일반 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 잡혀가고 있다. 단기 투자자들이 많이 몰리던 서울 동시분양 아파트 청약은 최근 미달 사태를 빚었다.잇단 주택시장 안정대책으로 가수요가 이탈했기 때문이다. 반면 수도권 중소형 아파트는 실수요자 위주의 무주택자들이 청약,입주자 모집을 마감하는 등 대조를 보였다. ●신규청약, 실수요자 위주로 선회 최근 분양된 아파트 청약 결과를 보면 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 선회하고 있음을 알 수 있다. 주택공사가 무주택자들을 상대로 공급한 고양 풍동지구 아파트의 경우 1270가구 가운데 70% 정도가 무주택 우선순위자에게 돌아갔다.나머지 물량도 지역 1순위 청약에서 모두 마감됐다.입지가 빼어날 뿐 아니라 전용면적 25.7평짜리 주공 아파트 분양을 기다려온 무주택자들이 대거 몰렸기 때문이다.지난달 27일 무주택 및 1순위 청약을 받은 성남시 태평동 쌍용스윗닷홈은 191가구 모집에 979가구가 몰려 하루만에 분양을 마쳤다.단지 규모는 작지만 전철역세권인데다 강남 진입이 가까워 실수요자들이 몰렸기 때문이다.따라서 실수요자층이 두꺼운 택지지구 아파트나 대규모 재건축 단지 일반분양 아파트 청약은 인기를 끌 것으로 전망된다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “투기과열지구에서는 무주택자 우선공급 비율이 75%로 상향 조정돼 실수요자들의 청약 기회가 확대된다.”면서 “무주택 우선공급 대상자는 함부로 통장을 사용하지 말고 신도시·택지지구 등 입지여건이 좋은 곳을 골라 청약하는 자세가 필요하다.”고 조언했다. ●실수요자층 두꺼운 아파트 많아 주공 용인 동백지구 아파트가 관심 대상이다.풍동지구 청약결과 실수요자층이 두꺼운 것으로 증명된 32평형이 1088가구나 나오기 때문이다.수도권 남부지역 무주택자들이 기다리고 있다.주공이 분양하는 고양 풍동지구 21∼33평형 임대아파트(2016가구) 역시 인기를 끌 것으로 보인다. 파주 교하지구에 아파트를 분양하는 업체들도 고양 풍동지구 주공 아파트 청약 결과에 고무돼 있다.일산 지역 무주택자들이 대거 청약에 달려들 것으로 전망된다.특히 3003가구를 분양하는 동문건설은 일산 지역 무주택자들과 새 집으로 늘려가려는 수요층을 타깃으로 삼고 있다.효성·대원건설도 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 인천시 송도신도시에 공급되는 성지건설·한진중공업 아파트는 인천지역 실수자들의 눈길을 끌고 있다.동부건설이 남양주시 와부읍 덕소리에 공급 예정인 1600여가구도 강변북로 연장공사가 마무리되면서 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 류찬희기자 chani@

재건축 아파트 등 주택시장이 침체되면서 수익성 부동산 분양이 줄을 잇고 있다. 특히 내년 초부터 주상복합아파트도 20가구가 넘으면 분양권 전매가 금지됨에 따라 규제 이전에 분양하려는 물량이 연말에 쏟아져 나오고 있다. 아파트 단지나 오피스텔 등의 부속 상가들도 서울·수도권 10여곳에서 분양된다.주택시장에서 빠져 나온 돈을 끌어들이기 위한 것이다. ●주상복합 규제전 서둘러 분양 11,12월 두달간 전국 38곳에서 주상복합아파트 6355 가구가 분양된다.내년 2월 주택법이 개정되면 투기과열지구에서 분양되는 단지 규모가 20가구 이상의 주상복합 아파트는 전매가 금지돼 분양을 서두르는 것이다. 지역별로는 서울 20곳 2726가구로 가장 많고 수도권은 4000여가구가 분양된다.지방에서는 부산 5곳 897가구,대전 2곳 286가구,대구 2곳 1037가구가 연내 분양된다. 서울에서는 동대문구 답십리동 청계 벽산메가트리움이 17일부터 분양된다.아파트 114가구 중 86가구가 일반분양된다. 용산구에서도 대우자동차판매 건설부문이 문배동에서 ‘이안 용산프리미어’ 47가구를 이달 말에 분양한다. 영등포구 대림동에서는 LG건설이 대림동 994의 31 일대에서 주상복합 아파트 114가구를 12월에 분양한다. 특히 용산구에서는 한강로 대우롯데 센트럴파크(가칭)가 12월중 분양된다.세계일보 부지에 지으며 분양물량은 629가구이다. 단지내 상가 분양은 연말에 집중되고 있다.주택시장 침체로 갈곳을 잃은 유동자금을 끌어 모으기 위한 것으로 풀이된다.서울·수도권에서 10여곳이나 된다. 이 가운데 대우건설이 학동역에서 ‘마일스 디오빌’을,롯데건설이 대치동에서 ‘롯데 골드로즈Ⅱ’를 이달에 분양한다.현대산업개발도 역삼동 역삼벤처텔내 근린상가를 현재 분양 중이다. ●청약시 주의점 올해 분양되는 주상복합아파트의 경우 대부분 전매금지에 해당이 되지 않는다.이 때문에 주상복합아파트에 투자자가 몰리고 있지만 최근 들어서는 높은 경쟁률과 달리 프리미엄이 붙지 않는 경우도 많다. 전매금지에 해당되지 않는다는 말만 믿고 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.그런 만큼 청약시에는 주변 수요를 살펴봐야한다. 가장 중요한 것은 분양가다.요즘 주상복합아파트는 인근에 분양된 주상복합아파트 분양권을 기준으로 분양가를 책정하는 경우가 많다.그러나 주상복합아파트는 가격에 거품 가능성이 많아 주의해 청약해야 한다. 단지내 상가 역시 분양가가 가장 큰 역할을 한다.상권이야 어느정도 형성이 되지만 분양가가 높으면 수지를 맞추기 쉽지 않다.인근에 대형 할인점이 있는 곳 등은 피하는 것이 좋다. 이와 함께 현금이 필요할 때 즉시 현금화 할 수 있고,다소의 시세차익도 기대할 수 있어야 한다. 김성곤기자 sunggone@

강서구(구청장 유영)는 주택청약,국민주택 등 특별공급,주택임대차 보호법에 대한 해석 및 상담사례를 담아 주택정책에 대한 주민들의 궁금증을 풀어 주는 ‘나도 임대차 보호를 받을 수 있나요?’를 발간,각 동사무소에 배포했다.

내년부터 공급되는 10년짜리 민간 임대 아파트는 중산층에게도 청약자격이 주어지고 임대기간에 분양 전환이 금지된다. 공공택지의 40%를 국민 임대나 장기 임대용으로 의무 배정하고 택지공급가격과 주택기금 지원금리도 인하된다.또 10년짜리 민간 임대아파트를 임대 기간이 끝난 뒤 분양 전환할 때 분양가를 자율 결정할 수 있게 된다. 건설교통부는 이같은 내용을 뼈대로 하는 임대주택법시행령 및 시행규칙 개정안을 17일 입법 예고하고 내년 초부터 시행한다고 14일 밝혔다. 10년 장기임대주택은 정부가 지난 9월 중산·서민층 주거안정대책으로 내놓은 새로운 주택 유형으로 앞으로 10년간 150만가구(국민임대 100만가구,장기임대 50만가구)를 짓기로 했다. 건교부는 영세민뿐 아니라 내집 마련이 어려운 소득 상위 5∼6분위(소득 190만∼256만원)의 중산화 가능 계층이 장기 임대아파트에 입주할 수 있도록 유도키로 했다.청약저축에 가입한 280만 가구가 해당된다. 또 장기임대주택 50만 가구를 차질없이 짓기 위해 공공택지의 40%를 임대주택(국민임대25%,장기임대 15%)용으로 의무 배정키로 했다. 민간의 장기임대주택 건설을 유도하기 위해 10년 임대기간이 끝나고 분양 전환할 때는 전용면적 18∼25.7평 주택에 대해 분양가를 자율 결정할 수 있도록 했다.또 조성원가의 70∼95%인 임대주택용지 공급가격을 10% 포인트 낮추고 국민주택기금 지원 금리도 4.5%로 1% 포인트 인하키로 했다. 류찬희기자 chani@

다음달부터 투기과열지구에서는 무주택자들의 민영 아파트 청약 당첨 확률이 크게 높아진다.분양가에 일괄적으로 포함됐던 가구·가전제품·위생용품 등은 입주자가 원할 경우에만 설치토록 하는 ‘플러스옵션제’가 도입된다. 건설교통부는 ‘10·29대책’의 후속 조치로 이 같은 내용이 담긴 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 마련,15일 입법예고한 뒤 다음달부터 실시할 예정이라고 13일 밝혔다. ●민영주택 무주택 우선공급 75%로 확대 투기과열지구에서 공급되는 85㎡(25.7평) 이하 민영주택의 무주택자 우선공급 비율이 50%에서 75%로 확대된다.35세 이상 5년 이상 무주택 가구주로서 최근 5년 동안 당첨 사실이 없는 청약통장 1순위자에게 내집마련 기회를 넓혀주기 위해서다. 국민임대주택 입주자격도 확대된다.전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(279만원)의 50∼70% 이하의 무주택자로 제한된 청약자격을 전용면적 60㎡(18평) 초과 아파트에 대해서는 100% 이하로 확대한다.‘사각지대’에 있던 사실상 저소득 무주택자들의 주거안정을 돕기 위한 취지다.임원을 제외한 중소기업 근로자도 국민주택 특별공급 대상에 포함된다.경제자유구역내 외국인 투자기업 종사자가 5년 이상 거주하려는 경우에는 민영주택의 10%를 우선공급한다. ●플러스 옵션으로 분양가 거품 뺀다 가구·가전제품·위생용품은 일괄 분양가에서 빠진다.다만 사업승인 내용에 포함된 기본적인 품목인 변기·욕조 등은 분양가 산정 대상에 포함된다. 선택 사양을 빼고 기본 자재만 선택할 경우 평당 분양가가 45만∼80만원 정도 낮아질 것으로 예상된다.33평형의 경우 분양가가 1500만원 정도 낮아져 취득·등록세를 87만원 정도 아끼는 효과도 기대된다. 별도 선택 품목은 ▲거실장,붙박이장,옷장,서재장,싱크대 상판인조석,현관대리석,보조 주방장 등 가구제품 ▲TV,식기세척기,김치냉장고,에어컨,가스오븐레인지 등 가전제품 ▲비데,안마샤워기,음식물 탈수기 등 위생용품이다. 류찬희기자 chani@

풍동 미니 신도시 개발이 본격화됐다. 사업시행자인 주택공사는 고양시 풍동·식사동 일대 25만 3000평을 택지로 개발한 뒤 아파트 7289가구를 짓기로 했다.2만 3000여명을 수용하며,일산 신도시와 붙어 있어 ‘제2의 일산’으로 꼽히는 곳이다.소형 국민임대,중소형 공공임대,중대형 분양 아파트가 골고루 들어선다. ●일산과 마주 본 미니 신도시 복선전철공사가 진행 중인 경의선 철길을 사이에 두고 일산 신도시와 마주보고 있다. 남쪽에 경의선 백마역이 있다.택지개발에 맞춰 지구 서북쪽에 풍산역이 들어설 예정이어서 서울 접근이 훨씬 편리해질 것으로 보인다.500m 떨어진 곳은 일산2택지지구로 개발된다.일산 신도시와 연계,대규모 주택 단지가 형성된다. 단지 북쪽 풍동 숲이 원형 상태로 보존되고,단지안에 대규모 공원이 들어서 주거환경이 쾌적할 것으로 기대된다. ●아파트 공급 시작 12일부터 주공 아파트 1270가구가 공급됐다.29·32·33평형으로 모두 청약저축가입자에게 분양된다.33평형 분양가는 2억 600만∼2억 1126만원.2006년 7·9월 입주예정이다. 12일 실시된 지역 무주택우선순위자 청약에서 물량의 70% 정도가 분양됐을 정도로 인기를 끌었다.나머지는 13일 고양시 및 수도권 청약저축 1순위자 중 3년 이상 무주택세대주를 대상으로 공급한다. 2016가구의 공공임대 아파트도 이달 중 공급된다.21∼33평형이며 청약저축가입자가 청약할 수 있다.주공은 국민임대 아파트 2204가구 가운데 내년 822가구,2005년 1382가구를 각각 공급할 예정이다. 3개 필지는 주공이 택지를 개발한 뒤 민간에 공급한다.전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트용지다.지난 11일 2개 필지 청약 결과 무려 372개 업체가 몰려들 정도로 인기를 끌었다.이르면 내년 4월쯤 민영 아파트 분양이 시작될 것으로 전망된다. 류찬희기자 chani@

'주택경기 침체기에도 영향을 받지 않는 롱런 상품은 없을까.’ ‘10·29주택시장안정대책’ 이후 주택시장이 침체국면에 빠지면서 강남 아파트를 중심으로 집값이 급락하고 있다. 그러나 집값 흐름에 좌우되지 않는 아파트도 있다.지하철 환승역 주변의 사통팔달 교통 여건을 갖춘 아파트가 여기에 해당한다. 주택시장이 침체하더라도 교통 여건이 좋아 실수요자가 몰리는 곳이라면 기존 아파트나 분양권,신규 분양 아파트 할 것 없이 모두 인기가 높다.투자가치도 충분하다는 평가다. ●왜 좋은가 한동안 지하철 역세권에 들어온 아파트는 값이 오르고 분양도 쉽게 이뤄졌다.그러나 집값이 떨어지고 거래가 안되는 침체기에는 다르다.역세권도 복합역세권이어야 한다는 것이다. 이런 아파트는 어디든지 지하철을 이용,출퇴근이 가능하기 때문이다.사두면 살기도 편하고 임대사업을 벌이기도 좋다.값도 일반 아파트와 최소한 10% 이상 벌어진다. 실제로 멀티 역세권인 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격차는 10% 이상 나는 경우가 많다.멀티 역세권이 아닌 서울 관악구 신림동 W아파트 33평형은 호가가 2억 1000만∼2억 6000만원이다.반면 인근 환승역에 자리잡고 D아파트 32평형은 2억 9000만∼3억 2000만원을 호가한다. ●어떻게 고르나 지하철 역세권의 진수로 꼽을 수 있는 환승역 주변 소형 아파트를 고르는 것이 좋다.대형 평형은 지하철교통 외에도 환경,도로교통,교육여건 등이 가격 형성의 변수다. 반면 환승역과 인접한 소형 아파트는 대부분 맞벌이 부부들을 타깃으로 잡는다.때문에 단지 형태를 갖춘 신규 아파트라면,가격 경쟁력은 충분하다. 신규 분양을 노리는 사람은 이런 아파트를 골라서 선별 청약하는 것이 안전한 투자전략이다. 만약 통장 순위가 늦다면 분양권을 매입하는 것도 괜찮다.어느 정도 프리미엄이 형성돼 있기는 하지만 지금처럼 가격이 약세일 때 사두는 것도 괜찮다. 기존 주택을 사는 것도 한 방법이다.역세권은 이미 개발이 이뤄져 신규분양 아파트가 그리 많지 않다.희소가치가 있다는 얘기다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “기존 주택을 매입하려면 입주한지 10년 미만의 아파트가 좋다.”면서 “신규 분양 아파트 가운데 멀티 역세권이라면 투자 0순위 대상이다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘내년 상반기까지 하락,매수는 연말,매도는 지금’ 집값 전망과 집 매매 시기에 대한 전문가들의 대체적인 의견이다. 지난 10월 29일 주택거래신고제,보유세·양도세 강화를 뼈대로 하는 정부의 집값대책이 나온 뒤 주택시장이 격랑에 휘말리고 있다.이에 따라 집을 살 사람이나 팔 사람 모두 갈피를 잡지 못하는 양상이다.이들을 위해 학계·연구소·부동산 전문가 등 7명에게 시장 전망과 매도·매수타이밍을 물었다.대부분 신중했지만 공통점도 많았다. ●언제까지·얼마나 떨어지나 ‘언제까지 떨어질 것이냐.’는 질문에 6명의 전문가가 내년 상반기라고 답했다.정의철 건국대 (부동산학)교수만 하향안정세가 지속될 것이라고 내다봤다.하락폭에 대해서도 비슷하게 전망했다.모두 10% 이내로 하락할 것이라고 말했다.다만 송창현 현대건설 마케팅 부장은 내년 하반기까지 집값이 떨어지겠지만 약보합세 수준일 것으로 점쳤다.또 고종완 RE멤버스 대표는 떨어져도 5% 이내가 될 것으로 전망했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “집값이 떨어지겠지만유형과 지역에 따라 큰 편차를 보일 것”이라며 “그러나 10% 이상 떨어지는 일은 없을 것으로 본다.”고 말했다. ●언제 사고 팔까 매도시점에 대해서는 약간씩 편차가 난다.김영진 내집마련정보사 사장과 김학권 세중코리아 사장,정의철 교수는 다주택자라면 지금 당장 팔라고 조언한 반면 김희선 부동산114 전무는 연초가 좋다고 말했다. 고종완 대표는 겨울 이사철이 시작되면 서울 강남을 중심으로 반짝 반등을 시도 할 수 있다면서 반등혜택을 누릴수 있는 내년초에 파는 것이 좋다고 했다. 매수시점은 대부분 연말이나 연초를 꼽았다.송창현 부장은 내년 상반기,김희선 전무는 내년 하반기가 좋다고 진단했다.정의철 교수는 매수시점은 정부 정책을 지켜본 뒤 다소 느긋하게 해도 좋다고 조언했다. 김영진 사장은 “당분간 집값이 하향안정세를 보일 것”이라며 “다주택자들이 집을 내놓는 연말이 낮은 가격으로 매입할 수 있는 적기”라고 분석했다. ●새로 분양받을 시점은? 신규 분양에 참여할 시점에 대해서는 대부분 지금이라도 맘에 드는 집이 있으면 골라서 청약하라고 조언했다. 그러나 송창현 부장은 “특별히 마음에 드는 집이 있다면 지금이라도 청약을 하면 좋지만 그렇지 않다면 느긋하게 정부의 정책추이를 지켜본 후 청약해도 늦지 않다.”고 말했다.정의철 교수도 “분양가가 높다는 의견이 많은 만큼 분양가 정책과 업계의 분양가 책정 추이를 지켜본 뒤 청약에 나서는 것이 바람직하다.”고 밝혔다. 김학권 사장은 “신규 분양시장도 기존주택 시장에 영향을 받아 위축된 감이 없지 않다.”면서 “정부 정책의 윤곽이 드러나는 연말쯤 청약에 나서도 될 것 같다.”고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

오는 24일부터 청약이 실시되는 인천지역 6차 동시분양에 3079가구가 일반 공급된다. 기존에는 주로 20∼30평형대 아파트였지만 이번에 공급하는 아파트는 24∼67평형으로 다양하다.19일 입주자 모집공고를 거쳐 24일 청약접수를 시작한다. 계양구 박촌동 풍림아이원은 207가구를 모두 일반 분양한다.지하철역이 걸어서 3∼4분 거리에 있고,승용차로 3분만 나가면 서울외곽순환고속도로에 연결된다. 남구 주안동 ‘한신休플러스’는 재개발 아파트로 494가구 중 332가구를 일반 분양한다.17∼31평형이다.지하철1호선 인천터미널역이 승용차로 5분 거리.제2경인고속국도가 인접해 있다. 연수구 송도신도시 한진로즈힐은 661가구 단지로 모두 일반 분양한다.32∼67평형의 중대형 위주로 구성됐다.송도신도시 개발과 맞물려 발전 가능성이 큰 곳이다.2008년에는 인천공항과 연륙교로 연결된다.중앙공원과 3∼4분 거리다. 연수구 송도신도시 성지리벨루스는 626가구 단지.33평형 이상 중대형 아파트로 구성돼 있다.단지앞에 2008년 연장 개통 예정인 인천 지하철1호선역이 들어선다. 서구 경서지구 우정에쉐르는 경서토지구획정리지구에 들어서는 아파트로 24·33평형 292가구 규모다. 2005년 말 완공 예정인 인천 신공항고속철도 경서역이 승용차로 3분 거리.인천공항고속도로 북인천 인터체인지와 인접해 있다.주변 검암택지지구와 함께 대규모 아파트 대단지를 이루고 있다. 류찬희기자 chani@

나는 판교 신도시를 기다리고 있다.벌써 몇 해인가? 내년이면 윤곽이 드러나고 첫 분양에 나설 전망이다.서울 근교에 남은 마지막 땅,그곳이 어떤 도시 모습으로 나타날지 나는 자못 궁금하다. 경부고속도로를 타고 내려가다 판교 주변의 짙푸른 수목과 오픈 스페이스를 지날 때면 이 곳이야말로 보존해야 할 곳이 아닌가 생각하곤 한다.아마도 그린벨트와 그와 유사한 토지이용 규제를 받고 있어서 지금까지 보존된 것이다.이제 이곳도 빽빽한 아파트 숲으로 바뀔 것이다.이것이 개발이고 성장인 것이다. 집값이 들썩거리면 주택공급이 부족한 탓이라고,서울 인근의 땅을 샅샅이 뒤져내게 마련이다.분당도 80년대 말 집값파동 때 묶여 있던 남단 녹지를 풀어 만든 것이다.지금은 성남비행장,과천경마장 부근마저 택지로 개발하자고 하는 판이다. 분당 덕에 세수(稅收) 증대의 단맛을 본 성남시 입장에서는 판교가 탐나는 요지였다.그래서 계속 주민들의 욕구를 충동질했던 것이다.보존할 수 있다면 좋은 땅이지만,이왕 개발해 신도시를 만들기로 했으니 멋진 신도시가 되기를 바랄 수밖에 없다. 강남의 집값이 오르니,강남지역의 수요를 흡수하기 위해 ‘제2의 강남’을 만든다고 한다.말하자면 강남의 아류(亞流)를 만든다는 뜻인가? 요즘의 집값폭등 현상은 아마 판교 개발이 시작되기도 전에 가라앉을지 모른다.나는 집값의 상승주기가 내리막길에 들어섰다고 본다.이제 서서히 거품이 빠질 것이다.내년부터 판교개발이 시작되면 서울의 투기꾼들이 기웃거리겠지만 청약전쟁 같은 것은 없을 것이다. 도시 모양이 어떻게 잡힐 것인가 궁금하다.분당처럼 고층아파트와 탄천변의 주상복합군으로 어울려서 경부고속도로변에 웅장한 벽을 만들어 놓을 것인가? 그러나 무엇보다 교통망은 어떻게 짜여질 것인가 궁금하다.지금도 판교IC 주변은 교통의 사각지대다.이제 그야말로 ‘움직이는 주차장’이 되겠지.판교에서 서울 왕래에 어느 정도의 참을성이 필요할까? 판교 이남인 분당,죽전,수지,용인지역에서부터 불평이 터져 나올 것이다.신분당선이란 철도가 연결된다지만 과연 언제나 될까? 그동안 학원단지를 만들겠다거나 대형아파트를 늘리겠다거나 첨단벤처단지를 만들겠다는 구상들이 오락가락했다.이번 기회에 나는 강남보다 나은 명품을 만들어 주었으면 한다.서민들의 주택공급 문제도 중요하다.그러나 우리 사회는 발전하는데 우리 도시도 새롭게 새롭게 태어나야 하지 않을까? 10년만 내다 보아도 우리는 선진국형의 도시가 필요하다. 서울 근교에 좀더 멀리 나가서 영상타운,캠퍼스타운,삼성타운,자전거만의 타운 같은 특색 있는 도시들을 더 만들자.특히 대부분의 구 시가지들이 난개발 형태로 팽창하고 있는데,이들 구시가지를 색깔있게 리모델링하고,새로 개발되는 신시가지와 잇대어 조화시켜 나가는 게 긴요하다. 나는 일산의 호수공원이나 분당의 중앙공원도 사랑한다.교외 곳곳 마을과 마을,도시와 도시 사이에 이런 여유 있는 공간이 필요하다.그저 조용히 걸어보고 싶은 거리,자전거를 타고 달려도 보고,바쁜 일상의 순간들을 부담없이 털 수 있는 그런 도시공간이 필요하다. 도시를 벗어나도 숨막힐 듯이 빽빽한 모습으로 주택지가 확산돼 가는 것은 바람직하지 않다.일본 도쿄에서 기차를 타고 나가 보라.답답한 도시공간이 끝없이 이어진다.도쿄 주변에 그린벨트를 만들었는데 주민들의 성화로 결국 무너져 버렸다.그래서 도시는 사막이 됐다. 내가 일년간 살았던 영국 런던 교외의 워킹시.그곳의 도시계획 지도를 나는 벽에 붙여 놓고 도심지의 단아한 풍경,정취 있고 자연스럽게 연결되는 도로망,숲과 공원의 적절한 배치와 사이사이에 재미있게 배치된 주택단지들,요모조모를 음미하며 우리나라에 그대로 재현해 보려고 애쓰기도 했다.영국에서는 별것 아닌,그저 평범한 도시였다.판교가 과연 어떤 모습으로 나타날까? 이 건 영 단국대교수 前국토연구원장

파주 교하지구 아파트 분양이 시작된다. 주택업체들은 당초 동시분양을 추진했으나 일정이 맞지 않아 개별 분양으로 돌렸다. 7일 동문건설이 모델하우스를 열고 첫 분양에 나선다.나머지 업체들도 대부분 올해 안에 공급을 마칠 계획이다. 닥터아파트가 집계한 자료에 따르면 올해 분양하는 업체는 동문건설을 비롯,우남종합건설,월드건설,신동아건설,대원,효성,진흥기업,효자건설 등이다.전체 물량은 6148가구이다. 분양가는 680만∼720만원선.그러나 경기도와 파주시가 분양가를 낮출 것을 권유하고 있다. ●1만 600가구 신도시 이곳에는 아파트 9499가구,단독주택 1081가구 등 모두 1만 580가구가 들어선다.주택공사와 세광종건,공무원연금관리공단은 내년 상반기에 분양할 계획이다. 동문건설은 4개 블록에서 32∼46평형 3003가구를 내놓는다.15층 이하에 용적률 180%를 적용,전원형 단지로 설계됐다.30평형대 아파트에 침실 3개와 거실을 전면에 배치,채광과 개방감을 확보한 평면구조가 눈에 띈다. 우남종합건설은 14일 모델하우스를 열고 19일부터 청약접수를 할 계획이다.39∼54평형 600가구를 분양한다.부대 시설과 마감재 수준을 한층 높였다.신동아건설은 21일 모델하우스를 열고 39·49평형 366가구를 공급한다.주방을 남향으로 배치하고 보조 주방과 수납공간을 많이 둔 것이 특징이다. 월드건설은 11월 말쯤 모델하우스를 열고 33·35평형 500가구를 분양한다.효성·대원은 12월 초 38·44평형 1240가구를 분양한다.진흥기업과 효자건설 역시 12월 초 32평형 439가구를 분양할 예정이다. ●주변 공단 배후도시 역할 교하지구는 파주·일산 신도시로 이어지는 가운데에 있다.자유로에서 1.5㎞만 들어가면 교하신도시에 닿는다. 개발 중인 파주 출판단지를 비롯해 LG필립스 LCD공장이 주변에 조성된다.북쪽으로 통일동산이 들어서 있다.문발지방산업단지와 파주출판단지,LG필립스 공단의 배후도시 역할을 할 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

금융결제원은 4일 서울지역 35세 이상,5년 이상 무주택 가구주를 대상으로 10차 동시분양 1순위 청약접수를 마감한 결과,156가구 모집에 761명이 신청해 평균 4.9대 1의 경쟁률을 보였다고 밝혔다.이는 지난 9차 무주택 1순위 경쟁률(3.9대 1)보다 다소 높은 것으로 지난 6차 동시분양(1.5대 1) 이후 경쟁률이 높아지고 있다.

특혜비리로 얼룩진 분당 백궁정자지구가 단지 심장부에 자리잡은 대형 모텔들로 시끄럽다. 3년 전만 해도 허허벌판이던 이곳에 30층이 넘는 고층 아파트가 빼곡히 들어서고 보니 먼저 들어선 모텔들이 눈엣가시다.주상복합아파트 거실에서 버젓이 내려다 보이는 것은 물론,모텔단지와 아파트입구가 마주보기도 한다. 주민들은 등하굣길은 물론 방과 후 학원수업을 마친 자녀들 중 상당수가 이곳을 지나야 한다며 교육문제가 가장 걱정이라고 말한다.시민단체들은 상업지구이던 이곳에 마구잡이식으로 주상복합 허가를 내준 행정의 난맥상을 지적한다. ●유흥시설 주변에 주상복합 허가내줘 4일 성남시에 따르면 내년 10월까지 1차로 백궁정자지구에 들어설 주상복합아파트는 모두 7492가구(인구 3만여명)에 이른다.높은 청약경쟁률을 기록한 포스코 더샵 주상복합아파트와 크고 작은 아파트형 오피스텔(아파텔)까지 합치면 1만가구가 넘는다.현대산업개발의 I스페이스(1071가구)와 창용건설의 두산제니스(157가구),삼성 아데나폴리스(803) 등 2890가구가 최근 입주를 마쳤다. 그러나 입주민들은 8곳에 달하는 대형 숙박시설과 룸살롱이 뒤엉켜 있는 단지내 유흥가로 골머리를 앓고 있다. 모텔촌이 자리잡기 시작한 것은 지난 90년대 중반.일반상업지역이던 이곳에 시(당시 김병량 시장)가 지난 99년 파크뷰 등 주상복합아파트 허가를 내주기 위해 업무시설용지를 주상복합용지로 용도변경해주고,일반상업용지를 중심상업용지로 바꾸어 용적률도 대폭 상승시켰다. 이 과정에서 시는 모텔이 자리잡은 도로 맞은편까지 아파트허가를 내주었다.이 때문에 왕복 2차선 도로를 사이에 두고 모텔입구와 아파트 출입구가 마주보는 기현상까지 벌어진다.건설중인 동양파라곤과 포스코의 인테리지 등 주상복합아파트가 완공될 경우 거실에서 모텔을 바로 볼 수 있다. ●자녀교육이 걱정 더욱이 모텔 인근의 상가건물에는 학원들이 대거 입주할 예정이어서 학부모들의 걱정이 이만 저만 아니다.모텔 옆 도로는 백궁정자지구 중앙통로로 대부분 학생들의 등하교 길목이다.자녀들은 자연스레 오가면서 모텔과 룸살롱 등과 마주치게 된다. 주민 김모(38·여·I스페이스)씨는 “단지 모텔보다 늦게 입주했다고 이같은 환경을 보고만 있어야 하는지 답답하다.”면서 “모텔이 먼저 들어섰지만 간격이라도 둬 차단막 역할을 할 수 있도록 해야 한다.”고 말했다.나아가 이러한 시설을 염두에 두지 않고 허가를 내준 행정기관에 울분을 터뜨렸다. 행정기관도 걱정이 태산같다.일부 공무원들은 시민단체가 이들 호텔에 대한 제재에 나서야 한다고 말한다. 박호신 성남시 환경위생과장은 “공무원이 보기에도 민망한 사안”이라며 “주민이나 시민단체들이 나서 이들 모텔에 대한 제재방안을 검토해 볼 만하다.”고 말했다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@

서울 강남지역의 아파트값을 끌어올리는 조직화된 ‘전문투기 세력’의 실체가 밝혀졌다.국세청이 강남지역 부동산 투기혐의자 448명을 대상으로 세무조사를 실시한 결과,확인된 전문투기세력을 주도한 이는 50대 주부였다.전문투기세력중 아파트 등을 매집할 자금을 댄 전주(錢主)는 유명 건설회사 대표로 드러났다. 이들 외에 교수와 의사 등 사회지도층마저 증여세를 탈루하고,부동산투기에 가세했다. ●전문 투기꾼·전주(錢主)·중개업소와 담합 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 주상복합아파트에 사는 한모(50·여)씨는 이모(52)·박모(35)씨와 함께 부동산 중개업소 3개를 운영하면서 유명 건설회사 대표 한모(67)씨 등 전주들과 연계해 전문 투기세력을 조직했다. 이들은 200억∼300억원에 이르는 거액의 투기자금을 조성,풍부한 자금력을 바탕으로 한씨 가족과 아는 사람(지인) 명의로 타워팰리스 16채를 171억원에 사들였다.그런 다음 1채씩 파는 수법으로 물량을 조절,가격을 끌어 올려 시세차익을 얻었다. 또 모 건설사가 지난해 1월 분양한 주상복합아파트 미분양분 80채를 51억원에 사들였다.이어 최근 시세가 높게 형성된 틈새를 이용,막대한 차익을 얻고 팔았다.이들은 이 과정에서 시세차익을 신고조차 하지 않아 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 이 투기세력은 이런 수법으로 주부 한씨가 사들인 74채를 포함,모두 96채를 사들였다.매입자금으로 쓴 돈은 222억원에 이른다. 국세청 관계자는 “전문투기꾼인 한씨 남편의 직업을 밝힐 수는 없지만 뚜렷한 직업은 없는 사람”이라고 귀띔했다. 최명해 조사국장은 “448명 가운데 사회 유명인사가 포함돼 있는지에 대해 보고받은 바 없다.”면서 “투기세력이 은행과 짜고 자금을 끌어들이지도 않았다.”고 설명했다. ●중개업소가 담합해 분양권 194개 매집 대전시 둔산동에 사는 서모(46·여)씨는 부동산컨설팅 업체를 운영하면서 지난 9월 대전 서구에 있는 재건축아파트 분양권 142개를 7억 5000만원에 사들였다.그런 다음 명의 변경없이 8개의 부동산중개업소 및 실입주자에게 14억원에 팔고,양도소득세를 탈루했다. 대전시 관저동에 사는 공인중개사 박모(35·여)씨도 부동산 투기자 5명과 함께 지난해 9월 대전 서구의 재건축아파트 분양권 52개를 2억 6000만원에 집중매집한 뒤 같은 수법으로 1억원의 차익을 남기고도 양도세를 탈루했다. ●‘점프통장’도 동원 서울·수도권 지역의 청약통장을 집중 매집한 다음 지방의 분양현장으로 위장전입(일명 점프통장)한 분양권 당첨자 13명도 적발됐다.국세청은 이들에 대해 건설교통부에 당첨 취소를 요청했다. 국세청에 따르면 이들은 분양권 전매가 금지된 서울·수도권 등 투기과열지구내 1순위 청약통장을 개당 수백만원씩 사들인 뒤 위장전입했다.이어 지방의 신규아파트 분양시 대거 청약해 당첨된 분양권을 수천만원의 프리미엄을 붙여 전매하는 수법을 썼다. ●증여자금 이용한 투기 강남구 도곡동에 사는 모 대학 교수 나모(38)씨는 부친과 처가로부터 2000년 4월 이후 8억 200만원을 증여받은 뒤 증여세를 내지 않고 투기에 가세했다.강남구 압구정동의 54평형 아파트와 용산구 이촌동의 32평형 아파트를 취득,현재 시세를 기준으로 처분할 경우 3억원의 차익을올릴 수 있다.송파구 문정동에 사는 의사 정모(49)씨 역시 부인 명의로 강남구 도곡동에 재건축 예정 아파트 2채와 경기도 용인 소재 상가 4곳,아들 명의로 강남구 개포동 소재 재건축 예정 아파트를 17억 8000여만원에 사들이면서 증여세를 내지 않았다.현재 시가를 기준으로 하면 재건축아파트 3채를 팔때 시세차익은 7억원에 이른다. 오승호기자 osh@

‘10·29대책'이후 투자 어떻게 ‘10·29 주택시장 안정대책’으로 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다.거래 과정의 투명성을 확보하고,세금을 현실화하면서 단기 시세차익을 노린 투자가 어려워졌기 때문이다. 무주택 우선공급자는 느긋하게 기다렸다가 청약하고,주상복합 아파트는 규제 적용 이전에 분양받는 것이 유리하다.강북 뉴타운지역으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.매수 타이밍을 맞춰 사고 팔면 세금을 줄일 수 있다. ●무주택 세대주 우선공급비율 75%늘려 이번 대책으로 무주택자들에게는 당첨 기회가 확대된다.투기과열지구에서 전용면적 25.7평 이하의 민영 아파트를 공급할 때 적용되는 무주택 세대주 우선공급 비율이 내년 1월부터 50%에서 75%로 늘어난다.우선 청약자격은 35세 이상으로 최근 5년 이상 무주택 세대주로 청약예금에 가입해 1순위에 해당되는 경우다. 서울·수도권은 물론 전국 주요 도시 대부분이 투기과열지구로 묶여 있어 무주택 세대주는 섣불리 청약하기보다 입지가 빼어난 곳을 골라 청약하는 것이 유리하다.소형 주택의무비율을 적용받는 서울 재건축 사업을 지켜본 뒤 강남에서 공급되는 아파트에 청약,내집을 마련하는 전략이 바람직하다. 수도권 거주자는 신도시 아파트 공급 때까지 기다리는 것도 괜찮다.판교·화성·김포·파주 등 4개 신도시에 공급되는 아파트만 19만가구에 이른다.내년 화성 동탄신도시 분양을 시작으로 2005년에는 판교,파주 신도시 아파트 분양이 시작된다. 분양 받기에 버거운 무주택자는 시중 임대료의 60%선에 입주할 수 있는 국민임대아파트를 노리는 것이 좋다.해마다 10만여가구의 국민임대 아파트가 건설될 예정이다.특히 서울·수도권 그린벨트지역에 집중적으로 국민임대주택단지가 조성되므로 저렴한 주거비로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 기회가 넓어진다. 일반 청약자도 서두를 필요가 없다.판교 등 입지가 빼어난 신도시를 노리거나 강남 재건축 일반 아파트 공급을 골라 청약할 것을 권한다. ●강북 뉴타운으로 눈을 돌리자 강남만 고집할 필요는 없다.강북에는 뉴타운 아파트가 있다.도심과 가깝고 도시기반시설을 갖추고 있어 생활이 편리하다.교육·문화 등 생활여건을 더욱 좋게 하여 강남 이상의 생활 여건을 조성한다는 계획이다.일반 재개발사업과 달리 서울시가 나서서 체계적인 도시개발을 유도,쾌적한 주거환경을 기대할 수 있다. 사업 활성화를 위해 조합설립인가 요건·소형주택건설의무비율을 완화하는 등의 정책도 따른다.현재 은평·길음·왕십리 등 3개 시범단지가 추진되고 있으며,이르면 다음달 중 17개 지역을 추가로 지정할 예정이다. ●연내 공급 주상복합 분양권 전매가능 앞으로는 300가구 미만의 주상복합아파트라도 일반 아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한된다.투기과열지구에서는 무주택 우선 공급제도가 적용되고 분양권 전매도 금지된다.주택법을 바꿔 내년 상반기쯤 적용될 것으로 예상된다.당첨과 동시에 웃돈을 붙인 차익을 겨냥한 투자는 메리트를 잃게 된다는 얘기다. 그러나 이미 사업승인을 받은 주상복합 아파트에 대해서는 이런 규제가 적용되지 않는다.개정법 시행 후 분양승인을 신청하는 경우부터 적용된다.개정법 시행 전에 분양승인을 받은 주상복합 아파트는 법이 개정되더라도 1회에 한해 전매가 가능하다. 그러나 이번 대책과 관계없는 주상복합 아파트는 ‘반사이익’을 누릴 것으로 보인다.300가구 이상이라도 연내 공급되는 주상복합아파트는 대부분 지난 7월 이전 건축허가를 받아 분양권 전매제한 조치를 받지 않는다. 다음달 서울 공급 예정인 용산 세계일보터의 대우센트럴파크를 비롯해 연내 공급 예정인 용산 문배동 대우자동차판매 주상복합아파트,주택공사가 공급하는 마포 파크팰리스Ⅱ,대구 대우트럼프월드 등은 입지가 빼어나고 전매제한 초치를 받지 않아 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. ●절세도 돈버는 길,연내 사고 팔자 그동안 아파트를 살 때 내는 취득·등록세 등은 실거래가격이 아닌 지방자치단체의 시가표준에 맞춰 부과됐다.하지만 내년부터 주택거래신고제가 도입되면 실거래가를 기준으로 세금을 내야 한다.과세표준이 실거래가의 20∼30% 수준에 불과한 것을 감안하면 내년부터 주택을 살 때 거래비용이 3배 이상 늘어나는 셈이다.팔 때도 마찬가지다.양도세의 부과기준도 실거래가를 적용할 경우 3∼4배 오르게 된다. 류찬희기자 chani@

증권업협회는 11월3∼8일 한국툰붐·오텍·에스텍·로체시스템즈·한우티엔씨 등 5개사가 코스닥 등록을 위한 공모주 청약에 나선다고 31일 밝혔다.공모가는 ▲한국툰붐 900원▲오텍 2400원▲에스텍 3100원 ▲로체시스템즈 7800원 ▲한우티엔씨 2800원이다.액면가는 모두 500원짜리다.

‘대체 투자처는 없을까.’ 정부의 연이은 집값대책으로 건전한 부동산 투자자들마저 방황하고 있다. 틈새상품으로 각광을 받았던 300가구 미만의 주상복합아파트가 규제대상에 포함되고,중소형 의무비율 확대와 후분양제 도입 등으로 재건축아파트조차 매력을 잃었다.부동산 시장의 주류 상품들이 뒷전으로 밀린 것이다. 부동산 전문가들은 새로운 투자상품을 찾을 때라고 말하면서도 이제는 단기 투자보다 중장기 투자 전략을 짜는 것이 바람직하다고 조언했다.그러나 토지 등은 위험도가 큰 만큼 신중한 투자가 필요하다고 지적했다. ●리모델링이 틈새상품? 부동산 전문가들은 재건축을 대체할 투자수단으로 리모델링 아파트를 추천한다.재건축만은 못하지만 평수를 늘려갈수 있기 때문이다. 이런 이유로 리모델링 대상 아파트는 최근 가격이 크게 뛰기도 했다.국내에서는 처음 단지 전체를 리모델링하는 서울 서초구 방배동 궁전아파트의 경우 지난 6월 초 시공사가 선정되면서 가격이 5000만∼6000만원 올랐다.31평형의 경우 현재 4억 6000만원선이다. 그러나 리모델링 아파트도 함정은 많다.리모델링에 유리한 복도식이라고 하더라도 용적률의 규제를 받는다.리모델링을 통해 늘어나는 면적도 용적률 한도를 초과할 수는 없다.매입 전에 지구별 용적률을 정확히 알아 볼 필요가 있다.또한 주민들이 집값을 올리기 위해 리모델링 소문을 내는 경우도 있다는 점을 알아야 한다. RE멤버스 고종완 대표는 “복도식 낡은 아파트 가운데 증축면적 및 비용대비 경제적 효과가 큰 단지라면 장기적 관점에서 재건축 대체상품으로 고려해보는 것이 괜찮다.”고 말했다. ●지역테마를 보자 부동산 전문가들은 앞으로 부동산 시장은 상품 대신 지역테마가 지배할 것으로 내다봤다.호재가 있느냐 없느냐에 따라 지역적으로 가격이 널뛰기를 할 것이라는 설명이다. 서울에서는 목동이나 마포,용산,상암,마곡,청계천,문정·장지지구 등이 유력지로 꼽힌다.또 수도권 남부의 강남 대체 기능을 담당할 수 있는 성남이나 하남,광명 등도 괜찮다는 평가다.내년 4월 개통예정인 경부고속철과 관련, 천안이나 아산신도시 권역도 지역테마로손색이 없다는 분석이다.이런 지역에서는 노후아파트는 물론,일반분양 아파트도 노려볼 만한다. ●일반분양을 주목하자 아파트 일반분양은 가장 고전적이고 안전한 투자수단이다.통장 소지자들은 노른자위 아파트가 나올 때마다 꾸준히 청약할 필요가 있다.중장기 투자이기는 하지만 당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 보장되기 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “일반분양이야말로 가장 안전한 투자수단”이라면서 “노른자위 아파트는 경쟁률이 치열한 만큼 꾸준히 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자

정부가 어제 공급 확대와 매물 압박을 겨냥한 부동산 안정 종합대책을 내놓았다.노무현 대통령이 지난 13일 국회 시정연설을 통해 종합대책으로도 투기가 잡히지 않으면 ‘토지공개념’ 제도도 도입하겠다고 공언한 데 따른 것이다.일각에서는 위헌 논란이 있는 주택거래허가제나 분양가 공개,재건축아파트 개발이익 환수,1가구 1주택 양도세 부과 등과 같은 메가톤급 대책이 빠졌다는 사실을 들어 종합대책을 폄하하는 시각도 있다.하지만 장기화된 경기침체 등을 감안하면 금융과 세제,청약·분양제도를 망라한 이번 대책은 서울 강남을 중심으로 한 일부 지역의 집값 폭등세를 진정시키는 데 충분한 위력을 발휘할 것으로 판단된다. 우리는 특히 종합대책 중 주택거래 실거래가를 예고하는 주택거래신고제 연내 도입과 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 방침에 주목한다.지금까지 정부가 20여차례에 걸쳐 투기억제책을 쏟아냈음에도 ‘강남 불패’의 신화를 잠재우지 못한 것은 거래가격을 조작하고 양도차익을 챙길 수 있는 허점이 있었기 때문이다.따라서 실거래가로 양도세를 중과한다면 투기세력은 더이상 발붙이지 못하게 될 것으로 기대된다.다만 일본에서도 보유세를 현실화하지 않은 상황에서 양도세율만 높인 결과,거래 기피현상을 초래해 거품 조장에 일조했던 측면은 감안할 필요가 있을 것 같다.또 양도세도 중과를 회피하기 위해 증여나 상속 등 편법이 동원될 가능성에 대해서도 빈틈없는 대비가 있어야 할 것이다. 정부는 종합대책을 내놓으면서 추가로 검토될 수 있는 초강경대책도 예고했다.‘엄포’도 중요하지만 최근의 집값 불안이 정부 정책 불신에서 기인한다는 점에서 정책의 차질없는 이행을 통해 신뢰를 회복하는 것이 급선무라고 본다.

초강력 집값 안정대책이 발표되면서 주택시장이 급랭하고 있다. ‘주택거래신고제’가 도입될 경우 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 사용이 원천적으로 봉쇄되기 때문이다.실거래가 기본의 투명한 거래시장 기반이 마련되면 투기의 뿌리인 시세차익을 근절할 수 있다. 또 각종 규제에서 비켜서 있던 주상복합 아파트에 대해서도 일반 아파트와 재건축 아파트에 적용했던 ‘무기’를 들이대면서 주택시장이 전반적으로 꽁꽁 묶이게 됐다.다가구 보유자와 단기간의 아파트 시세 차익에 대한 양도세 강화,재산세 인상 조치 등도 투자자들의 구매 의욕을 꺾기에 충분할 것으로 보인다. 하지만 강남 아파트 인기가 쉽게 식지 않을 것으로 보는 견해도 있다.강남 아파트를 찾는 새로운 수요가 여전하고,대신 강남 아파트를 처분하려는 사람이 없어 집값이 쉽게 빠지지 않을 것이라는 주장이다. ●구매의욕 감소,집값 안정 가격을 포함한 거래 사실이 노출되면 가수요는 상당 부분 줄어들 수밖에 없다. 주택 투기의 뿌리는 거래가를 허위 신고해 차익에 대해 세금을내지 않아도 되는 맹점에서 싹이 텄다.그러나 앞으로는 그동안 관행으로 굳어졌던 이중계약서 작성이 근절되면 단기간에 수천만원의 차익을 남기고도 매도가격을 허위로 신고,세금을 적게 내는 수법이 무기력해진다. 실거래가 기반의 투명거래시장이 마련된 상태에서 여러 채를 보유한 사람에 대한 양도세를 강화하면 단기간 시세 차익을 노린 투기성 거래가 끊기면서 값도 안정세를 띨 것이라는 전망이다.비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등 시세차익을 노린 가수요를 철저히 막아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 뚜렷한 만큼 이번에 발표된 투기억제책만으로도 강남 투기 수요는 크게 줄어들게 됐다. 아파트값 안정 요인은 다른 분야에서도 찾을 수 있다.우선 아파트값 상승을 이끄는 서울·수도권에 대한 지속적인 물량 공세는 수요를 감소시키고 가격 폭등을 막을 수 있을 것으로 보인다. 지난해 전국에 공급된 주택은 66만 6541가구.이중 아파트가 38만 4692가구였다.특히 서울에는 아파트 5만 1815가구를 비롯해 모두 15만 9767가구가 공급됐다.올해는 8월 말 현재 38만 9000가구를 공급했고,이중 아파트가 29만 7000가구를 차지했다. 건교부는 앞으로도 해마다 50만가구 이상의 주택(수도권 30만가구)을 공급할 수 있을 것으로 추산했다.수도권의 입지여건이 빼어난 화성동탄(2004년 3만 9000가구)·판교(2005년 2만 9700가구) 및 김포(2006년 7만가구)·파주(2006년 4만 7000가구) 등에 19만여 가구가 분양될 예정이다.이럴 경우 2006년에는 수도권의 주택보급률은 100%를 달성,수요가 크게 줄어들고 아파트값이 하락할 것이라는 것이다. 입주 물량도 풍성하다.지난해 모두 59만 908가구가 입주했으며,이중 34만 6946가구는 아파트였다.2004∼2006년에 서울에서만 30여만 가구(아파트 18만 2000여가구)의 주택이 입주할 계획이다.통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔까지 더하면 실제 입주 물량은 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. ●강남 인기 여전,가격 안빠져 당장은 아파트 시장이 충격을 받겠지만,그렇다고 해서 강남 아파트값을 낙관만 할 수도 없다.강남 아파트의 경우 수요에 따른 공급이 제때 이뤄질 수 없다는 한계를 지닌 탓이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “비수기로 접어들고 강력한 대책이 나올 것으로 예견되면서 아파트값이 관망세로 돌아선 상태”라고 말했다.그러나 “강남 집값의 오름세를 기대하는 사람이 많고,집을 팔고 나가는 사람이 거의 없는 상태여서 큰 폭의 가격하락은 기대할 수 없을 것”이라고 주장했다.다만 주상복합 청약 과열양상은 사라질 것으로 전망했다. 류찬희기자 chani@

‘정부의 집값대책이 서민들에겐 어떤 영향이 있을까.’정부의 부동산안정책이 서울 강남집값을 잡는데 치중하면서도 서민들에게는 내집마련의 호기로 작용할 전망이다. ●선택의 폭 넓어졌다 이번 대책에는 강북 뉴타운 개발 지원과 광명, 아산신도시 등에 주택단지를 개발키로 하는 등 공급측면의 대책이 일부 포함돼 있다.서민이나 1가구1주택자에게는 오히려 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 실제로 정부는 11월중 강북권 뉴타운 12∼13개를 추가 선정하고,광명·아산 등에 14만가구 규모의 역세권 주택단지를 개발키로 하는 등 공급물량을 확대키로 했다.올해부터 2011년까지 500만가구의 주택을 짓는다는 계획도 발표했다. 특히 정부는 11월 또는 12월 공급되는 일반분양 아파트 가운데 전용면적 25.7평 이하 국민주택에 대해 무주택자 청약 최우선 순위 배정비율을 현재 공급물량의 50%에서 70% 이상으로 늘릴 방침이다.이렇게 되면 무주택 서민들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진다. 여기에다 1가구 3주택 이상 보유자에 대해 양도세를 최고 82.5% 중과하면 앞으로 매물이 많이 나올 것으로 보인다.실수요자들은 잘만 살피면 저가매물을 쉽게 매입할 수 있을 것이라는 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “정부의 대책은 투기세력 근절에 초점이 맞춰져 있다.”면서 “투기거품이 빠지고 무주택자 청약 최우선 배정비율이 높아지면 서민들의 내집마련 기회는 자연스럽게 확대된다.”고 말했다. ●불이익도 있다 담보대출비율 축소는 비강남권 거주자나 서민들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.강남권 주택을 타깃으로 내놓은 대책이지만 피해는 다른 지역 주민이나 서민층에게도 미친다. 무주택자가 집을 구입할 때 자기자본 부담이 커질 수도 있다.나아가 1가구1주택자는 생업을 위해 집을 담보로 대출을 받으려 해도 이번 대책에 의해 대출이 여의치 않을 수도 있기 때문이다.부동산 전문가들은 “정부의 대책이 취지는 좋지만 자칫하면 서민들에게 피해가 돌아갈 수 있는 부분도 있다.”면서 “이 부분에 대한 보완책도 필요하다.”고 말했다. 보유세 중과세나 양도세의 경우는 1가구1주택자에게는 별다른 영향이없다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@