경기 성남시 위례신도시가 아파트 분양시장을 이끌고 있는 가운데, 그 열기가 인근 서울 송파구 가락동으로 옮겨가고 있다. 현재 서울 송파구 가락동은 국내 최대 규모의 재건축이 될 가락시영아파트의 재건축을 눈 앞에 두고 있으며, ‘(가칭)가락동1·2차 지역주택조합’도 결성돼 현재 조합원을 모집 중이다. -교육·생활편의시설·교통 등 풍부한 인프라 송파구에는 많은 개발이슈가 자리잡고 있다. 송파대로를 중심으로 대형 업무축이 형성돼 테헤란로에 버금가는 중심업무지구가 형성될 예정이다. 문정법조단지, 제2롯데월드와 오는 2015년 준공 예정인 가락시장 현대화사업 등으로 인해 송파구에 대거 인구수요 증가가 예상된다. 가락동1?2차 지역주택조합 아파트 84㎡은 입주 후 거래시장이 뜨거울 것으로 예상돼 투자가치도 높은 아파트가 될 것으로 전망된다. 교통 인프라도 뛰어나다. 경찰병원역은 도보로 5분(380m) 거리에 있으며 동부간선도로(3㎞) 서울외곽순환도로 (3.3㎞)로 강남 분당까지 30분 내 진입이 가능하다. 여기에 오는 2015년 KTX수서역사가 들어서면 전국 사통팔달 교통망도 갖추게 된다. NC백화점, CGV, 킴스클럽, E-마트, 문정로데오거리, 잠실 롯데백화점 등은 10여 분이면 이용할 수 있다. -가락시영 재건축 추가부담금 증가 예상송파에는 단일 재건축 사업으로는 국내 최대 규모가 될 가락시영아파트 재건축을 앞두고 있다. 하지만 조합원분양과 일반분양 사이의 큰 차별성이 없어지면서 사업성이 예전만큼 좋지는 않다는 것이 부동산 업계의 전언이다. 최대 관건은 조합에서 이미 대략적으로 나온 초과부담금을 얼마나 낮추느냐에 달려있다. 핵심 쟁점은 전체 9510가구(임대 1332가구 포함) 중 일반분양분 1578가구의 공급가격이다. 현재 가치와 주변 시세 등을 고려해 적정 분양가를 찾아 추가부담금 폭탄과 미분양 리스크를 최소화해야 하기 때문이다. 현재 일반분양가를 둘러싸고 조합과 시공업체간에 줄다리기가 한창인데, 조합은 3.3㎡당 2600만원을 제시한 반면 시공사는 3.3㎡당 2400만원 선에 분양가를 책정해야 한다고 맞서고 있다. 실제 분양가 차이도 상당하다. 전체 가구 중 가장 많은 수가 공급되는 84㎡를 기준으로 분양가가 3.3㎡당 2400만원인 경우 7억9200만원인 데 비해 3.3㎡당 2600만원이면 8억5800만원으로 6600만원이나 비싸진다. 이에 반해 가락시영에 뒤처지지 않는 호재를 갖고 있는 가락동1?2차 지역주택조합의 경우 3.3㎡당 1900만원에 형성될 예정이다. -주변보다 싼 3.3㎡당 1900만원대 지역주택조합최근 지역주택조합 사업이 활기를 띄는 가장 큰 이유는 정부의 지역 규제 완화로 다양한 수요층을 흡수할 수 있게 됐기 때문이다. 지역주택조합은 무주택자가 땅을 사서 집을 짓는다는 점에서 본인이 소유한 주택을 허물고 새집을 짓는 재건축 및 재개발 아파트와 차이가 있다. 지역주택조합의 최대 장점은 집값이 10~20% 정도 저렴하다는 것이다. 토지 매입 등 시행사 업무를 조합이 직접 맡기 때문에 토지 매입에 따른 대출 이자와 사업 추진 및 분양 마케팅 비용을 아낄 수 있다. 공급가가 저렴한 데다가 전매도 가능하기 때문에 실수요자, 투자자들에게 인기가 높다. 가락동 지역주택조합은 말 그대로 지역주택조합아파트다. 따라서 청약통장이 필요 없다. 그 동안 지역주택조합원이 되려면 조합설립인가 신청일 이전 12개월 이상 해당 시·군 지역에 거주해야 한다는 제약이 있었으나, 지난해 6월 28일 지역주택조합원 거주요건을 동일 시·군에서 시·도 광역생활권 단위로 확대하는 ‘주택법 개정안’이 국회를 통과해 서울, 경기도, 인천 등에서 6개월 이상 거주하면 가락 1·2차 지역주택조합에 가입할 수 있게 됐다. 또 지난 9월 1일 국토교통부는 최근 탄력을 받고 있는 주택거래 활성화의 일환으로 당정협의를 거쳐 '규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'을 발표했다. 이 지침은 내년 상반기중 법제화가 될 예정이다. 국토부 관계자는 "무주택 또는 전용 60㎡ 이하 1주택자에서 무주택 또는 전용 85㎡ 이하 1주택자로 조합원 자격 기준이 완화되는 것"이라며 "다양한 수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 주택홍보관은 서울시 송파구 석촌동 295-2에 위치한다.문의: 1600-5590 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근 전국 아파트의 평균 전세가격이 매매가격의 70%까지 상승했다고 한다. 사실 매매가격과 별반 차이 없는 전세가격이 형성된 지역도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 정부가 주택시장 활성화 대책을 추진하는 이유 중 하나도 전세 수요를 매매 수요로 전환시켜 전세가격의 상승을 억제하겠다는 것이다. 그렇다면 전세가격은 매매가격의 어느 정도 수준에서 형성되는 것이 합리적일까. 인류가 물물교환을 시작한 이래 물건 가격은 그 물건을 사용하거나 소비함으로써 얻게 되는 효용과 비례해 결정됐다. 주택 가격도 주택의 쾌적함, 교육 여건, 교통이나 쇼핑 등 생활의 편리성 등 주택에 거주하면서 얻게 되는 효용가치를 반영해 결정된다. 해당 주택의 거주로부터 얻을 수 있는 효용은 주택을 소유해 살든, 전세로 살든 차이가 있을 수 없다. 따라서 주택의 효용가치만 고려한다면 주택의 매매가격과 전세가격은 비슷한 수준에서 형성되는 것이 합리적이다. 그런데 지금까지 전세가격이 매매가격의 절반에도 미치지 못했던 이유는 전세가격이 낮았다기보다 매매가격이 과도하게 높았다는 데 있다. 오랫동안 주택공급이 수요를 따라가지 못하면서 주택가격이 가파른 상승세를 지속함에 따라 주택은 주거 용도에 더해 매매차익을 기대할 수 있는 투자 용도를 지닌 다목적상품이었다. 다른 투자수단을 압도하는 수익률로 소비자들은 주택의 효용가치보다 훨씬 높은 가격을 기꺼이 지불했으며 이를 위해 과도한 대출을 얻는 데도 수고를 아끼지 않았다. 반면 전세가격은 수급 상황에 따른 변동은 있었지만 본질적으로 주택의 효용가치에 가깝게 설정될 수밖에 없다. 따라서 소소한 요인들을 제쳐 두고 본다면 주택의 매매가격과 전세가격의 차이는 차익실현의 기대 반영분이라고 볼 수 있다. 뒤집어 말하면 매매가격과 전세가격의 차이가 커질수록 주택가격에 거품이 형성된 것이며 주택시장의 불안정이 커지고 있다고 할 수 있다. 이런 점에서 최근 주택가격 상승 기대가 약해지자 주택가격이 효용가치에 맞게 하락하는 동시에 전세가격 비율이 상승하는 것은 주택시장이 정상화되는 과정이라고 생각된다. 주택가격의 안정이 예상되는 상황에서 전세보증금의 반환만 보장된다면 주택관리 등을 위해 인적·물적 비용이 수반되는 주택 보유보다 전세 선호도가 커지는 것은 전혀 놀랄 일이 아닌 것이다. 앞으로 정부의 의도대로 집값이 상승한다면 전세가격은 안정이 될 수 있을까. 정부 정책이 집값 상승 기대로 연결된다면 전세수요 중 일부가 매매 수요로 전환되면서 전세가격의 하락 압력으로 작용할 가능성은 있다. 그러나 지금의 주택시장 부진은 경기 등 단기적 요인이라기보다 베이비붐 세대의 은퇴와 저성장 진입, 저출산·고령화로 대표되는 인구구조의 변화 등 장기적인 경제구조의 변화에서 비롯되고 있다. 따라서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 통한 금융부채 확대만으로 주택가격 상승 기대를 유도하기엔 제한적일 수밖에 없다. 그렇다면 차라리 주택시장에 대한 접근 방법을 바꿔보는 것은 어떨까. 전세를 월세제도로 전환하는 것을 장려하는 것이다. 전세의 월세 전환을 우려하는 목소리도 있지만 월세야말로 전 세계에서 합리성을 인정받은 보편화된 제도다. 월세가 임차인의 부담을 높이는 것으로 인식되고 있지만 시장금리에다 주택관리 비용 등이 추가된 수준의 월세 금리는 막대한 전세보증금의 기회비용과 큰 차이가 없다. 또 주택임대를 통한 안정적인 수익원 확보 차원에서 주택구입 수요도 증가하게 될 것이다. 주택구매 능력이 약한 저소득층이나 사회적 약자의 주거안정은 주택시장 활성화 정책보다 사회보장 정책으로 접근해야 한다. 장기임대주택의 공급을 지속적으로 늘리고 사회적 약자에게 정책금융을 통해 전세보증금을 저금리로 대출해줘야 한다. 또 정부가 직접 전세 계약한 주택을 임대주택 수준으로 제공하는 등 다양한 주거안정 정책을 도입하는 것이 바람직하다.

