“현실 안 맞는 헌법, 촛불때 개헌 기회 놓쳐野와 연정엔 “하고 싶다”→“가능성 낮아” “친인척 부정부패 없다” 文정부 띄웠다가“치솟는 집값에 분노만” 부동산 정책 사과 공정수당 언급하며 “비정규직 보상 추가”이재명 더불어민주당 대선후보는 28일 이명박 전 대통령 사면과 관련해 “‘좋은 게 좋은 것’이라는 대사면은 오히려 장기적으로는 통합을 저해하는 것일 수도 있다”고 부정적 입장을 피력했다. 이 후보는 서울 여의도 CCMM 빌딩에서 열린 한국지역언론인클럽 초청 토론회에서 “특정 정치인 사면이 국민통합에 도움 될까 안 될까는 매우 상대적인, 상황적인 문제가 있는 것 같다”며 이렇게 말했다. 개헌과 관련해서는 “대한민국의 현실에 안 맞는 옷(헌법)이 대한민국이라는 나라의 신체 발전을 가로막고 있는 상태”라면서 “우리가 전면 개헌을 할 기회는 촛불혁명 직후 딱 한 번 있었다. 그때 개헌을 해야 했는데 사실 실기했다고 본다”고 했다. 이 후보는 집권 시 국민의힘과의 연정을 검토할 수 있느냐는 질문에 “가능하다면 하고 싶다”고 답했다. 그러나 곧장 “혹시 정치적으로 이상한 해석이 가능해서… 가능성은 매우 낮다고 보이지만 바람직한 방향이다. ‘(연정 검토를) 하겠냐’는 조금 이따가 이야기하는 걸로 정정하겠다”고 덧붙였다. 문재인 정부의 성과와 관련해서는 “최소한 권력행사에 부정부패는 없다”며 “제가 해 보니 주어진 권한을 남용·오용하지 않는 게 쉽지 않더라. 100% 깨끗하지 않으면 중앙정부 기득권과 싸울 수 없어 관리를 열심히 했으나 그 과정에서 형님 사건이 발생했다”고 했다. 이어 “측근 관리, 본인과 친인척 관리가 정말 어렵다”며 “(문 대통령이) 매우 잘했다”고 덧붙였다. 이 후보는 MBC 정강정책 방송연설에서는 “하늘 높은 줄 모르고 치솟는 집값 때문에 내 집 마련의 꿈은 사라져 버리고 분노만 남았다고 말씀하시는 국민 여러분께 죄송한 마음을 금할 길이 없다”며 “불합리한 부동산 정책에 대해서는 바로바로 시정해 가도록 하겠다”고 했다. 이 후보는 영등포구 문래동의 한국사회복지사협회에서 열린 청년 사회복지사들과의 간담회에서는 “정규직으로 고용 안정성이 보장되는 경우의 보수랑 비정규직으로 고용 안정성이 보장 안 되는 경우의 보수가 같은 일을 한다면 후자가 더 높아야 정상”이라고 했다. 또한 경기지사 시절 단기 일자리에 사실상 퇴직금을 주는 ‘공정수당’ 제도를 도입한 것을 설명하며 “비정규직에 대한 보상을 추가로 해야 한다”고 강조했다. 이 후보는 페이스북을 통해 “학부생은 제한을 두지 않고 취업 후 상환 학자금(ICL)을 이용할 수 있도록 하고, 일반대학원생은 향후 8구간까지 대상을 확대하며, 로스쿨 등 전문대학원생도 이용이 가능하도록 하겠다”고 공약했다.

“‘서울불패’는 내년에도 계속된다. 특히 서울에서는 강남, 수도권에서는 송도, 평택이 유망하다.” 정부가 지난 27일 관계부처 합동업무계획 발표에서 ‘2022년 부동산 시장 하락’을 공언한 가운데 서울신문이 실제 시장의 판단은 어떠한지 부동산 전문가 5인(함영진 직방 데이터랩장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원·임병철 부동산114 수석연구위원) 긴급설문을 통해 28일 내년 주택시장 전망과 투자 유망지역을 종합한 결과다.먼저 내년 ‘집을 살 만한 유망 지역’을 꼽아 달라는 질문에 5명 모두 ‘서울 전역’을 들었다. 5명 중 3명은 구체적으로 ‘강남’을 꼽았다. 대선 전반 재건축 추진 단지에 대한 관심이 높아질 것으로 전망돼서다. 전문가들은 “서울 아파트 입주 물량이 줄어 여전히 새 아파트가 부족한 상황”이라면서 “3기 신도시 등 수도권의 대규모 택지개발을 통한 주택 공급은 몇 년이 걸리지만, 강남 재건축 등 도심에서의 정비사업을 통한 주택 공급은 기존 기반시설을 충분히 이용할 수 있어 공급 시간을 줄일 수 있다”고 배경을 설명했다. 부동산114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만 463가구로 올해(3만 1211가구)보다 34.4% 감소한다. 새집 추천 지역으로 경기 성남시 분당과 평택, 인천 송도 등을 추천하는 의견도 나왔다. 이은형 위원은 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로, 인천 지역은 대장주인 송도가 GTX 교통 호재를 타고 오를 것”이라면서 “평택 역시 도시개발사업과 고덕국제신도시 조성 등으로 주목받고 있다”고 덧붙였다. 내년 집값 전망에 대해 전문가들은 한목소리로 “상승할 것”이라고 대답했다. ‘집값 안정세’로 접어들었다는 정부의 자신감과는 달리 전문가들은 2022년에도 대부분 1~3%가량 오를 것으로 내다봤다. 7% 이상 상승할 것으로 관측한 사람도 있었다. 전문가들은 상승폭은 올해보다 둔화하겠지만 절대 떨어지지 않는다고 본 것이다. 더욱이 서울은 집값 상승 요소가 더 많다고 봤다. 이 위원은 “현재 정부의 공공주도 재개발, 서울시의 신통기획 추진 등은 모두 내년도 서울 집값을 더 자극하는 요인이 될 것”이라고 전망했다. 전세시장 전망은 더 부정적이다. 임대차2법 시행 2주년이 되는 내년 8월 이후 계약갱신기간이 끝나 ‘5% 상한룰’ 적용을 받지 않는 신규 전세 물건이 풀리면 전세폭등이 가중될 것이란 지적이 나온다. 내년 전세시장 전망에 대해서는 2명은 강보합세(연 1~3% 상승), 2명은 강세(연 4~6% 상승), 1명은 초강세(연 7% 이상 상승)로 예측했다. 공급 부족과 임대차법 여파로 인한 전세난이 내년도 주요 시장 변수 중 하나로 떠오를 우려가 제기되고 있다. ‘집값 안정을 위한 규제완화’로는 5명 모두 “다주택자 양도세 완화가 필요하다”고 지적했다. 당장 거래가 활성화되도록 집 가진 사람이 물량을 풀게 해야 한다는 취지다. 박 위원은 “전월세를 주는 다주택자가 집을 내놓도록 임대차 기간이 4년인 점을 감안, 양도세 면제 기간을 현재 2년에서 2년 더 늘리는 등 거래를 활성화하는 식으로 물건이 시장에 돌게 만들어야 한다”며 “대신 이 혜택을 받은 사람이 일정 기간 안에 또 집을 사면 취득세 불이익을 주는 제재 수단도 마련해야 한다”고 조언했다.

정부가 내년에는 집값이 ‘안정 국면’으로 진입할 것이라고 전망했다. 주택 분양 물량은 올해보다 7만 가구 증가한 46만 가구를 내놓겠다고 밝혔다. 기획재정부·국토교통부 등 부동산 관련 부처는 27일 이런 내용을 담은 내년 부동산 시장 안정 대책을 발표했다. 정부의 내년 집값 전망치는 그러나 주택 관련 연구기관의 전망치(2~5% 상승)와 달리 구체적인 수치가 제시되지 않았고, 실제 집값에 직접 영향을 주는 입주 물량도 올해와 비교해 큰 폭으로 증가하지 않아 자칫 ‘희망 고문’으로 끝날 수 있다는 지적이 나온다. 국토연구원은 내년 집값 전망에서 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 내다봤다. 민간 연구기관들도 2~5%의 상승을 전망하는 등 올해보다는 오름세가 꺾이겠지만 여전히 물가 상승률 이상의 집값 상승을 예상했다. 정부가 집값 안정 근거로 내세운 상승률·실거래가지수 둔화, 매수심리 위축, 거래량 둔화 등과 같은 지표는 연초부터 집값이 안정될 것이라며 들이댔던 통계다. 국토부는 서울 강남에서도 실거래가지수가 하락한 데다 매수자 우위시장으로 전환되고 금리도 인상돼 가격이 안정될 것으로 보았다. 그러나 이들 지표의 변동폭은 미미한 수준이라서 폭등한 집값을 한꺼번에 누그러뜨리기에는 한계가 따를 것으로 보인다. 반면 연구기관들은 집값 상승 전망 근거로 서울에서의 공급 부족을 들었다. 주택산업연구원은 자체 주택 수급량 산정 방식을 통해 현 정부 5년 동안 서울은 14만 가구, 경기·인천은 9만 가구가 부족한 것으로 분석했다. 정부는 내년에 전국적으로 48만 8000가구가 입주할 것으로 전망했으나 서울 지역 입주 물량은 8만 1000가구로 올해보다 2000가구 정도 적다. 특히 서울 아파트 입주 물량은 3만 6000가구에 그쳐 올해보다 6000여 가구나 감소할 것으로 예상된다. 정부가 지구 지정을 앞당기는 등 장기적인 공급 물량 확대 대책을 내놓았지만 인허가, 분양, 입주까지는 빨라야 5~6년이 걸린다는 점에서 공급 물량 확대에 따른 당장의 주택시장 안정 효과는 제한적일 것으로 보인다. 또 지구 지정이나 보상을 놓고 주민 반대가 심한 곳도 있어 조기에 분양할 수 있을지도 의문이다. 전세시장은 불확실성이 더 크다. 특히 내년 8월부터 2년 전 보증금을 5% 이내로 제한해 계약을 갱신했던 주택의 계약 기간이 끝나는 물건이 나오면서 집주인이 시세에 맞춰 보증금을 올릴 것으로 우려돼 정부 계획대로 안정세가 유지될 수 있을지 의문이다. 전셋값은 입주 물량 증감에 민감하게 작용하는데 수도권 준공 아파트 물량 감소는 전세시장 불안을 키울 것으로 보인다. 김재환 공주대 부동산학과 교수는 “집값 폭등세를 누그러뜨리기 위해서는 충분한 입주 물량 확보와 가수요 억제 수단, 정책 신뢰성 확보가 전제돼야 한다”며 “수도권과 주요 도시의 입주 물량이 증가해야 집값 안정도 기대할 수 있다”고 말했다.

이재명 더불어민주당 대선후보가 26일 다주택자 양도소득세 중과 한시적 유예와 관련해 “내년 3월 9일 선거가 끝나고 상황이 바뀌면 12월까지 ‘4·3·3’을 하든지 방법은 여러 가지가 있다”고 밝혔다. 청와대·정부의 반대에 부딪혀 즉각 시행이 사실상 어려워진 상황이지만, 대선 후 ‘4개월·3개월·3개월’ 차등 유예 방식으로 총 10개월로 단축해서 할 수도 있다며 거듭 추진 의지를 밝힌 것이다. 이 후보는 이날 KBS ‘일요진단 라이브’에 출연해 “다주택자에게 기회를 한 번은 더 줘야 한다. 그래야 시장에 매물이 나온다”며 이렇게 밝혔다. 앞서 그가 제안한 다주택자 양도세 중과 유예안은 향후 1년간 첫 6개월은 전액 면제, 이후 3개월은 50%, 나머지 3개월은 25%를 차등 면제하는 방식이었다. 이 후보는 “저는 이번 임시국회 때 처리했으면 좋겠다는 생각을 계속 하고 있다”며 “다주택자 양도세 중과 유예의 목표는 공급을 늘려 집값을 안정시키자는 것이다. 양도세가 높아 팔 수가 없는 다주택자들에게 탈출 기회를 주자는 것”이라고 강조했다. 이어 “시장이 부족하다면 부족한 것이다. (정부가) 부족하지 않다고 하니 ‘공급을 안 할 모양’이라며 수요가 더 늘어나고 왜곡되는 것”이라고 했다. 주택 공급 확대안도 제시했다. 그는 “공급을 늘리는 방법은 첫째, 다주택자가 빨리 팔게 하고 둘째, 재개발·재건축 등 기존 택지 안에서 용적률·층수 규제를 완화해 주되 일부 청년주택 등으로 공익 환수를 하는 것”이라며 “셋째로 신규 택지를 시장이 ‘이 정도면 충분하다’고 생각할 정도로 공급하면 된다”고 말했다. 그러면서 “저희가 주목하는 부분은 도시를 단절하는 고속도로, 철도 등을 지하화하고 지상에 택지와 상업시설, 공원을 확보하는 것”이라고 언급했다. 지하철 1호선 지상 구간이나 경인선, 경부고속도로 지하화 등을 검토한다는 의미로 풀이된다. 이 후보는 전날 경제 유튜브 채널 ‘삼프로TV’ 인터뷰에서 언급한 작전주 경험담을 두고 야권이 ‘주가조작 공범’이라고 주장한 데 대해 “상대 입장에서는 네거티브전이 유일한 길로 보일 수밖에 없다. 왜곡된 가짜뉴스”라고 반박했다. 한편 이 후보는 서울 여의도 민주당사에서 열린 온·오프라인 국민반상회에서 산후조리원을 이용 중인 산모들의 사연을 듣는 자리에서 ‘4대강 예산을 복지·돌봄에 쓰면 출산율이 이 정도는 아닐 것’이라는 참석자의 반응에 공감하며 “(공공산후조리원) 한 개 짓는 데 50억 정도 든다. (4대강 예산) 20조면 4000개, (필요한 만큼) 다 지어도 400개면 된다”며 공공산후조리원 확대 필요성을 강조했다.

현 정부 들어 집값이 폭등하면서 부동산 거품이 25년 만에 가장 큰 폭으로 불어났다. ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모은 대출), ‘빚투’(빚내서 투자) 등으로 지난 9월 말 기준 가계·기업 빚은 3343조원으로, 전체 경제 규모의 2.2배까지 치솟았다. 최악의 금융위기가 닥쳐 자산시장 거품이 꺼지면 우리나라 경제성장률은 -3.0%까지 곤두박질치는 것으로 나타났다. 한국은행은 집값 폭등에 따른 가계부채를 잡기 위해서는 주택 공급을 확대해야 한다고 강조했다. 23일 한은의 ‘2021년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 올 3분기 부동산 금융취약성지수(FVI)는 100을 기록했다. 1분기 91.85, 2분기 97.23에 이어 3분기 최고치를 찍었고, 관련 통계가 작성된 1996년 1분기 이후 가장 높았다. 부동산 FVI는 주택가격 비율, 주택가격 상승률, 중대형 상가임대료 상승률을 고려해 산출한다. 역사적 최고치를 100, 최저치를 0으로 설정해 매기는데 100에 가까울수록 부동산 거품이 크다는 의미다. 집값이 들끓으면서 민간부채도 폭증했다. 9월 말 명목 국내총생산(GDP) 대비 민간부채(가계·기업 부채 합산) 비율은 219.9%로, 통계를 작성한 1975년 이후 가장 높았다. 가계부채와 기업부채 비율은 각각 106.5%, 113.4%로 1년 전보다 각각 5.8% 포인트, 3.6% 포인트 올랐다. 한은은 발생 확률이 10%이지만 국내 자산가격 붕괴와 채무상환 불이행, 내수 침체에 글로벌 금융위기까지 복합 충격이 몰아치면 내년 3분기 우리나라 경제성장률이 -3.0%를 기록할 것이라고 전망했다. 한은은 “부동산시장 자금 쏠림으로 금융 불균형이 심화하고 있다”며 “주택공급 확대를 통해 가계부채를 잡아야 한다”고 지적했다.

두 달여 뒤면 20대 대통령 선거일이다. 그런데 찍을 후보가 없다는 부동층이 주는 게 아니라 늘고 있다. 유력 대선후보의 후보 전 인생 궤적과 후보 행보를 보면 이들의 고충이 이해된다. 더불어민주당의 이재명 대선후보는 성남시장, 경기지사를 거치면서 일머리는 인정받았다. 그러나 대장동 특혜비리 사건 설계자라는 의혹에다 형수 욕설 파문, 조카 살인사건을 데이트폭력 사건으로 왜곡하는 등 도덕성 부족이 가장 큰 아킬레스건이다. 대선 공약 번복도 감점 요인이다. 기본소득 공약이나 이를 뒷받침할 국토보유세 신설을 외치다 국민이 반대하면 안 한다고 했고, 전 국민 재난지원금 추가 지급도 부정적 여론에 철회했다. 최근 나온 공시지가 현실화 속도 조절 주장도 2년 전엔 시세를 제대로 반영하지 못한다고 비판했다. 역사 인식도 논란이다. 호남 가서는 전두환 비석을 밟으며 역사왜곡방지법의 필요성을 역설하고, 대구·경북(TK) 지역에서는 전두환이 경제는 잘했다고 칭찬한다. “존경하는 박근혜 대통령이라고 했더니 진짜 존경하는 줄 알더라”는 그의 발언은 이해관계에 따라선 언제든 달리 말할 수 있는 위험한 사고를 보여 준다. 국민의힘 윤석열 대선후보는 어떤가. 검찰에서 26년간 있으면서 검찰총장까지 지낸 검사 출신이다. 총장 시절 정권과의 갈등 끝에 정치에 입문했다. 박근혜 정부 시절 “사람에게 충성하지 않는다”는 말 한마디로 새누리당을 뒤집어 놓고, 박 전 대통령을 구속하고도 새누리당 후신인 국민의힘의 대선후보가 됐으니 아이러니가 아닐 수 없다. 술자리를 소통 수단 삼아 ‘형님 리더십’을 펴온 그가 당내 경선 과정에서 “당신들이 잘했으면 내가 여의도에 왔겠나”라고 한 것은 진심이었을 것이다. 검사 경력은 그의 아킬레스건이기도 하다. 검찰은 상명하복의 수직적 조직이다. 범죄 수사가 본업이다. 사람을 죄의 유무로만 판단하려 든다. 이런 조직 생리에 익숙한 사람에게서 수평적 대화나 협의는 기대하기 힘든 일이다. 정책 이해도도 낮아 정책 설명은 김종인 총괄선대본부장이나 이준석 홍보미디어본부장의 몫이다. 주객전도인 셈이다. 소통력도 낙제점이다. 2030 청년층을 겨냥한다면서도 청년 토크쇼에는 1시간이나 늦고, 부인의 허위 경력 논란에는 늦장 사과, 언론과의 질의응답은 캠프 관계자에게 넘긴다. 이러니 정치 불신이 생기는 게다. 자신을 제대로 알지 못하면 지금의 자신보다 더 나을 수 없다. 두 후보는 ‘어제의 나’를 극복하는 정치인이 돼야 한다. 이 후보는 형수 욕설 파문에 대해 여러 차례 사과했으나 직접 형수를 만나 무릎 꿇고 사죄하고 화해하는 모습을 보일 필요가 있다. 대장동 특혜비리 의혹에 대해서도 숨김 없이 밝혀야 한다. ‘민주당의 이재명’이 아닌 ‘이재명의 민주당’을 각인시키려면 어설픈 운동권식 사고를 벗어던지고 확실한 실용주의자 면모를 보여야 한다. 집값 안정화도 좋지만 내 집값 떨어지는 것을 누가 좋아하나. 비판받은 전두환 발언도 아예 하지 않는 게 나았지만, 하더라도 호남에서는 그를 옹호하고, TK에서는 비판했다면 여론은 달랐을 게다. 윤 후보는 우직한 검사에서 유연한 정치인으로 변했음을 언행으로 보여야 한다. 공정과 상식 강조에서 나아가 핵심 공약에 대해서는 대리인이 아닌 본인이 그 이행 방안까지 설명할 수 있어야 한다. 대선공약 경쟁이 ‘비전 경쟁’이 아닌 ‘선심 경쟁’이라는 비판도 있으나 국가 경영에 대한 비전, 철학이 없다는 인식을 깨지 않고 공정이라는 화두만으로는 승리할 수 없다. 이 후보가 제의한 1대1 회동도 피할 게 아니라 응해 자신의 목소리를 드러내야 한다. 인간미 부각은 술 대신 컵라면 연출이 더 자연스러울 게다. 두 후보는 여의도 정치인이 아니다. 그럼에도 국회의원들을 제치고 대선후보로 선출된 것은 시대의 흐름 때문이다. 윤 후보는 정권교체론을 기반으로 한 공정의 가치를 실현할 인물로, 이 후보는 국정을 이끌어 나갈 일머리로 선택받았다고 볼 수 있다. 하지만 두 후보 모두 상대 장점이 자신의 약점인 반쪽자리 후보들이다. 후보 교체나 차기를 노리자는 얘기가 들리는 이유다. 정권교체론을 뛰어넘는 지지율을 끌어내거나 대통령 지지율을 뛰어넘는 지지율 없이는 지도자가 될 수 없다. 지지층의 믿음 외 부동층의 신뢰 없이는 목표 달성이 힘들 게다. 유권자들은 ‘기득권의 나라에서 기회의 나라로’를 기치로 내건 윤 후보든, ‘경제대통령 이재명’을 각인시키려는 이 후보든 내 삶을 맡겨도 될 신뢰할 만한 후보를 원한다.

내년도 주택정책 방향은 크게 세 가지다. 공급 확대를 통한 매매가격 안정, 공공임대 물량 확대와 ‘상생 임대인’ 제도 시행으로 전셋값 안정, 주거비 부담 완화 등이다.상생 임대인제도는 전세 손바뀜 과정에서 신규 계약 때 전셋값을 2년 동안 5% 이내에서 올리는 집주인에게 양도세 비과세 특례를 주는 당근책이다. 신규 계약은 전셋값 인상 제약이 따르지 않아 집주인이 마음대로 올릴 수 있다. 특히 내년 8월부터는 기존 주택도 계약갱신청구권과 전·월세 상한제가 적용된 지 2년이 지나면서 계약갱신청구권이 끝나는 주택을 중심으로 전셋값이 일시에 폭등할 것으로 우려된다. 상생 임대인 인센티브는 20일부터 내년 말까지 이뤄지는 신규 계약에 한시적으로 적용된다. 정부는 전세 보증금을 직전 계약 대비 5% 이내에서 유지하거나 인하하는 집주인에게는 양도세 특례상 적용하는 실거주 기간을 1년 단축해 주기로 했다. 즉 2년을 실거주해야 양도세 비과세 특례인정을 받는데 상생 임대인에게는 1년만 거주해도 2년 실거주한 것으로 인정해 준다는 것이다. 기존 임차인에게도 2년간 5% 규정을 지키면 양도세 비과세 혜택을 준다. 계약갱신권 사용 전에 임차인과 합의해 자율적으로 임대차계약을 갱신하거나 갱신요구권을 활용해 갱신된 계약, 묵시적 재갱신 계약은 상생 임대인으로 본다. 다만 비과세 특례혜택을 받으려면 1가구 1주택자가 보유한 주택이어야 하고, 임대 개시 시점 기준으로 공시가격 9억원 이하 주택이어야 한다. 다주택자나 비싼 주택에는 적용되지 않아 실제 인센티브를 적용받는 가구는 많지 않을 것으로 전망된다. 임차인 부담을 덜어 주고자 내년 한시적이나마 월세 세액공제율을 최대 12%에서 15%로 늘린다. 중위소득 60% 이하인 무주택 청년에게는 최대 20만원을 최대 12개월 동안 지원한다. 중소기업에 취업한 청년에게 임차보증금을 저리(연 1.2%)로 지원하는 제도의 일몰 시한은 2년 더 연장한다. 지난해 ‘11·19 전세대책’에서 발표한 내년치 전세주택 공급 물량을 기존 3만 9000가구에서 4만 4000가구로 5000가구 이상 늘렸다. 애초 계획된 공공임대주택 14만 가구의 입주 시기도 최대한 단축해 전세 물건 부족 현상을 완화하기로 했다. 주택 공급을 늘리기 위해 ‘2·4대책’도 차질 없이 추진하기로 했다. 도심공공복합사업을 계획대로 진행하고 서울 태릉골프장·경기 과천 신규 택지 지구지정을 마치기로 했다. 광명·시흥신도시(7만 가구)도 지구지정을 마칠 계획이다. 사전청약 물량은 애초 6만 2000가구에서 6만 8000가구로 늘린다.

우리 국민 재산의 70%는 부동산이다. 주택은 아무리 ‘사는 곳’이라고 외쳐도 현실은 서민의 기본 재산이자 가장 든든한 보험이다. 이런 상황에서 주택 정책은 개인의 사유재산에 직접적인 영향을 미치기에 민감할 수밖에 없다. 주택은 또 주거 수단이자 안식처여서 대다수 국민은 집값 급등도, 급락도 바라지 않는다. 하지만 정부와 여당은 국민에게 헌법이 보장한 “쾌적한 주거 생활”을 제공하기보다는 갈라치기로 득표 계산에 더 골몰했다. 이러다 보니 정부와 여당의 부동산 정책은 오락가락했고, 시장은 불신을 키웠다. 정부 여당이 시장 안정은커녕 되레 리스크가 되고 있다는 지적은 뼈아프다. 시장에 혼란을 준 정책 리스크의 대표적인 사례는 종부세와 양도세다. 부동산 투기와 상관없이, 전통문화의 맥을 잇고자 서원이나 문중이 보유한 부동산도 과세 대상이 됐다. 과세 예외 대상으로 개선한다고 하지만 정부가 국민의 재산권을 얼마나 우습게 보는지를 단적으로 보여 준다. 양도세는 또 어떤가. 지난해 7월 야당의 거센 반발에도 집권 여당이 소득세법 개정안을 기습적으로 통과시킨 것이 기억난다. 골자는 조정대상지역의 경우 기본세율(6~45%)에다가 2주택자는 중과세율 20%, 3주택자는 중과세율 30%를 더하는 것이다. 당시 더불어민주당의 윤후덕 기획재정위원장이 주도해 ‘기립 표결’로 상임위에서 처리했다. 중과세율은 주택을 여러 채 보유했다가 매도한다는 이유로 다주택자를 문책하는 징벌이다. 최고 세율이 75%로 지방세를 포함하면 82.5%에 이른다. 사유재산을 보장하는 자본주의 국가에서 유례없이 높은 세율로, 몰수 직전 단계다. 주택이 부족한데도 집을 팔지 말라는 정책이나 다름없다. 최고 세율에 해당하는 다주택자가 집을 판 차익이 10억원이라면 8억 2500만원을 세금으로 내고 1억 7500만원을 손에 쥐는 구조다. 중개비와 세입자를 위해 도배 등 수선비, 그동안 낸 재산세 등을 제하면 남는 게 없다. 이러니 누가 팔려고 하겠나. 엊그제 정부 여당이 1주택자의 양도세 면제 범위를 9억원에서 12억원으로 상향하면서 세제를 완화했지만, 시중에 매물은 거의 늘지 않았다. 그럴 수밖에 없는 것이 집을 팔아 받은 돈으로 이사하려면 새집의 취득세와 등록세, 이사비와 같은 부대 비용이 추가로 든다. 그러면 평수를 넓혀 가기는커녕 같은 면적대로도 옮길 수 없다. 대출마저 막아버렸다. 1주택자에게 선심 쓰듯 양도세를 완화했지만 시중에 매물이 늘지 않는 이유다. 새해에도 집값 불안의 불씨는 살아 있다. 공급은 한시가 급하지만 3기 신도시는 아무리 빨라야 3~4년 뒤에나 입주할 수 있다. 당장 매물이 나올 곳은 다주택자밖에 없다. 정부 여당의 잇따른 정책 오류에 시장은 환멸을 느꼈고, 민심은 등을 돌렸다. 대선이 화급한 여당은 부동산 정책을 득표 전략으로 만지작거린다. 철면피한 것은 불과 1년여 전에 다주택자들에게 세금 폭탄을 안긴 여당과 윤후덕 여권 대선 캠프 정책본부장이 다주택자의 양도세 유예론을 주장한다는 점이다. 부동산 시장이 여당을 믿지 못하는 이유가 멀리 있는 것이 아니다. 집권당이 토설한 무능의 자백처럼 들리지만 일단 정부 입장은 확고한 것처럼 보인다. 홍남기 부총리는 “논의된 바가 전혀 없다”고, 청와대는 “다음 정부가 검토할 문제”라고 잘랐다. 그러나 대선이 불리해지면 정부와 청와대가 입장을 또 바꿀지도 모를 일이다. 시행되는 부동산 정책 다수가 일관성 없는 포퓰리즘이었음을 국민은 기억한다. 잘못된 정책은 당장이라도 고치는 게 타당하지만, 그보다는 파탄 난 정책을 만들어 서민을 괴롭힌 이들이 사죄부터 하는 게 마땅하다. 국민의 보금자리인 주택 정책을 그릇되게 만들고 시행한 정치 지도자들의 무능은 죄악이다.

전국 아파트 매매값과 전셋값이 내년에도 각각 3.5%, 4.3% 올라 상승세를 이어 갈 것이란 전망이 나왔다. 상승 이유로는 문재인 정부 5년간 누적된 주택 공급 부족과 경기 회복 영향으로 분석된다.●매매값 3.5%·전셋값 4.3% 오를 듯 주택산업연구원(주산연)은 14일 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망에서 이같이 밝혔다. 주산연은 “경제성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과 이런 결과가 나왔다”며 “올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급 부족과 경기회복으로 상승세가 계속될 것”이라고 설명했다. 주산연에 따르면 현 정부 5년간 전국 주택 수요 증가량 대비 공급 부족량이 37만 5262호다. 절대적인 공급 부족을 겪는 서울과 수도권은 각각 15만 6122호와 9만 4040호가 모자라다. 이에 따라 아파트 매매가격은 연간 서울 3.5%, 수도권 4.5% 오를 것으로 전망됐다. 전월세 시장에서는 임대차 3법 시행에 따른 물량 감소와 서울 등의 입주 물량 축소에 따른 전셋값 상승세(서울 4.5%, 수도권 5.0%)가 내년에도 이어질 것으로 예측됐다. 주산연은 “인천·대구 등 일부 공급 과잉 지역과 ‘영끌’ 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세가 일어나지 않을 것”이라고 설명했다. ●“文정부, 비전문가들이 주택 정책 주도” 이날 발표 자리에서 주산연은 민간 연구기관으로는 이례적으로 정부의 주택 정책을 통렬하게 비판했다. 주산연은 “문재인 정부가 24번의 대책 발표에도 주택시장 안정에 실패한 원인은 수요와 공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도”라고 꼬집었다. 또 “내년에 주택시장에 진입하는 30세 인구가 70만명 이상으로 늘어나는데도 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 공급은 충분하므로 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다고 보았으나 빗나갔다”며 “앞으로도 공급 확대가 중요하다”고 지적했다. 주산연은 “주택 문제도 다른 사회 문제와 다르지 않다”며 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장 자율로 맡겨 두고, 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진하는 동시에 주택 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화해야 한다”고 주장했다.

올해 부동산 시장은 지난해와 마찬가지로 거의 ‘버블’이었다. 아파트값 상승세가 언제까지 이어질지 내년 집값과 집 살 시점을 예측할 수 있도록 주택시장에 영향을 주는 결정적인 5가지 키워드를 알아봤다.①대선, 지방선거(정치이슈): 어느 정권이 들어서냐에 따라 세금 이슈가 크게 달라진다. 보유세와 양도세 완화는 집값 영향과 직결되는 요소다. 현재 이재명 대선후보가 한시적으로 다주택자의 양도세 중과를 완화하는 방안을 제안했지만 더불어민주당 강병원 최고위원은 14일 “정부 정책의 신뢰가 무너져 오히려 더 큰 혼란이 생길 수 있다”며 반대 의사를 밝힐 정도로 여당의 반대가 만만치 않은 상황이다. ②재개발, 재건축 활성화: 국민의힘 윤석열 대선후보는 이미 재건축·재개발 규제 완화에 따른 주택 공급 확대 정책의 효과를 공약으로 내건 바 있다. 그는 지난 13일에도 “일단 주택 매매거래 시장에 상당한 공급 물량이 들어온다는 시그널을 시장에 줌으로써 가격 상승 압박을 좀 줄여서 부동산 가격 상승을 잡는 것”이라고 말했다. 이때문에 시장에서는 선거결과에 따라 재개발 재건축 활성화로 공급물량이 확대될 것으로 기대하고 있다. 실제 부동산114 따르면 집값 주요 변수인 서울 아파트 입주물량의 경우 올 3만 1947가구였는데 내년엔 더 적은 2만 520가구로 예정돼 있어 여전히 부족하다는 평가가 나온다. ③대출규제(DSR): 내년 1월부터 2억 초과 대출자에게 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용된다. 결국 소득적은 사람은 수억원 대출받기가 힘들어져 결국 집 사기 어렵다는 의미다. 전세 대출도 내년부터 원리금을 동시에 갚게 돼 서민층이 돈 모으기 팍팍해질 수 있다. ④임대차법 시행(2020년 7월 30일): 법 시행 2년이 지나 제대로 전월세 시장을 안정시켰는지 확인할 수 있는 분기점을 맞게 된다. 법이 그 역할을 하지 못했을 경우 전월세가 오르면서 집값까지 끌어올릴 수 있다. ⑤금리 상승: 이자율이 오르면 원금을 합친 상환금이 올라 가계부채가 늘고 집 사기가 어려워진다.

현 정부의 주택공급 및 수요 예측 실패로 주택가격 불안이 지속되면서, 내년 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다. 14일 주택산업연구원(주산연)은 서울 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망을 통해 이같이 밝혔다. 주산연은 “경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과 이런 결과가 나왔다”며 “올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 설명했다. 이날 주산연은 현 정부의 주택 공급 및 수요 예측 방식이 잘못됐다고 지적하며 민간 연구기관 중에서도 이례적으로 정부 주택정책을 강도 높게 비판했다. 먼저 최근 매매, 전셋값 상승 원인은 공급부족인데 그동안 정부는 시장을 오판했다고 주장했다. 주산연은 “그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다”고 지적했다. 그러면서 매매시장에서는 아파트는 분양물량을, 비아파트는 준공물량을 공급물량으로 간주해야 하고, 전월세 시장에서 아파트는 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다고 설명했다. 또 정부가 공공택지 부족 문제도 간과하고 출범 초부터 공공택지 개발 중단을 발표했다가 뒤늦게 3기 신도시 등 택지 지정에 착수했지만, 민원과 환경 문제로 2023년 이후에나 택지 사용이 가능하게 됐다고 분석했다. 현 정부의 수요 예측 실패에 대해서도 언급했다.  주산연은 “문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 ‘공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다’고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측됐다”며 “앞으로도 공급확대가 무엇보다 중요하다”고 주장했다. 주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳐 공급부족이 심각했다. 그 결과 현 정부가 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만호, 경기·인천은 9만호, 서울은 14만호에 달하는 것으로 조사됐다. 주산연은 “문재인 정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 주택가격 안정에 실패한 데는 주택시장의 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다”며 “차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 하고 정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다”고 강조했다. 이어 “시장에서 해결 가능한 기능은 시장 자율로 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원책을 추진해나가는 동시에 주택 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화해야 한다”고 주장했다.

2025년까지 83만 가구 공급 땅 확보서울 49곳 등 65곳 도심복합사업에공공정비사업 35곳 후보 지정 탄력도심 주택 공급 확대 정책이 구체적인 성과를 내고 있다. 13일 국토교통부에 따르면 ‘3080+대도시권 주택공급방안’(2·4대책)을 발표한 지 10개월 만에 서울 등 대도시에서 49만여 가구(목표 물량의 59%)를 지을 수 있는 땅을 찾아내 후보지로 지정하는 등 사업에 탄력이 붙었다. ‘2·4대책’은 주택 수요가 높은 대도시권에 주택을 획기적으로 공급하려고 공공이 사업시행자로 나서서 도심복합사업, 공공정비사업 등을 추진하는 주택 정책이다. 2025년까지 서울, 경기·인천, 지방 대도시에 83만 6000가구를 지을 수 있는 부지를 확보하는 사업이다. 복잡하고 지지부진한 도심 주택공급에 활력을 주는 동시에 개발이익 사유화를 막고 집값 안정을 추구하기 위한 새로운 방식의 주택 공급사업이다. 도심 주택공급의 3대 축은 도심복합사업, 공공정비사업, 소규모·도시재생사업으로 국토부는 141곳을 찾아내 후보지로 지정했다. 주택 15만 6500가구를 새로 지을 수 있는 땅이다. 도심복합사업은 서울 43곳을 비롯해 모두 65곳(8만 9600가구) 후보지를 찾아내 도심 주택공급 선도사업으로 떠올랐다. 이 가운데 22곳(3만 가구)에서는 법정 지구지정 요건인 주민 3분의 2 이상 동의를 확보했고, 서울 은평구 증산4구역 등 9곳은 예정지구 지정까지 마치는 등 본격적인 사업 시행을 앞두고 있다. 이르면 내년 말부터 사전청약으로 주택을 공급할 계획이다. 공공이 사업 시행자로 나서고 지방자치단체가 지원하는 방식으로 사업을 추진할 결과, 후보지 선정부터 주택 분양까지 1년 6개월밖에 걸리지 않았다. 민간이 추진하는 일반 정비사업(후보지 선정∼지구지정까지 5년, 지구지정~분양까지 13년)과 비교하면 사업을 무려 10년 이상 단축하는 효과가 기대된다. 공공정비사업도 탄력을 받았다. 공공정비사업 35곳(3만 7000여가구) 후보지가 지정됐다. 공공재개발 29곳 3만 4000가구, 공공재건축 4곳 1500가구, 공공직접시행 2곳 1000가구 등이다. 이중 동대문 신설1구역 등 6곳은 시행자를 지정하고 나머지 후보지도 정비계획 수립·변경 절차를 밟아 곧 사업 시행자를 지정할 예정이다. 공공재개발을 추진하는 서울시내 신규 구역 16곳 중 15곳은 한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH)와 양해각서를 맺고 시행자지정 전 정비계획 수립·사업관리 지원을 받는 등 속도감 있게 사업을 추진 중이다. 국토부와 서울시의 협업도 날개를 달았다. 서울시는 민간재개발(신통기획)로 후보지 25곳을 선정하고, 민간재개발에서 탈락한 구역은 12월말로 예정된 공공재개발 2차 공모에 참여할 수 있도록 할 예정이다. 소규모정비도 활발하게 추진 중이다. 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지 29곳을 선정했고, 8곳은 올해 소규모 관리지역 지정 절차를 마무리할 예정이다. 남영우 국토부 공공주택추진단장은 “2·4대책이 탄력을 받을 수 있었던 비결은 사업기간 단축, 용도지역 상향, 민간 시공사 선정 등 주민선택권 보장”이라며 “주민들이 직접 개발을 제안할 정도로 반응이 좋고 민간 건설사의 관심도 높아졌다”고 말했다. 공동기획: 국토교통부·문화체육관광부

내년 3월 대통령 선거를 앞두고 부동산 대책이 표심에 따라 오락가락하고 있다. 다주택자에 대한 양도세 인하를 추진했다가 철회한 여권이 이번에는 보유세 경감 카드를 만지작거리고 있는 것이다. 당정은 재산세 등 부동산 세금의 기준인 공시가 현실화율의 속도를 늦추는 것을 검토 중이다. 내년 3월 아파트 공시가격 발표 전에 공시가를 시세 대비 90%로 올리는 일정을 최소 1년 이상 연기하는 방안이다. 부동산 공시가는 취득세는 물론 재산세, 양도소득세, 증여세 등 각종 부동산 세금을 물리는 기준이다. 문재인 정부는 실거래가보다 크게 낮았던 공시가를 현실화시켜 집값을 안정시킨다는 정책을 폈지만 결과는 정반대였다. 부동산 가격 폭등과 맞물려 올해 공동주택 공시가격은 14년 만에 최고치인 19.08%나 급등했다. 서민·중산층에까지 세 부담이 커지고 민심이 요동치자 공시가 정상화에 제동을 거는 모양새다. 정부의 부동산 정책이 ‘아침 저녁으로 달라진다’는 비판은 어제오늘의 이야기가 아니다. 종합부동산세에 대한 비판이 거세지자 부과 대상을 2% 미만으로 낮춘 것이나 다주택자에게 임대사업자 혜택을 줬다가 갑자기 투기 세력으로 몰아 징벌적 세금을 물린 것도 그렇다. 보유세 완화 등의 정책 변화가 매물 잠김 현상을 심화시킨다는 지적이 있는가 하면 정부 정책을 믿고 따르다가 손해만 봤다는 소리도 끊이지 않는다. 여권의 잇따른 정책 선회가 국민들의 고통을 덜어 주자는 취지도 없지 않겠지만 내년 대선을 앞두고 표심을 의식한 땜질식 선심성 정책이란 비판에서 자유롭지 못하다. 스스로 정책의 일관성과 신뢰성을 허무는 자승자박의 결과로 귀결될 수 있다. 신뢰를 잃은 부동산 정책이 성공할 수 없다는 것은 자명하다. 정부 정책이 국민들로부터 진정성을 얻으려면 정책 실패에 따른 사과와 반성이 선행돼야 할 것이다.

문재인 정부 출범 이후 서울의 30평형 아파트값 평균이 6억 7000만원 올라서 평균임금을 받는 무주택자들은 38년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 내 집을 살 수 있다는 분석이 나왔다. 2017년 5월 평균 6억 2000만원이던 서울 30평형 아파트값이 4년 7개월 만에 12억 9000만원으로 급등해서다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 8일 서울의 25개 구별 3개 단지씩, 모두 75개 단지의 시세를 분석한 결과를 발표했다. 문 대통령 취임 직후에 평(3.3㎡)당 2061만원이던 서울 아파트 시세는 최근 4309만원으로 2248만원(109%) 올랐다고 경실련은 집계했다. 같은 기간 노동자 평균 급여는 3096만원에서 3444만원으로 11% 오르는 데 그쳤기 때문에 한 푼도 쓰지 않고 모으는 무주택자가 30평형 아파트를 마련할 수 있다고 가정하는 기간 역시 20년에서 38년으로 18년 늘어났다. 부동산 대책 발표 때마다 집값이 더 오른다는 속설도 숫자로 입증됐다. 지난해 1월 신년기자회견에서 문 대통령은 집값 원상회복을 공언했는데 이 발언 이후 서울 30평형의 상승률이 더 높아졌다. 즉 2017년 5월부터 지난해 1월까지 32개월 동안 3억 2000만원, 발언 이후 지난달까지 22개월 동안 3억 5000만원이 상승했다. 경실련은 “문 대통령 임기 내내 임금은 오르지 않고 집값 폭등에 따른 불로소득만 늘었는데도 정부·여당은 최근 몇 주 상승세가 주춤한 것을 안정세로 포장해 종합부동산세·양도세 등 완화를 추진하고 있다”며 대선을 석 달여 앞두고 감지되는 부동산세 정책 변화 행보를 비판했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 “서울 일부 아파트 가격이 ‘하락 직전’ 수준까지 안정됐다”고 말했다. 이전부터 ‘부동산 고점론’을 펼치던 홍 부총리는 그간 ‘가격 상승세 둔화’(11월 17일), ‘상승추세 주춤’(10월 27일) 등 완곡한 표현을 썼으나 이날은 수위를 끌어올렸다. 부동산 가격 상승세가 확연히 꺾인 게 지표로 드러나자 자신감을 얻은 것으로 풀이된다. 이달 중 서울에 2만 6000호 규모의 민간재개발 후보지를 선정하겠다고 밝히는 등 공급이 계속된다는 시그널도 냈다. 전문가들은 그러나 잠시 숨고르기 장세에 진입할 순 있지만 대세하락으로 보기엔 아직 이르다는 의견이 많다. 홍 부총리는 이날 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 “사전청약 시행과 2·4 공급대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치, 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라고 밝혔다. 그는 서울에 대해 “지난달 실거래 중 절반이 직전 거래와 가격이 비슷하거나 하락했다”고 했고 비수도권은 “세종과 대구를 비롯해 가격 하락 지역이 증가하는 추세”라고 덧붙였다. 한국부동산원의 통계(주간아파트 가격동향)와 경매시장 분위기 등을 근거로 들며 자신의 견해를 뒷받침했다. 지난 8월 넷째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.22%에 달했으나 이후 지속적으로 하락해 11월 다섯째주에는 0.10%까지 낮아졌다. 매수심리를 간접적으로 확인할 수 있는 아파트 경매시장 낙찰률(62.2%)과 평균 응찰자 수(2.8명)도 연중 최저 수준으로 뚝 떨어졌다. 홍 부총리는 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 후 가장 많은 매물이 나왔다”며 “가격 상승세 역시 지속적으로 둔화하는 모습”이라고 밝혔다. 그는 이어 “이달 중 서울시 신속통합기획 재개발 후보지 25곳, 2만 6000호 내외를 선정하겠다”고 예고했다. 서울시 신속통합기획 민간재개발은 사업성이 비교적 양호한 지역 등을 대상으로 공공이 절차 단축을 지원해 속도를 내는 사업이다. 지난 9∼10월 첫 후보지 공모 이후 심의가 진행되고 있다. 홍 부총리는 통합공공임대로 앞으로 매년 7만호 수준의 물량을 공급한다고 덧붙였다. 하지만 전문가들은 집값이 완연히 안정세에 진입했는지는 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출 규제와 금리 인상, 보유세 부담 증가로 ‘영끌’(영혼까지 끌어 대출), ‘빚투’(빚내서 투자)가 주춤하고 일부 지역은 이달 중 하락세로 진입할 것으로 보인다”면서도 “다만 전세난이 여전하고 공급이 많지 않아 대세하락으로 보기는 어렵다”고 말했다. 양지영 R&C연구소장은 “공급대책으로 인해 실제 입주가 시작되는 2023년은 돼야 집값이 본격적으로 안정될 것”이라고 전망했다. 한편 이날부터 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 조치가 시행됐다. 양도세 완화 조치가 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 주목된다.

경제정의실천시민연합, 분석 결과 발표문재인 정부한 2017년 5월 이후서울 30평형 두 배 이상 올라문재인 정부 출범 이후 서울의 30평형 아파트값 평균이 6억 7000만원 올라서 평균임금을 받는 무주택자들은 38년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 내 집을 살 수 있다는 분석이 나왔다. 2017년 5월 평균 6억 2000만원이던 서울 30평형 아파트값이 4년 7개월 만에 12억 9000만원으로 급등해서다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 8일 서울의 25개 구별 3개 단지씩, 모두 75개 단지의 시세를 분석한 결과를 발표했다. 문 대통령 취임 직후에 평(3.3㎡)당 2061만원이던 서울 아파트 시세는 최근 4309만원으로 2248만원(109%) 올랐다고 경실련은 집계했다. 같은 기간 노동자 평균 급여는 3096만원에서 3444만원으로 11% 오르는 데 그쳤기 때문에 한 푼도 쓰지 않고 모으는 무주택자가 30평형 아파트를 마련할 수 있다고 가정하는 기간 역시 20년에서 38년으로 18년 늘어났다. 부동산 대책 발표 때마다 집값이 더 오른다는 속설도 숫자로 입증됐다. 이를테면 지난해 1월 신년기자회견에서 문 대통령은 집값 원상회복을 공언했는데 이 발언 이후 서울 30평형의 상승률이 더 높아졌다. 즉 2017년 5월부터 지난해 1월까지 32개월 동안 3억 2000만원, 발언 이후 지난달까지 22개월 동안 3억 5000만원이 상승했다. 경실련은 “문 대통령 임기 내내 임금은 오르지 않고 집값 폭등에 따른 불로소득만 늘었는데도 정부·여당은 최근 몇 주 상승세가 주춤한 것을 안정세로 포장해 종합부동산세·양도세 등 완화를 추진하고 있다”며 대선을 석 달여 앞두고 감지되는 부동산세 정책 변화 행보를 비판했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 “서울 일부 아파트 가격이 ‘하락 직전’ 수준까지 안정됐다”고 말했다. 이전부터 ‘부동산 고점론’을 펼치던 홍 부총리는 그간 ‘가격 상승세 둔화’(11월 17일), ‘상승추세 주춤’(10월 27일) 등 완곡한 표현을 썼으나 이날은 수위를 끌어올렸다. 부동산 가격 상승세가 확연히 꺾인 게 지표로 드러나자 자신감을 얻은 것으로 풀이된다. 이달 중 서울에 2만 6000호 규모의 민간재개발 후보지를 선정하겠다고 밝히는 등 공급이 계속된다는 시그널도 냈다. 전문가들은 그러나 잠시 숨고르기 장세에 진입할 순 있지만 대세하락으로 보기엔 아직 이르다는 의견이 많다. 홍 부총리는 이날 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 “사전청약 시행과 2·4 공급대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치, 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라고 밝혔다. 그는 서울에 대해 “지난달 실거래 중 절반이 직전 거래와 가격이 비슷하거나 하락했다”고 했고 비수도권은 “세종과 대구를 비롯해 가격 하락 지역이 증가하는 추세”라고 덧붙였다. 한국부동산원의 통계(주간아파트 가격동향)와 경매시장 분위기 등을 근거로 들며 자신의 견해를 뒷받침했다. 지난 8월 넷째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.22%에 달했으나 이후 지속적으로 하락해 11월 다섯째주에는 0.10%까지 낮아졌다. 매수심리를 간접적으로 확인할 수 있는 아파트 경매시장 낙찰률(62.2%)과 평균 응찰자 수(2.8명)도 연중 최저 수준으로 뚝 떨어졌다. 홍 부총리는 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 후 가장 많은 매물이 나왔다”며 “가격 상승세 역시 지속적으로 둔화하는 모습”이라고 밝혔다. 그는 이어 “이달 중 서울시 신속통합기획 재개발 후보지 25곳, 2만 6000호 내외를 선정하겠다”고 예고했다. 서울시 신속통합기획 민간재개발은 사업성이 비교적 양호한 지역 등을 대상으로 공공이 절차 단축을 지원해 속도를 내는 사업이다. 지난 9∼10월 첫 후보지 공모 이후 심의가 진행되고 있다. 홍 부총리는 통합공공임대로 앞으로 매년 7만호 수준의 물량을 공급한다고 덧붙였다. 하지만 전문가들은 집값이 완연히 안정세에 진입했는지는 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출 규제와 금리 인상, 보유세 부담 증가로 ‘영끌’(영혼까지 끌어 대출), ‘빚투’(빚내서 투자)가 주춤하고 일부 지역은 이달 중 하락세로 진입할 것으로 보인다”면서도 “다만 전세난이 여전하고 공급이 많지 않아 대세하락으로 보기는 어렵다”고 말했다. 양지영 R&C연구소장은 “공급대책으로 인해 실제 입주가 시작되는 2023년은 돼야 집값이 본격적으로 안정될 것”이라고 전망했다. 한편 이날부터 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 조치가 시행됐다. 양도세 완화 조치가 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 주목된다.

홍콩의 4대 대형 부동산 개발 중 한 기업이 홍콩에서는 전무후무한 파격적인 행보를 보여 화제가 되고 있다. 집값비싸기로 유명한 홍콩에서 ‘반값 분양’을 하겠다는 것이다. 6일 중국의 경제지인 디이차이징에서는 홍콩 부동산 기업인 신세계개발에서 일부 부동산을 시중가의 50~60% 할인된 가격으로 분양한다고 보도했다. 이번에 반값 분양에 들어갈 물량은 300세대로 가장 인기 있는 1인실~3인실 상품인 것으로 알려졌다. 심지어 회사 측은 “향후 할인 분양 물량을 대규모로 확대할 방침”이라며 일회성 이벤트가 아님을 시사했다. 홍콩의 대형 부동산 개발인 신세계개발은 이 같은 정책을 실시한 이유로 ‘공동부유’를 꼽았다. 물가 비싸기로 유명한 홍콩에서 공동 부유를 실천하겠다는 것이다. “홍콩의 주요 부동산 개발사인 본사가 솔선수범해 공동부유 가치 이념을 실현하기 위해 이익 최대화는 버리고 사회에 대한 책임을 회사 발전의 최우선으로 할 것”이라고 포부를 밝혔다. 신세계개발은 이번 전략을 위해 ‘New World Build for Good’라는 비영리 회사까지 설립했다. 총 300세대가 거주할 수 있는 건물을 세우고 평수는 8평~15평으로 1~2인 가구가 살기 적당하도록 할 방침이다. ‘반값 분양가’보다 더 파격적인 것은 바로 선납 비중이다. 현행 규정에 따르면 1주택자의 경우 부동산 가격이 800만 홍콩달러(한화 약 12억 원) 이하의 주택에 한해서만 전체 분양가의 10%를 선납하면 분양 받을 수 있게 되어 있다. 그러나 신세계개발은 이보다 더 낮은 5%만 선납하면 분양받을 수 있도록 했고, 기존의 부동산 매매가에 대한 하한선도 없앴다. 혹시 모를 ‘투기’를 방지하기 위해 25-45세의 젊은 층을 대상으로 우선적으로 신청을 받을 예정이다. 실거주자이면서 홍콩 영주권을 가진 시민으로서 1주택자여야 한다. 1인 신청자의 경우 월별 소득은 최대 3만 3000홍콩달러(약 500만 원), 자산은 85만 홍콩달러(약 1억 3천만 원) 이하로 제한한다. 2인 이상의 가족인 경우 월 소득은 6만 6000홍콩달러(약 996만 원), 자산규모는 170만 홍콩달러(2억 5600만 원) 이하여야 한다. 최근 몇 년 동안 홍콩은 전 세계적으로 내 집 마련이 가장 어려운 도시 중 한 곳이었다. 21평~30평의 경우 평당 분양가는 약 9000만 원을 호가했고, 선전과 맞닿아있는 신제(新界) 지역 역시 6000만 원을 호가해왔다. 이 때문에 몇 년간 홍콩 행정부는 ‘집값 안정’을 최우선 목표로 삼기도 했다. 2003년부터 15년 연속 계속 상승하기만 한 홍콩 부동산 가격은 이제 더 이상 올라갈 곳이 없다. 2003년 7월~2018년 7월까지 홍콩 개인 주택 가격지수는 58.4에서 394.8로 5.7배나 올랐고 홍콩섬, 구룡, 신제 등 지역은 최소 6배 이상이 올랐다. 2016년 한 조사에 따르면 홍콩 개인 주택의 절반 이상의 실면적은 50평방미터(약 15평) 이하인 것으로 나타났다. 역사의 갈림길에 선 홍콩의 부동산 시장에 홍콩을 대표하는 부동산 개발사들이 움직이기 시작한 것은 이번이 처음이 아니다. 신세계개발은 약 8만 평에 달하는 농업 용지를 공공 주택 개발에 사용하겠다고 밝혔고, 홍콩에서 가장 많은 토지를 소유한 신훙지(新鸿基) 부동산 개발사도 행정부의 공공주택 공급 정책에 적극적으로 참여하겠다는 의사를 밝혔다. 이 외에도 여러 대형 부동산 개발사들이 신세계발전과 같은 파격적인 분양 정책을 실시하겠다고 나서고 있어 이들의 움직임이 홍콩 부동산 시장에 가져올 변화에 대해 업계에서는 높은 관심을 보이고 있다.    

대선 후보들의 주택 공급 물량 확대 공약이 봇물이 터지듯 한다. 임기 내 공급하겠다는 물량도 엄청나거니와 아이디어 또한 기발하다. 현 정부의 대표적인 정책 실패를 끄집어내 비판하면서 새로운 공약을 제시하면 유권자의 관심을 끌고 지지도 얻을 것이라는 전략인 것 같다. 부동산 시장을 안정시키고 무주택자의 내 집 마련을 돕겠다는 공약인데 왠지 불편한 진실이 가득하다. 2011년부터 2018년까지 2013년을 건너뛰고는 해마다 50만 가구 이상을 안정적으로 공급했지만, 2018년 이후로는 공급량이 감소했다. 현 정부 초기 공급 물량 감소는 준공(입주) 물량 감소를 불러왔고 집값 폭등으로 이어졌다는 비판을 받는 터라 후보들이 공급 확대에 초점을 맞추는 것은 당연할지도 모른다. 하지만 유력 후보의 주택정책 공약이 이슈를 선점해 표를 얻어 보자는 데 초점이 맞춰지다 보니 상상을 초월한 공약에, 실현 가능성을 의심케 하는 공약도 많다. 장기적으로 시장에 미칠 영향을 고려하지 않고 서민들의 심리를 자극하는 공약이라는 비판도 나온다. 더불어민주당 이재명 후보나 국민의힘 윤석열 후보가 임기 동안 250만 가구를 공급하겠다는 공약은 연간 50만 가구를 내놓겠다는 것이기에 택지만 확보한다면 큰 무리가 따르지 않아 보인다. 다만 최근 250만 가구에 ‘+α’의 상상을 초월하는 물량 공급 공약을 만지작거리는 것 같아 걱정된다. 그러다 보니 엉뚱한 공약도 나오는 것 같다. 김포공항이나 서울공항(성남공항)을 폐쇄하고 그 자리에 주택을 공급하겠다는 공약만 봐도 그렇다. 과거 수도권 공항 이용자의 편리성이나 군작전성을 검토해 바람직하지 않아 폐기됐던 것들이다. 공항에 집을 짓는다는 공약을 내놓기에 앞서 공항을 옮겨도 되는지, 수도권 주민이 불편을 느끼지 않을 공항 대체부지를 마련할 수 있는지를 먼저 따져봤는지 묻고 싶다. 실현 가능한 공약을 내놔야 한다는 것이다. 유권자 호기심을 자극하는 것 또한 걱정이다. 흔히 ‘반값 아파트’로 통하는 주택상품을 거론하고 있는데, 땅값이 들어가지 않는 국유지에 집을 짓는다면 가능한 공약이다. 대규모 주택건설이 가능한 국유지를 확보했는지 묻고 싶다. 헷갈리는 주택 브랜드 이름은 더 큰 혼란을 불러온다. 분양주택하고 공공임대주택으로만 구분하면 될 것을 차별성을 부각하려다 보니 이름만 그럴듯하게 붙인 ‘짝퉁 상품’이 양산되고 있다. 임대주택은 공공기관만이 공급하도록 하겠다는 주장 또한 현실과 시장을 무시하는 처사다. 공공 임대주택 확대 공약은 바람직하지만 이것도 재원과 시간이 뒷받침될 때 가능하다. 주택임대시장에서 공공이 차지하는 비율은 30%도 안 된다. 민간 부문이 받치는 임대차 시장을 무시하고 공공임대시장만 강조하다 보면 더 큰 부작용을 가져올 수 있다. 잘못된 부동산 정책은 인정하고 수정하겠다는 결단이 필요하고, 잘된 정책은 따라가고 힘을 실어 주겠다는 공약이 필요한데 현재로서는 그런 공약이 보이지 않는다. 정책 실패가 집값 폭등을 불러왔고 공시가격 인상과 조세 부담으로 이어졌다는 인과관계를 무시하고, 세금 부담을 줄인다며 공시가격 현실화 로드맵을 후퇴시키려는 1차원적 사고방식 또한 안타깝다. 앞뒤를 파악하지 않고 공시가격 현실화 정책을 후퇴시키려는 움직임은 아마추어 공약에 불과하다. 공급 물량만 강조하고 실현 가능하지 않은 주택을 공급하겠다는 정치적 공약보다는 차라리 현 정부가 뒤늦게나마 주택정책 실패를 인정하고 새롭게 내놓은 도심 아파트 공급 확대정책(2·4대책)을 충실히 지원하겠다는 것이 역설적이지만 현실성 있고, 바람직한 공약이라는 생각이 든다.

“걱정 없어. 이혼하면 되지 뭐.” 역대급 종부세 부과로 온 나라가 떠들썩한 차에 지난해 갑작스럽게 ‘복부인’이 된 동창이 떠올라 안부를 물으니 냉소 섞인 농담을 해댄다. 그녀는 징벌적 과세의 제1타깃인 다주택자로 아파트가 ‘무려’ 3채다. 부부 합산 세금이 3000만원 가까이 나왔다며 ‘살 만큼 살았으니 돈이라도 아낄 겸 이참에 새출발이나 할까 한다’며 쓴웃음을 뱉었다. 속칭 ‘문파’였던 친구가 현 정권이 가장 적대시하는 다주택자가 된 사연은 이렇다. 15년 전쯤 서초 반포터미널 인근 재건축 아파트 ‘딱지’를 ‘영끌’(당시에는 이 말이 없었지만)로 샀다. 대출금에 허리가 휘는 고통 속에 20평대 아파트의 주인이 됐고, 몇 년 후 같은 단지 내 40평대로 갈아타는 ‘흙수저 신공’까지 펼쳐 부러움을 샀다. 내 집 마련의 꿈을 이룬 평범한 가정주부가 투기꾼으로 전락(?)하게 된 계기는 문재인 정권 출범기인 2017년에 만들어졌다. 지금 보면 애교 수준이지만 당시 집값은 무섭게 오르기 시작했고 6·19 대책을 시작으로 부동산 규제 강화 정책이 쏟아졌다. 받지 않는 약발에 규제 강도는 높아졌고 그럴 때마다 당국자들은 ‘지금 집을 파는 게 좋을 것’이라는 으름장을 놓았다. 살던 곳이 3년 새 4억이 뛰자 내심 좋으면서도 과만함을 느낀 친구는 고민 끝에 집을 팔았다. 마침 아이들 학교 문제로 이사도 해야 했다. 정부가 집값 상투를 경고하며 하락을 장담해 일단 전세로 들어가 때를 기다리기로 했다. 기대는 순식간에 분노로 바뀌었다. 팔고 나온 아파트조차도 1년 만에 5억원이 뛰는 등 주변 집값이 폭등하면서 이른바 ‘부동산 우울증’이 깊어졌다. 그 집의 호가가 40억원에 육박하면서 부부싸움도 잦아졌다. 그러던 작년 6월 22번째 대책이 나왔을 즈음 친구는 한풀이에 나섰다. 갭투자로 아파트 두 채를 동시에 사들이는 ‘거사’를 감행한 것이다. 이렇게 해서 친정 엄마를 모시고 있는 아파트를 포함해 강남과 분당에 세 채를 보유한 ‘큰손’이 됐다. 두 채의 아파트는 1년 반 만에 각각 7억~8억원 정도 올랐다. 정부를 쉽게 믿고 팔아 버린 집값이 오를 때마다 상기한 경제적 손실, 심리적 박탈감과 울분 등이 이제사 조금씩 해소되고 있다고도 했다. 오르는 집값을 보면 종부세도 감내 못할 수준은 아니다. 게다가 다주택자 양도세 세율이 70%를 넘으니 굳이 처분해야 할 필요도 느끼지 않는다. 세금으로 다 떼줄 바에 곧 성인이 될 큰아이에게 증여하거나 월세를 인상하는 방도도 고려 중이다. 이렇듯 민간은 정부가 무엇을 상상하든 그 이상으로 대응한다. 언론 보도에 따르면 서울과 수도권의 고가 주택 밀집 지역에서 매물이 쏟아진다거나 하는 등의 별다른 동요가 없다. 미적지근한 시장 반응과 악화된 민심에 여당은 1주택자에 이어 다주택자 양도세 완화까지 슬그머니 꺼내며 여론의 간을 보고 있다. 예견 능력이 없는 정치와 정책은 필패한다더니 지금 돌아가는 모양새가 딱 그렇다. 종부세가 부담이지만 양도세 때문에 이러지도 저러지도 못하는 다주택자의 출구를 이제라도 열어 주는 현실적 방안이라고 고개를 끄덕이는 쪽도 있다. 하지만 이번에도 속된 말로 ‘존버가 승리한다’는 잘못된 시그널을 줄 것이라는 비판이 더 거세다. 이러다가 나중에는 종부세 완화도 나올지 모르니 버틸 때까지 버텨 보자는 심리가 팽배하다. 지리멸렬한 강남 집값과의 전쟁은 이로써 또다시 패색이 짙어지고 있다. ‘세금폭탄’이 다주택자를 압박해 시장의 안정을 가져올 것이라는 정부는 계속 양치기 소년 신세다. 그런데 대선은 백일도 안 남았다. 표심에 안달 난 여당은 ‘부자감세’를 꺼내 또다시 불신을 키우고 있다. 이보다 앞서 2년 만에 국민과의 대화에 나선 문재인 대통령은 “부동산 가격이 상당히 안정세로 접어들었다”고 말해 낙담과 실망을 자아냈다. 2년 전에 대통령은 “부동산 문제는 자신 있다고 장담하고 싶다”며 힘주어 말했다. 부동산 정책은 말의 성찬이 아니다. 과학과 경제는 주문(呪文)이 걸리지 않는다. 수혜를 볼 집단과 손해를 볼 집단, 효과가 나올 시기 등을 정교하게 고려하는 숫자와 계산이 깔려 있어야 한다. 객관적 사실 대신 주술적 소망에만 매달린 사이 출산율과 혼인율은 통계 역사상 최저치를 경신하고, 수도권 집값은 경이적 기록들을 쏟아내면서 우리 사회는 벼랑 끝으로 내몰리고 있다.