전세대란의 불똥이 월세시장으로 옮겨붙고 있다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등의 영향으로 전셋값이 크게 오르며 매물 품귀 현상을 빚자 전세를 구하지 못한 이들이 월세로 몰리면서 지난달 서울 아파트 월세가격은 4년 9개월 만에 가장 많이 올랐다. KB국민은행 부동산 리브온의 월간 주택가격동향에 따르면 9월 서울 아파트 월세가격 상승률은 전월(0.12%)보다 대폭 오른 0.78%로 폭등 수준이었다. KB가 이 조사를 시작한 2015년 12월 이래 4년 9개월 만에 가장 높은 수치이기도 하다. 월세가격 변동률은 올 2월만 해도 -0.01%였지만 새 임대차보호법 시행(7월 31일) 이후인 8월 0.12%로 확 올랐고 9월엔 0.78%까지 치솟았다. 이는 전월세상한제에 따라 임대료를 직전 임대료의 5% 넘게 못 올리게 되자 전세를 반전세나 월세로 바꾸며 집주인들이 임대료를 올린 여파다. 저금리 현상도 원인이다. 금리가 낮다 보니 전세로는 수익을 얻을 수 없어 월세로 돌리는 집주인이 늘었기 때문이다. 실제 서울 서초구 반포자이 아파트(전용 84㎡)는 지난 9월 5일 보증금 6억원, 월세 310만원에 월세가 체결됐다. 이 평형은 지난 6월 12일 보증금 4억원, 월세 250만원에 거래됐는데 두 달 반 만에 보증금이 2억원 오르고 월세도 60만원 뛰었다. 송승현 도시와경제 대표는 “월세 상승세는 시장에 임대차 공급이 충분할 때까지 전셋값 상승과 함께 계속될 것으로 보인다”며 “세입자들이 주거비 부담 탓에 외곽이나 지방으로 내몰릴 수 있다”고 우려했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

집주인들이 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못해 보증기관이 대신 갚아준 뒤 집주인들에게서 회수하지 못한 금액이 최근 5년간 총 7654억원에 달하는 것으로 나타났다. 6일 홍기원 더불어민주당 의원실이 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증으로부터 받은 자료에 따르면 2016년부터 올해 9월까지 전세보증금반환보증 대위변제 미회수금액이 7654억원으로 집계됐다. 전세보증금반환보증은 세입자가 전세 계약이 종료될때 집주인으로부터 전세보증금을 제때 받지 못할 경우에 대비해 HUG·SGI에 반환 보증 보험을 가입하고, 실제 돌려받지 못할 땐 해당 보증기관이 대신 갚아주는 것이다. 이들 기관은 추후에 집주인에게 이를 회수한다. 하지만 이를 제때 회수하지 못해 미회수금액은 2016년 147억원, 2017년 336억원, 2018년 1116억원, 2019년 3246억원 등 매년 늘어나는 추세다. 올해 들어서도 지난 9월까지 2809억원에 달했다. 반면 같은 기간 내에 경매 등 법적 조치를 통해 회수한 금액은 350억원에 불과하다. 집주인들이 전세보증금을 제때 내주지 못하는 상황은 전세를 끼고 ‘갭투자’를 한 사람이 새 세입자를 제때 찾지 못하는 경우나, 전셋값이 떨어져 새 세입자에게 받는 보증금이 기존 세입자에게 내어줘야 할 보증금보다 작은 경우 등이 있다. 문제는 현재 은행권의 대출을 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 전세원금이 포함되고 있지 않다는 점이다. 은행권 대출과 전세보증금 승계로 유지된 이른바 ‘깡통전세’의 위험성 역시 커지고 있다. 가계 구매력은 소득, 대출, 투자 손익의 합이며, 가계 신용이 주택가격과 가장 상관성이 높기 때문에 대출 관리가 필요하다. 특히 전세를 낀 갭투자 시 전세총액을 DSR 원리금 상환에 포함해야 한다는 지적이 나온다. 홍 의원은 “전세보증금을 승계한 갭투자로 인한 깡통전세로 집주인이 제때 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하고, HUG·SGI는 집주인으로부터 대위변제 금액을 회수하지 못해 악순환이 계속되고 있다”며 “DSR 산정시 전 금융권 가계대출 범위에 전세원금을 포함해 전세보증금도 세입자에게 돌려줘야 할 채무로 산정해야 한다”고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

국토교통부가 등록임대주택의 경우 1년마다 계약하고 계약 갱신 때 기존 임대료의 5%까지 올릴 수 있다는 해석을 내놨다. 세입자가 동의해야 한다는 조건을 걸었지만, 다른 일반 임대가 2년 단위 계약으로 임대료 상한이 5%로 제한된다는 점에서 형평성 논란이 제기된다. 5일 박상혁 더불어민주당 의원실이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면 국토부는 서울시가 변경된 등록임대제도와 관련해 최근 제기한 ‘질의사항’에 이런 내용으로 답변했다. 서울시는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민특법)은 1년씩 계약해서 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석된다. 이 경우 임대차 3법과 민특법 중 어떤 법을 따라야 하느냐’고 물었다. 이에 국토부는 “민특법에서 임차인(세입자)이 동의한 경우에 한해 1년 단위로 계약해 종전 임대료에서 5% 이내로 인상이 가능하다”며 “임차인이 계약 기간에 대해 동의하지 않는다면 주택임대차보호법에 따라 2년 계약으로 봐야 한다”고 설명했다. 등록임대주택은 세입자가 동의해야만 1년 단위 임대료의 최대 5% 인상 계약이 가능하다는 설명이다. 하지만 이는 세입자 권익을 강화한다는 취지로 도입된 등록임대주택 제도가 일반 임대보다 세입자에게 불리하게 적용될 수 있다는 점에서 논란이 예상된다. 계약갱신청구권제 등의 시행으로 전세 매물 부족 현상이 심화되는 상황에서 당장 살 집이 급한 세입자에게 등록임대주택 집주인이 1년 계약을 요구해도 울며 겨자 먹기 식으로 동의할 수밖에 없기 때문이다. 일각에선 등록임대주택 집주인이 1년 단위로 계약하고 1년마다 5%씩, 즉 2년마다 10%씩 임대료를 올리자 해도 세입자가 거부하기 어려운 것 아니냐는 지적도 나온다. 서진형(경인여대 교수) 대한부동산학회장은 “정부가 부동산 관련 법안을 잇달아 내놓았지만, 법들이 서로 상충되며 집주인과 세입자들에게 혼란만 주고 있다”면서 “양 당사자 간 합의가 없으면 법적 분쟁만 늘어날 것이기 때문에 명확한 가이드라인을 제시해야 한다”고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

전셋값 상승세가 가팔라지고 있다. 지난달 전국의 주택 전셋값은 5년 5개월 만에 가장 많이 올랐다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등의 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되고 있기 때문이다. 5일 한국감정원의 ‘전국주택가격 동향조사’에 따르면 지난달 전국 주택 종합 전셋값은 전달 대비 0.53% 올랐다. 이는 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 오른 것이다. 6월 0.26%, 7월 0.32%, 8월 0.44%, 9월 0.53%까지 4개월 연속 상승폭이 확대됐다. 감정원은 “새 임대차법에 따라 기존 주택에 눌러앉는 수요가 증가하면서 전세 물건이 부족해졌고, 집주인들은 4년 앞을 내다보고 미리 보증금을 올려 전셋값이 크게 올랐다”고 분석했다. 특히 수도권 전셋값 상승률은 더 가파르다. 수도권 주택 전셋값은 0.65% 올라 전달(0.54%)보다 오름폭이 더 커졌다. 2015년 6월(0.72%) 이후 5년 3개월 만에 최고 상승률이다. 경기도는 0.85% 올라 전달(0.71%)보다 상승폭을 키웠고, 인천도 0.52%를 기록하며 전달(0.17%) 대비 오름폭이 확대됐다. 서울에서는 서초(0.63%)·송파(0.59%)·강남(0.56%)·강동(0.54%)구 등 강남 4구의 전셋값 상승세가 두드러졌다. ‘전셋값 고공행진’ 탓에 문재인 정부 출범 이후 서울에서는 전세보증금이 4억원 이하인 아파트가 전체의 절반 이하로 쪼그라들었다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김상훈 의원이 감정원으로부터 제출받은 자료에 따르면 감정원 시세 기준으로 전셋값이 4억원 이하인 서울 아파트는 문재인 정권 출범 당시(2017년 5월) 59.0%였으나 지난 8월 46.0%로 줄었다. 지난해 12월(51.1%)까지 50%대를 유지했으나 올해 1월(49.8%) 처음으로 50% 밑으로 내려갔고, 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행 직후인 8월에는 40%대가 된 것이다. 반대로 서울에서 6억원을 초과하는 전세 아파트 비율은 2017년 5월 16.2%에서 올해 8월 24.0%로 많아졌다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

더불어민주당 소병훈 국회의원은 5일 국토교통부가 제출한 약 60만 건의 주택자금조달계획서를 분석한 결과, 서울에서 집을 산 20대는 평균 3억 1200만원의 빚을 냈고, 10대 322명은 평균 6400만원을 상속받아 집을 샀다고 밝혔다. 소 의원은 2018년 1월부터 지난 8월까지 주택자금조달계획서 세부내역을 살펴보면 서울서 집을 산 20대는 평균 1억 5500만원의 자기자금과 3억 1200만원의 차입금을 통해 집을 장만했다고 설명했다. 20대 청년들이 집을 사기 위해 충당한 1억 5500만원의 자기자금 가운데는 금융기관에 예치해둔 평균 6000만원의 예금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또 가족 등으로부터 상속받은 약 3500만원과 부동산 매각이나 보증금 회수를 통해 마련한 약 3300만원, 약 2200만원의 현금 등 기타자금, 약 500만원의 주식과 채권 등을 통해 평균 1억 5500만원의 자기자금을 마련한 것으로 나타났다. 20대가 서울 집을 사는 과정에서 낸 3억 1200만원의 빚 가운데 절반 이상은 세입자들의 보증금에서 나왔다. 은행에서 받은 대출은 1억 원 수준이었고, 이른바 ‘갭투기’라 불리는 세입자가 낸 보증금이 1억 6800만원을 차지했다. 소 의원은 “전체 주택가격에서 세입자들의 임대보증금이 차지하는 비율이 30대 이후에는 보통 20~25% 내외였는데, 20대는 36%에 달했다”면서 “그만큼 20대들이 세입자들의 임대보증금을 이용한 갭투기에 적극적이었다는 것이 수치로 입증된 것”이라고 말했다. 반면 서울에 집을 산 10대 청소년은 가족 등으로부터 상속받은 약 6400만원의 자금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또 금융기관에 예치해둔 약 4900만원의 예금과 부동산 매각 등을 통해 마련한 약 4100만원, 현금 등으로 보유하고 있던 약 2200만원과 주식 약 800만원을 통해서 약 1억 8000만 원의 자기자금을 마련해 평균 3억 3900만원의 집을 샀다.소 의원은 10대들의 자금 마련이 현실적이지 않다며 “어떻게 10대 청소년들이 부모의 도움 없이 약 4900만원의 예금과 약 2200만원의 현금, 약 4100만원의 부동산 처분대금 등 1억 2000만원의 돈을 가지고 있을 수 있겠느냐”고 의문을 제기했다. 소 의원은 “1억 2000만원을 모으기 위해서는 매월 43만원씩 꼬박 20년을, 매월 92만원씩 꼬박 10년을 저축해야 모을 수 있다”며 “국토교통부와 국세청은 조속한 시일 내에 10대 청소년들이 어떻게 4900만원의 예금과 2200만원의 현금 등을 보유하고 있을 수 있었는지 구체적으로 조사해야 한다”고 주장했다. 그는 만약 10대 청소년들이 주택 구입에 필요한 예금과 현금 등을 조성하는 과정에서 불법이나 탈법 행위가 있었다면 국토교통부는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제6조제5항에 따라 수사기관에 고발하고, 관련 법률에 따라 처벌해야 한다고 강조했다. 특히 소 의원은 “더욱이 서울에서 집을 산 10대 청소년 322명 가운데 76.4%인 246명이 ‘주택을 매입한 후에 임대하겠다’고 밝힌 상황에서 이러한 자금 출처 조사가 제대로 이뤄지지 않으면 금수저 청소년 임대사업자들을 양산하게 될 것”이라고 덧붙였다. 또 서울에서 집을 산 10대 청소년들이 빌린 1억 5500만원의 차입금 가운데 1억 3600만원은 세입자의 보증금으로 경제적 능력이 충분하지 않은 10대를 집주인으로 둔 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 없도록 국토부가 보증보험 가입 여부 등을 확인하고 관리해야 한다고 부연했다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

29일부터 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용 비율인 ‘전월세전환율’이 4.0%에서 2.5%로 낮아졌다. 집주인이 보증금 1억원 전세를 월세로 돌릴 때 세입자 입장에서는 전보다 12만 5000원을 덜 내는 셈이다. 29일 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법 시행령이 이날부터 적용돼 전월세전환율이 기존 4.0%에서 2.5%로 1.5% 포인트 내려갔다. 전세보증금 1억원인 집을 월세로 돌리면 기존에는 33만 3000원(1억원×4.0%÷12개월)가량을 내야 했다. 이젠 2.5%를 적용해 월세 20만 8000원(1억원×2.5%÷12개월)가량만 내면 된다. 집주인들이 임대료 수입을 늘리기 위해 전세를 월세로 돌리는 것을 막기 위한 조치다. 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현재 연 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(연 2.0%)을 더하는 방식으로 산출되기 때문에 기준금리 등락이 있으면 전환율도 자동으로 바뀐다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용되고, 월세를 전세로 바꿀 땐 적용되지 않는다. 이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 거짓말로 거절하지 못하도록 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대된다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보 현황 열람권을 허용하는 것이다. 해당 주택에 대한 ‘임대차 정보제공 요청서’를 작성하고 임대차계약서를 포함한 증빙서류와 함께 지방자치단체에 제시하면 된다. 단, 현재 주택의 집주인과 세입자의 이름만 파악할 수 있다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