주택정책관(주택국장)은 국토교통부에서 가장 바쁜 공무원 중 한 사람이다. 굵직한 대책만도 1년에 서너 번씩 내놓는다. 그의 손에 따라 주택시장이 요동을 치기도 한다. 참여정부 출범 이전까지는 주택도시국장이 주택과 도시업무를 관장했다. 참여정부에서는 주택국으로 분리된 데 이어 중반부터는 주택국장을 주거복지본부장으로 격상시키고 직할 과장을 두도록 했다. 이명박 정부부터는 1급 주택토지실장을 두고 주택정책관 등 3명의 국장급을 두게 했다. 주택국의 업무 중요도가 올라가는 동시에 이 자리를 거친 공무원들은 출세가도를 달렸다. 국민의 정부 이후 국토부(건교부) 장·차관만 6명을 배출했다. 주요 라인은 추병직·최재덕·이춘희·권도엽·서종대·한만희·도태호 등으로 이어졌다. 추병직 전 건교부 장관은 국민의 정부 시절 주택도시국장을 지냈고 참여정부 들어서는 장관까지 올랐다. 2기 신도시 개발과 함께 사실상 제대로 된 공공임대주택으로 평가받는 국민임대주택 공급을 진두지휘했다. 최재덕(전 건교부 차관) 해외건설협회장 역시 주택도시국장과 차관으로 주택정책에 깊이 관여했다. 특히 참여정부 시절 차관 승진과 함께 주택 투기 문제를 막는 데 주도적인 역할을 담당했다. 이춘희 세종시장은 국민의 정부 시절 주택도시국장을 맡으면서 떠올랐고 능력을 인정받아 참여정부에서는 차관과 행정복합도시건설청장으로 승진했다. 행복도시 밑그림을 그린 주역이기도 하다. 정창수 전 차관은 참여정부 들어 직제가 개편되면서 초대 주택국장 자리에 올랐다. 10개월간 재직하는 동안 2003년에만 5·23대책, 9·5대책, 10·29대책 등을 잇따라 내놓았다. 주택공급 정책도 포함됐지만 투기를 막기 위한 수요 억제에 초점이 맞춰진 정책들이었다. 바통을 이어받은 권도엽 전 국토부 장관은 참여정부 첫해 쏟아낸 정책을 기반으로 투기억제에 매달려야 했다. 그 뒤 기획조정실장을 끝으로 국토부를 떠났으나 도로공사 사장을 거쳐 이명박 정부 시절에는 장관으로 화려하게 복귀, 값싼 보금자리주택 공급을 펼치면서 집값 안정에 크게 기여했다. 주택라인에서 빼놓을 수 없는 인물이 서종대 한국감정원장이다. 아이디어가 풍부하고 추진력도 남달랐다. 주택국장을 불과 4개월밖에 채우지 않고 건설선진화본부장으로 승진한다. 이어 주거복지본부장으로 돌아와 1년 넘게 주택정책을 주물렀다. 이후 주택금융공사 사장을 지낸 뒤 감정원장으로 재직하고 있다. 뒤를 이은 강팔문 국장은 주거복지본부장까지 더해 1년 5개월을 역임했다. 투기를 막기 위한 각종 ‘대못’ 규제정책이 이때 양산됐다. 2005년 종합부동산세 과세 대상 강화, 2주택자 양도세 중과, 실거래가 등기부 기재 등을 담은 ‘8·31대책’을 발표한 데 이어 다음해에는 재건축 초과이익 환수제, 투기지역 총부채상환비율 강화 등을 담은 ‘3·30대책’을 잇따라 마련했다. 이명박 정부 들어 주택토지실(1급)을 만들면서 아래에 주택정책관실을 두어 지금까지 이어지고 있다. 초대 주택정책관은 도태호 국장이다. 추진력이 강하고 일처리도 매끄러워 공공기관지방이전추진 부단장을 거쳐 박근혜 정부에서는 주택토지실장으로 승진했다. 하지만 최근 부적절한 비위사실이 드러나 안타까움을 줬던 인물이다. 이원재 주중대사관 참사관은 2년 넘게 주택정책관을 지낸 최장수 국장이다. 보금자리주택공급에 모든 것을 걸었던 시절이다. 박선호 국토정책관은 이명박 정부 마지막 국장으로 보금자리주택 공급과 함께 침체된 주택시장을 살리기 위한 출구전략을 마련한 인물이다. 현 정부 들어 임명된 김재정 주택정책관은 대못을 빼고 시장을 회복시키는 정책에 파묻혀 있다. 지난해 ‘4·1대책’을 비롯해 올해는 재건축 규제 완화 등을 담은 ‘9·1대책’을 마련했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

정부가 재건축 규제를 확 푸는 내용을 담은 ‘9·1부동산 대책’을 발표한 지 한 달이 지나면서 평가는 엇갈리고 있다. 재건축 아파트를 중심으로 매물을 거둬들이는 집주인들이 늘어나면서 매도 호가는 올라가고 있다. 수도권의 아파트 매매가 시가 총액은 한 달 사이 2조 4000억원가량 증가했다고 한다. 문제는 집값 상승세보다 전셋값 오름세가 더 가파르다는 사실이다. 집값 오름세에 대한 기대감이 생기면 전셋값은 자동적으로 안정될 것이라는 정부의 전망은 빗나가고 있다. 한국감정원이 9월 말 기준으로 발표한 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 한 달 전보다 0.1% 포인트 상승한 70%를 기록했다. 감정원이 통계를 작성한 이후 전세가율 70% 돌파는 처음이다. 매매수요 진작을 유도해 전세난을 안정시킨다는 정부 복안을 비웃는 듯하다. 9월 전국 아파트 전세가격 상승률은 0.48%로 매매가 상승률(0.37%)을 0.11% 포인트 앞질렀다. 걱정되는 것은 전셋값이 더 뛸 가능성이 높다는 점이다. 서울의 경우 강남4구 재건축 사업으로 인해 이주가 예정된 2만 5000여 가구를 포함, 2만 9000여 가구의 공급이 필요한 것으로 예측되고 있다. 하지만 1만 2000여 가구가 부족한 실정이다. 수도권이 강남 재건축발(發) 전세난 후폭풍에 휩싸일 가능성을 배제할 수 없다. 서울시는 최근 전세난 완화를 위해 재건축 추진 단지의 이주 시기를 조정하는 등의 대책을 내놓았다. 그러나 재산권 문제와 관련이 있는 만큼 계획대로 추진될지는 미지수다. 중앙정부와 지자체 간 긴밀한 협의를 통해 서민들의 주거 부담을 줄일 수 있는 방안을 강구해야 한다. 8월 전국 주택매매 거래량은 7만 5973건으로 지난해 같은 기간보다 63.1% 늘었다. 주택 매매가 살아나는데도 전셋값 상승세는 수그러들지 않는다. 전셋값은 지난 5월 이후 18주 연속 오름세를 보였다. 전세와는 달리 월세는 지난해 4월부터 하락세를 보였다. 저금리 여파로 이자를 보충하기 위해 전세를 월세로 돌리는 집주인들이 늘고 있어서다. 그러나 지난 9월에는 보합으로, 18개월 만에 내림세가 멈췄다. 주택시장의 이상징후라 할 수 있다. 부동산 대출 및 재건축 규제 완화를 통한 집값 띄우기 일변도 정책의 부작용을 간과해선 결코 안 된다. 국회에는 부동산 규제완화 관련 법안들이 계류돼 있다. 새누리당은 새정치민주연합이 발의한 주택임대차보호법 개정안에도 적극적인 관심을 갖고 치열한 논쟁을 벌이기 바란다. 개정안은 전·월세 상한제나 계약갱신청구권을 신설하는 것으로, 집주인 중심으로 돼 있는 현행 임대차 계약을 세입자 입장에서 접근하자는 취지라고 한다. 갑(甲)과 을(乙)의 수직적 관계인 임대차계약도 시대 변화에 맞춰 수평적 관계로 개편될 필요성은 충분히 있다. 정부는 주택 거래 활성화를 통한 전세 시장 안정은 한계가 있을 수밖에 없다는 사실을 직시해야 한다. 전셋값이 비정상적으로 오르고 있는 만큼 정상화 방안을 찾는 것은 당연하다. 수급 불균형을 단기간에 해소하는 것은 쉽지 않은 만큼 중·장기적으로는 임대주택을 대폭 확충하는 정책을 추진해야 한다. 임대료를 물가와 연동해 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 방안을 강구할 필요가 있다. 담뱃값도 물가연동제를 도입하기로 하면서 주택 임대료에 적용하지 못할 이유는 없다고 본다.

글로벌 금융위기 이후 집을 가진 사람이 집이 없는 사람보다 소비를 더 줄인 것으로 나타났다. 대출을 끼고 산 집값이 떨어지면서 원리금 상환부담이 커졌기 때문으로 풀이된다. 황상필 한국은행 모형개발팀장은 17일 ‘부동산시장 변화와 소비 간의 관계분석’이라는 제목의 보고서를 통해 이렇게 지적했다. 보고서에 따르면 금융위기 이후(2011~2013년) 집을 가진 가구의 평균소비성향(가처분 소득 가운데 지출이 차지하는 비중)은 74%였다. 주택경기 상승기 때(2003~2007년)인 77.5%와 비교하면 3.5% 포인트 떨어졌다. 같은 기간 집이 없는 가구의 소비성향은 77.6%에서 76.8%로 0.8% 포인트 하락에 그쳤다. 황 팀장은 “이는 소비와 주택경기 간에 연관이 있다는 방증”이라면서 “주택 경기 부진에 따라 담보가치가 떨어지고 가계부채에 대한 부담이 상대적으로 늘어난 것 등이 소비를 제약한 것으로 보인다”고 분석했다. 특히 집을 가진 사람 가운데 저소득 고령층(50세 이상)의 소비 감소가 두드러졌다. 금융위기를 전후로 소비성향이 10.6% 포인트나 급락했다. 보고서는 집값이 1% 포인트 하락할 경우 무주택 가구의 소비는 0.11% 포인트 감소하는 반면, 유주택 가구는 0.17% 포인트 감소한다고 전했다. 거꾸로 집값이 1% 오르면 유주택 가구의 소비는 0.16% 증가했다. 황 팀장은 “집값이 올라 소비를 늘리는 효과보다 집값이 하락해 소비를 떨어뜨리는 효과가 더 큰 만큼 안정적인 (집값) 관리가 중요하다”고 강조했다. 인구 고령화, 미혼율 증가, 가계부채 급증 등으로 앞으로도 집값 상승 기대요인이 약해 소비를 제약할 수 있다고도 덧붙였다. 안미현 기자 hyun@seoul.co.kr

서울 지역 아파트 값이 지난해 말보다 3.3㎡(1평)당 15만원 오른 것으로 나타났다. 초저금리 시대에 노후 재테크에 관심이 높아지면서 단독주택 가격도 오르고 있다. 9일 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 지난달 서울의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격(전용면적 기준)은 1933만 3000원으로 지난해 말(1918만 6000원)보다 14만 7000원(0.8%) 올랐다. 국민주택 규모인 85㎡ 아파트를 기준으로 하면 8개월 사이 집값이 380만원가량 오른 셈이다. 재작년 5.8% 하락했던 서울의 평균 아파트 값은 지난해 1.8% 떨어지며 하락폭을 줄였다. 올해 들어 취득세 영구 인하 등의 호재에 힘입어 오름세로 돌아섰지만 ‘2·26 전·월세 소득 과세’ 방침으로 다시 하락세로 방향을 틀었다. 이후 ‘최경환 경제팀’이 들어서면서 7·24 부동산 규제 완화, 8월 기준금리 인하 등의 잇단 부양책으로 집값은 또 한번 방향을 틀었다. 서울의 아파트값 상승은 이른바 ‘강남 3구’가 주도했다. 강남구 아파트 값은 3.3㎡당 73만 9000원 올라 지난해 말보다 2.2% 올랐다. 85㎡ 아파트라면 2000만원 가까이 뛴 셈이다. 서초구와 송파구는 각각 66만 4000원(2.2%), 30만 5000원(1.3%)씩 올랐다. 집값이 떨어진 곳도 있다. 용산구의 아파트 값은 올 들어 3.3㎡당 22만 8000원(0.9%) 떨어졌다. 서울에서 하락 폭이 가장 크다. 한편, 단독주택 강세 현상은 계속되고 있다. 지난달 말 기준 전국의 단독주택 가격은 지난해 말 대비 1.02% 올랐다. 같은 기간 전국 아파트 상승률(1.28%)과 비슷하다. 지난해 단독주택 상승률(0.38%)과 비교하면 두 배가 넘는다. 수도권보다 지방이 더 강세다. 대구시의 단독주택은 4.65%나 올랐다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “베이비붐 세대의 은퇴자들이 노후에 대비해 안정적인 수익 창출이 가능한 다가구주택과 상가주택 등으로 눈을 돌리고 있다”며 “초저금리로 당분간 예금이자 수익 개선을 기대하기 어려워 이런 추세는 계속될 전망”이라고 분석했다. 안미현 기자 hyun@seoul.co.kr

정부의 부동산 부양책에 거침이 없다. 최경환 경제팀은 지난 7월 부동산 규제의 마지막 보루로 여겨졌던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화하더니 그저께는 재건축 규제마저 다 걷어내는 ‘9·1부동산 대책’을 발표했다. 재건축이 가능한 시기를 준공 후 최장 40년에서 30년으로 10년 앞당기고, 1980년 제정된 택지개발촉진법은 34년 만에 폐지해 신도시 건설을 중단하는 것이 골자다. 재건축·재개발을 통한 집값 띄우기 전략이 정부의 의도대로 부작용 없이 내수경기 활성화로 이어질지 지켜볼 일이다. 예년 같지는 않지만 재건축 규제 완화의 위력은 남아 있는 것 같다. 과거 부동산 투기의 온상으로 지목됐던 재건축 규제완화 소식에 강남지역 일부 재건축 추진 아파트는 호가가 하루 사이 1000만원이나 뛰는 등 민감한 반응을 보이고 있다. 정부는 경제활성화 법안들이 국회에서 낮잠 자고 있는 점을 의식해서인지, 이번에는 시행령만 고치면 규제 완화를 가능하게 한다는 복안이어서 곧 실행으로 옮길 수 있을 것으로 보인다. 이번 조치로 서울 강남 3구에 3만 7000가구 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역에서만 10만여 가구의 재건축 물량이 6년 안에 쏟아져 나올 것으로 전망된다. 재건축에 따른 추가 분담금 부담으로 재건축 경기가 주춤한 상황이긴 하지만 특정 지역에만 혜택이 돌아가는 일은 없도록 부동산시장에 대한 모니터링을 강화하기 바란다. 투기 세력이 발붙이지 못하도록 해야 한다. 정부의 부동산 정책은 집값이 오를 것이라는 기대감이 작용해 주택 거래가 이뤄지게 한다는 것이 기본 입장이다. 그래야 소비가 활성화돼 내수를 살릴 수 있다는 복안이다. 디플레이션이나 일본식 장기 불황이 우려되는 상황에서 가능한 모든 수단을 동원한다는 절박감은 이해한다. 그러나 재개발에 따른 임대주택 비율을 줄이는가 하면 중산·서민층을 겨냥해 중형 이하 규모 위주로 공급해 온 공공택지개발마저 포기할 경우 서민 주택난은 어떻게 해소하겠다는 건지 궁금하다. 집값이 오르고 대규모 단지를 중심으로 재건축이 추진되면 주변 전셋값은 폭등하기 마련이다. 서민들은 가뜩이나 전·월세 가격 급등세로 어려움을 겪고 있는데 걱정이 앞선다. 가계부채 문제도 결코 안이하게 대응해서는 안 된다. LTV·DTI 규제 완화로 지난 8월 주택담보 대출은 3조 8000억원 늘었다. 지난 1~7월 월평균 증가액 1조 6200억원의 2배를 웃도는 수준이다. 가처분소득 대비 가계부채 비중은 163.8%로 독일(93.2%), 프랑스(104.5%), 미국(114.9%) 등 선진국보다 높다. 글로벌 금융위기 이후 선진국들은 가계부채를 줄여온 반면 우리나라는 연평균 8.7%씩 증가했다. 대출을 받아 집을 사라고 권장하는 정책을 계속 추진할 경우 가계부채 증가로 인한 내수 위축 부작용도 생각해야 한다. 글로벌 경제에 미칠 가장 큰 악재로 중국 부동산 시장의 거품(버블)이 터지는 것이라는 외신 보도가 나오고 있다. 시사하는 바가 적잖다. 부동산 정책은 신중하게 추진해야 한다. 부동산 경기 부양에 편승, 뭉칫돈이 건전한 생산 자금이 아닌 부동산으로 빨려들게 해서는 안 된다. 저출산·고령화 사회에서 부동산 가격은 하향 안정화하는 것이 바람직하다고 본다. 인위적인 부양보다는 경제 회복의 효과로 부동산 시장도 자연스럽게 살아나게 해야 한다.

정부의 잇따른 부동산 규제 완화 대책으로 서울 강남을 중심으로 한 재건축 시장이 달아오르고 있다. 거래량이 크게 증가하고 재건축 대상 아파트의 매물 가격도 뛰면서 투자자, 건설사 등 부동산 시장 참여자의 기대감도 커졌다. 하지만 풀 수 있는 규제는 거의 풀어 버린 상황에서 투기를 조장해 정작 내집 마련에 나선 실수요자의 피해로 이어질 수 있다는 우려도 제기되고 있는 실정이다. 2일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 지역의 지난 8월 아파트 거래량은 지난해 같은 달보다 3651건이나 증가한 6793건을 기록했다. 정부가 지난 7월 24일 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 등을 중심으로 한 부동산 규제 완화 대책 발표 후 아파트 가격 상승에 대한 기대감 등으로 시장이 바로 반응한 셈이다. 같은 기간과 비교해 서울 지역 25개 구 가운데 아파트 거래량이 가장 많이 증가한 구는 은마아파트 등 재건축 아파트를 다수 보유한 강남구였다. 거래량은 325건 늘어난 470건이었다. 가락시영아파트 등 재건축 단지가 많은 송파구는 거래량이 298건 증가한 454건을 기록하며 뒤를 이었다. 다음으로 중랑구(거래 증가량 291건), 서초구(284건) 등 순으로 거래량이 늘었다. 또 지난 1일 재건축 연한 단축 등의 부동산 대책이 발표되자 재건축 아파트 매매가가 급격하게 뛰었다. 강남구 대치동의 삼성공인중개사 관계자는 “은마아파트의 매도 호가는 1일 부동산 대책이 발표되자마자 2000만원이 뛰었다”면서 “대부분의 매도자가 지금은 매도 시기가 아니라고 생각해 추석 연휴가 지나면 추가적으로 2000만~3000만원은 더 오를 것 같다”고 말했다. 또 개포동 공인중개사들이 집계한 시세를 보면 1주일 전까지만 해도 개포주공1단지 전용면적 50㎡ 시세는 최저가 기준 8억 3000만원대였으나 현재 2000만원 상승해 8억 5000만원에 거래되고 있다. 재건축 규제 완화 대책으로 재건축 수주가 많은 건설사들이 혜택을 볼 가능성이 높다. 강승민 NH농협증권 연구원은 “재건축, 재개발 활성화로 삼성물산과 GS건설 등 주택 브랜드가 높은 대형사 중심의 수혜가 클 전망”이라고 분석했다. 박상연 신한금융투자 연구원은 “재건축 규제 완화와 가격 상승세로 착공 물량 증가세가 예상되며 대우건설 등 6개 대형 건설사가 최소 5조원 이상의 수주잔고를 보유하고 있다”고 설명했다. 이에 시민단체 등은 무분별한 재건축 추진으로 주거 안정을 해치고 가계부채를 증가시킬 수 있다고 우려하고 있다. 박원석 정의당 의원은 “2009년 서울시의회에서 재건축 연한 축소 추진 목소리가 나온 후 목동 아파트의 매도 호가가 급등해 집값이 요동친 바 있다”며 “집값 상승에 대한 기대 심리가 투기 광풍으로 이어지는 한편 재건축 이주 수요가 특정 시기에 몰려 전세난이 가중될 가능성도 있다”고 분석했다. 김진아 기자 jin@seoul.co.kr

내년 하반기부터 아파트 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축된다. 청약 1순위 요건이 2년에서 1년으로 단축되고 2017년까지 신도시(대규모 택지지구) 조성이 중단된다. 국토교통부는 1일 당정협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’(9·1부동산 대책)을 발표했다. 현재는 재건축 연한을 준공 후 20년이 지나면 지방자치단체 조례로 상한을 정하도록 허용, 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등 대부분의 지자체가 상한을 40년으로 묶어 두고 있으며 사실상 상한이 돼야 허용하고 있다. 그러나 이번 대책은 도시정비법시행령에 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 규정하기로 했다. 이렇게 되면 조례와 상관없이 1987~1991년에 준공된 아파트 24만 8000가구는 재건축 가능 연한이 2~8년, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 당겨진다. 대표적으로 서울 노원구 상계동, 양천구 목동 일대 아파트가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율 등으로 큰 생활 불편이 따르는 아파트는 구조안전과 관계없이 20년만 넘으면 재건축을 허용하도록 개선했다. 주택정비사업을 시·군·구가 지원하는 공공관리제는 ‘공공지원제’로 바꿔 토지 등 소유자의 과반이 원할 경우 사업시행인가(조합설립) 전에도 시공사를 선정할 수 있도록 했다. 신속한 사업 추진을 위한 조치다. 아파트 청약자격 1순위 요건이 청약통장 가입 2년에서 1년으로 완화되고, 민영주택 청약에서 2주택 이상 보유자에게는 감점을 주던 제도를 폐지했다. 개발제한구역을 해제한 택지지구의 아파트 전매 제한과 의무거주 기간도 대폭 단축된다. 대출을 받아 집을 구입한 뒤 집값이 담보가치 이하로 떨어져도 담보주택만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출’(비소구대출) 제도를 시범적으로 도입하기로 했다. 서승환 국토부 장관은 “주택시장을 정상화하는 차원에서 투기 과열 시기에 도입된 지나친 규제를 완화하는 차원에서 대책을 마련했다”며 “투기 우려나 특정 지역 특혜 시비 등은 없을 것”이라고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

저리의 주택담보대출인 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’의 금리가 이달부터 0.2% 포인트 인하된다. 주택담보대출을 받은 사람이 대출금을 못 갚게 됐을 때는 집값이 크게 떨어져도 담보물(주택)만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출’(비소구대출)도 시범적으로 도입된다. 임대주택 시장에 대한 민간 참여도 활성화된다. 국토교통부는 1일 이런 내용의 서민 주거안정을 위한 부동산 대책을 내놨다. 청약저축 장기 가입자에게는 0.2% 포인트 인하 외에 추가로 금리 우대 혜택을 준다. 가입 기간 2년(24회 납입) 이상은 0.1% 포인트, 4년(48회 납입) 이상은 0.2% 포인트를 더 깎아준다. 디딤돌 대출의 총부채상환비율(DTI) 기준과 주택담보대출비율(LTV)도 시중은행과 비슷한 수준으로 맞춰진다. 지금은 DTI가 40% 이하일 때 LTV를 70%까지, DTI가 40∼100%일 때 LTV를 60%까지 허용하는데 앞으로는 DTI가 60% 이하일 때만 LTV를 70%까지 허용하기로 했다. 다만 2년간 한시적으로 DTI 80%까지는 LTV 60%를 적용해 대출해 주기로 했다. 또 세입자의 주거비 부담을 줄여주기 위해 한국토지주택공사(LH) 임대주택을 전세로도 빌려 살 수 있도록 50%인 보증금 비중 상한선을 단계적으로 높이기로 했다. ‘깡통전세’로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환 보증의 보증금 한도도 수도권은 3억원에서 4억원으로, 이 밖의 지역은 2억원에서 3억원으로 올라가 수혜 대상이 넓어진다. 재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담을 줄여주기 위해 근로자서민 전세자금 대출 기준은 부부 합산 연소득 5000만원에서 6000만원으로 올라간다. 쪽방·고시원 등 최저 주거기준에 미달하는 비주택 거주자한테는 매입·전세임대주택을 우선 공급하고 임대보증금도 현행 100만원에서 50만원으로 낮춰 부담을 줄여주기로 했다. 이와 함께 가을 이사철을 앞두고 전세 물량 공급도 늘린다. 매입·전세임대 주택 1만 2000가구를 이사철인 9~10월에 집중 공급하고, 9월 이후 입주 예정인 공공건설주택 6000여 가구의 입주 시기도 1∼2개월 앞당기기로 했다. 정부는 또 올해 총 9만 가구의 공공임대주택을 공급하고, 미분양 주택을 사들여 임대주택으로 활용하는 미분양 리츠(부동산 투자회사)를 통해 2017년까지 최대 8만 가구의 임대주택을 공급할 예정이다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

9.1 부동산 대책발표 “강남 혜택 집중?” 앞으로의 전망은 정부가 1일 아파트 재건축 연한을 최대 30년으로 현행보다 10년 단축하고, 안전진단 기준을 완화하는 등 재건축 사업 추진이 쉽도록 규제를 완화하겠다고 발표하자 일부 전문가들은 부작용을 우려했다. 서울 강남 등 일부 지역에 혜택이 집중될 것을 우려하면서 재건축으로 인한 경제적 이익이 점쳐지는 지역에서 노후화가 덜한 아파트까지 헐고 다시 짓는 등 비정상적인 현상이 나타날 것이라는 우려다. 여기에 부동산 가격 상승을 부추겨 가계부채 증가, 투기 촉진 등 문제가 심화할 것이라는 우려도 나왔다. 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 최승섭 부장은 “이번 정부의 대책은 대다수 서민을 위한 주거 안정책과는 거리가 멀고 특정 지역의 이익 실현을 위한 투기책이자 건설사들의 일감을 확보하기 위한 대책으로 보인다”면서 “재건축 안전진단 기준을 완화하면 사업성이 있는 강남과 1기 신도시를 중심으로 무분별한 재건축 추진이 우려된다”고 말했다. 세종대 행정학과 변창흠 교수는 “경제적인 측면에서 사업성이 있는 서울 강남 지역 등은 노후도가 심각하지 않더라도 경제적인 평가로 사업 추진의 길을 열어줘 재건축을 활성화 시키겠다는 의도”라면서 “대상 지역에서 재건축 시한이 10년이나 당겨지는 효과가 있어 해당 지역의 집값 상승이 우려된다”고 말했다. 전문가들은 규제 완화로 말미암은 무분별한 재건축 추진을 우려하면서 부동산을 통해 경기를 부양시키겠다는 여러 나라의 시도가 많은 사회·경제적 부작용을 불러왔다고 주장했다. 단국대 도시계획과 조명래 교수는 “재건축 연한을 30년으로 낮춘 조치는 세계적인 흐름과도 맞지 않고 시대에 역행하는 조치”라며 “과거 재개발 사업 남발로 부동산 시장이 왜곡되고 침체했던 쓰라린 경험을 하고도 정부가 업계에서 제기한 민원에 충실히 답하는 과정에서 이런 대책을 다시 꺼낸 것 같다”고 말했다. 조 교수는 “재건축 활성화 조치가 단기적으로는 도움이 되는 것 같지만 장기적으로 도움이 되지 않고 시장 안정에도 악영향을 미칠 것”이라며 “주민들이 사업성을 신중히 판단해 제대로 된 재건축을 추진하도록 유도하는 공공정책을 사용해야 한다”고 주장했다. 대다수 전문가는 이번 조치로 재건축 사업성이 좋은 강남 등 일부 지역에 대출규제 완화, 금리 인하 등 조치와 시너지를 일으켜 정책 혜택이 집중될 것이라고 분석했다. 그러면서 강남발 부동산 시장 활성화가 강북·수도권으로 확산하면서 정부의 의도대로 거래가 늘어나고 시장이 달아오르는 효과가 나타나겠지만, 그 이면에는 지나친 가격 상승, 투기 증가 등 불안 요인이 증가할 수도 있다고 경고했다. 조명래 교수는 “우리의 현 거시경제 상황으로는 부동산 가격 상승에 따라 집을 구매할 때 발생하는 부채문제, 집값 상승에 따른 계층 양극화, 불로소득 발생에 따른 위화감 조성, 자본의 투기화 현상 등 사회·경제적 문제가 발생할 수 있다”며 “정부가 사회통합을 위해 더욱 신중하게 정책을 마련해야 한다”고 조언했다. 정부의 이번 조치가 주거환경 개선과 경기 부양 등 측면에서 불가피하며 환영할 만하다는 목소리도 있었다. 건국대 부동산학과 조주현 교수는 “지금까지는 안전에 문제가 있는 단지에만 재건축을 허용했는데 사실 주민들은 설비 노후화 등 생활의 불편함을 호소하는 경우도 많았다”면서 “지나치게 물리적인 기준에 휘둘려 수도에서 녹물이 나오고 주차장 부족으로 주차 대란을 겪는 등 주거환경 개선을 위한 수요가 있음에도 규제가 지나치게 강했던 측면이 있었다”고 강조했다. 한편에서는 정부가 부동산 활성화 대책은 내놓으면서 저소득층과 서민의 주거 안정을 위한 조치를 마련하는 데는 소홀했다는 지적도 내놨다. 변창흠 교수는 “시장이 세입자의 주거 안정을 보장하지 않는 상황에서 정부가 저소득층·세입자를 위한 공공임대주택 확대, 주거급여 확대 등 조치는 대책에서 빼놨다”면서 “세입자의 권리를 보장하고 확대하는 조치도 함께 고려하는 정책적 배려가 필요하다”고 강조했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

‘9.1 부동산대책’ ‘재건축연한’ 9.1 부동산대책이 발표됐다. 이르면 내년 하반기부터 서울의 재건축 연한이 40년에서 30년으로 10년 단축된다. 대규모 택지 공급제도인 ‘택지개발촉진법’이 폐지돼 경기 분당·일산 같은 대규모 신도시는 앞으로 조성되지 않는다. 청약제도는 이르면 내년 2월부터 수도권 1순위 자격요건이 1년으로 단축되는 등 큰 폭으로 손질된다. 국토교통부는 당정협의를 거쳐 1일 이런 내용이 담긴 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’(9·1 부동산 대책)을 발표했다. 국토부 관계자는 “최근 부동산 매매 시장은 침체 국면에서 회복 국면으로 이동하고 있지만 시장 회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황”이라며 “낡은 규제를 과감하게 개혁, 신규분양 시장은 물론 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복시키기로 했다”고 말했다. 이 대책에 따르면 지방자치단체에 따라 준공 후 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 완화된다. 이 경우 재건축 연한을 40년으로 정해놓은 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 단축되는 효과를 보게 된다. 재건축 연한은 재건축 사업을 위한 최소한의 요건으로 이를 채워야 안전진단을 받을 수 있다. 또 재건축 연한을 채웠을 때 구조안전에 큰 문제가 없어도 생활에 불편이 큰 경우 재건축을 할 수 있게 된다. 주차장 부족이나 배관 노후화, 층간소음, 낮은 에너지 효율 등으로 생활 불편이 크면 재건축이 가능하도록 안전진단에서 ‘주거환경’의 평가 비중을 높이기로 했다. 현재 15%인 주거환경의 비중을 40% 정도로 끌어올린다는 것이다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 확보해야 하는 요건 중 연면적 기준이 폐지된다. 이렇게 하면 앞으로는 85㎡ 이하를 가구 수 기준으로 60% 이상만 지으면 된다. 재건축·재개발 사업을 시·군·구가 지원하는 공공관리제는 ‘공공지원제’로 명칭이 바뀌면서 토지 등 소유자의 과반이 원할 경우 사업시행인가 전에도 시공사를 선정할 수 있도록 바뀐다. 재개발 사업 때 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 임대주택 의무건설 비율도 완화된다. 종전의 연면적 기준은 폐지되고 가구 수 기준도 최대 5%포인트 인하해 수도권은 15%, 비수도권 12% 이하를 짓도록 했다. 청약제도에서 1순위의 요건이 현행 가입 2년에서 가입 1년으로 완화되고, 국민주택은 13단계, 민영주택은 5단계로 나뉘어 있는 입주자 선정 절차가 3단계씩으로 대폭 간소화된다. 또 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 내년 1월부터 시장·군수·구청장이 공급 물량의 40% 이내에서 자율적으로 운영할 수 있게 된다. 지자체 여건에 따라 100% 추첨으로 공급할 수도 있게 되는 것이다. 또 민영주택 가점제에서 2주택 이상 보유자에게 주택 한 채당 5∼10점을 감점하던 제도는 중복 차별이라고 보고 폐지하기로 했다. 청약저축·청약예금·청약부금·청약종합저축 등 4종류에 달하는 청약통장은 청약종합저축으로 일원화되고, 청약통장으로 받을 수 있는 주택은 국민주택과 민영주택 2가지로 줄어든다. 분당·일산 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 택지개발촉진법은 폐지된다. 앞으로는 이 같은 대규모의 도시 개발을 통해 주택을 공급하지 않겠다는 상징적 의미가 담긴 조치다. 올해 중 법이 폐지되면 1980년 도입 이래 34년 만에 신도시 건설의 법적 토대가 소멸된다. 2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다. 개발제한구역(GB)을 해제한 면적이 50% 이상인 수도권 공공택지지구에서 시행되는 전매 제한과 의무거주는 기한이 완화된다. 전매 제한은 2∼8년에서 1∼6년으로, 의무거주는 1∼5년에서 0∼3년으로 단축된다. 수도권과 혁신도시 등에서 신규주택의 공급 과잉 우려가 나오고 있는 점을 반영해 LH 분양 물량의 일부를 시범적으로 후분양으로 전환하고, LH 토지은행을 통해 민간에 택지를 공급하는 시기도 조절하기로 했다. 서민들의 주거안정을 위해 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’에 대한 지원을 확대하기로 했다. 집값이 떨어져 담보가치가 대출금보다 작아져도 담보주택만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도를 소득이 낮은 계층에 대해 시범적으로 도입한다. 또 시중은행의 수준에 맞춰 디딤돌 대출의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 완화해 적용하고 시중금리와 역전되지 않도록 디딤돌 대출 금리도 0.2%포인트 인하하기로 했다. 속칭 ‘깡통전세’로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 수도권은 3억원에서 4억원으로, 나머지 지역은 2억원에서 3억원으로 상향 조정하고, 근로자서민 전세자금 대출 요건을 부부 합산 연소득 5000만원 이내에서 6천만원으로 올린다. LH 임대주택 거주자가 전세 또는 월세로 자유롭게 전환할 수 있도록 50%인 보증금 전환의 상한선을 단계적으로 완화하기로 했다. 이 밖에 가을 이사철을 맞아 임대주택의 공급을 단기적으로 확대하고 임대주택 시장에 민간 참여가 활발해지도록 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 대한 취득세·재산세 감면을 유지하는 등 세제·금융 지원을 계속 하기로 했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

“주택거래는 물론 방문 고객도 뜸했었는데 중개업소 문을 두드리는 사람이 늘고 있습니다. 새 내각이 추진하는 주택시장 규제 완화가 거래 증가 물꼬를 트는 계기가 되기를 기대합니다.” 정부가 LTV(주택담보대출인정비율)·DTI(총부채상환비율) 완화와 2주택자 전세 임대소득 과세 방침을 철회하면서 주택시장에 화색이 돌고 있다. 부동산중개업자들은 거래량 증가는 물론 가격 회복의 신호탄이 되길 기대했다. 20일 서울 강남·서초구와 경기 성남시 분당 아파트 밀집지역 부동산중개업소. 일요일임에도 불구하고 이곳저곳 문을 열었다. 문을 닫은 업소도 휴대전화를 연결, 손님들의 상담을 받아주고 있다. 중개업자들의 화두는 LTV·DTI 완화와 2주택자 전세 임대소득 과세 방침 철회에 따른 주택시장 전망이었다. 중개업자들은 LTV·DTI 완화로 가장 큰 혜택을 보는 지역은 서울이라고 입을 모았다. 그동안 서울은 투기 우려가 짙다는 이유로 LTV와 DTI가 모두 50%만 적용됐다. 그러나 주택시장 활성화 차원에서 이번에 각각 70%와 60%로 늘어날 전망이다. 현재 LTV 비율은 은행의 경우 수도권 50%, 지방은 60%를 적용하고 있다. 저축은행 등 제2금융권은 70% 이내로 제한돼 있다. 정부는 금융권·지역별로 다르게 적용하고 있는 LTV 규제 비율을 70%로 단일화하는 방안을 마련 중이다. 서울에서 4억원짜리 아파트의 경우 LTV를 50% 적용하면 은행에서 빌릴 수 있는 대출이 최대 2억원이었지만 LTV가 70%로 조정되면 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 2억 8000만원으로 늘어난다. DTI는 소득과 금융부채 상환능력을 따져서 대출한도를 정하는 비율이다. 현재 서울은 50%, 수도권은 60%로 묶였고 지방은 DTI 규제를 받지 않는다. 서울에서 연수입 5000만원인 직장인은 총부채의 연간 원리금 상환액이 2500만원을 넘을 경우 대출받을 수 없다. 하지만 정부는 직업이나 향후 소득증가 등을 예상, DTI 비율을 60%로 완화할 방침이다. 서초구 반포동 중앙공인중개사 사무소 관계자는 “집값이 폭등하는 분위기가 아니기 때문에 대출 규모가 늘어난다는 정부 방침에 당장 거래 증가로 이어지고 있지는 않다”며 “그러나 대출 한도에 걸려 집을 사지 못하는 경우도 있어 LTV·DTI 규제 완화 자체만으로 주택시장 활성화 시그널이 돼서 주택거래 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다. 집값 움직임은 재건축 시장에서 눈에 띈다. 당장 거래가 이뤄지지 않고 있지만 서초·반포·개포동 등 대규모 재건축 단지에서는 호가가 오르고 있다. 반포주공1단지 72㎡ 아파트는 LTV·DTI 규제 완화와 2주택자 전세과세 방침 철회 이후 부르는 값이 12억원으로 최근 5000만원 정도 상승했다. 서울 잠실5단지 76㎡도 호가가 2000만원 정도 뛰었다. 신반포 6차 아파트 106㎡는 호가가 11억원 정도로 최근 5000만원 정도 올랐다. 여기에 2주택자 전세임대소득 과세 방침 철회도 주택시장에 호재로 작용하고 있다. 부동산중개업자는 2주택 전세과세 방침 이후 집을 내놓았던 집주인들이 다시 매물을 회수한 경우도 있다고 말했다. 2주택 보유자들도 애초부터 무리한 정책이었다며 반겼다. 분당에서 만난 김병철씨는 “은행 융자와 전세 보증금을 안고 집을 한 채 더 구입해 세를 놓고 있지만 집값 하락으로 예상 투자수익을 올리지 못하는 경우가 많은데 전세보증금을 모두 과세대상으로 보려는 자체가 무리였다”고 말했다. 전문가들은 2주택 전세보증금에 대한 과세방침 철회로 다주택보유자들이 당장 주택 구매에 뛰어들지는 않겠지만 적어도 전·월세 수요가 많은 지역의 주택 거래는 증가할 것으로 예상했다. 대학가, 지하철역 주변, 공단밀집 지역 등 임차 수요가 많고 임대료가 안정적으로 보장되는 곳에서는 주택거래가 꾸준할 것으로 보인다. 다만 이번 정부의 주택시장 규제완화 조치가 당장 전반적인 집값 상승으로 이어지기는 어렵다는 반응이다. 심은솔 미레에셋 애널리스트는 “새 내각의 주택시장 규제완화가 주택 가격 상승으로 이어지기보다는 기존 주택 담보 대출 확대에 큰 영향을 끼칠 가능성이 있는 것으로 판단된다”며 집값 상승은 제한적일 것으로 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 최근 부동산 시장 활성화를 위해 금융 규제인 주택담보인정비율(LTV)을 70%로 상향 조정하는 데 대해 경제 전문가들은 엇갈린 반응을 보였다. 총부채상환비율(DTI) 추가 완화에 대해서는 70% 가까운 전문가들이 반대 입장을 분명히 했다. LTV 완화를 찬성하는 쪽은 부동산 시장 회복으로 이어질 것이라는 기대감을 내비쳤다. 반면 반대하는 편은 시장 활성화 효과가 미미한 채 1000조원을 넘은 가계부채 부실만 더 키울 것이라는 우려를 근거로 들었다. DTI는 완화 대신 되레 강화해야 한다는 의견도 있었다. 서울신문이 15일 정부의 LTV와 DTI 완화에 대해 경제 전문가 20명을 대상으로 긴급 설문조사를 한 결과 LTV 완화에 대해 10명이 찬성, 9명이 반대, 1명이 유보 입장을 나타냈다. 찬성과 반대 입장이 극명히 나뉜 셈이다. 반면 DTI 완화에 대해서는 찬성 2명, 반대 13명, 유보 5명으로 반대(65%)가 압도적으로 많았다. 금융 당국에 따르면 정부는 현행 은행권 기준 수도권 50%, 지방 60%인 LTV를 지역에 관계없이 70%로 높이는 방안을 추진하고 있다. 앞서 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 국회 인사청문회에서 LTV와 DTI 완화 의지를 내비쳤다. LTV 완화를 찬성하는 전문가들은 ‘부동산 시장이 바닥까지 떨어졌다’는 데 공감대를 갖고 있다. 학계보다도 연구소 등 시장 관계자들이 대다수였다. 이들의 논거는 부동산 시장이 더 악화될 여지가 적은 만큼 규제를 풀어 시장에 훈풍이 불면 전체 내수에도 온기가 전해진다는 것이다. 한상완 현대경제연구원 경제연구본부장은 “내수를 살리기 위한 방편으로 부동산 시장을 활성화시킬 필요가 있다”고 주장했다. “은행 등 제1금융권 규제 완화로 보험 등 고금리의 제2금융권 대출이 은행으로 흡수되면서 가계부채의 질적 구조를 개선할 수 있다”(김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장)는 의견도 제시됐다. 대출 비율은 은행 자율에 맡겨야 한다는 원칙론을 찬성 이유로 들기도 했다. 김우진 금융연구원 선임연구위원은 “선진국처럼 금융사들이 자율적으로 대출하고, 감독 당국은 총량만 규제하는 게 바람직하다”고 말했다. 반면 LTV 완화에 반대하는 전문가들은 ‘부동산 시장이 과거처럼 개선되기 어렵고, 상황에 따라 더 악화될 여지도 있다’는 우려가 깔려 있다. 대출규제 완화에도 불구하고 정작 시장이 살아나지 않으면 1000조원을 넘어서는 가계부채 문제가 나락으로 떨어질 것이라는 뜻이다. 전성인 홍익대 경제학부 교수는 “기업이 망할 때 여기저기서 빚을 내는 것과 유사한 형국”이라면서 “과거에 대출로 부동산을 산 자산가들의 ‘폭탄’을 서민들이 인수하도록 유혹하는 격”이라고 비판했다. 김태동 성균관대 경제학과 명예교수도 “우리나라는 전세제도 때문에 LTV가 낮은 편인데 여기에 규제까지 완화하면 집값의 70% 수준을 내고 있는 전세 세입자들에 대한 보호가 어려울 것”이라고 우려했다. 내수를 살리기 위한 수단으로 부동산 규제 완화를 선택하는 것 자체가 잘못됐다는 의견도 나온다. 유종일 KDI국제정책대학원 교수는 “경기 부양은 단기적으로는 금리·재정 정책으로, 장기적으로는 소득분배 개선 등으로 꾀해야지 부동산으로 시도하는 것은 최악의 정책”이라고 잘라 말했다. 반면 DTI 완화에 대해서는 LTV 완화 여부와 상관없이 대다수가 반대 목소리를 냈다. “지금도 엄격하게 적용되지 않고, 1년 소득의 절반을 빚 갚는 데 쓰는 것은 비정상적”(임일섭 우리금융경영연구소 금융연구실장)이기 때문이다. “한번 규제를 완화했다가 부작용이 있다고 되돌리기 어려운 만큼 LTV나 DTI 완화는 보수적으로 접근해야 한다”(유병삼 연세대 경제학부 교수)는 신중론도 제기됐다. 이에 따라 전문가들은 정부가 억지로 부동산 경기를 부양하려는 욕심을 버리고 규제 완화가 아닌 ‘규제 정상화’에 초점을 맞춰야 한다고 조언했다. 임일섭 실장은 “지금의 과제는 부동산 시장 활성화 대신 가계부채 질 개선 등 부채 문제의 연착륙”이라고 강조했다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “부동산 시장의 하향 안정화를 이끄는 동시에 과도한 건설산업 구조조정에 정부가 나서야 한다”고 덧붙였다. 세종 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr 경제부 종합 ■경제전문가 설문 참여자(가나다 순) ▲강명헌 단국대 교수▲강민석 KB금융연구소 부동산연구팀장▲권영준 경희대 교수▲김영도 금융연구원 연구위원▲김우진 금융연구원 선임연구위원▲김정식 연세대 교수▲김태동 성균관대 명예교수▲김현아 건설산업연구원 실장▲박덕배 현대경제연구원 전문연구위원▲박창균 중앙대 교수▲유병삼 연세대 교수▲유종일 KDI 정책대학원 교수▲이영 한양대 교수▲이한영 중앙대 교수▲임일섭 우리금융연구소 실장▲정인교 인하대 교수▲전성인 홍익대 교수▲조명래 단국대 교수▲조복현 한밭대 교수▲한상완 현대경제연구원 본부장

우리나라의 소득 대비 집값이 전반적으로 하락세를 보이고 있다. 하지만 서울 강남은 여전히 높아 총부채상환비율(DTI) 완화에 신중해야 한다는 목소리가 높다. 전국 주택의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 지난해 기준 23.4다. PIR은 개인의 가처분소득과 비교해 주택 매매가격이 어느 정도인지를 보여주는 지표다. 관련 통계가 처음 집계된 1986년을 기준치(100)로 삼는다. 1986년부터 2013년까지의 장기간 평균치(42.3)와 비교하면 지난해 PIR은 44.7%나 떨어진 수준이다. 국제통화기금(IMF)은 최근 경제협력개발기구(OECD) 24개 회원국 가운데 한국의 PIR 장기 평균 대비 하락폭이 일본에 이어 두 번째라고 분석했다. 하지만 강남·서초 등 한강 이남 11개구(區)의 PIR은 47.5로 전국 평균보다 2배 높다. 장기간 평균치(59.7)와 비교해도 하락폭이 20.5%에 불과하다. 실수요자의 내집 마련 부담 경감이라는 명분과 달리 자칫 DTI 완화 혜택이 특정지역이나 특정계층에 집중될 것이라는 우려가 나오는 이유다. 금융감독원이 홍종학 새정치민주연합 의원에게 제출한 ‘LTV·DTI 동시적용 주택담보대출 잔액 현황’에 따르면 지난해 말 기준 LTV 60%를 넘어서거나, DTI 50%를 초과한 ‘위험대출’은 33조 1000억원이다. 이 가운데 LTV 60%, DTI 50%를 동시 초과한 대출도 5조 4000억원이다. 현재 DTI 상한은 서울 50%, 경기·인천 60%다. 홍 의원은 8일 경제부총리 인사청문회에서 “이런 상황에서 최경환 후보자가 LTV, DTI를 완화하겠다고 하는 것은 금융안정과 서민경제를 포기하겠다는 것”이라고 비판했다. 안미현 기자 hyun@seoul.co.kr

학군 선호지역에서 분양하는 대형 브랜드 아파트 ‘인기’ 안정적이고 선호도 높아 거래도 활발.. 프리미엄도 기대 학군이 좋은 지역들은 교육열이 높은 고학력,고소득자들이 유입이 빨라지기 때문에 자연스레 지역의 중심으로 자리잡고 생활 인프라도 잘 갖춘 경우가 많다. 반면 상대적으로 여유부지는 부족해 새아파트 공급이 힘들다. 이에 따라 학군이 좋은 지역의 재건축 아파트는 교육특구 입성을 노리는 주택 수요자들에게 좋은 기회가 되곤 한다. 실제로 분양시장에서 학군이 뛰어난 재건축 아파트들의 인기는 남다르다. 지난해 10월, 삼성물산이 강남 명문학군을 자랑하는 대치동에서 청실아파트를 재건축한 ‘래미안 대치청실’은 일반분양 129가구 모집에 3336명이 몰려 평균 25.9대1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 인기가 높다 보니 집값도 쉽게 오른다. 목동초, 목동중 학군을 배정 받는 옛 신세계아파트를 재건축한 양천구 신정동 아이파크(2002년 입주)는 10년 전인 2004년 3월, 4억6000만원에서 거래됐지만 현재는 6억6000만원으로 2억원 가량 집값이 올랐다. 반면 목동 학군을 배정 받지 못하는 신정동 현대6차 아파트(2000년 입주)는 같은 기간 동안 2억7500만원에서 3억8750만원으로 1억원이 조금 넘게 올랐다. 같은 건설사가 지었고 입주도 2년 차이밖에 나지 않지만 웃돈은 두배가 넘게 붙은 것이다. 이는 수도권 지역도 예외는 아니다. 실제로 남양주시의 명문학군으로 이름난 지금동의 경우 새아파트를 구입하려는 사람들 중 다수가 학군에 대한 높은 기대감을 가지고 있다. 실제로 현재 현대건설이 분양 중인 남양주 지금 힐스테이트의 모델하우스를 찾은 사람들의 경우 일대의 학군에 대한 높은 만족감을 표했다. 이곳은 경기 북부의 최고 명문고 중 하나로 꼽히는 사립 동화고등학교가 단지 좌측과 접해 있는데다 동화중,고교를 비롯해 우측으로 양정초등학교, 도농초교 등이 가까워 교육여건이 우수한 곳이다. 남양주 와부읍에 거주하는 한모씨(48세)는 “집을 옮길 생각으로 남양주 내 택지지구들을 많이 돌아다녔는데 지금 새아파트를 사면 준공될 때 쯤이면 자녀가 고등학교에 들어갈 거 같아 학군이 맘에 들지 않아 그냥 돌아오는 경우가 많았다”며 “옆의 동화고등학교가 면학 분위기도 좋고 수준도 높다고 잘 알려져 있는 곳이라 가계약을 체결하고 나왔다”고 말했다. 지금 힐스테이트의 분양관계자는 “남양주의 핵심입지로 생활편의시설이 풍부하면 특히 남양주의 강남으로 불릴만큼 학군이 좋아 이에 대해 문의하는 학부모 방문객들이 적잖다”며 “대단지에 브랜드가치가 높아 일대의 랜드마크로 자리 잡을 것으로 보이는데다 계약자들 또한 남양주시의 타단지와 비교해 상대적으로 고소득자가 많아 향후 학군은 더 좋아질 것”이라고 예상했다. 지금 힐스테이트의 경우 학군뿐 아니라 타 입지여건도 좋은 편이다. 중앙선 도농역이 도보로 5분대에 위치해 있으며, 서울 잠실,강변,청량리,태릉 등 서울 강남,북으로의 이동도 편리하다. 특히, 서울외곽순환도로 남양주 IC를 이용해 강남으로 30분대 진입이 가능하고, 강변북로를 통해 서울 강북으로도 30분대 이동이 가능하다. 또한, 중앙선(급행)을 이용해 용산까지 30분(일반 40분) 정도가 소요돼 서울 중심부로의 접근성도 뛰어난 것으로 평가 받고 있다. 단지와 인접한 황금산은 물론 단지 내에 조성되는 가로수길을 통해 황금산 산책로와 황골 약수터 등을 이용할 수 있는 등 쾌적한 자연환경을 자랑하고 있다. 또한, 단지 인근의 왕숙천 시민공원은 물론 베어스타운,천마산 스키장,서울 리조트,광릉수목원,축령산 휴양림 등 레저생활과 청정생활을 동시에 즐길 수 있는 장점도 있다. 이와 함께 이마트와 농수산물종합시장을 비롯해 롯데백화점,롯데시네마 등 쇼핑,문화시설은 물론 남양주시청,도농도서관,구리한양대병원 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입주민들의 생활 만족도는 한층 높아질 것으로 기대된다. 남양주 지금 힐스테이트는 지하 3층~지상 23층 19개동 규모로 총 1008가구의 대단지로 구성된다. 특히 일반분양물량 중 실수요자들이 선호하는 85㎡ 이하 중소형 일반분양 물량이 전체의 80%를 차지해 인기가 높다. 현재 기존에 실시하던 계약조건보장제를 마치고 최대 20%의 특별할인을 실시해 주택수요자들의 부담을 더욱 완화했다. 입주는 2015년 12월 예정이다. 업계 전문가들은 “학군이 좋은 지역들은 교육열이 높은 고소득, 고학력자들이 모이게 돼 더욱 학군 프리미엄을 가속화시키는 경향이 있다”며 “학군의 경우 단기간에 좋아지기 어렵고 꾸준한 모습을 보이기 때문에 교육을 중시하는 주택수요자들이라면 전통적인 명문학군 인근의 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

최경환 경제부총리 후보자의 경제 관련 발언들은 경기 진작, 특히 부동산 가격 띄우기에 대한 조급증이 생긴 것 같은 강한 느낌을 받게 한다. 박근혜 정부 2기 내각의 경제 정책 방향은 청문회 과정에서 공식적으로 드러나겠지만, 부동산 규제 완화와 관련해 찬반 논쟁이 치열할 것으로 보인다. 현오석 경제팀이 가시적인 경기 회복을 이끌어내지 못한 데 대한 책임을 지고 퇴진을 앞두고 있는 터여서 새 경제팀의 부양 의지는 십분 이해한다. 경제는 당연히 살려야 하지만 앞뒤 가리지 않고 돌진했을 때의 부작용을 생각해야 한다. 최 후보자는 부총리에 내정된 직후 기자들과 만난 자리에서 LTV(담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 규제 완화와 관련해 “현재 부동산 규제는 한겨울에 여름옷을 입고 있는 격”이라면서 “계절이 바뀌었으니 옷을 갈아입어야 한다”고 밝혔다. LTV와 DTI 규제완화를 시사한 것이다. 그는 추가경정예산 가능성에 대해서는 “아직 말할 단계는 아니지만 추경은 하면 하는 것”이라고 말해 현 경제정책에 대한 기조 변화를 예고했다. LTV와 DTI는 금융당국이 최후의 보루로 굳게 지키고 있는 마지막 부동산 금융 규제다. 신제윤 금융위원장은 지난달 국회 정무위원회 업무보고에서 “DTI와 LTV는 경제 진작정책으로 쓰는 게 아니라 금융안정정책으로 써야 한다”는 입장을 밝힌 바 있다. 우리나라의 가계부채가 1000조원을 돌파했고, 주택담보대출이 상당 부분을 차지하고 있는데도 금융회사나 가계의 부실로 이어지지 않고 있는 것은 마지막 빗장인 대출 규제의 위력 덕이라 할 수 있다. 수도권의 경우 대출 비율을 주택 가격의 50~60%로 제한하고 있기에 집값이 담보대출을 받을 때의 50~60% 수준으로 떨어지지 않는 이상 은행의 부실은 발생하지 않는 이치로 설명할 수 있다. 과거처럼 자고 일어나면 집값이 뛰는 시대는 지났다. 집값의 80~90%를 대출받아 주택을 매입하더라도 값이 뛰어 큰 매매 차익을 남기면 대출을 많이 해줘도 별 상관이 없던 시절은 옛 얘기가 되다시피했다. 국제통화기금(IMF)은 최근 일부 국가의 집값 거품(버블)을 우려하면서 대출을 통한 부동산 구입을 자제해야 한다고 경고했다. 중국 등을 겨냥한 것으로, 부동산 가격 버블이 꺼질 경우 글로벌 경제에 미칠 악영향을 고려한 지적이다. 주택가격 정책은 신중히 추진해야 한다. 건설업계 등을 중심으로 부동산 부양책을 요구하고 있지만 조급증에서 벗어나야 한다고 본다. 지난 4월 발표한 전국 주택공시가격을 보면 공동주택은 평균 0.4% 올랐다. 수도권은 1% 미만의 하락률을 보이기는 했지만 대구(10%), 경북(9.1%), 충남(5.1%), 광주(4.7%) 등은 물가 상승률을 뛰어넘는 인상률을 기록했다. 글로벌 경기 침체 장기화 속에서도 전국 집값은 반등해 부동산 시장은 안정세를 보이고 있다. 정부는 임대소득 과세 완화를 비롯한 부동산 부양책을 통해 내수 활성화를 노리고 있다. 그러나 효과를 잘 따져봐야 한다. 전문가들은 가격 조정에 따른 수요는 2차 베이비붐 세대 등 일부 세대에 국한할 것으로 내다본다. 부작용이 많은 인위적인 부양책은 피해야 한다. 소비가 살아나지 않는 것은 미래에 대한 불안 때문이다. 양질의 일자리를 늘리고, 중소·중견기업의 수출경쟁력을 높이는 등 근본적인 소비 진작책을 마련하는 데 집중해야 한다.

전·월세 등 주택 임대소득자들에 대한 과세 제도의 끝은 어디인가. 조세 제도는 국민 생활에 미치는 영향이 워낙 크기에 자주 손질하는 것을 지양해야 한다. 특히 다주택자들에 대한 세 부담은 조세 형평성이나 과세 정상화라는 큰 틀에서 접근해야 한다. 주택시장의 큰 흐름을 무시하고 불과 몇 달 사이의 시장 상황만을 보고 성급하게 부동산 정책을 수정하는 일은 더 이상 없길 기대한다. 일관성 있는 신호를 시장에 줘야 정책의 효과도 높일 수 있다. 기획재정부와 국토교통부, 새누리당은 어제 당정 협의회를 갖고 주택 임대소득 과세 제도를 다시 손질하기로 합의했다. ‘2·26 주택임대차시장 선진화 방안’과 ‘3·5보완대책’에 이어 불과 3개월여 만의 일이어서 시장에 먹혀들지 지켜볼 일이다. 당정 협의 내용은 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하이면 집을 몇 채 갖고 있는지 따지지 않고 분리과세해 현행 종합과세하는 것에 비해 세 부담을 덜어준다는 것이 골자다. 2주택자의 전세보증금도 3주택 이상 보유자처럼 과세하겠다는 기재부의 기본 입장은 일단 유지됐다. 임대소득 과세 보완책의 약발에 대해서는 부정적 시각이 우세한 편이다. 다주택자의 80% 이상이 2주택자여서 이번 조치로 분리과세 혜택을 보는 대상은 많지 않다. 2·26대책 이후 주택 구매심리가 위축된 것은 세액 자체보다는 주택 소유자의 소득이 노출되는 것에 대한 거부감 때문이라는 분석도 있다. 소득이 늘어나면 건강보험료 부담도 커지게 된다. 집주인들은 이중계약을 하는 등 탈법을 부추기는 요인으로 작용할 여지도 있다. 과세 제도를 부동산 시장 부양의 수단으로 자주 활용하는 일을 신중히 해야 하는 이유이기도 하다. 우리나라는 부동산 시장의 침체가 경제에 미치는 영향이 클 수밖에 없다. 지난달 말 현재 가계 자산의 76%는 부동산으로 집계되고 있다. 세월호 쇼크에 주택시장마저 활성화되지 않고 있으니 소비는 위축될 수밖에 없다. 그러나 대다수 국민들은 앞으로 집값이 급등하는 일은 없을 것이란 인식을 하고 있다. 베이비 부머들이 본격적으로 은퇴하고 있는 데다 주택에 대한 개념도 점차 보유에서 거주로 바뀌고 있어서다. 주택 정책은 이런 큰 흐름 속에서 장기 로드맵을 마련하는 것이 바람직하다고 본다. 국제통화기금(IMF)은 최근 글로벌 부동산 버블 붕괴가 재연될 조짐이 있다면서 각국이 즉각 조치를 취해야 한다고 주장했다. 특히 중국 부동산 시장의 움직임을 예의주시할 필요가 있다. 다행히 우리나라의 주택시장은 물가와 소득의 연평균 증가율 등을 고려할 때 안정적이라는 평가가 나온다. 효과가 불투명한 무리한 부양책보다는 임대시장 활성화 등 저소득층의 주거 안정에 주력해야 한다.

부동산 관련 세제 정책이 또다시 혼선을 빚는 양상이다. 부처 간 협업이 제대로 되고 있는지 점검하기 바란다. 세심하지 못한 정책의 여파로 부동산 시장이 냉탕 온탕을 오가게 해서는 안 된다. 섣부른 정책은 부동산 시장의 안정을 해치기 쉽다. 정책 혼선으로 정부의 신뢰를 떨어뜨리는 일은 없어야 한다. 박근혜 정부 들어 부동산 정책은 벌써 수차례 나왔지만 헛바퀴만 도는 듯한 분위기다. 주택담보 대출 등 가계부채 1000조원 시대에 부동산 경기를 살려야 한다는 정부의 절박함을 십분 이해한다고 해도 부동산 정책 변경은 빈도가 너무 잦은 편이다. 지난해 4월 1일에는 주택공급을 줄이는 내용을, 8월 28일에는 다주택자의 양도세 중과를 폐지하는 내용의 전·월세 대책을 각각 내놓았다. 지난 2월 국토부는 대통령 업무보고를 통해 재건축 규제 완화 방침을 밝혔다. 재건축초과이익환수제를 없애고, 소형주택 공급의무비율을 개선하는 방안이다. 주택시장에 미치는 영향이 큰 강남지역의 재건축을 염두에 둔 정책이라 할 수 있다. 그러더니 서승환 국토교통부 장관은 2월 26일에는 2주택 이하 소규모 임대소득에도 과세한다는 ‘임대소득 선진화 방안’을 발표했다. 주택 취득세 영구 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지를 위한 관련법이 국회를 통과하는 등 집값을 끌어올리기 위한 지난해의 대책들과 엇박자를 냈다. 부작용이 생기자 현오석 경제부총리는 불과 일주일 만에 연간 임대소득 2000만원 이하 2주택자 과세 시기를 2년간 유예하는 내용의 보완책을 내놓는다. 그런데도 주택시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있으니 그동안 헛수고만 한 셈이다. 정부는 애초부터 무리한 정책을 동원했다는 인상을 지울 수 없다. 집값이 오르면 전세 수요가 매매 수요로 바뀔 것이라는 전제 아래 추진한 정책들이 먹혀 들지 않았다. 지난 1~5월 수도권 아파트 전셋값은 평균 2.67% 올라 상승률은 지난해 같은 기간보다 1.87% 포인트 높았다. 서울 등 주요 도시의 아파트 전셋값은 매매가에 육박한 상태다. 6·4 지방선거가 끝나자마자 임대소득 과세를 또 손질해야 한다는 주장이 나오고 있다. 국토부 장관은 3주택 이상 다주택자라도 연간 임대소득 2000만원 이하이면 세 부담이 큰 종합소득세 대신 낮은 세율로 분리과세할 필요성을 제기했다. 일각에서는 2주택자에 대한 전세금 과세 방침이 백지화될 것이라는 얘기도 나돈다. 국회는 내일 정책토론회를 열어 정부안(案)에 대한 개편 방안을 논의할 예정이어서 국회 처리 결과가 주목된다. 부동산 가격을 세제로 좌지우지하려는 생각은 바람직하지 않다. 시장 움직임에 일희일비하지 말고 긴 호흡을 갖고 주택시장 정상화 방안을 추진하기 바란다.

토지는 국가나 지방자치단체가 소유하면서 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택 사업에 앞으로 민간 건설사도 참여할 수 있게 된다. 국토교통부는 이런 내용으로 ‘토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법 시행령’을 개정했다고 6일 밝혔다. 토지임대부 분양주택은 토지와 그 위에 지어진 주택의 소유권을 분리해 토지는 임대 형태로, 주택은 매매로 넘기는 주택을 말한다. 집값에서 큰 비중을 차지하는 토지를 떼어내 싼값에 주택을 공급하기 위해 도입된 제도로 ‘반값 아파트’로도 불린다. 시행령 개정안은 주택을 짓는 땅을 국가나 지자체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등이 보유하는 경우에 한해 민간 건설사도 사업에 참여할 수 있도록 했다. 이 경우 민간 건설사는 국가나 지자체 등과 공동으로 사업을 시행해야 한다. 국토부는 그동안 입주자의 주거 안정성을 고려해 이 사업에 민간이 참여하지 못하게 했다. 그러나 이 사업을 주로 담당하는 토지주택공사의 재무 상태가 악화돼 민간에도 길을 열어 주게 됐다. 국토부 관계자는 “사업성 등을 감안할 때 당장 민간 건설사가 토지임대부 분양주택 사업에 뛰어들지는 않을 것으로 본다”면서 “다만 장기적으로 민간에도 참여 기회는 보장해야 한다는 차원에서 입주자의 주거 안정이 보장될 수 있는 조건 아래 민간도 참여할 수 있도록 했다”고 말했다. 김진아 기자 jin@seoul.co.kr