기시다 후미오 일본 총리는 10일 윤석열 국민의힘 후보의 당선에 대해 “환영한다. 진심으로 축하드린다”면서 “한일관계 개선을 위해 새 대통령과 긴밀히 협력해 나갈 생각”이라고 밝혔다. 기시다 총리는 이날 오전 기자들과 만나 “지역과 세계의 평화와 안정, 번영에서 건전한 한일관계는 불가결하다”면서 “윤 당선인과의 전화 회담에 대해 구체적으로 정해지지 않았지만 1965년 국교정상화 이후 쌓아온 한일 우호협력 관계를 기반으로 한일관계를 발전시켜 나갈 필요가 있다고 생각한다”고 말했다. 이어 “윤 당선인의 리더십에 기대하고 있다”고 덧붙였다. 물론 두 나라의 역사 문제에 대해선 기존 일본 정부의 원론적인 입장을 되풀이했다. 그는 ‘강제노역과 일본군 위안부 문제에 대해 한국의 자세가 바뀌지 않는 한 일본의 입장은 앞으로 달라지지 않느냐’는 기자의 질문에 “한일관계가 매우 어려운 상황”이라면서도 “이런 상태로 방치할 수 없다”고 답했다. 이어 “국가와 국가 간 약속을 지키는 것이 기본”이라며 “이런 일본의 일관된 입장에 기초해 건전한 관계를 되찾도록 새 대통령, 새 정권과 긴밀히 의사소통하도록 노력해 나가는 것이 중요하다고 생각한다”고 말했다. 또 “이런 생각을 갖고 앞으로 새 정권의 움직임을 보고 싶고, 새 정권과 대화해보고 싶다”고 덧붙였다. 강제노역과 일본군 위안부 등 역사 문제로 두 나라 관계가 악화한 상황에 한국 정부는 일본과 함께 해법을 찾겠다는 입장이다. 하지만 일본은 이 문제들이 2015년 위안부 합의와 1965년 한일기본조약으로 해결됐다며 ‘우리가 수용할 해결책을 한국이 가져오라’고 버티고 있다. 한편 중국 매체들은 윤석열 정부의 대중국 정책에 어떤 변화가 있을 것인지 주목했다. 공산당 기관지 인민일보의 자매지인 환구시보(環球時報)는 논평에서 미·중 간 전략 경쟁 상황에 한반도 평화와 안정을 어떻게 확보하고, 북핵 문제를 어떻게 해결할지 난제에 마주했다면서 “미중 사이에서 균형을 유지하면서 악화일로인 한일 관계를 개선하는 것도 새 정부가 풀어야 할 숙제”라고 봤다. 그러면서 윤 당선인이 한미동맹 강화를 바탕으로 무력을 강화해 한국을 수호하자고 주장했고, 한국 안보에 필요하다면 미국 주도의 고고도 미사일 방어체계(THAAD·사드) 확대 배치도 추진하겠다고 밝혔으며 미국·일본·호주·인도 4개국 협의체인 쿼드(Quad)와도 더 협력하길 원한다고 발언했다고 소개했다. 환구시보는 또 “한국은 현재 미중 사이에서 어느 한쪽도 먼저 선택하지 않는 전략을 구사하고 있다”면서 “기본적으로 미국과의 관계를 훼손하지 않으면서 중국과 협력을 강화하고 있는 상황”이라고 판단했다. 이어 “한중은 수교 30년 만에 양국의 경제적 정치적 상호 신뢰 구도가 형성됐고, 중국이 한국의 중요한 전략적 파트너이자 경제 파트너라는 데 이의를 제기할 한국 정치인은 없다”면서 “한국은 자신의 정치적 이익과 경제적 이익을 지키면서 그에 맞는 외교 정책을 수립해야 미래의 지향점에 부합할 수 있다”고 했다. 나아가 신문은 “당선인이 선거 과정에 한 발언이 실제로 실행하겠다는 의미는 아니다. 윤 당선인이 취임한다고 해서 한중 관계가 크게 후퇴하진 않을 것”이라는 뤼차오 랴오닝성 사회과학원 연구원의 발언을 인용하며 평가를 마무리했다. 중국신문망은 한국 새 정부의 외교정책에 대한 우려를 나타냈다. 매체는 “윤 당선인은 외교적으로 한미동맹을 우선시하고 한일 안보협력 강화를 강조하고 있다. 한중 관계에선 안보 문제가 경제 문제에 영향을 끼쳐서는 안 된다는 원칙을 가지고 있다”고 평가했다. 이어 “민감하고 중대한 외교 사안에 강경하고 급진적인 윤 당선인의 발언은 그의 외교 분야에 대한 인식의 단면을 드러냈다”고 분석했다. 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 “국민의힘은 북한에 대해 더 강경해지고 중국과의 관계를 재설정할 것으로 전망된다”고 관측했다. 신문은 “전문가들은 미중 사이에서 균형을 찾으려는 한국의 노력에 큰 변화가 일어날 것으로 보지 않지만, 윤 당선인은 고조하는 반중 정서를 활용했고 동맹인 미국과 더 밀착할 것임을 공약했다”면서 “그는 문재인 정부가 북한과 중국에 기울어지면서 수십 년 이어진 한미 동맹을 약화했다고 비판해 왔다”고 전했다. 이어 “젊은 유권자들은 치솟는 집값과 높은 실업률, 불평등과 젠더 정치에 환멸을 느꼈다”며 “윤 당선인은 불평등, 미·중과의 관계, 김정은의 핵 야심을 해결할 권한을 갖게 됐다”고 덧붙였다.

대통령 당선인은 어떻게 해야 주택 시장을 정상으로 돌려놓을 수 있을까. 당선인이 내놓은 주택 정책 공약은 공급 확대와 인위적인 규제 완화로 요약된다. 연간 신규 물량 50만 가구 이상을 공급하고 기존 주택 거래 활성화를 위해 금융규제 등을 탄력적으로 적용하겠다는 것이다.전문가들은 신규 물량 확대로 시장을 안정시킨다는 당선인의 주택 정책 방향은 맞다고 평가한다. 하지만 공약으로 내세운 숫자에는 연연하지 말고 장단기 로드맵을 세워 연차적으로 시장이 받아들일 수 있는 수준의 물량을 공급하는 정책으로 다듬는 것이 바람직하다고 주문했다. 서진형 경인여대 교수는 9일 “공약을 이행해야 한다는 강박 관념에 절대 물량 공급만 고집하지 말고 장기적인 수요 예측과 꼭 필요한 지역에 집중적으로 공급하는 것이 집값 안정의 지름길”이라고 말했다.택지가 확보되지 않으면 신규 주택 공급 계획은 숫자놀음에 불과하다. 민간이 대규모 택지를 개발하기는 쉽지 않고, 도시개발사업 등으로 택지를 확보하려면 시간도 많이 걸린다. 그래서 주택을 안정적으로 공급하려면 공공택지 확보와 동시에 실현 가능한 공급 수치를 제시해야 한다. 누가, 어디에, 어떤 계층을 겨냥한 주택을 공급할 것인지 구체적인 계획도 필요하다. 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 등 공공기관의 역할을 강조하는 것은 맞지만, 민간 부문이 중산층 이상 분양주택 공급에 적극적으로 나설 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다. 서울 등 대도시에서는 공공·민간 가리지 않고 신규 택지가 절대적으로 부족한 만큼 재개발·재건축, 도심 공장터 등에서 택지를 확보해야 한다. 민간의 과도한 이익은 환수하되 사업 자체의 발목을 잡는 재건축초과이익환수제 같은 걸림돌은 완화해야 원활한 주택 공급이 가능하다. 수요가 몰리는 대도시에 신규 주택을 집중적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 심리적인 집값 안정을 기대할 수 있다. 현 정부가 늦게나마 마련한 ‘2·4 대책’ 역시 대통령 당선인의 주택정책 방향과 상통하는 만큼 기조를 이어 가는 것이 바람직하다. 전문가들은 유연한 정책과 시장 기능 강화도 주문했다. 주택담보대출비율(LTV)을 80%에서 60%로 획일적으로 낮추는 바람에 부자들만 주택 시장에 진입할 수 있고, 잔금 대출이 막혀 입주를 포기한 가구도 많다. 장희순 강원대 교수는 “중산층 이하 계층에서는 주택 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하지 않는다. 중산층 이하 계층이 집을 마련할 때는 현실에 맞는 금융규제를 적용해야 한다”고 주문했다.조세제도 개선도 필요하다고 입을 모은다. 주택으로 얻는 소득을 유리알처럼 파악하고 공평 과세가 이뤄지는 시스템을 마련하는 것도 필요하다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “한시적으로 다주택자의 양도세를 완화해 퇴로를 마련해 주고 매물 증가로 이어지도록 해야 한다”고 제언했다. 이는 소득세법 시행령 개정만으로 가능해 정부 의지만으로도 가능하다. 부작용이 많은 임대차 3법의 개정이 필요하다는 주장도 나왔다. 김재환 공주대 교수는 “급격한 전셋값 상승에 따른 세입자의 고충에 대비한 대출 및 이자율을 지원하는 동시에 임대차 3법의 개정도 들여다볼 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 또 과도한 대출 규제의 단계별 완화와 함께 사회 초년생과 금융 약자에 대한 LTV 상향이 필요하다고 밝혔다.

