무주택자라면 내집 마련 징검다리인 임대 아파트를 노려라. 올해 전국에서 공급될 임대아파트는 모두 4만 8775가구로 집계됐다. 닥터아파트가 조사해 12일 내놓은 자료다. 국민임대가 62곳,3만 8607가구로 전체 물량의 79%를 차지한다.5년 후 분양이 되는 공공임대와 민간임대는 2824가구와 7344가구다. 전체의 57.2%,2만 7924가구가 수도권에 몰려 있다. 경기 1만 2893가구, 신도시 1만 1728가구, 인천 3303가구 등이다. 지방에서는 ▲충북 4649가구 ▲강원 3026가구 ▲경북 2837가구 등이 공급된다. 임대아파트 대부분이 택지지구에 들어선다. 성남시 판교 신도시나 하남시 풍산지구에서 공급되는 아파트는 청약과열이 빚어질 가능성도 크다. 주공은 판교 신도시에서 국민임대 788가구와 일반임대 1465가구를 하반기에 공급할 예정이다. 용인 보라지구에서도 4월부터 국민임대 1438가구를 내놓을 예정이다. 고양시 풍동지구에서는 국민임대 1019가구를 9월에, 하남 풍산지구에서는 2117가구의 국민임대가 12월에 공급된다. 화성 동탄지구에서는 경기지방공사가 상반기 중 5년 임대후 분양전환 가능한 32평형 1096가구를 공급한다. 동탄 신도시에서는 2∼3월 실시되는 동시분양을 통해 민간임대 2916가구가 공급된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

결혼 2년차인 박철수(29)씨와 이미연(27)씨는 새해를 맞아 공동으로 관리할 수 있는 통장과 가계부를 만들었다. 김씨는 3500만원, 이씨는 2500만원 안팎의 연봉을 받는 맞벌이 부부이지만 씀씀이가 적지 않을 뿐더러 마땅한 금융상품 하나 가입한 것이 없기 때문이다. 재테크 전문가들은 “20∼30대 새내기 맞벌이 부부일수록 소비생활을 꼼꼼히 점검한 뒤 내집마련과 자녀교육·노후자금 준비 등 구체적인 목표를 세워 하루라도 빨리 실천에 옮겨야 한다.”고 조언한다. ●재테크 첫걸음은 목표 설정 맞벌이 신혼부부의 재테크 첫걸음은 목표 설정이다. 맞벌이 부부는 돈을 쉽게 모을 것으로 생각되지만 버는 만큼 소비 수준도 높아 수입을 제대로 관리하지 못하는 등 재테크 실력은 떨어지는 경우가 많다. 따라서 주택자금 및 자녀양육, 노후대비 등 구체적인 재무목표를 세우면 필요한 자금을 알 수 있고 기대수익을 근거로 저축할 금액을 정할 수 있다. 월급의 50% 이상, 최소한 부부 한사람의 수입은 모두 저축해야 목돈을 만들 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 저축을 늘리려면 지출을 줄이고 간단하게라도 재무제표를 만들어 수입·지출내역을 점검해야 한다. ●재테크 금융상품 선별해야 저축가능 금액이 책정되면 금융상품 투자로 눈을 돌려야 한다. 세금우대 및 비과세상품 가입은 필수적이다. 이자소득세 비과세 혜택에다 연 납입액의 40%(최고 300만원 한도)까지 소득공제를 받을 수 있는 근로자 비과세 장기주택마련저축은 분기별 300만원까지 자유롭게 낼 수 있어 비정기적인 수입도 관리할 수 있는 효율적인 재테크 상품이다.7년 동안 불입한 뒤 아파트 등 주택 구입이나 자녀들을 위한 교육자금으로 활용할 수 있다. 기존에 가입한 근로자우대저축도 만기까지 넣은 뒤 다른 상품으로 갈아타지 않고 계속 유지하는 것이 좋다. 비과세에다 금리가 연 5∼7%대로 높고 지난 2002년 말 이후 판매가 중단돼 신규가입이 불가능하기 때문이다. 저금리를 극복하기 위해 매월 일정액을 주식·채권에 투자하는 적립식 펀드와 주가지수연동형(ELS)상품도 관심을 가져볼 만하다. 특히 적립식 펀드는 월 10만원 이상 소액을 3년 이상 투자해 ‘은행금리+α’의 수익을 올림으로써 종자돈 마련에 도움을 받을 수 있다. 장기·투자상품 가입과 함께 일정액은 상호저축은행이나 은행이 판매하는 특판예금 등 1∼5년 만기 고금리 세금우대 예금·적금 상품에 가입해 안전하게 저축하는 것도 좋다. ●집 장만·보험가입도 필수 맞벌이 부부가 내집을 마련하려면 남편과 부인 모두 청약에 관련한 상품은 가입해 두는 것이 바람직하다. 목돈을 예치하는 청약예금이나 매월 저축도 하고 청약자격도 생기는 청약부금·저축은 집 장만을 위해 최우선으로 가입해야 하는 상품이다. 주택청약부금은 32평 이하 민영주택 등의 청약을 위해 월 5만∼50만원을 불입하면 된다. 국민·우리은행과 농협에서 판매하는 주택청약저축은 월 2만∼10만원을 저축해 32평형 이하 국민주택 등의 청약 우선순위를 받게 되며 납입액의 40%가 소득공제된다.32평 이상 민영주택 청약을 원할 경우 청약예금에 가입,200만∼1500만원을 1년 만기로 넣은 뒤 청약이 될 때까지 자동연장하면 된다. 청약부금은 2000년 11월 이전 가입자의 경우 납입액의 40%가 소득공제된다. 만기 5년이 끝나면 청약예금으로 바꿀 수도 있다. 내집 마련에는 목돈이 필요한 만큼 부족한 부분은 대출을 고려하게 된다. 만기 15년 이상 모기지론(장기주택담보대출)의 경우, 금리가 5%대로 낮아졌고 이자상환액에 대한 소득공제 한도가 최고 1000만원으로 높아져 주택 실수요자에게 맞는 상품이다. 위험에 대비한 보험상품 가입도 새내기 부부에게 꼭 필요하다. 기존에 가입한 상품의 보험료가 너무 많으면 과감히 정리하고 꼭 필요한 종신보험, 정기보험, 종합질병보험 등을 선별해 가입할 필요가 있다. ●노후준비는 하루라도 빨리 노후 대비는 적은 금액이라도 최대한 일찍 시작하는 것이 좋다. 월 65만원씩, 연 5%(복리)로 35년간 저축하면 넉넉한 노후생활에 필요한 7억원대의 목돈을 마련할 수 있다. 그러나 10년쯤 늦게 시작하면 월 125만원을 넣어야 같은 액수를 모을 수 있다. 결혼 4년차인 김성동(32)·송지혜(30)씨 부부의 경우, 월급의 절반 이상을 저축하면서 다양한 금융상품에 가입, 나름대로 성공적인 재테크 포트폴리오(표 참조)를 갖고 있다. 이에 대해 전문가들은 노후대비 대표상품인 연금보험이나 연금저축(신탁), 변액보험 가입을 고려해야 한다고 조언한다. 연금저축·보험은 연간 240만원까지 소득공제가 가능하고,55세 이후 연금식으로 노후자금을 받을 수 있어 절세와 노후준비를 한꺼번에 할 수 있다. 김씨 부부의 경우, 절세상품들은 만기까지 또는 이후에도 계속 불입하고 금리가 낮은 정기예금 등은 투자상품으로 전환, 노후대비용 목돈 불리기를 앞당기는 전략이 필요하다.(도움말=조흥은행 서춘수 재테크팀장, 우리은행 최동진 PB사업단 차장, 국민은행 김재욱 재테크팀장) 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

지난해 집값 하락과 거래 중단 등 대부분의 주택지표가 악화된 가운데 분양가만 유일하게 오른 것으로 나타났다. 건설교통부가 국민은행의 조사결과를 바탕으로 11일 발표한 ‘2004년 주택시장 동향 및 2005년 주택경기 전망’ 자료에 따르면 가격·공급·미분양·거래 등 모든 주택지표가 금융위기 이후 최악을 기록했다. 지난해 집값은 연평균 2.1%, 전셋값은 5.0% 떨어졌다. 공급 물량은 44만가구로 전년(58만가구) 대비 22% 줄었다. 거래량(아파트 기준)은 69만 4000가구(11월 말 기준)로 전년 같은 기간(100만 3000가구) 대비 무려 30% 감소했다. 미분양 물량은 6만 4000가구(11월 말 현재)로 전년 동기(2만 8000가구) 대비 130% 늘었다. 특히 준공후 미분양은 이 기간 동안 42% 증가한 9852가구로 나타났다. 또 25만 2000가구(11월 말 기준)가 경매에 부쳐져 전년 같은 기간(14만 9000가구)에 비해 69% 증가했다. 특히 연립주택 경매물건은 2003년 4만 7000가구에서 지난해 10만 7000가구로 124% 증가했다. 이처럼 각종 지표가 악화된 것은 일반 경기가 바닥권을 맴돌고 있는데다 정부의 투기억제책이 효과를 내면서 거래위축과 신규청약 부진으로 이어졌기 때문으로 풀이된다. 지표는 악화됐지만 분양가는 큰 폭으로 뛰었다. 서울시 동시분양 평당 분양가는 1200만원으로 2003년에 비해 무려 15% 상승했다.2003년 평당 분양가는 1071만원이었다. 분양가가 오른 것은 주택업체들이 땅값과 자재가격 상승 등을 이유로 분양가를 대폭 올렸기 때문으로 분석된다. 부동산전문가들은 최근 신규 아파트 청약시장이 가라앉은 것은 높은 분양가도 한몫한 것으로 보고 있다. 유형·지역별 집값도 큰 차이를 보였다. 단독은 3.6%, 연립은 5.5%가 떨어진 반면 아파트 하락률은 0.6%에 그쳐 단독·연립주택이 하락세를 주도했다. 지역별 하락률은 서울 1.4%(강남 1.6%), 경기 4.1%, 인천 4.4%, 부산 4.1%, 충남 0.8%를 기록했다. 그러나 대전은 0.3% 올랐다. 건교부는 지난해 실적을 토대로 올해 주택건설 실적이 45만가구에 그치고 입주물량은 47만가구로 지난해 대비 3% 증가할 것으로 전망했다. 집값도 국책 및 민간 연구기관의 전망치를 근거로 매매가격은 3∼4%, 전셋값은 4∼5% 하락할 것으로 전망했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

젊은 세대는 우리 사회의 미래를 비춰주는 거울입니다. 이들의 진취적인 모습은 우리 사회의 중요한 활력소로 큰 역할을 하고 있습니다. 서울신문은 젊은 세대가 어떤 생각을 하면서, 어떻게 살아가고 있는지를 보여주는 기획 ‘20&30’을 새로 꾸밉니다. 기존의 ‘여성&남성’과 격주로 매주 수요일 독자를 찾아갑니다. 독자 여러분의 많은 성원을 기대합니다. 특히 2030세대의 많은 참여를 당부드립니다. 2030 직장인의 중요한 화두 가운데 하나가 ‘재테크’다. 막 사회 생활을 시작한 신입사원부터 4년차 직장인까지 고용의 불안정을 뛰어 넘어 결혼, 주택, 노후계획 등 이들의 인생 설계에서 재테크는 성공적인 인생으로 가는 지름길이다.2030 미혼 직장인 4명의 인생 설계도를 펼쳐본다. ●‘종자돈’을 향해 뛴다. 2030 직장인의 출발점은 ‘종자돈’ 마련이다. 현대자동차 수출기획팀 3년차 최승천(30)씨는 입사 석달 뒤 매달 50만원씩 들어가는 5년 만기의 근로자우대 적금을 들었다. 비과세 혜택에 6.5%의 금리를 적용받는 승천씨는 2007년 9월 3195만원을 손에 쥐게 된다. 현재 살고 있는 집의 전세 보증금 4000만원과 예금을 합치면 9000만원 안팎의 목돈을 쥘 수 있다는 계산이다. 아시아나항공 화물판매팀 3년차 김동교(29·여)씨는 월급의 3분의1인 70만원을 종합주가지수에 연동하는 주식형 펀드에 투자한다. 기대 수익률은 9%. 동교씨는 투자금액을 늘려가 3년 뒤에는 5000만원의 종자돈이 만들어질 것으로 예상한다. 지난 1일 정사원이 된 한국리서치 연구원 배기훈(27)씨도 적립형 펀드에 월 20만원을 투자하고 있다. 기훈씨도 투자액을 늘려갈 생각이다. 삼정회계법인의 권나현(26·여)씨는 부모님 관리형. 공인회계사의 직무 규정상 주식 투자는 엄격하게 제한되어 있어 부동산 투자로 종자돈을 마련한다는 계획이다. 나현씨는 “점심 시간을 활용해 은행에서 재테크 상품을 상담하고 정보를 얻는 것도 도움이 된다.”면서 “금융기관에 익숙해지는 것도 한 방법”이라고 말했다. ●재테크의 기본은 내 집 마련 미혼인 이들은 돈을 불리는 가장 빠른 방법은 ‘내 집 마련’이라는 데 의견이 일치했다. 네 사람 모두 청약저축이나 예금을 활용하고 있다. 승천씨는 “결혼할 때 빚을 내서라도 집을 사는 게 낫다.”면서 “올해 결혼을 계획하고 있어 서울 근교 아파트 시세를 꼼꼼히 살펴보고 있다.”고 말했다. 반면 동교씨는 “집이 재테크에 유리하다는 말은 공감하지만 결혼의 필수조건이라고 생각하지는 않는다.”고 다른 의견을 내놓았다. 나현씨도 부동산을 가장 안정적인 자산유지의 대상으로 본다. 그는 “아는 분이 대출까지 받아 2억4000만원짜리 31평을 사는 것을 보고 무리하는 것 아닌가 생각했지만,23평이 5000만원 뛸 때 31평은 1억원이 올랐다.”면서 “강남권의 경우 여전히 투자 가치가 있다는 인식이 젊은 사람들 사이에서도 지배적”이라고 전했다. 기훈씨는 “대학 4학년 때 부모님의 권유로 주택청약저축을 들었는데 앞으로 큰 도움이 될 것으로 생각한다.”면서 “평생 이자를 내며 살더라도 전셋집 아닌 내 집에서 재테크가 시작되는 것 아니겠느냐.”고 반문했다. ●몸값 올리기, 나를 투자하라. 자기 자신에 대한 투자도 이들에겐 중요한 재테크이다. 특히, 평생 고용이 보장되지 않는 사회에서 자신을 업그레이드한다는 것은 곧바로 몸값 상승으로 이어진다는 인식이다. 동교씨는 올해 대학원에 진학, 현재의 업무 분야인 물류쪽을 공부할 계획이다. 또 중국어를 공부하고 헬스클럽에서 건강을 관리하는 데도 투자할 생각이다. 나현씨는 회계 분야를 공부하기 위해 사이버대학원에 입학하려 한다. 한달에 책값만 20만원을 쓰고 있다. 기훈씨도 리서치 회사의 특성상 ‘실력이 돈’이라는 데 공감한다. 승천씨는 “직장인에게 자신의 몸값을 올리는 투자 자체도 중요하지만 목표를 명확히 설정하지 않으면 재테크에는 실패할 수도 있을 것 같다.”고 말했다. ●맞벌이는 필수,30대부터 노후설계 이들이 꼽은 성공적인 재테크의 필요 조건은 맞벌이. 승천씨는 “절대적 수입이 많은 맞벌이는 대부분 성공적인 재테크가 가능하지 않겠느냐.”면서 “경기 침체가 겹치면서 직장 선배들 대부분은 아내가 일을 하길 원한다.”고 요즘의 회사 분위기를 전했다. 동교씨는 “자녀 때문에 직장을 포기할 수는 없다.”면서 “직장에서의 성공과 가계 경제력을 모두 충족하는 것이 제대로 된 맞벌이”라고 거들었다. 이들은 뜻밖에 노후설계에도 관심이 많았다. 저금리 시대에 자산 형성은 시간이 걸리는 만큼 하루라도 빨리 시작하는 것이 바른 전략이라는 것이다. 승천씨는 “회사에서 자녀 4명까지 학자금을 지원해 주지만 그때까지 회사에 남을 수 있을지 불안감이 있다.”고 털어놓았다. 그는 “보험 하나 가입하지 않았던 회사 동료가 갑자기 교통사고로 세상을 떠났을 때 가족이 극빈층으로 추락하는 모습을 봤다.”면서 “종신보험 등 각종 보험으로 노후설계를 하고 있다.”고 설명했다. 기훈씨는 “품위있는 노후는 결국 부동산 투자와 연금보험에서 나온다.”고 강조했다. 동교씨는 월 20만원을 종신보험에 붓고 있다. 그는 “주위에서도 국민연금을 세금이라고 생각하지 노후의 대안으로 보는 사람은 드문 것 같다.”면서 “종신보험과 채권 투자가 노후설계로 바람직하다고 본다.”고 밝혔다. 안동환 홍희경기자 sunstory@seoul.co.kr ■ 입사 5년만에 5억 모은 박범영씨 “절약은 기본, 소비도 전략적” 직장생활 6년째를 맞은 대기업 대리로 인터넷 포털사이트 다음의 ‘10년 안에 10억 만들기’ 카페를 운영하는 박범영(33)씨는 2500원짜리 넥타이를 매고 인터뷰 장소에 나타났다.‘5in5’. 풀어서 말하면 5년 동안 5억 만들기에 성공한 그의 드레스 셔츠는 6600원, 양복 13만원, 시계 1만원, 선물받은 상품권으로 장만한 구두…. 어림잡아 몸에 걸친 것을 모두 합쳐도 20만원이 되지 않는다. ●“선택적으로 투자하고 안테나를 세워두라” 박씨는 “절약은 기본”이라면서 “전략적으로 소비하며 돈을 모으는 게 더 중요하다.”고 말했다. 그가 지갑에서 꺼내 놓은 것은 석달에 21만원 하는 헬스 회원권. 직장이 있는 서울 삼성역 근처에서는 가장 저렴하다. 싸다고 해도 한 달 헬스비로 입고 있는 드레스 셔츠는 10벌을 넘게 살 수 있다. 그는 “싼 옷을 입어도 멋있게 보이도록 몸을 만드는 데 돈을 쓴다.”면서 “시장에서 산 옷을 걸쳐도 자신있고 멋있게 보이는 게 중요하다고 생각한다.”며 환하게 웃었다. 박씨가 강조하는 것은 이른바 ‘안테나 이론’. 그는 “재테크에 관심이 많다고 널리 알리고 안테나를 세워두면 기회가 보인다.”고 조언했다. 재테크를 결심해도 정보가 없다면 아무 소용이 없다는 뜻이다. 안테나를 세우고 발품을 팔아 그는 2003년 주행거리 1000㎞에 불과한 뉴 EF 쏘나타를 900만원에 구입하는 횡재를 했다. ●경제적 자유를 얻기 위한 3단계 전략 박씨가 재테크에 몰두하기 시작한 것은 1999년. 직장생활을 하면서 경제적 자유를 꿈꾸게 됐다. 경제력이 갖추어지지 않으면 자신만의 시간이나 취미, 가족까지도 포기해야 할지 모른다는 위기감이 엄습했다고 한다. 이왕 재테크 전선에 나서려면 철저하게 하겠다는 생각에 ‘10년 안에 10억 만들기 3단계 전략’을 세웠다. 1단계 3년은 무조건 아끼고 모아 종자돈을 만드는 기간이다.2단계 3년은 적극적으로 주식과 부동산에 투자해 재산을 증식시킨다. 나머지 3단계 기간에는 안정적인 투자로 위험 없이 수익을 극대화한다는 것이다. 박씨는 2001년까지 1단계를 마감하고 3억원가량의 종자돈을 모았다.1999년에 결혼한 부인 진은주(33)씨는 남편보다 더 짠돌이.2004년까지 총 자산 5억원가량을 모으며 2단계 전략까지 마무리지었다. 중간에 주식에서 1억원을 까먹는 시행착오를 겪기도 했지만 몸에 밴 절약정신이 그의 계획을 가능케 했다. 박씨는 “교사인 아내와 둘이 벌면 한달 수입이 700만원에 이르지만 두아이를 포함한 네식구 생활비는 100만원을 넘지 않는다.”고 밝혔다. ‘10년 안에 10억 만들기’카페를 만든 것은 2001년 6월. 공감하는 사람이 얼마나 되는지 확인해보고 싶다는 소박한 마음으로 만들었지만 현재 회원은 33만명에 이른다. 미혼이 48%를 차지하는 이 카페 회원 가운데 5쌍이 결혼에 성공했다고 한다. 박씨는 그 비결을 “경제관을 공유하면 인생관도 공감할 수 있기 때문이 아니겠느냐.”고 설명한다. 더 많은 사람들이 경제적 자유를 누렸으면 좋겠다는 박씨의 5년 뒤가 궁금해진다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr

다음 달 1일의 서울지역 1차 동시분양에서는 3개 단지 221가구 중 조합원분을 제외한 120가구가 일반분양된다. 이번 동시분양은 전년 동기(5개 단지 591가구)보다 일반분양이 79.6% 줄었고, 지난해 12차 동시분양(3개 단지 716가구)보다는 83.2% 감소했다. 지난해 12차 동시분양이 사상 최저인 0.06대 1의 경쟁률을 보이자 일부 업체들이 분양을 미뤘기 때문이다. 당첨 확률이 높은 만큼 실수요자들은 입지 여건 등을 소상히 비교한 뒤 자신에게 맞는 아파트를 청약해야 한다. 기룡건설은 은평구 신사동 산 86의7 일대에 33평형 49가구의 아파트를 일반분양된다. 지하철 6호선 새절역이 걸어 10분거리이며 가좌로와 은평로를 이용할 수 있다. 녹지공간이 풍부하며 신상·상신초등교, 상신·숭실중, 숭실고교 등이 있다. 태승종합건설은 방화동 168의78 일대 오성아파트를 재건축,25∼32평형 76가구 중 26가구를 일반분양한다.5호선 방화역이 걸어서 13∼15분 거리에 있으며 신공항고속도로, 올림픽대로를 이용할 수 있다. 방화대교를 이용해 강북으로 갈 수 있다. 송화·방화·차현·정곡초등교, 방화중, 공항고교, 세민여자정보고교, 강서공고 등이 있다. 자선종합건설은 응암동 397의 143일대 서린연립을 재건축해 17∼45평형 96가구 중 45가구를 일반분양한다.6호선 새절역이 걸어서 10분거리에 있으며, 가좌로와 응암로를 이용할 수 있다. 내부순환도로를 이용할 수 있다. 응암·연은·충암초등교와 영락중, 충암여중고, 충암중·고교, 신진공고 등이 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘판교 신도시, 제대로 알고 청약해야 한다.’ 정부가 최근 분양가상한제 도입 등 청약제도를 강화해 판교 신도시 등지의 청약을 손꼽아 기다려온 수요자들이 혼란스러워 하고 있다. 정부는 경기도 판교 신도시 등 분양가상한제가 적용되는 지역의 아파트 분양 물량 35%를 35세 이상 무주택 세대주에게,40%를 40세 이상,10년 무주택 세대주에게 청약우선권을 주기로 했다. 그러나 이 원칙만 믿고 청약을 했다가는 낭패를 당할 수 있다. 무주택 및 세대주 조건 등 내용을 구체적으로 들여다 보면 복잡하다. 건설교통부와 금융결제원의 도움을 받아 무주택 세대주의 조건과 자격 유무 확인 방법 등 혼란스러운 부분을 알아본다. ●세대주 조건 까다롭다 ‘노른자위’로 각광받는 판교 신도시의 청약일을 앞두고 우선청약 자격을 갖추기 위해 세대주 분리를 하는 사람들이 많아지고 있다. 그러나 지금은 늦다.10년 무주택 세대주라는 얘기는 10년 동안 무주택자이면서 10년간 세대주여야 한다는 뜻이다. 따라서 40세 이상,10년 무주택자라도 세대주로 분리한 지 10년이 되지 않았다면 분양가상한제 아파트 청약자격이 없다. 다만 무주택 세대주이고 과거에 세대원에 편입된 적이 있는 등 세대주와 세대원을 오간 사람은 세대주 기간을 합해 10년이 되면 자격을 갖춘 것으로 간주한다. 자녀와 배우자와의 관계도 복잡하다.10년 이상 무주택자인 김모(56)씨를 예로 들어 알아보자. 유주택자인 아들이 최근 세대주로 독립했다. 김씨에게는 최우선 자격이 주어진다. 자녀는 현 시점의 세대원 유무만 가리기 때문이다. 부인의 경우는 다르다. 김씨는 따로 집을 갖고 있는 부인을 최근 세대주로 분리했다. 하지만 자녀와는 달리 부부의 주택 유무기간은 함께 산정돼 유주택자로 분류된다. 부인에게 딸린 세대원이 주택을 갖고 있어도 김씨는 유주택자로 분류된다. 이 원칙들은 5년 이상 35세 이상 무주택 세대주에게도 똑같이 적용된다. 단독 세대주에게도 역시 우선 청약자격이 부여된다. ●자격유무 이렇게 확인하라 무주택자 가운데 자신이 10년 무주택인지, 세대주가 된지 몇년째인지 몰라 방법을 묻는 경우가 많다.8년밖에 안됐는데 10년 이상 무주택자로 알고 10년 무주택 청약때 접수를 하게 되면 당첨이 돼도 무효처리된다. 부당청약 등의 이유로 5년 무주택 청약기회도 사라지게 된다. 과거 당첨 여부는 금융결제원 홈페이지(www.kftc.or.kr)의 주택청약 운영사이트(www.apt2you.or.kr)에 들어가면 왼쪽에 당첨여부 확인란이 있다. 본인만 열람이 가능하며 전자인증이 필요하다. 통장을 만든 은행 창구에서도 확인 가능하다. 세대주 여부는 주민등록등본을 떼어보면 세대주로 분리됐는지 알 수 있다. 무주택 기간은 확인이 쉽지 않다. 주택보유 여부는 건교부 주택전산망을 통해 확인할 수 있지만 수백만명의 보유여부를 확인하는 것은 어렵다. 당첨자 가운데 무주택자, 무주택 기간, 당첨 여부 등을 가려내는 방식을 사용한다. 따라서 무주택 기간은 본인이 확인해야 한다. 재산세 납입여부를 관할 시·군·구에 가서 확인할 수밖에 없다. 물론 자신이 과거 10년 동안 살았던 주소를 확인해야 한다. ●수도권 전입하면 청약가능 40세 이상, 무주택 10년 자격을 갖춘 지방 거주자가 서울로 이사하면 어떻게 될까. 공급 공고일 현재 서울·수도권으로 전입신고를 했다면 분양가상한제 아파트 우선 청약이 가능하다. 다만 성남시의 경우 2001년 12월26일 이전에 전입신고를 한 사람에 한해 지역우선 자격이 부여된다. 이후에 전입한 사람은 수도권 거주자와 같은 자격이 주어진다. ●청약통장은 거주지가 기준 청약저축은 아파트 분양지 중심이 아니라 청약자의 거주지 기준으로 분류된다. 만약 청약저축을 청약예금으로 전환, 분양가상한제 아파트에 청약하고자 한다면 수도권은 200만원짜리 통장이면 가능하지만, 서울 거주자라면 300만원짜리 통장이 있어야 한다. 서울과 수도권은 금액이 다르기 때문이다. 따라서 청약저축 불입액이 260만원인 서울 거주자는 청약예금으로 전환할 수 없다. 서울의 경우 청약예금 최소 단위는 300만원이기 때문이다. 이 경우 불입액이 300만원이 될 때까지 기다려야 한다. 반면 서울 이외의 수도권 거주자가 260만원의 청약저축을 불입했다면 200만원짜리 예금으로 전환하고 60만원은 돌려받으면 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 12차 동시분양 1순위 청약 경쟁률이 무주택에 이어 사상 최저치를 기록했다. 금융결제원은 6일 서울 12차 동시분양 일반 1순위 청약접수를 마감한 결과,708가구 모집에 서울 38명, 인천 및 경기 4명 등 총 42명이 신청,0.06대 1을 보였다고 밝혔다. 이는 동시분양 사상 가장 낮은 것이다. 그동안 최저 경쟁률은 2001년 7차때의 0.3대 1이었다. 청약 결과,3개 단지 10개 평형 가운데 9개 평형에서 666가구가 미달됐다. 방배동 ‘이연 아마빌레’ 25평만이 1명 모집에 1명이 청약, 마감됐고 나머지는 미달됐다. 청약경쟁률이 이처럼 낮은 것은 부동산 경기 침체에다 6월 분양 예정인 판교 신도시 등을 노린 실수요자들이 청약을 기피했기 때문으로 풀이된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

수도권 동부지역 아파트값 하락세는 계속 이어졌지만 하락폭은 줄었다. 겨울철 비수기인데다가 전망이 불투명해 부동산 거래가 중단된 상태다. 전세값도 많이 떨어졌지만 이사 수요가 없어 바로 피부에 와닿지 않는다. 분당은 아파트값 0.04%, 전세값은 0.18% 떨어져 대체로 안정세다. 구미동 주공아파트 21평형이 500만원 정도 하락했다. 용인은 매매가 변동없고 전세값은 0.40% 내렸다. 풍덕천 우성아파트 33평형이 1500만∼2000만원 떨어졌다. 기흥은 교통여건이 개선되면서 강보합세를 유지했다. 하남시는 매매가 0.12%, 전세가 0.69% 내렸지만 하락폭이 줄면서 가격은 안정되어 가고 있다. 물량 과다가 해소되고 주택투기지역에서 해제돼 관심을 끈다. 상대적으로 하락폭이 작았던 광주는 매매가 0.26%, 전세값 0.97% 떨어졌지만 조정 수준이다. 이천 매매가는 큰 변동 없고 전세값은 0.15% 떨어졌다. 오는 6월로 예정된 판교 신도시 분양을 앞두고 눈치 보기가 심하다. 입주 자격이 대폭 강화돼 무주택자가 아닌 일반 청약통장 가입자들의 청약경쟁률은 사상 최고치를 기록할 것으로 전망된다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 1월5일

올해는 여웃돈을 어떻게 굴려볼까. 을유년 새해를 맞아 금융 소비자들의 관심이 푼돈을 모아 목돈을 만들 수 있는 재테크 방법에 쏠리고 있다. 지난해에 이어 올해도 저금리 기조가 쉽게 바뀌지 않을 전망이다. 이 때문에 은행의 예·적금 등 안전자산에서 벗어나 채권·펀드·파생상품 등 고수익을 추구하는 직·간접 투자상품으로 눈을 돌려보는 것이 필요한 시점이다. 달걀을 한 바구니에 담지 않듯, 다양한 투자처로 여윳돈을 분산시킨다면 저금리 시기를 슬기롭게 대처해 나갈 수 있다는 것이 재테크 전문가들의 조언이다. ●2005년 재테크 트렌드 올해 재테크의 초점은 저금리 환경을 극복하기 위해 예·적금에 돈을 묻어두는 기존의 소극적인 방법에서 다양하고 적극적인 투자방법으로 전환하는 것이다. 은행 예금상품의 실질금리가 이미 마이너스로 떨어졌고, 예금금리 하락세가 가속화할 것으로 보이기 때문이다. 이에 따라 실적배당 투자상품이 재테크 시장을 주도할 것으로 예상된다. 전문가들은 ‘은행금리+α’를 추구하는 채권·펀드·신종증권 등 직·간접 투자상품으로 자금이 대거 이동할 것으로 내다본다. 특히 지난해 처음 시행된 간접투자자산운용업법에 따라 부동산·선박·금 등 다양한 실물자산에 투자하는 펀드상품들도 봇물을 이룰 전망이다. 이와 관련된 신규 투자상품 개발도 잇따라 출시될 것으로 보인다. 그러나 시장의 불확실성이 여전히 남아있기 때문에 금융상품 자체보다도 어느 시기에 어떤 상품에 투자해 언제 현금화하느냐가 더 큰 관건이 될 것이라는 분석이다. 주도적인 투자상품보다는 변동성이 큰 시장상황을 반영한 다양한 틈새상품도 속속 선보일 전망이다. ●어떤 투자상품이 뜰까? 전문가들은 직접투자상품으로 고수익채권 및 금융권 후순위채, 하이브리드채권 등을, 간접상품으로는 적립식펀드, 지수연동형상품, 주식형펀드, 단기채권펀드, 해외투자펀드, 실물자산펀드 등을 추천한다. 포트폴리오에 따라 특판예금·비과세저축 등 금리·세금혜택이 있는 예금상품도 일부 가입할 만 하다. ?고수익채권 증권사에서 주로 특판하는 고금리채권에 직접투자해 투자시점에 미리 수익을 확정할 수 있을 뿐 아니라 수익률이 연 6∼9% 정도로 은행예금보다 약 2∼5%포인트 높다. 지난해 특판채권은 약 7∼8%의 높은 수익률을 기록해 금융상품별 수익률에서 1위를 차지했다. 개인의 채권투자 규모도 급증해 매월 약 4조원이 몰리고 있어 올해에도 투자상품 1순위로 꼽히고 있다. ?적립식펀드 지난해 하반기로 가면서 매월 500억원의 자금이 유입되는 등 인기를 끌었던 적립식펀드는 올해에도 ‘주식으로 저축하는’ 재테크 방법을 주도할 유망주로 분류된다. 매월 10만원 이상씩,3년 이상 채권·주식에 투자해 안정적인 수익을 추구할 수 있다. 특히 올해 주식시장 전망이 밝기 때문에 주식형 적립식펀드에 오랫동안 투자한다면 만족할 만한 수익을 얻을 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다. ?주식형펀드 적립식펀드와 비슷하지만 1000만원 이상의 목돈을 거치식으로 넣어 투자하는 시스템펀드와 가치주펀드도 관심을 가져볼 만하다. 시스템펀드는 시장변동에 따라 투자금액을 자동시스템을 통해 여러 상품에 나눠 투자해 매매차익을 많게 한다. ?지수연동상품 다양한 위험헤지(관리)를 통해 원금 보장을 추구하는 지수연동예금·증권·펀드는 초보 투자자들도 쉽게 접근할 수 있는 데다,7∼9%의 수익률을 기대할 수 있어 효자 투자상품이 될 전망이다. 기본적인 형태인 주가지수 연계형상품을 비롯, 우량종목 주가에 연동되거나 환율·금리, 금·석유 등 실물자산 지수에 연동되는 상품까지 쏟아지고 있다. 원화환율이 떨어지면서 상대적으로 빛을 보는 금의 시세에 따라 금리가 결정되는 골드지수연동예금도 부각될 것으로 보인다. ?실물자산펀드 부동산펀드에 이어 선박펀드가 인기를 끌면서 실물자산에 간접투자하는 방법이 각광받고 있다. 부동산펀드는 투자기간이 2년 정도로 비교적 짧고 수익률도 7% 안팎으로 높아 뭉칫돈이 몰리고 있다. 그러나 원리금 상환 방법에서 시공사가 지급보증을 했는지 여부가 중요하기 때문에 믿을 만한 건설회사인지 따져봐야 한다. 선박펀드는 지난해 1조원의 자금을 끌어들인 데 이어 올해에도 다양한 상품이 출시될 예정이다. 배 한 척당 3억원까지 비과세되며, 청약후 몇개월 안에 거래소에 상장돼 중도에 매도할 수 있다. 거래가격이 청약가격보다 높게 형성되는 예가 많아 지난해 11월 청약한 동북아 3∼5호 선박펀드의 경우 연평균 투자수익률이 70%대를 넘었다. ?해외투자펀드 저금리 시대에 해외시장의 채권·주식·금 등에 간접투자하는 해외펀드도 상품별로 30∼50%까지 수익률을 올릴수 있는 등 고수익 투자상품으로 각광받고 있다. 미 달러화 약세에 따라 아시아채권펀드나 이머징마켓펀드, 브릭스펀드 등 비(非)달러화 자산비중이 높은 해외펀드들이 강세를 보일 전망이다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

서울 12차 동시분양 무주택 청약 경쟁률이 사상 최저치를 기록했다. 금융결제원은 5일 서울 12차 동시분양 무주택우선 청약접수를 마감한 결과,509가구 모집에 8명이 신청해 평균 0.02대 1의 경쟁률을 보였다고 밝혔다. 지난 9차 동시분양 무주택 경쟁률(0.08대 1)보다 더 낮아진 것으로 지난 2002년 4월 무주택 우선순위 청약이 부활한 이래 최저 수준이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산 시장에는 언제쯤이나 따스한 햇볕이 들까. 지난해 내내 부동산 시장을 짓눌렀던 무거운 구름이 걷히고 부동산 시장이 살아나기를 정부나 투자자 모두 바라고 있다. 하지만 바람일 뿐 올해에도 부동산 시장은 침체의 터널을 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 오히려 비구름이 길게 드리워지면서 침체의 정도가 지난해보다 더 심각해질 것으로 보인다. 정부가 갖가지 경기 부양책을 내놓고 있지만 짧은 시간에 부동산 시장을 되살리기에는 한계가 따를 것이라는 전망이 지배적이다. 부동산 시장은 일반 경기 흐름이나 정책의 방향에 직접적인 영향을 받는다. 일반 경기 침체는 곧바로 기업 투자 감소와 긴축 경영으로 이어지고 파장은 금융권의 돈줄 죄기로 번지기 마련이다. 불똥은 곧 부동산 시장 침체로 옮겨 붙는다. 때문에 일반 경기가 침체하면 부동산 시장은 바로 고꾸라지고 원상태로 되돌리기까지는 오랜 시간이 걸린다. 그런 점에서 최근의 일반 경기 침체는 외환위기 때와 다르게 해석된다. 갑작스러운 충격으로 인한 경기침체가 아니라 오랜 기간에 걸친 내수부진, 기업 투자의욕 감퇴 등과 같은 구조적인 문제들이 겹쳐 일어난 침체로 보아야 한다. 갑작스럽게 맞은 KO펀치가 아니라 그로기상태에서 당한 타격이라서 회복에 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산 시장도 투기억제정책, 수요 감소와 공급 증가, 세제 강화 등이 겹쳐 하루아침에 회복되기를 기대하는 것은 무리다. ■ 주택 주택경기는 특히 일반 경기와 정책변화에 바람을 많이 탄다. 그런 면에서 새해 주택시장은 지난해에 이어 깊은 불황이 점쳐진다. 지난해 워낙 깊은 나락으로 떨어져 쉽게 회복할 수 있는 기력을 잃은 데다 경기가 전반적으로 살아날 조짐을 보이지 않고 있기 때문이다. 여기에 정부의 옥죄기 주택정책 기조도 좀처럼 풀리지 않고 있다. 아파트값은 새해에도 하락세를 면치 못할 것이 확실시된다. 하락 기울기는 지난해와 마찬가지로 수도권 외곽과 서울 변두리에서 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 김용순 주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 새해 집값·전셋값의 동반하락을 점쳤다. 김 박사는 집값은 연간 3% 정도 빠질 것으로 내다봤다. 공급과잉과 투기억제책에 따른 매수심리 위축을 원인으로 꼽았다. 크게 증가한 신규 아파트 입주물량이 급격한 수요감소를 가져왔다고 보는 견해다. 올해 신규 입주 주택은 지난해 입주 물량(44만 8000가구)보다 많은 52만가구 정도로 예상된다. 무주택자가 줄어들어 수요는 그만큼 줄어든다는 얘기다. 특히 수도권 아파트 입주 물량이 크게 증가한다. 지난해 15만 5000가구 수준이던 신규 아파트 물량이 새해에는 19만 5000가구로 4만 가구가 늘어난다. 공급 과잉은 투기억제 대책과 맞물려 가격 하락을 압박하는 가장 큰 요인이다. 전셋값은 하락폭이 더 커 연간 4∼5% 떨어질 것으로 보았다. 신규 아파트 입주 증가에 따른 공급과잉과 역전세난 확산이 예상되기 때문이다. 한국건설산업전략연구소도 올해 집값이 평균 3∼4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다. 정책의 변화도 집값 하락을 더욱 부채질한다. 재건축개발이익환수제 실시 방침이 나오면서부터 서울 강남 재건축 아파트값이 곤두박질친 것만 보아도 집값이 정책의 흐름에 얼마나 민감한 지 알 수 있다. 종합부동산세 도입, 주택가격 공시제, 과표 현실화 등도 아파트값 하락을 압박하는 수단이다. 다주택·고급주택 보유 자체만으로 무거운 재산세를 물리는 종부세는 수요를 크게 위축시키고 있다. 실거래 기반의 과표현실화 역시 아파트 거래를 오므라들게 하고 있다. 아파트를 사고팔 때 내는 거래세가 지금보다 3∼4배 올라가기 때문에 거래 자체가 끊긴다. 주택가격공시제 역시 집값을 실거래가에 맞춰 매기는 제도로 세금 줄이기가 원천적으로 봉쇄되는 만큼 거래 욕구를 크게 감소시킬 것으로 전망할 수 있다. 청약시장도 불황을 모면하기 어려울 것으로 점쳐진다. 지방 아파트 시장 미분양은 그만두고라도 분양성이 좋다는 수도권까지 빈집이 늘고 있다. 수도권은 새해에 입주물량이 가장 많기 때문에 시장 침체가 더욱 깊어질 수 있다. 다만 판교신도시는 사상 최고의 청약경쟁률이 예상된다. 투기과열지구 해제, 분양권 전매금지 완화 정책의 변화가 따르는 지역도 청약시장이 다소 움직일 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 토지 집값 하락 예상과 달리 토지 시장은 약보합세를 띨 것으로 보인다. 거래가 증가하고 가격이 급등하는 호황은 기대할 수 없지만 주택보다는 거래 규제 강도가 느슨하기 때문에 투자자들이 토지 시장으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다. 대형 국책사업 착공, 택지지구 개발지구 주변은 소폭이나마 오를 가능성도 크다. 한국건설산업연구원은 새해 땅값을 지난해(3.0%)보다 둔화된 1∼2% 상승할 것으로 예측했다. 한국토지공사는 평균 0.6% 오를 것으로 예상했다. 한국건설경제협의회는 전반적으로 땅값 상승률은 둔화되나 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따른 개발예정지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 연간 3% 정도의 상승률을 점쳤다. 거래가 활발하지 않을 것이라는 주장은 전반적인 경기 침체로 투자의 불확실성이 커지면서 기업의 투자의욕이 감소하고, 충청권을 중심으로 불었던 사재기 바람이 진정되고 있는 것을 근거로 한다. 각종 지역개발 호재가 이미 반영돼 거래가 활발히 이뤄졌고 가격도 오를 만큼 올라 추가 상승 여력이 소진된 것도 더이상 가격 상승 전망을 어둡게 하고 있다. 하지만 국지적인 상승이 예상되는 곳도 있다. 충청권도 신행정수도 건설 후속대책이 최종 확정되면 주변 토지 시장이 다시 꿈틀거릴 것으로 보인다. 정부가 당초 후보지로 예정했던 연기·공주지역 토지를 사들이겠다는 방침을 세웠고 이르면 2월말 행정수도의 윤곽을 발표할 예정이다. 기업도시 주변, 공공기관 이전 예정 지역은 땅값 상승과 거래 증가가 따를 수밖에 없다. 대규모 택지개발지역 주변 땅값도 상승 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등이 빠지면서 유동 자금이 주택에서 토지로 이동할 가능성도 커졌다. 농지법 개정으로 도시민의 농지 소유 제한 완화도 땅 투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 것이 분명하다. 그러나 전반적인 부동산 경기 침체로 급등이나 거래 활성화는 기대할 수 없다는 것이 전문가들의 견해다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 오피스 상가·오피스 시장도 침체를 벗어나기 어려울 것으로 전망된다. 상가 부진을 예상하는 근거는 뭐니뭐니 해도 내수부진에서 찾을 수 있다. 소비자들이 지갑을 열지 않음에 따라 문을 닫는 업소가 늘고 있는 추세다. 소형 상가뿐 아니라 대형 상가도 입점이 안 된 경우가 수두룩하다. 권리금은 그만두고 보증금이라도 돌려받기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 건축물의 분양에 관한 법률 개정으로 오는 4월부터 선시공 후분양제도가 도입되면서 분양규제도 따른다. 이에 따라 공급량은 줄어들 것으로 보인다. 상가114 유영상 소장은 “법 개정에 따라 상가도 토지매입과 건축허가를 마친 뒤 공개분양을 실시해야 하므로 안전한 투자여건이 조성되겠지만 공급 비용을 증가시켜 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다.”고 말했다. 오피스 시장도 밝지 않다. 경기침체로 신규 창업이나 사업 확대를 꺼리는 바람에 사무실 수요가 줄어들고 있다. 비용을 줄이기 위해 사무실 면적을 줄여 이사하는 경우도 흔하다. 빈 사무실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수밖에 없는 환경이다. 오피스 정보를 제공하는 샘스에 따르면 서울 중심권과 강남권 등 대형 빌딩이 밀집한 곳에서 공실률이 증가하고 임대료도 떨어지고 있다. 서울 도심이나 강남권역도 공실률이 5%대를 넘어설 것으로 전망된다. 흔히 연초에는 건물주들이 임대료를 올렸으나 파이낸스센터, 흥국생명 빌딩 등 대형 빌딩에도 빈 사무실이 늘어나고 있어 새해 임대료 상승은 크게 둔화될 것으로 보인다. 강남 외곽 빌딩들은 전세를 보증부 월세로 돌리면서 임대료를 깎아주고 있는 추세다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해부터 주택청약관련 제도가 크게 달라진다. 공공택지 아파트는 분양가상한제·채권입찰제·재당첨 금지제도가 도입된다. 재건축 아파트에는 하반기부터 개발이익환수제가 실시될 예정이다. 대부분 수도권 택지지구나 서울 강남의 노른자위 재건축 단지가 해당된다. 제도가 달라진 만큼 새로운 청약 전략을 세워야 한다. 장기무주택자라고 해서 모두 노른자위 아파트에 당첨된다는 보장이 없다. 택지지구 아파트와 재건축 아파트, 분양권 투자전략 등을 소개한다. ■ 수도권 신도시 이르면 6월부터 공공택지지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 반면 25.7평 초과 아파트는 완전 경쟁체제인 택지 채권입찰제가 적용돼 분양가가 오를 전망이다. 특히 분양가 상한제 대상 아파트의 40%는 무주택 10년,40세 이상 무주택자에게 우선 공급돼 해당자에게는 희소식이다. 또 35%는 무주택 5년,35세 이상 무주택자에게 청약자격이 우선 주어진다. 이들 제도의 시행으로 무주택자들은 경기도 판교신도시와 파주신도시 아파트의 당첨 확률이 그만큼 높아진다. ●판교신도시 판교 신도시 아파트는 오는 6월말에 공급될 전망이다. 동판교지역부터 개발되며 상반기에는 임대아파트 6000여가구가 공급된다. 건설교통부는 당초 2만 9700가구를 짓기로 했으나 환경부가 개발밀도를 낮출 것을 요구,1000∼2000가구가 줄어들 것으로 보인다. 40세 이상, 무주택 10년 이상 청약자에게 주는 무주택 우선청약은 판교에서 첫 적용된다. 성남지역 자격자는 6회, 수도권 자격자는 3회의 기회가 있다. 자격을 갖춘 무주택자라면 판교를 적극 공략할 필요가 있다. 다만 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구에 과거 10년간 당첨 사실이 있으면 1순위 자격이 없다. 또 세대원 중 당첨된 자녀가 있다면 빨리 세대 분리를 해 청약자격을 갖춰 놔야 한다. 무주택 세대주이면서 전용면적 102㎡ 초과 청약예금 통장을 가지고 있는 사람은 최초 모집공고 날짜 전까지 102㎡ 이하인 청약예금 통장으로 바꾸면 85㎡ 이하에 청약이 가능해 무주택 우선순위 혜택을 볼 수 있다. 재당첨 금지기간이 1∼2년 남아 있는 무주택 세대주는 청약예금 증액을 통한 대형 평형 변경보다는 기다렸다가 2006∼2008년 공급될 물량을 노리는 것이 좋다. 40세 이상, 무주택 10년 이상인 청약저축 가입자 가운데 저축 불입액이 많지 않은 1순위자는 통장을 예금으로 전환하는 것이 유리하다. 대한주택공사 등에서 분양하는 공공임대 등에는 청약할 수 없지만 분양가 상한제 아파트 당첨확률이 높아지기 때문이다. ●파주 신도시 경기도 파주 운정지구는 142만평 규모로 대한주택공사와 파주시가 사업을 함께 추진 중이다. 아파트·연립주택 2만 3273가구, 단독주택 975가구 등 2만 4248가구가 들어선다. 공동주택 가운데 30%는 임대주택이며 수도권 무주택자에게 공급된다. 운정지구는 지난해 말 실시계획이 승인돼 내년 말에는 분양이 가능할 전망이다. 북한 개성공단 개발과 경의선 복선 전철화,LG필립스 파주공장 건설 등의 개발 호재가 많아 장기적으로 투가 가치가 높다. ●동탄 신도시 경기도 화성 동탄 신도시는 분양가 상한제나 채권입찰제 적용을 받지 않는다. 따라서 전용 25.7평 초과 아파트를 노리는 청약자는 동탄 신도시를 적극 공략할 필요가 있다. 판교 등 다른 신도시는 채권입찰제로 분양가가 크게 오를 것으로 보이기 때문이다. 무주택자 가운데에도 순위가 앞서지 않는다면 동탄 신도시의 임대아파트를 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 내년 3월쯤 3단계로 5980가구 분양이 예정돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 서울 재건축 부동산경기 침체, 개발이익환수제 적용, 분양가 인상으로 재건축 아파트 인기가 예전만 못하지만 대부분 서울 강남 등 입지가 빼어난 곳에 자리잡고 있어 아직도 투자 가치가 충분하다. 경기가 좋아지면 다시 인기를 회복할 가능성이 충분하다. 도시 및 주거환경정비법 개정안 처리가 2월 임시국회로 넘어 감에 따라 올해는 반사이익을 누리는 단지도 관심을 끌 것으로 보인다. 개정안이 2월에 국회를 통과하면 실제 시행시기는 당초(4월)보다 최소 2개월 늦은 6월에나 가능하기 때문이다. 이 경우 사업추진이 빠른 단지는 임대아파트를 지어야 하는 개발이익환수제 대상에서 빠질 수 있다. 이처럼 반사이익을 누릴 수 있는 단지는 대략 11개단지 2만여가구에 달한다. 법 시행일 현재 분양승인을 신청한 단지는 적용대상에서 제외된다. 만약 사업승인 등을 받아놓고도 분양승인을 신청하지 못했다면 개발이익환수제의 대상이 된다. 이와 함께 분양승인을 받지 못한 채 사업승인이 난 아파트는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 지어야 한다. 대신 용적률 인센티브는 주어지지 않는다. 도정법 개정이 늦어지면 전체적으로 서울에서만 11개단지 1만 9500여가구가 개발이익환수제를 적용받지 않을 것으로 보인다. 이들 아파트의 경우 대부분 강남권 등 노른자위 지역에 자리잡고 있다. 이 가운데 강남구는 삼성동 AID차관아파트와 해청1단지, 도곡동 도곡주공2차단지, 역삼동 신도곡아파트, 청담동 두산연립 등 5개단지가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 송파구에서는 잠실시영과 잠실주공2단지 등 2개 단지가 개발이익환수제 적용을 받지 않을 가능성이 높다. 또 강북에서는 성동구 용답동 미정연립과 동작구 사당동 아주연립 등도 반사이익이 기대되는 단지이다. 이들 아파트는 대부분 내년 상반기에 분양이 이뤄질 것으로 보인다. 재건축 아파트에 청약할 때는 반드시 분양가를 살펴봐야 한다. 주택경기가 침체되면서 무턱대고 분양을 받았다가 손해를 보는 경우도 있다. 일부 아파트는 분양가 이하로 가격이 내려간 단지도 많다. 이와 함께 서울시내 재건축 단지의 또 다른 약점은 중소형 평형이 많다는 점이다. 중소형 의무건축비율을 적용받는 데다가 중대형은 조합원들이 대부분 가져가 강남 등지에 어울리지 않는 소형 아파트가 많은 편이다. 이런 아파트는 앞으로 공급과잉이 올 수도 있다. 이와 함께 층과 향도 일반아파트에 비해 뒤진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 분양권 분양권 규제가 탄력적으로 적용되는 지역의 아파트도 청약해볼 만하다. 분양권 규제가 완화된 지역은 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳. 이곳에서는 분양권 전매제한 기간이 ‘소유권 이전 등기시까지’에서 ‘분양계약 후 1년 경과시까지’로 느슨해진다. 새해에 이들 지역에서 공급하는 아파트는 계약이후 1년 뒤 분양권을 팔 수 있다. 부산에서는 롯데건설이 사하구 다대동에서 24∼63평형 1478가구를 상반기 중에 분양할 예정이다. 대우건설도 연제구 연산동에 23∼42평형 432가구를 상반기 중 분양한다. 대구에서 공급되는 아파트 가운데는 신성건설이 시공하는 복현 주공4단지재건축과 롯데건설이 추진하는 중리 주공재건축 아파트가 관심 대상이다. 복현 주공 아파트는 780가구 중 25∼51평형 190가구를 9월쯤 분양할 계획이다. 중리 주공아파트는 1951가구 중 24∼62평형 251가구가 일반분양될 계획이다. 경남 양산 물금지구에서 2월부터 아파트 공급이 본격화돼 6589가구가 쏟아진다. 우남종합건설은 27∼46평형 638가구를, 효성이 25∼45평형 832가구를 2월부터 분양할 예정이다. 고려개발, 반도, 일신건영 등도 같은 시기에 아파트를 내놓을 계획이다.323만평 규모의 신도시로 천성산, 영축산, 금정산으로 둘러싸여 주거환경이 쾌적하다. 광주에서는 신창지구와 첨단산업단지 등에서 아파트 분양이 계획돼 있다. 신창지구에서는 부영이 35평형 540가구를 5월에 분양할 예정이다. 남양건설도 38∼43평형 420가구를 내년 상반기 중 공급할 계획이다. 울산에서는 현대산업개발이 북구 천곡동 일대에서 36∼52평형 아파트를 각각 954가구와 1020가구를 나누어 분양할 계획이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘LG카드는 어디로 가나.’ LG카드 채권단과 LG그룹의 증자협상이 타결됨에 따라 관심의 초점은 LG카드 인수전으로 쏠리고 있다. 벌써부터 LG카드를 탐내는 금융기관들의 이름이 오르내리는 등 물밑 작업이 이뤄지고 있다. 이런 가운데 이달 말까지 증자가 이뤄지면 LG그룹은 최대 13.9%의 지분을 확보, 새로운 대주주로 자리잡게 될 전망이다. 지분 99.3%를 보유한 채권단은 연말까지 소액주주 지분율 조건을 맞추기 위해 20%를 장내 매각할 방침이다. ●채권단, 지분 20% 매각 채권단은 2일 “LG카드가 올해 말까지 지분 분산 요건을 충족하지 못하면 상장폐지되기 때문에 지분의 20%를 매각, 소액주주 지분을 늘리기로 했다.”고 밝혔다.LG카드는 지난해 말 기준 소액주주 지분율이 0.7%에 불과해 관리종목으로 지정됐다. 연말까지 지분율을 10% 이상으로 높여야 한다. 이에 따라 채권단은 분기별로 5%씩 매각할 예정이다. 이번 증자에 5000억원 규모로 참여하는 LG그룹은 LG카드 지분을 최소 6.3%에서 최대 13.9%를 확보할 수 있는 것으로 분석된다.LG카드 지분은 오는 25일 일반공모 유상증자 때 신주 발행가가 얼마로 결정되느냐에 따라 확정된다. 주당 발행가가 액면가인 5000원으로 결정되면 새로 발행될 2억주 중 LG측이 절반인 1억주를 갖게 돼 총 발행주식 7억 1711여만주 중 13.9%의 지분을 확보하게 된다. 그럴 경우 산업은행(22.4% 추정), 농협(14.3%)에 이어 3대 주주로 올라설 전망이다. 그러나 LG카드가 잠정 신고한 신주 발행가는 주당 1만 1100원. 이 가격에 발행가가 결정되면 LG측 주식은 4504만주로 지분율은 6.3%에 그친다. 발행가는 청약일 5일 전 종가와 이전 1주일 평균 종가,1개월 평균 종가 중 가장 높은 가격에서 할인율이 적용된다. ●달아오르는 물밑 인수전 LG카드에 대한 국내외 금융기관들의 인수전도 가열될 전망이다. 황영기 우리은행장은 최근 “LG카드 정상화가 빠른 속도로 진행돼 매각에 큰 문제가 없을 것”이라면서 “우리금융지주도 LG카드에 관심이 있다.”고 밝혔다.LG카드의 2대 주주인 농협도 인수 여부를 검토하고 있다. 금융지주를 추진 중인 하나은행도 유력한 후보로 지목된다. 국내 금융시장에서 영역을 확장하고 있는 씨티그룹과 홍콩상하이은행(HSBC),GE캐피탈, 뉴브리지캐피탈도 인수전에 뛰어들 가능성이 크다. 채권단 관계자는 “매각협상은 빠른 시일 안에 시작해 연내 성사될 수도 있을 것”이라고 말했다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

서울에 국민임대주택단지 2곳이 지정되는 등 수도권 국민임대단지 개발이 본격화된다. 건설교통부는 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제 예정지 4곳을 국민임대주택단지를 조성하기 위해 택지개발예정지구로 지정했다고 31일 밝혔다. 택지개발예정지구로 지정된 4곳은 서울 신내2지구(6만 3000평), 서울 강일2지구(18만 3000평), 경기 고양 삼송지구(149만 1000평), 수원 호매실지구(94만 7000평) 등으로 총 개발면적은 268만평이며 총 4만 8000가구 가운데 국민임대는 2만 5800가구이다. 신내2지구와 강일2지구는 국민임대단지로는 서울의 노른자위 지역에 들어서는 임대단지여서 서울지역 무주택 서민들의 관심이 집중될 것으로 보인다. 지구별 가구수는 신내2지구 2400가구(국민임대 1600가구), 강일2지구 5500가구(3700가구), 고양 삼송지구 2만 2000가구(1만 1000가구), 수원 호매실 1만 9000가구(9500가구) 등이다. 국민임대단지는 서민들의 주거난 해소를 위해 그린벨트 해제예상지역에 건립하는 것으로, 전용면적 18평 이하 임대주택을 절반 이상 짓도록 하고 있다. 일반 공공임대주택과 달리 분양전환이 안된다. 입주 자격은 60㎡는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하,50∼60㎡는 70% 이하,50㎡ 미만은 50% 이하여야 하며 청약저축에 가입해야 한다. 임대료는 시중 전세가의 50∼70% 수준이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한달여 동안 벼랑끝 대치를 벌여온 LG카드 증자협상이 31일 새벽 극적으로 타결됨에 따라 LG카드는 코앞에 닥쳤던 상장폐지의 위기에서 벗어나게 됐다.LG그룹과 채권단은 이날 “이번이 마지막 지원”이라고 못박았지만 이 말이 진실로 굳어질지 여부는 향후 LG카드의 경영정상화 추이가 가름할 것으로 보인다. ●6시간 마라톤협상끝 타결 채권단과 LG그룹은 30일 오후까지도 상대방이 내놓은 증자참여 제시안을 받아들일 수 없다고 강경하게 버텨 협상이 결렬위기에 몰렸다. 채권단은 지난 11월23일 LG그룹에 8750억원을 지원하라고 요구한 뒤 7700억원,6700억원으로 재차 조정해 제시했다. 그러나 LG측은 29일 최고 2643억원까지만 지원이 가능하다고 통보, 약 4000억원의 차이를 보였다. 양측이 마지막 협상에 들어간 것은 30일 저녁 9시.3시간이 지나도록 협상이 공전하는 상황에서 LG카드 박해춘 사장이 12월 말 실적 잠정집계 수치를 채권단에 넘겼다.9월 이후 실적이 호전돼 자본잠식 규모가 당초 예상보다 2000억여원 줄어 1조원만 증자하면 된다는 계산이 나왔다. 채권단은 이에 따라 증자 참여규모를 당초 6700억원에서 5000억원으로 낮춰 LG그룹에 제안했고,LG그룹도 고심 끝에 계열사 참여를 최소화하는 선에서 채권단의 제안을 받아들였다.LG그룹은 특히 계열사 부담을 줄이는 대신 도의적인 책임을 진 개인대주주들의 출자전환 규모를 늘리기로 하고, 그룹총수인 구본무 회장이 대주주들을 직접 설득했던 것으로 알려졌다. ●진통 컸던 협상, 득실은? 앞으로 채권단은 증자 분담액 5000억원 중 ▲2717억원은 신규출자로 ▲2283억원은 기존 무담보채권을 출자전환(부채를 주식으로 전환해 자본금을 늘리는 것)하는 형식으로 지원할 계획이다. 이에따라 채권단의 전체 출자 규모는 기존 2조 6000억원에서 3조 1000억원으로 늘어난다. 이는 앞으로 결정될 감자(減資)비율에 따라 1조원 아래로 줄어들 수 있다. 채권단 핵심관계자는 “신규출자는 물론이고 출자전환 역시 이자수익 감소 등이 예상돼 부담스럽지만 LG카드의 청산으로 입을 손해에 비하면 득이 훨씬 크다.”면서 “특히 LG그룹에 증자액의 절반을 부담시킨 것도 채권단 입장에서는 성공적”이라고 자평했다. LG그룹은 5000억원 중 ▲2643억원은 구 회장 등 개인대주주(약 600억원)와 계열사(약 2000억원)가 공동으로 지원하고 ▲2357억원은 전액 개인대주주 보유 채권에서 출자전환을 하기로 했다. 이에 따라 총수일가 등 개인대주주들의 분담액은 3000억원(2357억원+약 600억원)에 달하게 됐다. 특히 이 중 300억원은 기존 채권의 출자전환으로 해결 못해 신규출자를 해야 한다. 또 LG카드에 대한 LG그룹 전체의 무담보채권은 당초 1조 1750억원에서 약 7000억원으로 줄어들어 당장 그만큼에 해당하는 이자수입이 줄게 됐다. ●LG카드 순항할까 채권단은 이번 증자와 함께 LG카드의 조달금리를 현재 연 7.5%에서 5.5%로 내려주고, 신용공여한도도 기존 3000억원에서 1조원으로 확대해주기로 했다. 이에 따라 LG카드는 이자비용 부담이 줄어들고 만기연장이나 상환도 다소 여유있게 됐다. 특히 오는 2월 말까지 증자 및 감자 절차를 밟아 상장유지가 이뤄지면 경영 정상화를 앞당겨 매각작업도 본격화할 수 있을 것이라는 게 채권단의 설명이다. 황영기 우리은행장은 이날 “LG카드의 정상화가 빠른 속도로 진행돼 매각에 큰 문제가 없을 것”이라면서 “우리금융지주도 LG카드에 관심이 있다.”고 밝혔다. LG카드는 이날 이사회를 열고 오는 25일 일반공모를 통해 2억주 규모의 청약을 실시키로 의결했다.LG카드 관계자는 “지난해 9월부터 매월 순익을 내 11월까지 583억원의 흑자를 기록했으며, 올해는 연간 2000억원 이상 흑자를 낼 것으로 전망하고 있다.”고 말했다. 그러나 금융권에서는 카드산업이 내수에 가장 큰 영향을 받는 만큼 경기침체가 지속되면 그만큼 부실 발생 위험도 커져 채권단과 LG그룹측의 추가 지원이 더 이상 없다고 장담하기는 힘들다는 관측도 나오고 있다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

동탄 신도시 3차 분양을 노려라. 새해 2월말에 동탄 신도시 아파트 분양이 재개된다. 모두 5980가구가 공급될 예정이다. 동탄 신도시 아파트 청약의 마지막 기회가 될 것으로 보인다. 이번에 나오는 아파트는 대부분 실수요자 중심의 중소형 아파트다. 동탄에서는 처음으로 임대 아파트도 쏟아진다. 모두 7개 업체 8개 단지가 동시분양 형태로 공급될 예정이다.4개 단지 ,916가구가 임대 아파트이고 4개 단지 3064가구는 일반분양 아파트다. 동탄 3차 동시분양은 일반분양아파트 30∼60평형, 임대아파트 23∼35평형으로 구성됐다. 실수요자 중심의 중소형 아파트 위주로 공급된다. 일반분양 아파트 가운데 눈에 띄는 단지는 포스코건설이 공급하는 29∼56평형 1226가구의 단지다. 두산산업개발은 30∼51평형 915가구를 분양한다. 풍성주택은 34∼60평형 562가구, 모아건설이 39∼52평형 361가구를 각각 공급할 예정이다. 동탄신도시에 첫선을 보이는 민간 임대아파트도 관심을 끈다. 신청 자격은 청약저축에 가입한 뒤 1년 이상의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 청약자격은 가구주 본인 및 배우자가 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다. 민간 임대아파트라도 입주후 2년 6개월이 뒤에는 분양으로 전환할 수 있다. 모아주택산업이 926가구, 모아건설이 870가구 등 대단지를 이룬다. 신일도 794가구를 내놓을 예정이며, 광명건설도 326가구를 공급키로 했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년에 서울·수도권 10여개 택지개발지구에서 2만 3000여가구의 아파트가 쏟아진다. 특히 택지지구에는 판교신도시 등 신도시 물량이 많이 포함돼 있는데다가 상암지구 중대형 물량도 선을 보일 예정이다. 택지지구 아파트는 도시 기반시설이 잘 갖춰져 있는 데다 판교신도시 등지의 전용면적 25.7평 이하의 중소평형은 원가연동제(분양가상한제) 를 적용받아 분양가가 싸다는 장점도 있다. ●판교 6월부터 차례로 분양 청약자 및 투자자의 관심이 높은 판교신도시에서는 이르면 6월말 분양이 이뤄진다. 동판교 인근에 들어서는 2700∼5000가구부터 순차적으로 분양될 전망이다. 현재 실시계획 승인이 난 상태이며 내년 상반기에는 국민임대아파트 6000여가구를 공급한다. 판교는 모두 284만평 규모로 총 2만 9700가구를 건립한다는 계획이다. 그러나 환경부가 개발밀도를 낮출 것을 요구해 물량이 1000∼2000가구가량 줄어들 수도 있다. 판교신도시에는 아파트와 연립, 단독 단지 등 3개의 생태시범마을이 조성된다. 녹지율이 기존단지보다 2배 수준에 달하고, 단지내에 실개천 등을 두게 된다. 중대형 위주로 구성돼 있어 치열한 경쟁이 예상된다. 판교는 청약경쟁이 치열해 당첨 확률이 낮을 것으로 예상되는 데다, 전매제한(분양계약후 5년동안 매매금지)규제가 확정된 이후 무주택자에게 75%를 우선공급하고 청약을 제한(재당첨 10년 이상 제한)하는 내용으로 관련 법규를 개정할 예정이다. 무주택 우선 세대주가 아니라면 다른 지역을 노리는 게 낫다는 평가다. ●파주 운정, 경의선 복선화등 장기 호재 많아 올해 초 분양을 끝낸 파주 교하지구 우측, 파주신도시 계획 중심에 위치한 파주운정지구는 142만평 규모로 대한주택공사와 파주시가 공동사업자로 사업을 추진 중이다. 아파트·연립주택이 2만 3273가구, 단독주택 975가구 등 2만 4248가구가 들어서게 되며 공동주택 가운데 30%는 임대주택으로 수도권 무주택자에게 공급된다. 건교부는 이 지역에 경의선 복선화(2008년 개통예정), 제 2자유로 건설이 계획돼 있어 운정지구의 양옆 계획적 관리가 시급한 133만평을 추가로 지정, 남북교류 협력시대의 배후관문도시(파주신도시)를 건설하기로 했다. 개성공단 개발과 경의선 복선 전철화 등의 개발호재가 많아 장기적인 관점에서 향후 투가가치는 높다. ●하남 풍산, 용적률 100%대 저밀도 개발 강동·송파구와 인접한 하남 풍산지구는 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 30만 7000평 규모로 조성되는 택지개발지역이다. 하남 일대가 녹지보전지역임을 감안해 용적률을 100∼180%로 제한해 저밀도의 주거지역으로 개발된다. 지어지는 주택은 5768가구로 17∼45평형 아파트 5500여가구와 단독주택 270가구가 공급된다. 이 가운데 국민임대주택이 5개 블록에서 3095가구가 건설된다. 우리종합건설, 빅스타건설, 동원ENC 등이 택지를 분양받고 공급을 서두르고 있다. 동탄신도시 서측에 국도 1호선(1.5km)과 경부선철도가 남북으로 통과하고, 동측에 경부고속도로, 북측에 기흥인터체인지(IC)에서 출발하는 지방도338호선(4차선)이 통과하는 지역으로 교통접근이 용이하다. 수원∼태안∼오산 축의 중심인 태안 도시계획구역과 연접해 태안택지개발사업지구, 지구북측에 삼성반도체, 화성지방산업단지가 위치해 신도시 자족기반 확보에도 유리할 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 3월부터 전용면적 25.7평 이하 분양가상한제(원가연동제) 적용 아파트의 40%는 40세 이상이면서 10년 이상 무주택자에게 우선 공급된다. 또 투기과열지구내 분양가상한제 아파트에 10년간 당첨 사실이 있으면 1순위 자격을 주지 않기로 했다. 건설교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련,30일 입법예고한다고 29일 밝혔다. 개정안은 내년 3월부터 시행되며 6월 공급예정인 판교신도시 아파트 청약 때부터 적용될 전망이다. 그러나 판교 등 공공택지내 아파트가 35세 이상,5년 이상 무주택자에게 우선 공급되는 것으로 알고 있던 청약 대기자들의 반발이 거세지고 있다. 개정안은 투기과열지구에서와 마찬가지로 분양가 상한제 아파트의 75%를 무주택 가구주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40세 이상 무주택 가구주(10년 이상)에게,35%는 35세 이상 무주택 가구주(5년 이상)에게 각각 우선 청약권을 주기로 했다.40세 이상,10년 이상 무주택 가구주는 40% 우선공급에서 당첨되지 않았을 때 나머지 35% 무주택 우선공급 물량에서도 청약이 가능하다. 개정안은 대신 분양가 상한제 아파트 당첨자는 향후 5∼10년(수도권 과밀억제권역·성장관리권역 10년, 기타 지역 5년)간 재당첨을 금지시켰다. 또 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에 대해서는 분양가 상한제 아파트의 분양권은 분양후 5년 동안, 기타 지역에서는 3년 동안 각각 전매를 금지하기로 했다. 개정안은 25.7평 이상 공공주택용지에 대해서도 채권을 가장 많이 산 업체에 땅을 공급하는 채권입찰제를 적용하기로 했다. 대신 채권입찰제는 매입상한이 없는 완전경쟁입찰 방식으로 진행된다. 이 경우 판교신도시에서 공급되는 전용 25.7평 이상 아파트의 분양가는 크게 오를 전망이다. 개정안은 이밖에 주택공사 등 공공기관이 짓는 모든 주택과 민간업체가 건설하는 분양가 상한제 아파트에 대해서는 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비용 등을 공개하도록 의무화했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘40세 이상, 무주택 10년 이상이면 청약저축을 청약예금으로 전환하라.’ 29일 주택법 등 주택 관련법 시행령·시행규칙이 개정됨에 따라 아파트 청약전략 수정이 불가피해졌다. 특히 판교신도시는 이번에 바뀐 법령이 적용되는 첫 단지가 될 것으로 보여 40세 이상 무주택자가 몰릴 전망이다. 10년 이상 무주택,40세 이상자 가운데 성남시 거주자(2001년 12월 26일 이전 전입자)는 6번, 수도권 거주자는 3번의 청약기회가 각각 주어지지만 일반 1순위자는 판교신도시 당첨은 ‘로또복권’만큼 어려울 것으로 전망된다. 하지만 정부의 갑작스러운 청약자격 강화에 불이익을 받게 된 기존 청약통장 가입자들의 반발도 예상된다. ●무주택자 위주로 정책전환 법 개정의 취지는 실수요자, 특히 무주택자들의 청약기회 확대다. 당초 35세 이상,5년 무주택자로 했던 우선청약자격을 40세 이상,10년 무주택자로 세분화한 것과 투기과열지구내 분양가상한제 적용 아파트는 10년 이내 아파트 당첨사실이 있으면 1순위에서 제외키로 한 것이 대표적인 예이다. 반면 택지지구내 25.7평 초과 아파트는 완전경쟁입찰방식으로 채권입찰제가 적용된다. 이에 따라 택지지구 중대형아파트 분양가는 천정부지로 올라갈 전망이다. 판교의 경우 평당 분양가가 1300만원대로 예상됐으나 1500만원을 웃돌 것으로 보인다. ●청약전략 이렇게 짜자 40세 이상, 무주택 10년 이상인 경우 청약저축에 가입한 지 3년 이내의 1순위자라면 통장을 예금으로 바꿀 필요가 있다. 청약저축은 공공임대 및 공공분양 아파트에만 청약할 수 있는 데다가 가입기간이 보통 5∼6년씩 된 청약 대기자들이 많아 당첨 가능성이 낮다. 반면, 청약저축을 예금으로 전환하면 공공임대 아파트 등에는 청약할 수 없지만 분양가상한제 아파트 청약은 가능하다. 게다가 청약예금은 가입 이후 2년이 지난 1순위자이든 5년이 지난 1순위자이든 똑같이 취급받는다. 따라서 40세 이상, 무주택 10년 이상자는 당첨 확률이 높아진다. 경기도에서는 200만원짜리 청약예금이면 전용면적 25.7평 이하 주택을 청약할 수 있다. 통장 변경 즉시 청약도 가능하다. 반면에 청약저축에 가입해 불입기간이 3년 이상된 장기 가입자라면 통장을 그대로 유지하고 있다가 판교신도시 공공분양이나 임대아파트를 노리는 것이 좋다. 이들 주택은 청약저축 장기 가입자가 유리하기 때문이다. 당첨 확률을 높이기 위해 차선책도 생각해 볼 수 있다.40세 이상 무주택우선 자격자라도 인기 아파트는 경쟁이 심해 당첨 확률이 떨어진다. 반면, 브랜드나 입지가 좀 떨어지는 아파트는 상대적으로 당첨 확률이 높다. 무주택 우선대상자가 아닌 1순위자는 판교신도시 당첨 확률이 높지 않아 판교 배후지역 아파트나 분양가 다른 신도시의 분양가상한제 적용 아파트를 노릴 필요가 있다. 중대형아파트 청약 대기자의 경우 굳이 판교를 고집한다면 높은 분양가를 감수해야 한다. 완전경쟁입찰제로 바뀌면 분양가격이 천정부지로 치솟아 시세차익을 기대하기 어렵다. 따라서 채권입찰제가 적용되지 않는 동탄신도시 아파트 등을 청약, 시세 차익을 기대하는 것도 한 방법이다. 내년 전국에서 공급되는 아파트 가운데 무주택자에게 우선청약자격이 부여되는 분양가상한제 아파트는 판교신도시 등 8만여가구로 건설교통부는 집계했다. 이미 택지공급이 끝난 동탄신도시 등은 제외된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘거래 실종, 가격 하락.’ ‘옥죄기 정책.’ 올해 부동산 시장을 대변하는 말들이다. 한마디로 깊은 침체의 수렁으로 빠져들었던 ‘최악’의 해였다. ●주택 거래 40% 감소, 빈집 수두룩 지난해 서울 강남구에서 사고 판 주택은 모두 1만 7958건(검인계약서 기준). 강남 아파트 실수요자와 재건축 아파트 투자자들이 몰리면서 거래가 활발한 편이었다. 하지만 올해는 딴판이었다.11월말 현재 강남구 주택 거래 건수(검인+신고건수)는 9776건에 불과하다. 지난해보다 거래 물량이 40% 정도 줄어든 셈이다. 특히 4월30일 주택거래신고제 실시 이후에는 거래가 ‘실종’됐다.11월말 현재 7개월 동안 강남구 주택 거래 건수는 622건에 불과했다. 이 같은 현상은 신고제가 실시된 송파·강동·용산구 등에서도 비슷했다. 가격도 곤두박질쳤다. 주택가격 동향은 6월 이후 마이너스를 기록하기 시작했다. 주택시장을 선도한다는 서울 강남지역의 아파트값 하락 기울기가 컸다. 개포 주공1단지 13평은 연초 8억 500만원을 호가했으나 최근에는 6억 8000만원 수준으로 떨어졌다. 신규 아파트 청약도 몇몇 인기 아파트에만 몰렸을 뿐 썰렁했다. 서울 동시분양 아파트 청약 경쟁률은 중반까지만 해도 그런 대로 유지됐으나 가을부터는 평균 1대1을 넘기지 못했다.11월말 현재 전국 미분양 아파트는 6만 4660가구. 지난해 말과 비교해 6000여가구가 증가했다. 수도권 미분양이 심각했다. 연초 7595가구였던 수도권 미분양 물량은 1만 7288가구로 2배 이상 늘었다. 수도권 미분양 아파트 가운데 준공 후 미분양 아파트가 무려 9852가구를 차지, 미분양이 얼마나 심각한지 읽을 수 있다. 최근 입주하는 수도권 아파트의 입주율은 60%에 그치고 있다. 서울 새 아파트도 10가구 중 3가구는 빈집이다. 그나마 토지시장이 버팀목이 됐다. 전국적으로 안정세를 띠었지만 충청권과 수도권은 큰 폭으로 상승했다.‘10·29대책’ 이후 주택시장이 얼어붙으면서 투자자들이 땅 투자로 눈을 돌렸기 때문이다. 신행정수도 건설, 대규모 택지개발, 기업도시 건설 등 굵직한 개발 호재를 만난 지역에는 ‘묻지마 투자’가 성행했다. 신행정수도 건설 후보지 주변에서 시작된 투기 열풍은 ‘풍선 효과’로 인해 충청권 전역으로 번졌다. ●실수요 거래마저 끊겨 시장을 꼼짝달싹 못하게 만드는 정책이 이어졌다.‘10·29대책’의 후속 조치를 잇따라 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박했다. 주택거래신고제 도입, 토지거래 허가면적 대폭 축소 등이 터져 나왔다. 여기에 그치지 않고 재건축 개발이익환수제, 주택가격 실거래가 신고 의무화, 주택가격공시제 도입 등의 정책을 예고하는 등 부동산 시장 안정화를 위한 모든 대책을 내놓았다. 하반기에는 실수요 거래마저 중단되는 등의 부작용이 일어나자 주택투기지역을 부분 해제하고, 투기과열지구 규제를 일부 완화하는 등의 조치를 취하기도 했지만 죽어가는 시장을 살리기 위한 고육지책에 불과했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr