◎세입자 “한꺼번에 30% 인상 웬말… 살곳 마련 아득”/집주인 “2년 규정ㆍ물가상승 감안,다른 방법 없다”/당국자 “공급부족 원인… 시장기능에 맡길수 밖에”/미 저소득자엔 보조금 지급/일 한번 입주하면 멋대로 못 올려 임대차보호법 개정을 계기로 연초부터 일기 시작한 전세값 폭등 현상이 그칠줄 모르면서 커다란 사회문제가 되고 있다. 우리나라의 전세실태,외국의 세입자 보호대책과 함께 세든 사람,세놓는 사람의 억울함과 변명,관계부처 및 전문가의 시각을 정리해 본다. ▷전세실태◁ 주택보급률면에서 보면 지난해말 70.9%로 그렇게 심각한것 같이 보이지 않았지만 10가구 가운데 거의 5가구가 집이 없어 세들어 살고 있다. 건설부가 추정한 지난해말 전세가구수는 전국적으로 5백4만7천가구로,전체가구의 46.5%를 차지하고 있다. 이를 세분해서 살펴보면 전세 2백49만가구,월세 2백13만가구,기타 42만7천가구이다. 이는 85년의 4백45만가구에 비해 59만가구가 늘어난 것이다. 시도별로는 서울ㆍ부산등 큰도시의 주택문제가 심각해 부산ㆍ인천은주택보급률이 60%에 못미치고 있다. 서울도 보급률은 60.9%에 이르고 있지만 전체가구의 57%가 세들어 살고 있는 것으로 나타났다. 인구및 주택센서스 자료에 따르면 단칸방에 4명이상 사는 가구도 13%에 이르고 있다. ▷세입자의 말◁ ◇임형배씨(35ㆍ회사원ㆍ성남시 성남동 103의13)=전세값 인상부담을 못이겨 서울에서 성남시로 이사온지 2년이 됐다. 성남에서는 전세금 1천2백만원을 주고 12평크기의 단독주택에 살고 있다. 가족은 아내와 유치원을 다니는 딸 2명인데 생활비는 교육비를 포함해서 40여만원 정도 든다. 물론 올해도 전세값 인상을 예상해 다소 저축을 해놓은 상태이긴 하다. 한 1백만원 정도 될것이다. 그런데 며칠전 집주인이 찾아와 『앞으로 주택임대차보호법에 따라 전세집 계약이 2년으로 되니 미리 전세값을 올려야겠다』며 4백만원 인상을 요구했다. 집없는 사람이 내집 마련하기는 「하늘의 별따기」인데 전세값마저 천정부지여서 분통이 터진다. 얼마나 더 이사를 다녀야 할지를 생각하니 암담하기만 하다. ▷집주인의 변◁ ◇백연기씨(40ㆍ서울 서초구 반포동)=8천만원을 주고 아파트를 샀다. 전세를 사는 사람은 그 아파트값이 5천만원일때의 전세값을 내고 살고 있다면 형평에 맞지 않는 것 아니냐. 내 경우가 그렇다. 또 신도시 아파트 분양을 받기위해 아파트를 전세주고 나도 전세를 살고 있는 실정이다. 전세값 인상문제를 놓고 집주인만을 매도하는 것은 부당하다. 이렇게 하지 않으면 아파트평수를 늘리거나 내집다운 내집을 마련할 길이 없다. 사실 세입자가 찾아와 『인상액인 1천만원을 마련할 길이 없다』며 값을 내려달라고 부탁할때 미안한 감이 없었던 것은 아니다. 물론 조금 깎아주긴 했지만 부담은 될 것이다. 하지만 나도 어렵게 장만한 집이다. 나만 손해볼 수는 없는 것 아니냐. 주위사람들 모두 전세값을 엄청나게 울리는데 혼자서만 가만히 있을순 없었다. 주택임대차보호법에 따르면 앞으로 2년동안 전세입주가 보장되는데다 해마다 인상폭도 5%로 제한되기 때문에 물가상승등을 예상한다면 지금 올리지 않고서는 달리 방법이 없는것 아닌가. ▷복덕방의 시각◁ ◇강세창씨(35ㆍ극동공인 중개사)=분당ㆍ일산등 신도시 건설에 따라 대규모 아파트분양이 예상돼 많은 사람들이 살고 있던 작은 아파트를 팔고 전세를 구하려하기 때문에 전세값의 폭등현상이 빚어지고 전세값의 폭등현상이 빚어지고 있다. 전세입주 희망자는 갑자기 늘었는데 전세매물은 이에 비해 적어진 꼴이 되버린 것이다. 공급이 수요를 따르지 못하면 값이 뛰는 것은 당연한 경제원칙이다. 게다가 주택임대차보호법과 이에따른 오름세 심리가 「불에 기름을 붓는 격」이 됐다. 그렇지 않아도 매물이 없어 값이 폭등하는 판에 앞으로 계약기간은 2년으로 묶이게되니 미리 물가인상등을 감안한 건물주들이 너도나도 값을 올려버렸다 이를 틈타 일부 부동산업자들 또한 구입만 해놓으면 입주하려는 사람이 많아 값이 뛰니까 매점매석하고 있으며 매물이 귀하다는 이유로 중개수수료를 엄청나게 올려 받고 있는 것이다. 물론 신도시 분양이 시작되면 전세값은 내리리라고 본다. 문제는 부동산 정책을 실물경제에 대한 연구없이 책상머리에서 입안한다면 앞으로도 이런 문제는계속 뒤따를 것이다. ▷경제기획원 입장◁ 폭등하는 전세값을 잡기 위해서는 주택물량 공급을 확대해 수급균형을 유지하는 방법 이외에 단기적으로 실효성 있는 정책수단이 있을 수 없다는 것이 경제기획원의 기본 시각이다. 시장기능에 맡길 수 밖에 없다는 것이다. 이같은 배경에서 현재 검토되고 있는 전세값 안정대책으로는 ▲주택임대차계약 등록제 ▲임대차보호법의 합리적인 개정 ▲과다한 인상을 요구하는 주택소유자에 대한 임대실태 추적,조사 및 부동산 임대소득세를 소급,추징하는 것 등이다. 그러나 이같은 방안들이 주택임대차보호법의 경우처럼 현재의 행정력 수준으로는 별로 실효성을 갖기는 어려울 것으로 전망되고 있다. ▷건설부 입장◁ 올들어 서울지역 전세값은 지난해말에 비해 15∼30% 올랐고,강남지역은 더욱 심해 40%까지 오른 곳도 있다. 전세값이 상승한 것은 여러가지 복합적으로 작용한 것으로 분석되지만 원천적으로 주택공급이 크게 모자라 수급이 불균형을 이루고 있기 때문이다. 그런만큼 현재 건설부로서는 유감스럽게도 주택공급을 늘리는 길 외에 현실적으로 전세값 폭등을 진정시킬 묘책을 갖고 있지 못하다. 건설부는 공급증대에 최대의 역점을 두어 서울과 신도시지역의 아파트공급을 늘리고 분양시기를 더욱 앞당기기로 했다. 이와 함께 신도시 지역에 대한 주택상환 사채발행을 촉진하고 선분양제도의 도입도 추진하고 있다. 또 토지만 수용되면 사업승인이 나가기전이라도 분양할 수 있게 할 방침이다. ▷국세청의 입장◁ 그동안 아파트등 부동산의 투기여부 조사에만 전념하고 있던 국세청은 연초부터 전세값이 폭등하는 새로운 양상이 나타나자 부랴부랴 실지조사에 나서는 등 대책 마련을 서두르고 있다. 그러나 전세값 폭등이 사회 문제로 떠 오르자 전세값을 대폭 올린 집주인에 대해서는 철저히 조사,올린 금액만큼 소득으로 처리해 과세하겠다는 방침에 따라 투기조사반을 서울 강남등 급등지역에 투입,실지조사를 벌이고 있으며 조만간 계획을 별도로 세워 오는 5월 소득세 신고마감 이전에 조사를 끝낼 방침이다. 그러나 임대료 상승분에 대해 과세한다고 하지만 집주인이 소정의 세금을 납부하더라도 그 이상의 전세금을 받겠다고 생각하면 별 도리가 없을 것이라는게 관계자들의 말이다. 또 과세분이 전세값에 전가돼 오히려 인상을 부추길 우려도 있다는것. ▷외국의 전세값 통제사례◁ 대부분의 국가는 우리나라보다 주택사정이 좋기 때문에 전세값 인상이 우리처럼 큰 사회문제로까지 번지지 않고있다. 그런데도 집주인이 임대료를 멋대로 올리지 못하도록 여러가지 제동장치를 갖추고 있다. 외국의 임대료 통제정책은 큰 부작용을 낳지 않고 실효를 거두고 있는데 이는 우리나라처럼 주택이 크게 부족하지 않고 수급이 어느정도 균형을 이루고 있기 때문이다. 또 외국에서는 세입자들이 철저하게 보호돼 세든 사람이 옮기지 않는 한 집주인이 일방적으로 이사가라고 할 수 없게 돼 있다. 미국 뉴욕시의 경우 집주인이 임대료를 올리려면 시임대료통제국의 인가를 받아야 한다. 뉴욕시는 이같이 임대료 인상을 통제하는 한편,세입자들의 부담을 덜어주기 위해 저소득자에게 보조금을 지급하고 있다. 또 극빈가구에 대해서는 실제 임대료와 세입자소득의 30%와의 차액에 대해 주택수당형식으로 지원하고 있다. 영국은 1915년부터 임대료인상을 규제해오다 임대료통제를 완화하기위해 1965년부터 공정임대료 제도를 도입했다. 공정임대료란 집주인이 주택부족으로 받게되는 불공정이득을 배제하고 산출한 준시장적임대료로 시공무원이 산정,제시한다. 산정된 공정임대료는 등록되어야 하며 집주인은 그 이상을 받을 수 없다. 서독은 주택사정이 좋은 편이나 임대주택제도가 잘 돼있어 60%이상이 임대주택에 살고 있다. 임대료는 정부가 「비용개념」에 의해 임대료를 책정해주고 그중의 일부를 재정에서 지원해주고 있다. 일본도 도쿄와 같은 큰 도시에서는 전세ㆍ월세값이 비싼 편이지만 한번 입주하면 집주인 멋대로 올릴 수 없게 통제를 하고 있다. ◎전문가의 견해/“「임대」 공급만이 안정의 첩경/극약처방은 부작용만 초래” 주거안정은 서민복지의 제1조다. 그런데 최근 전국의 집값,전세값이 폭등하여 서민들의 주거를 위협하고 있다. 그동안 국내외 경제여건이나 정책방향에 가장 민감하게 흔들려 온 것이 주택시장이며 일부 투기꾼이나 중개업자에 시달려 온 것도 주택시장이다. 그만큼 우리 주택시장은 구조가 취약하였었다. 따라서 주택시장의 정보시스템을 확립하여 정확한 정보를 바탕으로 시장안정을 꾀하여야 할 것이다. 그리고 무엇보다 주택 특히 임대주택의 보다 안정적 공급이 시장 안정의 첩경임은 두말할 필요가 없다. 다만 한가지 우려되는 것은 정부가 전세값을 다스리기 위해 극약처방을 하는 것은 더 큰 부작용을 낳고 사태를 그르칠 가능성이 있기 때문에 순리에 의해 대처해 줬으면 한다.

정부는 최근 주택 전세값이 폭등,물가불안 심리를 크게 자극할 우려가 있다고 보고 전세금 과다 인상에 대한 대책을 강구중이다. 정부는 14일 경제기획원에서 내무ㆍ건설부ㆍ국세청ㆍ서울시 등의 관계자들이 참석한 가운데 전세금 안정을 위한 실무대책회의를 열고 빠르면 금주중 강력한 전세금 상승 억제대책을 마련하기로 했다. 기획원 관계자는 『전세값 실태조사 결과 지역에 따라 최고 60∼70%까지 폭등하는 사례가 나타나고 있다』고 밝히고 전세값 폭등의 요인은 ▲지난해 집값 폭등 ▲최근 3년간의 임금 급상승 ▲신학기 및 이사철의 수요증가 ▲2년 계약제의 임대차보호법 시행 ▲통화증발에 따른 물가불안 심리 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문으로 분석했다. 이번 전세값 안정대책에는 터무니없이 전세값을 많이 올린 데 대한 임대소득 세무조사와 주택임대차 보호법의 합리적인 개정 등이 포함될 것으로 알려졌다.

◎“경제위기 심각하다” 87%/물가불안ㆍ집값상승이 원인/학생계층 75%도 “위기인식”/“노사문제도 위험수준” 86% 우리나라 국민은 10명중 9명꼴로 현재의 경제상황이 위기라고 느끼고 있으며 노사문제가 심각한 상태라는 인식을 갖고 있는 것으로 나타났다. 또 이같은 경제위기의식의 원인은 물가불안에 있으며 주택가격의 상승과 물가상승에 대한 기대심리(인플레심리)가 물가불안의 주요 원인으로 판단하고 있는 것으로 조사됐다. 이같은 사실은 국민경제제도연구원이 19일 발표한 「경제현황과 노사관계」에 대한 국민여론조사 분석에서 밝혔졌다. 20세이상 전국민 가운데 계층별로 무작위 추출한 1천5백명을 대상으로 개별면접을 통해 실시한 이 여론조사분석에 따르면 「우리 경제가 처한 상황이 위기인가. 그렇다면 그 심각도는 어느 정도인가」라는 물음에 대해 응답자의 87.5%가 경제위기가 심각한 상태에 있다고 응답했다. 이를 응답자 계층별로 보면 사무ㆍ관리직등 화이트칼러계층과 무직자 등이 특히 현재의 경제상황을 매우 심각한 위기라고 인식했으며,학생계층도 75%가 현 상황을 위기로 인식하는등 전계층에 고루 경제위기에 대한 인식이 팽배해 있는 것으로 나타났다. 「우리 경제의 심각한 당면과제는 무엇인가」라는 물음에 대해서는 응답자의 49.9%가 물가불안을 먼저 꼽았으며 23.8%가 불로소득문제를 지적했다. 이같은 결과는 국민 대다수가 생활안정에 필수적인 물가안정을 무엇보다 중요하게 생각하고 있으며 그 다음으로 분배정의의 확립을 통한 불로소득기회의 제거를 요구하고 있음을 의미한다. 이밖에 심각한 당면과제는 취업난(11.7%),수출부진(9.7%),기업의욕상실(2.7%),기타(2.2%)의 순으로 나타났다. 「물가상승을 부추기는 최대요인이 무엇인가」라는 물음에 대해서는 응답자의 45.8%가 주택가격의 상승때문이라고 지적했으며 그 다음으로 물가상승 기대심리가 20.8%,공산품가격상승 12.9%,공공요금인상 9.3%,농산물가격상승 4.2% 등의 순으로 응답했다. 따라서 국민들이 느끼고 있는 물가불안심리에 대처하기 위해서는 주택공급을 확대,주택가격을 안정시키는 것이 무엇보다 중요하며 동시에 물가안정시책의 차질 없는 집행과 물가안정에 대한 정부의 확고한 의지천명을 통해 물가상승에 대한 국민의 기대심리를 진정시키는 것이 물가안정을 위한 필수적인 요인임을 알 수 있다. 「노사문제가 심각한 상태라고 보느냐」는 물음에 대해 응답자의 86.7%가 그렇다고 응답한 반면,별로 심각하지 않다는 의견은 11.7%,전혀 심각치 않다가 0.8%로 나타나 우리 경제ㆍ사회의 안정적인 발전을 위해서는 산업평화가 조기에 정착돼야 한다는데 국민적 공감대가 폭넓게 형성되어 가고 있는 것으로 분석됐다. 노사분규의 발생원인으로는 응답자의 55.1%가 열악한 근로조건을 들었으며,기업주의 비인간적인 대우를 지적한 응답자가 20.3%,근로자의 지나친 요구 9.1%,외부세력 개입 8.8%,정부의 무성의 6.1%의 순으로 나타났다. 따라서 노사분규의 예방을 위해서는 기업주의 근로조건 개선노력이 지속적으로 이루어져야 할 것임을 보여 주었다. 그러나 국민여론 조사와는 별도로 교수ㆍ언론인ㆍ연구기관 종사자등 경제전문가를 대상으로 실시한 설문조사 결과는 분규 발생원인으로 근로자의 지나친 임금인상요구(전체 응답자의 30.8%)를 든 사람이 열악한 근로조건(25.9%)을 지적한 사람보다 많아 인식의 차이를 보였다. 그러나 앞으로의 노사분쟁 전개방향에 대해서는 응답자의 60.5%가 현재보다는 더 평화적인 방법으로 진행될 것이라고 낙관적인 견해를 밝힌 반면,더 폭력화할 것이라는 의견이 19.5%,지금과 비슷할 것이라는 의견은 20%로 나타나 노사관계의 개선전망을 밝게 해주었다. 「노사간 임금협상이 타결되지 않을 경우 관계전문가나 정부관계자의 중재역할이 필요한가」라는 물음에 대해 응답자중 압도적인 82.1%가 필요하다고 답한 반면 필요치 않다는 응답은 13.7%에 그쳤다. 그러나 노사간 불법노동행위시 공권력의 사용정도에 대해서는 36.4%가 현재보다 더 많이 사용해야 한다는 의견을 제시한데 비해 이보다 많은 43%가 현재보다 더 적게 사용해야 한다는 입장을 보였다. 다만 응답자 가운데 농업ㆍ자영업종사자의 경우는 공권력 사용이 더 많아져야 한다는 응답자가 45%정도로 나타나 계층에 따라 역전현상을 보이기도 했다. 이밖에 75.4%의 압도적 다수가 금융실명거래제는 바람직한 제도라고 응답했다. 또 경제전문가의 80.6%가 토지공개념 및 금융실명거래제등 제도개선방안이 우리경제ㆍ사회의 불형평과 불공정을 시정하는데 기여할 것이라는 긍정적인 평가를 내리고 있어 분배구조 개선을 위한 개혁노력이 지속적으로 추진돼야 할 것임을 반영했다.