거주 주택 담보대출 LTV·DTI 강화 2주택부터 현행보다 10%P 높이기로 1주택자 소득 1억 이하만 전세보증 다주택·고소득자 ‘갭투자’ 악용 차단집을 새로 살 때는 물론 살고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때도 다주택자는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된다. 다주택자가 생활안정자금 명목으로 대출을 받아 주택구입자금으로 악용하는 사례를 막기 위한 조치다. 전세자금도 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하여야 보증을 받을 수 있게 된다. 13일 정부부처가 공동 발표한 ‘주택시장 안정방안’에 따르면 의료비나 교육비 등 생활자금 조달 목적으로 보유 중인 주택을 담보로 받는 대출에 대한 규제가 강화된다. 현재 투기과열지구와 투기지역은 LTV·DTI 각 40%, 조정대상지역 LTV 60%·DTI 50%, 조정대상지역 외 수도권 LTV 70%·DTI 60% 등으로 적용되고 있다. 기타 지역은 LTV가 70%이며 DTI는 적용되지 않는다. 1주택자는 현행과 같지만 2주택 이상 다주택자는 LTV·DTI가 각각 10% 포인트 강화된다. 대책 발표 이후인 14일 대출 신청 건부터 적용된다. 연간 대출한도는 주택별 1억원까지로 제한하기로 했다. 현재는 별도 금액 제한은 없다. 다만 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금 지원 필요성을 승인받으면 1주택자는 연간 대출한도를 적용받지 않을 수 있고 다주택자도 마찬가지로 대출한도 없이 1주택자와 동일한 LTV·DTI를 적용받을 수 있다. 여신심사위가 특별 승인한 결과는 감독 당국에 보고해야 한다. 정부는 생활안정자금을 주택 구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 사후 관리도 강화할 계획이다. 우선 생활안정자금을 대출받을 때에는 대출 기간에는 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 또 대출받은 세대의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 추가로 집을 샀을 경우 대출을 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년 동안 제한하는 등 불이익을 줄 방침이다. 전세자금보증과 전세자금대출 규제도 한층 강화된다. 다주택자와 고소득자가 전세자금대출을 받지 못하도록 하는 데 초점이 맞춰졌다. LTV·DTI 규제 강화로 주택담보대출이 어려워지자 일부 다주택·고소득자가 전세자금보증으로 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하고 있다는 판단이 깔려 있다. 앞으로 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지만 전세자금대출에 대한 공적 보증을 받을 수 있고 다주택자에게는 원천 금지된다. 지금은 주택 보유 수와 무관하게 보증을 제공하고 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해 준다. 전세대출에 대해서는 금융회사가 주기적으로 실거주와 주택 보유 수 변동 여부를 확인할 계획이다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출을 회수한다. 또 전세대출을 받은 뒤 2주택 이상을 보유하게 되면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증 연장을 제한할 방침이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

“집을 사야 할까?” 지난해 12월 미국 뉴저지에서 텍사스 포트워스로 이사한 동생이 이렇게 물었다. 동생은 지금 정원이 딸린 조그만 집에서 2300달러 월세로 산다. 보증금은 2300달러다. 의무적인 보험까지 포함해 연간 거주비가 2만 8000달러다. 뉴욕 맨해튼도 아닌데 거주비가 엄청나 “집을 사라”고 하고 싶지만, 미국의 부동산 조세 체계가 한국과 달라 조언하기 어려웠다.미국 부동산 관련 조세를 동생의 뉴저지의 집 매매로 설명해 보겠다. 2007년 세계적 금융위기가 오기 직전 동생은 직장 근처에 43만 달러(약 4억 8000만원)로 지어진 지 20년 된 단독주택을 샀다. 마당이 넓고 꽃나무가 많은 방 4개, 욕실 2개인 집이다. 그전에는 그 동네에서 월세 1700달러로 살았다. 구매 첫해부터 매년 1만 달러(약 1100만원) 안팎의 재산세를 냈지만, 연간 약 2만 달러의 비싼 월세보다는 낫다는 판단이었다. 한국은 공시지가 20억원 아파트의 보유세가 연간 1000만원 수준이니 비교된다. 11년 동안 11만 달러의 보유세를 낸 이 집을 올 6월에 44만 달러에 팔았다. 시세차익은커녕 집 수리비 10만 달러를 포함해 ‘매몰비용´이 21만 달러가 된다. ‘집은 사 놓으면 오른다’는 한국적 상식에 대입하면 동생은 큰 손해를 본 것 같았다. 포트워스의 보유세는 2.3%로, 뉴저지와 같은 43만 달러의 집을 사면 매년 1만 달러의 세금을 내야 한다. 다행히 1주택자에게 보유세 25%를 감해 준단다. 동생은 텍사스에 집을 사야 할까? 이제 서울 강북의 중위 아파트 가격조차 7억원이라고 하는 시대의 한국적 상황을 살펴보자. 정부가 서울과 과천 등 일부 수도권의 부동산 폭등 광풍에 보유세와 종부세를 만지작거리고 있다. 이에 당장 “강남 25억 아파트에 사는 샐러리맨인데 보유세를 올리면 나더러 아파트를 팔란 말이냐?”는 항의가 나오고, 은퇴한 1주택자에게 가혹한 처사라며 동조한다. 그러나 1년 만에 수억원이 오른 ‘똘똘한 1채’의 보유세 인상을 견딜 수 없다며 억울해하는 한국적 정서가 마땅한가, 다시 돌아볼 시점이다. 오히려, 보유세 인상뿐 아니라 1가구 1주택에 대한 양도소득세 면제도 재고해야 하지 않을까 싶다. 요즘 부동산 시장은 정부가 지난해 8·2 부동산 종합대책으로 투기지역에 대한 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV)을 규제하지 않았더라면, 전국의 무주택자들이 은행서 주택담보대출로 돈을 빌려 서울의 아파트를 사서 1년 만에 3억~8억원까지도 시세차익을 낼 수 있는 장세다. 최근 강북 아파트도 최근 1개월에 1억원 호가가 오르고, 강남은 하룻밤 자고 나면 1억원이 오른다고 한다. 그러니 지난해 여름 서울 송파구의 아파트를 10억원에 팔았는데 1년 만에 6억~8억원이 올랐다며, 잠을 못 자는 친인척이 주변에 생겨나고, 서울 집을 팔고 일산 등으로 거주지를 옮긴 사람들이나 지방 사람들은 ‘부동산 우울증’에 시달리는 것이다. 매도자 우위의 시장으로 돌아서서 위약금을 주고 매매 계약을 무르자는 집주인들이 적지 않을 만큼 매물이 마르고 있다. 남들의 행운에 배가 아파서 그러느냐고 의심할 수도 있겠다. 그러나 서울 아파트 폭등이 심각한 이유는 시간 차를 두고 수도권 아파트 가격에 영향을 주고, 또 수도권 주변 상가의 가격 상승으로 연결되며, 상가가 오르면 다시 임대료 상승 등으로 자영업자의 고통으로 이어지기 때문이다. 사회 전체에 과도한 비용이 발생할 수 있다. 걱정하지 않을 수 없는 상황이다. 그러니 더는 똘똘한 1채에 대한 보유세 인상을 주저하지 말아야 한다. 텍사스와 비슷하게 ‘시세의 2.3%’로 보유세를 한 방에 올릴 수는 없겠지만, 부동산 광풍을 잠재울 수 있는 수준까지는 높여야 한다. 또 박봉의 회사원이라 현재로서는 매년 보유세를 내기 어렵다면 해당 주택을 매매하거나 상속, 증여하는 시점까지 과세를 이연하는 방법이 있다. 과세이연에는 물론 적정 이자를 붙여야 한다. 부동산 거래세 인하 등 부동산 관련 세금을 전체적으로 손본다는 것을 전제로 똘똘한 1채에 대한 양도소득세 과세도 고려해야 한다. 더불어 서울시는 도심 건물의 용적률 등을 높여 고밀도 주상복합건물을 허용하고, 재건축·재개발 등도 허용해 공급을 획기적으로 늘려야 한다. 가격 폭등 부작용이 우려된다고? 이미 서울 부동산 시장은 어떤 정책을 써도 부작용이 불가피한 시장으로 변질됐다. 논설실장 symun@seoul.co.kr

억누른 盧… 집값 폭등 풀어준 李… 전세 대란 부추긴 朴… 경제 뇌관 “하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만은 확실히 잡겠다.”(2005년 7월 노무현 대통령) “부동산 가격 문제에서는 물러서지 않을 것이다.”(2017년 8월 김수현 청와대 사회수석) ‘투기와의 전쟁’으로 요약되는 문재인 정부의 부동산 대책은 투기 수요 억제를 통해 집값을 잡겠다던 노무현 정부 부동산 정책과 궤를 같이한다. 노무현 정부가 결과적으로 집값 급등을 막지 못한 만큼 현 정부도 실패한 정책을 그대로 답습해서는 안 된다는 지적이 나오는 이유다. 역대 정부가 투기 억제와 경기 활성화라는 상반된 목표 사이에서 일관성 없는 정책을 반복하면서 시장과 소비자로부터 신뢰를 잃었다는 점도 문제로 꼽힌다. 종부세 포함 규제대책 30여건 노무현 정부서울 집값 56% 급등 역풍 2003년 출범한 노무현 정부는 이전 정부부터 이어진 집값 급등을 막기 위해 30여건의 고강도 대책을 쏟아냈다. 대부분 규제·억제에 초점을 뒀다. 출범 3개월 만에 내놓은 5·23 대책에는 분양권전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격 제한 등이 담겼다. 그야말로 ‘부동산과의 전쟁’의 시작이었다. 대책의 약발이 오래가지 않자 정부는 이듬해 양도소득세 강화 등 세제·대출 강화를 통해 시장을 옥죄었다. 조세 저항 등 여론의 거센 반발을 불러일으켜 현 여권의 트라우마로 남아 있는 종합부동산세를 도입한 것도 이때다. 하지만 집값 상승을 막기에는 역부족이었다. 노무현 정부 시절 전국 아파트값은 평균 34% 올랐고, 서울은 56% 급등했다. ‘부동산은 사유재산’ 이명박 정부미친 전셋값에 난민 속출 부동산 광풍 속에 출범한 이명박 정부의 부동산 정책 방향은 시장 활성화에 방점이 찍혔다. 고가 주택 기준 상향 조정, 다주택자 양도세 중과 폐지, 투기지역·투기과열지구 해제, 양도세·증여세 완화 등이 대표적이다. 부동산은 사유재와 공공재 성격을 함께 갖고 있는데, 이명박 정부의 부동산 정책 대부분은 사유재라는 인식 아래 설계됐다. 2008년 금융 위기와 맞물려 집값은 하락세로 전환됐다. 임기 내내 부동산 가격은 비교적 안정세를 보였지만, 반대로 집 없는 서민들의 고통은 점점 커졌다. 전셋값이 천정부지로 치솟아 ‘전세대란’ 속에 정처 없이 떠도는 ‘전세난민’이 속출했다. ‘빚내서 집 사라’ 장려한 박근혜 정부눈덩이 가계대출 시한폭탄 바통을 이어받은 박근혜 정부의 부동산 정책은 한마디로 ‘빚내서 집 사라’로 요약된다. 박근혜 정부는 2013년 4·1 대책을 시작으로 임기 동안 10여 차례 부동산 정책을 발표했다. 부동산 관련 규제를 과감히 푼 부양책이 대부분이다. 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 완화하고 주택 양도세를 한시적으로 면제했다. 생애 최초 주택 취득세 면제 등을 통해 ‘내 집 마련’을 장려했다. 하지만 눈덩이처럼 불어난 가계 대출 문제가 한국 경제를 위협하는 뇌관으로 자리잡게 됐다. 현 정부의 부동산 정책은 참여정부의 기조와 방향성이 유사하다. 차이라면 참여정부가 임기 전반에 걸쳐 대책을 내놓았다면, 이번에는 정권 초반에 동시다발적으로 대책을 쏟아내고 있다는 점이다. 김현미 국토교통부 장관은 취임 직후 ‘투기 세력과의 전쟁’을 선포하며 다주택자의 주택 처분을 독려했다. 현 정부의 부동산 대책인 8·2 대책은 투기과열지구·투기지역 확대, 다주택자 양도세 중과, LTV·DTI 강화 등 세금·금융 규제책을 총망라했다. 또 종부세·양도세 등 다주택자를 겨냥해 세금 규제를 강화했다. 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화 등 강남 재건축 시장을 전방위적으로 압박했다. ‘투기와의 전쟁’ 문재인 정부 향한 조언내가 옳다는 아집 버려라 하지만 서울 집값은 잡히기는커녕 천정부지로 올랐다. 지난해 주택 시가총액은 4022조 4695억원으로 1년 전보다 7.6% 늘었다. 2007년 13.6% 이후 10년 만에 가장 큰 증가폭이다. 지난해 명목 국내총생산(GDP)은 5.4% 증가하는데 그쳤다. 이에 따라 지난해 GDP 대비 주택 시가총액은 2.32배로 전년(2.28배)보다 확대됐다. 지난해 GDP 대비 주택 시가총액 배율은 한은이 주택 시가총액 자료를 작성한 1995년 이후 사상 최고다. 일각에서는 현 정부가 노무현 정부 때의 실패를 답습하는 것 아니냐는 우려를 제기한다. 이창무 한양대 교수는 “초고가 주택을 겨냥하면 고가 주택으로, 강남 아파트를 누르면 옆 지역으로 수요가 이전된다”며 “풍선 효과를 고려하지 못한 노무현 정부의 정책 실패를 반복해선 안 된다”고 말했다. 이 교수는 “시장을 보는 관점에 있어 정부가 ‘내가 옳다’는 아집을 버리는 것 역시 중요하다”고 강조했다. 부동산 정책 효과가 나타나기까지 시차가 있는 만큼 설계 과정에서부터 이를 감안해야 한다는 지적도 있다. 국토부는 지난 ‘8·27 부동산 대책’을 통해 수도권 내 공공택지 30곳(신규 14곳)을 개발해 30만 가구 이상에 주택을 공급한다고 밝혔다. 하지만 지구 지정부터 개발, 분양, 입주까지는 10여년이 걸린다는 점에서 당장 공급 확대 효과가 가시화되지 않을 것이라는 게 업계 안팎의 시각이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

다주택자 핵심 부채 전세보증금 등 제외정부가 오는 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 100%에서 80%로 강화하는 방안을 검토 중이지만, 부동산으로 쏠린 가계대출을 규제하는 데는 실효성이 적다는 전망이 나온다. 선진국과 비교했을 때 기준이 느슨하고, 우리나라 부채의 특징을 충분히 고려하지 않았다는 이유에서다. 은행권은 “차라리 정부가 기준을 정해 달라”는 입장이어서 정부의 적극적인 정책 추진이 중요한 상황이다. 서영수 키움증권 연구원은 3일 “10월부터 정부가 추진하는 DSR은 40% 내외인 선진국과 비교할 때 여전히 실효성이 떨어진다”며 “가계와 연관된 모든 부채를 포함시켜야 하지만, 다주택자의 핵심 부채인 전세보증금이나 개인사업자 대출 등은 여전히 (총부채를 계산할 때) 제외된 상태로 추정된다”고 짚었다. DSR은 가계가 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 상환액을 소득으로 나눈 값이다. 선진국에서는 가계의 빚이 소득에 비해 많으면 또 빚을 질 위험이 있어 엄격히 관리한다. 서 연구원은 “DSR을 80%로 강화해도 연소득 5800만원 4인 가구가 30년 만기 금리 연 3.5% 기준 8억 7000만원까지 빌릴 수 있다”며 “최저생계비(265만원)만 써도 연 2500만원 적자가 난다”고 추산했다. DSR을 계산할 때 주택담보대출이나 신용대출 외에도 다주택자가 돌려줘야 할 전세보증금이나 개인사업자대출까지 부채로 따져야 한다는 지적도 나온다. 나이스평가정보에 따르면 다주택자의 일인당 전세보증금 부채는 3억 5210만원(지난해 6월 기준)으로 총부채(5억 7090만원)에서 차지하는 비중이 높다. 개인사업자대출에서는 모든 대출을 따져 소득대비대출비율(LTI)을 계산하지만 참고 지표에 불과하다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

김현미 “정책 설계 의도와 현상 달라” 서울 등 과열지역 신규 임대등록 ‘타깃’ 이번 달부터 ‘임대차 정보시스템’ 가동 임대 등록땐 집값의 80%까지 대출 양도세 중과 배제 등 각종 세제 혜택 “임대등록, 투기 꽃길 깔아줘” 비판도정부가 임대주택 등록 시 제공되는 세제 및 대출 혜택을 투자 기회로 활용하는 다주택자를 정조준한다. 집값 안정화를 위해서다. 또 이번 달부터 본격 가동되는 ‘주택임대차 정보시스템’을 통해 파악한 다주택자의 주택 보유 및 전월세 수입 현황 등을 세금 추징 근거로 활용한다는 방침이다. ●국토부 “과도한 세제혜택 있는지 살펴볼 것” 김현미 국토교통부 장관은 지난달 31일 세종시 인근에서 출입기자단 오찬 간담회를 열고 “처음 임대등록 활성화 정책을 설계했을 때의 의도와는 다른 현상이 나타나는 것 같다”며 세제 혜택 축소 방침을 밝혔다. 이에 따라 정부가 그동안 추진해 온 임대주택 등록 활성화 정책 방향에 대한 수정이 불가피해졌다. 앞서 정부는 남의 집에 세 들어 사는 서민의 주거안정을 위해 다주택자의 임대사업자 등록을 독려했다. 등록 임대주택은 임대 의무기간(단기 4년, 장기 8년) 동안 임대료 인상이 연 5% 이내로 제한돼 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 나타난다. 정부는 임대등록 활성화를 위해 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 장기보유특별공제, 재산세·취득세 감면 등 각종 인센티브를 제공했다.임대사업자 입장에서는 소득이 고스란히 노출되는 것을 감수해야 하지만 합법적으로 세금을 줄일 수 있다. 또 서울 등 투기과열지구에서 주택을 살 때 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 제한으로 은행에서 돈을 빌리기가 쉽지 않지만, 임대사업자로 등록만 하면 시중은행에서도 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 때문에 최근 부동산 카페 등을 중심으로 ‘임대사업자 등록을 통해 대출도 쉽게 받고 세제 혜택을 받을 수 있는 방법’이 소개되기도 했다. 또 준공공임대 등록 시 최대 8년간 해당 주택을 팔 수 없도록 묶이면서 매물이 잠겨 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 서울대 이준구 명예교수는 “임대주택 등록제는 부동산 투기에 꽃길을 깔아주는 것과 마찬가지”라고 비판했다. 이에 국토부는 등록 임대주택의 양도세나 종부세 합산 배제, 취득세 감면 등의 세제 혜택을 줄이는 방안을 검토할 것으로 전해졌다. 다만 기존에 갖고 있는 주택을 임대주택으로 등록하는 경우가 아닌 서울 등 과열 지역에서 새로 집을 사면서 임대주택으로 등록하는 다주택자를 타깃으로 삼겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “투자 목적으로 신규 주택을 취득하면서 임대주택 등록을 통해 대출 규제를 회피하는 수단으로 활용하는지 관계부처와 검토 중”이라며 “과도한 세제 혜택이 있는 것이 아닌지도 살펴볼 계획”이라고 말했다. 당초 국토부는 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013~2022)’을 통해 2020년부터 시장 상황을 감안해 단계적으로 임대주택 등록을 의무화하겠다고 밝혔으나 이번 조치를 계기로 시행이 불투명해졌다.이와 함께 그동안 국토부와 행정안전부, 국세청 등 부처별로 따로 관리됐던 주택 임대시장 관련 정보가 이번 달 ‘주택임대차 정보시스템’으로 통합된다. 이렇게 되면 임대주택으로 등록하지 않더라도 다주택자가 주택을 몇 채 보유했는지, 전월세 수익은 얼마인지 등을 샅샅이 파악할 수 있게 된다. 김 장관은 “이제는 누가 몇 채의 집을 갖고 있으면서 전세나 월세를 주는지 다 알 수 있게 됐다”며 “등록된 임대 사업자가 제대로 임대를 주고 있는지도 확인할 것”이라고 말했다. 국토부는 임대소득(추정) 자료를 국세청에 제공해 임대소득세 신고 검증 절차에 활용토록 할 방침이다. 다주택자는 그동안 숨겨졌던 임대소득이 상세히 드러나 과거에 내지 않았던 세금을 추징당할 수 있고 경우에 따라 세무조사를 받게 될 수도 있다. ●청년 우대 청약통장 ‘무주택 가구주’ 완화 아울러 김 장관은 청년 우대 청약통장의 ‘무주택 가구주’ 요건을 완화하겠다는 방침도 밝혔다. 이 통장은 만 29세 이하, 연 소득 3000만원 이하 청년에게 연 3.3% 금리, 비과세 혜택 등을 제공하지만 ‘무주택 가구주’ 요건 탓에 부모와 함께 사는 청년은 가입이 어려웠다. 김 장관은 “본인이 당장 무주택 가구주가 아니어도 2년이나 3년 후에 가구주가 되겠다는 등의 약정을 하면 허용하는 방안을 검토 중”이라고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

DSR 기준 강화… 100→80% 하향 거론 금감원, 제2금융권 대출실태 파악 착수 주택담보대출 규제에도 최근 서울 부동산 가격이 급등하자 금융당국과 금융회사들이 ‘우회대출’을 점검하며 풍선효과 막기에 나섰다. 시중은행은 건당 1억원이 넘는 사업자대출이 원래 대출용도에 쓰이는지를 점검한다. 금융감독원은 이달 저축은행과 여신전문금융회사 등 제2금융권에서 개인사업자나 전세자금대출로 주택담보대출 규제를 피하지 않는지 실태 파악에 나섰다. 대부분의 시중은행에서 시행 중인 총부채원금상환비율(DSR)에 따른 위험대출 기준도 현재 100%에서 80%로 끌어내릴 전망이다. 2일 금융권에 따르면 시중은행들은 자체 내규에서 대출 이후 자금 용도를 점검하는 기준을 건당 2억원에서 1억원으로 낮췄다. 사들인 주택을 개인사업자의 대출 담보로 잡으면 대출금액과 관계없이 점검한다. 사업장 임차·수리 대출이나 1년 내에 다른 금융회사에서 대환대출을 받아도 세부 기준에 따라 점검키로 했다. 이에 따라 사후 점검 대상자들은 시중은행에 계약서나 영수증, 통장거래내역 등으로 대출자금 사용처를 증빙해야 한다. 앞서 금감원은 시중은행에서 주담대 규제를 피해 전세자금대출과 임대사업자대출을 받는 사례가 없는지 현장 점검에 나섰고, 은행연합회도 ‘자금 용도의 유용 사후점검 기준’을 강화하자 내규에 반영한 것이다. 개인사업자 대출은 가계대출과 달리 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 같은 대출 규제를 받지 않아, 개인사업자 대출을 받아 집을 사는 경우가 적지 않았다. 그럼에도 불구하고 그동안 ‘자금용도 외 유용 사후 점검 기준’이 느슨해 대부분의 개인사업자대출은 사후점검이 이뤄지지 않았다. 기존에는 임대용 부동산을 샀는지만 점검했던 부동산임대업자 대출도 임대차계약서나 전입세대열람원, 주민등록표 등을 추가로 제출해야 한다. 건당 5억원이 넘거나 사업자등록증이 발급되고 3개월 내에 받은 대출은 현장 점검도 나선다. 증빙자료를 내지 않거나 다른 용도로 대출자금을 썼다면 대출금을 즉각 반환하고, 1년 동안 신규 대출을 받을 수 없다. 지난달 31일부터 시작된 금융당국의 ‘우회 대출’ 점검은 시중은행에서 제2금융권으로 확대된다. 지난해 8·2 대책 이후 저축은행에서도 규제가 느슨한 자영업대출로 주담대 규제를 피하는 사례가 많다는 지적이 나오면서다. 실제 제2금융권을 포함한 비은행금융기관 여신은 올 상반기 43조 1894억원으로 1993년 이후 최대치를 찍었다. 오는 10월부터는 제2금융권에도 DSR이 시범 도입된다. DSR은 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 차지하는 비율을 뜻한다. 현재 주담대와 신용대출 등 모든 가계 대출에 적용된다. 현재 시중은행은 DSR이 100%를 넘는 대출에 대해 심사를 까다롭게 하고 있다. 금융당국 관계자는 “연 소득을 전부 원리금 상환하는 데 써야 한다면 상환 능력을 고려한 대출이라고 볼 수 없다”고 지적했다. 따라서 은행이 위험한 대출로 보는 DSR 기준을 은행연합회의 ‘여신 심사 선진화를 위한 가이드라인’ 개정을 통해 80% 정도로 낮추는 방안이 거론되고 있다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

윤석헌 금융감독원장이 현대·KB·하나 등 10곳의 캐피탈사 CEO와 만난 자리에서 가파른 가계대출 증가폭에 대해 우려를 표했다. 또 대출금리 결정을 두고 산정체계가 합리적인지 점검하겠다는 뜻도 분명히 했다. 31일 ‘여신금융전문회사 CEO 간담회’에 참석한 윤 원장은 “은행권 대출이 어려운 서민과 중소기업을 외면하고 차주의 위험도에 비해 (여전사들이) 지나치게 높은 대출 금리를 적용한다는 우려가 있다”면서 “시장원리를 존중하겠지만 금리산정에 합리성이 결여돼 있는지 지켜보겠다”고 말했다. 올해 5월말 기준 여전사들의 가계신용대출 금리는 평균 19% 수준이다. 여전사는 은행 예금과 같은 수신기능 없이 대출업무만 전문으로 하는 금융사로 신용카드사와 캐피털사가 대표적이다. 윤 원장은 이어 올해 상반기 카드사를 포함한 여전사의 가계대출 증가폭이 커진 부분도 지적했다. 금감원에 따르면 여전사들의 지난해 1~7월 가계대출 규모는 전년 동기대비 2조 5000억원 느는데 그쳤지만, 올해는 4조 4000억원이 늘어 증가폭이 두 배 가까이 확대됐다. 이에 따라 여전사의 순이익 규모는 매년 들어 2016년 1조 5000억원에서 지난해 1조 9000억원, 올해는 상반기까지 1조 1000억원을 기록했다. 윤 원장은 “가계대출의 빠른 증가세는 경제는 물론 여전사의 건전성에도 위협요인이 될 수 있다”며 “10월부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 통해 상환능력 범위 내에서 대출을 하는 관행이 정착될 필요가 있다”고 밝혔다. 윤 원장은 다음달 7일에는 즉시연금, 암보험금 등 쟁점이 가장 많은 보험업계 CEO와 간담회를 가질 예정이다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

‘8·27 부동산 대책’에도 불구하고 집값이 잡힐 기미를 보이지 않자 정부가 추가 대책을 쏟아내고 있다. 그제 정부는 오는 10월부터 거주 목적이 아닌 투자 목적으로 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’를 막기 위해 1주택자는 물론 무주택자까지도 전세자금 대출을 규제한다고 발표했다. 자동차 할부나 마이너스통장 등 가계의 모든 부채를 합산해 대출을 규제하는 ‘총부채원리금상환비율’(DSR) 의무화의 일환이다. 어제 국회에서 열린 고위 당·정·청 회의에서 이해찬 민주당 대표는 “3주택 이상이거나 초고가 주택 등에 대해선 종합부동산세(종부세) 강화를 검토해 주길 바란다”고 정부에 주문했다. 보유세 강화조치가 미흡하다는 지적을 받는 마당에 실세 당대표가 주문을 했으니 국회의 세법 개정안 심의 때 종부세 인상을 논의하는 것은 정해진 수순으로 보인다. 여기에 김현미 국토교통부 장관이 언급한 공시지가 현실화 카드도 언제든 사용할 태세다. 가히 시장을 향한 파상공세다. 상승세를 탄 집값은 ‘찔끔 대책’으로는 잡기 쉽지 않다. 무리가 따르더라도 ‘묶음 대책’을 내놓아야 효과적이다. 다만 이 과정에서 무주택 서민이나 실수요자 등에 대한 세심한 배려가 필요하다. 이번에 맞벌이 부부 합산 소득이 7000만원을 넘어서면 전세금 대출 때 주택금융공사의 보증을 받을 수 없도록 했다가 역풍을 맞은 것은 반면교사다. 청와대 국민게시판에 “현실을 무시한 가혹한 조치”라는 청원이 올라오는등 반발이 거세지자 “확정된 것이 아니다”라고 한발 물러섰지만, 탁상행정이란 비판을 받을 만하다. 집값 상승은 서민의 주거안정을 해치기 때문에 국가가 규제에 나서는 것인데, 거꾸로 부동산 대책이 무주택 서민을 궁지로 몰아서는 안 된다. 맞벌이 부부라도 다자녀인 경우 추가로 전세 대출을 허용했지만, 미흡한 만큼 이를 더 늘리는 게 저출산 시대에 맞는 방향이라 할 것이다.

전세대출 자금 부동산 투기에 흘러가 집값 상승 시키는 원인으로 판단 실수요자들 “월세로 살아야 할 판” 금융당국 “관계기관과 조율 후 시행” 금융당국이 전세자금대출 규제에 칼을 빼 든 데에는 전세대출로 마련한 자금이 부동산 투기에 흘러들어가는 등 집값 상승의 원인으로 작용한다는 판단이 깔려 있다. 하지만 투기 목적의 우회대출을 옥죄는 것만으로는 치솟는 집값을 잡기에는 역부족이라는 지적도 나온다. 또 깐깐한 소득 기준으로 정작 전셋집 마련을 위해 대출을 받아야 하는 실수요자가 피해를 입을 것이라는 우려의 목소리도 만만치 않다. 29일 금융당국에 따르면 정부가 추진 중인 전세보증 개편안은 다주택·고소득자가 전세대출을 받지 못하도록 하는 데 초점이 맞춰졌다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 주택담보대출이 까다로워지자 일부 다주택·고소득자는 전세자금보증으로 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하고 있다. 실제로 일부 부동산 투자 사이트에는 “주담대보다 더 낮은 금리로 더 많은 돈을 빌릴 수 있다”며 전세대출을 활용해 집을 사는 방법이 투자 비법으로 소개돼 있다. 금융당국이 추진하는 개편안 가운데 다주택자의 전세보증을 제한하는 데에는 큰 이견이 없다. 하지만 전세보증상품 이용 대상을 부부 합산 연소득 7000만원 이하로 제한하는 기준을 놓고 논란이 일고 있다. 일부 실수요자들의 경우 정부의 주담대 규제 강화로 내 집 마련의 꿈도 포기한 상황에서 연소득 기준을 적용해 전세대출마저 막아버리면 타격이 크기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세보증을 규제하면 오히려 실수요자한테 불이익이 갈 것”이라고 우려했다. 부부 합산 소득이 7000만원을 넘는 중산층은 대출 없이 전세자금을 구하지 못하면 월세로 살아야 한다. 30대 김모씨는 “서울 전셋값을 감안하면 부부 합산 7000만원을 고소득자로 규정하는 것은 매우 가혹하다”며 분통을 터뜨렸다. 이에 금융당국은 “해당 기준이 적절한지 관계기관과 최종 조율 작업을 거친 후 시행하겠다”며 한 발 물러서는 분위기다. 이미 집값이 급등하고 전세자금대출이 눈덩이처럼 불어난 상황에서 이번 대책이 사후약방문에 불과하다는 지적도 나온다. 한국은행에 따르면 5대 시중은행에서 전세대출잔액은 3월 말 50조 8000억원에서 6월 말 55조 4000억원으로 증가했다. 권 교수는 “국토교통부가 앞서 발표한 8·27 대책을 포함해 치솟는 집값에 비해 정부의 대응이 항상 늦은 감이 있다”고 말했다. 여기에 국토부는 주택시장 안정을 위한 추가 금융·세제 등 제도적 보완 방안을 준비 중이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

상반기 전세대출 12조 증가, 작년比 37%↑ 국세청, 부동산 취득 자금 탈세 여부 검증 최근 급증하는 전세자금대출에 대해 금융 당국이 규제의 칼을 꺼내 들었다. 주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 전세자금대출로 마련한 여윳돈이 부동산 투기에 흘러들어가고 있다는 판단에서다. 국세청도 부동산 투기 과열 징후를 보이는 지역을 중심으로 부동산 취득 자금에 대한 검증을 강화하기로 했다. 금융위원회는 28일 김용범 부위원장 주재로 ‘주택시장 안정을 위한 가계부채관리점검회의’를 열어 이번주부터 주요 금융기관을 대상으로 대출 실태조사에 착수하기로 했다. 특히 이날 회의에서는 최근 급증세를 보이고 있는 전세자금대출이 도마에 올랐다. 실제 올 상반기(1~6월) 전세자금대출 증가액은 12조 2000억원으로 1년 전보다 무려 37.2%나 급증했다. 증가율만 놓고 봐도 2015년 17.6%, 2016년 25.1%, 지난해 27.9% 등으로 가팔라지는 모양새다. 가계대출과 판매신용을 합친 가계신용이 지난 6월 말 기준 1493조 2000억원으로 1년 전보다 7.6%(105조 2000억원) 늘어난 것과도 극명하게 대비된다. 금융위는 전세자금대출 증가를 우선 전세가격 상승과 아파트 공급물량 증가 등에 의한 것으로 보고 있다. 하지만 자금 중 일부는 전세 실수요가 아닌 주택구입 몫으로 전용된 것 아니냐고 의심하고 있다. 업계에서는 이미 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받은 후 전세로 살면서 기존에 가지고 있던 여유자금으로 ‘갭투자’(전세를 끼로 집을 사는 방식)를 하거나, 허위로 전세계약을 체결한 뒤 전세대출로 마련한 자금을 주택 구입에 활용하는 사례가 공공연하게 들리고 있다. 김 부위원장은 “자금의 목적별, 지역별로 전세대출 취급 내역을 면밀히 분석해 전세자금이 우회 대출로 활용되지 않도록 점검할 필요가 있다”며 “허위 계약을 통한 용도 외 유용 등 부적정한 전세자금대출에 대해서는 엄중 조치하겠다”고 강조했다. 금융위는 또 주택가격이 급등한 지역에서 임대사업자대출 비중이 과도한 금융사에 대한 현장조사도 실시할 예정이다. 금융사가 자율 운영 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 점검 대상이다. 한편 이날 국세청은 ‘하반기 국세행정 운영 방안’을 발표하면서 다주택자와 연소자의 부동산 취득자금 증여 과정에 탈세가 있는지 집중 조사하겠다고 밝혔다. 아울러 조세회피처를 통한 재산 은닉과 대기업의 공익법인을 통한 탈세 행위 등도 검증할 계획이다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

신규 규제지역으로 묶인 서울·수도권의 주택시장은 비교적 담담한 모습이다. 해당 지역 부동산중개업자들은 “대책이 발표된다는 소식이 돌 때부터 예견됐던 일”이라며 시장을 지켜보자는 입장이다. 중개업자들과 주민들은 집값 오름세는 제동이 걸리겠지만 당장 집값 하락으로 이어지지는 않을 것 같다고 내다봤다. 투기지역으로 지정된 서울 종로구의 부동산중개업소들은 큰 기대를 걸지 않았다. 시장에 매물이 늘지 않고 매수 문의도 많지 않았다. 교남동 경희궁자이공인중개사사무소 박재실 대표는 “정책 불신이 깊어 투기지역 지정만으로 당장 집값이 내려가지는 않을 것 같다”고 말했다. 박 대표는 “걸러지지 않은 인터넷 정보가 집값 상승을 부추기고 있다”며 “허위 매물 단속이 시급하다”고 말했다. 투기과열지구로 지정된 경기 하남·광명시도 충격은 없어 보였다. 하남 미사강변도시 리버뷰자이공인중개사사무소 최은실 대표는 “하남시는 대규모 물량이 공급되는데도 실수요자가 많아 아파트값이 급등한 곳”이라며 “서울과 연결되는 지하철 5호선이 2020년에 연장되고 생활편의시설이 확충될 예정이라서 한번 오른 집값은 쉽게 내려가지 않을 것”이라고 전망했다. 다만, 투기과열지구 지정으로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지는 등 19가지나 규제를 받아 다주택자들의 투자 수요 감소로 거래량은 감소할 것으로 내다봤다. 하남 미사지구 85㎡ 아파트값은 올해 초 7억 5000만~8억원에 거래됐으나 최근에는 8억 5000만~8억 7000만원을 호가할 정도로 많이 올랐다. 광명시 중개업자들도 재건축 사업이 활기를 띠면서 집값이 크게 올라 투기과열지구 지정을 당연히 받아들였다. 광명시는 서울 연계 교통망이 확충되고 인구 유입이 증가해 집값 상승 폭이 컸다. 중개업자들은 “단기간에 집값이 많이 올랐다는 인식이 확대되고, 투기과열지구 지정으로 투자 수요가 줄어들면서 가격 오름세는 진정세로 돌아섰다”고 말했다. 청약조정대상지역으로 지정된 구리시, 안양시 동안구(평촌 신도시 일대), 수원 광교신도시 중개업자들도 당분간 집값 오름세는 진정되겠지만 가격이 내려가지는 않을 것 같다고 내다봤다. 수원 광교신도시의 한 부동산 중개업자는 “청약조정지역으로 지정됐지만, 주택 공급이 마무리 단계라서 청약제한 효과는 크지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “전철 개통으로 서울 접근이 좋아진 데다 입주 아파트가 증가하면서 도시가 빠르게 형성돼 이번 조치와 관계없이 집값은 떨어지지 않을 것 같다”고 전했다. 다만, 다주택자는 양도세를 무겁게 내야 하기 때문에 투자성 거래가 줄어들고 가격 오름세는 주춤할 것으로 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

2022년까지 수도권 30만호 추가 공급 그린벨트·유휴지 등 개발 가능성도 “투기 수요 대비 공급 부족 선제 대응” 광명·하남 투기과열지구로 새로 편입 1주택자로 규제 대상 확대될지 주목 정부가 27일 꺼내 든 ‘서울 및 수도권 일부의 투기지역·투기과열지구 추가 지정’ 카드는 ‘집값 전쟁 시즌2’를 예고한다. 지난해 8·2 부동산 종합대책으로 부활한 투기지역과 투기과열지구를 1년 만에 확대하고 금융·세제 등 추가 규제 방안을 검토하겠다고 밝혔기 때문이다. 동시에 정부는 시장에서 지적하는 ‘투기 수요 대비 공급 부족’에 대응하기 위해 수도권 공급 확대 방안을 내놓았다. 교통이 편리하고 선호도가 높은 수도권 지역에 30만호 이상의 주택을 추가 공급한다는 방침으로 이를 계기로 주택 시장에 숨통이 트일지 주목된다.국토교통부가 이날 발표한 대책 가운데 가장 눈길을 끄는 부분은 수도권 주택 공급 확대다. 국토부는 신규 공공주택지구 목표 30곳 중 지난달 성남 복정, 구리갈매역세권 등 14곳(총 6만 2000호 공급)의 입지를 확정했다. 여기에 서울 및 수도권의 원활한 주택 공급을 확대하기 위해 2022년까지 공공택지 14곳(총 24만 2000호)을 추가로 개발하기로 했다. 이를 합치면 수도권에만 공공택지 총 44곳이 개발돼 신혼희망타운 및 일반주택 총 36만 2000호가 공급된다. 정부는 그동안 주택 가격의 상승 원인으로 공급 부족이 아닌 투기 수요를 지목했다. 8·2 부동산 대책을 비롯해 재건축 초과이익환수, 안전진단 강화 등 그동안 정부의 부동산 대책 대부분은 투기 수요 억제에 방점이 찍혔다. 때문에 정부의 부동산 시장을 바라보는 근본적인 인식과 정책 기조가 바뀐 것 아니냐는 의견이 제기됐다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “정책 기조를 바꿨다기보다는 택지 부족 문제가 발생하지 않도록 선제적으로 대응하는 차원”이라며 “(확정된 공공택지 입지는) 9월 중 부분적으로 먼저 발표할 것”이라고 말했다. 대규모 공급 계획을 맞추기 위해 개발제한구역(그린벨트), 유휴지 등을 개발할 가능성도 있다. 국토부 관계자는 “한국토지주택공사(LH), 서울시, 경기도 등과 태스크포스(TF)를 구성해 신규 부지 발굴 등에 나설 것”이라고 설명했다. 전문가들도 공급 확대가 주택 시장 안정화에 어느 정도 기여할 것으로 평가했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “늦은 감이 있지만 이번 대책에 30만호 수준의 추가 공급 확대 방안이 포함된 것은 긍정적”이라며 “수요자가 원하는 지역 위주로 입지를 선정하되, 인기 있는 지역이 ‘로또 아파트’가 되지 않도록 대비해야 한다”고 강조했다. 다만 수도권 외곽의 택지·주택 공급 확대만으로 서울 지역의 투자 심리를 잠재울 수 있을지는 미지수다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급 확대는 바람직한데 투기 수요가 무서워 재건축을 못 하게 하는 것은 (서울 집값 안정에) 한계가 있다”며 “재건축 사업을 원활하게 해 서울 요지에 주택 공급을 늘려야 하고 신규 공공택지도 과천·성남·하남 등 강남 집값을 잡을 수 있는 곳에 집중적으로 이뤄져야 한다”고 말했다. 이와 함께 정부는 서울 및 수도권 일부의 투기지역·투기과열지구를 추가 조정했다. 앞서 정부가 부동산 합동 점검 등 여러 차례 시장에 규제 신호를 보냈지만 서울 주택 가격이 아랑곳하지 않고 들썩인 데 따른 조치다. 한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 지난주 대비 0.37% 올랐다. 1월 마지막 주에 0.38% 오른 이후 30주 만에 최대 상승폭이다. 정부는 주택 시장 과열 양상에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순으로 규정하고 규제를 한다. 투기지역으로 지정되면 우선 주택담보대출의 문턱이 높아진다. 이번에 추가 지정된 중구, 종로구, 동작구, 동대문구는 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한돼 남편과 부인이 따로 추가 대출을 받을 수 없게 된다. 경기 광명시와 하남시가 새로 편입된 투기과열지구는 투기지역과 마찬가지로 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%다. 이 실장은 “이번 대책으로 주택 시장 안정화 효과가 어느 정도 있을 것이라고 본다”면서도 “다만 추가적인 과열 우려 등은 금융·세제 관련 규제 방안을 마련해 조금 더 보충될 것”이라고 밝혔다. 그동안 정부의 규제 타깃이 다주택자에 초점이 맞춰져 있었던 만큼 1주택자로 대상이 확대될지 주목된다. 시장에서는 1가구 1주택자의 양도소득세를 강화할 것이라는 전망이 나온다. 현재 2년 거주인 비과세 요건이 확대되거나 매도가격 9억원이 넘는 부분에 대해 적용되는 장기보유특별공제를 줄이는 방안이다. 재정개혁특위는 지난 7월 보유세 개편안을 권고하면서 1주택자에 대한 장기보유특별공제 합리화를 언급했다. 국토부는 각종 부동산 세금을 매기는 기준이 되는 공시가격을 현실화하는 방안도 검토 중이다. 공시가격이 오르면 보유세도 더 내게 된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

서울 종로·동작 등 4개구 투기지역 추가 오늘부터 담보대출 건수·만기연장 제한 단기 처방…이미 규제 중 효과 미지수 김동연 “수요 측면 부동산 대책 곧 발표” 정부가 최근 과열 현상을 보이는 서울 집값을 진정시키기 위해 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 추가 지정했다. 기존 조정대상지역으로 묶여 있었던 경기 광명시와 하남시는 투기과열지구로 지정했다. 서울과 수도권을 중심으로 한 투기 수요 유입을 차단하기 위해 지난해 8·2 부동산 대책 이후 1년 만에 추가 규제에 나선 것이다. 이와 함께 수도권 내 공공택지 30곳을 추가로 개발하는 등 공급 확대 정책도 추진된다. 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 및 주거정책심의회의 심의를 통해 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구로 추가 지정했다. 정부는 지난해 8·2 대책을 통해 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)를 포함한 서울 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 이번에 투기지역으로 추가된 서울 4개 구에서는 당장 28일부터 주택담보대출 건수와 만기연장 등이 제한된다. 국토부는 “과열 현상이 주변 지역으로 확산되는 것을 차단하기 위한 조치”라고 설명했다. 하지만 투기지역 추가 지정은 ‘단기 처방’ 성격이 강하고, 이미 해당 지역이 투기과열지구에 적용되는 규제를 받고 있다는 점에서 효과가 나타날지는 미지수다. 또 서울 주택 가격 상승을 주도한 강남권과 용산·여의도에 대한 규제는 이번 대책에서 빠졌다. 이번에 투기과열지구로 지정된 광명·하남시에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 적용되는 등 금융규제가 강화된다. 부산 7개 지역 가운데 상대적으로 주택 가격이 안정세를 보인 기장군(일광면 제외)은 조정대상지역에서 해제된다. 아울러 정부는 주택 공급 확대를 위해 앞서 발표된 수도권 공공주택지구 14곳 외에 30곳을 추가 개발한다는 계획이다. 한편, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 국회 예산결산특별위원회에서 “최근 일부 서울 지역, 특히 강북을 포함해 (집값에) 불안정한 요소가 있어서 국토부에서 (오늘) 공급 대책을 발표했고, 수요 (측면의 부동산 시장) 대책도 해당 부처에서 준비하고 있어서 조만간 안정화 대책이 나올 것으로 생각한다”고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

최근 서울 집값 상승세가 지속해서 과열되자 정부가 다시 부동산 안정 대책을 내놨다. 서울 종로구·중구·동작구·동대문구 등 4개 구가 투기지역으로 지정돼 주택담보대출 등 대출 규제가 강화된다. 해당 지역들은 7월 한 달에만 집값 상승률이 0.5%를 넘은 곳이다. 투기지역으로 묶이면 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되고, 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 또 경기도 광명시와 하남시는 청약과 대출, 재건축 등에 규제가 한꺼번에 적용되는 투기과열지구로, 구리시 등 3곳은 청약 규제 등을 받는 조정대상지역으로 각각 신규 편입된다. 이밖에도 정부는 수도권 지역에 공공택지 14곳을 추가로 확보했다. 신혼희망타운과 함께 총 44곳의 신규 택지를 개발해 주택 36만 2000호를 공급할 예정이다. 한편 주택 시장 안정을 위해 금융과 세제 등 규제를 강화하는 방안도 마련 중이라고 밝혔다. 정부는 27일 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회 등을 열어 이와 같은 부동산 규제 내용을 조정해 오는 28일부터 시행한다고 알렸다. 4개 구가 새로 추가되면서 전국의 투기지역은 기존 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시(행정복합도시)에 더해 총 16곳으로 늘어났다. 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정됐다. 규제 종류만 19개에 이르는 투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지면서 재건축 등 정비사업에 대해서도 강력한 규제가 적용된다. 투기과열지구는 서울 전역과 경기도 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등에 두 곳이 추가되면서 총 7곳으로 늘었다. 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 편입됐다. 전국의 조정대상지역은 총 43곳이다. 조정대상지역이 되면 청약 1순위 등 청약 요건이 까다로워져 다주택자 양도소득세 중과 등 세제가 강화되고 LTV 60%, DTI 50% 적용을 받는 등 금융 규제도 높아진다. 정부는 서울에서 투기지역으로 지정되지 않은 10개 구를 비롯해 성남시 수정구와 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등 최근 집값이 불안정한 지역에 대해서는 집중 모니터링을 하기로 했다. 시장이 과열됐다고 판단된 지역에 대해서는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조처를 할 계획이다. 또한 정부는 주택 공급 확대에도 주력하기로 했다. 수도권 공공택지를 애초 목표보다 14곳을 추가 확보하기로 했다. 14곳에서 공급되는 주택 수는 24만 2000호이며, 총 44개 지구에서 나오는 주택 물량은 36만 2000호로 추산된다. 이는 신혼희망타운 공급을 위해 수도권에 지정하겠다고 알린 택지 30곳과 별개로 추진된다. 곽혜진 기자 demian@seoul.co.kr

재건축 연한 20~40년 상향도 거론 부산 등 지방은 ‘조정대상’ 해제 가능 오늘 서울시와 시장관리協 1차 회의 “대규모 개발 사업 등 사전 협의 강화”정부가 집값 불안이 재현되면 추가 안정화 대책을 내놓기로 했다. 투기지역 추가 지정, 재건축 연한 연장 등이 거론된다. 국토교통부는 8·2 부동산 대책 1주년을 맞은 2일 “주택시장 안정화를 위한 대책을 강구할 계획”이라면서 “시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등으로) 추가 지정하는 방안도 검토할 것”이라고 밝혔다. 이어 “지방 조정대상지역 중 시장이 안정되고 청약 과열이 진정된 지역은 해제 여부도 검토한다”고 덧붙였다. 한국감정원 조사에 따르면 지난달 서울의 주택(아파트·단독·연립 등 포함) 가격은 한 달 전보다 0.32% 상승했다. 6월(0.23%)에 이어 두 달 연속 오름폭이 확대됐다. 지방의 아파트 가격이 지난달 0.33% 하락한 것과 대비된다. 이에 따라 서울 시내 25개 자치구 중 11개 자치구와 세종시 등 12곳에 지정된 투기지역을 서울 강북권의 다른 구까지 확대할 가능성이 있다. 경기에 2곳(과천시, 성남시 분당구)뿐인 투기과열지구에 수도권 다른 과열 지역이 추가될 수도 있다. 현행 20~30년인 재건축 연한을 20~40년으로 상향 조정하거나 임대주택 의무공급 비율을 올리는 방안도 가능하다. 임대주택 등록 의무화 시기를 당초 2020년보다 앞당길 수도 있다. 반대로 조정대상지역 해제를 검토할 수 있는 지방으로는 부산이 꼽힌다. 최근 서울시가 여의도·용산 개발 방안 발표로 부동산 시장이 불안 조짐을 보이는 가운데 국토부는 서울시와 기존 정책협의체 외에 시장관리협의체를 추가 운영한다. 1차 회의는 3일 열린다. 국토부 관계자는 “대규모 개발사업 추진 시 사전 협의를 강화할 방침”이라고 설명했다. 국토부는 서울시 등과 협의를 통해 도심 역세권, 유휴지, 개발제한구역(GB) 등을 활용해 공공주택지구 입지도 차질 없이 확보할 계획이다. 이와 함께 국토부는 특별사법경찰을 통해 불법 청약·전매를 집중 단속하고 국세청과 협의해 편법 증여, 탈세 등에 대한 세무조사를 벌이는 한편 금융 당국과 함께 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 준수 여부도 집중 점검하기로 했다. 도시재생 뉴딜 사업의 경우 과열 지역은 선정을 배제하고 선정 이후에도 사업 시기를 연기하거나 중단할 예정이다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

민간 빚 줄이려 대출 죄니 실적 악화 올 297억위안 디폴트…작년의 80% AA- 등급 회사채 금리 年 6.99%로↑상하이(上海) 증권거래소에 상장된 에너지 및 석탄화학그룹인 융타이넝위안(永泰能源·Wintime Energy)이 디폴트(채무불이행) 사태에 빠졌다. 융타이는 지난 5일로 만기가 돌아온 15억 위안(약 2518억원) 규모의 1년물 기업어음(CP)을 상환하지 못했다. 특히 융타이의 디폴트 규모가 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다. 다음달 말까지 45억 9000만 위안 규모의 채권 만기가 돌아오는 탓이다. 융타이가 발행해 시중에서 유통되는 회사채의 규모는 39억 달러(약 4조 4130억원)에 이른다. 이 가운데 위안화표시 채권이 대부분이지만 5억 달러 규모로 발행된 2년 만기 달러화표시 채권도 포함돼 있다.중국 기업들에 ‘디폴트 공포’가 몰려오고 있다. 중국 금융당국의 비은행권 대출업체와 금융과 정보기술(IT)을 접목한 핀테크 업체에 대한 단속이 엄격해짐에 따라 빚더미에 오른 기업을 중심으로 현금 유동성 위기가 가속화되고 있기 때문이다. 파이낸셜타임스(FT)는 ‘미국과의 무역전쟁보다 더 큰 중국의 걱정’이라는 제목의 기사를 통해 “중국 금융당국은 금융 선진화를 위해 비은행권 대출업체와 핀테크 업체와 같은 ‘그림자 금융’(제도권 밖의 금융)에 대한 단속을 강화하고 있다”며 “이 같은 조치는 중국 기업들의 자금난이 가중되고 투자자들을 긴장시키고 있다”고 지난 18일 보도했다.●은행들 대출 꺼려 수천개 ‘P2P 금융’ 문 닫아 중국 경제매체 계면(界面)신문에 따르면 올 들어 디폴트를 선언한 중국 기업은 20일 기준 모두 29건이다. 규모는 297억 2700만 위안에 이른다. 지난해 디폴트 총액 371억 위안의 80%가 넘는 수준이다. 특히 민간기업의 디폴트 규모는 전체의 67%인 199억 1700만 위안으로 67%로 집계됐다. 중외합작기업 디폴트도 20%인 59억 4500만 위안이다. 중신(中信)증권의 한 애널리스트는 “2016년의 디폴트 사태는 주로 국유기업의 과잉생산이 원인이었지만 올해는 자금 조달이 어려워진 민간 부문에서 대부분 발생했고 다양한 업종에 걸쳐 있는 게 특징”이라고 설명했다. 중국 기업들의 부채 문제는 금융당국이 지난해 말부터 민간 부채를 줄이기 위해 자금대출 규제를 강화하고 있는 가운데 상반기 들어 경기 둔화로 영업 실적이 악화되면서 위험 수준에 다다랐다. 지난 2015년 당국의 지원 아래 대량 발행한 채권들의 만기 대부분이 올해와 내년에 돌아오는 까닭에 중국 기업의 디폴트는 갈수록 늘어날 것이라고 중국 경제관찰보가 예측했다. 중국 기업들의 신용등급 강등이 느는 추세를 감안하면 디폴트 공포가 확산될 수밖에 없는 게 현실이기도 하다. 신용평가회사 다궁(大公)은 올해 13개 기업의 신용등급을 낮췄다. 회사채 금리까지 상승하는 상황에서 은행 지원마저 받지 못하는 민간 기업들이 채권 상환에 더 많은 어려움을 겪기 때문이다. 중국 회사채 금리의 기준이 되는 ‘AA- ’등급 회사채 금리는 최근 연 6.99%까지 치솟았다. FT는 회사채 금리가 상승하고 이익이 줄어들면서 중국 기업들이 채무 상환을 연장받거나 다시 대출받는 게 힘들다는 징후가 나타나고 있다고 지적했다. 광둥(廣東)성 선전(深)의 한 비은행권 대출업체 대표는 “당국이 비은행권 자금원을 폐쇄하고 은행에 독점권을 주었지만, 은행들은 소규모 기업들에 어떻게 돈을 빌려줄지 그 방법을 모른다”며 “우리는 모두 자금난으로 굶어 죽을 판”이라고 하소연했다. 물론 중국 당국은 은행들에 중소기업 대출을 강화하라고 주문하고 있다. 실제로 이강(易綱) 인민은행장은 지난달 루자쭈이(陸家嘴) 금융포럼에서 고용의 80%를 창출하는 중소기업에 대해 대출을 늘리라고 은행에 강력히 촉구했다. 하지만 은행들은 전통적으로 중소기업 대출을 꺼리는 바람에 이미 수천개의 P2P 금융 플랫폼이 문을 닫았다. P2P는 개인과 개인 간 금융거래를 중개해 주는 인터넷 플랫폼을 말한다. 미국과의 무역전쟁은 중국 기업들의 자금난에 직격탄이 될 전망이다. 블룸버그통신은 미·중 무역전쟁이 무역을 넘어 중국 금융권을 강타해 중국 기업 디폴트로 이어질 수 있다고 분석했다. 징 울리치 JP모건 아시아·태평양 부사장은 보복 관세로 소비 수요가 줄어들고 경제에 거시적인 타격이 예상된다며 “이 여파가 장래에 신용 저하로 이어질 수 있다”고 설명했다. 그러면서 무역전쟁이 중국 기업들의 상환 능력을 떨어뜨리고 소규모 은행들을 위기로 몰아넣을 것이라고 예측했다. 가뜩이나 금융당국의 부채 감축 압박으로 돈을 빌리기 어려운 상황에서 보복관세까지 부과되면 경영 악화는 피할 수 없게 된다는 얘기다. 미국이 수입하는 중국산 공산품은 추가 관세(25%)만큼 가격이 오를 것으로 보인다. 미국산 대두(콩)와 육류에 대한 중국의 보복관세 역시 콩기름과 육류 가격 상승을 불러 중국 소비자들의 부담은 커진다. 린이푸(林毅夫) 전 세계은행 부총재는 “무역전쟁으로 중국은 0.5% 포인트, 미국은 0.3% 포인트가량 성장률이 떨어질 것”이라고 내다봤다. 지난해 중국의 대미 수출은 5000억 달러, 미국의 대중 수출은 1300억 달러 수준이다. 무역 전쟁이 극단으로 흘러가면 수출액이 많은 중국의 피해는 더 크다. 다급해진 저장(浙江)성 기업인 200여명은 지난달 항저우(杭州)에서 총회를 열었다. 이곳 출신 마윈(馬雲) 알리바바그룹 회장은 연설을 통해 “미·중 무역 전쟁이 계속될 30년간 세계 경제의 판이 새로 짜일 것”이라며 “개혁·개방 때와 비슷한 거대한 변화가 일어나고 여기 있는 200개 기업 중 20개 정도만 살아남을 것”이라고 경고했다. 중국의 총부채비율은 2008년 160%에서 지난해 260%로 급상승했다. 현재 중국의 부채 문제는 이전과는 다르다고 전문가들은 지적한다. 그동안은 돈을 풀어 소비와 투자를 끌어낼 수 있었지만, 이제는 중국 정부도 더이상 여력이 없어 위기가 불거졌을 때 마땅히 쓸 만한 정책 수단이 없다는 것이다. 이 때문에 국제통화기금(IMF)은 부채 증가세가 꺾이지 않으면 금융위기가 터지거나 최소한 성장 둔화가 불가피할 것이라고 전망했다. ●은행들 대출 꺼려 수천개 ‘P2P 금융’ 문 닫아 중국 정부는 서둘러 진화에 나섰다. 인민은행은 상업은행의 유동성 확보와 기업 자금난 해소를 위해 지난 4월 지급준비율을 1% 포인트 인하하고 시중에 공급된 1조 3000억 위안의 유동성 자금 중 9000억 위안은 은행의 중기 유동성지원 대출(MLF) 상환에, 4000억 위안은 은행을 통해 중소기업에 지원하기로 했으나 역부족이다. 그러나 판궁성(潘功勝) 인민은행 부행장은 “5월 말 기준 중국 채권시장 디폴트 비율은 0.39%로 2017년 말 상업은행의 부실대출비율 1.74%는 물론 최근 국제시장 수준인 1.20~2.08%를 크게 밑돈다”며 “채권 디폴트는 시장경제에서 기업 신용 리스크가 분출하는 자연스러운 반응이고 정상적인 현상”이라고 주장했다. 크리스토퍼 리 스탠더드앤드푸어스(S&P) 기업평가 부문 매니징 디렉터도 “(회사채 디폴트는) 신용 리스크를 가격에 반영해 장기적으로 더욱 건강한 채권 시장을 만들기 위해 필요하다”며 “다만 시스템이 붕괴될 정도의 리스크가 발생한다면 중국 당국이 신속히 개입할 가능성이 높은 만큼 대규모 디폴트나 연쇄 디폴트는 발생하지 않을 것”이라고 내다봤다. khkim@seoul.co.kr ■이 기사는 서울신문 인터넷 홈페이지에 연재 중인 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’를 재구성한 것입니다. 인터넷에서 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’(goo.gl/sdFgOq)의 전문을 만날 수 있습니다.

상하이(上海) 증권거래소에 상장된 에너지 및 석탄화학그룹인 융타이넝위안(永泰能源·Wintime Energy)이 디폴트(Default·채무불이행) 사태에 빠졌다. 융타이는 지난 5일로 만기가 돌아온 15억 위안(약 2518억원) 규모의 1년물 기업어음(CP)을 상환하지 못했다. 특히 융타이의 디폴트 규모가 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다. 다음달 말까지 45억 9000만 위안 규모의 채권 만기가 돌아오는 탓이다. 융타이가 발행해 시중에서 유통되는 회사채의 규모는 39억 달러(약 4조 4130억원)에 이른다. 이 가운데 역내 위안화표시 채권이 대부분이지만 5억 달러 규모로 발행된 2년 만기 달러화 표시 채권도 포함돼 있다.중국 기업들에 ‘디폴트 공포’가 몰려오고 있다. 중국 금융당국의 비은행권 대출업체와 금융과 정보기술(IT)을 접목한 핀테크 업체에 대한 단속이 엄격해짐에 따라 빚더미에 오른 기업을 중심으로 유동성 위기가 가속화되고 있기 때문이다. 파이낸셜타임스(FT)는 지난 18일 ‘미국과의 무역전쟁보다 더 큰 중국의 걱정’이라는 제목의 기사를 통해 “중국 금융당국은 금융 선진화를 위해 비은행권 대출업체와 핀테크 업체와 같은 ‘그림자 금융’(제도권 밖의 금융)에 대한 단속을 강화하고 있다”며 “이같은 조치는 중국 기업들의 자금난이 가중되고 투자자들을 긴장시키고 있다”고 보도했다. 올들어 디폴트를 선언한 중국 기업은 모두 24곳에 이른다. 인민은행에 따르면 지난 5월 말 기준 공모채권과 사모채권 디폴트 규모는 663억 위안으로 전체 채권의 0.39%를 차지했다. 블룸버그통신에 따르면 올들어 중국 기업이 발행한 공모채권에서 발생한 디폴트는 165억 위안이다. 역대 최대 규모였던 2016년 207억 위안의 80% 수준에 이른다. 중신(中信)증권의 한 애널리스트는 “2016년의 디폴트 사태는 주로 국유기업의 과잉 생산이 원인으로 작용했지만 올해는 대부분 자금 조달이 어려워진 민간 부문에서 발생했고 다양한 업종에 걸쳐 있는 게 특징“이라고 설명했다. 중국 기업들의 부채 문제는 금융당국이 지난해 말부터 민간 부채를 줄이기 위해 자금대출 규제를 강화하고 올 상반기 경기 둔화로 영업 실적이 악화되면서 위험 수준에 다다랐다. 지난 2015년 금융당국의 지원 아래 대량 발행한 채권들의 만기 대부분이 올해와 내년에 돌아오기 까닭에 중국 기업의 디폴트 건수는 갈수록 늘어날 것이라고 중국 경제관찰보는 예측했다. 중신증권의 애널리스트는 “올해 채권 디폴트 규모가 2016년을 넘어서 역대 최고가 될 수도 있다”고 경고했다. 중국 신용평가사들이 전례 없이 많은 중국 기업들의 신용등급을 강등하는 추세를 감안하면 디폴트 공포는 더욱 커질 것이란 우려가 나올 수 밖에 없는 게 현실이다. 중국 신용평가회사 다궁(大公)은 올해 13개 기업의 신용등급을 낮췄다. 회사채 금리까지 상승하고 있는 상황에서 은행의 지원마저 받지 못하는 민간 기업들이 채권 상환에 더 어려움을 겪고 있기 때문이다. 중국 회사채 금리의 기준이 되는 ‘AA- ’등급 회사채 금리는 최근 연 6.99%까지 치솟았다. FT는 회사채 금리가 상승하고 이익이 줄어들면서 중국 기업들이 금융기관으로부터 채무 상환을 연장받거나 재대출받는 게 힘들다는 징후가 나타나고 있다고 지적했다. 광둥(廣東)성 선전(深圳)의 한 비은행권 대출업체 대표는 “금융당국이 비은행권 자금원을 폐쇄하고 은행들에 독점권을 주었지만 은행들은 소규모 기업들에 어떻게 돈을 빌려줄지 방법을 모른다”며 “우리는 모두 자금난으로 굶어 죽을 판”이라고 하소연했다. 물론 중국 금융당국은 은행들에 중소기업 대출을 강화하라고 주문하고 있다. 실제로 이강(易綱) 인민은행장은 지난달 루자쭈이(陸家嘴) 금융포럼에서 고용의 80%를 창출하는 중소기업에 대한 대출을 늘리라고 은행들에 촉구했다. 하지만 은행들은 전통적으로 중소기업 대출을 꺼리는 바람에 이미 수천개의 P2P 금융 플랫폼이 문을 닫았다. P2P는 개인과 개인 간 거래를 중계해 주는 인터넷 금융 플랫폼을 말한다. 리스 중국청신 국제신용평가 등급·채권연구국장은 “올 들어 기업 수익이 나빠졌고 경제 성장 둔화로 향후 개선되지도 않을 것으로 예상된다”며 “비은행이 은행처럼 대출하는 새도뱅킹(그림자금융)에 대한 단속이 이어지는 한 채권 차환 발행도 어려울 것”이라고 내다봤다. 미국과의 무역전쟁은 기업들의 자금난에 직격탄이 될 전망이다. 블룸버그통신은 미국과 중국 양자 간 무역전쟁이 무역을 넘어 중국 금융권을 강타해 회사채 디폴트로 이어질 수 있다고 분석했다. 징 울리치 JP모건 아시아·태평양 부사장은 보복 관세로 소비자 수요가 줄어들고 경제에 거시적인 타격이 예상된다며 “이 여파가 장래에 신용 수준 저하로 이어질 수 있다”고 설명했다. 그러면서 무역전쟁이 중국 기업들의 상환 능력을 떨어뜨리고 소규모 은행들을 위기로 몰아넣을 것이라고 예측했다. 가뜩이나 당국의 부채 감축 압박으로 돈 빌리기 어려운 상황에서 보복관세까지 부과되면 경영 악화는 피할 수 없게 된다는 것이다. 미국이 수입하는 중국산 공산품은 추가 관세(25%)만큼 가격이 오를 것이다. 미국산 대두(大豆)와 육류에 대한 중국의 보복관세 역시 콩기름과 육류 가격 상승을 불러 중국 소비자들의 부담이 커진다. 린이푸(林毅夫) 전 세계은행 부총재는 “무역 전쟁으로 중국은 0.5%포인트, 미국은 0.3%포인트 가량 성장률이 줄 것”이라고 내다봤다. 지난해 중국의 대미 수출은 5000억 달러, 미국의 대중국 수출은 1300억 달러 수준이다. 무역 전쟁이 극단으로 흘러가면 수출액이 많은 중국의 피해가 더 크다. 저장(浙江)성 기업인 200여명이 지난달 항저우(杭州)에서 총회를 열었다. 이곳 출신인 마윈(馬雲) 알리바바그룹 창업자는 연설에서 “미·중 무역 전쟁이 계속될 30년간 세계 경제의 판이 새로 짜일 것”이라며 “개혁·개방 때와 비슷한 거대한 변화가 일어나고 여기 있는 200개 기업 중 20개 정도만 살아남을 것”이라고 밝혔다. 중국의 총부채비율은 2008년 160%에서 지난해 260%로 급상승했다. 현재 중국의 부채 문제는 이전과는 다르다고 전문가들은 지적한다. 그동안은 돈을 풀어 소비와 투자를 유지할 수 있었지만, 이제는 중국 정부도 더 이상 여력이 없아 위기가 불거졌을 때 마땅히 쓸 만한 정책 수단이 없다는 것이다. 국제통화기금(IMF)은 부채 증가세가 꺾이지 않으면 금융위기가 터지거나 최소한 성장 둔화가 불가피할 것이라고 전망했다. 다급해진 중국 정부는 서둘러 진화에 나섰다. 인민은행은 상업은행의 유동성 확보와 기업 자금난 해소를 위해 지난 4월 지급준비율을 1%포인트 인하하고, 시중에 공급된 1조 3000억 위안의 유동성 중 9000억 위안은 은행의 중기 유동성지원 대출(MLF) 상환에, 4000억 위안은 은행을 통한 중소기업 지원에 활용키로 했으나 역부족이다. 그러나 판궁성(潘功勝) 인민은행 부행장은 “5월말 기준 중국 채권시장 디폴트 비율은 0.39%로 2017년 말 상업은행의 부실대출비율 1.74%는 물론 최근 국제시장 수준인 1.2~2.08%를 밑돈다”며 “채권 디폴트는 시장경제에서 기업 신용 리스크가 분출되는 자연스러운 반응이고 정상적인 현상”이라고 주장했다. 크리스토퍼 리 스탠다드앤푸어스(S&P) 기업평가 부문 매니징 디렉터도 “(회사채 디폴트는) 신용 리스크를 가격에 반영해 장기적으로 더욱 건강한 채권 시장을 만들기 위해 필요하다”며 “다만 시스템이 붕괴될 정도의 리스크가 발생한다면 중국 당국이 신속히 개입할 가능성이 높기 때문에 대규모 디폴트나 연쇄 디폴트는 발생하지 않을 것”이라고 내다봤다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

공급 과잉에 지방 집값 하락세 세부·객관적 진단 필요성 제기 실수요자 신규 주택구매 제약 대출 규제 현재보다 완화해야 택지공급 축소 등 물량 조절도 민간 연구기관들에 이어 국책연구기관까지 주택 규제정책의 강도 조절 필요성을 제기해 앞으로 정책 방향이 주목된다. 국토연구원은 16일 하반기 부동산 시장 전망 자료에서 지역 부동산시장에 대한 세부 모니터링과 정책 강도 조절로 시장 위험을 최소화해야 한다고 주장했다. 연구원은 우선 주택시장이 전반적으로 안정세를 띠고 있지만 서울, 수도권 일부를 제외한 지역에서는 입주 물량 급증, 가격 하락이 이어지는 만큼 시장을 세부적·객관적으로 진단하고, 정책 강도를 조절해야 한다고 주문했다. 서울 일부와 경기도 성남시 분당, 평촌과 대구 수성구 등 일부 과열 우려 지역은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정하거나 규제 강도를 강화할 필요가 있다고 진단했다. 그러나 공급 과잉에 따른 지방 아파트값은 하락이 본격화될 것으로 예상하기 때문에 조정대상지역의 선별적 해제, 매입임대주택 확대 등을 검토해야 한다고 밝혔다. 또 금리 인상, 종합부동산세, 임대소득세 강화 등 규제 정책이 시장에 미치는 영향을 분석하고 시장의 변화를 집중 모니터링해 부정적 영향을 최소화해야 한다고 강조했다. 역전세난에 대비 보증금 반환 보증률 할인 강화, 임대인에 대한 전세금 반환대출자금 지원 확대, 장기임대 민간임대사업자 육성, 지역별 보증금 보호 범위 상향 조정도 필요하다고 덧붙였다. 연구원은 또 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 규제 강화로 투기과열지구·투기지역에서는 실수요자의 신규 주택구매도 제약을 받기 때문에 무주택자와 1주택자의 이주를 위한 대출 규제를 현재(LTV 50%)보다 완화하는 것이 바람직하다고 밝혔다. 금리 인상에 대비, 주택담보대출 위험 관리를 강화하는 동시에 취약계층에게는 금리 상한 폭 조정도 필요하다고 지적했다. 물량 공급 조절도 강조했다. 서울과 대도시에서는 재개발·재건축 물량 조정을 위한 정책 공조가 필요하지만, 경북·경남·충남 등 미분양 위험성이 높은 지역에서는 공공택지 공급을 축소하고 매입형 임대주택 확대, 건설사 보증한도 제한 및 심사 강화, 주택건설기준 심의 강화가 필요하다는 견해를 내놓았다. 한편 연구원은 하반기 수도권 집값은 0.3% 정도 오르고, 지방은 0.7% 떨어져 전국적으로 0.2% 정도 떨어지는 하향 안정세를 띨 것으로 전망했다. 전셋값은 수도권 1.2% 내려가고, 지방은 1.1% 정도 하락할 것으로 전망했다. 미분양주택은 7만 가구 정도로 증가할 것으로 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

연내 두 차례 더 금리 인상 전망… 회사채 만기 앞두고 부담 커져‘제로(0) 금리’를 만끽하던 미국 기업들에 경고음이 울리고 있다. 10년간 지속된 초저금리 시대를 맞아 ‘무이자 대출’을 늘리는 바람에 ‘빚더미’에 올라앉은 것이다. 미 기업들의 총부채(금융기관 제외)가 현재 6조 3000억 달러(약 7056조원)로 사상 최대 수준을 기록했다고 CNN머니가 1일(현지시간) 보도했다. CNN머니는 미 기업들이 미래 성장동력에 투자하고 인수합병(M&A)을 하며 자사주 매입, 배당금 등 주주환원으로 많은 빚을 지고 있다고 설명했다. 미 경제매체 포천도 미 매출 상위 1000개 기업의 평균자본 대비 부채비율이 10년 전 35%에서 54%로 급등해 20년 만에 최고 수준이라고 전했다. 기업 부채는 지난 5년간 39%, 10년간 85% 폭증세를 보였다. 10년간 부채 증가 속도가 연 8.5%였지만 매출 상승세는 4.6%에 머문 탓이다. 요즘처럼 경제가 불확실한 시기에 많은 빚을 지는 것은 매우 위험하다는 게 전문가들의 지적이다. 미국 연방준비제도이사회(연준)의 금리인상으로 시중 금리도 오르고 있다. 연준은 3월에 이어 6월에도 금리를 인상했고 연말까지 두 차례 더 인상할 것으로 전망된다. 금리가 오르면 기업은 만기가 돌아온 회사채를 상환할 때 부담이 더 커진다. 더욱이 신용등급이 낮은 기업이 2008년 글로벌 금융위기 때보다 더 과도한 빚을 지고 있다며 5년 동안 기업 채무가 2조 7000억 달러가량 늘었다고 국제신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌이 경고했다. 미 기업들은 높은 경제성장과 감세정책에 힘입어 갚을 여력은 있다. S&P 글로벌에 따르면 신용평가를 매기는 1900개의 미국 기업들이 2017년 말 기준 2조 1000억 달러의 현금자산을 보유하고 있다. 전년 같은 기간보다 9% 늘었고 2009년보다는 100% 이상 폭증한 것이다. 하지만 현금자산은 상위 1% 기업이 절반 이상을 보유해 편중 현상이 극심하다. 블룸버그통신은 지난해 10월 기준 애플과 마이크로소프트(MS), 알파벳, 제너널일렉트릭(GE), 시스코시스템스, 오라클, 존슨&존슨, 암젠 등 8개 기업이 8000억 달러가 넘는 현금자산을 갖고 있다고 전했다. 이들 기업은 저금리와 세제 혜택, 활황세를 타는 주식시장 덕분에 곳간이 넘쳐나고 있지만 기업 부채는 여전히 급증하고 있다. 애플처럼 현금이 많은 회사들까지 자사주 매입을 위해 대출을 받고 있다. 해외 현금자산을 들여오기보다 빚을 얻어 쓰는 방법이 훨씬 저렴한 까닭이다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

중국 중앙은행인 인민은행이 지난 24일 오후 5시 긴급 통지를 통해 지급준비율(지준율) 인하 카드를 내놨다. 인민은행은 공상(工商)은행 등 5대 국유상업은행과 중신(中信)은행 등 12대 대형 은행을 비롯해 주식제 상업은행과 우체국은행, 도시 상업은행, 농촌 상업은행, 외국계 은행의 지준율을 오는 7월 5일부터 0.5% 포인트씩 인하한다고 밝혔다. 인민은행이 올 들어 지준율을 인하한 것은 지난 1월과 4월에 이어 세 번째다. 지준율이란 시중은행이 소비자들로부터 받아들인 예금 중에서 중앙은행에 의무적으로 적립해야 하는 비율이다. 지준율을 낮추면 시중은행이 인민은행에 예치해야 할 돈이 줄어들기 때문에 그만큼 시중에 유동성을 공급하는 효과가 있다.이에 따라 5대 국유상업은행을 비롯한 대형은행의 지준율은 16%에서 15.5%로, 중소은행의 지준율은 14%에서 13.5%로 각각 하향 조정된다. 이번 지준율 추가 인하로 시중에 7000억 위안(약 119조원) 규모의 유동성이 추가 공급될 것이라고 인민은행이 내다봤다. 중국 정부가 지준율 인하 조치를 전격 단행한 것은 중국 경제가 급격히 위축되는 상황에서 미국의 보복관세가 다음달 6일부터 부과되는 등 미·중 무역전쟁이 치킨게임 양상을 띠고 있는 까닭이다. 미 정부가 500억 달러(약 55조 8000억원) 규모의 중국산 제품에 25% 관세 부과를 강행한 데 이어 2000억 달러 제품에 대한 10% 관세 부과까지 검토하면서 중국의 자본재와 생산재, 소비재를 가리지 않고 무차별적으로 미국의 보복관세 영향권에 들었다. 여기에다 중국에서 디레버리징(부채 축소)을 위한 그림자금융 규제 강화로 시중에서 자금난을 겪고 경기 지표마저 예상치에 미치지 못하는 등 중국 경제에 먹구름이 짙어지고 있다. 다급해진 중국 정부는 시중에 돈을 대거 풀어 경기를 부양하겠다는 강한 의지를 보여준 것이다. ●시장에 자금 풀어 인위적 경기 부양 시도 중국 경제에 먹구름이 짙어지고 있다. 최근 들어 투자와 소비, 생산 등 중국의 실물 경기를 알려주는 지표가 악화 일로를 치닫고 있는 데다 미국이 중국을 겨냥해 무역전쟁을 본격화하는 등 대내외 환경이 날로 악화되고 있기 때문이다. 지난달 중국 주요 경제지표는 일제히 부진한 모습을 보이며 총체적 난국에 빠진 형국이다. 중국 국가통계국에 따르면 지난달 중국의 고정자산투자 증가율은 3.9%에 그쳐 1995년 관련 통계 집계 이후 가장 낮다. 1~5월 누적 증가율도 6.1%로 22년 만에 최저치를 기록했다. 중국 경제 성장을 뒷받침해 온 사회간접자본(인프라) 투자가 4월 11.3% 증가에서 5월 2.3% 증가로 크게 둔화됐다. 기업 활동을 보여주는 산업생산도 6.8% 증가에 불과해 시장 예상치(7% 증가)를 밑돌았다. 소매판매 증가율은 자동차 판매가 크게 줄면서 15년 만에 가장 낮은 수준에 머물렀다. 든든한 버팀목이었던 수출증가율마저도 4월 3.7%에서 5월 3.2%로 하락했다. 중국 경제성장률은 지난해 4분기 1.6%에서 올해 1분기 1.4%로 0.2% 포인트 떨어졌다. 가계부채 경고음도 커지고 있다. 중국의 가계부채는 10년 연속 증가세를 보여 지난해 말 기준 6조 7000억 달러에 이른다. 2007년보다 2배 이상 늘었다. 정부부채를 포함한 중국의 총부채비율은 2008년 160%에서 지난해 260%로 치솟았다. 국제결제은행(BIS)은 올해부터 중국을 가계부채 위험국으로 분류하기 시작한 이유다. 가계부채 증가는 소비 위축으로 이어져 경제성장에 적잖은 타격을 줄 것이란 우려가 나온다. 내수부진과 정부의 디레버리징 정책으로 자금 압박이 심한 기업의 부도도 급증하고 있다. CNBC에 따르면 올 들어 지난 4월까지 15개 기업이 빚을 갚지 못했다. 부도 금액만 129억 위안에 이른다. 지난해 같은 기간보다 33%나 늘었다. 앞으로 1년간 만기가 돌아오는 중국 기업과 지방정부 부채는 8조 2000억 위안에 이른다고 블룸버그통신이 전했다. 이강(易綱) 인민은행 총재가 지난 19일 중국 경제의 펀더멘털이 양호하다며 투자자들에게 냉정을 유지하라고 진화에 나섰지만 역부족이다. 중국 상하이 증시는 올해 최고치 3359에서 28일 2786으로 마감돼 17%가량 곤두박질쳤다. 미 온라인 경제전문 매체 비즈니스인사이더는 “중국 경제가 다시 진정한 색깔을 보여주기 시작했다”며 “중국 경제는 막대한 부채로 신용이 흔들리는 불안정한 상황은 여전하다”고 지적했다. 설상가상으로 대외 여건마저 급속히 악화되고 있다. 무역전쟁과 금리인상이라는 악재가 겹친 탓이다. 미 정부가 중국산 일부 품목에 25% 관세 부과를 강행한 데 이어 또 다른 품목에 대해 10% 관세 부과를 검토하고 나섰다. 특히 관세 부과 품목에 중국 정부가 ‘중국제조 2025’ 계획을 통해 집중적으로 육성하고 있는 첨단기술 제품들이 대거 포함돼 미래 성장동력 확보에도 비상이 걸렸다. 블룸버그에 따르면 스위스 금융그룹 UBS는 미국이 발표한 500억 달러 규모의 중국산 제품에 대한 관세 부과로 첫해에 중국 국내총생산(GDP) 성장률이 0.1% 포인트 떨어지고 1000억 달러 규모의 중국산 제품에 대한 관세를 추가 부과하면 성장률은 0.3∼0.5% 포인트 하락할 수 있다고 전망했다. 독일 금융그룹 도이체방크는 2500억 달러 규모의 중국산 제품에 대한 관세는 부과 이후 첫 12개월간 중국 성장률을 0.2∼0.3% 포인트 끌어내릴 것으로 내다봤고, 영국 경제예측기관 옥스퍼드 이코노믹스는 중국 성장률이 0.3% 포인트 낮아질 것으로 분석했 다. ●가계 부채 260% ‘위험’… 상하이 증시 급락 미국이 기준금리를 지난 3월 0.25% 포인트 올린 데 이어 지난 13일 0.25% 포인트 추가 인상한 것도 중국 경제의 발목을 잡고 있다. 미국의 금리가 높아지면 리스크가 큰 중국 등 신흥국에서 자금을 빼내가려는 경향이 있는 탓이다. 이런 까닭에 지난해부터 본격화된 중국의 자본유출 통제가 올 들어 강도가 더 세졌다. 중국 정부의 심사를 거친 소수 자본을 제외하고는 사실상 해외로 가지고 나갈 수 없는 상태다. 미국이 금리를 올렸는데도 금리인상을 하지 않아 불가피해진 자금 유출 압력을 자본 통제라는 ‘무기’로 억지로라도 막아보겠다는 게 중국 정부의 의도다, 미국 컨설팅·리서치업체 로디엄그룹이 내놓은 보고서에 따르면 지난해 중국의 대미 투자는 294억 달러로 집계됐다. 2016년 460억 달러로 사상 최고치를 기록한 것과 비교하면 36%가 감소했다. 올 들어 1~5월 중국 기업들의 미국 투자 규모는 18억 달러로 전년 동기 대비 92% 줄었다. 지난 7년래 가장 낮은 수준이다. 게다가 도널드 트럼프 행정부는 30일에 중국의 미국 투자 제한 조치도 발표할 예정이어서 중국의 대미 투자는 더욱 위축될 것으로 보인다. 세계 경제성장의 견인차 역할을 해온 중국의 경제 엔진이 식어가는 것은 글로벌 경제에도 큰 부담으로 작용한다. 중국 경제가 최근까지 무역 마찰과 유럽 경기 둔화, 국제유가 상승, 신흥국 경제 위기 등 많은 위험요인으로부터 세계 경제의 완충지대 역할을 톡톡히 해온 덕분이다. 중국은 지난해 GDP가 12조 달러로 세계 경제에서 15%를 차지해 미국에 이어 2위를 기록했다. 하지만 세계 경제성장 공헌도는 30%로 1위를 달성했다. 2013~2016년 중국의 글로벌 소비시장 성장 공헌도 역시 연평균 23.4%로 미국(23%), 유로권(7.9%), 일본(2.1%)을 웃돌았다. 국제통화기금(IMF) 연구원 출신인 루이스 쿠이즈 옥스퍼드 이코노믹스 연구원은 “중국의 경기 둔화는 세계 경제에 도전 과제가 추가될 것”이라고 말했다. khkim@seoul.co.kr