입주를 앞둔 서울의 주상복합아파트와 수도권 일반 아파트 분양권 가격이 떨어지는 ‘이상현상’이 일고 있다. 이는 분양 당시 가수요자로 형성됐던 거품이 빠진데 따른 것이다.수요자 입장에선 주상복합아파트나 수도권 비투기 과열지구내에 일반 아파트를 청약할 때 주의해야 할 대목이다. 부동산업계는 서울의 주상복합아파트·오피스텔과 서울에서 멀어져 입주여건이 좋지않은 일반 아파트의 분양권 매매를 일종의 ‘폭탄 돌리기’라며 우려의 목소리를 내고 있다. ●서울·수도권 일부 거품 빠져 이달 말 입주예정인 용인시 상현동 S아파트 51평형은 입주를 앞두고 분양권 가격이 2억 9700만원으로 분양가(3억 700만원) 밑으로 떨어졌다. 또한 이달 말 입주할 광주시 쌍령동 H아파트 33평형도 분양권 가격이 1억 5070만원으로 전달에 비해 3.40%가 하락했다.성남시 분당 정자동 H주상복합아파트도 이달 말 입주를 앞두고 65평형이 5억 8607만원으로 2.32% 떨어졌다. 오는 8월 입주예정인 서울 서초구 서초동 S주상복합 24평형도 1억 7811만원으로 가격이 3월에 비해 무려 4.27%나 빠졌다.7월 입주예정인 서울 강남구 삼성동 L주상복합아파트도 마찬가지로 최근 22평형이 1억 5000만원으로 3.65%나 내렸다. ●청약과열 탓… 조심합시다 이들 주상복합과 아파트의 가격이 빠지는 것은 집값 상승기에 가수요자들이 시세차익을 보기 위해 무턱대고 청약을 하면서 형성됐던 거품이 일부 제거되고 있기 때문으로 보인다. 이들 분양권의 경우 상당수가 한두차례 거래가 이뤄지게 마련이다.부동산 업계에선 이를 일종의 ‘폭탄 돌리기’라 일컫는다.어느 순간 물건의 실체가 드러나면서 마지막으로 분양권을 매입한 사람만 낭패를 겪는다는 말이다.이런 경우는 흔하다. 부동산 업계는 이같은 현상이 현재 과열양상을 보이고 있는 일부 주상복합아파트나 수도권 외곽지역의 일반분양 아파트에서도 나타날 가능성이 있다는 분석이다. 정부가 최근 투기과열지구에 대한 분양권 전매를 금지하면서 다른 때 같으면 거들떠보지도 않았을 이들 아파트 등에 투자자가 몰리고 있기 때문이다. 부동산 중개업계에서는 “정부의 규제에서빠진 곳을 찾아 투자자들이 달려들고 있다.”면서 “입주시점이 되면 거리상의 문제나 입지여건 등으로 가격이 약세로 전환돼 큰 손해를 볼 수 있어 주의가 요구된다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

아파트 수요자들은 주택 투기지역 지정 등 정부의 잇따른 부동산대책에 만족하지 못하고 효과에 대해서도 회의적인 것으로 조사됐다. 닥터아파트가 아파트 수요자 3274명을 대상으로 조사해 20일 밝힌 결과에 따르면 응답자들은 정부의 부동산정책에 대한 만족도를 묻는 질문에 20%가 ‘낮다’,23%가 ‘매우 낮다’라고 답했다. 반면 ‘높다’는 7%,‘매우 높다’는 1%에 지나지 않았으며 나머지는 ‘그저 그렇다’고 말했다. 투기지역 지정을 통한 집값 안정대책 효과를 묻는 질문에도 ‘낮다’ 24%,‘매우 낮다’ 20%로 절반 가까이가 효과에 부정적이었다. 반면 ‘높다’나 ‘매우 높다’는 응답은 각각 11%와 1%에 지나지 않았다.투기과열지구 지정을 통한 청약과열대책의 효과를 묻는 질문에도 ‘낮다’나 ‘매우 낮다’는 응답은 모두 40%를 차지한 반면 ‘높다’나 ‘매우 높다’는 18%에 불과했다. 집값을 안정시키기 위한 효과적인 대책으로는 ‘공급물량 증대’가 41%로 가장 많았고 25%는 ‘금리 인상’을 꼽았다.반면 ‘양도세 등 과세강화’나 ‘행정수도 이전’은 각각 13%,6%에 지나지 않았다. 류찬희기자 chani@

‘바뀐 부동산 관련 제도를 정확히 압시다.’ 최근 집값이 다시 오름세를 타면서 투기과열지구의 부동산 전매제한 등 정부의 부동산 대책들이 무더기로 쏟아지고 있다.올 들어 내놓았거나 준비 중인 대책만해도 10여건에 달한다. 이 가운데에는 종합대책도 포함돼 있어 개별적인 대책은 수십가지로 늘어난다.게다가 대책의 상당수는 일반인이 알기 쉽지않은 제도나 세율 등이어서 전문 투기꾼이 아닌 실수요자로선 헷갈릴 수밖에 없다. 부동산 전문가들은 “청약제도나 세제 등이 많이 바뀐 만큼 정부가 발표한 이같은 제도들을 제대로 알아둬야만 손해를 보지 않는다.”고 조언한다. 분양권 전매 제한 강화는 이르면 6월부터 시행된다.그러나 전국이 분양권 전매의 제한을 받는 것은 아니다.투기과열지구로 지정된 곳에서만 전매가 제한된다.지금까지는 당첨후 1년 또는 중도금 2회차 납입까지만 제한됐으나 이제는 등기때까지 분양권을 팔 수 없도록 했다.대신 투기과열지구로 묶이지 않은 곳은 여전히 분양권을 사고 팔 수 있다.또 주상복합아파트나 오피스텔은아직은 분양권 거래가 제한되지 않는다.다만,당정이 투기과열지구의 분양권 전매금지 이후 주상복합아파트 등에 청약 인파가 몰리자 이에 대한 분양권 거래 제한을 추진 중이다. 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 금지되는 서울 등지에서도 이미 아파트를 분양받은 경우는 종전 규정에 따라 1년 뒤에는 분양권 전매가 가능하다.법을 소급 적용하지 않기 때문이다.일례로 서울 강남의 도곡주공1차 아파트 당첨자는 1년 뒤에 분양권을 팔 수 있다.또 재건축아파트 조합원 지분도 전매제한 대상이 아니다.이 때문에 이들의 분양권 가격이 오르고 있는 추세다. ●투기과열 아파트만 무주택 우선 35세 이상 무주택자로서 5년이내 당첨 사실이 없는 사람에게 청약 우선권이 주어지는 제도로,1999년에 폐지됐던 제도를 지난해 9월 다시 부활시켰다. 하지만 투기과열지구에서 분양되는 아파트에만 국한된다.이 외에 최근 신도시로 개발키로 한 김포와 파주,판교 등지는 투기과열지구로 묶이지 않았지만 분양 시점에는 투기과열지구로 지정될 것이 확실시될 것으로 보인다.이들 신도시를 노리는 사람들은 이 점을 염두에 두고 청약 전략을 짜야 한다. ●투기지구·1년내 팔때만 시가 양도세 핵심 관심사다.투기든 투자든 세금은 곧 수익과 직결되기 때문이다.이 가운데 가장 큰 관심사는 역시 양도소득세이다.현행 양도세를 실거래가로 부과하는 경우는 매입후 1년이내에 팔 때와 투기지역으로 지정된 곳이다.그런데 집값이 오르면서 투기지구가 서울 강남은 물론 대전과 천안 등 지방의 일부 대도시까지 확대됐다. 또 오는 26일에는 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 송파·마포·강동 등 15개 지역의 투기지구 추가여부를 결정할 계획이다.투기지구로 결정되면 6월부터 시행될 전망이다.현행 9∼36%인 양도세 세율도 15% 포인트 가량 인상하는 방안이 추진 중이다.이렇게 되면 최고 양도세율은 51%에 달하게 된다. 김성곤기자

부동산전문가들은 이번 조치로 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이라며 단기 투자보다는 목표를 명확히 정해 청약해야 할 것이라고 강조했다. ●세중코리아 김학권 대표 전체적으로 신규분양 시장의 프리미엄에 따른 가격상승 요인이 사라져 차별화가 예상된다.특히 투기과열지구 외의 지역은 반사이익이 예상된다. 상반기 분양하는 현장은 반사이익을 받는 마지막 지역이라고 할 수 있다.서울 주변에서는 용인 화성의 비투기과열지구와 성남,하남,안양 등이 유망하다. 재개발·재건축 조합원 지분도 유망상품이다.일반 아파트 분양권은 제한을 받지만 조합원 지분은 제한을 받지 않고 거래가 이뤄지기 때문이다. 주상복합아파트나 오피스텔,상가 등도 대체상품으로 투자해볼 만하다.그러나 테마상가나 토지 등에 대한 투자는 신중해야 한다.좀 더 추이를 지켜보는 것이 좋다. ●미르하우징 임종근 대표 투기과열지구내 분양권 전매 금지로 실수요자들에게 내집 마련의 기회가 늘어났지만 인기 지역에 대한 실수요층이 워낙 두꺼워 ‘청약=당첨’이라는 등식이 성립되는 것은 아니다. 따라서 실수요자는 원하는 지역과 미래 재정 상태에 대해 2년 이상의 장기적인 계획을 갖고 점검할 필요가 있다. 실수요자는 자금부담을 감안해 계약금 비중이 낮고 중도금 대출조건이 좋은 아파트를 골라야 한다.분양을 받으면 입주때까지 기다려야 하는 만큼 시공사의 안정성도 살펴봐야 한다.투자자라면 자금회전이 빠른 주상복합아파트 등 대체상품이 좋다. ●해밀컨설팅 황용천 대표 동시분양 경쟁률은 지금보다 낮아질 것으로 보인다.분양권 전매가 금지된 상태에서 통장을 사용하는 것은 낭비다. 대신 주상복합아파트나 오피스텔은 대체상품으로 인기를 누릴 가능성이 크다.분양권을 전매할 수 있어 자금회전이 빠르기 때문이다.중소단지보다 대단지가 유리하다. 재개발 아파트 조합원 지분에 투자하는 것도 한가지 요령이다.강북이 관심지역이 될 가능성이 있다.평형별로는 실수요 평형인 30평형대가 좋다. ●내집마련정보사 김영진 대표 투자자라면 신도시의 분양권이나 기존 아파트를 구입하는 것이 바람직하다.또 투자대상지를 비투기지역으로 바꾸는 것도 좋은 방안이다. 투기과열지구에는 재개발·재건축 조합원 지분이나 주상복합아파트에 투자하는 것도 요령이다. 신도시 주변에 투자하는 것도 괜찮은 방법이다.앞으로 건설될 신도시 주변지역의 분양권을 사두면 신도시가 건설될 때쯤에는 값이 뛸 수가 있다. 김성곤기자

투기과열지구의 분양권 전매 금지를 골자로 하는 ‘5·8 집값안정 대책’의 파장이 확산되고 있다. 이번 조치는 아파트 분양권 전매를 사실상 금지하는 것이다.사실상 서울·수도권 등에서 괜찮다 싶은 곳은 모두 투기과열지구로 묶여 분양권을 전매할 수 없게 된다.분양시장이 실수요자 중심으로 재편돼 시세차익을 노린 투자는 어렵게 된다는 것을 뜻한다. 부동산전문가들은 분양권 전매금지와 신도시건설 계획 발표로 이제는 투자 및 청약전략을 다시 짜야 할 때라고 조언한다. ●실수요자는 투기과열지구 노려라 투기과열지구로 묶인 곳은 서울시 전역과 경기 고양시 대화지구·탄현동·일산 2지구·풍동지구,남양주시 호평·평내동 및 와부읍,화성시 태안읍·봉담읍·동탄지구,용인시 동백지구,인천시 삼산 1지구·송도신도시 2공구,대전시 서구·유성구, 천안시 불당동·백석동·쌍용동 등이다. 투기과열지구 지정은 실수요자들에게는 청약 가이드나 다름없다.투기과열지구는 그만큼 수요가 많다는 뜻이며,입주 뒤 집값도 어느정도 오르는 경우가 많다. 그러나 실수요자라고 해서 무조건 청약을 하면 안된다.아파트에 분양을 받을 때는 입주시까지 개인의 재무상태를 점검해야 한다.요즘은 아파트 중도금 대출을 받기가 여간 까다롭지 않다.따라서 분양대금의 60%는 자기자본이 있어야 한다.무턱대고 분양을 받아 놓고 대출도 못받고 분양권을 처분할 수 없어 낭패를 당할 수 있다. ●투자자는 틈새상품으로 분양권 금지로 투자자들은 신규 분양아파트에 투자하기가 쉽지 않게 됐다.따라서 투자자들이 비투기과열지구로 몰리면서 수도권 지역의 분양가가 뛸 공산이 크다. 그러나 비투기지역 분양권 투자도 오랫동안 지속되기가 쉽지 않다.과열양상이 나타나면 정부가 곧바로 투기과열지구로 묶을 확률이 높기 때문이다. 따라서 분양권 상태에서 처분이 가능한 주상복합아파트나 단지내 상가를 노리는 것도 요령이다.전원주택은 시기상조라는 분석이 많다.초단기 투자자라면 이번 조치가 시행될 것으로 보이는 6월 이전에 투자를 하는 것도 방법이다. 중장기 투자자라면 투기과열지구라고 해도 입주시까지 중도금 무이자융자나 이자후불제 등을 활용,자금부담이 적은 곳을 노리는 것이 괜찮다. ●신도시 청약 지금 준비하자 이번 김포와 파주 신도시 건설계획 발표로 앞으로 2∼3년안에 수도권에 들어서는 신도시 및 대규모 택지개발지구는 5곳 정도로 늘어났다.이 가운데 초미의 관심사는 역시 판교다.동탄과 동백 등도 인기지역으로 꼽힌다. 이번에 지정된 김포나 파주는 수도권 남부지역 신도시보다 주목을 덜 받지만 남북관계 등이 좋아지면 관심을 끌 것으로 보인다.특히 택지지구나 신도시 아파트는 준농림지 아파트와 비교할 수 없을 정도로 빼어난 입지와 생활편익시설을 갖추고 있다. 이들 택지지구나 신도시 아파트를 노리는 대기수요자들이 많은 만큼 미리 전략을 마련해야 한다. 판교나 김포,파주는 이르면 2006년부터 본격 분양된다.판교 시범단지의 경우 2005년 초부터 분양이 이뤄질 전망이다.이런 신도시에 청약을 하려면 지금 청약통장에 가입해도 늦지 않다. 2년 뒤에는 1순위 자격을 취득,청약을 할 수 있다.특히 신도시나 택지지구는 대략 30%만 지역 거주자에게우선 청약기회가 주어진다.나머지는 서울 등 기타지역 거주자에게 청약기회가 돌아온다. 일반 준농림지 아파트 등이 지역 거주자에게 100%우선 분양되는 것과 다르다.그 만큼 다른 지역 거주자의 당첨 기회가 많아지게 된다. 김성곤기자 sunggone@

김포·파주 신도시는 서울과 가깝고 환경친화적으로 조성된다는 점에서 관심을 끈다.하지만 대중교통여건이 매우 열악해 입주자는 물론 주변 주민들까지 심각한 교통난을 겪어야 할 것으로 보인다.입주 가구당 자동차를 한대씩만 보유해도 차가 10만대 이상 늘어나게 된다. ●김포 신도시 7만가구 입주 480만평이 한강과 야산,논밭으로 둘러싸여 있어 도시 테마를 ‘생태전원도시’로 잡았다.국제화시대에 맞춰 ‘영어마을’을 포함한 국제교류센터,외국인 전용숙박단지도 건설된다.김포시 운양동,장기동,양촌면 일대로 서울 김포공항에서 12㎞ 떨어졌다.48번 국도를 따라 강화 방향으로 가다 보면 장기택지지구가 나오는데 여기를 지나 현대 청송마을 안쪽과 도로 북쪽 월드아파트 단지 뒤편이 신도시로 확정된 곳이다.파주­일산-김포-인천과 연계 발전시킨다는 전략이다.48만여평에 첨단업무시설과 지식산업단지가 조성된다.호수공원(15만평)과 강변공원(10만평)이 조성된다. 공동주택 6만 5000가구와 단독주택 5000가구가 들어선다.공동주택은 국민임대주택을 포함,전용면적 25.7평 이하가 전체의 60%를 차지한다. 물리적 거리는 서울과 가깝지만 교통거리는 멀다.지하철이 신도시까지 연결되지만 승용차를 이용한 교통여건은 잘 갖춰지지 않을 것 같다.인천국제자유도시 건설·남북교류가 불 붙기 전에는 발전 가능성이 적어 투자보다는 실수요 청약을 권할 만하다. ●파주 신도시 일산과 10분거리 택지개발이 진행 중인 운정지구를 양쪽으로 확대한 신도시.새로 편입된 곳은 경의선 운정역 서쪽과 자유로에서 교하지구를 지나 오른쪽 임야와 논밭이 있는 지역이다.일산신도시에서 승용차로 10분 걸린다. 개발 컨셉트는 ‘도농통합형 환경친화도시’.농업생태공원 5만여평을 조성,농촌체험을 할 수 있도록 한다는 복안이다. 남북교류 확대를 겨냥,배후지원도시로 건설하고 통일기반 확충과 관련한 산업시설을 유치할 계획이다.하수를 고도처리한 뒤 농업용수로 활용하는 ‘물 순환형’ 청정도시로 조성된다. 아파트·연립주택이 4만 5000가구,단독주택이 2000가구 지어진다.국민임대를 비롯해 서민용 소형 아파트 위주로 건설된다.교통여건이 열악한 것이 흠이다.일산·탄현·교하지구 입주자들과 뒤엉킬 경우 서울 접근에 상당히 애를 먹을 것으로 보인다. 남북교류와 LG필립스LCD 공장건설이 탄력을 받을 경우 아파트 수요증가와 집값 상승이 기대되는 곳이다. ●최대 문제는 대중교통 대책 충분한 교통대책이 고려되지 않아 심각한 교통난이 예견된다.김포나 일산에서 서울을 오가는 곳은 평상시에도 정체를 빚는 구간이다.출·퇴근시간에는 고질적인 교통대란을 감수해야 한다. 특히 대규모 도시(파주-일산-김포-인천)가 무질서하게 이어지는 이른바 ‘연담화(連擔化)’로 인해 수도권 서북부 교통체증은 한결 심해질 것으로 예상된다.따라서 이번 신도시 교통대책은 한마디로 졸속 그 자체라는 지적이 많다. 정부는 오는 6월 말 확정되는 수도권 북부 광역교통개선대책을 활용해 교통난을 해소하겠다고 밝혔지만,이는 파주 교하·운정 택지개발지구와 고양 국제전시장지역의 교통수요를 고려한 대책일 뿐 추가 신도시 건설에 따른 교통수요는 전제되지 않았다. 신도시 건설로 당초광역교통망계획 수립단계에서 검토됐던 교통수요 증가 예상치보다 많은 교통수요가 쏟아질 것이 뻔한 상황에서 당초 취지대로 수도권 서북부와 서울을 연결하는 간선도로 기능이나 자유로의 교통량 분산효과는 반감될 수밖에 없다는 지적이다. 설령 신도시와 서울외곽을 연결하는 광역교통망이 추가로 구축된다고 해도 서울 도심과 연계되는 교통대책이 없어 올림픽고속도로나 자유로에서 심한 병목현상이 생길 것으로 보인다. 정부는 김포경제특구나 남북교류 거점 등과 연계시켜 자족형도시로 개발하겠다고 밝혔지만 서울 출·퇴근을 위한 베드타운화될 경우 서울 도심교통난은 더욱 심각해질 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

분양권 전매제한 강화·신도시건설계획이라는 재료가 경기 활성화에는 어떻게 작용할까.우선 두 재료는 상반된 영향을 주고 있다. 신도시건설은 경기 활성화의 호재이지만 당장 효과가 나타나는 것은 아니다.반면 분양권 전매제한 강화는 수요 감소와 건설사의 투자 위축을 가져와 경기 활성화의 역풍으로 작용할 것으로 예상된다.악재가 호재보다 위력을 발휘하게 된다는 얘기다. ●신도시건설,경기부양·연관산업 활성화로 호재 신도시건설은 건설 경기를 진작시켜 경기 활성화를 가져온다.아파트를 지으면 건설업뿐만 아니라 철강·시멘트·전자·가구 등 100여가지 연관 산업의 호황으로 이어진다.직접적인 일자리 확보에도 도움을 주고 서비스업 활황과 소비증가도 기대된다.이러한 효과는 수도권 5개 신도시건설 때 이미 입증된 바 있다. 건교부는 신도시 건설로 43조원의 생산유발,62만명의 고용창출을 가져와 경제활성화에 도움이 될 것으로 보고 있다.민간 기업의 편익시설투자비 등 간접 투자비용까지 더하면 투자비는 훨씬 더 늘어난다. 신도시건설은 겉으로는 건설주가가 상승하는 등 호재가 작용하는 것처럼 비치지만 본격적인 경기 부양 효과는 분양이 시작되는 2006년 이후 나타날 것으로 보인다. ●전매제한 강화,투자위축·소비 감소로 악재 투기과열지구의 아파트 분양권 전매 금지는 경기부양의 마이너스로 작용할 것으로 보인다. 먼저 분양권 시장이 ‘직격탄’을 맞으면 아파트 가수요가 줄어든다.이를 반영하듯 9일 서울 지역 분양권 시장은 꽁꽁 얼어붙었다.분양권 전문 거래업소에는 급매물이 쌓이기 시작했다.값도 곤두박질치고 있다. 웃돈을 주고 분양권을 사둔 투자자들 가운데는 이익은 고사하고 투자금만 챙기면 처분하겠다는 사람이 늘고 있다. 수요 감소는 아파트 청약열기를 냉각시키고,그 불똥은 건설사로 튀어 결국 투자 위축으로 이어질 전망이다.많은 건설사들이 아파트 분양계획을 수정하는 등 대책 마련에 들어갔다. 여기에 하반기부터 아파트 공공택지 공급방식이 공개경쟁입찰로 바뀌고,후분양제도가 도입된다면 건설경기는 침체를 면치 못할 것으로 예상된다. 김홍배 대한주택건설협회전무는 “악재가 호재를 누르는 힘이 커 경기진작에 큰 도움이 안 될 것”이라면서 건설경기 악영향을 우려했다. 류찬희기자

오는 7월부터 투기과열지구에서 아파트를 분양받는 사람은 소유권 이전등기를 마칠 때까지 분양권 전매가 전면 금지된다.경기 김포와 파주에는 각각 500만평,300만평 규모의 신도시가 조성된다. 정부는 이같은 내용이 포함된 서민생활안정대책을 마련,9일 발표키로 했다. ▶관련기사 19면 건설교통부는 분양권 전매 제한을 강화하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정,7월중 시행키로 했다.개정된 규칙이 시행된 후 투기과열지구에서 아파트를 분양받은 사람은 등기이전이 끝날 때까지 전매가 금지된다. 다만 시행일 이전에 아파트를 분양받은 사람은 1회에 한해 분양권을 전매할 수 있지만,이를 취득한 자는 시행일 이후 아파트를 분양받은 사람과 마찬가지로 등기시까지 분양권 전매가 제한된다. 현재 투기과열지구에서 분양권 전매는 분양계약 체결 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 허용하고 있다.투기과열지구로 지정된 곳은 서울과 경기 남양주·화성·용인,고양시 일부,인천,대전,천안 일부지역 등이다. 신도시가 건설되는 파주,김포시는 9일 중앙도시계획위원회 회의를 거쳐 토지거래허가구역으로 묶인다. 건교부는 행정수도 이전이라는 변수가 생겨 신도시 규모를 당초 계획했던 1000만평보다 크게 축소했다고 설명했다. 김포 신도시는 분당(590만평)보다 작고 일산(470만평)보다 약간 큰 규모로 아파트 등이 7만가구 지어진다.파주 신도시는 평촌(154만평)의 두배쯤 되는 규모로 4만 7000여가구가 들어설 예정이다. 김포 신도시는 양촌면과 장기동 일대에 건설되며 신공항철도 등 교통망이 확충될 예정이다.파주 신도시는 기존 운정·교하지구 및 출판단지 등과 연계해 개발되고 제2자유로 등이 교통대책으로 제시될 전망이다. 두 신도시는 관계기관 협의를 거쳐 환경영향평가와 교통대책 등을 담은 실시·개발계획을 마련한 뒤 2006년쯤 아파트를 분양할 예정이다.입주는 2008∼2009년쯤 이뤄질 것으로 보인다. 그러나 두 신도시가 서울 도심에서 30∼40㎞ 떨어져 수요가 크지 않은데다 모두 서북쪽에 치우쳐 서울 강남을 대체하거나 단기적으로 집값을 안정시키는 효과가 미미할 것이라는 지적도 나오고 있다. 반면 분양권전매제한 강화조치는 단기 시세차익을 노린 투기수요를 막고,실수요자 위주의 청약을 유도해 청약과열을 진정시키고 분양가 안정을 유도할 수 있다는 점에서 실효성을 띤 정책이라는 평가를 받고 있다. 류찬희기자 chani@

건설교통부가 투기과열지구의 분양권 전매 금지와 신도시 2곳을 추가 건설키로 한 것은 기존 아파트의 수요관리 강화와 공급확대로 주택시장 불안을 해소하겠다는 ‘양동작전’으로 풀이된다. ●전매제한 강화,늦었지만 효과 기대돼 분양권 전매제한 강화는 늦은 감은 있지만 가수요를 막고,청약과열을 진정시키는 효과를 볼 것으로 예상된다.아파트 분양권 전매를 소유권 이전등기가 끝날 때가지 금지키로 한 것은 ‘단타’를 노린 투기수요를 근절시키기 위한 조치이다. 현재 투기과열지구에서 아파트 공급계약일부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낼 때까지 분양권 전매를 제한하는 제도에 ‘약발’이 부족하다는 판단에 따른 것이다.분양권을 취득한 사람들이 공증제도를 악용,불법 거래하는 사례도 줄어들고 ‘떴다방’들의 활동도 줄어들 것으로 건교부는 기대하고 있다. ●‘강남 대체 신도시'와는 거리 멀어 신도시 개발은 수도권 주택보급률을 높이는 한편 체계적인 개발을 통해 이들 지역의 난개발을 막아보자는 의도가 들어있다.규모를 당초 예상(1000만평 규모)보다 줄인 것은 행정수도 이전이라는 변수가 생겼기 때문이다. 그러나 이번에 확정된 신도시는 사실상 ‘공급 확대’에 초점을 맞춰 ‘강남 대체 신도시’와는 거리가 멀다는 지적을 받고 있다.자유로와 김포를 잇는 새 다리가 건설되면 파주-일산-김포-인천으로 이어지는 대규모 도시벨트가 형성돼 서울 서북부 인구 집중과 교통대란을 불러와 심각한 도시문제를 야기할 것이라는 지적도 나온다. 서울공항이나 광명역세권,과천 등은 강남 아파트 수요를 대체할 수 있는 지역으로 거론됐으나 대부분 개발제한구역으로 묶여 있고 경부축의 과도한 개발이라는 지적 때문에 최종 선정과정에서 탈락된 것으로 보인다. 다른 신도시와 비교해 녹지율(분당 20%,일산 22%)은 25% 안팎으로 높이는 대신 ㏊당 인구밀도(분당 198명,일산 176명)는 130∼140명선으로 낮춰 환경친화적인 저밀도 도시로 개발한다는 것이 건교부 복안이다. 아파트 분양은 2006년부터 가능할 것으로 예상된다. 택지개발예정지구 지정,환경영향평가와 교통대책 등을 담은 실시·개발계획을확정 등을 마치는데 3년 정도 걸리기 때문이다.입주는 2008~2009년께 가능할 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

서울 아파트의 청약과열은 언제까지 이어질까. 7일 서울 4차 동시분양아파트 서울지역 1순위자 청약접수 결과 올들어 최고 경쟁률을 기록했다.6일 마감한 우선청약에서는 평균 28대 1의 경쟁률을 보였다. 정부가 서울 강남지역을 투기지구로 묶는 등 강도 높은 부동산투기 억제정책을 펴고 있지만 아파트 청약열기는 좀처럼 식을 줄 모르고 있다. ●규제 있는 곳에 호재 있다 부동산 전문가들은 서울 4차동시분양 아파트 청약열기가 후끈 달아오른 것은 ‘규제 있는 곳에 호재 있다.’는 심리 탓이라고 분석한다. 정부나 언론에서 아파트 분양가에 거품이 끼었다고 지적하는 곳일수록 청약열기가 가열되고 있다.이런 곳은 아파트 입지가 빼어나고 수요가 많아 당첨과 동시에 시세차익을 얻을 수 있을 것이라는 기대심리가 강하게 작용하고 있다.4차 동시분양에 나온 강남구 도곡동 주공 1차 아파트의 경우 분양가가 비싸다는 지적에도 불구하고 청약경쟁이 치열했던 것은 당첨과 동시에 분양권 프리미엄이 수천만원에 이를 것으로 예상돼 이를 노린 가수요자들이대거 몰렸기 때문으로 분석된다. ●무주택 우선청약도 몰린다 무주택 우선청약자들의 움직임도 심상치 않다.그동안 아파트 청약 ‘0순위’인 무주택 우선청약자들은 강남 아파트라고 해도 입지가 웬만큼 빼어나지 않으면 청약을 하지 않았다. 그러나 이번 4차 동시분양에는 ‘묵은’ 통장을 들고 나온 청약자들이 많았다. ●입지 좋은 곳 과열 재연된다 부동산전문가들은 잠실 재건축 아파트 일반분양에도 4차 동시분양 도곡동 아파트처럼 청약과열 현상이 일어날 것이라고 내다봤다. 주택투기 규제가 강화되고 아파트 후분양 등의 조치가 이어질 경우 오랫동안 아껴온 통장이 휴지조각으로 바뀔 것이라는 걱정에서다. 류찬희기자 chani@

완장단속에 떴다방 자취감춰 저밀도지구 청약열기 계속될듯 도곡주공 청약 이모저모 경기 침체기임에도 아파트 분양 시장에 로또복권 못지 않은 높은 열기가 나타나 서울 4차동시 분양이 사상 최고의 경쟁률을 기록했다. 특히 4795대 1이라는 경쟁률은 건설교통부와 국세청,검찰 등이 떴다방 등에 대한 합동단속이 실시된 가운데 나온 것이어서 정부의 대응에 한계가 있음을 보여줬다.부동산전문가들은 이번 청약자의 대부분이 실수요자라기보다는 시세차익을 노린 투자자로 분석하고 있다.여기에는 시중의 유동자금이 아직도 부동산에 머물고 있다는 점을 말해준다. 이같은 높은 경쟁률은 저밀도 지구 아파트 일반 분양물량이 나오면 앞으로도 지속될 것으로 보인다.통장 하나로 강남에서 아파트를 분양받을 경우 1년만에 1억원 가까운 시세차익을 얻을 수 있다면 모든 국민들이 아파트 청약에 몰리는 것은 너무도 당연하기 때문이다. 실제로 이날 서울 4차 동시분양 접수창구인 각 은행 지점에는 청약 통장 1순위자들이 대거 몰려 북새통을 이뤘다.특히 도곡 주공 재건축 아파트 모델하우스 인근의 국민은행 대치동 지점에는 6일(대기순번 50명)에 비해 5∼6배가 넘는 300여명이 대기해 업무에 지장을 초래할 정도였다. 도곡동 등 강남권 다른 은행들도 수십명에서 수백명에 이르는 대기인원을 소화하느라 업무시간을 연장해야 했다. 다만,건교부와 국세청,검찰 등의 합동단속이 시작되면서 그동안 활개를 쳤던 떴다방들은 일제히 자취를 감췄다. 도곡 주공 모델하우스 현장소장 이승복 현대건설 차장은 “청약당일에는 보통 모델하우스 내방객이 줄어드는데 오늘은 3000여명에 달했다.”며 “단속에 나서면서 오전에 1∼2명 눈에 띄었던 떴다방들도 자취를 감췄다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘투기과열지구 아닌 곳 없나요.’ 투기과열지구가 서울·수도권에서 충청권까지 확대되고 있다. 아파트 청약 등의 과열을 막기 위한 것이다. 투기과열지구로 지정되면 1년동안 분양권 전매가 제한되고 3년이내에 당첨된 사실이 있으면 1순위 자격이 박탈된다.주상복합아파트와 오피스텔 등도 선착순 분양을 할 수 없다. 그러나 이같은 청약제한은 실수요자에게는 청약기회가 된다.만 35세 이상 무주택세대주에게 전용면적 25.7평 이하 주택의 우선청약 자격이 주어지기 때문이다. ●투기과열지구 공략은 이렇게 투기과열지구는 입지여건이 좋아 사람이 많이 몰리는 곳이다.이런 입지여건은 투기과열지구로 지정된다고 해서 사라지는 것이 아니다. 무주택자 등 실수요자에게 투기과열지구의 확대는 내집마련의 기회이다.그런 만큼 인기지역에서는 적극적인 청약자세가 필요하다. 부득이하게 전매를 하더라도 이런 곳은 수요가 많아 짭짤한 투자수익을 올릴 수 있다.다만 분양권은 1년뒤에 팔 수 있다. 무주택우선순위자가 아니면 인근의 발전전망이 좋은 비투기지역으로 통장을 옮기는 것도 괜찮다.비투기지역은 분양권 전매제한이 없어 괜찮은 아파트는 초기 프리미엄이 높게 형성된다.실제 분양권 투자를 전문으로 하는 사람들은 통장은 비투기지역에서 사용하고,투기지역에서는 분양 1년뒤 거래제한이 풀리는 시점에 저평가된 분양권을 구입하는 방식을 택한다. 투기과열지구에서는 주상복합아파트도 공개청약을 해야 한다.그러나 통장은 필요가 없다.선별청약을 통해 시세차익을 얻을수 있다. ●투기과열지구 아닌 곳은 이렇게 투기과열지구가 아닌 곳도 부동산경기가 좋을 때에는 괜찮은 투자대상이 된다.투기과열지구로 지정되기 이전의 화성 동탄 일대 등이 이에 속한다.만약 이런 곳이 눈에 띈다면 과감히 통장을 사용하는 것도 괜찮다. 그러나 부동산 가격이 어떻게 될지 가늠하기 어려운 지금은 가급적 통장을 사용하지 않는 것이 좋다.실제로 이런 지역에서는 통장을 사용하는 경우가 거의 없다 가장 좋은 방법은 3순위에서도 미분양 된 아파트를 정식 계약일 이후에 분양받는 것이다.이른바 ‘4순위 청약’으로재당첨에 걸리지 않는다.만약 3순위에서 당첨되면 통장을 사용한 셈이 된다는 점을 잊어서는 안된다. 이와 함께 미분양되거나 분양조건을 파격적으로 높인 아파트를 분양받는 것도 요령이다.주택업체들은 미분양이 발생할 경우 분양조건을 바꾸는 사례가 많다.중도금부터 내부사양 및 서비스품목이 달라진다. 세중코리아 김학권 사장은 “투기과열지구가 아닌 곳에서는 가급적 통장 사용을 자제하고 4순위에서 청약하는 것이 요령”이라면서 “이런 곳에서는 안목이 필요한 만큼 전문가들의 도움을 받는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

이달 중 전국에서 3만 6603가구의 아파트가 분양된다. 5월 공급 물량은 지난달보다 5.2%,지난해 5월(3만739가구)보다 19.1% 각각 늘어났다. 대형 건설업체가 2만 6475가구를 공급하고 중견 건설사들이 6617가구,주택공사가 3511가구를 각각 분양한다. 지역별로는 서울 2949가구와 인천 829가구,경기 2만767가구 등 수도권 물량이 2만 4545가구로 67.1%를 차지한다.지방에서는 부산 3233가구,경남 1714가구,울산 1650가구,대전 1383가구,충남 1280가구 등이다. 작은 평형의 아파트 공급이 많은 것이 눈에 띈다.전용면적 18평 이하 7108가구를 비롯해 18∼25.7평 2만 2851가구,25.7평 초과 6644가구로 국민주택 규모 이하 물량이 81.8%를 차지한다. 무주택자들이 내집마련 징검다리로 이용할 수 있는 임대주택이 3895가구다. 용인동백지구와 LG건설이 공급하는 양주 아파트 단지(3653가구)가 관심을 끈다.대전 테크노밸리 택지지구 아파트에도 수요자들이 많이 몰릴 것으로 보인다. 부산의 해운대 대림 아파트,인천 송도신도시 현대산업개발 아파트 등도 청약결과가주목된다. 류찬희기자

아파트의 선(先)시공-후(後)분양제 도입이 주택업계,소비자 모두에게 초미의 관심사로 떠올랐다. 후분양제가 시행되면 미래에 대한 기대수익이 사라져 부동산 투기 억제,부실·하자투성이 아파트 건설 근절,입주 예정자의 피해 방지 등 대체로 소비자에게는 유리할 것으로 생각된다.하지만 주택업계는 후분양제를 실시할 시장여건이 조성되지 않은 데다 상품을 파는 방법까지 규제하는 것은 시장경제 논리에 어긋난다며 반발하고 있다. 아파트 분양시장 규모는 한해 몇십조원에 이르는 거대 시장이다.따라서 설익은 제도를 도입하기에 앞서 시장의 충격을 줄이는 동시에 소비자들에게 실질적으로 이익을 줄 수 있는 방안을 먼저 마련한 뒤 장기적으로 후분양제를 추진하는 것이 바람직하다. 이를 위해 우선 선분양제를 유지하면서 단계적으로 후분양제를 도입하는 방안을 찾아야 한다.선분양과 후분양의 선택은 시장에 맡기되,국민주택기금에서 지원하는 소형주택부터 시범 실시해야 한다. 후분양 선택을 늘리기 위해 단기적으로는 중도금 비중을 낮추고,장기적으로 사전 청약을 허용해 청약금만 받고 잔금은 입주할 때 받도록 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.그렇게 하면 준공시점에서 공급자인 건설업체와 소비자인 계약자가 정산하는 형태가 돼 사업리스크를 건설업체와 소비자가 나누어 떠안게 된다. 둘째로 후분양제를 택하면 공급업체는 막대한 사업비를 마련해야 하는 어려움에 처한다.소비자 역시 집값을 일시에 지불해야 하기 때문에 업체·소비자의 금융대책을 세워야 한다.시공사나 금융기관이나 한번 분양에 실패하면 수백억원을 날리게 되므로 섣불리 후분양 아파트 시공에 손대기 어렵다.따라서 보험사가 어느 정도까지 분양이 안 되면 잔여 분양을 회수해 준다는 보험상품제도가 있으면 도움이 될 것이다. 후분양제로 한해 50만가구의 주택을 건설하기 위해서는 연간 68조 4000억원이 필요한 것으로 추정된다.때문에 군인공제회,공무원연금관리공단 등 각종 연·기금 및 공제회를 중심으로 주택사업 프로젝트 금융에 대한 금융지원 및 투자를 대폭 확대하도록 유도하는 방안을 강구해야 할 것이다. 리츠나 금융기관이 부동산개발 및 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 방안도 추진되어야 한다. 셋째,선분양 방식이 신규 주택 수요는 많은 반면 주택금융시스템이 발달하지 않은 상황에서 자연스럽게 자리잡았기 때문에 이를 규제하기보다는 후분양을 장려하는 정책이 필요하다고 생각한다. 현재 30평형 500가구를 짓는 데 1200억원 이상이 소요되는 것으로 보고 있다.따라서 재정 상황이 열악해 부채비율이 높은 중소업체의 이자부담을 줄일 수 있는 제도도 함께 마련돼야 할 것이다.주택업체는 분양대금 납부시기와 분양가를 다양하게 제시하고,소비자는 자금 사정 등에 따라 납부시기를 선택할 수 있는 제도가 마련돼야 할 것으로 지적된다. 마지막으로 소비자가 완공된 아파트를 사려면 장기 주택자금 대출이 쉬워야 한다.선분양할 때 소비자들은 2∼3년에 걸쳐 계약금·중도금·잔금 형태로 나누어 내지만,후분양 때는 분양대금을 입주할 때 단기간에 내야 한다는 부담이 생긴다.따라서 주택자금 장기대출제 등을 도입,완공된 주택을 담보로 대출을 받거나 중도금을 납부하듯저축으로 해결하는 방안을 찾아보는 것도 필요하다. 손 성 태 국회건교위 수석전문위원 도시공학박사

‘지갑을 열까 말까.’꽁꽁 얼어붙었던 소비시장이 해빙의 기미를 보이면서 소비심리 바닥론이 고개를 들고 있다. 이라크 전쟁과 북한 핵,국가 신용등급 하향조정 등 우리경제를 짓눌렀던 악재들이 해소될 것이라는 기대감에 힘입어 소비심리가 바닥을 쳤다는 분석이 나온다.그러나 좀더 두고봐야 할 것이라는 지적도 적지 않다. ●분양 시장은 ‘완연’ 연초의 미분양 사태와 달리 이달 중순 들어 분양률이 치솟고 있다. 최근 마감한 서울 서초동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 68대1의 분양 경쟁률을 보였다.지난 17일 분양을 끝낸 서울 구로동 주상복합아파트 ‘SK VIEW’는 100%의 계약률을 기록했다. ●유통업계 불황 끝(?) 이라크 전쟁이 사실상 종결된 지난 15일부터 22일까지 1주일간 현대홈쇼핑의 매출액(30억원)은 전주 동기(8∼14일)보다 20% 늘었다.전쟁 이전인 3월 같은 기간보다도 8% 늘었다.LG홈쇼핑도 최근 1주일간(4월15∼22일) 매출이 전주(8∼14일)보다 2% 증가했다. 할인점도 마찬가지다.E마트의 지난 17∼20일 매출은 전주(10∼13일) 동기대비 7% 늘었다. ●가전업계 ‘불씨’ 살리기 분주 극심한 내수침체에 허덕였던 가전업계도 이달들어 서서히 소비심리가 살아나는 것으로 보고‘불씨'를 살리기 위해 총력전을 펴고 있다.삼성전자 관계자는 “프리미엄 제품이 할인점에 납품되기 시작한 이후 판매가 늘고 있다.”면서 “2·4분기 이후 특히 디지털TV와 프리미엄제품의 소비가 살아날 것”이라고 예상했다.LG전자도 고부가가치 프리미엄 제품의 수요가 늘어나는 점을 중시,경기침체가 1·4분기의 끝인 지난달 말 바닥을 치고 고소득층부터 소비심리가 살아나는 것으로 풀이했다. ●본격회복은 언제(?) LG경제연구원 오문석 센터장은 “주식시장이 서서히 살아나고 이라크 전쟁,북핵 사태 등이 해결 기미를 보이면서 경기가 조만간 바닥을 칠 것”이라고 내다봤다.반면에 아직 지갑을 연 것으로 보기에는 때가 이르다는 분석도 만만치 않다.정문건 삼성경제연구소 전무는 “최근의 일부 회복 조짐은 이라크전 종결과 북핵 위기 해소 기대 분위기에 편승한 ‘착시현상'”이라고 지적했다. 김성곤 박홍환주현진기자 sunggone@

최근의 아파트 시장은 ‘정중동속의 차별화’로 요약할 수 있다.전반적으로 조정장세를 보이는 가운데 지역별,평형별,유형별로 차별화가 한창이다. 고속전철 개통을 1년여 앞두고 행정수도 이전이라는 메가톤급 재료가 가세한 대전,천안 등 충청권은 투자수요가 몰리면서 상승 열기가 식을 줄 모른다.반면 아파트 가격 상승의 진원지였던 서울 강남권은 이사철 성수기가 끝나면서 전세 거래만 간혹 이뤄질 뿐 매매는 자취를 감췄다. 교통망개선,대규모 택지개발 등 호재를 안고 있는 화성,평택,오산 등 수도권 남부는 신규 청약경쟁이 과열되고 분양권값이 천정부지로 치솟고 있다.하지만 이라크전쟁과 북핵의 직격탄을 맞은 파주,의정부 등 서울 북부권은 거래가 끊기고 가격급락이 우려된다. 평형별 차별화도 심화되고 있다. 경기침체로 중소형 아파트는 인기를 끌고 있으나 대형 아파트는 미분양 증가와 가격약세 현상이 뚜렷하다.도시 및 주거환경정비법의 하반기 시행을 앞두고 강남권 일부 재건축아파트는 치고 빠지는 게릴라식 상승세가 나타나고 있다.최근일부 재건축아파트 강세현상은 안전진단 완화와 추가 사업승인이라는 개별재료에 힘입고 있다. 하반기 이후 주택시장은 이라크전쟁이 조기에 종결되고 북핵문제가 순조롭게 해결될 경우 경제회복과 함께 점차 불황에서 벗어날 것으로 예상된다.일반경기에 다소 후행하는 부동산경기의 특성상 이르면 하반기 또는 연말부터 다시 상승세를 탈 가능성을 배제하기 어렵다. 경기둔화와 공급과잉,새 정부의 집값 억제책과 및 세제강화,투자심리 위축 등으로 인해 부동산 경기가 하락세로 돌아선다고 하더라도 과거와 같은 폭등·폭락장은 없을 것 같다. 내집마련 실수요자라면 입주물량이 풍부하고 가격 조정을 보이는 올해가 투자적기라고 본다.단기적으로는 5∼6월 비수기와 겨울 이사철을 앞둔 10∼11월이 매수적기라고 할 수 있다.

시중 여유자금 유입 징후 인기지역 중심 값 상승세 지역·평형별 양극화 가속 이라크전이 조기에 끝나면서 부동산 시장의 불확실성 가운데 하나가 사라졌다.이에 따라 지금까지 분양을 미뤄왔던 주택업체들도 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다.또 아파트 가격도 재건축 아파트를 중심으로 강세로 전환되고 있다.신규 분양시장은 지역별,상품별 극심한 차별화 양상을 보이고 있다.부동산전문가들은 이제 서서히 투자전략을 마련해야 할 때라고 조언하고 있다. ●기존주택시장 혼조세 재건축 아파트값이 강한 상승세를 보이고 있다. 기존아파트값도 인기지역을 중심으로 강세로 돌아섰다.또 가격이 낮은 물건 위주로 거래도 제법 이뤄지고 있다. 재건축 아파트의 경우 반포주공3단지 16평형은 3주전 5억 5000만원 안팎에서 6억원까지 5000만원 이상 급등했다.그나마 매물은 없고 매수자만 몰리고 있다.안전진단을 통과한 강동구 고덕주공아파트도 1단지 13평형이 3억 8500만원으로 안전진단전보다 6000만원 정도 올랐다. 기존아파트는 거래부진에 시달리고 있다.대치동 붐타운 공인 황대선 대표는 “대치동 청실아파트는 가격이 보합세이고 거래도 거의 없는 편”이라고 말했다. 반면 인기주거지역은 움직임이 나타나고 있다.마포 공덕동 삼성아파트는 2∼3월에는 거래가 거의 없었으나 최근에는 매수문의도 늘어나고 매매가격도 전반적으로 500만∼1000만원 정도 올랐다. ●신규분양 시장 꿈틀 경기침체에다 행정수도이전,북핵 문제 등으로 곤두박질쳤던 신규분양시장은 이라크전이 끝나고 북핵문제의 해법이 가닥을 잡으면서 조금씩 살아나는 기미를 보이고 있다. 실제로 올들어 1·2·3월에 실시된 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 1차 50대 1,2차 24대 1,3차 17.38대 1로 저조했다.이는 ▲경기침체에다 ▲동시분양 물량에 강남지역 물량 등 노른자위 아파트가 포함되지 않았고 ▲높은 분양가로 시세차익이 나지 않기 때문으로 풀이된다. 그러나 3월이후부터 서서히 회복조짐을 보이고 있다.일부 투자형 상품에는 여유자금이 유입되는 징후도 나타나고 있다. 최근 분양한 서울 서초구 방배동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 일반분양 124가구의 경쟁률이 평균 68대 1을 기록했다.이 가운데 34평형 4가구는 최고 644대 1의 경쟁률을 보였다. 수도권의 경우 지난 1월 화성 태안 기안리 신일 해피트리 32평형(901가구) 1순위가 2.5대 1의 경쟁률을 보였으나 4월에 분양한 평택 장당지구 임대 제일하이빌 25평형(1000가구)의 수도권 1순위 청약경쟁률은 26대 1로 치솟는 등 점차 높아지고 있다. 특히 수도권은 개발재료에 따라 청약시장이 양극화되고 있다.평택은 포승공단,평택항 등에 대한 개발 기대심리로,화성은 신도시 개발이 호재로 작용해 높은 청약률을 보이고 있다.이와 함께 지역 1순위의 청약률이 저조한 반면 수도권 1순위의 청약경쟁률이 높은 것도 특징이다. ●실수요자 이곳을 노려라 최근 부동산시장은 철저한 ‘차별화’양상을 보이고 있다.이처럼 시장이 재편되고 있을 때에는 무조건 청약하는 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 특히 실수요자라면 청약하기 전 철저히 준비해야 한다. 서울지역 거주자라면 이달초 서울시가 발표한 2020년 도시기본계획안을 잘 살펴볼필요가 있다. 새로 부도심에 포함된 마포 상암지구,전략적으로 개발할 강서 마곡지구,국제업무지구로 변모할 용산지구,대규모공원이 들어설 뚝섬지구 등이 바로 그곳이다. 이 가운데 상암지구는 디지털미디어시티(DMC) 및 남북교류거점도시로 육성돼 올림픽공원에 버금가는 쾌적한 공간으로 변모할 것으로 예상된다. 자연환경을 선호하는 수요자라면 친환경적인 테마형 생태공원이 조성될 뚝섬 인근과 녹지가 잘 보전되고 공공기관과 아파트가 들어설 문정,장지지구도 노려볼 만하다. 일반투자자들은 잠실,반포 등 강남권 재건축 아파트에 관심을 보이고 있지만 안전진단에 따라 가격이 좌우되고 있어 투기성이 강하다.투자수익은 고사하고 자칫하면 손해볼 수도 있다. 오히려 재건축 판정을 받은 이후 일반분양분의 전용면적 18평이하 소형아파트를 분양받는 것이 효과적인 내집마련 전략이라고 할 수 있다. 또 이미 오를대로 오른 재건축아파트 보다는 서울시 도시계획조례에 따라 제3종 주거지역으로 지정돼 용적률 250%를 적용받을 것으로 보이는 노후 단독,다가구·다세대주택 밀집단지가 오히려 유리할 수 있다. 수도권에서는 용인 죽전과 신봉,동천지구,그리고 김포지역에 관심을 가져볼만하다. ●중장기투자는 이렇게 구시가지 전역에 걸쳐 재건축·재개발이 본격화되고 있는 성남시가 돋보인다.이곳에서는 재건축,재개발지분을 매입하거나 신규아파트 그리고 도로변 토지나 상가,빌딩도 매입할 만하다. 또 경부고속철개통과 그린벨트해제,택지개발지구지정 등 호재가 겹쳐있는 광명시도 투자적지이다. 수도권에서는 행정수도 이전 방침과 교통망개선,신도시건설로 인기가 정점에 있는 화성,평택,오산지역도 주목할 만하다.다만 과열분위기에 휩싸여 높은 프리미엄을 주고 분양권을 사는것 보다는 역세권 또는 택지개발지구 인근의 5층이하 저층 주공단지의 소형아파트 매입이 유리하다고 할 수 있다. 고속철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)지역도 빼놓을 수 없다.통상 지하철이 개통되면 주택가격이 10∼15%가량 상승하므로 2004년 4월 고속철 개통후에는 20%이상 자산가치가 뛸 것으로 예상된다. 지난해까지만 해도 수도권 분양시장에서는 ‘묻지마 청약’이 성행했으나 올 들어서는 입지여건,개발재료 등에 따라 선호도가 달라 양극화 현상이 뚜렷하다. ●투자형상품 시장도 차별화 주상복합아파트나 상가,오피스텔 등 투자형 상품은 올들어 인기가 시들하지만 그래도 목좋은 곳은 인기를 누리고 있다. 서초동 롯데캐슬 헤론이 68대1의 경쟁률을 보인 것도 이 때문이다.또 평촌 등지에서 분양된 오피스텔도 꾸준히 팔려나가고 있다.다만 상가는 단지내를 빼고는 시들하다. 이런 투자형 상품은 가장 먼저 고려할 것이 입지와 희소성이다. 오피스텔은 인기가 떨어졌지만 그동안 분양물량이 적었던 곳은 제법 분양이 호조를 보이고 있다. 아무리 입지여건이 좋더라도 일대에 공급물량이 많았던 곳은 투자에 적합한 물건이 아니라고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

최종찬(崔鍾璨)건설교통부 장관은 “수도권에 추가 건설키로 한 2∼3개 신도시는 당초 규모보다 작게 조성할 것”이라고 밝혔다. 최 장관은 4일 기자간담회를 갖고 “신도시 후보지는 예정대로 상반기 중 확정짓되 행정수도와 연계 개발하는 만큼 규모는 당초 계획보다는 축소될 것”이라고 말했다.이와 관련 이춘희(李春熙)중앙토지수용위원회 상임위원은 “추가 신도시는 분당보다 작은 규모로 조성할 방침”이라고 말해 400만∼500만평 규모의 신도시 건설이 추진되고 있음을 시사했다. 최 장관은 “경인운하사업은 환경단체가 참여한 가운데 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 경제성 용역 결과를 재검토하고 있다.”면서 “이달 말 결론이 나오는 대로 사업 추진 여부를 최종 결정지을 계획”이라고 말했다. 서울외곽순환고속도로 사패산 터널구간과 경부고속철도 금정산 터널구간 사업 지연에 대해서는 “환경단체·불교계와 대화를 계속하고 있다.”면서 “그러나 시기를 마냥 끌 수 없으며,기존 노선의 ‘백지화’요구도 받아들이기 어렵다.”고 강조했다.이와관련,최 장관은 이날 조계종 총무원장과 사패산 터널 노선재검토위원회를 구성키로 잠정 합의하고 위원회에서 결정한 내용을 충실히 수용키로 했다.이에 따라 갈등을 겪던 사패산 터널 관통도로 논의가 다시 활기를 띨 전망이다. 아파트 후분양제와 관련,그는 “소비자보호 차원에서 바람직한 제도지만 건설업체의 자금조달 어려움과 공급축소 등의 부작용이 발생할 수 있어 강제로 규제할 수 없다.”면서 “대신 후분양을 활성화 하기 위해 다음주 중 전문기관에 연구용역을 발주,6월말까지 대안을 마련하겠다.”고 덧붙였다. 분양가가 너무 높다는 지적에 대해서는 “새 아파트가 기존 아파트보다 비싼 것은 당연하고,분양가를 (직접)규제할 경우 청약과열 등의 부작용도 예상되는 만큼 주택시장 안정은 공급을 확대하고 가수요를 억제하는 방향으로 풀어가는 게 바람직하다.”는 소신을 굽히지 않았다.주택 공급 확대를 위해 건설사에 지원되는 국민주택기금 금리를 3∼9%에서 최고 2% 포인트 낮추고 전세보증금 지원 금리도 인하할 방침이라고 말했다. 최 장관은 “철도구조개혁은 강력하게 추진하되,고속철도 운영은 고속철도공단이 노하우나 인프라가 없기 때문에 철도청이 맡아야 한다.”고 설명했다.주공-토공 통합과 관련해서는 “통합법안을 국회에 제출했지만 국회 반응이 부정적이고 행정수도 이전,개성공단 건설 등 여건 변화가 생겨 현실적으로 통합이 이뤄지기 어렵다.”고 말했다.또 “건설·교통안전사고를 막기 위해 건교부의 안전 관련 조직을 확대할 계획”이라고 밝혔다. 류찬희기자 chani@

신·구 아파트간의 가격차가 커지고 있다.특히 일부 지방도시의 분양가는 기존 아파트의 2배 수준에 달하는 경우도 속출하고 있다. 그동안 아파트 분양이 뜸했던 지방도시에서 주로 나타났던 현상이다. 고급 마감재 사용 등으로 수요자의 관심을 끄는 수단으로 활용할 것으로 보여 한동안 이같은 추세는 지속될 전망이다.그러나 일각에서는 집값 상승을 비정상적으로 선도한다는 비난도 제기된다. ●새 아파트가 좋아요 27·28일 청약접수를 받는 강원 춘천시 석사택지지구의 현진에버빌 분양가는 413만∼480만원선으로 예정돼 있다. 반면 주변의 기존 삼익세라믹아파트 33평형은 6000만원 내외(평당 180만원대),극동아파트 31평형이 6500만원(평당 210만원)대인 것에 비하면 2배 이상 높은 것이다. 최근 입주한 대우 33평형은 1억 2000만원대(평당 360만원대)로 다른 아파트보다 높은 편이지만 현진에버빌은 이보다 68만∼120만원을 웃돌 전망이다.현진에버빌은 지난해 7월 1차 때에도 춘천에서 최초로 평당 분양가 400만원대를 깨뜨렸다. 광주광역시 북구 운암동에 분양예정인 롯데 낙천대아파트의 분양가는 460만∼470만원대에 이른다.45평형은 2억 1000만원대,33평형은 1억 5000만원대이다.그러나 1991년에 입주한 인근 금호 32평형은 7000만∼7500만원,95년에 입주한 대주 33평형은 7500만원(평당 230만원대)에 불과하다. 지난해 12월에 분양한 경남 창원시 대방동 성주지구 성주2차 유니온빌리지 32∼55평형은 평당 분양가가 507만∼563만원으로 기존 아파트보다 높은 편이다. 또 입주 예정인 한일드림월드는 평당 378만∼428만원선이다.이곳은 인근 대방동의 기존 아파트 평균 매매가가 398만원이고 경남도내 아파트 평균 매매가가 평당 282만원인 것을 감안하면 훨씬 비싸다. ●왜 비싼가 이들 도시에서 아파트 분양이 한동안 뜸했던데다 평면·자재 등이 예전과 크게 바뀌었기 때문이다.여기에다 주택업체들이 땅값과 자재가 상승 등을 이유로 분양가를 올린 것도 한몫했다. 실제로 낡은 아파트와 새 아파트는 평면이나 서비스 품목 등에서 많은 차이가 난다.뿐만 아니라 가용면적도 다르다.안목치수가 적용되면서 33평의 기준벽이 20㎝쯤 바깥쪽으로 밀려 전체로 따지면 2∼3평이 늘어난다. 이처럼 신상품은 새로운 평면 구도와 새로운 마감재,새로운 조경시설 등 기존 아파트에 비해 훨씬 낫다는 게 일반적인 평가다.하지만 오른 땅값이나 나아진 자재·평면 등을 감안해도 최근의 분양가는 너무 비싼 편이란 지적이다. 문제는 이런 비싼 가격에도 수요자가 대거 몰린다는 점이다.지난해 12월 강원 춘천시 퇴계동에서 분양된 쌍용아파트의 경우 평당 분양가가 400만∼431만원대였지만 거의 분양이 끝난 상태다. 부동산 전문가들은 “새 아파트라고 해서 무조건 청약하는 것은 금물”이라며 “주변 아파트와 비교해 분양가가 너무 비싼 아파트는 가급적 피하는 게 좋다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

기반시설 부족 등을 이유로 분양이 미뤄졌던 경기도 용인 성복·신봉지구에서 빠르면 5월부터 10개 업체가 9000여가구의 아파트를 분양할 계획이다. 9일 용인시 및 관련업계에 따르면 성복지구에 아파트를 공급할 업체들은 이달중 용인시에 사업승인을 신청키로 했다.도시개발법에 따라 건설업체들이 택지를 개발하고 있는 신봉지구도 이달중 도시계획위원회에 도시개발구역 지정을 요청할 계획이다. 업계에서는 이같은 절차가 마무리되면 빠르면 성복지구는 오는 6월초,신봉지구는 9∼10월중 분양이 가능할 것으로 보고 있다. ●성복지구 모두 33만 여평 규모의 단지로 수지 1,2지구,신봉지구 등과 인접해 있다.광교산을 배경으로 남쪽으로는 43번 국도가,서쪽으로는 역덕∼양재간 고속국도 개설이 예정돼 있다. 현재 부림건설 등 5개 업체가 국토이용계획변경을 통해 5100여가구의 아파트를 지을 계획이다. 2001년 3월 경기도로부터 국토이용계획 변경승인이 났으나 용인시의 건축심의 지연으로 사업진행이 연기된 상태다.지난해 11월 사업승인을 신청했다가 용인시가 기반시설 부족을 이유로 반려할 움직임을 보이자 자진취하했다.그러나 최근들어 5개 업체가 분담금을 모아 성복∼신봉간 연결도로를 개설하고,터널을 뚫기로 하는 등 기반시설 부분 확충계획을 세웠다.기반시설 설치를 위한 땅 매입도 마무리됐다. 업계에서는 이를 기반으로 용인시에 이달중 사업승인을 신청하고 6월초에는 분양에 나선다는 계획이다. ●신봉지구 정부가 용인의 마구잡이식 개발을 막기 위해 아파트 건설을 규제하자 도시개발법에 의해 민간이 도시기반시설을 확충,택지개발을 추진하는 지구다. 28만여평으로 동부건설 등 5개업체가 4000여가구의 아파트를 지을 계획이다.지난해 용인시의 도시개발구역 지정안 부결로 사업진행이 늦어져 왔다. 그러나 이달중 용인시에 도시개발구역 지정을 다시 요청키로 했다.업체에서는 4월중 도시개발구역 지정이 이뤄질 것으로 보고 오는 9,10월이면 아파트 분양에 나설 계획이다. ●청약전략은 성복·신봉지구는 위치로는 죽전지구와 같은 선상에 있지만 분당과 멀고,도로교통여건이 좋지 않다는 이유로 관심이 덜한 지역이다.그런 만큼 분양가도 죽전지구에 비해 100만원 정도 낮은 평당 평균 700만원대에 책정될 예상이다. 오는 2007년 완공예정인 영덕∼양재간 도로가 개통되면 교통여건은 크게 나아질 것으로 전망된다. 미르하우징 임종근 사장은 “현재는 죽전보다 입지여건이 떨어지지만 입주시점의 발전가능성은 그에 못지 않다.”며 “분양가도 낮은 만큼 실수요자나 중장기 안정적인 투자자는 노려볼만하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@