부동산가격이 급등하고 있다.주택가격은 2001년 하반기이후 급히 올라가고 있다.땅값도 올들어 서울을 중심으로 올라 98년 외환위기 이전의 수준이 되었다.부동자금이 부동산시장에 흘러들어온 결과이다.금리가 낮고 유동성은 늘어났으나 증시가 침체되고 설비투자가 위축되었기 때문이다. 정부는 지난 4일 주택시장 안정대책을 내놓았다.투기적 주택수요를 막기 위하여 아파트청약 1순위 요건을 강화하였다.재산세와 종합토지세 등에 대한 과표를 단계적으로 올리기로 했다.양도세도 강화된다. 서울 강남에 못지 않은 수준의 신도시를 2∼3곳 개발한다. 또 특수목적고를 수도권에 유치하는 등 양호한 교육여건을 만들기로 했다. 이번 조치로 주택이나 토지를 보유하며 단기차익을 얻으려는 투기심리가 상당부분 억제되길 기대한다.그러나 단기적인 응급조치로 수요를 줄이는 방법만으로는 투기를 잡는 데 충분하지 못할 뿐 아니라 언제든지 재발할 가능성이 있다.장기적인 정책의지를 분명하게 시장에 전달하여야 부동산시장은 안정된다.주택을 충분하게 공급하고부동산 보유에 따른 세금을 늘려야 한다.아울러 강남과 같은 수준의 교육서비스가 어느곳에서도 공급될 수 있어야 한다.이런 점에서 정부 발표는 몇가지 문제를 안고 있다. 첫째,보유과세강화와 주택공급에 대한 의지가 확고하지 못하다.재산세와 종합토지세의 과세표준액은 실거래가격과 괴리가 크다.앞으로 재산세는 시가표준액을 산정할 때 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 높인다.종합토지세의 과표도 올린다.이에 대한 구체적 계획은 행정자치부가 추후 발표하기로 했다.올해는 대통령 선거를 앞두고 있다.언제나 과표조정에 소극적인 정부가 이를 실천할 수 있을지 불투명하다.최소한 현행 과표를 어느 정도 올릴지에 대한 분명한 계획은 나와 있어야 한다.신도시 건설계획도 주택을 언제 얼마나공급하는지 명확하게 제시해야 한다. 둘째,토지에 대한 과표는 공시지가로 하여야 한다.현재 종합토지세의 과표는 공시지가의 33% 수준이다.실효세율은 대단히 낮다.과표를 공시지가 기준으로 단계적으로 올리는 것은 실천의지에 따라 행정의 일관성을 유지하기어렵다.과표를 공시지가로 제도화해야 한다.처음에 급격히 늘어나는 조세부담은 세율을 인하하여 줄일 수 있다.다음에 세율을 조정하여 부동산 보유에 따른 부담을 늘려가야 한다.종합토지세도 국세청이 징수하여야 한다.그래야만 소득세의 기능을 철저하게 보완하고 징수비용도 줄이면서 효과적으로 세금을 부과할 수 있다.장기적으로는 재산세와 종합토지세를 합하여 종합부동산세를 도입하여야 부동산에 대한 투기수요를 막을 수 있다. 셋째,신도시 건설로 주택을 대규모로 공급하여야 한다.90년대 분당·일산등 5대 신도시 개발은 폭등하던 주택가격을 안정시켰다.서울 강남에 버금가는 수준의 신도시를 만들어야 한다.공영개발로 환수되는 개발이익으로 도시기반시설을 공급할 수 있다.특히 용인·기흥 등 서울근교는 신도시의 적지일 수 있다.그리하여 서울에 집중된 주택수요를 분산시켜 집값을 안정시켜야 한다. 넷째,어느 곳에서든 강남과 같은 수준의 교육서비스가 공급되어야 한다.강남아파트 급등은 신도시의 고교평준화 조치와 맞물려 있다.따라서 교육서비스를 다양하고 고급스럽게 해 교육수요를 지역으로 분산시켜야 한다.경쟁적인 교육시장만이 이를 보장한다.고교평준화를 폐지하고 학생과 학부모는 학교를 자유롭게 선택하고 이동할 수 있어야 한다.대학간에도 경쟁하여야 한다.학생을 자유롭게 선발하고 정원이나 교과과정 등을 정할 수 있어야 한다.외국대학도 국내에 쉽게 들어올 수 있어야 한다.단기적인 교육여건을 개선한다고 해결될 문제가 결코 아니다. 이규황 한국경제硏부원장 명예 논설위원

정부가 2일 서울과 경기·인천 일부지역을 투기과열지구로 지정한 것은 최근 도마 위에 오른 서울 강남지역 아파트에 대한 부동산 투기억제와 맥락을 같이한다.서울 강남에서 시작된 부동산투기가 수도권으로 급속히 확산되며 집값 상승을 부추길 가능성을 사전에 차단하겠다는 의도다. ◇투기세력 막을 수 있을까- 정부의 투기과열지구 지정으로 이 지역들에서는 투기세력의 활동이 뜸해지고 분양권의 이상폭등 현상이 가라앉는 등 상당한 안정을 찾을 것으로 전망된다.그러나 투기과열지구로 지정된 지역이 ‘일부지역’에 한정돼 투기세력이 다른 지역으로 이동해 활동을 계속할 경우 이를 막을 뚜렷한 대책이 없다는 게 정부 대책의 한계로 지적됐다. 투기과열지구에서는 아파트 분양권 전매가 제한되고 주상복합건물이나 오피스텔의 경우에는 위치와 공급가구수,분양가격 등에 대해 시장 등의 분양승인을 받은 뒤 입주자를 모집하되 입주자 선정은 공개경쟁에 의한 추첨 방식으로 해야 한다. 또 청약 1순위자로 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택자에게 민간건설의 중형 국민주택과 85㎡(25.7평)이하 민영주택 공급물량의 50%를 우선 공급해야 한다. 그러나 ▲근무나 생업상의 사정,또는 질병치료·취학·결혼 등으로 가구 구성원 모두 수도권이 아닌 다른 행정구역으로 이전하는 경우 ▲주택을 상속받은 뒤 이전하는 경우 ▲가구 구성원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외체류하는 경우 ▲이혼으로 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 등은 예외적으로 전매가 허용된다. 건설교통부 관계자는 “아파트 값 상승세가 서울 강남에서 수도권으로 확산되고 있다는 판단에 따라 당초 예정보다 대상 지역을 늘렸다”고 말했다. ◇추가 대책은- 보유과세 현실화,주택공급,교육문제 등이 있다. 재산세와 종합토지세로 일컫는 보유과세를 최대한 현실화하고,부동산으로 유입되는 자금의 흐름을 증시 등으로 돌린다는 내용 등이 핵심이다. 부동산으로의 자금 유입억제 대책과 증시 유인책은 은행의 부동산담보 대출을 가능한 한 억제토록 하는 한편 기관투자가들의 연기금 운영에 탄력을 줌으로써 증시활성화를 유도한다는 내용을 담고 있다.금리인상으로 부동산 투기를 막을 경우 선의의 피해자가 적지 않게 생기는데다,환율하락을 더욱 부추겨 수출을 더욱 어렵게 한다는 판단이 작용한 것으로 보인다.‘제2의 강남’에 버금가는 판교 등 신도시 조기 건설 등도 적극 추진되고 있다. 그러나 국세청을 통한 자금출처 등의 압박용 카드가 먹혀들지 않은 데 따른 처방이란 점에서 실효성은 의문이다.특히 보유과세 현실화를 놓고 재경부와 행정자치부간의 마찰이 적지 않은 게 현실이다.시중자금의 흐름을 부동산시장에서 증시로 돌리기 위한 대책도 기존의 증시부양책과는 크게 다른 점이없다. 수도권의 신도시 개발도 강남지역에 맞먹는 생활편의시설·교육시설등을 갖추기에는 적잖은 시일이 걸릴 것으로 보여 강남 부동산 열풍을 잠재우기에는 역부족일 것이란 우려도 만만찮다. 주병철 유찬희기자 bcjoo@

추석 물가에 비상이 걸렸다.전국을 강타한 태풍 ‘루사’는 수확을 앞둔 각종 농작물과 가축·수산물 등에 큰 피해를 입혔다.8만 5000여㏊의 논과 밭이 물에 잠기거나 작물이 쓰러졌고,2만여㏊의 과수원이 낙과 피해를 입었다.비닐하우스와 양식장 등의 파손도 막대하다.추석대목을 급습한 태풍은 정성들여 가꿔 출하를 눈앞에 둔 농작물들을 한꺼번에 쓸어가 버렸다.농어민들의 비참한 심경은 비할 데가 없다. 태풍이 없던 해에도 추석 1∼2주 전부터는 제수용품 등 각종 농수산물 값이 뛰는 게 상례였다.태풍까지 겹친 올 추석은 최악의 물가고를 예고하고 있다.농작물은 단기간에 수급조절이 어렵고 철도·도로 등 교통망이 망가져 생산지와 소비지간 물자 유통도 원활하지 못하다.값이 폭등하고 품귀현상을 빚더라도 속수무책일 수밖에 없다.그 틈을 비집고 악덕 상인들의 성수품 사재기가 기승을 부릴 여지도 크다. 농산물 값이 오르면 각종 개인서비스 요금이 덩달아 오르기 십상이다.수도료 등 일부 지방공공요금도 인상 대기중이고,집값 폭등세는 당국의 노력에도 불구하고 잡히지 않고 있다.이런 가운데 지난달 소비자물가가 한달 상승폭으로는 매우 큰 0.7%나 올랐다.자칫 인플레 기대심리가 확산될 경우 걷잡을 수 없는 물가불안이 야기될 위험이 있다. 정부가 어제 물가대책관계장관회의를 열어 제수용 농축산물 10개 품목의 공급량을 두배로 늘리고 일부 개인서비스요금을 포함한 22개 품목을 관리대상품목으로 지정해 물가감시 체계를 강화한 것은 시의적절한 조치라고 평가한다.그러나 물가안정은 당국의 노력만으로는 한계가 있으며,소비자들의 동참이 긴요하다.물가가 불안해지면 최대 피해자는 소비자가 아닌가.올 추석에는 태풍으로 고통받고 있는 이재민들을 생각해서라도 제발 검소하게 지내자.

주택은 인간의 삶을 담는 그릇이다.그동안 우리는 ‘입고 먹는 문제’는 해결했지만 아직도 집 문제는 그렇지 못하다.주택 수요는 경기변동에 민감하지만 주택 공급을 단기간에 확대하기는 어렵다.이렇다 보니 이사철마다 집값이 오르면서 주택정책에 대한 국민의 기대수준은 각별할 수밖에 없다. 이런 경향은 요즘 더한 듯 싶다.국민들은 가을 이사철을 맞아 집값이 오를 것을 걱정하면서 정부가 왜 집값 오름세를 못잡는지 불만을 터뜨린다. 정부는 그동안 주택시장을 안정시키는데 최우선 순위를 두고 노력했다.주택 공급에 치중한 결과 90년대 초반에 72.4%에 불과하던 주택보급률이 올해말이면 100%에 달해 주택문제가 어느 정도 해결될 것으로 기대된다.아직도 주택이 부족해 불안요인이 남아 있는 수도권에는 앞으로 5년간 공공택지 2880만평을 공급,153만 가구의 주택을 건설할 계획이다.이렇게 되면 2006년에는 수도권의 주택보급률 100%를 달성,투기수요가 가라앉고 집값이 안정될 것으로 보인다. 그러나 집값 안정은 주택 물량을 늘리는 것만으로 한계가있다.최근 서울 강남지역을 중심으로 집값이 오르는 원인은 저금리,보유세제,교육·환경 등이 복잡하게 얽혀있다고 본다.그러나 가장 큰 원인은 주택을 보는 시각 차이인 것 같다.주택을 삶의 공간이 아닌 재테크의 수단으로 여기는데 문제의 심각성이 있다. 집값 안정을 위해서는 모든 분야를 아우르는 종합대책이 필요하다.하지만 분야별 정책목표가 달라 이를 조화시키는데 정부의 고충이 있다. 집값이 오르는 것은 우리만의 문제는 아니다.미국·영국 등 선진국들도 저금리에 따라 투자수요가 주택시장에 몰리면서 집값이 크게 오르고 있다.런던은 5년 사이에 집값이 두배 올랐다.하지만 영국이나 미국에서 정부가 집값안정대책을 마련했다는 소리를 들어본 일이 없다. 왜 그럴까? 우선 선진국은 집값이 오르더라도 서민들이 마음놓고 살 수 있는 장기임대주택이 많다는 점이다.저렴하게 오랫동안 살 수 있는 임대주택이 전체주택의 30∼40%에 이르기 때문에 집값이 요동쳐도 저소득층의 주거불안 문제가 제기되지 않는다. 반면 우리나라는 임대주택이 전체주택의 3.4% 정도에 불과하다.이러다 보니 집값이 오를 때마다 서민들의 주거부담이 커질 수밖에 없다.그래서 정부는 집값 안정의 안전판을 마련하고,장기임대주택 재고율을 10%까지 끌어올리기 위해 앞으로 10년동안 국민임대주택 100만가구를 건설키로 했다. 주택시장은 살아 움직이는 유기체와 같다.경기변동과 국민들의 기대심리에 민감하게 반응한다.80년대말 부동산 폭등 파동을 겪은 우리로서는 세심한 관찰과 처방이 필요하다.정부의 기본적인 주택정책은 시장의 체질을 보완해 가면서 집값을 안정시키는데 있다.정부는 집값 폭등을 반드시 잡을 각오다.당장은 불편하더라도 정부의 고충을 이해하고 협조해 주길 당부드린다. 임인택/ 건교부 장관

대한매일은 아파트 값 폭등과 교육과열로 대변되는 서울 강남지역을 집중 조명하는 ‘강남특구 대해부’시리즈를 내보냈다.4회 중 마지막으로 재정경제부 박병원(朴炳元) 경제정책국장,교육인적자원부 정기오(鄭冀五) 인적자원정책국장,서울시 배경동(裵慶東) 주택국장과 함께 강남과열을 진단하고 대안을 모색하는 정책좌담회를 가졌다.권혁찬(權赫燦) 경제에디터가 사회를 봤다. ◇사회- 부동산 가격급등과 교육열로 상징되는 ‘강남과열’현상의 원인을 무어라고 보십니까. ◇박병원 국장- 강남의 부동산 가격이 서울의 다른 지역에 비해 급격하게 오르는 것은 교육,아파트 공급의 한계,생활 여건,재건축 등이 복합적으로 작용했기 때문입니다.재개발 차익을 노린 투기세력도 간과할 수 없습니다.예전에 강남을 떠나 분당 신도시 등으로 이사했던 사람들이 강남으로 돌아오고 있습니다.이는 교육적인 여건 외에 용인지역의 난(亂)개발로 교통 등 생활여건이 크게 악화됐기 때문입니다. ◇정기오 국장- 강남의 집값 상승에 여러 요인이 있고,그 중 한 요인이 교육문제라는 점을 인정합니다.올해 초 분당 등 경기도 일부 지역에 대해 평준화 조치를 취했습니다.학생들이 학교를 지원하는 방식에서 거주지에 따라 배정받는 방식으로 바뀐 것이지요.이 때문에 분당과 경기도 남부 지역 주민들이 강남으로 U턴했고 아파트값 상승의 원인이 됐다는 관측이 있습니다.그러나 학생들의 학업 성취수준에 미치는 변수인 가정적인 배경과 부모 학력수준,거주지,학교 가운데 학교의 영향이 가장 작다는 국내외 연구결과에 주목해야 합니다. ◇배경동 국장- 서울시는 전후 50년 동안 산업화와 도시화를 거치면서 무주택난을 해소하기 위해 정부의 의도대로 물량 위주의 공급정책을 펴왔습니다.인구 46%가 몰려 있는 수도권엔 지금 저금리 정책으로 마땅한 투자처를 찾지못한 투기성 자본이 몰리고 있습니다.IMF이후 부동산경기 활성화를 위해 시장의 자율성을 믿고 분양가 자율화 등 사회적 규제를 풀다보니 공급자 가격이 시장을 지배하게 됐어요.미등기 전매를 공공연하게 허용해 투기를 부추긴 측면이 있습니다.문제는 이것이 저소득층의 주거형태인 전·월세에도 영향을 준다는 점입니다.서울시는 재건축에 따른 이익추구 및 기대심리가 주택가격을 상승시켰다고 보고 재건축을 제한하고 분양가격에 대한 간접규제와 안전진단을 강화했습니다.하지만 항구적인 대책은 아니에요.강남을 대체할 만한 도시를 만들어도 7∼8년 후에는 똑같은 현상이 나타날 겁니다.재산세와 보유세 강화로 조세형평을 이뤄야 주택가격이 바로 설 수 있습니다.좋은 학교가 많다는 것도 주택가격 상승에 상당한 영향을 미친 것으로 보여집니다.강남 송파 서초 강동 등 4개 구청에 서울시내 중·고등학교의 20∼25%가 몰려있고 학원은 30% 이상이 집중돼 있어요. 강남의 매력은 문화적인 인프라로 볼 수 있는 만큼 서울의 주택 정책이 아닌 수도권의 주택정책으로 균형개발을 도모해야 합니다. ◇사회- 제가 아는 분 중에 최근 네분이 모두 교육때문에 강남으로 이사했습니다.강북에 있던 집을 팔고 강남의 낡은 아파트로 전세를 얻어 간 경우도 있습니다.이런 경우를 일반화할 수는 없겠지만,교육이 강남 아파트값 상승에 영향을주는 것이 분명해 보이는데요. ◇박국장- 강남의 모든 주택이 매매된 것은 아닙니다.몇백가구만 오른 값에 매매돼도 강남 전체의 집값이 오른 것으로 간주됩니다.공급이 제한된 상황에서는 전입자가 비록 소수라 하더라도 가격 상승에 충분한 요인이 되는 것이지요.전부터 강남에 살고 있던 사람은 기본적으로 부유하기 때문에 옮길 필요성을 못느낍니다.자녀 교육에 목을 맨 사람들은 무리해서라도 강남으로 갑니다.강남만이 제공하는 교육여건 때문입니다. ◇정국장- 무리는 없는 설명이라 생각합니다.나가려는 사람은 없고 강남으로 들어오려는 사람만 있으니 들어오려는 소수에 의해 가격이 결정된다고 볼 수 있지요. ◇배국장- 서울에 나대지가 없다 보니 아파트보다는 다세대 다가구위주로 공급체계가 바뀌었습니다.그러나 주택공급이 늘어도 아파트는 상대적으로 줄어 가격을 안정화시키는 데는 한계가 있습니다.이런 식이라면 또다시 불안해질 수 있습니다.학자들은 정보가 공유돼 수요공급 메커니즘에 의해 가격결정이 된다고 생각하지만 서울의 주택시장은 불투명하며 지하경제의 특성이 있어 담합하면 먹혀들어가는 게 현실입니다.보유세 누진 등이 현실화되지 않고서는 주택가격을 안정시킬 수 없습니다.인프라가 충분한 곳에 사는 주민들이 세금을 더 많이 내야하는데 현실은 그렇지 않습니다.조세정의가 서있지 않습니다. ◇박국장- 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 데는 동의합니다.그러나 공급이 안되고 있는 상황에서 과세형평으로 모든 것을 해결할 수는 없는 노릇입니다.수요가 있다면 당연히 공급해야 하는 것 아닙니까? 신도시를 포함한 주택 200만가구 건설 이후 90년대 내내 서울의 집값은 강남을 포함하여 오르지 않았습니다.10년 이내에 이러한 정책을 한번 더 실시했어야 했는데 IMF때문에 오히려 주택건설이 한동안 부진했습니다.지금이라도 수요에 맞는 공급을 위해 강남의 대체지 개발이나 다른 지역의 교육여건 개선을 위한 노력이 절실합니다. ◇배국장- 서울에서의 대체지 개발은 현실적으로 불가능합니다.대체지 개발은 수도권의 개발을 의미합니다.그린벨트를 풀어야 합니다.공급논리로 풀어나간다면 환경문제가 심각해질 것이 자명해요.후손들에게 물려줄 것도 더이상 없게 되는 것이지요.대체 도시를 만들어도 또 하나의 강남이 될 뿐입니다.삶의 질과 가격의 안정을 도모하기 위해서는 우선 조세정책을 바로잡아야 합니다. ◇박국장- 보유과세 강화는 오래된 숙원이지만 실현되지 못하고 있습니다.조세저항이 엄청나기 때문이지요.공급확대와 조세정책이 병행되면 가장 바람직하겠지만 이것이 불가능하다면 공급 확대가 우선돼야 합니다.말한 대로 대안도시의 개발이 가져오는 효과는 실례로 증명된 바 있습니다. ◇사회- 아파트 재건축 문제가 강남 부동산 가격을 촉발시킨 원인이라는 지적들이 많은데요. ◇배국장- 왜 재건축을 하는가부터 생각해봐야 합니다.경제적 이득을 취하기위한 재건축은 막아야 합니다.극단적인 처방으로 재건축이 완료돼 등기될 때까지 소유권 이전을 못하게 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.서울은 이미 개발이 완료된 도시입니다.재건축은 일부를 제외하고는 비경제적입니다.20∼30년 쓸 수 있는 주택을 아파트로 만드는 것은 국가적 손실입니다. ◇박국장- 재건축은 양날의 칼입니다.단기적으로는 주택공급을 줄이고 가격상승과 투기의 빌미를 제공합니다.그러나 중장기적으로 더 큰 집,더 좋은 집을 추구하는 현실적인 수요를 충족시켜 가격안정에 도움을 줍니다.낡은 아파트의 재건축을 제한한다고 해서 옆의 아파트 값이 오르지 않는 것은 아닙니다. ◇정국장- 강남 과열현상을 정책적으로 풀어야 한다면 정책의 순서를 우선 정해야 합니다.순서대로 취해야 될 조치 가운데 교육정책이 언제 끼어들어야 하는가가 문제입니다.강남 열풍을 아파트나 학교 건물 등 시설만으로 접근하는 하는 것은 곤란합니다.특정 지역에 대한 수요가 높다는 것은 그 지역이 정보화가 잘 됐다거나 사회적인 네트워크가 잘 갖춰졌다는 것을 의미하기도 합니다.물론 강남의 메리트인 이러한 ‘사회적 자본’이 성장하는데 학교나 학원이 큰 기여를 한 것을 부정할 수 없습니다. ◇사회- ‘사회적 자본’을 분산시킬 방안은 있습니까. ◇정국장- 강남이 갖추고 있는 거주자로서의 만족도가 다른 지역에서도 제공돼야 합니다.학교 자체로만 보면 점수관리 면에서 강남이 오히려 타지역보다 불리합니다.그러나 강남에는 ‘사회적 자본’의 총량이 크기 때문에 강남으로 몰려듭니다.우선 화폐적,경제적 처방이 선행돼야 합니다.그 다음에 부동산의 수요·공급이 고려되고 교육은 맨 마지막으로 점검해야 합니다.왜냐하면 교육에 대한 단기 처방은 오히려 역효과를 부르기 때문이지요. ◇박국장- 수급의 차질이나 과다한 유동성 등 경제적 요인이 있는 것은 사실이며 대책이 필요합니다.그러나 교육이 맨 마지막 대책이 돼야 한다는 것은 납득하기 어렵습니다. ◇배국장- 서울시가 70년대 후반부터는 강북개발을 억제하고 강남개발에 인센티브를 주는 행정을 펴왔습니다.강남이 개발 논리로 본다면 여러 면에서 유리한 조건을 갖췄습니다.그러나 환경친화적인 잠재력으로 따진다면 강북이 더 발전될 가능성이 남아 있습니다.강북 교육의 질을 높여줄 수 있는 차별화된 교육 프로그램이 개발되면 강남수요를 다소 줄일 수 있을 것입니다. ◇정국장- 교육복지에 대한 투자도 중요합니다.지금까지는 도서벽지나 농어촌을 빼놓고는 지역간 교육재정의 편차가 없었습니다.학부모들이 기피하는 강북의 일부 지역을 투자우선지역으로 설정하는 작업도 필요합니다. ◇박국장- 금년초 화약에 불을 붙인 것은 수도권 6개 신도시의 평준화입니다.일산,평촌,분당 등의 신도시는 교육에 관한한 비평준화 지역이므로 자기가 원하는 학교를 골라서 갈 수 있다는 메리트가 있었습니다.그러나 평준화 정책으로 모든 것이 사라져 학부모들이 다시 강남으로 U턴하고 있습니다.강남의 집값을 올리는 데에는 몇백가구의 전입자만으로도 충분하다는 사실을 다시 지적하고 싶습니다.강남 이외의 지역에 좋은 학교를 만들어 학교때문에 그 지역으로 이사를 가는 사람이 생기도록 만드는 것이 강남집중,수도권 집중을 완화시키는, 가장 신속하게 효과를 볼 수 있는 방법이라고 생각합니다. ◇정국장- 교육문제는 결국 부모가 얼마나 자녀들에게 세심한 배려를 하느냐에 달렸습니다.그러나 강남으로의 전입만이 자녀들에 대한 배려는 아닙니다.강남 학부모의 교육열을 냉정하게 판단하고 진정한 관심과 배려가 무엇인지 알아야 합니다. ◇배국장- 조세정의가 바로 서야 합니다.주택이 도시의 구성요소가 된 이상 자본시장에만 맡겨서는 안됩니다.사회적 자산인 주택을 집주인과 투기세력이 좌지우지하는 것을 막아야 합니다. ◇박국장- 주택이 사회적 자산인 것은 사실이지만 사회적인 측면은 저소득층의 주택문제에 한정돼야 합니다.중산층 이상은 자신의 주택을 최대한 스스로 결정하게 놔두어야 합니다.투기자에게 철퇴를 내려야 한다는 것과는 전혀 별개의 문제입니다.공급적인 측면에서 강남을 대체할 수 있는 지역 개발이 절실해요.기존 지역도 좋고 신도시라도 상관없습니다. 정리 이창구 김유영기자 window2@

집값 폭등으로 내집을 마련하는 기간이 자꾸 길어지고 있다. 건설교통부가 국민은행에 의뢰,주택금융 수요실태를 조사한 결과에 따르면 지난해 결혼 후 내집을 마련하기까지 기간이 평균 8.1년으로 조사됐다고 28일 밝혔다. 내집 마련 기간은 96년 8.9년에서 97년 8.8년,98년 8.5년,99년 7.8년,2000년 7.3년으로 단축됐으나 지난해 하반기 이후 집값이 큰 폭으로 오르면서 다시 8년 이상으로 늘었다.건교부는 올해 집값이 폭등,내집 마련 기간도 지난해에 비해 늘어났을 것으로 추정하고 있다. 내집을 마련하는 가구주의 평균 나이도 1996∼2000년에는 38.6∼39.3세였으나 지난해에는 40.8세로 높아졌다.월평균 가계소득은 96년 210만 2000원에서 지난해에는 236만 8000원으로 증가했다. 지난해 주택을 마련하는 데 든 비용은 서울 1억 3140만원,광역시 7796만원,중소도시 8961만원 등 평균 9728만원인 것으로 나타났다. 건교부 관계자는 “최근 서울 강남 등 일부 지역의 집값 상승률이 가계소득 상승률을 훨씬 초과하는 것이 문제”라고 지적했다. 류찬희기자 chani@

■31평 아파트 2년만에 2억 ‘껑충' ‘순간의 선택이 1억원을 좌우한다.’서울 강남의 집값이 폭등하면서 우리주변에서 가볍게 웃어 넘기기에는 씁쓸한 얘깃거리들이 양산되고 있다.‘새집에서 살고 싶어 남편을 졸라 대치동 은마아파트를 팔고 새 아파트로 이사한 아줌마가 집 팔고 몇달만에 1억원이 오르자 홧병으로 드러누웠다.’는 얘기는 최근에 나돈 얘기이다.강남으로 이사하자는 부인의 권유를 뿌리치고 강북을 고수(?)하다가 1년만에 집값 차이가 1억원 이상 나자 부부싸움을 크게 벌였다는 가정도 있다.강남 집값 상승 랠리가 빚어낸 이런 얘기들은 이외에도 무수히 많다.월급쟁이가 평생 월급을 모아도 벌까말까한 돈을 강남 아파트 투자를 통해 모은 경우도 있다.그만큼 강남의 집값이 많이 올랐다는 얘기다. ◇1억원은 기본- 마포구 공덕동에 사는 P(43)씨는 지난해 1월 33평형 삼성아파트 1차를 2억 7000만원에 팔고 8000여만원을 보태 3억 5000여만원을 주고 대치동 선경아파트 31평형을 샀다. 당시에는 좀 무리인 듯했지만 1년 8개월여가 지난 지금P씨는 자신의 탁월한 선택을 뿌듯해 하고 있다. 현재 선경아파트는 5억 6000여만원.하지만 공덕동 삼성아파트는 3억 3000여만원에 불과하다.이사를 통해 2년도 안돼 무려 2억원 이상을 번 셈이다. 반면 같은 아파트에 살다가 이사 권유를 뿌리치고 그대로 남은 P씨의 동서K(41)씨는 한순간 선택을 잘못해 가만히 앉아서 2억원이 넘는 돈을 놓쳤다는 생각을 지울 수가 없다. P씨의 경우는 실수요자인 경우지만 본격적인 재테크를 통해 자산을 늘린 경우도 있다. 여의도에 살고 있는 C씨는 지난해 중반 여윳돈으로 재건축 대상인 도곡동 주공 1차 13평형을 3억 5000여만원에 샀다. 그러나 이 아파트는 지난 1월 재건축 사업승인이 나면서 지금은 6억 3000만원으로 껑충 뛰었다.1년새 2억 8000여만원을 번 셈이다. 강남의 아파트 보유자 가운데 가격이 오르자 이를 팔아 이익을 본 경우도 있고 그렇지 않고 아직 보유중인 경우도 있다. 그러나 강남의 아파트 가격이 쉽게 떨어지지 않는 특성을 감안하면 투자자든 거주자든 이번 상승랠리를 통해 보통 1억∼2억원가량의 평가이익을 남겼다는게 부동산 전문가들의 분석이다. ◇얼마나 올랐나- 부동산114 조사에 따르면 강남의 아파트 가격은 지난해 1월 이후 올 8월 현재 63.5%가 올랐다.그러나 이는 재건축 아파트를 포함한 가격이다. 이 기간동안 재건축 아파트는 가격이 무려 91.8%가 올랐다.2년이 채 못돼 아파트 가격이 2배 가까이 오른 것이다. 재건축 대상이 아닌 강남의 일반아파트는 50.9%가 올랐다.재건축 대상 아파트만은 못해도 상승폭이 높기는 마찬가지이다. 반면 서울 전체 아파트는 39.9%가 올랐다.강북(서초·송파·강동구 등 제외)은 29.7%가 올랐다. 상승률에 있어서 강남의 아파트는 강북에 비해 2배 이상 높은 것이다. 이처럼 강남의 집값이 크게 오른 것은 공급부족에다가 재건축 아파트에 투기성 자금이 몰리면서 주변 아파트까지 덩달아 크게 올랐기 때문이다. 부동산114 김희선 상무는 “강남의 아파트 가격상승이 정상적인 패턴은 아니지만 정부의 투기단속 등으로 쉽게 떨어지는 것도 아니다.”면서 “강남아파트의 가격 추이는 몇달간 지켜봐야할 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@ ■강남에 살아보니/ “딸 교육때문에 이사 집값까지 올라 기뻐” “딸 교육 때문에 서울 강남으로 이사했는데 덤으로 집값이 오르니 좋기는 좋네요.” 미국 지사로 발령난 남편을 따라 5년여 미국생활을 하다가 지난 98년 3월 귀국,강남구 대치동에 5년째 살고 있는 주부 이인수(44)씨의 얘기다. 미국에 가기전 용산구 동부이촌동에 살던 이씨 가족이 귀국후 강남에 자리잡게 된 가장 큰 이유는 자녀의 교육 때문이었다. 한창 성장기에 5년여를 미국에서 보낸 딸이 어떻게 하면 귀국해 잘 적응할까를 생각하던 중 주변의 친지와 동료들이 강남을 추천했기 때문이다. 이씨는 “귀국해보니 강남 일대에 외국에 살다가 온 학생들이 이용하기에 적합한 학원이 많아 딸의 한국 적응에 큰 보탬이 됐다.”고 말했다. 이같은 이유로 강남에는 외국생활을 하다가 귀국한 상사 주재원이나 유학생 부부가 많다는 게 이씨의 얘기다. 강남 진입은 교육 때문이었지만 덤으로 얻은 것은 가격상승에 따른 재산가치의상승이었다.당초 이씨는 귀국후 전세를 살았다.그러나 전세를 살다보니 이사 등이 불편해 아예 대치동 우성아파트 31평형을 2000년에 3억 3000여만원을 주고 사버렸다. 그러나 지난해부터 강남의 집값이 오르면서 현재는 6억 3000여만원으로 크게 올랐다.자연스레 3억원 가량을 번 셈이다.이씨는 주식투자에서 입은 손실 1억여원을 만회하고도 남는 것이라고 말했다. 이씨는 “부동산에 몰린 돈이 주식시장으로 옮겨가지 않고 계속 부동산에 머무는 것도 바로 이같은 이유인 것 같다.”고 설명했다. 이씨는 “이곳은 재건축 대상 소형 아파트가 3억∼4억원에 달해 외부에서 진입하기는 쉽지 않지만 이곳에 사는 사람은 살던 집을 처분하고 인근의 아파트로 옮기는 등 나름의 재테크를 하는 것 같다.”고 말했다. 집값이 크게 오르고 일부 투기꾼이 가세하면서 따가운 눈총을 받고 있지만 강남 거주자가 특별하게 사는 것은 아니라는 게 이씨의 주장이다. 이곳 주부들도 아침이면 남편 출근시키고 자녀 등교시키느라 북새통을 떠는 다른 주부와 마찬가지라는 것이다. 다만 생활수준이 높아 취미생활 등을 맞추는 게 만만치 않다고 말한다. 그러나 이들이 가장 걱정하는 것은 교통문제다. 지금도 하루종일 막히는데 재건축으로 가구수가 늘면 교통문제가 더욱 심각해질 것을 걱정하고 있다. 이씨는 하루 일과를 마치고 남편 등 가족과 함께 양재천을 걷는 것을 이곳에 사는 즐거움 가운데 하나로 꼽았다. 김성곤기자 ■대치동 뜨고 압구정동 지고 서울 강남의 터줏대감 자리를 놓고 대치동과 압구정동의 경쟁이 뜨겁다. 얼마전까지 압구정동은 강남의 대표적인 고급아파트 단지여서 강남이라고하면 압구정동을 떠올릴 정도였다. 압구정동이 강남을 상징하는 단지가 된 것은 1980년대 들어선 80평형대 아파트가 이 지역의 아파트 가격을 선도했기 때문이다.지금도 구 현대 7차 80평형은 20억원대로 압구정동의 자존심을 지키고 있다.그러나 90년대 초반 대치동에 괜찮은 아파트들이 속속 들어서면서 압구정동의 위치가 흔들리기 시작했다.91년 1월 압구정 현대 65평형은 7억 5500여만원이었던 반면,대치동우성의 같은 평형은 8억 4500만여원이었다. 가격차는 금융위기 이후 더욱 벌어졌다.지금은 부활된 소형평형 의무비율이 깨지면서 강남에 대형평형이 늘어났기 때문이다. 그러나 최근들어 압구정동 현대·한양아파트가 대치동 아파트 가격에 근접하며 반전을 꾀하고 있다. 이달 현재 대치동 우성아파트 1차 55평형이 10억 4000여만원,압구정 구현대 2차 54평형은 8억 8000여만원이다.또 압구정 한양 5차 54평형은 9억 8000여만원으로 가격차가 점차 좁혀지고 있다. 부동산전문가들은 대치동과 압구정동을 직접 비교하는 것 자체가 무리가 있다고 주장한다.압구정동은 전통있는 단지답게 각종 문화시설을 갖춘 장점을 갖고 있는 반면 대치동은 좋은 교육여건을 지녔기 때문이다. 김성곤기자 ■강남 아파트 시가총액 111조 ‘서울 강남권 아파트의 시가총액은 얼마나 될까.’ 27일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 강남·서초·송파구의 아파트시가총액은 무려 111조 2947억원인 것으로 집계됐다.이는 올해 우리나라의 1년 예산과 비슷한 수준이다. 아파트수는 총 24만 552가구로 평균 평당가는 1524만원이었다. 특히 학원 밀집가로 강남 아파트의 투기 진원지로 지목됐던 대치동 은마아파트의 시가총액은 2조 2542억원으로 지난해 1월 1조 522억원에서 2배 이상 늘어났다. 매매가도 지난해 1월 31평형이 2억 2500만원에서 4억 7000만원으로 2억 4500만원 올랐다.34평형은 2억 7300만원에서 6억원으로 3억 2700만원이나 뛰었다.아파트 재건축 추진에 따른 가격 급등으로 앉아서 2억∼3억원을 번 셈이다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “강남권 아파트는 가격이 일단 오르면 쉽게 내려가지 않는다.”며 “강남의 대체 주거지가 개발되지 않는 한 비(非)강남권과의 아파트 가격 격차는 더욱 벌어질 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@

최근 집값과 땅값,사무실 임대료 등이 천정부지로 오르면서 경제전반에 그늘을 드리우고 있다. 부동산 가격상승은 무엇보다 무주택 서민과 중소기업,신규 창업자들에게 큰 어려움을 안겨주고 있어 종합적인 부동산시장 안정대책 마련이 시급하다. 22일 부동산랜드의 조사에 따르면 서울 아파트값은 지난 연말과 비교해 평당 평균 100만원이상 올랐다.상승률이 무려 17.49%에 달했다. 전셋값도 평균 50만원 가까이 뛰어 14.6%의 상승률을 기록했다. 특히 서민들이 사는 중소형 아파트값,전셋값 오름폭이 커 서민가계에 더욱 주름살을 늘리고 있다.서울 서대문구 영천동 삼호아파트 29평형에 살던 김명규씨는 최근 전세기간이 끝났으나 2년전보다 5000만원이 뛴 보증금을 올려줄 길이 없어 변두리 아파트로 이사했다.김씨는 “서대문에서 작은 가게를 운영할 때는 업무용 차량이 필요없었으나 이사를 하면서 할 수 없이 승용차를구입했다.”며 “전셋값 인상이 가계는 물론 공장 경영에도 큰 부담이 되었다.”고 말했다. 땅값이 오르면서 공장이 필요한 중소기업들의 어려움도 가중되고 있다. 토지공사에 따르면 2·4분기 전국 땅값은 3.07%나 올랐다.분기별 상승률로는 11년만에 최고치이다.개발붐이 일고 있는 지역은 10% 가까이 상승하는 등 폭등 조짐마저 나타났다. 땅값 상승은 공장 등이 필요한 기업에 큰 타격을 주고 있다.경기도 안양에서 나대지를 얻어 작은 기계부품 제조업을 하는 김성원씨.해마다 올려주는 임대료를 감당할 길이 없어 은행 융자를 내 공장을 마련할 계획을 세우고 지난해말 서해안고속도로 인터체인지 인근 경기도 화성시 발안에 공장터를 점찍어 두었다.김씨는 평당 14만원에 400평을 사라는 중개업자의 말을 듣고 당시 비싸다며 계약을 미뤘다가 최근 이곳을 다시 찾고는 아예 공장 이전을 포기해야 했다.공장터가 평당 20만원으로 오른 것이다. 사무실 임대료 상승도 중소기업과 창업자들의 의욕을 꺾고 있다. 대한상공회의소가 서울지역 사무실·상가 411개를 대상으로 임대료를 조사한 결과,1년동안 4.7%가 올라 93년이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 임대료가 인상될 경우에는 이익을 줄이거나 구조조정을 실시하고 상품가격에 이를 반영하겠다고 해 결국 애궂은 서민에 불똥이 튈 것으로 우려된다. 강원대 장희순(張喜淳·부동산학과)교수는 “부동산값 인상이 가계는 물론 기업,국가경제에 부담으로 작용하고 있다.”고 지적한 뒤 “투기꾼들의 면역만 길러주는 임시방편적인 대책보다는 종합적인 부동산시장 안정대책이 절실하다.”고 제안했다. 류찬희기자 chani@

‘고시의 메카’인 서울 신림 9동 고시촌에서 시험을 준비하는 수험생들이 집값 폭등과 생활비 상승의 이중고(二重苦)에 시달리고 있다.매년 고시원과 원룸 등의 월세·전셋값이 치솟아 인근 지역의 2∼3배를 웃돌고 있어 수험생들의 불만의 목소리가 높아지고 있는 실정이다. 수험생들은 “돈이 없으면 신림동 고시촌에서 공부할 생각을 하지 말라는 말이 공공연하게 나올 정도”라면서 “집값 거품 때문에 최근 수험생들이 고시촌을 떠나고 있다.”고 푸념하고 있다. ●수험생 불만= 사법시험을 준비하고 있는 정모(29)씨는 “주거비와 학원비,생활비를 포함해 매달 70만원이 있으면 겨우 공부할 수 있는 수준이고,100만원이 있으면 사람처럼 살고,150만원 정도는 있어야 여유가 생긴다.”면서 “나이들어 집에 손을 벌릴 수도 없고 공부하면서 아르바이트를 하는데도 한계가 있다.”며 한숨을 내쉬었다. 행정고시를 준비하는 박모(27)씨는 “신림 9동에서 고시생활을 하기 위해서는 주거비로만 40만∼70여만원이 든다.”면서 “돈이 고시 준비의 1차적인 장벽이돼버렸다.”며 불만을 털어놨다. 이모(25)씨는 “집값 거품이 심해 고시원에 들어가고 싶지만 비용이 많이들어 집에서 통학하거나 2동이나 6동에 집을 구할 생각”이라면서 “최근 고시생들이 높은 주거비용으로 이 지역을 떠나고 있다.”고 말했다. 실제로 고시촌인 신림 9동 고시원은 월평균 25만∼30만원,5∼7평짜리 원룸은 40만∼55만원으로 전세가로 환산할 경우 4500여만원에 이른다.이는 서울강남지역이나 지하철역 주변 등 역세권과 비슷하거나 이를 웃도는 수준이다.여기에 독서실 비용으로 월평균 9만∼12만원이 추가된다. ●주변지역보다 2∼3배 높아= 신림 9동을 중심으로 형성된 고시촌은 IMF직후인 98년 이후 고시생들이 몰리면서 집값 상승이 시작됐다.특히 지난 2년 동안 신·개축된 건물만 150여개에 이를 정도로 증·개축이 붐을 이루며 집값폭등을 주도하고 있다. 현재 신림9동의 평당 평균가격은 1300만∼1800만원,신축가격의 경우 평당 3000만원을 웃돈다.신림 9동과 인접한 신림 6동의 평당가격이 500만∼600만원,도로 건너편인 신림 2동의평당 가격이 800만∼1000만원인 것과 비교하면 2∼3배가 넘는다. 한 부동산 업자는 “부동산 거래는 월평균 최대 수익을 계산해 평당 매매가격이 산출되는데 예를 들어 40만원의 월세를 받을 수 있는 원룸이 30개가 있는 건물이라면 월 1200만원의 수익을 얻을 수 있다는 전제로 매매가가 형성된다.”면서 “2∼3년전부터 고시생들이 몰려들면서 건물이 신·개축되고 임대업자들이 가격을 올리면서 폭등하고 있다.”고 말했다. 한 원룸 소유자는 “솔직히 임대료가 주변에 비해 높은 편이지만 월평균 최대 수익을 산정한 비싼 가격에 건물을 구입했기 때문에 어쩔 수 없다.”면서 “차라리 방을 비우는 게 낫지 가격을 낮춰 예상 총 수익액을 줄이고 싶지않다.”고 밝혔다. ●부동산 거품 제거해야= 무엇보다 부동산 가격의 거품을 제거해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.또 사법시험 위주로 운영되는 학원이 다양한 국가고시 수험생들을 끌어안을 수 있도록 다양화·활성화돼야 하며,단기적인 지역경제 침체를 막기 위해 일반인들을 위한 주거기능을 살려야 한다는 의견도 있다. 한 부동산 업자는 “7,8월 두달에만 독서실 매물이 좌석기준으로 5500석이 쏟아지는 등 임대료가 고평가됐고,상당수 거품이 있다.”면서 “앞으로 부동산 수익률을 계산할 때 최대수익률의 70∼80%를 기준으로 삼아야 한다.”고 주장했다. 이 업자는 또 “시설 좋은 원룸과 독서실도 임대율이 70∼80%에 불과하다.”면서 “임대비를 현재의 70∼80%수준으로 낮춰야 한다.”고 덧붙였다. 장세훈기자 shjang@

“수도권 지역에 특수목적고를 설립해 강남 부동산 과열을 막겠다.”는 윤진식 재정경제부 차관의 발언에 대해 교육단체가 반발하고 있다. 이들은 교육여건이 부동산 가격에 미치는 영향을 정확하게 입증하지 못한 상태에서 교육 전반에 상당한 파급력을 갖고 있는 특목고 설립 문제를 소관부처도 아닌 재경부가 불쑥 발표하는 것은 문제라고 지적했다. ◇교육·시민단체- 전교조는 12일 “재경부는 교육에 대해 왈가왈부하지 말라.”는 성명서를 통해 “재경부는 올초 진념 당시 장관이 ‘일제시대 교육이 더 좋았다.’는 발언을 한데 이어 또다시 혼란을 부추기고 있다.”고 비난했다. 이어 “강남 집값 폭등의 원인을 교육 문제로 몰아가는 것은 근거없는 소문에 휘말려 교육 정책의 근간을 흔드는데다 집값 대책까지 제대로 마련하지 못하는 결과를 초래할 것”라면서 “재경부는 공교육 투자확대 문제나 고민하라.”고 꼬집었다. 한국교총 황석근 대변인은 “특목고는 고교 평준화의 보완책으로 필요한 것인데 부동산 투기억제 대책의 일환으로 설립하는 것은본말이 전도된 것”이라면서 “재경부가 교육문제를 왜곡시키는 일은 다시는 있어서는 안된다.”고 지적했다. ◇교육인적자원부- 윤 차관이 “서울 강남 부동산 과열 방지를 위해 강남 외수도권 지역에 특목고 설립 등을 통해 교육여건 개선을 추진키로 교육부와 합의했다.”고 밝힌데 대해 교육부측은 “합의를 한 적이 없다.”고 전면 부인했다. 교육부는 “특목고 설립 인가권은 시·도 교육감에 있다.”면서 “자립형사립고,자율학교,특목고 등의 설립을 시·도에 권장하고 있지만 이는 고교평준화 제도의 미비점을 보완하기 위한 것이지 부동산 대책과는 상관없다.”고 강조했다. 또 “경기도 교육청이 분당의 평준화를 보완하기 위해 외국어고 설립 작업에 들어갔다.”면서 “서울지역만 해도 특목고는 모두 비강남지역에 있는데 재경부 논리대로라면 이 지역 땅값이 강남만큼 올랐어야 할 것 아니냐.”고 반문했다. 박홍기기자 hkpark@

정부가 서울 강남을 비롯한 수도권지역에서 지난해 11월부터 최근까지 거래된 고가(高價) 아파트와 재건축 예정 아파트 거래자에 대해 자금출처를 조사하고 재건축 절차를 강화하는 내용의 투기억제책을 내놓았다.지난 4월 이후 집값이 급등한 지역에서는 기준지가를 수시로 조정하는 과표현실화 대책도 포함됐다.집값 열풍을 잠재우기 위해 세정(稅政) 수단이 총동원됐다는 게 정부측의 설명이다.지난 한달 사이에 강남지역은 악재가 호재로 둔갑하는 등 투기세력들이 유포한 것으로 추정되는 각종 루머가 난무하면서 30평형대 아파트 값이 호가 기준으로 1억원 가까이 폭등하는 등 이상과열 조짐을 보였다. 전례에 비춰볼 때 이 정도의 고단위 처방이라면 강남과 일부 수도권 신도시를 중심으로 한 집값 상승세는 한풀 꺾이게 될 것으로 판단된다.투기세력에게는 자금출처 조사와 증여·양도세 부과가 즉각 효력을 발휘하게 될 것으로 전망된다.하지만 세정과 재건축 절차 강화를 통한 ‘맞불작전’은 단기적으로는 약효가 있겠지만 근원적인 해결책은 될 수 없다는것이 우리의 생각이다.지난해 12월부터 7차례나 투기억제책을 내놓았지만 별다른 실효를 거두지 못한 사실이 이를 방증한다.최근 강남의 집값 폭등세는 재건축 아파트가 불을 댕긴 것은 사실이나,교육·문화 등 여러가지 요인이 복합적으로 작용해 상승작용을 불러일으켰다는 지적이 많다.200조∼300조원에 이르는 시중의 부동자금이 보다 높은 수익률을 찾아 일시에 강남지역으로 몰리면서 열풍을 부추겼다는 분석도 있다. 정부는 투기억제책과는 별도로 강북과 신도시지역의 교육 및 생활여건을 개선하는등 강남에 대한 수요를 분산시킬 수 있는 대책을 강구해야 한다.특히 거시경제의 흐름과 경기회복세에 주름이 가지 않도록 세정의 강도를 세심하게 조절해야 할 것이다.

정부가 9일 내놓은 주택시장 안정대책은 이상 과열로 치닫고 있는 서울 강남지역 아파트 값을 진정시키고 아파트값 폭등이 주변 지역으로 확산되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.투기의 온상이 된 강남지역 재건축 아파트 사업의 요건을 강화하고 막연한 투자 기대심리를 잡겠다는 의지가 포함돼 있다. ■'약효'전망·업계 반응 그러나 이번 대책 또한 지난 1,3월에 발표한 주거안정대책과 특별히 다른 점이 없어 ‘약발’은 오래가지 않을 것으로 예상된다.단기적으로 강남 집값을 안정시킬 수는 있겠지만 장기적인 대책으로는 미흡하다는 것이 부동산 전문가들의 평가다. 다만 재건축조합 추진위원회 요건 강화,안전진단·사업승인 절차 강화 등으로 투기의 온상이 된 강남 재건축 아파트 시장은 당분간 냉각될 것으로 보인다. ●재건축 시장 당분간 냉각= ‘8·9주택시장 안정대책’발표 뒤 강남 재건축시장은 급속히 얼어붙었다.일부 부동산중개업소는 ‘개점 휴업’에 들어갔고,문을 연 중개업소는 세무조사 파장 여부를 묻는 전화만 올 뿐 일손을 놓고 있다. 세무조사가 강도 높게 추진되면 투기세력이 상당한 타격을 입게 돼 강남 아파트 시장의 가격 급등세는 한풀 꺾일 것으로 전망된다.재건축 요건이 대폭 강화됨으로써 ‘묻지마’투자 심리가 가라앉을 것으로 보인다. 은마아파트 단지 삼보부동산 관계자는 “매물은 간혹 있지만 투자자들이 몸을 사리는 바람에 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”며 “아파트를 구입한 사람들이 자금출처를 피할 수 있는 방법을 물어보는 전화만 이어지고 있다.”고 밝혔다. 은마 아파트 단지 삼성부동산은 “은마아파트를 구입한 대부분의 투자자들은 5년안에 재건축이 이뤄질 것으로 믿지 않고 있으며,가격은 잠시 주춤했다가 다시 오를 것으로 보인다.”고 말했다. ●약효는 의문= ‘뛰는 자 위에 나는 자 있다.’는 식으로 이번 대책 역시 근본적인투기 근절책으로는 미흡하다는 평가다. 부동산 전문가들은 “단기적인 효과는 볼 수 있겠지만 아파트 투기 열풍을 잠재우기 위해서는 일관성 있는 장기적인 종합처방이 필요하다.”고 지적했다. LG경제연구원의 김성식(金聖植) 연구위원은 “재건축 요건 강화 대책은 재건축 구역지정제 도입,도시계획위원회 구성,조합설립 인가 후 시공사 선정 등 진일보한 내용을 많이 담고 있지만 관건은 이 정책들이 얼마나 흔들림없이 일관되게 추진되느냐 여부에 달려 있다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장과 닥터 아파트 곽창석(郭昌石)이사는 “강남아파트 문제는 단순한 수급논리로 풀 수 없는 난제”라며 “대체 주거지 개발,교육정책과의 연계성이 따라야 한다.”고 지적했다. 류찬희 김경두기자 chani@ ■탈세유형/ 중개업자가 분양권 전매 올 상반기 국세청이 실시한 아파트 및 재건축 추진 아파트 양도관련 세무조사에서적발된 대표적 탈세 사례는 다음과 같다.2000년 1월부터 지난해 10월까지 서울 및 수도권지역에서 고가의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 전매자나,재건축 추진 아파트 양도자 중 불성실 신고 혐의가 큰 2119명이 총 조사대상이었다. ●중개업자가 불법 매입한 청약통장으로 분양권 전매= 이동식 부동산 중개자(일명 ‘떴다방’)인 정모씨는1999년 9월 임모씨로부터 청약예금통장을 프리미엄 800만원을주고 불법으로 사들였다.이후 서울 삼성동 59평형 아파트에 당첨된 뒤 주부 고모씨에게 프리미엄 4000만원을 받고 되팔아 3200만원의 양도차익을 챙겼다. 고씨는 이를 의사 민모씨에게 프리미엄 5100만원을 받고 처분,1100만원의 이익을 얻었다.그러나 당초 청약예금 가입자인 임씨가 현재 보유자인 민씨에게 분양권을 700만원에 판 것처럼 허위 신고했다.결국 이들 3명은 실제 양도소득(4400만원)에 대해 1700만원의 세금을 추징당했다. ●아파트 분양권을 양도로 위장,부모에 증여= 김모씨는 지난해 7월 서울 서초동 34평형 아파트를 분양받아 프리미엄 300만원을 받고 이모씨에게 양도했다고 세무서에 신고했다.그러나 조사 결과 김씨와 이씨는 딸과 어머니 사이로 밝혀졌다.국세청은 딸이 내준 분양계약금 9400만원과 분양권 프리미엄 시세가액 9800만원을 합한 1억 9200만원을 증여액으로 간주,증여세 2900만원을 물게했다. ●중개업자가 직접 분양권 전매= 우모씨는 서울 삼성동 73평형을 분양받은뒤 방모씨에게 프리미엄 1100만원을 받아 양도하고 소득세를 신고하지 않았다.방씨는 부동산중개업자 문모씨에게 프리미엄 6300만원을 받고 처분,양도차익 5200만원이 발생했으나 신고하지 않았다. 문씨는 또 중개업자는 직접 중개 물건의 매매행위를 할 수 없는데도 현재 분양권자인 황모씨에게 프리미엄 6500만원을 받고 팔아 200만원의 차익을 냈으나 역시 신고하지 않았다.국세청은 전매자 3명의 양도차익 6500만원에 대해 양도세 2300만원를 추징했다. ●단기 양도로 소득 탈루= 문모씨는 재개발이 예상되는 서울 잠원동 25평형 아파트를1억 8700만원에 산 뒤 6개월만에 이모씨에게 2억 6800만원에 처분해 8100만원의 차익을 냈다. 그러나 양도·양수자의 담합에 의해 허위계약서를 작성,차익이 900만원만 발생한 것으로 신고했다.국세청은 이들의 양도차익 7200만원에 대해 소득세 2600만원을 추징했다. 김미경기자 chaplin7@ ■정부대책 나오기까지 정부가 9일 부동산 주택시장 안정대책을 내놓기까지는 적잖은 진통이 뒤따랐다. 이날 오후발표때까지 수정에 수정을 거듭했고,전일 밤늦게까지 부처간 토론이 계속됐던 것으로 알려졌다. 지난 1월8일,3월6일 두차례에 걸쳐 부동산 안정대책을 내놓을 때만 해도 고강도대책을 제시했었다. 올초만 해도 지난해말부터 활력을 되찾은 내수진작이 궤도에 오르고,하반기부터 수출전선에 파란불이 켜질 것으로 예상되면서 과열경기를 진정시킨다는 의미도 있었다. 이번에는 다르다.미국 등 세계경제의 금융위기설이 돌면서 국내 경제도 안심할 수 없는 상황이다. 하반기 수출전선도 달러화 약세 등으로 어려움이 예상되고 있다.특히 서비스와 주택·건설 등은 부양 효과도 크지만,경기가 나쁠 때는 가장 먼저 타격을 입는 분야여서 당국자들은 투기 억제책에 부담이 적지 않았다고 한다. 국내 경제의 내수 경기를 죽이지 않으면서 과열현상을 진정시키기 위해 ‘국지적인 처방’을 내놓은 것도 이런 맥락에서다. 그러나 투기적 수요를 줄일 수는 있지만 실수요를 억제할 수 없다는 데 정부의 고민이 있다. 아파트 값이 아무리 뛰더라도 굳이 특정 지역에 가서살겠다는 사람을 말릴 수는 없다는 것이다. 재정경제부 관계자는 “특정 아파트의 과열현상은 교육·교통·생활기반시설 등이 복합적으로 작용한 문제로 강남지역의 대체지를 확보하는 게 보다 근본적인 처방이 될 것”이라고 말했다. 정부는 특히 분당 일산 등 6개 신도시 지역의 고교 평준화도 서울 강남 아파트 투기 현상을 부채질한 것으로 분석했다. 주병철기자 bcjoo@

서울 강남 아파트 값이 천정부지로 치솟고 있다.하룻밤 사이에 1000만원 이상 뛰는 아파트도 있다.매물이 없어 거래가 끊긴지 오래다.공급이 꾸준히 늘고 있지만 값은 계속 뛰고 있다.시장원리만으로 설명할 수 없는 대목이 많다.부동산 전문가들은 가격 상승 기대심리를 잠재우는 동시에 투기요소 차단,대체 주거지 개발 등의 대책을 주문한다. 서울 강남권 아파트는 마치 거대한 ‘블랙홀’과 같다. 강남지역 아파트는 가격에 악재로 작용하는 재료까지 삼켜버린 뒤 호재로 둔갑시킨다.한마디로 상식과 경제논리가 통하지 않는 게 최근 강남권 아파트 값이다. 부동산 전문가들은 “‘강남권 아파트 값이 떨어지지 않는다.’는 신화가 기형적인 가격 폭등 현상을 불러오고 있다.”며 “정부가 아파트 값 폭등을 진정시키려면 이같은 기대심리부터 잡아야 한다.”고 지적한다. ◇악재도 호재로 둔갑- 지난달 초 서울시는 고밀도지구 아파트의 기본계획 마련을 위한 용역을 발주했다.그러자 강남구 청담동 한양 아파트 등 고밀도 지구 아파트 매물이 금방 자취를 감춰버렸다.주민들이 재건축 일정을 확정한 것으로 잘못 해석,가격상승을 기대하고 매물을 거둬들인 탓이다. 그러나 이 조치는 고밀도 재건축 아파트에는 분명히 악재였다.본격적인 사업을 추진하기 위해서는 기본계획이 나올 때(2004년)까지 기다려야 하기 때문이다.용적률을 250% 이상 허용할 수 없다는 방침까지 붙어 악재 중의 악재였다.하지만 주민들은 호재로 인식했다. ◇오를만큼 올랐지만 또 오른다- 강남권 아파트 값은 지난 2년새 무려 평균 70% 가까이 상승했다.2년새 2배로 오른 아파트도 부지기수다. 거품이 끼었다는 것을 알면서도 아파트를 사는 사람이 많다.그래서 값이 계속 올라간다. 잠원동에 사는 박모씨는 마포구 공덕동 2차 삼성래미안 32평형을 2억 5000만원에 팔고 잠원동 대림아파트 34평형으로 이사했다.대림 아파트 값은 4억4000만원.이 아파트는 1년 전과 비교해 1억원 이상 올랐다. 박씨는 “지금의 집값에는 분명히 거품이 들어 있다는 것을 안다.”면서 “그러나 아파트 값이 계속 오를 것으로 기대한다.”고 말했다. ◇거래 없이호가(呼價)만 오른다- 사업승인을 기다리는 잠실 주공2단지는 최근들어 거래가 거의 끊겼다. 중개업무가 활발한 업소조차 한달 거래량이 2∼3건에 그친다.그러나 13평형 아파트 값은 3억 1000여만원이다.보름새 8000여만원 뛰었다.아파트 시장에서 일종의 선물(先物)거래가 이뤄지고 있는 셈이다.중개업소가 강남권은 매물이 많지 않다는 점을 악용,호가 중심으로 가격을 조성하기도 한다.주민들이 일정한 가격 이하로는 매물을 내놓지 않기로 담합한 아파트도 있다. ◇용적률 줄어도 가격은 상승- 강남 재건축 아파트는 대부분 저밀도 270%,고밀도 250%,택지지구 200%선으로 용적률이 정해져 있다. 이 용적률은 아파트 단지 면적이 아닌 공공시설용지 등을 기부채납하고 남은 면적을 기준으로 한 것이다.당초 면적 기준으로 용적률을 계산하면 실제용적률은 200%를 약간 웃도는 수준이다. 재건축을 추진하면서 공부상 면적 대비 300%대의 용적률을 제시했던 것에 비하면 50∼100% 가까이 낮아져 사업성이 떨어졌지만 가격은 오히려 오르는 기현상이 나타나고 있다. ◇입주 증가해도 값은 오른다- 공급이 늘면 가격은 떨어지는 것이 시장원리다.그러나 강남에서는 이런 경제논리가 통하지 않는다. 부동산 114에 따르면 올 하반기 서울 강남,서초,송파 등 강남권에서 입주하는 아파트는 4271가구에 이를 것으로 추정된다.지난해 같은 기간(2838가구)보다 공급량이 50% 이상 늘어난 셈이다.내년에는 강남권에서만 8024가구가 새로 입주할 계획이다.올해 입주 추정물량 5861가구보다 37%(2163가구)가 늘어나지만 가격은 내릴 조짐을 보이지 않고 있다. 김성곤기자 sunggone@ ■해법은 없나/ “재건축 용적률 조기 확정을” ◇기대심리를 잠재우자-부동산 전문가들은 강남 아파트 가격의 폭등 원인으로 막연한 투기 심리 만연과 공급 부족,비정상적인 시장 형성 등을 꼽는다. 따라서 자금출처 조사와 분양권 전매 제한,기준시가 인상 등 단기 규제대책과 재건축 아파트의 용적률 조기 확정,리모델링 강화,대체 주거지 개발 등 중장기 대책이 함께 어우러진 ‘마스터 플랜’이 필요하다고 지적한다. ◇투기 싹을 잘라라- 투기 바람의 진원지인 강남 재건축시장을 바로 잡는 것이 급선무다.주민들과 일부 중개업소의 가격 담합과 ‘큰 손’들의 사재기열풍이 사실로 드러나고 있다.내집마련정보사 김영진(金榮進) 사장은 “은마아파트 등 재건축아파트에서 큰 손들이 활개를 치는 만큼 자금 추적과 투기꾼 단속이 이뤄져야 한다.”고 말했다. 재건축아파트 용적률의 조기 확정도 선결 과제다.정확한 투자 정보가 나오면 ‘묻지마 투자’가 가라앉고 가격이 계속 오를 것이라는 기대심리를 잠재울 수 있기 때문이다. 삼성경제연구소 박재룡(朴在□) 박사는 “재건축시장이 일종의 ‘선물게임’으로 변질되고 있다.”며 “용적률이 상향조정될 수 있다는 잘못된 믿음을 깨기 위해서는 정부가 재건축 사업 스케줄을 정확히 밝혀줄 필요가 있다.”고 지적했다. ◇수요를 분산시켜라- 강남으로 몰리는 수요를 분산시키기 위한 중장기 대책도 필요하다. LG경제연구소 김성식(金聖植) 연구위원은 “외환위기 이후 아파트 공급 부족으로 입주 물량이 크게 감소했으나 오는 10월부터는 서서히 풀릴 것”이라며 “지금부터 강남아파트의 수요를 분산시킬 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다.”고 밝혔다.리모델링을 활성화해 무분별한 재건축을 막는 것도 하나의 방법이라고 덧붙였다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “세무조사 등 규제 일변도 정책은 장기적인 치유책이 될 수 없다.”며 “강남과 같은 고급 주거지 수준의 새 주거지를 개발해야 한다.”고 주장했다.건설산업연구원 김현아(金炫我) 박사는“강남의 집값 폭등이 서울 전역과 수도권으로 확산되지는 않을 것”이라며“정부가 서울을 포함한 수도권의 주택정책을 종합적인 시각에서 되돌아 볼필요가 있다.”고 말했다. 김경두기자 golders@ ■'자금추적' 발표후 강암/ 거래 실종…가격도 안정 강남의 재건축 아파트 거래자에 대해 자금추적을 하겠다는 정부의 방침이 나온 8일 강남 아파트 시장은 거래가 끊기고 값도 안정된 모습을 띠었다. 중개업소는 ‘개점휴업’ 상태이고 부르는 값도 빠지는 추세다.주민들과 중개업소는 거래부진과 가격내림세가 지속될지,아니면 ‘3·6주택시장안정대책’처럼 일과성으로 그칠지 지켜보고 있다. ◇거래 중단- 자금출처조사 방침이 발표되면서 거래가 급속히 위축되고 있다.영동주공 13평형은 1주일전 3억 5000만원에도 사려는 사람이 많았지만 8일에는 매수자의 발길이 끊겼다.천정부지로 오르던 가격도 3억 3000만원으로 떨어졌다. 인근 부동산중개업소는 “자금출처조사 우려로 거래가 끊기고 가격은 더 떨어질 것”이라고 전망했다.잠실이나 고덕 등 다른 강남권 아파트들도 거래가 중단된 채 관망세를 나타냈다. ◇가격 내림세 반전 신호- 3·6안정대책이 분양권을 위주로 한 양도세와 기준시가 인상에 초점을 맞췄다면 이번 조치는 아파트를 사들인 사람들의 자금원 추적이 주요 내용이다. 만약 미성년자나 일정한 소득이 없는 사람이 강남의 재건축 아파트를 사들인 것이 드러나면 무거운 증여세를 물어야 한다. 도곡동 시티컨설팅 정열 사장은 “ 매수·매도세가 모두 실종된 상황”이라며 “이번 조사의 강도가 높을 것으로 예상돼 아파트 값이 하락세로 반전될 가능성이 크다.”고 내다봤다. 또 “90년대에도 자금추적으로 주택 가격이 내림세로 돌아선 적이 있었다.”며 “세무조사와 새 아파트 입주 물량이 늘어나면 가격하락도 예상된다.”고 말했다. 그러나 다른 중개업소 관계자는 “자금출처조사가 다른 때보다 강도가 높을 것으로 예상되지만 강남 아파트 값을 세무조사로 잡기에는 이미 시기가 늦었다.”며 “단기 약세에 그칠 것”으로 전망했다. 김성곤기자 ■얼마나 올랐나/ 도곡 주공1차 10평 8개월새 2억원 올라 서울 강남지역 아파트 값은 올해 평균 28% 오른 것으로 나타났다. 8일 부동산 114에 따르면 강남구 재건축 단지는 32.2%,서초구는 25.3%,송파구는 25.4% 상승했다.특히 저밀도지구인 도곡동 주공1차 10평형은 재건축사업 승인 이후 지난해 말 3억500만원에서 무려 65% 오른 5억500만원에 호가가 형성됐다. 서초동 삼익아파트 20평형은 지난해보다 58% 가까이 올라 3억 4000만원에 거래되고 있다. 역삼동 진달래3차 25평형은 7개월새 2억 6000만원에서 4억원으로 53% 가량 뛰었다.삼성동 해청 27평형도 지난해 말과 비교하면 2억원 정도 올랐다. 개포동 주공1단지는 용적률이 200%로 강화됐음에도 불구,11평형이 지난해보다 43% 이상 올라 2억 6500만원에 시세가 형성됐다.가락동 원호주공 13평형,삼성동 상아2차 29평형도 지난해보다 47%,45%씩 상승했다. 류찬희기자 chani@

정부와 민주당은 서울 강남지역 재건축 아파트단지를 중심으로 주택가격이 급등하는 것과 관련,자금출처 조사 등 부동산 투기 과열을 방지하기 위한 조치를 적극 검토키로 했다. 민주당 김효석(金孝錫) 제2정책조정위원장은 4일 “최근 강남 대치동 E아파트 등 재건축 아파트에 대해 부동산 거래를 예의 주시하고 있다.”면서 “이번주 중 정부측과 논의를 거쳐 투기 과열지역에서는 자금출처 조사와 같은 강력한 예방조치를 검토하고 있다.”고 밝혔다.김 위원장은 “현재 통화량이 늘고 있지만 금리가 낮아 과잉통화가 부동산으로 흘러갈 가능성이 있으므로 이를 사전에 막아야 한다.”면서 “1주일간 주택 가격추이를 보고 조치 정도를 결정할 것”이라고 말했다. 김경운기자 kkwoon@

‘올 하반기에는 집값이 떨어졌다는 얘기를 들을 수 있을까.’ 국내 연구기관들은 지난해 이후 폭등세를 보여왔던 집값이 올 하반기에는 소폭 하락할 것이라는 전망을 속속 내놓고 있다. 연구기관마다 다소 차이가 있지만 대체로 매매가 하락폭은 0.3∼1.7%대였다.전세값도 0.5∼1.7%가량 하락할 것으로 전망됐다. 이처럼 연구기관들이 집값이 떨어질 것으로 보는 이유는 금융위기 이후 줄었던 아파트 공급이 다시 늘어난데다가 정부의 안정책이 효력을 발휘할 것으로 예상하기 때문이다. -매매가 내린다- 국토연구원은 하반기 집값이 매매가는 0.3%가량 떨어질 것으로 전망했다. 그 근거로 3월이후 지속된 정부의 각종 투기억제책과 금리상승 등으로 투자심리가 위축된 점을 꼽고 있다. 여기에 올들어 주택공급이 대거 늘어난 점도 집값 안정에 기여하는 긍정적인 요인으로 분석됐다. 그러나 아파트만 보면 0.3%가량 가격이 오를 것으로 전망했다. 건설산업연구원은 아파트 매매가는 전국적으로 평균 1.7%,수도권은 2.0%,서울은 2.1%가 떨어질 것으로 내다봤다. 그 이유로 금리인상과 정부의 강도높은 가격안정책 등을 꼽았다.특히 최근용적률 규제 등으로 서울시내 재건축에 제동이 걸리면서 재건축 아파트가 가격하락을 주도할 것으로 전망했다. 반면 내집마련정보사 김영진 사장은 “기존 주택시장은 조정기간을 끝내고 신학기를 시작하는 7월부터 반등을 시작할 것”이라며 “3∼5%가량 오를 것”으로 전망했다. -전세가는 약보합- 국토연은 전세가가 매매가 하락폭보다 0.2%포인트가 높은 0.5% 떨어질 것으로 예상했다. 건산련은 전국적으로 2.0%,수도권은 1.8%,서울은 2.1%가 떨어질 것으로 전망했다. 올해말부터 서울 및 수도권의 아파트 입주물량이 대폭 증가하는데다 다세대·다가구 주택의 입주물량까지 늘어나 전세값 하락이 불가피한 것으로 분석했다. 김성곤기자 sunggone@

올 하반기에도 집값·전셋값 상승이 계속될 것으로 전망된다. 대한매일이 각계 부동산 전문가와 가정주부 등 30명을 대상으로 ‘주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 응답자의 70%인 21명이 올 하반기에도 주택 가격이 오를 것이라고 대답했다.또 응답자의 80%인 24명은 전셋값도 상승할것이라고 전망,정부의 주택시장 안정대책에도 불구하고 주택시장에는 여전히 불안 요소가 있는 것으로 나타났다. 정부의 아파트 분양가 규제에 대해선 26명이 찬성,주택업체의 분양가 부풀리기에 문제가 있는 것으로 인식하고 있었다.수도권 집값 폭등의 가장 큰 원인으로는 주택공급 부족과 정책부재,재건축 처리지연을 꼽았다. 이번 설문조사는 △주택정책 담당자△연구소·학계△건설업체 주택영업 임원△부동산 유통·컨설팅업체△소비자단체·가정주부 등 각각 6명씩 30명을 대상으로 실시했다. 소비자,부동산 유통·컨설팅업체는 모두 하반기에 집값이 오를 것이라고 답했고 연구원과 건설업체(각각 4명)도 상승을 예상했다.반면 정책담당자(5명)는 하락 내지는 보합세를 유지할 것이라고 대답,전망이 엇갈렸다.집값 상승을전망한 21명 중에서 11명은 오름폭이 5% 이내에 그칠 것이라고 답했으나 8명은 10%,2명은 15∼20% 상승할 것으로 내다봤다. 전셋값 상승을 예상한 24명 가운데 10명은 상승률이 5%를 밑돌 것으로 내다봤다.이어 10% 이하(12명),15% 이하(1명),20% 이하(1명)의 순으로 대답했다.안정세 내지는 보합세를 보일 것이라는 응답은 6명에 불과했다.특히 소비자들과 유통·컨설팅업체가 전셋값 상승폭이 클 것으로 전망했다. 아파트 분양가 규제를 묻는 질문에는 19명이 문제점은 있으나 찬성한다고 답했고,7명(공무원,연구원)은 무조건 잘된 정책이라고 말했다. 분양가 규제를 찬성하는 쪽은 대부분 소비자,공무원,유통·컨설팅업체였다.반면 건설업체는 탁상행정에 지나지 않는다(3명)는 대답과 문제 있는 정책이지만 일단 찬성한다(3명)고 말해 정부의 분양가 인상 규제에 비판적인 반응을보였다. 장기적인 주택시장 전망과 관련해선 집값이 상승할 것이라고 대답한 응답자가 많았으나 폭등 현상은없을 것이라고 답해 점차 주택시장이 안정을 되찾을 것으로 전망됐다.내년 집값 움직임을 묻는 질문에 19명이 5%이내,3명은 10%이내의 상승을 예상했고,8명은 하락 또는 보합세를 유지할 것이라고 답했다.2∼3년 뒤의 집값 추이에 대해선 20명이 5% 이내의 상승률을 예상했고,8명은 하락 내지는 보합세를 점쳤다.장기적으로는 14명이 보합세를 지킬 것이라고말했고,13명은 10%이내의 안정적인 상승률에 그칠 것이라고 답했다. 집값 거품 논쟁과 관련해선 23명이 올 하반기∼내년에 거품이 빠질 것으로 전망했다.공무원들과 연구원은 거품이빠질 것으로 내다본 반면 집값 상승을 피부로 접하는 소비자들은 당장 집값 거품이 빠지기 힘들거나(4명) 아예 거품이 없다(2명)고 답했다. 최근에 집값이 대폭 오른 이유를 묻는 질문에는 응답자가운데 20명이 집값 폭등의 가장 큰 원인으로 공급부족 탓을 들었다.외환위기 이후 건설업체의 주택건설 위축이 집값 상승으로 이어졌음을 보여줬다.또 응답자 가운데 4명은 집값 상승의 가장 큰 발단으로 각각 정책부족과 서울시의 재건축 시기 조정 실패,투기심리 작용을 꼽았다. 류찬희기자 chani@

“치솟는 분양가,멀어지는 내 집 마련의 꿈.” 최근 아파트 분양가가 천정부지로 뛰어오르자 20,30대 직장인과 서민이 겪는 어려움을 정부와 건설업체에 전달하고 개선책을 이끌어내려는 시민·소비자단체들의 움직임이활발해지고 있다. 한국청년연합회(KYC)회원들은 지난 4일 ‘한국주택협회이사회의’가 열린 서울 메리어트 호텔 입구에서 ‘아파트 분양가 내역 공개와 분양가 거품 제거’등을 요구하며 1시간동안 피켓시위를 벌였다. 이들은 이날 주택협회 이사회 임원들에게 전달한 ‘내 집 마련을 꿈꾸는 직장인들의 호소문’을 통해 “서울지역아파트 분양가는 자율화 이전인 지난 97년 평당 464만원에서 3월말 현재 평당 844만원으로 4년 동안 81%나 올랐다. ”면서 “이는 봉급생활자의 임금인상률이나 물가인상률과는 비교도 안될 뿐더러 같은 기간의 평균 매매가 상승률의 두 배를 넘는 것으로 서민들의 내집 마련의 꿈이 허공으로 사라지고 있다.”고 지적했다. 이들은 또 “지난 1일 서울시가 ‘주택가격 안정을 위한적극 개입 대책’을 내놓은 데 대해건설교통부는 ‘행정권 남용'을 운운하며 ‘분양가 자율화'원칙을 고수하고 있다.”면서 “건교부가 집값,전셋값의 폭등과 가계대출의증가로 인해 고통을 받고 있는 서민들을 두번씩 죽이고 있다.”고 강조했다. 천준호(33)사무처장은 “주변시세보다 높게 책정된 아파트 분양가가 기존 아파트 시세를 끌어올리고 이 시세가 다시 분양가를 올리는 악순환이 되풀이돼 결국 집없는 서민들만 손해를 보고 있다.”면서 “정부는 시장의 분양가 규제는 물론 서민들을 위한 임대주택 마련과 부동산 세제개편을 조속히 실행해야 하며 건설업체 또한 분양가 산정내역을 투명하게 공개해야 한다.”고 주장했다. 참여연대와 민주노동당 등도 각각 성명서를 발표하고 아파트 분양가 인하를 요구했다. 참여연대 시민권리국 안진걸(31)간사는 지난 3일 논평을통해 “건설업체들은 자재의 고급화 등 건축비 증가를 들어 소형 아파트까지도 주변 시세의 두배에 가까운 분양가를 책정,가격 부풀리기에 앞다퉈 나서고 있다.”면서 “지난 99년까지 시행됐던 ‘아파트 분양가의 원가연동제 지침’의 부활과 아파트 분양가의 전면 공개를 요구한다.”고말했다. 한편 한국소비자연맹 등 소비자 단체도 ‘분양가 감시기구’를 만들어 분양가 결정과정에 대한 정보 공개를 요청하면서 주택업체들의 과도한 분양가 인상에 제동을 걸고나섰다. 한국소비자연맹 강정화 사무총장은 “아파트분양 열기에편승한 건설사들의 분양가 띄우기로 서민들이 내집을 마련하는 게 점점 어려워지고 있다.”면서 “정보공개를 청구해 건설사들의 합리적인 분양가 책정을 유도할 계획”이라고 말했다. 이들은 건설업체들이 기업비밀 등을 이유로 정보공개를거부하면,정보 비공개결정 취소를 청구하는 행정소송을 내는 한편 YMCA,녹색소비자연대,시민의 모임 전국 소비자 단체 등과 함께 각종 캠페인을 펼치기로 했다. 이들은 또 1인 시위,거리 캠페인,사이버 항의시위,서명운동 등은 물론 앞으로 있을 서울시장 및 대통령 선거 후보들에게 주택정책 관련 질의서도 보낼 방침이라고 밝혔다. 이영표기자 tomcat@

분양가 상승의 근본책임은 정부에 있다.집값상승을 사전에 방지하지 못하고 집값이 뛰자 분양가에 책임을 떠넘긴다는 것이다.본말이 전도됐다는 얘기가 업계에서 나오는것도 바로 이 때문이다.분양가 상승이 정부책임인 것은 사실이지만 분양가 상승에 주택업계가 자유로울 수 있는 것은 아니다.재건축 시장에서의 과당경쟁으로 분양가 상승을 유발한 것 등이 그 예이다. ◆시공사 책임없다?= 높은 분양가가 논란이 되면서 시공사,이른바 주택건설업체들은 시행사에 그 책임을 떠 넘기고있다. 시행사로부터 공사를 따내는 마당에 시행사가 분양가를높이면 이를 따라갈 수 밖에 없다는 것이다.일견 그럴 듯해 보이지만 속내를 뜯어 보면 반드시 그런 것은 아니다. 불과 2∼3년전만해도 시공사들은 시행사에 뒷돈을 대주면서 땅 매입작업을 해왔다.아직도 이런 사업관행은 일부 유지되고 있다. 시행사가 전권을 쥐고 분양가를 좌우하는 경우도 없지 않지만 분양가 책정에는 대부분의 건설업체들도 간여한다.분양가를 높여 마진을 서로 나눠먹는 사례도 있다.시공사가최근의 과도한 분양가 인상논란에서 면죄부를 줄 수 없는것도 이 때문이다. 분양가 상승과 관련,빼놓을 수 없는 것이 재건축이다.최근 서울의 재건축 아파트 시공사 선정과정에서 모 건설업체는 건축비를 다른 업체에 비해 10% 가량 높이 써냈다.건축비가 너무 비싸다는 조합의 지적에 이 업체는 비싸게 받아 잘짓는 대신 일반분양가를 높이면 조합원과 시공사 모두 손해를 보지 않는다는 논리로 조합을 설득했다. 조합이야 손해가 없는 만큼 시공사의 이런 논리는 먹혀든다.분양가는 이렇게 올라가고 집값도 더불어 뛴다. 한 중개업소 관계자는 “최근의 분양가 상승현상에 시공사들도 일정 부분 책임을 져야 한다.”고 잘라 말했다. ◆시행사의 한탕주의=몇년전까지 건설업체가 뒷돈을 대주면서 키워놓은 일부 시행사 가운데에는 자금력까지 갖추고 자신의 입맛에 맞게 시공사를 정하는 업체들도 등장했다. 사회정의니,적정분양가니 하는 것들은 안중에 없다.최대한의 이익만이 있는 정글경제 법칙이 적용된다.이들은 일단 벌 수 있는 기회에 한껏 챙기자는 주의다.이들도 분양가 상승에 한몫을 단단히 하고 있는 셈이다. 지난해 용인에서 분양했던 한 건설업체는 시공이 늦어져도 시행사가 연체이자를 부담하지 않는 조건으로 시공을맡았으나 분양가가 너무 높아 미분양이 나자 고스란히 공사지연에 따른 부담을 떠 안기도 했다. ◆정책부재가 근본원인=분양가 상승의 근본책임은 정부의주택정책 부재에 있다.금융위기 이후 눈앞의 현안에만 급급,규제를 푸는데 주력했을 뿐 공급측면은 소홀히 했다. 또 금융위기 이후 부활된 분양권 전매제 등을 그대로 방치했다가 최근에 집값이 급등하자 손질을 하고,무주택우선제도 등을 부활하는 등 땜질처방으로 일관하고 있다. 특히 서울의 아파트 재건축 문제를 미루기만 한채 방치했다가 주택공급부족현상과 어우러지면서 집값과 분양가 폭등을 초래했다. 부동산업계에서는 정부가 의지만 있으면 집값은 잡을 수있다고 보고 있다.그러나 경기부양과 집값안정이라는 두마리의 토끼를 동시에 쫓으면서 주무장관이 주택업체 대표들에게 집값안정에 협조해달라는 것은 순진한 발상이라는 것이 부동산전문가들의 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

집값이 계속 폭등하면 분양권 전매를 금지하는 방안이 추진된다. 건설교통부 최재덕(崔在德) 광역교통정책실장은 주택시장안정대책과 관련, “중도금을 2회 이상 납부한 뒤 분양권전매를 허용하는 등의 조치에도 불구하고 아파트 가격이계속 오를 경우 분양권 전매 전면 제한도 고려하고 있다. ”고 6일 밝혔다. 안정대책 가운데 투기과열지구 지정과 전매권 제한은 4월열리는 국회에서 의원입법으로 주택건설촉진법을 개정한뒤 건교부가 주택공급규칙을 개정하는 등 추가 절차가 필요하다.따라서 실제로 5차 동시분양(6월 초 분양) 때부터적용될 전망이어서 5차 동시분양 이전에 분양된 물량은 분양권 전매 제한을 적용받지 않아 프리미엄이 대폭 오를 가능성이 높다. 최실장은 “주택시장안정대책 가운데 대부분의 대책은 관련 법규 개정이 이뤄져야 효력을 발휘할 수 있지만,오피스텔·주상복합아파트·지역주택조합아파트의 선착순 분양금지는 행정 지침을 고쳐 다음주부터 적용할 계획”이라고말했다. 그는 또 “행정지침을 어기는 업체(시행사)에 대해서는 공공택지 공급 및 국민주택기금 지원 불이익을 주기로 했다.”고 덧붙였다. 한편 민주당은 3.6주택시장 안정대책이 실효를 거두기 위해서는 주촉법 개정이 시급하다고 판단,의원입법과 동시에여야 협상을 벌여 4월 국회에서 반드시 통과되도록 노력하기로 했다. 류찬희기자 chani@

‘모르면 당한다.’ 부동산중개업소들의 아파트시세 조작행위가 위험수위를 넘어섰다.부동산정보 인터넷사이트에값싼 ‘유인물건(미끼)’을 뿌려 마치 가격 검증을 거친것처럼 해놓은 뒤 이를 믿고 찾아온 소비자들에게 바가지를 씌우는 상술이 기승을 부리고 있다. 집값 폭등을 틈타마음이 급한 수요자들에게 접근,“물건이 달린다.”며 값을 부풀려 파는 것은 이제 고전적인 수법이 됐다.최근들어성행하는 시세조작 행위는 수법이 워낙 다양하고 교묘해서꾐에 걸려든 수요자들은 앉아서 당할 수 밖에 없다. 특히이들 정보는 인터넷을 통해 불특정 다수에게 옮겨져 아파트 유통시장을 왜곡시키는 요인이 된다는 점에서 심각성을더해 준다. [부동산 사이트 아파트 가격,검증 부족] 악덕 중개업소들이 이용하는 시세조작 수단은 부동산 사이트.이들은 2∼3개 사이트에 가맹점으로 중복 가입한 뒤 한 곳에는 싼 값에,다른 사이트에는 비싼 값에 물건을 내놓는다.이렇게 되면 비싼 곳에는 팔자 물량이,싼 곳에는 사자 주문이 몰린다.물건과 매수자를 한꺼번에 확보,특정지역 아파트 거래를 독점할 수 있게 되는 것이다. 국세청의 세무조사 실시 이전에는 이같은 가격차가 최고20%에 달했으나 지금은 10% 안팎으로 좁혀졌다.이들은 사이트에 올라온 가격대를 믿고 찾아온 매수·매도자에게 파는 가격은 낮추고,사는 값은 올려 거래를 성사시킨다. [‘유인 매물’ 판친다] 사이트마다 악덕 중개업소가 던진‘미끼’가 수두룩하다.사이트에 낮은 가격으로 나온 팔자물건 가운데 고객을 끌어 모으기 위한 가짜 매물이 많다. 실제로 서울 마포구 공덕 2지구 S아파트 24평형의 경우한 정보사이트에 매매하한이 1억 9000만원이지만 다른 사이트엔 2억 1500만원으로 매물이 올라 있다.모두 S공인이올려놓은 매물이다.가격차가 10%이상 난다.사이트에 값싸게 실린 매물은 수요자를 현혹시키기 위한 미끼의 색채가짙다. 사이트에 있는 값 싼 매물을 보고 문의하는 수요자들에게는 “계약 가능하다.일단 중개업소로 나와달라.”며 유혹한다.그러나 정작 살 사람이 등장하면 “죄송합니다.그 매물은 이미 팔렸습니다.”라고 둘러댄 뒤 비싼 아파트를 내놓는다.부동산 중개업계에서는 공공연한 비밀이다.주택을처음 구입하는 신혼부부나 초보 투자자들이 이런 유인매물에 쉽게 넘어간다. [거래 안되면 가격 올려] 거래가 뜸하면 시세를 높게 매겨내놓는다. 값이 오르면 관망세에 있던 수요자들이 매수세로 돌아서는 심리를 이용하는 것이다.겉으로는 거래가 원활하게 이뤄지는 것처럼 보인다.이렇게 되면 다른 부동산사이트에 올라오는 가격도 덩달아 오르고,가격 검증 없이이를 인용하는 언론 매체를 타고 시세가 본격적으로 상승한다. [정보제공업체도 놀아나] 아파트 가격을 조사,발표하는 정보업체들은 대부분 가맹 중개업소의 전화조사에 의존한다. 큰 정책 이슈가 있을 때에는 특정 지역에 가끔 현지조사를하지만 대부분 전화조사를 활용한다. 이 과정에서 악덕 중개업소가 오름세 중심으로 제시한 가격이 별다른 검증 없이 그대로 인터넷에 오르게 된다. 특히 강남과 같이 좁은 지역은 이런 방식으로 손쉽게 가격을 조작할 수 있다고 부동산 전문가들은 지적한다. 강남의 H중개업자는 “정보업체의 자격조사를 왜곡하는 것은그리 어렵지 않은 일”이라며 “이를 언론이 여과없이 보도해 오름세를 부추기는 경우도 적지 않을 것”이라고 말했다. 또 다른 중개업자는 “일부 악덕 중개업소에서 편법으로 거래하는 경우가 있다.”며 “매물정보에 가격차를둬 이익을 얻는 것은 중개수수료로 사무실을 운영하는 중개업자 입장에서는 어쩔 수 없는 일 아니냐.”고 반문했다. [어떻게 대처하나] 자신이 원하는 지역을 직접 찾아가 매물을 고르는 절차가 필수적이다.발품을 파는 만큼 값싼 아파트를 접할 기회가 많다.부동산중개업소를 한 곳만 찾지말고 주변 중개업소를 두루 돌아본 뒤 계약을 해야 한다. 사이트에 올라온 아파트 값 정보를 과신하는 것도 금물. 사이트를 무조건 믿었다가 유인매물에 속아 비싸게 살 수있기 때문이다.여러 사이트를 검색해야 유인매물에 속지않는다.사이트 별로 가격차이가 10% 가량 나면 일단 유인매물로 보고 경계해야 한다.말을 바꾸거나 물건을 돌리는중개업소도 조심해야 한다. 부동산 정보업체의 한 관계자는 “정보업체들도 사이트에올라오는 매물과 가격을 검증,신뢰를 확보할 수 있는 보완조치를 스스로 마련해야 한다.”고 지적했다. 또 “정부는시세를 조작하는 중개업소를 철저히 가려내고, 소비자들이믿을 수 있는 객관적인 아파트 가격을 정기적으로 조사·발표하는 시스템을 하루 빨리 구축해야 한다.”고 덧붙였다. 김성곤기자 sunggone@