박승(朴昇) 한국은행 총재가 수도권과 광역시를 제외한 지역의 모든 세금을 30% 정도 일괄적으로 낮춰야 한다고 건의한 것으로 21일 확인됐다. 박 총재는 최근 열린 경제장관 간담회에서 한국 경제의 고비용 저효율 구조의 근본 원인인 대도시 집중 현상을 완화하기 위해 수도권과 광역시를 제외한 지역에서 재산세,소득세,상속세 등 모든 세금을 내려 지방 도시에 대한 유인효과를 높여야한다고 주장했다고 한은 관계자가 전했다.그는 또 폭등하는 강남 집값을 잡기 위해 대학입시를 내신 위주로 편성하고 수능시험을 쉽게 출제해 강남의 학원 과열을 막아야 한다고 강조한 것으로 알려졌다.

노무현 정부의 경제팀은 ‘고위험 고수익’(high risk, high return) 전략을 선호하는 것 같다.정책을 결정할 때 높은 위험이 따르더라도 큰 효과를 올릴 수 있다면 과감하게 베팅하는 스타일이다.이런 과감성은 새 정부 출범 초기의 경제정책 입안자들에게서 곧잘 나타난다.과감성이 개혁을 성공으로 이끌기도 하지만,정 반대로 실패의 원인이 되는 경우도 많다.실패하면 경제는 값비싼 대가를 치러야 한다. 정부가 집값 폭등을 막기 위해 ‘토지공개념'의 재도입을 추진하고 있다.노무현 대통령이 이번주 초 국회 시정연설에서 부동산 투기와의 전쟁을 선언한 데 따른 것이다.노대통령은 ‘혁명적 방법’도 불사하겠다며 토지공개념 도입을 직접 언급했다.이달 말에 한번 더 ‘종합대책’을 발표하고 이것이 안 들으면 토지공개념 도입 수순을 밟을 예정이다. 정부가 그동안 발표한 수많은 대책들을 재래식 무기라고 한다면 토지공개념은 핵무기에 비유할 수 있다.부동산 투기를 잡는 데는 직방이지만 너무 ‘위험한 칼’이란 점이 문제다.암환자에게 방사선을 쪼이면 암세포가 죽는다.그러나 주위의 건강한 세포들도 함께 죽게 된다는 점을 정책 당국자들이 망각해선 안 된다.그래서 방사선 치료가 길어지면 생명을 잃게 되는 수도 있다.토지공개념도 마찬가지다.한명의 투기혐의자를 잡기 위해 아홉명의 실수요자를 다치게 할 위험을 안고 있다.노무현 경제팀은 그 위험을 감수하려 하고 있다.15년 전 노태우 정부 초기의 경제팀도 똑같은 시도를 했다.그때의 실패 경험을 되돌아보는 것이 유익할 것이다. 1980년대 후반에도 지금 못지않은 부동산 투기 열풍이 불어닥쳤다.정부는 투기를 잡기 위해 토지공개념을 담은 3법을 제정했다.그 중 하나인 ‘택지소유상한에 관한 법’(이하 택상법)을 예로 들어보자. 이 법은 택지를 가구당 200평 이상 소유할 수 없도록 제한하고,한도를 넘으면 무거운 부담금을 물리는 내용이다.정부는 이 법에 따라 1990∼98년까지 6만여명에게 1조 6000억원의 택지초과소유부담금을 부과했다.이중 일부는 부담금을 냈지만,상당수는 부담금을 안 내고 버티면서 위헌소송을 제기했고 헌법재판소는 이들의 손을 들어주었다.문제는 여기서 끝나지 않았다.위헌결정에도 불구하고 이미 부담금을 낸 사람들은 그 돈을 돌려받지 못했다.소급적용이 안 되기 때문이다.그것이 법이다.그 결과 정부정책에 저항한 사람은 이득을 보고 정부정책을 따른 사람은 큰 손해를 보았다.이제 토지공개념이 다시 도입된다고 해도 정부를 믿고 따를 사람은 거의 없을 것이다. 토지공개념이란 공공의 이익을 위해 토지의 소유와 처분을 어느 정도 제한할 수 있다는 개념이다.헌법 23조(‘재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.’)의 규정을 토지에 대해 확대해 적용할 수 있다는 사상이다.토지는 자연적으로 주어지는 것으로 공급이 제한돼 있어 공공재의 성격이 강한 것은 사실이다.그러나 토지의 공공성보다는 개인의 재산권 보호 쪽에 더 큰 비중을 두는 것이 헌재의 입장이다. 주택거래허가제와 주택소유상한제,재건축개발이익환수제 등이 거론되는 것을 보면 정부는 위헌결정을 받은 토지공개념을 이번에 주택에다 옮겨 적용할 계획인 것으로 보인다.그러나 주택은 인위적인 노력의 산물이며,고층으로 지으면 공급량도 늘릴 수 있다.토지보다 공공성이 약하다는 얘기다.토지공개념도 위헌 결정을 받은 마당에 주택공개념을 도입한다는 것은 법적 도박이 아닌가. 부동산 투기가 망국병이라는 점에 이의를 제기할 사람은 없다.그러나 그 병을 고치기 위해 더 큰 위험을 무릅쓰고 마구잡이로 극약처방을 써도 된다는 얘기는 아니다.토지공개념의 정책 위험도(policy risk)가 너무 커 보인다. 염 주 영 논설위원 yeomjs@

국세청이 부동산 투기자 명단의 공개 여부에 대해 고민에 빠졌다. 공개할 경우 ‘충격’ 효과로 집값 안정에 도움을 줄 것으로 기대하지만 부작용도 클 것으로 우려하기 때문이다.때문에 선뜻 결론을 내리지 못하고 있다. 국세청이 공개하기로 결정할 경우 그 대상은 부동산투기 혐의로 현재 세무조사를 받고 있는 448명 중에서 나오게 된다.국세청은 서울 강남지역 재건축추진아파트와 타워팰리스 등에서 투기를 한 혐의를 받고 있는 이들을 대상으로 지난달 18일부터 40일간 일정으로 조사하고 있다. 국세청 관계자는 “부동산가격 안정이라는 공익 차원에서 사회적 경종을 울리기 위해 거론되고 있지만 사생활 보호 등 법적으로 검토해야 할 문제가 있다.”면서 “집값이 폭등했던 지난 90년에도 명단을 공개했다가 난리가 난 적이 있다.”고 소개했다. 이 관계자는 “세무조사를 받고 있는 사람 가운데 조세포탈 혐의로 검찰에 고발할 사람이 나오면 검찰의 영장 청구 과정에서 이름이 자연히 알려지기 때문에 명단 공개 검토 얘기가 나오고 있다.”고 설명했다.투기자 명단을 공개하기로 결정할 경우 그 시점은 11월 중순에나 가능하다. 오승호기자 osh@

미국의 액션 영화에서 주인공이 깎아지른 절벽에서 추락하다가 튀어나온 돌부리를 붙잡고 살아 남는 장면을 가끔 본다.이런 장면들은 관객의 흥미를 돋우기 위해 영화 속에서 꾸며낸 얘기라고 생각하기 쉽다.체중에 가속도까지 붙어 추락하는 몸을 지탱하려면 초인적인 힘이 필요한 게 사실이다. 그러나 인체를 전문적으로 연구하는 학자들에 따르면 사람의 근육은 위기에 처했을 때 초인적인 힘을 발휘할 수 있도록 설계돼 있다고 한다.사람은 위기가 닥쳤을 때 자신도 모르는 사이에 순간적으로 힘을 한 곳에 모을 수 있는 능력을 갖고 있다.일종의 ‘자동 위기대응 시스템’이라고 할 수 있다.이 시스템은 위기를 민첩하게 감지하는 능력과,제 때에 힘을 집중하는 능력에 따라 개인차가 있다는 것이다.그래서 사람은 위기가 닥쳐야 진가를 알 수 있다. 노무현 대통령의 재신임 발언으로 정국이 어수선한 가운데 김진표 경제 부총리가 직원들에게 ‘질풍경초론(疾風勁草論)’이라는 화두를 던지고 해외 출장길에 올랐다.‘질풍경초’는 ‘질풍에도 흔들리지 않는억센 풀’이란 뜻이다. 지금처럼 어려운 때일수록 경제를 책임진 재경부가 엘리트 집단답게 흔들림 없이 제 능력을 발휘해 달라는 당부다. 중국 후한서의 유수와 왕패의 고사에 ‘질풍지경초’라는 대목이 나온다.한조의 일족인 유수는 황제의 외척인 왕망이 나라를 빼앗아 신나라를 세우자 반기를 들고 군사를 일으켜 1만 군사로 왕망의 40만 대군과 싸운다.이때 그를 따르던 십여명의 장수 가운데 모두 도망치고 왕패라는 장수만이 최후까지 버텨 승리한다.이에 유수가 왕패의 용기에 감읍해 “나를 따르던 사람들은 모두 자취를 감추었는데 오직 그대만이 남아서 힘쓰고 있으니 ‘세찬 바람이 불어야 억센풀을 알아볼 수 있구려.’(疾風知勁草)”라고 한데서 유래된 말이다. 참여정부가 출범 8개월도 안돼 노대통령이 스스로 국민에게 재신임을 물어야 할 만큼 국정이 자리를 잡지 못하고 있다.노사불안과 신용불량자 문제에다 집값 폭등까지 겹쳐 경제는 끝없이 추락하고 있다.총체적인 경제위기에서 벗어날 탈출구는 없는가.모진 바람이 불 때라야 강한 풀을 분별할 수 있다.이 어려운 시기에 경제정책의 산실인 재경부가 흔들림 없이 경제를 바로 세워주기를 바라는 마음 간절하다. 염주영 논설위원

의식주(衣食住)의 기본적 욕구를 해결한 이후 인간이 추구하는 것은 뭔가 ‘가치’ 있는 행위를 하고자 하는 것이다.이러한 이유로 인간은 자신에게 별다른 의미가 없던 ‘물질’에 일정한 가치를 부여하기 시작하였고 이를 소유하거나 소비함으로써 만족을 느끼는 방법을 터득하게 되었다.즉,물질의 소유나 소비는 단순한 소유나 소비가 아닌 가치 있는 무엇인가를 행하는 셈이 되는 것이다.그런데 물질에 대한 가치의 부여가 불합리한 경우 분배의 문제가 발생하는데 그 극단적인 예가 바로 강남의 집값이다. 최근 언론은 이러한 강남 집값과 관련된 내용들을 중요한 의제(agenda)로 다루고 있다.대한매일도 지난 일주일 내내 크고 작은 기사들로 집값 문제를 다루었다.강남의 집값은 정부가 ‘특단의 대책’이라고 하는 것을 내놓을 때만 약간 가라앉는 기미를 보이다가 다시 상승하는 숨바꼭질을 계속해 왔다.급기야 노무현 대통령이 13일 “부동산 투기를 결코 용납하지 않겠으며 강력한 토지공개념제도의 도입을 검토하겠다.”고 선언하기에 이르렀다. 언론은집값을 둘러싼 수요와 공급의 균형이 무너진 뒤,더 이상 자율적으로는 집값 문제를 해결할 방법이 없기 때문에 좀 더 근본적이고 장기적인 대책이 마련되어야 한다는데 목소리를 같이 한다.언론에서 가장 큰 문제로 지적하는 것은 ‘강남 불패’라는 잘못된 믿음이다.이런 믿음은 마치 정부정책을 비웃기라도 하듯이 너도 나도 부동산 투기에 열을 올리게 만들었고 결국 강남의 집값은 터무니없이 뻥튀기 될 수밖에 없었다.언론은 정부의 근시안적인 정책을 강도 높게 질타하며 다양한 대안을 제시하기도 한다. 예를 들어 대한매일 10월 8일자 1면의 ‘집값 로드맵 세워라’는 기사는 폭등하는 집값을 잡기 위한 다각도의 입체적 대책을 요구하면서 정부정책의 비효율성을 비판하고 있다.동시에 부동산의 공급(안정적인 공급)과 유통(거래 투명성 확보),그리고 세제(투기심리 차단)와 정책(정책 일관성 유지) 측면에 걸친 로드맵(정책지표)을 세우지 않으면 안 된다고 진단하고 있다.또한 10월 8일자 22면의 1가구 2주택 보유자 거래 때 고세율을 적용하고 단타 거래시 양도세를 중과세하는 것이 묘약이라는 지적도 설득력이 있다.금융규제로 집값을 못 잡는다면 어떤 다른 대안이 있을 수 있는지(10월 10일자 14면 사설) 알려 주기도 하며,법원과 검찰이 집값 안정에 나서야 한다는 지적(10월 8일자 1면)은 중요한 제안으로 보인다. 그러나 이러한 비판과 제안보다 더욱 중요한 것은 부동산 투기행위에 대해 확실한 ‘윤리성’ 개념을 도입하는 것이다.즉,부동산 투기를 비윤리적인 것으로 인식하도록 하는 국민적 공감대를 형성시켜야 한다는 것이다.이는 집값 안정이 국가적으로 중차대한 공적 의제가 되고 있다는 점에서 절실히 요구된다.서구와는 달리 우리의 경우 아직 윤리적인 문제로 부동산 투기를 바라보는 의식은 약한 것 같다. 이러한 측면에서 토지 공개념의 재도입에 대한 제안(10월 10일자 15면 열린세상)은 비록 외부인사의 칼럼이지만 참신해 보인다.그러나 이것만으로는 부족하다.윤리성에 대한 국민적 공감대의 형성은 정부의 노력만으로는 불가능하며 언론이 발 벗고 나서야 한다.즉,언론이 윤리적 의식을 정착시키기 위한 여론을 선도해야 하는 것이다.그래서 훗날 집값 안정에 기여했다는 소리를 들을 수 있어야 한다.집값 안정,이제 언론이 나서야 할 때다. 이 재 진 한양대 교수 신문방송학과

재건축 규제 등으로 서울 강남 아파트 공급이 크게 줄고 있다는 주장은 사실과 다른 것으로 나타났다. 12일 건설교통부는 서울 강남·서초·송파·강동구 등 집값 상승을 주도한 ‘강남권’아파트 건설실적(사업승인 및 건축허가 기준)이 99년 4820가구에서 2000년에는 1만 1039가구,2001년 7909가구,지난해 2만416가구 등으로 증가했다고 밝혔다.올해 1∼8월에는 3만 1987가구를 공급,전국 또는 수도권의 아파트 건설 증가세를 훨씬 뛰어넘었다고 설명했다. 강남구의 경우 99년 701가구에서 2000년 1773가구,2001년 3643가구,지난해 5293가구,올해 1∼8월에는 9282가구로 늘었다.서초구 역시 같은 기간에 2070가구,3214가구,2433가구,4962가구,4169가구로 증가세를 보였다. 송파구는 2001년 352가구에 불과했으나 지난해 7423가구,올해 1∼8월에는 1만 4547가구로 급증했다. 강동구도 같은 기간에 1481가구,2738가구,3989가구로 늘었다. 건교부는 올해 주택보급률이 전국 평균 100%,수도권 92%였고 전셋값도 안정돼 아파트값 폭등 원인이 공급 부족에 있는 것은아니라고 설명했다. 건교부는 정부가 부동산 투기를 강력하게 단속,가수요가 줄고 있으며,투기세력이 단기차익을 낸 뒤 빠져나갈 경우 일본과 같은 자산 디플레이션 현상에 빠질 가능성도 있으며 가격 버블(거품)이 단기간에 붕괴할 경우 주택 구입자의 상환불능으로 인한 금융기관 부실화가 우려된다고 경고했다. 류찬희기자 chani@

재계는 노무현 대통령의 재신임 결단에 대해 ‘상당한 고뇌’를 거쳤을 것이라며 충격속에 안타까움을 표시했다.그러면서도 경제가 나쁜 영향을 받지 않을까 우려했다. 10일 재계는 노 대통령의 재신임 결단이 전해지자 정확한 진의를 파악하느라 분주하게 움직이면서 주식·환율·금리 등 경제변수들의 동향에 촉각을 곤두세웠다.전국경제인연합회는 “대통령이 재신임을 묻겠다고 나서는 사태가 온 것 자체가 매우 안타까운 일”이라며 “국론분열과 국정혼란이 초래돼서는 안 된다.”고 지적했다.이어 “경제계로서는 국정의 안정과 정책의 일관성이 무엇보다도 중요하기 때문에 경제가 흔들리지 않도록 사태가 조속히 매듭지어지기를 바란다.”고 밝혔다. 대한상의는 “재신임을 묻는 방법이 어떤 것이 되든 경제에는 아무런 도움이 되지 못할 것”이라면서 “재신임 방법을 둘러싸고 정치적으로 소용돌이가 일고 소모적 논쟁이 이어지면 가뜩이나 어려운 경제는 더욱 어렵게 될 것”이라고 우려했다.삼성은 재신임 논란이 불러올 혼란을 우려,국가를 위해 재신임결단이 철회돼야 한다는 입장을 밝혔다.삼성은 대통령이 측근의 문제점에 대해 직접 책임지려는 자세를 보이고 고심어린 결단을 내린 것은 역대 어느 대통령에게서도 볼 수 없었던 것으로 높게 평가한다.”고 밝혔다. 그러나 “경제상황이 어렵고 이라크 파병문제,환율문제,집값 폭등 등 해결해야 하는 과제가 산적한 상황에서 재신임을 묻겠다는 것은 국정혼란을 초래할 가능성이 높다.”며 “국가를 위해 철회하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 박건승 기자 ksp@

정부가 이달 안에 풀어놓을 종합 부동산대책은 ‘돈줄’은 죄고 ‘세금부담’은 올리는 데 초점을 맞추고 있다.또 모든 국민에게 적용되는 ‘전국적 처방’이 아니라 특정지역과 특정인에게만 특단의 칼날을 들이미는 ‘국지적 처방’이 유력시된다.전국적 처방으로 대응할 경우,가뜩이나 허우적대는 경기 전체에 찬물을 끼얹을 우려가 있어서다. ●강남 등 투기지역 정조준 서울 강남·송파·강동·마포 등 투기지역의 주택담보대출 비율은 이르면 내달부터 현행 50%에서 40%로 인하될 전망이다.‘빚내서 주(住)테크 하기’가 어려워진다는 얘기다.우리 등 일부 은행들이 이미 투기지역이나 재건축 아파트에 대해 40%를 적용한 적이 있어 ‘뒷북 대책’이라는 지적도 있다.그러나 재정경제부 관계자는 “정부의 공식 권고안이 40%로 낮아지면 일선 금융기관들은 이보다 더 낮은 30%를 적용할 것이기 때문에 효과가 있다.”고 말했다.일각에서는 집값이 계속 오르고 있어 담보대출 비율을 떨어뜨려봤자 실효성이 없다는 회의적인 시각도 있다. ●3억원 이상 아파트 재산세 대폭 인상 정부가 지난달 발표한 대책에 따르면 내년부터 아파트의 과세표준(세금을 매기는 기준)은 현행 ‘면적(평수)’에서 ‘시가’로 바뀐다.재경부 김영룡 세제실장은 “과표를 책정할 때 가산율(±α)을 적용할 수 있게 돼 있다.”면서 “가산율 적용 기준에 가격지수,위치지수 등을 포함시키는 방안을 검토중”이라고 밝혔다.국세청 기준시가 3억원(잠정,일반시가로는 4억원가량) 이상의 고가(高價) 아파트,서울 강남·북이나 지방 등 위치에 따라 세금을 더 매기는 방안이다.재산세뿐 아니라 양도세도 투기지역은 정상 세율보다 15%포인트 더 물리는 방안(탄력세율)도 거론되고 있다.이렇게 되면 투기지역이나 고가 아파트의 부동산 세금은 이중삼중 대폭 오르게 된다.이같은 과표 현실화로 일반인의 세금 부담까지 대폭 오르는 것을 막기 위해,정부는 전체 재산세율(0.3∼7%)은 낮출 방침이다. ●분당 등 투기지역 추가 지정 정부는 다음주 초 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기 및 투기과열지역을 추가 지정할 방침이다.판교 신도시 여파로 최근집값이 폭등한 경기도 분당을 투기지역으로 지정할 것이 확실시된다.‘강남 교육열’을 대체할 특수목적고 및 자립형 사립고 확대 등 교육대책도 병행할 방침이다.자립형 사립고의 인가권한을 시·도지사로 넘기는 방안도 검토중이다. 정부는 또 2006년부터 토지세 과표를 무조건 개별 공시지가의 50%(현행 36.1%)로 올리고,땅 부자들에 대해서는 ‘종합부동산세’(가칭)를 별도로 걷는 조치도 1~2년 앞당길 방침이다.다만 모두 법 개정이 필요한 사안이어서 얼마나 앞당길 수 있을지는 미지수다.1가구 다주택자에 대한 세금 중과(重課)도 관련자료 구축에 시간이 걸려 당장 시행은 어렵다. 일각에서 거론하는 ▲투기과열지구에 국한된 분양권 전매 금지를 전국으로 확대 ▲은행·개인별 주택담보대출 총량 제한 ▲분양가 규제 등에 대해 재경부는 ‘불필요한 전신마취’라고 일축했다. 안미현기자 hyun@

정부가 주택담보대출 비율을 50%에서 40%로 낮추는 등 금융 조치에 나서면서 실효성에 관심이 쏠리고 있다.일부에서는 자칫 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 주택 구매자에게 피해가 갈 수 있다는 우려도 나온다. 정부가 주택담보대출비율 축소 카드를 꺼낸 것은 담보대출이 집값 폭등을 부추기고 있기 때문이다.실제 강남 등 일부 지역을 제외하고는 집값이 보합세를 보이고 있는데도 불구하고 지난달 주택담보대출이 2조 3000억원 늘었다.이는 지난해 11월 이후 가장 크게 증가한 것이다.이에 따라 강남지역 등의 주택담보대출 비율을 낮춰 자금공급을 줄이겠다는 것이다. 시중은행 관계자는 “이렇게 되면 투기세력들의 가수요를 어느 정도 차단하는 효과는 있겠지만 강남의 부자들은 대출을 받아 집을 사는 경우가 별로 없기 때문에 투기세력보다 실수요자들이 더 큰 타격을 입을 수 있다.”고 말했다. 아울러 지난해처럼 주택담보대출 축소를 은행에 대해서만 적용할 경우 실효를 거두기 힘들 것이라는 지적도 나오고 있다.현재 저축은행과 할부금융사 등 2금융권을 통하면 담보액의 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 국민은행연구소 김정인 박사는 “대출 금액을 일괄적으로 낮추는 것은 근본적인 해결책이 되지 못한다.”면서 “담보 위주의 대출관행에서 벗어나 소득수준,상환능력 등을 고려한 대출로 전환시켜야 은행대출에 의존한 부동산 투기수요를 잠재울 수 있을 것”이라고 지적했다. 한편 신용보증기금은 오는 13일부터 주택담보 인정비율 축소와 함께 연대보증인 자격을 대폭 강화한 ‘개인보증업무 처리기준’을 적용키로 했다.이에 따라 주로 서민들이 이용하는 전세자금 대출이나 아파트 중도금 대출 등을 이용할 때의 담보 인정비율이 60%에서 50%로 낮아지게 됐다. 김유영기자 carilips@

박승 한국은행 총재가 서울 강남의 아파트값 폭등을 부추기는 교육열풍에 대해 ‘천민’(賤民)이라는 말까지 써 가며 강도높게 비난했다. 그는 교육·세제·금융 등 다각도의 개혁조치가 나오지 않으면 문제를 해결할 수 없다고 강조했다. 박 총재는 9일 금융통화위원회가 끝난 뒤 가진 기자간담회에서 “우리나라 부동산 문제의 핵심은 서울 강남과 대전”이라고 전제한 뒤 “대전은 신도시 건설 때문에,강남은 우리나라의 천민적 교육정신 때문”이라고 말했다. 그는 “공교육보다 사교육을 더 잘 받아 대입 수학능력시험 성적을 높이고 이를 통해 좋은 대학에 간다는 게 한국 특유의 천민적 교육정신”이라고 지적한 뒤 “그러다 보니 인구가 (강남에)과잉 집중되고 거기에서 기대수익이 커져 투기가 시작되는 것”이라고 진단했다. 그는 “이는 극히 비정상인 데다 불경기 속에서 나오고 있는 현상이어서 오래 가지는 못할 것”이라고 말한 뒤,“그러나 근본적 해결책을 찾기 위해서는 국가 차원에서 공교육 활성화와 사교육 퇴치,수도권 과잉해소,지역균형발전등을 한 덩어리로 생각해 해결해야 할 것”이라고 강조했다.특히 교육개혁·세제개혁·금융조치 등 다각도의 개혁이 필수적이라고 덧붙였다.박 총재는 한달전에도 대입 전형 때 수능성적과 내신성적을 절반씩 반영하도록 입시제도를 고쳐야 한다고 주장한 바 있다. 그는 “많은 국민들이 강남 집값을 잡으려면 한은이 금리를 올려야 한다고 생각하는 것 같은데 금리를 올린다 한들 자녀교육을 위해 강남으로 가는 부유층을 그렇게 안 하도록 만들 수 있을지 자신이 없는 상황”이라며 금리인상을 통한 부동산 문제 대응에 반대입장을 분명히 했다. 김태균기자 windsea@

집값을 잡을 수 있는 명약은 따로 없다.가장 효율적인 정책은 투기가 생기는 길목을 차단하는 것이다.관행이라면서 손을 대지 않았던 유통 과정의 모순점을 개선,실거래를 확보하면 투기의 싹을 자를 수 있다.굳이 새로운 제도를 만들거나 복잡한 법률을 제정할 필요도 없다.정부가 투기방지 의지가 있다면 현행 제도만 잘 운용해도 집값 폭등을 잡을 수 있다. 부동산 투기는 불투명한 거래에서 싹이 튼다.아파트를 사고 판 뒤 세금을 적게 내기 위해 실거래가를 숨기고 이중계약서를 쓰는 순간 투기가 시작된다.그런 점에서 이중계약서 작성을 금지하는 검인계약서제도 개선은 무엇보다 시급한 사안이다.검인계약서제도만 바꾸면 이중가격 문제가 간단히 해결되는데도 정부 태도는 느긋하기만 하다. ●검인 신고과정서 거래가 줄여 검인계약서는 일반 부동산을 사고판 뒤 시·군·구에 거래가 등이 포함된 거래내역을 신고하고,계약서에 검인을 받는 제도.신고는 거래 당사자나 중개업자,법무사가 한다.시·군·구가 1부를 보관하고 다른 1부는 국세청으로 보내져각종 세금부과의 기준이 된다.또 다른 1부는 소유권 이전 증명을 위해 등기소로 보내진다.문제는 검인계약서 신고 과정에서 실거래를 속여 거래가를 낮춘다는 점이다.세금을 덜 내기 위한 ‘불법’이지만 관행으로 굳어졌다. 지난 3월 서울 대치동 은마 아파트 34평형의 시세는 6억원 정도.하지만 검인계약서에는 1억 3300만원으로 신고됐다.이 아파트 31평형은 시세가 5억원이지만 신고가액은 1억 1800만원에 불과했다.시세의 23%선에 사고 판 셈이다.서울 광장동 현대프라임 25평형 시세는 2억 8000만원이었지만 신고가액은 시세의 17%선인 5000만원이었다. 검인계약서 병폐가 심하다는 것을 알면서도 정부 부처는 책임 떠넘기기에 바쁘다.건교부는 검인권을 쥔 행자부(시·군·구)가 실거래가를 확인하지 않은 채 형식적인 절차만 거쳐 검인해주고 있다고 말한다.행자부는 검인 공무원이 거래에 직접 관여하지 않은 상태에서 현실적으로 실거래가를 파악하기가 어렵다고 항변한다.또 검인계약서 신고가액이 취득·등록세 부과의 기준이 되는 만큼 실거래가를 그대로 받아주면 세금이 4∼5배 오를 수 있다며 제도 개선에 선뜻 나서지 않고 있다. 건교부는 내년 하반기부터 중개업자들이 계약서 검인 신청시 반드시 실거래가를 적도록 의무화하고,실거래 내역을 반드시 시·군·구에 통보토록 최근 입법예고했다.최소한 중개업자가 신청하는 검인계약서에서는 가격을 낮춰 신고하는 사례가 사라질 것처럼 보인다. 하지만 이는 검인신청 절차를 전혀 모르고 하는 소리다.지난해 거래된 부동산 285만여건(검인계약서·필지수 기준) 가운데 실제 거래에 관여한 중개업자가 검인을 신청한 사례는 5%에 불과했다.대부분 거래에 전혀 관여하지 않은 법무사가 이중계약서를 작성,검인을 신청했다.따라서 중개업자에게 검인신청의 권한을 주지 않는 한 이들을 통해 검인계약서 실거래가를 확보,거래의 투명성을 이루겠다는 개정안 취지는 ‘속빈 강정’에 불과하다. 김장진 전국부동산중개업협회 연구소장은 “법무사와 거래 당사자의 이중계약서 작성을 막으려면 등기제와 세제를 함께 개선해야 한다.”고 꼬집었다. ●행정·사법부 긴밀한 공조를 부동산등기에 관한 특별조치법을 고쳐 누가 검인계약서를 신청하든 모두 실거래가 신고를 의무화하면 된다.또 실거래가격이 기재된 계약서를 등기의무 서류로 포함시키고,검인 담당 공무원에게 실거래가 심사권을 줘야 한다. 검인계약서제도 개정의 효과는 거래의 투명성을 확보하는 데 그치지 않는다.과표,기준시가,실거래가 등으로 나눠진 복잡한 집값 체계를 단일화하고 실거래가 기준으로 각종 세금을 물려 탈세를 막을 수 있는 밑거름이 된다.따라서 정부는 등기업무를 다루는 사법부와 긴밀한 공조를 위해 서로 머리를 맞대고 제도개선책을 내놓아야 한다. 류찬희기자 chani@

집값을 잡기 위한 묘책은 없는가. ▶관련기사 22면 지난해 이후 정부가 내놓은 초대형 부동산 대책이 15개나 되고,급기야 대통령까지 나서 특단의 대책을 강구하겠다고 천명했지만 집값 오름세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있다.연초 27억 6500만원이었던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스1차 124평형은 최근 39억원으로 치솟았다.불과 9개월여 만에 11억 3500만원이나 폭등한 현실을 어떻게 설명해야 할까. 서울 강남 은마아파트 31평형은 연초 5억 1000만원이었지만 최근 6억 5000만~7억 5000만원을 호가하고 있다.이 아파트에 투자한 사람은 몇 달사이에 세금을 빼고도 최소 1억 4000만원을 벌었다.지난 9월 말 현재 서울 강남지역 재건축 아파트값은 올들어 무려 30% 이상 폭등했다.따라서 부동산 전문가들은 더이상 기존의 정책에 덧칠하는 처방만으로는 ‘백약이 무효’일 수밖에 없다고 입을 모은다.정부가 집값 안정을 위한 ‘로드맵(정책지표)’을 세우고,이를 실천하기 위한 비전 제시를 더이상 미뤄서는 안된다는 것이다.집값 폭등의 구조적인 문제점을 찾아내고 투기를 뿌리째 뽑을 수 있는 실천 가능한 정책 개발이 무엇보다 시급하다고 지적한다. ●세제부터 뜯어 고쳐야 집값 폭등은 불공평과세가 가장 큰 원인으로 지적된다.수억원의 차익을 얻고도 ‘쥐꼬리 세금’만 내면 면죄부를 받는 것이 우리 실정이다.현실을 도외시한 시세차익 환수 체계 탓이다.부동산 거래를 인위적으로 차단할 수는 없지만,이점을 노린 투기꾼들의 ‘단타’거래는 발을 붙이지 못하도록 해야 하는데 현실은 그렇지 못하다. 현재 양도세는 주택 보유 가구수에 관계없이 1년 미만 거래시 양도 차익의 최고 36%만 내면 된다.단기간에 1억원을 벌어도 몇 천만원의 세금만 내면 정상적인 거래로 인정된다.보유세도 문제다.지난해 은마 아파트 34평형 보유자가 낸 재산세는 26만 7000원 정도.연간 1억원 이상 폭등한 이 아파트에 부과될 올해 재산세는 30만원 안팎에 불과하다.반면 이 아파트와 면적이 비슷한 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 시세가가 1억 3000만원으로 지난해 12만 50000원의 세금을 냈다.시세는 은마 아파트의 5분의 1에불과한데도 세금은 절반이나 된다.비현실적이고 불공평한 과세가 투기심리를 불러 일으키고 있는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 아파트를 사서 1억원을 벌고도 3000만∼4000만원의 세금을 내면 모든 것이 허용되는데 달려들지 않을 사람이 어디 있겠느냐.”면서 “차익 환수와 공평 과세가 이뤄져야 투기심리를 잡을 수 있다.”고 주장했다. ●공급·유통 과정의 투명성 확보돼야 실거래가를 감추고 이중계약서를 작성,세금을 줄이는 관행을 바로잡기 위한 정부 대책도 매우 미진하다. 건설교통부가 부동산중개업법을 고쳐 내년 하반기부터 이를 바로잡겠다고 했지만,거래계약서 검인이 이뤄지는 과정의 현실을 전혀 모르고 하는 소리다. 서진형 부동산중개업협회 연구팀장(부동산학박사)은 “검인과정의 모순점을 잘 알고 있는 법원이나 행정자치부가 제도개선에 나서지 않고 뒷짐만 지고 있는 한 거래의 투명성 확보는 백년하청이다.”고 지적했다. 고삐 풀린 분양가도 손을 봐야 할 대상이다.자유경제시장의 원리를 부정하자는 것이 아니라 최소한업체들이 ‘폭리’를 취하고 있다는 주장에 대해서는 답을 내놓아야 한다.소비자들이 납득할 만한 수준으로 분양가가 투명하게 공개돼야 한다는 것이다. 시민단체들이 주장하는 분양가 산정의 원가 공개가 어렵다면 정부가 공공택지 공급가를 공개하고 여기에 평당 건축비를 더한 뒤 분양가 가이드라인을 제시하는 방법도 검토할 만하다. 대책을 남발하기보다 정부가 좀 더 차분하게 지켜볼 필요가 있다는 주장도 나온다. 정부가 지역균형발전이나 교육제도 손질을 위한 범부처적인 대책수립에 치중하면서 투기수요를 막기 위한 단속에 지속적으로 나서야 한다는 논리다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “투기를 막으려면 행정수도 청사진을 조속히 발표하고 강북 등 소외지역에 교육제도나 공공시설을 확충하는 거시 계획이 뒷받침돼야 한다.”고 강조했다. 류찬희 김성곤기자 chani@

-‘부동산 보유세 3배 올린다’ 기사(10월6일자 1면)를 읽고 지난해에 이어 올해도 집값이 많이 올랐다.특히 서울 아파트값이 급등했다.일반 서민이 서울에서 아파트 한 채를 사려면 몇 년치 월급을 모아야 할지 점점 까마득해져 간다. 집값이 폭등하면서 양도세 강화,분양권 전매금지 확대,강남 집값 폭등의 진원지인 재건축 안정대책에 이르기까지 정부가 내놓을 수 있는 카드는 대부분 나왔다고들 말한다.하지만 최근에는 ‘9·5대책’도 약발이 이미 다했다고 얘기한다.재건축 시장을 누르니 다른 지역,다른 상품 가격이 크게 오르고,주춤하던 강남권 재건축 가격도 다시 상승세다. 급기야 정부가 투기수요 억제를 위해 부동산 보유세를 3배 수준으로 올리고 투기지역을 추가 지정하고,양도세를 강화하는 방침을 강구 중이라는 얘기마저 나왔다.하지만 아파트를 여러 채 보유한 소위 있는 사람들에게 이 정도 보유세 강화가 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.실제 적용까지는 차근차근 진행돼야 하겠지만 보다 강화된 보유세 기준이 필요하다고 생각한다.또 한가지 걱정은 보유세 강화의 수준이나 방법이 재산 수준에 따라 달라야 한다는 점이다.누진세를 적용해서 있는 사람들은 많이,서민들은 적정 수준에서 보유세를 부담할 수 있어야 한다.정말 집 한 채 가진 실수요자들까지 보유세 부담이 동일하게 높아진다면 조세 저항이 클 수밖에 없지 않겠는가. 김복선 경기도 구리시 수택동

서울 강남을 중심으로 한 집값이 정부의 부동산 가격 억제책을 비웃기라도 하듯 하루가 멀다하고 치솟고 있다.급기야 노무현 대통령은 지난 3일 기자간담회에서 “어떤 수단을 써서라도 부동산 가격을 안정시킬 것”이라면서 “강남의 부동산 가격이 다른 곳에 영향을 미치지 않도록 근본대책을 세우겠으며,지금 대책으로 부족하면 그 이상 강도높은 대책을 언제든지 실시하겠다.”고 선언했다.지난해 말부터 양도세와 보유세 대폭 인상 등 각종 세정(稅政)과 재건축 아파트 규제책 등을 쏟아냈음에도 백약이 무효인 점을 감안하면 노 대통령의 단호한 입장 표명은 때늦은 감이 없지 않다. 우리는 정부의 고단위 처방이 잇따라 실패한 것은 시장 심리를 제대로 읽지 못한 탓이라고 판단한다.세금 인상 방침은 애초부터 세금 인상분이 매매가로 전가되는 등 시장이 담합해 정부 정책에 대항할 수 있는 허점을 안고 있었다.‘9·5 재건축 시장대책’도 이미 인가받은 재건축 아파트나 대형 아파트의 값을 부추기는 약점이 있었다.이처럼 틈새 시장이 뻔히 보이는데도 행정력으로 투기 심리를 잠재울 수 있을 것으로 안이하게 판단했던 것이다.게다가 강남 대체용으로 개발하겠다던 판교 신도시는 학원단지 조성이 논란 끝에 백지화되면서 ‘강남 불패(不敗)’ 신화를 더욱 공고하게 만들었다. 정부는 지금이라도 집값 폭등의 근본 원인을 냉정하게 따져봐야 한다.대치동의 학원에 명문대학 입학생 수백명의 명단이 붙는 현실에서 ‘강남 거주가 조기 유학보다 싸다.’는 논리는 먹혀들 수밖에 없다.부동산 가격 폭등의 원인이 400조원에 이르는 부동자금에 있다는 사실도 인정해야 한다. 정부는 부동산 외적인 요인까지 충분히 감안해 강남 수요층이 수긍할 수 있는 진단과 대책을 강구해야 한다.특히 어떤 수단을 동원해서라도 집값을 안정시키겠다는 정부 의지를 시장이 믿게 해야 한다.시장 심리를 압도할 수 있는 선제 대책과 함께 정부 정책의 신뢰 회복을 촉구한다.

건설교통부가 서울 강남 집값을 잡기 위한 방안으로 판교 신도시에 일반 초중고,특목고,자립형 사립 초·중·고교 외에 1만평 규모의 학원단지를 조성한다는 계획을 내놓았다.강남에 비견할 만한 좋은 교육여건을 조성해 강남에 집중되고 있는 교육 수요를 분산시킴으로써 강남 아파트 가격 폭등을 확실히 잡아보겠다는 의도라 한다. 강남 아파트값 잡기가 백약이 무효인 상황에서 오죽했으면 이런 대책이 나왔을지,이해되는 측면이 없는 것은 아니다.또한 단기적으로 이번 계획이 강남 집값 안정에 효과를 거둘 수도 있다.그러나 공교육 부실이 학원 등의 사교육을 낳았고 사교육 여건이 강남 집값 문제를 낳았다고 볼 때 공교육 부실의 사생아일 뿐인 학원 공급을 통해 집값 문제를 해결하겠다는 이번 계획은 본말이 전도됐다는 점을 지적하지 않을 수 없다.판교를 통해 공급될 주택은 금세 소진될 것이고 그렇게 되면 제2,제3의 판교 요구로 전국 각지에 학원단지를 조성해야 할 상황에 봉착하게 될 것이기 때문이다. 결국 강남 집값과 교육 문제는 공교육 내실화만이 근원적인 해결책이다.자립형 사립고 등을 통해 교육의 선택 폭을 넓혀 주는 한편 공교육은 사교육에 떠넘긴 다양한 교육 수요를 수용하도록 개편해야 한다.정부가 한쪽에선 국민들의 욕구를 무시한 공교육을 고집하면서 또 한쪽에선 학원단지 조성에 직접적으로 나선다면 정부가 사교육을 조장하는 꼴이 아니고 무엇인가.판교 신도시는 학원 없이도 교육여건 1위인 도시로 개발함이 어떤가.그러지 못한다면 학원단지 조성 같은 것은 안하는 게 옳다.학원은 정부가 나서지 않아도 번창할 것이기 때문이다.

정부는 중소평형 의무비율을 60%까지 확대하고 조합원분 아파트 분양권 전매를 제한하는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’을 내놓았다. 천정부지로 치솟은 서울 강남 아파트값을 잡아보자는 의도로 올들어만 무려 일곱번째 등장한 주택시장 안정대책이다. 이번 대책이 발표된 뒤 하루 이틀만에 강남 재건축 대상 아파트값이 1억원 가까이 떨어졌다는 소리도 들린다.그야말로 초강력 대책이다.급한대로 아파트값 폭등은 잡은 것 같다. 재건축과 관련,‘5·23대책’에서도 후분양제도입과 일반분양분 아파트 분양권 전매를 금지하는 등 재건축 시장을 크게 흔드는 강도 높은 정책을 발표한 바 있다. 그러나 시장에 강한 충격을 주었지만 가격은 안정되지 않았다.단지 재건축아파트에 투자한 투자자나 구분소유자 및 업자들의 정책에 대한 내성(耐性)만을 키웠다. 문제는 초강수 주택시장 안정대책이 발표될 때마다 집값이 잠시 주춤하다 일정 기간이 지나면 제자리로 되돌아가는 일이 반복된다는 점이다.전보다 더욱 강력한 대책이 아니면 시장은 꿈쩍도 하지 않는다.정부는 주택시장을 안정시키기 위해 언제까지 이러한 초강수의 대책들을 만들어내야만 하는가.집값을 안정시키기 위해 고강도의 충격요법 외에 다른 대책은 없는 것인가.집값 상승의 근본적인 원인을 진단하지 못한 채 내린 처방은 아닌지 의구심을 갖지 않을 수 없다.연례행사처럼 진행되는 집값 폭등의 본질을 파악한 뒤 항구적인 대책을 마련하는 것이 절실히 필요한 때이다. 그러기 위해서는 우선 정부가 일관성 있는 정책을 마련하고 실천하는 자세를 가져야 한다.다양한 정책의 제시나 변화는 시장 상황에 즉흥적으로 대처할 수는 있겠지만,임시 조치로 끝나서는 안된다.일단 발표되거나 제시된 정책은 지속적이고 일관성을 가져야 정책효과를 거둘 수 있다. 둘째,주택시장의 정책기조를 확고히 정하고 방향성을 유지해야 한다.정부가 주택시장을 어떠한 방향으로 유도해 갈 것인가를 정한 뒤 분양주택과 임대주택의 조화,주택수요의 예측과 공급의 조절,주택가격의 유지와 견제 등의 구체적인 대안들을 제시해야 할 것이다. 셋째,과도한 시장규제는 시장을통제하기보다 새로운 문제를 만들어 낼 우려도 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 규제일변도의 정책은 시장을 위축시킴은 물론 건전한 시장 참여자들의 활동을 제한시킬 가능성을 내포하고 있다.시장 상황을 고려하지 않는 초강수 대책은 자칫 가격 상승을 부추기는 부작용을 낳을 수 있는 만큼 시장 조절기능을 살리면서 정책을 실현시킬 수 있는 운용의 묘가 필요하다. 넷째,시장 가격 결정과정의 맨 앞에 있는 중개업자의 과열경쟁을 막는 방안도 강구해야 한다.중개업자의 수급문제나 중개서비스질의 향상을 위한 대책도 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있을 것이다. ‘9·5대책’으로 중소형 의무비율이 확대됨으로 인해 오히려 중대형 아파트값은 상승할 것이라는 우려도 나오고 있다.중대형의 공급이 줄어 희소가치가 커질 것이라는 얘기다.그럼 중대형 아파트값을 잡기 위해 또 다른 충격요법이 나와야 하는 것인가.정부는 뚜렷한 정책기조하에 주택시장을 장·단기로 예견하고 철저한 시장분석을 통한 사전적 문제대응형의 정책 개발에 주력하는 모습을 보여줘야 할 때이다. 장 희 순 강원대 교수 부동산학과

집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에 발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. 집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. ●고강도 효력도 크다 전문가들은 이번 조치가 그동안의 어떤 조치보다 강력한 것이라는 데에 의견을 같이했다.그런 만큼 효과도 과거와는 다를 것이라는 분석이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “조합원 지분 거래를 금지시키는 것을 뼈대로 하는 이번 대책은 지금까지와는 다른아주 강력한 조치”라며 “가격이 떨어진 후 안정국면으로 접어들 것”이라고 얘기했다. 김 사장을 포함, 설문조사에 응한 7명의 전문가가 모두 강도의 차이는 있었지만 가격하락을 예상했다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “지난 2∼3년간 올랐던 집값이 하락기에 접어든 시점에 이번 대책이 나왔다.”면서 “당분간 집값이 고개를 들기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. ●효과 지속여부는 의견 엇갈려 김성식 연구위원은 집값이 단기는 물론 중장기 관점에서 볼 때 하락할 것이라고 분석했다.현재 지어지는 물량이 200만가구 주택 건설 때보다 많고,이 가운데 수도권 물량이 60%나 돼 이들 주택이 입주를 시작하면 공급과잉이 우려된다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사도 “7월부터 일반주거지역 종세분화와 도시 및 주거환경정비법의 제정 등에 이어 나온 이번 대책은 재건축 아파트 가격하락의 기폭제가 될 것”이라며 “이번 재건축 가격대책이 후일 재건축 부양대책으로 이어지지 않기를 바란다.”고 말했다.자칫 재건축 시장을 완전히 죽일 정도로강도가 높다는 주장이다. 반면 김영진 사장이나 부동산 114 김희선 전무,닥터아파트 곽창석 이사,고종완 RE멤버스 대표,김선덕 건설산업전략연구소 소장 등 실물 가까이에 있는 전문가들은 이번 대책이 최소한 2∼3개월은 약발을 받겠지만 항구적인 대책은 아니라고 입을 모은다.내년부터는 가격이 오를 것이라는 의견도 적지 않다. 고종완 대표는 “집값이 크게 오르기는 쉽지 않겠지만 내려가는 데에도 한계가 있다.”면서 “내년 초에는 반등을 시도할 수도 있다.”는 입장을 보였다. 김영진 사장도 “내년에는 ‘모기지’(주택저당) 제도가 도입되면 내집 장만에 나서는 사람들이 많을 것으로 보인다.”면서 올해는 약세를 유지하겠지만 내년에는 장담할 수 없다.”고 말했다. ●기존 주택 언제 사나 대부분의 전문가들이 2∼3개월 후를 기존주택 매입의 적기로 꼽았다.김희선 이사는 “올해는 입주물량도 많고 대책의 충격도 있는 만큼 내년초 쯤 사면 저점이 될 것 같다.”고 말했다.고종완 대표는 10∼11월중 5%가량 가격이 내린 급매물을 노리는 것이 좋다.“면서 “11월초 수능시험이 끝나면 강남은 집값이 오르는 만큼 그 이전이 좋다.”고 말했다.김선덕 소장은 “최소한 이번 조치의 약발이 2∼3개월은 간다.”면서 “기존 주택의 매입시기는 연말이나 연초가 적당하다.”고 조언했다. 반면 곽창석 이사는 “지금 급매물이 나오고 있지만 매입여력이 있는 사람이 많지 않다.”면서 “시기보다는 어떤 위치에 있는 어떤 물건이냐가 중요하다.”고 말했다. 김현아 박사는 “매입시기보다는 어떤 물건을 사야하는지가 문제다.”면서 “지금 꼭 집을 사겠다면 그 지역에서 가장 좋은 이른바 지표아파트를 매입하라.”고 권했다.이런 아파트들이 가격이 오를 가능성이 커 손해보지 않는다는 것이다. 반면 김성식 연구원은 “집값은 약세국면에서 벗어나기 힘들 것”이라며 “전세를 살면서 장기적인 관점에서 매수타이밍을 보라.”고 조언했다. ●신규 청약은 느긋하게 7명의 전문가 대부분이 느긋한 청약자세를 견지하라고 주문했다.판교나 김포,파주 등 각종 신도시들이 분양대기중인 데다 앞으로 가격이 폭등할 가능성이 작은 만큼 충분히 기다렸다가 청약하라는 것이다. 김희선 전무는 “투자자가 아닌 실수요자라면 느긋한 자세로 반드시 골라 청약해야 한다.”면서 “10년 쯤 뒤에 팔겠다는 자세로 청약하라.”고 조언했다.김현아 박사도 “지금 청약해도 괜찮지만 대신 족집게 청약을 해야 한다.”고 말했다. 김영진 사장은 “신규 분양 아파트는 서두를 필요가 없다.”면서 “특히 요즘 많이 나오는 1,2동짜리 아파트는 시장이 안정되면 가격이 약세를 면치 못할 것”이라면서 “이런 아파트는 청약을 피하는 것이 좋다.”고 말했다. 곽창석 이사는 “규제를 가하면 가할 수록 강남권 공급은 줄어드는 만큼 강남권에서 좋은 물건이 나오면 지체없이 청약할 필요가 있다.”면서 “그렇지 않은 경우 관망하는 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성식 연구위원은 당분간 신규분양에도 응하지 말 것을 권했다.그는 “앞으도 분양물량도 늘어날 뿐 아니라 분양가에 대한 간접규제가 시작될 가능성이 크다.”면서 “이렇게 되면 가격이 떨어질 수 있는 만큼 신규 청약도 한동안 지켜보라.”고 말했다.고종완 사장은 “통장이 있는 사람은 택지지구 아파트를 노리는 것이 현명하다.”면서 “통장이 없는 사람도 지금부터 통장을 만들어 향후 건설되는 신도시를 노리는 것도 괜찮다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

5일 발표된 재건축시장 안정대책은 ‘강남·서초지역 재건축 아파트 죽이기’로 해석된다.아파트값 상승의 진원지인 서울 강남·서초 재건축 아파트를 잡지 않고서는 주택시장을 안정시킬 수 없다는 판단에 따른 것이다. 서울시의회가 최근 아파트 재건축 허용 연한을 대폭 완화,재건축 아파트값이 다시 폭등하는 것을 미리 막자는 의도로 풀이된다. ●강남·서초 재건축이 타깃 겉으로는 수도권 과밀억제권역 재건축 아파트가 모두 규제 대상이다.그러나 실상은 강남·서초지역 재건축만 잡으면 전체 재건축 시장이 안정세로 돌아설 것이라는 전제가 깔려 있다.재건축 아파트 중·소형 평형 의무건설 비율 확대는 실제로 강남·서초에만 적용되는 국지성 조치나 다름없다. 다른 지역에서는 이미 중·소형 아파트가 60% 이상 건설되고 있지만 강남·서초지역만 20%선에 불과,수급불균형이 계속되고 있다.재건축이 대형 위주로 이뤄져 기대이익이 부풀어지고 집값 상승의 원인이 되고 있다는 것이다. 닥터아파트에 따르면 한달간 1억원 이상 오른 아파트는 강남권 27개 단지,9900여가구이며,이들 아파트가 집값 상승의 뇌관 역할을 하고 있는 것으로 나타났다.따라서 재건축 아파트값만 안정시키면 전체 주택시장의 불안을 해소시킬 수 있다고 판단한 것이다. 융단폭격식 안정대책에도 불구하고 ‘강남불패 신화’가 꺼지지 않고 있을 뿐 아니라 서울시의회가 최근 아파트 재건축 허용 연한을 대폭 완화하는 조치를 단행하면서 재건축 시장이 다시 요동치기 시작한 것도 강력한 조치를 내놓게 한 배경으로 작용했다. 정창수 건교부 주택국장은 “강남이라는 특정지역을 겨냥한 것은 아니지만 1차 파급 효과는 강남·서초지역 재건축 아파트값을 안정시키고,전체 주택 시장의 안정에 도움이 될 것”이라고 기대했다. 하지만 이미 사업승인을 받았거나,기존 강남 대형 아파트는 반사이익으로 값이 뛰는 부작용도 우려된다. ●조합원 명의변경 논란 일듯 조합원 아파트의 명의변경 금지 조치에 대해서는 재산권침해 논란이 일고 있다.재건축 아파트 가운데 조합원분은 일반 분양 아파트와 달리 건물이 헐리더라도 대지의 소유권은 그대로 남기 때문에 재산 처분권을 행사하지 못하도록 막고 있다는 것이다. 그러나 건교부는 “외환위기 이전에도 있었던 조항”이라면서 “변호사·교수 등의 자문을 받은 결과 일부 위헌 소지가 있다는 주장도 제기됐으나,정책 취지를 설명한 뒤에는 헌법에서 수용 가능한 재산권 행사 제한 조치라는 결과를 이끌어냈다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@

정부가 단기 임대주택 대신 장기 임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 전체 가구의 43%에 해당하는 전·월세 가구의 주거 안정을 꾀하기 위한 포석이다. 장기임대주택 비율이 전체 주택의 3.4%(40만가구)에 불과한 마당에 무작정 공급을 늘리는 것만으로는 중산·서민층의 주거안정을 도모하는 데 한계가 있다고 판단한 것이다.공급 위주의 주택정책을 수요 계층에 맞춘 정책으로 변화하려는 시도로 평가된다.잇따른 주택시장 안정대책에도 불구하고 잡히지 않고 있는 집값을 진정시키고자 하는 계산도 깔려 있다. ●분양·단기임대 아파트론 주거안정 안돼 장기임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 고가 분양 아파트로는 더 이상 서민들의 주거 안정을 이룰 수 없다는 판단에서다.5년 단기 임대 아파트가 본래 목적대로 이용되지 못하고 있다는 지적도 장기 임대 아파트 공급을 늘리게 된 배경이다. 수도권에서 공급되는 분양 아파트는 국민주택규모라도 평당 분양가가 1000만원을 넘는다.서민들에게는 그림의 떡에 불과하다.이들에게는 장기간 값싼 임대료를 내고 살수 있는 아파트가 절대적으로 필요하다. 주택공사나 민간 건설업체가 공급하는 5년 임대 아파트는 2년6개월만 지나면 사실상 분양 전환이 가능하다.임대주택 기능을 다하지 못하고 있을 뿐만 아니라 불법전매 사례도 적지 않다.최근 용인 동백지구에서 분양된 5년 임대 아파트가 공공연하게 전매되는 경우가 그런 경우다.장기임대주택 공급은 지난 85년 20년짜리 임대아파트 공급이 끊긴 지 8년 만에 재개되는 것이다. ●건설업체 참여가 성패 좌우 장기 공공임대 아파트의 공급 주체는 민간건설업체.주공은 30년짜리 국민임대주택 100만가구 건설에 주력한다.따라서 장기 공공임대 아파트 공급의 성패는 건설업체들이 얼마나 참여하느냐에 달려 있다.당장 투자금이 회수되지 않아 업체들이 공급을 꺼릴 수 있기 때문이다. 10년짜리 장기임대주택이 등장한다고 전체 공급 가구수가 크게 늘어나는 것은 아니다.5년임대 아파트를 10년 임대 아파트로 전환했다고 보면 된다. 이번 조치가 당장 기존 아파트값을 안정시킬 수 있을지는 의문이다. 집값을 폭등시킨 주범이소형 주택이 아닌 여유 계층의 재산증식 욕심에서 나왔기 때문이다.장희순 강원대 교수는 “당장 집값이 떨어지거나 안정세로 돌아설지는 미지수”라며 “민간 건설업체들이 참여할 수 있는 메리트를 마련해 주는 것이 필요하다.”고 말했다. 류찬희기자

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@