정부의 적극적인 개입으로 20%를 육박하던 고금리가 10%전후로 떨어지고 있다. 저금리 시대로 접어들면서 부동산에 대한 관심이 다시 서서히 살아나고 있다. 만약 여유돈 1억원이 있다면 “미분양아파트를 분양받아야 하나”“경매가 좋다는데 경매를 해볼까”“임대사업을 해봐”“상가가 요즘 바닥이니까 목좋은데 상가를 하나 사두면 어떨까”. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 이같은 생각을 한두번은 다 해봤을 것이다. 그러나 어떤 부동산을 사야할 지, 과연 지금이 적당한 시기인지,사기나 당하지 않을런지. 이런 저런 이유와 걱정때문에 부동산투자는 쉽게 결정하지 못한다. 부동산 재테크 요령과 각 분야별 투자요령을 살펴본다.【편집자註】 ◎미분양아파트 선택 요령/시공자 재정·융자금 내용도 알아둬야/대단지·역세권 소재 매물은 노려볼만 미분양된 아파트라 할지라도 미분양된 이유는 각각 다르다. IMF 이전에는 입지가 좋지 않은 경우나 단지규모가 작아 크게 투자메리트를 갖지 못하는 아파트 대부분이었다. 하지만 IMF이후로는 경기침체로 인한 대량의 미분양이나 분양시기가 휴가철 명절 등에 끼어 미분양된 경우도 많다. 따라서 미분양 아파트를 살 때는 무엇보다 먼저 미분양된 이유를 살펴보아야 한다. 교통여건이나 입지여건,분양가격 등 자신이 구입하고자 하는 조건들과 부합하는 지도 살펴야 한다. 서울의 경우 분양가격이 다른 아파트에 비해 높거나 단지 규모가 작은 아파트가 주로 미분양되는 경우가 많으며,수도권지역의 경우는 교통이 불편한 지역에서 미분양이 많이 발생한다는 사실을 기억해 두어야 한다. 아울러 공장이나 혐오시설 건설이 계획돼 있으나 아직 공사가 시작되지 않은 경우도 있으므로 도시계획을 반드시 확인해 보도록 하며,같은 지역이라도 실제 주거여건이 천차만별일 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 반드시 현장을 확인해야 한다. 미분양 아파트 구입시 실수요자들에게가장 문제가 되는 것은 가격. 최근 신규 아파트 가격이 하락세에 있어 기존 아파트,신규 분양아파트와 금융비용을 감안해 가격을 비교해 봄으로써 어느 아파트가 자신의 상황에맞는지 확인해보는 것이 좋다. IMF이후 건설업체의 이어지는 부도로 미분양 아파트를 구입할 경우 시공업체가 얼마나 건실한 업체인 지 반드시 확인해 보아야 한다. 시공사가 부도 날 경우 공사가 지연되는 것은 물론이고 마음고생도 따른다. 이밖에 업체들이 지원하고 있는 융자금의 내용도 필수 확인사항. 지원총이 얼마나 되는지 연이자는 얼마인지,금리는 확정인지 변동인지 꼼꼼히 살펴야 한다. 미분양아파트의 경우 투자적지로는 역세권에 위치하거나 대중 교통수단이 편리한 지역을 선택하도록 하며 아울러 1,000가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 향후 시세차익을 확보하는 데 좋다. 아울러 가격에 있어 신규로 분양되는 아파트나 기존 급매물로 나온 아파트와의 꼼꼼한 비교를 통해 경쟁력이 있는지를 확인하도록 하며,시공사가 얼마나 건실한지도 살펴 만일의 사태에 대비해야 한다. 한국주택협회 미분양상담실(분당 주택전시관소재,0342­711­8160∼2),대한주택건설사업협회 미분양상담실(785­0990)을 통하면 전국의 미분양아파트 현황을 알 수 있고상담받을 수도 있다. ◎분양권 전매/선별구매 기회… 청약통장 없어도 가능/입주 앞두거나 시작한 물건 사는게 유리 지난 8월말 분양권 전매가 실시됐다. 두 달이 지난 지금 분양권 전매에 대한 일반 실수요자의 반응은 시큰둥하다. 분양권전매의 경우 가장 큰 단점은 올 5월22일 부터 내년 6월30일까지 분양권전매 아파트를 구입한 사람에게는 미분양아파트 구입자처럼 정부의 혜택이 없다는 점이다. 하지만 분양권전매 아파트의 경우 자신이 원하는 지역의 아파트를 선별해서 매입할 수 있다는 장점과 또 청약통장이 없는 사람도 새 아파트를 자신의 소유로 할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 아울러 입주시기가 이른 분양권전매 아파트의 경우 금융비용을 적게 지불한다는 이점이 있으므로 분양권전매 아파트 투자시에는 입주를 앞두고 있거나 이미 입주를 하기 시작한 아파트를 노려보는 것이 유리하다. 금융시장이 불안한 상황에서 될 수 있는 한 금융비용을 지불하지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 유리하기 때문이다. 분양권 전매 아파트를 눈여겨보고있는 투자자들이라면 신규아파트나 미분양 아파트,기존아파트와의 꼼꼼한 가격 비교를 통해 메리트가 있을 경우 투자하는 신중한 자세가 필요하다. 분양권전매 아파트 매입은 서울지역의 역세권에 위치하고 있거나 대중교통 수단과의 연계가 편리한 지역,수도권의 경우 김포,일산 등지의 도심과 접근성이 우수한 지역을 선별해 투자하도록 한다. ◎경매/일반 부동산 물건보다 철저 조사 필요/장래·환금성 등 고려 투자대상 고르고/세입자 유무·임차인과 권리관계 파악을 최근 법원에선 매물 유찰시마다 경매가를 낮추는 비율을 기존 20%에서 30%대로 확대하는 등 경매물건을 소진시키기 위해 애를 쓰고 있다. 그만큼 경매물건이 쏟아지고 있으나 소화는 안되고 있다는 증거다. 하지만 경매도 잘 고르면 아주 효자노릇하는 부동산 재테크 수단이 될 수 있다. 경매물건을 구입 할 때는 일반 부동산 물건보다 철저한 조사가 뒷받침되어야 한다. 일반인들이 사전지식도 없이 경매에 참가했을 경우 오히려 일반매매가를 웃도는 가격이나 하자물건을 낙찰 받는 경우가발생하기 때문이다. 또 경매물건 낙찰가 현황도 잘 파악해야 한다. 현재 경매시장에 나와 있는 매물들은 IMF 이전에 감정가가 정해진게 대부분이라 현재 시세보다 높게 책정된 것도 많다는 것을 알아야 한다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가를 생각하지 말고,그 물건이 위치한 지역의 부동산 현 시세를 기준으로 낙찰가를 결정하도록 해야 한다. 투자대상 선정시에도 어떤 물건이 장래성 있는지,환금성은 어떨지 등을 고려해 경매에 임해야 한다. 그리고 특별한 이유없이 지나치게 많이 유찰되는 물건은 각별한 주의를 해야한다. 일반인들이 보기엔 아무런 문제가 없는 것처럼 보이지만,서류상으로 드러나지 않는 결함이 있을 수 있기 때문이다. 다시 강조하지만 경매에 참여해 마음에 드는 물건을 경락받기 위해서는 철저한 사전조사가 선행되어야 한다. 세입자가 있는지 등 임차인과의 권리관계를 잘 파악하는 것이 중요한데 경매 참가시에 미리 해당물건의 등기부등본을 파악해 가등기 및 저당권 설정여부와 임차인관계 등을 잘 살피도록 한다. 그 중 임대차관계 확인은 필수 점검사항으로 최근 경매전문정보지에서는 세입자의 세대별 전입일자,주민등록등본,등기부등본과 해당주택에 누가 현재 살고 있는지,확정일자는 언제인지,임차보증기간은 언제 끝나는지 등의 여러가지 사항들을 알아봐주기도 하므로 이같은 전문지를 참조하는 것도 좋은 방법이다. 태인경매정보(02)313­4085,유승컨설팅(02)5949­300등 경매전문 컨설팅사를 활용해도 좋다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎분양권 매매­시가보다도 낮은 가격에 구입.살고 싶은 곳·동호수 선택 가능/청약통장­분양 순위제 유지 해약은 금물.주택은행의 저리 대출 큰 장점 내집 마련의 수단으로 어느 것이 더 나을까. 특히 청약통장 가입자들은 속셈을 해야 할 필요가 있다. 민영아파트의 분양가가 자율화되고 지난 27일부터 분양권 전매가 허용됨으로써 싼값에 주택구입을 할 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 해약과 유지 중 하나를 선택해야 한다. 이와 관련,올들어 청약통장의 해약사태가 잇따르고 있지만 속단은 금물이다. 각각의 장점을 곰곰히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 충고다. ■분양권 매매=무엇보다 싼값에 주택을 구입할 수 있다. 급전이 필요하거나 중도금을 댈 길이 없는 사람들이 분양권을 팔기 때문에 시가보다 낮은 선에서 가격이 형성될 가능성이 높다. 살고 싶은 동네와 아파트 동호수,입주일자 등에 대한 선택의 폭이 크다는 이점도 있다. 시중에 나온 분양권 물량 중 구미에 맞는 아파트를 고를 수 있다. 여기에다 분양 당시 높은 경쟁률을 보였던 곳을 택한다면 금상첨화다. 입지여건과 투자가치 등의 측면에서 이미 검증을 받았기 때문. ■청약통장 유지=시세차익을 노린 재테크가 아닌 내집 마련이 주 목적이라면 섣불리 해약하지 않는게 낫다. 분양 순위제는 그대로 유지되기 때문에 청약의 우선권은 살아 있다. 주택은행에서 빌릴 수 있는 저리의 대출자금도 빼놓을 수 없는 장점이다. 특히 청약저축은 유지하는게 낫다. 국가·지방자치단체·주택공사 등이 공급하는 공공아파트는 아직 분양가가 자율화되지 않았기 때문에 가격 경쟁력이 여전히 살아 있다. 국민주택기금에서 연 9.5%의 파격적인 대출금리를 받을 수 있다. 민영아파트를 분양받는 청약예금은 분양가 자율화로 시세차익을 기대하기는 어렵게 됐다. 그러나 내집 마련이 주 목적이지만 목돈을 마련할 길이 없다면 해약에 신중해야 한다. 구입자금(1억원)과 중도금자금(6,000만원)을 시중금리보다 1∼2%포인트 낮은 연 15.25∼16.95%로 대출받을 수 있기 때문이다. 전용면적 25.7평 이하의 민영아파트를 분양받는 청약부금의 경우도 청약예금과 비슷하다. 대출을 받아야 할 처지라면 통장가입을 유지하는게 낫다. 구입및 신축의 경우 평균잔액의 10배 이내에서 최고 2,500만원,전세자금은 최고 1,200만원까지 받을 수 있다. 금리는 전세의 경우 연 12.5∼13.75%,신축 및 구입은 연 12.5∼14.5%로 낮은 편이다.

◎중대형 소유자도 1순위 자격/신규분양 4,000만원까지 대출 오는 7월1일부터 일본산 컬러TV와 배기량 50㏄미만의 모터싸이클의 수입이 전면 자유화되는 등 40개 품목이 수입선 다변화 품목에서 풀린다. 또 아파트재당첨 제한기간이 분양가가 자율화된 지역의 민영주택은 폐지되고 그밖의 지역은 5년에서 2년,국민주택 경우는 10년에서 5년으로 각각 단축된다. 정부는 28일 이같은 내용으로 하반기부터 달라지는 경제법규 및 제도를 발표했다. 이에 따라 허가사항이던 만기 1년 이상의 중장기 차관의 도입 및 1년 이상의 외화증권 발행이 자유화되고 연지급수입시 품목 및 기간제한이 폐지된다. 전년 수출실적의 100%로 된 수출선수금 영수한도 및 180일 이내인 대응수출 이행기간도 함께 폐지된다. 대일무역 역조를 시정하기 위해 시행중인 수입선다변화 대상 품목 88개중 컬러TV와 모터싸이클(배기량 50㏄이하),화물자동차,팩시밀리 등 40개 품목이 제외돼 수입이 전면 자유화된다. 아울러 이미 한차례 이상 당첨됐거나 중대형 주택 1채를 소유한 자도 청약 1순위에 포함되고 청약통장의 2순위 요건도 가입후 1년에서 6개월로 단축된다. 신규 분양주택 입주 예정자 가운데 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 4,000만원을 대출받을 수 있는 것을 비롯,평수에 따라 2,000만∼4,000만원의 대출지원을 받을 수 있게 된다. 노령수당 제도가 없어지는 대신 65세 이상 생활보호 대상자 및 65세 이상의 저소득 노인에게는 경로연금이 지급된다. 유선 10%,무선 33%인 기간통신산업의 동일인 지분제한이 없어져 외국인 투자자의 진출이 수월하게 됐으며 북한산 수산물 반입승인 대상도10개 품목에서 7개로 축소된다.

◎2순위는 가입후 6개월로 단축 분양가가 자율화된 수도권 민영주택의 재당첨 제한기간이 15일부터 전면 폐지된다.한 차례 당첨됐거나 1주택을 소유한 사람도 민영주택 1순위 자격을 갖는다.청약통장의 2순위 요건은 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄어든다. 건설교통부는 외환위기 이후 어려움을 겪고 있는 주택업체들을 돕기 위해 이같은 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안을 마련,15일부터 시행키로 했다. 이에 따라 수도권지역 민간택지에 건설된 민영주택의 재당첨 제한기간은 현재 5년에서 아예 없어지며,국민주택은 10년에서 5년으로 단축된다.민영주택과 국민주택의 2순위 요건은 청약통장 가입 후 1년에서 6개월로 줄어 들며,수도권 이외 지역에서 수도권으로 전입할 때 2년간 청약을 제한하던 규정도 없앴다.

◎이점 줄었지만 대출·집장만에 유용하게 활용/급전 필요땐 기존예치금 줄여 재예치 바람직 청약통장은 어떻게 해야 하나. 아파트 분양가 규제완화 조치와 미분양 사태 등으로 청약예금,청약부금,청약저축의 가치가 크게 떨어지면서 청약통장 해약 여부를 놓고 고민하는 사람들이 많다.요즘처럼 아파트 신규 분양의 이점이 없어진 상황에서는 차라리 돈을 빼 고금리 상품에 투자하는 편이 낫지 않을까 생각하는 사람들이 적지 않다. 그러나 전문가들은 앞으로 집을 마련할 때의 자금 사정이나 부동산시장 변화에 따라 청약통장이 유용하게 쓰일 수 있는 만큼 해약이 능사는 아니라고 조언한다. ◇가입자 얼마나 되나=지난 4월 말 현재 청약통장 가입자 수는 모두 185만 계좌.IMF 위기가 본격화한 지난해 12월 말의 224만8,000계좌보다 18%인 40만 계좌가 줄었다.4개월 동안 5명당 1명이 해약한 셈이다. 청약예금 가입자는 67만4,000계좌로 지난해 12월보다 13만4,700계좌,청약부금은 80만7,000계좌로 18만5,000계좌가,청약저축은 36만9,000계좌로 7만8,500계좌가각각 줄었다. ◇가입자 왜 줄어드나=정부가 지난 2월 수도권 민간보유 택지의 분양가를 자율화한 데 이어 최근 수도권 공공개발 택지의 전용면적 25.7평 이상도 분양가를 자율화하겠다고 발하자 가입자가 크게 줄었다.소득수준이 10년 전으로 돌아간 탓도 있다. 싼 값에 내집 마련을 위해 낮은 예금금리를 감수해 온 가입자들 처지에서 보면 시세를 웃도는 분양가나 현재의 부동산 값 하락세 등을 감안할 때 청약통장을 계속 보유할 이점이 사라진 것이다.특히 최근 서울의 마지막 대단위 개발지구인 수색지구의 주택건설 가구수가 당초 1만5,000가구에서 1만여가구로 줄어 든 것도 가입자에게는 실망을 안겨줬다. ◇통장 어떻게 활용하나=시세 차익을 노렸던 사람들이라면 빨리 해약하는 편이 낫다.반면 당장 집을 사기 어려운 사람은 통장을 계속 갖고 있는 게 유리하다.몇년 뒤에 집을 사려 한다면 청약예금 및 부금 가입자는 청약말고도 대출혜택을 볼 수 있기 때문이다.대출금리는 청약부금이 연 13.75∼14.5%로 청약예금 연 15.25∼16.95%보다 다소 낮다.또 청약예금 가입자가 급한 돈이 필요해 해약하려 한다면 예치금을 변경하는 방법을 생각해 볼 수 있다.이달부터는 청약예금에 가입한지 2년만 지나면 예치금을 바꿀 수 있기 때문이다.종존에는 예금에 가입한 지 5년이 지나야 한 차례만 금액을 변경할 수 있었다. 청약저축은 해약을 하지 않는 것이 좋다.청약저축 가입자가 분양받을 수 있는 공공주택은 분양가 자율화의 영향을 받지 않는다.대표적인 공공주택은 전용면적 25.7평 이하의 주공 및 시영 아파트가 있다.이밖에 값이 크게 떨어진 기존 아파트를 구입하려 할 때는 청약저축을 청약예금으로 전환,대출을 이용한 뒤 해약하는 방법도 고려할 만하다.

◎주택관련법규 개정 등으로 규제 완화 잇따라/청약 우선권·재당첨 제한기간 사실상 무의미 【陸喆洙 기자】 주택경기의 활성화를 위해 건설교통부가 최근 굵직굵직한 관련법규의 규제완화 추진일정을 잇따라 발표하고 있다.평상시 같으면 부동산투기를 부추기고도 남을 엄청난 것들이어서 내집 마련을 준비중이거나 주택에 투자를 준비중인 사람들을 어리둥절하게 만들 정도이다. 수도권에서 아파트 재당첨제한기간이 폐지 또는 완화된 것을 비롯,민영주택의 청약자격 순위도 대폭 완화됐다.청약예금의 증액도 가입후 2년이 지나면 얼마든지 가능하다. 8월부터는 아파트 분양권을 아파트의 사용검사 전 어느 때나 회수에 관계없이 전매가 가능해진다.따라서 중도금을 못내고 있는 전국의 14만가구에 대해서는 언제라도 사고 팔 수 있는 길이 열렸다. 청약부금 등에 의한 청약우선권은 이미 의미가 없어졌고 프리미엄을 얹어 등기전에 아파트 분양권을 사고 팔던 시대는 이제 가버린 것이다.말그대로 이제는 자금의 여유만 있으면 ‘투기’가 아닌 ‘투자’라는명목으로 얼마든지 주택을 소유할 수 있고 이를 임대주택 등으로 활용,투자효과를 기대할수 있는 시대가 됐다. 주택전문가들은 이처럼 정부의 주택정책이 급변함에 따라 일반 서민들도 내집마련 전략의 긴급수정이 불가피하다고 입을 모으고 있다. 한국토지신탁의 李泰秀 조사부장은 “바뀐 주택관련 정책을 모르면 그만큼 손해로 이어지기 때문에 개선되는 내용과 시행시기 등을 꼼꼼히 챙기는 것도 부동산 재테크에 큰 도움을 줄 것”이라며 “완화내용 및 시행시기에 맞춰 적절한 내집마련 및 투자전략을 세우는 것이 필요한 때”라고 조언했다. □꼭 알아야 할 주택 규제 완화 내용 구분 현행 개선 시행시기 ●수도권아파트 국민주택 10년 5년 5월 재당첨 민영주택 5년 2년 제한기간 (분양가 자율화지 역 민영주택은 폐지) ●민영주택 기담청자,일정규모 기당첨자,규모제한 5월 1순위 (전용 85㎡이상 없이 1주택 소유 자격완화 공동주택)이상 1주 자는 1순위 포함 택소유자,2주택 소 유자는 청약통장 납 입기간 관계없이 1 순위 제외 ●2순위자격통장가입후 1년 경과 6개월 경과 5월 기간단축 ●수도권전입자 수도권밖에서 수도권 폐지 5월 청약제한폐지 으로 진입시 2년간 청약제한 ●단독세대주무 제외 포함 5월 주택우선공급 ●청약예금증액 5년단위로 1차례 가입후 2년이 지 6월 가능 나면 증액 자유롭 게 ●국민주택기금 분양주택:1천2백만 1천5백만원 시행중 자원확대 ∼1천4백만원 2천만원 임대주택:1천8백만 ∼2천만원 ●임대사업자 5가구이상 소유자 2가구이상 소유자 상반기 범위확대 ●주택조합제도 자격은 1년이상 무 모든 무주택자,동 7월 주택자,동일지역 1 일지역 거주자,모 이후 년이상거주자,부양가 든 세대주,재당첨 족이 있는 세대주, 제한기간 없음 재당첨 제한기간 경 과한자 ●오피스텔 주거면적비율 전체의 50% 5월 30% ●임대주택임대 국민주택기금을 지원 5년이후 입주자 하반기 의무기간완화 받은 사원 임대주택 희망시 조기분양 의 임대의무기간 1 허용,일반 임대주 0년,일반 임대주택 택은 입주자 희망 은 5년 시 조기분양 허용 ●아파트분양권 민영주택은 사용검사 민영주택은 폐지. 8월 전매허용 후 60일이내 전매 국민주택은 전지역 금지,국민주택은 수 사용검사일후 6 도권의 경우 사용검 개월간 전매금지 사후 2년,지방은 6개월간 전매금지.

◎장기 전략 좋을듯 최근 건설교통부가 주택공급규칙을 대폭 완화,5월부터 시행키로 함에 따라 주택 수요자들의 내집마련 전략에 수정이 불가피해졌다. 바뀐 주택공급규칙의 주요 내용은 분양가 자율화 지역의 민영주택에 대한 재당첨제한기간을 폐지한 것. 또 국민주택의 재당첨제한기간을 10년에서 5년으로,분양가 자율화가 안된 지역의 민영주택에 대해서는 5년에서 2년으로 줄였다. 아파트에 이미 당첨됐던 사람,1주택을 갖고 있는 사람도 청약통장 가입 후 2년이 지나면 1순위자가 될수 있다.수도권 밖 지역에서 1순위 자격자는 수도권으로 이사(전입)해도 곧바로 1순위 자격을 얻는다.단독세대주도 민영주택의 무주택 우선공급 대상에 포함되는 등 혁신적인 조치들이 많다. 그렇다면 이번에 새로 우선순위 청약자격을 얻은 경우 아파트를 구입해야하나 말아야 하나. 부동산 전문가들은 시세차익을 노려 청약을 미루어온 장기 대기자들의 경우 좀 더 기다리는 것이 유리하다는 전망을 내놓고 있다.올해안에 분양예정인 투자가치가 유망한 구리지역이나 서울시내의 재개발,재건축아파트들의 일반분양 등이 예정돼 있고 이들 지역에서 배수제를 실시할 가능성도 있기 때문이다.하지만 올해안에는 내집을 마련하는 것이 바람직하다고 조언한다. 청약통장에 가입한 지 얼마 안되거나 통장이 없는 경우는 정부가 곧 시행할 것으로 보이는 ‘분양권 전매금지 폐지’를 잘 활용해 볼만하다.중도금을 못내는 아파트 계약자가 14만명에 이르기 때문이다. 아파트 가격은 2∼3년 후에는 오를 가능성이 높다는 것이 지배적이다.올해 공급되는 아파트 물량은 예년의 절반 수준이고 경기회복 후에는 금리인하로 아파트 열기가 살아날 것이기 때문이다.따라서 이번 기회에 자신의 처지에맞는 방법을 동원해 내집을 마련하는 것도 괜찮은 전략이다.

◎기당첨자·1주택자도 1순위 가능 건설교통부는 30일 주택공급에 관한 규칙을 개정,오는 5월부터 분양가가 자율화된 수도권 지역의 민영주택에 대해서는 재당첨자격제한을 완전 폐지하고 기당첨자나 1주택 소유자에게도 청약 1순위 자격을 주기로 했다고 발표했다. 4월1일자로 입법예고된 개정규칙에 따르면 그동안 재당첨제한기간이 5년이던 수도권 분양가 자율화지역의 민영주택의 경우 재당첨제한기간이 없어진다.분양가가 자율화되지 않은 지역의 민영주택은 종전의 5년에서 2년으로 재당첨제한기간이 단축된다.국민주택은 10년에서 5년으로 대폭 완화된다. 이미 당첨됐었거나 1주택을 가진 사람도 청약통장 등에 가입한 후 일정기간이 지나면 1순위에 들어갈 수 있다.청약주택의 2순위 요건은 가입후 1년에서 6개월로 단축된다.수도권으로 이사오는 사람의 경우 종전에는 전입후 2년간 청약을 할 수 없었으나 앞으로는 이같은 제한이 없어진다.이와함께 단독세대주도 민영주택의 무주택 우선 공급대상에 포함된다. 개정안에서는 또 주택건설업체가 조기에 자금을 조달할 수 있도록 입주자 모집 공고기간을 현행 ‘7일 이상’에서 ‘5일 이상’으로 단축했다.주택업체의 연쇄도산에 따른 입주예정자들의 피해를 막기 위해 주택업체의 연대보증요건도 강화,주택업체가 연대보증 대신 주택공제조합의 분양보증을 받게 했다.

◎IMF한파뒤 서울·수도권서 3,200가구 쏟아져/선착순 공급… 1,000만∼2,000만원정도 저렴/재당첨금지 적용 안해… 현금 부담은 큰 편 ‘계약해지 아파트를 노려라’ 관심 밖이었던 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 ‘IMF 한파’로 때 아닌 인기다. 특히 최근에는 시중 금융기관의 주택중도금 대출이 끊기면서 ‘계약해지 아파트’가 급증하고 있다.미분양 아파트로 처리되 나와있는 계약해지 아파트를 잘만 살피면 좋은 조건에 구입할 수 있다. 청약통장이 없어도 자금의 여유만 있으면 선착순으로 살 수 있고 재당첨금지 기한 조항도 적용받지 않는다.분양가 자율화의 영향도 없고 지난해 기준표준건축비 가격으로 구입할 수 있어 평형별로 1천만∼3천만원의 부담을 덜 수 있다. 2월 중순 현재 서울의 미분양 아파트는 750여가구,수도권 2천500여가구 등 모두 3천200여가구에 이른다.별도 통계로 잡혀 있지는 않지만 목좋고 주변환경도 수준급인 계약해지 아파트가 25∼30%인 800∼950여가구가 포함된 것으로 추산되고 있다. 더욱이 이달과 다음달 중에서울과 수도권에서 분양된 아파트 가운데 3만여가구가 중도금을 내야할 대상이다.IMF 체제 이후 평균 5%의 해약률을 감안할 때 적어도 1천500여가구의 계약해지 아파트가 더 나올 것으로 예상되고 있다. 부동산 전문가들은 “분양가 자율화가 이미 확대 실시되고 올해 서울·수도권에는 지난 해보다 줄어든 27만∼30만가구가 공급될 전망이어서 계약해지 아파트를 고르는 것이 최선의 내집마련 전략이 될수도 있다”고 조언한다. 주택업체들은 계약해지 아파트를 미리 뽑은 입주예정자의 순위에 따라 우편으로 통보한 후 매입 의사가 있는 소비자들에게 분양을 해왔다.따라서 종전에는 계약해지 아파트가 일반 수요자에게까지 돌아가기란 드문 일이었다.그러나 최근에는 부쩍 늘어난 해약률로 입주예정자 뿐 아니라 일반 소비자들에게도 돌아갈 만큼 물량이 쏟아지고 있다. 계약해지 아파트를 구입할 경우 계약금과 중도금을 한꺼번에 내야 하기 때문에 초기에는 현금부담이 큰 편이다.그러나 최초 분양계약일로부터 기간이자 비용과 이미 형성된 프리미엄 등을 감안하면 분양가 총액의 10∼20%는 덕을 보는 셈이다. 계약해지 아파트를 구입하려면 적어도 초기에 계약 및 중도금으로 쓸 4천만∼5천만원의 자금을 마련한 뒤 관심있는 아파트의 중도금 납부일정을 잘 알아두어야 한다.납부일 기준으로 14일 이후면 주택업체의 분양관리팀 등을 통해 계약해지 아파트를 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.

◎저리대출 활용… 가입 2년미만때도 가능/아파트분양가 자율화 이후엔 메리트 줄어 건설교통부가 서울과 수도권의 분양가 자율화를 조기에 확대시행키로 방침을 정함에 따라 청약통장을 가진 소비자들이 불안해 하고 있다.일부 성급한 청약통장 가입자들은 시세차익에 대한 기대치가 떨어지자 해약하는 사례도 나오고 있다. 그러나 분양가 자율화가 확대 실시되기까지는 아직 시간이 필요하다.새 정부측도 서민들의 내집마련 및 물가안정 차원에서 조기실시를 신중히 고려중이어서 실시 시기는 아직 불투명한 상태이다.이에 따라 몇 십만원의 이자만을 생각하고 청약통장을 해지하면 손해를 볼 수도 있다. 분양가가 자율화되더라도 정부에서는 청약통장 가입자에게 여전히 주택신청 우선권을 줄 예정이고 입지가 좋은 곳의 아파트를 분양받으려면 통장을 갖고 있는 것이 유리하기 때문이다.특히 요즘처럼 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서는 주택업체들이 기존 주택의 시세와 같은 수준으로 분양가를 올리기가 쉽지 않을 전망이어서 청약통장을 이용해 분양을 받으면 전보다는 못하지만 그래도 시세차익을 얻을 수 있다. ◆통장별 내집마련 전략 ▲93년 1월25일 이전 가입자=우선청약배수내에 들 확률이 높은 점을 활용,여유있게 좋은 아파트를 노릴 수 있다.청약예금 가입자라면 연 10%의 예금금리를 적용받아 금융손실이 상대적으로 적은 것이 장점.청약부금은 연리가 8.5∼9.0%이지만 청약예금 보다는 상대적으로 낮은 금리로 장기 주택대출자금을 받는 점을 이용하면 유리하다. ▲가입후 2년 이상∼93년 1월 26일 이후 가입자=청약 1순위 자격을 적극활용해야 한다.금융손실을 줄이기 위해 가능하면 빨리 분양받는 전략으로 나가야 한다.전용면적 25.7평 이하 아파트를 신청할 수 있는 가입자 가운데 35세 이상이면서 무주택자 요건을 갖춘 사람은 무주택 우선공급을 노려보는 것도 괜찮다. ▲가입 2년 미만자=통장을 갖고 있으면서 미분양아파트를 노리거나 주택관련 대출을 받는 것이 좋다.청약예금은 1년 이상 가입하면 주택은행에서 최고2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.

◎청약통장 보유때 기존 메리트 남아 시세차익 다소 감소/미분양률 높으면 물량소화 촉진위해 고급화 가능성 높아/분양권 효율적 활용 가급적 조속 신청 차선의 선택도 고려 분양가 자율화시대란 새로 분양되는 아파트의 값과 기존 아파트의 가격차가 줄어 들거나 새 아파트의 값이 오히려 더 높아지는 것을 말한다. 따라서 기존 주택보다 싼 값에 새 집을 마련하기 위해 청약통장을 갖고 있는 것이 예전보다 득이 적어지게 된다.시세차익의 메리트가 없어진다는 뜻이다. 최근 분양가가 조만간 전면 자율화될 것이란 얘기가 나돌면서 무주택자들은 집값 상승을 크게 우려하고 있다.특히 청약통장을 가진 소비자들은 소유가치의 하락으로 술렁이는 경우도 많으나 전혀 불안해 할 필요가 없다. 분양가 자율화가 확대 실시되고 청약통장의 가치가 다소 떨어진다 해도 청약통장을 갖고 있는 것이 아직은 여러모로 유리하기 때문이다.입지가 좋은아파트를 선택하는 데 유리하고 언제라도 분양 우선권을 쥘 수 있다. 정부가 분양가를 자율화한다해도 서울과 수도권의 경우 공공택지에 대해서는 여전히 분양가를 규제하거나 단계적으로 풀 움직임을 보이는 보이는 것은 나름대로 이유가 있다.이 지역에는 아직 청약통장 가입자 1백80만명이 줄을 서 있다.주택보급률은 서울 70%,수도권 80%로 전국 수준(90%)보다 낮으며 연간 25만여가구의 공급으로는 수요를 따를 수 없다는 점을 때문이다. 그러나 아파트 분양가는 주택보급률의 상승에 따라 언젠가는 전면 자율화될 것이다.가능성은 작지만 새 정부가 들어서면서 전면 자율화를 전격 실시할 수도 있어 이에 따른 대비도 해야 할 것으로 보인다.곧 발표될 것으로 예상되는 서울·수도권의 분양가 자율화 확대 실시에 따른 내집마련 전략 등을 알아본다. ◆수도권 내집마련 전략=시세차익이 높은 지역 아파트를 조기 분양받는 것이 가장 유리하다.자금의 여유가 있는 소비자는 선납형 아파트를 분양신청하는 것이 좋다.후분양 아파트의 경우는 소비자가 직접 이모저모를 따져보고 집을 장만할 수 있지만 추가 자금부담을 무시할 수가 없다. 미분양률이 높고 시세차익이 없는 비인기지역의 경우는 무리하거나 서두를 필요가 없다.분양가가 자율화되면 주택건설업체들이 미분양 해소를 위해 고품질 아파트를 공급할 것이기 때문이다. 중대형 아파트 분양예정자들은 소형아파트 건설 의무비율이 유지되는 아파트를 분양받는 전략이 필요하다.특히 입지여건이 좋은 공공택지개발지구에 청약자들의 경쟁이 예전 보다 훨씬 더 치열해질 전망이다.분양가 자율화의 적용이 확실시되는 재개발·재건축 아파트의 경우 지금보다 적어도 20∼30% 이상 가격 상승이 예상되고 여기에 국제통화기금(IMF) 자금지원체제에 따른상승 요인도 있음을 감안해야 한다. ◆지방의 내집마련 전략=수도권 이외의 지역에서 아파트분양을 원하는 소비자들은 지역선정에 신경을 써야 한다.지방에 따라 시세차익이 크기 때문이다.시세차익이 비교적 높은 지역은 부산 대전 충남 전남 등이 꼽힌다. 그 외의 지역에 대해서는 주택업체들이 미분양 해소를 위해 고급아파트를 대거 공급할 것으로 보여 동일 가격대별 평형 비교와 내장재 등을 잘 따져본 뒤 분양받는 전략을 써야 한다.◆청약관련 예금 가입자를 위한 내집마련 전략=아파트를 분양받으려는 청약자들은 주택공급규칙이 개정되면서 기회가 생기거나 없어지기도 한다.따라서 정부의 주택정책 변화에 항상 주목해야 한다. 서울이나 수도권의 청약예금·저축·부금 가입자들은 곧 발표될 분양가 자율화의 범위에 따라 전략의 수정이 불가피하다. 아파트 청약자는 아직 시세차익이 보장되는 현 시점에서 빠른 시일안에 아파트를 분양받아 청약통장을 효율적으로 쓰는 방안을 생각해 볼 수 있다.최상의 지역만을 고집하기보다는 차순위 지역을 선택하는 것도 통장을 효과적으로 활용하는 방법이다. ◆청약통장이 없는 소비자의 내집마련 전략=청약통장이 없는 무주택자들은 서울과 수도권의 미분양아파트에서 내집마련의 꿈을 찾을 만하다.이 지역의 미분양 아파트는 단지 규모가 작고 소형 평형이어서 관심을 끌지 못했지만 최근 금리폭등 등의 여파로 다시 주목을 받고 있다. 미분양 아파트 중에는 입지여건이 괜찮고 분양가도 기존 아파트보다 싸서 투자가치가 있는 물건이 상당수 있다.특히 올해 표준건축비 인상과 분양가 자율화가 가까워지면서 신규분양 아파트의 가격인상이 예상되면서 미분양 아파트는 내집마련의 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 현재 서울에는 1백여가구의 소형 아파트(20평형대)가 남아 있으며 수도권에는 전원형 아파트가 많다. 미분양이 많은 곳은 교통이 불편하거나 주변에 환경을 해치는 시설 등이 있는 등 나름대로 이유가 있기 때문에 직접 현장을 방문해 보도록 한다.

내집마련을 위해 청약통장에만 의존하고 있다면 실현가능성은 반쯤 줄어든 셈이다. 분양아파트의 지역정보와 융자지원,자격과 미분양아파트의 구입요령 등 각종 부동산 관련정보를 적극적으로 이용해야 남들보다 쉽게 집장만을 할 수 있다.정보가 빠를수록 내집마련도 빨라지는 것이다. 내집마련에서 부동산 개발까지 할 수 있는 부동산컨설팅사를 소개한다. 우선 내집마련정보는 대부분의 부동산컨설팅업체들이 담당하고 있다.「코리아랜드」의 경우 연가입비 1만원을 내고 회원이 되면 집마련에 관한 상세한 정보와 함께 상담서비스를 해준다.「내집마련정보사」는 일반분양아파트와 재개발,재건축아파트,조합아파트에 대한 정보를 주고 구입시기와 채권액규모 등을 상담해준다.「부동산뱅크」와 「정보성」도 관련정보를 제공하고 있다. 법원경매에 대한 관심이 높아지면서 경매전문업체도 속속 등장하고 있다.「태인컨설팅」 「영성부동산중개」 「까치랜드」가 손꼽히는 데 태인컨설팅의 경우 국내 최초로 경락대금 대출서비스를 하고 있다.경매컨설팅업체들은 모두 회원제로 운영되며 가입비는 10만원(3개월) 15만원(1년)이다. 재개발·재건축 아파트에 대한 정보는 92년 설립된 「거성부동산정보」가 대표적인 컨설팅업체.서울시내에 16곳의 재개발 구역에 지점을 운영하고 있다.「반도공인중개사」도 중구를 중심으로 재개발컨설팅을 해오고 있는데 옥수·금호·행당지구의 재개발사업과 관련해 전문적인 노하우를 갖고 있다.이밖에 부동산 종합컨설팅기관으로는 한국부동산컨설팅,SEED50,글로벌앤드이앤티,21세기컨설팅,한국감정원이 믿을만한 업체로 꼽힌다.

◎분양가 자율화 확대… 값 오를듯/미분양 아파트 대폭 융자 “매력”/서울­재개발·재건축 겨냥/수도권­새 택지지구 바람직 「내집장만을 꿈꾸는 무주택자에겐 올해가 최적기다」.부동산 전문가들의 한결같은 얘기다.건축비와 땅값 등 집장만때 꼭 고려해야 하는 2가지 요인이 내년엔 흔들릴 가능성이 높기 때문에 하는 말들이다. 무엇보다 집값이 오를 조짐이 보인다.분양가 자율화조치가 수도권을 뺀 전국으로 확대시행될 것으로 예상된다.지금은 충북,강원 등 4개도만 전용면적 25.7평이하의 분양가가 자율화된 상태다.부동산 시장이 계속 얼어붙어 건설업계 불황이 장기화되면 전면시행이라는 「특단의」 조치가 취해질 공산이 크다.이 경우 신규아파트 분양가는 물론이고 기존 집값도 들먹거릴 가능성이 있다. 또한 앞으로 3∼4년후엔 서울출퇴근이 가능한 택지개발지구가 서울에서 15∼20㎞안에서는 찾아보기 힘들 것이라는 전망도 집장만을 서둘러야하는 근거 중의 하나다.게다가 전세가도 강세를 보이고 있다.일부 수도권에서는 벌써부터 연말에 비해 10%나 올랐다.전세가가 매매가의 70%까지 육박한 곳도 있다는 후문이다.부동산 매매시장의 침체에도 불구하고 전세시장만 활황세를 보인다는 지적이다.정확한 상승폭을 맞추기 어려울만큼 급등한다는 얘기도 들린다.전세돈에 무리를 해서라도 집장만을 하는 게 상책이라고 부동산 전문가들은 권한다. 집장만을 촉구하는 다른 이유도 있다.부동산은 경기침체기가 물량이 많아 선택의 폭이 넓다.전국에서 50만∼60만가구의 신규아파트가 주택수요자에게 공급된다.이중 주택수요가 높은 수도권지역에서 25만여가구가 공급될 전망이다.더우기 미분양 아파트는 물량이 남아 돈다.때문에 무주택자는 내집장만을,청약통장이 없거나 주택을 소유한 수요자는 미분양 주택구입을 노려볼 만하다. 부동산 전문가들은 서울권의 경우 재개발·재건축 아파트를,수도권과 그외 지역은 택지개발지구의 신규 아파트를 선책할 것을 권한다. 서울지역의 재개발·재건축 아파트중 우선 눈에 띄는 곳은 교통여건이나 생활여건이 좋은 서대문구 현저4,홍제3,홍제4지구다.성동구 하왕2­1,금호1­6,금호6,옥수9구역,그리고 강동구 암사동 시영아파트는 대단위 아파트로 장차 교통여건이 좋아지면 인기를 모을 후보지로 점쳐진다.도심아파트로 각광을 받을 것으로 벌써부터 기대를 모으고 있는 현저4지구는 오는 10∼11월쯤 전체 9백46가구중 4백43가구가 분양된다.서대문구 홍제3,4구역 역시 관심이 가는 곳.일반 분양물량이 1천가구에 이르고 분양시기도 5월로 빠르다. 하왕2­1구역과 금호1­6구역은 물량이 많다.하왕지구는 98년 상반기까지 총 3천8백47가구가 들어서는데 이중 1천37가구는 올 7월 분양예정이다.2천8백51가구가 건립되는 금호1­6구역은 3월쯤 타지역 주민에게도 분양된다. 강동구 암사 시영아파트는 총 2천9백45가구중 6백80가구정도가 올 7월쯤 일반분양되는데 최대 강점은 지하철과의 근접성.98년 개통예정인 8호선 지하철 암사역이 단지 정문에 이웃한다.이밖에 시세차액을 노려볼만한 재개발지역은 신공덕1지구,봉천8지구,상도2지구 등 15곳. 수도권 거주자는 택지개발지구를 노리는 게 현명할 듯하다.용인 수지2지구,의정부 민락지구,수원 영통 및 영덕지구,정자지구는 거의 대부분의 부동산 전문가들이 권하는 지역이다.경쟁도 심할 듯하다. 용인 수지2지구는 서울 근교의 최고의 전원아파트 단지로 꼽히는 곳.수지1지구 8천가구에 이어 단독주택을 포함 모두 6천3백89가구가 공급된다.서울 양재동에서 15㎞남쪽에 있다.분당과는 경부고속도로를 사이에 두고 마주보고 있다.분당선 오리역에선 5분거리로 제2의 분당으로 불린다. 올해 처음 분양되는 의정부 민락지구의 공급규모는 4천4백86가구.서울 상계동과 의정부 금오동을 잇는 동부순환도로가 지나는데다 서울지하철과 접속되는 경전철 건설이 추진될 것으로 보여 교통여건이 좋다.현재 추진중인 송산 금오택지 개발지구,용현공단과 연계돼 개발되면 수도권 북부지역의 신도시로 탈바꿈할 가능성이 높은 지역이다. 서울 남쪽 수원의 영통·영덕지구와 장안구 정자동 정자지구는 각각 5천3백12가구와 8천1백52가구를 공급한다.전자의 경우 지난해의 잔여분으로 20평형대가 주종이지만 30평형대도 적지 않다.자동차로 30분이면 서울 강남권과연결된다는 장점이 있다.정자지구는 많은 공급물량과 주변 아파트보다 최소 10% 저렴한 분양가,국철 경수·화서역과 5∼10분거리라는 교통편리성이 매력포인트다. 미분양 아파트는 차선책이다.미분양 아파트는 서울 6차 동시분양 미분양물 9백80여가구를 포함,수도권에 1만4천5백가구가 있다.전국적으로는 16만가구나 돼,해소가 정부나 주택건설업계의 과제로 혜택이 많이 주어진다.미분양 아파트의 매력은 후한 금융지원.전용면적 18평이하는 2천5백만원이 국민주택기금에서,18평∼25.7평의 경우 민영주택은 주택은행에서 3천만원의 융자지원을 받을 수 있다.연리 10% 상환기간 20년이라는 파격적인 조건이다.이에 따라 서울지역 전세값에 융자금을 더하면 수도권에서 미분양 아파트를 수월하게 장만할 수 있다는 계산이 나온다.

◎무자격자 가입 주택조합 설립 취소/건설업체 부도땐 공제조합서 공사/주택청약통장 양도 등 형사처벌 강화 내년부터 주택조합에 무자격조합원이 가입한 사실이 적발될 경우 시장·군수가 직권으로 조합설립을 취소할 수 있으며 아파트를 짓던 건설업체가 부도를 내면 그 다음해 설립되는 주택사업공제조합이 이를 이어받아 계속 짓게 된다. 이와함께 민영아파트라도 입주후 60일동안은 팔지 못하며 아파트 분양신청권리인 주택청약통장을 남에게 양도할 경우 지금보다 더 무거운 형사처벌을 받게된다. 정부가 마련한 이같은 내용의 주택건설촉진법이 지난 11일 국회를 통과함에따라 내년 3월부터 아파트 청약예정자나 입주예정자·조합주택가입자들은 이번에 개정된 내용에 주의해야 한다. 이번 개정안은 말썽많던 주택조합이 위법행위를 하거나 무자격 조합원을 가입시켰을 경우 시장·군수가 직권으로 조합을 해체할 수 있도록 했으며 주택조합에 대한 경리·행정등 감사권도 함께 행사할 수 있도록 했다. 이와함께 중소건설업체가 아파트를 건설하다 부도를낼 경우 내년 상반기에 설립될 주택사업공제조합이 이를 이어받아 아파트를 짓고 하자보수까지 책임진다. 현재는 입주자 모집공고 때 3개업체 이상이 연대보증을 서도록 해 이에따른 부작용을 막고있으나 보증을 선 업체자체가 영세성을 면치못해 효율적인 효과를 보지 못했었다. 또 민영아파트에 대해서도 처음으로 전매금지조항을 신설,지금까지는 입주만하면 바로 되팔 수 있어 전매차익을 노린 투기가 성행돼 왔으나 앞으로는 입주 60일동안에는 전매를 금지시켰다. 이를 어기면 당첨이 취소되는 것과 함께 2년이하의 징역이나 2천만원이하의 벌금까지 물게된다. 속칭 「딱지」로 불리는 아파트 입주권을 팔거나 살 경우도 똑같은 형사처벌을 받게된다. 특히 건설업체가 아파트를 분양한 뒤에는 입주계약자의 동의없이 저당권을 비롯한 담보물권 등을 설정하지 못하도록 했다. 이는 건설업체가 해당아파트나 대지를 저당 잡히고 돈을 빌려 썼다가 부도를 내 입주자에게 피해가 돌아가는 부작용을 막기 위한 것이다. 이밖에 아파트 내부를 불법변경하거나 아파트 건설업체가 하자보수를 제대로 이행치 않을 경우 1년이하의 징역이나 1천만원이하의 벌금을 물게된다. 주택공사와 주택건설지정업체만이 발행하고 있는 주택상환사채를 앞으로는 건설부에 등록된 중소주택등록업체도 일정액 한도내에서 발행할 수 있다.

◎선거 틈탄 록지 훼손·불법건설 엄단/서건설,「수도권집중 억제계획」청화대 보고 지 정부는 수도권의 인구및 산업집중 유발시설에 대한 규제를 강화,신규입지제한시설에 연구시설과 위락시설을 추가시키기로 했다. 또 수도권내에서 해안매립,택지조성등 대규모 개발사업을 시행할 경우 도로개설및 환경정비등 기반시설을 사업시행자 부담으로 설치토록 의무화할 방침이다. 서영택건설부장관은 27일 이같은 내용의 올해 주요 업무계획을 청와대에 서면보고했다. 건설부는 이날 보고에서 수도권집중현상을 억제키 위해 현재 추진중인 11개 청단위기관의 지방이전과 연계하여 관련공공기관의 지방이전을 적극 추진하는 한편 수도권내에 인구집중유발시설을 설치할 때에는 물리적인 규제와 함께 과밀부담금 부과등 경제적인 규제도 병행키로 했다. 특히 수도권에서는 분당·일산등과 같은 신도시의 추가건설을 하지 않키로 했다. 건설부는 또 국민의 건전한 여가활용을 위해 도시근교의 그린벨트와 녹지 지역에 대한 행위제한을 완화 정부나 지방자치단체등 공공기관 주관으로 체육·휴식시설을 대폭 확충키로 했다. 건설부는 이와함께 올해 실시될 국회의원선거,대통령선거를 틈타 그린벨트내의 용도변경등 불법행위,무허가건축행위,접도구역의훼손·하천불법점용행위등이 빈발할 것으로 보고 2월과 4월에 대규모 단속반을 투입,집중단속을 펴기로 했다. ◎건설·동자부 업무보고 요약/공공기관등 지방이전 적극 추진/국제원유값 내려도 국내가 동결 ▷건설부◁ 전국 교통애로구간 1천3백21㎞중 3백53㎞를 올해중 확장하고 나머지는 95년까지 해소한다. 제조업경쟁력 강화를 위해 청주·안동등 15개 공단 1천1백4만평을 신규지정하고 대불·석문등 조성중에 있는 20개 공단에서 7백83만평의 용지를 공급한다.신규공단을 조성할 경우 일정 면적을 공해업종 입지로 활용하고 중소기업을 위한 임대공장및 아파트형 공장부지를 우선 공급한다. 상습 수해지역인 굴포천지역의 방수로공사와 연계해 경인운하건설 공사를 추진하되 올해중 재원조달방안,건설시기등에 대한 방침을 확정한다. 주택에 대한 투기성 가수요를 근절하기 위해 주택청약통장 전매등 주택공급질서교란행위에 대한 처벌근거를 신설하고 임대주택의 부정·불법 입주자를 강제퇴거시킬 수 있는 행정대집행권을 도입한다. 신도시의 자족기능을 확충하기 위해 서울에 있는 공공기관과 백화점·레저시설 등 생활편익시설을 적극 유치한다. 올해중 수도권 5단계,전주권,낙동강2단계,광역상수도 시설 공사를 착공하고 낡은 수도관 3천2백㎞와 오래된 정수장 1백10개소를 교체 또는 개량한다. 쓰고버린 수도물을 걸러서 공급하는 「중수도제도」를 도입,산본신도시의 장기임대아파트에 시범적 설치·운영하여 그 타당성을 검토한다. 토지이용 효율을 극대화하기 위해 지하공간의 사용범위,보상기준 및 세제상의 혜택 등 지원방안을 강구하고 신도시 지하공간을 주차장·쇼핑센터 등으로 시범 개발한다. 해외건설업체의 개발도상국 진출을 유도하기 위해 연불금융지원제도를 개선하고 도급허가등 절차를 간소화한다. ▷동자부◁ 에너지절약 시책을 적극 추진,19% 이상으로 예상되는 내수용 유류의 수입증가율을 10∼12%로 억제한다.에너지절약 시설에 1천86억원,절약을 위한 연구개발에 2천3백82억원등 모두 3천4백68억원의 자금을 지원한다. 정유회사는 물론 석유를 수입하는 민간회사에 대해서도 96년까지 단계적으로 석유비축 의무량을 부과한다. 빙축열 및 가스냉방을 설치하는 신축건물에 대한 세제 및 금융지원 방안과 전력을 많이 쓰는 산업체와 대형건물에 대한 수요관리방안을 마련한다. 에너지 및 자원의 안정확보를 위해 북방국가의 자원개발 사업과 해외 유전개발사업을 더욱 활발하게 추진,주요 자원의 개발수입을 확대한다. 산업구조를 에너지 저소비형으로 바꾸기 위해 올해 2천3백82억원을 투자하는등 오는 2001년까지 재정과 석유사업기금 및 한전의 연구개발비에서 2조원을 투자한다. 태양열 온수기·태양광 발전기·풍력발전기·폐기물소각로등 대체에너지 보급률을 지난 해 0·4%에서 0·5%로 높인다. 비경제적 탄광의 폐광은 적극 지원하는 반면 장기가행 탄광에 대해서는 기계화를 추진,생산성을 높인다.

◎건물 높이 전면도로 폭 3배까지/땅 용도외 사용땐 공공기관서 매입/아파트당첨권 전매 처벌강화/가구별 주택전산망 6월 완료 정부는 대도시 토지이용의 효율을 극대화하기 위해 현재 용도에 따라 최고 7백∼1천3백%로 돼있는 도심지 상업용 건물의 용적률을 최고 1천5백%로 상향 조정키로 했다. 또 건물앞 도로폭의 1.5배를 넘지 못하도록 규정돼 있는 도로변 건축물의 고도제한도 최고 도로폭의 3배까지 허용하는 등 고도제한규정을 대폭 완화키로 했다. 정부는 이를위해 오는 6월말까지 건축법과 도시계획법을 개정,빠르면 올 하반기부터 시행할 계획이다. 도심지 건축물의 고도제한이 완화되면 대도시 35m 도로변에 들어설 수 있는 건축물의 높이는 현행 52.5m(17∼18층)에서 1백5m(35∼36층)로 훨씬 높아지게 된다. 22일 건설부가 마련한 토지활용및 부동산투기억제시책에 따르면 이밖에 토지거래허가구역내에서 거래된 토지가 당초 이용목적대로 활용되지 않을 경우 지방자치단체·한국토지개발공사·주공등 공공기관이 이를 우선적으로 매입,대리개발하는토지선매제를 도입키로 했다. 또 토지거래 허가구역내에서 허가를 받지 않고 토지를 거래했거나 법에 규정된 이용목적에 어긋났거나 활용기간에 앞서 전매했을 경우 현재 5백만원이하인 벌칙금을 거래된 토지 공시지가의 20%까지 부과할 수 있도록 국토이용관리법을 개정하는 한편 이들의 명단을 국세청에 통보,자금출처조사 등 세무조사도 병행할 방침이다. 이와함께 현행 주택건설촉진법에 규정된 사전분양행위에 대한 처벌규정도 강화,주택청약통장이나 민영아파트 당첨권,재개발지역의 입주권(딱지)등을 전매했을 경우 5백만원 이하의 벌금에서 2천만원이하로 대폭 강화키로 했다. 특히 올 6월말까지 가구별 주택전산망을 완료,지금까지 개인별로 정리돼 있는 주택소유현황을 가구별로 입력시켜 세대원간에 주택보유사실을 분산시키는 등 위장 무주택자여부를 철저히 가려낼 계획이다.

◎1주 2천원씩 웃돈 발행… “공돈” 8백억 생겨 동화은행이 2천억원의 증자를 추진하면서 기존상장사들조차도 사용하고 있지 않은 「초과청약제」라는 변칙적인 증자방식을 택해 주주들의 반발을 사고 있다. 초과청약제란 구주주를 대상으로 증자청약을 받으면서 만일에 발생할 수도 있는 청약미달사태를 가상해 증자금액의 일정분을 주주들에게 더 청약케하는 방법이다. 17일 금융계에 따르면 오는 8월2일부터 약한달간 유상증자청약을 실시하는 동화은행은 최근 실향민 주주들 앞으로 신주배정통지서와 안내장을 보내 주주들이 증자청약에 참여하지 않아 발생할 수 있는 실권주까지 미리 예상,실권주청약을 함께 받기로 했다. 동화은행은 지난해 9월 은행설립을 위한 주주공모를 하면서도 소액주주의 과다발생으로 주주총회때 의결정족수의 확보가 어려울 것으로 보이자 이북 5도민회 각지방도민회별로 주식인수조합이라는 조직을 만들어 인수조합이 의결권을 행사하도록 함으로써 1백만 소액주주들의 의결권행사를 자의적으로 제한시켜 물의를 빚었다. 동화은행은 이번에 1백%증자를 실시하면서 우리사주조합배정분을 제외하고 구주 1주당 0.965주씩 배정키로 하는 한편 실권주와 10주미만의 단주처리를 위해 주당 0.56주씩을 초과청약할 수 있도록 했다. 즉 지난해 주주공모에서 28주씩 배정받은 주주들에게 구주주배정분 27주(28×0.965)에다 초과청약분 15주(28×0.56)를 합쳐 42주를 청약할 수 있게 하고 있다. 이 때문에 상당수 주주들이 실제배정되는 27주외에도 15주가 더 돌아오는 것으로 착각하는 사례마저 나타나고 있어 실권주가 발생하지 않을 경우 주주들에게 상당한 혼란과 불만 또한 가져다 줄것으로 보인다. 동화은행은 이번 증자로 주당 5천원짜리 주식을 7천원에 발행해 주당 2천원씩 총 8백억원(2천원×4천만주)의 주식발행초과금을 끌어쓸 수 있게 된데다 청약기간이 한달이나 돼 초과청약금 1천5백억원에 대해서도 한달간 무이자로 융통해 쓸 수 있게 됨으로써 비상장기업치고는 증자덕을 톡톡히 보게 된 셈이다. 또 주주들에게 42주(29만4천원)를 청약토록하면서 청약사무의 편의를 위해 청약금액보다 6천원이 많은 30만원을 자기앞수표로 입금시켜줄 것과 청약통장으로 일반은행거래까지 해줄 것을 간곡히 당부,증자를 계기로 은행 수신제고까지 겨냥하고 있다. 그러나 일부주주들은 동화은행측이 업무편의를 위해 지난해 주주들의 주총의결권행사를 주식인수조합으로 제한시킨 것이나 이번 증자에서 실권주에 대비,주주들로부터 청약자금을 미리 끌어쓰는데 적지않은 불만을 토로하고 있다. 평북이 고향인 한 주주는 공익성이 높은 금융기관에서 주식인수조합의 대표소수가 의결권을 전횡적으로 행사할 경우 주주의 경영감시기능이 약화되는등 부작용이 생길 가능성이 높다며 『이번 증자에서 초과청약금을 더 받기로 한 것도 표면적으로는 주주에게 혜택이 더 돌아가는 것처럼 보일지 모르나 은행경영이 제대로 되고 배당이 적정하게 이루어진다면 왜 실권주가 생기겠느냐』고 반문했다. 그는 또 『이번 증자로 생기는 주식발행초과금 8백억원은 은행입장에서는 공돈이나 마찬가지여서 정기예금에 넣어두기만해도 연간 80억원을 벌수 있는 규모』라고 지적하고『은행측이 경영내실화를 구실로 경영부담을 주주들에게 전가시키는 듯한 주식할증발행은 비상장회사임을 고려할 때 납득하기 어려운 처사』라고 꼬집었다. 증권관계자들도 상법상 기업이 주주의 의결권을 어떤 방식으로든 제한할 수 없게 돼 있으며 실권주 역시 관계규정상 일반증자청약을 받고난 뒤 실권이 발생했을 때에 한해 이사회결의로 다시 실권주청약을 받든가 기타방법으로 처리하는 것이 원칙이라고 밝히고 있다. 이와 관련,동화은행 한 관계자는 『아직 상장이 돼있지 않은 상태이고 주주가 1백만명이나 돼 주주의결권행사나 증자청약업무를 일반상장회사와 같이 하기가 어렵다』고 토로하고 『주식시장에 상장이 되면 주주의결권을 제한시키거나 실권주처리를 목적으로 한 초과청약제를 시행할 수는 없을 것』이라고 말했다.