◎2백평 넘는땅 2년안에 처분해야 택지상한법/개발부담금 1천평이상에만 부과 개발환수법 지난 1월1일부터 시행에 들어간 토지초과이득세법에 이어 택지소유상한법과 개발이익환수법 시행령이 2일부터 발효됨으로써 토지공개념도입과 관련된 3개법률이 모두 가동되게 됐다. 이에 따라 앞으로 택지소유와 거래에 많은 제약이 뒤따르게 된다. 우선 서울ㆍ부산ㆍ대구ㆍ인천ㆍ광주ㆍ대전 등 6대도시에서는 합산면적이 2백평을 넘는 택지의 취득이 원칙적으로 금지된다. 예외적으로 이사를 가기위해 새 주택을 샀을 때 기존주택과 새 주택의 대지면적 합계가 상한선을 넘더라도 6개월간은 취득이 허용된다. 그러나 이 경우에도 2백평을 초과하는 면적은 6개월이내에 처분해야하며 그렇지 않으면 초과소유부담금을 물어야 한다. 이밖에 상한선을 초과하는 택지의 취득이 허용되는 경우는 ▲주택 이외의 업무용건축물 등을 지을때 택지를 갖지않은 사람이 주택이 달린 상한선초과택지를 취득하는 경우 ▲주택사업자가 분양 또는 임대목적으로 취득하는 경우 ▲사업자가 종업원 기숙사,사택,합숙소용 택지를 구입하는 경우 등이다. 또 2일 현재 6대도시에 가구당 2백평을 초과하는 택지를 보유하고 있는 사람은 5월31일까지 관할구청에 초과분 택지의 사용계획서를 내야한다. 이 경우 2년간 상한선 초과분 택지에 대해 처분 유예기간이 주어지지만 이행하지 않을때는 초과소유부담금이 부과된다. 초과소유부담금은 나대지의 경우 92년 3월2일부터 2년간은 공시지가의6%,그 이후는 11%로 엄청나게 높은 세율이 적용된다. 또 주택이 달린 택지에 대해서는 처음 2년간은 4%,그 이후는 7%씩 부과된다. 테니스장,골프연습장등 체육시설이나 주차장이더라도 지목이 대지이고 도시계획건설로 지정된 것이 아니면 상한선초과분에 대해 초과 소유부담금이 부과된다. 당초 이들 체육시설과 대중(퍼블릭코스)및 간이골프장 등은 체육부가 국민체육진흥을 위해 부담금부과 대상에서 제외시켜줄 것을 요청했으나 예외를 많이 둘 경우 토지공개념이 퇴색될 우려가 있다는 지적에 따라 국무회의 최종심의과정에서 대중 및 간이골프장만 제외되고 나머지는모두 초과소유부담금을 물리기로 확정했다. 이밖에 땅투기를 위해 가건물 등을 지어 유휴지가 아닌 것처럼 위장하거나 대지에 비해 바닥면적이 턱없이 적을 때도 나대지로 간주,초과소유분에 대해 부담금을 물린다. 업무용빌딩 등의 부속토지는 원칙적으로 소유가 제한되는 것은 아니지만 건축물 평가액이 토지과표의 10분의1 미만인 때는 나대지로 분류된다. 개발이익환수제도는 각종 개발사업으로 땅값이 올랐을 때 정부가 개발이익의 50%를 부담금으로 거두는 제도이다. 택지개발,토지구획정리사업,관광 및 유통단지조성,온천개발등 26개개발사업에 적용된다. 개발부담금이 부과되는 사업규모는 1천평이상이다.

◎단전ㆍ단수 잇따라 도시기능 마비/우유등 바닥… “파 한단에 1천원”껑충 사상 최대의 적설량을 보인 강원도 강릉시내가 육ㆍ해ㆍ공ㆍ철로까지 모두 막혀 육지속의 고도를 방불케 하고 있다. 1백30㎝이상의 폭설이 내린 시내는 설원처럼 온통 백색으로 덮였고 상가가 거의 문을 닫아 거리는 한산하기 그지없다. 또 거리를 지나는 차량마저 없어 도시가 전면 마비된 느낌이다. 더욱이 유류ㆍ연탄 등 생필품의 수송과 배달이 되지 않는데다 일부상품은 값이 크게 오르고 품귀현상까지 보이고 있으며 단전ㆍ단수사고가 잇따라 도시로서의 기능이 거의 마비된 상황이다. 이같은 상황에서 강릉시는 공무원ㆍ군인 등 1천5백여명을 동원,시내간선도로 제설작업을 벌이고 있으나 워낙 많은 눈이 내린데다 계속 내리고 있어 제설작업은 하나마나한 상태다. 이번 폭설로 1일 현재 체육시설 5개소,교회ㆍ유흥업소 등 20여개소가 무너지는 등 9억여원의 피해를 냈다. 현재 강릉시에서 외지로 연결되는 교통편은 대관령을 통하는 영동고속도로,동해ㆍ삼척과 주문진ㆍ속초로통하는 7번국도,항공편ㆍ철도 등이 있으나 1일하오부터 영동고속도로만이 부분적으로 통행되고 있을 뿐 이날 현재 거의 모든 교통수단이 막혀 인구 16만 강릉시민들의 발이 묶였다. 특히 강릉시내의 연료난이 극심,주민들이 큰 불편을 겪고 있다. 시내에서 소요되는 연료는 하루평균 경유 1백4㎘,석유 36㎘,가스 13t,연탄 2백80여t. 현재 재고량은 석유 64㎘,경유 1백32㎘ 등 2∼3일분 뿐으로 시민들은 이를 사기 위해 판매소마다 진을 치고 있는 실정이다. N회사제품의 라면도 강릉영업소에서 매일 영동지방 10개 대리점을 통해 5천상자(1상자 50봉지)를 판매하고 있으나 현재 재고량은 7천상자뿐이라는 것이다. D회사제품의 우유는 매일 6만여개씩이 가정이나 슈퍼 등 상가에 공급돼 왔으나 2,3일 전부터 모두 바닥이 나 앞으로 3∼4일후에나 공급이 가능하다는 대리점측의 얘기다. 강릉시내 중앙시장도 물건이 거의 동이나 고등어가 1마리에 종전 5백∼6백원 하던 것이 1천5백원으로 2백%나 오른값에 팔리고 있으나 이나마 구입하기 힘든 실정이다. 또 야채류도 파 1단에 5백원 하던 것이 1천원,배추 1포기도 6백원짜리 1천원에 거래되고 있다. 시내 중앙동 제일슈퍼 정연근전무는 『물품공급이 제대로 되지 않는데다 손님도 거의 없어 월말결재를 못하고 있는 실정』이라며 『우유ㆍ빵ㆍ라면 등 일일 상품은 반입이 되지않고 있어 눈이 그칠때만 기다리고 있다고 말했다. 중앙시장에서 식당업을 하는 심해순씨(여ㆍ47)는 『4∼5일만 더 눈이 내리면 강릉시민 모두가 생활에 큰 타격을 입게 될것』이라며 하늘을 원망했다. 안재헌 강릉시장은 『사상유례없는 천재지변을 당하고 있는 16만 강릉시민들은 단합된 힘을 모아 이 어려움을 극복하자』며 시에서도 전행정력을 동원,시민생활에 불편이 없도록 생필품공급에 최선을 다하겠다고 다짐했다. ◎건물붕괴 속출… 피해 계속 늘어/지역별 설해 상보 ▷강원◁ 강원지방은 양양군 현북면 면옥치리 등 양양ㆍ고성관내 45개마을 3천여 주민이 1m50㎝를 넘는 폭설에 완전히 갇혀있다. 이번 폭설로 도내에서는 건물지붕과 비닐하우스가 눈무게를 이기지 못해20여건의 각종붕괴사고가 발생했고 사위집에 다니러가기 위해 집을 나선 60대 할머니가 폭설속에 실종됐으며 각종 농작물이 동해를 입어 11억원 상당의 피해를 입었다. 강원도와 건설부 지방국도관리청은 제설차 그레이더 등 제설장비 3백여대와 수로원ㆍ공무원ㆍ군인ㆍ주민 등 2만명을 투입,제설작업을 벌이고 있다. ▷경기◁ 경기도내에는 가옥 1채와 비닐하우스 11.3㏊ 등이 파손되는 등 모두 4억6백25만3천원의 재산피해를 냈다. 안성군 미양면 개정리 오세근씨의 36.3㎡ 규모의 흙벽돌슬레이트 가옥이 전파돼 오씨가족 6명이 이웃집으로 대피했으며 용인군 포곡면 둔전리 134 동선합섬의 블륵 철골슬레이트 공장(1천9백14㎡)이 반파돼 1억3천7백80만원 상당의 재산피해를 냈다. 특히 용인군의 2.57㏊를 비롯,화성ㆍ양평ㆍ이천ㆍ여주 등 12개 시군의 시설채소 및 화훼재배용 비닐하우스 11.3㏊가 파손돼 2억4천9백39만2천원의 피해를 입었다. 한편 교통이 두절됐던 가평군 가평읍 산유리 갈치고개,설악면 신천리 옥고개가 이날 하오2시와 4시 각각 개통돼 한때 고립되었던 가평읍 복장ㆍ금대리 등 4개마을 6백여 주민들의 교통이 소통됐다. ▷전북◁ 전북도내에서는 주택 4채가 부서져 16명의 이재민을 냈으며 11개 시군내 시설채소 비닐하우스 1천9백39채가 파손되고 완주ㆍ이리지방 양계장 3채가 무너져 병아리 1천4백마리가 압사하거나 얼어죽는 등 모두 13억5백만원상당의 피해를 입었다. 시군별로는 완주군이 비닐하우스 8백82채가 붕괴돼 4억3백56만원상당의 농작물 피해를 입었고 익산군이 비닐하우스 3백89채가 무너져 3억2천6백28만원의 피해를 입었으며 특히 인삼 주산지인 진안군은 44.4㏊의 인삼덧발이 무너져 1억5백74만원 상당의 피해를 보왔다. 도는 시군별로 정확한 피해조사가 완료되는 대로 재해 보상책을 마련할 계획이다.

◎건물이 땅값의 10% 미만이면 나대지/도시계획시설 지정 주차장ㆍ차고 등은 제외/취득한뒤 3년내 처분ㆍ2년내 개발 의무화/관광ㆍ유통단지ㆍ온천개발등 26개 사업에 부담금 부과/택지소유 상한법 지난 연말의 토지초과이득세법 시행령에 이어 이번에 택지소유상한에 관한 법과 개발이익환수에 관한 법의 시행령안이 마련됨으로써 토지공개념 확대도입을 위한 세부적인 운용의 틀을 갖추게 됐다. 이들 2개법의 시행령안에 담긴 내용을 문답으로 알아본다. ­택지소유상한제는 언제부터,어느 경우의 땅에 적용되나. ▲3월1일부터 우선 서울등 6대도시부터 적용된다. 상한선이 적용되는 토지는 주택이 건축되어 있는 토지,지적법상 지목이 대지인 나대지 등을 가구별로 합산하여 2백평이 넘으면 규제를 받게 된다. ­지목이 대지인 토지는 모두 규제가 되는가. ▲주택이 건축된 토지나 나대지는 모두 규제대상이 된다. 그러나 여기에 해당되더라도 앞으로 공공사업에 의해 수용될 토지,도시계획시설로 결정된 시설용 토지,사실상의 사도로 이용되고 있는 대지는 제외된다. ○복지시설용등 예외 ­1가구는 어떤 경우라도 2백평을 초과하는 택지를 가질 수 없는가. ▲그렇지 않다. 예외적으로 허가를 받으면 가능하다. 예를들어 유치원 학교 병원 등과 업무용건물이나 주차장등 도시계획시설,또는 양로원 등을 건축하기 위해 취득하는 때는 예외적으로 허용된다. 아파트를 지어 분양하거나 종업원용 기숙사 등을 건축하는 경우도 마찬가지다. ­서울에 남편 명의로 대지 1백50평의 집을 갖고 있고 대전에 아내 명의로 된 대지 1백20평짜리 집이 있다. 이 경우는…. ▲부부나 18세미만의 미성년자는 주민등록을 따로 해도 1가구로 치기 때문에 2백70평으로 합산돼 70평을 초과 보유한 셈이 된다. ­외국에서 살다 귀국한 무주택자로 마침 대지 2백50평짜리 집이있어 사려고 한다. 구입이 가능한지. ▲원래 신규취득은 금지되나 무주택자가 취득하는 경우에 한해 허용된다. 그러나 이 경우는 유예기간 없이 취득한 시점부터 초과소유부담금을 물어야 한다. ­광주시내에서 농사를 지으며 살고있다. 대지가 3백평인데 초과분 1백평에 대해 부담금이 부과되는지. ○자경 농민소유도 제외 ▲직접농사를 짓는 농민들의 주택에 대해서는 예외적으로 부담금이 부과되지 않는다. ­초과소유부담금이 면제되는 택지는 구체적으로 어떤 것들인가. ▲건축이 제한되는 지구 및 한옥 보존지구의 택지,제사,종교,자선,학술,기예,기타 비영리사업자가 직접 사용하는 주택이 건축된 택지,야구단등 운동경기부를 설치한 사업자가 소유한 기준면적이내의 체육시설,자동차운수,정류장법에 따라 면허나 허가를 받은 사람이 사용하는 주차장,차고,정류장용 토지등이다. ―현재 살고있는 대지 1백평짜리 서울집을 지난 84년에 마련했는데 지난해 부산에 4백평을 사두었다. 부산땅은 처분하지 않고 계속갖고있으려는데 초과소유부담금은 어떻게 부과되나. ▲이 경우 택지상한선에 3백평이 초과되며 초과소유부담금은 나중에 산 땅의 공시지가를 기준으로 부과된다. ­현재 대지가 2백50평인 주택을 갖고있는데 이 경우는 어떻게 해야하나. ▲별도로 허가를 받거나 신고를 할 필요는 없다. 그러나 오는 5월31일까지 구청에 택지보유현황과 사용계획서를 내야된다. 이 기간내 신고하지 않으면 2백만원이하의 과태료를 물게 된다. ­대지가 1백50평짜리 주택외에 대지가 2백50평인 업무용빌딩을 갖고 있다. 이 경우 업무용 택지도 소유가 제한되는가. ▲업무용빌딩의 부속토지는 원칙적으로 소유제한의 대상이 되는 것은 아니지만 토지의 이용도를 높이기 위해 바닥면적에 비해 빈땅이 너무 넓으면 나대지로 간주된다. 즉 건축물이 있더라도 그 가격이 토지과표의 10분1미만인 때는 모두 나대지로 계산된다. 다만 그 이상 가격의 건축물이 있으면 건폐율과 용적률을 기준으로 일정배율을 곱하여 산정한 면적중 작은 쪽의 면적을 초과하는 토지는 나대지로 간주된다. 이 경우 용적률을 4백%로 잡으면 건폐율을 기준으로 산정한 면적이 1백60평,용적률을 기준으로 산출한 면적이 2백평이어서 대지면적 2백50평에서 작은쪽인 1백60평을 뺀 90평이 나대지로 간주된다. 따라서 주택지 1백50평에 나대지 90평을 합한 2백50평으로 합산되므로 상한선을 넘게된다. 이 경우 90평이 나대지로간주된 건축물 부속토지는 사용계획서를 제출하고 일정기간안에 건물을 짓거나 매각해야 된다. ­5년전에 대로변에 대지로 되어있는 땅 4백평을 샀는데 현재는 조그마한 음식점을 지어 활용하고 있다. 이 경우는…. ▲건물가격이 땅값의 10분의1미만이면 나대지로 간주된다. 현재 땅값의 과표가 20억원이라고 할경우 건물의 과표가 2억원이상이면 별 문제가 없으나 1억5천만원이면 나대지로 간주된다. ­서울 강북의 주택가에 2백50평짜리 주차장을 갖고있는 경우는…. ▲주차장시설이 도시계획시설로 지정된 것이면 아무 문제가 없으나 그렇지 않으면 나대지로 간주돼 합산된다. ­개인이 상한선을 초과한 택지를 취득했거나 법인이 택지를 취득한 경우 어느기간안에 이용ㆍ개발해야 하나. ▲취득일로부터 3년안에 사용에 들어가야한다. 예를들어 주택을 지어 분양할때에는 3년이내에 분양해야 한다. 분양할 수 없는 불가피한 사유가 있으면 허가를 받아 1년 연장할 수 있다. 또 업무용 건축물을 지으려면 취득일로부터 2년안에 이용개발해야 된다. ­1층은상가,2∼4층은 사무실,5층은 주거용으로 사용되는 대지 5백평,건물바닥면적 2백평짜리 복합건물을 갖고있다. 이 경우 택지는 몇평으로 계산되나. ▲건축물 연면적과 주거용면적의 비율에 따라 택지면적이 산정된다. 주거용 면적비율이 1천분(2백평×5)의 2백이므로 택지면적은 1백평이 된다. ­5백평의 대지에 바닥면적 50평짜리 2층주택과 바닥면적 2백평의 4층짜리 사무실용 빌딩이 함께 들어서 있는 경우는. ▲각 건축물의 연면적합계(2백×4+50×2)에서 주택의 연면적(50×2)비율을 전체 대지면적에 곱하여 산정한다. 이 경우는 55.6평이 택지로 계산된다. ­기숙사를 지으려 하는데 택지 취득이 가능한가. ▲가능하지만 모든 업종에 허용되는 것은 아니다. 10인이상의 근로자를 상시고용하는 제조업ㆍ광업ㆍ운수업ㆍ금융보험업ㆍ전기업ㆍ가스 수도업체들만이 원칙적으로 할수 있고 기타 사업자는 해당업종을 관장하는 주무부장관의 추천을 받아야 한다. ○사택용 택지에 한계 ­사업자가 기숙사 건축을 위해 취득할 수 있는 택지의 한계는. ▲무한정으로취득할 수 있는 것이 아니고 용도에 따라 한계가 있다. 기숙사는 기숙사에 거주할 종업원 1인당 14.3㎡(약4.3평)이며 사택은 가구당 85㎡(25.7평)의 주택을 건축하기 위한 최소면적이다. ­소규모 아파트를 지어 임대하려는데 어떻게 해야 하나. ▲임대주택을 지을 때는 상한제적용을 받지 않지만 85㎡이하의 주택을 항상 5가구이상 임대해야만 취득허가를 받을 수 있다. ◎개발이익 환수법 ­개발부담금이 부과되는 사업은 어떤 것들이 있나. ▲택지개발,토지구획정리,산업기지조성,농공지구조성,토지형질변경,관광단지조성,유통단지조성,온천개발,자동차정류장건설,골프장건설,도심재개발,중소기업 협동화단지조성 등 모두 26개 사업이다. ­개발부담금은 어떻게 산정하나. ○도심재개발에도 적용 ▲사업완료시점의 땅값에서 사업착수시점의 땅값,그동안의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀것의 50%를 개발부담금으로 부과한다. ­여기서 이야기하는 착수시점과 완료시점은 무엇을 말하나. ▲사업착수시점은 사업시행자가 확정된 시점을 말한다. 예를 들어택지개발사업은 개발계획의 승인이 난 날이 착수시점이 된다. 완료시점은 준공검사를 받은 날이 된다. 그러나 골프장건설처럼 준공검사 절차가 필요없는 사업은 등록증 교부날짜가 완료시점이 된다. ­그렇다면 이미 개발이 시작된 개발사업은 어떻게 되나. ▲이법 시행일인 올 1월1일이후에 생긴 개발이익에 대해서만 부과된다. 오는 10월에 사업이 끝나는 경우 10월말 현재의 땅값에서 10개월동안의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀 것의 50%가 개발부담금으로 부과된다. ­완료시점의 땅값산정은 어떻게 하나. ▲공시지가를 기준으로 2명이상의 감정평가사가 땅값을 산정한뒤 산술평균하여 정한다. ­용도가 변경됐거나 해제된 후 이루어지는 개발사업도 부담금이 부과되나. ▲해당토지가 유휴지로 있는 상태에서는 토지초과이득세로 환수되고 개발사업이 착수되면 당연히 개발부담금을 물어야 한다.