“언제까지 장관을 할 것인가.” “1년이 넘었는데 본인이 잘했다고 할 수 있는 건 뭔가.” “좋았다고 말할 수 있는 것은 주택시장 거래가 활발히 된 것 외에는 없는 거 같은데, (이 또한) 가계부채 증가와 동전의 양면이다. 장관으로 계시면서 특별한 성과를 내지 못한 것을 안타깝게 생각한다.” 야당 의원들이 김현미 국토교통부 장관에게 쏘아붙인 게 아니다. 2015년 6월 국회 기획재정위원회에서 당시 김현미 새정치민주연합(현 더불어민주당) 의원이 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관에게 작심하고 던진 질문이다. 김 의원은 ‘빚 내서 집 사라’는 식의 부동산 정책을 펼치는 최 부총리를 못마땅해했다. ‘지금은 부동산이 불티나게 팔리고 프리미엄이 붙던 한여름이 아니고 한겨울’이라는 이유 같지 않은 이유로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화하고, 이로 인해 가계부채가 급증해 우리 경제의 발목을 잡고 있다는 이유에서였다. 노골적으로 부동산을 경기 부양의 수단으로 삼은 최 부총리에게 가는 말이 고울 수 없었다. 김 의원과 달리 그때 집을 산 국민들은 ‘순간의 선택이 평생을 좌우한다’는 말을 몸소 느꼈으리라. 그랬던 김 의원이 어느새 ‘최장수 국토부 장관’이 됐다. 3년 3개월을 했다. 부동산 대책만 23번이나 내놨다. 그런데 다주택자, 세입자, 실수요자 모두 아우성이다. ‘영끌’(영혼까지 끌어 모은 대출)이라는 단어를 일상적으로 쓰는 세상이 됐다. 집값 띄우기에 올인한 최 전 부총리와 반대의 길을 걸었지만 서울 집값을 50% 넘게 올려 놨다. 그럼에도 현실을 받아들이지 않는다. 국토부 공무원들이 장관 입맛에 맞는 보고만 해서인지, 아니면 ‘있는 자료’도 감춰서인지 서울 아파트값이 14%밖에 오르지 않았다는 말만 되풀이한다. 아무리 정부 정책을 믿지 않아 밉다고 해도 “부동산 세제 강화로 다주택자들이 보유한 매물이 많이 나왔는데, 이 물건들을 30대가 영끌로 받아 안타깝다”고 굳이 소금을 뿌려야만 했을까. 부동산 중개업소를 찾을 때마다 수천만원씩 올라 ‘패닉 바잉’(공포 구매)에 나설 수밖에 없었던 것은 정책 신뢰를 저버린 김 장관과 정부에 책임이 더 있는데 말이다. ‘집값만큼은 잡겠다’는 말이 도대체 몇 번째인가. 우군인 시민단체도 더이상 외면할 순 없었던 모양이다. 경제정의실천시민연합은 최근 “김 장관이 문재인 정부의 오점이 될 수 있다. 무능한 김 장관과 국민을 속이려 드는 국토부 관료를 전면 교체해야 한다”고 주장했다. 심지어 여당 내에서도 교체론이 솔솔 나온다. 국민 눈높이 평가는 이보다 더 박하다. 투기세력 잡는다고 무주택자의 사다리를 걷어차고, 아파트 평수를 넓혀 가고 싶은 1주택자를 주저앉히고, 비수도권 국민들에게 상대적 박탈감을 주고, 집주인과 세입자 간 갈등만 잔뜩 안겨 줬다는 게 대체적인 평이다. 그러나 임명권자인 문재인 대통령의 생각은 다른 것 같다. “집값 상승세가 진정되는 모습”이라며 되레 김 장관에게 힘을 실어 주고 있다. 지난해 12월 지역구로 돌아가려는 김 장관을 주저앉혀 혹시라도 마음의 빚으로 저어된다면 올해 치솟는 집값에 절망한 서민들을 돌아보라고 권하고 싶다. 5년 전 최 부총리는 김 의원의 공격적인 질문에 “장관은 대통령이 내일이라도 그만두라고 하면 그만둘 수밖에 없는 자리다. 모든 면에서 나름 최선을 다하고 있다”고 항변했다. 야당 의원들이 다음달 국토부 국정감사에서 같은 질문들을 한다면 김 장관은 뭐라고 답할까. golders@seoul.co.kr

경남 창원에서 정신질환을 앓아 온 모녀가 함께 숨진 채 발견되면서 주변을 안타깝게 했다. 작은 원룸에 거주하는 이들 모녀는 어려운 경제생활을 하고 있었지만 기초생활수급자 지정 등 사회적 돌봄을 받지 못한 것으로 조사됐다. 28일 경남지방경찰청과 마산동부경찰서 등에 따르면 지난 5일 오전 11시쯤 창원시 마산회원구의 한 원룸에서 어머니 A(52)씨와 딸 B(22)씨가 숨진 상태로 발견됐다. 숨진 모녀가 살고 있는 집 안에서 이상한 냄새가 난다는 이웃집 연락을 받은 집주인이 경찰에 신고했다. 신고를 받은 경찰이 강제로 문을 열고 들어가 확인한 결과 모녀는 나란히 누운 채 숨져 있었다. 경찰은 부패 상태로 볼 때 모녀가 발견된 날로부터 20일 전인 지난달 중순쯤 사망한 것으로 추정했다. 국립과학수사연구원 부검 결과 모녀에게서 극단적 선택이나 타살 흔적은 발견되지 않았다. 부패 상태가 심해 사인은 불명으로 판정됐다. 경찰 관계자는 “타살 혐의점이나 극단적 선택을 한 도구 및 흔적 등이 발견되지 않은 점 등으로 미뤄 타살이나 자살 가능성은 작은 것으로 보인다”며 “모녀가 동시에 돌연사했을 가능성은 낮기 때문에 엄마가 먼저 돌연사 등으로 갑자기 숨지자 사회생활 능력이 떨어지는 딸이 음식물을 챙겨 먹지 못해 숨졌을 가능성이 있는 것으로 추정된다”고 말했다. 결국 지적장애를 앓고 있는 딸 B씨는 집 안에 쌀 15포대와 냉장고 안에 음식물도 있었지만 엄마가 먼저 돌연사하면서 굶어 죽은 것으로 보인다는 것이다. B씨는 경계성 지능장애가 있었고, 엄마인 A씨도 2011년부터 수년간 지병으로 정신과 치료를 받으며 일용직으로 생계를 연명했던 것으로 확인됐다. 마산회원구 석전동행정복지센터는 A씨 모녀가 2015년 한 차례 기초수급자 지원 신청을 했으나 당시 A씨에게 일용소득이 있는 등 지원 기준에 맞지 않아 대상자로 선정되지 못했다고 밝혔다. 이후 2018년 석전동행정복지센터는 복지 사각지대 발굴 업무를 추진하면서 A씨와 상담을 하고 지원자 신청을 하도록 요청했지만 A씨가 “우리는 건강하게 먹고살 수 있으니 더 어려운 사람을 지원해 줬으면 좋겠다”며 신청을 거부했다고 밝혔다. 마산회원구는 “A씨가 기초수급자 신청을 하지 않아 이들 모녀의 최근 상태를 알지 못했다”며 “앞으로 지역의 어려운 이들이 복지 사각지대에 놓이지 않도록 하겠다”고 말했다. 창원 강원식 기자 kws@seoul.co.kr

경남 창원에서 정신질환을 앓아 온 모녀가 함께 숨진 채 발견되면서 주변을 안타깝게 했다. 작은 원룸에 거주하는 이들 모녀는 어려운 경제생활을 하고 있었지만, 기초수급자 등 사회적 돌봄을 받지 못한 것으로 조사됐다.28일 경남지방경찰청과 마산동부경찰서 등에 따르면 지난 5일 오전 11시쯤 경남 창원시 마산회원구 한 원룸에서 엄마 A(52)씨와 딸 B(22)씨가 숨진 상태로 발견됐다. 숨진 모녀가 살고 있는 집 안에서 이상한 냄새가 난다는 이웃집 연락을 받은 집주인이 경찰에 신고했다. 신고를 받고 경찰이 문을 강제로 열고 들어가 확인한 결과 모녀는 나란히 누운 채 숨져 있었다. 숨진 모녀는 부패 상태로 볼 때 발견된 날로부터 20일 전인 지난달 8월 중순쯤 사망한 것으로 경찰은 추정했다. 숨진 모녀는 국립과학수사연구원 부검 결과, 모두 극단적 선택이나 타살 흔적은 발견되지 않았다. 부패 상태가 심해 사인은 불명으로 판정됐다. 경찰 관계자는 “타살 혐의점이나 극단적 선택을 한 도구 및 흔적 등이 발견되지 않은 점 등으로 미뤄 타살이나 자살 가능성은 작은 것으로 보인다”면서 “모녀가 동시에 돌연사했을 가능성은 작기 때문에 엄마가 먼저 돌연사 등으로 갑자기 숨지자 사회생활 능력이 떨어지는 딸이 음식물을 챙겨 먹지 못해 숨졌을 가능성이 있는 것으로 추정된다”고 말했다. 결국 지적장애를 앓고 있는 딸 B씨는 집 안에 쌀 15포대와 냉장고 안에 먹을 수 있는 음식물도 있었지만, 엄마가 먼저 돌연사하면서 굶어 죽었다는 것이다. 딸 B씨는 경계성 지능 장애가 있었고, 엄마인 A씨도 2011년부터 수년간 지병으로 정신과 치료를 받았으며 일용직으로 생계를 연명했던 것으로 확인됐다. 하지만 창원시와 마산회원구는 이들 모녀를 돌보지 않았다. 마산회원구 관계자는 “엄마인 A씨가 기초수급 대상자 신청 등을 하지 않았기 때문에 사실상 이들 모녀의 상태를 알지 못했다”고 말했다. 창원 강원식 기자 kws@seoul.co.kr

정부가 23일 부동산 정책 정보를 한 데 모은 ‘부동산대책 정보사이트 정책풀이집’(http://www.molit.go.kr/policy/main.jsp)을 개설했다. 부동산 정책 내용을 금융·세제·임대차보호 등 분야별로 정리한 일종의 포털사이트다. 주요 질의를 모아 ‘자주 하는 질문(FAQ)’ 형식으로 별도 제공하고 검색 기능도 있다. 정책풀이집에 게재된 주요 내용을 문답식으로 정리했다. ●금융 규제 -상속이나 증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 전세대출이 회수되나. “올해 1월 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택자가 될 경우 대출 회수 대상이다. 다만 상속은 자연 취득한 점을 감안해 대출 만기까지 회수를 유예한다.” -주택 계약 시점엔 시가가 14억원이었는데, 대출 신청 땐 16억원이 됐다. 대출이 가능한가. “금융사의 담보가치 판단 시점은 ‘대출 신청일’이다. 따라서 대출 신청 때 시가가 15억원을 초과하면 대출이 어렵다.” ●부동산 세제 -가정어린이집 등도 예외 없이 취득세 산정 때 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되나. “가정어린이집은 취득하거나 소유할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 단 취득 후 1년이 지나서도 가정어린이집으로 사용하지 않거나 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우는 취득세를 추징한다. 또 3년이 지났더라도 다른 용도로 전환한 때부터는 주택 수에 포함된다. 이 밖에 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 투기로 보기 어려운 주택 취득도 주택 수 합산과 중과 대상에서 제외된다.” -부모님을 봉양하기 위해 가구를 합가한 경우 다주택자가 되나. “30세 이상이거나 기혼자, 30세 미만이지만 소득이 중위소득 40% 이상인 자녀가 65세 이상 직계존속(배우자 포함)을 봉양하기 위해 같은 가구를 이룬 경우는 각각 별도의 가구로 간주한다. 따라서 부모나 자녀의 주택이 같은 가구 주택으로 산정되지 않는다.” ●임대차 보호 -집주인이 실거주를 사유로 계약 갱신을 거절하고 공실로 비워 두면. “실거주 의사 없이 허위로 갱신을 거절한 것으로 판단될 땐 주택임대차보호법 위반 책임을 진다. 단 집주인이 입주를 위해 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등 불가피한 사유는 예외다.” -집주인과 세입자가 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했을 땐 유효한가. “세입자에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정인 만큼 효력이 없다고 판단한다.” 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

집값을 잡기 위한 정부의 부동산 대책이 이어지고 있는 가운데 국토교통부 산하 공공기관 용역보고서에 집값이 상승할 것이란 전망이 담긴 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 송언석 의원이 23일 주택도시보증공사로부터 제출받은 ‘주택도시금융 수요실태조사’ 보고서에 따르면 부동산시장 전문가들(200명)의 74.5%는 올해 수도권 아파트 매매가격이 상승할 것이라고 예측했다. 매매가 상승 전망 이유로는 ‘시중 풍부한 유동성으로 인한 투기 수요 증가’가 64.4%로 가장 많았다. 또 ‘새 아파트 선호 증가 및 신규주택 공급 부족 인식’(58.4%), ‘주택가격 상승우려에 따른 실수요자의 주택 구입 증가’(49.7%), ‘기준금리 인하 등 경기 부양 정책’(19.8%), ‘정부의 지방 부동산 규제 완화’(4.7%) 등이 뒤를 이었다. 전문가 중 79%는 수도권 아파트 전세가격도 지속적으로 상승할 것으로 내다봤다. ‘신규주택 입주물량 감소’(60.1%), ‘집주인의 월세 선호로 인한 전세 물량 감소’(48.7%), ‘기존주택 멸실에 따른 이주수요 증가’(30.4%) 등이 주요 이유로 꼽혔다. 송 의원은 “문재인 정부가 집값을 잡겠다며 23차례의 부동산 대책을 신들린 듯 쏟아냈지만 국토부 산하기관에서는 이를 비웃듯 수도권 집값이 계속해서 오를 것이라는 보고서를 만들었다”며 “정부는 마이동풍식 부동산 정책 남발을 자제하고 전문가들의 의견을 충분히 수렴해 정책에 반영해야 성과를 얻을 수 있을 것”이라고 말했다. 이근홍 기자 lkh2011@seoul.co.kr

“임대차 3법, 새로 집 사는 실수요주자 권리도 반영해야” 문재인 정부의 부동산 정책에 쓴소리를 했던 조기숙 전 청와대 홍보수석이 23일 임대차 3법을 비판했다. 조 이화여대 교수는 “그 동안에 임차인의 권리가 많이 약했기에 그들의 권리를 강화하는 법안 통과까지는 좋은 일”이라고 운을 뗀 뒤 “국토부 관리들은 전세 살아본지가 하도 오래 되서 무슨 문제가 있는 줄도 모르나”라고 지적했다. 과도기적 부작용은 참을 수 있지만, 일관된 법안을 만들어야 한다고 강조했다. 조 교수가 지적한 부분은 임차인의 계약갱신 청구권이다. 주택임대차 보호법 개정에 따라 임차인은 2년 계약 갱신을 한 번 청구할 수 있다. 조 교수는 법 개정 이전에 계약갱신 논의는 보통 2개월 전에 이루어졌고, 집주인이 계약해지 통보를 2개월 전에 하지 않으면 기존 계약이 유지되는 걸로 간주했다고 설명했다. 하지만 임대차법 통과 후 정부의 유권해석에 따르면 임차인이 계약갱신 요구를 6개월 전부터 행사하도록 되어있다. 입주 목적으로 집을 산 새주인이 6개월 전에 등기를 마치지 않으면 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 없으니 실입주를 못하게 된다. 집을 사는 새주인도 전세를 살면서 집을 구매했을 확률이 99%이기 때문에 집을 사고도 실입주를 못하게 되는 상황이 벌어지는 것이다. “정부 전세시장 개입은 안돼, 공공임대나 많이 해야” 조 교수는 “보통 실거주 목적의 주택 구매를 하면 이사 들어가는 날 전세금 뽑아서 잔금을 치르게 되는데 6개월 전에 잔금을 치르고 등기를 마쳐야 새 주인이 계약갱신을 거부하고 자기 집에 입주할 수 있다”며 “6개월 전에 잔금치르고 6개월간 전세금을 자기돈으로 감당할 수 있는 사람이 아직까지 집도 없을 확률이 몇 퍼센트나 될까”라고 의문을 던졌다. 그는 “임대차법 만들 때 집을 사는 사람의 입장은 눈꼽만큼도 생각안해도 되는 것인가”라며 “정부는 복잡하게 충돌하는 법안 만들어 국민들 괴롭히지 말고 그냥 ‘국민 여러분 집 사지 마시고 전월세나 살라’고 간단히 말하라”고 덧붙였다. 이어 실소유자 주택 구매를 막는 의도가 아니라면 임차인의 계약갱신 가능 기간을 3개월로 줄이고, 새 주인은 부동산 계약과 1차 중도금 지불만으로도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있어야 한다고 제안했다. 그렇지 않으면 6개월 전에 매매계약을 마치려면 1년 전부터 집을 보여줘야 하는데 임차인은 이사 온지 1년만에 잠재적 매입자에게 집을 보여주기 시작해야 한다고 주장했다. 조 교수는 “정부가 민간 전세시장에 개입하는 것 자체가 넌센스”라며 “선심성 분양하지 말고 공공임대나 많이 만들라”고 일갈했다. 한편 김은혜 국민의힘 의원이 계약갱신권 요구개시 기간을 6개월에서 3개월로 줄이는 법안을 발의했다며 잘 했다고 칭찬했다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

오는 29일부터 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 ‘전월세 전환율’(월차임 전환율)이 현행 4%에서 2.5%로 낮아진다. 집주인이 ‘직접 살겠다’며 전세 계약을 연장하지 않는 경우 세입자가 사실 여부를 확인하기 위해 이사를 간 뒤에도 이전 집주인의 실거주 여부를 열람할 수 있다. 국토교통부는 이런 내용의 주택임대차보호법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 22일 밝혔다. 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 29일 시행된다. 전월세 전환율은 현행 4%에서 2.5%로 1.5% 포인트 낮아진다. 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 2억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 사례를 보자. 현행 전월세 전환율 4.0%를 기준으로 하면 월세는 100만원(3억원×4.0%÷12개월)이 된다. 하지만 전환율이 2.5%로 낮아지면 월세는 62만 5000원(3억원×2.5%÷12개월)이 된다. 임대료가 낮아져 집주인들이 마음대로 전세를 월세로 돌리는 것을 막게 된다. 전월세 전환율은 월세를 전세로 바꿀 땐 적용되지 않는다. 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점을 악용하지 못하도록 세입자의 임대차 정보열람권도 확대된다. 개정안은 세입자가 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 했다. 집주인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 집주인이 실제 들어가 사는지, 다른 사람에게 임대했는지를 확인할 수 있도록 한 것이다. 열람 기간은 임차인이 계약 갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신됐을 기간인 2년이다. 집주인이 직접 거주하겠다고 해놓고 제3자와 임대차 계약을 맺으면 전 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

야간에 신고받고 출동한 유해조수포획단 단원이 발사 고라니 등 유해조수포획단이 쏜 엽총 탄환 2발이 가정집으로 날아들어 유리창을 부수는 등 위험한 상황이 발생해 경찰에 수사에 나섰다. 21일 부산 기장경찰서와 기장군에 따르면 지난 19일 0시 15분쯤 기장군 장안읍의 한 마을 가정집에 총알 2발이 날아들어 유리창 2장을 깨뜨렸다. 다행히 당시 집안에 사람이 없어 인명피해가 나진 않았다. 다음날 새벽 집으로 돌아온 집주인이 깨진 유리창과 탄환을 발견하고 놀라 경찰에 신고했다. 경찰은 현장감식과 총기를 반출해 간 사람들을 대상으로 조사한 결과 총을 쏜 사람은 기장군 소속 유해조수포획단 단원 A(60대)씨로 확인됐다. A씨가 아프리카돼지열병(ASF) 확산 방지를 위해 고라니 출몰 지역에서 사냥을 하다가 실수를 한 것으로 추정되고 있다. A씨는 기장군청의 유해조수 포획 요청을 받고 총기를 출고한 것으로 전해졌다. A씨는 사냥하는 동안 엽탄 2발을 쐈고, 고라니 2마리를 포획한 것으로 확인됐다. A씨가 쏜 엽탄 1발에는 산탄(작은 구슬 모양의 납) 10개가 포함돼 있는데 이 중 산탄 2개가 가정집에 날아든 것으로 보인다. 야생생물법 시행규칙에는 민간에서 100m 이내에서 발사할 경우 과태료 처분을 하도록 규정하고 있다. A씨는 당시 220m 떨어진 지점에서 총을 발사했다고 주장하고 있는 것으로 전해졌다. 경찰은 A씨의 책임 여부를 확인하고 있다고 전했다. 경찰 한 관계자는 “A씨에 대해서 즉시 총기 사용 중지, 보관 명령을 하도록 했고, 기장군청에도 A씨에 대한 포획단 해촉, 포획허가 취소 요청을 했다”면서 “다른 포획단원에게도 안전수칙 준수와 안전사고가 없도록 교육을 할 예정”이라고 밝혔다. 신진호 기자 sayho@seoul.co.kr

매도인과 매수자, 세입자 간 분쟁 주택 계약갱신청구권 제도가 시행된 이후 주택 임대차 시장에서 매도인과 매수자, 세입자 간 분쟁이 잇따르고 있다. 기존 세입자의 퇴거 의사를 확인하고 주택 매수 계약을 했지만 이후 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다며 입장을 바꿔 계약이 차질을 빚는 사례가 속출하고 있다. 또 일시적 1가구 2주택자나 기존 주택 처분 조건으로 대출받은 이들은 집을 제때 팔지 못해 대출이 취소되거나 비과세 혜택을 놓칠 수 있게 됐다고 하소연한다. 21일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김은혜 의원에 따르면 주택임대차보호법(주임법) 개정으로 인한 피해를 호소하는 사례가 다수 접수됐다. 주임법은 사인 간 계약 내용을 규율한 민법 계열의 법이어서 구청이나 정부가 행정력을 동원해 잘못된 것을 바로잡을 수 있는 것이 아니라 결국 당사자 간 소송을 통해 누가 옳고 그른지 결론을 볼 수밖에 없다. 김 의원실에 접수된 사례들 서울에 거주하는 30대 남성 A씨는 결혼을 앞두고 8월 중순 세입자가 있는 신축 아파트 매수 계약을 맺었다. 공인중개사가 ‘세입자는 나갈 예정이니 걱정하지 말고 계약하라’는 말만 믿고 계약을 진행했다. 하지만 최근 세입자가 집에서 나가지 않고 계약갱신청구권을 쓰겠다고 통보했다. 10월 중순이 잔금 치르는 날인데 A씨는 예비 신부와 어떻게 해야 할지 방법을 찾지 못하고 있다. 각자 2년을 부모님 집에 얹혀살아야 할지, 적은 돈으로 원룸이라도 구해 들어가야 할지 고심 중이다. 경기도 용인의 신혼부부 B씨는 올해 12월 전세가 만기가 되는 집 매수 계약을 8월 초에 맺었다. 계약할 때만 해도 매수자가 실거주할 예정이라면 기존 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 것으로 알았고, 세입자도 수긍하고 이사를 준비하겠다고 했다. 하지만 이달 10일 이 경우라도 세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 있다는 내용으로 정부가 유권해석을 내린 사실이 알려지면서 세입자가 마음을 바꿨다. B씨는 “이미 아파트 중도금을 마련하려고 현재 거주 중인 오피스텔의 보증금 일부를 반환받았기에 세입자가 끝내 버틴다면 나로선 갈 곳이 없어진다”고 말했다. 서울 송파구에 거주하는 40대 C씨는 8월 중순 아파트 매수 계약을 했다. 부모님을 모시고 살기 위해 더 넓은 집으로 옮기기로 한 것이다. 계약금을 입금하기 전 매수인이 실거주하면 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 내용을 중개업소로부터 확인받았다. 하지만 막상 계약 당일 매도인이 ‘집이 팔렸다’고 세입자에게 문자 메시지를 보내자 세입자가 ‘전세를 더 살고 싶다’고 말했다고 한다. 중개사는 매도인이 알아서 세입자를 내보낼 예정이니 걱정하지 말라고 하지만, C씨는 결국 제날짜에 입주를 못 하게 되면 매도인이나 부동산 중개업소를 상대로 소송을 제기해야 할지 고민 중이다.“주택 처분 조건으로 대출받았는데 집을 어떻게 팔아요” 경기도에 거주하는 30대 후반의 결혼 4년 차 D씨는 일시적 1가구 2주택자로서 기존 주택 처분 약정을 맺고 주택담보대출을 받았다. 기존 주택은 전세를 줬는데, 집을 내놨으나 세입자가 계약갱신을 요구하면서 집을 잘 보여주지도 않으려 한다. D씨는 “약정된 기간 내에 집을 팔지 못하면 대출이 회수되는 등 불이익을 당할 수밖에 없어 화가 나 요즘 잠을 이루지 못하고 있다”고 말했다. 부천시에 거주하는 E씨는 일시적 1가구 2주택자로서 기존 주택을 2년간 임대로 주고 나서 매도하려 했다. 이 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사해버리면 일시적 2주택자 비과세 혜택을 받지 못하게 되고 오히려 조정대상지역 양도세 중과세까지 내야 한다. E씨는 “정부 규제로 매수인이 집을 살 때 대출을 받으면 6개월 내 입주를 해야 하지만 세입자가 있으면 불가능하다. 결국 집을 팔려면 정부가 적폐로 생각하는 갭투자자에게 팔아야 하는데, 이런 적폐 세력이 집을 사게 하는 것이 정부의 정책인가”라고 반문했다. 8월 주택 매매거래량, 7월보다 40% 가까이 줄어… 20일 국토교통부에 따르면 8월 주택 매매 거래량은 8만5272건으로 7월 14만1419건보다 39.7% 감소했다. 수도권(4만3107건)은 전달보다 43.1% 줄었고 서울(1만4459건)이 45.8% 감소했다. 지방(4만2165건)은 전달 대비 35.8% 감소했다. 정부의 부동산 다중 규제로 수요가 줄어든 것도 있지만 새 임대차법에 따른 계약갱신청구권제 시행으로 전세 낀 집에 대한 매매가 크게 감소한 영향도 있는 것으로 보인다. 기존 세입자가 있는 집을 살 때 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 새로운 집주인은 바로 입주하지 못하고 2년을 기다려야 하기 때문에 갭투자자 외에는 구매하기 어렵게 됐다.김채현 기자 chkim@seoul.co.kr

지난달 서울 아파트 거래 중 증여가 차지하는 비중이 22.5%로 역대 최고치를 기록했다. 부동산 세법 개정안이 지난달 국회를 통과하면서 강남권을 중심으로 법 시행 전에 ‘규제를 피하자’는 심리가 ‘막차 증여’로 이어진 것으로 풀이된다. 20일 한국감정원에 따르면 지난달 서울의 전체 거래(1만 2277건) 가운데 증여는 2768건으로 전체 22.5%를 차지했다. 비중으로는 2006년 관련 통계 집계 이래 가장 높았다. 증여 건수가 가장 많았던 지난 7월(3362건)의 증여 비중은 13.9%였다. 한 달 새 증여 건수는 줄었지만, 비중은 8.6% 포인트 상승한 것이다. 특히 지난달 서울에서 증여 비중이 높은 곳은 송파구(45.1%), 강남구(43.9%), 서초구(42.5%), 용산구(33.9%), 강동구(30.2%), 영등포구(27.4%) 등의 순으로 나타났다. 상대적으로 고가 아파트가 많은 강남권의 평균 증여 비중이 43.8%나 됐다. 정부는 7·10 부동산 대책을 통해 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%에서 6.0%로 인상하고 양도세율도 대폭 올렸다. 일정 가액 이상을 증여하면 취득세율을 12%까지 적용하는 지방세법 개정안도 내놨다. 이러한 세금 관련 법안이 지난달 국회를 통과하면서 강남권을 중심으로 규제를 피하기 위한 막차 증여가 몰린 것으로 분석된다. 서진형(경인여대 교수) 대한부동산학회장은 “강남 아파트를 한번 팔아버리면 다시는 살 수 없을 정도로 오른다는 인식이 매각하는 것보다 자식에게 증여하는 게 낫다는 심리로 이어진 측면도 있다”고 분석했다. 한편 지난달 전국 주택매매 거래량은 8만 5272건으로 전월(14만 1419건) 대비 39.7% 감소했다. 이 가운데 서울(1만 4459건)의 매매거래량은 45.8% 줄었다. 이는 코로나19 여파도 있지만 임대차보호법이 시행되면서 전세 낀 집에 대한 매매가 크게 줄어든 영향도 있는 것으로 분석된다. 기존 세입자가 있는 집을 살 때 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 새로운 집주인은 바로 입주하지 못하고 2년을 더 기다려야 하기 때문이다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

미국 주택시장이 대출금을 제때 못 갚고 연체하는 ‘하우스푸어’가 증가하면서 대혼란에 빠질 수 있다는 경고가 나왔다. 코로나19 사태 확산에 따라 실직자들이 급속히 늘어나면서 대출금 연체자 양산을 부채질하고 있는 것이다. 월스트리트저널(WSJ) 등에 따르면 모기지 데이터 회사 블랙나이트는 18일(현지시간) 미국에서 수백만명이 대출금을 제때 갚지 못하는 바람에 집을 팔아야 하는 어려운 상황에 부닥칠 수 있다고 주장했다. 블랙나이트는 조사 결과 대출자 106만명이 대출금을 30일 이상 연체했다며 이들 가운데 연방정부의 담보대출이나 상환 납부유예 자격을 갖춘 이는 68만명에 불과하다고 전했다. 상황이 이런데도 올해 미국의 주택담보대출 시장은 활황세를 보였다. 올해 1분기만 해도 코로나19 불확실성이 높아지자 주택 매매가 급감했지만 제로 금리의 지속으로 상환 부담이 낮아지면서 주택담보대출 규모가 폭증했다. 지난 4~6월 미국의 주택담보대출 규모는 1조 1000억 달러(약 1280조원)에 이른다. 2000년 이후 최고치를 기록했다. 코로나19 불확실성이 잦아들지 않고 대출 상환 여력이 한계에 봉착한 사람이 늘어난다면 부실채권 증가와 연쇄 경매 등으로 금융 시스템에 큰 충격파를 던질 수 있는 셈이다. WSJ는 주택 자산은 풍부하지만 코로나19 충격 등으로 돈을 갚기 어려워진 상황이 다수 집주인의 주택 매도를 촉발할 수 있다고 지적했다. 부동산 컨설팅 업체 젤만앤드어소시에이츠의 아이비 젤만 최고경영자(CEO)는 “많은 사람이 ‘집 부자’지만 현금 가난뱅이”라며 “집값이 높아 이를 팔면 충분한 현금을 손에 쥘 수 있기 때문”이라고 밝혔다. 특히 코로나19 팬데믹에 따른 실직 등으로 대출 상환금을 제때에 내지 못하는 미국인이 늘고 있다. 모기지은행연합에 따르면 지난 6일 기준으로 전체 주택담보대출 채무자의 7%에 이르는 350만명이 상환금 일시유예 대상이다. 실제로 대출금을 제때 갚지 못하는 채무자는 이보다 훨씬 더 많은 것으로 추정된다. 이런 상황이 임대주택 투자자들에게는 ‘돈 벌’ 기회가 될 수 있다고 내다봤다. 코로나19 대유행 이후 월스트리트의 투자자들이 주택 매입을 위해 수십억 달러의 ‘실탄’ 확보에 나서고 있는 것으로 알려졌다. 코로나19 사태로 교외 단독주택들이 인기를 끌자 기업형 임대사업자들이 이를 집중적으로 사들이거나 직접 건설에 뛰어들고 있는 것이다. 블랙스톤그룹과 JP모건자산운용, 브룩필드자산운용 등 월가의 대규모 투자회사들이 기업형 임대사업자들에 수억 달러씩 투자한다고 WSJ는 전했다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

미국 주택시장이 대출금을 제때 못 갚는 ‘하우스푸어’들이 증가하면서 대혼란에 빠질 수 있다는 경고가 나왔다. 코로나19 사태 확산에 따라 실직자들이 급속히 늘어나면서 대출금 연체자가 급증하고 있는 것이다. 월스트리트저널(WSJ) 등에 따르면 모기지 데이터회사 블랙나이트는 18일(현지시간) 미국에서 수백만 명이 대출금을 제때 갚지 못하는 바람에 집을 팔아야 하는 상황에 부닥칠 수 있다고 밝혔다. 블랙나이트는 조사 결과 대출자 106만명이 대출금을 30일 이상 연체했으며, 이들 가운데 연방정부의 담보대출이나 상환 납부유예 자격을 갖춘 이는 68만명에 불과하다고 전했다. 부동산 컨설팅업체 젤만앤드어소시에이츠의 아이비 젤만 최고경영자(CEO)는 “많은 사람이 ‘집 부자’지만, 현금 가난뱅이”라며 “2∼3년 전에, 심지어 5개월 전에만 집을 샀더라면 그래도 자산을 가진 것”이라고 말했다. 상황이 이런 데도 올해 미국의 주택담보대출 시장은 활황세를 보였다. 올해 1분기만 해도 코로나19 불확실성이 높아지자 주택매매가 급감했지만 저금리로 상환 부담이 낮아지면서 주택담보대출 규모가 폭증했다. 지난 4~6월 미국 주택담보대출 규모는 1조 1000억달러(약 1280조원)에 이른다. 2000년 이후 최고치를 기록했다. 코로나19 불확실성이 잦아들지 않고 대출 상환 여력이 한계에 봉착한 이들이 늘어난다면 부실채권 증가와 연쇄 경매 등으로 금융시스템에 큰 충격파을 던질 수 있다. 이에 따라 주택 자산은 풍부하지만 코로나19 충격 등으로 돈을 갚기 어려워진 상황이 다수 집주인의 주택 매도를 촉발할 수 있다고 WSJ은 지적했다. 집값이 높은 만큼 팔아서 충분한 현금을 손에 쥘 수 있기 때문이다. 이 와중에 코로나19 대유행에 따른 실직 등으로 대출 상환금을 제때에 내지 못하는 미국인들이 늘고 있다. 모기지은행연합에 따르면 지난 6일 기준으로 전체 주택담보대출 채무자의 7%에 이르는 350만 명이 상환금 일시유예 대상이다. 실제로 대출금을 제때 갚지 못하는 채무자는 이보다 훨씬 더 많은 것으로 추정된다. 이 같은 상황은 임대주택 투자자들에게는 ‘노다지’가 될 것으로 보인다. 코로나19 대유행 이후 월스트리트의 투자자들이 주택 매입을 위해 수십억 달러의 언제든지 꺼내 쓸 수 있는 ‘실탄’ 확보에 나서고 있다. 특히 코로나19 사태로 교외 단독주택들이 인기를 끌자 기업형 임대사업자들이 이를 집중적으로 사들이거나 직접 건설에 나서고 있다. WSJ는 블랙스톤그룹과 JP모건자산운용, 브룩필드자산운용 등 월가의 대규모 투자회사들이 기업형 임대사업자들에 수억 달러씩 투자한다고 전했다. 미국 1위 단독주택 임대사업자인 인비테이션홈스는 매도인이 자신의 집에서 임차인으로 계속 살 수 있는 ‘세일앤드리스백’ 프로그램을 제공해 어쩔 수 없이 주택 매도를 고려하는 집주인들의 구미를 당기고 있다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

부동산 정보는 금전적 손실과 연결되기 때문에 주의해야 한다. 그렇다면 지금까지 통상적으로 알려진 고정관념과 다른 부동산 상식은 뭐가 있을까? KB부동산 리브온(Liiv ON)을 통해 잘못된 부동산 상식 몇 가지를 19일 알아봤다. 1. 묵시적 갱신 후 계약 해지 시, 중개보수는 누가? 전세 세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약 체결 이후 2년간 법적으로 보호받는다. 이후 계약을 해지하려면 임대인(집주인)은 임대차 기간 6개월 전부터 2개월까지 계약 갱신 거절 의사를 임차인(세입자)에게 통보해야 하는데 만일 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면 임대차 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하고 이를 묵시적 갱신이라 칭한다. 묵시적 갱신이 되면서, 임대차 계약 기간 중 임차인이 계약 기간을 만료하지 않고 나가게 될 경우 임대인은 임차인에게 중개보수를 요구하는 상황이 종종 발생한다. 그럼 정말 임차인은 임대인에게 중개보수 비용을 지급해야 할까? 결론은 아니다.판례에 따르면 계약 기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없는 한, 임대인이 부담해야 한다. 주택임대차보호법 제6조 2항에도 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 이후 3개월이 지나면 바로 법적 효력이 발생한다고 명시되어 있다. 즉 약정한 계약 기간 3개월을 남기고 나갈 경우라도 별도의 약정이 없는 한 임차인은 중개보수를 지불할 의무가 없다. 2. 전·월세 집수리, 임대인과 임차인 중 누가? 일반적으로 집수리 비용을 처리하는 과정에서 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 비용을 지불해야 한다는 얘기가 많다. 그러나 현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없다. 주요 시설물에 대한 관리 책임과 수리비용은 모두 집주인에게 있는 게 맞다. 민법 623조에 따르면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다’고 명시되어 있다. 반면 임차인은 민법 374조에 따라 ‘임차한 건물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며’ 민법 615조에 의거해 ‘원상회복 의무’를 가지게 된다. 그렇다면 임대인은 얼마나 임차인의 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지해줘야 할까? 대법원 판례에 따르면 임대인은 난방이나 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 수선 의무를 다하게 되어있다. 다만 고의 혹은 과실에 의한 파손, 간단한 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 한다. 임차인의 수리 요구를 임대인이 거절할 경우는 어떻게 해야 할까? 임차인은 우선 자신의 비용을 지불하고 수리하면 된다. 그 후 수리 비용에 대해 청구해야 한다. 민법 626조 임차인의 상황청구권에 따르면 ‘임차인이 임차물 보존에 관한 필요 비용을 지출할 경우 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다’고 명시되어 있다. 이러한 임대인과 임차인의 의무를 잘못 파악하고 있어 하자 분쟁으로 이어지는 경우가 종종 있는데요. 때문에 임차인들은 거주하면서 수리가 필요한 부분은 수리 전 임대인에게 사진으로 보여주고 통보한 후에 수리하는게 좋다. 3. 가계약 후 계약 취소, 계약금은 어떻게? 가장 흔히 착각하는 부동산 상식 중 하나는 바로 ‘가계약’이다. 부동산 거래를 하다 보면 중개업자나 임대인이 가계약을 권유하는 경우가 종종 생기곤 한다. 이때 많은 사람들이 가계약을 단순히 임시 계약 정도로만 생각하는 경우가 많다. 계약금을 미리 주더라도 계약이 성사되지 않았을 시 계약금을 돌려받을 수 있다고 생각하는 것이다. 그러나 민법 563조에 따르면 ‘매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다’고 돼있다. 즉 특별한 조약을 설정한 경우가 아니라면 계약금을 돌려받을 수 없니다. 판례를 보더라도 ‘중요 부분에 대한 합의’가 있다면 가계약도 일반 계약과 마찬가지로 성립된 것으로 본다. 임차인이 가계약 시 지급한 계약금을 반환 요청하더라도 임대인에게 계약금 반환 의무는 없다는 얘기다. 따라서 만약을 대비해 계약 취소 시 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약, 구두 계약 등 증명 가능한 것들을 준비해두는 것이 바람직하다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

새 집주인이 본인이 들어가 살 목적으로 전세 세입자가 있는 주택을 샀을 경우 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 법안이 발의됐다. 기존엔 실거주 목적으로 주택 매매계약서를 썼더라도 잔금처리나 소유권 이전같은 등기절차가 완전히 끝나지 않아 법적인 집주인이 아닌 경우에는 세입자가 “2년 더 살겠다”고 해도 거부할 권리가 없어 논란이 됐었다. 18일 김은혜 국민의힘 의원은 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 ‘주택임대차보호법’ 일부 개정안을 발의했다. 이는 지난 11일 개최된 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관이 “(실거주를 위해 주택을 매입했더라도) 현재 법으로는 (매수자의 거주가) 안된다”며 “임차 기간이 4년으로 늘어났다는 것을 전제로 매매거래가 바뀌게 될 것”이라고 언급한데 따른 것이다. 이 경우 새로 집을 구입한 이가 실거주할 목적이라고 해도 바로 입주하지 못하고 기존 세입자에게 2년간 집을 양보해야 하는 상황이 벌어질 수 있어 논란이 일었다. 세입자 보호를 우선으로 하는 임대차법의 취지를 따르다 보니 오히려 선의의 피해자가 나올 수 있다는 우려 때문이다. 1가구 1주택자임에도 실거주가 불가능하게 돼 자가를 소유하고 있음에도 길거리에 나앉을 수밖에 없다는 사례가 잇따랐다. 6·17 대책에 따라 3억원 이상의 아파트 소유자들은 전세대출도 받을 수 없는데 본인 소유의 주택에도 입주하지 못해서다. 또 정부가 갭투자를 막겠다고 공언해놓고 세입자가 있는 집을 사면 실거주를 하지 못하고 2년은 임대로 돌려야 해 결국 갭투자자 외에는 집을 살 수 없어 오히려 갭투자를 부추길 수 있다는 분석도 나왔다. 김 의원은 “현장에서는 세입자가 있는 주택은 거래 자체가 이루어지지 않고 있다”며 “현행법은 집을 장만하고 싶은 1가구 1주택 희망가족, 일시적 1가구 2주택자들의 피해 뿐 아니라 나중에는 결국 임차인마저 거주할 주택을 찾지 못하는 사태를 양산할 수 있다”며 법안 발의 취지를 설명했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr