◎전국 55만가구 분양… 집값 큰 변동 없어 정부의 투기 억제 정책과 신도시 개발에 따른 물량의 대량 공급 등으로 부동산 시장은 4년째 비교적 안정세를 유지해 왔다.그러나 그동안 집값 안정을 주도했던 신도시 아파트 분양이 올해 마무리 되기 때문에 전망이 불투명하다.전문가 5인으로부터 올해 부동산 시장의 전망을 들어본다. ◎오진모 국토개발연구원 선임연구위원/하반기부터 회복 추세/급등락 현상은 없을듯 올해에도 분당과 일산 등 신도시를 포함,전국적으로 55만 가구가 분양될 예정이므로 공급 물량면에서는 부족하지 않다고 본다. 주택 가격은 중반기까지 지난해 말 수준에서 약보합세가 유지되다가 하반기부터는 약간 회복될 것으로 예상된다.하반기부터 회복 추세에 있는 경기의 영향이 본격적으로 미칠 것이기 때문이다.91년 상반기부터 떨어지기 시작한 주택 가격은 더 이상 하락하지 않고 안정된 상태가 계속 이어질 것으로 보인다. 주택 가격이 오를 수 있는 요인과 내릴 수 있는 요인은 같이 있다.그러나 그동안 워낙 많이 내려가 더 이상하락 추세가 이어지지는 않을 것으로 예상된다. 과거와 같은 투기와 가격의 급상승 현상은 나타나지 않을 것이다.공직자의 재산공개와 종합토지 전산망 체제가 마련돼 정부 차원에서 투기 억제의 기반이 놓였기 때문이다. 전반적으로 안정세가 계속 되리라는 전망이지만 변수가 없는 것은 아니다.물가·노사문제 및 정부의 신경제정책과 금융실명제 실시 등으로 풀린 돈의 향배에 따라 달라 질 수도 있다. ◎강영수 (주)코리아랜드 대표/주상복합건물 등 인기/선진국형 개발시대로 주택 및 아파트 가격은 올해 분양되는 풍부한 물량으로 당분간은 하향 안정세가 지속될 것으로 본다.그러나 침체 상태를 벗어나기 위해 주택 건설업자들이 독신자 아파트와 임대형 주거 건축물 등 신세대를 겨냥한 새로운 부동산 상품을 속속 선보이고 있어 어떤 영향을 미칠지 주목되고 있다.또 수익성 건물과 상가·주택 복합 건물들이 유망 상품으로 인식되면서 고객을 끌어 들이고 있고 일부 수도권 농가 주택과 전원 주택이 완전 주거 공간으로 변화하면서 인기 상품으로 등장하고 있다. 이처럼 올해 부동산 시장은 소유와 보유 개념이 개발과 이용 차원으로 바뀌면서 선진국형 부동산 개발 시대로 접어 들고 있는 것이 특징이다. 올 하반기부터는 이러한 신 상품들이 자리를 잡으면서 정착될 전망이어서 부동산 경기는 다소 활성화 될 것으로보인다.그러나 봄 이사철을 맞아 활성화 될 것으로 보이던 부동산 시장이 최근 정부의 투기 조사활동으로 움츠러든 것처럼 정부의 부동산 정책 방향에 크게 영향을 받을 것이다.그래도 과거와 같은 급상승과 투기 현상이 일어날 가능성은 희박하다. ◎조주현 건국대 부동산학과 교수/지역·부문 차별화 가속/개발전제 투자 활성화 앞으로의 부동산 시장은 전반적인 안정 기조위에서 지역별·부문별 차별화가 전개될 것으로 예측된다.또 공직자 재산공개와 주택·토지 전산망 구축으로 투기 억제 기반이 마련돼 과거와 같은 투기가 재발할 가능성도 희박하다. 향후의 부동산 시장은 주택과 지역 개발의 하나로 실시될 새로운 개발(관광지·실버 타운·환경 주택 등)분야에서 활성화될 것으로 보인다.과거와 같이 단순한 매매 차익을 노린 투기는 발붙이기 어려워지고 개발과 실수요를 전제로 한 투자가 활발해 질 전망이다.대도시의 광역 개발과 도시 내부의 재개발,재건축도 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 이처럼 개발 토지의 공급이 확대되면 단기적으로는 용도 변경으로 인한 일시적 지가 상승이 예상되지만 장기적으로는 공급 물량의 확대로 가격은 오르지 않을 것이다.그러나 정부의 정책이 지나치게 조세(특히 거래세)정책에 의존하게 되면 공급 동결 효과가 나타날 것이고 인허가의 실질적인 완화가 이루어지는 데는 그동안의 행정 관행상 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.부동산 시장의 안정을 위해서는 이러한 문제점을 극복하는 것이 중요하다. ◎김태호 부동산랜드 대표/이사철에만 소폭 상승/투기현상은 더욱 진정 지금은 이사철이어서 아파트 값이 소폭 상승하고 있으나 장기적으로 보면 소폭 하락 추세가 이어질 것이다.연평균 50만 가구라는 분양 물량의 대량 공급으로 수요자의 불안 심리가 크게 해소 됐고 지방에서는 미분양 사태까지 빚어지고 있다.95년까지도 아파트 값은 크게 오르지 않을 것이다. 5월까지는 이사 특수로 거래가 다소 늘면서 가격도 소폭으로 오를 예상이다.그러나 예년과 같이 이사철에만 소폭 상승하고 6월부터는 비수기에 들어서겠다.가을에 다시 잠깐 반짝하다가 연말까지는 소폭으로 하락하는 추세를 보이겠다.금융실명제와 주택 및 토지 전산망의 가동으로 부동산 실명제까지 실시돼 부동산 투기 현상은 더욱 진정될 전망이다.가수요 현상도 일어나기 힘들 것으로 예측된다.결국 올해 아파트 시장은 이사철에만 소폭의 등락이 반복되는 안정 국면을 유지 할 것으로 전망된다. 기존 아파트를 구입하려는 수요는 공급량보다 많지 않을 것이다.2백53만여명의 청약부금 가입자들이 기존 아파트보다 새로 분양되는 아파트를 선호하는 추세가 앞으로도 계속 이어질 전망이기 때문이다. ◎김재순 전국 부동산 중개업협회 이사/침체국면 탈피 전환점/내집마련 올해가 최적 올해는 그동안 침체에 빠져 있던 부동산 경기가 확장 국면으로 가는 전환점이라 할 수 있다.부동산 경기의 순환 주기 측면에서 10년 주기의 대순환기와 5년 주기의 소순환기가 올해 맞물려 있고 점차적인 경기 회복 추세와 이에 따른 대기성 자금의 부동산 시장 유입 등을 그 요인으로 꼽을 수 있다. 구체적으로 살펴보면 공급 측면에서는 신도시 주택 공급 물량이 바닥난 상태이고 추가 공급을 위한 택지 공급마저도 이미 중단된 상태다.반면 기존의 실수요자 이외에도 우루과이 라운드 타결에 따른 쌀시장 개방으로 농촌 인구의 대도시 유입이 예상돼 수요는 늘어 날 전망이다. 최근의 전세값이 주택 가격의 60%를 웃도는 급등 현상은 이를 뒷받침하는 정황이다. 과거와 비교해 보면 이런 현상들은 결국 집값이 오르는 계기로 볼 수 있으며 내 집을 마련하려는 실수요자들의 심리를 자극하기에 충분하다. 따라서 앞으로의 주택 가격은 완만한 상승세가 이어질 전망이며 내 집을 장만하기에는 올 해가 가장 좋은 때라고 할 수 있다.

◎수그러드는 대난설/통화 확대 기조… 인출러시 요인 없을듯/은행/자금환수 전망없어 연말까지 안정세/채권 차명 및 가명 계좌의 실명전환 의무기간이 오는 12일로 끝난다. 가명계좌의 실명전환을 포함한 실명확인율은 금액 기준으로 지난 2일까지 70%에 육박한다.반면 차명계좌의 실명전환 실적은 극히 부진하다.실명제 초기에 비해 화폐교환설이나 금융대란설 등의 악성 루머는 상당히 수그러들었지만 아직도 불안해 하는 사람들이 적지 않다.실명전환이 마감되는 오는 12일 이후의 금융시장 모습을 점쳐 본다. ○악성루머 점차 위축 ▷은행·단자권◁ 금융계는 현재와 같은 통화공급 확대 기조가 지속되는 한 기업의 연쇄 부도나 현금인출 등 금융기관으로부터의 급격한 자금이탈 현상은 없을 것으로 확신한다. 오는 13일 이후 1주일 가량은 현금인출이 다소 늘겠지만 일시적 현상에 불과하다는 것이 금융계의 지배적인 관측.국세청 통보를 꺼려 그동안 현금 인출을 미룬 사람들이 이 기간 중 돈을 찾아갈 것이다.그러나 차·가명 계좌의 주인들인 「큰 손」들이 외부의 시선이 집중되는 민감한 시기에 신분노출을 각오하고 예금을 찾아간다고 보기는 어렵다.「큰 손」일 수록 안전하다는 확신이 설 때까지는 관망하는 쪽을 선택할 것으로 예상된다. 특히 정부가 지난 달 24일 실명제 후속조치를 통해 기업의 비자금이나 5천만원 이상의 실명전환 자금에 대해 세금만 내면 국세청에 통보되더라도 자금출처를 묻지 않겠다고 발표했기 때문에 거액의 자금을 인출할 만한 사유가 없어진 것도 이같은 분석을 뒷받침한다.또 출처를 꺼리는 돈은 장기산업채권을 사면 꼬리를 자를 수 있는 이점도 있다. ○가상으론 그럴듯 가능성은 희박하지만 현금 인출 러시가 빚어지는 경우를 가정할 수는 있다.그렇더라도 시재금 부족으로 고객의 현금인출 요구를 들어주지 못하는 사태,즉 금융기관의 부도를 막기 위해 한은이 즉각 필요한 현금을 공급해줄 것이다.금융대란설은 가상으로는 그럴 듯 해도 실제 상황으로는 도저히 불가능하다. ○금액기준 69% 전환 각 금융권의 실명확인(실명전환 포함)진도율은 2일까지 은행권의 경우 계좌수기준 45%,금액기준 69%이며,단자권은 계좌수 기준 73.5%,금액기준 77.7%로 순조로운 편이다.문제는 겉으로 실명계좌와 구분되지 않기 때문에 전체 계좌 수를 파악할 수 없는 차명계좌이다. 은행의 경우 차명에서 실명으로 전환된 계좌는 지난 2일까지 11만1천개,8천5백억원(추정)에 불과하다.이는 은행권의 총 실명계좌 8천7백48만계좌(1백52조7천7백56억원) 가운데 계좌수로 0.12%,금액으로는 0.54%에 불과하다. 24개 단자사의 경우도 2일까지 차명계좌의 실명전환 실적은 7백50개,1천3백억원(추정)으로 총 실명계좌 16만3천4백56개(24조5천2백32억원)에 비하면 계좌로는 0.44%,금액으로는 0.5% 수준이다. 금융계 관계자들은 차명계좌가 전체 실명계좌의 대략 10∼15% 쯤으로 추정한다.그런데도 차명계좌의 실명전환이 부진한 것은 상당수의 차·도명 계좌가 실명으로 전환되기 보다는 실제 명의자와 짜고 거짓으로 실명확인되기 때문으로 보고 있다.또 오는 96년 이자·배당소득에 대해 종합과세될 때까지 차명자가 굳이 실명으로 바꿔 이를 인출할 이유가 없고그때까지 천천히 차명으로도 얼마든지 돈을 찾을 수 있기 때문이다. ▷채권◁ 실명제 충격으로 9월 중순까지 거래량이 격감하며 실명제 전(13.55%)보다 1%포인트나 뛰었던 3년 만기 채권의 수익률은 풍부한 시중자금에 힘입어 급속히 안정세를 찾고 있다.2일까지 이미 실명제 전보다 0.25포인트가 떨어졌다. ○채권쪽으로 몰릴듯 이같은 안정세는 실명 의무전환 기간이 끝나는 오는 12일 이후에도 계속되리라는 게 일반적인 분석이다.실명제의 정착과 2차 금리자유화를 앞두고 급격한 통화환수가 없으리라는 전망이 우세하기 때문이다.물론 12일 직후 거액 자금의 이탈을 우려한 금융권의 보수적인 자금운영으로 일시나마 수익률이 오르는 상황을 예견할 수 있지만 결국 돈은 금융상품 중 상대적으로 수익률이 좋은 채권 쪽으로 몰려들 것으로 보고 있다. ○수익률 13%선 유지 이에 따라 증권사들은 10월 말 회사채의 수익률을 13.5% 수준,11월에는 13.2% 수준,12월에는 연말 자금수요 및 내년도 통화관리 강화 우려로 13.6% 수준으로 전망하고 있다. 한편 음성자금의 흡수를 위해 10월 한달 동안 청약에 들어간 장기 산업채권에는 현재 실명으로 전환하지 않은 가·차명 계좌 중 극히 문제성이 있는 자금과 상속을 목적으로 하는 자금 중 일부가 참여할 것으로 보고 있다.장기 산업채권의 매입규모는 증권사 별로 5천억∼2조원까지 전망이 엇갈리나 의외로 그 규모가 크리라는 데는 의견이 일치한다. ○장기채 영향 없을것 대신증권의 김경환 채권부장은 『가명계좌 2조3천9백53억원,차명계좌 24조원(추정치)중 출처조사 면제에 유혹을 느끼는 돈의 규모가 의외로 크다』고 말하고 『장기채 매입자금과 일반 채권 매입자금은 돈의 성격이 서로 다르기 때문에 장기채의 매입 규모가 어떻든 채권시장에는 별다른 영향을 미치지 않을 것』으로 내다봤다.

비실명자금을 산업자금화하기 위해 발행되는 장기산업채권이 오는 10월 한달동안 5천억원 이상 팔릴 전망이다. 재무부는 25일 실물을 발행하지 않고 등록만으로 매입이 가능한 장기저리 채권의 명칭을 장기산업채권으로 정하는 등 채권세부발행 방안을 발표했다.세부방안에 따르면 발행기관은 산업은행과 장기신용은행이 하되 우선적으로 산업은행이 5천만원짜리 장기채 5천억원 어치를 발행하고 이를 초과하는 수요는 장기신용은행이 발행해 충당하기로 했다. 청약자격은 실명의 개인으로서 이미 실명확인을 거쳐 자금을 인출한 사람이나 오는 10월12일까지의 실명전환자를 포함,8월12일 이전에 발행된 채권·수익증권·양도성예금증서(CD)의 현물을 보유하고 금융기관에 실명의 계좌를 개설한 사람이다.현금을 집안에 보관하고 있던 사람은 살 수 없다. 청약은 오는 10월1일부터 30일까지 실명전환 계좌가 있는 금융기관의 점포에서 신청자에 한해 계좌금액의 10%를 청약증거금으로 인정해 이뤄진다.청약금액은 계좌금액 내에서 5천만원 단위로 이뤄져 10억3천만원의 실명전환 예금을 가진 예금주의 경우 5천만원짜리 채권 20장만을 구입할 수 있고 나머지 3천만원어치는 살 수 없다.

◎올 하반기 1만1천5백40가구 분양/주요공급내용/청약예금과 무관… 분양가 규제도 없어/평당 3백만원·빌라 5백만∼6백만원/자투리대지에 건축… 경쟁 치열 할듯 분당·일산등 수도권 신도시의 아파트 분양이 올 상반기에 사실상 마무리되게됨에 따라 하반기부터 이들 지역에서 분양될 연립주택이 벌써부터 관심을 끌고있다. 연립주택분양이 대단위 아파트의 분양보다 경쟁률이 다소 떨어질 것으로 보여 적체된 청약관련예금 가입자들에게 내집마련의 기회가 될 것이기 때문이다. 특히 이들 지역에서 연립주택을 지을 주택건설업체들이 기존의 연립주택과는 달리 설계와 자재 사용을 혁신적으로 개선할 방침이어서 이에 따른 경쟁도 치열할 전망이다. 하반기부터 분양되는 신도시 연립주택은 지역별로 분당이 6천4백18가구,일산이 5천1백22가구등 모두 1만1천5백40가구이다. 시기는 8월에 6천6백25가구,10월에 4천9백15가구가 각각 분양될 예정이다. 주택규모별로는 전용면적 18평 이하의 국민주택이 3천5백47가구,25·7평이하의 국민주택규모가 4천1백59가구,국민주택규모를 초과하는 중대형이 3천8백34가구이다. 이중 입주희망자들로부터 관심을 끌고있는 연립주택은 20가구 이상 분양되는 중대형과 19가구 미만으로 지어지는 고급빌라이다. 특히 19가구 미만으로 지어지는 중대형 빌라의 경우 청약관련 예금 가입에 관계없이 임의로 분양됨에 따라 중산층이상의 주택수요층에 인기를 얻을것으로 예상된다. 이는 빌라가 분양가 규제조치를 받지않음에 따라 고급 자재가 사용되고 옥외 조경등이 일반 연립과는 달리 쾌적하게 조성돼 입주여건이 대단위 아파트보다 좋을 것으로 기대되기 때문이다. 이와 관련,건설업계 주변에는 벌써부터 「K주택은 이번에 사용하는 모든 자재를 최고급 국산품만을 사용키로 했다」 「C건설은 모든 자재를 고급 국산품으로 사용하되 욕조와 주방용기 만큼은 일본에서 수입한다」 「W주택은 옥외 조경 수종을 일본산 향나무로 선정했다」는 등의 소문이 무성하다. 주택건설업체들이 현재 추산하고 있는 일반연립 분양가는 평당 3백만원,빌라분양가는 5백만∼6백만원선으로 신도시 일반 아파트 분양가보다 1·5∼2배선을 넘고있다. 이는 정부가 지난 2월 연립주택 건축비는 일반 아파트보다 20%가량 더 받을 수 있게 조정한데다 연립주택이 들어설 곳의 땅값이 아파트보다 비싸기 때문이다. 신도시 연립주택 건설에 참여하는 43개 주택건설업체는 이같은 분양조건을 고려,입주자들에게 부담을 적게 주면서도 최대의 실이익을 찾기위한 분양전략 마련에 부심 하고있다. 건설부는 이와관련,19가구 미만의 빌라분양에 대해서도 다른 아파트분양과 형평성을 맞추기 위해 공개분양을 적극 유도키로 했다. 한편 연립주택은 일반적으로 기존 아파트보다 위치가 상당히 좋은 곳에 짓는 것이 상례이나 대단위 아파트를 짓고난 자투리땅에 건설되는 수도 있어 입주희망자들은 입지조건을 최우선으로 고려해야 한다. 자투리땅의 경우 대단위 아파트로 둘러싸여 일조권을 침해 당하는 경우가 많기 때문이다. 또 하위권 중소주택건설업체들이 입주희망자들의 눈길을 끌기위해 철근등 기초공사보다는 자재에 신경을 쓸 것으로 보여 자칫 흠이 있을 가능성도 있다. 따라서 지명도가 비교적 높은 대형업체위주로 선정,청약을 해야 한다.

◎수도권주택은 장기적으론 오를듯/전원주택지도 “싼값 매력” 구입늘어/상가·사무실·콘도는 지역­규모별 차 있을듯 한동안 치솟던 부동산 값이 지난 91년 5월부터 내리기 시작,올 들어서도 상승세로 돌아설 기미가 없다. 정부는 이같은 분위기를 몰아 차제에 부동산 값을 완전히 잡겠다는 의지를 보이면서도 한편으로는 각종 부동산 관련 규제조치를 풀고 있어 상승세로 돌아설 여지가 없는 것도 아니다. 최근의 공금리 인하 및 실세금리 하락으로 그동안 금융기관에 돈을 맡기고 있던 사람들 중 일부는 부동산에 눈길을 돌리고 있다.앞으로의 부동산 가격은 어떻게 움직일까.종류 별로 앞으로의 가격을 전망해 본다. ▷주택◁ 당분간 안정세가 지속될 것으로 보인다.정부가 오는 2천년대 초까지 주택보급률을 1백%로 끌어 올리기 위해 해마다 50만∼60만호의 주택을 공급할 계획인데다 토지개발공사가 전국에서 계속 택지를 개발하고 있기 때문이다. 그러나 장기적으로는 서울 및 수도권의 주택가격 상승은 불가피할 것으로 예상된다.신도시의 아파트 공급이 올해 말에 끝나면 더 이상 대규모 주택을 지을 땅이 이 지역에 없는데다 물가가 오르는데 따라 해마다 표준건축비도 상승하기 때문이다.따라서 청약관련 저축에 가입한 대기 수요자들이 일부 미분양 아파트로 눈을 돌리게 되고 그 여파로 기존 아파트 값도 덩달아 오를 가능성이 많다.93년 1월말 현재 서울과 수도권에서 아파트 관련 청약저축에 가입한 사람은 모두 1백80만여명이다. ▷토지◁ 땅값은 해마다 10% 이상씩 올랐으나 92년 말에는 오히려 연초보다 1.27%가 내렸다.따라서 땅을 사려는 사람들은 정확한 정보와 물건분석을 하지 않으면 안 된다.대지의 경우 비교적 싼 값에 구입할 수 있는 대도시 변두리의 전원주택지의 가격이 상승할 가능성이 크다.최근 신설되는 전철 및 도로의 주변지역을 눈여겨 볼 필요가 있다.최근 부동산 전문지가 무주택자 3백명을 대상으로 실시한 조사에서도 앞으로 땅값이 오를 곳이 어디냐는 질문에 90%가 시외곽의 전원주택지를 꼽았다. 상가지역이나 공장용지는 하향안정세가 예상된다.지난 해부터 토지초과이득세(토초세)를 피하기 위해 무리를 해가며 서둘러 건물을 지어놓은 건물주들이 건축비를 뽑기 위해 내놓은 상가가 한꺼번에 쏟아져 수요를 훨씬 넘어서기 때문에 상가지역의 인기는 크게 떨어진 상태이다. 전반적으로 경기가 불황을 겪고 있어 공장용지의 수요도 크게 줄었기 때문이다.그러나 농지소유 자격이 완화돼 외지인도 농지를 취득할 수 있게 됨으로써 농지의 가격은 상당히 활성화될 전망이다. ▷상가◁ 지난해 상반기까지만 해도 상당한 과열속에 분양이 되었으나 최근에는 소비자들의 구매패턴이 백화점과 대형 전문 쇼핑센터로 기울어지고 있다.전반적인 경기 침체 속에서도 일부 상권이 좋은 곳이나 대형 업체에서 분양하는 상가는 그런대로 수요의 맥이 이어지고 있어 상권에 따른 지역별·업체별·규모별 편차현상이 계속될 전망이다. ▷사무실 및 콘도◁ 한국부동산신탁이 조사한 「서울지역 사무실 수급전망」에 따르면 93년까지 사무실의 공급과잉 현상이 지속되다가 94년부터 완화돼 96년에는 전체 공급량이 수요량을 약간 상회할 것으로 나타났다.사무실과 상가등 상업용 부동산의 경우 공급과잉도 문제지만 경기침체로 인한 수요감소가 더 큰 문제인 만큼 경기가 나아지지 않는 한 그리 값이 오르기는 어려울 것 같다. 콘도는 올 연초와 비교해서 1%%이상 떨어졌다.최근의 부동산 경기침체의 영향도 있지만 지난 87년 이후 주택건설업체들이 경쟁적으로 많이 지어 물량이 넘쳐나기 때문이다.업계는 이같은 추세는 앞으로도 1∼2년 더 지속될 것으로 보고 있다.특히 우리나라 국민들의 인식이 부동산의 이용보다 소유를 중시하는 경향이라 10명이 공동으로 소유하며 이용하는 콘도보다는 소유와 이용을 겸하는 전원주택지에 대한 수요가 더 클 것으로 예상된다.

토지개발공사는 오는 29일부터 다음달 3일까지 분당 신도시내 지하철역에 인접한 단독주택 건설용지 5백15필지를 주택청약가입자및 실수요자들에게 공개추첨방식으로 분양한다.필지규모는 1백35∼4백59㎡,공급금액은 필지당 1억∼3억2천만원이며 대금은 일시불 또는 2년 분할로 납부하면 된다.

◎61%가 18평이하 소형주택 거주 서울·부산·대구·인천·광주·대전 등 6대도시에 거주하는 가구중 60.2%가 세들어 살고 있으며 61.5%가 18평 이하의 소형주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 이같은 사실은 대한주택공사가 최근 6대도시에 살고 있는 1만6천가구를 대상으로 실시한 설문조사결과 나타났다. 설문조사 결과에 따르면 자기 소유 주택에 살고 있다고 응답한 가구는 전체의 39.8%에 불과한 반면 전세들어 살고 있다고 대답한 가구가 전체의 34.3%,보증부 월세가 17.2%,사글세 6.2%,기타 2.5% 등의 순으로 밝혀져 60.2%가 남의 집에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 주택규모는 도시가구의 절반 이상인 61.5%가 18평 이하의 소형주택에 살고 있다고 응답했으며 「19∼27평 주택에 거주하고 있다」는 17.9%에 그친반면 「28평 이상」은 21.1%였다. 주택 유형별로는 단독주택에 거주하는 가구가 가장 많은 66.6%에 달했으며 다음으로 아파트와 연립주택 등 공동주택에 살고 있는 가구가 25.5%,기타 7.9% 등의 순으로 나타났다. 한편 이사할 계획에대해서는 6대도시 전체 가구의 51.8%가 앞으로 5년이내에 이사할 계획이라고 응답했으며 이들 이사계획가구의 64%가 아파트나 연립등 공동주택을 희망하고 있는 것으로 조사됐다. 특히 공동주택에 살고 있는 가구의 91.4%가,단독주택에 살고 있는 가구도 54.6%가 공동주택으로 이사할 계획이라고 밝혀 도시에 거주하는 가구들은 현재의 주택유형에 관계없이 아파트 등 공동주택을 선호하는 것으로 분석됐다. 그러나 공동주택의 실제 수요대상인 청약저축과 청약예금 가입가구의 상당수가 분양신청 경험이 없는 것으로 나타나 청약저축 가입가구의 83.7%,청약예금 가입가구의 64.2%는 아직 분양신청 경험이 없다고 대답했다.

◎추진방향과 현황/소형중심,해마다 50만호씩 건립/민영업체 건축규제 단계적 완화 주택 2백만호 건설 계획안이 한창 추진중이던 지난 89년 4월. 청와대 문희갑 경제수석에게 대통령으로 부터 엄명이 떨어졌다. 「서울과 수도권의 집값부터 먼저 잡으시오」 당시 자고나면 천정부지로 치솟는 집값때문에 전세금을 구하지 못한 자살자가 속출하는등 서울의 주택사정이 최악으로 치닫자 당시의 노태우대통령이 문수석에게 내린 특별지시 였다. 노사분규로 인해 가뜩이나 어수선했던 사회분위기인데다 집값마저 기하급수적으로 오르니 이 상태가 몇달만 더 지속되면 폭동이라도 일어날 것만 같았다. ○신도시계획안 발표 문수석과 관련 경제장관들이 긴급회의를 열고 92년까지 분당등 수도권 신도시에 30만호의 주택을 짓기로 결론,27일 이른바 「신도시 건설 계획안」을 발표한다. 이 안은 정부가 폭등하는 집값을 잡기위해 고육지책으로 시행한 주택정책으로 추진과정에서 수많은 부작용도 낳았지만 서울을 비롯,전국의 집값을 안정시킨 결정적인 요인으로 평가받고있다. 정부의 주택정책은 82년을 분수령으로 양분화 된다. 제1차 경제개발5개년 계획 시행 첫해인 62년부터 4차 마지막 해인 81년까지는 이른바 보릿고개등 빈곤탈피를 위한 경제정책을 추진함으로써 사실상 주택부문에 대한 연평균 투자는 GNP 3.5%로 미흡했었다.특히 60년대에는 6·25전쟁으로 파괴된 사회간접자본시설 확충,전쟁에 따른 인구의 급격한 이동과 급증으로 인한 실업률증가등으로 국가경제는 미국등의 원조물자에 의해 겨우 유지되고 있는 상태였다.이와함께 70년대에 들어서도 정부가 중공업개발및 수출우선주의로 정책을 펼치면서 60년대의 39.1%이던 도시화율이 50.1%로 급등,상대적으로 주택보급률도 84.2%에서 78.2%로 떨어졌다. 그러나 5공 출범이후인 82년 5차경제개발계획명칭이 경제사회발전계획으로 바뀌면서 정부는 사회복지부문에 관심을 나타내기 시작했다. 82년 우리국민의 1인당 GNP는 1천8백24달러,연평균 성장률도 12%가량으로 경제규모가 상당히 커 져있었다.또 정부의 공업화 정책에 따라 도시화율이 70%였다. ○사회복지쪽에 관심 이에따라 주택보급률도 71.2%로 급격히 낮아지면서 주택과 땅이 투기의 대상으로 떠오르게 됐다.정부는 83년부터 GNP의 5.2%를 주택부문에 투자,86년까지 전국에 1백15만5천호의 집을 지었으나 인구증가및 핵가족화에 따라 주택보급률은 오히려 69.7%로 감소했다. 특히 다음해인 86년부터 88년까지 1백42억달러의 경상수지흑자가 발생하면서 해외여행자율화,야간유흥업소 영업시간 무제한 실시등으로 과소비현상이 사회전반에 걸쳐 크게 나타나자 89년 1월부터 4월까지 서울 강남지역의 아파트값이 평균 23%가 오르는등 부동산값이 춤을 추기 시작했다. 이 시기는 6공 출범후 정치적 민주화와 더불어 소득계층간 분배개선및 복지증진요구등 경제적 민주화도 함께 분출되는 시기여서 주택가격의 안정은 대단히 중요한 정책이었다. ○의무화비율제 계속 이에따라 정부는 88년부터 GNP의 6.5%를 주택건설에 투자하기로 하고 지난해까지 2백만호를 건설,결국 집값을 안정 시키기에 이르렀다. 정부는 오는 2000년대 초까지 92년 현재의 주택보급률 76%를 1백%로 끌어 올리기위해 해마다 50만호 가량 주택을 건설키로 했다. 특히 도시근로자등 저소득층을 위해 해마다 20만호의 공공부문은 상당수를 18평이하로 건설하고 민영아파트 업자의 소형주택건설 의무화비율제도도 계속 시행키로 했다. ◎주택국과 뒷얘기/77년 독립… 88년 2백만호 건설 주도/이해집단 많아 투서 등 모함도 일쑤 건설부 9개국 1개실중 1개부서에 지나지 않지만 우리나라의 주택사정과 성쇠를 같이하고 있다. 주택국은 우리나라 주택문제를 총괄하는 부서로서 주택정책의 입안·관리·택지개발및 공급·주택기금의 관리등 주택문제 해결을 위한 각종 정책수단을 결정하는 곳이다. 60년대 주택문제가 심각하지 않을 시기만해도 주택도시국에 주택과로 속해있었으나 70년대들어 주택수요의 증가와 이에 따른 부작용이 사회문제로 나타나자 77년 주택국으로 독립했다. 주택국은 업무의 비중에 따라 주택정책과등 5개과가 있다. 주무과인 주택정책과는 정부의 주택정책을 입안하는 부서로서 주택건설종합계획수립과 시행·공공주택건설계획및 정부재정지원·임대주택건설계획수립및 지원정책등을 담당하고 있으며 6공최대의 역점사업이었던 2백만호주택 건설계획을 진두지휘했던 사령탑이었다. 주택관리과는 무주택서민에게 주택분양시 적용하는 「주택공급규정」을 운용하고 있으며 국내 1백17개 주택건설지정업체와 8천여개의 주택사업등록업체에 대한 관리와 지도·감독권한을 갖고 있다. 이때문에 각종 이해집단들로부터 투서등 모함을 많이 받는 곳으로 알려져있는 부서다. 주택기금과는 청약저축·청약부금등에 의한 국민주택기금의 조성과 주택건설및 자금지원·국민주택채권발행등에 대한 업무를 관장하고 지방자치단체의 주택사업특별회계운용에 관한 지도·감독등의 기능을 수행함으로써 주택건설에 따른 자금지원·금융지원등 주택재정에 대한 부분을 담당하고 있다. 재인자 주택개발과는 주택건설에 따른 건축기술부문을 담당하며 주택구조및 건설기준등 공법개발과 표준설계도서의 작성·보급·주택자재생산업자에 대한 감독권을 가지고 있다. 택지개발과는 주택건설에 필요한 택지에 대한 개별계획의 수립,조정과 이에 대한 연구·택지개발에 관한 법령제도 등을 관장하는 부서이다. 분당·일산등 수도권 5개 신도시 건설계획과 둔산신시가지와 같은 대단위 택지개발계획도 이 부서에서 추진한 업무중의 하나이다. 이같이 주택에 관한 광범위한 업무를 취급하는 주택국의 국장자리는 건설관료들이 한번쯤 맡아보고싶은 건설부의 노른자위이다. 따라서 이자리를 거쳐간 국장들 중에서는 건설분야에서 두각을 나타내고 있는 인물도 많지만 불명예스럽게 퇴진한 사람들도 있다. 제10대 주택국장이던 유상열씨는 현재 제1차관보로 국장재직시절 원만한 인간성으로 타기관과 협력이 잘돼 부하직원들이 다소 무리가 가는(?)기안을 작성해와도 대부분 정책에 반영시켜 상당히 인기가 높았다. 6대국장이던 김한종씨는 차관급인 주택공사사장을 역임했으며 12대국장이던 조덕규씨는 현재 민자당 건설전문위원으로 재직중이며 14대국장이던 허상목씨는 현재 도시국장으로 일하고 있다. 그러나 3대국장이던 김창곤씨는모건설회사의 수뢰사건에 연루돼 사법처리를 받았으며 11대국장이던 서병기씨도 고위공직자 부조리사건에 휘말려 옷을 벗었다. 주택국은 앞으로도 오는 2000년대에 대비,주택보급률 1백%를 달성하기 위해 모든 노력을 쏟고 있다.

◎내집마련기회 제한 이유/37%,“20배수청약 유지를”/전용 18∼22평 공급확대 희망 부동산 투기억제를 위해 주택공급 규칙을 실수요자 위주로 보완하되 채권입찰제는 폐지돼야 한다는 여론이 높은 것으로 조사됐다 21일 주택은행이 전국 12개도시에 거주하는 1천2백명을 대상으로 실시한 「주택정책 여론조사」에 따르면 부동산 투기억제를 위한 현실적인 방안으로 주택전산망가동(20.9%),재산세 현실화(15.7%),투기단속(13.5%)등을 손꼽아 50.2%가 주택공급 규칙을 실수요자 위주로 보완해야한다는 의견을 나타냈다. 정부가 현재 투기억제를 위해 실시하고있는 채권입찰제는 서민들의 주택분양을 제한한다는 이유로 폐지하는 것이 좋다(43.4%)는 의견이 많은 것으로 나타났다. 청약과열 방지를 위해 실시중인 「20배수 청약제」는 현행대로 유지(37.3%)하자는 의견이 많았고 재당첨 제한제도는 현행대로 유지하되(41.4%)소규모 당첨자에게는 일정기간 경과후 더 큰 규모의 주택에 대한 청약권을 재부여해야 한다(37.1%)는 의견도 적지 않았다. 무주택 서민을 위해 역점을 두어 공급해야할 주택규모로는 전용면적 18∼22평이 39.8%로 가장 많았고 22∼25·7평(32.5%)이 그다음을 차지했다. 다주택 보유를 억제하기 위해 「재산세 현실화」에 대해 적극 찬성(50.7%)하는 사람이 과반수였으나 「분양가 자율화」는 집값 상승의 요인이 되기때문에 반대 (42.3%)하는 의견이 많았다. 그러나 분양가 자율화를 굳이 실시한다면 주택부족이 어느정도 해소됐을때나 집값이 더 떨어져 분양가와 시가의 차이가 거의 없어졌을때라고 지적한 사람이 대부분이었다. 한편 2백만가구 주택건설 계획의 성과에 대해 성공적이었으나 다소 부작용도 있었다는 의견(45.8%)이 주류를 이루었다.

주택은행은 급증하는 개인주택자금 수요를 충족시키기위해 올해 주택자금 공급규모를 당초보다 5천3백억원 늘어난 2조5천3백억원으로 확대 공급키로했다. 주택은행은 12일 신도시 분양으로 크게 늘어난 주택청약관련 예금가입자들의 자금수요를 외면할수 없어 올해의 공급규모를 이같이 확대했으며 부족한 자금마련을 위해2천억원의 주택채권을 12월초 발행,증권사에 인수시켜 판매할 계획이다.

◎고용 안정국면… 금리도 내림세로/중기자금난·침체증시 부양등이 과제 물가·국제수지가 올들어 뚜렷한 개선조짐을 보이고 있고 생산과 출하도 착실한 성장세를 지속하고 있다. 이른바 「경제의 거품」이 빠지고 안정기조가 정착돼가는 모습이 거시경제지표 곳곳에서 두드러지고 있다.그러나 중소기업의 자금난과 함께 어음부도율이 아직 높은 수준이고 「경제의 거울」로 불리는 증시가 장기침체에서 벗어나지 못하는등 부분적 어려움도 있다. 경제기획원이 6일 국무회의에 보고한 「1∼7월중 경제동향」은 우리경제의 초과수요압력이 완전히 해소되지 않아 안정화시책을 지속 추진해나가야 할 것이라는 점을 보여주고 있다.따라서 앞으로 구조조정에서 나타나는 애로를 최소화하고 수출과 중소기업지원에 정책의 초점을 두어나가야 할 것이라고 기획원은 밝히고 있다.이날 국무회의에 보고된 최근의 경제흐름을 부문별로 살펴본다. ▷물가◁ 1∼7월중 소비자물가는 4.3%가 올라 지난해 동기(6.9%)보다 안정됐고 도매물가도 지난해말에 비해 2.4%가 상승,안정세를 지속하고 있다.7월말까지 20개 기본생필품은 4.5%가 올랐고 신선식품지수는 1.4%가 떨어져 생활물가도 안정세를 보이고 있다. ▷부동산◁ 주택매매가격이 지난해 5월이후 하락세를 지속하고 전세가격도 6월중 0.5%가 내리는등 하락세로 돌아섰다.땅값은 2·4분기중 0.5%가 떨어져 지가조사가 시작된 75년이후 처음으로 내림세를 기록했다. 6월말 현재 아파트미분양이 지난해 말보다 1만1천가구가 늘어난 2만1천호에 달하고 있고 지난4일 일산 현대아파트 48평형의 경우 20배수 이내 청약에서 채권최저금액 5만원짜리가 나오는등 채권최저금액도 낮아지는 추세를 보이고 있다. ▷수출입·국제수지◁ 1∼7월중 수출은 9.3%의 견조한 신장세를 보인 반면 수입은 3.5%로 증가세가 둔화됐다.3년만에 수출증가세가 수입증가세를 앞지르고 있다.품목별로는 화공품(53.9%)반도체(21.8%)선박(20.6%)등 자본·기술집약품목의 수출이 호조를 보인 반면 신발 의류등 경공업제품은 2.9%증가에 그쳤다.지역별로는 미·일·EC등의 수출입이 둔화됐으나 동남아·북방지역은 높은 증가세를 나타냈다.통관기준 무역수지는 7월말 현재 58억8천만달러로 작년동기 보다 20억달러가 개선됐다. 올 상반기중 경상수지적자는 40억8천만달러로 작년동기 보다 14억3천만달러가 줄었다.무역수지적자는 19억달러정도 개선됐으나 무역외수지는 작년의 5억2천만달러에서 12억9천만달러로 확대됐다. ▷산업활동◁ 상반기중 산업생산은 8.6%가 증가,지난해와 같은 수준을 유지했고 출하는 10%가 늘어난 가운데 2·4분기부터 수출용출하가 내수용출하를 웃돌았다. 상반기중 도산매판매액과 내수용 소비재 출하는 경제안정화시책및 소비절약분위기로 인해 각각 6.6%,7.1%증가에 그쳐 작년동기의 7.3%,14.4%에 비해 둔화되는 추세를 보였다. ▷고용및 임금◁ 6월중 실업률은 2%로 안정세를 지속한 가운데 제조업 취업자가 감소하고 건설업등 서비스부문은 고용이 늘었다.총액임금 5%대상업체의 임금타결률은 8월3일현재 85.3%로 공공부문은 이미 완료됐고 민간부문도 83%에 달하고 있다. ▷통화·금리◁ 1∼7월중 총통화증가율은 18.4%로 당초 관리목표(18.5%)이내에서 유지되고 있다.화폐발행증가율은 11.9%로 작년동기(19.8%)보다 낮아졌다.회사채수익률은 7월말 현재 14.8%로 작년말 보다 4.2%포인트 가량 떨어졌고 콜금리등 단기성금리도 작년말 보다 2%포인트 가량 하락하는등 전반적으로 하향안정세를 보였다. 7월중 어음부도율은 금액기준 0.11%로 88∼91년중의 0.05%,지난해 12월의 0.08%에 비해 높은 수준이다.그러나 장수기준으로는 0.06%로 예년과 큰 차이가 없어 부도건수보다는 부도액수가 커지는 추세다.

◎건설부/「7차5개년계획」 기간의 지원동향 분석/청약저축·주택채권 수입 감소/96년까지 17조 소요… 조성은 16조뿐 7차5개년 기간(92∼96년) 중 주택 2백50만호 건설계획이 재원부족으로 차질을 빚을 전망이다. 일 건설부에 따르면 주택경기의 침체로 지난해 국민주택기금의 36%를 차지한 청약저축과 2종 채권(민영주택 채권매입액)수입도 줄어 93년 3조9천5백억원을 고비로 국민주택기금이 94년에는 3조7천5백억원,95년 3조1천억원,96년 2조9천9백60억원으로 계속 감소할 것으로 예상된다. 특히 지난해 주택기금의 23.8%를 차지했던 청약저축은 만성적인 주택수요해소에 따른 인기하락으로 올해 4천5백억원에서 93년 1천9백54억원,94년 5억원으로 수입이 격감되다가 95년부터는 지출이 수입을 능가,마이너스 2천8백10억원,96년 마이너스 4천7백59억원이 될 것으로 분석되고 있다. 또 2종 채권도 주택가격안정과 분양가 인상등으로 올해 6천5백억원,93년과 94년 3천억원,95년과 96년에는 2천억원으로 감소할 것으로 예상되고 있다. 올해부터 오는 96년까지 2백50만가구의 주택을 건설하려면 모두 17조5천억원의 국민주택기금이 조성돼야 하나 95년에 6천7백억원,96년에 9천5백억원등 모두 1조6천억원이 부족한 15조9천억원에 그칠것으로 추정되고 있다. 국민주택기금은 인·허가 또는 면허발급때 연리 5% 5년 분할상환조건으로 매각하는 1종 채권,2종 채권,청약저축,연리 11% 5년 분할상환조건으로 매각하는 국민주택기금채권과 차관,주택복권발행수익등으로 조성되며 정부출연은 3%에 불과하다. 이 기금은 전용면적 18평 이하의 주택건설자금으로 가구당 1천2백만∼1천5백만원씩 연리 3∼10%로 융자되며 도시영세민의 전세자금으로 연리 5%에 가구당 3백만원씩,연리 10%의 대지조성자금등으로 각각 지원된다. 한편 정부는 7차5개년기간중 공공임대주택 10만가구에 4천8백84억원,공공분양주택 15만가구에 1조8천1백44억원,사원임대주택 20만가구에 2조5천9백43억원,근로복지주택 30만가구에 3조9천6백98억원,소형분양주택 50만가구에 6조6천3백65억원,기타 1조9천7백70억원등 17조4천8백4억원을 지원할 계획이다.

◎민영 2만3천·주공 7천세대분… 영구임대도 포함/신도시 새달에 1만6천가구 쏟아져/토개공선 단독택지 감정가로 분양 ○…신축 아파트 미분양사태가 속출하고 있는 가운데 신규 분양 물량이 쏟아져 나오고 있다.지난달에 이어 이달중에도 전국적으로 63개지구에서 모두 2만8천7백74가구분의 아파트가 분양된다. 관련업계에 따르면 이가운데 2만2천3백18가구는 지정업체 분양분이며 나머지 6천4백56가구는 주택공사가 분양을 맡는다.민영아파트의 경우 최저 17평에서 크게는 61평으로 다양하지만 주공아파트는 모두가 15∼38평의 국민주택용이다.주공아파트중에는 5백88가구의 영구임대아파트(15평)와 2천9백40가구(15∼22평)의 근로복지아파트도 포함되어 있다. 또 다음달에는 수도권 신도시 아파트 1만6천14가구가 분양될 예정이다.7월6일 공급공고를 거쳐 13일부터 청약접수에 들어갈 올3차 신도시아파트는 일산이 7천54가구로 가장 많고 분당 3천3백54가구,산본 3천1백17가구,평촌 2천4백89가구등이다.규모별로는 ▲임대주택 1천1백96가구 ▲국민주택 4천3백77가구 ▲국민주택규모 민영아파트 6천6백59가구 ▲전용면적 25.7평이상 중대형아파트 3천7백82가구로 되어 있다. ○…경제적 여유가 있고 아파트보다 단독주택을 좋아하는 사람들은 토지개발공사가 분양하는 수도권 신도시의 단독주택지를 겨냥해볼 만하다.기존의 단독주택지와는 달리 공원·학교·도로 등 기반시설이 짜임새있게 계획되어 있는데다 주택지를 감정가로 분양,땅값도 안양등 다른 도시지역보다 싸기 때문이다.필지에 따라 가격차이는 있지만 분당은 평당 평균 2백30만원,일산은 1백60만원,평촌 2백50만∼3백만원,중동은 1백90만∼2백70만원선이다.필지규모도 분당 45∼98평,일산 58∼1백18평,평촌 60∼90평 등으로 큰 편이다. 토개공이 분양중인 신도시주택지 가운데 일산의 1천5백30필지 11만5백71평,분당의 5백55필지 3만4천7백3평,평촌의 3백51필지 2만5천1백99평은 9일 현재 팔리지 않고 그대로 있다.토개공은 지난 3월부터 공개분양에 나섰으나 미분양,현재 수의계약으로 분양을 추진하고 있다. ○…주택값이 하락하자 부동산관련 상담실 문을 두드리는 수요자가 부쩍 늘어나고 있다. 특히 서울시가 시민들의 주택에 관한 각종 궁금증을 상담·안내하기 위해 개설한 시민주택마련상담실에는 요즘 하루평균 4백여명의 상담자가 밀려들고 있다는 것이다.이들 주택상담자 가운데는 시영아파트 청약저축가입자들의 문의가 20.4%로 가장 많고 민영주택 15.2%,공동주택 14.3% 재개발·재건축 13.6%순이다. 이에따라 서울시는 내집마련상담실 상담원을 10명으로 보강,평일은 상오9시∼하오6시30분까지,토요일은 하오1시30분까지 시민들의 상담에 응하고 있다. 또 건설부는 지난 5월 민원상담실을 개설,국토계획·토지·도시·주택·건축·도로수리원·건설행정등 8개항목에 걸쳐 상담을 해주고 있다.현재 상담인원은 8명.전화와 우편으로도 상담이 가능하다.

최근 몇년동안 주택환경은 엄청난 변화를 겪고 있다.불과 1∼2년 남짓한 사이에 주택값이 2∼3배 뛰었는가 하면 그 뒤를 이어 가격하락 행진이 1년이상 계속되고 있다.이런 과정에서 주택정책도 변화를 거듭해 왔다. 그러나 주택정책에 관한 한 대부분의 변화는 주택환경의 변화에 따른 수동적 변화에 그친 감이 없지않다.지금은 주택문제에 대한 본질적 해결에 치중해야 한다. 주택가격의 상승기에는 부작용을 우려하거나 또는 여건의 미성숙으로 말미암아 손대기 거북했던 문제들­이를테면 주택분양가격과 현실가격과의 차이,무주택자가 실제로 주택을 분양받도록 하는 제도의 보완,현실에 맞는 주택자금의 지원,임대주택제도의 개선 등이 본격적으로 다뤄져야 한다.그렇지 못한다면 주택공급 물량의 확대에도 불구하고 본질적인 주택문제의 해결을 기대할 수 없다. 건설부는 주택가격이 앞으로도 1∼2년간에 걸쳐 30%까지 하락할 것으로 내다보고 있다.하락의 추이를 더 지켜본 후에 그런 문제해결에 착수할 생각일는지 모르나 지금이 타이밍이라고 본다.주택가격 하락전망이 확실하다면 어떤 정책적 변화도 주택가격을 반전시키지는 못할 뿐 아니라 정책의 변화가 가져올 부작용도 최소화할 수 있기 때문이다. 지난 4년동안 신규주택은 2백만호이상이 분양,공급되었다.이에 따라 주택보급률은 74%까지 올라갔다.그러나 실제로 자가보유률은 향상되지 못한 것으로 나타나고 있다.이는 임대주택의 확대 탓도 있으나 그 보다는 신규주택공급 혜택이 무주택자에 돌아가기 보다는 유주택자에게 돌아간 측면이 강하기 때문이다.주택건설자체는 성공했을지 모르나 배분정책은 그렇지 못함을 입증하고 있는 것이다.이는 주택금융이 충분치 못함으로써 돈없는 무주택자가 다량의 주택공급기회를 충분히 이용하지 못하고 있다는 얘기이기도 하다. 분양가격에 비해 주택융자금이 낮을뿐 아니라 소득에 대한 융자금의 상환부담률이 높아 추가적인 금융지원이나 상환기간의 연장,금리의 인하가 요청되고 있다. 또 다른 문제로서 기존주택가격과 분양가격과의 차이다.기존 주택가격이 정부가 전망한대로 하락한다해도 현실적으로 분양가격은 여전히 낮다.경쟁률은 낮아졌지만 신규분양가격은 여전히 인기가 있는 이유가 바로 이 가격차이에서 비롯된다.국민주택규모이상의 중·대형아파트에 대한 분양가격의 자율화는 질좋은 주택의 보급이나 주택청약에 따른 부작용해소를 위해 검토가 있어야 한다.원가연동제를 통해 가격제한 조치가 일부 완화는 되어있으나 충분치 못하다. 가격자율화의 필요성은 인정되면서도 과거 가격상승기에는 폭등을 우려,뻥긋조차 못했다.그러나 지금의 추세에서는 그럴 우려는 없다고 본다.서민층이 실수요자인 소형주택은 보호의 측면에서 가격제한이 필요하나 주로 다주택소유계층의 투기요소가 많은 대형만큼은 시장기능에 맡기는 것이 오히려 투기요소를 줄이는 방안이 될것이다.집값이 떨어지고 있다해도 아직도 투기요소는 잠재해있다.모처럼의 집값하락시기가 그동안 왜곡된 주택정책을 바로 잡는 적기가 돼야한다.

◎미분양 33만평 주변땅의 반값 분양/수의계약에 대금 분할납부도 가능/「아파트 재당첨금지」와 무관… 현 청약순위 유지 가능 지난 1·4분기중 전국의 땅값 상승률은 0.43%로 75년 지가변동률 조사가 시작된 이래 상승률 최저치를 기록했다.집값 하락에 이어 땅값도 안정국면에 접어들고 있는 것이다.전국의 땅값 상승을 주도해온 서울지역의 1·4분기중 땅값 상승률이 0.03%로 제자리걸음을 하면서 최근의 토지시장은 거래가 끊어지고 재고가 쌓이는등 부동산 침체기의 징후를 뚜렷이 나타내고 있다.또 토초세·택지초과소유부담금등 토지공개념제도의 본격적인 시행을 비롯한 각종 부동산투기억제시책의 강화로 수요는 격감하고 있는데 비해 공급은 계속 늘어나고 있다. ▷공급계획◁ 올해 공급되는 공공택지는 토지개발공사 4백만평,지방자치단체 4백만평,대한주택공사 1백45만평등 모두 9백45만평이다. 지역별로는 경기도 3백11만2천평,경남 84만6천평,부산 71만1천평,서울 66만7천평,대구 49만6천평,인천 46만4천평 등이다. 이들 택지중 국민학교 용지는 조성원가의 70%,임대주택건설용지는 지역에 따라 70∼90%수준,전용면적 18평 이하의 주택용지는 80∼90%,18평이상 25.7평이하의 용지는 80∼1백%수준에서 공급된다. ○올 9백45만평 공급 또 국민학교용지를 제외한 학교용지는 조성원가수준,협의양도인 택지는 조성원가의 1백∼1백10%수준으로,단독주택 건설용지나 전용면적 25.7평이상의 주택용지 혹은 기타 공공용지는 감정가격으로 공급된다. 그밖에 상업용지는 경쟁입찰에 부쳐진다. ▷미분양현황◁ 공영개발된 단독택지중 아직 주인을 찾지 못하고 있는 택지는 신도시 18만2천3백6평을 포함,전국 18개지구 33만4천평에 이르고 있다.이중 신도시는 분당 6백61필지 4만1천7백3평,일산 1천5백85필지 11만4천8백20평,평촌 1백7필지 2만5천7백83평이다. 또 서울 고덕지구 1필지 57.5평,인천 연수지구 76필지 5천4백45평,대전 둔산지구 3백72필지 2만4천8백4평,속초 조양지구 3백65필지 2만4천2백17평,제주 일도지구 6백19필지 5만5천9백41평,충무 도남지구 1백75필지 1만8백96평등이 아직 주인을 찾지 못하고 있다.○개발채권 매입해야 ▷공급조건◁ 분당의 단독택지는 필지당 면적이 44.8∼97.7평규모이며 공급가격은 1억5백만∼2억3천9백만원이다.또 일산은 필지당 면적이 57.8∼1백17.7평,공급가격이 9천4백만∼2억6백만원이며 평촌은 61.4∼99.8평,1억2천6백만∼2억5천8백만원이다. 공급방법은 선착순 수의계약이며 대금납부방법은 분당과 평촌은 계약금 10%에 2년간 8회에 걸쳐 분할 납부하면 되고 일산은 1억원이하는 1년,1억원이상은 2년에 걸쳐 분할납부한다. 다만 신도시의 경우 택지매입대금과는 별도로 토지금액의 50%에 해당하는 토지개발채권을 매입해야 하나 건축착공때 연리 12%의 이자와 함께 채권이 환불된다. 신도시 이외의 미분양택지의 경우 서울 고덕지구도 평당가격 3백90만1천원으로 2년간 분할납부이며 인천 연수지구는 평당 85만원에 1년간 분할납부이다.또 평택 비전1·2지구와 안성 석정,대전 둔산1지구는 평당 1백29만7천∼1백64만7천원 수준이며 계약체결때 10%,1개월후 중도금 40%,2개월후 잔금 50%를 내야한다. 춘천 퇴계지구는 평당가격 1백4만2천원으로 일시불로 하거나 1년간 분할납부하면 된다. ○도시기반시설 완비 그밖에 속초 청초·조양지구와 동해 북평,대구 칠곡1,경산 옥산,거제 장평,충무 도남,제주 일도지구등은 평당 53만∼1백63만1천원에 공급되며 납부조건은 일시불 또는 1년,2년의 분할납부이다. 다만 분할납부때에는 자금에 대해 연리 10%의 이자가 부과된다. ▷각종혜택◁ 신도시의 경우 올해말까지 평촌은 100%,분당은 80%,일산은 60%가 분양이 마무리되는데다 늦어도 3년이내에 모든 도시기반 시설이 완비되기 때문에 입주초기의 불편을 느끼지 않아도 된다. 또 공급가격면에서도 분당주변의 성남땅값이 평당 5백만원선,일산주변의 고양시 땅값이 평당 3백만원선에서 거래가 이뤄지고 있는 점등을 감안하면 기존 땅값의 40∼60%수준에서 매입하는 것이 된다. 신도시이외의 지역도 기존 땅값의 절반수준이라는게 한국토지개발공사측의 설명이다. 또 미분양된 단독택지는 수의계약으로 공급되기 때문에 1가구 2주택이나 재당첨금지등 주택공급 제한조치에도 해당되지 않아 현재 보유하고 있는 청약예금의 순위자격도 계속 유지할 수 있다.

올들어 두번째로 지난 4월에 분양한 분당·일산등 신도시의 민영아파트 채권당첨액 하한선이 2월의 1차때보다 다소 높은 선에서 결정됐다. 6일 건설부에 따르면 분당에서 분양된 민영아파트 29개 평형중 20배수내 2군에서 24개 평형이 채권상한액에서 당첨자가 결정됐다. 또 20배수내에서 대규모 미달사태를 보였던 일산에서도 22개 평형중 5개 평형은 채권 10만원이하에서 당첨이 결정됐으나 3개 평형이 상한액을 기록했다. 이와함께 국민주택규모에서도 지난 2월의 분양때보다는 경쟁률이 다소 강세를 보여 평형에 따라 33∼49회 청약저축가입자로 당첨하한선이 정해졌다. 지난 2월에 비해 이번에 강세를 보인 것은 지난 4월초 수서지구에서 분양된 아파트가 당초 예상보다 높은 채권액을 기록,수서지구의 대기 수요층이 신도시로 몰렸기 때문으로 풀이된다.

◎세금·매물정보등 전화상담도 받아/수도권에 7∼8개업체 성업… 회원제로 운영 최신 아파트 분양정보를 전화로 서비스해 주는 아파트분양정보서비스업이 생겨나 성업중이다. 이들 업체들은 각 건설사의 입주자모집시기·공급내역·신청자격은 물론 20배수 청약제한여부와 적절한 채권입찰금액등 실수요자들이 가장 궁금하게 여기는 아파트분양에 관한 모든 것을 가입회원들에게 제공해주고 있다.또 신규주택공급계획,아파트재개발 및 재건축,청약예금가입자현황등 무주택서민들의 내집마련에 필수적인 분양정보를 전화상담과 매주 발행되는 정보자료집을 통해 해결해 준다. 현재 서울 및 수도권지역을 중심으로 영업중인 이들 전문업체는 아파트분양정보(741­2233),부동산익스프레스(742­5074),내집마련정보사(934­7974),누림부동산중개(595­2541),신아정보사(606­1771),건일부동산주식회사(416­4011)등 7∼8개 업체.이중 격주간 부동산전문지 부동산뱅크사에서 운영하는 「아파트분양정보」와 「익스프레스」가 선발주자로 현재 가장 많은 회원을 확보하고있다.「아파트분양정보」는 90년10월부터 영업을 시작,현재 1천5백명의 회원을 확보했다.회비는 6개월에 3만원이며 회원가입기간중 당첨됐을때는 제3자에게 양도도 가능하다.회원에게는 전화상담과 함께 일주일에 한번씩 전국의 44개 신문에서 스크랩한 분양정보와 아파트시세,분양경쟁률분석,주택관련법률 및 세금해설과 2백40개 주택건설회사에서 직접 입수한 분양정보를제공해 준다.이와함께 서울시 재개발아파트정보,주공 및 시영아파트등에 관한 한주동안의 정보가 총망라된 자료집도 서비스하고 있다. 기업과 부동산관련기관,건설회사,부동산중개업소등을 대상으로 신문50종과 잡지20종을 비롯 해외부동산동향까지 담은 스크랩을 우송해 주는 「익스프레스」는 1천여개 업체가 가입돼있다.이밖에 「내집마련정보사」등 다른 업체들도 비슷한 유형의 정보를 제공한다.「건일부동산」의 경우는 부동산중개업자끼리의 정보교환을 목적으로 만들어졌다.현재 이들 업체의 관련정보는 케텔·데이콤·포스데이터등 PC가입자에게도 제공되고 있다. 「아파트분양정보」의 경우 회원가입자의 99%가 무주택자.의사·공무원·군인·회사원·가정주부등 각계각층의 다양한 회원을 확보하고 있다.이 회사에는 하루평균 2백여통의 문의 및 상담전화가걸려 오고 있는데 반드시 회원이 아니라도 간단한 상담에 응한다.상담팀장 박종덕씨는 『상담을 하다보면 대부분의 무주택자들이 내집마련의 절실함에 비해 분양정보에는 너무 어둡다는 생각을 항상 갖게 된다』고 말했다.

◎투지거래량 10% 증가 시·군도/공고전 위장전입 철저 색출/아파트 5백가구이상 분양 경우/청약경쟁률이 5대 1을 넘을때/자동단속지역 앞으로 분기별 땅값상승률이 2∼3% 수준을 넘거나 월별 토지거래량이 전년의 같은 달에 비해 10%이상 증가한 시·군·구에 대해서는 자동적으로 투기조사가 실시된다. 또 5백가구 이상의 아파트 분양지역,기존주택가격과 분양가격의 차이가 30%이상인 지역,청약경쟁률이 5대1 이상인 지역에 대해서도 주택투기단속이 실시된다. 건설부는 26일 이같은 내용의 부동산투기단속지침을 마련,각 시·도에 시달하고 이달말부터 상시단속체제에 들어가기로 했다. 이 지침에 따르면 건설부가 매 분기별로 조사·발표하는 지가변동률이 1·4분기와 2·4분기에는 3%,3·4분기와 4·4분기의 경우 2% 이상 오르거나 전국 평균 지가상승률에 비해 1.5배 이상 땅값이 오른 시·군·구에 대해서는 일단 투기조짐이 있는 것으로 간주,즉각 투기단속을 벌이기로 했다. 또 검인계약서를 기준으로 매월 집계되는 시·군·구의 토지거래량이 전년도의 같은 달에 비해 10%이상 증가하거나 외지인의 토지매입건수가 역시 전년 같은달에 비해 5%이상 늘어난 지역도 투기가능성이 있는 것으로 보고 자동적으로 단속반을 투입키로 했다. 이와함께 ▲도시계획확인원·국토이용계획확인원·토지및 임야대장등 토지관련증명서 발급현황 ▲무허가및 이동중개업소 출현 ▲택지·공단·관광단지·고속도로 등 개발사업 시행 ▲용도지역의 변경 등 투기와 연관된 12개 사항에 대해 5∼15점의 점수를 매겨 이점수의 합계가 20점 이상인 지역을 투기지역으로 간주,단속을 펴기로 했다. 건설부는 이밖에 입주자 모집공고전의 주민등록위장 전출입행위및 청약저축증서의 전매행위,중개업소의 전매 유도행위,위장입주 등을 중점적으로 단속하기로 하는 한편 토지허가구역내에서의 위장증여·명의신탁 등 불법행위를 근절하기 위해 허가신청내용과 실수요자 여부를 현지확인을 통해 철저히 가려내기로 했다. 건설부는 이를위해 건설부 산하의 관련기관과 주택은행등의 직원을 동향감시요원으로 지정,투기발생정보를 수집해 건설부에보고토록 했다.

◎공장용지는 3백46만평 한국토지개발공사는 올해 모두 8백62만평의 택지 및 공장용지 등을 공급한다. 10일 토개공에 따르면 올해중 주택용지 4백18만평과 공장용지 3백46만평 등 7백64만평의 용지를 새로 조성,공급하고 비축토지 97만7천5백평도 함께 공급한다. 특히 분당등 전국 61개 지구에서 공급되는 주거용지중 2백42만평과 대덕 연단1지구등 19개 지구에서 공급되는 공장용지중 76만평은 도로·공원등 도시기반시설용지로 해당 지방자치단체에 무상으로 공급된다. 유상으로 공급되는 주택용지의 경우 1순위자는 사업지구내의 소유토지나 건물이 수용되고서도 이주자택지나 협의양도인 택지를 공급받지 못한 사람들이다. 2순위자는 택지공급공고일을 기준으로 과거 1년이상 당해지역에 거주한 부양가족이 있는 무주택가구주로서 ▲5백만원이상의 중장기주택부금▲월2만원이상의 청약저축▲월1만원이상의 근로자재형저축▲월 3만원이상의 내집마련 주택부금이나▲월 1만원이상의 농어가 목돈마련저축중 하나에 가입하여 18회이상 납입해야 한다. 조성용지의공급가격은 국민학교용지는 조성원가의 70%로,임대주택지는 ▲수도권과 부산권은 조성원가의 90%▲대도시는 80%▲기타지역은 70%이며 국민주택지는 ▲수도권과 부산권이 90∼1백%▲대도시는 90%▲기타지역은 80%이다. 또 국민학교를 제외한 학교등 공공용지는 조성원가수준으로,협의양도인 택지는 조성원가의 1백10%수준으로 공급되며 실수요자택지,전용면적 25.7평을 초과하는 분양주택지는 감정가격으로,상업·업무용용지는 경쟁입찰로 각각 공급된다.

◎선거 틈탄 록지 훼손·불법건설 엄단/서건설,「수도권집중 억제계획」청화대 보고 지 정부는 수도권의 인구및 산업집중 유발시설에 대한 규제를 강화,신규입지제한시설에 연구시설과 위락시설을 추가시키기로 했다. 또 수도권내에서 해안매립,택지조성등 대규모 개발사업을 시행할 경우 도로개설및 환경정비등 기반시설을 사업시행자 부담으로 설치토록 의무화할 방침이다. 서영택건설부장관은 27일 이같은 내용의 올해 주요 업무계획을 청와대에 서면보고했다. 건설부는 이날 보고에서 수도권집중현상을 억제키 위해 현재 추진중인 11개 청단위기관의 지방이전과 연계하여 관련공공기관의 지방이전을 적극 추진하는 한편 수도권내에 인구집중유발시설을 설치할 때에는 물리적인 규제와 함께 과밀부담금 부과등 경제적인 규제도 병행키로 했다. 특히 수도권에서는 분당·일산등과 같은 신도시의 추가건설을 하지 않키로 했다. 건설부는 또 국민의 건전한 여가활용을 위해 도시근교의 그린벨트와 녹지 지역에 대한 행위제한을 완화 정부나 지방자치단체등 공공기관 주관으로 체육·휴식시설을 대폭 확충키로 했다. 건설부는 이와함께 올해 실시될 국회의원선거,대통령선거를 틈타 그린벨트내의 용도변경등 불법행위,무허가건축행위,접도구역의훼손·하천불법점용행위등이 빈발할 것으로 보고 2월과 4월에 대규모 단속반을 투입,집중단속을 펴기로 했다. ◎건설·동자부 업무보고 요약/공공기관등 지방이전 적극 추진/국제원유값 내려도 국내가 동결 ▷건설부◁ 전국 교통애로구간 1천3백21㎞중 3백53㎞를 올해중 확장하고 나머지는 95년까지 해소한다. 제조업경쟁력 강화를 위해 청주·안동등 15개 공단 1천1백4만평을 신규지정하고 대불·석문등 조성중에 있는 20개 공단에서 7백83만평의 용지를 공급한다.신규공단을 조성할 경우 일정 면적을 공해업종 입지로 활용하고 중소기업을 위한 임대공장및 아파트형 공장부지를 우선 공급한다. 상습 수해지역인 굴포천지역의 방수로공사와 연계해 경인운하건설 공사를 추진하되 올해중 재원조달방안,건설시기등에 대한 방침을 확정한다. 주택에 대한 투기성 가수요를 근절하기 위해 주택청약통장 전매등 주택공급질서교란행위에 대한 처벌근거를 신설하고 임대주택의 부정·불법 입주자를 강제퇴거시킬 수 있는 행정대집행권을 도입한다. 신도시의 자족기능을 확충하기 위해 서울에 있는 공공기관과 백화점·레저시설 등 생활편익시설을 적극 유치한다. 올해중 수도권 5단계,전주권,낙동강2단계,광역상수도 시설 공사를 착공하고 낡은 수도관 3천2백㎞와 오래된 정수장 1백10개소를 교체 또는 개량한다. 쓰고버린 수도물을 걸러서 공급하는 「중수도제도」를 도입,산본신도시의 장기임대아파트에 시범적 설치·운영하여 그 타당성을 검토한다. 토지이용 효율을 극대화하기 위해 지하공간의 사용범위,보상기준 및 세제상의 혜택 등 지원방안을 강구하고 신도시 지하공간을 주차장·쇼핑센터 등으로 시범 개발한다. 해외건설업체의 개발도상국 진출을 유도하기 위해 연불금융지원제도를 개선하고 도급허가등 절차를 간소화한다. ▷동자부◁ 에너지절약 시책을 적극 추진,19% 이상으로 예상되는 내수용 유류의 수입증가율을 10∼12%로 억제한다.에너지절약 시설에 1천86억원,절약을 위한 연구개발에 2천3백82억원등 모두 3천4백68억원의 자금을 지원한다. 정유회사는 물론 석유를 수입하는 민간회사에 대해서도 96년까지 단계적으로 석유비축 의무량을 부과한다. 빙축열 및 가스냉방을 설치하는 신축건물에 대한 세제 및 금융지원 방안과 전력을 많이 쓰는 산업체와 대형건물에 대한 수요관리방안을 마련한다. 에너지 및 자원의 안정확보를 위해 북방국가의 자원개발 사업과 해외 유전개발사업을 더욱 활발하게 추진,주요 자원의 개발수입을 확대한다. 산업구조를 에너지 저소비형으로 바꾸기 위해 올해 2천3백82억원을 투자하는등 오는 2001년까지 재정과 석유사업기금 및 한전의 연구개발비에서 2조원을 투자한다. 태양열 온수기·태양광 발전기·풍력발전기·폐기물소각로등 대체에너지 보급률을 지난 해 0·4%에서 0·5%로 높인다. 비경제적 탄광의 폐광은 적극 지원하는 반면 장기가행 탄광에 대해서는 기계화를 추진,생산성을 높인다.