서대문구 홍은동 28평형 서울 서대문구 홍은동 현대아파트 102동 404호(28평형)가 오는 6일 오전 10시 서부지원 경매7계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 ‘2002-13429’.그랜드힐튼호텔 북동쪽 300m지점에 있다.방 3개 계단식이며 88년 4월에 지어졌다.지하철 3호선 홍제역이 걸어서 8분거리.홍제·홍은초등학교와 정원여중,홍은중,유진상가 등이 가깝다. ●수익성 최초 감정가는 1억 8500만원에서 한차례 유찰돼 이번 최저입찰가는 1억 4800만원으로 떨어졌다.시세는 1억 7500만∼1억 9000만원.1억 6000만원 이상에 낙찰 받으면 시세차익이 없다. ●안정성 모든 권리관계는 낙찰 후 소멸된다.서류에는 임차인은 없는 것으로 나타났으나 현장 확인이 필요하다. 분당구 야탑1동 49평형 경기도 성남시 분당구 야탑1동 장미마을 128동 1502호(49평형)가 오는 6일 오전 10시 성남지원 경매1계에서 경매로 나온다.사건번호 ‘2002-16523’.코오롱건설이 지난 93년 지었다.분당선 야탑역이 걸어서 5분거리.단지안에 초등학교와 의원,상가,노인정 등이 있고 뉴코아,킴스클럽 등도 가깝다. ●수익성 최초 감정가는 4억 2000만원이었으나 한차례 유찰돼 3억 3600만원에서 입찰이 시작된다. 시세는 4억∼4억 5000만원.3억 5000만원 이하에 낙찰 받으면 차익이 기대된다. ●안정성 모든 권리관계는 낙찰대금을 내면 없어진다.집주인이 살고 있어 명도 부담은 없다.

국세청의 기준시가 상향 조정으로 주택시장은 일단 안정을 되찾을 것으로 기대된다. 기준시가 인상은 시세차익을 노린 부동산투기꾼들의 발을 묶을 수 있다는 점에서 실거래가 기준의 양도세 부과조치에 버금가는 강력한 투기억제 수단으로 받아들여진다. 모든 아파트 거래 때 실거래가를 기준으로 양도세를 부과하면 시세차익을 노린 투기를 잡는데 효과를 거둘 수 있겠지만,그렇게 하기 위해서는 현실적으로 전 지역을 투기지구로 묶어야 하는 부담이 따른다.때문에 국세청은 매년 시행하는 기준시가 조정이라는 무기를 들고 나온다. ●투기지구지정 ‘후폭풍’? 아파트가 몰려있는 서울 강남지역 부동산중개업소는 사실상 ‘개점휴업’상태에 들어갔다.지난 25일 서울 강남 지역과 경기 광명시를 투기지구로 지정키로 결정한 뒤 연이어 메가톤급 투기억제책이 나왔기 때문이다. 중개업자들은 “올해 기준시가 인상에는 그동안의 아파트값 상승분이 고스란히 반영됐다.”면서 “잇단 투기억제 조치로 아파트 거래는 사실상 중단될 것”이라고 예상했다. 매물도자취를 감출 것으로 보인다.집주인들이 양도세 부담을 우려,아파트 매물을 내놓으려 하지 않기 때문이다.수요자들도 값이 더 떨어질 것으로 보고 선뜻 매수에 나서지 않는 현상이 나타날 것으로 전망된다. 기준시가 인상폭이 큰 재건축 대상 아파트는 거래가 완전히 실종됐다.강남구 지역이 투기지구로 지정되면서 투기 수요가 송파·서초구 쪽의 재건축 아파트로 몰릴 것이라는 우려도 어느 정도 잠재울 수 있게 됐다. 그러나 부작용도 예상된다.신동아부동산 신현국 사장은 “집주인들이 추가 부담하는 양도세를 매매가에 전가하는 부작용이 나타날 수 있다.”며 “집값 안정에는 일시적인 진정책에 그칠 것”이라고 말했다.대전 서구 둔산동 김성진씨는 팔려고 내놓은 아파트의 기준시가가 오른다는 소식을 듣고 더 내야 하는 양도세만큼을 매매 희망가에 올려 내놓았다. 지난 15일 아파트 거래 계약서를 주고받은 김영수씨는 “기준시가 인상을 발표와 동시에 적용하는 것은 이해할 수 없다.”면서 “매수자와 상의,잔금을 앞당겨 낸 것으로 계약서를 다시 작성할 것”이라고 밝혔다. 김태호 부동산랜드사장은 “지난해 기준시가 상승 때도 아파트 거래가 일시적으로 줄고 투기가 진정되는 것처럼 비쳤으나 오래가지 못했다.”고 지적한 뒤 “기준시가 조정이 탄력적이지 못해 단기 시세차익을 노린 투기 거래를 근절시키는 데는 한계가 따를 것 같다.”고 말했다. 인상된 양도세를 피하기 위한 편법도 나올 것으로 보인다.양도세를 부과하는 거래 기준일이 계약일이 아니라 잔금 납부일인만큼 잔금 일정을 맞추는 편법도 나올 수 있다. ●보유세 인상 견인? 기준시가 인상의 직접적인 파급효과는 국세인 양도세와 상속·증여세에만 미친다.특히 기준시가를 실거래가의 85%수준으로 조정함으로써 주택을 팔 때 내는 양도세 부담이 커진다. 주택을 사고 팔 때 내는 세금이라도 취득·등록세는 행정자치부의 과세시가표준액에 따른 지방세이므로 아무런 영향이 없다.보유세인 재산세도 지방세이므로 이번 조치에 직접적인 영향을 받지 않는다. 그러나 기준시가 인상조치는 과세를 실거래가에 접근하기 위한 일련의 조치라는점에서 행자부의 과세시가표준액 인상에 압력을 줄 수 있다. 따라서 장기적으로는 1가구1주택 실수요자의 보유세에도 영향을 줄 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

-‘재건축 분양가의 진실은’ 기사(대한매일 4월29일자 1면)를 읽고 5월에 동시분양을 신청한 강남구 도곡동 1차 재건축 아파트 26평형(전용면적 18평)의 분양가가 4억 2664만원이고 평당 분양가는 1590만원이라고 한다. 그러나 주변시세에 비하면 싸다고 생각하는 사람들도 적지 않다.아파트는 사 놓으면 투기성 재산이 되어 계속 가격이 오르기 때문이다. 소비자단체와 보도에 따르면 건축비는 철거비·행정용역비 등으로 과다하게 부풀려져 있다.땅값은 특히 재건축의 경우 취득원가를 사업승인 시점에서 아파트가 지어진 뒤의 토지가격으로 감정평가해 토지 시세차익을 일반분양자에게 떠넘기고 있다. 세무당국이 토지 취득원가의 개념을 바꾸고 취득원가의 감정평가 시점 및 방법을 구체적으로 제시했으면 좋겠다.지금처럼 하면 취득원가와 분양가가 똑같기 때문에 세금을 안 내도 된다고 하는데,이에 대해 철저히 과세해야 한다.사실 강남에 아파트 한 채를 갖고 오래 사는 사람들은 요즘 같은 아파트값 폭등이 기쁘지만은 않다.집값이 오르면 재산이 늘어나지만 투기지역이다 뭐다 해서 각종 세금도 덩달아 오른다.강남에 사는 것 자체만으로 부동산 투기세력으로 비치는 것도 반갑지 않다. 황선옥 서울 강남구 논현동

이번주 주식시장은 북핵 문제와 ‘사스’ 확산 등의 여파로 지난주에 이어 약세장이 이어질 전망이다. 증시 관계자들은 대외변수 외에도 9000억원에 이르는 프로그램 매수차익 거래잔고가 언제든지 매물로 나올 가능성이 있어 종합주가지수 560선이 붕괴될 가능성이 높은 것으로 내다봤다. 주초에는 단기급락에 따른 반등도 기대할 수 있겠지만 580∼590선을 넘기는 어려운 만큼,기술적 반등을 할 때 현금화하고,매수시기를 늦추는 투자전략을 세울 것을 권했다. 지난주 종합주가지수는 전주말 대비 9.3% 떨어진 566.63으로 마감했다. 북한핵 파문과 사스 확산으로 인한 전세계 경제성장률 햐향조정의 영향으로 투자심리가 위축됐다. 이번주 증시도 이런 변수들에 따른 침체장이 계속될 전망이다. 한화증권 이종우 리서치센터장은 “견고한 흐름을 보였던 미국증시도 지난주말 이틀 연속 약세로 마감하는 등 상승 모멘텀이 없는 상황이어서 국내 증시에 긍정적인 영향을 기대할 수 없다.”면서 “북핵·사스 영향의 확산보다는 경기침체 등 근본적인 펀더멘털의악화가 추가 상승의 발목을 잡게 될 것”이라고 말했다. 대우증권 한요섭 연구원은 “대외적인 문제를 감안할 때 예상 주가지수대의 하한선을 낮출 필요가 있다.”면서 “단기적으로 560선이 붕괴할 가능성이 높은 만큼 매수시기를 늦춰야 할 것”이라고 밝혔다. 이번주 코스닥시장은 지난주 낙폭 과대에 따른 기술적인 반등이 실현될 경우 현금화하는 전략이 필요할 것으로 보인다. 전문가들은 지난주 후반 지수하락이 집중됐기 때문에 악재가 부각되면 조정폭이 더 커질 수 있어 저점 확인이 될 때까지 리스크를 줄이는 쪽으로 투자전략을 세울 것을 주문했다. 김미경기자

정부가 25일 서울 강남구와 경기도 광명시를 투기지역으로 추가 지정하고 대대적인 투기조사에 나서기로 함에 따라 과열양상을 보이는 일부 지역의 부동산 가격상승에 급제동이 걸릴 것으로 전망된다.건설교통부도 대전시 서구·유성구 및 천안시 등을 주택건설촉진법상 투기과열지구로 지정하기로 하는 등 전방위로 대응하고 있다. 정부는 투기지역 추가 지정으로 양도소득세의 실거래가 기준 부과 외에 세무행정을 투기지역에 집중함으로써,투기행위를 다각도로 제한하는 효과가 있을 것으로 보고 있다.그러나 부동산투기를 세정활동으로 억제하는 것은 역부족일 것이라는 부정적 시각도 있다. ●35평형 아파트 1550만원 더내 실질적으로 타격을 받는 대상은 1가구 1주택자 가운데 투기지역 지정과 상관없이 양도세 비과세 대상인 ‘3년 이상 보유,1년 이상 거주’ 요건을 충족하지 못하는 가구와 1가구 2주택자이다.1가구 3주택자는 이미 지난해 10월부터 실거래가를 적용해 양도세를 내고 있기 때문에 달라지는 것은 없다. 양도세 과세 대상이 되면 양도차익(양도가액-취득가액)에서 특별공제·기본공제 등을 한 뒤 9∼36%의 양도세율을 적용받는다.특별공제는 주택보유 기간에 따라 3∼5년이면 10%,5∼10년은 15%,10년 이상은 30%의 소득(양도차익)공제를 각각 받는다. 재정경제부는 기준시가에서 실거래가로 바뀌면 양도세는 1.4∼1.8배 가량 높아질 것으로 예상하고 있다. 예를들어 양도세 과세 대상인 A아파트 34평형(1년 미만 거주,3년 보유 가정)을 팔 경우,투기지역 이외에서는 기준시가(취득가액 1억 8900만원,양도가액 3억 3600만원)가 적용되기 때문에 양도차익은 1억 4133만원에 그쳐 3319만 1000원의 양도세를 내면 된다. 그러나 투기지역에서는 실거래가(취득가액 3억 5000만원,양도가액 5억 5000만원)를 적용하기 때문에 양도차익은 1억 8950만원으로 커진다.이로 인해 양도세도 4870만 8000원을 내야 하는 것으로 조사됐다고 재경부는 설명했다.투기지역에 해당되면 1.5배 가량 더 내는 셈이다.이같은 세금부담 사례는 비과세 대상을 제외한 1가구 1주택,1가주 2주택,1가구 3주택 보유자가 주택 1채를 팔 때동일하게 적용된다. ●효과 놓고 의견 분분 정부는 투기지역으로 지정되면 실수요자보다는 투기꾼들이 큰 타격을 받을 것으로 보고 있다.실수요자가 투기를 목적으로 매매하는 예는 많지 않다는 것이다.반면 투기꾼들은 양도차익에 대해 그만큼 세금을 많이 내야 하기 때문에 매매에 따른 이득이 상대적으로 줄어들 수 밖에 없다는 점을 든다. 정부는 특히 투기지역 확대 등을 통해 전국적인 부동산투기붐을 시의적절하게 차단할 수 있다는 판단이다. 그러나 특정 지역을 투기지역으로 지정하는데 따른 파급효과로 인근지역의 부동산 가격을 부추길 가능성이 있기 때문에 투기지역 지정에 국한하는 부동산시장안정에는 한계가 있다는 반론도 많다.재건축붐이 일시에 일어날 경우에는 더욱 역부족일 것이란 분석도 있다. 주병철기자 bcjoo@

서울시 양천구 목동신도시 아파트 1307동 1104호(27평형)가 오는 29일 오전 10시 남부지원 경매4계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 ‘2002-20664’.88년 지어졌고,지역난방이다.버스정류장과 지하철 2호선 양천구청역이 걸어서 3분거리.남부순환도로,서부간선도로 진입이 쉽다.쾌적하고 교육환경이 좋다. ●수익성 최초 감정가는 3억 2000만원이었으나 한차례 유찰됐다.이번 최저 입찰가는 2억 5600만원.시세는 2억 8000만∼3억 3500만원.수요층이 많은 아파트다.3억원 이하에 낙찰받으면 차익도 기대할 수 있다. ●안정성 근저당과 가압류는 낙찰 대금을 완납하면 없어진다.임차인이 살고 있지 않아 낙찰시 명도 부담이 없다.

경기도 안산시 고잔동 중앙주공 808동 1301호(28평형) 아파트.28일 오전 10시30분 안산지원 경매1계에서 경매가 진행된다.사건번호 ‘2002-1119’.덕성초등학교 남동쪽에 있다.1020가구의 대단지이며 87년 4월에 입주했다.버스정류장이 가깝고,지하철 4호선 중앙역까지 걸어서 12분 거리. ●수익성 최초 감정가는 1억 2500만원에서 한차례 유찰돼 이번 최저 입찰가는 1억원으로 떨어졌다.시세는 1억 1500만∼1억 2800만원.경매 결정시기와 현재 시세 차이가 있다. 1억원에 낙찰받아도 큰 차익이 없다.한번 더 유찰되기를 기다려보는 것이 좋을 듯하다. ●안정성 입찰명세서에 임차인 2명이 있다.후순위라서 명도 책임은 없는 것으로 나타났다.

삼성전자는 진대제 정보통신부 장관이 삼성전자 스톡옵션(주식매수청구권)의 자진포기 의사를 밝혀옴에 따라 최근 이사회를 열고 진 장관의 청구권을 취소했다고 21일 밝혔다. 삼성전자가 취소한 진 장관의 스톡옵션은 지난 2001년 3월에 받은 2차분으로 내년 3월10일부터 삼성전자 주식 7만주를 주당 19만 7100원에 행사할 수 있는 권리다.21일 삼성전자 종가(30만 9000원) 기준으로 환산하면 78억 3300만원의 시세차익이 난다. 진 장관은 지난달 12일부터 권리를 행사할 수 있는 2차분 7만주가 특정업체에 연관돼 장관의 업무 공정성에 문제가 있다는 주장이 일자 지난달 5일 이를 포기하겠다고 밝혔다.진 장관은 2002년 3월 16일에 받은 1차분 7만주는 아직 갖고 있다. 정기홍기자 hong@

이번주 주가는 이라크전의 종결과 북핵문제의 평화적 해결 가능성이 높아지면서 상승세가 이어질 것으로 예상된다.그러나 23일 예정된 북핵관련 다자협상의 진행 및 결과가 주가에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 지난주 종합주가지수는 7.17% 급등한 624.77포인트로 마감,3주 연속 상승세를 이어 나갔다.외국인이 1519억원을 순매수,주가상승에 기여했고,개인투자자는 모두 3879억원을 순매도,차익실현에 주력했다. 이번주 국내 증시는 미 증시의 영향을 받는 가운데,북핵관련 다자간 회담 결과가 중요한 분기점이 될 것으로 판단된다.회담이 순조로우면 강세국면이 지속될 수 있겠지만,북핵 리스크가 증폭될 경우에는 조정국면을 겪을 전망이다. LG투자증권 강현철 책임연구원은 “추가 상승은 가능하겠지만 620선 이상은 지나친 감이 있다.”고 말했다. 현투증권 최정식 투자전략팀장은 그러나 “외국인들이 본격적인 매수 가능성을 내비치고,북핵 문제도 대화국면으로 가고 있기 때문에 이달 주가목표치인 670선까지도 오를 수 있을 것”이라고 전망했다. 강동형기자 yunbin@

서울 도곡주공 재건축 아파트 일반분양물량이 5월초 4차 동시분양에 나온다. 도곡주공은 지난 2001∼2002년 집값상승 랠리때 가격상승을 상징적으로 보여줬던 ‘지표아파트’였다. 게다가 입지여건이 뛰어나고 인근의 저층 주공아파트 가운데 처음으로 재건축이 추진되는 것이어서 분양시기와 분양가에 관심이 집중됐었다. 도곡주공은 전체 재건축 물량 3002가구 가운데 26∼43평형 587가구가 이번 동시분양에 일반분양된다. 시공을 맡은 현대건설등 3개사와 조합측은 강남구청에 평당 1575만∼1815만원대로 분양가를 정해 분양승인을 요청했다. 평형별로는 26평형대가 4억 1456만원(평당 1575만원),33평형이 5억 8254만원(평당 1739만원),43평형이 7억 7380만원(평당 1815만원)대.분양가를 심의하는 과정에서 다소 조정이 예상되지만 크게 내려가지는 않을 전망이다. 주변 삼성래미안의 시세는 평당 26평형이 1730만∼1870만원선,32평형이 2031만∼2093만원,42평형이 1904만∼2023만원대인 점과 비교하면 평당 200만원 이상의 시세차익이 기대되고 있다. 그러나청약시에는 로열평형이나 층은 조합원이 가져갔다는 점을 간과해서는 안된다.실제로 26평형을 제외한 33평형은 저층부에 속해 있다. 인근 중개업소 관계자는 “26평형의 경우 초기에는 3000만∼5000만원,중장기적으로는 1억원 가량의 시세차익이 기대되지만 그 외 평형은 이에 못미칠 것”이라고 말했다. 1순위 청약자격은 26평형 300만원(서울기준),33평형 600만원(〃),42평형 1500만원(〃)짜리 청약예금에 가입,2년이 지나야 한다. 김성곤기자

목동 성원아파트 22평형 서울 양천구 목동 목동성원아파트 102동 1404호(22평형)가 오는 21일 오전 10시 남부지원 경매3계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 ‘2002-15983’.지하철 목동역 동쪽에 있다.97년에 지어진 방2개 계단식 아파트.지하철5호선 목동역이 걸어서 3분거리.교육여건이 좋고 백화점 등이 가깝다.녹지가 풍부하고 휴식공간도 많다. ●수익성 최초 감정가는 2억 1000만원이었으나 한차례 유찰돼 이번 입찰가는 1억 6800만원으로 떨어졌다.시세는 2억∼2억 2000만원.매매·전세 수요가 많은 곳이다.1억 8000만원 이하로 낙찰받으면 시세차익을 기대할 수 있다. ●안정성 근저당과 가압류는 잔금납부와 동시에 소멸된다.집주인이 살고 있어 낙찰자 명도책임은 없다.

서울과 수도권 일부 지역에 부동산 경기의 과열 조짐이 있는 가운데 정부가 대전·천안 등 행정수도 이전 예상지역과 경기도 광명 등 수도권 지역에서의 부동산 투자자를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 정부는 조사 결과,미등기 전매 행위자 등 단기차익을 노린 투기혐의자에 대해서는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 중과세하고,자금출처조사 등을 실시해 탈세액을 추징할 계획이다.상습 투기자는 검찰고발 등의 조치를 취할 방침이다. 16일 재정경제부에 따르면 정부는 부동산 가격 안정을 위해 다음주 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역을 추가로 지정할 방침이다.현재 재건축이나 주상복합 아파트 등이 밀집해 있는 서울 강남구,고속전철 건설붐을 타고 있는 천안 인근 지역,경기도 광명,인천 중구 등이 투기지역 지정 대상에 포함될 것으로 알려졌다. 천안과 대전 서구·유성구 등 3곳은 지난 2월 투기지역으로 이미 지정돼 있다.지난달 투기지역 지정 대상에 올랐던 청주지역은 이달에는 제외될 것으로 전해졌다. 재경부 관계자는 “건설교통부가 투기지역 요건에 해당되는 곳의 지정을 조만간 건의해 오면 지정을 적극 검토할 방침”이라며 “특히 서울의 경우 재건축 아파트 등을 예의주시하고 있다.”고 말했다.국세청은 “지난 2월13일 발표한 ‘대전·충청권 부동산 시장 안정을 위한 부동산 투기행위자 세무관리 대책’의 후속조치로 행정수도 이전 예상지역에서의 부동산 투기자를 선정하는 작업을 하고 있다.”며 “대상자 선정 작업이 끝나면 조사에 착수할 예정”이라고 밝혔다. 주병철기자 bcjoo@

역삼동 개나리아파트 47평형 서울 강남구 역삼동 개나리아파트 31동 405호(47평형)가 경매로 나왔다.22일 오전 10시 본원 경매3계에서 진행된다.사건번호 ‘2002-19200’.진선여중고 남서쪽에 있다.78년 12월에 입주한 방 5개,계단식구조다.지하철 2호선 선릉역이 걸어서 5분 거리.도성초등학교와 역삼중,진선여중,휘문중,진선여고,휘문고등학교 등이 가깝다. ●수익성 최초 감정가는 7억 5000만원이었으나 한차례 유찰돼 6억원부터 다시 입찰을 시작한다.시세는 7억 3000만∼7억 5000만원.재건축이 추진 중인 아파트다.6억 5000만원 이하로 낙찰받으면 차익이 기대된다. ●안정성 근저당 4건과 가압류 4건이 있고 임차인이 있으나 모두 후순위로 낙찰자 책임은 없다.그러나 세밀한 권리분석이 필요하다.

시중 여유자금 유입 징후 인기지역 중심 값 상승세 지역·평형별 양극화 가속 이라크전이 조기에 끝나면서 부동산 시장의 불확실성 가운데 하나가 사라졌다.이에 따라 지금까지 분양을 미뤄왔던 주택업체들도 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다.또 아파트 가격도 재건축 아파트를 중심으로 강세로 전환되고 있다.신규 분양시장은 지역별,상품별 극심한 차별화 양상을 보이고 있다.부동산전문가들은 이제 서서히 투자전략을 마련해야 할 때라고 조언하고 있다. ●기존주택시장 혼조세 재건축 아파트값이 강한 상승세를 보이고 있다. 기존아파트값도 인기지역을 중심으로 강세로 돌아섰다.또 가격이 낮은 물건 위주로 거래도 제법 이뤄지고 있다. 재건축 아파트의 경우 반포주공3단지 16평형은 3주전 5억 5000만원 안팎에서 6억원까지 5000만원 이상 급등했다.그나마 매물은 없고 매수자만 몰리고 있다.안전진단을 통과한 강동구 고덕주공아파트도 1단지 13평형이 3억 8500만원으로 안전진단전보다 6000만원 정도 올랐다. 기존아파트는 거래부진에 시달리고 있다.대치동 붐타운 공인 황대선 대표는 “대치동 청실아파트는 가격이 보합세이고 거래도 거의 없는 편”이라고 말했다. 반면 인기주거지역은 움직임이 나타나고 있다.마포 공덕동 삼성아파트는 2∼3월에는 거래가 거의 없었으나 최근에는 매수문의도 늘어나고 매매가격도 전반적으로 500만∼1000만원 정도 올랐다. ●신규분양 시장 꿈틀 경기침체에다 행정수도이전,북핵 문제 등으로 곤두박질쳤던 신규분양시장은 이라크전이 끝나고 북핵문제의 해법이 가닥을 잡으면서 조금씩 살아나는 기미를 보이고 있다. 실제로 올들어 1·2·3월에 실시된 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 1차 50대 1,2차 24대 1,3차 17.38대 1로 저조했다.이는 ▲경기침체에다 ▲동시분양 물량에 강남지역 물량 등 노른자위 아파트가 포함되지 않았고 ▲높은 분양가로 시세차익이 나지 않기 때문으로 풀이된다. 그러나 3월이후부터 서서히 회복조짐을 보이고 있다.일부 투자형 상품에는 여유자금이 유입되는 징후도 나타나고 있다. 최근 분양한 서울 서초구 방배동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 일반분양 124가구의 경쟁률이 평균 68대 1을 기록했다.이 가운데 34평형 4가구는 최고 644대 1의 경쟁률을 보였다. 수도권의 경우 지난 1월 화성 태안 기안리 신일 해피트리 32평형(901가구) 1순위가 2.5대 1의 경쟁률을 보였으나 4월에 분양한 평택 장당지구 임대 제일하이빌 25평형(1000가구)의 수도권 1순위 청약경쟁률은 26대 1로 치솟는 등 점차 높아지고 있다. 특히 수도권은 개발재료에 따라 청약시장이 양극화되고 있다.평택은 포승공단,평택항 등에 대한 개발 기대심리로,화성은 신도시 개발이 호재로 작용해 높은 청약률을 보이고 있다.이와 함께 지역 1순위의 청약률이 저조한 반면 수도권 1순위의 청약경쟁률이 높은 것도 특징이다. ●실수요자 이곳을 노려라 최근 부동산시장은 철저한 ‘차별화’양상을 보이고 있다.이처럼 시장이 재편되고 있을 때에는 무조건 청약하는 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 특히 실수요자라면 청약하기 전 철저히 준비해야 한다. 서울지역 거주자라면 이달초 서울시가 발표한 2020년 도시기본계획안을 잘 살펴볼필요가 있다. 새로 부도심에 포함된 마포 상암지구,전략적으로 개발할 강서 마곡지구,국제업무지구로 변모할 용산지구,대규모공원이 들어설 뚝섬지구 등이 바로 그곳이다. 이 가운데 상암지구는 디지털미디어시티(DMC) 및 남북교류거점도시로 육성돼 올림픽공원에 버금가는 쾌적한 공간으로 변모할 것으로 예상된다. 자연환경을 선호하는 수요자라면 친환경적인 테마형 생태공원이 조성될 뚝섬 인근과 녹지가 잘 보전되고 공공기관과 아파트가 들어설 문정,장지지구도 노려볼 만하다. 일반투자자들은 잠실,반포 등 강남권 재건축 아파트에 관심을 보이고 있지만 안전진단에 따라 가격이 좌우되고 있어 투기성이 강하다.투자수익은 고사하고 자칫하면 손해볼 수도 있다. 오히려 재건축 판정을 받은 이후 일반분양분의 전용면적 18평이하 소형아파트를 분양받는 것이 효과적인 내집마련 전략이라고 할 수 있다. 또 이미 오를대로 오른 재건축아파트 보다는 서울시 도시계획조례에 따라 제3종 주거지역으로 지정돼 용적률 250%를 적용받을 것으로 보이는 노후 단독,다가구·다세대주택 밀집단지가 오히려 유리할 수 있다. 수도권에서는 용인 죽전과 신봉,동천지구,그리고 김포지역에 관심을 가져볼만하다. ●중장기투자는 이렇게 구시가지 전역에 걸쳐 재건축·재개발이 본격화되고 있는 성남시가 돋보인다.이곳에서는 재건축,재개발지분을 매입하거나 신규아파트 그리고 도로변 토지나 상가,빌딩도 매입할 만하다. 또 경부고속철개통과 그린벨트해제,택지개발지구지정 등 호재가 겹쳐있는 광명시도 투자적지이다. 수도권에서는 행정수도 이전 방침과 교통망개선,신도시건설로 인기가 정점에 있는 화성,평택,오산지역도 주목할 만하다.다만 과열분위기에 휩싸여 높은 프리미엄을 주고 분양권을 사는것 보다는 역세권 또는 택지개발지구 인근의 5층이하 저층 주공단지의 소형아파트 매입이 유리하다고 할 수 있다. 고속철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)지역도 빼놓을 수 없다.통상 지하철이 개통되면 주택가격이 10∼15%가량 상승하므로 2004년 4월 고속철 개통후에는 20%이상 자산가치가 뛸 것으로 예상된다. 지난해까지만 해도 수도권 분양시장에서는 ‘묻지마 청약’이 성행했으나 올 들어서는 입지여건,개발재료 등에 따라 선호도가 달라 양극화 현상이 뚜렷하다. ●투자형상품 시장도 차별화 주상복합아파트나 상가,오피스텔 등 투자형 상품은 올들어 인기가 시들하지만 그래도 목좋은 곳은 인기를 누리고 있다. 서초동 롯데캐슬 헤론이 68대1의 경쟁률을 보인 것도 이 때문이다.또 평촌 등지에서 분양된 오피스텔도 꾸준히 팔려나가고 있다.다만 상가는 단지내를 빼고는 시들하다. 이런 투자형 상품은 가장 먼저 고려할 것이 입지와 희소성이다. 오피스텔은 인기가 떨어졌지만 그동안 분양물량이 적었던 곳은 제법 분양이 호조를 보이고 있다. 아무리 입지여건이 좋더라도 일대에 공급물량이 많았던 곳은 투자에 적합한 물건이 아니라고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

종합주가지수가 미국 증시 상승 등의 영향으로 단숨에 600선을 회복했다.크레스트증권의 SK㈜ 투자가 호재로 작용,일제히 올랐던 SK관련주들은 SK측의 입장 발표에도 불구,희비가 엇갈렸다. 15일 거래소시장에서 주가지수는 전날보다 10.59포인트(1.78%) 오른 604.99로 마감했다.600선 회복은 지난 2월24일(616.29) 이후 처음이다. 이날 지수는 전날보다 12.20포인트 오른 606.60으로 출발한 뒤 608.19까지 올라갔으나 차익실현 매물에 밀려 600선 아래로 내려가기도 했다. 그러나 프로그램 매매와 외국인 매수가 장을 이끌어 다시 600선을 넘어섰다.외국인은 5일 만에 순매수로 돌아서 525억원어치의 주식을 사들였다. 코스닥종합지수도 전날보다 0.83포인트 높은 42.8로 출발한 뒤 상승폭을 키워 0.99포인트(2.36%) 오른 42.96으로 마감했다. 브릿지증권 김경신 상무는 “북핵문제 등 장외리스크와 경기 펀더멘털에 따라 620∼630선이 1차 고비가 될 것”이라고 말했다. 한편 전날 일제히 상승세를 탔던 SK관련주들은 이날 SK텔레콤(2.17%)·SKC(3.72%)·SK글로벌(8.61%)은 주가가 올랐으나 SK㈜와 SK케미칼,SK증권은 떨어졌다.전날 상한가를 기록했던 SK㈜는 크레스트증권의 지분매입에 대한 입장발표를 통해 M&A 가능성을 부인한 것이 증시에 악재로 작용했다는 분석이다. 김미경기자 chaplin7@

SK는 15일 일단 SK㈜의 1대주주로 부상한 소버린자산운용측이 적대적 M&A(인수합병) 의도는 없는 것으로 파악됐다고 밝혔지만 위기에서 완전히 벗어난 것으로 보이지는 않는다. SK측은 “구체적 내용을 공개할 수는 없다.”면서도 “대비를 해왔기 때문에 (M&A가 시도된다면)충분히 방어할 수 있다.”고 공언했다.SK의 해법은 뭘까. ●한달전부터 M&A 대비 SK㈜ 유정준 전무는 이날 기자간담회에서 적대적 M&A 위기와 관련,“글로벌사태 직후 심각하게 고민하기 시작했다.”고 말했다.주당 1만 5000원하던 주가가 지난달 11일 SK글로벌의 1조 5000억원대 분식회계 사실이 검찰 수사에서 드러난 뒤 5800원까지 떨어진 만큼 단기차익 등을 노린 불순 세력의 매집이 있을 것으로 우려했다는 것이다. 결국 ‘목적’은 정확히 드러나지 않았지만 소버린측의 집중매집으로 이같은 우려는 현실로 드러난 셈이다.SK측이 공개하지 않았지만 전문 로펌 등의 법률조언을 받고 있다고 밝혀 SK㈜는 현재 미리 짜놓은 ‘컨틴전시 플랜(비상계획)’에 따라 대응해 나가고 있는 것으로 보인다.소버린측과의 접촉도 그중 하나다.일단 매집 목적을 파악하기 위한 것. 이후 예상되는 대응책은 크게 두가지다.소버린측이 현재의 1대주주 지위를 내세워 사외이사 선임 요구 등 구체적으로 경영참여 의사를 밝힐 경우와 추가 매집을 통해 M&A 시도를 할 경우 등이다.첫번째 경우엔 이사회 등을 통해 구체적인 요구 조건을 알아본 뒤 대처해 나간다는 계산이다. 두번째 경우엔 문제가 심각해진다. 외국인투자기업으로 분류돼 의결권 제한이 풀렸지만 아직 안정적인 우호지분을 확보하지 못한 만큼 ‘백기사’ 및 우호지분 확보에 나설 방침이다.자사주를 백기사에 넘기는 방안도 그중 하나다.백기사를 이미 확보해 놓았다는 관측도 나오고 있다. ●소버린측 행보가 관건 유 전무는 이날 소버린을 장기투자자로 파악하고 있다고 분명히 밝혔다.지난 10일 소버린과의 첫 접촉에서 소버린으로부터 투자 목적 및 정체 등에 대해 자세한 설명을 들었다는 것.유 전무에 따르면 소버린은 최소 3∼4년 이상의 장기투자를 원칙으로 하고 있는 자산운용사다. 가족 몇명이 소유한 펀드사로 단기 배당에 대한 의무가 적기 때문이다.러시아국영 가스회사 자즈프롬에는 최근 10년간 투자했다. 유 전무는 “소버린측은 자신들이 한국,체코,러시아 등에서 기업 가치가 큰 회사를 지켜보다 경영 외적인 요소로 위기에 빠진 회사를 싼값에 산 뒤,지배구조 선진화를 이루고 경영 투명성을 높여 수익률을 끌어올리는 회사로 소개했다.”고 말했다. 그러나 소버린을 섣불리 장기투자자로 판단하기에는 이르다는 지적도 나오고 있다.소버린측이 현재까지 SK㈜에 요구한 내용은 주주가치를 극대화하기 위한 과감한 개혁과 관계사의 부당 지원이 없기를 바란다는 추상적인 것뿐이다. 더구나 SK㈜가 전화통화와 한 번의 만남으로 소버린측의 의도를 파악하기에는 역부족이라는 지적이다. 박홍환 김경두기자 stinger@

시중에 단기 부동자금이 넘쳐나면서 이 가운데 일부가 주식·부동산 등 투기성 자금으로 변질되고 있다.돈이 넘치는데도 마땅히 투자할 곳이 없는데다 시중금리 또한 바닥권을 이어가면서 투기차익에 대한 기대심리가 높아졌기 때문이다.이미 서울 강남일대의 재건축 시장이나 주상복합아파트 등에는 돈이 몰리고 있다.낮은 주가로부터 단기차익을 얻기 위한 증시 투자자금도 크게 늘었다.전문가들은 투기가 재발할 경우 경제에 후유증이 크다며 부동산시장안정과 금융정책의 일관성 유지 등이 필요하다고 지적했다. ●주식시장에 자금 몰린다 주식시장에는 지난달 말 이후 단기차익을 노린 투기성 자금이 밀려들고 있다.그 덕에 종합주가지수는 15일 600선을 회복하는 등 강세를 이어가고 있다.고객예탁금은 지난 14일 기준으로 10조 8415억원에 달한다.지난달초 7조원대에 비해 3조원 가량이 늘었다.이종우 한화증권리서치센터장은 “저가주가 장을 이끄는 투기조짐이 이달초 나타났다가 지금은 기관투자가들이 대거 매수에 나서면서 약간 주춤해진 상태”라면서 “기관투자가들의 매수세가 약해지면 또다시 저가주 중심의 투기행태가 재연될 것”이라고 말했다. 증시전문가들은 전반적으로 시장의 투기적 행태는 줄었지만 하이닉스반도체 등 일부 종목에서는 여전히 투기행태가 나타나고 있다고 보고 있다. 특히 개인투자가들의 투자상담이 늘고 있는 점이 투기현상이 나타나고 있음을 반증하고 있다는 것이다.삼성증권 오현석 연구위원은 “최근 위험을 떠안고 그에 상응하는 수익률을 찾아나서는 사람들이 늘었다.”면서 “그러나 호재가 나타났다기보다는 북핵사태,미국·이라크전쟁 등 악재가 걷힌 상태에 불과하다는 점에서 투자는 좀더 신중히 해야 할 것”이라고 말했다. ●일부 부동산시장 과열 조짐 재건축이나 주상복합 아파트 등 투자 목적의 부동산 시장이 빠르게 되살아나고 있다.특히 서울 도곡·잠실·고덕 등 서울시로부터 재건축사업승인이 날 것으로 예상되는 지역을 중심으로 아파트 값이 크게 올랐다. 한 부동산정보업체에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구의 재건축 추진 아파트는 평당 가격이 평균 2149만원으로 지난해 8월 1966만원보다 9.3%가 올랐다.지난해 8월 정부의 재건축 규제 강화안 발표 이후 수그러들었던 재건축 열기가 다시 되살아난 것이다. 국민은행연구소 김정인 연구위원은 “초저금리로 금융상품의 매력이 사라지면서 부동산투기가 일어날 가능성이 높아졌다.”며 “많은 사람들이 부동산의 수익률을 주식이나 채권보다 훨씬 더 높게 보고 있기 때문에 부동산시장이 조금이라도 호전되는 기미가 보이면 가격이 빠르게 뛸 가능성이 있다.”고 말했다. 강동형 김태균기자 yunbin@

서울 5개 저밀도지구 아파트 재건축사업이 다시 활기를 띠고 있다.서울시는 지난 2월 청담·도곡지구 5개 단지와 잠실주공 2단지 사업을 승인한데 이어 오는 21일 청담·도곡지구의 개나리2차·도곡주공2차와 잠실주공2단지 아파트 재건축 사업승인 역시 확정할 방침이다.두 차례에 걸친 사업승인 확정물량이 무려 1만 4344가구에 이른다. 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 투자자들도 다시 관심을 기울이기 시작했다.5개 저밀도지구 아파트 재건축사업의 추진 일정과 투자 수익을 따져본다. 5개 저밀도 아파트지구 가운데 사업추진이 가장 빠른 곳이다. 청담동 ▲AID아파트 1654가구▲해청1단지 230가구▲해청2단지 580가구와 도곡동 ▲개나리1차 290가구▲개나리3차 230가구는 지난 2월 서울시가 사업승인을 확정했다.나머지 재건축 대상 아파트인 도곡동 ▲개나리2차 300가구▲도곡주공2차 610가구도 오는 21일 사업승인이 확정될 방침이다.모두 4000여 가구를 헐고 5160가구를 새로 지어 1200여 가구가 늘어난다. ●청담동 일대 해청2단지의 사업추진이 가장 빠르다.지난 2월 롯데건설과 확정지분제 방식으로 사업을 추진키로 했다.22∼50평형 580가구가 헐리고 32∼71평형 715가구의 새 아파트가 들어선다. 해청1단지 230가구는 삼성물산건설과 시공사 계약을 추진 중이다.275가구를 새로 짓는 사업. AID단지는 1680가구를 헐고 14∼42평형 2070가구의 새 아파트가 들어설 예정이다.사업 방식은 도급제.공사비가 오를 경우 조합원 추가 부담이 생길 수 있다. 해청 아파트는 논현동 강남구청쪽으로 붙어있어 7호선 전철역에 가깝다.AID아파트는 앞면이 봉은사길로 나있다.AID아파트는 해청 아파트와 달리 남향 경사지에 들어서 단지 배치가 훨씬 낫다. ●도곡동 일대 개나리 1·3차가 사업승인을 얻은데 이어 개나리2차와 도곡주공2차 아파트도 사업승인을 앞두고 있다. 개나리 1차는 290가구를 헐고 439가구를 새로 짓는 사업.사업방식은 도급제를 도입했다.21∼29평형 주민들은 모두 33∼53평형 입주가 가능하다.추가부담금은 관리처분계획이 나와야 알 수 있다.개나리3차는 230가구를 헐고 330가구를 건립하는 사업.도급제 방식을 택했다. 이달 21일 사업승인을 받을 것으로 보이는 개나리2차는 300가구를 부수고 555가구를 새로 짓는다.역시 도급제를 적용한다. 도곡주공2차는 610가구를 재건축,773가구의 새 아파트단지로 태어난다.강남 재건축 아파트 불을 붙였던 대치 주공 아파트 뒤쪽이다.롯데백화점과 가깝다. ●호가위주 상승,거래는 한산 지난 2월 재건축 사업 승인이후 청담·도곡지구의 아파트값은 큰 변화를 보이지 않고 있다.워낙 많이 올라 가격 상승이 탄력을 받지 못한 것도 원인이지만 부동산투기억제 차원의 규제정책이 투자수요를 꺾었기 때문으로 풀이된다. 다만 은마아파트 재건축사업 어려움 등으로 상대적인 이득을 보면서 호가상승을 보이고 있다.거래는 많지않다. 도곡2차 단지안 상가의 서울부동산 관계자는 “사업승인 확정이 다가오지만 가격 폭등 현상은 없다.사업승인 후 약간의 가격 상승을 기대할 수 있을 것 같다.”고 말했다. ●투자수익 도급제방식에 유의해야 한다.확정지분제와 달리 도급제는 사업을 추진하면서 설계를 변경하거나 자재·물가상승 등의 공사비 증액요인(에스컬레이터)이 발생하면 조합원이 추가로 부담해야 한다. 확정지분제는 공사 시작에 앞서 조합원의 지분에 따라 무상지분율을 확정,입주 평형과 추가부담금 등을 미리 확정하는 방식.해청2단지가 확정지분제 방식이다. 해청2단지 예를 들면 22평형(대지 지분 15.1평)의 경우 무상지분율 178%를 적용하면 26.8평 아파트에 무상 입주할 수 있다.28평형(대지지분 21.6평)조합원의 무상권리 지분은 38.4평.관리처분계획에 따라 달라질 수 있으나 예상 배정 평형과 추가 부담금 등을 따져본 뒤 시세를 비교해야 한다. 22평형 시세는 5억원 안팎.28평형은 7억원 정도.28평형을 구입,43평형을 배정받을 경우 6000여만원을 추가부담해야 하므로 모두 7억 6000여만원이 투자된다.금융비용을 빼고 평당 1750만∼1800만원을 투자하는 셈이다.주변 시세는 현대 I-Park분양권이 평당 1900만원 정도.시세차익을 기대할 수 있다. 류찬희기자 chani@

서울 강서구 방화동 방화2차 현대아파트 203동 1504호(42평형)가 오는 15일 오전 10시 남부지원 경매2계에서 경매로 나온다.사건번호 ‘2002-16979’.강서공업고교 남동쪽에 있는 아파트로 99년에 지어졌다.방 4개,계단식이다.가까운 곳에 근린공원과 약수터가 있다.지하철 5호선 방화역이 걸어서 10분거리.단지가 작아 값 오름폭이 크지 않다.실수요자에게 권할 만하다. ●수익성 최초 감정가는 2억 7500만원이었다.한 차례 유찰돼 이번 최저 입찰가는 2억 2000만원으로 떨어졌다.시세는 2억 8000만~2억 9000만원.2억 3000만원 정도에 낙찰받으면 차익을 기대할 수 있다. ●안정성 등기부등본상 권리관계는 경락대금 완납 뒤 소멸된다.집주인이 살고 있어 명도시 어려움은 없다.

적대적 M&A(인수·합병),장기투자,그린메일…? SK㈜ 지분 8.64%를 집중 매집,최대 주주로 부상한 유럽계 투자회사 크레스트증권의 의도는 뭘까. 8일 오후로 예정됐던 크레스트증권과 SK㈜의 만남이 무산됨에 따라 크레스트측의 지분매집 의도 등이 여전히 베일에 싸여 있다. 더욱이 이날 220여만주,전날 118만8000여주 등 SK㈜ 주식에 대한 외국계 투자자들의 매집이 잇따르고 있어 SK㈜의 외국인 지분율은 한달전보다 10% 가까이 증가한 37.4%에 이르렀다. ●SK,긴장속 주시 SK㈜는 크레스트증권과의 접촉 여부 등에 대해 철저히 말을 아꼈다.최고재무책임자(CFO) 유정준 전무는 이목을 피해 하루종일 회사에 모습을 비추지 않았다.한 관계자는 외국 기관투자자에게 회사 현황을 설명하는 자리를 갖는 것에 대해 “올 초에도 중국과 일본에서 해외 기관투자가들에게 기업설명회(IR)를 했다.”고 말했다. 그러나 이날 오후 4시30분으로 예정돼 있던 크레스트측의 방문은 이뤄지지 않았다.SK측에서는 “(그쪽에서) 외부 공개에 부담을 느낀 것 같다.”고 말했다.당초 크레스트측은 유 전무를 만나 회사 현황 등에 대한 설명을 들으려 했으며,SK측은 이 과정에서 크레스트증권이 자사 주식을 매집한 의도를 파악할 수 있을 것으로 기대했다. 주식시장에서는 여전히 구구한 억측이 나돌고 있다.경영권이 취약한 기업의 지분을 매입,대주주에게 지분을 비싸게 되파는 ‘그린메일’ 가능성도 거론된다.최태원 회장을 포함,24%대에 불과한 SK측 지분율을 감안한 분석이지만 현재 최 회장 등의 ‘자금동원력’으로는 실현 가능성은 희박하다. 때문에 주식시장에서는 애초 크레스트측이 주식매집 때 공개한 것처럼 장기투자를 통한 ‘수익창출’에 무게를 두는 분위기다.실제 크레스트측은 주당 평균 7000∼8000원대에 주식을 매집했지만 이날 현재 1만 2000원대까지 상승,지금 매각해도 수백억원대의 차익을 올릴 수 있다.SK 관계자도 “저평가 주식에 대한 투자로 보인다.”면서 “크레스트측도 주가부양 차원에서 회사측에 투명경영을 요구한 것으로 안다.”고 말했다. 그러나 이날과 전날 340여만주를 매집한 주체가 크레스트증권으로 드러날 경우,크레스트증권의 지분은 1400여만주,11%대로 높아져 또다시 적대적 M&A 논란이 제기될 전망이다. ●우울한 창립 50주년 한편 이날 그룹 창립 50주년을 맞은 SK는 일절 기념행사를 갖지 않고 손길승 회장을 비롯한 계열사 사장단이 각오를 다지는 것으로 대신했다.손 회장은 사장단과 함께 경기도 용인 SK연수원에서 창업주인 최종건 1대 회장과 최종현 2대 회장의 동상에 헌화하고 참배한 뒤 회의를 주재했다. 박홍환기자 stinger@