‘아파트야, 공장이야?’ 아파트형 공장이 진화하고 있다. 닭장 같은 공장에서 ‘하이 테크-하이 빌딩’으로 변하고 있다.20층 이상 고층 공장이 들어서는가 하면 연면적 10만평짜리 아파트형 공장도 등장했다. 회색빛 천편일률적인 공장이 산뜻한 아파트나 오피스텔 수준으로 바뀌고 있다. 국내에 아파트형 공장이 선뵌 것은 1997년. 에이스종합건설이 강서구 등촌동에서 중소제조업체와 벤처기업을 상대로 분양한 ‘에이스테크노타워’가 효시다. 당시만 해도 아파트형 공장은 생소했고, 작은 공장들을 한 건물에 몰아놓았다는 개념에 불과했다. ●20층 고층·12개 동 단지형·10만평 대규모 속속 등장 그 뒤 아파트형 공장 수요가 늘어나면서 대형화 바람이 불었다. 여러 개의 동을 하나로 묶어 마치 아파트 단지처럼 건설되고 있다. 동시에 첨단 정보통신기술이 접목되는 등 ‘똑똑한 공장’이라는 인식도 퍼졌다. 우림건설이 서울 금천구 가산동에 지은 ‘라이온스밸리’는 5만 9000여평의 대형 공장에 2000여평의 조경 공간을 마련하는 등 웰빙형 아파트형 공장 건설 경쟁의 불을 지폈다.SK건설이 성남 중원구 상대원동에 짓는 ‘n테크노파크’역시 5만 9000평에 이르는 건물이다. 부천 오정구 삼전동 옛 한국화장품터에 들어서는 ‘부천테크노파크 비즈시티’는 연면적이 10만평에 이른다.63빌딩(5만평) 2개를 합친 크기다. 대규모 아파트 단지를 연상케 한다.12개 동으로 아시아 최대 규모다. 에이스종합건설도 서울 영등포 문래동 옛 방림방적 자리에 6만 1000평 규모의 아파트형 공장 ‘하이테크시티’를 짓는다.20층짜리 4개동으로 아파트형 공장의 고층화 바람을 예고하고 있다 아파트형 공장이 많이 들어서고 있는 곳은 서울디지털산업단지(구로공단)와 성남 산업단지. 성남산업단지에는 20여개의 아파트형 공장이 모인다. 대형 업체들도 적극 달려들고 있다. ●첨단·편의시설, 쾌적 환경·넓은 웰빙공간… 공장 맞아? 새로 들어서는 아파트형 공장에는 먼지가 풀풀 날리던 공장의 이미지가 사라졌다. 깨끗한 외관 못지않게 내부 인테리어나 부대 시설이 웰빙형으로 바뀌고 있다. 초고속 통신망과 각종 첨단 시스템을 갖추는 것은 기본이고 삭막한 작업공간에 분수대와 연못, 외부 조경공간 등을 갖추고 있어 공장인지, 아파트 단지인지 착각하게 한다. 최근에는 대기업 수준의 물류시설, 회의실, 전시공간 등 업무지원 시설과 야외휴식공간, 기숙사, 식당, 어린이 놀이방 등 아파트급 편의시설까지 갖춘 대규모 아파트형 공장이 속속 들어서는 추세다. 부천 비즈시티는 데크형 설계를 도입한 중앙데크광장과 각 동의 옥상 조경 공간, 야외 공연과 행사가 가능한 이벤트광장, 인라인스케이트·암벽등반·배드민턴장 등을 즐길 수 있는 6000여평 규모의 웰빙공간이 조성된다.700여개의 업체들이 기술과 정보를 나누고 시장을 확대할 수 있는 시너지 효과를 거두기 위해서다. 영등포 하이테크시티는 원스톱 비즈니스 공간으로서 품격을 높이는 동시에 금융기관은 물론 골프연습장, 헬스클럽까지 조성할 계획이다. 치아 위생 전문 공간까지 마련한다. 아파트형 공장은 다양한 금융·세제 혜택이 주어진다. 등록세·취득세가 100% 면제된다. 재산세는 5년간 50% 깎아준다. 부동산 소유에 따른 중과세 대상에서 빠진다. ●입주업체엔 세제·금융등 혜택 듬뿍 업종은 제조업, 밴처업종에 한정된다. 다만 환경오염을 일으키는 제조업체는 입주할 수 없다. 공장인 만큼 일반 건물과 다르다. 하중을 지탱하기 위해 고강도 콘크리트로 시공하고 층고도 높다. 전기 동력도 일반 건물과 달리 용량이 크다. 땅을 구입한 뒤 까다로운 절차를 거쳐 공장을 짓는 것과 비교해 입주도 쉽다. 그래서 작은 공장을 운영하기 위해 별도의 공장을 짓지 못하는 중소 벤처업체들이 많이 찾는다. 분양가는 부천 테크노파크의 경우 평당 337만원이며 분양가의 70%까지 장기저리 융자도 해준다. 영등포 하이테크시티는 평균 400만원대. 잔금을 무이자 융자해 준다. 공장 등록증을 갖고 있어야 분양받을 수 있다. 구입자가 공장을 운영하지 않고 임대를 주어도 된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울시가 제2종 일반주거지역의 층고 완화안을 제출하자 시의회가 한술 더 떠서 이를 더 낮추자는 방안을 추진, 성사여부에 관심이 모아지고 있다.●한술 더 뜬 시의회 16일 서울시 및 시의회에 따르면 지난달말 열린 임시회에 2종 일반주거지역에 ‘평균층수’ 개념을 도입, 층고 제한을 푸는 내용의 도시계획 조례 개정안을 상정했다. 현행 조례는 2종 일반주거지역의 경우 용적률 200%에 층고를 단독주택지가 많은 곳은 7층, 아파트가 많은 곳은 12층까지 허용하고 있다. 하지만 구릉이 많고, 경관보호 등으로 규제를 많이 받는 강북 재개발지구 등은 허용된 12층조차 제대로 활용하지 못하는 경우가 많았다.개정조례는 평균층수가 12층을 넘지 않는 한도 내에서 재개발지구에서도 경관지구로 제한을 받은 지역은 낮게 짓되, 그렇지 않은 지역은 20층까지 지을 수 있도록 하자는 것이다. 공공시설 용지 등을 내놓을 경우 평균층수를 15층으로 완화해 준다는 것이다. 이 안은 시의회 도시관리위원회까지 거쳐 본회의에 제출됐다. 시의원들은 이에 아예 평균층수를 20층으로 완화하자며 심의를 보류했다. 이 안은 오는 20일 도시관리위원회에서 다시 논의될 예정이다.●효율성이냐 환경이냐 층고제한 완화는 서울시 조례에 위임된 사안이다. 따라서 건설교통부와 협의없이도 서울시와 시의회가 얼마든지 층고를 완화할 수 있다. 평균층수를 서울시 안(평균 12층) 보다 더 완화된 20층으로 할 경우 이론상 최고 30층도 가능하다. 건물이 높이 올라가면 대지에서 건물 바닥면적이 차지하는 비율이 낮아져 이 부지에 녹지나 공공시설을 넣어 토지활용도가 높아진다는 게 시의회의 주장이다. 하지만 서울시는 30층짜리 아파트가 지어지면 산을 가리는 등의 환경문제가 생기고,3종과의 경계가 불분명해진다며 난색을 표명하고 있다. 김진수 시의회 도시관리위원장은 “시의회가 추가완화안을 낸 것은 15층 개념을 도입하더라도 10층까지밖에 짓지 못하는 지역이 나온다는 지적에 따른 것”이라며 “통과여부는 지켜봐야 안다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

도시구조개선법 발의로 재개발·뉴타운사업이 탄력을 받을 것으로 예상되면서 재개발 투자가 다시 관심을 끌고 있다. 특별법은 도시 재개발사업 활성화를 위해 사업 단계를 줄이고 정부 재정을 지원할 수 있다는 내용을 담고 있다. 공공기관이 사업시행자로 참여할 수 있고, 지구 개념의 대규모 개발을 꾀하는 내용도 들어 있다. 지지부진했던 재개발사업에 생기가 돌 것으로 보인다. 그러나 기존 뉴타운지역과 달리 각종 투기 억제 수단이 작동하기 때문에 무분별한 투자는 어려울 전망이다. ●개발 방향 호재…사업 탄력 예상 특별법에 따르면 지금까지 구역 주민에게만 맡겨왔던 도시재개발사업이 정부가 나서서 지원하는 방식으로 변한다. 도시구조개선지구에는 공공성이 가미되는 셈이다. 개별 재개발사업에는 적용되지 않는 용적률·층고 제한 등 건축규제 완화, 요건 미달지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역의 입체환지 허용, 소형 의무비율 완화와 같은 메리트도 주어진다. 작은 규모로 쪼개져 추진되던 재개발사업을 덩어리로 묶어 개발하면 기반시설이 잘 갖춰진다. 구역별 아파트 건설이 아닌 작은 개념의 도시계획이 이뤄지기 때문이다. 도로가 뚫리고 공원·문화시설 등도 제대로 들어선다. 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있게 된다. 서울의 경우 강북을 강남 수준으로 개발하겠다는 취지다. 서울시가 추진 중인 뉴타운사업도 특별법으로 추진할 수 있다. 재개발 사업에 공공성이 더해지면 주민들의 이익은 지금보다 커질 수 있다. 투기꾼들의 잔치로만 끝났던 재개발 이익을 주민들과 함께 할 수 있을 것으로 보인다. 사업을 둘러싼 비리도 상당 부분 줄어드는 이점이 있다. 사업 단계가 간소화되는 것이 무엇보다 호재다. 개선지구로 지정되면 도시 및 주거환경정비법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상의 계획을 받은 것으로 처리된다. 사업 시행자 지정 요건도 3분의 2에서 2분의 1로 완화된다. 이렇게 되면 재개발 사업을 준비하는 기간만 2년 이상 단축시킬 수 있다. ●규제는 강화…실수요 투자 유리 거래는 예상과 달리 활기를 띠지 못할 것으로 보인다. 내년부터 서울 뉴타운 지역 토지거래는 면적에 관계없이 허가를 받게될 전망이다. 토지거래허가구역에서 주거 지역은 54평 이상에 대해서만 허가를 받고 있지만 앞으로는 10∼20평의 토지도 허가를 받아야 할 것으로 보인다. 사실상 주택을 사고파는 것도 허가를 받아야 한다는 것이다. 인센티브를 받는 대신 기반시설부담금이 부과돼 개인 투자수익률은 그만큼 줄어든다. 여기에 재개발·재건축 입주권을 주택으로 보아 이를 사고팔 때 무거운 세금을 물리고, 양도세를 실거래가로 부하는 등의 규제가 따르면 재개발 지분 거래는 숨을 쉬지 못할 것으로 보인다. 수요가 줄어 가격상승을 기대하기 어렵다는 것이다. 따라서 신중한 투자가 요구된다. 전문가들은 지분 여러 개를 나누어 투자하는 것보다는 감정평가액이 많이 나오는 길가에 접한 돈 되는 지분 하나를 사들이는 것이 바람직하다고 조언한다. 재개발 투자의 성패는 사업추진 속도에 달려있다고 해도 지나침이 없다. 조합원간 갈등이 있는 곳은 지리멸렬한 싸움으로 중간에 사업이 중단될 수 있다. 가능하면 규모가 큰 곳을 골라야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

경기도 부천에 연면적 10만평 규모의 아파트형 공장이 들어선다. 쌍용건설은 부천시 오정구 삼전동 옛 한국화장품 공장터에 아시아 최대 규모의 아파트형 공장 ‘부천 테크노파크3차 비즈시티’를 분양한다고 6일 밝혔다. 지하 1층, 지상 13층,12개 동으로 이뤄진 이 건물은 연면적이 서울 63빌딩의 배에 이른다. 인근에는 테크노파크 1·2차 아파트형 공장 11만평이 가동 중이다. 테크노파크3차는 회의실, 전시실, 기숙사, 어린이 놀이터 등과 같은 지원시설을 갖추고 있는 것은 물론 아파트 단지와 같은 조경시설도 갖출 예정이다. 야외공연 행사, 인라인 스케이트 등을 즐길 수 있는 공간 6000여평도 조성된다. 평당 분양가는 337만원이며, 오는 2008년 1월 입주 예정. 분양 단위는 80평으로 나눠졌으며 700여개 업체가 입주할 수 있다. 입주 업체를 벤처, 전기, 제조업 등 도시형 공장으로 한정해 쾌적한 환경을 유지할 수 있다. 아파트형 공장 입주기업은 취득·등록세를 면제받고, 재산세도 5년간 50% 감면받는다. 분양가의 70%까지 장기 저리 융자가 가능하다. 다만 입주 후 5년 동안은 매매·임대가 금지된다. 전용률은 62% 수준이다. 일반 건물과 달리 층고를 높게 설계했다.2400여대의 주차시설도 갖춘다. 강희좌 쌍용건설 전무는 “서울과 가깝고 교통여건이 좋아 인력 수급이 쉽고, 부천시가 주변 진입로를 뚫어주는 등 빼어난 생산시설 입지를 갖추고 있다.”고 말했다.(080)329-2222. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이번에 마련된 재건축 기본계획은 ‘주택정책의 ‘골칫덩어리’였던 재건축에 대한 향후 5년 동안의 ‘로드맵’이라고 할 수 있다. 그동안 노후화 및 마구잡이 개발에도 불구하고 손을 대지 못했던 단독주택지가 대거 재건축 대상에 포함된 것은 획기적인 정책전환으로 평가받고 있다. 다만, 실질적인 개발을 이끌어내기 위한 유인책 제공이나 예정지구 포함에 따른 부동산 투기붐 등 극복해야 할 과제를 안고 있다. ●난개발 막고 공급확대 노려 기존 재건축의 가장 큰 문제는 소규모단지인 ‘나홀로 아파트’의 난립이었다. 가격하락과 함께 주변경관을 해치는 주범으로 손꼽혔다. 또한 자연지형을 고려하지 않은 난개발과 도로·주차 등 기반시설의 확충이 없는 과도한 개발이라는 기현상이 빚어졌다. 서울시 주택국은 “계획적이면서도 친환경적인 재건축을 이끌어내기 위해 시에서 재건축 대상 구역을 미리 지정했다.”면서 “구역을 하나의 생활권으로 상정, 도로나 공원 등 기반시설은 물론 문화시설도 함께 들어설 수 있도록 추진하겠다.”고 설명했다. 최근 아파트 재건축 규제가 강화되면서 단독주택 재건축에 대한 관심이 높아지는 추세도 반영됐다. 전체의 60%에 달하는 266개,214만여평이 단독주택 지역인 점도 시사적이다. 공급 확대의 의미도 크다. 대부분의 단독주택 용적률은 80% 수준. 하지만 재건축을 하게 되면 200% 가까이 된다. 최소50%가량 가구수가 늘어난다. 순증가율이 20%대인 아파트 재건축과 비교할 바가 아니다. 이렇게 되면 강남·북 단독주택지에 큰 평형의 아파트가 건립돼 이들 중대형 평형의 공급부족 해소에도 어느 정도 기여할 것으로 보인다. ●아파트는 ‘산 넘어 산’ 이번 재건축 대상은 ▲공동주택은 300가구 이상이거나 부지 1만㎡ 이상 ▲단독주택은 200호 이상 또는 부지 1만㎡ 이상인 지역. 여기에 80년 이전 노후건축물 65% 이상,90년 이후 건축물 10% 이하인 곳이다. 다만, 공동주택 재건축은 여전히 ‘산 넘어 산’이다. 재건축 예정지구이더라도 안전진단을 통과하지 못하면 재건축이 불가능하기 때문이다. 강남의 은마아파트 같은 경우가 주목된다. ●투기방지 보완책 병행해야 서울시가 재건축 로드맵을 내놨지만 주민들이 재건축을 추진하지 않으면 계획 자체는 무의미해진다. 따라서 단독주택의 체계적인 재건축 유도를 위해서는 용적률이나 층고 등의 완화를 통한 유인책과 함께 과감한 행정절차 간소화가 필요하다. 주민들이 주거환경 개선에 나서도록 어느 정도의 유인책이 불가피한 것이다. 부동산투기 방지도 과제다. 재건축 예정지구 확정으로 이들 단독주택지에 투기세력이 손을 뻗칠 가능성이 크다.8·31대책으로 주춤해진 유동자금이 시장의 빈틈을 엿보고 있기 때문이다. 서울시는 6일부터 이번 계획에 대한 주민공람과 함께 의회의 의견을 들은 뒤 오는 12월 도시계획위원회에 상정한다. 여기서 통과되면 확정고시되며, 시에서 이곳을 정비구역으로 지정하면 내년 6월부터 재건축이 본격적으로 추진된다. 한편 지난 5월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 노후건축물 비율이 50%로 완화돼 내년 상반기 재건축 예정구역이 추가로 발표된다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울 은평구 불광동 292 일대 재개발구역 사업 면적이 종전의 두배 규모로 확대됐다. 또 재개발 사업 검토 대상이었던 응암동 171 일대와 455 일대가 정비예정구역으로 지정돼 재개발이 본격화될 전망이다. 서울시는 8일 제13차 도시계획위원회를 열고 이같은 내용이 포함된 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 통과시켰다. 이에 따라 불광동 292 일대 재개발 구역 면적은 종전의 3.5㏊(1만 500여평)에서 6.1㏊(1만 8000여평)로 늘어난다. 이번에 재개발 대상 지역에 포함된 곳은 기존 사업지와 가까우면서도 노후주택 등이 많아 통합 재개발의 필요성이 제기돼 왔던 곳이다. 면적 변경과 함께 이 구역의 용적률도 170%에서 190%로, 층수 제한을 7층 이하에서 12층 이하로 각각 완화했다. 아울러 주민 공람 및 구의회 의견 청취 절차를 거쳐 정비예정구역 지정 신청이 들어온 응암동 171 일대 1.6㏊(4840평)와 응암동 455 일대 3.4㏊(1만 280평)를 정비예정구역으로 지정했다. 도시계획위원회는 또 구로구 궁동 산 18의 21 일대 3만 1000㎡(9393평)에 과학고를 신설하는 내용의 도시계획시설(학교) 결정안도 통과시켰다. 구로구에 들어서는 과학고는 579억원을 투입,24개 학급,480명 규모로 지어진다. 서울시교육청은 서울 소재 2곳의 과학고(서울과학교, 한성과학고)가 모두 강북 지역(종로구 혜화동, 현저동)에 편재돼 있어 불균형 해소 차원에서 구로구에 과학고 신설을 추진해왔다. 이밖에 ‘역사문화 미관지구’로 지정돼 있던 강북구 번동 410∼수유동 278에 이르는 한천로와 4·19길, 미아동 688∼미아동 1261에 이르는 삼양로를 ‘일반 미관지구’로 변경했다. 이 일대는 그동안 4층 이하로 층고제한을 받아왔으나 앞으로는 제한을 받지 않게 된다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 ‘8·31대책’을 통해 내놓은 서울 강북 재개발 지원책에 관한 실효성에 논란이 일고 있다. 외양은 화려하지만 알맹이가 없다는 지적이다. 일부 내용은 서울시가 추진중인 것보다도 못하다는 평가다. 주민들이 공공기관을 시행사로 선택할 가능성이 거의 없을 것이라는 전망도 나온다. ●정부·서울시 따로국밥 8·31대책은 재개발사업 시행을 공공기관에 맡기면 층고를 높여 주고, 용적률을 50∼100% 늘려 주는 등 각종 인센티브를 주기로 했다. 당초 강북의 공영개발을 검토하다가 막대한 재원이 들어가자 이같은 절충안을 낸 것. 하지만 서울시의 입장은 다르다. 용적률·층고·소형의무비율 등을 완화해 주는 것은 환영하지만 시행을 공공기관에 맡기는 것에는 반대한다. 시 관계자는 “공공기관을 시행사로 한 경우에만 인센티브를 주는 것은 현실성이 떨어진다.”면서 “개발이익 환수를 하는 만큼 조합이 시행하더라도 인센티브를 줘야 한다.”고 말했다. 다른 관계자는 “도시계획위원회 등을 통하면 주거지역을 상업지역으로 바꾸는 용도지역 변경이 가능하고, 층고는 주거지역을 3종으로 바꾸면 제한을 받지 않는다.”면서 강북개발을 자체 추진할 수도 있음을 시사했다. ●공영도 민영도 아닌 기형 공공기관이 시행을 하는 것은 시행사들이 누린 시행마진을 없애겠다는 것이다. 핵심은 분양가 인하였다. 하지만 강북 재개발에 공공기관이 참여하더라도 분양가 규제는 하지 않는다는 게 건교부의 방침이다. 공공기관이 참여해도 뉴타운 등은 공공택지와 달리 분양가를 규제하지 않기로 했다. 공공택지의 경우 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제를,25.7평 초과는 ‘원가연동제+주택채권제’를 적용한다. ●‘행정 편의주의’ 지적 재개발지구 주민들은 시행을 공공기관이나 조합에 맡기더라도 똑같은 비율로 개발이익을 환수한다면 굳이 공공기관에 맡길 필요가 있느냐고 반문한다. 오수송 보광동강변재개발추진위원장은 “공공기관이 주민에게 어떤 이익을 제공할지 모르겠고, 정부가 일을 편하게 하기 위한 발상”이라고 꼬집었다. 강북뉴타운의 한 주민은 “공공기관의 배불리기가 될 수도 있다.”고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시행권을 모두 공공기관이나 민간에 주고, 개발이익 환수장치나 분양가 통제장치를 강구하는 게 정상”이라면서 “이를 주민에게 선택하도록 하면 내분만 심해져 사업추진이 늦어질 수도 있다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부는 서울 송파 신도시를 15∼30층의 중·고밀도 단지로 개발하고 이곳의 중대형 아파트 2만가구 가운데 30%인 9000가구를 임대주택으로 공급키로 했다. 송파 거여·마천지구는 주택거래신고지역으로 지정돼,8일부터 취득·등록세가 실거래가로 과세된다. 또 주상복합건물과 오피스텔 등에 대한 투기대책을 마련하고 뉴타운 지역에서의 부동산 투기를 강력히 대처키로 했다.●중대형 2만가구중 30% 임대주택으로 건설교통부는 5일 송파 신도시의 용적률(바닥 면적 대비 건물 면적)을 250%선으로 끌어 올려 중심·상업지역에서는 30층의 고층아파트를 짓도록 할 방침이라고 밝혔다. 건교부 관계자는 “송파 신도시는 용적률이 판교(용적률 170%선)보다 1.7배 높아 아파트가 높고 빼곡하게 들어설 것”이라면서 “환경보전 측면에서 개발면적을 최소화한다는 게 정부 방침으로 층고는 15∼30층이 될 전망”이라고 설명했다. 건교부는 전체 5만가구 중 국민임대 2만가구, 중대형 임대 9000가구(6000가구는 시장 수급 조절용)를 배정하고,2만 1000가구는 일반에 분양할 방침이다. 일반 물량 중에서 1만 4000가구는 중대형,7000가구는 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하로 지을 계획이다. 앞서 한덕수 경제부총리는 기자간담회에서 “주상복합건물 등에 대한 투자 과정에서 탈세가 있었는지와 8·31대책 이후 오피스텔 등으로 투기가 몰리는지 등을 8일 당정협의에서 논의할 것”이라고 말했다. 이에 따라 주택이나 토지와 달리 전매가 가능해 투기수요가 몰리는 오피스텔과 주상복합건물 등에 대한 전매제도와 청약제도의 개편이 불가피할 것으로 보인다.●국세청 “뉴타운지역 주시” 오피스텔의 경우 1차적으로 상가로 분양되지만 주거용으로 쓰이는 경우가 많아 처음부터 종합부동산세 대상에 포함시키는 방안도 검토되는 것으로 전해졌다. 한상률 국세청 조사국장은 “뉴타운 지역의 부동산 동향과 투기적인 수요 등을 주시하고 있다.”고 강조했다. 국세청의 다른 핵심관계자는 “집값이 급등한 지역의 1가구 3주택자에 대한 세무조사는 추석을 끝내고 이달 하순부터 실시할 방침”이라고 밝혔다.류찬희 전경하기자 chani@seoul.co.kr

‘8·31 부동산 대책’ 발표로 부동산 투자 환경이 확 달라진다. 실거래 기준으로 세금을 물리는데다 과표도 크게 올라간다. 부동산 과다 보유자와 투기성 거래에 대해선 무거운 세금을 매긴다. 김영진 내집마련정보사 사장과 고종완 RE멤버스 사장의 도움으로 변환기 부동산 투자전략을 알아본다. ●토지, 대규모 개발지역 주변 겨냥 토지 시장도 규제 수위가 높아진다. 토지거래허가구역 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금 부과, 기반시설부담금 부활 등으로 투기세력이 발을 붙이기 어려울 것으로 전망된다. 다만 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진되는 주변은 땅값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다. 허가구역 밖의 개발 가능한 토지도 인기를 끌 수 있다. 7월부터 확대된 주5일 근무제로 전원주택 등을 찾는 수요도 많다. 수도권 경치가 빼어난 지역을 골라 투자하는 것도 권할 만하다. ●판교 신도시,10년 임대주택 노려볼 만 판교는 중대형 평형은 주공 등이 공영 개발로 공급한다.25.7평 이하는 원가연동제,25.7평 초과는 원가연동제+채권입찰제가 도입된다. 채권상한액은 분양가와 주변시세 차익의 90% 정도로 결정될 전망이다. 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 청약자가 부담하는 실제 분양가는 낮아지는 않는다. 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 25.7평이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 초기 환금성이 떨어진다. 청약저축 가입자는 판교에 공급될 10년 공공임대도 노려볼 만하다. 전매 금지에 묶인 25.7평이하 분양 아파트와 비교해 거래는 차이가 없는 데다 분양가도 저렴하기 때문이다. 중대형 평형(25.7평 초과)은 경쟁률이 낮아질 확률이 높다. 중대형 평형을 노리던 가수요자들이 채권입찰제 도입으로 청약을 미룰 수 있기 때문이다. ●재개발은 사업 진척 속도가 포인트 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 200만평 규모의 송파신도시가 개발될 예정이다. 일단 강남 집값 안정에 긍정적인 효과가 기대된다. 문정지구와 장지지구, 마천지구,3차 뉴타운 후보지 선정 등 중첩 호재가 겹치면서 지분 가격만 평당 2500만원을 넘는다. 장기적인 안목에서 실수요 차원의 투자가 바람직하다. 재개발지구는 광역·공영 개발로 투자 기대감이 크다. 사업도 활발해질 전망이다. 사업 시행자의 지정 요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해 준다. 소형 평형(85㎡이하) 의무 비율도 현행 80%에서 60% 이상으로 대폭 풀린다. 층고 제한과 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트다. 재개발 호재를 따라 부동 자금도 흘러들 것으로 예상된다. 하지만 고수익·고위험 상품인 만큼 조심해야 한다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 큰 차이를 보인다. 사업 진척 속도에 따라 투자수익이 크게 흔들리기도 한다. 도심과 가까운 구역 가운데 주민간 갈등이 없는 곳, 구역이 넓은 지역을 골라야 한다. ●양도세 중과세 유예기간 활용토록 다주택자 소유자는 세금을 걱정해야 한다. 세금 중과가 만만치 않기 때문이다. 종합부동산세(종부세)를 고려, 매각 여부를 결정할 필요가 있다. 과표가 올라가고 세대별 합산 과세가 이뤄지면 세금이 많아진다. 시장에는 다주택자의 매물 출하가 본격화될 것으로 보인다. 그러나 강남 등 알짜배기 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형 아파트, 단독주택 등이 매물이 쏟아질 전망이다. 낙폭도 강남보다 강북, 지방이 클 것으로 예상되는 등 시장 양극화는 가속화될 전망이다. 매도에 앞서 우선 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해 봐야 한다. 수도권 및 광역시에 있는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 있는 기준시가 3억원 초과 주택이 아니면 중과 적용을 피할 수 있다. 양도세 중과 1년 유예기간을 이용하는 것도 현명하다.1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하거나 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면 매도 시기를 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다. 특히 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공제율이 45% 이상 늘어나는 만큼 장기 보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋다. 1가구 2주택자의 경우 비거주 주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우 1년간 세율 중과 유예기간을 주더라도 당장 내년부터 양도소득세가 급증한다. 따라서 양도차익을 걱정한다면 올해 안에 파는 것이 유리하다. 투기지역은 이미 실거래가 기준으로 내고 있으므로 양도차익이 적은 물건부터 처리하는 것이 바람직하다. 보유시기나 장기보유특별공제를 잘 활용하면 유리하다. ●상가, 투자환경 ‘맑음´ 상가는 수익형 부동산이다. 아파트 투자 규제가 커지면서 투자환경이 한층 밝아진다. 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고 비교적 환금성이 뛰어나다. 올해 신설된 종부세 부과대상에서 빠진다. 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높다. 다만 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘재개발 사업은 지원, 재건축 규제완화는 보류.’ 이번 대책에 담긴 기존 도심 개발 방향이다. 각종 인센티브를 부여받는 재개발 사업은 활성화를 기대할 수 있는 반면 재건축은 당분간 찬밥 신세를 면치 못하게 됐다. 구역 단위의 소규모 개발에서 벗어나 체계적인 광역(최소 15만평)개발을 유도하는 대책도 들어 있다. 투기수요를 막기 위해서는 토지 필지분할을 제한하고 기반시설 부담금을 매겨 개발이익을 환수키로 했다.●재개발 사업엔 각종 인센티브 재개발 사업에 공영개발이 적극 도입된다. 조합과 민간이 도맡던 재개발 사업에 주공, 도시개발공사 등이 적극 참여할 수 있도록 했다. 공공기관이 참여하는 구역에는 각종 인센티브도 주어진다. 사업의 투명성과 개발이익 환수, 기반시설 확충 등 공익을 도모하기 위해서다. 사업 추진 과정에서 겪는 어려움도 덜어준다. 공공사업지구에서는 사업시행자 지정요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해준다. 전체 공급물량 가운데 25.7평 이하를 의무적으로 지어야 하는 소형의무비율을 80%에서 60% 이상으로 낮춰 중대형 아파트를 많이 지어 사업 활성화를 꾀한다. 지형상 5∼25층만 짓도록 한 층고제한도 풀어 강남과 같은 초고층 주상복합아파트를 세울 수 있도록 하고, 용도지역 변경을 통해 용적률도 지금보다 용적률을 50∼100% 상향조정한 250∼350%를 허용키로 했다. 특히 역세권은 3종 주거지역을 준주거 또는 일반상업지역으로 바꿔 개발밀도를 높여주기로 했다. 증가되는 용적률 중 일정비율은 임대주택으로 지어질 예정이다. 서울시 뉴타운 사업도 지구지정을 신청하면 특별법에 따라 사업을 추진할 수 있다.●재건축 규제 완화는 ‘보류’ 재건축 규제 완화는 빠졌다. 재건축 시장은 당분간 찬바람이 불 것으로 전망된다. 당초 재건축 규제완화를 이번 대책에 포함시킬 생각이었지만 재건축 추진에 따른 집값 상승 불안을 이유로 검토대상에서 제외했다.정부는 기반시설부담금 등 개발이익환수 장치가 완벽하게 갖춰지고 집값 안정세가 정착되면 규제완화를 신중하게 검토키로 했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 판교 신도시를 포함해 공공개발 방식으로 짓는 아파트의 분양가는 주변 시세의 90% 안팎으로 제한된다. 도심 재개발 사업을 할 때 15만평 이상의 광역 공공개발이 이뤄지는 지역에는 현재 5∼25층인 층고제한이 완화돼 40∼50층의 초고층 아파트가 들어설 전망이다. 5년간 수도권에 공급될 150만 가구 가운데 28%인 41만 5000가구가 전용면적 25.7평을 넘는 중대형 아파트로 건설된다. 또 주택 종합부동산세 부과 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추면서 과세표준을 현실화하고 세대별로 합산과세하기로 함에 따라 종부세 세부담은 지금보다 2∼3배 높아진다. 정부는 31일 과천 청사에서 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관과 관계부처 장관들이 참석한 가운데 ‘서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안’을 발표했다. 한 부총리는 “이번 대책을 통해 ‘부동산 불패’라는 잘못된 믿음을 깨뜨리겠다.”면서 “부동산 투기는 끝났으며 거품은 꺼질 것”이라고 선언했다. 아파트 값은 2003년 ‘10·29대책’ 이전이 바람직하다고 제시했다. 대책에 따르면 중대형 아파트 물량으로 송파 거여지구의 신도시에 2만가구, 김포 신도시와 양주·옥정 등 4∼5개 지구에 6만가구를 각각 공급하고 인천 청라지구와 판교 신도시에도 각각 1만 6000가구와 9700가구의 중대형 아파트가 건설된다. 이와 함께 수도권 공공택지내 중대형 아파트의 건설 비중을 40%에서 50%로 늘려 당초 12만가구였던 중대형 아파트의 공급물량이 15만가구로 늘어난다. 내년 3월 25.7평 이하,8월 25.7평 초과 아파트를 분양하게 될 판교 신도시의 분양가는 채권입찰상한을 정해 주변 시세의 90%로 정하기로 했다. 정부 관계자는 “공영개발로 이뤄지는 다른 신도시 지역에도 분양가를 시세의 90% 안팎으로 규제할 것”이라고 밝혔다. 송파 신도시의 경우 육군종합행정학교 95만평, 특전사 65만평, 체육부대 12만평, 남성대 골프장 28만평 등 200만평의 터에 5만가구를 오는 2008년부터 분양한다. 한 부총리는 주변에서 땅 투기 조짐이 보이는 것과 관련,“국세청의 현장조사와 자료수집을 통해 투기를 근절할 것”이라고 다짐했다. 이와 함께 강남에 집중된 재건축 규제는 풀지 않되, 강북에 몰린 재개발 규제는 크게 완화해 40층 이상의 초고층 아파트가 들어설 수 있도록 용적률도 200∼250%에서 50∼100%포인트 높이기로 했다. 광역 공공개발이 추진되는 15만평 이상의 재개발 사업지구에는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 의무비율을 80%에서 60%로 낮추기로 했다. 사업시행을 위한 주민동의도 3분의2 이상에서 2분의1로 완화했다. 투기수요를 차단하기 위해 1가구 2주택에는 2007년부터 양도소득세를 50%의 단일세율로 중과하고, 종합부동산세 과표구간도 3단계에서 4단계로 나눠 세율을 강화했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부는 서울 송파구 거여동 특전사 부지와 남성대 골프장 등 200만평에 5만가구 규모의 신도시를 건설, 오는 2008년부터 분양하기로 했다. 판교 신도시의 경우 25.7평 이하는 내년 3월,25.7평 초과는 내년 8월에 각각 분양할 예정이다. 판교를 포함해 공공택지내 아파트 분양권의 전매 제한도 3∼5년에서 5∼10년으로 강화된다. 개인간 주택을 사고 팔 때 내는 거래세율을 취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 내리기로 했다. 이에 따라 취득 및 등록세에 각각 부과되는 농어촌특별세와 교육세까지 포함하면 거래세는 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 인하된다. 정부는 31일 오전 열린우리당과의 고위 당정협의를 마친 뒤 과천 종합청사에서 관계부처 장관이 참석한 가운데 이같은 내용을 담은 ‘부동산 안정 종합대책’을 공식 발표한다. 대책에 따르면 정부는 강남권의 주택 수요를 흡수하기 위해 송파 거여지구에 신도시를 건설,2008∼2010년 분양을 마치기로 했다. 아울러 현재 개발이 진행되고 있는 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구에 1000만평의 택지를 추가로 확보,14만 가구를 더 짓기로 했다. 공영개발 등을 둘러싼 논란으로 분양이 올해 6월에서 11월로 계속 연기된 282만평 규모의 판교 신도시는 공급 물량을 중·대형 아파트를 당초 계획보다 10%(2600가구) 늘려 내년 3월과 8월에 걸쳐 분양하기로 했다. 이에 따라 총 주택공급 물량은 2만 9404가구가 된다. 세제강화와 관련해 현재 0.15%인 종합부동산의 실효세율(주택매매가 대비 세금 비율)을 오는 2009년까지 1%로 높이는 등 보유세는 강화하고 취득·등록세 등 거래세는 대폭 낮추기로 확정했다. 종합부동산세 부과 대상도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 낮아져 대상이 확대된다. 종부세 상승 제한폭은 50%에서 200%로 높이기로 했다. 정부는 그러나 서민들의 세부담을 덜어주기 위해 재산세의 과표를 내년부터 점진적으로 올리려던 방침을 2년간 유예하기로 했다. 상승 제한폭 50%도 그대로 유지하기로 했다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 50%로 무겁게 매기되, 수도권과 광역시는 1억원 이하, 그 이외 지역에서는 3억원 이하의 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 하지만 양도세를 무겁게 매기는 시점은 오는 2007년으로 1년간 유예, 이 기간에 2주택자가 집을 팔도록 유도할 방침이다. 취업이나 이사 등 일시적 사유로 2주택자가 된 경우도 중과 대상에서 빼주기로 했다. 개발이익을 환수하기 위해 공공택지내에서 분양되는 주택에는 원가연동제를 적용하고, 중·대형 아파트에는 채권입찰제를 적용키로 했다. 공영개발 차원에서 개발부담금제를 부활하고, 기반시설부담금제를 이른 시일 안에 도입키로 결정했다. 서울 강북 등 옛 도심권의 광역개발 지구에서 용적률을 확대하고, 층고제한을 완화하는 한편 토지거래 허가 요건을 1년 이상 거주자로 강화하고 토지 의무사용기간도 확대하는 방안도 추진키로 했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부가 도입을 추진 중인 아파트 공영개발이 업계와 시민단체의 시각차가 커 이달 발표될 최종 부동산대책에 어떻게 반영될지 관심을 모으고 있다. 12일 열린우리당 주최로 열린 2차 부동산정책 공청회에서 손경환 국토연구원 토지주택연구실장은 판교 공영개발과 관련,“저렴한 주택공급으로 집값 안정을 유도하고 개발이익환수로 저소득층 주거지원 재원 마련 효과를 거둘 수 있다.”고 평가한 뒤 “그러나 강남 주택수요 대체 효과가 반감되고 장기적으로 주택산업의 건전한 성장을 저해하고 공공부문의 비대화를 초래하는 문제점도 안고 있다.”고 지적했다. 손 실장은 주택공급 확대정책 방향으로 ▲광역개발을 통한 서울 강북 뉴타운 개발▲강남 대체 신도시 건설▲중대형 위주의 공급 비중 확대를 제시했다. 그는 “주택시장 수급 불안을 해소하기 위해서는 단순 공급확대가 아닌 시장이 원하는 수요를 충족시키는 방향으로 정책을 추진해야 한다.”며 “강북 뉴타운사업에 현행 용적률을 적용하면 늘어나는 가구수는 3%에 불과하기 때문에 용적률·층고제한 규제 완화가 뒤따라야 한다.”고 주장했다. 다만 부동산값 상승, 사업비 증가, 토지수용 및 보상절차 지연 등의 부작용이 따르는 만큼 개발이익환수 부담금제가 제대로 도입돼야 한다고 덧붙였다. 재건축 규제완화와 관련해서는 “단기간에 수요가 많은 지역에 많은 주택을 공급하는 효과가 있으나 투기 수요 유발 성향이 강하므로 시장 안정기반 정착이 선행된 이후 검토하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 토론자로 나선 고철 주택산업연구원장은 “공영개발 도입, 원가연동제의 확대, 전매제한기간의 연장은 득보다 실이 클 것으로 판단된다.”면서 “주택산업 위축으로 전반적인 거시경제에 부정적인 영향을 끼칠 것”이라고 주장했다. 또 “장기적인 측면에서 신규택지가 부족한 서울과 수도권의 안정적인 주택공급에 매달려야 하며 재건축사업의 순기능을 살릴 수 있는 대안을 마련해야 한다.”고 주장했다. 반면 참여연대 김남근 변호사는 공영개발을 확대하는 등 주택산업의 공공성을 강조해야 한다고 맞섰다.김 변호사는 판교 개발과 관련, 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 ‘패기지형 정책’이 바람직하다고 주장했다. 이를 위해 그는 “판교나 뉴타운 개발 시점을 종합부동산세 제도와 실거래가 확보, 개발이익환수제 등이 완전히 정착된 2007년 이후로 미루되, 부득이한 경우 후분양 제도를 도입해야 한다.”고 말했다. 서순탁 서울시립대 교수도 “과도한 분양가 억제와 실수요자 중심의 주택공급을 위한 공영개발방식은 불가피하다.”면서 “분양가의 적정성 심사, 분양가 주요 항목 공개, 후분양제 정착이 바람직하다.”고 거들었다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘더 넓게, 그리고 더 높이’ 서울 강북 지역 재개발 사업에 대한 층고제한과 소형주택 의무비율 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 2종 일반주거지역내 아파트 최고 층수를 20층으로 완화하는 조례를 입법예고한 데 이어 최근 건설교통부에 재개발 단지에 보다 많은 중대형 아파트를 건립할 수 있도록 소형의무비율을 완화해 달라고 건의했다고 7일 밝혔다. 이같은 요청에 대해 건교부도 긍정적이어서 뉴타운 사업 등 강북지역 개발사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 하지만 부분적인 층고와 평형 규제 완화만으로는 강북 재개발의 사업성 확보에 한계가 있는 만큼 용적률 완화 등의 조치가 뒤따라야 한다는 지적이다.●“강북에 중대형 많이 짓겠다” 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발이나 재건축시 평형별 건립비율을 정해두고 있다. 시는 이에 따라 재개발 사업시에 적용되는 소형의무비율을 재건축과 같은 비율로 완화해 달라고 요청했다. 현행 규정은 전용면적 18평형 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과는 20%로 돼 있다. 이를 재건축과 마찬가지로 18평 이하는 20%로 줄이는 대신 25.7평 초과는 40%로 늘리자는 것이다. 정부 역시 강북을 강남 못지 않게 개발한다는 방침 아래 강북지역 재개발 활성화를 위해 각종 유인책을 검토키로 한 적이 있어 서울시의 건의는 큰 이견없이 수용될 전망이다. 재개발아파트에 중대형이 늘어나면 자연스럽게 일반분양 물량 가운데 중대형이 늘어나고, 이 평형에 중산층 수요자들이 몰려 강북지역 뉴타운 사업에 가속도가 붙을 수 있다. 시 관계자는 “40평형대 이상의 주택이 필요한 월소득 400만원 이상의 수요층은 10만가구에 달한다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다.●층고 제한도 부분 완화 층고제한은 ‘뜨거운 감자’다. 도시미관 등을 감안하면 용적률은 그대로 두더라도 층고제한은 풀어야 하지만 자칫 집값이 뛸 수 있기 때문이다. 하지만 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 지구단위 계획을 통해 재개발이나 재건축을 추진하면 건물의 층수 기준을 ‘평균 층수’ 개념으로 바꿔, 사실상 층수 제한을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정안을 입법예고했다. 이 개정안은 현행 2종 일반주거지역의 경우 최대 7층(단독주택지),12층(아파트단지)까지만 지을 수 있었으나, 앞으로는 평균 층수가 7층,12층을 넘지 않는 범위에서는 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 이는 강남과 달리 산이나 구릉이 많은 강북은 경관 보호 규제가 있어 2종 주거지역이더라도 산이나 언덕 부근에 짓는 아파트는 일부 동을 7층이나 12층까지 높여 짓지 못하는 문제점을 보완하기 위한 것이다.시는 나아가 땅의 일부를 공공시설 용지로 제공해 용적률이 늘어나는 경우에는 평균 층수 기준을 10층이나 15층까지 완화해 줄 예정이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘더 넓게, 그리고 더 높이’ 서울 강북 지역 재개발 사업에 대한 층고제한과 소형주택 의무비율 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 2종 일반주거지역내 아파트 최고 층수를 20층으로 완화하는 조례를 입법예고한 데 이어 최근 건설교통부에 재개발 단지에 보다 많은 중대형 아파트를 건립할 수 있도록 소형의무비율을 완화해 달라고 건의했다고 7일 밝혔다. 이같은 요청에 대해 건교부도 긍정적이어서 뉴타운 사업 등 강북지역 개발사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 하지만 부분적인 층고와 평형 규제 완화만으로는 강북 재개발의 사업성 확보에 한계가 있는 만큼 용적률 완화 등의 조치가 뒤따라야 한다는 지적이다.●“강북에 중대형 많이 짓겠다” 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발이나 재건축시 평형별 건립비율을 정해두고 있다. 시는 이에 따라 재개발 사업시에 적용되는 소형의무비율을 재건축과 같은 비율로 완화해 달라고 요청했다. 현행 규정은 전용면적 18평형 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과는 20%로 돼 있다. 이를 재건축과 마찬가지로 18평 이하는 20%로 줄이는 대신 25.7평 초과는 40%로 늘리자는 것이다. 정부 역시 강북을 강남 못지 않게 개발한다는 방침 아래 강북지역 재개발 활성화를 위해 각종 유인책을 검토키로 한 적이 있어 서울시의 건의는 큰 이견없이 수용될 전망이다. 재개발아파트에 중대형이 늘어나면 자연스럽게 일반분양 물량 가운데 중대형이 늘어나고, 이 평형에 중산층 수요자들이 몰려 강북지역 뉴타운 사업에 가속도가 붙을 수 있다. 시 관계자는 “40평형대 이상의 주택이 필요한 월소득 400만원 이상의 수요층은 10만가구에 달한다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다.●층고 제한도 부분 완화 층고제한은 ‘뜨거운 감자’다. 도시미관 등을 감안하면 용적률은 그대로 두더라도 층고제한은 풀어야 하지만 자칫 집값이 뛸 수 있기 때문이다. 하지만 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 지구단위 계획을 통해 재개발이나 재건축을 추진하면 건물의 층수 기준을 ‘평균 층수’ 개념으로 바꿔, 사실상 층수 제한을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정안을 입법예고했다. 이 개정안은 현행 2종 일반주거지역의 경우 최대 7층(단독주택지),12층(아파트단지)까지만 지을 수 있었으나, 앞으로는 평균 층수가 7층,12층을 넘지 않는 범위에서는 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 이는 강남과 달리 산이나 구릉이 많은 강북은 경관 보호 규제가 있어 2종 주거지역이더라도 산이나 언덕 부근에 짓는 아파트는 일부 동을 7층이나 12층까지 높여 짓지 못하는 문제점을 보완하기 위한 것이다.시는 나아가 땅의 일부를 공공시설 용지로 제공해 용적률이 늘어나는 경우에는 평균 층수 기준을 10층이나 15층까지 완화해 줄 예정이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“부동산 정책은 특정 지역 가격만을 겨냥해서는 안됩니다. 도시의 경쟁력을 가져오고 경제를 활성화시키는 동시에 환경과 교통 여건을 개선하는 입체적인 정책이 돼야 바람직합니다.” 권문용 서울 강남구청장은 “정확한 진단과 처방이 이뤄지면 집값 거품 30%는 제거할 수 있다.”면서 “30여 차례에 걸친 크고 작은 부동산 대책에도 불구하고 시장이 정부 예상과 달리 정반대로 흘러가고 있는 것은 시장 경제에 맡기지 않고 강남 집값을 잡겠다는 식의 일관성 없는 정책 때문”이라고 지적했다. 권 구청장은 최근 서울 아파트값 상승 원인을 강남 재건축 시장에서 찾았다. 즉, 소득 증가에 따라 중대형 아파트 수요는 증가하는데 정부는 아무런 대책 없이 강남 집값과의 전쟁을 선포하고 초강경 재건축 억제정책을 폈기 때문에 매물 부족으로 기존 중대형 아파트값이 오르고 주변 아파트값 상승으로 이어졌다는 것이다. 대안도 제시했다. 최근 자신의 주택정책 소신을 담은 ‘강남 집값, 해법은 있다’는 동영상을 만들어 각계에 전달하고 있는 권 구청장은 주택시장 안정해법으로 재건축·재개발을 통한 공급확대 및 규제완화를 내놓았다. 그는 “강북 뉴타운에서 85만가구, 강남 재건축 15만가구, 지방 대도시 100만가구를 짓는 등 중대형 아파트를 충분히 공급하면 주택 가격이 10∼30% 하락할 것으로 기대된다.”면서 “이러한 개발계획을 인터넷 시민투표와 국민합의를 거친 뒤 추진하자.”고 제안했다. 소형 평형 건설 의무비율과 층고제한 규제도 과감히 풀자고 말했다. 강남 일대에 초고층 아파트를 건설하자는 제안을 했다가 정부로부터 집값 상승의 원인을 제공했다는 비난을 받기도 했던 그였지만 소신에는 변함이 없다. 그는 초고층 아파트의 효과에 대해 수없이 열거했다.“도시의 경쟁력을 키울 수 있는 힘을 제공한다. 도시환경을 쾌적하게 하고 열섬화 현상을 막아 서울 온도를 3도는 낮출 수 있다. 첨단산업화를 앞당길 수 있다. 도시 리노베이션을 활성화시켜 새로운 도시 탄생을 가능케 한다….” 강북 뉴타운 개발에도 깊은 관심과 다양한 대안을 제시했다. 우선 개발 컨셉트는 신도시 개념으로 가야 한다고 제시했다.“강남보다 더 좋은 환경을 지닌 곳으로 개발하고, 세계적인 첨단 도시의 모델을 만들어 보자.”는 제안을 내놓았다. 겉모습은 초고층 주상복합 아파트에 모노레일 등 편리한 교통시설이 갖춰진 도시다. 외국의 유명 IT기업들과 아파트가 함께 들어선 건물이 우후죽순 들어선 도시, 건물과 건물 사이를 모노레일이 누비는 도시를 상상하면 된다. 내부는 유비쿼터스 첨단 미래도시다. 단지 어느 곳에서라도 인터넷 통신이 가능한, 네스팟 통신이 가능한 시설을 갖춘 도시를 만들자는 것이다. 권 구청장이 말하는 강북 개발을 요약하면 수평개발 대신 수직개발, 보편개발보다는 첨단 미래도시를 만들자는 것으로 요약되는데 이를 위한 대안으로 초고층 아파트가 필연적이라는 것이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

개발 지역은 물론 인근 지역에 대해서도 개발 이익을 환수하는 기반시설부담금제가 조기 도입된다. 원래 2007년에 도입할 예정이었으나 연내 입법 절차를 거쳐 이르면 내년 상반기 중 시행될 예정이다. 또 서울 강북지역에는 강남권 못지 않는 주거 환경이 조성될 수 있도록 교통·문화·교육 등의 인프라가 대폭 확충된다. 정부가 수도권과 주변지역에 보유하고 있는 토지도 택지로 개발돼 주택 공급이 확대된다. 정부와 열린우리당은 20일 삼청동 총리공관에서 제3차 부동산 정책 당정협의회를 갖고 이같은 내용을 포함한 부동산시장 안정화 대책을 마련했다. 개발이익 환수와 주택 공급 확대 등 두가지 원칙이 골간이다. 당정은 특히 개발이익 환수 차원에서 논란을 빚어온 토지 공개념의 경우 기반시설부담금제만을 시행하는 부분 도입으로 결론을 내렸다. 이에 따라 토지초과이득세와 토지상한제 등은 더 이상 논의하지 않기로 했다. 기반시설부담금 대상에는 기존 개발부담금제 적용 대상인 토지 형질변경, 용도변경뿐만 아니라 대규모 국책사업의 택지 또는 기업도시 주변지역, 재건축 지역 등도 포함될 예정이다. 당정은 또 서울 강북 지역의 광역적 개발 체계를 확립하기 위해 구역지정 요건을 대폭적으로 완화하고 인근의 단독 주택지도 포함시키기로 했다. 이를 위해 여러가지 인센티브 제공을 통해 규제를 완화하고, 용적률 등을 포함한 유인책을 대폭 늘리되 반드시 공공부문은 공영개발로 추진키로 했다. 강북 광역개발을 위한 재원에 대해서는 용적률 상향조정, 층고제한 완화 등을 통해 마련하고 주택 재개발시 사업시행자 지정을 위한 주민동의 요건도 3분의2 이상에서 2분의1 이상으로 완화하는 방안을 적극 검토키로 했다. 아울러 주택 공급 확대의 경우 신도시 추가 건설보다 수도권 주변의 군시설 용지나 교도소 이전지, 정부 보유토지 등을 활용해 택지로 개발한 뒤 서민용 주택이나 중대형 아파트 공급 물량을 확대하는 방안을 검토해 나가기로 했다. 그러나 개발이익 환수와 투기억제를 위한 기반시설부담금제가 정착될 경우 제도의 시행상황을 봐가며 신도시 개발을 검토해 나가기로 했다. 열린우리당 안병엽 부동산대책기획단장은 강남지역의 재건축 규제와 관련,“불합리한 면이 없지 않아 합리적으로 고치는 점을 논의할 것”이라며 사실상 완화 방침을 시사했다. 한편 당정은 판교 공영개발, 중대형 아파트 공급 확대 등에 대해서는 제4차 고위 당정협의회에서 논의키로 의견을 모았다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

서울 종로구 평창동과 구기동 일대 최고 고도지구의 고도제한이 18m에서 20m로 완화된다. 그러나 잠실, 청담·도곡 고밀도 아파트지구의 정비계획 변경결정안은 보류됐다. 청계천 주변 재개발 비리 사건 등의 여파로 신중을 기하자는 취지다. 서울시는 6일 제10차 도시계획위원회를 열어 이같이 결정했다고 7일 밝혔다. 이번에 통과된 도시관리계획 변경안에 따르면 종로구 평창동, 구기동, 신영동, 부암동, 홍지동 일대의 최고고도지구 15만여평은 지금까지 5층,18m 이하로 건축물 고도가 제한됐으나 앞으로는 5층,20m까지 건물을 지을 수 있다. 최고고도지구는 도시경관을 보존하고 토지이용도를 높이기 위해 건축물의 최고 높이를 정한 지구를 말한다. 또 건축물 고도를 따지는 기준점도 종전의 최저점에서 평균점으로 완화됐다. 이에 따라 구릉지나 경사면에 주택을 소유한 주민들은 신축할 때 1개 층을 더 지을 수 있다. 서울시 관계자는 “이번 변경으로 건물 옥탑에 물탱크를 설치할 수 있고, 경사 지역에서는 한 층 정도 건물을 더 올릴 수 있다.”고 밝혔다. 시는 또 2003년 지정된 노량진 뉴타운사업지구 25만 4000여평 가운데 동작구 노량진동 122의 37 일대 5만 6000여평을 재개발하는 내용의 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경안도 통과시켰다. 이 지역의 층수 제한은 노량진 뉴타운개발 기본계획에서 15층 이하로 결정됐으며 용적률은 200% 이하다. 관심을 끌었던 5개 고밀도 아파트지구 개발기본계획 변경 결정안 가운데 잠실지구와 청담·도곡지구는 보류됐다. 도계위는 잠실지구의 단지 진입도로 확대에 대해 교통문제를 보다 근본적으로 해결할 수 있도록 잠실 일대 전체의 도로계획이 필요하다는 의견을 제시, 개발기본계획 변경 결정을 보류했다. 이와 함께 청담·도곡지구에 대해서는 25층 정도까지 허용하겠다는 시 계획에 대해 도계위는 시뮬레이션 등을 통해 정확한 허용 층고를 정해야 한다는 의견을 내놓았다. 서울시 관계자는 “최근 청계천 주변 재개발 비리 사건과 압구정동 현대아파트 초고층 재건축 논란 등 고도를 둘러싸고 문제가 많았던 만큼, 더 신중하고 정확하게 최고 높이를 결정하자는 취지”라고 설명했다. 이밖에 여의도, 이촌·원효, 가락 등 나머지 3개 고밀도 지구는 정족수 부족으로 결정이 미뤄졌다. 이에 따라 8월에 예정됐던 고밀도 아파트지구 개발기본계획 최종 결정고시도 늦춰질 전망이다. 시는 오는 20일 도계위 때 안을 다시 상정할 예정이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

22일부터 청약을 시작하는 인천 4차 동시분양에 1347가구가 분양된다. 신동아건설, 경남기업, 신명종합건설, 임광토건, 남경주택 등 5개 업체가 참여한다. 소규모 단지라서 청약경쟁은 치열하지 않을 것으로 전망된다. 단지별로는 신동아건설이 계양 2차 신동아패밀리에 399가구를 분양한다.34,41평형으로 구성됐다. 이미 공급된 1200여가구 단지와 붙어 1600여가구의 대단지 신동아타운이 조성될 예정이다. 인천지하철 1호선 연장(인천공항철도 2005년 완공 예정)이 서울 지하철 9호선(2007년 3월 개통예정)이 연결되는 계양역이 3분 거리에 있다.9호선 전철을 이용하면 서울 강남까지 1시간 거리다. 신명종합건설은 부평과 인천 서구 사이에 있는 철마산 관통 도로 옆에 산곡동 스카이뷰 191가구를 분양한다.28,34평형이다. 단지 앞에 철마산 등산로가 있고 인천외고, 명신여고, 제일고, 산곡중, 한일초교 등이 단지와 가깝다. 주변에 대규모 쇼핑센터가 많고 외곽순환고속도로 등을 이용하기 편하다. 친환경 웰빙 마감재를 채택했다고 회사측은 밝혔다. 경남기업은 계양구 서운동에 경남 아너스빌 255가구를 내놓는다.39,49평형이다.2007년 9월 입주 예정. 주변에 대형 할인마트 3곳이 들어섰다. 구청 등 공공기관도 몰려 있다. 외곽순환도로 계양IC, 경인고속도로 부평IC까지 승용차로 5분 거리. 단지 인근에 1만 8000평 규모 종합 레포츠공원이 조성되고 있다. 인천시가 오는 2009년까지 25만평 규모의 퍼블릭 골프장(18홀)을 건설키로 해 모든 가구에서 골프장을 내려다볼 수 있다. 임광토건은 서창지구에서 ‘임광 그대가’ 666가구 중 360가구를 일반분양한다. 서창지구에서 아파트 공급이 재개된 것은 5년 만이다.32평형 406가구,48평형 260가구. 조합원분을 뺀 32평형 100가구 48평형 260가구가 청약통장 가입자에게 돌아간다. 용적률이 150%로 낮고 웰빙형 주차 시스템을 갖추고 있다. 최상층 다락방은 고급 인테리어로 꾸몄고 거실 층고를 높였다. 남경주택은 중구 송월동에 23평형 62가구 33평형 80가구 등 142가구로 구성된 포브아파트를 선뵌다. 인천역에서 2분, 동인천역에서 10분 거리. 바다 조망권을 확보하고 있다. 인천백화점, 중앙시장 등의 생활편의 시설과 차이나타운, 자유공원, 연안부두 등이 가까운 곳에 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“주택은 인간의 삶을 담는 그릇입니다. 환경과 더불어 사는 가장 아름다운 집을 짓겠습니다.” 최근 수도권에서 100% 분양 신화를 이어가고 있는 풍성주택 고담일(67) 회장은 “포근하고 편안한 고향집을 짓는다는 마음으로 아파트사업을 펼칠 것”이라면서 “변화와 혁신을 통해 제2의 창업을 준비하고 있다.”고 밝혔다. 그는 “지난 20년간 지어온 아파트로는 미래 수요를 따라갈 수 없다.”면서 “집은 가족들의 공동생활 터전이요, 편안한 휴식 공간이기에 쾌적하고 짜임새 있게 지어야 한다.”고 강조했다. 최근 수도권에서 ‘신미주(新美住)’브랜드로 잇따라 100% 분양 신화를 이끌어가는 풍성주택이 업계의 부러움을 사고 있다. 대기업이 짓는 아파트도 아니고, 텔레비전 광고를 싹쓸이하다시피하는 유명 브랜드 아파트는 더더욱 아니라서 분양 성공 비결이 무엇인지 궁금증을 자아낸다. 풍성주택 아파트 건설 현장을 방문해 보면 그 비결이 무엇인지 알 수 있다. ●신용으로 집을 짓는다 고담일 회장은 덩치를 키우기 위해 사업을 무리하게 펼치지 않는다. 돌다리도 두드리고 건너는 스타일이다. 그는 “욕심을 냈다면 아마 큰 재벌이 되었을 것”이라면서 “20여년 동안 은행 융자 연장 한번 받지 않았다.”고 자신있게 말했다. 은행빚이 없는 회사다. 주위에서 사업확장 권유와 유혹을 많이 받았지만 그의 고집을 꺾지는 못했다. 입주자에게 내건 약속은 어떤 어려움이 따르더라도 지킨다. 외환위기를 맞아 고 회장도 자금난에 빠졌지만 계약대로 말끔하게 공사를 끝냈다. 분양 당시 약속은 사운을 걸고서라도 지켜야 한다는 것이 그의 지론이다. 하지만 신용을 쌓고 분수에 맞게 사업을 추진하던 그도 대기업 위주의 금융 관행에는 속수무책으로 당할 때가 많았다. 은행이 작은 회사라고 무조건 돈줄을 죌 때는 원망도 많이 했다. 사업장을 담보로 제공했음에도 돈을 빌려주지 않자 은행장을 찾아가 다투기도 했다. ●돈 되는 땅을 사둬라 아파트사업의 성공 열쇠는 빼어난 입지를 고르는 일이다. 아무리 설계가 뛰어나고 분양가가 싸더라도 변두리나 접근이 어려운 곳은 분양에 애를 먹을 수밖에 없다. 고 회장이 고른 땅을 가보면 대박을 터뜨릴 수 있는 입지라는 것을 알 수 있다.20년 동안 땅을 보고 다녔으니 이제는 ‘고수’가 됐다. 그는 땅을 살 때 맨 먼저 분양성을 따진다. 주변 환경과 어울리는지도 살핀다. 쾌적한 환경을 보장할 수 없는 땅은 아예 쳐다 보지 않는다. 대표적인 사업장이 경부고속도로 동탄 오산리 아파트 현장. 경부고속도로 기흥과 오산 인터체인지 중간 서쪽에 있다. 고 회장은 직감적으로 동탄 신도시와 가까워 신도시 후광을 기대할 수 있을 것이라고 확신했다. 고속도로에서 환히 보이는 곳이므로 경부고속도로를 이용하는 수많은 사람들에게 신미주 아파트 브랜드를 알리는데 이보다 좋은 땅이 없다고 생각했다. 이들을 잠재 고객으로 끌어들이는 홍보 효과 또한 만점이라는 생각이 들었다. 수십억원의 광고비를 쏟아부은 것보다 효과가 더 컸다. 인근 동탄 신도시에서 대기업들과 맞붙어 결코 뒤지지 않았던 것도 오산리 현장에 나부낀 신미주 아파트 브랜드 홍보효과가 크게 보탬이 됐다. 택지지구 땅이 아니고는 자체사업 부지를 마련하는데만 2년 이상 걸리는 경우도 있다. 땅을 살 때 한꺼번에 사들여야지, 시간을 끌다 보면 같은 지역 땅이라도 가격이 천차만별이다. 만약 건설업체가 땅을 사들인다는 소문이 나면 지주들이 막무가내식의 버티기 작전으로 나오기 때문이다. 그런 점에서 풍성주택은 주택사업의 원자재인 땅을 사는데 있어 모두가 전문가이다. ●차별화된 설계가 대박신화 불러 왔다 땅을 사고 나면 자체 직원들로 구성된 1차 설계팀이 부산해진다. 상품을 어떻게 만들어야할지 고민하는 동시에 유행하는 아파트 모델을 정리하고 다른 업체 모델하우스에 나가 ‘커닝’도 한다. 설계 방향이 서면 설계사무소와 함께 본격적인 상품 만들기에 나선다. 회사와 설계사무소의 아이디어를 종합, 교감을 구한 뒤 최종 평면을 결정한다. 고 회장은 “아파트 평면 설계는 소비자 욕구와 편리함을 우선해야 한다.”면서 “소비자들의 마음을 사지 못해 완성된 설계를 뜯어 고친 것이 수십 번은 된다.”고 말했다. 업계에서는 설계비를 아끼지 않는 회사로 잘 알려졌다. 지난 3월 동탄신도시에 분양한 풍성 신미주아파트는 생활하기 편리하고 짜임새 있는 공간 구조로 모델하우스 방문객들을 홀딱 반하게 했다. 인테리어도 최고 수준급이다. 특히 소비자들이 여러 곳의 모델하우스를 둘러보기 때문에 금방 인테리어 차별화를 확인할 수 있다. 소문이 퍼져 이제는 동종 업체에서 인테리어 설계를 베껴 가기도 한다고 고 회장은 자랑한다. ●친환경 아파트로 승부건다 요즘은 소비자들의 아파트 선택 결정과정에서 큰 비중을 차지하는 것이 건강이다. 풍성주택이 앞으로 짓는 모든 사업에 ‘웰빙 아파트’를 접목하기로 한 것도 이와 무관치 않다. 동탄 신미주아파트의 경우 단지 앞 중앙공원 조망권을 최대한 살렸다. 전방 500m까지 센트럴파크를 조망할 수 있도록 했다. 아파트 단지에는 자동차가 없도록 설계했다. 대신 그 자리를 공원과 주민들의 커뮤니티 공간으로 확보했다. 단지 녹지율이 무려 52.7%에 이른다.1층은 필로티와 개인정원이 조성된다. 동(棟)간 거리가 최대 68m에 이른다. 빼곡한 아파트라는 이미지를 없애기 위해서다. 실내는 더욱 꼼꼼하게 설계한다. 층고를 기존 아파트보다 10∼58㎝ 높여 쾌적성을 살리고, 새 집 증후군을 없애기 위해 환경친화적인 자재를 사용한다. 습기를 빨아들이는 제오라이트 자연석 시공, 유해가스를 실외로 배출하는 인공지능 공기정화시스템 설치 등 웰빙아파트 기능을 살리도록 배려했다. 결국 수요자들의 마음을 움직여 청약·계약 100%를 기록했다. ●현장을 지켜라 동탄신도시 아파트 분양 현장. 대기업과 중견기업들이 뒤섞여 아파트를 분양하는 자리였다. 마치 아파트 전시장과 흡사했다. 이 가운데 풍성주택 모델하우스도 끼여 있었다. 브랜드가 잘 알려진 대기업 모델하우스와 나란히 설치됐다. 그동안 여러 현장에서 아파트를 분양, 성공했지만 이번은 사정이 달랐다. 전반적인 주택경기 침체에 소비자들이 판교 신도시를 노리고 청약을 꺼릴 것으로 예상됐기 때문이다. 사실 몇몇 대기업조차 분양을 미룰 정도로 ‘시계’는 흐렸다. 하지만 풍성은 물러나지 않았다. 그리고 현장을 고 회장이 직접 지휘했다. 모델하우스를 찾은 주부들을 안내하고 평면을 설명했다. 모델하우스에서 소비자들에게 자사 아파트를 설명하는 그의 모습이 세련됨이나 유창함과는 거리가 멀었지만 한마디 한마디에 진실이 배어 있었다. 건설현장을 찾아 근로자들을 격려하고 안전을 살피는 일이 그에게는 일상 생활이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 고 회장은 누구 전남 신안군 도초면 섬동네에서 태어나 20년 동안 주택건설 한 우물만 파온 주택전문업체 최고경영자.67세. 욕심을 내지 않는 사업가로 유명하다. 정작 자신은 20년이 넘은 서울 금천구 시흥동 관악산 아래 단독주택에서 산다. 쥐들이 달음박질하면서 돌아다닐 정도로 낡은 집이다. 얼마전 수리했다. 이사를 못하는 이유는 살고 있는 집이 정이 들기도 했지만 워낙 등산을 좋아해 산 아래에 그대로 눌러 살고 있다. 하루 2시간씩 꼭 등산을 한다. 목사를 꿈꾸고 감리교신학대학에서 신학을 공부했을 정도로 신앙심이 돈독하다.‘시간이 걸리더라도 정도를 밟아야 한다.’는 경영철학을 갖고 있다. 누구와 대화하든지 겸손 그 자체다. 고 회장의 속마음을 모르는 사람은 그가 줏대없다고 흉을 보기도 하지만 사실은 외유내강형이다. 지난해 대한주택건설협회 회장을 맡은 뒤 주택산업 발전에 관한 자신의 목소리를 내면서 6000여 회원사를 아우르며 이끌고 있다. 고영성 사장이 아들이다. 경영학을 전공했다. 경영 수업을 쌓은 뒤 고 회장의 사업을 물려받을 준비를 하고 있다. 며느리는 디자인을 전공한 재원. 이 회사 설계·디자인팀에서 아파트 상품 개발에 관여하고 있다. ■ 풍성주택은 어떤 기업 지난 1986년에 세워진 주택전문업체. 첫 사업으로 경기도 군포에서 90가구를 지어 팔았다. 처음에는 설움도 많았다. 중소업체들에 주택사업 면허를 내주지 않아 대기업 면허를 빌려 사업을 했다.87년 중소업체들에게도 아파트 시공권이 주어지면서 본격적으로 사업을 펼쳤다. 지금까지 공급한 아파트가 8000가구에 이른다. 주택산업이 호황일 때도, 다른 업체들이 발빠른 투자로 회사를 키울 때도 한눈을 팔지 않았다. 지난해만 3000여가구를 분양했다. 연간 매출액은 1500억∼2000억원정도다. 사업장은 서울·수원 등 수도권에 집중돼 있다. 새로 개발한 ‘신미주’아파트 브랜드도 점차 소비자들에게 알려지기 시작했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr