일부 부동산중개업소와 아파트 부녀회를 중심으로 서울 강남 아파트값의 ‘바닥론’이 퍼지고 있다. 그러나 강남 아파트값은 여전히 하락세를 띠고 있으며,거래 실종 현상도 호전되지 않고 있는 상태다.일시적으로 반등했던 잠실 재건축 대상 아파트값도 최근 2000만∼3000만원 떨어지는 등 다시 약세로 돌아섰다. 부동산전문가들은 “바닥론이 시장 움직임을 적극 반영한 근거있는 주장이라기보다는 부녀회와 중개업소의 희망사항에 불과하다.”고 지적했다.가격 폭락으로 자산 가치가 줄어드는 것을 걱정하는 집주인과,거래 중단 때문에 고전을 면치 못하는 일부 중개업소들이 은근히 가격 상승을 부추기는 것에 불과하다는 것이다. ●바닥론은 부녀회·중개업소 희망사항 강남 아파트값 바닥론을 주장하는 쪽은 ‘10·29대책’ 이후 연일 급락하던 아파트값 하락세가 완만해진 것을 근거로 내세운다.1주일새 수천만원씩 떨어지던 아파트값이 진정 기미를 보이고,매도인과 매수인간의 가격 괴리감이 줄어들고 있는 것도 바닥론을 펴는 근거다. 가격만 맞으면 강남 아파트를 구입하겠다는 대기 수요가 여전하고,10·29대책 이후 홍수를 이루던 급매물이 뜸해진 것도 바닥론 주장에 힘을 실어주고 있다.강남 은마 아파트 상가의 한 중개업자는 “거품이 빠질 만큼 빠진 것 아니냐.”면서 “가격 급락세가 멈춘 것은 바닥을 쳤다는 것으로 보아야 한다.”고 주장했다. ●착시현상에 불과… 하락여지 아직 충분 그러나 대부분 부동산 전문가들은 바닥론에 동의하지 않는다.바닥론은 가격 하락 기울기가 완만해지면서 나타나는 일종의 ‘착시현상’에 불과할 뿐,하락세의 여지가 아직도 충분하다고 주장한다.바닥을 쳤다면 거래가 늘고 매수자가 달려들어야 하는데도 시장에는 아직까지 이런 현상이 전혀 감지되지 않고 있다고 반박한다. 박성호 한미공인중개사 사장은 “부녀회의 입김을 전혀 무시할 수 없는 것이 사실”이라며 “바닥론에는 부녀회도 한몫하고 있다.”고 말했다. 서울 동시분양 아파트 계약률이 떨어지고 인기 택지지구 아파트가 3순위를 넘겨 겨우 청약을 마감하는 등 신규 아파트 분양시장이 달아오르지 않는것도 아직 바닥론이 성숙되지 않았음을 보여주는 징표다. 지난달 말 입주를 시작한 김포시 풍무동 프라임빌아파트 69평형은 분양가인 3억 1095만원보다 1000만원 가까이 싼 매물이 중개업소에 돌고 있다.인천5차 동시분양 아파트 가운데 분양권 전매가 허용되는 조합원 분양권이 분양가보다 1000만∼2000만원 낮은 가격에 나오기도 했다. 정창수 건설교통부 주택국장은 “최근 매도인과 매수인간의 괴리감이 눈에 띄게 좁혀진 것은 사실이나,거래가 전혀 없는 상태에서 바닥론을 펴는 것은 무의미하다.”고 주장했다.이어 “재산세·양도세가 중과되는 데다 추가 값상승 요인이 나타나면 언제든지 2차 대책을 내놓을 수 있어 쉽사리 상승세를 기대하기 어렵다.”고 말했다. ●내년 설 앞뒤로 접점 찾을 듯 내년 1월 설을 앞두고 시장가격이 형성될 것이라는 분석도 나온다. 김태호 부동산랜드 사장은 “가격만 맞으면 강남 아파트를 사겠다는 수요가 여전하다.”면서 “설 전후로 매도인과 매수인간의 가격 괴리감이 좁혀지면서 거래도 살아날 것 같다.”고 전망했다.그러나 조용훈 부동산플러스 개포1호점 사장은 “매도인과 매수인간 접점이 이뤄진다고 곧바로 가격 상승으로 이어지지는 않을 것”이라면서 “아직도 매수자 시장이 우위를 차지하고 있어 당분간 가격 하락세가 계속될 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

내년부터 무주택자 우선공급이 확대되고 아파트 후분양제가 단계적으로 도입됨에 따라 청약통장 신규 가입자들이 발길을 멈칫거리고 있다. 그동안 청약통장 가입 기간에 따라 우선 청약기회를 주었기 때문에 묵은 통장일수록 값어치가 높았다.그러나 무주택 우선공급 확대실시,후분양 도입으로 청약통장 매력이 예전만 못할 것이라는 우려가 나오고 있기 때문이다. ●무주택자는 청약통장 가입이 유리 무주택자 우선공급 확대로 기존 일반 청약통장 가입자들이 상대적으로 청약기회를 잃었다.후분양제 역시 주택 수요와 공급을 전적으로 시장 기능에 맡기자는 뜻을 담고 있다.때문에 무주택자들이 청약통장 신규 가입 여부를 놓고 눈치를 살피고 있다.분양권 전매가 사실상 금지되고 1순위 자격이 강화되면서 통장 가입자 증가세가 둔화되고 있는 것이 이를 보여 준다. 그러나 무주택자라면 청약통장에 가입하는 것이 유리하다.후분양제를 도입해도 순수 민영아파트는 선택 사항이다. 청약제도를 당장 폐지하는 것도 쉽지 않기 때문이다.특히 공공택지지구 등 입지가 빼어난 곳에 공급되는 아파트를 마련하는 데는 그래도 청약통장이 위력을 발휘할 것으로 예상된다. ●통장 가입자 600만명 넘어 지난 10월 말 현재 청약통장 가입자는 628만 1345명,가입액은 20조959억원이다.지난해 말보다 524만487명이 늘었지만 증가율은 둔화됐다.민영주택을 청약할 수 있는 청약예금 가입자가 239만 1482명,매달 일정액을 내는 청약부금 272만 3775명,청약저축 116만 6088명이다.1순위자도 10월말 현재 청약예금 109만750명,청약부금 79만 5496명,청약저축 23만 9303명에 이른다. ●기회 닿으면 청약하라 기존 청약통장 가입자들은 기회가 오면 청약통장을 사용하는 것이 유리하다.서울 등 수도권 유망 택지지구 아파트,도심 대단지 아파트는 청약경쟁률이 높을 것으로 보인다.청약저축 가입자는 주공이 공급하는 전용면적 25.7평짜리 공공분양 주택을 기다렸다가 적극 청약하는 것이 좋다. 청약예금·부금가입자는 화성 통탄,판교 신도시 등 택지지구 아파트를 노리는 것이 좋다.서울 수도권 그린벨트를 풀고 조성하는 국민임대주택단지에들어서는 민영 아파트 역시 청약 1순위로 꼽힌다. 류찬희기자 chani@

‘용인 아파트,아∼ 옛날이여!’ 경기 용인 아파트 인기가 추락하고 있다.분양만 받아놓고 이사를 오지않아 2년 이상 비워두는 아파트가 늘고 있다.시세차익을 노린 가수요자 청약이 많기 때문으로 풀이된다. 교통·학교 등 주거환경 문제가 개선되지 않아 전세 수요가 끊긴 데다 새로 입주하는 아파트 물량이 증가하면서 집값은 자꾸 떨어지는 추세다.전셋값도 바닥을 기고 있다. ●공급 증가… 집값 계속 떨어져 30일 용인시와 부동산업계에 따르면 수지·죽전·구갈지구 등에 공급된 아파트는 모두 9만 8343가구에 이른다.경기도와 민간 업체들이 짓고 있는 아파트까지 합치면 1∼2년 뒤에는 15만여가구로 폭증한다. 그러나 아파트 값은 붙어있는 분당 신도시보다 30∼50% 낮게 형성돼 있다.택지지구 아파트라고 해도 일부 지역에서는 수년째 분양가를 밑도는 경우도 허다하다. 인기가 떨어지는 원인은 서울 접근이 어렵기 때문.수지·죽전사거리의 교통체증은 최악의 수준이다.수지·죽전에서 승용차로 5분 거리인 분당까지 적어도 20∼30분이 걸릴 정도다.매매 수요가 끊기고 전세가 나가지 않아 집주인들이 급매물을 내놓고 있지만 찾는 사람이 거의 없어 빈집 상태는 계속될 것으로 전망된다. ●전세 수요 감소… 전셋값 바닥 주거환경이 떨어지다 보니 당연히 전세 수요도 끊길 수 밖에 없고 전셋값도 바닥을 기고 있다. 특히 40평형대 아파트는 사정이 심하다.전세가 끼여있는 아파트는 가격을 수천만원까지 더 받을 수 있다. 죽전 동아 솔레시티 아파트 48평형 로열층은 3억 7000만∼4억 5000만원에 시세가 형성돼 있다.전세가 들어있으면 5000만∼7000만원을 더 받을 수 있다. 분당에서는 40평형 전세가 3억∼4억원대를 호가하지만 용인에서는 1억∼2억원이 고작이다.매매와 전세가격이 모두 분당의 절반 수준이다. 그러다 보니 전세기간이 만료된 세입자들이 보증금을 제때 돌려받지 못해 발을 구르는 경우가 있다. 용인지역 부동산중개업소들은 “아파트 공실률이 단지별로 0.5%,많게는 5%에 이른다.”며 “빈 집이 소진되지 않는 한 아파트값은 좀처럼 회복되기 어려울 것”이라고 말했다. 성남 윤상돈기자yoonsang@

서울 10차 동시분양(11월분) 아파트 강남권 계약률이 50%에도 못미치는 무더기 미계약 사태가 발생했다.강남권에서 동시분양 계약률이 절반을 밑돈 것은 국제통화기금(IMF) 관리 체제에 들어간 98년 6월 이후 65개월여 만이다.지난 9차(10월 분양분) 때에는 초기 계약률이 평균 70%를 웃돌았다.정부의 10·29집값 대책 이후 주택업계의 분양전선에 비상이 걸린 셈이다. 26일 부동산업계에 따르면 이날 서울 동시분양 신청자를 대상으로 계약을 마감한 결과 강남권에서 분양된 3곳 모두 50% 미만의 계약률을 보였다.강남구 삼성동 롯데건설은 38가구 분양에 12가구가 계약,31.5%의 저조한 계약률을 기록했다.역삼동에서 개나리 아파트를 재건축하는 대우건설 푸르지오는 38가구 가운데 13가구가 청약,34.2%의 계약률을 나타냈다. 또 송파구 가락동에서 분양한 쌍용건설도 95가구 가운데 40가구(계약률 42.1%)만 계약했다. ●동시분양 강남신화 무너졌다 강남권 아파트가 50%도 안되는 계약률로 고전한 것과 달리 비강남권은 상대적으로 경쟁률이 높았다. 강서구 화곡동 보람건설의 보람쉬움아파트는 72가구 분양에 38가구(계약률 52.77%)가 계약했다. 영등포구 문래동 태영 데시앙은 68가구 분양에 31가구가 신청,45.5%의 비교적 높은 계약률을 나타냈다.그러나 대림동 갑을건설은 51가구 분양에 계약자는 10여명에 불과했다. 이밖에 신당동 남산 정은스카이빌과 천호동 e편한세상,장안동 예전아름1차 등도 50% 미만의 낮은 계약률을 나타냈다. ●10·29대책 거센 파고 강남권 분양아파트의 계약률이 낮은 것은 10·29대책 이후 강남지역을 필두로 아파트 가격이 급락하면서 청약자들이 손해볼 것을 우려한 때문인 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “강남지역에서 무더기 미계약 사태가 난 것은 10·29대책 이후 가수요뿐만이 아닌 실수요까지 위축되고 있다는 것을 보여준다.”면서 “앞으로 공급축소로 이어지는 것이 아닌가 우려된다.”고 말했다. 이와 함께 이번 미분양은 높은 분양가와 함께 조합원들이 좋은 층이나 좋은 방향의 아파트를 다 차지하고 비로열층의 아파트를 분양한 것도 미계약 사태를 불러온 요인으로 분석된다. 김성곤기자

택지지구에서 공급되는 아파트마저 청약 열기가 가라앉고 있다. ‘10·29대책’이후 집값 하락과 거래 실종으로 주택경기가 급랭하면서 인기를 끌었던 택지지구 아파트 청약시장도 서서히 얼어붙고 있다. 급기야 파주 교하지구에서도 1순위 마감 결과 미달사태가 발생,건설사들을 긴장시키고 있다.연말까지 수도권 택지지구에서 9000여가구가 추가 공급될 계획이지만 대규모 미달 사태가 일어날 것으로 전망된다. ●분양시장 실수요자 위주 재편 파주 교하지구에서 600가구를 내놓은 우남건설은 2순위 청약까지 88가구만 신청,512가구가 3순위로 넘어갔다.모델하우스에 3만여명이 몰렸던 동문건설 아파트(3003가구)도 1순위에서 1000가구 이상 미달돼 2순위 청약자를 대상으로 추가 청약을 받게됐다. 친환경단지로 개발되는 대규모 택지지구라서 수요자가 많이 몰릴 것으로 기대했으나 막상 뚜껑을 열어본 결과는 미분양을 걱정하는 사태까지 몰렸다. 많은 사람들이 모델하우스를 찾고도 1순위에서 미달된 것은 실수요자가 아니면 청약을 거들떠보지 않는다는 것을의미한다.교하지구 청약결과는 분양권 전매를 통한 투자 목적의 청약이 사라지고 분양 시장이 실수요자 위주로 자리잡아가고 있음을 보여줬다. 업체들은 미분양을 우려,분양 타깃을 실수요자에 맞춰 중도금 무이자 또는 이자 후불제 등의 좋은 조건을 내놓고 있다.30평형대 아파트에 거실과 방 3개를 전면으로 향하도록 하는 등 신상품 개발에도 적극 나서고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “10·29대책의 영향에 겨울 비수기가 겹쳐 분양시장이 극심한 침체를 보이고 있다.”며 “건설사들이 분양가 인하 등에 적극 나서지 않는 한 분양시장 침체는 장기화될 가능성이 크다.”고 말했다. ●연내 수도권 택지지구 9000가구 분양 내집마련정보사에 따르면 연말까지 수도권 9개 택지지구에서 쏟아지는 아파트는 모두 9143가구이다.그러나 청약경쟁률은 미미할 것으로 전망된다. 수도권 남부에서는 화성,용인이 주도한다. 화성 발안지구에서는 우림건설이 ‘우림루미아트’ 940가구(29,32평형)를 공급한다.용적률을 200% 미만으로 설계,주거환경이 쾌적한 편이다.서해안고속도로 발안IC에서 3분 거리에 있다.인근에 개발되는 향남 신도시와 함께 수도권 서남부의 새로운 주거단지로 떠오르고 있다.평당 분양가는 510만원선이며,2006년 2월 입주 예정이다. 죽전지구 마지막 아파트도 나온다.LG건설은 용인 죽전지구 35블록에 주상복합 LG죽전자이 275가구(36∼63평형)를 분양한다.이미 사업승인을 받아둔 것이라서 한 차례 분양권 전매가 가능하다.광명주택은 죽전지구 5블록에 93가구짜리 민간 임대아파트를 공급한다.청약저축가입자가 청약할 수 있다.입주 2년6개월 뒤 분양전환이 가능하다.분당 신도시와 붙어있다. 용인 동백지구 주택공사 아파트도 눈에 띈다.32,33평형 1088가구가 공급된다.청약저축 가입자들이 전용면적 25.7평 아파트를 청약할 수 있는 흔치 않은 기회다.수도권 남부지역 청약저축 가입자들이 관심을 가질 만하지만 1순위 마감은 낙관할 수 없다. 수도권 북부에서는 파주 교하지구 2차 분양을 앞두고 있다.효성·대원은 1240가구(39,44평형)를 분양키로 했다.하지만 1차 분양에서 1순위 청약률이 저조했고,실수요자가 줄어들면서 분양전선에 먹구름이 드리워지고 있다. 류찬희기자 chani@

기존주택시장이 가라앉고 있는 것과 달리 분양시장은 수요자들이 몰리고 있다. 경기도 파주시 교하에서 27일 청약접수에 들어가는 ‘교하 동문굿모닝힐’ 모델하우스에는 개관일인 14일부터 20일까지 6일동안 무려 3만 5000여명의 인파가 몰렸다.10·29대책 발표 이후 기존주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 상태여서 이처럼 많은 인파가 몰린 것은 매우 이례적이다. 동문건설 관계자는 “교하 동문굿모닝힐의 단지규모가 큰 데다 실수요자를 겨냥,기능성 아파트 개념을 도입한 것이 주효한 것 같다.”고 설명했다. 파주시 교하지구에 들어서는 동문굿모닝힐은 3003가구 규모의 대단지로 34,39,46평형대로 구성돼 있다. 특히 모든 평형이 거실과 방3개를 전면에 배치한 4베이 시스템을 채택했다.여기에다 용적률을 180%로 낮추고,층간 소음을 막기 위한 차음 슬래브,가변형 벽체 등으로 공간활용을 극대화한 기능성 아파트 개념을 도입했다.분양가는 평당 687만∼702만원이다.(031)907-0090.

일반 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 잡혀가고 있다. 단기 투자자들이 많이 몰리던 서울 동시분양 아파트 청약은 최근 미달 사태를 빚었다.잇단 주택시장 안정대책으로 가수요가 이탈했기 때문이다. 반면 수도권 중소형 아파트는 실수요자 위주의 무주택자들이 청약,입주자 모집을 마감하는 등 대조를 보였다. ●신규청약, 실수요자 위주로 선회 최근 분양된 아파트 청약 결과를 보면 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 선회하고 있음을 알 수 있다. 주택공사가 무주택자들을 상대로 공급한 고양 풍동지구 아파트의 경우 1270가구 가운데 70% 정도가 무주택 우선순위자에게 돌아갔다.나머지 물량도 지역 1순위 청약에서 모두 마감됐다.입지가 빼어날 뿐 아니라 전용면적 25.7평짜리 주공 아파트 분양을 기다려온 무주택자들이 대거 몰렸기 때문이다.지난달 27일 무주택 및 1순위 청약을 받은 성남시 태평동 쌍용스윗닷홈은 191가구 모집에 979가구가 몰려 하루만에 분양을 마쳤다.단지 규모는 작지만 전철역세권인데다 강남 진입이 가까워 실수요자들이 몰렸기 때문이다.따라서 실수요자층이 두꺼운 택지지구 아파트나 대규모 재건축 단지 일반분양 아파트 청약은 인기를 끌 것으로 전망된다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “투기과열지구에서는 무주택자 우선공급 비율이 75%로 상향 조정돼 실수요자들의 청약 기회가 확대된다.”면서 “무주택 우선공급 대상자는 함부로 통장을 사용하지 말고 신도시·택지지구 등 입지여건이 좋은 곳을 골라 청약하는 자세가 필요하다.”고 조언했다. ●실수요자층 두꺼운 아파트 많아 주공 용인 동백지구 아파트가 관심 대상이다.풍동지구 청약결과 실수요자층이 두꺼운 것으로 증명된 32평형이 1088가구나 나오기 때문이다.수도권 남부지역 무주택자들이 기다리고 있다.주공이 분양하는 고양 풍동지구 21∼33평형 임대아파트(2016가구) 역시 인기를 끌 것으로 보인다. 파주 교하지구에 아파트를 분양하는 업체들도 고양 풍동지구 주공 아파트 청약 결과에 고무돼 있다.일산 지역 무주택자들이 대거 청약에 달려들 것으로 전망된다.특히 3003가구를 분양하는 동문건설은 일산 지역 무주택자들과 새 집으로 늘려가려는 수요층을 타깃으로 삼고 있다.효성·대원건설도 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 인천시 송도신도시에 공급되는 성지건설·한진중공업 아파트는 인천지역 실수자들의 눈길을 끌고 있다.동부건설이 남양주시 와부읍 덕소리에 공급 예정인 1600여가구도 강변북로 연장공사가 마무리되면서 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 류찬희기자 chani@

재건축 아파트 등 주택시장이 침체되면서 수익성 부동산 분양이 줄을 잇고 있다. 특히 내년 초부터 주상복합아파트도 20가구가 넘으면 분양권 전매가 금지됨에 따라 규제 이전에 분양하려는 물량이 연말에 쏟아져 나오고 있다. 아파트 단지나 오피스텔 등의 부속 상가들도 서울·수도권 10여곳에서 분양된다.주택시장에서 빠져 나온 돈을 끌어들이기 위한 것이다. ●주상복합 규제전 서둘러 분양 11,12월 두달간 전국 38곳에서 주상복합아파트 6355 가구가 분양된다.내년 2월 주택법이 개정되면 투기과열지구에서 분양되는 단지 규모가 20가구 이상의 주상복합 아파트는 전매가 금지돼 분양을 서두르는 것이다. 지역별로는 서울 20곳 2726가구로 가장 많고 수도권은 4000여가구가 분양된다.지방에서는 부산 5곳 897가구,대전 2곳 286가구,대구 2곳 1037가구가 연내 분양된다. 서울에서는 동대문구 답십리동 청계 벽산메가트리움이 17일부터 분양된다.아파트 114가구 중 86가구가 일반분양된다. 용산구에서도 대우자동차판매 건설부문이 문배동에서 ‘이안 용산프리미어’ 47가구를 이달 말에 분양한다. 영등포구 대림동에서는 LG건설이 대림동 994의 31 일대에서 주상복합 아파트 114가구를 12월에 분양한다. 특히 용산구에서는 한강로 대우롯데 센트럴파크(가칭)가 12월중 분양된다.세계일보 부지에 지으며 분양물량은 629가구이다. 단지내 상가 분양은 연말에 집중되고 있다.주택시장 침체로 갈곳을 잃은 유동자금을 끌어 모으기 위한 것으로 풀이된다.서울·수도권에서 10여곳이나 된다. 이 가운데 대우건설이 학동역에서 ‘마일스 디오빌’을,롯데건설이 대치동에서 ‘롯데 골드로즈Ⅱ’를 이달에 분양한다.현대산업개발도 역삼동 역삼벤처텔내 근린상가를 현재 분양 중이다. ●청약시 주의점 올해 분양되는 주상복합아파트의 경우 대부분 전매금지에 해당이 되지 않는다.이 때문에 주상복합아파트에 투자자가 몰리고 있지만 최근 들어서는 높은 경쟁률과 달리 프리미엄이 붙지 않는 경우도 많다. 전매금지에 해당되지 않는다는 말만 믿고 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.그런 만큼 청약시에는 주변 수요를 살펴봐야한다. 가장 중요한 것은 분양가다.요즘 주상복합아파트는 인근에 분양된 주상복합아파트 분양권을 기준으로 분양가를 책정하는 경우가 많다.그러나 주상복합아파트는 가격에 거품 가능성이 많아 주의해 청약해야 한다. 단지내 상가 역시 분양가가 가장 큰 역할을 한다.상권이야 어느정도 형성이 되지만 분양가가 높으면 수지를 맞추기 쉽지 않다.인근에 대형 할인점이 있는 곳 등은 피하는 것이 좋다. 이와 함께 현금이 필요할 때 즉시 현금화 할 수 있고,다소의 시세차익도 기대할 수 있어야 한다. 김성곤기자 sunggone@

'주택경기 침체기에도 영향을 받지 않는 롱런 상품은 없을까.’ ‘10·29주택시장안정대책’ 이후 주택시장이 침체국면에 빠지면서 강남 아파트를 중심으로 집값이 급락하고 있다. 그러나 집값 흐름에 좌우되지 않는 아파트도 있다.지하철 환승역 주변의 사통팔달 교통 여건을 갖춘 아파트가 여기에 해당한다. 주택시장이 침체하더라도 교통 여건이 좋아 실수요자가 몰리는 곳이라면 기존 아파트나 분양권,신규 분양 아파트 할 것 없이 모두 인기가 높다.투자가치도 충분하다는 평가다. ●왜 좋은가 한동안 지하철 역세권에 들어온 아파트는 값이 오르고 분양도 쉽게 이뤄졌다.그러나 집값이 떨어지고 거래가 안되는 침체기에는 다르다.역세권도 복합역세권이어야 한다는 것이다. 이런 아파트는 어디든지 지하철을 이용,출퇴근이 가능하기 때문이다.사두면 살기도 편하고 임대사업을 벌이기도 좋다.값도 일반 아파트와 최소한 10% 이상 벌어진다. 실제로 멀티 역세권인 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격차는 10% 이상 나는 경우가 많다.멀티 역세권이 아닌 서울 관악구 신림동 W아파트 33평형은 호가가 2억 1000만∼2억 6000만원이다.반면 인근 환승역에 자리잡고 D아파트 32평형은 2억 9000만∼3억 2000만원을 호가한다. ●어떻게 고르나 지하철 역세권의 진수로 꼽을 수 있는 환승역 주변 소형 아파트를 고르는 것이 좋다.대형 평형은 지하철교통 외에도 환경,도로교통,교육여건 등이 가격 형성의 변수다. 반면 환승역과 인접한 소형 아파트는 대부분 맞벌이 부부들을 타깃으로 잡는다.때문에 단지 형태를 갖춘 신규 아파트라면,가격 경쟁력은 충분하다. 신규 분양을 노리는 사람은 이런 아파트를 골라서 선별 청약하는 것이 안전한 투자전략이다. 만약 통장 순위가 늦다면 분양권을 매입하는 것도 괜찮다.어느 정도 프리미엄이 형성돼 있기는 하지만 지금처럼 가격이 약세일 때 사두는 것도 괜찮다. 기존 주택을 사는 것도 한 방법이다.역세권은 이미 개발이 이뤄져 신규분양 아파트가 그리 많지 않다.희소가치가 있다는 얘기다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “기존 주택을 매입하려면 입주한지 10년 미만의 아파트가 좋다.”면서 “신규 분양 아파트 가운데 멀티 역세권이라면 투자 0순위 대상이다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

나는 판교 신도시를 기다리고 있다.벌써 몇 해인가? 내년이면 윤곽이 드러나고 첫 분양에 나설 전망이다.서울 근교에 남은 마지막 땅,그곳이 어떤 도시 모습으로 나타날지 나는 자못 궁금하다. 경부고속도로를 타고 내려가다 판교 주변의 짙푸른 수목과 오픈 스페이스를 지날 때면 이 곳이야말로 보존해야 할 곳이 아닌가 생각하곤 한다.아마도 그린벨트와 그와 유사한 토지이용 규제를 받고 있어서 지금까지 보존된 것이다.이제 이곳도 빽빽한 아파트 숲으로 바뀔 것이다.이것이 개발이고 성장인 것이다. 집값이 들썩거리면 주택공급이 부족한 탓이라고,서울 인근의 땅을 샅샅이 뒤져내게 마련이다.분당도 80년대 말 집값파동 때 묶여 있던 남단 녹지를 풀어 만든 것이다.지금은 성남비행장,과천경마장 부근마저 택지로 개발하자고 하는 판이다. 분당 덕에 세수(稅收) 증대의 단맛을 본 성남시 입장에서는 판교가 탐나는 요지였다.그래서 계속 주민들의 욕구를 충동질했던 것이다.보존할 수 있다면 좋은 땅이지만,이왕 개발해 신도시를 만들기로 했으니 멋진 신도시가 되기를 바랄 수밖에 없다. 강남의 집값이 오르니,강남지역의 수요를 흡수하기 위해 ‘제2의 강남’을 만든다고 한다.말하자면 강남의 아류(亞流)를 만든다는 뜻인가? 요즘의 집값폭등 현상은 아마 판교 개발이 시작되기도 전에 가라앉을지 모른다.나는 집값의 상승주기가 내리막길에 들어섰다고 본다.이제 서서히 거품이 빠질 것이다.내년부터 판교개발이 시작되면 서울의 투기꾼들이 기웃거리겠지만 청약전쟁 같은 것은 없을 것이다. 도시 모양이 어떻게 잡힐 것인가 궁금하다.분당처럼 고층아파트와 탄천변의 주상복합군으로 어울려서 경부고속도로변에 웅장한 벽을 만들어 놓을 것인가? 그러나 무엇보다 교통망은 어떻게 짜여질 것인가 궁금하다.지금도 판교IC 주변은 교통의 사각지대다.이제 그야말로 ‘움직이는 주차장’이 되겠지.판교에서 서울 왕래에 어느 정도의 참을성이 필요할까? 판교 이남인 분당,죽전,수지,용인지역에서부터 불평이 터져 나올 것이다.신분당선이란 철도가 연결된다지만 과연 언제나 될까? 그동안 학원단지를 만들겠다거나 대형아파트를 늘리겠다거나 첨단벤처단지를 만들겠다는 구상들이 오락가락했다.이번 기회에 나는 강남보다 나은 명품을 만들어 주었으면 한다.서민들의 주택공급 문제도 중요하다.그러나 우리 사회는 발전하는데 우리 도시도 새롭게 새롭게 태어나야 하지 않을까? 10년만 내다 보아도 우리는 선진국형의 도시가 필요하다. 서울 근교에 좀더 멀리 나가서 영상타운,캠퍼스타운,삼성타운,자전거만의 타운 같은 특색 있는 도시들을 더 만들자.특히 대부분의 구 시가지들이 난개발 형태로 팽창하고 있는데,이들 구시가지를 색깔있게 리모델링하고,새로 개발되는 신시가지와 잇대어 조화시켜 나가는 게 긴요하다. 나는 일산의 호수공원이나 분당의 중앙공원도 사랑한다.교외 곳곳 마을과 마을,도시와 도시 사이에 이런 여유 있는 공간이 필요하다.그저 조용히 걸어보고 싶은 거리,자전거를 타고 달려도 보고,바쁜 일상의 순간들을 부담없이 털 수 있는 그런 도시공간이 필요하다. 도시를 벗어나도 숨막힐 듯이 빽빽한 모습으로 주택지가 확산돼 가는 것은 바람직하지 않다.일본 도쿄에서 기차를 타고 나가 보라.답답한 도시공간이 끝없이 이어진다.도쿄 주변에 그린벨트를 만들었는데 주민들의 성화로 결국 무너져 버렸다.그래서 도시는 사막이 됐다. 내가 일년간 살았던 영국 런던 교외의 워킹시.그곳의 도시계획 지도를 나는 벽에 붙여 놓고 도심지의 단아한 풍경,정취 있고 자연스럽게 연결되는 도로망,숲과 공원의 적절한 배치와 사이사이에 재미있게 배치된 주택단지들,요모조모를 음미하며 우리나라에 그대로 재현해 보려고 애쓰기도 했다.영국에서는 별것 아닌,그저 평범한 도시였다.판교가 과연 어떤 모습으로 나타날까? 이 건 영 단국대교수 前국토연구원장

초강력 집값 안정대책이 발표되면서 주택시장이 급랭하고 있다. ‘주택거래신고제’가 도입될 경우 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 사용이 원천적으로 봉쇄되기 때문이다.실거래가 기본의 투명한 거래시장 기반이 마련되면 투기의 뿌리인 시세차익을 근절할 수 있다. 또 각종 규제에서 비켜서 있던 주상복합 아파트에 대해서도 일반 아파트와 재건축 아파트에 적용했던 ‘무기’를 들이대면서 주택시장이 전반적으로 꽁꽁 묶이게 됐다.다가구 보유자와 단기간의 아파트 시세 차익에 대한 양도세 강화,재산세 인상 조치 등도 투자자들의 구매 의욕을 꺾기에 충분할 것으로 보인다. 하지만 강남 아파트 인기가 쉽게 식지 않을 것으로 보는 견해도 있다.강남 아파트를 찾는 새로운 수요가 여전하고,대신 강남 아파트를 처분하려는 사람이 없어 집값이 쉽게 빠지지 않을 것이라는 주장이다. ●구매의욕 감소,집값 안정 가격을 포함한 거래 사실이 노출되면 가수요는 상당 부분 줄어들 수밖에 없다. 주택 투기의 뿌리는 거래가를 허위 신고해 차익에 대해 세금을내지 않아도 되는 맹점에서 싹이 텄다.그러나 앞으로는 그동안 관행으로 굳어졌던 이중계약서 작성이 근절되면 단기간에 수천만원의 차익을 남기고도 매도가격을 허위로 신고,세금을 적게 내는 수법이 무기력해진다. 실거래가 기반의 투명거래시장이 마련된 상태에서 여러 채를 보유한 사람에 대한 양도세를 강화하면 단기간 시세 차익을 노린 투기성 거래가 끊기면서 값도 안정세를 띨 것이라는 전망이다.비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등 시세차익을 노린 가수요를 철저히 막아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 뚜렷한 만큼 이번에 발표된 투기억제책만으로도 강남 투기 수요는 크게 줄어들게 됐다. 아파트값 안정 요인은 다른 분야에서도 찾을 수 있다.우선 아파트값 상승을 이끄는 서울·수도권에 대한 지속적인 물량 공세는 수요를 감소시키고 가격 폭등을 막을 수 있을 것으로 보인다. 지난해 전국에 공급된 주택은 66만 6541가구.이중 아파트가 38만 4692가구였다.특히 서울에는 아파트 5만 1815가구를 비롯해 모두 15만 9767가구가 공급됐다.올해는 8월 말 현재 38만 9000가구를 공급했고,이중 아파트가 29만 7000가구를 차지했다. 건교부는 앞으로도 해마다 50만가구 이상의 주택(수도권 30만가구)을 공급할 수 있을 것으로 추산했다.수도권의 입지여건이 빼어난 화성동탄(2004년 3만 9000가구)·판교(2005년 2만 9700가구) 및 김포(2006년 7만가구)·파주(2006년 4만 7000가구) 등에 19만여 가구가 분양될 예정이다.이럴 경우 2006년에는 수도권의 주택보급률은 100%를 달성,수요가 크게 줄어들고 아파트값이 하락할 것이라는 것이다. 입주 물량도 풍성하다.지난해 모두 59만 908가구가 입주했으며,이중 34만 6946가구는 아파트였다.2004∼2006년에 서울에서만 30여만 가구(아파트 18만 2000여가구)의 주택이 입주할 계획이다.통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔까지 더하면 실제 입주 물량은 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. ●강남 인기 여전,가격 안빠져 당장은 아파트 시장이 충격을 받겠지만,그렇다고 해서 강남 아파트값을 낙관만 할 수도 없다.강남 아파트의 경우 수요에 따른 공급이 제때 이뤄질 수 없다는 한계를 지닌 탓이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “비수기로 접어들고 강력한 대책이 나올 것으로 예견되면서 아파트값이 관망세로 돌아선 상태”라고 말했다.그러나 “강남 집값의 오름세를 기대하는 사람이 많고,집을 팔고 나가는 사람이 거의 없는 상태여서 큰 폭의 가격하락은 기대할 수 없을 것”이라고 주장했다.다만 주상복합 청약 과열양상은 사라질 것으로 전망했다. 류찬희기자 chani@

‘정부의 집값대책이 서민들에겐 어떤 영향이 있을까.’정부의 부동산안정책이 서울 강남집값을 잡는데 치중하면서도 서민들에게는 내집마련의 호기로 작용할 전망이다. ●선택의 폭 넓어졌다 이번 대책에는 강북 뉴타운 개발 지원과 광명, 아산신도시 등에 주택단지를 개발키로 하는 등 공급측면의 대책이 일부 포함돼 있다.서민이나 1가구1주택자에게는 오히려 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 실제로 정부는 11월중 강북권 뉴타운 12∼13개를 추가 선정하고,광명·아산 등에 14만가구 규모의 역세권 주택단지를 개발키로 하는 등 공급물량을 확대키로 했다.올해부터 2011년까지 500만가구의 주택을 짓는다는 계획도 발표했다. 특히 정부는 11월 또는 12월 공급되는 일반분양 아파트 가운데 전용면적 25.7평 이하 국민주택에 대해 무주택자 청약 최우선 순위 배정비율을 현재 공급물량의 50%에서 70% 이상으로 늘릴 방침이다.이렇게 되면 무주택 서민들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진다. 여기에다 1가구 3주택 이상 보유자에 대해 양도세를 최고 82.5% 중과하면 앞으로 매물이 많이 나올 것으로 보인다.실수요자들은 잘만 살피면 저가매물을 쉽게 매입할 수 있을 것이라는 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “정부의 대책은 투기세력 근절에 초점이 맞춰져 있다.”면서 “투기거품이 빠지고 무주택자 청약 최우선 배정비율이 높아지면 서민들의 내집마련 기회는 자연스럽게 확대된다.”고 말했다. ●불이익도 있다 담보대출비율 축소는 비강남권 거주자나 서민들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.강남권 주택을 타깃으로 내놓은 대책이지만 피해는 다른 지역 주민이나 서민층에게도 미친다. 무주택자가 집을 구입할 때 자기자본 부담이 커질 수도 있다.나아가 1가구1주택자는 생업을 위해 집을 담보로 대출을 받으려 해도 이번 대책에 의해 대출이 여의치 않을 수도 있기 때문이다.부동산 전문가들은 “정부의 대책이 취지는 좋지만 자칫하면 서민들에게 피해가 돌아갈 수 있는 부분도 있다.”면서 “이 부분에 대한 보완책도 필요하다.”고 말했다. 보유세 중과세나 양도세의 경우는 1가구1주택자에게는 별다른 영향이없다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 연이은 집값 안정대책과 토지공개념 도입 얘기가 나오면서 부동산 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 특히 정부의 부동산 대책 발표가 오는 29일로 예고되면서 실수요자나 투자자 할 것 없이 주상복합아파트 등 특정상품을 빼면 대부분 수요가 숨을 죽이고 있다.시장의 불확실성 탓이다.대책이 확정되기 전에 집을 살 경우 내용에 따라 큰 손해도 볼 수 있기 때문이다. 부동산전문가들은 대책이 나올 때까지 가급적 투자에 신중을 기해야 한다고 조언하고 있다.대책 내용을 보고 집을 매입할지,분양을 받을지 여부를 결정해도 늦지 않다는 것이다. ●대책 발표때까지 투자 신중해야 정부가 준비중인 대책이 윤곽을 서서히 드러내고 있다.주택 보유세 및 양도세 과세강화,주택담보대출 비율축소 및 대출금리 차별인상 등 세제·금융대책에서부터 강북개발지원,공급확대,재건축·개발이익환수,주택거래허가제 등 공개념과 교육제도 개선방안까지 다양한 대책이 논의되고 있다. 그렇다고 이런 내용들이 오는 29일 발표되는 대책에 모두 포함되는 것은아니다.일부는 논의과정에서 빠질 수도 있다.또 대책이 2단계로 나뉘어 시행되는 만큼 1차에 포함되는 것이 있는가 하면 2차에 들어가는 것도 있을 수 있다.현재 1차에는 금융·세제대책과 교육대책,공급대책 등이,2차에는 주택거래허가제,재건축·재개발이익환수제 등 공개념 관련 대책이 포함될 것으로 알려져 있다. 부동산 전문가들은 어떤 대책이든지 시장에는 부정적 영향을 미칠 것으로 분석한다.투자자나 실수요자 모두 대책을 새롭게 수립해야 한다는 것이다. ●중소형주택은 모기지론 활용을 집값은 일부 소형 아파트를 중심으로 반등 시도 조짐도 있지만 중대형과 재건축 아파트를 중심으로 하향 안정세를 보이고 있다.물론 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.이같은 관망세는 발표되는 대책의 강도를 떠나 연말까지는 지속될 전망이다.당분간 가격의 급등락도 없을 것이라는 분석이다. RE멤버스 고종완 대표는 “자금력이 있고 강남권 등 인기 지역에 입주를 원하면 차익 또는 실망 매물이 쏟아지는 11∼12월 초 비수기에 급매물을 노려보는 것도 좋은 방법”이라며 “반면 강북·수도권지역은 내년 상반기까지는 가격상승 가능성이 적은만큼 무리한 융자를 얻어 집을 살 필요는 없다.”고 말했다. 중소형 주택이 필요한 실수요자라면 내년 도입이 예정된 모기지제도를 활용할 필요가 있다.자기자금이 30∼40%만 있으면 나머지는 20년이상 장기저리의 자금을 빌려 주택을 매입할 수 있기 때문이다. 그러나 재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 철저히 실수요 위주로 신중히 투자해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. ●좋은 신규주택은 꾸준히 청약을 신규 분양시장 역시 불확실성이 지배하고 있다.주택업체들은 대체적으로 분양시장이 올해만 못할 것으로 내다보고 있다.오는 29일 정부가 발표할 대책도 분양시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 수요자 입장에서 그리 나쁠 것은 없는 상황이다.분양성이 좋지 않으면 금융조건이나 가격 등에 있어서 다소 수요자에게 유리해지기 때문이다. 그렇다고 좋은 아파트가 나왔는데도 분양가가 떨어지기를 기다리며 청약하지 않는 것은 좋은 방법이 아니다.청약한다고 다 되는 것도 아닌 만큼 꾸준히 괜찮은 아파트가 나오면 통장을 사용하라는 얘기이다. 분양가에 대해선 정부가 규제를 가할 가능성이 없지 않지만 규제를 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.지금 분양하는 아파트도 최근 분양승인 과정에서 가격규제를 받고 있는 만큼 청약시기를 굳이 늦출 필요는 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다.대신 주상복합아파트의 경우는 요즘 치열한 청약경쟁이 붙어 있지만 가수요가 붙어 있는 만큼 청약시 주의가 필요하다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 부동산 안정대책 마련에 골몰하고 있는 가운데 부동산 분양시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 분당신도시 주상복합아파트 분양현장에는 이틀새 4만여명이 몰려 북새통을 이루는 등 수도권 지역은 과열현상을 빚고 있다.반면 지방은 억대 아파트나 고급 자동차 등을 경품으로 내거는 등 실수요자들의 관심을 끌기 위해 안간힘을 쏟고 있다. 경기도 성남시 분당구 정자동 포스코건설의 주상복합아파트 ‘더샵 스타파크’의 청약접수 첫날 3만여명의 청약인파가 몰린 데 이어 이틀째인 24일에도 청약 행렬이 길게 이어졌다.특히 포스코건설은 첫날 청약을 미처 마치지 못한 고객 4500여명에게 우선청약대기표를 지급하자 다음날 10만원대의 웃돈이 붙어 거래되는 등 투기판을 연출했다. 이날 오전 5시40분쯤 모델하우스를 찾은 정모(45)씨는 “줄이 길어지자 전날 나눠준 청약대기 번호표가 10만∼15만원 정도에 거래되기도 하는 등 투기판을 방불케 했다.”고 말했다. 반면 지방에서는 억대 아파트를 경품으로 내거는 등 분양업체들이 고객 발길을 잡느라 안간힘을 다하고 있다. 진흥기업은 광주시 금호동에서 오는 11월 초 아파트를 분양하면서 사전예약자나 청약신청자를 대상으로 2억 1000만원짜리 46평형 아파트 한 채를 경품으로 내걸었다.진흥기업은 또 전주 호성동 아파트 분양을 앞두고 전주에서 열리는 KBS 열린음악회를 후원하기도 했다. 김성곤기자 sunggone@

‘내년은 알 수 없다.올해 분양하고 보자.’ 주택업체들이 일제히 연말 분양에 나서고 있다. 정부의 부동산시장 안정대책이 이어지면서 내년 분양시장 전망이 불투명해짐에 따라 수요가 살아있을 때 분양하자는 계산에서다.실적을 겨냥한 업체들의 연말 밀어내기 분양도 한 몫하고 있다.연말까지 3000∼5000가구의 아파트 분양 계획을 세워둔 업체도 있다.분양물량이 1만가구에 달하는 곳도 있다. 부동산 전문가들은 “분양 물량의 증가로 수요자들의 선택 폭이 넓어졌다.”며 “노른자위 아파트를 선별 청약하는 전략이 바람직하다.”고 말했다. ●얼마나 분양하나 대우건설은 이달부터 12월까지 전국적으로 1만 800가구를 분양한다.아파트가 6808가구,주상복합 오피스텔이 4014가구다.대우건설은 올들어 9월까지 1만 4000여가구를 분양했다. 대림산업은 전국적으로 10여개 현장에서 4000여가구의 아파트를 공급한다.또 LG건설은 6개 현장에서 3394가구,우림건설은 4574가구,월드건설은 3194가구를 각각 연내 분양한다. 이밖에 동문건설은 파주 교하지구 한 곳에서만 3000여가구의 아파트를 분양하는 등 연말까지 4000여가구를 공급한다. ●분양 왜 몰리나 대체로 주택업계는 연말에 많이 분양하는 경향이 있다.연초에 세웠던 계획을 달성하기 위해 밀어내기식으로 분양을 하기 때문이다.밀어내기를 감안하더라도 올 연말 분양 물량은 예년보다 많다는 게 주택업계의 분석이다. 무엇보다 내년 경기전망이 불투명하다는 점이 크게 작용했다.정부가 연이어 집값 안정대책을 내놓고,투기과열지구가 전국적으로 확대돼 가고 있어 시간이 흐를수록 분양여건이 좋지 않다고 보고 있기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “정부가 지속적으로 내놓은 대책들이 효과를 발휘하면 내년도 주택시장은 갑작스럽게 침체에 빠질 가능성이 크다.”면서 “이런 점을 대비해 업체들이 분양을 서두르는 것 같다.”고 말했다. ●수요자들은 어떻게 해야 하나 내년 주택시장의 변수들은 한두가지가 아니다.시장이 올해만 못할 것이라는게 일반적인 분석이다.또 정부가 발표할 대책에 분양가 규제가 포함되는 지 여부도 관심사다. 분양가의 경우 정부가 규제를 가할 가능성이 없지는 않지만 규제를 한다고 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.최근 분양하는 아파트들도 분양승인 과정에서 분양가 규제를 받고 있다. 따라서 좋은 아파트가 있으면 기다릴 필요가 없이 청약하는 것이 좋다고 조언하는 전문가가 많다.다만 금융조건 등은 면밀히 따져봐야 한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

최근 공모주 청약이 과열 양상을 빚자 증권사들이 청약대출 한도 축소에 나서고 있다. 21일 증권업계에 따르면 대신증권은 이번주부터 공모주 청약을 받기 위해 투자자가 빌릴 수 있는 금액을 청약증거금의 10∼80%에서 10∼50%로 줄이기로 했다. 교보증권은 청약자금 대출한도를 ‘청약 첫날 경쟁률이 5대1 이상일 경우 청약증거금의 80%’에서 ‘청약 첫날 경쟁률이 2대1 이상일 경우 청약 증거금의 50%’로 변경했다.청약자금 대출은 대부분 증권사에서 공모주 청약 이틀째부터 이뤄진다.교보증권은 그러나 우수고객의 경우 종전의 대출 비율을 그대로 적용하기로 했다. 동원증권이 지난 7월 처음으로 청약 대출 한도를 청약 증거금의 80%에서 50%로 줄인데 이어 대신·교보증권도 가세함에 따라 다른 증권사도 청약대출 한도 축소를 적극 검토할 것으로 보인다. 증권사들의 이같은 조치는 지난 9일 온·오프라인 교육업체 디지털대성의 공모주 청약 경쟁률이 2908대1로 사상 최고를 기록하는 등 공모시장에서 과열 현상이 나타나고 있기 때문이다.업계 관계자는 “청약증거금 대출 급증으로 인한 공모 시장의 가수요를 막고 투자자를 보호하기 위한 것”이라고 말했다. 연합

정부의 토지공개념 도입 예고 이후 기존의 주택시장이 얼어붙는 것과 달리 분양시장은 후끈 달아오르고 있다. 특히 최근 분양된 지방 아파트와 일부 주상복합아파트는 100대1이 넘는 경쟁률을 기록하는 등 과열조짐이 엿보이고 있다.그래서 시중의 여유자금이 기존주택시장에서 분양시장으로 옮겨가는 것이 아니냐는 우려도 나온다. 일부 지방도시에는 서울에서 원정온 ‘떴다방’들이 활개를 치고 있어 투기붐이 지방으로 확산되는 양상이다. ●분양시장으로 옮겨붙은 열기 지난 15일 청약을 받은 서울 구로구 신도림동 주상복합아파트 쌍용플래티넘 38∼45평형의 평균 경쟁률은 63.4대1이었다. 부산에서는 16일 일반분양을 마감한 좌천·범일동 두산위브 24평형(2순위)이 145대1,34평형(1순위)은 6대1의 경쟁률을 나타냈다.남구 용호동 롯데건설 낙천대아파트는 25평형(3순위)이 14대1,34평형(2순위)이 1.2대1이었다. 경남 진해시 자은동 포스코건설의 ‘the#’은 15일까지 청약 접수 결과 33평형(1순위)이 2.3대1로 마감됐다.30평형은 2순위 8대1,44평형은 2순위에서 2.5대1로 각각 마감됐다. 지난 2일 포스코건설이 전주에서 청약을 받은 ‘the#’의 경우 2순위에서 평균 12.3대1,최고 17.8대1의 경쟁률을 기록했다. 집값을 잡겠다는 정부 의지에도 불구하고 분양시장이 달아오르는 것은 시중의 여윳돈이 그만큼 풍부하다는 뜻으로 풀이된다. ●분양권 ‘묻지마 투자' 피해 우려 최근 지방시장에서 청약경쟁률이 높게 나타나는 것에 대해 부동산전문가들은 지역 자체의 수요도 있지만 서울 등의 떴다방이 가세한 것이 큰 몫을 하고 있다고 분석한다. 최근 아파트를 분양한 일부 도시에는 수도권 떴다방들이 원정을 다녀온 것으로 알려졌다.주택업계 관계자는 “서울 등의 떴다방이 가세하지 않으면 붐이 일지 않아 높은 경쟁률을 내기 어렵다.”면서 “이같은 수요가 청약자의 절반에 육박한다.”고 말했다. 분양시장 과열은 기존 주택 값까지 끌어올리고 있다.또 떴다방이 가세한 시장은 나중에 분양권 가격이 떨어질 가능성도 있다.뒤늦게 분양권을 매입한 사람만 피해를 볼 수 있다. 부동산 전문가들은 “지방은 기존주택과 신규 분양 아파트의 가격 차이가 워낙 커 분양권을 잘못 샀다가는 거품 붕괴로 낭패를 볼 수 있다.”고 말했다. 주상복합아파트도 마찬가지다.주상복합아파트는 300가구 미만의 경우 일반분양을 하지 않아도 되는 등 청약이 쉽기 때문에 높은 인기를 누리고 있다. 그러나 정부가 강력한 집값대책을 검토하면서부터 주상복합아파트는 값이 하락세를 타고 있다.이런 상황에서는 ‘묻지마 청약’을 했다가는 손해를 볼 수 있으므로 조심해야 한다. 김성곤기자 sunggone@

내년 집값은 1∼2%대,전셋값은 2∼3%대의 소폭 하락이 각각 예상된다는 전망이 나왔다. 한국건설경제협의회가 17일 발표한 ‘2004년 주택·부동산 시장 변화와 전망’이라는 연구용역 보고서 결과다. 용역을 맡은 김용순 주택공사 주택도시연구원 경기동향분석팀장과 김선덕 건설경제연구소장은 “올해 집값 상승률이 전국 평균 5.5%(서울 아파트 6.5%)에 이를 것으로 전망되나,내년에는 집값이 하락세로 반전될 것”이라고 내다봤다.이들은 “그러나 이달 말 발표될 정부 부동산 대책에 거래를 직접 규제하거나 보유를 억제하는 조치가 포함될 경우 하락률은 3∼4%에 이를 수도 있다.”고 덧붙였다. 전셋값 역시 하향 안정세를 점쳤다.특히 서울 아파트의 경우 올해 4% 내릴 것으로 내다봤다.이같은 추세는 내년에도 이어져 2∼3%의 추가 하락이 기대된다.땅값 상승률은 올해보다 낮은 1% 안팎으로 둔화될 것으로 전망됐다. 집값이 하향 안정세로 돌아설 것이라는 전망은 수요 감소와 강도 높은 부동산투기억제 정책에 뿌리를 두고 있다.경제회복이 더디고 금리및 대출억제 조치 역시 가격 오름세 기대심리를 떨어뜨려 집값을 안정시키는 요인으로 봤다.내년도 입주 주택은 모두 52만 가구에 이를 것으로 추산된다. 올해와 비슷한 수준이다.해마다 27만 가구의 일반 수요가 발생하고 멸실·대체 수요를 감안하더라도 수급 여건이 개선돼 공급 부족에 따른 집값 상승의 발목을 잡을 수 있다는 주장이다.주택보급률이 100%를 넘어섰고 지난 2∼3년 전에 분양된 주거용 오피스텔과 주상복합아파트 입주가 내년부터 본격화되면서 오히려 공급과잉 현상을 점치기도 했다. 다만 서울 강남 등 일부 인기 지역은 수요가 쉽게 줄어들지 않아 큰 폭으로 오른 집값이 한꺼번에 빠지지 않고,재건축 아파트 이주가 본격화되면서 전셋값 불안이 재현될 수도 있다고 경고했다. 새 아파트 분양시장도 크게 위축될 것으로 보인다.공급 물량이 올해보다 5만가구 정도 줄어든 55만 가구에 머무를 것으로 전망된다. 분양 시장 판도는 신도시 위주로 형성된다고 보아야 할 것 같다.내년부터 화성 동탄신도시,2005년부터는 판교신도시 아파트가 나오기 시작하면서 신도시 아파트는 인기를 끄는 반면 비신도시 아파트 청약률은 크게 떨어지는 양극화 현상이 예견된다. 류찬희기자 chani@

‘증시가 날개를 달 수 있을까.’ 증권·투신업계가 정부의 부동산 투기 억제 정책과 때를 같이해 부동산에 몰려 있는 시중 부동자금을 증권시장으로 돌리기 위해 팔을 걷어붙였다.지난 5월 정부의 부동산 대책에 이어 나온 증시부양책이 한계에 봉착했다는 판단에서다. 증권업계와 투신업계 사장단 46명은 10일 증권업협회에서 합동 간담회를 갖고 부동자금을 증시로 돌리기 위해서는 비과세장기증권저축 상품의 상설화,신상품 개발,증권·투신사의 퇴직연금 사업 참여 허용 등이 필요하다는 데 의견을 모으고 이를 정부 등 관계 기관에 건의했다. 김진표 부총리는 이날 업계 건의사항에 대해 “수용할 게 있으면 하겠다.”고 말해 부분 수용 방침을 시사했다. ●효과는 장기증권저축 부활이 커 증권·투신업계는 부동산에 몰린 돈을 증권시장으로 돌리기 위한 각종 저축상품허용 등을 건의했다.이 가운데 증권업계가 가장 효과가 클 것으로 기대하는 것은 근로자주식저축이나 장기증권저축 등과 같은 세금 우대 장기증권저축 상품의 상설화.지난 1991∼1992년간한시적으로 판매한 증권저축상품의 최종 만기가 이달 22일로 도래하는데 이의 만기를 연장해 주는 것은 사실상 ‘부활’로 간주되고 있다.업계는 장기증권저축의 판매규모가 4조 5000억원에 달해 이를 상설화할 경우 증권시장의 버팀목이 될 것으로 보고 있다.장기증권저축 상품의 저축한도도 현행 5000만원에서 1억원으로 올려야 한다는 의견이 제시됐다. 증권업계는 이와 함께 지난해 증권거래세가 2조 300억원 규모로 총 국세에서 차지하는 비중이 2%수준으로 높아진 만큼 0.3%인 증권거래세율을 절반 수준으로 낮춰줄 것을 건의했다. 또 증권사의 주가연계증권(ELS)과 경쟁하는 은행권의 지수연동 정기예금(ELD)에 대한 현행 예금자 보호 장치를 없애고 은행권의 수시 입출금식 예금(MMDA)상품에 대해서도 현행 지급준비율 5%를 상향 조정하고 결제 및 이체 횟수를 제한하는 등 규제를 강화해야 한다는 의견을 내놨다.이밖에 증시활성화를 위해 신상품 개발 관련 각종 규제 완화,배당소득의 세제혜택 확대,시가배당 실시 유도 등을 건의했다. 투신업계는 증시수요 확충을 위해 장기 비과세 채권형 펀드나 장기 적립식 주식형 펀드 등의 신규 상품 판매를 허용해 줄 것을 요구했다. 또 투신권이 판매하는 실적배당 상품에 대해 투자 위험을 고려하지 않고 은행권의 확정 금리 상품과 같은 15%의 세율을 적용하는 것은 부당하다며 5% 또는 10%로 배당소득세율을 낮추도록 건의하기로 했다. ●건의안 상당수 수용여부 미지수 이날 모임에서 참석자들은 부동산 안정화 대책과 맞물려 부동산 쪽에 몰려 있는 자금의 흐름을 증시로 돌리기 위한 아이디어로 증권·투신업계의 만기 3∼5년짜리 장기증권저축상품에 가입할 경우 주택청약권을 부여하는 방안을 제시했다.또 부동산 매각시 매각 대금으로 주식을 매입할 경우 양도소득세를 감면해 주는 방안도 나왔으나 현실성이 없다는 이유로 건의 사항에서 제외됐다. 간담회에 참석한 증권업협회 김명기 상무는 “참석자들이 부동자금의 증시유입을 위해 다양한 의견을 제시했다.”면서 “재경부도 업계에서 부동자금을 증시로 유인할 신상품을 개발하면 적극 도와 주기로 약속했다.”고 말했다. 그러나 장기증권저축 상설화의 경우 증권투자자에 대한 세제 혜택 등의 형평성 문제 때문에 재경부가 그동안 난색을 보여온 점에서 부동산 대책과의 저울질 속에서 수용 여부가 결판날 전망이다. 거래세 인하는 일단 액수가 미미한 것으로 평가된다.이에 따라 정부가 어떤 카드를 뽑아들지에 따라 향후 증시 향방이 달라질 가능성이 있다. 강동형기자 yunbin@

서울 강서·강북권 수요자들이 손꼽아 기다려온 상암지구 아파트가 오는 11월 일반에 분양된다. 시영아파트로는 처음 42평형(전용면적 32평형)대의 중대형 아파트가 분양되는데다 강남에 견줄 정도로 입지여건이 좋아 관심을 모은다. ●11월부터 분양 상암지구에서 공급되는 42평형대 일반분양 아파트는 모두 871가구.11월에 시작해 5차례 분양한다. 7단지 162가구는 당초 12월쯤 분양예정이었으나 상암지구 첫 일반분양 물량이란 점에서 1개월 가량 앞당겼다.입주는 2005년 2월이다. 도시개발공사는 7단지 분양결과를 본 뒤 나머지 물량의 분양일정도 정할 계획이다.4단지를 제외한 5,6단지 물량 433가구는 내년 상반기 분양될 가능성이 크다.4단지의 경우는 공사일정 등을 보면서 분양시기를 정하기로 했다.시기는 2005년쯤 될 것으로 보인다. ●어떻게 분양받나 42평형인 만큼 1000만원짜리 청약예금에 든 사람만이 청약할 수 있다.따라서 1순위 경쟁이 치열할 전망이다. 입주를 앞둔 33평형의 경우 분양가 1억 8780만원에다 2억원이상의 프리미엄이 붙어 있다.인근의 월드컵공원 등 입지조건이 탁월해 분양시기만 기다려온 사람들이 많아 서·북부권 주민들이 대거 몰릴 것으로 보인다. 그러나 이번 물량이 162가구에 불과해 수요자는 내년에 분양되는 물량에도 지속적인 관심을 가져볼 만하다.분양가는 원가심의가 끝난 10월말에 정해질 것으로 보인다.분양 주체가 공공기관이어서 분양가는 시세보다는 쌀 것으로 전망된다.시세 차익도 기대해 볼만하다. ●상암지구는 모두 6250가구가 입주하는 택지지구이다.인근에 월드컵경기장이 있고,앞으로 첨단통신산업이 유치될 것으로 보여 발전 전망이 꽤 밝다. 이중 분양 아파트는 4520가구.전용면적 기준 15평형이 75가구,18평형이 582가구,25.7평형이 2992가구,32평이 871가구이다.나머지 1730여가구는 임대아파트이다.2,3공구로 구성돼 있으며 2공구는 공급이 끝났다.11월부터 공급되는 아파트는 3공구 아파트다. 지금은 주변지역의 개발이 덜돼 편의시설이나 교육여건이 떨어지지만 입주시점에 여건이 좋아질 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@