정부는 어제 오후 노무현 대통령 주재로 열린 부동산정책 간담회에서 기존의 부동산정책을 전반적으로 재검토하기로 했다고 한다. 지금까지 쏟아낸 수많은 투기억제책이 실효를 거두지 못하고 있을 뿐 아니라 정책의 신뢰마저도 상실했다는 진단에 따른 것이다. 참석자들은 시중의 과도한 유동성이 비생산 부문에 흘러들어 감으로써 경제에 거품을 야기하고 종국에는 심각한 경제 위기를 초래할 수 있다는 데 인식을 같이했다고 발표했다. 최근 서울 강남과 분당, 용인 등지를 중심으로 집값 폭등세가 확산되면서 당·정·청 간에 대응방식을 둘러싸고 엇박자를 보이기도 했으나 늦게나마 사태의 심각성을 깨달은 것 같아 다행이라고 하겠다. 노 대통령은 취임 이후 기회가 닿을 때마다 부동산 투기로 얻는 불로소득 근절과 서민 주거안정을 강조했다. 특히 투기로 얻는 소득은 국민 모두가 공유해야 한다며 대통령직을 걸고라도 집값, 땅값을 안정시키겠다고 약속했다. 하지만 노 대통령의 기대와는 반대로 강남 등지의 중대형 아파트 중심으로 가격이 급등하면서 서민들의 상대적인 박탈감만 더해 갔다. 집값, 땅값 급등이 가진 자들의 배만 불린 것이다. 서민정권임을 표방한 노 대통령으로서도 곤혹스럽기 짝이 없었을 것이다. 따라서 정부는 이번에야말로 부동산 시장의 불안을 해소할 수 있는 근본적인 처방을 내놓아야 한다. 정부가 구사할 수 있는 정책 수단이 제한돼 있는 것은 사실이나 수요에 공급을 맞추는 방식으로 정책을 전환한다면 집값을 못 잡을 이유가 없다. 잘못된 정책 방향을 고수하는 것이 정책의 일관성 유지가 아니다. 특히 판교신도시의 중대형 아파트 택지 공급 중단이 또 다른 혼란을 불러일으키지 않도록 조속히 관련 대책을 강구하기 바란다.

부동산문제로 온나라가 들썩이고 있는 요즘, 불현듯 지난해 이맘때의 일이 머리를 스친다. 당시 이헌재 부총리에게 사석에서 “부동산 등 시장의 움직임을 어떻게 훤히 꿰뚫고 있느냐.”고 물어본 적이 있다.“영업비밀인데…”라며 농을 건넨 뒤 던진 한마디가 기억에 남는다.“지인들이 이메일·팩스·전화 등으로 시도 때도 없이 알려줘 시장을 비교적 소상히 파악하고 있다.”고 말했다.“입각하기 전에는 종종 골프연습장에 갔는데, 주위(큰손, 강남아줌마)에서 하는 얘기들을 주워듣다 보면 정부 정책이 효과를 볼 것인지, 다음에는 무엇을 해야 할지를 알 수 있다.”는 말도 덧붙였다. 그래서 그런지는 몰라도, 그는 재임동안 아파트분양원가 공개 반대 등을 주장하며 참여정부의 실세들과 마찰을 빚었지만 적어도 ‘시장을 모른다.’는 얘기는 듣지 않았다. 일부 사람들의 얘기지만, 강남의 집값은 ‘강남아줌마’에게 물어보라는 항간의 얘기도 시사하는 바가 적지 않다. 그래서 강남에 아파트를 사려면 정부 정책을 쳐다보지 말고 부동산 전문가 못지않은 정책적 식견을 갖고 있는 ‘강남아줌마’를 수소문하는 게 낫다는 우스갯소리마저 나돈다. 생뚱맞은 이런 얘기는 이 전 부총리나 ‘강남아줌마’를 미화하려는 것은 물론 아니다. 이 전 부총리는 시장의 생리와 행태를 체험적으로 파악하고 있었고,‘강남아줌마’들은 그동안 정부 정책에 휘둘리지 않기 위해 ‘그들만의 노하우’를 갖고 있다는 점이다. 오죽했으면 이명박 서울시장이 최근 “정부의 정책 만드는 사람보다 강남 아줌마들이 머리가 더 좋다.”고 했을까. 반대로 정부의 부동산정책 추진 상황을 보자. 참여정부 출범 이후 거의 한달에 한번꼴로 고강도 대책을 쏟아내며 강남집값 때려잡기에 나섰다. 하지만 효과를 거두고 있다는 평가는 아직 들리지 않는다. 재건축 조사 강화, 개발이익환수제 시행, 소형평형 의무비율 강화 등 칼날의 끝을 세울수록 강남은 상대하기가 더 버거워졌다.2001년부터 지난 5월말까지 전국의 주택가격은 35%, 서울은 48%, 강북은 28%가 올랐지만, 강남은 68%나 상승했다. 올 들어서만도 강남 집값이 강북 5배를 뛰어넘은 것으로 조사되고 있다. 사실 우리나라는 주택보급률이 이미 2년전인 2003년 101.2%로 100%를 넘었다.2012년쯤에는 116.7%에 달할 것이란 전망이다. 전국적인 주택문제는 심각하지 않다는 얘기다. 이런 점을 감안하면 정부의 강남지역에 대한 고강도 대책도 수긍이 가는 대목이 적지 않다. 하지만 정부 정책이 가시적인 효과를 거두지 못하고 있는 것은 정책의 일관성 결여, 정책 추진 주체의 모호함 외에 지금의 부동산문제가 삶의 질을 추구하는 제2, 제3의 ‘강남아줌마’같은 실수요가 급증하고 있다는 점을 간과하고 있다는 데 있다. 물론 정부 정책이 제대로 빛을 보지 못한 억울함도 있다. 이곳저곳에서 정부의 의욕적인 부동산대책의 발목을 잡고 있다. 강북의 뉴타운 건설은 서울시교육청이 특목고 및 자립형 사립고 설립을 반대하고, 신설된 종합부동산세 부과는 강남·서초구가 되레 재산세의 50%를 깎아주겠다며 김을 쑥 빼고 있다.1가구1주택 비과세요건을 갖추었을 때 6억원이 넘는 고가주택에 매기는 양도세도 이런저런 이유로 6억원을 넘는 부분만 과세하도록 해 실질적인 정책의 효과가 반감됐다는 지적이다. 그럼에도 불구하고 가격안정과 투기근절이라는 두 축의 수요관리억제대책으로 부동산을 안정시키겠다는 정책은 재고돼야 한다. 최근 부동산중개업소가 집단으로 반발하고, 한쪽에서는 판교 신도시 개발 등의 영향으로 경기도 분당·용인·과천 등의 집값이 치솟고 있는 것도 시장이 이미 정책입안자들을 ‘양치기 소년’으로 인식하고 있다는 방증은 아닐까. 정책입안자들은 지금이라도 시장수요에 맞는 눈높이로 시각교정을 해야 한다. 동시에 장기 주택건설 플랜을 구체적으로 제시해야 하고, 수요와 공급간에 생기는 ‘정책적 시차’를 줄일 수 있는 보완책을 마련할 필요가 있다. 예컨대 보유세 강화는 현행대로 유지하되, 주택거래 활성화를 위해 양도세는 조정할 필요가 있다. 주병철 경제부 차장 bcjoo@seoul.co.kr

최근 분양을 마감한 경남 창원의 한 오피스텔 분양사무소에는 이틀 동안 5만명이 넘는 청약자들이 몰렸다. 당첨만 되면 몇천만원의 웃돈이 붙을 것이라는 소문이 돌면서 원정 투기꾼까지 대거 가세했다고 한다.‘판교발 로또 광풍’이 창원에까지 밀어닥친 것이다. 그밖에 개발계획이 발표된 지방 중소도시에서도 한탕주의가 기승을 부리면서 연일 땅값이 치솟고 있다는 소식이다. 과표 현실화 탓도 있지만 지난 2년 사이에 전국의 땅값이 53%나 폭등하고 서울 강남과 주변 지역의 집값이 30% 이상 오른 것도 이러한 기류와 무관치 않다. 상황이 이러함에도 건설교통부는 집값 급등현상이 전국적으로 파급될 가능성이 크지 않다며 강남 등 일부 지역의 투기세력 색출에만 초점을 맞추고 있으니 한심하다고 하지 않을 수 없다. 현실 인식이 이처럼 잘못돼 있으니 제대로 된 대책이 나올 리 없다. 강남의 중대형 아파트 공급 부족이 집값 폭등세를 주도하고 있음에도 중대형 아파트는 기준시가를 상향조정하고 국민주택 규모 이하는 제외하는 등 시장의 요구와 상반된 정책을 내놓고 있는 것이다. 김태동 금융통화위원도 최근 전국적으로 수십 군데나 땅값, 집값이 폭등하고 있음에도 공무원들이 국무총리와 대통령에게 전국적인 통계만 보고해 판단을 흐리게 한다고 비판하지 않았던가. 정부는 내일 노무현 대통령 주재로 관계장관회의를 열어 부동산안정 종합대책을 내놓을 계획이라고 한다. 하지만 지난 2년 동안 쏟아낸 정책의 실패를 반성하지 않은 상태에서 또다시 덧씌우기식 땜질대책을 내놓을 것이라면 차라리 그냥 손 놓고 있는 게 낫다. 지금이라도 원점에서 잘잘못을 따져 책임을 물을 것은 묻고 방향이 잘못됐다면 과감히 선회해야 한다. 이번이 마지막 기회다.

강남 집값 폭등이 다시 도마에 올랐다. 전국 땅값도 들썩이고 있다. 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 전문가조차 뭐가 뭔지 이해하기 어렵다. 부동산 개발과 관련한 정책들 때문에 정부가 부동산 가격 올리기에 열을 올리고 있다는 비판을 받고 있는 실정이다. 그 속을 알기 어렵다. 강도높은 대책들이 수없이 쏟아졌는데 왜 부동산 시장은 잡히지 않는 것일까. 특히 강남은 왜 이렇게 시끄러울까. 부동산 시장의 안정을 도모하기 위한 정책의 발상전환, 정책목표 설정이 필요한 때이다. 우선 강남 대체 신도시 개발로 강남 집값을 잡겠다는 것은 설득력이 부족하다. 새로운 신도시 개발은 무질서한 도시의 연담화 및 확산을 초래할 가능성이 크다. 기존 도심이 공동화되고, 노후·슬럼화하고 있는데 고작 재래시장 활성화 방안을 내놓는 정도다. 강남 집값 안정을 빌미로 기존 도심을 버려둔 채 새로운 신도시를 개발한다는 것은 아직도 경제논리·개발논리로 일관하고 있는 처사다. 이제는 도시 외곽 개발보다 기존 도심을 살려야 할 때이다. 재개발·재건축을 통한 기존 시가지를 활성화시키는 것이야말로 두 마리 토끼를 잡는 길이다. 둘째, 설령 신도시를 개발한다고 해서 강남 지역에 몰려 있는 수요, 즉 강남지역만 고집하는 수요를 차단할 수 있다고 보기 어렵다. 강남에 집을 둔 채 신도시에 집 한채 더 구입해 시세차익을 기대하는 수요가 태반이라면 신도시개발 또한 의미를 상실해 버린다. 이는 부동산 수요가 토지의 개별성·지역성에 의존하고 있다는 기본조차도 모르는 발상이다. 강남 대체 신도시보다는 강남을 묶고 있는 규제완화가 더 필요하다. 규제들이 강남지역 공간의 희소성을 높여줘 오히려 가격상승을 부추기는 꼴이다. 공간에 대한 공급과 수요는 시장조절기능에 맡겨야 한다. 몇 조원의 돈을 들여 강남 대체 신도시를 건설하기보다는 강남지역에 살고 싶은 사람은 자신의 경제적 수준에 맞춰서 살 수 있도록 하면 될 일이다. 그것까지 정부가 간섭할 일이 아니다. 대신 그들에게는 자산보유가치에 상응하는 부담을 철저하게 부과하면 된다. 빈익빈 부익부가 갈수록 심해지는 것은 부동산 보유에 따른 불로소득이 개인 호주머니로 들어가기 때문이다. 따라서 정부는 이익 있는 곳에 반드시 세금을 부과한다는 과세원칙에 철저해야 한다. 셋째, 부동산 가운데 특히 주택산업은 고용효과, 부가가치 유발효과, 생산파급효과가 크다. 투기를 부추기지 않는 범위에서 건설산업을 통한 경기부양을 유도하는 것도 좀처럼 살아나지 않고 있는 경제를 조금이나마 살릴 수 있는 길이다. 대신 건설업계는 투자 수요의 다양한 욕구를 파악, 그에 맞는 상품개발에 앞장서야 한다. 부동산 시장에 공급하는 상품의 다양성을 통해 투자 수요를 진작시켜야 하고, 시중의 부동자금을 재생산이 가능한 투자 상품으로 유인해야 시장을 안정시킬 수 있다. 마지막으로 해외투자자금의 단기 사용 억제와 장기적인 자금운용이 되도록 유도할 필요가 있다. 정부는 해외투자자금에 대해서 너무 관대한 정책을 펴는 것 같다. 지금은 외환위기 시기가 아니다. 부동산 시장은 살려야 한다. 부동산 시장 참여자들을 무조건 투기꾼으로 모는 것 또한 바람직하지 않다. 이것이 부동산시장의 안정을 도모하는 길이다.

“아파트값이 이렇게 계속 오르면 서민들은 도대체 무슨 수로 집을 사야 한다는 말인가요.”,“대형 할인마트 때문에 동네 슈퍼마켓이 다 망했는데, 정부 대책은 뭡니까.” ●의원 2인1조로 ‘보초´ 열린우리당이 지난 8일부터 전격 가동한 ‘국회의원 24시 민원실’에 서민들의 쓴소리가 이어지고 있다. 일요일을 제외하고 13일까지 하루에 의원 두 명씩 짝을 지어 ‘보초’를 섰는데 ‘1588-1090’으로 걸려온 전화 중 여권의 실책을 따끔하게 지적하는 게 많다는 얘기다. 특히 참여정부의 부동산 정책을 신랄히 비판하는 서민이 많다는 게 당직 의원들의 전언이다. 지난 11일 ‘일일 민원실장’을 맡았던 권선택 의원은 서울 문정동에 산다는 주부의 이야기로 말문을 열었다. 이 주부는 “집값을 안정시킨다는 정부와 열린우리당을 믿고 집을 팔았는데 지난 2년 만에 집값이 두배 반으로 뛰었다.”며 울먹여 권 의원을 당황하게 했다고 한다. ●“여당 찍었는데 이젠 애증도 없다” 권 의원은 또 ‘한 어르신’이 “나는 노무현도 찍었고, 총선 때 여당 의원도 찍었던 놈인데, 이제 남은 것은 증오밖에 없어! 그런데 증오보다 무서운 게 무관심이야. 나처럼 욕하는 사람은 열린우리당에 애정이 남아 있는 거야.”라고 호통도 쳤다며 안타까움을 접지 못했다. 당 사무처장인 박기춘 의원은 “서민들의 작은 목소리도 크게 듣는 정치인이 되자.”면서 “요즘 집값이 오르는 강남·분당·용인 이외의 지역에 살고 있는 주민은 ‘언론이 어떤 지역은 한달 새 집값이 1억원 가까이 올랐다.’고 보도할 때 심각한 박탈감을 느낀다고 하더라.”고 설명했다. 제주·북제주갑의 강창일 의원은 “‘불타는 민원’ 전화를 받았다.”고 토로했다. 그는 “성남의 한 30대 주부는 ‘결혼한 뒤 10년 동안 집을 사려고 5000만원을 모았는데, 강남·판교의 집값이 상승하는 것을 보면서 분노를 느꼈다.’며 허탈해했다.”고 전했다. 경기 의정부을 강성종 의원도 서민들에게 받은 따끔한 충고를 소개했다. 그는 “부동산 문제와 서민경제를 해결하지 못하면 열린우리당은 진정한 서민 당이 아니다.”,“서민 정당에서 기득권을 위한 정당으로 당 정체성이 변질되고 있다.”,“서민의 아픔을 이해하지 못하는 열린우리당에 희망을 갖지 못한다.”는 질책까지 들었다. 이처럼 이날까지 모두 12명의 의원이 ‘보초’를 섰다.‘당번’이 되면 영등포 당사 1층 한 구석에 마련된 민원실에 앉아 있다가 전화가 걸려오면 “열린우리당 민원실 당직 국회의원 ○○○입니다.”고 답하고 있다. 술을 잔뜩 먹고 “당신 진짜 국회의원이냐.”고 시비부터 거는 사람에서부터 무턱대고 욕설부터 늘어놓는 사람들도 많다고 한다. ●“서민들 분노, 정책에 꼭 반영” 그럼에도 의원들은 민원인 한 명과 40∼50분씩 전화통을 붙들고, 민원인의 얘기를 경청하다가 오해가 있는 부분은 적극 해명하고 있다. 한 의원은 “그동안 우리 서민이 이렇게 분노를 표출할 곳이 없었는가 하며 가슴이 아팠다.”면서 “서민의 목소리를 직접 들고 정책에 적극 반영하겠다.”고 말했다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