“통합의 대통령이 돼 달라.” “집값을 안정시켜 달라.” 제20대 대통령 선거 투표일인 9일 ‘한 표’를 행사하러 투표장을 찾은 시민들은 앞으로 5년 동안 국정을 이끌 새 대통령에 대한 기대감과 더불어 당부도 아끼지 않았다. 계층별로, 처지별로 다르게 쏟아진 백가쟁명식 요구들은 결국 화합하고 발전할 수 있는 나라라는 결론으로 모아졌다. 학원에서 근무하는 오재광(29)씨는 “양극화 해소 정책을 고민하고 현재 우리 사회의 갈등과 반목을 품어 통합할 수 있는 대통령을 바란다”고 말했다. 갈등을 중재해야 할 정치권이 편 가르기에 앞장서면서 나라가 두 동강 난 것을 새로운 리더십이 해결해 달라는 주문이다. 중소기업에 다니는 편동철(54)씨는 “이번 대선에 유독 권력끼리 상부상조하는 부정부패 모습이 많이 드러난 것 같다”며 “누가 당선되든 여러 논란을 거쳐 대통령이 되는 만큼 국민이 더이상 실망하지 않도록 청렴한 국정 운영을 해 주면 좋겠다”고 바람을 전했다. 집값 폭등으로 고통받은 시민들은 차기 정부가 정교한 부동산 정책을 펼쳐 줄 것을 주문했다. ‘벼락거지’와 같은 절망적인 용어가 통용되지 않도록 말이 아닌 ‘실력’으로 보여 달라는 것이다. 20대 아들을 둔 주부 장재희(52)씨는 “아직 아들이 결혼을 하지 않아서 집값이 오르는 게 가장 걱정”이라며 “다음 대통령은 청년들도 집값 걱정을 하지 않고 주부들도 물가 걱정을 하지 않을 수 있게 만들어 줬으면 한다”고 말했다.지수 민달팽이유니온 위원장도 청년들이 원하는 공약 중 하나가 집값 안정이라면서 “공급량 확대, 규제 완화책은 근본적인 해결책이 되기 어렵다”며 “집을 투자가 아닌 주거 공간이라는 관점으로 접근해 청년 세입자의 주거권을 보장하고 주거 안정에 대한 접근성을 확대해 나가는 정책이 필요하다”고 했다. 사회적 문제인 청년실업에 대해서도 신중하게 접근해야 한다는 당부가 나왔다. 대학생 유선종(27)씨는 “산업구조가 바뀌면서 정보기술(IT) 쪽이 각광받는데 실제 학교에서 IT 교육을 제대로 받은 게 없다”면서 “청년들이 배운 것과 현재 산업이 원하는 것이 다른 노동 미스매치가 심각하다. IT 교육을 강화하거나 산업이 원하는 인재로 클 수 있는 환경을 마련해야 한다”고 강조했다.역으로 백모(39)씨는 “청년희망적금 등 청년세대에 대한 맞춤형 지원은 있지만 30~40대에 대한 정책은 찾아보기 힘들다. 주거 정책이나 금융 지원 등 낀 세대 맞춤형 지원 정책이 나왔으면 한다”며 정책에서 소외된 이른바 ‘낀 세대’에 대한 관심을 촉구했다. 코로나19 장기화로 막대한 손실을 입은 자영업자들은 영업시간 제한을 풀어 달라고 하는 등 경제 살리기에 힘을 써 달라고 했다. 서울에서 식당을 운영하는 최연희(62)씨는 “지난 2년 동안 코로나19로 손님이 끊겨서 힘들었다”면서 영업제한을 풀어 달라고 했다. 종로구에서 자영업을 하는 권오규(75)씨는 “80세까지 일을 하고 싶은데 국가 경제가 튼튼해야 오래 안정적으로 일할 수 있을 것 같다”며 “서민들이 물가나 생활 걱정 없이 살 수 있는, 경제가 바로 서는 나라로 만들어 줬으면 좋겠다”고 말했다. 학력, 성별에 따라 불평등하게 갈라지는 사회를 개혁해야 한다는 목소리도 제기됐다. 박고형준 학벌없는 사회를 위한 시민모임 상임활동가는 “입시와 경쟁 위주의 학교 교육에 머무르지 않고 방과후 활동, 자유학기제, 체험 활동과 같은 다양한 교육 기회를 강화해 나가면서 교육의 다양성을 꾀해야 한다”고 말했다. 배진경 한국여성노동자회 대표는 “여성 차별과 여권 신장 운동에 대한 백래시(반발)가 심해 이를 바로잡으려는 노력이 필요하다”며 “새 정부는 차별과 배제, 소외당하는 이들에게 관심을 갖고 최우선 정책 과제로 앞세워야 한다”고 했다. 유권자들은 거시적인 이슈에도 관심이 많았다. 취업준비생 문모(25)씨는 “인공지능(AI), 자율주행, 우주 등 미래 먹거리가 걸린 4차 산업혁명이 세계적으로 중요해지는 시대인데 우리나라에는 관련 정책이 부족한 것 같다”며 “정책적으로 미래 먹거리 산업인 IT 등의 분야에서 인재 양성과 지원 정책을 마련했으면 좋겠다”고 말했다. 조정순(95)씨는 “다른 나라에서 우리나라를 넘보지 못하는 부강하고 강력한 나라가 됐으면 한다”고 말했다.

9일 제20대 대선에서 승리한 윤석열 당선인은 선거로 분열된 국민을 하나로 모으고 코로나19와 경제, 외교 등의 시급한 현안을 해결해야 할 과제를 부여받게 됐다. 윤 당선인이 대통령직 인수 기간을 거쳐 취임 즉시 다뤄야 할 국민통합과 협치, 정치개혁, 코로나19 극복과 경제 회복, 신냉전 및 북한 핵·미사일 대응 등 4대 과제를 짚어봤다. ●국민통합 위한 공동정부 구성과 협치 윤 당선인의 최우선 과제는 국민통합이다. 20대 대선에서는 국민의힘과 더불어민주당 양당 대선후보는 물론 후보의 부인과 가족까지 끌려나온 네거티브 공방으로 정치 진영 간 대립은 격화됐다. 여기에 유권자들이 성별과 세대별로 각기 다른 정치 진영으로 결집하는 현상이 두드러지면서 국민 간 분열도 극심해졌다. 윤 당선인은 대선 기간 반여성적인 공약과 발언으로 청년 남성 일부의 절대적 지지를 확보한 반면 여성은 도외시함에 따라 청년 남녀를 ‘갈라치기’했다는 비판을 받았다. 여성가족부 폐지, 무고죄 처벌 강화 등의 공약을 내세우고 ‘구조적 성차별은 없다’고 발언했던 윤 당선인에게 젠더 갈등 해소는 국민통합을 위해 풀어야 할 커다란 숙제로 돌아왔다. 윤 당선인은 이미 지난 3일 안철수 국민의당 대표와 후보 단일화를 하며 국민통합정부를 구성하겠다고 선언했다. 인수위원회와 공동정부를 구성하기 위해 안 대표 등 국정 파트너와 협의하며, 정파에 구애받지 않고 도덕성과 실력을 겸비한 전문가를 등용하겠다고 약속했다. 당장 인수위와 정부의 인사를 어떻게 하느냐가 윤 당선인의 국민통합 의지와 역량을 판가름할 것으로 보인다. 172석의 거대 야당인 더불어민주당과의 협치도 필요하다. 여소야대 국면에서 민주당이 반대하면 국무총리조차 임명할 수 없으며, 입법과 재정이 필요한 공약도 추진하기 어려워진다. 윤 당선인은 이재명 민주당 대선후보와 그 측근을 제외한 민주당의 ‘양식 있는’ 정치인과 협치를 하고 국민통합을 이뤄 내겠다고 공언한 바 있다. 대선 이후 민주당의 분열과 인위적 정계 개편을 노린 것 아니냐는 지적도 나오지만, 안정적인 국정 운영과 국민통합을 위해서는 민주당에 협치의 의지를 보이고 협조를 얻어내야 한다. ●‘靑 해체’ 통한 제왕적 대통령제 청산 정치개혁도 윤 당선인이 당면한 과제 중 하나다. 이재명 민주당 후보는 대통령 4년 중임제 개헌과 다당제 연합정치를 위한 정치개혁을 내세웠고, 안 대표도 윤 당선인과의 단일화 선언 기자회견에서 ‘다당제가 제 소신’이라며 선거구제 개혁·대선 결선투표 도입 등을 주장했다. 윤 당선인은 이 후보의 정치개혁을 ‘선거용’이라고 비판했지만, 국정 파트너인 안 대표의 정치개혁 요구까지 외면하긴 어렵다. 일단 윤 당선인은 정치개혁의 일환으로 제왕적 대통령제의 폐해로 지적됐던 청와대의 권력 집중 현상을 해소하는 데 나설 것으로 보인다. 윤 당선인은 지난 1월 27일 “국민과 소통하는 일하는 대통령이 되기 위해서는 제왕적 대통령의 잔재를 철저히 청산해야 한다”며 기존 청와대를 해체하고 새로운 개념의 대통령실을 만들겠다고 공약했다. 청와대의 수석비서관과 민정수석실, 제2부속실을 폐지하고 인원 30%를 감축하는 등 조직을 슬림화해 전략조직으로 재편하겠다고 했다. 또 청와대 건물을 해체하고 대통령 집무실과 비서실 등을 광화문 정부서울청사로 이전하겠다고 밝혔다. 제왕적 대통령제의 극복을 위한 권력구조 개편과 관련, 윤 당선인은 개헌에는 부정적 입장을 피력했지만 총리·장관의 자율성과 책임성을 확대하겠다고 약속했다. 안 대표와 공동정부를 구성하겠다고 선언한 만큼 윤 당선인이 공동정부의 안정성과 효율성을 위해 총리·장관에게 실질적 권한을 보장하고 대통령과 총리의 관계를 균형 있게 설정하는 일이 더욱 중요해졌다. ●코로나 방역 정책의 개편과 경제 회복 윤석열 정부의 초반 성패는 코로나19의 극복에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 2년 넘게 팬데믹이 이어온 데다 오미크론 변이의 등장으로 확진자가 폭증함에 따라 방역 정책의 개편이 시급한 시점이다. 윤 당선인은 문재인 정부가 원칙 없는 거리두기로 불필요한 경제적 피해를 유발했다며 집권 100일 내에 코로나19 대응 체계를 전면 개편하겠다고 공약했다. 과학과 빅데이터에 기반해 코로나 방역조치를 실행하고, 코로나 백신 접종의 부작용을 국가가 책임지겠다고 했다. 방역 정책으로 손실을 입은 소상공인·자영업자에 대한 보상도 더이상 미루기 어려운 상황이다. 윤 당선인은 취임 즉시 50조원의 재원을 마련해 소상공인·자영업자의 손실을 보상하겠다고 누차 강조해 왔다. 다만 문재인 정부가 코로나 대응을 위해 추경 편성 등 확장 재정을 펴면서 국내총생산(GDP) 대비 국가채무 비율이 2017년 36%에서 2021년 47.3%로 증가한 상황도 고려해야 한다. 경제 회복을 위한 재정 투입과 국가채무 관리의 균형을 맞추는 것도 주요 과제다. 각종 여론조사에서 문재인 정부의 실정으로 꼽혔던 부동산 문제에서 성과를 거두는 것도 중요하다. 윤 당선인은 대선 기간 문재인 정부의 부동산 정책을 집중 공격하며 정권교체의 당위성을 설파했다. 윤 당선인은 재건축·재개발과 대출 규제의 완화, 세금 인하를 통해 민간주택 공급을 확대함으로써 집값을 안정화하겠다고 공약했다. 단기적인 경제 회복과 더불어 장기적으로는 저성장과 저출생, 양극화를 극복할 기반을 마련해야 한다. 한국의 잠재성장률은 2001~2005년 5.1%에서 2016~2020년 2.6%로 하락했고 저출생·고령화로 인한 생산가능인구의 감소로 2020~2030년 1%대로 떨어질 것이라는 전망이 나온다. 한국의 2021년 합계출산율은 0.81로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 최하위를 기록했다. 윤 당선인은 지난 1월 현재 2%대 잠재성장률을 4%로 올리겠다는 목표를 제시했다. 이를 위해 역동적 혁신성장과 생산적 맞춤 복지를 실현함으로써 성장과 복지의 지속가능한 선순환을 이루겠다는 경제 비전을 밝혔다. ●신냉전과 북한 핵·미사일 대응 윤 당선인은 취임 직후부터 신냉전이라고 불리는 외교적 현실의 한복판에 놓이게 된다. 미국과 중국이 패권 경쟁을 벌이는 가운데 러시아의 우크라이나 침공으로 국제질서가 격변하면서 한반도에서도 미일 대 중러의 대립 구도가 뚜렷해지는 모습이다. 또 글로벌 공급망이 불안정해짐에 따라 한국은 요소수 등 핵심물자 부족 사태를 겪으며 경제안보의 중요성도 대두됐다. 이런 상황에서 윤 당선인은 미국과의 동맹, 중국과의 협력 관계를 유지·발전시키는 동시에 문재인 정부 들어 파국으로 치달은 한일 관계도 정상화해야 하는 난제를 안게 됐다. 미국, 중국 등과 안정적인 공급망도 구축할 필요가 있다. 윤 당선인은 외교안보 정책에서 한미 동맹을 포괄적 전략동맹으로 강화하는 데 방점을 찍겠다는 입장이다. 문재인 정부의 대중국 정책을 ‘굴종’, ‘전략적 모호성’으로 규정하며 상호 존중에 기반한 한중 관계를 구현하겠다고 했다. 또 1998년 김대중·오부치 선언을 계승하고 한일 정상 셔틀 외교를 복원해 위안부·강제징용 판결, 일본의 한국 수출규제 등 현안을 포괄적으로 해결하겠다고 했다. 북한이 올해 들어 아홉 차례 미사일을 발사하는 등 한반도의 긴장을 고조시키는 데 대한 대응도 시급하다. 윤 당선인은 사드(고고도미사일방어체계)를 추가 배치하고 선제타격 역량인 킬체인, 한국형 미사일방어체계(KAMD), 대량응징보복 역량 등 한국형 3축 체계를 복원해 북한의 핵·미사일 위협에 대응하겠다고 밝혔다. 또 문재인 정부에서 축소 시행된 한미 연합훈련을 정상 시행하고, 한미 확장억제 강화를 위해 한미 외교·국방 2+2 확장억제전략협의체를 실질 가동하겠다고도 했다. 나아가 지난 2019년 하노이 2차 북미 정상회담 결렬 이후 미국에 선제 양보를 요구하며 대화를 거부하는 북한을 비핵화 프로세스로 유도하는 방안도 모색해야 한다. 윤 당선인은 북한이 완전한 비핵화를 하기 전까지 국제사회의 대북 제재는 유지하되 실질적 비핵화 조치를 취한다면 대북 경제 지원을 하겠다고 공약했다. 또 북한의 비핵화 전이더라도 대북 인도 지원을 하며 판문점 또는 미국 워싱턴에 남북미 연락사무소를 설치해 대화 채널을 상설화하겠다고 했다.

대통령 당선인은 어떻게 해야 주택 시장을 정상으로 돌려놓을 수 있을까. 당선인이 내놓은 주택 정책 공약은 공급 확대와 인위적인 규제 완화로 요약된다. 연간 신규 물량 50만 가구 이상을 공급하고 기존 주택 거래 활성화를 위해 금융규제 등을 탄력적으로 적용하겠다는 것이다.전문가들은 신규 물량 확대로 시장을 안정시킨다는 당선인의 주택 정책 방향은 맞다고 평가한다. 하지만 공약으로 내세운 숫자에는 연연하지 말고 장단기 로드맵을 세워 연차적으로 시장이 받아들일 수 있는 수준의 물량을 공급하는 정책으로 다듬는 것이 바람직하다고 주문했다. 서진형 경인여대 교수는 9일 “공약을 이행해야 한다는 강박 관념에 절대 물량 공급만 고집하지 말고 장기적인 수요 예측과 꼭 필요한 지역에 집중적으로 공급하는 것이 집값 안정의 지름길”이라고 말했다.택지가 확보되지 않으면 신규 주택 공급 계획은 숫자놀음에 불과하다. 민간이 대규모 택지를 개발하기는 쉽지 않고, 도시개발사업 등으로 택지를 확보하려면 시간도 많이 걸린다. 그래서 주택을 안정적으로 공급하려면 공공택지 확보와 동시에 실현 가능한 공급 수치를 제시해야 한다. 누가, 어디에, 어떤 계층을 겨냥한 주택을 공급할 것인지 구체적인 계획도 필요하다. 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 등 공공기관의 역할을 강조하는 것은 맞지만, 민간 부문이 중산층 이상 분양주택 공급에 적극적으로 나설 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다. 서울 등 대도시에서는 공공·민간 가리지 않고 신규 택지가 절대적으로 부족한 만큼 재개발·재건축, 도심 공장터 등에서 택지를 확보해야 한다. 민간의 과도한 이익은 환수하되 사업 자체의 발목을 잡는 재건축초과이익환수제 같은 걸림돌은 완화해야 원활한 주택 공급이 가능하다.수요가 몰리는 대도시에 신규 주택을 집중적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 심리적인 집값 안정을 기대할 수 있다. 현 정부가 늦게나마 마련한 ‘2·4 대책’ 역시 대통령 당선인의 주택정책 방향과 상통하는 만큼 기조를 이어 가는 것이 바람직하다. 전문가들은 유연한 정책과 시장 기능 강화도 주문했다. 주택담보대출비율(LTV)을 80%에서 60%로 획일적으로 낮추는 바람에 부자들만 주택 시장에 진입할 수 있고, 잔금 대출이 막혀 입주를 포기한 가구도 많다. 장희순 강원대 교수는 “중산층 이하 계층에서는 주택 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하지 않는다. 중산층 이하 계층이 집을 마련할 때는 현실에 맞는 금융규제를 적용해야 한다”고 주문했다. 조세제도 개선도 필요하다고 입을 모은다. 주택으로 얻는 소득을 유리알처럼 파악하고 공평 과세가 이뤄지는 시스템을 마련하는 것도 필요하다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “한시적으로 다주택자의 양도세를 완화해 퇴로를 마련해 주고 매물 증가로 이어지도록 해야 한다”고 제언했다. 이는 소득세법 시행령 개정만으로 가능해 정부 의지만으로도 가능하다. 부작용이 많은 임대차 3법의 개정이 필요하다는 주장도 나왔다. 김재환 공주대 교수는 “급격한 전셋값 상승에 따른 세입자의 고충에 대비한 대출 및 이자율을 지원하는 동시에 임대차 3법의 개정도 들여다볼 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 또 과도한 대출 규제의 단계별 완화와 함께 사회 초년생과 금융 약자에 대한 LTV 상향이 필요하다고 밝혔다.

20대 취준생 “4차 산업 교육을”자영업자 “영업제한 풀어 달라”여성노동자 “소외층에 관심을”“통합의 대통령이 돼 달라.” “집값을 안정시켜 달라.” 제20대 대통령 선거 투표일인 9일 ‘한 표’를 행사하러 투표장을 찾은 시민들은 앞으로 5년 동안 국정을 이끌 새 대통령에 대한 기대감과 더불어 당부도 아끼지 않았다. 계층별로, 처지별로 다르게 쏟아진 백가쟁명식 요구들은 결국 화합하고 발전할 수 있는 나라라는 결론으로 모아졌다. 학원에서 근무하는 오재광(29)씨는 “양극화 해소 정책을 고민하고 현재 우리 사회의 갈등과 반목을 품어 통합할 수 있는 대통령을 바란다”고 말했다. 갈등을 중재해야 할 정치권이 편 가르기에 앞장서면서 나라가 두 동강 난 것을 새로운 리더십이 해결해 달라는 주문이다. 중소기업에 다니는 편동철(54)씨는 “이번 대선에 유독 권력끼리 상부상조하는 부정부패 모습이 많이 드러난 것 같다”며 “누가 당선되든 여러 논란을 거쳐 대통령이 되는 만큼 국민이 더이상 실망하지 않도록 청렴한 국정 운영을 해 주면 좋겠다”고 바람을 전했다.집값 폭등으로 고통받은 시민들은 차기 정부가 정교한 부동산 정책을 펼쳐 줄 것을 주문했다. ‘벼락거지’와 같은 절망적인 용어가 통용되지 않도록 말이 아닌 ‘실력’으로 보여 달라는 것이다. 20대 아들을 둔 주부 장재희(52)씨는 “아직 아들이 결혼을 하지 않아서 집값이 오르는 게 가장 걱정”이라며 “다음 대통령은 청년들도 집값 걱정을 하지 않고 주부들도 물가 걱정을 하지 않을 수 있게 만들어 줬으면 한다”고 말했다. 지수 민달팽이유니온 위원장도 청년들이 원하는 공약 중 하나가 집값 안정이라면서 “공급량 확대, 규제 완화책은 근본적인 해결책이 되기 어렵다”며 “집을 투자가 아닌 주거 공간이라는 관점으로 접근해 청년 세입자의 주거권을 보장하고 주거 안정에 대한 접근성을 확대해 나가는 정책이 필요하다”고 했다. 사회적 문제인 청년실업에 대해서도 신중하게 접근해야 한다는 당부가 나왔다. 대학생 유선종(27)씨는 “산업구조가 바뀌면서 정보기술(IT) 쪽이 각광받는데 실제 학교에서 IT 교육을 제대로 받은 게 없다”면서 “청년들이 배운 것과 현재 산업이 원하는 것이 다른 노동 미스매치가 심각하다. IT 교육을 강화하거나 산업이 원하는 인재로 클 수 있는 환경을 마련해야 한다”고 강조했다. 역으로 백모(39)씨는 “청년희망적금 등 청년세대에 대한 맞춤형 지원은 있지만 30~40대에 대한 정책은 찾아보기 힘들다. 주거 정책이나 금융 지원 등 낀 세대 맞춤형 지원 정책이 나왔으면 한다”며 정책에서 소외된 이른바 ‘낀 세대’에 대한 관심을 촉구했다.코로나19 장기화로 막대한 손실을 입은 자영업자들은 영업시간 제한을 풀어 달라고 하는 등 경제 살리기에 힘을 써 달라고 했다. 서울에서 식당을 운영하는 최연희(62)씨는 “지난 2년 동안 코로나19로 손님이 끊겨서 힘들었다”면서 영업제한을 풀어 달라고 했다. 종로구에서 자영업을 하는 권오규(75)씨는 “80세까지 일을 하고 싶은데 국가 경제가 튼튼해야 오래 안정적으로 일할 수 있을 것 같다”며 “서민들이 물가나 생활 걱정 없이 살 수 있는, 경제가 바로 서는 나라로 만들어 줬으면 좋겠다”고 말했다. 학력, 성별에 따라 불평등하게 갈라지는 사회를 개혁해야 한다는 목소리도 제기됐다. 박고형준 학벌없는 사회를 위한 시민모임 상임활동가는 “입시와 경쟁 위주의 학교 교육에 머무르지 않고 방과후 활동, 자유학기제, 체험 활동과 같은 다양한 교육 기회를 강화해 나가면서 교육의 다양성을 꾀해야 한다”고 말했다. 배진경 한국여성노동자회 대표는 “여성 차별과 여권 신장 운동에 대한 백래시(반발)가 심해 이를 바로잡으려는 노력이 필요하다”며 “새 정부는 차별과 배제, 소외당하는 이들에게 관심을 갖고 최우선 정책 과제로 앞세워야 한다”고 했다. 유권자들은 거시적인 이슈에도 관심이 많았다. 취업준비생 문모(25)씨는 “인공지능(AI), 자율주행, 우주 등 미래 먹거리가 걸린 4차 산업혁명이 세계적으로 중요해지는 시대인데 우리나라에는 관련 정책이 부족한 것 같다”며 “정책적으로 미래 먹거리 산업인 IT 등의 분야에서 인재 양성과 지원 정책을 마련했으면 좋겠다”고 말했다. 조정순(95)씨는 “다른 나라에서 우리나라를 넘보지 못하는 부강하고 강력한 나라가 됐으면 한다”고 말했다.

9일 제20대 대통령 선거가 진행된 가운데, 출구조사에 응답한 유권자 절반 가까이 후보가 만족스럽지 않지만 투표를 했다고 밝혔다. KBS·MBC·SBS 방송 3사가 이날 투표 종료와 함께 공개한 출구조사 심층 분석 결과에 따르면, 전체 응답자 가운데 49.3%는 ‘대통령 후보로서 만족스럽지는 않지만 투표했다’고 했다. 반면 ‘만족스럽다’는 답변은 47.6%였다. 출구조사에 응답한 4195명 가운데 29.9%는 대통령 후보를 선택한 이유에 대해 ‘후보 개인의 자질과 능력이 뛰어나서’라고 했다. ‘공약 및 정책이 마음에 들어서’ 21.6%, ‘소속 정당이 좋아서’ 16.1%, ‘이념 성향이 나와 맞아서’ 16.0% 순으로 뒤를 이었다. 또 응답자의 48.7%는 ‘정권교체를 위해 야당 후보에 힘을 실어 줄 필요가 있다’는 입장을 밝혔다. ‘정권 연장을 위해 여당 후보에 힘을 실어 줄 필요가 있다’는 35.0%에 그쳤다. 차기 정부의 최우선 국정 현안에 대해서는 응답자 29%가 ‘경제 성장과 일자리 창출’을 꼽았다. ‘집값 안정 등 부동산 문제 해결’을 밝힌 응답자가 22.1%, ‘정치 개혁 및 부패 청산’을 말한 응답자가 16.1%로 뒤를 이었다. 차기 대통령이 추구해야 할 가치와 시대정신에 대해서는 응답자의 29.4%가 ‘공정과 정의’라고 답했다. ‘성장과 발전’이 24.2%로 뒤를 이었으며, ‘통합과 안정’ 18.5% ‘복지와 분배’ 14.5%의 순으로 나타났다. 이번 출구조사는 여론조사기관 입소스, 코리아리서치인터네셔널, 한국리서치가 지난 9일 오전 6시부터 오후 6시까지 태블릿 PC를 활용한 개별 면접조사로 이루어졌고 응답자 수는 4195명, 응답률은 80~85%로 추정된다. 투표소 출구로 나오는 매 20번째 투표자를 등간격으로 조사하는 체계적 추출 방식으로 이루어졌다. 이번 조사의 오차한계는 95% 신뢰수준에 표본오차 ±2.4%포인트다.

하루 앞으로 다가온 대선이 혼탁한 정쟁으로 치닫는 가운데 유권자들이 마지막까지 관심 두는 정책이 있다. 주택 공약이다. 집 문제 때문에 지친 이들이 그만큼 많다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 측의 부동산 책사들에게 7일 공약을 두고 나오는 비판과 오해에 대해 물었다. 우선 두 후보가 공히 내놓은 ‘대규모 주택 공급’ 공약을 잘 따져 봐야 한다. 이 후보는 서울 107만호 등 전국 311만호 주택 공급을 약속했다. 윤 후보(임기 5년간 250만호)보다도 61만호 많다. ‘진짜 달성할 수 있느냐’는 목소리가 나온다. 이 후보 측은 가능하다고 본다. 권순형 민주당 부동산개혁위원회 총괄부위원장은 “현 정부가 2025년까지 205만호 공급 계획을 세웠는데 연간 50만호 안팎을 짓는 수준”이라면서 “차기 대통령 임기가 2027년 5월까지여서 공공이 중심이 된다면 105만호는 추가 공급할 수 있을 것”이라고 설명했다. 윤 후보 역시 대규모 공급을 약속했다. 특히 임기 내 수도권에만 130만~150만호(인허가 기준)를 공급하는 등 수요에 부응해 집을 짓겠다는 계획이다. 다만 최근 집값이 주춤하는 상황에서 자칫 ‘공급 과잉’이 될 수 있다는 의견도 있다. 윤 후보의 부동산 공약 수립을 주도한 김경환 서강대 경제학부 교수는 “수요자들이 원하는 주택은 여전히 모자란다”고 답했다. 그는 “최근 집값 안정세는 주택담보대출과 전세대출이 규제로 막혔고, 기준금리가 반년 새 3차례 올라 자금이 돌지 못하면서 거래량이 줄었기 때문”이라고 분석했다. 1·2인 가구가 늘고 있고, 수도권 주택 중 34%(동 수 기준)가 30년 이상 되는 등 더 나은 집에서 살고 싶은 수요는 많다고 봤다. 두 후보의 상징적 공약에 대한 비판도 있다. 이 후보의 기본주택에 대해서는 “결국 임대주택인데 자산으로서 자기 집을 사려는 2030세대의 수요를 채워 줄 수 있겠느냐”는 목소리가 있다. 기본주택 공약 수립에 관여한 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “기본주택은 자산 축적용이 아니라 전월세 수요자를 위한 정책”이라고 했다. 기존 공공임대주택보다 품질 좋은 곳에서 저렴하게 살 수 있도록 하려는 취지다. 이 후보는 대신 집을 사려는 이들을 위해서는 신규 공급 가구 중 30%는 청년에게 우선 배정하고, 생애최초 주택 구입자에게는 주택담보대출비율(LTV)을 최대 90%까지 인정하겠다고 했다. 윤 후보 역시 생애 첫 주택 구입자에게는 LTV를 80%까지 올려 준다. 윤 후보의 원가주택을 두고는 “엄청난 국가 재정이 필요하다”는 주장이 나온다. 김 교수는 “(비판하는 이들이) 개념을 오해한 데서 비롯된 기우로 청년원가주택은 기존에 한국토지주택공사(LH)가 분양하던 공공분양주택에서 마진을 없애 가격을 낮춘다는 개념”이라면서 “이윤은 포기하지만 손실이 발생하지는 않는다”고 답했다. 결과적으로 청년원가주택에는 재정 지원이 필요 없다는 것이다.

캐나다 밴쿠버는 2017년부터 빈집세(Empty Homes Tax)를 부과하고 있다. 6개월 이상 거주하거나 6개월 이상 임대했을 경우 빈집세를 면제 받는다. 만약 빈집세 신고 기한을 넘길 경우 주택 소유주에게는 과태료가 부과되며 공시지가의 1%인 빈집세도 추가되는 것으로 알려졌다. 제주도가 널뛰는 부동산값을 잡기 위해 제주 토지공개념 도입이나 캐나다 밴쿠버 ‘빈집세’ 같은 추가 과세 및 규제 방안을 검토하고 있다. 제주특별자치도는 11일 제주도청에서 ‘제주형 부동산 가격 안정화 정책 과제 발굴’ 착수 보고회를 열고 다음 달까지 정책 초안을 마련할 방침이라고 7일 밝혔다. 앞서 언급한 캐나다 밴쿠버의 ‘빈집세’ 외에 홍콩 및 마카오 ‘취득 제한’, 중국 하이난 ‘부동산 규제’, 상가포르 ‘취득세 중과’ 등의 제도도 들여다볼 계획이다. 이를 통해 건축 및 도시계획과 세제 분야에서 유형별, 가격대별 균형성을 확보할 수 있는 제도 개선 과제를 발굴할 예정이다. 도는 발굴 과제들을 국세 및 지방세법, 기타 법령에 반영하고 도시계획 및 건축 등 관련 조례에 근거를 명시해 정책 결정권을 강화할 방침이다. 이와 함께 지방세 특례 등을 통해 실 보유 외의 투기성 자본 유입에 대한 규제 방안도 필요할 경우 검토해 권한 이양을 모색할 계획이다. 특히 장기적으로는 토지 공개념 제도와 유사한 제도 도입을 검토하고 있다. 도내 토지를 취득하고도 실제 거주하지 않거나 생산 활동에 이용되지 않는 경우 중과세하거나 취득 자체를 못하도록 규제하는 방안에 대해 집중적인 검토가 이뤄질 예정이다. 부동산을 투기 대상이 아닌 실소유 및 실거주를 위한 자산으로 볼 수 있도록 인식 전환을 추진한다는 계획이다. 건국대학교에 용역을 의뢰, 오는 6월까지 마칠 계획이다. 제주지역은 2010년에서 2017년까지 인구 유입이 지속되면서 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했지만 2018년 이후 2020년까지 투기성 거래에 대한 규제 강화와 정주 여건 악화에 따른 이주 유인 감소 등으로 부동산 시장이 침체를 보였다. 하지만 최근에는 비규제 지역인 제주로 투자자금 유입 등이 이뤄지면서 주택 시장을 중심으로 가격과 거래량에 큰 폭의 상승과 하락이 이어지면서 전국적인 모습과 달리 변동성이 매우 크게 나타나고 있다. 섬이라는 특수성에 따른 공급 여건과 이주민 유입, 비규제 지역 등의 요인으로 이 같은 부동산 시장의 불안정성이 발생하고 지역 경제 전반에 큰 영향을 미친다고 보고 있다. 최명동 제주도 일자리경제통상국장은 “제주도 현실에 맞는 부동산값을 잡을 수 있는 제도는 다 검토 대상”이라며 “이번 기회에 제주 부동산 시장의 구조적 특성을 분석하고 투기성 자본 규제와 가격 안정을 위한 행정 및 제도적 정책 방향이 제시되기를 기대한다”고 말했다.

<부동산, 대선 캠프에 까칠하게 묻다 : 2회 윤석열 후보 편> ‘전 국토교통부 1차관’ 김경환 교수 인터뷰“최근 주택가 안정세는 대출규제 등 영향더 나은 집 살고자 하는 수요는 여전”“가계부채 빠른 증가세 우려하는 건 옳아상환 능력 있는데도 대출 못 받는 건 문제DSR 기준 유지해 갚을 능력 보고 대출”“용적률 안 풀면 일부 신축만 값 올라단기 가격 상승 감내해야 안정 가능”이틀 앞으로 다가온 대선이 사생결단식 진흙탕 싸움으로 번지면서 정책 선거가 사라졌다. 혼탁한 정쟁 속에서도 부동산 공약만큼은 유권자들의 관심이 크다. 그만큼 집 문제를 두고 지친 이들이 많다는 얘기다. 서울신문은 양강 후보 캠프에서 부동산 공약을 만들어온 핵심 관계자들에게 공약을 둘러싼 비판에 대해 물었다. 공약에 담긴 철학을 더 선명하게 드러내 유권자의 선택을 돕기 위해서다. 두 번째 회에서는 국민의힘 윤석열 후보 측 부동산 공약 수립을 이끈 김경환 서강대 경제학부 교수(전 국토교통부 1차관)에게 주택공급과 원가주택, 용적률 완화 등을 물었다. ①주택 가격 안정세인데…250만호 지을 필요있을까? ‘사람들이 원하는 양질의 집을, 원하는 위치에 공급해야 한다. 그래야 집값도 안정되고 국민들의 주거수준도 높아질 수 있다.’‘ 윤 후보의 부동산 공약을 한 줄로 요약하면 이렇게 정리된다. 또, 문재인 정부에서 수요를 옥죄려고 도입한 대출규제와 세제를 정상화해서 주택 거래를 통한 주거 이동을 보장해야 한다고 본다. 정부는 주거약자의 주거복지 확충과 청년 주거문제 해결 등 꼭 필요한 곳에만 개입하고, 나머지는 시장에 맡기는 ‘낄끼빠빠’(낄 때 끼고, 빠질 때 빠진다는 뜻의 신조어)가 돼야 한다는 얘기다. 윤 후보는 10대 공약 중 하나로 ‘수요에 부응하는 주택 250만호 공급’을 내걸었다. 임기 5년 내 수도권에 130만~150만호 등 전국 250만가구의 주택을 공급(인허가 수 기준)하겠다는 것이다. 하지만, 최근 서울 강남3구(강남·서초·송파)마저 집값이 주춤하는 상황에서 자칫 ‘공급 과잉’이 될 수 있다는 의견도 있다.-최근 주택 가격이 하향 안정세다. 주택 공급을 크게 늘릴 시점은 지난 것 아닌가. 김경환 교수 “최근 집값이 안정세를 보이는 건 주택 시장 외부 여건 때문이다. 주택담보대출(주담대)과 전세대출이 규제로 막혔고, 기준금리가 반년 새 3차례 오르면서 시장에 자금이 돌지 못해 거래량이 줄었다. 하지만, 수요자들이 원하는 주택은 여전히 모자라다. 1·2인 가구가 늘고 있고, 더 나은 집에서 살고 싶다는 수요도 많다. 수도권만 보면 주택의 34%(동 수 기준)가 30년 이상 됐다. 공급 물량 확대뿐 아니라 주택의 질을 높이는 정책도 필요하다. 또, 만일 주택 가격이 하락하면 민간 부분은 신규 공급을 줄일 수 있는데, 이는 시차를 두고 임대시장의 불안 요인이 될 수 있다. 이런 점들을 감안할 때 안정적인 공급 확대 기조를 유지하는 게 맞다.” ②LTV 더 풀어주면 가계 부채 늘어나는 거 아닐까? 윤 후보는 대출이 막혀 고통받는 실수요자를 위해 지나친 규제는 풀겠다는 방침이다. 구체적으로 주택담보대출비율(LTV) 상한선을 생애 최초 주택 구입 땐 80%로 올려주고, 그 밖의 1주택 구입자에게는 70%로 높이겠다는 입장이다. 하지만, 코로나19 사태를 겪으며 2030세대의 ‘빚투’(빚내서 투자한다는 뜻)가 늘어나는 등 가계빚이 급증한 상황이라 우려하는 목소리도 있다. -가계빚이 너무 많이 쌓인 상황에서 LTV 상한을 올려주면 상황을 더 악화시키는 것 아닌가. “가계부채가 소득 대비 빠르게 늘어나는 건 우려할 만하다. 하지만, 가계부채의 구성도 중요하다. 가계부채 중 주택담보대출의 비중은 2021년 말 잔액 기준 52.7%이고, 연체율은 0.11%로 다른 대출과 비교해 가장 낮다. 선진국들의 LTV도 70~80% 수준이다. 상환 능력이 있는 사람조차 대출받지 못해 주택 거래가 막혔다. LTV 상한을 올린다고 해서 자동적으로 대출이 늘어나는 건 아니다. 은행이 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 적용해 차주가 갚을 능력이 있는지 평가해 대출해줄 것이기 때문이다.”③용적률 풀어주면 주거환경 망가지지 않을까? 윤 후보는 지은지 30년이 된 1기 신도시 등을 겨냥한 공약도 내놨다. 특별법을 만들어 종상향 등을 통해 재건축 단지 용적률(대지 면적 대비 건물 층별 면적의 총합 비율)을 최대 500%까지 허용하겠다는 것이다. 이렇게 되면 10만가구 이상을 추가 공급할 수 있을 것으로 봤다. 다만, 우려도 있다. -용적률을 500%까지 풀어주는 등 고밀개발을 하면 교통 문제나 상하수도 부족 등으로 주거환경이 악화될 수 있다는 의견도 있다. 또, 재건축 기대감에 따른 일부 지역의 주택 가격 상승 우려도 있는데. “최대 용적률 500%는 역세권 일부지역에 적용될 수 있다. 개별 재건축 단지의 용적률은 정비계획 수립과 정비구역 지정 단계에서 결정된다. 해당 아파트 소유자 입장들도 살기 불편할 정도로 건물을 높고, 빽빽하게 지으려 하지 않을 것이다. 재건축을 하지 않으면 신축 아파트의 희소성만 커져 가격이 오를 것이다. 단기적 가격 상승이 우려되더라도 이를 감내해야 정비사업 이후 가격 안정과 주거수준 항샹을 이룰 수 있다. 지하철 공사 기간 동안 정체가 심해진다고 해서 지하철 공사를 안하거나 미룰 수는 없는 일 아닌가. ④원가주택, 재정 손실 감당 어려운 포퓰리즘 아닌가? 윤 후보의 핵심 공약 중 하나가 ‘원가주택’이다. 무주택 청년 가구에 시세보다 싼 원가로 주택을 분양받고, 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 애초 구매 원가와 차익의 70%를 더한 금액을 가져갈 수 있도록 하는 개념이다. 무주택 청년을 위한 집이 필요하다는 데는 대부분 동의한다. 다만, “원가주택은 엄청난 국가 재정이 필요해 실현 가능성이 떨어지는 공약”이라는 주장도 있다. -국민의힘 당내 경선 때부터 원가주택을 두고 막대한 재정이 드는 ‘포퓰리즘’이라고 주장하는 목소리도 있는데. “(비판하는 이들이) 개념을 오해한데서 비롯된 기우다. 청년원가주택은 기존에 토지주택공사(LH)가 분양하던 공공분양주택에서 마진을 없애 가격을 낮춘다는 개념이다. 즉, 이윤은 포기하지만 손실이 발생하지는 않는다. 최초 수분양권자가 5년 이상 살다가 LH에 되판다면 우선 현금을 지급하겠지만, 이 주택을 다음 수분양자에게 매각해 자금을 회수하게 되므로 손실이 생기지 않는다. 결과적으로 청년원가주택에는 재정 지원이 필요하지 않다.

<부동산, 대선 캠프에 까칠하게 묻다 : 1회 이재명 후보 편> “2025년까지 205만호 공급 계획은 확정남은 1년 반 공공 중심 105호 공급 가능”“기본주택은 전월세 수요자 위한 정책주택 구입자 위한 LTV 상향, 취득세 감면도 있어”“토지배당제, 지역 화폐로 나눠주면 국민 90%에 이익” 사흘 앞으로 다가운 대선이 사생결단식 진흙탕 싸움으로 번지면서 정책 선거가 사라졌다. 혼탁한 정쟁 속에서도 부동산 공약 만큼은 유권자들의 관심이 크다. 그만큼 집 문제를 두고 지친 이들이 많다는 얘기다. 서울신문은 양강 대선후보 캠프에서 부동산 공약을 만들어온 핵심 관계자들에게 공약을 둘러싼 비판에 대해 물었다. 공약이 담고 있는 철학을 더 선명하게 드러내 유권자의 선택을 돕기 위해서다. 첫회에서는 이재명 더불어민주당 후보 측 부동산 참모 등에게 기본주택과 토지이익배당제 등에 대해 물었다.이재명 후보의 부동산 공약은 ‘물량 폭탄’ 수준의 주택공급(서울 107만호 등 311만호)을 통해 집값 안정과 시민들의 살집 마련을 돕고, 1주택자 등에게는 과도한 세 부담을 줄여주겠다는 내용을 담고 있다. 다만 현실화 가능성 등을 두고는 일각에서 의구심을 제기한다. ①진짜 311만호 공급할 수 있을까? 우선 ‘311만호 공급이 실현 가능하느냐’는 비판이 나온다. 경쟁자인 윤석열 국민의힘 후보의 목표 물량(임기 내 250만호)보다도 많다. 수도권 중심으로 물량을 쏟아내면 집값은 잡히겠지만, 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 주택 수(30만호)의 10배 수준을 실제로 공급할 수 있겠느냐는 의문이다. 이 후보 측은 충분히 가능하다고 본다. 권순형 민주당 부동산개혁위원회 총괄부위원장은 6일 “현 정부가 2025년까지 205만호 공급 계획을 세웠는데 연간 50만호 안팎을 짓는 수준”이라면서 “차기 대통령 임기는 2027년 5월까지여서 1년 반 동안 공공이 중심된다면 105호만호는 추가 공급할 수 있을 것”이라고 설명했다. 주택 가격이 떨어지면 보통 집을 공급하지 않는 민간 건설사들과 달리 공공이 맡으면 안정적으로 주택을 내놓을 수 있다는 것이다. 한편에서는 “실제로 311만호를 짓는다면 오히려 과잉공급이 돼 미분양이 속출하고, 집값이 급락하는 것 아니냐”는 의견도 나온다. 권 부위원장은 “2020년 이후 국내 인구가 감소세로 전환했지만, 1·2인가구가 증가해 주택 수요는 늘고 있다”고 말했다.②주택 매매 수요 채워줄 공약 있나? 이 후보의 대표 공약인 ‘기본주택’(140만호 공급)을 두고도 일부 비판이 있다. 기본주택은 무주택자라면 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임대료만 내고 역세권 등에서 30년 이상 살 수 있도록 한 공공주택이다. 이를 두고 “2030세대 등 수요자들은 자산으로서 주택 매입 욕구가 있는데 기본주택은 이런 수요를 못 채워준다”는 비판이 일부 제기된다. 과거 기본주택 정책 수립에 관여한 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “기본주택은 자산 축적을 위한 게 아니라 전·월세 수요자를 위한 정책”이라고 말했다. 국민들이 기존 공공임대주택보다 품질 좋은 곳에서 저렴하게 살 수 있도록 해주겠다는 취지다. 이 후보는 대신 집을 사려는 이들을 위해서는 신규 공급 311만 가구 중 30%는 청년에 우선 배정하고, 생애최초 주택 구입자에게는 주택담보대출비율(LTV)를 최대 90%까지 인정하며, 취득세도 50% 감면해주기로 했다. ③토지이익배당은 걷고, 종부세는 경감하고…자가당착 아냐? 이 후보의 ‘토지이익배당제’를 두고도 의견이 갈린다. 토지배당제가 민간 보유 토지에 세금을 걷어 토지가 없거나 적게 보유한 국민 90%에게 배분한다는 게 핵심이다. 비판하는 쪽에서는 “이 후보가 종합부동산세 경감을 약속하면서, 동시에 증세 성격의 토지배당제를 추진하는 건 자가당착”이라고 지적한다. 이를 두고 남기업 민주당 부동산개혁위 부위원장은 “종부세는 1주택자에 대한 과세 등 불합리한 점을 손보겠다는 취지”라면서 “보유세를 지역화폐로 배당하게 되면 토지가 없거나 조금 가지고 있는 이들은 혜택받을 수 있다”고 말했다. 다만, 이 후보 측은 토지배당제를 밀어붙이지 않고, 대통령 직속 기본소득위원회에서 충분한 공론화 과정을 거친다는 계획이다.

“정말 서울 집값이 내려갔나요?” 10여년 넘게 주택시장 상황과 통계를 분석한 부동산 전문가 A, B씨와 건설사 임원 C씨를 최근 만난 자리에서 물었다. 그들은 되레 반문했다. “모두가 선호하는 서울 집값이 그렇게 쉽게 확 내려갈까요?” 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 몇몇 강남 집값 하락 사례를 들어 “하향 안정세가 뚜렷하다”고 강조한 것과 달리 민간 부동산시장 전문가들은 “예단할 수 없다”고 못 박는다. 맞다. 지금 서울 아파트시장은 거래 자체가 쪼그라든 탓에 집값 하락도, 상승도, 단정적으로 말할 수 없다. 미친 집값을 ‘영끌’해서 산 이들은 손해 보고 팔 생각이 없고, 집값 내려간단 소리에 “그 돈 다 주고는 못 산다”는 매수자가 줄다리기 중이다. 거래절벽에서 돈 급한 사람은 울며 겨자 먹기 심정으로 급매를 내놓고, 살 사람은 웃돈 주고도 사는 ‘가격 양극화’만 나타나며 혼조세를 이어 가고 있다. 대선 이후 변화가 있겠지 싶어 들고 있는 이들이 상당수다. 서울 개포동에 있는 디에이치자이개포 전용 84㎡만 해도 얼마 전 20억 8273만원에 팔렸다. 몇 달 전보다 3억원 넘게 낮은 금액이다. 그런데 지난달 6일 삼성동 동일파크스위트 전용 174㎡는 40억 5000만원에 거래됐다. 여기는 또 직전 가보다 18억 7000만원 급등했다. 이렇게 판단조차 애매한, 양극화된 시장을 두고 부동산 정책을 책임지는 장관은 틈만 나면 ‘집값 하락론’을 설파한다. 더욱이 5년간 수억원 넘게 오른 집이 몇 달 새 수천만원 떨어지면 그걸 집값이 하락한 것으로 봐야 하는지도 의문이다. 오르고 떨어진 전체 기간을 어떻게 설정하느냐에 따라 통계 왜곡이 가능해서다. 좀더 객관적으로 비교해 보기 위해 3일 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 공개된 ‘역대 정권별 집값 상승률’을 분석해 봤다. 이명박 정부(2008년 2월~2013년 2월) 당시 서울 아파트값 상승률은 -2.48%였는데, 박근혜 정부(2013년 2월~2017년 3월) 때는 12.35%였다. 그리고 문재인 정부(2017년 5월~2022년 1월 기준) 들어 서울 아파트값 상승률은 26.01%다. 이게 팩트다. 정권 초 공급을 무시하고 내 집 마련 갈망을 투기로 몰아붙이며 20여 차례 규제책만 남발한 결과 집값은 급등했다. “대선 후를 보자”며 부동산시장은 혼란 속 관망세를 보이고 있다. 그러니 정부가 부동산시장 안정세를 외치는 건 ‘성급한 일반화의 오류’다. 또 오르지도 내리지도 않는 보합 지역도 많다. 집값은 전반적으로는 0.02% 수준에서 오르고 내리는 박스권에서 움직인다. 그나마 저 수준을 유지한 것도 강력한 대출 규제와 금리 상승 여파 때문이다. 하지만 이 규제가 대선 후 사라지면 어떻게 될지 아무도 모른다. 새집을 원하고 집을 넓히려는 열망이 규제에 잠시 짓눌렸을 뿐 사라진 게 아니다. 서울시 신통기획 등 재건축 사업 개발 이슈가 남아 있고, 장관이 민간 건설사 최고경영자(CEO)처럼 홍보에 열 올렸던 3기 신도시 사전청약 역시 아직 현실화되려면 한참 남았다. 그러니 집값이 안정됐다며 섣부른 예단이나 할 때가 아니다. 새집에 대한 욕망을 인정하고 정비사업 규제를 풀어 당장 살 집을 내놓는 게 시급하다. 무주택자나 1주택 실수요자에게는 대출 문턱을 낮춰 자산을 증식할 사다리를 놓는 게 필요하다. 홍보가 아니라 체계적이고 장단기적인 정책을 만드는 것이 훨씬 더 중요하다.

전분기 집값 상승이 가장 큰 영향금리 1%P 오르면 0.045% 하락文정부 강력 대출 규제 약발 못 내 집값이 오르는 가장 큰 요인으로 추가 상승에 대한 기대심리가 상당하다는 국회예산정책처(예정처)의 분석이 나왔다. 반대로 집값을 잡는 요인으로는 금리가 많은 영향을 끼쳤고, 공급 확대도 역할을 했다. 하지만 15억원 초과 주택에 대해 대출을 금지하는 등 강력한 규제를 가한 2019년 12·16대책은 발표 뒤 오히려 집값이 상승해 약발을 내지 못했던 것으로 파악됐다. 28일 예정처의 ‘주택가격 영향요인 분석’ 보고서를 보면 부동산 가격은 기대심리와 공급물량, 금리의 영향을 받는 것으로 분석됐다. 반면 마찬가지로 부동산 가격 결정요인으로 여겨졌던 정부의 대출규제는 별다른 영향을 끼치지 못했다. 예정처가 2008년 7월부터 지난해 10월까지 약 13년간 부동산 가격 변동을 분석한 결과다. 주택 가격 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 전분기(3개월) 집값 상승이었다. 전분기 주택가격이 1% 상승하면 당기는 0.79~0.85% 상승하는 것으로 분석됐다. 이는 주택가격 형성에 심리적 요인이 작용한다고 해석할 수 있다. 주택이 거주 목적뿐만 아니라 투기자산으로 인식되면서 과거의 가격 상승이 미래에도 상승을 이끌 것이라는 기대심리가 작용한 것이다. 반대로 집값은 금리와는 뚜렷하게 반대로 움직였다. 금리가 1% 포인트 오르면 집값은 0.045% 하락하는 것으로 분석됐다. 주택은 대출에 대한 의존도가 높아 금리 인상이 집값을 하락시키는 요인으로 여겨지는데, 구체적인 수치로 나타났다. 최근의 집값 안정세가 금리 인상 때문이라는 주장이 더 설득력을 갖게 됐다. 주택 공급도 금리만큼은 아니지만 집값에 영향을 줬다. 주택이 국토교통부의 과거 인허가 실적보다 1% 늘면 집값은 0.002% 떨어졌다. 문재인 정부가 부동산을 잡기 위해 썼던 주된 카드인 대출 규제는 예상과 달리 집값에 큰 영향이 없었다. 특히 2019년 12·16대책 직후엔 집값이 오히려 0.002% 상승했다. 문재인 정부의 각종 규제책 중에서도 가장 강력했던 것으로 꼽히는 12·16대책은 투기지역과 투기과열지역 15억원 초과 주택에 대해 주택담보대출(주담대)을 금지했다. 12·16대책이 먹히지 않은 이유로는 코로나19로 인한 풍부한 유동성으로 자산가격 상승 기대감이 컸기 때문으로 분석된다. 또 은행보다 완화된 규제를 적용하는 비은행에서 돈을 빌리거나, 주담대 대신 신용대출을 이용하는 등 풍선효과도 원인으로 꼽혔다. 조은영 예정처 경제분석관은 “주택가격에 영향을 미치는 요인이 다양하고 지역마다 다른 만큼 지역별 맞춤 주택정책 수립이 필요하다”고 제언했다.

최근 아파트 가격 하락세에도 이달 서울 강남권과 강북권의 평균 아파트 매맷값이 처음으로 각각 15억원, 10억원을 돌파했다. 특히 강남 아파트 평균 매매 가격이 15억원을 넘은 것은 주택 시장 안정을 위해 정부가 설정한 주택담보대출 금지 조치를 무색케 하고 있다. 28일 KB국민은행 월간 주택시장동향에 따르면 이달 서울 강북지역(한강 이북 14개구)과 강남지역(한강 이남 11개구)의 평균 아파트 매매가는 15억 1210만원, 10억 487만원을 각각 기록했다. 서울 아파트 평균 매매가는 이달 12억 6891만원으로 나타났다. 특히 그동안 강남지역 아파트 상승세가 가팔랐다. 강남지역 아파트값은 2019년 8월 처음으로 10억원(10억 1111만원)을 넘은 뒤 1년간 2억원가량 올라 2020년 9월 12억원(12억 356만원)을 돌파했다. 이어 6개월 만에 1억원이 더 올라 지난해 3월(13억 500만원) 13억원을 웃돌았고, 또 6개월 만인 같은 해 9월(14억 2980만원) 14억원을 넘었다. 이후 5개월 만인 이달(15억 1210만원)으로, 주택담보대출이 금지되는 15억원 선까지 넘어섰다. 강남 아파트값은 최근 수년동안 5~6개월 만에 1억원씩 올라 1년에 2억원가량 상승했다.강북 아파트 역시 상승세가 만만찮았다. 2018년 2월 5억원(5억 359만원)을 넘은 지 10개월 만인 그해 12월 6억원(6억 323만원)을 돌파했다. 이후 17개월 만인 2020년 5월 7억원(7억 92만원)을 넘더니 6개월만인 11월 8억원(8억 360만원), 7개월만인 지난해 6월 9억원(9억 290만원), 다시 8개월 만인 이달 10억원을 넘겼다. 이같은 가격 급등으로 서울에서 아파트를 마련하는데 시간이 더 길어졌다. 지난해 12월 기준으로 3분위 소득자가 3분위 주택을 구매하는데는 월급을 20년 1개월동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 것으로 조사됐다. KB부동산에 따르면 작년 12월 기준 서울의 3분위 소득 대비 3분위 집값 비율(PIR)은 20.1로 전월의 20.0보다 1개월이 더 길어졌다. 3분위의 20년 1개월은 KB부동산이 2008년 1월 관련 통계를 집계한 이후 가장 길다. 작년 12월 서울 3분위 아파트 평균 가격은 11억 99만원이었다.

지난해 아파트 분양가와 시세 격차가 역대 최대로 벌어진 것으로 조사됐다. 정부가 민간 택지에 대한 분양가 상한제를 도입한 2019년 이후 분양가와 시세의 가격 편차가 더욱 벌어졌다. 24일 부동산R114에 따르면 지난해 서울의 평(3.3㎡)당 분양가는 2798만원, 전국은 1313만원으로 조사됐다. 반면 평당 평균 아파트 시세는 서울은 4300만원, 전국은 2233만원으로 나타났다. 분양가는 시세보다 서울은 1502만원, 전국은 920만원 저렴한 수준이다. ‘국민평형’으로 불리는 전용면적 85㎡(25.7평) 기준으로 시세와 비교하면 분양가가 3억원~5억 원 정도 저렴했다는 의미다. 특히 문재인 정부는 고분양가가 집값 상승을 자극한다고 판단, 그해 ‘8·2 대책’을 발표하면서 적극적인 분양가 관리 의지를 밝혔다. 이후 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 또 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한하면서 2019년부터 편차가 더 커졌다. 서울을 기준으로 살펴보면 2016년에는 분양가가 시세보다 평당 124만원 비쌌다. 하지만 2017년 시세가 117만원 높게 형성됐다. 이후 시세와 분양가 편차는 2018년 40만원, 2019년 543만원, 2020년 1094만원, 2021년 1502만원으로 꾸준히 벌어졌다. 청약 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하면서 ‘로또 분양’이 트렌드로 굳어진 이유다. 2021년 기준 전국 평균 아파트 매매 시세는 분양가보다 평당 920만원 높았다. 특히 세종 892만원, 경기 643만원, 부산182만원, 대전 158만원, 인천 86만원 등 서울을 포함한 6개 지역의 시세가 분양가보다 더 비싸다. 이들 지역의 분양가가 낮은 이유는 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶여 분양가 통제 강도가 더 컸다고 직방은 분석했다. 분양가 매력이 커지면 커질수록 무주택 수요층이 쏠리며 청약경쟁률은 고공행진을 거듭했다. 시세와 분양가의 편차가 가장 크게 나타난 서울의 경우 작년엔 역대 최고 경쟁률인 164대 1을 기록했다. 그 외 지역은 2020년과 대비하면 청약경쟁률은 다소 낮아졌지만 평균적으로 두 자릿수(10~30대 1)의 경쟁률을 나타냈다. 여전히 과거 침체기와 비교하면 높은 수준이다. 최근 정부가 주도하는 3기 신도시 사전청약 경쟁률이 10대 1수준이지만 이 정도 수준도 높다고 평가된다. 부동산R114 관계자는 “정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화시대와 별반 다르지 않다”며 “주요 신축 아파트는 입주와 동시에 편차에 해당되는 프리미엄이 한 번에 반영되거나 시세와 키 맞추기하는 현상이 나타난 것”이라고 말했다.

올해 대선(3월 9일)과 지방선거(6월 1일)를 앞두고 “겨우 안정세에 진입한 부동산 가격이 다시 출렁이는 것 아니냐”는 우려의 목소리가 나온다. 보통 선거철에는 후보들이 유권자 표심을 잡기 위해 각종 개발 공약을 앞다퉈 내놓으니 집값이 오른다는 주장이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난달 19일 “일부 지역 주택 가격이 (대선후보들의) 대규모 개발 공약 영향을 받는 조짐이 있어 심각하게 우려된다”고 말했다. 과연 그럴까. ‘반은 맞고, 반은 틀린 얘기’다. 과거 사례를 보면 선거와 전체 주택 가격 등락은 별 상관관계가 없었다. 23일 한국부동산원의 ‘전국 주택 가격 동향 조사’를 분석해 보니 1987~2017년 사이 대선이 모두 7번 있었는데 그해 주택 매매가 상승률이 전년보다 더 높았던 해는 모두 4차례(1987·1997·2002·2017년)였다. 나머지 3차례(1992·2007·2012년)는 오히려 한 해 전보다 상승세가 꺾이거나 하락폭이 커졌다. 또 부동산 가격이 올랐다고 해도 꼭 공약 때문으로 보기는 어려웠다. 오히려 당시 경제 상황 등의 영향이 더 컸다. 예컨대 13대 대선이 치러진 1987년에는 주택 매매 가격이 전년보다 7.1% 올랐는데, 이는 국제수지 흑자와 88올림픽 이후 통화량 급증에 따른 물가 오름세 심리 확산 때문이었다. 하지만 대선·지방선거 등의 공약이 특정 지역 부동산 가격을 끌어올리는 일은 흔했다. 2002년 지방선거 때 당시 한나라당 소속 이명박 서울시장 후보가 청계천 개발 공약을 내놓으면서 주변 아파트와 상가 가격이 급등했다. 또 같은 해 대선 때 당시 새천년민주당 소속 노무현 후보가 내놓은 수도 이전 공약의 영향으로 대전 지역 아파트 가격이 2003년 한 해 동안 40% 가까이 올랐었다. 다만 전문가들은 올해 대선에서는 땅값을 크게 자극할 만한 공약이 보이지 않는다고 말한다. 문재인 정부 5년 동안 부동산 가격이 너무 올라 비판 여론이 크다 보니 모든 후보가 ‘집값 잡기’ 공약을 중심으로 내놨기 때문이다. 또 여야 양강 후보가 내놓은 수도권광역급행열차(GTX) 노선 연장·신설 공약도 가격을 크게 자극하지는 못하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “GTX는 최초 계획을 발표할 때와 착공·완공 때 주변 부동산 가격을 크게 끌어올리는데 대선후보들이 내놓은 공약은 단순히 신설 노선을 만들거나 연장하겠다는 수준이어서 구체성이 떨어진다”고 말했다. 전문가들은 6월 지방선거 때는 교통노선 개선 등 집값을 자극할 만한 공약들이 나올 수 있다고 내다봤다.

올해 대선(3월 9일)과 지방선거(6월 1일)를 앞두고 “겨우 안정세에 진입한 부동산 가격이 다시 출렁이는 것 아니냐”는 우려의 목소리가 나온다. 보통 선거철에는 후보들이 유권자 표심을 잡기 위해 각종 개발 공약을 앞다퉈 내놓으니 집값이 오른다는 주장이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난달 19일 “일부 지역 주택 가격이 (대선후보들의) 대규모 개발 공약 영향을 받는 조짐이 있어 심각하게 우려된다”고 말했다. 과연 그럴까. ‘반은 맞고, 반은 틀린 얘기’다. 과거 사례를 보면 선거와 전체 주택 가격 등락은 별 상관관계가 없었다. 23일 한국부동산원의 ‘전국 주택 가격 동향 조사’를 분석해 보니 1987~2017년 사이 대선이 모두 7번 있었는데 그해 주택 매매가 상승률이 전년보다 더 높았던 해는 모두 4차례(1987·1997·2002·2017년)였다. 나머지 3차례(1992·2007·2012년)는 오히려 한 해 전보다 상승세가 꺾이거나 하락폭이 커졌다. 또 부동산 가격이 올랐다고 해도 꼭 공약 때문으로 보기는 어려웠다. 오히려 당시 경제 상황 등의 영향이 더 컸다. 예컨대 13대 대선이 치러진 1987년에는 주택 매매 가격이 전년보다 7.1% 올랐는데, 이는 국제수지 흑자와 88올림픽 이후 통화량 급증에 따른 물가 오름세 심리 확산 때문이었다. 하지만 대선·지방선거 등의 공약이 특정 지역 부동산 가격을 끌어올리는 일은 흔했다. 2002년 지방선거 때 당시 한나라당 소속 이명박 서울시장 후보가 청계천 개발 공약을 내놓으면서 주변 아파트와 상가 가격이 급등했다. 또 같은 해 대선 때 당시 새천년민주당 소속 노무현 후보가 내놓은 수도 이전 공약의 영향으로 대전 지역 아파트 가격이 2003년 한 해 동안 40% 가까이 올랐었다. 다만 전문가들은 올해 대선에서는 땅값을 크게 자극할 만한 공약이 보이지 않는다고 말한다. 문재인 정부 5년 동안 부동산 가격이 너무 올라 비판 여론이 크다 보니 모든 후보가 ‘집값 잡기’ 공약을 중심으로 내놨기 때문이다. 또 여야 양강 후보가 내놓은 수도권광역급행열차(GTX) 노선 연장·신설 공약도 가격을 크게 자극하지는 못하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “GTX는 최초 계획을 발표할 때와 착공·완공 때 주변 부동산 가격을 크게 끌어올리는데 대선후보들이 내놓은 공약은 단순히 신설 노선을 만들거나 연장하겠다는 수준이어서 구체성이 떨어진다”고 말했다. 전문가들은 6월 지방선거 때는 교통노선 개선 등 집값을 자극할 만한 공약들이 나올 수 있다고 내다봤다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 연일 ‘집값 하락론’을 설파하고 나섰다. 이번에는 ‘난공불락’으로 여겨지던 강남 집값이 내렸다고 언급했다. 하지만 부동산 시장의 반응은 떨떠름하다. 홍 부총리가 현 정부 성과를 홍보하려고 통계의 착시를 이용해 ‘침소봉대’한 것이란 지적도 나온다. 홍 부총리는 23일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “부동산 매매 가격이 올해 들어 서울은 4주째, 수도권은 3주째, 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 2주째 연속 하락하는 등 하향 안정세가 뚜렷하고 빠르게 확산하는 모습”이라면서 “특히 2월 1~20일 강남4구 실거래 계약을 보면 16개 단지에서 이전 고가 대비 하락 사례가 포착되는 가운데 40㎡ 미만 초소형을 제외한 아파트 평균 하락 금액은 3억 4000만원에 이르는 것으로 파악됐다”고 밝혔다. 그는 이어 “전세 시장도 서울 전세수급지수가 2012년 한국부동산원 집계 이후 최장인 14주 연속 하락했다”면서 “수급 개선과 매물 누적을 바탕으로 2월 둘째 주 강남4구와 서울이 전주보다 0.03~0.04% 하락해 매매 시장보다도 하락 폭이 컸다”고 강조했다. 홍 부총리는 집값이 내렸다는 근거로 부동산원의 통계를 인용했다. 하지만 KB국민은행이 조사한 주간 아파트값은 서울과 수도권 모두 마이너스를 기록하지 않았다. 2월 둘째 주 기준 수도권은 0.02%, 서울은 0.01% 오른 것으로 조사됐다. 강남 집값도 떨어지지 않았다. 홍 부총리가 하락했다고 언급한 ‘3억 4000만원’은 값이 내렸다고 신고된 아파트 16개 단지의 평균이지, 강남 전체 아파트를 전수조사한 결과는 아니었다. 값이 내린 강남 일부 아파트 사례를 들어 마치 전체가 하락한 것처럼 인식되도록 표현한 것이다. 시장의 반응은 싸늘하다. 부동산 시장이 이전처럼 과열되지 않은 건 정책의 효과가 아니라 ‘거래 절벽’ 때문이라는 점에서다. 부동산 업계 관계자는 “정부의 과도한 규제로 거래가 꽁꽁 얼어붙어 1억원을 낮춘 급매물도 안 팔리고 있는데 정부는 그게 정부 업적인 줄 착각하고 있다”고 지적했다. 한편 홍 부총리는 “2월에 역대 최고 수준의 2만 9000호 분양과 7000호 규모 사전청약을 진행하고 있다”면서 “최근 인허가와 분양 확대는 2~3년 내 입주 물량이 반영되면서 2030년까지 공급 과잉이 우려될 수준의 연간 56만호를 공급하는 요인으로 작용할 전망”이라고 말했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 연일 ‘집값 하락론’을 설파하고 나섰다. 이번에는 ‘난공불락’으로 여겨지던 강남 집값이 내렸다고 언급했다. 하지만 부동산 시장의 반응은 떨떠름하다. 홍 부총리가 현 정부 성과를 홍보하려고 통계의 착시를 이용해 ‘침소봉대’한 것이란 지적도 나온다. 홍 부총리는 23일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “부동산 매매 가격이 올해 들어 서울은 4주째, 수도권은 3주째, 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 2주째 연속 하락하는 등 하향 안정세가 뚜렷하고 빠르게 확산하는 모습”이라면서 “특히 2월 1~20일 강남4구 실거래 계약을 보면 16개 단지에서 이전 고가 대비 하락 사례가 포착되는 가운데 40㎡ 미만 초소형을 제외한 아파트 평균 하락 금액은 3억 4000만원에 이르는 것으로 파악됐다”고 밝혔다. 그는 이어 “전세 시장도 서울 전세수급지수가 2012년 한국부동산원 집계 이후 최장인 14주 연속 하락했다”면서 “수급 개선과 매물 누적을 바탕으로 2월 둘째 주 강남4구와 서울이 전주보다 0.03~0.04% 하락해 매매 시장보다도 하락 폭이 컸다”고 강조했다. 홍 부총리는 집값이 내렸다는 근거로 부동산원의 통계를 인용했다. 하지만 KB국민은행이 조사한 주간 아파트값은 서울과 수도권 모두 마이너스를 기록하지 않았다. 2월 둘째 주 기준 수도권은 0.02%, 서울은 0.01% 오른 것으로 조사됐다. 강남 집값도 떨어지지 않았다. 홍 부총리가 하락했다고 언급한 ‘3억 4000만원’은 값이 내렸다고 신고된 아파트 16개 단지의 평균이지, 강남 전체 아파트를 전수조사한 결과는 아니었다. 값이 내린 강남 일부 아파트 사례를 들어 마치 전체가 하락한 것처럼 인식되도록 표현한 것이다. 시장의 반응은 싸늘하다. 부동산 시장이 이전처럼 과열되지 않은 건 정책의 효과가 아니라 ‘거래 절벽’ 때문이라는 점에서다. 부동산 업계 관계자는 “정부의 과도한 규제로 거래가 꽁꽁 얼어붙어 1억원을 낮춘 급매물도 안 팔리고 있는데 정부는 그게 정부 업적인 줄 착각하고 있다”고 지적했다. 한편 홍 부총리는 “2월에 역대 최고 수준의 2만 9000호 분양과 7000호 규모 사전청약을 진행하고 있다”면서 “최근 인허가와 분양 확대는 2~3년 내 입주 물량이 반영되면서 2030년까지 공급 과잉이 우려될 수준의 연간 56만호를 공급하는 요인으로 작용할 전망”이라고 말했다.

새해 들어 집값이 안정세를 보이고 있다는 소식이 잦아졌다. 한국부동산원 발표에 따르면 지난 3년간 2배 가까운 폭등세를 보이던 서울 아파트값 변동률이 지난달 0.00%로 내려앉았다. 수도권도 0.06%로 거의 정체 수준이다. 하지만 20일 발표된 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 전문가 10명 중 6~7명은 여전히 올해도 서울과 수도권 집값이 오를 것으로 전망한다. 다만 상승폭은 3% 이내일 것으로 보고 있다. 현장에서 지난해 하반기 이후 ‘거래절벽’을 마주하고 있는 공인중개사들은 절반 이상이 집값 하락을 예상했다. 지난해 10명 중 9명이 상승을 점쳤던 것과 대조적이다. 전문가들과 공인중개사들의 의견을 종합하면 집값이 오르더라도 소폭에 그치고, 하락 가능성도 무시할 수 없게 됐다. 집값 폭등에 ‘벼락거지’ 전락을 체감해 온 무주택자들로선 한숨 돌리고 내 집 마련의 기회를 엿볼 수 있게 된 것이다.●전셋값 보합… 월세는 0.41% 올라 하지만 부동산시장이 그렇게 쉽게 무주택자들이 원하는 분위기로 흘러갈 것 같지는 않다. 가장 큰 ‘복병’은 월세시대 도래 조짐이다. 지난해 서울에서 월세 낀 아파트 임대차 거래량은 총 7만 1000여건으로 2년 만에 40% 급증했다. 역대 최고치다. 임대차 계약 중 월세 비중도 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에서 지난해 37.4%로 가파르게 올랐다. 지난달에 42%까지 올라 월간 최고치를 기록했다. 월셋값도 꾸준하게 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트의 월세는 0.41% 올랐다. 전셋값 상승폭이 0.01%로 거의 변동이 없었던 것과 대조적이다. 업계에선 이런 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 무주택자들로선 본격적인 월세시대에 대비하지 않을 수 없게 된 것이다. 지난해 월세 비중이 급상승한 데엔 임대차법 개정 영향이 컸다. 2020년 7월 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 시행 이후 계약갱신청구권 보장과 5% 초과 인상 제한이 지난해 온전히 영향을 미쳤기 때문이다. 대부분의 임차인들이 갱신청구권을 사용함에 따라 전세 매물이 급감했고 전셋값 급등으로 이어졌다. 서울 아파트 전셋값이 임대차 3법 시행 전인 2020년 상반기 2.59% 상승에 그친 반면 하반기에 12.19% 급등(부동산114 조사)한 것만 봐도 그렇다. 전셋값이 아파트에 따라 수천만~수억원씩 오르면서 자금 마련에 어려움을 겪게 됐고 이는 월세 전환 상승으로 이어졌다. 월세 전환과 월셋값 상승 흐름은 오는 7월 이후 더 가팔라질 가능성이 크다. 갱신청구권 시행 2년이 돌아와 청구권 사용 만료 매물이 쏟아져 나오기 때문이다. 청구권을 한 번 사용한 임차인들은 시세에 맞게 전월세를 올려 주든가 집을 비워 줘야 한다. 그러나 전세대출 받기가 어려워진 데다 금리가 크게 오르면서 상당수 임차인들은 전세 상승분을 월세로 돌릴 수밖에 없게 됐다. 업계에선 올해 말까지 서울 아파트 임대차 계약 중 월세 비중이 절반 가까이에 근접할 것으로 보고 있다. ●강남역 주변 월세 210만→350만원↑ 한국부동산원이나 부동산정보업체들의 이 같은 조사분석이 과연 신빙성이 있는지 강남역과 경기 성남시 판교역 주변 일부 아파트 단지들의 월세 실거래 현황을 살펴봤다. 두 지역 모두 오피스빌딩들이 밀집해 있는 역세권에 있어 월세 수요가 많다. 강남역 신분당선 출구에서 가까운 래미안 서초에시티지S 아파트(84㎥·이하 전용)의 경우 임대차 3법 시행 전인 2020년 1월 보증금 5억 기준 월세 180만원과 210만원에 실거래됐다. 하지만 법 시행 2개월 후인 2020년 9월 월세가 225만원, 이듬해 2월 300만원, 6월 350만원으로 급등했다. 판교역에 인접한 백현동 주상복합아파트 판교푸르지오월드마크(134㎥)의 경우 2019년 8월 월세 실거래가는 보증금 1억 5000만원 기준으로 월세 309만원에서 임대차 3법 시행 3개월 뒤인 2020년 10월 480만원으로 뛰었다. 그 옆의 봇들마을 7단지 아파트(84㎥) 월세 시세도 2020년 상반기끼지 보증금 1억원 기준으로 월세 180만~190만원을 유지해 오다가 그해 연말 220만~240만원으로 급상승했다. 올 7월 임대차 3법 시행 2년을 맞아 갱신청구권 사용 전월세 매물이 그동안 급상승한 시세를 반영하면 전월세 가격 인상과 함께 월세 전환이 더욱 가속화하는 등 임대차시장이 다시 한번 요동칠 것으로 보인다 임대차법 영향과 함께 월세화를 추동하는 가장 큰 요인은 고금리다. 지난 2년간 전셋값이 급등해 임차인들이 대출로 인상분을 충당할 수밖에 없는데 금리가 가파르게 올라 차라리 월세를 택하고 있는 것이다. 최근 시중은행들의 전세대출 최고금리는 4% 중반까지 올랐다. 금리 인상 추세를 고려하면 5%를 넘기는 것도 시간문제로 보인다. 지난해까지만 해도 3% 중반이던 걸 감안하면 상승세가 너무 가파르다. 반면에 서울의 아파트 임대차계약에서 전월세 전환율은 현재 3%대 후반으로 파악된다. 공덕동의 한 부동산 중개업소 대표 김모씨는 “지난해엔 보증금 1억원의 경우 월 30만원으로 계산했는데 올 들어 조금씩 오르고 있다”고 전했다. 그러나 아직 금리 상승세엔 못 미치는 상황이다. 김씨는 “요즘 들어 전세대출과 월세를 놓고 저울질하는 손님들이 늘었다”고 했다. 지금까지 임차인들이 보증금을 구할 수 없거나 대출을 못 받았을 경우에 울며 겨자 먹기로 월세에 내몰렸던 것과는 확연히 분위기가 달라진 것이다. ●갭투자 이면의 불편한 진실 그동안 정부는 전세를 낀 아파트 매입, 즉 ‘갭투자’를 아파트 투기의 온상으로 보고 이를 최대한 억제하는 정책을 펴 왔다. 조정 지역 강화와 다주택자 세금 중과, 강남권 토지거래허가제 시행, 과표 현실화 등이 따지고 보면 모두 갭투자 억제와 연결돼 있다. 그런데 주택 임대차시장에서 이들은 가장 큰 전세 매물 공급자이기도 하다. 자가 소유 비중이 50% 안팎인 우리나라에서 전세 물량의 90%는 정부가 아닌 민간이 공급한다. 이들 민간공급자의 대부분은 전세를 낀 주택 소유자들이다. 이들을 투기세력으로만 보고 말살 정책을 펴면 시장에 각종 부작용이 생길 수밖에 없다. 대표적인 사례가 2020년 임대차 3법 시행 후 전세 매물 실종과 전셋값 폭등 사태다. 현 정부의 대표적인 부동산정책 실패 사례이기도 하다.