올해 들어 국내에서 아파트·빌라·상가(집합건물) 등을 사들인 외국인 중 중국인 비율이 67%인 것으로 나타났다. 하지만 고가인 서울 강남권 부동산의 경우 미국인 매수가 중국인보다 5배 가까이 많았다. 1일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~4월 외국인이 신청한 집합건물 소유권 이전(매매) 등기는 4169건으로 이 중 2791건(66.9%)이 중국인 소유였다. 이어 미국(519건), 베트남(136건), 캐나다(118건), 러시아(96건)가 뒤를 따랐다. 이 기간 경기도의 외국인 부동산 매수 1863건 중 중국인 소유는 1431건(76.8%)이었다. 중국인의 부동산 매수가 가장 많았던 기초지자체는 인천 부평(195건), 경기 안산 단원구(158건), 부천 원미구(151건), 경기 시흥(137건), 부천 소사구(121건) 등으로 조선족 등이 다수 거주하는 지역이다. 같은 기간 서울에서 중국인의 부동산 매수는 243건으로 전체 외국인 매수의 45.4%였다. 올해 1~4월 미국인 매수 부동산은 미군 기지가 있는 경기 평택이 31건으로 가장 많았고 서울 서초구(24건), 경기 성남 분당구(24건), 강남구(20건), 성동구(14건), 용산구(14건) 순이었다. 중국인은 1~4월 강남 3구(강남·서초·송파)에서 아파트·빌라·상가를 12건 매입했으며 미국인은 58건 매입했다. 미국인 중 상당수는 한국에 기반을 둔 ‘검은머리 외국인’으로 추정된다. 한편 국토교통부에 따르면 서울시가 지난 3월 24일 토지거래허가구역(토허제)을 확대 재지정한 이후 15억원을 초과하는 고가 아파트 거래 비중은 전체의 19.0%였다. 올해 1월부터 강남 토허제가 일시 해제됐던 지난 3월 23일까지 15억원 초과 비중이 33.0%였던 것에 견줘 크게 줄어든 것이다.

올해 들어 국내에서 아파트·빌라·상가(집합건물) 등을 사들인 외국인 중 중국인 비율이 67%인 것으로 나타났다. 하지만 고가인 서울 강남권 부동산은 미국인 매수가 중국인보다 5배 가까이 많았다. 1일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1∼4월 외국인이 신청한 집합건물 소유권 이전(매매) 등기는 4169건으로, 이 중 2791건(66.9%)이 중국인 소유였다. 이어 미국(519건), 베트남(136건), 캐나다(118건), 러시아(96건)가 뒤따랐다. 이 기간 경기도의 외국인 부동산 매수 1863건 중 중국인 소유는 1431건(76.8%)이었다. 중국인의 부동산 매수가 가장 많았던 기초지자체는 인천 부평(195건), 경기 안산 단원구(158건), 부천 원미구(151건), 시흥(137건), 부천 소사구(121건) 등으로 조선족 등이 다수 거주하는 지역이다. 같은 기간 서울에서 중국인의 부동산 매수는 243건으로 전체 외국인 매수의 45.4%였다. 올해 1∼4월 미국인 매수 부동산은 미군 기지가 있는 경기 평택이 31건으로 가장 많았고, 서울 서초구(24건), 경기 성남 분당구(24건), 강남구(20건), 성동구(14건), 용산구(14건) 순이었다. 중국인은 1∼4월 강남 3구(강남·서초·송파)에서 아파트·빌라·상가를 12건 매입했으며, 미국인은 58건 매입했다. 미국인 중 상당수는 한국에 기반을 둔 ‘검은머리 외국인’으로 추정된다. 한편 국토교통부에 따르면 서울시가 지난 3월 24일 토지거래허가구역(토허제)을 확대 재지정한 이후 15억원을 초과하는 고가 아파트 거래 비중은 전체의 19.0%였다. 올해 1월부터 강남 토허제가 일시 해제됐던 지난 3월 23일까지 15억원 초과 비중이 33.0%였던 것에 견줘 크게 줄어든 것이다.

다 지은 후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’ 주택이 11년 8개월 만에 최대치를 기록했다. 수도권은 주택 공급 부족으로 집값 불안 우려가 커지는 반면 지방에서는 미분양 주택이 계속 쌓이며 주택시장 불균형이 심화하는 모습이다. 30일 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택통계’에 따르면, 지난달 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만6422가구로 전월보다 5.2%(1305가구) 늘었다. 이는 2013년 8월(2만 6453가구) 이후 11년 8개월 만에 가장 큰 규모다. 이 같은 ‘악성 미분양’은 2023년 8월부터 20개월 연속 증가하고 있다. 악성 미분양의 83%(2만 1897가구)는 지방에서 나왔다. 지역별로 대구(3776가구)가 가장 많았고, 경북(3308가구), 경남(3176가구), 부산(2462가구) 등 순으로 나타났다. 4월에 새로 생긴 악성 미분양의 대부분도 대구(524가구)와 경북(593가구)에서 발생했다. 반면 일반 미분양 주택은 4월 기준 6만 7793가구로, 전월보다 1.6% 줄었다. 올해 1월 7만 2624가구 수준이던 미분양 주택은 3개월 연속 감소세를 이어갔다. 4월 수도권 미분양(1만 5905가구)은 전월보다 3.8%, 지방(5만 1888가구)은 1.0% 감소했다. 주택 공급의 ‘3대 지표’인 인허가, 착공, 준공은 모두 위축세를 보였다. 4월 주택 인허가는 2만 4026가구로, 작년 같은 기간보다 22.6% 줄었다. 특히 수도권(-5.8%)보다 지방 인허가(-38.5%)가 훨씬 큰 폭으로 감소했다. 4월 착공은 2만 5044가구로, 전월 대비 81.8% 증가했으나, 1~4월 누계(5만 9065가구)로 보면 작년 동기 대비 33.8% 줄었다. 같은 기간 분양도 2만 214가구로 전월보다 133.8% 증가했으나 1~4월 누계(4만 1685가구)로는 작년 같은 기간보다 41.0% 줄었다. 4월 준공(입주)은 3만 5107가구로, 전월 대비 34.4% 늘었지만, 1~4월 누계(13만 9139가구)로는 작년 같은 기간보다 9.8% 줄었다. 이 기간 아파트(12만 9354가구) 준공은 7.1%, 비아파트(9785가구) 준공은 34.3%씩 각각 감소했다. 지난달 전국의 주택 매매는 6만 5421건으로 전월보다 2.7% 감소했다. 서울의 경우 4월 1만 2017가구가 거래돼 3월(1만 2854가구)보다 6.5% 줄었으나 1월(5307건)과 비교하면 2배 이상 많았다. 4월 주택 거래 중 아파트 거래는 8029건으로, 전월보다 14.1% 감소했다. 서울의 아파트 거래량은 올해 1월 3000건대, 2월 4000건대에 머물렀지만 2월 정부의 토지거래허가구역 해제 여파로 3월에 9349건으로 급증했다. 하지만 같은 달 토지거래허가구역을 다시 확대 지정한 뒤 4월 8000건대로 꺾였다. 4월 전월세 거래는 22만 8531건으로, 전월 대비 4.4%, 작년 같은 기간 대비 6.9% 각각 감소했다. 전월세 거래 중 월세 비중은 1~4월 누계 기준 60.4%로, 작년보다 2.4%포인트 높아졌다. 전국의 비아파트 기준 월세 거래 비중은 74.8%까지 올랐으며, 이중 지방은 81.9%에 달하는 것으로 집계됐다.

#1. 35세 남성 A씨는 서울 강동구에 있는 아파트를 23억 8000만원에 매수하면서 본인돈 8000만원을 포함해 임대보증금 10억원, 차입금 13억원으로 자금조달을 하겠다고 계획서를 냈다. 그러나 차입금 자료 증빙을 하지 않았고 소명자료도 미제출했다. 국토교통부는 모친으로부터 13억원을 편법증여 받았다고 의심해 국세청에 통보했다. #2. 사업가 B씨는 금융기관으로부터 기업운전 자금 목적으로 14억원을 대출받아놓고 이를 서울 서초구 아파트를 43억 5000만원에 매수하는 데 보탰다. 목적 외 대출금 유용이라고 판단돼 금융위원회 통보 대상이 됐다. 국토부는 올해 1~2월 서울지역 주택 이상거래에 대한 관계기관 합동 조사를 벌인 결과, 108건의 위법 의심거래(위법 의심행위 136건)가 적발됐다고 28일 밝혔다. 이번 조사에서 편법증여와 법인자금 유용 등이 82건으로 가장 많았다. 국세청은 탈세 분석을 통해 미납세금을 추징할 예정이다. 가격·계약일 거짓 신고가 38건으로 뒤를 이었다. 관할 지자체에 통보돼 위법행위가 사실로 확인되면 취득가액의 10% 이하 과태료 처분을 받게 된다. 이 외에 대출규정 위반 등 15건, 해외자금 불법반입 1건이 적발됐다. C씨는 서울 강남구 소재 45억 아파트를 매수하면서 배우자·부친·모친이 각각 사내이사로 있는 법인으로부터 총 7억원을 빌렸다. 이 과정에서 정당한 회계처리가 이뤄지지 않았고, 국토부는 법인자금 유용을 의심해 국세청에 통보했다. D씨는 서울 동작구 아파트를 자신의 할머니로부터 13억 8000만원에 구입하면서 곧장 할머니를 임차인으로 하는 6억 5000만원의 전세계약을 맺었다. 그러나 해당 아파트 주택담보대출비율(LTV) 한도 70%로 보증금을 뺀 3억 8000만원만 대출이 가능하자 임차인을 잠시 전출시켜 7억 3500만원 대출을 받은 뒤 다시 전입시키는 꼼수를 썼다. 국토부는 대출 규정 위반으로 의심해 금융위에 통보했다. 국토부는 이번에 적발된 위법 의심거래에 대해 담당 기관에 통보하는 동시에 경찰청에 수사 의뢰해 엄중히 조치한다는 방침이다. 아울러 토지거래허가구역 확대 재지정 등으로 풍선효과가 우려되는 지역을 포함해 서울 전 지역을 대상으로 6월에도 합동점검을 이어갈 계획이다. 이와 별개로 지난해 10~12월 거래 신고분에 대한 수도권 주택 및 분양권 거래 기획조사에서는 총 688건의 위법 의심거래가 적발됐다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “부동산 시장 안정을 위해 부동산 거래질서를 교란하는 불법·불공정 행위를 엄단하고, 공정하고 투명한 거래질서를 확립하는 것이 필수적”이라면서 “지속적인 이상거래 모니터링과 합동점검을 통해 투기 수요를 철저히 차단하겠다”고 말했다.

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 대한 토지거래허가구역 확대 재지정으로 서울 평균 아파트값이 떨어졌지만, 강남구 집값은 해제 기간보다 62% 가까이 급등한 것으로 나타났다. 신축 아파트값이 급등하자 강남구 고가 재건축 단지에 수요가 몰려 가격을 끌어올린 것으로 분석된다. 26일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 등록시스템을 토대로 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 3월 24일부터 이달 1일까지 서울 평균 매매가격을 분석한 결과, 강남구 아파트값이 43억 817만원으로 가장 높았다. 서울시가 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 2월 12일부터 3월 23일까지 평균 매맷값 26억 6038만원보다 61.9% 급등한 수치다. 토허구역으로 같이 묶인 서초구 아파트값은 평균 22억 1417만원으로 해제 기간(29억 164만원)보다 23.7% 떨어졌다. 용산구도 23억 5776만원에서 21억 9538만원으로 6.9% 하락했고, 송파구 역시 18억 7899만원에서 18억 9151만원으로 0.7% 소폭 감소했다. 서울 전체로 봐도 현재 평균 거래가는 11억 659만원으로 해제 기간(14억 9792만원) 대비 26.1% 하락했다. 토허구역으로 묶이면 2년 실거주 목적일 경우만 매매가 허가되어 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능하다. 거래가 줄기 때문에 토허구역 지정 시엔 집값이 떨어지는 게 일반적이다 그런데 강남구는 거래가 상승하며 토허구역 확대 재지정이 오히려 호재로 작용한 것으로 분석된다. 이른바 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 등 영향으로 신축 아파트값이 급등하자 고가 재건축 단지가 몰린 강남구의 아파트 가격 경쟁력이 상대적으로 높아졌다는 의미다. 대선 후보들이 재건축 가속화를 공통적으로 공약하며 재건축 단지에 대한 수요가 많아졌다는 것도 강남구 아파트값을 끌어올린 요인 중 하나다. 김은선 직방 빅데이터랩 랩장은 “압구정동 등 원래 토허제 해제 수혜가 없었다”면서 “압구정을 필두로 목동, 여의도 등 고가의 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다.

빌라와 아파트를 망라한 서울 주택의 평균 매매가격이 10억원을 돌파했다. 지난달 13억원을 돌파한 아파트 평균 매매가격이 계속해서 오르고 있어서다. 토지거래허가구역 확대 지정 이후에도 강남권에서 계속해서 신고가 거래가 나오며 서울의 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 처음으로 30억원을 넘어섰다. 25일 KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면 서울 주택의 평균 매매가격은 지난달 10억 398만원을 기록했다. 이는 KB부동산이 2008년 12월 관련 통계를 내기 시작한 이후 최고치다. 서울 평균 주택가격 상승은 아파트가 이끌었다. 아파트 평균 매매가격은 지난달 13억 2965만원에서 이달 13억 4543만원으로 한 달 새 1577만원이 올랐다. 연초(1월 12억 7503만원)와 비교해서는 7000만원 가까이 올라간 가격이다. 전국의 아파트 평균 매매가격은 이달 5억 2543만원이었으며, 수도권은 7억 7018만원이다. 전셋값도 오름세지만 아파트 가격보다는 덜하다. 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 6억 4144만원에서 이달 6억 4281만원으로 상승했다. 서울의 ‘똘똘한 한 채’는 토지거래허가구역 확대 지정에 아랑곳없이 신고가를 기록하며 서울 내에서도 아파트 가격 격차가 커지고 있다. 상위 20% 아파트(5분위)와 하위 20% 아파트(1분위)의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 5월 11.6배를 기록했다. 이 역시 2008년 12월 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최대치다. 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 30억 942만원으로 처음 30억원을 돌파했다. 하위 20% 아파트 평균 가격은 4억 9044만원이었다.

최근 서울 강남 3구와 용산구를 중심으로 집값이 다시 과열 양상을 보이자 정부와 서울시가 규제지역과 토지거래허가구역을 추가 지정하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 정부는 23일 김범석 기획재정부 장관 직무대행 1차관, 진현환 국토교통부 1차관 공동 주재로 ‘제16차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF)’ 회의를 열었다. 기재부·국토부·금융위원회·서울시·한국은행·금융감독원 관계자가 참석했다. 정부는 회의를 마친 뒤 “부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 필요시 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 추가 지정 등 시장 안정 조치를 강구하겠다”고 밝혔다. 토지거래허가구역 확대 지정 이후 주춤하던 집값이 다시 상승세를 보인다는 판단에서다. 서울 아파트 가격은 한국부동산원 주간 통계 기준으로 5월 첫째 주 0.08%, 둘째 주 0.10%, 셋째 주 0.13% 상승했다. ‘집값 띄우기’ 등 부정 거래 단속도 강화된다. 정부와 서울시는 “정밀 조사 결과 불법 행위가 확인되면 무관용 원칙으로 엄정하게 대응할 계획”이라고 밝혔다. 서울시는 자치구와 합동으로 토지거래허가대상 아파트의 실거주 의무 위반 여부를 확인하고 위반자에게 실거래가의 최대 10%의 이행강제금을 부과할 예정이다. 앞서 국토부와 서울시는 3월부터 현장점검반을 구성해 신고된 거래를 전수 점검하고 있다. 이 과정에서 시세 조작 담합 정황을 포착해 서울시 민생사법경찰국이 수사 중이다. 아울러 정부는 주택 공급 확대를 위한 후속 조치를 빠르게 이행하겠다고 밝혔다. 신축매입임대주택은 이달 16일 기준으로 37만 7000가구 규모의 매입 신청이 접수됐고, 이 중 11만 4000가구가 심의를 통과했다. 3기 신도시의 신속한 착공을 돕기 위한 수도권 미분양 아파트 매입 확약은 2만 5000가구가 확약 체결을 마쳤다.

우리나라 가계부채가 사상 최대 기록을 이어 갔다. 한국은행이 20일 발표한 ‘2025년 1분기 가계신용(가계부채)’ 통계에 따르면 국내 가계부채는 3월 말 기준 1928조 7000억원으로 지난해 말(1925조 9000억원)보다 2조 8000억원 증가해 2002년 4분기 관련 통계 공표 이래 최대 규모를 기록했다. 가계부채는 은행·보험사·대부업체·공적 금융기관 등에서 받은 대출에 신용카드 결제 전 사용액(판매신용)을 더한 것으로 포괄적인 가계빚을 의미한다. 가계부채 잔액은 지난해 1분기 소폭 감소(-3조 1000억원)했다가 수도권을 중심으로 아파트 매매와 주택담보대출(주담대)이 급증하면서 2분기부터 증가 전환해 4분기 연속 늘어났다. 다만 연말·연초 주택 거래가 둔화한 영향으로 증가폭은 직전인 지난해 4분기(11조 6000억원)의 4분의1 수준으로 크게 줄었다. 가계부채에서 신용카드 등 판매신용을 제외한 순수 ‘가계대출’ 잔액은 1분기 말 기준 1810조 3000억원으로 전 분기(1805조 5000억원)보다 약 4조 7000억원 증가했다. 직전 분기 9조 1000억원 증가와 비교하면 증가폭이 절반 가까이 줄었다. 가계부채 가운데 가장 비중이 높은 주담대(잔액 1133조 5000억원)는 9조 7000억원 증가했다. 토지거래허가구역 해제로 지난 2~3월 주택 거래가 회복되면서 그 여파가 시차를 두고 주담대 증가로 이어졌다는 분석이다. 다만 주담대 증가폭(11조 7000억원→9조 7000억원)은 전분기 대비 감소했다. 신용대출 등 기타 대출(잔액 676조 7000억원)의 경우 직전 분기(-2조 6000억원)보다 감소폭(-4조 9000억원)이 확대됐는데 이는 14분기 연속 감소세다. 올해 2분기에는 가계부채가 늘어날 수도 있다. 지난 2월 13일부터 3월 23일까지 토지거래허가구역 해제 영향으로 지난 4월 금융권 전체 가계대출 잔액이 전달보다 5조 3000억원 늘어 3월 증가폭(7000억원)을 크게 웃돈 바 있다. 김민수 한은 금융통계팀장은 “토지거래허가구역 해제 효과가 반영되는 5~6월 중에는 주담대 수요가 일시적으로 늘 수 있지만 이후 재지정과 함께 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행 등으로 하반기에는 다시 진정세를 보일 가능성이 크다”고 설명했다.

우리나라 가계부채가 사상 최대 기록을 이어 갔다. 한국은행이 20일 발표한 ‘2025년 1분기 가계신용(가계부채)’ 통계에 따르면 국내 가계부채는 3월 말 기준 1928조 7000억원으로 지난해 말(1925조 9000억원)보다 2조 8000억원 증가해 2002년 4분기 관련 통계 공표 이래 최대 규모를 기록했다. 가계부채는 은행·보험사·대부업체·공적 금융기관 등에서 받은 대출에 신용카드 결제 전 사용액(판매신용)을 더한 것으로 포괄적인 가계빚을 의미한다. 가계부채 잔액은 지난해 1분기 소폭 감소(-3조 1000억원)했다가 수도권을 중심으로 아파트 매매와 주택담보대출(주담대)이 급증하면서 2분기부터 증가 전환해 4분기 연속 늘어났다. 다만 연말·연초 주택 거래가 둔화한 영향으로 증가폭은 직전인 지난해 4분기(11조 6000억원)의 4분의1 수준으로 크게 줄었다. 가계부채에서 신용카드 등 판매신용을 제외한 순수 ‘가계대출’ 잔액은 1분기 말 기준 1810조 3000억원으로 전 분기(1805조 5000억원)보다 약 4조 7000억원 증가했다. 직전 분기 9조 1000억원 증가와 비교하면 증가폭이 절반 가까이 줄었다. 가계부채 가운데 가장 비중이 높은 주담대(잔액 1133조 5000억원)는 9조 7000억원 증가했다. 토지거래허가구역 해제로 지난 2~3월 주택 거래가 회복되면서 그 여파가 시차를 두고 주담대 증가로 이어졌다는 분석이다. 다만 주담대 증가폭(11조 7000억원→9조 7000억원)은 전분기 대비 감소했다. 신용대출 등 기타 대출(잔액 676조 7000억원)의 경우 직전 분기(-2조 6000억원)보다 감소폭(-4조 9000억원)이 확대됐는데 이는 14분기 연속 감소세다. 올해 2분기에는 가계부채가 늘어날 수도 있다. 지난 2월 13일부터 3월 23일까지 토지거래허가구역 해제 영향으로 지난 4월 금융권 전체 가계대출 잔액이 전달보다 5조 3000억원 늘어 3월 증가폭(7000억원)을 크게 웃돈 바 있다. 한은은 가계부채 흐름이 중장기적으로 안정세로 접어들 가능성이 높다고 보고 있다. 김민수 한은 금융통계팀장은 “토지거래허가구역 해제 효과가 반영되는 5~6월 중에는 주담대 수요가 일시적으로 늘 수 있지만 이후 재지정과 함께 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행 등으로 하반기에는 다시 진정세를 보일 가능성이 크다”고 설명했다.

금융당국이 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행방안을 확정하면서 7월부터 연 소득 5000만원 차주의 수도권 주택담보대출 한도가 현재와 비교해 1000만원가량 줄어들 전망이다. 금융위원회는 20일 권대영 사무처장 주재로 정부서울청사에서 가계부채 점검회의를 열고 3단계 스트레스 DSR 세부 시행방안을 발표했다. 7월 1일부터 전 업권의 주담대·신용대출·기타대출 등 사실상 모든 가계대출에 1.5%의 스트레스 금리가 부과된다. 대출금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 산출하는 것으로, 대출 한도는 더 줄어들게 된다. 지난해 9월 시행된 2단계 스트레스 DSR 조치에 따라 현재는 0.75%(은행 수도권 주담대는 1.20%)의 스트레스 금리가 적용되고 있다. 다만 서울·경기·인천을 제외한 지방 주담대의 경우 연말까지 현행 0.75% 수준을 유지한다. 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주담대는 2단계 규정을 적용받을 수 있다. 스트레스 금리가 미래 금리 변동 위험을 반영한 것인 만큼, 고정금리 기간이나 금리 변동 주기가 길어지면 스트레스 금리가 100% 적용되지 않는 구조다. 3단계에서 변동형·혼합형·주기형 주담대에 스트레스 금리가 적용되는 비율은 각각 100%·80%·40%다. 당국 시뮬레이션 따르면 연 소득 5000만원 차주가 30년 만기, 원리금균등상환, 연 4.2% 금리 조건으로 수도권에서 주담대를 받으면, 변동형의 경우 2단계에서 한도가 2억 9700만원인데 3단계에서는 2억 8700만원으로 1000만원(3%) 줄어든다. 5년간 금리가 고정되고 이후 금리가 변동되는 혼합형에서는 한도가 3억 1300만원에서 1700만원(5%) 줄어 한도 감소 폭이 더 크다. 5년마다 금리가 바뀌는 주기형의 경우 3억 2700만원에서 900만원(3%) 줄어들게 된다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과된다. 연 소득 1억원 차주가 5년 만기, 만기일시상환, 5.5% 금리로 신용대출을 받으면 변동형이나 만기 3년 이하의 고정형을 선택하는 경우 한도가 1억 5200만원에서 1억 4800만원으로 400만원가량 줄어든다. 대출 한도가 줄어들기 전 ‘막차 수요’가 몰리며 은행은 모니터링을 강화하고 있다. 지난달 전 금융권의 가계대출은 한 달 사이 5조 3000억원 늘어 3월(7000억원) 대비 증가폭이 확대됐고, 이달에도 이러한 증가 추세가 이어지고 있단 게 금융당국 설명이다. ‘현금 부자’들은 이러한 대출 규제에 비교적 영향을 덜 받는 만큼, 전문가들은 소득이 적은 실수요자 중심으로 거래가 줄어들 것이라 보고 있다. 집값은 횡보장을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하반기에는 금리인하와 대출 규제 간의 시소게임 양상이 될 듯하다”며 “부동산 가격은 횡보 또는 강보합세를 유지할 것으로 보인다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호지역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능하고 상당량은 자기자본을 가지고 이동하는 수요라 대출 규제 효과는 제한적”이라고 했다.

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 토지거래허가구역이 확대 재지정된 지난 3월 24일부터 이달 18일까지 해당 지역에서 이뤄진 입주권·분양권 거래 신고가 ‘0건’으로 집계됐다. 올해 들어 토허구역 재지정 전까지 50건이던 거래가 규제 부담으로 아예 끊긴 것이다. 사진은 서울 송파구의 부동산 모습. 연합뉴스

서울의 3월 아파트 거래량이 1만건을 돌파했다. 2020년 7월 1만 1154건 이후 4년 8개월 만에 가장 많았다. 서울시가 지난 2월 강남 일부 지역의 ‘토지거래허가구역’을 일시 해제한 데 따른 영향이다. 사진은 18일 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

4월 금융권 가계대출이 5조원 넘게 급증했다. 연초 토지거래허가구역 해제 등과 함께 수도권을 중심으로 주택 거래가 늘어난 것이 영향을 미쳤다. 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 한차례 더 가계대출이 급증할 수 있다는 우려도 제기된다. 한국은행이 14일 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면 4월 말 기준 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 3월 말 대비 4조 8000억원 증가한 1150조 1000억원으로 집계됐다. 3월 증가폭 1조 6000억원에 비해 3조 2000억원이나 더 많이 증가했는데 증가폭 기준으로는 지난해 9월(5조 6000억원 증가) 이후 7개월 만의 최대 수준이다. 주택담보대출 증가세가 두드러졌다. 전세자금 대출을 포함한 주담대 규모가 913조 9000억원으로 전월말 대비 3조 7000억원 늘었고 신용대출을 포함한 기타 대출이 235조 3000억원으로 4월 한달 동안 1조원 이상 증가했다. 전 금융권으로 범위를 넓혀도 증가세는 완연하다. 금융위원회와 금융감독원이 이날 발표한 ‘가계대출 동향’에 따르면 금융권 전체 가계대출은 4월 한달 5조 3000억원 늘었다. 은행권에서 4조 8000억원 증가한 데 더해 2금융권에서도 5000억원이 늘었다. 박민철 한은 시장총괄팀 차장은 “2∼3월 주택 거래가 늘어난 영향이 4월부터 주담대에 본격적으로 나타나면서 가계대출이 4월 상당폭 증가했다”고 설명했다. 증가세는 5월에도 이어질 것으로 한은은 전망하고 있다. 실제 주택 거래가 집중됐던 시기와 대출 증가 간의 시차 등을 고려하면 이번 달도 증가세 사정권에 있다는 분석에서다. 7월 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 대출 수요가 집중될 수 있다는 점도 5월 가계대출 증가 전망에 힘을 보탠다. 박 차장은 “3월 주택 거래가 많았기 때문에, 2∼3개월 시차를 두고 가계대출에 반영되는 점을 고려하면 5월 가계대출에 많이 반영될 것”이라며 “3단계 스트레스 DSR 도입을 앞두고 선수요가 발생할 가능성도 있어 경계를 늦출 수 없는 상황”이라고 진단했다.

토지거래허가구역 확대 재지정과 조기대선 변수로 부동산 거래가 숨을 죽인 상황에서도 대치동·목동 등에선 ‘학군 프리미엄’에 힘입어 신고가 행진이 이어지고 있다. 13일 부동산R114에 따르면 최근 서울 집값 상승세는 주춤하지만, 대치동과 목동에선 신고가가 속출하고 있다. 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 1단지 전용면적 84㎡는 지난 2월 처음 40억원대에 진입한 데 이어 3월에는 40억 7000만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 목동신시가지7단지 전용 74㎡는 지난달 16일 24억원에 팔려 직전 최고가(21억 2000만원)를 뛰어넘었다. 대치동, 목동과 함께 서울의 ‘3대 학군지’로 묶이는 노원구 중계동은 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 침체 속에 홀로 반등세다. 중계동 은행사거리 학군지에 있는 청구3차 84㎡는 지난달 12억 2000만원에 손바뀜하며 2023년 9억원대까지 떨어졌던 집값이 다시 상승기류를 타고 있다. 실제로 2000년부터 2024년까지 서울 아파트 전용면적 84㎡의 매매가는 연평균 5131만원 상승했다. 같은 기간 강남 8학군 중심인 대치동은 서울 평균치의 2배 수준인 연평균 1억 566만원씩 올랐다. 목동도 연평균 6122만원 올랐다. 30·40대의 교육열이 학군지 아파트 수요를 뒷받침해 집값을 끌어올리는 것으로 분석된다. 한국부동산원의 매입자 연령대별 아파트 매매 현황을 보면 지난해 거래된 49만 252가구 아파트 중에 30대(13만 973건, 26.6%)와 40대(12만 8920건, 26.2%)의 거래가 절반을 웃돈다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “한국은 교육열이 높아 학군이 집값에 주요한 영향을 미친다”면서 “앞으로도 주요 학군지는 오름세가 이어질 것”이라고 말했다.

전국적으로 집값이 보합세인 가운데 ‘강남 옆세권’, ‘준강남’으로 불리는 경기 과천 아파트값이 나홀로 들썩이고 있다. 토지거래허가구역 확대 재지정의 풍선효과와 재건축 단지 정비사업에 따른 이주 수요에 공급 부족이 맞물려 과천 아파트값을 끌어올린 것으로 분석된다. 11일 KB부동산이 발표한 ‘전국 아파트시장 동향’에 따르면 5월 첫째 주(5일 기준) 과천 아파트 가격은 전주보다 0.66% 상승하며 상승률 1위를 기록했다. 전국 아파트값이 0.00%로 보합세를 보이고 서울 아파트값은 0.08% 오르며 소폭 오른 데 비해 과천의 상승폭이 두드러졌다. 토지거래허가구역 확대 재지정이 과천 아파트값 상승에 영향을 미쳤다. 서울시가 지난 3월 말 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 토허구역으로 묶자 인근 과천으로 실수요와 투자수요가 몰리고 있다. 과천 대단지 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다. 과천 중앙동 ‘과천푸르지오써밋’은 지난달 11일 전용면적 84㎡가 24억 5000만원에 거래돼 이전 최고가(23억 9000만원)를 뛰어넘었다. 원문동 ‘래미안슈르 전용 59㎡는 지난달 3일 16억 4000만원에 팔려 신고가를 썼다. 과천 대단지 정비사업이 본격화한 것도 집값을 밀어 올리는 요인이다. 과천주공 8·9단지는 이주 단계에 돌입했고 과천주공 5단지는 최근 관리처분 인가를 마치며 올해 하반기부터 이주를 시작한다. 재건축 단지가 이주에 들어가면 전세 물건이 부족해지며 전세가와 매매가 모두 상승한다. 이처럼 수요는 넘치는데 공급은 절대적으로 부족하다. 과천청사 유휴부지를 4000가구 규모 아파트로 공급하는 정부 계획마저 주민 반대에 막혀 지난 10년간 과천의 공급 규모는 1만 3000가구에 불과했다. 과천은 2029년까지 대규모 분양이 없어 한동안 공급 부족은 이어질 전망이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가용토지를 거의 다 쓴 상황이라 앞으로도 공급 부족이 계속될 것”이라고 했다.

서울시는 강남구와 서초구 일대 26.69㎢ 규모의 자연녹지지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다고 8일 밝혔다. 개발 기대감으로 유입될 수 있는 부동산 투기를 사전에 차단하기 위한 조치다. 시는 전날 열린 도시계획위원회에서 오는 30일 지정이 만료되는 이들 지역을 내년 5월 30일까지 토지거래허가구역으로 재지정했다. 강남구 재지정 지역은 구룡마을 도시개발 사업 등이 인접한 지역으로, 전체 5.35㎢ 규모다. 서초구는 서초 염곡 공공주택지구와 방배동 성뒤마을, 서리풀 공공주택지구 등이 포함됐으며 전체 21.34㎢다. 해당 지역은 녹지지역 100㎡를 초과하거나 주거지역 60㎡를 넘는 토지에 관한 계약을 맺으려면 구청장의 허가를 받아야 한다. 또 전날 회의에서는 서울역세권(용산구 청파동1가) 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역지정 및 계획 결정안과 광진구 자양동 도시계획시설 변경안, 서울시 내 도시자연공원구역 도시관리계획 변경안도 통과됐다.

토지거래허가구역이 확대·재지정된 이후 40일간 강남 3구와 용산구에서 거래된 아파트 열채 중 네채꼴로 신고가를 기록했다. 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토지거래허가제(토허제)가 재시행된 3월 24일부터 이달 2일까지 강남 3구와 용산구의 아파트 매매는 158건 이뤄졌다. 송파구 거래가 73건으로 가장 많았고 강남구 61건, 서초구 12건, 용산구 12건이다. 토허제 재시행 이전(2월 11일~3월 23일)보다 96% 쪼그라들었다. 반면 거래가는 치솟았다. 전체 거래 중 60건(38%)이 신고가인데 이 중 절반이 강남에서 나왔다. 압구정동 아파트는 22건의 거래 중 14건(64%)이 신고가였다. 압구정 현대2차 아파트에선 한강변 전용면적 198.4㎡가 105억원에 거래돼 신고가를 갈아치웠다. 토허제 재시행 전보다 10억원 넘게 뛰었다. 압구정은 여의도, 목동, 성수동과 함께 계속해서 토지거래허가구역으로 남아 있었다. 토허제가 재시행된 대치동에서도 신고가가 속출했다. 17건 중 7건이 신고가였다. 한보미도맨션2차 190㎡는 60억원, 개포우성1차 127㎡는 50억 5000만원에 거래됐다. 개포동 거래 4건도 모두 신고가였다.

고가 아파트 1채를 팔면 저가 아파트 11.5채를 살 정도로 ‘집값 양극화’가 심각한 것으로 확인됐다. 서울 강남구는 연일 신고가를 찍으며 역대 처음으로 평당(3.3㎡) 1억원 시대에 접어든 반면 지방은 집을 반값에 내놔도 사겠다는 사람이 없어 시장에서 외면받고 있다. 차기 정부에서 특단의 양극화 해소 대책이 필요하다는 지적이 나오는 까닭이다. 6일 KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면 지난달 전국 5분위(상위 20%) 아파트의 평균 매매가격은 13억 2660만원으로 집계됐다. 반면 하위 20%인 1분위 평균 아파트값은 1억 1567만원이었다. 5분위와 1분위 가격 차이를 뜻하는 ‘5분위 배율’은 11.47배에 이른다. 2008년 통계 작성을 시작한 이래 최대치다. 서울에서도 양극화는 확대됐다. 지난달 서울 아파트 평균 매매가는 5분위 29억 5043만원, 1분위 4억 9004만원이었다. 5분위 배율은 6.02배로 커졌다. 역대급 공급 절벽에 토지거래허가구역 번복 과정에서의 거래량 증가, 다주택자 규제로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 서울 상급지 아파트값을 끌어올렸다. 지난달 강남구 아파트의 평당 매매가는 1억 531만원으로 사상 처음 1억원을 돌파했다. 관련 조사가 시작된 1986년 이후 처음이다. 1년 전 8788만원에서 19.83%가 올랐다. 서초구(22.02%)와 송파구(15.93%)도 크게 뛰었다. 반면 노원구(-1.62%), 도봉구(-1.52%), 강북구(-0.32%) 등은 1년 전보다 오히려 떨어졌다. 전문가들은 집값 양극화가 더 심해질 것으로 관측했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설 업황이 좋지 않고 대출 규제와 환율, 금리 문제가 크게 작용하면서 양극화가 하반기에도 이어질 것”이라고 내다봤다. 그러나 대선 국면에서 각 후보의 부동산 정책은 ‘공급 확대’에만 초점이 맞춰져 있고 양극화 해소 대책은 실종된 상태다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “다주택자 중과세 폐지가 시장 정상화에 도움이 될 것”이라고 제언했다.

지난달 서울 강남권 아파트 매매 대비 전세가 비율(전세가율)이 역대 최저를 기록했다. 지난 2월부터 시작된 서울 강남 토지거래허가구역 해제 이슈로 이들 지역의 아파트 매매가격이 전셋값에 비해 상대적으로 크게 오른 영향이다. 6일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 53.52%를 기록했다. 이는 지난해 5월 53.43% 이후 11개월 만에 가장 낮은 것이다. 서울 아파트 전세가율을 끌어내린 것은 강남권이다. 지난달 강남구 아파트의 전세가율은 40.7%로 KB국민은행이 구별 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월(50.1%) 이후 역대 최저다. 또 송파구는 43.1%, 강동구는 50.0%로 역시 조사 이래 가장 낮은 전세가율을 기록했다. 서초구는 45.4%로 2023년 9월(45.2%) 이후 1년 7개월 만에 최저다. 이는 노원구(54.6%)나 도봉구(57.8%), 은평구(60.9%), 금천구(62.2%) 등의 강북 일부 지역의 4월 전세가율이 전월보다 상승한 것과 비교된다. 강남권 전세가율이 역대 최저로 떨어진 것은 지난 2월 서울시의 강남 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대청·청담동) 토지거래허가구역 해제를 전후해 강남 지역 아파트값이 크게 오른 때문이다. 국민은행 통계 기준으로 서울 아파트값 상승률은 올해 2월 한 달간 0.06% 올랐으나 이후 2월 중순 토지거래허가구역 해제 영향으로 3월은 0.65%로 상승폭이 뛰었고, 4월은 0.98%로 오름폭이 더 커졌다. 이에 비해 전셋값은 2월 0.03%에서 3월 0.16%, 4월 0.27%로 상승폭이 커졌지만 매매가에 비해서는 낮은 상승폭이다. 직접적인 해제 수혜지역인 강남구와 송파구는 지난 4월 매매가격이 각각 3.18%,1.80% 오른 반면 전셋값 상승률은 각각 0.39%, 0.49%로 매매가에 크게 못 미쳤다. 전세가율 하락으로 전세를 끼고 아파트를 매입하려는 갭투자 수요자의 부담은 더 커질 전망이다.

전라남도가 ‘광양 덕례·도월 도시개발사업’ 예정부지에 대해 7일부터 2028년 5월 6일까지 3년간 토지거래 허가구역으로 재지정한다. 이 지역은 국도2호선 우회도로 개통과 지리적 입지 여건을 통해 쇼핑·주거·교육·의료·문화 등 고품격 주택단지가 조성될 예정이다. 2032년 준공을 목표로 4400억 원의 사업비를 들여 6천 세대 약 1만 4천 명의 계획인구를 목표로 추진된다. 토지거래허가구역에서는 토지 면적이 주거지역 60㎡·상업지역 150㎡·공업지역 150㎡·녹지지역 200㎡·용도지역 지정이 없는 지역 60㎡를 초과해 거래할 경우, 계약 전에 광양시의 토지거래계약 허가를 받아 매매 계약을 해야 한다. 매수자는 정해진 기간(2~5년) 허가받은 목적대로만 토지를 이용해야 한다. 허가를 받지 않고 계약하거나 부정한 방법으로 거래하면 2년 이하의 징역이나 해당 토지가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 또 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 목적대로 이용하지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과된다. 김승채 토지관리과장은 “이번 토지거래 허가구역 재지정은 부동산 투기를 방지하고 과도한 지가 상승을 억제해 덕례·도월 도시개발사업을 안정적으로 추진하기 위한 것”이라며 “전남지역 투기 우려 지역을 꾸준히 점검해 실수요자 중심의 건전한 토지거래 질서가 확립되도록 하겠다”고 말했다.