주택가격의 급등 현상이 전 지구촌으로 확산되고 있다. 30년 동안 안정세를 보이던 미국과 서유럽의 집값마저 10∼20%가량의 오름세를 보이면서 부동산 열풍에 휩싸여 있다. 뉴욕 타임스(NYT)는 12일(현지시간) 미국과 영국, 프랑스, 스페인 등 서유럽의 집값이 2003년 3·4분기부터 1년 동안 6.7∼17.2% 뛰어올랐다고 전했다. 지난 30여년 동안 이들 지역의 평균 오름세가 1.3∼3.6%였던 것을 고려하면 이례적인 급등 현상이라 할 만하다. 이는 미국 등 전세계적으로 낮은 금리와 주식 시장의 불안정으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 부동산으로 몰리고 있기 때문으로 분석된다. 게다가 규제 장벽 완화로 자금의 자유로운 이동이 가능해 투기 자금들이 국경을 넘나들면서 집값 등 부동산 가격을 올려놓고 있어서다. 특히 뉴욕, 런던, 파리, 상하이 등 국제도시와 샌프란시스코, 마이애미, 시드니, 밴쿠버 등 해안가에 위치한 도시지역을 중심으로 집값이 집중적으로 올랐다. 스페인은 해안 관광도시의 상승세가 두드러졌고, 홍콩 집값은 1년 새 31.2%나 폭등했다. NYT는 “맨해튼에서 방 2개짜리 아파트가 100만달러(10억원)에 달하는 것은 뉴욕만의 사정이 아닌 세계적 현상”이라고 강조했다.“세계적인 주택가격 상승 현상은 ‘세계화의 부산물’”이라며 “대출을 통해 주택을 살 수 있도록 하는 금융 시장이 더욱 개방되고 있다.”고 지적했다. 하지만 이같은 현상에 대해 우려와 경계의 목소리도 높아지고 있다. 최근 오름세는 실수요가 많아졌다기보다는 투기에 따른 거품 현상의 측면이 강하다는 것이다. AFP통신은 최근 “지난해 팔린 미국 내 주택의 23%가 투기자본에 의한 것”이라고 보도했다. NYT는 영국 리딩 대학 경제전문가의 말을 인용,“오름세가 계속될 수는 없다. 곧 절정에 다다를 것”이라고 전했다. 또 워싱턴 국제경제연구소 프레드 버그스텐 소장의 말을 빌려 “국제유가의 급등 등 다른 경제적 충격과 맞물려 주택시장의 거품이 터질 경우 세계경제 전반에 큰 타격을 가할 수도 있다.”고 경고했다. 금융업계의 부동산 담보대출 비율이 높아진 상태에서 부동산가격 폭락은 금융 부실화로 이어지고 결국 소비 및 투자 위축으로 연결돼 경제를 늪에 빠지게 할 것이란 분석이다. 느긋하던 미국 연방준비제도이사회(FRB)도 집값의 거품 붕괴를 우려하면서 금리를 조금씩 올리고 있다. 중국 정부는 부동산 투기로 인해 경기가 과열되고 거품 붕괴의 우려 목소리가 높아지자 지난 1일부터 새로운 부동산정책을 시행 중이다. 부동산거래 실명제, 미등기 전매금지, 단기 전매시 양도소득세 부과 등이 골자다. 집값 상승의 지속 여부에 대한 이론 속에서도 현재와 같은 각 국의 저금리 정책과 주식시장의 부진이 지속될 경우 상승세가 꾸준히 이어지지 않겠느냐는 게 대체적인 관측이다. 이석우기자 jun88@seoul.co.kr

전문가들은 급등하는 집값을 잡기 위해서는 산발적 대책보다 공급과 수요 측면에서 투기심리를 근본적으로 잠재울 강력한 ‘충격요법’이 필요하다고 제안했다. 공급측면에선 판교를 능가하는 신도시가 적어도 3∼4개는 나와야 하며, 고밀도 규제완화와 그린벨트 해제도 검토할 시점이라고 밝혔다. 수요측면에선 주택담보대출을 제한하고 토지 보유세를 강화하는 게 절실하지만 주택거래허가제나 금리인상 등에는 다소 부정적인 시각을 내비쳤다. ●주택담보대출 제한·보유세 강화 국토연구원 손경환 토지주택실장은 “저금리를 바탕으로 한 유동성 증대로 투기수요가 급증한 반면 이를 무력화시킬 유효한 주택공급은 없다.”고 지적했다. 그는 “집값 급등의 진앙지인 강남권의 수요를 100% 흡수할 수 있도록 300만평 규모의 신도시가 적어도 3개는 나와야 한다.”고 강조했다.600만여평인 분당의 절반 규모다. 손 실장은 “은행 등이 안정성과 수익성을 내세워 주택담보대출에만 치중하지만 미국이나 일본의 경우 부동산 값 폭락으로 부실채권이 급증, 문을 닫은 사례가 있음을 알아야 한다.”고 경고했다. 따라서 당국은 이같은 대출에 제동을 걸 필요가 있다고 덧붙였다. ●그린벨트 개발이익으로 임대주택 건설 건국대 조주현 부동산학과 교수는 “공급의 양적 팽창이 아닌 주택의 입지와 구성 등 질적 측면에 관심을 가져야 한다.”면서 “그린벨트를 풀어 고급주택지로 개발한 뒤 여기서 나오는 개발이익으로 도심 인근의 저소득층형 임대주택을 짓는 ‘개발연계식 맞춤정책’이 필요하다.”고 지적했다. 조 교수는 주택거래허가제는 주거이전의 자유를 침해할 소지가 있으며 인위적인 주택담보대출 제한은 시장원리에 정면 배치된다고 덧붙였다. 부동산업계도 주택·토지투기지역이나 주택거래신고지역, 토지거래허가구역 등의 지정은 정부가 공인한 ‘부동산 급등 예정지’에 불과한 ‘사후 약방문식’ 대책이라고 비난했다. ●주택거래허가제는 ‘득보다 실´ 부동산 인터넷 중개업체인 ‘부동산 114’의 김규정 과장은 “현재 매물은 적은데 매도자가 호가를 높여 집값을 부추기고 있다.”면서 “주택거래허가제 도입은 매수자를 더욱 위축시켜 매도자 위주로만 시장을 움직이게 해 문제는 증폭될 것”이라고 우려했다. 이보다는 강남권의 고밀도 재건축 규제를 완화하고 3기 신도시 계획을 발표하는 게 효과적이라고 했다. 재경부 고위관계자는 “정부는 부동산 불패 심리를 없애기 위해 수급을 망라한 칵테일식 복합적 처방책을 준비하고 있다.”면서 “강남권에는 신도시, 강북권에는 뉴타운 등 공공부문의 재건축 활성화쪽에 비중을 두고 있다.”고 밝혔다. 백문일 전경하 장세훈기자 mip@seoul.co.kr

강남·분당 등 일부 지역의 부동산값이 갈수록 치솟으면서 한국은행이 최근 집값 버블(거품)의 극약처방으로 언급한 ‘부동산대출 제한’의 실현 가능성과 효과에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부가 부동산 안정을 위해 전방위적 대책마련에 나섬에 따라 시행 가능성이 한층 높아졌다는 관측이다. 현재 가계대출 누적 규모는 지난 5월말 현재 285조 4936억원이다. 이중 주택담보대출은 176조원에 이른다. 올 들어 가계대출은 무려 10조원가량 늘었다. ●‘강제명령권’ 동원(?) 한은이 가계대출 제한에 나설 경우 은행권에 대한 직접규제의 성격인 ‘총량규제’가 될 가능성이 크다. 물론 정부와 금융감독당국과의 공조가 전제돼야 한다. 한은은 가계대출의 한도를 은행별로 정해 대출한도 초과를 원천적으로 봉쇄할 경우 효과가 적지 않을 것으로 판단하고 있다. 한은법 28조 16호에는 극심한 통화팽창기 등 국민경제상 긴급하고 절실한 경우 일정한 기간내 금융기관의 대출과 투자의 최고한도 또는 분야별 최고한도를 제한할 수 있도록 돼 있다. 은행권은 현재 중소기업 등의 설비투자 등에 연 3∼4%의 이율로 대출한 금액의 절반 이상을 한은의 총액한도대출(이율 2%)로 충당하고 있어 한은이 대출제한을 발동할 경우 이를 받아들일 수밖에 없다. 대출제한과 총액한도대출을 연계할 수도 있다. 현재 시중 은행권의 총액한도대출 규모는 9조 6000억원에 이른다. 일각에서 제기되는 40∼60%의 주택담보인정비율(LTV)을 재조정하거나,LTV를 조정하지 않고 대출자의 소득이나 신용도 등에 따라 이자율을 차등화하는 방안 등은 다소 실효성이 떨어진다는 지적이다. 이자율 차등화는 이미 금리 자율화에 따라 은행별로 시행하고 있다. 하나은행 관계자는 “지금도 주택담보대출 금리를 기본금리 대출자의 소득이나 신용 등을 감안한 가산금리를 적용하고 있다.”면서 “그러나 한은이 주택담보대출 규모에 따라 정책자금 지원 규모를 조정하는 방식으로 부동산대출을 규제할 수 있을 것”이라고 말했다. 한은이 이같은 초강수를 두려는 것은 그동안 경기가 살아나길 바라면서 금리인상을 자제해 왔으나, 시중의 부동자금이 부동산쪽으로 급격하게 쏠리고 있다고 판단했기 때문이다. 한은은 부동산 투기붐이 일었던 2002∼2003년 금리를 올려야 할 시점을 놓친 데 대한 책임에서 벗어나기 어려운 처지로 내몰리고 있는 상황이다.2002년 5월 4.25%였던 콜금리는 1년간 동결했다가 2003년 5월 이후 무려 4차례나 낮춰 현재 3.25%를 유지하고 있다. 따라서 경기회복이 지연되면서 부동산투기가 위험수위를 넘을 때는 1차적으로 대출규제조치를 취하고, 경기가 조금씩 살아나는 기미가 보이면 금리인상이라는 카드로 부동산투기를 억제할 가능성이 크다는 분석이다. ●억제정책, 효과 의문 건국대 손재영 부동산학과 교수는 “정부의 부동산대책이 성공하지 못하는 것은 계층간의 차별화를 인정하지 않는 것”이라면서 “특히 특정 부자지역만을 목표로 하는 부동산대책은 정부 정책의 대상이 아니다.”라고 말했다. 장영희 한국주택학회 회장은 “최근 정부가 내놓은 주택공급대책도 실수요를 외면하기 때문에 생긴 부작용으로 봐야 한다.”면서 “정부의 부동산정책이 실패했다고 단정할 수는 없겠지만, 강남지역의 경우만 보면 주택담보대출 제한 등의 전방위적인 억제대책이 실효를 거두기는 어려울 것”이라고 내다봤다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

정부가 또다시 ‘집값 안정’ 대책을 내놓을 모양이다. 참여정부 들어 굵직한 대책으로는 벌써 여섯번째다. 하지만 세무조사, 자금출처 조사, 기준시가 재조정, 주택담보대출 억제 등 당국자들이 들먹이는 대책은 모두 한차례 이상 써먹었다가 실패한 것들이다. 명분은 투기성 가수요를 잡겠다는 것이었지만, 수요 억제보다 공급 위축만 초래했다. 가수요에 실수요가 추격 매수하면서 집값 폭등세를 확산시킨 것이다. 이런 상황에서 주택거래허가제와 부동산관련 대출총액제 도입, 공영개발 확대 등 또다른 강경책이 거론되고 있으니 우려가 앞선다. 정부도 공급 확대야말로 최상의 부동산 안정대책이라며 서울 강남의 수요를 충족시킬 만한 신도시를 꾸준히 공급하겠다고 공언했다. 장기적으로 공급 확대로 대응하되 단기적으로 세금과 규제를 통해 가수요를 억제하겠다는 뜻이다. 특히 강남에 대해서는 재건축 규제라는 기본틀을 흩뜨리지 않겠다는 입장이다. 고심 끝에 정한 정책 방향이겠지만 사상 유례없는 초강력 규제책에도 불구하고 왜 집값이 잡히지 않는가에 대한 성찰이 부족한 것 같다. 최근의 집값 폭등은 정부의 규제책이 입지조건과 중대형 평형을 선호하는 시장과 시장참여자들의 심리를 거슬렀기 때문이다. 그 결과, 식칼 대신 도끼를 휘둘렀음에도 약발이 먹히지 않은 것이다. 처방의 단위가 높을수록 부작용도 크다는 사실은 지난 2년여의 경험을 통해 충분히 입증됐다. 최근 설문조사에서 경제·경영학과 교수들이 참여정부의 부동산정책을 낙제점이나 다름없는 ‘D+’를 부여한 것도 같은 맥락이다. 지금이라도 늦지 않았다. 강남에 대한 발상부터 바꿔야 한다. 재건축을 통해 자체 공급은 늘릴 수 있게 허용하되 개발이익을 최대한 환수하는 방향으로 접근해야 한다.

정부는 서울 강남과 판교, 용인 등 수도권의 집값 폭등을 막기 위한 방안의 하나로 아파트 기준시가를 올 하반기에 상향 조정할 방침이다. 주택공급 확대를 통한 가격안정을 위해 판교급 신도시 입지도 하반기에 선정해 발표하는 등 전방위 대책을 추진키로 했다. 정부는 오는 17일 노무현 대통령 주재로 긴급 관계장관 회의를 열어 부동산 가격안정을 위한 대책을 논의한다. 이에 앞서 13일에는 이해찬 총리 주재의 관계장관회의를 열어 수도권 지역의 집값 급등 원인을 분석하고 추가 대책을 집중 점검한다. 추병직 건설교통부장관이 부동산대책의 안건을 보고할 예정이다. 정부는 기준시가 상향 조정과 함께 투기로 발생하는 이익을 철저하게 세금으로 거둬들이기 위해 이번주부터 부동산 특별점검팀을 가동, 아파트와 토지 등 부동산값 급등 지역에 대한 세무조사에 들어간다. 금융기관들이 주택담보대출을 해줄 때 적용하는 주택담보인정비율(LTV)을 제대로 지키고 있는지에 대한 실태조사도 이뤄진다. 현재 LTV는 투기지역의 경우 주택 감정가의 40%, 그 이외 지역은 60%를 적용하고 있다. 국세청 관계자는 12일 “일부 지역에서 아파트 값이 치솟는 바람에 국세청이 지난 5월2일 발표한 기준시가와 큰 차이가 생겼다.”면서 “이에 따라 아파트값에 대한 실사를 거쳐 기준시가를 수정고시할 것”이라고 밝혔다. 국세청은 지난달 발표한 기준시가는 1월1일을 기준으로 했기 때문에 최근의 집값 상승폭이 반영되지 않았다고 설명했다. 이에 따라 아파트 및 분양권의 지역별 거래횟수, 면적, 가액 등을 전산분석해 지난달 고시한 기준시가와의 차이를 면밀히 검증할 계획이다. 기준시가 수정고시 대상은 양도소득세가 실거래가로 부과되는 투기지역이 대부분을 차지할 것으로 보인다. 투기지역에서는 양도세 부담에 큰 차이가 나지 않지만 취득·등록세 등 거래세는 기준시가가 오르면 세금부담이 늘게 돼 있어 수정고시의 영향을 받을 수 있다. 국세청은 아파트값 상승폭이 전국 평균을 크게 웃도는 지역에 대해서는 기준시가의 실가 반영 비율을 현재 80%에서 최대 90%선까지 끌어올리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 정부는 금융권의 치열한 주택담보대출도 집값 급등의 한 원인이 되고 있다고 보고, 주택담보대출을 취급하는 17개 은행의 본점과 주택투기지역내 영업점을 대상으로 LTV에 대한 실태 점검을 실시하기로 했다. 상황에 따라 LTV 축소, 한국은행의 대출제한권 발동, 주택구입시 대출금 승계 금지 등의 조치를 취할 수 있을 것으로 예상된다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부는 집값 안정을 위해 일정을 앞당겨 올 하반기 수도권 6개 국민임대단지에서 모두 1만 2000여가구의 일반분양아파트를 공급하기로 했다. 국민임대제도가 도입된 이후 국민임대단지에서 일반분양 아파트가 공급되는 것은 이번이 처음이다. 12일 건설교통부에 따르면 올 하반기 수도권 국민임대단지 6곳에서 모두 1만 2467가구의 아파트가 일반분양된다. 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 조성하는 국민임대단지는 입지여건이 뛰어나 수도권 주민들의 관심을 받아 왔다. 이들 지역에서 일반분양아파트가 공급되면 최근 급등세를 보이는 주택가격 안정에도 보탬이 될 전망이다. 당초 국민임대단지내에서 일반분양 아파트는 올해 공급계획이 없었다. 건교부 관계자는 “국민임대단지가 지정된 지 3년여가 지나면서 일반분양 물량이 나오기 시작했다.”면서 “집값안정을 위해 가급적 일반분양 시기를 앞당길 계획”이라고 말했다. 지역별로는 오는 9월 의정부 녹양지구에서 847가구가 분양되는 것을 시작으로 성남시 도촌지구(2843가구), 하남시 풍산지구(2843가구), 남양주 가운지구(1501가구)에서 10월 중 일반분양이 이뤄진다. 또 11월에는 고양행신2지구(2302가구)에서,12월에는 안산신길지구(2491가구)에서 각각 공급된다. 국민임대단지는 무주택 서민들의 주거안정을 위해 그린벨트를 해제한 지역에 정부 재정 등을 투입해 짓는 아파트로 전체 물량의 반은 국민임대로, 나머지는 일반분양아파트로 이뤄져 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

참여정부 출범 후 5차례의 초강도 투기억제책을 이겨낼 정도로 슈퍼 박테리아보다 더한 시장의 힘을 이제야 알아차린 것일까. 지난 2월초 5억 4000만원에 매물로 내놓았던 분당의 이매동 49평형 아파트가 4개월만에 9억 5000만원에 사자는 사람이 나왔음에도 집주인은 매물을 거둬들였다. 자고나면 몇천만원씩 오르고 있기 때문이다. 전남도가 ‘J프로젝트’ 중심지역으로 설정한 전남 해남에서는 요즘 논밭을 갈아엎고 10㎝ 간격으로 무화과 묘목을 심는 것이 유행이라고 한다. 땅 수용시 무화과 묘목이 가장 높은 값을 받을 수 있는 데다, 묘목 수에 따라 수용가가 결정되기 때문이다. ‘서민의 정권을 표방하고 나선 참여정부가 역설적으로 지주와 부자들의 이익에 가장 충실했던 정권으로 평가받게 될 것이다.’ 서울 강남을 중심으로 촉발된 집값 폭등세가 분당, 용인, 죽전, 평촌 등 주변지역으로 확산되고, 전국적으로 개발붐에 편승한 투기바람이 휘몰아치면서 전문가들이 예단한 참여정부의 평가표다. 정권 출범 후 2년여만에 전국의 땅값을 500조원이나 올려놓았으니 전국의 땅 45%를 보유한 1%의 땅부자들만 배불린 꼴이다. 세금납부액을 기준으로 하면 땅부자 1인당 18억원의 이익을 안겨줬다. 사정이 이러다 보니 요즘 시중의 화제는 온통 집값, 땅값이다. 그럼에도 몇달 사이에 집값이 수억원이 올랐다는 수혜지역 주민도,‘호떡집’ 불구경에 짜증만 늘어나는 서민들도 치솟는 집값, 땅값에 불안하기는 매한가지다. 당국자들은 이곳저곳에서 자문을 구하지만 마땅한 해법을 찾지 못해 전전긍긍하고 있다. 한덕수 경제부총리의 말처럼 경기회복을 위해 기준금리 연 3.25%를 고수해야 하는 상황에서 400조원에 이르는 부동자금이 부동산 쪽으로 몰리는 것을 막을 방도가 없는 것이다. 그래서 한 부총리는 서울 강남과 분당 정도에 일찌감치 ‘방화벽’을 설치하고 그 안에서 가진 자들끼리 치고받도록 내버려두었더라면 어땠을까 하는 가정을 해본다고 한다. 그랬더라면 지금 강남 이남지역을 휩쓸고 있는 ‘판교발 쓰나미’는 피할 수 있었을 것이라는 아쉬움이 든다는 것이다. 하지만 이미 둑이 무너진 이상 투기가 불거지는 곳마다 뒤따라 다니며 두더지 잡기식으로 대응할 수밖에 없다고 하소연한다. 추병직 건설교통부장관은 ‘공급이 최선의 해법’이라면서도 강남 얘기만 나오면 목소리가 잦아든다.‘강남 규제’라는 참여정부의 기본틀을 깰 용기가 없는 것이다. 그래서 오는 11월 판교신도시 분양이 끝날 때까지 기다려보자는 식으로 꼬리를 내린다. 참여정부 출범 후 5차례의 초강도 투기억제책을 이겨낼 정도로 슈퍼 박테리아보다 더한 시장의 힘을 이제야 알아차린 것일까.‘위원회는 우리의 희망’이라며 ‘10·29대책’을 위원회의 최대 치적으로 내세우는 이정우 청와대 정책기획위원장이나 역대 어느 정권보다 부동산을 안정적으로 관리하고 있다는 이해찬 국무총리의 인식을 보면 그런 것 같지 않다. 이들은 좀 더 밀어붙이면 시장이라는 이름으로 포장된 투기세력을 잠재울 수 있다고 생각하는 듯하다. 한마디로 오기의 발로다. 지금이라도 부동산 시장을 안정적으로 관리하고 싶다면 발상을 바꿔야 한다. 백화점의 명품 코너처럼 돈 많은 사람들이 그들만의 특권을 누릴 수 있는 공간을 열어주어야 한다. 서민들로서는 명품족의 노는 행태가 눈꼴 사나울지 몰라도 백화점 점주에게 명품관을 폐쇄하라고 요구해서는 안 된다. 이것이 한 부총리가 말한 ‘방화벽’이자 시장논리이기도 하다. 건교부는 서울시가 강남 재건축 완화를 요구하자 안전진단 규정을 동원해 또다시 반대했다. 이런 식으로는 집값을 잡지 못한다. 공급 확대를 통해 서울 강남의 스카이라인마저도 바꾸겠다는 열린 마음을 가져야만 지금의 광풍을 잠재울 수 있다.‘시장에 맞서지 말라.’ 500조원이라는 값비싼 교육비를 들인 시장의 교훈이다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

집값 안정을 위해 서울 주변에 강남을 대체할 만한 신도시가 추가로 건설될 전망이다. 추병직 건설교통부장관은 10일 프레스센터에서 열린 ‘공기업 투명사회 협약 체결 및 실천협의회 창립총회’에 참석,“판교와 같은 주거환경이 좋은 신도시를 계속 건설하겠다.”라고 말했다. 추 장관은 “최근 집값이 많이 오른 지역에 대해서는 강력한 투기억제책을 쓰겠지만 결국 집값은 공급 확대에 의해 해결될 수밖에 없다.”라고 배경을 설명했다. 이는 정부가 불안 조짐을 보이고 있는 강남과 분당, 용인, 과천 등 수도권 남부지역을 대상으로 조만간 단기적인 처방을 내리는 동시에 신도시를 통한 고급 주거지 조성을 병행하는 정책을 계획하고 있음을 시사한 것으로 풀이된다. 추 장관은 그러나 차기 신도시 후보지역에 대해서는 “시장 상황을 지켜보면서 검토할 사안”이라고 설명, 아직 입지 등 계획이 구체화되지는 않았음을 내비쳤다. 이와 관련, 건교부 고위 관계자는 “신도시 건설을 위해서는 관계기관 협의 등 밟아야 할 절차가 많다.”라면서 “서울과 가까운 곳에 강남을 대체할 만한 곳을 찾아볼 계획”이라고 말했다. 추 장관은 강남, 분당, 용인 등 일부 지역의 집값 급등에 대해서는 강력한 투기억제책을 병행해 활용할 방침이라고 설명했다. 또 서민들을 위한 150만가구 임대주택 건설과 주거안정 기금 지원은 계속해 나갈 방침이라고 덧붙였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부는 투기적 요인으로 부동산 가격이 급등하는 지역에는 국세청과 건설교통부, 지자체 등과 협조해 특별단속팀을 대거 투입, 부동산 거래에 따른 자본이득에 과세하고 거래자금의 원천을 추적하기로 했다. 이에 따라 국세청은 그동안 행정중심도시 후보지 주변 등 부동산 투기지역을 대상으로 벌여오던 일반적인 세무조사 이외에 전국을 대상으로 한 대규모 특별 세무조사를 13일부터 벌이기로 하고 투기지역을 선별하고 있다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 10일 정례 브리핑에서 “지금은 투기지역에서 실거래가로 부동산 거래가 신고되는지를 파악할 시스템이 없다.”면서 “부동산 급등지역에 국세청 인력을 더 투입, 실가 여부를 파악하고 특별팀도 필요시 대거 투입할 것”이라고 말했다. 호가와 매매가가 급등하는 지역에서 발생하는 자본이익에는 철저히 과세할 것이며 특별팀은 실거래가를 조사하면서 거래자금의 원천도 살필 것이라고 덧붙였다. 이와 관련, 국세청 관계자는 “현재 부동산 문제가 너무 심각해 부처별로 대책을 마련하고 있다.”면서 “국세청도 13일 부동산 투기지역을 발표, 본격적인 세무조사에 착수할 계획”이라고 말했다. 한 부총리는 “재건축으로 주택공급을 늘린다고 가격이 항상 안정되는 것은 아니다.”라면서 “오히려 재건축을 허용하면 주변 집값이 오르는 일종의 ‘밴드왜건’ 효과가 있다.”고 지적했다. 따라서 정부는 법과 규정에 따라 재건축 승인 여부를 검토할 것이라고 밝혀 재건축 규제완화에 부정적인 시각을 드러냈다. 한 부총리는 추가적인 부동산 안정대책과 관련,“조금 더 기다려 달라.”라고 강조, 조만간 범정부 차원에서 특단의 대책이 마련될 가능성을 배제하지 않았다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

유사 이래 가장 강력하다고 하는 부동산 대책이 쏟아지고 있는데도 집값은 왜 오를까. 서울 강남과 경기 분당, 용인 일대의 집값이 날개를 단듯 뛰면서 정부의 부동산 처방이 무색해지고 있다. 정부는 집값 상승이 투기성 거래와 풍부한 유동성에서 비롯된 버블(거품)이라며 이내 하향 안정세를 보일 것이라고 주장한다. 하지만 강남 등의 집값은 상식적으로 이해할 수 없을 정도의 고공비행을 거듭하고 있다. 수요자들로서는 정부의 정책을 믿어야 할지, 시장을 믿어야 할지 헷갈릴 뿐이다. ●허탈한 서민들 참여정부 주요 정책목표 가운데 하나가 집값 안정이었다. 대통령까지 나서 기회가 있을 때마다 집값 안정을 외쳤다.‘투기와의 전쟁’이란 표현까지 나왔다. 정부도 이에 맞춰 각종 대책을 내놨다. 지난 2003년 10·29대책 이후 지금까지 정부가 내놓은 대책만 해도 20개에 달한다. 올해 들어 10·29대책의 약효가 다한 듯하자 판교 아파트 11월 동시분양 등이 포함된 2·17대책이 나왔고 이어 5·4대책이 나왔다. 정부는 기회 있을 때마다 집값을 잡겠다고 호언했다. 물론 전체적인 시장은 아직 안정세를 유지하고 있다. 그러나 강남과 분당 등의 집값은 다시 요동치고 있다. 실제로 서울·수도권 지역의 집값 상승세는 폭발적이다. 서울 강남구 개포동 우성아파트 31평형은 한달새 1억 5000만원이 올라 10억원대를 호가한다. 분당도 서현동 시범단지 한신아파트 32평형은 최근 5억 8000만원에 거래됐다. 그동안 정부의 집값 안정을 믿었던 국민들에게 박탈감을 불러일으키기에 충분하다. ●솜방망이 된 초강수들 정부가 2003년부터 올해까지 내놓은 대책에는 지금까지 시행해본 적이 없는 것들이 포함돼 있다.1가구 3주택자에 대한 양도세 중과, 부동산 과다보유자를 대상으로 한 종합부동산세, 재건축 아파트 개발이익환수제, 주택거래신고제 등은 3년 전만 해도 생각하지 못했던 대책들이다. 이 과정에서 개발이익환수제와 재건축 과정에 대한 건설교통부와 검·경의 조사로 재건축아파트 가격상승세는 수그러졌다. 문제는 이들 재건축 대책으로 공급감소가 예상되면서 강남 중대형아파트 가격이 오르기 시작한 것이다. 여기에 공급확대 차원에서 개발 중인 판교신도시가 오히려 분당과 용인 지역의 집값 상승세를 부채질했다. 한때 채권·분양가 병행입찰제 아파트 가격이 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 분석에 따라 분당과 용인의 집값이 뛰기 시작한 것이다. 용인 지역의 집값 상승에는 정부의 교통대책도 한몫을 했다. 난개발에 따른 문제점 해소를 위해 정부가 내놓은 교통대책이 집값 상승을 부채질한 것이다. 거래 제한과 가수요 억제를 위한 기발한 아이디어와 제도로 인해 중국이나 동남아에서조차 연구대상이 됐다는 한국의 주택정책들이 모양새를 구기고 있는 것이다. ●부동산 정책으로는 집값 못 잡는다 정부는 입주량이나 부동산 세제 등을 감안하면 집값이 오를 이유가 없다고 강변한다. 실제로 내년에만 강남권(강남·서초·송파구)에서 모두 1만 4969가구가 입주한다. 지난 82년 이후 최대 물량이다. 여기에 강도높은 부동산세제 등을 감안하면 가수요가 가세할 틈이 없다는 것이다. 하지만 집값 상승세는 멈출 줄 모른다. 각종 대책이 시장에 맞지 않았거나 수요자들이 정책을 신뢰하지 않았던 탓이다. 집값이 오르자 수요자들은 너도나도 ‘사자세’에 가세하고 있다. 특히 공급대책이 포함되지 않은 충격요법은 일시적으로는 효과가 있었지만 집값을 잡는 데는 역부족이었다. 시중의 유동성도 집값 상승의 원인으로 꼽힌다. 가계대출 400조원에다 연간 2조원대로 추정되는 각종 개발사업보상금 등이 집이나 토지시장으로 유입되고 있다는 것이다. 유동성 회수를 위해서는 경제활성화가 필요한데도 여전히 경기 침체는 지속되고 있다. 경기 악영향을 우려한 나머지 금리도 손을 대지 못하고 있는 실정이다. 이런 상태에서 투기단속과 세제 강화 등 규제위주 대책으로는 집값을 잡을 수 없다는 게 부동산전문가들의 지적이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

강남 집값이 들썩이자 이명박 서울시장이 8일 정부의 부동산정책을 ‘군청 수준’이라고 강하게 비판하며 ‘강북 개발을 통한 강남 집값 문제 해결 방안’을 제시했다. 이 시장은 이날 오전 서울시청 태평홀에서 열린 정례간부회의에서 “정부의 강남 집값 안정화 정책은 지방 군청 수준”이라면서 “그동안 정부가 진행한 정책을 서울시 차원에서 전면 재검토하라.”는 특별지시를 내렸다. 시가 직접 나서서 강남 집값을 잡아보겠다는 의지를 읽을 수 있다. 그러나 시의 이같은 방침에 대해 정부가 발끈하는 등 결과는 미지수다. ●뉴타운특별법 제정 건의키로 이 시장이 내놓은 강남 집값 문제해결책은 ‘서울시의 뉴타운 사업을 통한 강북 개발’이다. 이 시장은 “(7일 저녁 만난)한덕수 경제부총리가 ‘강남 집값을 잡기 위해 서울시에서 강북개발을 적극적으로 추진해줘야 한다.’고 말했다.”면서 “정부는 서울시가 강북 개발을 위해 일관되게 추진해온 ‘뉴타운 사업’을 이제야 알아봤다.”고 말했다. 시는 뉴타운 사업의 효율적 진행을 위해 정부측에 ▲도시기반시설 마련에 필요한 예산지원 ▲특목고·자립형 사립고 등 4개교 강북지역 건설 ▲뉴타운사업에 도시개발방식 도입 허가 ▲뉴타운사업절차를 거치면 다른 절차를 갈음할 수 있도록 하는 법령 마련 등을 요구했다. 그러나 실효적 지원은 하나도 없었다. 이에 따라 시는 뉴타운 사업 절차를 특별법으로 만들어줄 것을 정부에 거듭 요구하기로 했다. 나아가 강북 뉴타운 개발만이 강남 집값을 잡을 수 있다는 확고한 인식 아래, 주택국과 도시계획국을 중심으로 ‘태스크포스’를 구성, 재건축아파트 개발이익환수제 등 정부의 아파트시장 안정대책을 집중 점검하기로 했다. ●서울시 정책은 궁여지책?” 시의 방침을 전해들은 건교부 관계자는 “서울시의 뉴타운 사업이 암초에 부딪히자 내놓은 궁여지책”이라고 의미를 축소했다.‘뉴타운특별법’에 대해서도 ‘특별한 서울시의 예외적 발상’이라고 일축했다. 전국의 모든 지방자치단체가 뉴타운 사업과 비슷한 재개발 사업을 시행하고 있는데 서울시만을 위해 특별법을 만들어줄 수는 없다는 논리다. 건설부 관계자는 또 “강북개발을 통해 강남 집값을 잡겠다는 것은 ‘순진한 발상’이라고 꼬집었다. 강남구 대치동 B공인중개사 강법연(49·여) 사장은 “강북 뉴타운 개발은 강남 집값을 잡는 데 별 의미가 없을 것”이라고 말했다. 잠실에서 8년간 부동산 중개업을 해온 H부동산 심용진(35) 사장은 그러나 “강북 개발이 장기적으로는 강남 집값을 잡는 데 효과가 있겠지만, 당장 효과를 보기는 힘들 것”이라고 다른 의견을 내놨다. 김기용기자 kiyong@seoul.co.kr

건설교통부는 내년 서울 강남지역에 새로 입주하는 아파트가 올해보다 6000가구 정도 늘어난 1만 5000가구에 이른다고 6일 밝혔다. 이는 서울시 내년 전체 입주 아파트 4만 4508가구의 33.6%에 해당하는 것으로 82년(1만 7000가구) 이후 최대 물량이다. 특히 집값 상승폭이 큰 강남·서초·송파구 등 이른바 ‘강남 3구’의 입주 물량은 올해 8864가구에서 내년에는 1만 4969가구로 늘어난다. 수도권에서 입주할 아파트도 20만 4000가구로 98년 외환위기 이후 가장 많다. 이 중 공공택지지구에서 입주하는 아파트가 7만 6228가구에 이른다.2007년에는 9만 5121가구,2008년에는 12만 1073가구가 입주하는 등 앞으로 5년 동안 46만 7000가구가 공급될 예정이라서 서울 등 수도권 집값이 점차 안정될 것이라고 건교부는 내다봤다. 서울 전셋값이 2002년 5월 이후 하락세로 돌아서 2003년 5월부터 2년간 연속 마이너스 상승률을 기록, 전세가 대비 매매가 비율이 강남의 경우 42.9%까지 떨어져 전국 평균(57%)과의 격차가 벌어지고 있는 점도 추가적인 집값 상승을 억제하는 요인이 될 것으로 보인다. 서종대 건교부 주택국장은 “앞으로 수도권 집값이 오를 이유는 없다. 오히려 거품을 우려해야 한다.”며 “그럼에도 불구하고 투기를 부추기는 세력이 있다면 철저한 단속을 통해 엄단할 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남의 집값을 잡기 위해 정부가 꺼낸 판교신도시 카드가 집값을 안정시키기는커녕 올 들어서만 주변지역의 집값을 11조원이나 뛰게 만들었다고 한다. 경실련은 주변 아파트값 폭등으로 판교신도시는 분양 5개월여를 앞둔 시점에 이미 개발 목적을 상실했다고 주장했다. 주변지역의 아파트값 산정기준을 32평형으로 하는 등 집값 산출방식에 일부 문제가 있기는 하나 분당과 용인, 죽전, 평촌 등지로 확산되고 있는 집값 광풍을 감안하면 경실련의 주장은 어느 정도 설득력이 있다고 본다. 정부는 판교발(發) 집값 폭등 도미노현상이 부동산중개업소의 농간으로 보고 있으나 1차적인 책임은 정부에 있다는 것이 전문가들의 견해다. 정부는 강남 수요를 흡수하는 방편으로 판교신도시를 건설하겠다고 공표하고도 중소형과 임대아파트 위주로 공급하되 저밀도·친환경 개발을 이유로 공급 물량도 당초 계획보다 5000가구 가까이 줄였다. 주변지역의 중대형 아파트 중심으로 집값이 뛸 수 있는 빌미를 제공한 것이다. 물론 근본적인 원인은 정부가 경기 회복을 위해 400조원에 이르는 부동자금을 풀어놓고도 기준금리는 연 3.25%로 묶어두고 있기 때문이다. 이자 부담에 둔감해진 돈이 부동산으로 몰려들 수밖에 없는 투기환경을 조성해 놓고 투기를 잡겠다며 버둥거리고 있는 것이다. 한덕수 경제부총리는 서울 강남과 분당을 ‘방화벽’으로 설치하려던 집값대책이 사실상 실패로 돌아간 점을 시인한 바 있다. 그렇다면 방화벽 설치를 전제로 세웠던 기존의 공급 규제식 투기억제책도 당연히 재검토돼야 한다. 공급 확대를 통한 시장논리로 풀어야 한다는 뜻이다. 시장의 물꼬는 터주되 차익에 대해서는 세금으로 환수해 서민주택 공급을 늘리는 것이 정부가 할 일이다.

6월1일부터 중국에서 ‘새로운 부동산 정책’이 발효된다. 중국 전역에서 극성을 부리고 있는 부동산 투기를 막기 위한 종합 부동산 대책이다. 1일부터는 매도하는 주택 가운데 매입한 지 2년 미만의 주택은 집값의 5%를 세금으로 물린다. 미분양 전매는 일체 금지시켰고, 토지 구입 후 1년 내에 토지를 개발하지 않는 경우 ‘과태료’를 부과하고 2년 이상 방치할 경우 개발 허가 자체를 취소시킬 수 있는 강력한 처방이다. 단기 투기이익을 철저하게 차단시켜 폭등하는 집값을 안정시키겠다는 중국당국의 의지가 담겨 있다. 이번 조치로 투기를 막지 못할 경우 더욱 강력한 처방을 내놓을 방침이라 요동을 치던 중국의 부동산 시장이 일단 진정세에 접어들었다. ｜베이징 오일만특파원｜최근 몇년 동안 중국 전역을 휩쓴 부동산 투자 열풍은 의외로 심각했다. 중국 주택가격은 지난해 14.4% 상승한데 이어 올해 1·4분기(1∼3월)에만 전년 동기보다 12.5%가 올랐다. 가격 폭등에 놀란 중국당국이 서둘러 거시 조정정책의 일환으로 대책 마련에 나서게 된 것이다. 특히 중산층의 주택 수요가 급증하고 있는 베이징, 상하이 등 대도시 지역은 최근 3년 사이에 집값이 60∼100% 폭등했다. 위안화 절상을 기대하고 중국에 유입된 해외 투기자본이 가세하면서 중국의 부동산 과열을 더욱 부추겼다는 분석이다. 이 때문에 중국당국의 신부동산 정책에 대해 일단 ‘적절한 정책’이라는 평가가 많다. 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “낮은 건축비 등을 고려하면 현재 중국 부동산에는 상당한 거품이 끼어 있다.”며 “중국인들이 부담할 수 없을 정도로 부동산 가격이 폭등하면 사회적 불안을 야기해 중국의 발전에 심각한 악영향을 초래할 수 있다.”고 배경을 설명했다. ●중국 전역에서 폭등세 진정 지난 11일 신부동산정책이 발표된 후 부동산가격은 ‘한풀 꺾인’ 분위기가 역력하다. 대표적 투기지역이었던 상하이 등 일부 대도시는 대폭 또는 소폭으로 주택가격이 떨어지고 있으나 실수요가 많은 베이징의 일부 지역은 여전히 관망세를 유지하고 있다. 상하이 최대 부동산 포털사이트의 분석 결과 4월 상하이 주택 분양가격은 3월보다 평균 9% 떨어진 것으로 조사됐다.㎡당 8800위안(약 110만원)이었던 주택 분양가격은 8097위안(약 100만원)으로 떨어졌다. 상하이 인근 항저우(杭州)에서도 최근 1주일 사이에 주택거래 가격이 5% 안팎으로 떨어졌다. 동북 3성의 핵심 도시인 선양(瀋陽)은 지난 1·4분기 부동산 가격이 9.3% 상승했지만 정부의 각종 부동산 대책 때문에 ㎡당 평균 주택가격이 3035위안(약 39만원)으로 지난해 3048위안보다 소폭 하락했다. 부동산 투자 열기가 상대적으로 적었던 베이징 등 대도시들은 여전히 ‘관망세’를 유지하고 있다. 베이징 왕징야터(望京雅特) 단지는 부동산 대책 발표 이후에 ㎡당 6000위안(약 78만원)에서 조금도 떨어지지 않았다. 현재 분양 중인 차오양(朝陽)구의 궈메이쟈쟈웬(國美家家園)은 지난해 말 가격보다 오히려 2∼3%의 가격 상승을 보이고 있다. 중심가인 왕푸징(王府井)이나 옌사(燕莎) 등의 상가와 아파트 분양 가격은 내리지 않고 있다는 것이 부동산 관계자들의 지적이다. 베이징 왕징(望京)의 한 부동산 업체는 “부동산 대책 발표 이후에도 베이징의 부동산 가격은 실수요를 중심으로 꾸준히 상승하고 있다.”며 “주택 분할 상환금이 임대료보다 낮은 상황에서 장기 주택 구입자들은 꾸준히 늘어날 것”이라고 전망했다. 지난해 베이징 부동산 개발업의 평균 이윤은 15%이고 노른자위의 경우에는 20%에 달해 많은 투자 자본이 줄을 서서 기다리고 있다고 한다. ●향후 20년간 1억채 건설해야 장기적으로 보면 중국의 부동산 시장은 상당히 낙관적이란 지적이 많다. 우선 부동산 수급 측면에서 소득 상승과 함께 잠재수요가 끊임없이 늘고 있다. 모건 스탠리의 앤디 시에 아시아태평양지역 수석 이코노미스트는 최근 ‘중국 부동산 시장 연착륙’이란 보고서를 통해 중국에서는 앞으로 20년 동안 1억 채의 주택을 건설해야 한다고 전망했다. 현재 중국의 도시 거주 인구는 5억 6000만명이다. 도시화가 본격적으로 진행될 경우 중국의 도시 인구는 앞으로 20년 동안 4억명이 더 늘 것으로 예상된다. 이 때문에 1억 채(주로 아파트)의 주택이 추가로 필요하다는 추론이다. 연간 500만 채의 주택을 새로 공급해야 한다는 것이 모건 스탠리의 분석이다. 이 때문에 신부동산정책이 ‘약발’이 떨어지는 시점에서 다시 탄력을 받을 것이란 분석도 나온다. 진펑이(金豊易) 부동산업체 정링쥔(鄭翎鈞) 사장은 “6월에 예정된 아파트나 주택들의 분양을 9월로 미루는 업체들이 많이 있으며 올 여름만 지내면 다시 좋은 시기를 맞이할 것”이라고 낙관론을 폈다. 부동산 업체들의 낙관론은 중국 당국이 부동산 경기를 마냥 억누를 수 없을 것이란 판단에서다. 부동산 시장이 급랭할 경우 은행 자금에 의존한 부동산 업계의 경영이 악화되고 곧 이어 부실채권 확산으로 금융권 전체가 위험하다는 논리다. 지난해 말 현재 중국 전체 금융 회사의 부동산 대출 규모는 2조 6000억위안(약 330조원)으로 지난 98년보다 10배가 늘었다. 상하이의 경우 부동산 개발 관련 산업이 총생산의 19.5%에 달하고 재정수입의 30%를 충당하고 있는 상황이다. 베이징의 한 부동산 회사는 “부동산 버블이 심각했던 상하이의 경우 최소한 20∼30%까지 떨어질 가능성이 높지만 베이징 등 다른 대도시의 경우 잠재 수요가 적지않아 소폭으로 조정되다 다시 상승하는 패턴이 될 것”이라고 지적했다. 하지만 많은 전문가들은 정부가 강력한 부동산 과열억제 의지를 밝히고 있는 만큼 단기간 조정은 불가피하다고 보고 있다. ●부동산 투자에 몰려드는 한국인들 중국 내 한국인들의 부동산 투자 열기도 뜨겁다. 지난해부터 외국인도 장기 거주자이면 주택을 살 수 있는 길이 열렸다.25만∼30만명으로 추산되는 중국 거주 한국인 사이에서 이때부터 부동산 구입자들이 늘기 시작했다. 베이징과 상하이 칭다오 선양 등 한국인 밀집 거주 도시가 중심이다. 중국의 주택 임대료가 국내 못지않게 비싼데다 집값은 상대적으로 싸기 때문이다. 주택담보 장기대출을 받으면 집값의 30∼40%만 있어도 집을 살 수 있다는 점도 주택 구입을 부추기는 요인이다. 코리아 타운을 형성하고 있는 베이징의 왕징에서 분양되는 아파트 가격은 지난해만 해도 ㎡당 5000위안(약 65만원)대에 불과했지만 최근에는 6000∼7000위안대에 형성되고 있다. 하지만 단기 시세차익을 노릴 경우 중고주택 매매(2차시장)가 어려워 환금성에도 적지않은 문제점이 있다는 지적도 나온다. 베이징 소재 월드 부동산측은 “베이징에서 장기 거주를 해야 하는 개인사업자 한인을 중심으로 아파트 등 주택 구입이 늘고 있다.”며 “최근 부동산 대책으로 단기 차익보다는 장기 보유를 중심으로 문의자가 많아 지고 있다.”고 밝혔다. 중국 내 유일한 한국 부동산 분양업체인 건양의 서길수(徐吉洙) 사장은 “2008년 베이징 올림픽이 가까워지면서 중국 부동산 시장에도 큰 변화가 일어난다.”며 “그때쯤에는 상하이뿐 아니라 다른 지역에도 2차 부동산 매매시장이 활성화될 것”이라고 말했다. oilman@seoul.co.kr ■ 구윈창 부동산협회 부회장 ｜베이징 오일만특파원｜“중국 부동산 정책의 핵심은 국민 소득수준 향상 범위에서 가격을 통제하는 것이며 연 10% 이하의 가격 상승이면 건전한 상태로 볼 수 있습니다.” 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “국민경제의 지속적 발전은 필연적으로 부동산 가격 상승을 동반한다.”고 전제하면서도 “문제는 중국 부동산 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 점”이라고 지적했다. 그는 “최근 발표한 신부동산 정책은 99년 당시 침체한 부동산 경기를 살리기 위해 개인의 주택 전매에 수반하는 소득세 등의 면제조치를 사실상 철회한 것”이라며 ‘당분간’ 긴축조정이 불가피하다고 강조했다. 중국의 부동산 가격상승의 최대 원인은. -토지 수급의 불균형이 가장 큰 원인이며 토지 개발 원가가 상승하고 있는 점도 이유다. 상하이의 경우 1998년 미분양 아파트가 속출하자 당국이 서둘러 토지 공급을 줄여 미분양 아파트를 해소하는 데 성공했다.2001년 이후 중국의 급격한 경제성장과 세계 박람회 유치 등 호재와 핫머니(단기 투기자본)가 몰리면서 폭등하게 됐다. 지역별 편차도 심각한데. -경제발전 수준의 차이가 지역별 격차를 더욱 확대시키고 있다.2003년 이전 상하이, 항저우 등의 부동산 가격은 폭등세를 지속했으나 베이징은 안정이 됐고 광저우는 되레 가격이 내렸다. 지난해 부동산 가격 상승폭은 동부 16.9%, 중부 9.2%, 서부 7.6%로 차이가 현격했다. 외국인 투자 세력도 무시할 수 없기 때문에 부동산 정책은 지역마다 다르게 적용해야 한다. 향후 중국 부동산 전망은. -이번 긴급 부동산 조치로 단기적으로 부동산 시장이 타격을 받겠지만 장기적으로 시장 전망은 밝다. 소득수준 향상에 맞춰 연 10% 이하의 부동산 가격 상승이 건전한 지표이다. 한국기업들의 중국 부동산 업계 진출은 미미한 수준이지만 향후 한국기업들이 중국 현지 파트너와 손잡고 부동산 개발에 뛰어들 경우 좋은 성과를 거둘 수 있다. oilman@seoul.co.kr

경기도 의왕시와 대전의 중구·서구·유성구·대덕구 등 5개 지역이 주택 투기지역으로 다시 지정됐다. 정부는 25일 김광림 재경부 차관 주재로 부동산가격안정 심의위원회를 열어 이같이 결정했다. 이에 따라 주택 투기지역은 현재 32곳에서 37곳으로 늘어나게 됐다. 주택 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 내야 한다. 의왕시의 경우 안양·수원·과천 등의 주변지역이 모두 투기지역으로 지정된데다 재건축과 택지개발 사업이 활발하게 진행되고 있는 점이 감안됐다. 대전의 4개 구는 행정도시 건설과 대전 서남부권 개발 및 대덕 테크노밸리 산업단지 건설 등으로 주택가격이 불안한 모습을 보였기 때문이다. 이들 5개 지역은 지난 2003년과 2004년 주택투기지역으로 지정됐다가 해제된 뒤 4∼5개월 만에 다시 지정됐다. 재경부는 집값 상승이 4월의 소비자물가상승률 0.1%나 3,4월 중 전국평균 주택가격상승률 0.5%보다 30% 이상 높으면 주택 투기지역으로 선정할 수 있다. 새로 지정된 5곳의 집값 상승률은 의왕 0.9%, 대전 중구와 대덕구 1.1% 서구와 유성구 1.4% 등이다. 투기지역에 지정되지 않았지만 기준을 충족한 곳은 5곳 이외에도 ▲경기 이천·의왕 ▲부산 수영구 ▲대구 중구·동구·북구·수성구·달서구 ▲광주 서구·광산구 ▲울산 남구 ▲충북 충주 ▲충남 연기 ▲경북 포항 북구 등 14곳이다. 전국적인 투기지역은 서울이 강남구 등 11곳, 경기가 성남 분당구 등 17곳, 충청이 공주시 등 8곳, 경남 창원시 등이다. 한편 아파트 시세로 분당구는 4월 중 3.7%, 강남구는 2.5% 오르는 등 전국 평균보다 5∼7배 높은 집값 상승률을 보였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr