“진작 나왔어야 하는데….” 9·4집값 안정대책을 접한 부동산 전문가들은 “이번 정책이 장기적으로는 집값 상승을 억제할 수 있을 것 같다.”면서도 “정책이 시기를 잃어 단기적인 효과가 줄게 돼 아쉽다.”고 평가했다. 이번 대책으로 건설경기가 가라앉는 반면 투기수요는 상당부분 해소될 전망이다.특히 청약 1순위자 수가 대폭 줄고 자금출처조사의 지속으로 신규 아파트시장의 위축은 불가피해졌다. 그러나 일각에서는 수요 중심의 정부 대책이 공급부족에 따른 집값 상승을 잡기에는 역부족이라고 지적한다. ◇건설경기 위축 불가피- 건설업계는 청약제도 강화로 투자 열기가 가라앉을 것으로 보여 내년부터는 건설경기가 악화되지 않을까 우려하고 있다.특히 수도권을 제외한 지방은 사실상 경기호황이 느끼지 못한 상황에서 이같은 대책이 발표돼 중소건설업체들은 대책 마련에 분주하다. 대한주택건설사업협회 관계자는 “그동안 수도권은 청약 열기에 힘입어 분양에 성공했지만 지방은 미분양이 상당수 남아 있다.”고 말했다. LG경제연구소 김성식 연구원도 “이번 대책은 어느 정도 건설경기 위축을 감내하겠다는 정부 의지를 나타낸 것으로 보인다.”고 밝혔다. ◇집값 잡힐까- 부동산 전문가들은 집값 상승의 기대감을 떨어뜨리는 데는 도움이 되지만 단기적인 집값을 잡기에는 역부족이라고 주장한다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “정부 대책이 올해에는 별 효과가 없을 것으로 보인다.”며 “보유과세를 올린다 하더라도 집값이 이를 충족할 정도로 오른다면 매물이 쏟아질 가능성은 전혀 없다.”고 주장했다. 일부 중개업소 관계자들도 “신규시장만 죽고 기존 아파트시장은 더욱 강세를 보일 수 있다.”며 “특히 기존 분양권값은 큰 폭으로 뛸 수 있다.”고 말했다. ◇강남대체지 개발 서둘러라- 부동산 전문가들은 강남대체지 개발에 대해 대체로 동의하면서도 반드시 장기적이고 포괄적인 계획 아래 개발이 이뤄져야 한다는 점을 지적했다. 90년대초 상당수 강남 거주자들이 분당 등 신도시로 빠져나갔지만 교육환경이나 편의시설이 강남에 미치지 못해 최근 U턴하는 현상이 일어나고 있다는것.부동산뱅크 김용진 편집장은 “분당 거주자들의 분당이탈 현상은 용인 난개발과 주변 대규모 택지개발로 분당이 고유의 쾌적함을 잃었기 때문”이라며“이는 수도권 전체의 체계적이고 종합적인 개발 없이는 제2의 강남 개발이 힘들다는 것을 의미한다.”고 말했다. 부동산114 김희선 상무는 “강남 대체지는 강남을 모방하지 않은,차별화된 주거환경을 갖춘 지역으로 개발돼야 한다.”며 “강남 대체지 개발과 함께 강북지역 주거환경 개선도 추진돼야 할 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@

■1.청약제 개선/ 1순위 절반 줄어 반발 클듯 2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다.이에 따라 청약 1순위자격 요건이 강화되고,공급질서 교란행위에 대한 처벌도 한층 무거워진다.투기적 주택수요를 억제하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정한 데 따른 것이다. ◇1순위 청약자격 강화- 서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다. 또 4일 이후 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 따라서 1가구 2주택인 사람이 1순위 자격을 유지하려면 청약 이전에 주택 한 채를 팔아야 한다. 다만 투기과열지구가 해제될 경우 1순위가 유지되고 투기과열지구로 추가지정된 지역은 1순위 자격이 사라진다. 정부는 현재 과열양상을 보이고 있는 수도권 기타 지역에 대해서도 투기과열지구로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급질서의교란행위에 대한 처벌도 강화한다.청약통장 불법거래는 현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역,3000만원 이하 벌금형으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또 청약통장을 판 사람뿐 아니라 이를 산 사람도 처벌을 받게 된다. ◇기존 청약가입자 반발- 지난 2000년 3월 청약통장 가입 자율화 이후 서울을 포함한 수도권에서 1순위 자격을 획득한 191만명 가운데 100만여명은 새 제도가 소급 적용됨에 따라 거센 반발이 예상된다. 특히 법조계에서는 공공의 이익보다 개인의 재산권 침해 가능성이 크기 때문에 위헌소지가 있다는 지적도 나오고 있다. 로펌 ‘김&장’ 관계자는 “입법 취지는 이해하지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “제한 근거가 매우 애매해 헌법소원으로 이어질 수 있다.”고 밝혔다. 부동산 전문가들도 청약자격 제한보다 시세차익을 세금으로 거둬들이는 것이 훨씬 효과적이라고 주장한다. 이어 정부가 원칙없이 주택정책의 근간이 되는 청약제도를 입맛에 따라 바꾸는 것은 정부 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산투기억제에도 도움이 안 된다고 말했다. 김경두기자 golders@ ■2.양도세 보완/ 연말까진 신축주택 비과세 양도소득세 과세의 강화야말로 이번 부동산 대책의 가장 큰 알맹이로 볼 수 있다.현재 주택문제의 상당부분이 매매차익을 노리는 부동산 투기에서 비롯됐기 때문이다. 한마디로 세원(稅源)과 세액(稅額)이 대폭 확대됐다.우선 주택을 3채 이상 보유한 사람에 대해서는 집을 팔 때 기존 ‘기준시가’가 아닌 ‘실지거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다.기준시가가 실거래가의 70∼80%정도밖에 반영되지 않아 지금까지는 세금이 그만큼 약했다. 다주택 양도세 과세 강화는 이르면 이달 말부터 적용될 전망이다.지금은 ▲고급주택 ▲미등기양도자산 ▲1년 이내 단기양도 ▲허위계약서 등 부정한 방법을 통한 취득·양도 등 경우에만 실거래가를 적용해 왔다. 기존 실거래가 적용 과세대상인 고급주택의 적용범위가 기존 전용면적 50평 이상에서 전용면적 45평 이상으로 대폭 확대됐다.때문에 고급 호화주택이면서 45∼50평 사이에 끼어 양도세 비과세를 적용받아오던 아파트들이 대거 과세대상에 편입됐다.또 서울,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동),과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다.소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다. 특히 이들 지역에 대해서는 신축주택을 사서 팔 경우 양도세를 감면해 주는 혜택도 당초 예정(내년 6월말)보다 6개월 가량 앞당겨 없애기로 했다.이와함께 양도세 부과의 주요 기준이 되는 기준시가를 수시로 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이나, 현재 거래시세의 70∼90% 정도만을 반영하는 기준시가를 최대한 실제 거래가에 근접하게 하겠다는 대목도 양도세 부담을 높이려는 것이다. 김태균기자 windsea@ ■3.재산세 중과/ 재경 “2~3배” 행자 “단계적” 주택시장 안정화대책 가운데 ‘재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화’대책은 재정경제부와 행정자치부의 의견이 좁혀지지 않아단계적 상향조정이라는 원칙적인 수준의 발표에 그쳤다.이날 발표안에는 내년 상반기중 행자부의 지침을 개정해 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고,투기과열지구 지정지역에 대해 내년 상반기부터 중과(重課)한다는 내용정도가 담겼다. 이는 재경부가 보유과세 과표(세금부과기준)를 현행보다 2∼3배 인상하는 방안을 요구하고 있는 반면,행자부는 매년 점진적인 상향 조정이라는 입장을 고수해 인상률을 둘러싼 부처간의 입장이 조율되지 않았기 때문이다. 이에 따라 보유과세와 관련한 구체적인 계획은 행자부에서 ‘건물과세 과세표준액 조정기준’의 개정안과 함께 조만간 추가로 발표될 예정이다. 재경부에 따르면 현재 재산세 과세표준액 산출체계는 건축비 중심으로 돼있어 실거래가를 반영하지 못하고 있다.이 결과 집값이 싼 지역에서 상대적으로 높은 세금을 부담하는 등 형평성의 문제가 제기되고 있다.재산가액이 높은 데도 세금이 낮아지는 역진적(逆進的)인 문제가 발생한다는 주장이다. 이를테면 서울 강남구와 성동구의25.7평형 아파트의 재산세 과표를 비교하면 강남구의 과표 합계는 4459만원,실거래가는 4억 2500만원으로 과표가 실거래가의 10.5%에 불과하다.반면 성동구의 과표합계는 3523만원,실거래가는 1억 9500만원으로 과표가 실거래가 대비 18.1%로 오히려 높은 것으로 분석됐다. 이에 대해 행자부는 실거래가격의 10∼30% 수준인 보유과세를 강화해야 한다는 원칙에는 동의하지만 급격한 과표인상은 국민들의 조세저항을 불러일으킬 수 있는 만큼 점진적으로 현실화하겠다는 입장이다. 행자부 관계자는 “재산세는 1200만가구가 내는 세금으로 일부의 부동산 투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올리는 것은 국민을 납득시키기 어렵다.”면서 “현재 과세권자가 자치단체장으로 돼 있는 데다 세율을 높일 경우 결국 세입자나 영세사업자에게 부담이 전가될 수 있는 현실도 감안해야 한다.”고 주장했다. 이에 대해 행자부 인터넷 홈페이지에는 네티즌들의 찬반양론이 뜨겁다.‘나시민’이란 네티즌은 “재산세 몇만원 올린다고 부동산 보유욕이 사라지지 않을 것”이라고 주장한 반면,‘성난시민’은 “과표 현실화가 조세저항을 일으킨다는 행자부의 주장은 말도 안되는 이야기”라면서 “재산이 많으면 세금을 더 내는 것은 조세형평에도 맞고,재산보유에 따라 누진해서 세금을 납부하는 것 또한 당연하다.”고 주장했다. 조현석기자 hyun68@ ■4.기준시가 인상/ 양도세 1.6~1.9배 오를듯 양도소득세 등 세금을 부과하는 기준인 국세청의 기준시가가 아파트 가격의 등락에 따라 수시로 변경된다. 이에 따라 서울 강남 재건축추진 아파트 등 가격급등지역은 기준시가가 실거래가에 근접한 수준으로 상향될 전망이다. 정부가 4일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 실거래가액의 70∼80% 수준인 기준시가를 최대한 시가에 근접한 수준으로 상향 조정키로 했다.지난달 8일 발표한 주택시장 안정대책에 포함된 기준시가 조정계획을 강화한 것으로,아파트가격 변동을 상시 파악하고 관리하는 체계를 구축키로 했다. 대상지역은 서울 및 경기·인천 등 수도권이며,재건축추진아파트 등 현행 기준시가가 고시된 지난 4월 이후 가격이 급등한 아파트단지가 대상이 된다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다. 국세청에 따르면 현재 기준시가가 실거래액의 70∼80% 수준에 불과해 실거래가로 양도세를 부과하면 기준시가보다 1.6∼1.9배나 늘어난다.따라서 기준시가가 실거래가액 수준으로 상향 조정되면 양도세 부담도 그만큼 늘어나게 된다.특히 투기혐의가 짙은 1가구3주택 이상 보유자는 기준시가 대신 실거래액으로 양도세를 부과,세부담을 늘려 투기억제 효과를 높였다. 아파트의 경우,재산세 부과시 기준시가에 따라 별도의 가산율을 상향 조정해,과세부담을 더 높이게 된다.현재 기준시가가 3억∼4억원일 경우 가산율지수 102가,5억원 이상이면 110이 적용된다. 김미경기자 chaplin7@ ■5.신도시 개발/ 東판교 입주시기 2년 앞당겨 서울 강남 수준의 신도시 건설계획이 눈에 띈다.신도시 2∼3곳을 추가 건설하는 내용도 담고 있다.또 당초 계획보다 320만 5000평이 조기에 개발된다. ◇판교- 전체 280만평중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발돼 예정보다 2년 빠른 2007년 입주하게 된다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안,판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 분양시기도 2005년말에서 2004년초로 2년 가까이 당겨지게 된다. 판교에는 전용면적 25.7평이상 500가구 등 1만 9700가구를 지을 예정이었으나 과천과 인접한 판교 동측지역에 강남 수요를 분산한다는 차원에서 40평이상을 5000가구 더 짓기로 했다. 영덕∼양재간 도로는 민자유치사업으로 바꿔 민자 7680억원과 개발이익 4320억원을 투입키로 했다. ◇화성- 동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다.올해말 예정대로 170만평을 공급, 2006년부터 입주토록 할 계획이다.다음달까지 환경영향평가나 광역교통계획 수립 등의 절차를 마무리할 방침이다. ◇다른 택지지구- 주택공사나 토지공사가 개발하는 인천 논현2지구(25만 3000평),인천 동양(2만 9000평),평택 이충2(3만 6000평),용인 보라(10만평),화성 봉담(15만평)도 올해말까지 택지를 1년 앞당겨 공급한다.파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평),인천 영종(37만 4000평),양주 고읍(23만 8000평)은 내년에,화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다. 따라서 판교를 포함해 모두 11개 지구 752만 4000평 가운데 올해 56만 8000평(1만 3400가구분),내년 115만 1000평(2만 150가구분),2004년 148만 6000평(1만 2500가구)이 1년씩 앞당겨 개발되는 셈이다. ◇문제점- 공급측면에서는 적절한 선택이지만 문제는 교통이다.영덕∼양재간 도로건설로 수도권 교통난을 해소하기에는 무리라는 평가다. 주택을 앞당겨 보급하는 것과 병행해 특단의 교통대책 마련이 시급하다. 도로건설 등에 필요한 예산도 문제다.민자유치를 활용키로했지만 이것만으론 교통재원을 충당할 수는 없어 예산대책도 함께 나와야 이번 대책이 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 평가다. 김성곤기자 sunggone@ ■6.재건축요건 강화/ 사전 안전진단 평가 제도화 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다.사전 안전진단 평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙도 강화키로 했다. 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.이를 위해 도시주거환경정비법 제정을 추진중이다. 서울 강북지역 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축 제도를 개선하기 위해 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축 주민동의 요건을 100%에서 80%로 완화하는 내용도 담고 있다. 주거환경법 제정에 대비,시·도지사는 앞으로 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획을 빠른 시일 안에 착수키로 했다. 재건축시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상도 확대된다.현행 300가구 이상에서 200가구 정도로 하향 조정,소규모 단지의 무리한 재건축을 억제한다는 방침이다.서울시 도시계획조례를 개정키로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해 리모델링 사업을 활성화하고 리모델링 자금지원 요건이 크게 완화된다.국민주택기금에서 지원되는 가구당 3000만원(연 6%)의 리모델링 자금 가운데 착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 늘리기로 하고 대출지침을 개정하는 방안을 마련하고 있다. ‘8·9부동산 안정대책’ 발표 때 나온 것으로 이미 시장에 반영돼 있다.강남지역 중층이상 아파트 재건축 시장이 위축되고 가격이 떨어지는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@ ■7.금융대출 억제/ 담보대출 집값 60%이하로 집값(감정가)이 5억원인 부동산을 담보로 은행에서 돈을 대출받는 사람은 종전에는 4억원(80%)까지 빌릴 수 있었으나 앞으로는 최고 3억원(60%)까지만 빌릴 수 있다.부동산에 거품이 많은 만큼 대출비율을 줄여야 한다는 게 정부의 판단이다. 고객이 돈 빌리는 한도가 축소되는 동시에 은행이 돈을 빌려주는 조건도 까다로워진다.은행들이 부동산을 담보로 신규 대출을 해줄 때 대손충당금을 더 쌓아야 하기 때문이다. 연체가 없는 정상 대출일 경우에는 대출금의 0.75%(1억원 대출시 75만원)인 충당금은 1%(100만원)로 높아진다.연체가 한달 이상인 ‘요주의 대출’일 경우 충당금은 5%(500만원)에서 10%(1000만원)로 높아진다.금융감독당국은 조만간 은행을 대상으로 특별점검에 나서 은행의 부동산담보대출을 조여나간다는 계획이다. 정부의 이같은 대책으로 은행들이 2000년부터 경쟁적으로 벌여온 부동산담보 세일즈는 상당한 타격을 입을 것으로 보인다.금융감독위원회 관계자는 “부동산 대출에 상당한 영향을 줄 것”이라고 말했다. 올해 상반기에 6조∼7조원에 이르던 월별 신규 부동산담보대출이 지난 7월에 4조원으로 줄었다가 8월들어 다시 5조원대로 늘었다.9월부터는 다시 축소될 것으로 보인다. 하지만 투기과열을 막으려는 정부의 조치로 실수요자들이 피해를 보는 부작용도 예상된다.시중은행 관계자는 “은행에서 부동산담보 대출을받은 고객은 실제 거주하는 사람들이 대부분”이라며 “투기를 억제하는 효과보다는 은행의 대출영업을 위축시키는 결과만 낳을 것”이라고 말했다. 박정현기자 jhpark@ ■8.교육여건 개선/ 수도권 ‘자립형 사립고' 확대 주택시장 안정책의 일환으로 4일 발표된 교육대책은 수도권내 지역간의 교육여건 격차를 최대한 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 교육인적자원부는 이를 위해 수도권에 특수목적고·자립형 사립고 등의 설립·확대를 들고 나왔다. 내년에 개교할 경기도 부천의 경기예술고,성남·용인지역의 대안학교,2004년 문을 열 의왕의 정원외국어고,2005년 경기북부지역에 설립될 제2경기과학고에 대해 적극 지원할 방침이다. 지방자치단체가 추가로 특수목적고의 유치 계획을 세우면 정부 차원에서 행·재정적인 도움을 주기로 했다.분당·용인·일산 등에서는 이미 국회의원과 지자체가 외국어고 등 특수목적고의 설립을 추진하고 있다.6개 자립형 사립고의 시범운영이 끝나는 오는 2005년에는 자립형 사립고를 확대·지정하는 방안도 검토하기로 했다. 서울 강북지역과 경기도 평준화 지역의 교육환경을 높이기 위해 교육예산을 우선 지원하고 수도권 지역은 주택건설 전에 학교부지를 미리 확보할 수 있도록 법령도 개정할 계획이다. 앞으로 신도시를 조성할 때 강남 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있도록 교육여건이 우수한 지역을 우선 대상지역으로 고려할 예정이다. 신도시 지역에 학습정보센터·체육시설·첨단 IT시설이 연계된 ‘교육 인프라 집적지역’(Education Park)의 조성도 권장된다. 사교육에 대해서는 규제를 강화한다.지로로 납부한 학원비도 신용카드 소득공제 대상에 포함,학원 사업자의 과표를 양성화하는 등 학원의 불법행위에 대해 단속의 수위를 높인다. 하지만 교육부의 이같은 개선안이 강남권의 집값안정에 얼마나 기여할 것인가는 미지수다.교육계 일각에서는 벌써 “근본 원인을 신중히 고려하지 못한 미봉책”이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 또 수도권의 인구 분산 정책을 추진하고,농어촌 학교의 활성화를 위해 특별법 제정을 추진하는 상황에서 수도권의 교육개선에 나서는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 지적이다. 더욱이 특목고의 설립이 강남의 학생들을 외곽으로 유인할 수 있을지도 불투명하다.서울에 있는 과학고 2곳과 외국어고 6곳은 모두 강남에 없으며,경기도에도 경기과학고·과천외고·안양외고·고양외고 등 4곳이 설립돼 있는 까닭이다. 전교조 이경희 대변인은 이와 관련,“강남지역의 집값을 잡기 위해 교육정책의 근간을 뒤흔들고 있다.”면서 “정부 스스로 교육을 입시위주로 몰고 가겠다는 것과 같다.“고 비판했다. 박홍기기자 hkpark@

새로 바뀌는 아파트 청약제도를 문답풀이로 알아본다. ◇2002년 9월4일 이후 배우자 등 가구 구성원이 청약 예·부금에 가입,최근 5년간 당첨된 적이 없는 가구주가 되면 1순위 자격이 주어지나. 그렇다. ◇최근 5년간 아파트 당첨 여부는 어떻게 확인하나. 청약예금 등을 취급하는 금융기관이나 청약예금과 청약부금,청약저축의 당첨여부를 관리하는 금융결제원 전산망을 통해 확인할 수 있다. ◇임대아파트 당첨자도 기 당첨자에 포함되나. 분양아파트로 전환되는 임대아파트의 당첨자는 기 당첨자에 포함되지만 분양으로 전환되지 않는 임대주택(50년·영구·국민임대)의 당첨자는 기 당첨자로 보지 않는다. ◇입주자저축 가입자만 당첨 사실이 없으면 되는지,배우자 등 가구구성원 전원이 당첨 사실이 없어야 하는지. 본인뿐 아니라 배우자를 포함한 가구 구성원 모두 당첨된 적이 없어야 한다. ◇3순위나 선착순으로 공급계약을 맺은 사람도 기 당첨자에 포함되나. 3순위자도 청약경쟁을 통해 당첨되면 기 당첨자에 포함되지만 선착순을 통해 미분양 주택을 분양받은 경우는 기 당첨자에서 제외된다. ◇최근 5년간 신규 주택 당첨 여부는 특정지역에 국한되는 것인가. 아니다.전국의 아파트를 대상으로 한다. ◇2000년 9월4일 당첨됐다면 언제 1순위가 되나. 5년이 지난 2005년 9월4일 이후 입주자 분양 공고일부터 1순위가 된다. ◇아파트 당첨자의 2주택 보유 여부는 어떻게 확인하나. 사업 주체로부터 넘겨 받은 당첨자를 토대로 주택전산망을 통해 확인한다. ◇가구주가 아닌 가구 구성원에게 1순위 자격을 주지 않는 기준일을 개정된 주택공급 규칙 시행일로 하지 않고 9월4일 이후로 한 이유는. 개정 주택공급 규칙 시행일로 하면 그 사이 가구주가 아닌 가구 구성원이 새로 가입할 우려가 있기 때문이다. ◇언제부터 시행되나. 주택공급에 관한 규칙을 개정,이르면 다음달 후반부터 적용한다. ◇정책의 일관성 또는 기득권 침해의 문제는 없는지. 기존 청약예·부금 가입자들의 불만이 있긴 하지만 주택시장의 과열을 막고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위해 투기과열지구 안에서 기존 가입자중 2주택이상 소유자,기 당첨자 등에 대해서만 1순위 자격을 제한하려는 것이다. ◇판교 동측에 우선 중대형 아파트를 공급한다고 하는데 어느 정도 물량을 언제 공급하는가. 당초 개발구상안에서는 판교 동측지역에 전용면적 25.7평 이상 아파트 500가구를 공급토록 돼 있다.개발계획 수립시에 주택수요와 지역여건 등을 감안,구체적인 공급물량을 정할 계획이며 2007년 1월부터 입주시킬 계획이다. ◇화성 동탄에서 올해 170만평 규모의 택지공급이 가능한가. 광역교통 개선대책안이 9월 중순 경기도에서 제출돼 10월쯤 확정되면 늦어도 12월에는 택지공급이 가능할 것으로 본다. ◇신도시의 입지와 개발시기는. ‘선계획-후개발’이라는 대원칙 아래 수도권 과밀에 미치는 영향,광역교통대책,환경보존 등 종합적인 검토를 거쳐 신도시의 입지와 규모,시기 등을 결정할 계획이다. 류찬희기자 chani@

6·13 지방선거 후보들이 일방적으로 설정한 의제를 비교,분석하는 일도 중요하다.그러나 대한매일은 선거보도준칙을 통해 이미 밝힌 것처럼 이에 그치지 않고 유권자가 제기하는 의제를 선정,이에 대한 시·도지사 후보들의 정책을 검증함으로써 유권자에게 판단자료를 제공하려 한다. ■서울 ◇바른선거유권자운동 김용철 부장= 원지동 추모공원 건립문제를 놓고 서초구와 서울시의 의견이 충돌한다.혐오시설 설치문제에 대한 자치단체간 갈등 해소책은?국회의 지방사무 국정감사 등 중앙·지방간 갈등 대책은. ●이명박 한나라당 후보= 화장장·소각장 등 혐오시설 설치는 수도권내 광역화가 바람직하다.수도권 인접 자치단체와 환경빅딜 정책이 유효하다.추모공원은 서울시가 서초구 및 지역주민과 충분히 사전협의를 하는 절차가 미흡했다.건설교통부가 사업추진과정에서 규모,교통,보상,환경문제 등을 지역주민과 충분히 협의,시행해야 한다. ●김민석 민주당 후보= 행정의 효율성과 일관성,통일성 측면에서 통합 운영이 필요하나 자치권 확대도 중요한 만큼시·구간 정책협의회를 구성,협력체제를 강화하겠다.중앙정부와의 갈등은 서로 대화를 통해 해결하고 정책결정 이전단계부터 시민과 국회,중앙정부에 시의 입장을 설명하고 이해를 구해 사전조율이 가능하도록 하겠다. ●임삼진 녹색평화당 후보= 시·구간 갈등 해소를 위해 시·구협의회를 구성,논의하고,혐오시설 지역 안배 원칙도 정해야 한다.혐오시설간 빅딜,혐오시설 주변 주민쉼터화,각종 인센티브도 필요하다.중앙권한을 지방에 최대한 넘겨 갈등을 해소해야한다. ●이문옥 민주노동당 후보= 주민동의 단계에서는 자치구 단위 주민의견을 존중해야 한다.서울시민 전체 이해와 연관된 문제는 구청간 협의나 시민 총투표를 통해 적극적 해결 방안을 모색해야 한다.중앙정부의 지자체감사보다 시민감사 활성화가 바람직하다. ●원용수 사회당 후보= 혐오시설은 소규모로 분산하고 인센티브를 강화해야 한다.추모공원을 더 친환경화하고 시민토론을 통해 더 끈기있게 설득해야 한다.입법기관인 국회가 행정기관인 지자체의 행정을 국정감사 등을 통해 감시·견제하는 것은 정당하다. ●이경희 무소속 후보= 시·구간 혐오시설 입지 갈등은 별도 협의기구를 구성,합리적으로 풀겠다.원지동 추모공원은 서울시민 전체의 입장에서 강력 추진돼야 한다.시에 대한 국회 국정감사는 국정사무에 그쳐야 한다. ◇김용철 부장= 서울의 주택보급률은 73.9%로 여전히 낮다는 지적이다.이 때문에 10만·20만호 건설 등의 얘기가 나온다.그러나 건설부지가 부족하다는 지적이다.구체적인 주택난 해소 복안을 듣고 싶다. ●이명박 후보= 서울시가 2008년까지 추진예정인 10만 가구 공급계획을 임기중 달성할 계획이다.부지는 우선 문정·장지 택지지구와 마곡·발산지구를 활용한다.도심이나 역세권 등 지역별로 소규모 주상복합빌딩을 지어 직장과 거주지가 가까운 임대주택을 공급하겠다.서울시의 부지 고갈을 감안,경기 등 인접 지자체와 협조,10만가구 분량의 임대주택 부지를 마련하겠다. ●김민석 후보= 서민 주거안정을 위해 공공임대주택 공급 확대는 절실하다.10만호 전체를 새 부지를 매입,건설하는 것은 부지 때문에 어렵다.다세대·연립주택,소규모 임대주택 등을 확보하고 시유지에 소규모 다세대·연립주택을 건설해 부지문제를 풀겠다.전·월세 보조금 확대를 통해 임대주택 확보와 같은 효과를 거두겠다. ●임삼진 후보= 건설부지는 마곡지구 등 녹지 훼손이 없는 지역에 집중돼야 한다.영구임대주택 신규 건설 수치 제시는 공약(空約)화할 가능성이 크다.소형 뿐 아니라 노부모 봉양 등도 감안,다양한 형태의 영구임대아파트 확대건설을 추진하겠다. ●이문옥 후보= 소형 평형,장기임대 방식의 공공주택을 집중 건설하고 청약제도도 무주택자 중심으로 개선,실수요자에게 공급되도록 하겠다.물량 공급 외에 투기수요억제와,임대사업자 규제 강화,임차인 보호대책 강화,무주택자 주거안정을 보장하겠다. ●원용수 후보= 모든 토지에 대해 1년간 토지임대가치인 지대(地代)를 매년 토지소유주로부터 징수,최우선 정부수입으로 삼는 ‘지대 조세제’를 제시한다.그러면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정,소득·소비·법인세 폐지 등이 가능하다. ●이경희 후보= 시가 무궁무진한 재개발·재건축부지를 매입,건축하면 30만호까지 지을 수 있다.입주자 보증금과 월세 등으로 총비용의 70∼80%가 해결된다.시는 예산 20∼30% 정도만 지원하면 된다. ■경기 ◇경실련 경기도연합회 이영래(아주대 정치학과 교수)상임대표= 경기도가 21세기에 걸맞게 요구하는 새로운 리더십은 무엇이며,발전 전략을 수립할 때 우선 고려해야할 사항은. ●손학규 한나라당 후보= 21세기의 도전인 세계화·정보화·개방화,중국 급부상에 능동 대처하도록 필요한 변화를 이끌어내는 리더십이 필요하다.세계각국은 경쟁력있는 거대 도시권을 세계시장 공략의 중심으로 설정한다.우리도 무한경쟁에 뒤처지지 않기 위해 무한한 잠재력을 지닌 경기도의 역할이 중요하다.경기도 발전전략 수립 때 인위적 규제를 혁파해야 한다. ●진념 민주당 후보= 경기도의 동북아 거점 정착을 위해 지식기반산업의 획기적 발전을 노린 ‘경제특구’건설과,공장총량제 같은 과도한 수도권 규제의 전면 재검토가 필요하다.발전 잠재력이 높은 경기북부지역 개발도 시급하다.‘탁상공론’식 접근으로는 안된다.행정·경제를 완벽하게 알고,재원·인력을 적재적소에 배치할 수 있는 능력이 경기도에 필요한 리더십이다. ●김준기 민주노동당 후보= 행정 서비스 차원을 넘어 ‘사람가치 존중’의 원칙에 기초한 도점이 21세기 경기지사 리더십의 출발점이다.통일시대에 대비,소외받는 경기북부지역의 균형발전이 시급하다.의정부시를 국제평화도시로 만들고,파주 등지의 미군기지를 되찾아 통일밸리로 조성해야 한다. ◇이영래 상임대표= 경기도는 판교 개발과 공장 총량제,공해단속권 등 문제에 있어서 중앙정부 또는 서울시와 갈등관계에 있다.일선 시·군과도 갈등이 많다.이런 행정계층간,도·시군간 갈등을 조정할 구체적 대안은. ●손학규 후보= 행정단위나 행정계층간 갈등의 핵심은 어떻게 합리적으로 조정하느냐다.31개 시·군 장과의 월례 협의회를 정례화하겠다.수도권 광역협의회도 활성화하겠다.중앙정부와 광역단체의 협의가 정례화되도록 중앙정부에 지속적으로 촉구해 나가겠다. ●진념 후보= 공장총량제 폐지 등 수도권 규제 완화는 국가경제를 살리고 세계 대도시권 경쟁에서 이기는 유일한 대안이다.광역·기초단체간 협의 정례화,중앙정부와의 사업부문간 협의 등을 통해 원활한 의사 소통이 이뤄지도록 하겠다. ●김준기 후보= 공무원사회에 지방분권화 마인드가 뿌리내리도록 여건 조성에 힘써야 한다.경기도도 시·군 위에 군림해서는 안된다.‘수도권행정조정위원회’를 설치,서울 등 인근 지자체와 협력시스템을 구축해야 한다. ■인천 ◇평화와 참여로 가는 인천연대 박길상 사무처장= 현재 지방자치제는 도입 취지와 달리 주민 참여를 제도적으로 보장하지 못한다.주민 참여 활성화를 위해서는 실질적인 주민 투표·소환·감사청구제 등이 도입돼야 한다는 여론이 높다.이에 대한 견해는. ●안상수 한나라당 후보= 주민 지방자치 참여 활성화를 위해 정기적으로 시 재정상태를 시민들에게 보고하고 부채 감축을 위한 재정건전화 목표지향제를 도입해 매년발표,시재정의 투명성을 높이겠다.시민단체 등과 협의,투자 우선순위를 재조정하고 삶의 질 개선에 적극 투자하며,시민 참여 예산제 등을도입,시민 스스로 지방행정에 참여토록 하겠다. ●박상은 민주당 후보= 지방자치법에는 주민투표·소환제 등을 통한 부분적 주민 참여가 인정되지만 현실과 동떨어진 측면이 많다.주민투표의 대상·발의자·투표절차에 대한 세부규정을 마련,현실적인 주민 자치 참여 시스템을 구축하고,불합리한 행정이나 단체장의 비위가 발견되면 주민들이 직접 심판하는 주민심판제를 실시하겠다. ●신맹순 녹색평화당 후보= 시민과 진보적 성향 전문가 등으로 옴부즈맨을 구성,지방자치에 참여·결정하도록 투명시정을 구현하겠다.시민 아이디어 모집과 최초 제안자 우대제를 실시하며,여성전문가를 적극 등용하겠다.서민 하소연을 수렴할 ‘인천신문고제’를 만들어 판공비의 60%를 쓰겠다. ●김창한 민주노동당 후보= 참여예산제를 실시,예산 우선순위와 배정기준 및 액수를시민들이 직접 정하도록 하겠다.송도신도시·영종도 등 주요지역 개발에 대한 범시민투표 결과에 따라 개발방향을 정하겠다.적극적 정보 공개 명문화와 시민 참여증진 조례를 제정하겠다. ●김영규 사회당 후보= 단체장 비리를 주민들이 직접 심판하는 주민소환제 도입이 실질적 주민참여를 확대시키는 유일한 방법이다.그러면 지자체의 권력구조와 업무행태도 현저하게 변한다. ◇박길상 사무처장= 대부분의 공무원 부정부패는 관급공사에서 비롯된다.시가 발주하는 공사의 입찰에서 완공까지 시민단체 추천 인사(시민 옴부즈맨)를 참여시키는등 부정 방지를 위한 획기적 제도를 도입할 용의는. ●안상수 후보= 시 발주 공사의 투명성 보장을 위해 용역을 통해 전문기관의 면밀한검토를 마친 뒤 시 공무원뿐 아니라 시민단체 등 제3의 주체가 공동참여하는 심의기구를 만들어 다시 심사하는 방안을 검토하겠다.지역 부정부패의 파수꾼 역할을 해온 시민단체들이 지닌 부패방지 노하우를 시에 전해주면 최대한 활용하겠다. ●박상은 후보= 시장이 되면 조례를 만들어 모든 시 관급공사에 대해 ‘청렴계약제’를 실시하겠다.건설공사,기술용역,물품구매 등을 포함,청소·청사관리·시설물관리 용역 등에 확대 적용,업체와 공무원이 금품·향응을 수수하지 않게 하고위반하면 계약을 해지,징계하도록 하겠다. ●신맹순 후보= 관급공사 관련 부패 청산을 위해 설계 사전심사제,입찰 청렴계약제등 제도적 장치가 마련돼야 한다.시장 자신의 확고한 부패 척결 의지도 중요하다. ●김창한 후보= 관급공사 관련 부패고리를 끊기 위해 3000만원이상 사업은 모두 공개입찰제를 실시하고 물품구매·용역 계약 때 시와 업자가 청렴계약이행서약서를 작성,부정거래를 원천봉쇄하겠다.위반 업체는 시 발주 계약 참가자격을 2년간 제한한다. ●김영규 후보= 시 발주 공사뿐 아니라 시의 모든 행정을 공개하는 것만이 부정을 발본색원하는 길이다.낙찰예정가도 공개하는 풍토 조성만이 투명행정을 이루는 지름길이다. 특별취재단

서울지역 동시분양 사상 2113대 1이라는 평형별 최고 경쟁률이 나왔다. 8일 실시된 4차 동시분양 서울지역 1순위자 청약접수 결과,1164가구 분양에 8만 5717명이 청약,평균 경쟁률은 76.7대 1을 기록했다. 청약자들이 이처럼 몰린 것은 1순위자들이 크게 증가하고 다음달부터 분양권 전매제한이 실시됨에 따라 분양권 거래 ‘막차’를 놓치지 않기 위해 가수요자들이 청약에 적극 나선 것으로 풀이된다. 단지별로는 182가구 분양에 6만 5656명의 청약자가 신청한 공덕동 삼성래미안이 평균 360대 1로 최고 경쟁률을 기록했다.잠원동 두산 위브는 160대 1로 뒤를 이었다.평형별로는 마포구 공덕동 삼성래미안 32B평형이 6가구 분양에 1만 619명이 청약,2113대 1의 최고 경쟁률을 기록했다.이는 1992년 동시청약제도가 생긴 이후 가장 높은 것이다.이어 같은 아파트 32A평형이 823대 1,24평형 445대 1 등 전 평형이 높은 경쟁률을 보였다. 그러나 높은 경쟁률에도 불구하고 전체 청약자의 대부분이 공덕동 삼성래미안만 청약하는 등 단지별로 극심한 청약 양극화 현상이 뚜렷했다.일반분양분이 많고 단지가 큰곳은 인기가 높았던 반면 소규모 단지,중소업체가 분양하는 단지는 청약경쟁률이 낮았다. 김경두기자 golders@

주택가격과 금리,선거는 어떤 상관관계가 있을까. 앞으로 2∼3달 안에 금리가 오를 것이라는 주장이 설득력을 얻으면서 부동산 전문가들은 주택시장 활황세가 주춤해질 것으로 보고 있다.한국은행이 경기부양에 촛점을 맞췄던 통화정책을 다소 수정,금리를 올리면 가장 먼저 주택시장에 파급효과가 미칠 것으로 예상되기 때문이다.또 자치단체장 및 대통령선거가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠것인지도 관심이다. 지난해 말부터 불붙기 시작한 주택경기 활황 원인은 크게 두가지.첫째는 가수요가 크게 늘었다는 것.실수요자 중심의 수요증가가 아니라 청약제도가 바뀌기 전 아파트를 분양받으려는 사람이 많아졌다는 것이다.또 하나는 저금리시대를 맞아 마땅한 투자 대상을 잃은 투자자들이 한꺼번에 주택시장으로 몰린 것.전문가들은 저금리는 부동산을담보로 한 가계대출을 증가시키고, 이 돈이 다시 부동산시장으로 유입되는데 결정적인 역할을 했다는점에 대부분동의한다. 이런 점에서 삼성경제연구소 박재룡 연구위원이 내놓은하반기 주택시장 전망은 시사하는 바가 크다. 박 연구위원은 “금리가 1% 상승하면 주택 수요는 0.047%,공급은 0.439%씩감소한다.”며 “금리가 오르면 투자자들은 주택 구입(소비)보다 저축이나 높은 수익률을 보장하는 금융상품쪽으로 눈을 돌리게 된다.”고 주장했다.그는 대신 “집값이 1%오르면 수요는 2.7% 증가할 정도로 주택가격 상승이 주택수요를 증가시킨다.”고 설명했다. 금리 상승은 주택 수요를 위축시키는 대신 공급 업체의비용을 증대시켜 채산성 악화와 자금조달의 어려움을 가져오고 곧 공급감소로 이어진다는 것이다.주택가격이 1% 상승하면 업체의 이윤이 증가해 주택건설은 2.46% 늘어날 것으로 전망했다.박 연구위원의 주장대로라면 올 하반기 부동산 시장의 최대 변수는 금리인상 여부에 달려 있는 셈이다. 양대 선거로 소비자물가와 통화량이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.소비자물가는 선거 전부터 점차 상승,선거 이후 상승세가 계속되다가 진정될 것으로 점쳐진다.인플레이션 기대심리와 소비성이 강한 선거자금이 풀리면서 일시적으로 나타나는 현상으로 풀이된다. 통화량 증가와 물가상승은 정부의 안정기조 정책을 불러오고,금리를 인상시키며 부동산 가격의 약보합세 내지 소폭 하락을 가져올 것으로 예상된다.이에 따라 정부가 2·4분기에 금리를 올릴 경우 집값은 3·4분기부터 떨어질 것으로 전망된다. 또 주택시장 안정 정책이 대선 공약이 될 정도로 중요한사안이었던 것에서 보듯 대선 자체가 호재보다는 악재로작용할 것이라는 게 박 연구위원의 주장이다. 김경두기자 golders@

무주택 우선 공급 대상자는 ‘블루칩’아파트를 공략하라.청약통장 1순위자가 170만명으로 늘어났다.오는 7월에는 217만명으로 증가한다. 1순위 경쟁률이 2배 이상 증가했다.인기 아파트 당첨이 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려워진다.정부의 주택정책도 급변하고 있다.아파트 분양권 전매제도가 강화되고 서울에선 무주택자 우선공급제도가 부활한다.지금까지 믿어왔던 청약전략 궤도 수정이 필요할 때다. 정부의 ‘3.6주택시장 안정대책’발표로 가장 큰 혜택을입는 사람은 무주택 우선공급 대상자다.정부는 이르면 다음달 공급되는 서울시 동시분양 아파트부터 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 대상으로 35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주에게 공급량의 50%를 우선 배정키로 했다.무주택 우선공급제도는 지난 99년 폐지됐다가 다시 살아난 것으로 무주택 서민들에게 내집마련 기회를 넓혀주기 위한조치다. 무주택 우선공급 대상자는 청약을 서두르지 말고 ‘돈이되는’아파트를 골라 느긋하게 청약해도 된다는 얘기다.원하는 지역을 고른 뒤 ‘블루칩’아파트를 집중 공략하는전략을 써야 한다. 비인기 지역에 넣었다가 덜컥 당첨되면 모처럼 주어진 좋은 기회를 놓치는 셈이다.그러나 청약제도가 ‘조삼모사’인 까닭에 언제 또 변할지 모른다.인기 지역 청약기회가포착됐다 싶으면 놓치지 말고 통장을 사용하는 재치가 필요하다. 나머지 1순위자는 가능한 빨리 사용하는 것이 나을 듯 싶다.1순위자가 부쩍 늘어나면서 인기 아파트는 수백대 1의청약경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.지난 2000년 ‘1가구 다통장’가입을 허용한 뒤 2년이 돌아왔기 때문이다.1순위자들이 너도나도 청약대열에 나설 경우 당첨 확률은그만큼 낮아진다. 서울,수도권 인기지역에 아파트가 나오면 서둘러 청약하는 것이 당첨 확률을 높이는 길이다.아파트를 분양받은 뒤 2∼3년 뒤에 나오는 성남 판교,서울 장지·발산지구 등을노려 통장에 다시 가입하면 된다. 청약열기가 달아오르면 자칫 부화뇌동, 청약 유혹에 빠질 수 있다.그러나 ‘묻지마 투자’시대는 지났다.분양권 전매제도 강화로 섣불리 청약했다가 자금이 묶이는 경우가발생할 수 있다.당첨 뒤 1년 이상 기다려야 분양권을 팔수 있으므로 투자 수익률이 예전보다 떨어질 수 있다.무조건 청약하는 것 보다는 주거환경이 빼어난 곳을 점찍어 두었다가 청약하는 자세가 필요하다.실수요자라면 굳이 인기 지역을 고집하지 말고 직장,학교 등을 고려해 청약하는것도 좋다.분양권을 넘길 생각이라면 1년 뒤 웃돈이 예상되는 아파트를 고르는 지혜가 필요하다. 정면 공격만이 능사는 아니다.측면 공격도 생각해 볼 수있다.1순위자 증가,무주택우선공급제도 실시로 인기 지역아파트,특히 전용면적 25.7평 이하 아파트 당첨은 ‘복권’당첨만큼 어려워진다. 내집마련 실수요자라면 청약경쟁이 덜한 대신 앞으로 개발이 예정돼 있거나 주거환경이 개선되는 곳을 노리는 것도한 방법이다.무주택우선공급제도가 적용되지 않는 수도권택지지구 아파트를 노리는 것도 좋다. 원하는 지역,꼭 청약하고 싶은 아파트가 있는데 통장 가입 규모가 달라 청약을 할 수 없는 경우라면 통장 변경을고려해 볼 만하다.청약 통장을 증액해당초 계획보다 큰아파트 청약을 시도하거나,반대로 아파트 규모를 낮춰 청약해 보는 것도 고려해 볼 만하다.청약 통장 가입자가 상대적으로 적은 중대형 아파트는 청약 경쟁률이 낮을 것으로 예상되기 때문이다. 한 가족이 여러 개의 통장을 갖고 있다면 특정 아파트에집중 청약하지 말고 분산 청약하는 것이 바람직하다.이곳저곳에 청약,당첨기회를 높이자는 전략이다. 수익률을 따지기에 앞서 분양가를 꼼꼼히 살펴야 한다.청약열기를 타고 건설업체들이 분양가를 올리는 경우가 많다.재건축사업은 수익성 악화를 들어 조합원 손해를 일반 분양 아파트에 전가하는 경우도 생길 수 있다.당첨 뒤 입주하거나 분양권을 팔 때 수익률에 결정적인 역할을 미치는것은 분양가다. 류찬희기자 chani@

청약통장 가입으로 미래를 설계하자. 청약통장을 가입할까 말까 망설이는 사람이 많다.가입 기간 순위에 따라 청약 우선 기회를 주는 청약배수제 폐지로 오래된 청약통장의 위력이 옛날만 못하고,1순위 가입자가 부쩍 늘어나 청약통장 희소가치가 크게 떨어졌기 때문이다.그래서 청약통장이 더 이상 큰 메리트가 없다고 주장하는 사람이 많다. 그러나 앞으로 신규 아파트를 분양받을 생각이라면 지금이라도 통장에 가입하는 것이 좋다.당장은 청약할 수 있는 자격이 안돼 쓸모없어 보이지만 2년뒤 서울,수도권에서쏟아지는 쓸만한 아파트를 분양받기 위해선 가입해 둔 통장이 큰 빛을 발휘할 것이다. 특히 집이 없는 젊은 층,신혼부부 등은 장기 청약전략을짜야 한다.앞으로 3∼4년 동안 새 아파트를 분양받기 위해선 청약통장 가입이 전제돼야 한다.100% 주택보급률이 달성되기까지는 지금의 청약제도 틀이 크게 바뀌지 않을 전망이다. 수도권의 알짜 아파트 청약 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.성남 판교 신도시나 서울 강남지역 아파트를 청약하기위해 줄을 서는 것만 봐도 알 수 있다.서울·수도권 인기아파트 분양의 지름길은 당장 청약통장에 가입하는 것이다.통장 가입은 원하는 평형,지역을 미리 고려해야 한다.임대주택이나 소형 아파트 청약을 원하는 서민과 예비 신혼부부 들은 매달 일정액을 불입하는 청약저축과 청약부금을 들어두는 것이 좋다.사정이 나아져 큰 아파트를 분양받고 싶으면 가입 기간은 그대로 인정되면서 청약예금통장으로 변경,민영 아파트를 분양받을 수 있기 때문이다.청약부금은 소형 아파트 뿐 아니라 25.7평이하 민영아파트 청약도가능하다. 청약통장을 가입하면 한꺼번에 목돈이 들어가지 않아도된다.가입 은행으로부터 신규 주택 구입자금을 지원받을수 있어 중도금,잔금 납부의 부담을 덜 수 있다.가족 가운데 청약통장 가입 요건이 닿는 사람이 많으면 여러 개의통장을 만들어 당첨 확률을 높이는 것도 한 방법이다. 김성곤기자 sunggone@

서울시민 3명중 2명은 현재의 아파트 청약과열 현상이 제도상의 문제에서 비롯됐다고 여기고 있으며 90% 이상은 제도를 개선해야 한다고 생각하는 것으로 나타났다. 서울시가 지난 2월14일부터 지난달 말까지 시민 264명을대상으로 아파트 청약제도에 대해 설문조사를 실시한 결과 현재의 주택청약 과열현상은 ‘청약제도에서 비롯됐다.’고 응답한 사람이 58.7%나 됐다. 이어 ‘저금리로 투자처를 찾지 못해 빚어진 일’이 26.1%,‘절대적인 주택부족에 기인한다.’ 12.1%,‘실질소득증가 및 저금리로 인해 주택가격이 상대적으로 낮아졌기때문’ 3% 등의 순이었다. 현행 아파트 청약제도를 개선해야 한다는 의견도 많았다. 응답자의 93.1%가 개선할 필요가 있다고 답변했다.‘현행제도를 계속 유지해야 한다.’는 의견은 6.9%에 그쳤다. 청약제도를 개선해야 하는 이유로 절반인 46.2%가 ‘주택문제가 시급한 사람 또는 기득권자를 보호하지 못하기 때문’이라고 답했으며 ‘이유야 어떻든 청약 과열은 주택가격을 상승시키므로 제도를 개선해야 한다.’는 의견을 밝힌 시람이 37.9%였다.‘시장경제만으로는 국민의 주택문제를 해결할 수 없다.’는 의견도 15.9%나 됐다. 청약 열기의 향후 전망에 대해서는 ‘경기상승의 영향 등으로 상당기간 지속될 것’이라는 응답이 81.2%에 달했다. 반면 ‘정부의 세무조사 등 주택가격 안정시책에 따라 곧진정될 것’이라는 의견은 18.8%였다. 심재억기자 jeshim@

2일 실시된 서울지역 3차 동시분양 아파트 1순위자 청약접수 결과,1176가구 분양에 9만 3890명이 청약,평균 79.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 지난 92년 동시청약제도가 생긴 이후 가장 높은 경쟁률이다.지금까지는 지난 2월에 실시된 1차 동시분양의 44.1대 1이 최고였다. 평형별로는 강남구 삼성동 금호 베스트빌 28B평형이 1가구 분양에 805명이 청약,805대 1로 최고 경쟁률을 기록했다.또 삼성동 중앙 하이츠아파트 32B평형도 54가구 모집에2만 1679명이 청약,401.5대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 이밖에 강동구 암사동 현대홈타운 33평형은 266.7대 1의경쟁률을 기록했다. 분양가가 비싸다는 지적에도 불구하고 서울지역 3차 동시분양 청약에 사상 최고의 경쟁률을 기록한 것은 이달 들어1순위자가 크게 증가하고 다음달부터 전용면적 25.7평이하아파트가 무주택자에 우선공급돼 상대적으로 당첨가능성이높은 이번 3차 동시분양을 노린 때문으로 풀이된다. 1순위자는 2년전 청약통장가입요건 완화로 이번 동시청약부터 10만여명 늘어났다.또 오는 6월부터분양권 전매제한조치가발효될 것으로 예상됨에 따라 분양권 거래 ‘막차’를 놓치지 않기 위해 가수요자들이 적극 청약에 나선 것도 한몫했다. 김경두기자 golders@

건설교통부 주택정책이 오락가락하고 있다. 건설업계를 지원한다는 취지로 쏟아져 나왔던 주택산업활성화 대책이 오히려 투기 수요를 불러오는 등 부작용이발생하자 이번에는 강력한 주택 시장 안정대책을 연일 내놓고 있다. 그러나 정부가 쏟아내고 있는 주택 시장 안정책이 정작기회를 놓치는 바람에 ‘소 잃고 외양간 고치는’데 머물고 있다는 비판의 목소리가 높다.따라서 3·6주택시장 안정대책도 과연 소기의 효과를 거둘지 의문이다. 정부의 주택정책 실기(失機)는 소신있는 정책 추진 부족과 주택정책 의사결정 라인에 문제가 있지 않느냐는 지적도 제기되고 있다. ◆실기 거듭하는 주택정책=최근 5년동안 정부가 내놓은 굵직굵직한 주택정책은 20여개.그러나 주택전문가들은 대부분의 정책이 뒷북을 치거나 임시방편으로 내놓은 정책이라고 지적한다.또 주택정책을 총괄하는 중앙부서임에도 불구하고 건교부가 적기에 대책을 내놓지 못하는 것은 소신이부족하기 때문이라고 꼬집는다.다른 부처나 여론의 눈치만 살피다가 기회를 놓친 경우가 많다는 것이다. 이번에 내놓은 아파트 분양권 전매 전면허용 조치만 해도 그렇다.외환위기가 끝나면서 제도 자체가 단기 투자수익을 노린 투기꾼과 ‘떴다방’의 손에 놀아나면서 제도의모순점이 나타났지만 건교부는 늘 “이상 없다.”로 일관했다.새로운 투기의 대상이 된 오피스텔이나 주상복합 아파트의 청약제도를 고쳐야 한다는 지적도 쉽게 수긍하려들지 않았다.재정경제부가 청약제도를 개선해야 한다는 주장을 냈을 때도 건교부는 “검토한 적 없다.”는 말만 되풀이했다. 주거복지연대 장경석 연구원은 “제대로 된 마스터 플랜이 없는 상태에서 내놓은 설익은 정책이나 땜질식 정책이국민들을 혼란에 빠뜨린 경우가 비일비재했다.”며 “정책의 적실한 대상을 찾기 위해선 정책 수혜 계층을 먼저 찾는 일이 급선무”라고 지적했다. ◆업계 편향적인 주택정책=최근 5년동안 정부의 주택정책기조는 초기에는 건설업계 지원에,최근에는 시장 과열을식히기 위한 대책에 무게를 두고 있다.외환위기 이후 침체된 경제를 회복시키기 위해선 건설업계를 살려야 한다는명분을내세웠다.임대주택 사업자 자격 완화조치나 주택구입 자금 지원 확대,청약통장 가입자격 완화 등도 궁극적으로는 건설업체를 살리기 위한 방편이었다.눈에 드러나게업계 편향주의적이었다는 것을 지울 수 없다. 그러나 외환위기가 끝나고 저금리 기조가 계속되는 등 부동산 시장 상황이 급변했음에도 불구하고 외환위기 이전에 도입된 주택 정책은 그대로 이어져 왔다. 그럼에도 주택제도의 변경·보완은 여론과 실수요자들의 비판이 거세게일어난 뒤 마지못해 수정하는 모습을 보였다.턱없이 오르는 아파트 분양가 등을 막을 수 있는 직접적인 정책은 언급조차 없다.문제의 심각성을 인식하면서도 대처에는 미온적이다. 최재덕(崔在德)광역교통정책실장도 “주택시장 변화에 신축성 있게 대응하지 못했다.늦은 감은 있지만 융통성 있는시스템을 마련하기 위해 이번 정책을 내놓게 됐다.”고 시인했다. 류찬희기자 chani@ ■제도 변경·입안 책임자들 지금도 의사결정 라인에. 국민의 정부 들어 굵직굵직한 주택정책을 입안,결정한 주인공들은 지금 어떤위치에 있나. 먼저 초기 주택정책과장을 지낸 강교식 과장은 토지국장으로 옮겼다.이성권 과장은 승진 뒤 공보관을 거쳐 올해중앙공무원 교육원에 입교했다.서종대 과장은 승진 뒤 총무과장으로 재직 중이다. 주택도시국장을 지낸 공무원들은 거의 모두 출세 가도를달렸다.국민의 정부 초대 주택도시국장인 조우현 전 차관은 기획관리실장,차관보를 거치면서 차관 자리에 있을 때까지 줄곧 주택정책의 핵심 라인에 서 있었다. 바통을 이어 받은 추병직 국장 역시 조 차관의 뒤를 그대로 밟았다. 업무도 거의 그대로 이어갔다.기획관리실장과 차관보로서주택정책을 챙기다 지난달 차관으로 승진했다.조 전 차관과 추 차관은 누가 뭐래도 우리나라 주택정책의 실세 라인에 있는 산 증인이다. 뒤를 이은 장동규 국장은 국토정책국장으로 자리를 옮기고 2급으로 승진했다.최재덕 국장은 1급 승진과 동시에 광역교통정책실장으로 자리를 옮겼으나 그동안 추진해온 주택정책의 일관성을 유지한다는 차원에서 건교부 업무분장을 바꾸어가면서 주택정책을 아우르고 있다.현재는 한만희 과장-(국장 공석)-최재덕 광역교통정책실장-추병직 차관라인으로 이어져 있다. 류찬희기자

지난해에 이어 계속 상승세를 타고 있는 주택가격 안정을위해 정부가 주택시장 안정대책을 발표했다. 여기에는 서울지역을 투기과열지구로 지정하고,수요조절책으로서 선착순 분양방식의 개선,실수요자 중심의 청약제도개선,분양권 전매요건 강화 등 주택분양방식에 대한 규제를강화하는 내용이 포함됐다. 즉 주상복합건물과 오피스텔은선착순 분양방식을 지양하고 주택공급규칙에서 정하는 방법을 따르도록 했으며,3월 이후 급증하는 청약통장 1순위 자격자의 주택시장 교란 가능성을 차단하기 위해 전용 25.7평이하 주택 분양물량의 50%를 5년 이상 무주택 세대주에게우선 분양토록 했다.또 외환위기 이후 주택분양계약자의 자산환금성을 높이기 위해 전면 허용했던 분양권 전매를 앞으로는 중도금 2회 이상 납부자에 한해 허용토록 했다. 민간주택시장의 분양방식에 대한 정부규제는 원칙적으로바람직하지 않다.그러나 전세가의 급상승 및 월세전환 등주택시장 구조전환 과정에서 경제적·지역적·사회적 요인으로 인해 주택시장 불안정이 심화됨에 따라 정책당국으로서도 이를 도외시할 수는 없을 것이다.이번에 발표된 실수요자 보호 및 투기억제 차원의 수요조절책이 일시적으로는시장안정에 어느 정도 기여할 것으로 예상되나 그 효과는미지수다. 청약통장 1순위 자격자가 급증한 것은 2년전 주택수요 확대를 위해 가입대상을 만 20세 이상의 가구원으로 늘린 데따른 것이다.또 청약예금 취급기관을 확대함으로써 금융기관간 예금유치를 위한 고금리 경쟁이 빚은 결과물이기도 하다. 중소형주택 분양물량의 절반을 무주택자에게 우선 공급한다는 이번 조치는 실수요자의 분양기회를 증대시킨다는 점에서 바람직하다.그러나 분양시장에서 초과수요가 나타난다는 것은 분양가격이 상대적으로 낮다는 것을 의미한다.현명한 주택업체라면 미분양이 나타나지 않을 정도로 분양가격을 인상할 것이며,이는 무주택자의 시장진입에 장애요인으로 작용할 것이다. 분양가 자율화 이후 주택 분양가격이 너무 올랐다고 비난할 필요는 없다.주택업체는 시장수요에 대응할 뿐이다.분양권 전매에 대한 요건 강화는 바람직하다고 본다.분양권전매제도의 도입취지가 주택계약자의 유동성 위기시 이를 지원하는 데 있으므로 투기를 유발하는 무제한적인 전매 허용은 수정 보완될 필요가 있다. 이밖에도 수요억제를 위해서라면 외환위기 이후 국민주택기금 지원범위를 18평에서 25.7평으로 확대했던 것을 원상태로 회복하는 방안도 필요하다.주택건설자금 및 최초 주택구입자금 등 국민주택기금 지원 주택규모를 하향조정하고,수요자 지원을 위한 분양중도금 대출 및 매입 임대주택자금지원도 재고해야 할 것이다. 외환위기 이후 시행한 수많은 주택대책이 새 시장교란 요인으로 작용하지 않도록 전면 재검토할 필요가 있다. 우선 공공부문과 민간부문으로 구분,공공부문에 대해서는정부기능을 강화하되 민간부문에 대해서는 자율성을 높여야한다. 궁극적으로는 민간주택시장에 대한 동시분양 및 주택청약제도를 폐지하고,동일 단지라고 하더라도 층 및 방향에따라 차별화된 가격을 설정해야 한다.아울러 지불능력이 높은 사람에게 주택이 팔릴 수 있도록 민간판매 전략을 다양화해야 할 것이다. 윤주현 국토연구원 연구위원

서울지역 동시분양 사상 1307대 1이라는 평형별 최고 경쟁률이 나왔다. 5일 실시된 서울지역 2차 동시분양 1순위자 청약접수 결과, 1399가구 분양에 4만 5972명이 청약, 평균 경쟁률은 32.9대 1을 기록했다. 전체 14개 단지 가운데 독산동 각산건설 1가구가 미달된 것을 빼면 전 평형이 1순위에서 마감됐다. 평형별로는 서초구 서초동 롯데 캐슬 33평형이 1가구 분양에 1307명이 청약, 1307대 1의 최고 경쟁률을 기록했다. 이는 1992년 동시청약제도가 생긴 이후 가장 높은 것이다. 이어 봉천동 동부센트레빌 26평형이 13가구 분양에 2062명이 청약,158.6대 1로 두번째로 높았다. 김경두기자

5일 건교부가 마련한 주택시장 안정대책은 서울 등 대도시의 아파트 과열청약을 막고 실수요자 위주의 청약제도를 정착시키겠다는 의도를 담고 있다.또 분양 시장 질서를어지럽히는 ‘떴다방’등에 대해 형사처벌 등 강력한 제재조치를 취하겠다는 것을 주요 내용으로 하고 있다. 그러나 정부의 청약통장 가입 완화조치만을 믿고 청약통장에 가입한 사람들은 바뀐 내용이 실시되기도 전에 청약기회를 제한받는데 대해 강한 불만을 터뜨리고 있다. 건설업계도 정부대책이 신규 분양시장을 급냉시킬 수도있는 만큼 조심스럽게 접근해야 한다고 지적했다.주택협회 관계자는 “내수시장 진작에 주택으로 대표되는 건설업종이 견인차 역할을 한 점을 상기하면 이번에 정부가 무리한 칼날을 뽑아들었다는 느낌”이라면서 “시장에 직접적인개입은 바람직하지 않다”고 비판했다. ●투기과열지구 지정= 아파트가격 상승률·청약경쟁률 등을 감안,투기우려가 높은 지역에 대해 건교부장관 또는 시·도지사가 지정한다.현재 과열현상이 심각한 서울지역에 대해서는 주택공급규칙을 개정,이르면 4월중에 건교부장관이 지정할 계획이다.나머지 지역중 투기가 우려되는 지역은시·도지사가 건교부장관과 협의해 지정할 계획이다. 투기지역으로 지정되면 주택 분양방식·청약·전매 등 신규 주택 공급 관련제도가 엄격해진다.세무신고가 강화되고 자금출처 확인 등에 대한 조사,떴다방 단속 등이 다른 지역보다 강화된다. ●선착순 분양 제한= 오피스텔과 주상복합 아파트는 주택건설촉진법령상 사업승인 대상이 아니어서 주택공급규칙 적용 대상에서 제외된다.현행 추진방식을 그대로 유지하되,분양방식에 대해서는 주택공급규칙에서 별도로 정하는 바에 따르도록 주택건설촉진법을 개정할 계획이다.이렇게 되면 선착순 분양 방식이 제한되고 공개추첨 등으로 분양해야 한다.예를 들면 일정 기간 청약후 추첨을 통해 모집하는 방식,청약통장 가입자 또는 무주택 세대주 등을 대상으로 일정기간 청약하게 한 뒤 추첨으로 당첨자를 결정하는방식 등이다. ●무주택자 우선 분양= 주택공급규칙이 개정 되는대로 전용면적 25.7평 이하 중소형주택 분양물량의 50%를 1순위자중 만 35세 이상으로서 5년이상 무주택 세대주에게 우선공급토록 한다.실수요자를 보호하기 위한 정책이다.우선공급대상에서 분양하고 남은 물량은 우선공급 청약에서 탈락된 무주택세대주 1순위자와 현행 1순위자를 대상으로 청약하게 되고,여기서 남은 물량은 다시 현행 2순위자가 청약하게 된다. ●분양권 전매 제한= 역시 주택건설촉진법을 개정해야 한다.분양권은 국제통화기금(IMF)위기 이후 건설업체를 살리고 아파트를 분양받고 중도금을 내지 못하는 사람들의 부담을 덜어주기 위해 도입된 제도.그러나 최근 단기차익을 노린 ‘투기장’으로 전락,거래 질서 유지차원에서 제한을하게 됐다.따라서 분양계약을 체결하고 중도금을 2회 이상 낸 분양대상자만이 전매할 수 있게 된다.그 이전에 전매한 사람에 대해서는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금을 물도록 했다.분양권 전매에 대해 강력한 형사처벌이 도입된 셈이다.자금원을 추적하는 등 입체적인 단속도 실시된다. ●떴다방 강력 단속= 단속대상 불법행위는 청약통장 매집및 불법 거래,분양권 가격조작,가짜 계약조작,무자격 중개 등 불법 중개행위와 제 3자 명의로 청약통장에 가입한 뒤 당첨,계약 뒤 전매하거나 통장가입자가 당첨후 계약전에전매하는 변칙거래도 단속된다. ●저소득 영세민 전세자금 확대지원= 국민은행(구 주택은행)이 지원한다.3월중 기금운용계획을 확정하는대로 실시한다.지원 대상은 지역별로 다르다.특별시는 지원 대상(전세금 기준)이 3500만원 이하에서 5000만원 이하로,광역시는3000만원 이하에서 4000만원 이하로,기타지역은 2500만원이하에서 3000만원 이하로 확대된다.전용면적 25.7평 이하가 대상주택이다.대출조건은 지역별 전세보증금의 70%까지(특별시 3500만원,광역시 2800만원,기타지역 2100만원)이고,대출금리는 연 3.0%이다.상환방법은 2년후 일시상환(2회연장,최장 6년까지 가능)이고,주택금융신용보증서(해당은행에서 발급)를 담보로 제공하면 된다.신청서류는 확정일자를 받은 전월세 거래 계약서,주민등록등본,임차주택건물등기부등본 등이다.실제 거주용으로 이용하는 경우에만 보증서를 발급하고 있으므로 주거용이 아닌 경우에는지원대상에서 제외된다. 류찬희기자 chani@

아파트가격은 하반기에 정체 또는 하락할 것으로 보인다. 땅값은 소폭 상승할 것으로 전망된다. 건설산업연구원은 3일 이같은 내용의 ‘2002년 부동산 경기전망’을 발표했다. 물량부족에 따른 영향은 올해도 지속된다.소형아파트의 부족은 더욱 심화될 전망이다. 상반기에는 8∼10%의 높은 가격상승이 예상된다. 그러나 4월쯤 정부의 청약제도 보완책이 발표되고 하반기 이후 공급물량 증가,추가적인 정부의 안정대책 등이 이어지면 아파트 가격은 정체 또는 1∼2% 가량 하락할 가능성이 크다. 전세가격은 짝수해의 도래,대규모 재건축 단지의 착공,공급물량부족 등으로 10∼13%의 높은 상승이 예상되지만 하반기에는 안정세가 예상된다. 올해 재건축 사업승인 물량은 예전의 2배 정도가 될 것으로 예상된다.따라서 서울시는 저밀도 재건축 단지의 사업승인시기를 서울 및 수도권의 주택시장 상황을 고려해 결정해야 한다.가급적 올 하반기 이후 또는 2003년 이후로사업승인 물량배정을 조절할 필요가 있다. 그린벨트(개발제한구역) 해제 본격화,수도권 택지개발에 따른 개발주변지역의 가격상승 기대심리 확대 및경기회복의 가시화로 연간 2∼3% 정도 상승할 것으로 전망된다.이같은 상승세는 하반기에 집중될 것으로 보인다. 토지거래는 도시계획구역내 다가구 등의 주택용지에 대한 거래활성화가 예상된다. 또 시장 재건축활성화대책,실물경기 회복에 따른 상업용건물의 수요 등에 따라 준주거 지역 및 사업지역에서의 토지거래도 늘어날 전망이다. 김성곤기자

오는 4월부터 청약통장 1순위자가 300만명으로 늘어난다. 수도권에만 200만명이 된다.1순위 경쟁자가 지금보다 2배이상 증가한다.청약통장 ‘복권’시대가 온 것이다.3월에공급되는 아파트를 노리면 치열한 경쟁을 피할 수 있다.또 ‘1가구 다통장’시대인 만큼 통장을 효율적으로 사용하는 청약전략이 필요하다. ①서둘러라=4월부터 인기 있는 아파트의 청약 경쟁률은 수백대 1을 기록할 것으로 예상된다.1가구 다통장 가입을 허용한 뒤 2년이 되는 때라서 1순위자가 부쩍 늘어나기 때문이다.1순위자들이 너도나도 청약대열에 참여할 경우 당첨확률은 그만큼 낮아진다.청약제도가 바뀌지 않는다면 지금 갖고 있는 통장은 서울,수도권 인기 지역 아파트 청약에서둘러 사용하고 당첨되면 웃돈을 붙여 팔거나 입주하면된다.당첨 뒤에는 2∼3년 뒤에 나오는 성남 판교,서울 장지·발산지구 등 수도권 택지지구 아파트 청약을 노리고다시 가입하는 것이 유리하다. ②원하는 지역 미리 골라두라=묻지마 투자시대는 지났다. 웃돈이 예상되고 주거환경이 빼어난 입지를 미리꼽고 있다가 청약하는 자세가 필요하다.청약열기가 달아오르면 자칫 부화뇌동 청약 유혹에 빠져들 수 있다.직장,학교 등을고려해 청약 대상 지역을 미리 생각해 두는 것이 좋다. ③청약통장 변경도 한 방법=아파트 규모별 공급 추이를 살펴 당첨 가능성이 큰 아파트로 청약하는 것도 지혜.청약통장을 증액해 당초 계획보다 큰 아파트 청약을 시도하거나,반대로 아파트 규모를 줄여 청약해 보는 것도 고려해볼 만하다.당분간 청약 통장 가입자가 상대적으로 적은 중대형 아파트는 청약 경쟁률이 낮을 것으로 보인다. ④웃돈 붙을 아파트 골라라=프리미엄 형성은 서울과 수도권 일부 지역에 한정돼 있다.분양권 전매를 통한 수익률도 낮아질 것으로 보인다.한번 사용하고 나면 2년을 기다려야 한다. ⑤분산 청약하라=한 가족이 여러 개의 통장을 들어두되 한곳에 집중 청약하지 말고 분산 청약하는 것이 바람직하다. 이곳 저곳에 청약,당첨기회를 높이는 전략이 필요하다. ⑥분양가 꼼꼼히 살펴라=당첨 뒤 입주하거나 분양권을 팔때 수익률에 결정적인 역할을 하는 것은분양가이다.청약열기를 타고 건설업체들이 슬그머니 분양가를 올리는 경우도 적지 않다.재건축사업은 수익성 악화를 들어 조합원 손해를 일반 분양 아파트에 전가하는 경우도 생길 수 있다. 분양가를 주변 시세와 비교하고 앞으로 발전 가능성을 따져보아야 한다. ⑦웃돈 오를 아파트 따로 있다=잘 알려진 대형 건설업체가 짓고 규모가 큰 아파트를 골라야 한다.서울 강남권 아파트라는 입지까지 갖췄다면 금상첨화.강북의 경우 웃돈이붙는 아파트는 도심 접근이 쉬운 대단지 아파트에 한정돼있다. ⑧한 템포 늦추는 것도 고려해 볼만=강남 재건축 아파트사업이 아직 본격적으로 불붙지 않았다.강남 재건축 아파트를 노린다면 조금 기다리는 것도 좋을 듯하다.지역 우선청약자 등은 천천히 원하는 지역에 청약하라. 판교 신도시우선 청약 자격을 갖춘 성남 시민이라면 시간을 늦춰 판교에 도전하는 것이 좋다. 류찬희 김경두기자 chani@ ■지금이라도 청약통장 가입하라. 그래도 청약통장은 필요하다.청약통장 희소가치가 크게감소했지만 장차 신규 아파트를 분양받을 때에는 미리 가입해 둔 통장이 빛을 발휘한다. 1순위 자격을 얻기까지는 청약 기회가 없어 쓸모없어 보이지만 2년 뒤 서울,수도권에서 쏟아지는 쓸만한 아파트를 분양받고 싶다면 지금이라도 청약통장을 들어두는 것이유리하다.통장 가입 자체가 미래설계인 셈이다. ◆ 알짜 아파트 분양에는 청약통장 필수. 주택보급률이 높아지더라도 수도권 인기 아파트 청약은여전히 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.성남 판교 신도시아파트 분양에 줄을 서 있는 것만 봐도 알 수 있다.앞으로2∼3년 뒤에 쏟아지는 서울·수도권 택지지구 아파트를 분양받는데 한발 다가서는 길은 먼저 청약통장에 가입하는일이다. 임대주택이나 소형 아파트 청약을 원하는 서민들이나 예비 신혼부부들은 매달 일정액을 불입하는 청약저축·청약부금을 들어두는 것이 좋다.청약부금은 소형 아파트 뿐 아니라 25.7평이하 민영아파트 청약도 가능하다.청약저축 가입자가 형편이 좋아져 민영 아파트를 분양받으려 할 때에는 가입 기간은 그대로 인정되면서 청약예금통장으로 전환이가능하다. ◆ 주택구입자금 지원. 청약 자격 뿐 아니라 주택 구입자금을 지원받을 수 있다. 처음 아파트를 구입하는 젊은층의 경우 한꺼번에 목돈을마련하는데 어려움이 크다. 따라서 통장을 마련해 두면 주택구입 자금을 지원받을 수있어 목돈 마련에 애를 먹지 않는다. ◆ 1가구 다통장을 만들어라. 당첨 확률을 높이기 위해선 청약통장 가입 요건이 되는사람의 이름으로 여러 개의 통장을 만들어 놓는 것도 한방법이다.

최근의 아파트 청약과열 현상은 공급부족보다는 가수요와투기 부채질에 더 큰 영향을 받고 있다는 설문조사 결과가나왔다.이에 따라 가수요를 차단할 제도적 장치가 필요할 것으로 지적됐다. 14일 내집마련정보사가 회원 295명을 대상으로 실시한 분양시장 인식도 조사 결과에 따르면 아파트 가격상승의 가장 큰 요인으로 응답자의 57%가 투기수요를 꼽았다.다음으로는 공급부족(32%),금융권 대출확대(11%)를 들었다. 아파트 가격상승의 원인이 주택 공급감소에 있다는 일부 지적에도 불구하고,소비자들은 수급보다는 떴다방을 비롯한 가수요를 더 큰 요인으로 보고 있는 것이다. 또 응답자의 91%는 현행 아파트 청약제도를 고쳐야 한다고말해 청약제도도 청약과열의 원인으로 생각하고 있는 것으로 나타났다.대안으로는 40%가 무주택우선순위제도를 선호했고 다음으로 청약배수제(19%),분양권 전매제한(16%),청약증거금제(14%) 등을 도입해야 한다고 말했다. 세무조사,기준시가 수시고시 등 정부의 최근 주택가격 안정대책 효과에 대해서는 14%만이 크게 기여할것이라고 응답했다.반면 많은 사람들은 단기효과에 그칠 것(66%),별효과가없을 것(20%)이라고 말해 근본대책으로 미흡하다는 의견을보였다. 류찬희기자

오늘부터 부동산투기 세무조사가 서울 전 지역과 신도시등으로 확대된다.국세청은 지난달 서울 강남구와 서초구등 강남지역을 중심으로 부동산투기 조사에 들어갔지만,투기가 확산될 조짐을 보이자 대상지역을 넓히게 됐다.하지만 국세청의 한정된 인력 등으로 볼 때 세무조사로 부동산투기를 근본적으로 잠재우는 데에는 한계가 있을 수밖에없다. 엊그제 마감된 서울지역 아파트 동시분양의 경쟁률은 44대1로 지난 1992년 동시분양이 시작된 이후 최고치였다.이처럼 부동산시장 과열이 식지않는 데에는 정부의 책임이작지 않다.정부는 외환위기 직후 부동산경기를 살린다는명분을 내세워 분양권 전매를 허용했기 때문이다.분양가자율화도 아파트값이 전반적으로 급등하게 된 주요인으로꼽힌다. 정부는 부동산투기가 있을 때마다 세무조사를 통해 막아보겠다는 미봉책에서 벗어나 근본적인 대책을 세워야 한다.건설교통부는 청약배수제와 채권입찰제,청약증거금제 도입 등 주택청약제도를 바꾸는 방안을 검토중이라고 한다. 이러한 제도들은 물론 청약경쟁률을 낮추는 데에는 보탬이될 수도 있겠지만, 투기를 막을 수는 없고 서민층 등 선의의 피해자만 양산해 득보다는 실이 많을 가능성이 높다. 정부는 부동산투기를 억제하고 실수요자를 비롯한 선의의청약자를 보호하겠다는 원칙에서 대안을 마련해야 한다. 이런 점에서 전매를 완전금지하거나 부분 제한하는 게 현실적으로 좋은 대안이라고 본다.하지만 건교부는 부동산투기를 부추기는 전매제도는 시장자율이라는 명분을 내세워계속 허용하고,청약배수제 등 규제를 하지 않아야 할 것을다시 도입하려는 것은 아닌가. 주택공급을 늘리고,기준시가를 수시로 조정하는 등으로 부동산투기를 막을 범(汎)정부적인 대책도 필요하다.

5일 실시된 서울 1차 동시분양 1순위자 청약접수 결과,922가구 분양에 4만 627명이 청약,평균 44.1대 1의 사상 최고 경쟁률을 기록하면서 전 평형이 마감됐다. 이는 지난 1992년 동시청약제도가 생긴 이후 가장 높은경쟁률이다.지금까지는 지난달 초 실시된 12차 동시분양의 43대 1이 최고였다.평형별로는 돈암동 이수아파트 32평형이 136가구 분양에 1만 2663명이 청약,93대 1로 강남 아파트를 제치고 최고 경쟁률을 기록했다.또 강남구 도곡동 현대하이페리온 52평형도 23가구 분양에 2049명이 청약,89.1대 1의 높은 경쟁률을 보였다.그러나 은평구 신사동 청운제일아파트는 24가구 분양에 34명이 청약,경쟁률이 1.4대1에 그치는 등 입지여건에 따라 심한 청약 양극화 현상을보였다. 김경두기자 golders@

정부가 서울 등 수도권의 청약 과열현상을 막기 위해 채권제·배수제 부활 및 분양권 전매 제한 등 청약제도를 전면 보완하는 방안을 검토하고 있다. 이는 서울 강남지역 등의 집값이 천정부지로 뛰고 동시청약이 과열로 치닫고 있는 데 따른 것이다. 건설교통부는 지난 1∼2일 충남 천안에서 국토·주택정책세미나를 열고 “청약 과열현상이 확산될 경우 주택가격의 상승을 부추길 우려가 있다.”며 “따라서 청약배수제·채권입찰제·분양권 전매제한·청약증거금제 등 각종 규제장치 마련 방안을 강구하고 있다.”고 밝혔다. 건교부는 청약통장 1순위 가입자가 서울에서만 2월 57만8000명,3월 80만 4000명,6월 137만 9000명으로 늘어나 청약 과열현상이 더욱 확산될 것으로 보고 이같은 대책 마련이 시급하다고 설명했다. 채권입찰제나 청약배수제,분양권 전매 제한 등 청약 규제는 그러나 각각의 제도마다 나름의 문제점을 안고 있어 도입 후 부작용도 만만찮을 것으로 우려된다. 전문가들은 장기 가입자에 대한 우선권을 인정하는 청약배수제는 신규 가입자들의 반발이 예상되고,채권입찰제는분양가가 완전 자율화된 상태에서 또다른 프리미엄을 형성시켜 집값만 올려놓을 것이라고 지적한다.또 청약증거금은 예치금을 미리 마련해야 하기 때문에 서민들의 부담만 가중시키고,분양권 전매 제한은 강력한 단속으로 주택 경기를 일시에 냉각시킬 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 설명이다. 전광삼기자 hisam@