한국담배인삼공사의 주당 공모가격이 2만8,000원으로 결정돼 오는 13∼15일 투자자들에게 매각된다.최고 청약한도는 1인당 2,000주로 결정됐다.현재 장외에서는 4만∼5만원선에 거래되고 있다.특히 배정주식수를 증권사별 경쟁률에 따라 결정할 예정이어서 증권사마다 극심한 청약 눈치경쟁이 벌어질 것으로 보인다. 재정경제부는 담배인삼공사 주식공모에 대한 수요예측을 실시한 뒤 자문위원회를 열어 주식 공모가격을 이같이 결정했다고 9일 발표했다. 공모대상인 정부 보유주식 2,865만주(15%)는 기관투자가에게 859만5,000주(30%),일반청약자에게 1,432만5,000주(50%),우리사주에게 573만주(20%)씩 배정된다. 일반청약의 1인당 배정 주식수는 ▲10만명이면 140주 ▲20만명 70주 ▲30만명 45주 ▲40만명 35주 ▲50만명 30주가 배정될 예정이다. 공모일정은. 청약은 9월13∼15일,배정공고와 초과청약금 환불은 9월29일이다.상장은 10월8일쯤 될 것이다.청약안내광고는 9월10,13일 일간지에 공고된다. 모든 증권사를 통해 청약할 수 있나. 그렇지 않다.주간사인 삼성증권,LG증권 등 물량을 배정받은 24개 증권사를통해서만 청약이 가능하다. 일반청약자의 청약한도는. 1인당 청약한도는 2,000주이다.청약할 때 청약증거금의 50%를 내야 한다. 청약은 1세대당 1건만 가능한가. 세대기준이 아니라 1인 기준이다.따라서 부부가 각각 개인 이름으로 청약할 수 있다.그러나 동일인이 2건이상 청약하면 모두 무효처리된다. 증권사에 이미 계좌가 있다.추가로 계좌를 만들어야 하나. 거래증권사가 물량을 배정받았는지 여부를 확인하고 배정됐으면 기존 계좌로 청약할 수 있다. 배정주식수는 어떻게 결정되나. 공모가 2만8,000원에 물량 경쟁기준이다.예를 들어 매각예정주식수가 1만주이고 청약자의 주문량이 2만주라면 2대1의 경쟁률이 된다.100주를 청약했다면 50주만 배정된다. 배정이 증권사별 경쟁률에 따라 결정된다는데. 그렇다.증권사별 배정주식수와 청약주식수를 기준으로 경쟁률을 계산한다. 따라서 배정주식수가 많은 증권사라도 청약이 몰리면 배정주식수가 적어질수 있다.증권사별 경쟁률에 신경써야 한다는것이다. 잎담배 경작민도 일반청약할 수 있나. 일반 청약에 참여할 수 있다. 이상일기자 bruce@

지난 4일 청약이 끝난 서울지역 8차 동시분양에서 일부 인기아파트의 경우 27대1의 높은 경쟁률을 기록하는 등 아파트 분양시장에 본격적인 성수기가 찾아왔다.분양시장이 점차 회복세를 보이자 주요 건설업체들은 그동안 미뤄왔던 아파트 분양을 서두르고 있다.가을철 분양시장을 ▲서울지역 아파트▲용인·일산·부천 등 수도권▲서울·수도권을 제외한 전국 지방아파트 등 3회에 걸쳐 시리즈로 분석해 본다. 올 가을 서울시내 공급아파트는 약 1만2,500여가구로 물량면에서 IMF이후가장 많을 전망이다.그러나 지역적으로 편중돼 있고 분양가도 현 시세에 육박해 ‘옥석’을 잘 가려 분양을 받아야 한다. 8차 동시분양에서 보듯이 단지규모,교통 등 입지여건,브랜드,분양가 등이 모두 소비자 입맛에 맞는 아파트는 1순위 접수에서 모두 10대1 이상의 경쟁률을 기록했다.그렇지 못한 아파트는 무순위 청약까지 가도 결국 미분양 물량이 나오고 말았다.즉 분양시장이 양극화 돼 있다는 얘기다.따라서 내집마련수요자들은 무조건 청약에 임할 것이 아니라 반드시 현장을 둘러보고 입주후의 상승가치 등을 면밀히 분석한 후 청약에 임해야 한다. 주택전문가들은 20∼30평형대 중소형 아파트를 노린다면 역세권 재개발·재건축 아파트를 노리라고 조언한다. 올 가을에는 강서·마포권,강남·북권에서 주로 아파트가 공급된다. 강서·마포권 이 일대에서 가장 눈길을 끄는 지역은 양천구 목동으로 삼성중공업과 대림산업이 각각 10월과 11월에 고층 주상복합아파트를 분양한다. 삼성은 50∼90평형대 650가구,대림은 53∼65평형 448가구를 평당 분양가 800만∼900만원대에 공급한다.분양가가 인근 시세에 비해 싼 편이라 소비자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 대우건설은 11월께 강서구 화곡동에서 32∼71평형 2,292가구의 대단위 아파트를 선보인다.화곡주공시범아파트를 재건축하는 것으로 지하철 5호선 우장산역과 화곡역이 인근에 있다. 삼성물산 주택개발부문도 마포구 공덕2구역 재개발아파트를 10월에 분양예정이다.전체 882가구 중 224가구가 일반에 분양된다. 강남권 가장 주목되는 곳은 현대산업개발이 강남구 삼성동 현대산업개발사옥터에 짓는 아파트와 현대건설이 서초구 남부시외버스터미널 터에 지을주상복합아파트 현대슈퍼빌 등이다. 현대산업개발은 48층 초고층 아파트 346가구를 평당 1,200만∼2,000만원에분양할 예정인데 국내 최고가 아파트로 기록될 전망이다.12월께 분양된다. 현대건설의 슈퍼빌은 62∼102평형 645가구며 선착순 분양과 추첨제방식을접목하는 방법으로 10월께 분양에 들어갈 예정이다.분양가는 평당 1,000만∼1,200만원 선. 동작구 사당동에서는 삼성물산 주택개발부문이 24∼63평형의 재건축 아파트 875가구(일반분양 305가구)를 10월께 분양할 예정이다.벽산건설도 10월께관악구 봉천9동에서 2,904가구의 아파트를 분양한다.임대아파트용인 15평형을 비롯,24∼45평형으로 평형이 다양하다. 강북권 미아 길음 청량리 등에서 연이어 대규모 재개발 아파트가 공급될전망이다.동부건설이 성북구 미아동 일대에 1,677가구,금호건설이 성동구 하왕십리 일대에 732가구의 재개발 아파트를 각각 10월에 선보인다. 금호 아파트는 이미 50%의 공정률을 보이고 있어 내년 10월이면 입주가 가능하다.지하철 2호선 상왕십리역과 5호선 행당역이 연결되는 전형적인 역세권아파트로 투자이익도 기대해 볼 만하다. 박성태기자 sungt@

가을철로 접어들면서 아파트 가격에 대한 관심이 높아지고 내집마련이나 전세 수요자들의 발길이 바빠지고 있다.최근 전셋 값이 급등하고 매매가도 8개월 이상 지속적인 상승세를 보인데다 주택가격이 추가로 더 오를 것이라는분석이 나오면서 실수요자들의 마음이 다급해지고 있다.올 하반기 주택시장전망과 2일부터 청약에 들어가는 8차 서울지역 동시분양 아파트 분석 및 안내를 특집으로 꾸며본다. 부동산 전문가들은 올 하반기 주택시장은 분양시장도 탄력을 받고 기존 주택도 상승세를 탈 것이라는 데 의견을 같이 하고 있다. 전문가들이 이같이 분석하는 이유는 크게 3가지다.우선 그동안 활황세를 보이던 주식시장이 조정장세로 접어들었으며 2년간 누적된 아파트 공급부족현상이 심화되고 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 주택구매수요가 늘 것으로 전망되기 때문이다. 그동안 전셋 값은 크게 뛰었지만 매매가는 상대적으로 상승폭이 크지 않았다.가장 직접적인 원인은 주식시장이다.주식시장이 활황세를 보이자 수요자들이 단기차익을 노려 주식시장에 몰렸다. 주택시장에 진입할 시점을 탐색만 했을 뿐 부동산시장으로의 움직임이 없었다.최근 주식시장이 조정장세를 보이자 자금이 주택시장으로 옮겨가는 기미가 보이고 있다.불안전한 주식시장에 승부를 걸기 보다 주택시장에 투자하는 것이 오히려 안전하다는 생각 때문이다. 97년말 국제통화기금(IMF)체제로 인해 주택시장상황이 악화되면서 아파트공급이 크게 줄어 매물부족현상을 빚고 있다.수요는 많는데 공급이 달리면당연히 주택값이 올라가게 돼 있다. 여기에다 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 임대주택사업이 활성화되면 주택구매 수요가 크게 늘 것이다. 여유자금이나 주식시장에서 빠져나온 돈이 임대주택사업으로 몰릴 가능성이많기 때문이다.10월 초부터 실시예정인 주택저당채권을 이용한 주택구입도주택구매수요를 자극시킬 요인이 되고 있다. 이러한 큰 요인 외에 경기가 점차 회복되면서 경제적 사정때문에 미루었던결혼,분가 등이 늘어나 주택수요는 늘어날 전망이다. 내집마련정보사의 김영진(金榮進) 사장은 “주택가격의 상승은 분명하지만예전처럼 서울 강남에서 시작해 강북,그 다음 수도권,전국으로 확산되는 경향은 없어질 것”이라며 “특정 인기지역의 아파트 위주로 상승하고 기타 지역과 단독 연립 등 일반주택은 상승세가 미미할 것”이라고 분석했다. 김 사장은 “아파트 가격이 상승하면서 분양시장도 경쟁이 치열해 질 것으로 전망되지만 주거환경과 교통 등 입주여건과 분양이익 등에 따라 분양 양극화 현상이 일어날 것”이라고 말했다. 주택임대사업이 활성화되면 전용 18평 이하 소형 아파트의 수요가 늘 것이고 주택저당채권을 활용한 주택구매수요도 전세수요자가 대부분이므로 소형아파트를 선호할 것으로 보인다.이에 따라 소형아파트의 상승세가 과거보다두드러 질 것으로 예상된다. 반면 전용 50평 이상 초대형 아파트는 취득세를 4%로 2배 높이고 양도소득세 과세를 실거래가격으로 했기 때문에 매수세가 급감,가격 변동은 거의 없을 것으로 전망된다. 박성태기자 sungt@

공기업 민영화 작업이 가속화되고 있다.정부는 내달 담배인삼공사 주식을일반에 팔고 오는 11월에는 한국가스공사를 증권거래소에 상장하기로 했다. 한국담배인삼공사는 30일 정부가 보유중인 공사주식 2,865만주(총 발행주식수 15%)를 내달 13∼15일 일반투자자와 기관투자가를 상대로 청약을 받아 매각한다고 발표했다.납입일은 내달 30일이며,상장은 10월초로 잡고 있다. 주당 순자산가치는 1만4,815원,수익가치는 1만1,482원으로 공모가격은 시장에서 결정될 예정이지만 현재로서는 주당 3만∼3만5,000원에 이를 전망이다. 일반청약의 경우,자격없이 누구나 참여할 수 있으며 1인당 신청주식은 2,000∼3,000주로 제한될 예정이다.구체적인 공모가격은 내달 7일 은행,보험사 등을 대상으로 수요를 조사해 결정된다.담배인삼공사 주식의 장외가격은 현재5만∼6만원에 이른다. 정부주식 15%와 별도로 기업은행이 보유중인 573만주(총 발행주식의 3%)를잎담배 경작농민 3만4,000명과 올해 명예퇴직한 2,000명 등 3만6,000명에게특별배정할 계획이다. 산업자원부도오는 2002년 민영화를 앞둔 가스공사가 가스 인프라 건설에들어갈 투자재원을 마련하기 위해 연내 2,500억원(액면가액)을 증자하기로했다고 이날 발표했다. 우선 기업공개를 통해 1,500억∼2,000억원 어치의 신주를 발행,11월중 공모하기로 했다.구체적인 증자규모와 방법은 증시상황을 봐 주간사인 대우증권과 협의해 결정한다.가스공사 주식은 미래가치로 보면 주당 3만7,000원 정도지만 상장후 주가는 4만∼4만5,000원에 이를 것으로 증권가는 보고 있다.나머지 500억∼1,000억원은 상장한 뒤 내년3월 이전까지 주식예탁증서(DR)를발행해 추가로 증자하기로 했다. 이상일 박선화 기자 bruce@

투자회사의 임원인 B씨는 얼마전 신문을 보고 깜짝 놀랐다.작년에 투자하려고 실사까지 마쳤다가 결국 기업 재무내용이 너무 ‘형편없어’ 투자결정을철회했던 한 컴퓨터 소프트웨어 관련업체가 코스닥시장에 등록을 마친 것이다.더 놀라운 일은 청약 경쟁률이 100대 1을 넘었다. 그는 “벤처기업은 과거나 현재보다는 미래의 가능성을 보고 투자하는 곳이기는 하지만 우리의 투자판단이 잘못된 것인지,시장의 문턱이 너무 낮은 것인지 모르겠다”고 말했다. 올들어 코스닥시장이 활황세를 타면서 코스닥 시장에서 자금을 조달하려는중소기업과 벤처기업들이 급증하고 있다.코스닥 등록추진 업무로 바빠진 증권사 담당자들은 그러나 하루에도 몇번씩 혀를 내두른다. A증권사의 담당자는 “벤처기업이라고는 하지만 재무내용이 너무 형편없는경우가 많다”고 말했다. 대우증권 신두영(申斗泳)부장은 “코스닥 등록 요건을 지나치게 낮춰 매출실적이 전혀 없는 기업들마저 앞다퉈 등록을 서두르고 있다”고 말했다. 정책당국자들은 코스닥 시장의 앞날이 밝다고 자화자찬하지만 코스닥시장의급팽창에는 짚고 넘어갈 점이 적지 않다. 개장 3년만인 올해 코스닥 시장이 급성장하고 활황을 보인 데는 무엇보다올들어 정부의 ‘인위적인’코스닥 시장활성화 대책이 적지 않게 작용했다. 당초 정부는 코스닥시장을 증권거래소 상장요건에 미달하는 기업들이 쉽게주식을 발행,자금을 조달하는 시장으로 육성하겠다고 밝혔다. 즉 ▲유망 벤처기업과 중소기업 ▲규모는 작지만 성장잠재력이 우수한 기업이 자금을 조달하는 시장으로 만들겠다는 것이다.미국의 나스닥(NASDAQ)시장을 본뜨는 것이라고 강조했다. 정부는 코스닥 시장키우기에 적극 나섰다.지난 5월에는 자기자본 1,000억원 이상으로 자본잠식비율이 자본금의 50% 미만인 기업들에게도 등록을 허용했다.자본금만 크다면 웬만한 적자기업은 문제삼지 않고 코스닥에서 주식을 발행하도록 허용한다는 것이다.이런 조치로 LG텔레콤 신세기통신 등의 코스닥등록 길이 트였다. 자본금 1,000억원 이상인 기업들의 대거 참여로 ‘규모가 작은 기업’의 등록을 유도한다는 당초 방침이 무색해 졌다. 거대한 통신회사나 방송회사 기업들이 들어올 경우 상대적으로 중소기업과벤처기업의 자금조달 기회는 적어지는 문제가 있다. 투자자의 90%이상이 개인이어서 코스닥 주가의 기복이 심한 것도 문제이다. 여러번 문제를 일으킨 거래체결 시스템을 코스닥증권회사가 보완을 했지만아직 불안한 상태다. 전문가들은 코스닥 시장 확대에만 몰두해온 정책당국이 이제 질적인 발전과투자자 보호에 눈을 돌릴 때라고 지적했다.주가는 언젠가는 떨어질 것이고그때 닥칠 투자자들의 피해를 미리 막을 필요가 있다. 이상일 김균미기자 bruce@*허술한 매매체결시스템 지난 11일 오전 10시30분쯤 코스닥시장에서 공시사항 입력오류로 화의중인두인전자가 부도났다는 소식에 주가가 하한가까지 폭락하고 거래량이 폭증하는 사고가 발생했다. 이날 부도공시 소동은 증권업협회 코스닥관리부 직원의 실수로 밝혀지면서협회의 코스닥관리부와 코스닥증권으로 이원화돼있는 현 시장 운영체계와 전산시스템 관리의 문제점이 드러났다. 문제는 앞으로도 업무를 재조정하거나 시스템을 재구축하는 등 근본적인 대책이 마련되지 않으면 같은 유형의 사고가 재발하지 않는다고 장담할 수 없다는 점이다. 코스닥시장은 또 시장 관계자들의 수요예측 잘못으로 올들어 큰 곤혹을 치렀다. 서울방송 등 우량기업의 잇달은 신규등록과 코스닥 시장이 활황세를 보이면서 거래량이 작년말보다 수십배가 늘었다. 96년 7월 개장 당시 하루 평균거래량이 13만여주에 불과하던 것이 지난 6월에는 1,497만여주로 93배가 늘었다. 그러나 전산 매매체결시스템의 용량은 이에 턱없이 모자라 매매체결이 1∼2시간 지연되는 것은 다반사고 5∼6시간씩 늦어지기도 했다. 코스닥증권시장은 지난 6월7일 전산 매매체결시스템의 용량을 4배로 확대하고,지난 9일부터는 하루 적정처리 호가건수를 현재의 16만건에서 64만건으로 늘렸다. 하지만 여전히 폭증하는 거래량을 처리하는 데에는 역부족이다. 아직도 거래가 몰릴 때는 2시간 이상 지수산출을 하지 못하는 경우가 허다하다. 증시 관계자들은 거래소 시장이 실시중인 스킷브레이크(주가폭락시 1분간거래중지)와 같은 안전장치를 마련해야 한다고 주장한다. 또 주가에 영향을 미치는 풍문·보도와 관련,주가 및 거래량이 급변할 경우매매거래를 중지하고 등록법인의 조회공시로 정보가 공개된 뒤 매매거래를재개하는 ‘매매거래 일시중단제’등과 같은 제도의 도입이 필요하다고 강조했다. 우량 기업들의 등록 유치 못지않게 매매체결시스템의 안정성·편리성 확보와 매매제도의 선진화를 최우선 과제로 꼽아야 한다는 지적이다. 김균미기자 kmkim@*전문가들의 개선방안 코스닥 시장이 급성장하고 있으나 투자자 보호나 건전한 투자여건을 위한제도적 장치가 미흡하다는 지적이다.355개 등록종목 가운데 절반이 넘는 178개가 투자유의종목으로 지정될 만큼 ‘위험’이 상존해 있음에도 ‘투자만하면 떼돈을 벌 수 있다’는 잘못된 인식이 퍼져 있다. 전문가들의 코스닥 시장 개선방안을 들어본다. ■ 장범식(張汎植) 숭실대 교수(경영학,코스닥위원회 위원) 지난 5월 이후거래량과 거래대금이 2배 이상 늘었으나 시장의 폭과 깊이는 아직도 일천하다.불공정거래를 차단하기 위해 매매심리를 강화하고 전산시스템을 보완할필요가 있다. 특히 투자자가 거래를 편리하게 할 수 있는 다양한 체결 시스템을 만들어야한다.‘고수익 고위험’ 시장이지만 부적격자가 등록되는 것은 곤란하다.유가증권서 제출단계에서부터 철저한 점검이 필요하고 기업들도 부실에 책임을 지도록 해야한다.그러나 코스닥 시장 자체가 취약하기 때문에 시장보호는거래소와 차별화해,유연하고 조심스럽게 접근할 필요가 있다.유아를 무조건매로 다스리면 위험하다는 이치와 똑같다. ■ 김종민(金鍾珉) 한국투자신탁 코스닥펀드 매니저 코스닥 시장의 체결시스템이 느릴 뿐 아니라 매매정보가 단순하다.시장에서 거래가 어떻게 이뤄지는지를 정확히 알려줘야 한다.유·무상 증자시 대주주에게 신주를 싼 값으로배정하지 못하게 해야 한다.공개 이전의 ‘물타기 증자’는 창업자의 프레미엄이라고 하더라도 등록된 뒤에 신주인수권부 사채 등의 수법으로 시가보다50% 이상 싸게 배정하는 것은 형평성에 맞지 않다.기업정보에 대한 공시기능도 키워야 한다. ■ 김영길(金榮吉) 대한투자신탁 주식투자부 차장 투자자료를 얻기가 어렵다.코스닥 종목은 성장가능성을 보고 투자하지만 지금의 주가 수준은 기업의내재가치보다 훨씬 높다.공시 기준을 강화해 현재의 주가수준이 적절한 지를 검증할 수 있게 해야 한다.지분이 분산되지 않아 유동물량이 없는 것도 문제다.적은 자금으로도 주가를 조작할 개연성이 충분하다.대주주들이 자발적으로 주식을 내놓게 해야 한다. ■ 조영제(趙英濟) 금융감독원 자본시장감독국 현물시장과장 거래가 급증하면서 시장감시기능 등 인프라에 문제가 있는 것을 인정한다.투자유의종목의상당수를 코스닥 시장에서 내보내되 일종의 벼룩시장인 ‘비등록 비상장’주식거래 제도를 활성화해,주주들의 환금성을 최대한 보장하겠다. 가격과 거래량 뿐 아니라 풍문에 대한 심리도 강화하고 공시 불성실 법인의경우 금감원이 조사해 제재를 가하도록 할 방침이다. 백문일기자 mip@

올들어 주택 매매가격과 전세가격이 7개월째 상승세를 타고 있다.회복속도가 기대치를 훨씬 웃돈다.주택가격이 뛰는 것은 경기가 회복되고 가구소득이점차 늘고 있기 때문이다.금리 인하와 정부의 주택경기 활성화 대책도 큰 몫을 하고 있다. 올 하반기에도 이같은 상승세는 이어질 것인가.국토연구원 김정호(金政鎬)박사(주택도시연구센터장)와 주택산업연구원 김우진(金宇鎭)박사(기획조정실장),건설교통부 주택정책과의 도움말을 통해 하반기 부문별 부동산시장 현황과전망을 알아 본다. ■준농림지등 토지시장 지난해 전국의 땅값은 지가변동률 기준으로 평균 13.6% 떨어졌다. 원화 가치가 30%정도 떨어진 점을 감안하면 달러기준 땅값이 전국 평균 45%나 하락한 셈이다.토지 수요는 급격히 줄어든 반면 구조조정 과정에서 기업과 금융기관의 부동산 매물이 크게 늘었기 때문이다. 올들어 땅값은 미미하나마 상승세를 타고 있다.경제가 다소 호전되고 외국인들에게 토지시장을 개방한 덕분이다.지난 5월 땅값은 지난해보다 0.7% 올랐고 거래량(면적기준)도 9.4%증가했다. 경제성장률이 5∼6%에 이르고 금리가 연 7∼8%를 유지한다면 하반기 토지시장은 완만한 상승세를 탈 것 같다.하지만 이 정도의 경제여건으로 수요를 본격적으로 창출하기는 어려울 것이란 전망이 우세하다. 하반기 경기가 좋아지더라도 토지시장은 이보다 6개월∼1년정도 늦게 본격적인 상승국면에 들어설 것으로 분석된다. 또 토지시장에 가장 큰 영향을 주는 경제성장률 등 거시경제 요인이 과거와달리 급변할 것으로 예상되지 않는 만큼 토지수요 역시 급격한 증가를 기대하기는 어렵다는 견해가 많다. 다만 하반기 땅값은 수도권 주변의 준농림지나 개발 예정지를 중심으로 부분적인 강세가 이어질 공산이 크다. 형질변경이 끝난 전원주택지나 대규모 아파트단지 주변 등 ‘테마’가 있는땅이 시장회복을 주도할 전망이다. 공장용지를 제외하고는 수천평 이상의 대규모 토지거래는 거의 이뤄지지 않는 반면 200∼300평 중심의 소규모 거래가 활발할 것 같다.값이 오른 지방도로 주변이나 강이 보이는 곳보다는 비교적 값이 싼 마을 주변의 준농림지 수요가 많을 것으로 예상된다. - 신규 분양아파트 상반기 ‘흐린 후 갬’,하반기는 비교적 ‘맑음’. 실물경제가 지금보다 훨씬 좋아질 것이란 기대감으로 새 분양주택 수요가크게 늘 전망이다.지난 3월 주택청약예금 가입자 수가 15개월만에 처음 증가세로 돌아선 점이 이를 입증한다.따라서 하반기 청약시장은 상반기보다 더치열해질 것 같다. 앞으로는 주택을 갖고 있는 세대주들이 새 집을 사려는 이른바 교체수요가주류를 이룰 것이란 시각이 지배적이다.실제로 주택산업연구원의 조사에 따르면 주택 구입 희망자의 83.2%가 새 집을,나머지 16.8%만이 기존 주택을 원한다고 응답했다. 교체수요의 특성을 감안할 때 평형이 크고 스포츠·문화·조경시설이 뛰어난 주택에 사람이 많이 몰릴 것이다. 반면 소규모 단지의 중소형 아파트는 갈수록 매력을 잃어 미분양 물량이 더쌓일 것으로 보인다. 현대·삼성·LG 등 대형 건설업체들은 이달말부터 서울과 수도권에서 본격적인 하반기 분양에 나선다. 전체 공급 물량은 10만9,890여가구.이 가운데 서울에서만총 62개 단지에서4만615가구가 쏟아져 나온다. 재개발 구역이 몰려 있는 성북·강북·관악구에 1만5,816가구가 몰려 있다. 양천·동작·서초구에서도 1,000가구 이상씩이 공급된다. 수도권에서는 용인지역을 포함해 모두 6만9,275가구가 분양된다. 하반기에도 입지여건과 브랜드 인지도에 따른 청약양극화 현상이 계속될 전망이다.서울과 용인·남양주 등 수도권 일부에서 분양에 나서는 대형 업체들은 꾸준히 인기를 누리는 반면 그렇지 못한 업체는 계속 고전을 면치 못할것으로 보인다. - 기존 아파트 가격 국토연구원은 올해 주택수요가 지난해보다 1.4% 늘 것으로 추정하고 있다. 경제성장률 6%,실질소득 상승률 4.4%,회사채 수익률 8.5%,물가상승률을 2.5%로 추산한 결과다. 주택수요가 1.4% 늘어난다고 가정할 때 전국의 아파트 가격은 6.2% 상승하게 된다.서울과 수도권의 경우 무려 12%나 오르게 된다.서울과 수도권의 아파트 값이 상반기에 5% 올랐기 때문에 하반기에는 7%정도 추가 상승이 예상된다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 가장 눈길을 끄는대목은 본격적인 여름철에 접어들었는데도 실거래 가격이 상승세를 타고 있다는 점이다. 지난 5∼6월만 해도 아파트 시세는 호가(呼價) 위주의 강세를 보였다.수요자들이 신규 분양시장으로 눈길을 돌린데다 매도자는 하반기 아파트 값이 오를 것이란 기대로 시가보다 비싸게 집을 내놓은 탓이다. 호가와 실거래가의 차이가 커지면서 거래도 뜸했다.당시 전문가들은 강보합세를 지속하다가 8∼9월쯤 본격적인 상승세에 진입할 것으로 내다봤다. 그러나 가격상승 시기가 예상보다 빨리 찾아왔다.서울 강남·서초구 등 고급 주거지역을 중심으로 실거래 가격이 지난 한달동안 500만∼2,000만원정도 올랐다.압구정동·수서·대치동 등의 인기지역 아파트는 매물부족 현상까지 빚고 있다.서울 목동과 동부이촌동,경기도 분당·일산지역도 1,000만원 정도 오른 값의 매물이 나오자 마자 팔리고 있다. 이는 아파트 값의 상승에 대한 기대심리로 인기지역 아파트에 시중 유동자금이 몰리고 있다는 증거다.기존 아파트의 매매가는 하반기에도 뜀박질을 계속할 전망이다.- 상가·오피스텔 상가나 오피스텔 시장의 회복세는 상대적으로 더딜 전망이다. 아직 미분양 상가가 많은데다 사무실빌딩의 공실률(空室率·전체 사무실 중 비어있는 사무실의 비율)이 10%대에 이르고 있어 상가 가격의 상승폭은 미미할 것으로 보인다. 그러나 신규 분양상가의 경우 올들어 도심을 중심으로 분양물량이 많이 쏟아지면서 분양률이 지난해보다 20∼30% 높아졌다. 서울 여의도지역의 사무실은 임대료가 지난 5월을 고비로 반등하기 시작했다.공실률도 지난해 9월 8.5%에서 지난 6월에는 2.1%로 크게 떨어졌다.상가투자를 극도로 꺼리던 지난해와는 대조적인 양상이다. 이 때문에 신규 분양상가 시장이 올 하반기 회복세로 돌아서면서 탄력을 받을 것이란 분석도 있다. 그러나 이런 현상은 일부 지역에 국한된 것으로 전체 시장이 침체의 늪에서완전히 벗어난 상태가 아님에 유의해야 한다. 상가 투자를 고려하는 창업자 또는 실수요자라면 안정성과 수익성을 염두에둔 보수적인 투자전략으로 위험성을 줄여 나가는 방법을 찾아야 한다.목적에따라 상가의 위치와 성격을 고려해야 실패하지 않는다는 뜻이다. 특히 기존 일반상가의 경우 임대료수입을 근거로 추정한 수익률이 평균 6%를 밑도는 상황이다.금융상품이나 주식으로부터 얻는 수익률보다도 낮다는얘기다. 지난 95년이후 상가는 공급과잉 현상을 빚어 왔다.게다가 소매업종이 점차대형화,고급화로 나아가면서 재래상가 시설에 대한 수요가 눈에 띄게 줄고있다.국제통화기금(IMF)이 상권의 판도를 바꿔 놓은 점도 눈여겨 볼 필요가있다. 박건승기자 ksp@

이달에 있을 현대중공업의 공모주청약을 앞두고 이 제도에 대한 관심이 높아지고 있다.시장가격보다 10∼20%정도 싼 가격에 주식을 살 수 있기 때문이다. 이달부터는 증권거래소 상장기업에 이어 코스닥시장 등록기업에 대한 공모제도가 달라진다.9월부터는 증권저축 가입자에 대한 우선배정제도도 폐지된다. 달라진 공모주 청약제도를 살펴본다. ●공모가격 결정은 기관투자가 뿐아니라 일반투자자들(주간사가 대리)이 공모에 참가하려면 ‘수요예측(북 빌딩)’이라는 단계를 거쳐야 한다. 수요예측은 거래소 상장이나 코스닥 등록 예정기업이 신주 공모가격을 결정할 때 미리 수요를 파악하는 제도.주간사 증권사가 각 증권사와 기관투자가들에게 ‘얼마에 몇주를 사겠느냐’를 조사한 뒤 이를 기초로 발행사와 주간사가 인수가격을 최종 결정한다.사려는 공모수량이 많으면 공모가가 올라가고 적으면 낮아진다. ●배정 방식은 일반인 배정물량이 늘었다.종전 공모때 우리사주조합과 증권저축가입자에 각각 20%를 배정하고 나머지 60%는 기관투자가들에게 돌아갔다.7월부터는 우리사주조합과 증권저축 가입자에겐 종전대로 20%씩 우선 배정되며 30%는 기관투자가에,나머지 30%는 일반청약자에게 돌아간다. 9월부터는 증권저축가입자에 대한 우선배정이 사라져 전체의 50%가 일반청약자에게 배정된다. 코스닥 등록기업도 기관투자가와 증권저축 가입자에 각각 30%,50%가 돌아가고 나머지는 일반투자자들에게 배정된다.9월부터는 증권저축가입자에 대한우선배정제도가 폐지돼 일반투자자에게 70%가 돌아간다. ●청약한도는 1인당 청약한도가 폐지됐다. 그러나 증권저축 가입자에 한해 8월말까지는 종전 한도가 유지된다.공모금액의 0.3%와 2,000만원중 적은 금액까지만 청약이 가능하다. ●조심하라 개인투자자에게는 증권사 선택이 중요하다. 공모가격 예측을 잘 해주거나 기업공개 등 유가증권 인수업무를 많이 하는증권사와 거래하는 것이 유리하다.거래 증권사가 수요예측에 참여하지 않으면 공모주를 한주도 받을 수 없기 때문. 공모주 청약을 통해 발행한 주식이 상장된 뒤 발행가를 밑돌 경우 주간 증권사가 한달간 의무적으로주식을 사들여 공모가격을 유지해왔던 시장조성제도가 없어지기 때문에 손해볼 수도 있다. 김균미기자 kmkim@

최근 일부지역에서 고급 브랜드의 아파트 청약열기가 뜨거워지면서 서울 등도심 요지에 있는 재개발·재건축아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.재개발은 건설교통부와 지방자치단체가 특정지역의 재개발 필요성을 인정,구역을 지정해 사업을 하는 것이며,재건축은 민간차원에서 재건축 추진위원회(조합)를 구성,사업시행 승인을 받아 실시하는 것으로 개념이 다르다.재개발·재건축아파트의 투자요령을 알아본다. 재개발아파트 사업절차 행정청 내에서 이루어지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가 허가 승인 등을 받아 집행하는 시행단계,그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 3단계로 나뉘어 진다. 투자유망 재개발아파트 재개발아파트에 투자할 때는 관리처분계획의 인가를 받은 지역 등을 고르는 것이 가장 안전하고 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 조언이다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고 조합원 재산(건물 및 토지)에 대한 명세와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것으로 관리처분계획 인가를 받은 재개발아파트는 길게 잡아 2∼3년이면 입주가 가능하다.따라서 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 든다.지분 구입비용이 많이 들지만 배정평형이나 추가부담금,입주시기가거의 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있고 그때부터 값이 오르기 시작한다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “현재 관리처분인가를 앞두고 있거나받은 지역 중 역세권의 대단지 재개발아파트를 고르면 가장 높은 투자수익을 올릴 수 있다”고 말한다. 이러한 재개발아파트로는 성동구 금호6·8·12구역,마포구 신공덕1·2구역·염리 대흥 공덕1구역 등,관악구 봉천7-1,2-2,봉천3·8구역,용산구 산천 도원구역,중구 신당3·4·5구역 등을 꼽을 수 있다. 초기투자로 사업초기에 적은 돈으로 지분을 확보하고 싶을 땐 구역지정이임박한 곳을 노리는 게 좋다.구역지정이 이뤄지고 나면 관리처분인가,이주비 지급 등의 일정에 맞춰 지분 값이 단계적으로 오른다. 올해안에 서울에서 구역지정이 예상되는 곳은 성동구 금호동의 금호11구역등 모두 17곳.이 가운데는 한강이 보이거나 교통 편익시설 학군이 좋은 아파트가 많아 눈여겨 볼 만하다.금호11구역 외에 마포구의 현석구역,길음 6구역 등이 추천대상이다. ▲금호11구역 오는 8월께 구역지정이 될 것으로 예상돼 가격이 조금씩 오르고 있다.성동구 일대 재개발아파트 중 한강과 가장 가까운 위치에 있어 조망권이 뛰어나다.현재 공사 중인 금호8구역 앞에 있고 지하철 3호선 및 국철환승역인 옥수역과 가깝다.40평형대를 분양받을 수 있는 지분시세는 2억2,000만∼2억3,000만원대.전세가격이 1억4,000만원에 형성돼 있어 8,000만∼9,000만원이면 지분구입이 가능하다. ▲현석구역 하반기 중 구역지정이 이루어질 전망이다.2000년 11월 개통될 지하철 6호선 창내역이 걸어서 5분거리이고 서강대교와 마포대교를 쉽게 이용할 수 있다.30평형대 지분은 7,000만원(전세 4,500만원)선으로 초기투자비 2,500만원이면 된다. ▲길음6구역 빠르면 이달 중 구역지정이 될 것으로 보인다.지하철 4호선 길음역이 걸어서 5분거리로 길음동 일대 재개발아파트 중 지하철역과 가장 가깝다.사업 추진이 빠른 길음 1·2구역보다 거래가 부진한 편이나 구역지정이 되면 수요가 늘 전망이다.지분시세는 33평형이 7,000만∼8,000만원,43평형은 1억6,000만원 선이다. 박성태기자 sungt@ - 재건축·재개발 투자 10계명 재개발·재건축아파트 투자는 일반 아파트와는 달리 자칫 판단을 잘못할 경우 자금이 묶이는 등 곤란을 겪게 된다.투자시 유의할 점을 정리한다. 1.재개발은 구역지정,재건축은 사업승인이 확실한 지 반드시 확인하라.사업시행 시기가 불투명할 경우 투자기간이 길고 금융,기회비용이 증가하기 때문이다.어떤 지역은 10년 이상 투자금이 묶여있는 곳도 있다. 2.소규모보다 대규모 단지가 유리하다. 3.조합원 자격,소유권에 대해 철저한 권리분석을 하라.이는 아파트 평형배정과 추가부담액이 얼마나 될 지를 체크하는 수단이다. 4.조합운영 주체의 투명성,합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악하라.내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출한다. 5.시세보다 지나치게 싼 물건,조합원 자격,국공유지점유면적 등에 대한 확인이 필요하다. 6.건축비,분양가 변동요인이 있는 지 알아보라.확정금액인 지,예정금액인지 확실히 알고 투자해야 한다. 7.믿을 수 있는 시공회사인 지 여부를 확인하라.재개발 재건축아파트 시공회사 중 지나친 이익추구로 조합원 부담이 가중되는 사례가 비일비재하다. 8.반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 한다. 9.신용있는 부동산 컨설팅사나 중개업소를 선택하라.최근 유행하는 ‘떳다방’(이동 중개업자)을 조심하라. 10.투자는 자신의 자금 능력에 맞게 해야 한다.분양가 입주시기 은행융자등의 조건을 면밀히 검토하는 것이 좋다. 박건승기자 ksp@[-]

집값이 뛰고 있다.지난 5월말 현재 경기도 분당·일산 등 신도시 아파트의경우 지난해 10월보다 15∼20% 올랐다.수도권 신규 아파트분양 현장에는 연일 인파가 몰려 북새통이다.하반기에도 주택경기는 빠른 회복세를 보일 것으로 부동산 전문가들은 전망한다.아파트 가격이 더 오를 것이란 얘기다. 사정이 이렇다보니 내집마련 실수요자들은 답답하기만 하다.지난해와 같이집값이 예전의 70% 수준 이하일 때 고금리 여파로 자금을 융통하지 못했거나경기회복을 자신할 수 없어 주택 구입을 포기한 것이 못내 아쉬울 따름이다. 전문가들은 현재의 주택가격이 상승국면에 있는데다 신규 공급이 활발하다는 점을 들어 지금이 아파트 매입의 적기(適期)라고 말한다. 내집마련 정보사 김영진(金榮進)사장은 “실수요자의 경우 대출금이 전체주택 구입자금의 30%선 이하라면 신규 분양아파트 구입을 적극 고려해 볼만하다”며 “시기는 빠르면 빠를수록 좋다”고 했다.지금이 저금리 상태인데다 은행별로 자금조건이 매우 유리하다는 점을 강조했다. 최근 아파트 공급업체들은 싼 이자에 대출금을 알선하는 등 대대적인 판촉공세를 펴고 있다. 특히 이달말까지 전용면적 25.7평이하의 아파트를 새로 분양받을 경우 취득세와 등록세가 각각 25% 감면된다.이달 안에 산 집을 5년내 되팔 경우에도 양도세를 한푼 내지 않는다. 한국개발컨설팅 정광영(鄭珖泳)사장은 “지금은 아파트가격이 완전히 회복되지 않은 상태이고 신규 분양아파트 가격도 낮은 편”이라며 “내집 마련을 내년 초쯤으로 계획하고 있는 수요자라면 그 시기를 오는 8월 이전으로 앞당기는 것이 유리하다”고 진단했다. - 아파트 어느 곳이 좋은가 전문가들은 유망지역으로 경기 용인 일대와 파주 교하지구,김포지구를 꼽는다. 용인은 남북으로 경인고속도로가 관통하고 동서로는 영동고속도로와 신갈∼안산고속도로가 통과하는 교통요충지로 분당 신도시와 함께 서울 남부의 인기 주거지역으로 자리매김하고 있다. 올해 아파트 2만가구가 들어서는 수지읍은 이달말부터 다음달까지 현대산업개발과 금호건설이 45∼65평형의 중대형 아파트를 분양한다.구성지구에서는이달말 LG건설이 36,48평형 450가구를 공급하며 다음달 초 동부건설이 34,48평형 418가구를 공급한다.죽전지구에서는 LG건설이 10월 중 32∼53평형 750가구를 분양한다.용인지역의 평당 분양가는 400만∼550만원 수준. 파주 교하지역은 일산신도시 배후권의 신주거단지로 급부상하고 있다.휴전선과 가까워 그동안 개발이 거의 이뤄지지 않다가 90년말 토지공사가 2000년대 통일신도시로 키운다는 계획을 발표하면서 개발바람을 타고 있다. 올들어 현대산업개발과 동문건설이 4,000여가구를 분양했으며 하반기에도 2,000여가구가 쏟아질 예정이다. 서울 서북부 신흥 주거타운으로 관심을 끄는 김포지역은 아직 도로 상가 등 기반시설이 충분히 갖춰지지 않아 살기에는 다소 불편하다.하지만 인천국제공항과 경인운하의 배후지역,남북한 교류 거점지역으로 발전 가능성이 높은곳으로 꼽힌다. 동보건설이 지난 3일부터 풍무동에서 24∼56평형 1,800여가구를 분양하고 있으며 신안건설은 하반기에 2,000여가구를 공급할 계획이다. 박건승기자 - 어떤 아파트가 유리한가 기존 아파트나 주택을 구입하려는 사람은 일산·분당 등 신도시를 겨냥하는것이 좋다.서울에서라면 대단지의 아파트를 구입하는 것이 유리하다. 신도시와 대규모 아파트단지는 가격상승을 주도하는 곳으로 다른 곳보다 값이 비싸지만 오름폭은 소규모 아파트단지보다 크다.평형 별로는 32평형이 환금성(換金性)이 높아 선호도가 가장 높은 편이다. 무주택자일 경우 하반기 분양되는 주택공사의 중대형 아파트를 노려 볼 만하다.민영주택의 경우 무주택우선공급제가 11월부터 폐지되지만 주택공사의아파트는 여전히 청약저축가입자에게 기회가 주어진다. 수도권지역의 경우 15일부터 안산 고잔지구에서 33평형 396가구를 분양중이며 수원 매탄지구(35평형 1,315가구)에서는 오는 8월 공급에 나선다.9월 양주 덕정지구에서 33평형 792가구,10월에는 남양주 청학지구에서 34평형 483가구를 공급한다.

돈이 부동산으로 몰리고 있다. 시중 부동자금이 증시로 몰리는 현상은 지난 4월을 분기점으로 주춤해진 반면 부동산 시장이 달아오를 조짐이다.금융당국은 단기 고수익을 겨냥한 투기성 시중 부동자금이 부동산으로 이동할 경우 부동산 투기가 재연될 가능성이있다고 경고하고 있다. 청약예금 3개월 연속 증가 7일 한국은행과 주택은행에 따르면 주택청약예금은 지난 3월에 15개월간의 감소세에서 벗어나 924억원이 늘었다.4월과 5월에도 각 1,260억원과 1,409억원이 늘어나는 등 3개월 연속 증가세가 이어졌다.지난달 말 현재 청약예금 잔액은 2조5,063억원으로 1년만에 최고치를 기록했으며,청약예금 계좌수도 지난해 11월 이후 가장 많은 59만1,588계좌였다. 미분양아파트 감소,청약률 급증 지난해 12월 10만2,701호였던 전국의 미분양아파트는 지난 4월에는 8만4,538호로 4개월새 1만8,163호나 줄었다.서울지역 아파트 청약률은 지난해 12월 106.4%에서 지난달에는 623.8%로,아파트 분양률은 70.2%에서 지난 4월에는 93.8%로 각각 높아졌다. 지난해 4·4분기에70%대였던 서울지역 아파트 경매 낙찰률은 올들어 지난3월 81.6%를 기록하는 등 80%대로 높아졌다. 토지거래도 활발 올들어 지난 4월까지 전국 토지거래량이 지난해 같은 기간보다 12.6% 늘어났다.국제통화기금(IMF)체제 이전인 97년 1∼4월의 93% 수준으로 토지시장이 실수요자 위주로 뚜렷한 회복세를 타고 있음을 보여주고있다.7일 건설교통부에 따르면 지난 4월 한달간 전국에서 거래된 토지는 15만9,234필지(6,024만6,000평)로 전년 동기보다 24.9% 증가했다. 오승호 박건승기자 osh@

금융감독위원회는 21일 전체회의를 열어 금융기관 감독규정을 고쳤다.주요내용을 소개한다. ●은행감독규정 자기자본의 개념을 자본금·잉여금 등의 기본자본과 재평가적립금·후순위차입금 등의 보완자본으로 넓히고 영업권이나 자기주식은 자기자본에서 제외하도록 했다. 주로 대출금과 지급보증만 포함했던 ‘여신’의 개념을 ‘신용공여’로 바꾸면서 사모사채나 기업어음(CP) 등 위험을 수반하는 금융기관의 직·간접적거래도 신용공여에 포함시켰다. 동일인 및 동일계열(기업군)의 신용공여 한도를 자기자본의 45%에서 25%로,거액 신용공여 총액한도와 자회사(은행이 지분율 15% 이상 보유)별 신용공여한도를 자기자본의 15%에서 10%로 각각 강화했다. ●유가증권 인수규정 기업공개시 일반투자자들의 주식배정 비율을 증권거래소 상장기업의 경우 50%,코스닥 상장기업의 경우 70%로 높였다. 증권저축 가입자는 증권저축이 폐지되는 8월31일까지는 기존처럼 20%를 우선배정받을 수 있다. 공모가를 지금까지는 주간사회사가 기관투자자와 상의해 정했으나 앞으로는 일반투자자들이 증권사를 통해 희망하는 공모가와 매입물량을 알릴 수 있도록 했다.주간사는 이같은 수요예측을 바탕으로 공모가를 정한 뒤 해당 증권사에 물량을 배정한다. 일반투자자들은 주간사가 아닌 기존 거래 증권사를 통해 공모주 청약신청을하도록 했다. 따라서 지금까지는 공모주 청약비율이 모두 똑같았으나 앞으로는 주간사와증권사별로 청약비율이 다르게 된다. 거래횟수나 금액이 많은 고객은 청약시 우대받는다.대신 주간사들이 한달동안 주가를 관리하는 시장조성의무 규정은 없앴다. ●증권투자신탁업 감독규정 투신사들은 고유계정에서 부동산을 마음껏 살 수 있다.지금까지 업무용은 자기자본의 50%까지만 허용하고 비업무용 부동산은 원천적으로 못사게 했다. 타법인 출자도 전면 허용한다.자산건전성 기준도 강화,은행처럼 채권을 정상·요주의·고정·회수의문·추정손실 등으로 분리해 대손충당금 설정 비율을 단계별로 0.5∼100%로 정했다. 내년 3월 말까지 연계차입금을 한국·대한·현대 등 3개 투신사는 2조여원을,중앙·제일·삼성등 지방 3개투신사는 9,000억원을 해소토록 했다. ●생보사 감독규정 지급여력 수준을 2004년 3월까지 단계적으로 강화하기로했다. 지금은 순자산이 1원이라도 있으면 지급여력 비율을 0% 이상으로 인정했으나 앞으로는 책임준비금과 위험자산의 일정비율에 해당하는 지급여력 기준에맞춰 지급여력을 100% 쌓도록 했다. 백문일기자 mip@

수도권 주택수요자 4명 중 3명이 중대형 아파트를 선호하는 것으로 나타났다. 부동산전문지인 ‘부동산플러스’가 최근 수도권 견본주택을 찾은 853명을조사한 결과 희망 평형대로 40.6%가 36∼44평,28.7%는 45∼53평,23.3%는 27∼35평,6%는 54평 이상이라고 응답,중대형 평형을 원하는 사람이 75.3%에 달했다. 하반기 부동산시장 전망에 대해서는 상반기보다 오를 것으로 보는 사람이 42.2%,큰 변동이 없을 것이란 응답자는 25.2%였다. 주택구입 방법으로는 66.9%가 청약통장을 활용한 분양을 원했으며 13.6%는분양권 전매,11.6%가 재건축대상 아파트 구입을 희망했다. 분양받고 싶은 지역은 판교 택지개발예정지구가 41.3%로 가장 많았으며 잠실·반포지구(재건축) 23.4%,상암지구는 15.1%였다. 박건승기자

신규 분양아파트의 인기가 치솟으면서 주택업체들이 그동안 미뤄 두었던 물량을 경쟁적으로 쏟아내고 있다.내집 마련 수요자들의 선택의 폭이 그만큼넓어졌다.어느 지역에 얼마의 가격으로 분양받는 게 좋을까. 부동산 전문가들은 최근의 분양시장이 양극화현상을 보이는 점을 감안,가장 사람이 많이 몰리는 지역의 대형 주택업체 분양에 관심을 가지라고 조언한다.이들이 추천하는 지역은 경기 용인,수원지역.특히 올 상반기 안에 8,000가구가 쏟아질 용인지역을 주목하라고 권한다.이 지역은 교통여건이 좋은 데다 대단위 단지가 계속 들어서 구리 토평지역 만큼이나 청약열기가 예상되는곳이다. 용인 죽전·보정리 분당 남쪽끝과 맞닿아 있어 사실상 분당생활권에 속한다.특히 인근에 죽전택지개발지구가 조성될 예정이어서 발전 가능성이 높다. LG건설의 750가구를 비롯,약 3,000여 가구가 분양에 들어간다. 용인 상현리 인기지역인 수지와 바로 인접해 있는 곳으로 신흥주거지로 부상하고 있다.지하철 분당선 차량기지 맞은 편에 위치하고 있어 분당 신도시의생활편익시설을 활용할 수 있다.현대건설 금호건설 고려산업개발 등 5개업체가 2,700여 가구를 분양한다. 용인 상갈·구갈2지구 용인지역 가운데 최남단에 자리잡고 있다.전원형 주거단지로 인기를 끌고 있다.상갈지구에서는 현대산업개발과 대우건설이,구갈2지구에서는 신안 풍림산업 등이 분양에 나선다. 박건승기자 ksp@

지난 1∼3일 사흘동안 경기도 구리시 토평지구 아파트 청약현장은 전쟁터를 방불케 했다.모두 3,498가구를 분양하는 이 지역에 사흘동안 20여만명의 인파가 몰렸다. 대림·영풍아파트 34평형의 경우 수도권 1순위 접수에서 무려 159대 1의 경쟁률을 기록했다.청약통장에 1,500만원의 프리미엄(웃돈)이 붙기도 했다.‘묻지마 청약’ ‘떴다방(이동중개업자)’ ‘청약대란’ 따위의 유행어도 양산됐다. 지난 10일 이후 토평지구의 부동산중개소는 또 한차례 홍역을 치르고 있다. 당첨자를 발표하자 분양권 프리미엄을 문의하는 고객들로 전화통이 불이 날지경이다.휴일인 지난 11일에는 5,000여명이 찾아와 북새통을 떨었다. 분양권 프리미엄도 천정부지로 치솟고 있다.금호아파트 62평형 로열층은 당첨자 발표 직후 2,000만원의 프리미엄이 붙은 뒤 10일 밤 4,200만원으로 뛰었다.11일 오전에는 5,000만∼5,700만원,오후에는 6,000만원으로 솟았다. 수도권지역의 아파트 분양시장을 이처럼 뜨겁게 달군 것은 ‘분양권 전매제한 폐지’라는 핵폭탄 때문이었다.정부는지난달 1일부터 아파트를 분양받은 뒤 계약금을 내면 프리미엄을 받고 곧바로 분양권을 팔아 넘길 수 있도록규제를 완화했다.이 과정에서 시·군·구청의 전매 동의를 받을 필요조차 없게 했다. 토평지구 청약 이후 분양권 전매제한 폐지를 둘러싼 논쟁이 뜨겁다. 부동산 전문가들은 “분양권 전매허용 조치가 빠른 기간에 주택경기를 부양하려는 의도와 달리 결과적으로 투기만 조장하는 꼴이 됐다”고 목소리를 높였다.아파트 분양권을 팔아 1∼2개월 안에 수천만원씩의 프리미엄을 챙기겠다는 투기심리가 확산되면서 게릴라식으로 치고 빠지는 단기매매가 성행,분양시장이 ‘돈놓고 돈먹기식’의 투기장으로 바뀌었다는 지적이다.게다가 ‘떴다방’들이 1순위 청약용 통장을 대거 사들여 분양 물량을 거둬가는 바람에 무주택자 등 실수요자들의 분양 기회가 크게 줄었다는 비판도 제기되고있다. 그러나 건설교통부의 시각은 다르다.강윤모(康允模)차관보는 20일 “아파트 청약과열은 입지여건이 좋은 수도권 일부지역에 국한된 현상”이라며 “분양권 전매 허용이 주택시장을 투기장으로 만든다는 지적은 단견(短見)”이라고 주장했다.강차관보는 분양권 전매 허용으로 서민들은 분양권을 팔아 생활비와 부채상환에 충당할 수 있으며,주택건설업체는 자금을 손쉽게 확보할 수 있게 됐다고 설명했다. 추병직(秋秉直) 건교부 주택도시국장은 “수도권 일부지역의 아파트 분양열기가 전체 주택시장의 회복에 촉매제로 작용할 것으로 확신한다”며 “주택경기를 살리기 위한 규제완화 조치를 앞으로도 계속 내놓을 방침”이라고 말했다. 박건승기자 ksp@

은행 예금금리가 연 6%대로 주저앉는 등 저(低)금리시대가 본격화하면서 시중자금이 은행권에서 빠져나가 주식과 부동산 등 실물자산으로 옮겨가고 있다.700조원대에 이르는 금융권 수신고의 절반 가량이 높은 수익률을 ^^아 대기 중이라는 말이 나돌기도 한다. 2일 한국은행에 따르면 은행의 저축성 예금은 지난달 26일에는 1,740억원,27일에는 5,681억원,29일에는 2,072억원이 각각 빠져 나갔다.은행들은 “넘치는 돈을 마땅히 운용할 곳이 없다”며 예금금리를 잇따라 낮추는 등 예금을받는 것을 반갑게 여기지 않는 분위기가 조성되고 있다.기업의 자금수요도부채비율을 연내 200% 밑으로 줄여야 하는 여파로 많지 않은 편이다. 시중의 풍부한 자금사정은 사채시장 금리에서도 엿볼 수 있다.5대 그룹 발행 물대어음은 지난해 1월에는 할인금리가 월 1.9%였으나 요사이는 0.85% 수준까지 떨어졌다. 최근 시중의 여유자금은 은행권에서 실물자산 쪽으로 기웃거리는 것이 특징이다.은행들의 잇단 금리인하에 따라 은행권에 머물던 뭉칫돈이 보다 수익률이 높은 것으로 예상되는 주식이나 부동산 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 그러나 저금리 시대의 포트폴리오 차원에서 주식이나 부동산에 대한 투자열기가 살아나고 있다고 단정하는 것은 아직 시기상조라는 분석도 있다.일시적 거품일 수 있다는 지적이다. 한은 관계자는 “최근의 주가 오름세는 투신사의 주식 수요가 커지고 있기때문인 것 같다”며 “부동산 시장도 특정지역에서만 과열 기미를 보이고 있을 뿐 부동산 열기가 살아난다고 보기는 어렵다”고 말했다.특히 특정지역의 아파트 분양신청 과열현상은 이른바 ‘떴다 방’(이동식 복덩방)에서 분양권 전매를 위해 청약통장을 대거 매집해 바람을 일으키는 등 실수요자보다투기목적이 많다는 지적이다.

최근 경기도 구리·토평지역을 비롯한 일부 수도권 인기 아파트 분양지역에서 성업중인 속칭 ‘떴다방’(임시로 설치된 이동복덕방)이 국세청의 된서리를 맞게됐다. 국세청은 31일 떴다방의 불법투기행위를 집중단속,적발 업소에 대해서는 세금추징은 물론 관계당국에 고발조치키로 했다. 국세청관계자는 “4월1일부터 시작되는 청약을 앞두고 떴다방의 불법적인중개행위가 아파트 실수요자나 장기간 주택청약통장을 보유해온 선량한 시민들에게 피해를 줄 우려가 높아 단속에 나섰다”고 말했다. 합동단속반원 20여명을 이들 지역에 집중투입,불법중개행위를 단속하고 분양사무실 주변에 안내문을 붙이기로 했다.또 중부지방국세청과 남양주세무서에 ‘부동산투기고발신고센터’를 설치했다.

국세청은 부동산 투기조짐이 일고 있는 구리,용인 등 수도권 일부 지역의부동산거래 및 가격동향에 대한 감시활동을 크게 강화할 방침이다. 국세청은 28일 수도권 일부지역에서 아파트분양을 받기 위한 위장전입이 늘고 있는 등 국지적인 투기조짐이 보임에 따라 이같이 감시활동을 강화하고있다고 밝혔다. 국세청 관계자는 특히 이들 지역에 이동 중개업자들이 몰리면서 청약관련통장 전매를 부추기거나 통장을 매집,아파트분양을 받은뒤 프리미엄을 받고되파는 등 실수요자인 서민들이 피해를 볼 가능성이 높다고 보고 실태파악에나섰다. 국세청은 주택 경기활성화를 위해 지난해부터 전국적인 부동산투기조사는하지 않고 있으며 현재까지 나타난 과열양상을 국지적인 현상으로 파악하고있다.이에 따라 전국적인 투기조사로 이어질 가능성은 아직 없는 것으로 보인다.국세청 관계자는 그러나 중개업자들의 불법행위로 실수요자들이 피해를입는 부작용이 확산될 경우 투기조사 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔다.

최근 들어 수도권지역을 중심으로 한 아파트 신규분양이 과열로 치닫고 투기조짐이 두드러지고 있어 이에 대한 대책 마련이 시급한 것으로 지적된다.구리토평지구의 경우 8개 건설업체 모델하우스가 문을 연 지난 26일 무려 4만여명의 인파가 몰려 주변교통이 마비되는 북새통을 이룬 것으로 보도됐다.또 수백명의 속칭 ‘떴다방’(이동부동산중개업소) 사람들이 가세해 평형에 따라 보통 2천만~5천만원의 프리미엄을 내세우는 등 투기를 부채질하는 것으로 전해진다.당첨 즉시 웃돈을 받고 분양권을 전매하는 일반청약자들도 적지않다는 것이다.지난 22일 용인 수지지역과 지난달 서울 영등포의 한 조합아파트 분양때도 비슷한 상황이 벌어졌다. 주택경기 활성화를 통해 실물경제 회복을 뒷받침하고 실업문제를 해소하려는 당초 정부의 의도가 엉뚱하게 빗나가는 모습을 보이는 것이다.정부는 그동안 얼어붙은 부동산시장에 활기를 불어넣고 분양권 소유자의 환금성을 높여주기 위해 이의 전매를 허용했지만 투기조장의 역기능이 더 심각한 것으로 분석되고 있다.더욱이 현재 무주택자로 제한돼 있는 지역주택조합 가입자격도 앞으로 소형주택 소유자에게까지 확대할 것으로 알려져 무주택 서민들의내집 마련은 더욱 힘겨워질 전망이다. 신규 아파트 분양이 투기양상을 보이는 것은 최근 실질 예금금리가 6~7%선으로 대폭 하향조정되고 주가가 보합세를 보임에 따라 마땅한 투자대상을 찾지 못한 시중 여유자금이 주택시장에 몰리고 있는 데서 크게 비롯된다.또 이러한 자금 유입은 경기부양 파급효과가 큰 아파트 등 주택건설을 촉진함으로써 내수진작을 뒷받침하게 되는 것이다. 그러나 경기활성화 못지않게 신경을 써야 할 것이 투기붐이며 어떤 경우에도 이는 허용될 수 없음을 강조한다.경기부양 명분 아래 무질서하고 냄비 끓는 듯한 전매차익 챙기기와 아파트값 올리기는 가진 자들의 주머니만 채워주고 실수요자에게 재산상 피해를 입힐 뿐만 아니라 무주택 서민들의 상대적빈곤감을 가중시킨다.이 때문에 관계당국은 투기를 조장하는 악덕 부동산중개업자에 대해서는 세무조사 등을 통해 폭리분을 중과세하고 미등기전매에의한 아파트가격 상승을 막는 보완대책을 마련토록 촉구한다.이와 함께 청약과열 등 부작용을 최소화할 수 있도록 앞으로 무주택자를 비롯,실수요자들에게 세제·금융상 지원을 크게 강화하는 방향으로 주택정책을 추진해야 할 것이다.

건설교통부가 24일 발표한 조합주택제도 개선안은 소형주택 소유자의 중형주택 취득기회 부여,일반분양분 평형규제 폐지로 조합원 부담 완화,건설업체 자금난 해소 등을 통해 주택건설경기를 활성화하는 데 초점을 두고 있다. 건교부는 현재 수요가 가장 많은 아파트 평형이 33평형대라는 점을 감안,전용 18평 이하의 소형주택 소유자에게도 주택조합 가입자격을 줘 중형주택 취득기회를 주기로 한 것이다. 일반분양분의 공급평형 규제를 폐지한 것은 일반분양분의 대형 평형이 많이 건설되어 조합원의 건설공사비 부담이 완화되고 청약예금 가입자에게도 조합주택을 공급받을 수 있는 기회를 확대하기 위한 것이다. 주택업체 보유택지에 조합주택건설을 허용한 것은 현재 업체들이 보유하고있는 택지에 조합주택 건설을 허용함으로써 업체의 자금난을 덜어주고 조합주택 건설을 촉진해 주택경기를 활성화 하는 데 목적을 두고 있다. 특히 현재 조합주택건설은 조합원을 먼저 모집한 후 시공자를 선정하는 절차를 밟아야 하지만 시공사가 보유택지를 조합주택으로건설할 수 있게 됨으로써 수도권 일대에 준농림지 등 택지를 보유하고 있는 업체들의 조합주택건설이 활발해 질 것으로 보인다. 그러나 현재 조합주택은 일반 분양아파트와 달리 주택공제조합의 분양보증을 받지 못하기 때문에 시공업체의 부도,조합운영의 부실 등으로 문제가 생겼을 경우 조합원에 대한 보호 장치가 없다.따라서 주택공급규칙을 고쳐 조합주택에도 공제조합 보증을 받게 해야한다는 지적이 제기되고 있다.

신규주택 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.국제통화기금(IMF)관리체제 이후 칠흙같은 어둠속에서 길을 잃고 헤메던 주택건설업체들이 최근의 주택경기 회복세를 타고 그동안 미뤄 두었던 분양을 서두르는 등 올 봄 분양시장은 최근들어 보기 드물게 활기를 띠고 있다.주택경기 동향,분양 유망아파트,분양요령 등을 소개한다. 최근 주택 분양시장은 마치 10여년 전의 신도시 분양 당시 상황을 연상케한다.다른 점이 있다면 신도시 아파트 분양 때는 지역,입지여건,업체 브랜드,평형 등에 상관없이 분양열기가 뜨거웠지만 요즘은 경쟁력을 갖춘 아파트는 뜨지만 그렇지 못한 곳은 철저히 외면당하고 있는 양극화 현상이 일어나고있다는 것이다. 신규 분양시장이 탄력을 받는 것은 지난 연말부터 기존 주택 값이 가파른상승세로 반전되고 분양권 전매허용,양도세 비과세 기준 한시적 완화,양도세 한시적 면제 등 정부의 메가톤급 주택경기 부양책이 맞물려 부동산 시장이대세상승기로 접어들었다는 판단에서다. 특히 본격적인 분양철을 앞두고 지난 2월말 일부지역에서 분양된 조합아파트에 엄청난 인파가 몰려 문전성시를 이루었고 지난 4일 실시된 서울지역 동시분양에서 일부 아파트가 10대 1이 넘는 경쟁률을 보이면서 분양시장 열기를 예고했었다. 주택업계에서는 “군포 산본의 대림,대우의 영등포 드림타운 등 조합아파트,서울 동시분양분의 분양이 만약 부진했다면 올 봄 분양시장은 시들했을 것”이라며 “이들 아파트가 인기리에 분양되는 바람에 분양시장이 활기를 띠게 됐다”고 안도하는 분위기다. 이번달 중하순에 본격적으로 분양에 들어가는 아파트 중 가장 관심을 끄는지역은 오는 25일 분양이 시작되는 구리토평지구를 비롯,김포 청송마을 현대아파트(현대건설),경기 파주 교하지역 현대아파트(현대산업개발),경기 용인수지 금호아파트,경기 도농지구 부영아파트 등이다. 구리 토평지구는 공공택지개발지구에 건설되는 대단위 단지 아파트로 대형주택건설업체 8개사가 모두 3,706가구를 분양한다.삼성물산과 한일건설,대림산업,금호건설,동양시멘트건설,우남종합건설,신명종합건설,영풍산업 등 주택건설업체들은 오는 25일 청약저축 1순위자를 대상으로 신청을 받는다.이곳은 서울까지의 직선거리가 3㎞에 불과해 승용차를 이용하면 올림픽대로를 통해 강남지역까지 20분,강동구 천호동까지 10여분내에 도착할 수 있다.남쪽의미개발지와 그린벨트 등으로 둘러싸여 주거 환경이 양호하다는 게 업계의 분석이다. 부동산전문가들은 “최근 집값 상승과 분양시장 열기는 실수요자보다는 금리인하 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 가수요자들이 몰리고 있기 때문”이라며 “본격적인 상승기에 돌입하려면 실수요자들이 움직여야 할 것”이라고 분석했다.朴性泰·朴建昇 sungt@- 어떤 아파트 사야하나 분양철이 시작되면서 신규 분양아파트가 쏟아져 나오고 있다.신문광고,전단 등을 통해 업체마다 입지여건,분양조건,투자가치 등이 최고라고 주장한다. 어떤 아파트를 어떤 기준에 따라 골라야 할까. ▒목적이 명확해야 한다 아파트를 살 때는 직접 입주해서 살 것인지 시세차익을 겨냥한 투자인지에 따라 선택기준이 달라진다.거주목적이라면 교통,생활편익시설등을 따져야 한다.투자목적이라면 구리 토평·수원 권선지구 등수도권 인기지역의 대규모 아파트단지가 좋다. ▒기본적인 것은 반드시 체크하라 단지규모,가격,교통,지역 발전 가능성,학교,생활편익시설,시공업체 등은 아파트 선택의 기본이다.같은 지역이라면 조금 비싸더라도 단지규모가 큰 것일 수록 좋다.대단지아파트는 여러시설이 이미 들어서 있거나 들어설 계획이기 때문에 집값 상승때는 상대적으로 많이오른다.가격도 무조건 싸다고 좋은 것은 아니다.분양가가 높더라도 인근시세의 움직임이 오름세를 타고 있다면 고려해 볼 만하다.시공업체는 가능하면지명도가 있고 안전한 회사라야 한다.주택경기가 좋아지고 있지만 시공업체가 부도날 가능성은 늘 있다. ▒견본주택과 현장을 확인하라 광고나 남의 말만 믿고 아파트를 사는 것은위험천만이다.입지여건,인근주택시장의 잠재력 등을 현장방문을 통해서 점검해야 한다.모델하우스에 전시품목으로 꾸며진 장식이나 겉모양에 현혹되지말고 입주시 가구와 자녀들 방 배치,주부들의 동선이 편리한 지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▒자기 상황에 맞는 아파트를 고르자 과거에는 금융이자를 내고도 많은 시세차익을 남겼지만 그런 시대는 이제 지났다.자금능력이 허용하는 범위에서 아파트를 골라야 된다.중도금 대출 등을 무리하게 받았을 경우 나중에는 큰 부담으로 작용한다.출퇴근 거리,교통수단,교육시설 등도여건에 맞는 지 검토해야 한다. 박건승- 분양권 전매 이달부터 전면허용이달부터 분양권 전매(轉賣)가 전면 허용되면서 분양권이 주택시장의 새상품으로 등장하고 있다. 분양권 전매는 청약통장을 필요로 하는 신규분양과 거래때 목돈이 드는 기존 주택시장이 지니는 문제점을 동시에 해결할 수 있는 내집마련 수단이어서 인기를 끌고 있다.신규아파트를 분양받아 시세차익을 남기고 분양권을 넘길 수도 있어 새로운 재테크 수단이 될 수 있다. ▒어디서 사고 파는가 분양권이란 현재 시공 중인 아파트에 입주할 권리를뜻한다.대개 시공 중인 아파트 주변 부동산 중개업소나 부동산 투자자문 업체,분양권전매업체 등에 문의하면 매물로 나온 분양권을 소개받을 수있다. 거래방식도 일반부동산 매물과 비슷하다. ▒절차·세금 이달부터 계약금만 내면 분양권을 팔 수 있고 지자체의 동의서를 받지 않아도 되는 등 거래과정이 단순해지고 매매조건도 완화됐다.분양권 매매의 첫 절차는 계약 당사자간에 매매 계약서를 체결하는 것이다.이어 매도·매수자는 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축,직장,지역 등)을찾아가 명의 변경을 요청해야 한다.일반분양 아파트는 건설회사로,조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다. 분양권 전매는 신규분양·미분양에 비해 세제혜택이 없다.따라서 분양권을팔 때는 양도세를 내야 한다.양도세과세는 시세차익을 기준으로 한다. ▒대출승계 분양권을 산 사람이 대출을 원하면 대출을 승계할 수 있다.이럴때는 건설업체나 조합에 명의변경 요청과 함께 대출알선을 요청한다.대출 알선요청을 받은 건설업체나 조합은 돈을 빌려준 금융기관에 분양권 매입자에게 대출을 승계해 주도록 의뢰한다.금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사,조합 등에 알리고 건설회사와 조합에서는 분양권 명의를 변경해준다. ▒검인 명의 변경이 끝난뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받는다.검인절차 역시 일반분양 아파트나 조합주택 모두 반드시 거쳐야 한다.행정기관의 검인 절차는 분양권의 명의변경과 매매사실을 공인한다는 뜻이다. ▒잔금 납부와 등기 통상 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜중도금과 잔금을 납부하면 된다.추후 입주시점이 되면 사용검사(준공검사)및 소유권이전등기 절차를 밟으면 된다. ▒유의점 가장 먼저 확인해야 할 사항은 분양권이 가압류됐는 지 여부다.가압류된 분양권은 추후 재산권 행사에 제약을 받는 만큼 매입하지 않는 것이낫다.건설회사에 문의하면 압류여부를 확인할 수 있다.문의 건설교통부 주택정책과 (02) 504-9133∼4. 박성태