최근 정부가 생애최초주택구입자금 대출(생애첫대출)에 대한 자격 조건과 금리를 높이고, 판교 신도시에 대한 청약이 가까워지면서 주택담보대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택금융공사와 일반 시중은행들은 저마다 ‘주택담보대출 할인’ 경쟁에 나섰다. 전문가들은 “목돈을 모아 집을 사는 시대는 지났다.”면서 “내게 맞는 대출이 무엇인지 꼼꼼하게 살피고, 금리 할인 혜택을 적극 활용하면 비용 부담을 많이 덜 수 있다.”고 입을 모은다. 소득에 맞게 대출한도와 금리, 상환기간을 고려해 대출 상품을 선택하라는 것이다. ●저소득 무주택자라면 국민주택기금 대출 노려야 생애첫대출이 사회적인 물의를 일으켰지만 정부의 국민주택기금 대출은 여전히 저소득 무주택자가 노릴 만한 상품이다. 건설교통부가 관리하고 국민은행·농협·우리은행이 위탁받아 취급하는 국민주택기금에는 생애첫대출 외에도 근로자·서민 주택구입대출, 부도임대주택경락자금 대출, 각종 전세자금 대출 등이 있다. 국민주택기금을 재원으로 하는 상품은 건교부가 부정기적으로 금리를 올리거나 내린다. 생애첫대출은 부부합산 연소득 3000만원 이하의 최초주택구입자가 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 주택을 살 때 1억 5000만원 한도 내에서 연 5.7%의 금리를 적용한다. 부부합산 연소득 2000만원 이하의 무주택세대주가 쓸 수 있는 근로자·서민 주택자금대출은 최고 대출금액이 1억원이지만 금리가 5.2%로 낮고,3자녀 이상 가구는 금리를 0.5%포인트 할인받을 수 있다. 국민주택기금 대출은 공통적으로 시중은행보다 금리가 낮고, 금리 변동성이 적으며, 최고 3년까지 거치기간이 있어 대출초기 상환부담이 적고, 중도상환수수료가 없다는 장점이 있다. ●6억원 이하 주택 구입할 때는 모기지론으로 주택금융공사의 장기 모기지론(보금자리론)은 금리 변동을 걱정할 필요가 없는 고정금리 상품으로, 대출 대상은 평형과 관계없이 6억원 이하의 주택이다.20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택자가 2000만∼3억원까지 빌릴 수 있다. 만기 10년,15년,20년 상품의 금리는 연 6.8%,30년 만기 상품은 연 6.85%이다. 시중은행의 단기변동금리 주택담보대출에 비해 금리가 높지만 10∼30년에 걸쳐 대출자금을 갚을 수 있고, 집값의 70%까지 대출받을 수 있다는 장점이 있다. 1주택자가 추가로 주택을 구입할 경우는 반드시 1년 안에 기존주택을 처분해야 한다. 그렇지 않으면 대출금을 갚아야 한다. 최근 생애첫대출에 밀려 판매실적이 줄었기 때문에 주택금융공사는 이를 만회하기 위해 오는 4월 말까지 공사 홈페이지(www.khfc.co.kr)를 통해 대출받으면 수수료를 깎아주기로 했다. 현재 고객이 돈을 빌릴 때 대출금액의 0.5%를 별도 수수료로 내면 금리를 0.1%포인트 깎아주는데, 인터넷 대출을 이용하면 수수료를 대출금액의 0.1%만 내도 똑같이 할인해준다. ●시중은행들도 대출 할인 경쟁 현재 은행권의 주택담보대출 평균 금리는 연 5.3∼6.4%(3개월 변동금리 기준) 정도이지만 각종 할인혜택을 잘 챙기면 4%대 후반에서도 빌릴 수 있다. 국민은행은 지난달부터 주택담보대출자가 헌혈이나 장기기증 서약을 하면 금리를 0.1∼0.2%포인트 깎아주고 있다. 여기에 인터넷뱅킹 가입, 급여이체, 신용카드 가입, 거래기간 3년 이상 등에 해당되면 최대 1.5%포인트까지 금리를 낮출 수 있다. 국민은행은 대출신청 다음날에 대출금을 받을 수 있도록 절차를 간소화하기도 했다. 우리은행은 3명 이상 자녀가 있는 가정에 대해 금리를 0.5%포인트나 깎아주고, 외환은행도 월급통장 고객에게 0.4%포인트, 외환카드 고객에게 0.2%포인트의 금리를 할인해준다. 신한·조흥은행은 아파트 관리비 이체, 전기·전화요금 등 공과금 이체, 가스요금 지로 이체, 적립식 부금 및 대출이자 기일이체를 등록한 주택담보대출 고객에게 각각 0.1%포인트씩 금리를 깎아준다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

용인지역에 아파트를 분양할 업체들이 은근히 판교 후광을 기대하는 눈치다. 판교 아파트 분양 시장이 달아오르면 청약 열기가 인근 지역 아파트 분양에 옮겨 붙을 것으로 보고 있다. ●동천지구…교통만 해결된다면 동천지구는 용인 수지지구와 붙어있고 뒤로는 광교산이 있는데다 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있지만 만성적인 교통문제로 주거환경이 저평가받아 왔다. 그러나 서울-용인간 고속화도로, 분당-수서간 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설·확장, 교통 문제가 개선될 전망이어서 재조명받고 있는 분위기다. 동천지구는 신봉보다 분당에 가까워 강남으로 출퇴근하거나 분당에 직장이 있는 사람들에게 인기가 높다. 올해 주목할 분양 물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33∼75평형)다. 오는 10월 첫선을 보이는데 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로 입지가 좋다는 평이다. 현대 아이파크, 효성화운트빌, 신명스카이뷰, 써니밸리, 우미이노스빌 등이 대표적인 기존 단지들로 꼽힌다. 동천대우 33평형의 경우 3억 2000만∼4억원을 호가한다. ●GS타운으로 거듭날 신봉·성복지구 동천지구 아래 있는 신봉·성복지구의 기존 아파트는 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태다.LG신봉자이 1∼2차,LG빌리지 1·2·3·6차 등이 대표적인 선호 단지다.LG빌리지 5차 A단지 53평형이 7억 500만∼7억 6000만원 선이다. 택지지구와 맞먹을 만큼 규모가 커 판교 입주와 맞물려 가격 상승 여력이 있다는 평이다. 유망 분양물량으로는 GS건설이 3월 판교 분양 직후 성복동에서 중·대형(33∼60평형) 중심으로 내놓는 2400가구(수지2차, 성복1·4차)다. 이어 5월 1568가구를 추가 분양한다. 도시기반시설 확보 문제로 지난해 초부터 분양이 지연됐지만 대기 청약자도 많아졌다.SK건설, 동일하이빌, 동부건설 등도 성복·신봉에서 5∼10월까지 총 2600여가구를 추가로 내놓는다. ●수지 등 여타 용인 지역은 신봉·성복 및 동천지구와 연계되어 하나의 주거벨트가 형성될 수지 1,2지구, 상현, 풍덕천, 구성읍쪽 분양물량도 많다. 도로 정비없이 아파트만 대량 공급되어 교통대란을 겪고 있다. 그러나 성남 분당-판교-서울 신사를 잇는 신분당선 전철, 서울-용인 고속도로가 신설되는 한편 풍덕천 4거리-세곡동을 잇는 국지도 23호선이 8차로 확장되는 등 향후 교통 문제가 해결될 전망이어서 쾌적한 주거조건을 가진 지역으로 거듭날 가능성이 많다. 진흥기업이 이달말 구성읍 상하리에서 분양하는 물량(33∼56평형·1051가구)과 남광토건이 이달 용인 동백 택지개발지구내 연립주택 용지에서 공급할 남광하우스토리 등이 눈에 띈다. 상하리 진흥더블파크는 단지옆 5600여평을 생태공원으로 조성해 용인시에 기부채납하는 데다 차로 5분거리에 24만평의 레저타운도 들어설 계획이다. 특히 용인경전철 강남대역이 들어서 교통 환경도 개선될 전망이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “용인 동천, 수지 등 일대는 개발 압력이 큰 지역으로 판교 개발에 따른 후광이 예상되는 곳”이라면서 “그러나 인기·비인기 아파트의 가격 차이가 큰 만큼 도로시설, 역세권, 생활편의시설 등 주거 조건을 잘 살펴야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

김포신도시 1차 동시분양이 14일 입주자 모집공고를 시작으로 본격화한다.15일 모델하우스를 열고 20∼23일 청약 접수한다. 장기지구에는 이번 분양을 시작으로 오는 2007년 6월말까지 모두 4680가구(단독 698가구·공동주택 3982가구)가 들어선다. 이달에는 반도건설, 이니스산업개발, 이지건설, 제일건설 등 시범단지 4곳에서 1412가구가 나온다. 전용 25.7평 이하는 원가연동제가 적용돼 분양가가 저렴하고 전매금지 기간도 5년으로 판교(10년)보다 짧다. 분양가는 평당 720만∼740만원으로 예상된다.25.7평 초과는 입주후 바로 전매할 수 있다. 반도건설 유보라(38∼46평형 447가구)는 단지내 골프연습장, 헬스장 등 공동시설을 비롯해 확장형 발코니 적용으로 최대 10여평의 서비스 공간을 제공한다.이니스산업개발의 ‘더 원’(42평형 315가구)은 단지 전면이 근린공원과 접해 있어 조망권이 탁월하다. 지하에 입주민을 위한 피트니스센터 등 편의시설도 갖춘다.33평형 290가구는 용적률 189.2%가 적용되는 저밀도 단지다. 제일건설의 ‘풍경채’(34평형 360가구)는 장기지구내 같은 평형으로는 거실폭이 5.1m로 가장 넓고 확장형 발코니 적용으로 최대 10평까지 서비스 면적을 제공한다. 남향배치, 지상에 차가 없는 공원 같은 아파트가 모토다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

●하나뿐인 지구(EBS 오후 11시) 우리나라를 찾아오는 겨울 희귀 철새들의 생태보고. 천연기념물이자 전세계 희귀조인 ‘호사비오리’와 국제자연보호연맹(IUCN)에서 멸종위기종으로 지정한 ‘가창오리’,‘검은머리갈매기’,‘노랑부리저어새’ 등 국제적으로 보호, 관리되고 있는 희귀 철새들을 만나본다.   ●솔로몬의 선택(SBS 오후 8시55분) 돈이 급한 사람이 1억원에 최우선 순위 청약 통장을 팔았다. 하지만 분양권 값이 치솟는 것을 보다 못해서 매수인에게 계약금, 중도금, 프리미엄 1억원을 돌려주며 아파트를 자신이 소유하겠다고 한다. 불법 전매한 아파트 분양권에 대한 권리를 주장할 수 있는지 살펴본다.   ●사이언스＋(YTN 오후 1시35분) DMB의 현재와 미래를 만날 수 있는 DMB엑스포가 2일 서울 삼성동 코엑스에서 열렸다. 한국방송영상산업진흥원과 비엠디가 공동 주최한 이 행사는 위성, 지상파 DMB 사업자를 비롯, 50개 업체 180부스에서 단말기와 솔루션을 선보였다.DMB 콘텐츠가 나아갈 방향과 미래에 대해서 행사를 통해 알아본다.   ●사랑은 아무도 못말려(MBC 오후 8시20분) 새벽 우유배달을 시작한 희수는 기훈의 집에 바나나 우유를 넣기 시작하고, 기훈은 누가 넣었는지 궁금해한다. 태경의 집에서 시간을 보낸 은민은 태경 엄마의 품에 안겨 잠이 들고, 태경 엄마는 그런 은민이 싫지 않다. 한편, 인숙과 찜질방에 간 은민 엄마는 태경 엄마와 은민을 만나게 되는데….   ●무엇이든 물어보세요(KBS1 오전 10시) 우리 생활 속에 친숙하게 자리 잡은 녹색식물, 허브. 은은한 향이 좋아 식물 그 자체로도 키우는 즐거움을 주지만 향신료로도 사용돼 요리의 맛을 더해 주고 그 종류에 따라 피부 미용에도 탁월한 효능이 있다. 허브의 종류와 활용법에 대해 알아보고, 모양도 예쁘고 맛도 좋은 허브 음식들도 소개한다.   ●김동건의 한국 한국인(KBS2 밤 12시55분) 대한민국 연극계를 이끌어 가고 있는 연극계의 대표적인 배우 전무송. 역사와 권위를 자랑하는 ‘동아연극상 연기상’을 수상한 전무송의 사람 냄새 나는 40년 연극인생 이야기를 들어본다. 또 희망찬 봄을 화폭에 담고 있는 봄 소식을 전하는 화가, 왕열의 특별한 현대적 동양화의 세계로 들어가 본다.

155만명이 참여할 것으로 보이는 판교 청약이 20여일 앞으로 다가오면서 ‘인터넷 뱅킹 대란’이 우려되는 가운데 은행들이 대책 마련에 부심하고 있다. 10일 은행업계에 따르면 국민은행은 판교 청약에 나서는 고객을 70만명으로 보고 최대 100만명을 소화할 수 있는 시스템을 구축해 혼란을 막는다는 계획이다. 이에 따라 이달 말까지 콜센터, 휴대전화 문자메시지, 이메일, 일선지점 창구 등을 통해 인터넷뱅킹 가입을 집중적으로 권유하고, 시간당 10만명의 청약 처리가 가능한 전산시스템을 마련했다. 특히 콜센터(1577-9999) 회선을 무려 1000개나 신설해 다음달 30일까지 운영하고 상담 전문인력도 배치키로 했다. 국민은행 관계자는 “노인 등 인터넷을 제대로 사용하지 못하는 고객들이 창구에서 접수하는 경우도 상당수 있을 수 있어 상황에 따라 모든 가용 인원을 접수창구에 투입하는 방안도 고려중”이라고 설명했다. 국민은행과 함께 청약저축 통장 가입자들이 집중될 것으로 보이는 우리은행과 농협도 준비가 한창이다.우리은행은 청약통장 1순위 고객 중 인터넷뱅킹에 가입하지 않은 고객을 대상으로 지난달부터 세차례에 걸쳐 문자메시지와 이메일을 발송해 가입을 독려했으며, 콜센터(080-365-5000)를 비상체제로 전환했다. 청약저축, 청약예금, 청약부금을 모두 취급하고 있는 농협도 문자메시지를 통해 인터넷뱅킹 가입을 유도하고 있다. 또 판교신도시 청약과 관련해 콜센터(1588-2100)에 50여명의 전문 상담 인력을 투입키로 했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

정부가 이르면 다음달부터 주거용 오피스텔에 대한 조사에 착수하기로 했다. 그러나 오피스텔 거주자가 조사를 거부하면 이를 강제할 방법이 없어 조사가 무산될 가능성도 배제할 수 없다. 9일 행정자치부와 건설교통부, 국세청 등에 따르면 정부는 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 세금을 탈루하는 사례가 많다는 지적에 따라 일부 오피스텔을 대상으로 전용 여부를 파악하기로 했다.▶서울신문 3월4일자 1면 참조 정부는 행자부 주관으로 이르면 다음달부터 두달 동안 전국 21만가구의 오피스텔 가운데 고가이면서 중대형인 오피스텔을 골라 현장조사에 나설 예정이다. 강남구 도곡동 타워팰리스, 논현동 로얄팰리스, 한강로 대우트럼프월드, 분당 동양파라곤 등이 우선조사대상이 될 것으로 보인다. ●일선 시·군·구가 조사…실효성은 적어 현장조사는 일선 시·군·구청이 맡을 예정이다. 현장조사를 통해 불법 전용 사례에 대한 정확한 조사가 이뤄지면 정부는 관련 부처간 태스크포스를 구성, 오피스텔의 주거용 전환을 차단할 수 있는 다양한 장치들을 늦어도 연말까지 마련할 방침이다. 정부 관계자는 “수억원이 넘는 오피스텔을 주거용으로 쓰면서 세금은 소형평형 거주자보다 적게 내고, 무주택자로 분류돼 주택청약 때 혜택까지 보는 것은 문제가 있다.”면서 “세금 탈루를 줄이고 청약질서를 바로잡는 방안으로 대책을 마련할 것”이라고 말했다. 그러나 정부 의지대로 현장조사가 이뤄질 가능성은 많지 않다. 조사를 거부할 경우 강제할 방법이 없고, 일선 시·군·구청도 인력 부족을 이유로 곤란하다는 입장이다. 행자부 관계자는 “오피스텔 거주민이 문을 열어주지 않는 등 조사를 거부하면 조사를 강행할 방법은 없다.”면서 “조사 거부자에게 과태료를 부과하거나 고발도 하기 어렵다.”고 말했다. 일선 구청 관계자도 “오피스텔이 딸린 호화 주상복합건물에는 출입 자체가 안 되는데 어떻게 조사를 할 수 있겠느냐.”고 하소연했다. ●주거용 오피스텔은 청약자격 제한 추진 정부는 오피스텔 분양단계부터 주거용과 업무용을 명확히 구분하게 하고 용도를 신고토록 한 뒤 주거용으로 전용할 경우 청약자격을 제한하는 방법, 이행강제금을 물리는 방안 등을 검토 중이다. 오피스텔은 사무실용으로 세금이 토지분과 건물분이 분리 과세돼 고가일수록 세부담이 적은데다 종합부동산세 과세대상은 물론 1가구 2주택 등 다주택 대상에서도 빠진다.14억원에 거래되는 타워팰리스 오피스텔 50평형은 주거용으로 사용되면서도 업무용 재산세가 부과될 뿐 아니라 다른 주택을 갖고 있지 않으면 무주택에 따른 혜택마저 보고 있다. 건교부 관계자는 “2004년 이후 오피스텔 건축 허가부터는 바닥 난방을 못하게 하고, 화장실 크기를 제한하는 등의 방법으로 주거용 전용을 막고 있다.”면서 “전국적인 실태가 파악되면 추가 대책을 마련하겠다.”고 밝혔다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울과 런던 증시에 최초로 동시 상장되는 인프라펀드의 주당 공모가격이 7000원으로 정해졌다.인프라펀드는 투자자들로부터 자금을 조달해 사회간접자본(SOC)에 투자한 뒤 수익금을 나눠 주는 펀드로 우리나라에서는 1999년 등장해 현재 모두 4개가 운용되고 있다. 기획예산처는 SOC에 투자하는 인프라펀드인 맥쿼리한국인프라투용자회사(MKIF·옛 한국도로인프라펀드)가 오는 14일과 15일 각각 런던증권거래소와 한국증권선물거래소에 상장된다고 7일 밝혔다.MKIF의 국내외 상장규모는 신주발행분과 구주매출(기존의 주식매각)을 포함해 모두 2조 1805억원(22억 4032만달러)이다. 신주 발행규모는 국내 2200억원, 해외 주식예탁증서 2800억원 등 5000억원, 구주매출은 4400억원이다. 구주매출분량은 모두 해외에서 소화됐다. MKIF의 국내 주간사인 삼성증권은 국내 물량에 대해 8일은 기관투자자,9∼10일은 일반투자자의 청약을 받는다. 국내 공모분은 수요 예측에 참가한 기관투자가에게 전체 물량의 70%인 2744만여주가 배정된다. 일반 공모분은 청약액이 3억원을 웃도는 청약자와 3억원 이하 투자자들에게 15%씩 배정된다. 청약은 삼성증권, 굿모닝신한증권, 맥쿼리증권 서울지점, 교보, 동양, 한화증권에서 할 수 있다.MKIF는 현재 19개 기관투자자로부터 자본금 1조 2600억원을 조달해 인천국제공항고속도로, 대구∼부산 구속도로 등 13개 SOC자산에 투자,2003년 이후 지난해까지 9.87%의 연평균수익률을 냈다. 상장후 공모가 대비 배당수익률을 5% 안팎으로 예상된다. 인프라펀드의 배당수익은 2008년까지 한시적으로 분리과세된다. 투자금액 3억원 이하 개인투자자에게는 5.5%의 낮은 세율로 과세한다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

판교 신도시 청약 접수가 20일 앞으로 다가왔다. 오는 24일 분양공고를 거쳐 29일 접수가 시작된다. 판교 신도시는 서울 강남까지 차로 20분이면 도착할 만큼 가깝다. 자연환경도 뛰어나다. 때문에 판교 신도시가 집 없는 서민에게 내집마련의 기회인 것은 분명하다. 하지만 이달에 접수하는 아파트는 10년 동안 전매가 금지된다. 당장의 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 분양 및 임대아파트의 수익성과 청약통장별 당첨확률 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 결정하는 것이 중요하다. ●당첨되면 곧바로 1억 6000만원 시세차익 판교 신도시가 뜨는 이유는 간단하다. 주변시세보다 평당 분양가가 싸기 때문에 당첨되면 그만큼 시세차익을 볼 수 있다. 변수는 이달에 분양되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트는 10년 동안 전매가 금지된다는 점이다. 당첨됐더라도 당장 팔 수가 없고,10년 동안 분양대금을 묶어놔야 한다.10년 뒤의 부동산 시세는 장담할 수 없다. 극단적인 경우지만 10년 뒤 아파트를 팔 시점에는 분양가보다 시세가 떨어질 수도 있다. 또 판교 신도시의 아파트값 상승률이 다른 지역보다 현저히 떨어질 수도 있다. 대한주택공사는 25.7평 이하 아파트의 평당 분양값을 1084만원으로 예상하고 있다. 평당 분양값 1084만원을 감안하면 33평형은 3억 6000만원 안팎이 된다. 성남 분당 서현동과 구미동의 같은 평형대 시세가 5억 2000만원인 점을 감안하면 최초 분양자는 당첨 즉시 1억 6000만원 수준의 시세차익을 거두게 된다. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “1억 6000만원이란 시세차익에 현혹될 수 있지만 이는 분양 시점의 미실현 시세차익을 추정한 것일 뿐이다.”면서 “지금까지의 경험칙으로 볼 때 판교 신도시 아파트에 3억 6000만원을 투자하는 것이 최선일 수 있지만 앞으로는 달라질 수 있다는 점도 고려해야 한다.”고 말했다. ●임대아파트는 10년 뒤 8억원 돼야 시세차익 기대 분양 아파트의 최초 시세차익은 계산하기 쉽지만 임대 아파트는 다소 복잡하다. 전용면적 18∼25.7평 이하의 임대 아파트는 시중 전세가의 90% 선에서 임대료가 책정된다. 이를 감안하면 30평형대 임대 아파트의 보증금은 1억원선이며, 매월 내는 임대료는 50만원 안팎이 될 것으로 전망된다. 임대아파트는 10년 뒤에 시세의 85%선에서 분양전환될 예정이다. 1억원의 보증금 중 3000만원은 융자를 받은 A씨의 시세차익을 예상해보자.A씨는 10년 동안 매달 임대료 50만원을 내야 한다. 은행에서 빌린 3000만원에 대한 이자도 내야한다. 이같은 비용을 모두 합치면 A씨는 10년 동안 1억 1700만원 가량의 비용을 감수해야 한다. 때문에 A씨가 임대로 들어가 살고 있는 30평형대 아파트가 10년 뒤 8억원은 넘어야 시세차익을 거둘 수 있다.A씨는 10년 뒤 시세 8억원의 아파트를 85% 수준인 6억 2000만원에 분양받을 수 있다. 시세보다 1억 2000만원 가량 싸게 산 것이다.8억원이 돼야 그동안 A씨가 10년 동안 낸 임대료 등 1억 1700만원을 비용을 상쇄하게 된다. ●전매금지 기한내 부득이하게 팔더라도 이자비용만 건져 이달에 공급되는 판교 아파트는 모두 10년동안 전매가 금지된다. 그러나 불가피한 이유로 팔아야 할 경우에는 주공이 되산다. 주공은 시세와 관계없이 중도금이나 잔금 등 그동안 해당 당첨자가 낸 금액의 이자비용만 더한 가격으로 사게 된다. 전매기간 내 주택공급규칙에 명시돼 있는 분양권이나 아파트를 팔 수 있는 경우는 ▲생업이나 질병 등으로 수도권 이외 지역으로 이사하거나 ▲상속받은 주택으로 이전할 경우 ▲해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류를 위한 이전 ▲이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 등이다. 이 경우라 하더라도 입주민은 시세차익을 얻을 수 없게 된다. 주공이 사들인 아파트나 분양권은 입주자 모집공고를 내고 재분양한다. ●당첨확률은 최소 3.9대1에서 최대 2300대1 청약예금·부금 가입자들은 민간이 분양하는 25.7평 이하 아파트에만 청약할 수 있다. 민간분양 물량은 3660가구다. 이 중 30%인 1098가구는 2001년 12월26일 이전에 성남 거주자에게 우선 배정된다. 또 1098가구 중 40%인 439가구는 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 우선 공급된다. 성남 1순위 8만 5469명 중 40세 이상 10년 무주택자가 2%인 1709명으로 감안하면 경쟁률은 3.9대1이 된다. 반면 서울 수도권 1순위 148만 6324명이 일반 1순위자에게 배당되는 640가구에 모두 지원할 경우에는 2300대1까지 경쟁률이 치솟는다.‘판교 로또’라고 불리는 이유도 여기에 있다. 주공 분양 아파트에 청약이 가능한 청약저축 가입자는 예·부금보다는 경쟁률이 낮다. 주공분양 중 성남거주자에게 우선 분양하는 경우는 46대1, 임대아파트 중 성남거주자에게 우선 분양하는 경우는 30대1로 예상된다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

판교 청약에는 중요한 선택이 뒤따른다. 쾌적성이 앞선 서판교를 선택할 것인지 아니면 역세권과 교통여건이 뛰어난 동판교를 고를 것인지를 신중히 고려해야 한다. 경부고속도로를 축으로 나뉘는 동판교(경부선 동쪽)와 서판교(〃 서쪽)의 입지를 분석한다. ●쾌적성을 우선하면 서판교가 최적 서판교는 주거환경이 쾌적한 것이 장점. 자연친화적으로 개발한다는 뜻이다. 하천과 공원, 골프장 등이 모두 이곳에 자리를 잡고 있다. 단지 뒤편으로 37만평 규모의 금토산공원이 들어설 예정이다. 저밀도 개발로 평균 용적률이 148%에 불과하다. 용적률이 적은 만큼 쾌적할 수밖에 없다. 또 대형 평형 아파트와 단독주택이 집중돼 판교신도시 내에서도 ‘부촌’으로 자리잡을 가능성이 높다. 진원이엔씨와 모아건설 부지는 생태하천으로 복원되는 운중천을 등지고 있어 친환경 주거단지로 부각될 전망이다. 서판교 단지 주변으로는 유치원 2곳, 초등학교 4곳, 중학교 3곳, 자립형 사립고 등 고등학교 4곳이 들어설 계획이다. 교육여건은 동판교에 비해 약간 떨어지지만 큰 문제는 없다. 그러나 서판교는 동판교보다는 교통여건이나 생활 인프라가 상대적으로 떨어진다. 강남으로 접근할 수 있는 도로가 경부고속도로뿐이고, 성남∼여주선 서판교역이 있지만 신분당선으로 갈아타야 하기 때문에 다소 불편하다. 서판교는 동판교보다 혐오시설이 경미하다. 변전소, 쓰레기자동집하시설 등이 건설될 예정이다. 전문가들의 의견은 팽팽하지만 서판교의 경쟁력이 동판교보다 약간 높다는 의견이 많다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “서판교 금토산공원은 37만평 규모로 분당 중앙공원의 3배 이상으로 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있다.”고 말했다. ●교통의 요지, 역세권으로 뜰 동판교 동판교의 최대 장점은 교통이다. 분당과 인접해 있을 뿐 아니라 분당∼내곡 고속화도로, 분당∼수서 고속화도로 등이 가깝고,2009년 12월에는 신분당선도 완공된다. 때문에 대중교통을 통한 강남 접근성이 서판교보다 훨씬 좋다. 동판교 중심에는 신분당선 판교역이 들어선다. 때문에 판교역을 중심으로 한 역세권이 자연스럽게 형성된다. 특히 판교역 인근에는 중심 상업용지가 있어 백화점과 테마상가, 주상복합건물 등 다양한 편의시설이 들어서게 된다. 교육여건도 서판교보다 낫다는 평가를 받는다. 동판교 인근에 들어서는 에듀파크에는 교육정보기술 관련 고등학교, 대학원, 도서관 등이 세워진다. 단지 주변에 유치원 1곳, 초등학교 5곳, 중학교 3곳, 고등학교 3곳이 지어진다. 동판교에는 하수종말처리장, 쓰레기소각장, 쓰레기자동집하시설, 납골당 등 주민혐오시설이 상대적으로 많이 들어선다. 향후 집값에 영향을 미칠 변수다. 민간업체 가운데는 풍성주택과 이지건설만이 동판교에서 아파트를 공급한다. 서판교보다 임대아파트와 소형 평형이 상대적으로 많고 주상복합시설과 상업시설이 집중돼 평균 용적률이 175%로 높아 쾌적성은 떨어진다. 부동산114 김규정 차장은 “분당 등 다른 신도시의 선례를 볼 때 동판교와 같은 역세권 아파트가 주거선호도나 가격면에서 앞선다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

판교 청약의 궁금증을 문답으로 풀어본다. ▶1가구 2주택 기준이 뭔가. -연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외) 이하는 주택으로 간주되지 않는다.1가구 1주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받는 농어촌 주택 소유자도 이 기준을 넘으면 1가구 2주택자가 된다. 반면 오피스텔 소유자는 무주택자다. ▶재건축 입주권을 사도 청약이 가능한가. -청약 1순위자 가운데 재건축·재개발 입주권을 사더라도 우선 청약 기회가 유지된다. 입주권은 주택으로 간주돼 양도세를 물어야 하지만 아파트 청약시에는 주택에 포함되지 않는다. 그러나 과거 5년 이내 재개발·재건축 조합원이었다면 1순위가 아닌 2순위로 밀려난다. ▶지방 거주 무주택자가 청약하려면. -입주자 모집 공고일(24일) 이전까지 세대주가 아닌 청약통장 가입자 본인이 서울을 비롯한 수도권으로 주소지를 옮겨야 한다. 통장은 주소를 이전하는 행정구역 기준으로 금액을 높여야 한다. ▶청약 전에 이혼했다면 무주택 기간은 어떻게 되나. -이혼해도 청약 통장 소지자에게는 무주택 세대주로서의 청약 자격이 승계되지만 청약 통장이 없던 사람은 이혼후 새 통장을 만들더라도 그동안의 무주택 세대주 자격을 인정받지 못한다. 또 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 경우 청약 1순위 요건을 갖췄더라도 1순위로 신청할 수 없지만 이혼하면 가능하다. 예컨대 과거에 남편 이름으로 당첨됐었다면 이혼 후 아내는 1순위 자격이 인정된다는 얘기다. ▶부적격 당첨자에는 세대원도 포함되나. -당첨됐더라도 탈락되는 2주택 이상 소유자 등 부적격자는 자신을 포함한 세대원(부부·직계존비속) 모두가 해당된다. 부적격 당첨자는 10년간 다른 아파트에 청약할 수 없다. ▶서울 기준 600만원짜리 청약예금은 어떻게 사용할 수 있나. -600만원짜리 통장은 300만원짜리 통장과 함께 25.7평 이하에 청약할 수 있다. 이 통장은 전용면적 30.8평 이하 모든 평형에 신청할 수 있기 때문이다.3월 판교에서는 25.7평 이하만 분양되므로 물론 600만원짜리 청약통장은 이달 청약에서도 사용할 수 있다. 이 통장은 8월에 분양할 ‘25.7평 초과 30.8평 이하’에도 청약할 수 있어 변경을 하지 않는 게 유리하다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교 분양에는 인터넷 청약 등 새로운 방식과 조건이 도입된다. 청약 일정은 청약통장 가입 기간, 거주지역 등에 따라 다르다. 청약자격이 없는데도 청약했다가 당첨되면 10년간 청약자격을 잃는다. 청약통장을 ‘쏘기’ 전에 확인할 사항이 많다. ●인터넷 뱅킹 가입 서두르세요 인터넷 청약이 원칙이다. 분양 공고일(24일) 전에 거래은행 인터넷뱅킹에 가입, 공인인증서를 발급받아야 한다. 주민등록증과 통장을 들고 청약통장 가입 은행을 직접 방문해 인터넷 뱅킹에 등록해야 한다. 청약 희망자들이 막판 한꺼번에 몰려 공인인증서를 신청할 경우 전산시스템 과부하로 발급에 어려움이 따를 수 있기 때문에 서둘러야 한다. 인터넷뱅킹 이용자라면 기존 인증서를 그대로 쓸 수 있지만 기존 인터넷뱅킹 은행과 청약통장 가입은행이 다르면 재가입이 필요하다. 국민은행은 별도 홈페이지인 판교특별관(pan.kbstar.com)에서 청약 신청을 받는다. 청약신청을 한 뒤 접수증을 반드시 인쇄해 가지고 있어야 한다. ●청약 확인 사항은 인터넷으로 민간 아파트는 청약통장 가입 은행 홈페이지에서, 공공물량 청약은 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서 청약해야 한다. 주공 아파트 역시 청약통장 해당 은행에서 인터넷뱅킹에 가입, 공인인증서를 발급받은 뒤 주공 홈페이지 회원에 가입해야 한다. 국민은행 홈페이지(www.kbstar.com) 부동산코너 ‘판교특별관’에서는 청약통장 순위를 알려준다. 우리은행 등 다른 청약통장 판매 은행도 같은 서비스를 제공한다. 과거 5년간 당첨 사실 여부 조회는 금융결제원(www.apt2you.com)에서, 무주택 가구주 기간은 전자정부 홈페이지(www.egov.go.kr)를 통해 확인할 수 있다. 주공 ‘보금자리’(www.bogeumjari.com)에는 청약자격, 예상 분양가, 모델하우스 정보 등이 풍부하다. 민간업체 통합사이트(www.pangyo10.com)에도 청약정보가 있다. ●부적격 당첨자는 ‘대박’ 대신 ‘쪽박’ 청약통장 1순위자라고 해서 판교 청약에 무조건 나서서는 안된다. 당첨되더라도 취소되고 10년간 청약 자격을 상실할 수 있기 때문이다. 먼저 ▲과거 5년 이내(2001년 3월24일 이후) 다른 아파트에 당첨된 사실이 있는 가구 ▲2주택 이상 소유자 ▲2002년 9월5일 이후 청약예금 및 청약부금에 가입했으나 가구주가 아닐 경우 청약해선 안된다. 우선 청약 자격도 제대로 알아야 한다. 판교에서 40세 이상·10년 이상 무주택 가구주에게 공급 물량의 40%,35세 이상·5년 이상 무주택 가구주에게 35%를 우선 배정한다. 무주택 가구주란 무주택 기간과 가구주 기간이 각각 10년 또는 5년을 넘겨야 한다는 뜻이다. 따라서 10년 또는 5년 이상 무주택자라도 가구주 기간(주민등록상 등재기간 합산)이 5∼10년이 안 되면 우선공급 자격이 안 된다. 가구주가 아니라도 만 60세 이상 부모(직계 존속)를 부양하고 있는 호주 승계 예정자는 가구주로 인정된다. 또 가구주의 사망·결혼·이혼으로 가구주가 바뀐 경우 종전 가구주의 기간을 합쳐 계산할 수 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부의 부동산 정책이 또다시 신뢰를 잃고 있다.‘집값 처방은 일단 위기만 모면한 뒤 버티면 그만’이라는 안일함이 되풀이되고 있는 것이다. 정부는 지난해 8·31 대책을 내놓으면서 올해 2∼4월쯤 주거용 오피스텔에 대해 전수조사하겠다는 방침을 밝혔다. 주거용 오피스텔은 사실상 주택이기 때문에 국세와 지방세를 모두 실제과세하겠다는 것이다. 그러나 행정자치부, 재정경제부, 국세청 등 정부부처는 조사계획이 전혀 없는 상태다. 대신 일선 시·군·구청으로 조사 책임을 떠넘기고 있다. ●정부,“우리 업무 아니다” 지난해 강도높은 조사 방침을 세운 것과 달리 정부는 뒷짐만 지고 있다. 행정자치부 관계자는 “재산세 등 지방세는 지자체가 부과하기 때문에 행자부 차원에서 주거용 오피스텔에 대한 조사 계획을 세울 일은 아니다.”면서 “지자체가 알아서 할 것으로 안다.”고 말했다.2∼4월 전수조사 방침에 대해서도 “현재로서는 행자부 차원에서의 전수조사 계획은 없다.”고 말했다. 재정경제부나 국세청도 마찬가지다. 국세청 관계자는 “지자체가 오피스텔의 사용 형태를 조사한 뒤 주택용 재산세를 부과하면 국세청은 해당 오피스텔을 주택으로 보고 종부세나 소득세 등을 매기고 있다.”고 밝혔다. 그러나 오피스텔의 주거용 사용 여부에 대한 확인은 기본적으로 지자체 소관이라고 덧붙였다. ●지자체,“정부 지침 없고, 전수조사 현실성 없다” 일선 지자체는 주거용 오피스텔을 전수조사하는 것이 물리적으로 불가능하고, 주거용인지에 대한 판단은 더욱 어렵다고 하소연하고 있다. 서울 강남구청 관계자는 “관할 타워팰리스에 분양된 480가구의 오피스텔이 주거용으로 쓰이는지 여부를 확인하고 싶어도 출입 자체가 안돼 조사를 할 수 없다.”고 말했다. 오피스텔 380가구 중 상당수는 사실상 주거용으로 쓰이지만 주택용으로 재산세가 부과되는 가구는 전무하다. 성남시 분당구 고급 주상복합건물인 동양파라곤과 로얄팰리스에도 각각 1113가구와 58가구가 오피스텔로 분양됐지만 조사는 전혀 이뤄지지 않고 있다. 분당구청 관계자는 “어디까지를 주거용으로 볼 것인지에 대한 지침도 전혀 없는 상태에서 조사를 하면 불필요한 민원만 발생할 뿐”이라면서 “주택용으로 자진신고하는 가구에 대해서는 주택용으로 과세를 하지만 종부세나 1가구2주택에 따른 양도세가 중과될 수 있는데 자진신고할 사람이 얼마나 있겠느냐.”고 말했다. 이처럼 정부와 지자체간 떠넘기기식 행정으로 주거용 오피스텔 소유자들은 교묘하게 각종 세금을 피해나가고 있다. 14억원에 달하는 타워팰리스 주거용 오피스텔을 갖고 있는데도 종부세 합산 때 포함시키지 않고, 무주택자에 따른 각종 청약혜택까지 보고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울 노원구 중계동, 월계동, 강남구 수서동, 강서구 가양동 등에 가면 호당 발코니의 길이가 3∼4m 정도 되고,1개 층당 10∼20호의 주택이 있는 복도식 아파트단지를 볼 수 있다. 저녁 8∼9시 정도에 바라보면 불이 켜져 있는 가구보다 꺼져 있는 가구가 더 많은 아파트단지. 공공임대주택의 한 유형인 영구임대주택의 모습이다. 공공임대주택은 중앙정부·지방자치단체 등이 주택소요(housing need)에 근거해 공급하는 주거복지 프로그램이다. 따라서 공공임대주택은 시장을 통해서는 주택문제를 해결하기 어려운 저소득층의 주거를 안정시킬 수 있는 가장 적극적인 정책수단이라고 할 수 있다. 이 중에서도 영구임대주택은 도시 빈곤층의 주거안정을 위해 중앙정부가 건설비의 85%를 재정에서 지원해 건설했기 때문에 임대료가 가장 저렴한 공공임대주택이다. 영구임대주택은 1989년의 ‘주택 200만호 건설계획’에 의해 25만호를 건설할 계획이었다. 그러나 빈곤층 중에 임대료 및 관리비의 부담, 작은 주택규모, 생활권과 괴리된 입지 등을 이유로 입주를 포기하는 사례가 늘어나자 건설 호수를 대폭 축소하였다. 결국 영구임대주택은 1989∼1996년에 전국적으로 총 19만 77호가 공급되었으며, 그 이후에는 공급이 중단됐다. ●정책대상자에 비해 부족한 재고 현재 서울에는 서울시에서 공급·관리하는 2만 2370호와 중앙정부에서 공급·관리하는 2만 4854호를 합쳐 총 4만 7224호의 영구임대주택이 있다. 영구임대주택 4채 중에 1채가 서울에 있는 셈이다. 하지만 서울에 거주하고 있는 법정영세민이 10만 5900가구이고, 영구임대주택에 거주가구 중에 약 50%만이 법정영세민임을 감안할 때 영구임대주택의 재고는 매우 부족한 상태라고 할 수 있다. 한편 자치구별로는 대규모 택지개발사업이 이루어진 강서구(1만 5275호)와 노원구(1만 3335호)에 영구임대주택이 집중적으로 입지하고 있다. 이에 따라 빈곤층 집중거주에 따른 해당 자치구와 지역사회의 불만이 상당히 높은 실정이다. ●작은 주택규모 영구임대주택은 전용면적 7∼12평으로 공급되었다. 서울의 경우도 전용면적 7∼9평이 4만 598호(86.0%),10∼12평이 6626호(14.0%)로 초소형 주택 중심으로 공급되었다.‘주택법’에 의한 최저주거기준이 3인 표준가구의 경우 방 2개에 주거면적 8.8평,4인 표준가구의 경우 방 3개에 주거면적 11.2평임을 감안할 때, 매우 작은 규모이다. 실제로 서울시정개발연구원(2003년, 공공임대주택 거주자 실태조사)의 분석결과 방수기준 미달이 34.1%, 면적기준 미달이 49.4% 등으로, 전체 입주가구의 약 50%가 최저주거기준에 미달한 상태인 것으로 나타났다. 문제는 방수기준을 충족했다고 해서 방수가 충분하다고 볼 수는 없다. 왜냐하면 전용면적 7평의 경우 작은 침실의 순수 넓이가 1평도 되지 않아 키가 큰 청소년 및 성인의 경우 대각선으로 밖에 누울 수가 없기 때문이다. 이처럼 빈곤층의 주거안정을 위해 공공부문에서 공급한 주택에 살고 있는 가구 중에 절반이 넘는 가구가 또 다른 주거빈곤상태에 처해 있는 것은 커다란 문제이다. ●소득과 무관한 입주자격자 현재 영구임대주택 입주대상자는 크게 국민기초생활보장 수급자, 저소득 국가유공자, 저소득 모자·부자가정 등 소득 및 재산기준에 따라 선정된 법정영세민과, 소득 및 재산기준과는 상관없는 등록장애인·청약저축가입자 등이다. 영구임대주택 프로그램 도입 당시만 하더라도 일정 소득 및 재산기준에 미달한 거택보호자, 자활보호자, 의료부조자, 보훈대상자만을 대상으로 하였다. 하지만 정책대상자 중에 주거비의 추가부담문제, 생업문제, 자녀의 교육문제 등으로 영구임대주택에 입주하는 것을 꺼리는 가구가 늘어나자 ‘영구임대주택입주자선정기준및관리지침’의 개정을 통해 1992년에 저소득 청약저축가입자,1993년에 철거세입자도 입주할 수 있도록 하였다. 그리고 ‘주택공급에관한규칙’을 개정하면서 1995년부터 모든 청약저축가입자,2002년부터 등록장애인도 입주가 가능하게 되었다. 현재 영구임대주택 대기자는 서울시 SH공사와 대한주택공사를 합쳐 평균 2000∼3000명에 이른다. 영구임대주택 입주자이면서도 빈집이 발생하지 않아 임대료가 3∼4배 정도 비싼 50년 공공 및 국민임대주택에 입주한 가구도 상당수 존재하고 있다. 소득수준이 비교적 높은 계층이 영구임대주택에서 거주하고 있는 것은 형평성 측면에서 문제가 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 공공임대주택의 유형 및 건설비에 따라 결정되는 현행 임대료체계를 입주자격에 따라 부과하는 것으로 바꿀 필요가 있다. 즉,50년 공공임대주택 및 국민임대주택에 거주하더라도 영구임대주택 입주대상자이면 영구임대주택의 임대료를 부과하도록 해야 한다. ●영구임대주택=도시의 섬? 정책을 마련할 때 영구임대주택은 도시 빈곤층이 생활근거지를 옮기지 않고 생업에 종사할 수 있도록 빈곤층 거주지 주변에 소규모로 건설하는 것을 원칙으로 하였다. 그러나 정책 시행과정에서 계획연도 안에 목표를 달성하기 위해 택지 확보가 용이한 지역에 대규모 단지로 조성했다. 서울에 있는 영구임대주택단지 중에 4분의3 정도가 1000가구 이상을 수용하고 있고,1개 단지당 평균 1431가구가 거주하고 있는 것으로 나타났다. 영구임대주택이 대규모로 건립됨에 따라 주변의 분양아파트단지와 공간적으로 확연히 분리되었다. 빈곤층, 노인, 장애인, 만성질환자 등이 주로 거주하다 보니 사회적으로도 확연히 고립되었다. 이로 인해 영구임대주택에 거주하는 것 자체가 사회적 낙인(stigma)으로 연결되었다. 성인들이 당하는 차별경험도 문제이지만, 특히 성장기의 아동이나 청소년이 겪는 차별경험은 더 큰 문제로 대두하고 있다. “딸이 초등학교 3학년일 때 회장이어서 학급 어머니 모임에 갔다. 다른 어머니들이 영구임대아파트단지 아이들은 구질구질하고 거지같다고 수군거렸다.”(K씨·43·여) “일반 분양아파트단지 엄마들이 자기 자녀들에게 영구임대아파트단지의 친구들과 못 사귀게 하기도 한다.”(L씨·54세·남) “같은 영구임대아파트단지에 살아도 청약저축가입자와 법정영세민의 자녀들은 학교도 다른 곳에 다닌다. 여기에서 살고 있는 아이들은 주거환경도 나쁘고, 다른 아이들이 손가락질해서 그런지 얼굴에 늘 그늘이 있다.”(C씨·56세·남) “영구임대아트에서 산다는 말을 남에게 하지 않는다. 남이 뭐라고 해서라기보다 나 스스로 위축되어 말하기 싫다. 전에 일반 분양아파트에 살 때에는 별다른 생각이 없었지만, 막상 내가 이 곳에서 살고 보니 영구임대아파트에서 살고 있다는 말을 하고 싶지 않다.”(P씨·36세·여) 우리의 이웃, 연말이면 도와 줘야겠다고 생각하는 불우이웃의 현 주소다. ●수선유지비의 증가 현재 영구임대주택은 준공한 지 10∼17년이 경과했다. 게다가 대규모 단지로 공급돼 다른 공동주택에 비해 설비 또는 시설물에 대한 파손행위가 자주 일어나고 있는 것이 현실이다. 실제로 내구연한이 도래하기 전에 설비 및 시설물을 교체하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 영구임대주택뿐만 아니라 공공임대주택 수선유지비의 일정 부분을 국가재정에서 지원하든지, 수선유지기금을 마련해 슬럼화를 예방할 필요가 있다. 많은 사람들은 기물파손행위의 주요 발생 원인을 입주민들의 관리의식 부족에서 찾고 있다. 하지만 입주민을 대표하는 임차인대표회의가 조직되지 않았거나 제대로 운영되지 않는 것도 한 원인이 되고 있다. 최근 임차인대표회의와 관리사무소가 협력하여 영구임대아파트단지를 ‘살기 좋은 동네’로 만든 사례들이 점차 늘어나고 있는 것을 보면 알 수 있다. 인천의 갈산2 영구임대아파트의 경우 임차인대표회의와 주택관리공단 직원들이 힘을 모아 물레방아가 있는 미니정원, 생태연못, 산책로 등을 설치해 이미지 개선에 성공했다. 이러한 사업이 가능했던 데에는 인천시의 사업비 지원이 큰 도움이 되었다고 한다. 서울시도 이러한 사례를 참조하여 영구임대주택의 슬럼화 예방과 이미지 개선효과를 동시에 거둘 수 있는 사업을 계획해 시행할 필요가 있다. 박은철 서울시정개발연구원 도시사회부 연구원

“인터넷뱅킹은커녕 컴퓨터도 접해 보지 못한 어르신들께 인터넷뱅킹 가입을 안내하느라 정신이 없습니다.” 성남시 수정구의 국민은행 태평역지점에는 요즘 하루에도 100여명의 고객이 인터넷뱅킹에 가입하기 위해 몰려 든다. 이 지점 관계자는 “판교에 인접한 모든 영업점의 사정이 비슷하다.”면서 “판교 청약일에 임박해서는 감당할 수 없을 정도로 많은 고객이 몰릴 수도 있다.”고 말했다. 오는 29일부터 접수가 시작되는 판교 청약이 인터넷뱅킹의 지평을 넓히고 있다. 인터넷뱅킹에 관심이 없던 은행 고객들을 컴퓨터 앞으로 끌어 당기고 있다. 은행들은 판교 청약이 인터넷 뱅킹에 일대 혁명을 가져 올 것이라고 기대하는 한편 갑작스러운 폭증이 ‘대란’으로 번질 가능성에 대해서도 우려한다. 이번 청약은 원칙적으로 인터넷을 통해서만 가능하다. 청약 예정자들은 거래은행의 인터넷뱅킹에 가입해야만 전자 공인인증서를 발급받을 수 있다. 특히 나이가 많고, 주택을 보유하지 못한 기간이 길수록 입주자 선정 순서에서 유리하기 때문에 인터넷뱅킹의 ‘사각지대’로 남았던 고령의 저소득층까지 첨단 은행서비스를 경험하고 있다. 지난해 국민은행의 하루 평균 인터넷뱅킹 가입자 증가수는 3051명이었다. 그러나 올 2월 들어서는 일별 가입자 순증 규모가 1만명을 넘어 섰다. 지난달 27일에만 1만 2131명이 새로 인터넷 뱅킹에 가입했다. 우리은행도 지난해 하루 평균 3200여명씩 늘어나던 인터넷뱅킹 가입자가 최근에는 8000여명씩 증가하고 있다. 은행들은 “이제 겨우 시작일 뿐”이라고 말한다. 분양 공고일인 24일이 가까워지면 가입자가 폭발적으로 증가, 전산이 마비될 수도 있다고 우려한다. 금융결제원에 따르면 지난달 20일 현재 수도권에 거주하면서 판교 청약이 가능한 1순위자 243만명 가운데 69%인 168만명이 공인인증서를 발급받지 않았다. 이들이 분양 공고일부터 청약접수 시작일인 29일까지 인증서를 받기 위해 한꺼번에 몰릴 경우 전산망이 다운될 우려가 있다. 시중은행 인터넷뱅킹 담당자는 “평소에도 거래가 많은 월말이면 속도가 느려진다.”면서 “3월말 ‘대란’을 막기 위해서라도 가입과 인증서 발급을 서둘러야 한다.”고 강조했다. 은행들은 일단 판교발 ‘인터넷뱅킹 혁명’을 반기고 있다. 영업점 창구를 이용하던 고객이 인터넷뱅킹으로 옮겨가면 창구의 혼잡도가 낮아지고, 직원들은 단순한 입출금 및 이체 업무에서 벗어나 상품 판매에 집중할 수 있기 때문이다. 은행들은 금리 혜택과 수수료 인하라는 ‘미끼’까지 내세우며 인터넷뱅킹 가입을 독려해 왔다. 그러나 최근의 가입자 증가가 ‘1회성’이라는 시각도 있다. 인터넷에 익숙하지 않은 고령층이 판교 청약을 위해 어쩔 수 없이 가입했지만 이후에도 꾸준히 이용할 가능성은 별로 없다는 것이다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

‘기업사냥꾼’ 칼 아이칸 측이 회계장부 열람을 요청하며 KT&G에 대한 압박 수위를 높이고 있다. 적대적 인수·합병(M&A) 과정에서는 현 경영진을 공격할 빌미를 찾기 위해 회계장부 열람을 요구하는 경우가 일반적이다. KT&G는 28일 아이칸과 스틸파트너스의 연합체인 ‘KT&G의 가치실현을 위한 위원회’(대표 워렌 리히텐슈타인)가 이날 오후 6시쯤 팩스를 통해 ‘회계장부 및 서류열람 등사 청구서’를 보내왔다고 밝혔다. 아이칸 측이 요구한 자료는 △이사 보수 지급 내역 △KT&G 사회복지재단 출연 내역 △자문사와의 계약 내역 등이다. 아이칸 측은 이같은 자료를 등사한 뒤 2일까지 자신들의 법률대리인 에버그린 법률사무소에 제출해줄 것을 요구했다. KT&G 관계자는 “합법적으로 공개할 수 있는 범위를 고려한 뒤 합리적인 기간 내 답변할 계획”이라고 말했다. 현행법상 상장사의 지분 1%(자본금 1000억원 이상 기업은 0.5%) 이상을 6개월 이상 보유한 주주는 누구나 회계장부의 열람과 등사를 요구할 수 있다. 워렌 리히텐슈타인은 또 이날 보도자료를 통해 “앞으로 KT&G의 주주를 대상으로 공개매수를 포함해 동원 가능한 모든 행동을 취할 수 있다.”고 말했다.그는 “KT&G가 (사외이사 선임, 부동산 처분 등)우호적인 협상 제안을 정당한 이유없이 일방적으로 거절했다.”면서 “다양한 대응 방안을 모색중”이라고 강조했다. 한편 금융감독위원회는 적대적 인수합병 보완 대책의 하나로 의무공개매수제도의 재도입을 신중하게 검토하고 있다고 밝혔다. 의무공개매수제도는 제3자가 상장기업 주식을 25% 이상 살 경우 50%+1주까지 공개매수를 통해 청약하도록 한 강제조항인데, 외환위기 직후 국제통화기금(IMF)의 요구로 폐지됐다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

“더이상 투기꾼이 발붙이지 못할 것이다. 집값을 ‘10·29대책’ 이전으로 끌어내리겠다.”‘8·31대책’을 내놓으면서 정부가 내놓은 약속이다. 부동산 시장의 투명성을 확보하고 잘못된 관행을 바로잡기 위한 실거래가신고제도 등 긍정적인 내용도 많았지만, 대책의 효과가 국민의 피부에 와닿지 않는 것 같다. 대책 발표 이후 집값이 잡히는 듯했으나 이내 제자리로 돌아갔고, 부동산 투기는 근절되지 않아 여전히 이곳저곳에서 뿌리가 비집고 나오고 있다.‘종합 백화점’ 투기 대책이었던 8·31대책의 약발이 먹히지 않아 6개월여 만에 추가 대책을 마련하는 처지에 놓였다. ●빗나간 예상…매물 실종, 투기 수요 여전 정부는 대책이 나오면 서울 강남 아파트 시장에는 매물이 홍수를 이룰 것으로 기대했다. 하지만 시장은 예상을 크게 빗나갔다. 있는 사람들이 집을 팔기보다는 전세금을 올리거나 월세를 올려받으면 그만이라는 생각에서 집을 내놓지 않고 있다. 재건축 아파트를 갖고 있는 집주인들은 언젠가는 정책이 뒤집어지겠지 하는 생각에 매물을 내놓지 않고 있다. 1가구2주택자인 강남에 사는 최모(43)씨는 등촌동 아파트를 팔려다가 양도세를 2억원 내야 한다는 것을 알고는 차라리 10년 동안 재산세 2000만원을 나눠 내겠다며 물건을 거둬들였다. 상가나 토지도 마찬가지다. 관행대로 거래가를 낮게 신고했던 주인들이 실거래가 기준으로 양도차익을 따지다 보니 전혀 예상치 못했던 양도세를 물어야 하는 부담에 계약이 이뤄지지 않고 있다. 오진우 벤처부동산 사장은 “상가 주인이 양도세를 계산해 보고는 계약서를 찢어버리는 바람에 거래가 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 새로 입주한 아파트는 분양가 대비 2배 이상 폭등하는 등 집값 오름세 고삐가 잡히지 않고 있다. 강남 중대형 아파트 수요가 꺾이지 않고 있다는 방증이다. 지방 토지시장을 기웃거리는 투기꾼도 여전히 활동중이다. 혁신도시 등 개발 호재가 있는 곳에서는 무허가중개업자 등이 아직도 판치고 있다. 투기꾼이 더이상 활동하지 못하고 가수요도 사라질 것이라던 정부의 호언장담이 아직은 약발이 먹히지 않고 있는 것이다. ●부동산 정책 총체적인 엇박자 당초 정책 목표를 달성하지 못한 것은 정부의 책임도 크다. 후속 정책을 마련하는 과정에서는 정부간, 정부-여당간, 정부-지자체간에 불협화음이 나오고 있다. 정책이 신뢰를 얻지 못하는 근본적인 이유다. 건교부는 지난달 22일 “강남 재건축 아파트값 상승을 막기 위해 지자체가 갖고 있는 재건축 승인권한 일부를 환수할 계획”이라고 밝혔다. 그러나 불과 열흘 만에 재경부가 이를 뒤집었다. 김석동 재정경제부 차관보는 지난 1일 “정부는 지자체의 재건축 승인권한의 환수 여부를 검토하고 있지 않다.”고 강조했다. 그러나 건교부는 김 차관보 발언 이후에도 지자체의 재건축 승인권한 재조정 문제는 심도있게 검토되고 있다고 재차 반박했다. 건교부는 지난 7일 2006년 업무계획을 발표하면서 무주택자 위주로 주택청약제도를 개편하겠다고 밝혔다. 하지만 이호웅(열린우리당) 국회 건설교통위원장은 이틀뒤인 9일 “청약제도처럼 민감한 사안을 하루 아침에 함부로 바꾸면 국민 피해가 크다.”면서 “정부가 대통령 눈치나 보고 ‘어떻게 하면 대통령 마음에 들까.’하는 차원에서 대책을 발표해선 안된다.”고 신랄하게 꼬집었다. 이명박 서울시장은 지난달 4일 정부의 송파신도시 건설은 유보돼야 한다면서 정부의 8·31 대책에 직격탄을 날렸다. 정부는 즉각 송파신도시 건설은 예정대로 간다고 반박했지만 이로 인해 새해 벽두부터 또다시 부동산시장이 출렁거렸다. ●하반기부터 매물 나와 내년부터 부동산시장 본격 안정 부동산 전문가들은 올 하반기부터 다주택자를 중심으로 매물이 나올 것으로 예상하고 있다.1가구2주택자에 대한 양도소득세 중과는 내년부터 시작되기 때문에 하반기부터 본격적인 매물이 나올 것이라는 지적이다. RE멤버스 고종완 사장은 “상반기까지는 다주택자들이 정부 정책을 관망하는 추세가 강하다.”면서 “그러나 정부의 제2기 부동산정책이 확정되고 나면 하반기부터는 양도세 중과세를 피하기 위한 매물이 늘어나면서 부동산시장이 안정세로 돌아설 것”이라고 내다봤다. 하반기부터 부동산값이 연착륙하기까지는 일시적인 불안정이 계속될 것이라는 예측이 대세를 이뤘다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “2주택자 이상 보유자들이 양도세를 피하기 위해 주택을 팔더라도 강북이나 수도권 등 비인기지역의 아파트를 팔고, 강남권의 중층 재건축이나 중대형 일반아파트 한 채를 가지려는 경향이 두드러지고 있다.”면서 “연초 재건축 시장이 급등한 것도 이와 무관치 않다.”고 설명했다. 강충식 주현진 chungsik@seoul.co.kr

사정상 단독주택으로 이사를 했다.3층 건물의 2,3층에 전세든 것이니 정확히 이야기하면 다가구주택으로 옮긴 것이다. 직장생활을 시작하면서 줄곧 아파트에서 살아왔으니 20여년만에 아파트를 벗어난 셈이다. 우리들에겐 알게 모르게 ‘집’하면 ‘아파트’라는 고정관념이 배어 있다. 어느 새 아파트가 전체 주택의 60%를 넘어섰으니 그럴만도 하다. 이사오기 전 약간의 두려움도 있었다. 난방, 온수 등의 불편은 예견했던 일이지만 특히 일반주택에 한번도 살아보지 않은 아이들이 걱정이 됐다. 그러나 아이들은 계단을 오르락내리락하면서 잘 지낸다. 아파트의 발전속도에는 못 미치지만 다가구주택도 많이 진화해 난방과 온수사용에도 큰 문제가 없다. 집 주변을 돌아본 아내도 아기자기하고 재미있을 것 같다면서 기대감을 표시했다. 청과물 가게가 어디에 있고 세탁소 세탁물 가격은 얼마라면서 아파트에선 까맣게 잊고 있었던 ‘동네’,‘이웃’을 느끼게 돼 사람사는 맛이 난다고 했다. 불편한 점도 많다. 당장 아침에 일어나 신문을 보려면 계단을 내려가야 한다. 아파트였으면 문앞에 떨어져 있는 신문을 살짝 집어 왔을 텐데 주섬주섬 옷을 챙겨입어야 한다. 방범도 걱정이 된다. 아파트는 경비가 있어 안심이 됐지만 이제 집의 도난, 도둑 등 안전은 스스로 책임져야 한다. 집 주변도 청소해야 하고 눈 치우기 조례에 따라 눈이 오면 눈도 쓸어야 할 것 같다. 국민들이 아파트를 선호하는 것은 편리하기 때문이다. 아파트는 웬만한 것을 다 해결해줘 주부와 가장의 손을 덜어준다. 재테크로서의 위력도 무시할 수 없다. 아파트 가격은 평당 2000만원을 넘어서면서 재산을 불리는 강력한 수단이 됐다. 전세시장도 아파트 우선이다. 세입자들도 단독주택이나 다가구주택보다는 시장이 넓어 구하기 쉽고 순환이 잘되는 아파트를 찾는다. 정보통신 강국이 되는 데 기여한 것도 아파트다. 공동주택이다 보니 초고속인터넷망을 깔기가 훨씬 수월하다. 단독주택으로 이사 와서 케이블 TV이용료가 비싼 것을 보고 깜빡 놀랐다. 설치비로 4만5000원을 내고 한달수신료는 3.5배 비쌌다. 아파트분양은 곧 주택정책이라 할 정도로 아파트 중독증은 우리 사회에 널리 퍼져 있다. 채권입찰제, 청약저축, 아파트전매, 국민주택규모, 아파트원가공개 등 그동안 쏟아져나온 각종 제도가 모두 아파트와 관련된 것이다. 서울시가 추진하고 있는 뉴타운도 아파트를 짓는 것이나 다름없다. 달동네나 단독주택 지역의 주거환경개선사업을 실시할라치면 주민들이 돈이 되는 아파트를 요구하기 때문이다. 서울시는 얼마전 도봉구에서부터 시내인 용산, 마포를 거쳐 은평구에 아파트를 대량 공급해 강북을 U자형으로 개발하겠다고 발표했다. 그러나 서울은 아파트 공화국이 되면서 도시의 건강성, 역사성을 잃어가고 있다. 공동체의식, 커뮤니티, 사람사는 재미 등은 찾아보기 어렵고 단절과 소외, 획일성이 가득하다.600년 역사의 서울은 아파트 열기에 밀려 고도(古都)의 향취를 잃어가고 있다. 내집값만 올라가면 그만이라는 현세대의 이기심과 탐욕심에 아무도 2,3세들이 살아갈 도시의 미래, 서울의 미래를 생각하지 않는다. 미국의 건축가 루이스 멈포드는 “각 세대는 그 세대가 창조한 도시에 자신의 전기를 기록하게 마련”이라고 했다. 도시도 자신의 얼굴에 책임을 져야 한다는 것이다. 북한산을 아파트로 병풍처럼 에워싼 서울의 모습에 대해 후손들은 무엇이라고 할까. 우리 모두가 아파트중독증과 대세론, 만능주의에서 벗어날 때가 됐다. stslim@seoul.co.kr

내 집 마련은 서민의 꿈이다. 공무원은 일반인보다 조금 더 그 희망에 가까이 다가서 있다. 공무원연금관리공단이 해마다 상당한 물량의 아파트를 분양·임대하고, 대한주택공사가 짓는 공공 분양·임대 아파트도 알선하고 있기 때문이다. 공급가격도 주변보다 저렴한 덕분에 투자 가치도 상당하다. ●올해, 부산·파주·용인에 분양 공무원연금공단이 공급하는 공무원아파트는 무주택 가구주인 공무원과 연금수급권자를 대상으로 한다.▲1순위 무주택기간 5년 이상 ▲2순위 3∼5년 ▲3순위 3년 미만 ▲4순위 무주택 공무원 ▲5순위 무주택 연금수급권자 등으로 분양 자격이 주어진다. 공무원아파트는 주택 청약예금이나, 청약저축, 청약부금과 관계없이 분양한다. 청약제도에 가입한 무주택 공무원이라면 내 집 마련 기회가 훨씬 넓은 셈이다. 연금관리공단이 1982년부터 지난해까지 직접 건립·분양한 아파트는 서울 및 수도권과 광역시를 중심으로 모두 2만 4194가구에 이른다. 올해는 모두 1500여가구를 분양한다.▲파주 교하에 31평과 33평형 373가구 ▲부산 만덕에 23평,25평,33평형 663가구(24일 현재) ▲용인 삼가에 33평,45평,48평형 468가구이다. 교하와 만덕은 공무원연금관리공단이 직접 건립해서 분양하고, 삼가는 건설회사와 공동 개발하는 사업이다. 교하와 만덕은 지난해 분양이 시작됐다. 당초 교하는 644가구, 만덕은 882가구가 나왔다. 만덕의 분양가는 23평형이 1억 400만원,25평형이 1억 1400만원,33평형이 1억 5500만원이다. 만덕은 오는 4월 입주를 앞두고 선착순 분양한다. 잔금을 모두 치르면 총분양가의 10%를 깎아준다. 내년 5월 입주하는 파주 교하는 서울 및 수도권의 무주택 공무원들이 눈여겨 봐야 할 곳이다. 지난해 8·31조치 이후 분양시장이 얼어붙은 상황에서 처음 공급되어 주변 민영아파트보다 낮은 공급가격에도 불구하고 실적이 좋지 않았지만 최근 교하지구는 침체기를 벗어나 상승세를 타고 있다. 3월중 분양공고가 다시 나간다. 판교신도시 열기와 함께 아파트값이 고공행진을 벌이고 있는 용인지역의 삼가는 하반기에 분양을 공고한다. 특히 삼가는 공무원 아파트로는 드물게 중대형 평형이 포함되어 눈길을 끈다. ●판교 등 주택공사 특별공급도 공무원연금공단은 대한주택공사의 국민주택도 분양·임대를 알선한다. 무주택 공무원을 위해 주공의 특별공급물량 가운데 일부를 배정받는다. 지난해 분양 167가구, 공공임대 31가구 등 모두 198가구를 공급했다. 분양에 841명, 공공임대에 198명이 신청했을 만큼 인기가 높았다. 특히 인천 송도와 부천 여월 등 인기 지역 분양주택은 경쟁률이 20대1을 훌쩍 넘겼다. 성남 판교신도시가 포함되는 올해 주공의 주택공급 계획은 이달 말쯤 확정된다. 임대주택은 전국 16개 시·도에 87개 단지 1만 8986가구가 있다. 기관별로 배정된 가구 범위에서 자체적으로 입주자를 선정한다. 보증금은 주변의 70% 수준이다. 파주 교하와 화성 동탄에도 각각 734가구,707가구의 임대주택을 짓는다. 특히 동탄은 임대주택으로 드물게 32평형이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

외환위기 이후 주택가격 상승으로 인한 서민 주거비부담을 덜기 위해 정부에서는 공공임대주택 100만호 계획을 추진하고 있다. 이는 1988년의 영구임대주택 정책 이래 가장 획기적인 조치이며 만약 계획대로 전국적으로 100만호, 서울시에 10만호의 임대주택 공급이 완료될 경우 저소득층과 서민층을 위한 주거복지 정책기반이 마련된다는 점에서 상당한 의미가 있다. 공공임대주택은 주로 법정영세민을 위한 영구임대주택과 저소득가구를 위한 50년 공공임대주택 및 국민임대주택으로 구분된다.50년 공공임대주택은 재정지원방식과 공급방식에 따라 50년 공공임대주택, 재개발임대주택, 주거환경임대주택 등 다양한 명칭으로 구분되지만, 저소득가구를 위한 임대주택이라는 점에서 공공임대주택으로 통칭할 수 있다. ●임대주택, 재고현황 2004년 12월 현재 서울시의 공공임대주택 재고량은 총 11만 5000호로 전체 주택재고량의 5% 정도이다.2006년까지 계획대로 10만호 공급이 완료될 경우 8∼9%까지 증가할 것으로 예상된다. 주로 대규모 택지개발사업이 시행되었던 노원구, 양천구, 강서구와 재개발사업이 활발했던 성동구·동대문구 등 강북지역과 관악구에 많이 분포하고 있다. 참고로 많은 선진국들의 경우 공공임대주택이 전체 주택에서 차지하는 비율이 상당히 높은데, 국가에 따라서는 20%를 넘는 경우도 있다. ●임대주택, 수요? 공공임대주택 프로그램에서는 소득 4분위 이하 차가 가구를 정책대상가구로 규정하고 있다.4분위(도시근로자 소득 80%이하) 이하 가구 가운데 차가가구는 대략 66만 3000가구로 이 가운데 자산규모가 기초생활법상 최고 재산액을 초과하는 가구를 제외하면 최종적으로 50만가구 정도를 지원이 필요한 가구로 볼 수 있다. 이 중 절반정도를 공공임대주택 수요로 간주할 경우 대략 25만호 정도의 공공임대주택 수요가 있는 것으로 예상할 수 있다. 2004년 서울·수도권 주민주거실태 및 정책수요조사 결과 공공임대주택 입주의사가 있는 가구는 소득 3∼4분위(도시근로자 소득 40∼80%)의 가구원수 4인이상, 현재 방 2개 12평 이하 거주 가구인 것으로 나타났다. ●임대주택, 공급계획 현재 공공임대주택을 공급하는데 가장 큰 장애 요인은 택지부족 문제이다. 정부에서는 특별법 제정과 대규모 신도시개발을 통하여 공공임대주택 공급에 필요한 택지를 상당부분 확보할 계획이다. 서울시에서도 그린벨트지역에서 택지 확보와 소규모 택지개발에 우선을 두고 있으나 가용택지부족으로 앞으로 임대주택 공급은 주로 재개발, 재건축, 뉴타운사업 등 기존주택 재정비사업에 의존할 수밖에 없는 실정이다. 택지지구의 경우 대부분 저소득층의 생활근거지와 상당히 괴리되어 있다. 또한 대규모 택지지역을 중심으로 한 집단적인 건설은 저소득층의 편중과 이로 인한 지역사회 및 기초자치단체 등의 반발을 초래하고 있다. 이런 점에서 기존주택지 재정비사업을 통한 임대주택공급은 보다 나은 대안이 될 수 있다. ●다가구 임대주택 2005년부터 정부는 최저소득계층이 현 생활권에서 보다 적은 주거비 부담으로 계속 거주할 수 있도록 기존 다가구주택을 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 사업을 추진하고 있다. 입주대상자는 기초생활수급자, 소득이 최저생계비의 120% 미만인 차상위계층, 모·부자가정 장애인가구 등이다. 이밖에 자활의지가 있는 노숙인, 쪽방거주자 등 단신계층을 위해서 단신자용 다가구주택도 운영할 계획이다. 그리고 다양한 사회취약계층을 위한 그룹홈으로도 활용할 수 있도록 활용범위를 확대하고 있다. 그룹홈에 대한 공공주택서비스 지원은 사회복지네트워크와 연계를 통해 장애인, 보호아동, 노인, 미혼모, 성폭력 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호가정 등 사회취약계층에 대한 다양한 지원이 가능하다는 점에서 주거복지정책과 사회복지정책의 연계에 관한 좋은 사례가 되고 있다. 이밖에 전세를 통해 다가구주택을 공공임대주택으로 활용하는 방안도 추진중에 있다. 전세주택에는 기존의 입주대상자 이외에 소득이 전년도 가구당 월 평균 소득의 50%인 부도임대주택 퇴거자나 신용불량자 가구까지 입주할 수 있다. 매입임대나 전세임대 모두 임대료는 영구임대주택의 임대료 수준으로 임대기간 2년에 2회까지 연장이 가능하다. 그러나 비영리단체의 경우 입주자임대료는 무료를 원칙으로 하고, 운영에 필요한 최소한의 경비만 징수할 수 있다. ●임대주택 면적 현재 서울시 소재 임대주택은 12평 이하가 90% 이상을 차지하고 있다. 이에 비해 4인 가구 최저주거기준인 12평 초과 주택은 9.7%밖에 되지 않아 주택면적의 확대가 시급한 형편이다. 좁은 주택면적은 공공임대주택에 대한 가장 큰 불만사항으로 나타나고 있는데 ‘2004 서울·수도권 주민주거실태 및 정책수요조사’결과 적은 방수와 좁은 면적이 가장 큰 문제점으로 지적됐다. 장기적으로 최저주거기준 미달가구 해소가 주택정책의 주요 목표라고 볼 때 최소한 공공임대주택에서는 최저주거기준 미달 가구가 발생하지 않도록 해야 할 것이다. 최저기준 충족을 위해서는 공공임대주택 면적을 좀 더 확대할 필요가 있다. 전용면적 12평이하 주택을 30%로 축소하는 대신 그 이상 주택 비율을 확대할 필요가 있다. ●임대주택, 입주자격 공공임대주택의 입주대상 자격기준은 영구임대주택의 경우 국민기초생활보장 수급자 등 법정영세민을 주 대상자로 하고 있다.50년 공공임대주택은 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세입자로서 청약저축가입자, 국민임대주택은 주택면적에 따라 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하,70% 이하,100% 이하까지 다양하다. 따라서 영구임대주택에는 법정영세민이 주로 많이 거주하며, 공공 및 재개발임대주택에는 철거세입자와 청약저축가입자가 많이 거주하고 있다. ●임대주택, 임대료 2005년 현재 임대료는 영구임대주택의 경우 보증금 141만원∼268만원과 월임대료 3만 3000원∼5만 8000원 수준이며, 재개발·주거환경임대를 포함한 50년 공공임대주택 및 국민임대주택의 경우 보증금 471만∼1536만원에 월임대료 6만 5000원∼21만 7000원 정도이다. 공공임대주택의 임대료를 시장임대료와 비교하면 영구임대주택의 경우 평균 11∼13% 정도이고,50년 공공임대 및 국민임대주택은 약 33∼44% 수준으로 상당히 저렴하다. 이와 같이 시장가격에 비해 월등히 낮은 현행 임대료체계 때문에 일단 입주하면 다른 주택으로의 이주가 거의 이루어지지 않고 있는가 하면, 반대로 부담이 매우 커서 체납하는 경우도 종종 발생하고 있다. ●임대보증금 융자 현재 모든 유형의 공공임대주택은 보증금과 임대료의 상호 전환이 가능한데, 임대보증금의 부족으로 입주가 어려운 가구를 위해 서울시에서는 2002년부터 자체적으로 임대보증금 융자제도를 시행하고 있다. 임대보증금 융자는 공공임대주택 입주자로 처음 선정된 가구와 기존 입주가구 중에서 소득이 최저생계비의 150% 이하인 가구, 저소득 국가유공자 및 모자·부자가구, 재해로 인해 철거되는 주택의 세입자 등이 대상이다. 융자기준 및 금액은 임대보증금 900만원 미만은 300만원, 임대보증금 900만∼1100만원 미만은 400만원, 임대보증금 1100만원 이상은 500만원이다.2002년∼2005년 3월까지 약 1800가구가 평균 428만 5000원 정도의 융자를 받은 것으로 나타났다. ●임대주택, 통합운영해야 현재 공공임대주택은 영구임대, 공공임대, 재개발임대, 주거환경임대, 국민임대로 구분되어 있어서 공공임대주택의 통합 운영이 중요한 과제가 되고 있다. 영구임대주택에는 긴 대기자 명부가 있는 반면, 일부 재개발임대주택은 빈집이 다수 존재하는 상황이 바로 분리운영으로 인한 문제의 전형을 보여주는 사례이다. 또한 영구임대주택의 부족으로 인해 공공임대주택에 입주하는 국민기초생활보장 수급자가 영구임대주택의 임대료보다 3배 이상 비싼 공공임대주택 임대료를 부담하는 것도 문제로 지적될 수 있다. 최근 소득수준에 따라 임대료를 차등적으로 부과하는 방안이 검토되고 있는데 이렇게 될 경우 임대주택의 통합운영 문제도 자연스럽게 해결될 전망이다. 장영희 서울시정개발연구원 선임연구위원

투기과열을 막기 위해 청약 당시 신청 자격을 1인1가구로 제한하고 청약 신청금도 1000만원으로 높였지만 310가구 모집에 1만 2236명이 몰려 39.5대1의 경쟁률을 기록했다. 특히 64가구를 분양한 38평형의 경우 6836명이 몰려 106대1의 경쟁률을 기록했다. ●시세, 분양가의 2배 넘어 이처럼 인기가 높았던 것은 분양권 전매가 가능했기 때문. 당시 투기과열지구내 일반 분양 아파트는 중도금을 2회 이상 납입하거나 계약일로부터 1년 이상 지난 뒤에만 분양권을 전매할 수 있었다. 분양 당시 분양가는 평당 900만∼950만원선이었지만 38∼59평형 모두 분양가 대비 100% 이상 웃돈이 붙어 평당 1900만∼2100만원대의 시세를 형성하고 있다. 반면 오피스텔 2개동 17∼32평형 995실은 올들어 주거용 사용 여부에 대한 단속 및 이에 따른 세금강화 등 규제로 투자 가치가 떨어진 상태다. 용산자이 오피스텔 저층의 경우 분양권을 밑도는 가격에도 매물이 나오고 있다. ●고급 주택단지·업무 복합단지 추진 용산은 도심에 위치하면서도 수십년간 낙후돼 주거지역으로 관심을 끌지 못했지만 최근 서울시가 용산을 고급 주택단지로 만들겠다는 복안을 발표하는 등 개발에 박차가 가하고 있다. 이미 고급 주상복합이 속속 들어설 예정인 데다 용산철도기지창도 업무복합 단지로 탈바꿈할 계획이 잡혀 있다. 용산 파크자이 옆에는 오는 2007년 10월 말 완공되는 대우월드마크가 있고, 인근에 2008년 완공을 목표로 하는 파크타워, 시티파크 등도 있다.100만평에 이르는 용산 미군기지 공원화 계획은 용산 발전에 대한 기대를 더욱 부추기고 있다. ●경의선 복선·신분당선 등 계획 교통 여건이 좋은 것도 장점이다. 지하철 4·6호선 환승역인 삼각지역에서 도보 2분 거리의 역세권 단지다. 한강대교 한강로 올림픽대로 강변북로 등을 통한 강남북 진입이 편리하고 경의선 복선전철(2008년 예정), 인천 국제공항철도(2010년 예정), 신분당선(2015년 예정) 등 전철 신설 계획도 예정대로 진행되면 수도권 어느 방면으로나 접근이 쉬워진다. 용산초, 용산고, 신광여고 등 교육시설이 있고 전쟁기념관, 이마트, 아이파크몰 등 편의시설도 있다. 파크 자이 A동의 경우 약 80평이 되는 피트니스센터가 있고 오피스텔 D·E동 연결부에는 미니 옥상정원이 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr 지난해 말 입주한 ‘용산 파크자이’주상복합 아파트가 삼각지 일대 랜드마크로 떠오르고 있다. 용산구 한강로 1가 옛 상명여고 터에 들어선 용산 파크자이는 23∼34층 3개동 38∼59평형 310가구로 지난해 12월말 입주했다. 평형별 가구수는 38평형 64가구,47평형 64가구,49평형 118가구,59평형 64가구다. 2002년 9월 ‘용산 LG에클라트’로 분양됐으나, 시공사 브랜드를 붙여 ‘용산 파크자이’로 바뀌었다.