올 하반기 부동산 시장을 가를 주요 변수로는 ‘불확실한 정부 정책’과 ‘전셋값 상승’, ‘가계부채 부담’ 등이 꼽혔다. 좀처럼 전세수요가 매매수요로 전환되지 않는 가운데 집값 상승과 하락의 요인이 여전히 혼재된 양상이다. 예컨대 정부는 최근 수도권 아파트의 분양권 전매제한을 완화하겠다고 밝힌 데 이어 다주택자 양도소득세의 중과 폐지를 다시 꺼내들었으나 한편에선 가계빚 관리를 위한 대출 규제에 나서면서 상반된 변수들이 주택시장에 혼란을 주고 있다. 17일 관련 업계에 따르면 최근 시장에선 전셋값 불안이 하반기 주택 매매가격 상승으로 이어질 것이란 의견과 가계 부채 부담으로 매매가 상승 전환이 어려울 것이란 전망이 공존하고 있다. 이날 정부가 다주택자 양도세를 완화한다는 소식이 시장에 전해지면서 ‘정책변수’는 더욱 뜨거운 감자로 떠오른 상태다. 양도세 완화 추진도 변수 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “양도세 중과가 이미 내년 말까지 유예된 상태에서 나온 폐지안은 겉으로는 시장에 큰 영향을 끼치지 않을 듯 보이나 부동산이 장기투자 상품이라는 점에선 당장 시장의 구매심리를 자극할 수 있다.”고 말했다. 2년 이상 보유해야 양도세 혜택을 보는 상황에서 18개월 뒤 정책의 불확실성을 제거하는 데 어느 정도 효과가 있다는 것이다. 하지만 박 소장은 “총부채상환비율(DTI) 강화, 점진적 금리 인상, 가계부채 부담 등이 복합적으로 작용하는 ‘금융변수’가 하반기 시장에선 더 강력하게 작용할 것”이라며 “은행 문턱이 높아진다는 뜻”이라고 말했다. 그는 “매매와 전세시장, 수도권과 지방 시장이 이처럼 따로 움직인 적은 없었다.”면서 “시장이 점차 독립해 세분화되는 게 하반기 주택시장의 특징이 될 것”이라고 말했다. 이에 따라 집값 상승에 대한 기대감이 꺾인 수요자들이 임대소득으로 시세차익을 보상받으려는 심리가 강해져 도시형생활주택이나 오피스텔, 고시텔 등의 ‘대체재’ 의존도가 높아질 것으로 전망한다. 박 소장은 “하반기에 서둘러 집을 살 이유는 없다.”면서 “다만 고점 대비 30%가량 빠진 주택들 가운데 선별적으로 접근하는 것은 필요하다.”고 말했다. 가계빚이 매매수요 차단 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “정책변수는 시장의 무거운 짐을 단기적으로 풀어줄 있어 하반기 주택시장을 좌우할 것”이라며 “분양가상한제 폐지가 법제화되면 돈 있는 사람들의 주택 거래에 대한 관심을 되살리겠으나 반대의 경우 거래 위축과 가격 침체가 상당기간 이어지게 된다.”고 말했다. 그는 “정부의 보금자리주택 공급 재검토나 전·월세 상한제 법제화, 민간의 2008년 이후 주택 공급물량 감소 등도 큰 변수로 작용할 것”이라고 예상했다. 다만 장 연구위원은 “현재 전국의 매매가 대비 전세가율 평균이 60%에 달해 7년 만에 최고 수준”이라며 “가계부채 부담이 매매수요로의 전환을 막고 있으나 하반기 집값을 끌어올리는 요인이 될 수 있다.”고 덧붙였다. 업계에선 통상 매매가 대비 전세가 비율이 60%가 되는 시점을 전세수요가 매매수요로 전환되는 기준점으로 보고 있다. 수직증축 불허 결정 복병 함영진 부동산써브 실장은 “하반기 (주택시장의) 큰 모멘텀은 없다.”면서 “냉랭한 재건축·재개발 시장이 하반기 개발이익 관련 규제가 완화되면 다소 풀리겠으나 법 개정 등에 시간이 걸려 크게 영향을 끼치진 않을 것”이라고 말했다. 함 실장은 다른 정책변수에 대해서도 법제화의 불확실성을 들어 당장 하반기에 영향을 끼치기 어려울 것이라 전망했다. 하지만 정부의 리모델링 수직 증축 불허 결정이 하반기 시장에 큰 영향을 줄 수 있으며, 금리는 동결 결정에도 불구하고 ‘베이비스텝’(아기걸음마·점진적인 금리인상)을 유지해 부동산 담보대출과 연관된 가계부채에 타격을 줄 것이라고 분석했다. 함 실장은 “최근 주택거래 수치는 예년 평균치를 웃돌지만 지난해 말에 비해선 거래량이 둔화되는 느낌”이라고 말했다. 정책 주시하며 관망 필요 이남수 신한은행 부동산팀장은 “최근 부동산시장의 가장 큰 특징은 상품·지역별로 성적이 크게 엇갈린 점”이라며 “수요자는 주택거래량과 정부 정책의 변화를 주시하면서 시장을 관망할 필요가 있다.”고 말했다. 이어 “정부가 현재 정책적으로 개입할 여지도 거의 없다.”면서 “양도세 중과 폐지를 결정하더라도 이미 내년까지 유예된 상태여서 당장 시장에 큰 영향을 미칠 수 없고, 국회에서 논의 중인 분양가상한제 폐지도 마찬가지”라고 말했다. 그는 “주택 가격이 바닥을 쳤는지 확인하는 게 어차피 어렵고, 중소형 아파트의 가격 폭락도 현실성이 떨어지는 만큼 매수시기를 연말 정도로 가져가는 것도 한 방법”이라며 “주택시장은 내년 상반기쯤 돼야 나아지지 않겠느냐.”고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지난해 말 기준으로 상조업체들은 부채가 자산보다 많기는 하지만 지급여력 비율이 전년보다 개선된 것으로 나타났다. 공정거래위원회는 법정자본금(3억원) 이상을 갖추고 소비자피해보상보험계약을 체결해 시·도에 등록한 상조업체 300개의 자산, 부채 등 주요 재무정보를 10일 최초로 공개했다. 공정위는 상조업체들의 재무상태에 대해 “대체로 부채 초과 상태이긴 하나 매출 수익을 미래시점에 인식시키는 상조업 회계처리 특성과 지급여력 비율 개선상황 등을 고려, 과도한 불안감을 가질 필요는 없다고 본다.”고 평가했다. 특히 지급여력 비율에 대해 공정위는 2009년 말 67.1%에서 지난해 말에는 75.4%로 8.3% 포인트 증가했다고 밝혔다. 지급여력 비율이란 고객불입금 대비 총자산비율로, 고객불입금과 자본총액을 합한 금액을 고객불입금으로 나눈 것을 말한다. 300개 상조업체의 자산규모는 1조 2882억원으로 자산이 100억원 이상인 업체가 27개(자산합계 9718억원, 전체의 75.4%)였고, 10억원 미만인 업체는 194개(자산합계 619억원, 전체의 4.8%)로 전체의 64.7%를 차지했다. 상조업체들의 부채는 총 1조 7396억원으로, 100억원 이상인 업체는 42개(14.0%)로 이들 업체의 총부채가 1조 4217억원에 달해 전체의 81.7%를 차지했다. 상조업체의 총납입자본금은 1902억원으로 300개 업체 가운데 237개(79%)가 법정 자본금 3억원을 보유했고, 나머지 63개 업체는 법정자본금 이상(평균 19억원)이었다. 더케이라이프(한국교직원공제회)의 자본금이 500억원인 것을 비롯해 에이플러스라이프 200억원, 부모사랑 100억원, 엘비라이프 30억원 등의 순으로 많았다. 공정위 관계자는 “제도 준수 등에 따라 중소 상조업체들의 자금부담이 증가하는 측면도 있어 상조 상품 마케팅 지원방안 등도 검토할 예정”이라며 “업계 스스로도 과도한 모집수당 지출 등 마케팅 비용의 절감, 사업구조의 개선 등 경영선진화 노력을 기울일 필요가 있다.”고 지적했다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부가 29일 내놓은 가계부채 연착륙 종합대책은 공급 측면에서 은행, 카드사, 할부금융사, 상호금융사의 가계대출을 직·간접적으로 제한하는 동시에 수요 측면에서 세제 혜택 등 유인책으로 가계대출 구조를 개편한다는 게 주요 뼈대다. 우리나라는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 주요 선진국보다 낮은 편이고, 금융회사의 충격 흡수 능력도 괜찮은 편이다. 하지만 가계대출 증가율이 매우 높다. 주택담보대출 가운데 변동금리 비중이 95%로 비정상적이다. 거치기간을 연장하거나 만기 때 한꺼번에 갚기로 하고 이자만 내는 대출이 80%에 달하는 등 대출 구조에도 문제가 많다. 정부는 변동금리·거치식·일시상환 대출이 많은 우리 가계대출 구조가 외부 충격에 취약할 뿐 아니라 금리 변동기간이 짧아 금융시장의 불안 요인이 될 수 있다고 보고 있다. 정부는 우선 가계대출이 435조 1000억원(2011년 3월기준)으로 전체 가계부채의 절반 이상을 차지하고 있는 은행권에 대해 예대율(예금액 대비 대출액 비율) 관리를 강화하기로 했다. 당초 은행들은 2013년 말까지 예대율을 100% 이하로 맞춰야 했지만, 정부는 이 시한을 내년 6월 말로 앞당기기로 했다. 아울러 고위험 주택담보대출과 특정 부문에 편중된 대출은 BIS 기준 자기자본 비율을 계산할 때 위험가중치를 높이고 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 대출도 소득증빙 자료를 필수적으로 확인토록 했다. 현재 은행들은 DTI 규제 대상이 아니면 LTV 비율만 감안할 뿐 대출자의 상환 능력은 거의 따지지 않고 있다. 이석준 금융위 상임위원은 “만기 5년 이하 일시상환 대출 가운데 대출자 부채 비율이 500%를 넘거나 3건 이상 대출자에게 또 대출하는 게 고위험 대출의 예”라면서 “주택담보대출 같은 특정부문에 자기자본의 두 배를 넘겨 대출하는 은행도 BIS 비율 산정에 불이익을 받는다.”고 설명했다. 정부는 또 주택신용보증기금에 대한 은행별 출연요율도 고정금리·비거치식·분할상환 대출을 차등화하기로 했다. 변동금리 대출의 경우 금리 급등으로 이자 부담이 급증하는 것을 방지하기 위해 양도성예금증서(CD) 금리 연동대출은 금리변동의 상한선을 두고 금리변동 주기는 3개월에서 6개월 또는 1년으로 늘리기로 했다. 이 밖에 은행의 고정금리·비거치식·분할상환 대출은 주택금융공사가 적극적으로 사들여 유동화를 지원하고 이 같은 대출채권을 바탕으로 커버드본드(우선변제권부채권)를 발행할 수 있는 모범규준을 제정해 장기 대출을 유도키로 했다. 농·수·신협 단위조합과 산림조합 등 상호금융사의 예탁금에 대한 비과세 혜택도 점진적으로 줄이기로 했다. 상호금융사가 비과세 혜택으로 최근 2년간 예수금을 29.1%나 늘리고 가계대출에 집중 운용해 대출이 31.2%나 뛰었기 때문이다. 지금까지 1인당 3000만원까지 이자소득세(15.4%)를 매기지 않았지만 2013년부터 5%, 2014년부터 9%의 세금을 물릴 계획이다. 이 밖에 카드사와 할부금융사 등 여신전문금융사의 차입비율(자기자본 대비 총자산) 규제를 도입하고 회사채 발행 특례를 폐지해 카드대출이 지나치게 늘지 않도록 억제하기로 했다. 홍지민기자 icarus@seoul.co.kr

29일 정부가 발표한 가계부채 연착륙 종합대책에는 김석동 금융위원장이 국회 정무위원회에서 언급했던 것과는 달리 ‘깜짝 놀랄만한’ 방안은 찾아볼 수 없다. 이번 대책은 강한 규제보다는 시장이 받을 충격을 완화하는 데 초점이 맞춰졌다. 일각에서는 가계부채를 잡기에는 너무 약하지 않느냐는 지적도 나온다. 사실 이번 대책은 나오기도 전에 실효성에 대한 의문이 제기됐다. 가계부채 문제를 놓고 기획재정부와 한국은행, 금융위원회가 시각차를 드러냈기 때문이다. 금융위는 가계부채 문제 해결에 가장 적극적으로 나섰다. 김석동 금융위원장은 취임하자마자 가계부채의 심각성을 강조하며 실무진에게 적극적으로 나서라고 주문했다. 그래서 3월 말에는 국토해양부의 반대를 무릅쓰고 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 연장하지 않고 원래대로 환원했다. 이어 4월에는 가계부채 종합대책이 나오기 전에 서민이 받을 충격에 대비해야 한다며 서민금융기반 강화 대책을 내놨다. 5월에는 카드 관련 대책을 꺼내들었다. 그러나 김중수 한국은행 총재는 최근 은행장들과 만난 자리에서 “위험수준이라고 판단하기 어렵다.”고 했고 박재완 기획재정부 장관은 언론사 경제부장 간담회에서 “통계적 착시 현상이 없는지 점검해 보겠다.”고 언급하는 등 가계부채 문제가 과장된 것은 아니냐는 시각을 드러내기도 했다. 이러한 입장 차이 속에 총량 규제 등 금융위가 검토하던 강한 규제들이 종합 대책에서 제외되거나 시기적으로 뒤로 밀려난 것으로 전해졌다. 금융권 관계자는 “내년에 총선과 대선이 있기 때문에 강한 규제를 가하기에는 정권 차원에서 부담도 있었을 것”이라고 말했다. 이석준 금융위 상임위원은 “가계부채는 일도양단의 문제가 아니기 때문에 대책은 조심스럽게 마련해야 한다.”면서 “이번 대책이 보기에 별것 아닌 것 같지만 은행 창구에서 대출을 해주는 직원이나 대출받는 사람들이 받는 느낌은 다를 것”이라고 말했다. 금융위도 그동안 변죽을 울렸던 것에 견줘 이번에 꺼내놓은 대책 수준이 민망했는지 “가계부채 대책은 한 번에 끝날 게 아니다. 이제 시작”이라고 거듭 의미 부여를 했다. 앞으로 가계대출 동향과 이번 대책의 시행 효과를 살펴가며 필요하다면 강한 대책을 쓰겠다고 예고했다. 그러면서 가계대출 적정 증가를 위한 제도적인 장치 도입, 은행 예대율 준수 비율 하향 조정, 만기 및 거치기간 연장 관행 개선, 고위험·편중대출 관리 강화 등을 추가 검토 대상이라고 제시했다. 홍지민·홍희경기자 icarus@seoul.co.kr

가계빚이 사상 처음 1000조원을 돌파함에 따라 금융당국은 특단의 가계빚 대책을 내놓을 예정이다. 직접적인 대출총량 규제는 아니더라도 이와 비슷한 효과를 낼 수 있는 방안을 마련하는 것으로 알려졌다. 가계빚의 60%를 차지하고 있는 주택담보대출의 연착륙을 위해 변동금리에서 고정금리로, 만기 일시 상환에서 원금 분할 상환으로 전환하도록 다양한 인센티브를 부여하는 것도 포함될 전망이다. 한국은행이 15일 발표한 ‘1분기 자금순환 동향(잠정)’에 따르면 개인부채는 1분기 말 1006조 6000억원으로 전분기(996조 7000억원) 대비 9조 9000억원 증가했다. 매월 3조 3000억원씩 늘어난 셈이다. 개인부채에서 상거래신용(카드 매출 등)과 기타금융부채(미수금 및 미지급금)를 뺀 가계빚 규모는 949조원으로 집계됐다. 전분기(937조 3000억원) 대비 11조 7000억원 증가했다. 반면 개인 금융자산(상거래신용 및 기타금융자산 포함)은 1분기 말 2220조 4000억원으로 전분기보다 36조원 증가했다. 금융자산에서 부채를 뺀 순금융자산은 1213조 8000억원으로 집계됐다. 자금순환의 개인부채는 가계보다 큰 개념으로 소규모 자영업자와 민간 비영리단체를 포함하고 있다. 눈덩이처럼 늘어나는 가계빚이 한국경제의 뇌관으로 떠오르자 금융당국은 총유동성 관리와 금융기관 리스크 관리를 중심으로 강력한 대책을 마련 중에 있다. 당국은 “시장에서 지나치게 강하다고 할 정도의 가계부채 대책을 발표하겠다.”고 경고 메시지를 보내고 있다. 김석동 금융위원장은 이날 “가계부채 속도를 적정하게 관리하고, 일시상환·거치식·변동금리 위주의 취약한 대출 구조를 개선하고, 금융회사의 리스크 관리도 강화해 나가겠다.”고 말했다. 금융당국이 마련하고 있는 가계부채 종합 대책은 ▲시중 유동성 관리 ▲가계의 채무상환 능력 제고 ▲가계대출의 건전성 관리 강화 등이 주요 내용이다. 금융당국은 우선 금리 상승기와 주택가격 급락에 대비해 장기 고정금리의 대출 비중을 확대하고, 비거치식 분할상환 대출을 활성화할 방침이다. 이를 위해 세제 혜택 등의 인센티브 정책이 도입될 것으로 알려졌다. 또 대출 취급 모니터링을 강화하고, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제와 예대율 규제를 적극 활용해 과도한 대출 확대를 억제하겠다는 입장이다. 금융회사의 위험 관리와 손실 흡수 능력을 높이는 방안도 마련된다. 가계 채무상환 능력을 높이기 위해서는 일자리 창출 등의 방안도 준비된다. 금융위 관계자는 “가계부채가 증가하는 속도를 경제성장률 속도보다 낮게 억제하기 위한 다양한 방안을 마련하고 있다.”고 말했다. 또 다른 관계자는 “직접 규제는 힘들어 리스크 관리 강화에 초점을 두고 있다.”면서 “장기 고정금리에 대한 인센티브로 무엇을 줄 수 있을지 다양하게 검토하고 있다.”고 말했다. 가계빚 급증을 막기 위한 대책으로 금리 인상도 거론됐다. 김중수 한은 총재는 이날 국회 기획재정위원회 업무보고에서 “저금리로 가계부채가 늘었다는 데 일부 동의한다.”면서 “한은이 내놓을 수 있는 수단은 금리 대책”이라고 말했다. 김경두·홍지민기자 golders@seoul.co.kr

가계빚 폭탄 가운데 가장 큰 ‘뇌관’으로 자영업자가 꼽혔다. 지난해 전체 가구의 30% 수준인 자영업자의 부채 보유 비중이 일반 임금근로자보다 높았고, 부채상환능력은 임금근로자의 절반 수준에 그쳤기 때문이다. 7일 한국은행과 통계청에 따르면 지난해 자영업 가구의 자산총액은 3억 8847만원, 부채총액은 6896만원으로 총자산에서 부채가 차지하는 비중이 17.8%로 집계됐다. 이는 전체 가구의 부채비중 평균(15.6%)보다 높았고, 매달 월급을 받는 근로자인 상용임금근로자의 부채 비중(15.5%)보다 2% 포인트 이상 높은 수치다. 일용직 노동자인 임시 일용임금근로자의 자산총액 대비 부채총액 비중은 17.3%로 자영업과 비슷한 수준이었다. 부채가 있는 가구만 따로 구분해 비교해도 자영업 가구의 부채 비중은 높았다. 부채 보유가구 가운데 자영업 가구의 총자산은 4억 4828만원, 총부채는 9927만원으로 자산총액 가운데 부채총액이 차지하는 비중은 22.1%를 기록했다. 반면 전체 가구의 부채 비중 평균은 21.3%, 상용임금근로자의 부채 비중은 21.1%로 낮았다. 더 큰 문제는 자영업 가구는 일반 임금근로자 가구에 비해 금융자산 대비 금융부채 비중이 현격히 높다는 점이다. 이는 자영업 가구의 부채상환능력이 나쁘다는 뜻으로, 향후 금리 인상기에 가장 큰 피해를 입을 수 있다. 전체 가구 가운데 자영업 가구의 금융자산 대비 금융부채 비중은 78.7%로 상용임금근로자(37.3%)의 2배가 넘었다. 부채 보유가구로만 봤을 때 자영업 가구의 부채 심각성은 더욱 확연하다. 부채가 있는 자영업 가구의 금융자산 대비 금융부채 비중은 106%로 자산보다 부채가 많았다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

“지구단위계획 통과의 약발이 열흘을 채 못 가고 주저앉았어요. 2년 전 수준까지 떨어졌습니다.”(서울 개포동 D공인중개업소 관계자) 건설경기와 주택시장 활성화를 위한 정부의 ‘5·1 대책’이 발표된 지 한 달이 됐지만 시장은 ‘싸늘’하게 식어가고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 부활과 5차 보금자리지구 지정의 여파다. 특히 재건축 아파트는 강남권을 중심으로 끝 모를 추락을 거듭하고 있다. 다만, 한나라당 정진섭 정책위 부의장이 재개발·재건축사업의 원활한 추진을 위해 이들 지역에 한해 분양가 상한제를 폐지하는 방안을 추진하겠다고 밝혀 새로운 변수가 될 전망이다. 한나라당은 민간택지 내 분양가 상한제 폐지를 골자로 이미 국회에 제출된 주택법 개정안을 이 같은 내용으로 수정한 뒤 6월 임시국회에서 통과시킬 방침이다. 이는 당초 안보다 상한제 적용 대상을 최소화한 것이어서 여야가 합의할 가능성도 없지 않다는 평가다. 통과될 경우 재건축 시장이 다소 활기를 띨 것으로 보인다. 5·1대책 발표 한 달을 맞아 강남권 주택시장을 점검해 봤다. 부동산 업계에 따르면 서울 강남권 대표 재건축 단지인 강남구 개포주공과 강동구 고덕시영 등의 집값이 지구단위계획 통과와 사업시행인가라는 호재에도 불구하고 하락세를 면치 못하고 있다. 일각에서는 주택시장의 ‘바로미터’인 재건축 시장의 대세하락 조짐은 정부 정책의 약발이 제대로 먹히지 않는다는 방증이라고 입을 모은다. 정부는 취득·등록세 한시 감면(3·22대책), 양도세 거주 요건 폐지와 2종 일반주거지 층수제한 완화(5·1대책) 등 웬만한 대책은 다 내놓은 상태다. 하지만 부동산정보업체인 부동산1번지 조사에 따르면 최근 정부의 3·22대책 발표 이후 두 달 만에 서울 재건축아파트의 시가총액이 1조원가량 빠졌다. 개포주공 1단지의 경우 49㎡가 최근 8억 8000만원대까지 급매물이 나오고 있다. 지난해 3월 매매가가 11억원까지 올랐던 것을 감안하면 2억원 이상 빠진 셈이다. 개포지구는 지난 3월 택지개발지구 재정비안이 통과되면서 하루 만에 3000만원가량 집값이 오르는 등 들썩였다. 하지만 약발은 열흘을 넘지 못했다. 고덕시영 아파트도 사정은 마찬가지다. 고덕동 J공인 관계자는 “지난달 고덕시영 사업시행인가 뒤 오히려 집값이 2000만원가량 떨어졌다.”면서 “최근 국세청 직원이 현장점검을 나왔다가 황당하다는 반응을 보일 정도다.”라고 전했다. 인근 고덕주공 1단지는 2006년 사업시행인가와 함께 아파트값이 최고 1억원까지 급등했으나 이번 고덕시영 인가 뒤에는 상황이 다르다. 고덕시영은 하반기 이주가 예정된 데다, 사업도 무리 없이 진행되는 알짜단지로 분류되고 있다. 이 밖에 송파구 가락시영 1단지도 연초 대비 4000만원가량 하락했다. 서울부동산정보광장에 따르면 단지별 거래량도 개포주공 1단지(5040가구)가 지난달 단 1건에 그쳤다. 가락시영 1차(3600가구)는 2건, 잠실주공 5단지(3930가구)도 3건에 불과했다. 원인은 다양하게 해석되고 있다. 잠실동 D중개업소 관계자는 “조합원 추가분담금, 초과이익환수 부담금 등이 수억원에 달한다는 소문이 확산되면서 투자자들이 외면하고 있다.”고 말했다. 또 수익성 측면에서 재건축이 더 이상 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니라는 인식이 확산된 영향도 크다. 베이비부머 세대 등 은퇴자들이 10억원 이상의 목돈을 장기간 재건축 단지에 묵혀 두느니 상가점포 등을 매입해 금리보다 높은 월 임대료(5~6%)를 챙기겠다는 판단을 한다는 것이다. 함영진 부동산써브 실장은 “최근 발표된 5차 보금자리지구가 강동·과천 일대에 몰리면서 강동구, 과천 등지의 재건축단지 약세에 영향을 미쳤다.”면서 “재건축 아파트의 재테크와 실수요 충족이란 두 가지 이점이 약화된 데다 중층단지의 경우 리모델링 허용 여부, 세제와 전용률 혜택 등을 놓고 투자자들이 관망세로 돌아섰다.”고 말했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지역균형 발전정책의 하나로 추진되는 공공기관의 지방 이전을 둘러싼 불협화음이 계속되고 있다. 한국토지주택공사(LH) 본사를 경남 진주로 일괄이전하고 과학벨트 입지를 대전 신동·둔곡지구로 결정한 정부 발표가 있자마자 이해관계를 갖고 있던 지방자치단체 간 갈등 조짐이 확산되고 있다. 설마했는데 역시나다. 과학벨트나 공공기관의 지방 이전과 관련해 지자체들이 왜 그렇게 유치를 열망하고 있는가 되짚어 볼 필요가 있다. 지자체장들의 정치적 욕심을 떠나서 지방도시는 현재 인구·경제·교육·문화·산업시설 등 모든 인프라가 수도권으로 집중된 결과 자생력을 상실한 지 오래다. 수도권과 비수도권의 격차는 더욱 확대되고 있다. 중앙정부와 지방정부 간 대립과 갈등구조는 심화됐고, 지방도시 간 불균형도 커졌다. 지방의 인구 감소와 고령화 및 산업 쇠퇴로 인해 발전의 원동력이 될 수 있는 에너지원도 찾기 어려운 상황이다. 대다수 지방도시는 정주생활권의 중심지로 공간적·기능적 역할을 하지 못하고 있다. 이런 상황에서 대형국책사업의 유치나 규모가 큰 공공기관의 이전은 지역 재생을 위한 종잣돈을 만드는 일인 셈이다. 과학벨트의 입지 선정이나 LH의 본사 이전 결정을 지방도시 부활을 위한 관점에서 본다면 직접적인 이해관계에 놓인 지자체로선 간절한 일이다. LH로 통합되기 전 토지공사는 전북 전주혁신도시로, 주택공사는 경남 진주혁신도시로 이전하기로 돼 있었다. 또 과학벨트사업은 정부가 2017년까지 총 5조 2000억원을 지원하는 계획으로 기초연구진흥과 우수 이공계 인력 육성을 위해 마련됐다. 공공기관의 지방 이전은 지역적 특성을 고려한 균형발전의 도모라는 대명제 하에 이뤄진 것이며, 과학벨트와 같은 국책사업은 국가의 백년대계를 위한 결정이다. 정부는 이런 대명제를 실현하기 위해 국책사업의 ‘경제성 제고’와 ‘정책의 효율성 증대’라는 두 가지 관점을 명확히 해야 한다. 즉, 이번 결정이 정치논리를 배제하고 경제성과 효율성의 관점에 입각해서 이뤄졌음을 충분히 설명하고, 국가적·대승적 차원에서 수용하도록 각 지자체에 이해를 구해야 한다. LH 본사 이전의 경우, 지역에 미칠 영향에 대해선 누구도 장담할 수 없다. 현재 LH가 처해 있는 상황을 고려하면 장밋빛만은 아닐 것이다. LH의 총부채는 지난해 말 125조원에 달한다. 하루 이자만 무려 100억원에 이르는 천문학적 금액이다. LH 스스로도 사업 구조조정, 인력 감축, 임금 반납, 경비 절감 및 기술 선진화 등에 안간힘을 쓰고 있다. 경제성과 효율성을 고려한다면 분산배치보다는 어느 한 곳으로 집중하는 것이 낫다고 판단된다. 두 집 살림을 할 여력이 없다는 점을 고려해야 한다. 이같이 현재 LH가 놓여 있는 상황과 경제성·효율성의 관점에서 봤을 때 답은 명확하다. 여러 상황을 종합해 정부가 고심 끝에 내린 결정일 것이다. 국책사업의 입지 결정을 둘러싸고 앞으로 남겨진 과제는 정부의 정책결정이 경제성과 효율성을 중시하는 원칙에 입각해서 나온 것인 만큼 지자체와 지역주민, 정치인 등 모든 이해관계인들을 어떻게 설득해 갈등을 최소화할 것인가에 대한 지혜를 모으는 일이다. 국책사업의 유치 경쟁이나 LH 이전지 선정에서 승자와 패자가 있을 수 없다. 지역 재생을 위한 주민의 눈물겨운 노력과 뜨거운 열정이 확인됐다는 점과 아름다운 승복만이 남아 있다. 그러나 최근 돌아가는 상황을 보면 지역 균형발전과 국가 백년대계를 위한 국책사업이 그 의미가 퇴색된 채 지자체장의 공적 쌓기나 정치적인 도구로 전락한 것은 아닌지 우려스럽다. 지방도시 살리기가 시급한 때에 지역 간 분열을 조장하거나 불필요한 과열경쟁을 부추기는 일은 더 이상 없어야 한다. “경쟁에서 최선을 다하고 결과에 승복하는 아름다운 사회를 만들자.” 스포츠 경기가 끝나면 으레 나오는 싱거운(?) 말이지만 새삼 새겨야 할 필요가 있다.

최근 5년 사이 지자체 도시개발공사의 부채가 무려 6배 이상 급증한 것으로 나타났다. 타당성 없는 개발사업 추진 등으로 공사채를 남발하고 있기 때문으로 감사원 감사에서 지적됐다. 감사원은 19일 SH공사 등 도시개발공사와 지방자치단체, 행정안전부 등을 대상으로 지방공기업 개발사업 추진 실태를 감사한 결과 도시개발공사의 부채 규모가 급증하고 있는 것으로 나타났다고 밝혔다. 감사 결과 서울시 등 광역자치단체 16곳, 기초자치단체 14곳 등이 운영하는 전국 30곳의 도시개발공사 총부채 규모는 2009년 말 기준 36조 2216억여원에 이르는 것으로 나타났다. 이는 2005년의 총부채 4조 417억원에 비해 무려 6.2배나 증가한 것으로 연평균 57.7%씩 늘어난 것이다. 기관별로는 SH공사의 부채가 13조 5000억원으로 가장 많았고 인천광역도시개발공사 3조 5000억원, 경기도시공사 3조 3000억원, 부산도시공사 1조 5000억원, 강원도개발공사 7000억원 등으로 나타났다. 이 같은 부채 급증은 도시개발공사에서 신규 투자사업을 추진하면서 사업타당성 분석을 하지 않거나 소홀히 하기 때문인 것으로 감사원은 분석했다. 또 일부 지자체는 자체 예산으로 부담해야 할 사업비를 산하 도시개발공사에 부당하게 전가해 재정부실을 가져오고 있는 것으로 감사원은 지적했다. 전남개발공사의 경우는 ‘장흥 해당산업단지 조성사업’을 추진하면서 사업타당성 분석을 소홀히 해 지난해 말 현재 58억원의 손실이 예상되는 등 지자체와 도시개발공사에서 신규 투자사업을 무리하게 추진해온 것으로 감사 결과 드러났다. 충북개발공사가 추진 중인 ‘보은 첨단산업단지 지구지정 및 개발계획’은 사업타당성 분석 결과 입주 수요가 거의 없는데도 무리하게 사업을 추진하고 있는 것으로 지적됐다. 인천시의 경우 수익·처분이 불가능한 재산 1조 3000억원을 인천도시개발공사에 편법 출자해 공사의 부채비율을 10분의1인 233%로 축소했고, 공사는 공사채를 법정한도보다 5000억원 초과해 발행했다. 이 같은 무리한 투자 등으로 인천도시개발공사 등 14개 공사는 영업이익으로 이자비용조차 충당하지 못해 빚을 내서 빚을 갚고 있는 실정이라고 감사원은 지적했다. 사정이 이런데도 관리 부처인 행정안전부는 실태도 제대로 파악하지 못하고 있어 관련 지자체와 함께 주의, 통보 등의 조치를 내렸다고 감사원은 밝혔다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr

권도엽 국토해양부 장관 후보자는 서울대학교 토목공학과를 나와 행정고시(21회)에 합격한 특이한 이력의 소유자이다. 참여정부 때 주택국장 등을 역임하면서 8·31대책 수립에 관여했고, 이명박(MB) 정부 출범 후에는 2년 6개월간 국토부 1차관을 맡으면서 국내 건설·주택·국토 정책을 진두지휘했다. 그런 만큼 국토부의 현안인 주택문제나 건설업체의 경영위기, 4대강 문제를 풀어낼 적임자로 평가받는다. 정책기조도 크게 달라지지 않을 전망이다. 하지만 상황은 그리 녹록지 않으리라는 게 국토부 안팎의 평가다. 권 후보자가 풀어야 할 최우선 과제는 MB의 대표적인 친서민 공약 중 하나인 보금자리주택 공급 등 주택시장 정상화다. 이는 그의 인선 배경이기도 하다. 우선 서민들의 주거문제 해결을 위해 MB 정부가 도입한 보금자리주택은 2018년까지 분양 70만 가구, 임대 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급할 계획이지만 재원 부족과 시행 주체인 한국토지주택공사(LH)의 막대한 부채, 지방자치단체와 토지 소유주의 반발로 올해 공급 목표인 21만 가구 달성이 쉽지 않을 전망이다. 또 총부채 125조원, 하루 이자 100억원에 달하는 LH의 재무구조 개선도 풀어야 할 난제다. 줄도산 위기에 처한 건설산업의 회생도 그의 과제 가운데 하나다. 특히 이 문제는 보금자리주택 문제와 배치되는 것이어서 권 후보자가 이를 제대로 풀어낼지 주목된다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF)발 건설업체의 경영위기는 보금자리주택 공급 확대에 따른 민간주택시장의 위축과 맞닿아 있기 때문이다. 사업비 22조원의 ‘4대강 정비 사업’의 성공적인 마무리 역시 권 후보자에게 맡겨진 숙제이다. 하지만 현 정부 ‘최장수 장관’으로 기록된 정종환 장관의 그림자가 짙어 ‘잘해봐야 본전’이라는 분석도 있다.일단 국토부 직원들이 권 후보자에게 거는 기대는 크다. 그가 주택과 도시 전문가인 데다가 합리적인 스타일이어서 현안 해결은 물론 전임 장관 시절 행해진, 특정 지역이나 특정 부처 출신 중심의 편중 인사를 해소할 적임자로 평가받기 때문이다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

지난해 공공기관의 차입금이 70조원을 넘어서면서 3년 만에 2.5배 수준으로 불어났다. 이자를 지불해야 하는 차입금이 전체 부채보다 빠르게 늘어나면서 공공기관의 재무건전성에 경고등이 켜졌다. 공공기관의 차입금 상환 규모도 1.8배 수준으로 늘기는 했지만 차입금 규모를 막기에는 역부족이다. 2일 공공기관 경영정보 공개시스템(알리오)에 따르면 지난해 286개 공공기관의 차입금은 모두 70조 7684억원으로 2009년의 63조 784억원보다 12.2% 늘었다. 차입금은 부채 가운데 매입채무나 미지급금을 뺀 나머지 비용을 말하며 보통 금융기관에서 빌려 쓴 돈이기 때문에 이자를 지불해야 된다. 공공기관의 차입금 규모는 2007년 28조 3400억원에 불과했다. 하지만 2008년부터 에너지요금 인상을 억제하고 혁신도시, 보금자리, 4대강 사업 등 대규모 국책사업이 잇따르자 차입금 규모는 3년 만에 149.7% 증가했다. 이에 따라 공공기관의 총부채도 2007년 249조 3000억원에서 2010년 386조 6000억원으로 55.0% 늘었다. 공공기관 가운데 공기업(27개)의 차입금은 지난해 51조 5976억원으로 전체의 73%를 차지했다. 공기업의 차입금은 2007년에 25조 2210억원이었으나 3년 만에 104.5% 늘어났다. 공공기관은 해마다 차입금을 상환하고 있다. 2007년 18조 1160억원이던 상환규모는 지난해 33조 959억원으로 82.7%가 늘었다. 하지만 전체 차입금에서 상환된 차입금을 제외한 금액을 비교해도 2007년 10조 2254억원에서 지난해 37조 6724억원으로 168%가 늘었다. 기관별 지난해 차입금 규모를 보면 한국토지주택공사(LH)가 14조 6662억원으로 가장 많았다. 토지주택공사는 총부채도 125조 5000억원으로 공기업 부채의 3분의1을 차지한다. 차입금을 포함한 금융부채는 90조 7000억원에 이른다. ‘든든학자금’ 등 학자금 대출을 해주는 한국장학재단이 8조 3587억원, 한국전력이 8조 2589억원으로 뒤를 이었다. 한전의 차입금은 2007년에 4조 3145억원이었으나 2008년 경제위기로 요금인상이 억제되면서 3년 만에 91.4% 늘었다. 석유공사는 해외 자원개발에 나서면서 지난해 차입금이 6조 5732억원에 달했다. 이는 2007년 1264억원의 50배가 넘는 규모다. 4대강 사업을 맡은 수자원공사도 2007년에는 차입금이 없었으나 지난해에는 4조 7255억원으로 불어났다. 가스공사 역시 지난해 4조 3227억원으로 2007년보다 180% 급증했다. 이외 도로공사(4조 2000억원), 철도공사(2조 605억원), 한국수력원자력(1조 7852억원), 인천국제공항공사(1조 7772억원) 등도 차입금이 1조원을 넘겼다. 이경주기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

정부의 ‘5·1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’으로 주택 매도자, 재건축조합, 건설사 등의 희비가 엇갈리고 있다. 정부가 서울, 과천과 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 적용하던 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 거주요건을 폐지키로 했지만 정확한 ‘적용시점’이 없어 주택 매도자들은 혼란스러워하고 있다. 또 오는 6월 건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가가 예고되자 일부 건설사들은 벌써 몸을 사리고 있다. 하지만 평균 18층으로 제한된 2종 일반주거지역의 층수 제한을 풀어주기로 해 서울의 재건축 조합들은 웃고 있다. 한달에 한번씩 쏟아내는 정부의 부동산 대책이 오히려 부동산 시장의 혼란을 가중시키는 이유는 법 적용 ‘시점’ 때문. 서울 잠실동 M중개업소 관계자는 “언제 팔아야 비과세 혜택을 볼 수 있느냐고 묻는 전화가 많다.”면서 “우리도 언제부턴지 알지 못해 대충 6월쯤이라고 답했다.”고 말했다. 양도세를 비과세 받느냐 여부에 따라 몇 천만원이 왔다갔다하기 때문이다. 따라서 매물을 거둬들이는 사람도 눈에 띄었다. 이에 대해 기획재정부 관계자는 “양도세 관련은 ‘시행령 개정’이라 입법예고, 법제처 심사, 장·차관과 대통령 결재 등을 통과하고 관보에 게재되는 날이 적용 시점”이라면서 “한달 정도면 모든 절차를 마칠 수 있을 것”이라고 말했다. 비과세 여부는 잔금 완납일을 기준으로 결정된다. 정부의 이번 대책으로 서울 가락시영과 둔촌주공아파트 등 서울 재건축단지들의 사업이 급물살을 탈 전망이다. 2종 일반주거지역의 층수 제한 완화는 실질 용적률 완화와 다양한 설계가 가능해지기 때문이다. 한 재건축조합 관계자는 “그동안 18층 제한 때문에 실제로 아파트를 지으면 용적률이 최대 230%대에 불과했는데 앞으로는 250%를 다 채울 수 있어 사업성을 높일 수 있다.”고 말했다. 국내 한 건설사 관계자는 “사실 이번 대책은 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 분양가상한제 폐지, 개발이익환수제와 소형평형 의무비율 등 직접적인 지원책은 거의 없고, 오히려 6월 신용평가만 확정됐다.”면서 “건설사들은 지금 당장 5~6월을 버틸 수 있는 지원책이 필요하다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

올봄 전국 분양시장은 지역별 양극화 현상이 두드러졌다. 지난해 가을부터 시작된 부산의 ‘분양 훈풍’이 식을 줄 모르고 광주, 울산, 대전 등지로 번졌지만 수도권은 입지와 분양가 등 조건에 따라 극과 극으로 반응이 갈라지는 등 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 뚜렷했다. 1일 금융결제원에 따르면 올해 3~4월 분양된 전국 55개 아파트 가운데 1~3순위 안에서 모집가구 수를 다 채운 아파트 단지는 모두 27곳으로 절반에 이른다. 지역별로는 서울이 9곳으로 가장 많았고 부산 7곳, 경기와 전남이 각각 3곳, 경남이 2곳, 울산·전북·충남이 각각 1곳으로 나타났다. 특히 부산은 이 기간에 청약접수한 아파트 7곳이 100% 청약마감되는 진풍경을 연출했다. 전북도 분양시장에 나온 1곳이 순위 내 마감에 성공했다. 지난해 가을부터 부산에 불기 시작한 아파트 청약 열풍은 중대형 위주의 화명 롯데캐슬카이저 2차와 다대 푸르지오 2차도 어김없이 모집가구 수를 채웠다. 분양 아파트 14곳 중 9곳이 청약마감된 서울, 5곳 중 3곳이 청약마감된 전남, 2곳 중 1곳이 마감된 충남과 울산 등도 비교적 선방한 것으로 평가된다. 반면 경북과 강원(이상 2곳), 대구(1곳)에서는 모두 순위 내 청약마감에 실패해 대조적인 모습을 보였다. 부동산 시장의 큰 흐름을 좌우할 수도권 분양시장은 참담한 성적을 냈다. 올해 3~4월 전국에서 가장 많은 15곳이 청약을 받은 경기 지역에서 12곳이 3순위까지 모집가구 수를 채우지 못했다. 특히 5개 건설사가 합동 분양에 나서며 다양한 마케팅과 광고 등을 했던 김포한강신도시조차 예상보다 청약률이 낮았다. 김규정 부동산114 리서치 센터장은 “수도권 아파트 시장은 아직도 미분양이 많고 총부채상환비율(DTI) 규제 등으로 고전하고 있다.”면서 “하지만 지방은 5년 동안 거의 신규 물량 공급이 없었고 매매가 대비 전세가가 70% 이상이어서 매매전환 수요가 많다.”고 말했다. 따라서 김 센터장은 수도권 분양시장은 상당시간 고전할 것으로 예상했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

정부가 1일 내놓은 ‘5·1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’은 말 그대로 단기 유동성 대책과 중장기 주택경기 활성화 대책으로 짜여졌다. 당초 건설업계에서는 프로젝트파이낸싱(PF)으로 인한 건설사 유동성 위기 해소의 근본대책으로 주택경기 활성화를 꼽았었다. 정부는 이에 화답이나 하듯 세제완화 등 주택경기 활성화를 위한 규제 완화라는 선물을 한보따리 풀어놓았다. 여기에 사업진행이 가능한 사업장에 대해서는 PF 대출 만기를 연장해 주고, 일종의 배드뱅크인 ‘PF 정상화 뱅크’를 통한 PF 사업장 지원 등 단기 대책도 담았다. 건설업계는 당연히 환영한다. 시장 활성화에도 보탬이 될 것으로 보인다. 대한건설협회는 “PF 대출 부문에서 획기적인 지원책이 나오지 않는다면 제2의 삼부토건과 동양건설산업이 나올 수밖에 없다.”고 엄살을 떨긴 했지만 폭넓은 대책에 내심 놀랍다는 반응이다. 하지만 우려의 목소리도 없지 않다. 위기는 건설사의 무리한 투자나 판단 잘못에서 비롯됐는데 그때마다 정부가 지원책을 내놓으면 건설업계의 ‘대마불사’는 지속되고, 모럴해저드(도덕적 해이)를 조장한다는 것이다. 오는 6월 중 건설사 신용평가 때 옥석을 가려 퇴출 시스템을 가동해야 한다는 지적이다. 지규현 한양사이버대 부동산학과 교수는 “썩은 가지는 잘라 내야 나무 전체가 살 수 있다.”고 말했다. 이번 대책의 백미는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세요건 중 ‘2년 거주요건’을 8년 만에 폐지한 것이다. 정부는 2003년 부동산 투기를 막으려고 서울과 과천, 5대 신도시에 한해 ‘3년 보유, 1년 거주’ 요건을 만들고, 이듬해에는 ‘3년 보유, 2년 거주’로 강화했다. 이로 인해 집을 아무리 오래 보유하더라도 2년 이상 살지 않으면 양도세를 면제받을 수 없어 거래위축을 불러왔다. 부동산 전문가들은 이번 대책으로 주택매매가 활성화되고 침체된 시장이 살아날 것으로 전망했다. 특히 집값이 상대적으로 많이 오른 강남권 재건축이나 신규 분양주택 가운데 입주 3년차 이내 주택 보유자의 혜택이 예상된다. 이신규 세무사에 따르면 광장동에서 전용면적 85㎡ 아파트를 2억 3400만원에 산 A씨(2년 거주요건 미충족·현시세 6억 9000만원)는 이번 조치로 이 집을 팔 때 3180만원의 양도세 부담을 덜게 됐다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “양도세 때문에 망설이던 매물들이 시장에 나올 것으로 보인다.”면서 “다만, 소급적용이 되지 않는 만큼 적용시점을 잘 선택해야 한다.”고 말했다. 하지만 시장이 살아나면 양도차익을 노린 거래가 늘어나 부작용도 적지 않을 것으로 보인다. 이에 비해 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “이번 대책으로 주택을 팔려는 수요가 일시적으로 몰려 집값이 하락할 수도 있다.”면서 “특히 사업 진척이 부진한 뉴타운, 재개발 지역 등에서는 시세차액을 노린 매물이 많이 나올 것”이라고 내다봤다. 이에 따라 업계 일각에선 총부채상환비율(DTI) 규제를 좀 더 완화해야 한다는 지적도 나온다. 또 2종일반주거지역 층고제한 폐지는 서울 가락시영 등 재건축 단지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됐다. 이 밖에 수도권 확대, 리츠나 펀드 등의 신규 분양 매입을 통한 임대사업 허용 등도 거래 활성화에 보탬이 될 전망이다. 대우건설 관계자는 “리츠 등의 세제 감면 혜택이 확대됨에 따라 수도권 미분양 아파트 소진 및 신규분양에도 호재가 될 것”이라고 말했다. 김성곤·한준규기자 hihi@seoul.co.kr

정부가 ‘3·22 주택거래 활성화 방안’을 발표한 지 한달이 지났다. 정부의 설익은 대책 발표로 서울을 비롯한 수도권 주택시장은 오히려 침체가 깊어지고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활됐지만 취득세 감면과 민간택지 분양가 상한제 폐지 등 후속조치가 제대로 진행되지 못하고 있기 때문이다. 오히려 정부 정책에 불신이 커지면서 거래가 급격히 줄어드는 등 시장은 혼란에 빠졌다. 하지만 상대적으로 3·22 대책의 영향을 덜 받은 지방 주택 시장은 온기를 찾고 있다. 또 계절적 수요 감소로 하늘 높은 줄 모르고 뛰던 전셋값은 고개를 숙인 상태다. 하지만 정부의 근본적인 대책이 없으며 올가을 제2의 전세대란을 우려하는 목소리도 높다. “주택 거래요. 정부 3·22대책 이후 한달 동안 한 건도 없어요. 우리도 먹고는 살아야 하는데….”라며 서울 목동 M중개소 관계자는 한숨을 내쉬었다. 지난 20일 서울시가 운영하는 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울지역 아파트 거래량은 506건으로 하루 평균 25.3건에 머물고 있다. 지난달 하루 거래량 113.4건에 비해 4분의1로 줄었다. 서울시 전체 25개 구 가운데 거래량이 10건 미만인 곳이 전체의 절반에 달했으며 강북·용산·종로구는 20일간 거래가 5건도 안됐다. 거래가 줄면서 아파트값도 약세를 보이고 있다. 또 경기도와 인천시 등 수도권 아파트값도 일부 지역을 제외하고는 계속 보합세를 유지하고 있다. 이유는 단 하나다. 채찍만 있고 ‘당근’이 없기 때문이다. 정부는 3·22 대책으로 DTI 일몰이란 ‘채찍’과 취득세 감면, 분양가상한제 폐지란 ‘당근’을 동시에 내놨다. 하지만 지난 1일부터 DTI 일몰은 바로 시행됐지만 나머지 당근 정책은 표류했다. 취득세 50% 감면은 한달여간 정부와 정치권, 지방자치단체까지 시행 여부와 시기를 놓고 줄다리기를 하다가 최근에 합의를 했다. 그동안 부동산시장은 싸늘하게 식었다. 또 이번 임시국회에서 주택 공급을 늘리기 위한 분양가상한제 폐지 처리가 사실상 물 건너 갔다. 한 건설사 관계자는 “오락가락하는 정부의 정책을 믿고 ‘분양가상한제 폐지 이전에 내집을 마련해야 한다’고 대대적인 광고를 했는데 이러다가 과대광고로 ‘고소’ 당할까 두렵다.”면서 “제발 정부가 개입하지 않고 시장의 원리대로 움직일 수 있게 가만히 놓아두었으면 좋겠다.”고 말했다. 닥터아파트 이영진 이사는 “3·22대책으로 DTI 규제가 부활하면서 시장이 바로 위축됐다.”면서 “대안으로 제시된 취득세 감면 등의 조치가 뒤따르지 않으면 주택시장 침체는 장기화될 것”이라고 말했다. 가을 전세대란을 막기 위해선 지금부터 대책 마련에 들어가야 한다고 전문가들은 주장한다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “이사수요가 줄어 강남 3구와 목동 등은 전셋값이 하향안정세로 접어들었지만 아직도 강서, 강북, 도봉 등 서울 변두리지역과 수도권의 전셋값은 강보합세”라면서 “가을 이사철 수요가 몰리면 전세대란이 재연될 수 있다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

지난 8일 미국 정치권의 예산안 합의 지연으로 연방정부 폐쇄가 초읽기에 들어갔을 때 CNN은 아프가니스탄에 파병된 한 군인의 아내를 인터뷰했다. 그녀는 “정부가 폐쇄돼 봉급이 제때 나오지 않으면 1~2주 안에 생활비가 바닥날 것”이라고 말했다. 한국인의 눈에 정부 폐쇄보다 놀라운 것은 한달 치 저축도 안 남겨 놓고 맘놓고 쓰는 그 군인 가족의 재정 상태였다. 이 군인 가족의 살림살이를 ‘확대복사’하면 미국 정부의 그것이 된다. 미 연방정부 총부채는 지난해 말 14조 달러를 돌파했다. 국내총생산(GDP) 대비 92.8%에 달한다. 정부부채 과다 논란이 있는 한국의 부채가 GDP 대비 34.2%인 점을 감안하면 미국의 빚이 얼마나 많은지를 알 수 있다. 물론 선진국 중 일본(198.4%), 벨기에(102.5%)보다는 적다. 하지만 ‘주식회사 미국’의 부채는 악성(惡性)이라는 데 심각성이 있다. 일본은 국민들의 저축률이 높아 최악의 경우 국민들의 돈으로 빚을 털 수 있다. 반면 미국은 빚으로 빚을 돌려 막는 구조다. 미국은 달러화가 기축통화라는 점에 안주, 열심히 일해 돈을 버는 대신 해외로 빠져나간 달러를 채권 발행으로 메워 왔다. 그래도 안 되면 연방준비제도이사회(Fed)가 달러를 펑펑 찍어 내고 재무부가 빌려 쓰는, ‘봉이 김선달’식 수법도 병행했다. 그러는 사이 빚은 눈덩이처럼 커졌다. 하지만 언제까지나 김선달식 놀음을 할 수는 없다. 달러를 너무 많이 찍어 내면 값어치가 떨어져 휴지 조각처럼 되기 때문이다. 이렇게 되면 사람들은 달러 대신 유로화나 위안화 등 다른 화폐를 찾거나 귀금속 보유를 늘리려 한다. 달러화 추락의 시초는 베트남전을 치르느라 달러 발행을 남발하면서부터다. 레이건 대통령 때 군비경쟁이 소련의 몰락을 불렀지만, 미국도 큰 내상을 입었다. 적자는 클린턴 정부 때 흑자로 됐지만 조지 W 부시 대통령이 2개의 큰 전쟁을 치르면서 다시 골병이 든다. 2008년 금융위기가 닥쳤을 때 미국은 허리띠를 졸라매는 대신 천문학적인 돈을 쏟아부었고 빚은 급속히 증가한다. 물론 미국은 아직 저력이 있기 때문에 허리띠를 졸라매면 늦은 것은 아니다. 문제는 이미 ‘복부 지방’이 늘어날 대로 늘어난 국민들이 허리띠를 졸라맬 생각이 있느냐는 것이다. 내년 대선을 앞둔 버락 오바마 대통령으로서도 인기 없는 정책을 펴기가 쉽지 않다. 18일 스탠더드 앤드 푸어스사의 평가는 그런 딜레마를 간파한 것이다. 일각에서는 2008년 금융위기 때 미 정가에서 검토했던 부실 신용평가기관 퇴출 입법에 대한 신용평가기관 측의 보복성 평가라는 관측도 나온다. 하지만 설사 그렇다 하더라도 미국이 예전처럼 강성했다면 감히 그런 ‘도발’을 감행할 여지가 있었을까. 만약 먼 훗날 제국으로서의 미국이 쇠락했을 때 돌이켜보면 지금이 그 출발점일 수도 있다. 워싱턴 김상연특파원 carlos@seoul.co.kr

이달 총부채 상환비율(DTI) 규제 부활 이후 주택시장 침체가 이어지고 있는 가운데 지난 주말 문을 연 경기 김포한강신도시 모델하우스에 인파가 몰렸다. 휴일인 17일 김포한강신도시 합동 분양에 참여하는 대우건설과 한라건설, 반도건설 등의 모델하우스에 관람객들이 길게 줄을 서는 등 개관 첫날인 15일부터 사흘 동안 무려 5만여명이 다녀갔다. 특히 김포시 고촌면에 마련된 한강신도시 반도유보라2차와 한라비발디 모델하우스에는 개관도 되기 전인 오전 10시부터 방문객이 몰리는 등 이날 각각 1만여명이 찾았다. 김포시 신사우삼거리에 마련된 대우푸르지오 모델하우스에도 6000여명이 방문했다. 이 같은 인기몰이의 비결은 3.3㎡당 분양가가 800만~1000만원으로 비교적 저렴하고, 김포한강로가 개통되는 등 교통과 주거 여건이 뛰어나기 때문이다. 또 이번에 공급되는 아파트는 소형부터 대형까지 다양하게 구성돼 있어 실수요자뿐 아니라 임대사업자들도 큰 관심을 나타냈다. 최근 전셋값 상승으로 수도권 수요자들도 대거 몰렸다. 전용면적 59㎡(24평형) 단일형으로 구성된 반도유보라 2차와 대우 푸르지오에는 신혼부부나 어린이를 안은 부부들이 많이 찾았다. 신철민(35·서울 방화동)씨는 “아내가 가변형 벽체, 안방의 서재와 창문이 있는 부부 욕실 등에 높은 점수를 줬다.”고 말했다. 반면 전용면적 기준 105㎡(39평형) 등 대형 위주로 구성된 한라비발디에는 중년 부부들의 발길이 이어졌다. 김포한강신도시 청약은 18일 특별공급을 시작으로 19일 1순위, 20일 2순위, 21일 3순위 순으로 진행된다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

정부와 한나라당이 주택 취득세 인하에 따른 지방세수 보전 방안과 관련, 세율 인하로 인한 세수 감소분을 지난달 22일부터 소급해 전액 보전해 주기로 했다고 한다. 취득세율 인하 조치도 같은 시기부터 소급 적용된다. 정부는 당초 거래세율이 인하되면 거래량이 늘어나는 만큼 그 비율을 고려해 보전 방안을 강구하겠다는 입장이었다. 하지만 지방세수에서 중요한 비중을 차지하는 거래세를 인하하면서 지방자치단체들과 사전협의는 물론, 세수 보전 대책조차 분명히 하지 않은 채 정책부터 불쑥 내놓았다가 역풍을 맞은 형국이다. 우리는 3·22부동산대책 발표 당시 부동산시장 활성화와 가계대출 억제라는 상반된 정책목표를 동시에 달성하겠다는 정책당국의 호언에 의문을 제기한 바 있다. 정책 집행 대상자나 시장 등 수요자의 반응은 아랑곳하지 않은 공급자 위주의 정책으로 봤기 때문이다. 거래세율 인하 시점이 불분명해 매물이 도리어 실종되고 세수 부족에 직면하게 된 자치단체장들이 한목소리로 반발하고 나선 것은 예견한 결과였다. 당정은 결국 지자체가 걷는 주택거래분 취득세수만큼 지방채를 인수해 주는 방식으로 세수를 보전해 주기로 했다. 거래세 인하가 적용되는 올 11월까지 주택거래가 많은 지자체일수록 더 많이 보전해 주는 비상식적인 추가대책을 내놓기에 이른 것이다. 게다가 지방채 인수는 지방재정구조를 악화시킬 뿐 아니라 들이지 않아도 될 행정비용까지 유발한다. 3·22대책의 최대 수혜자인 서울 강남3구의 9억원 이상 고가주택 보유자들이나 다주택 보유자들을 위해 무주택자들을 포함한 전 국민이 낸 세금으로 보전해 주기로 한 여권의 처방은 잘못됐다. 서민들로서는 집부자들을 위해 주머니를 털고 총부채상환비율(DTI) 규제 부활로 돈줄이 죄이는 이중고통을 감내해야 한다는 뜻 아닌가. 설익은 정책으로 갈등과 시장 혼란을 초래한 정책 당국자들의 잘못을 국민 세금으로 덮으려 해선 안 된다. 국회는 오늘 상임위 심의과정부터 3·22대책과 취득세 감소분 보전대책의 문제점을 철저히 따져야 한다. 특히 효과보다 역기능이 더 우려됐음에도 화려한 수식어만 앞세워 정책을 밀어붙인 당국자들에 대해서는 엄중하게 책임을 물어야 한다. 국민은 결코 ‘봉’이 아니며 ‘봉’이 돼서도 안 된다.

“정부의 주택거래 활성화 대책 때문에 오히려 매매 수요가 사라지고 다시 전세 수요가 늘고 있어요. 이러다 하반기 전세난이 다시 옵니다.”(서울 목동 C 공인중개업소 관계자) 정부의 ‘3·22 주택거래 활성화 방안’ 발표 이후 부동산시장이 혼란에 빠졌다. 정부 정책이 정치권 등의 반대 때문에 시행 여부가 불투명해지자 주택 수요가 급감하고 아파트 분양시기를 놓고 조합과 건설사의 갈등도 커지고 있다. 또 전세 대신 집을 사려는 수요가 사라지면서 제2 전세대란뿐 아니라 대출부담으로 주택을 처분하고 싶어도 팔지 못하는 하우스푸어(주택 이자부담으로 정상적인 생활을 하지 못하는 사람)를 양산할 수 있다는 목소리도 나온다. 해마다 4월은 주택시장이 기지개를 켜는 달이지만 정부의 3·22대책 이후 서울의 주택시장은 다시 얼어붙었다. 7일 서울시 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 3월 주택거래건수는 2236건으로 2월 5212건에 비해 50%나 줄었다. 좀 더 자세히 들여다보면 정부가 대책을 내놓은 지난달 22일부터 이런 현상이 두드러진다. 잠실에서는 3월에 아파트 매매가 39건 이뤄졌다. 정부대책 발표일인 22일 이후에는 달랑 1건이 발생했다. 대치동은 3월 전체 39건, 22일 이후 4건이다. 평균치 40% 이하다. 서울 변두리지역은 더욱 심하다. 옥수동 아파트 매매건수는 3월 한달 동안 9건이 성사됐지만 22일 이후는 한건도 없다. 사당동도 마찬가지다. 신림동은 같은 달 25건의 매매건수 중 22일 이후는 1건이 발생했다. 이유는 3월 말로 총부채상환비율(DTI) 규제완화 조치가 끝나면서 매매 수요가 위축된 데다가 정부의 대책 발표에도 불구하고 취득세 감면이 가시화되지 않았기 때문이다. 특히 취득세의 경우 파장이 만만치 않다. “다음주 잔금을 치르고 입주를 해도 이번 정부의 취득세 감면 혜택을 받을 수 있나요.” 이날 인천 송도의 D 아파트 분양사무실에 걸려온 전화다. 지난달 31일 입주를 시작해서인지 ‘취득세 감면 혜택’에 관한 문의 전화가 끊이지 않는다. 3·22 대책에 따라 9억원 이하 아파트의 취득세율이 현행 2%에서 1%로 바뀌면 분양가 3억 4000만원짜리인 이 아파트의 취득세가 680만원에서 340만원으로 내려가기 때문이다. 하지만 지방자치단체의 반대 등으로 취득세 인하가 벽에 부딪히자 실입주자들이 입주를 미루면서 건설사들까지 자금회전에 어려움을 겪고 있다. D 아파트 관계자는 “입주율이 떨어지고 잔금 납부가 생각보다 늦어져 자금회전이 어렵다.”고 하소연했다.분양을 앞둔 서울 재건축·재개발 단지들은 조합원과 건설사가 분양시기를 놓고 줄다리기 중이다. 조합원들은 분양가 상한제가 폐지되면 분양가를 올려 더 많은 ‘이득’을 얻을 수 있다며 분양을 미루자고 주장하지만 건설사들은 실행이 불투명한 정책을 기다리다가 되레 ‘손해’를 볼 수도 있다며 조기 분양을 요구하기 때문이다. 허윤경 건설산업연구원은 “3·22 대책은 정치권의 협조 없이는 실행할 수 없는 것이 대부분”이라면서 “빨리 정치권과 협의를 마쳐야 한다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

정부가 지난 3월 내놓은 ‘주택시장 거래 활성화 방안’이 시장에서 약발이 먹히지 않으면서 그 원인에 관심이 모아지고 있다. 대책 발표 이후 오히려 거래가 주는 등 주택시장이 혼란에 빠졌기 때문이다. 이를 두고 야당과 지방자치단체가 발목을 잡고 있기 때문이라는 주장이 제기되지만 정부가 정치권과 지자체의 반발이 불을 보듯 뻔한데도 사전 협의 등의 절차 없이 설익은 방안을 끼워 넣었다는 분석이 더 설득력을 얻고 있다. 7일 정부와 관련 업계에 따르면 취득세 인하와 분양가 상한제 폐지, 선별적 총부채상환비율(DTI) 완화 등 ‘3·22대책’의 핵심 과제가 모두 제대로 시행되지 않고 있다. 취득세 인하의 경우 감면 혜택을 받기 위해 거래가 중단되는 현상이 나타났다. 일선 중개업소에는 “취득세 감면 혜택은 언제부터 적용되느냐.”는 등의 문의가 빗발쳤다. 이에 여당인 한나라당은 뒤늦게 발표시점인 지난달 22일을 기준으로 소급 감면해 주겠다고 했지만 혼란은 가라앉지 않고 있다, 더 큰 문제는 이달 중 지방세특례제한법을 개정하려던 정부의 계획이 세수 감소를 우려한 지자체의 반발로 불투명해졌다는 것이다. 지자체의 반발이 커지자 부랴부랴 지방채를 발행해 지방 세수 결손을 보전해주겠다며 진화에 나섰지만 반발은 수그러들지 않고 있다. 일각에선 “(정부가) 취득세가 아닌 양도소득세 감면 혜택을 내놓았어야 했다.”는 지적도 나온다. 올해 말까지 분양가 상한제를 폐지하겠다는 계획 역시 실현 가능성이 불투명하다. 2009년 2월 한나라당이 주택법 개정안을 발의했지만 민주당의 반대로 2년 넘게 계류 중인데 이를 3·22대책에 끼워 넣었다. 정부는 강행 처리도 불사하겠다는 태세지만 여당 내에서도 의견이 갈리고 있다. DTI 규제 부활과 함께 발표한 DTI 적용 비율 완화안(최고 15%)도 이달부터 시행 중이지만 실효성에 문제가 있다는 지적이다. 특히 ‘고정금리·비거치식·분할상환’ 조건을 수용할 경우 DTI를 15% 높여준다는 조치의 경우 이 같은 조건으로 내집마련에 나서는 사람들은 찾아보기 힘든 상태다. 만약 이런 조건으로 6억원짜리 아파트를 2억 3000만원을 대출받아 산다면 고정금리 6%, 10년간 원리금 균등상환 조건에 매달 255만 3472원을 내야 한다. 김학권 세중코리아 대표는 “정부가 발표한 3·22대책을 시장이 신뢰할 수 있도록 조속한 후속조치가 필요하다.”면서 “정치적 타협이 필요한 분양가 상한제는 차치하고라도 취득세 인하 부분에 있어 지자체의 반발을 누그러뜨릴 수 있는 대책을 내놓아야 한다.”고 말했다. 한준규·오상도기자 hihi@seoul.co.kr