시중은행들이 회사채 시장의 ‘큰 손’으로 떠오르면서 자금시장의 불균형이 심화되고 있다. 우량 대기업의 회사채를 사모사채 인수 형식으로 독식하는 한편 대출 재원 마련을 위해 은행채를 대규모로 발행해 회사채 시장의 수요와 공급을 모두 은행이 틀어쥐고 있다는 지적이다. 채권 전문가들은 “회사채 시장이 신용등급이 우량한 대기업과 은행 중심으로 단순화되면 다양한 회사채가 거래되기 힘들다.”면서 “특히 신용등급이 낮은 중소기업의 자금 조달이 막힌다.”고 우려한다. 자금 중개 기능이 최대 목표인 은행이 자금 시장을 왜곡시키고 있는 셈이다. ●은행, 사모사채 인수 규모 지난해 6배 10일 한국은행에 따르면 올 들어 8월까지 국책은행을 제외한 시중은행들의 사모사채 인수 증가액 규모는 11조 3000억원에 이르렀다. 이는 지난해 1∼8월의 증가액 1조 9000억원에 비해 6배 늘어난 규모다. 은행의 사모사채 인수 규모가 증가하는 것은 은행과 대기업의 이해가 맞아떨어지기 때문이다. 사모사채는 50명 미만의 투자자를 대상으로 발행되는 회사채로, 법적으로 보면 유가증권에 속한다. 그러나 공모 회사채를 인수할 수 없는 은행들은 사모사채 인수를 통해 대출과 같은 효과를 본다. 공모 회사채를 발행하려면 발행 수수료를 내야 하고, 절차도 복잡하기 때문에 기업은 사모사채 발행을 선호한다. 은행들이 사모사채를 인수할 경우에는 대출과 달리 신용보증기금이나 기술신용보증기금에 출연금을 낼 필요가 없어 그만큼 금리도 낮아진다. 은행들은 대기업의 대출 수요가 줄어들자 은행감독규정상 대출로 간주되는 사모사채 인수를 통해 자산 확대 경쟁을 펼치고 있다. 시중은행 관계자는 “영업 경쟁이 심화되면서 대출보다 낮은 금리를 제시할 수 있는 사모사채 인수에 열을 올리고 있다.”고 말했다. ●은행채 발행도 3배 늘어 대기업들이 사모사채 발행으로 자금을 조달하면서 공모 회사채 발행은 점점 부진해지고 있다. 지난해 1조 2000억원이었던 공모 회사채 순발행액(발행액-상환액)이 올해 1∼8월에는 2조 1000억원 순상환을 기록, 마이너스 행진을 하고 있다. 이에 따라 전체 채권발행시장에서 차지하는 회사채의 비중이 뚝 떨어져 채권시장 왜곡 현상이 심해졌다. 증권선물거래소에 따르면 거래소에 상장된 채권 기준으로 올 들어 지난 8월까지 발행된 회사채는 17조 9400억원으로 이 기간에 발행된 전체 채권 254조 5300억원의 7%에 불과했다. 국내 채권시장의 96% 이상이 국채나 은행채로 채워진다는 얘기다. 특히 은행들은 사모사채 인수 및 주택담보대출 재원 마련을 위해 은행채를 쏟아내고 있다. 금융감독원 등에 따르면 은행들은 올 들어 9월 말까지 은행채를 33조 3658억원어치 순발행, 지난해 같은 기간에 비해 순발행이 3배에 이르렀다. 대기업의 사모사채를 은행이 싹쓸이하고, 그 빈 자리를 은행채가 메우는 형국이다. 특히 주택담보대출이 증가할 때 은행채 발행도 함께 늘어나는 현상을 보여 은행들은 증권시장에서 자금을 끌어 모아 집값 상승을 조장하는 주택담보대출을 늘렸다는 비난을 피하기 힘들다. 시중은행 관계자는 “은행채는 정기예금과 달리 예금보험료를 지급하지 않는 이점도 있다.”고 밝혔다. 한국금융연구원 강영훈 연구위원은 “신용등급이 높은 대기업 회사채를 은행이 사모 형식으로 인수하고, 은행은 다시 신용등급이 더 높은 은행채를 쏟아내고 있다.”면서 “채권시장이 은행-대기업의 1대1 구조로 단조로워지면 다양한 기업의 회사채를 평가하는 능력을 상실한다.”고 우려했다. 그는 특히 “투자자가 많은 공모 회사채는 조건 변경이 쉽지 않아 기업들이 안정적으로 자금운용 계획을 짤 수 있지만 사모사채는 은행이 조기상환을 요구하면 기업이 들어줄 수밖에 없어 자칫 기업의 유동성 위기를 불러올 수도 있다.”고 밝혔다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

집값 안정을 위해 정부가 갖은 노력을 다하고 있지만, 미분양 주택을 해소하고 건설 경기를 진작시키기 위해 주택 구입자에게 여러 혜택을 주는 경우도 있다. 그 중 대표적인 혜택이 신축주택 양도소득세 감면 혜택이다. 신축주택 양도세 감면 대상에 해당하는 경우 취득 후 5년 이내에 양도하면 양도세를 전액 면제한다. 5년이 지나서 양도하면 취득 후 5년간 발생한 소득과 5년 이후에 발생한 소득을 구분한다. 5년 이내에 발생한 소득은 전액 감면해 주고 5년 이후에 발생한 소득에 대해서만 양도세를 내도록 하고 있다. 다만 감면받은 양도세의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다. 양도세 감면은 필요한 시기에 정부의 정책 목표 달성을 위해 도입된 만큼 한시적으로 운영되기 때문에 본인이 신축하거나 분양받은 주택이 감면대상에 해당하는지 잘 알고 있어야 한다. 1998년 5월22일부터 이듬해 6월30일까지 신축된 전국 모든 지역의 주택은 양도세가 감면된다. 그러나 전용면적 50평 이상이고, 양도 당시 기준시가가 5억원 이상이면 혜택이 없다. 또 1999년 7월1일부터 같은 해 12월31일까지 신축된 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하의 주택도 감면 혜택이 있다.2000년 11월1일부터 2001년 5월22일까지 수도권 이외의 지역에 지어진 국민주택 규모 이하의 주택에 대해서도 혜택이 주어진다. 2002년 10월1일부터 그해 말까지 신축된 주택 가운데 전용면적 45평 이하이고, 양도시 실거래가가 6억원 이하인 주택도 양도세를 내지 않아도 된다. 가장 최근으로는 2003년 1월1일부터 그해 6월30일 사이에 지어진 주택 가운데 과천 등 5대 신도시 이외 지역의 주택을 대상으로 양도 당시 실거래가가 6억원 이하의 주택에 대해 양도세가 감면된다. 이처럼 고급주택이나 고가주택에 해당하는 경우에는 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다. 알아두어야 할 점은 고급주택을 판정할 때 면적기준 등의 적용은 주택의 완공 시점이나 양도 시점이 아니라 분양계약 또는 사용 검사·승인을 받는 시점이라는 것이다. 감면 요건에 맞는다면 여러 채를 분양받았어도 동일한 감면 혜택을 받을 수 있다. 또 감면 대상에 해당하는 주택은 기존에 갖고 있던 집의 1가구 1주택 비과세 혜택에 전혀 영향이 없다. 기존에 보유하고 있던 집이 1가구 1주택 비과세 요건만 충족했으면 감면 대상 주택이 몇 채든 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 올해 말 세법이 개정되면 2007년 12월31일까지만 혜택을 주는 것으로 바뀌기 때문에 감면 대상주택이 아닌 다른 주택을 처분하려면 이 기간 안에 매도를 서둘러야 한다.

서울시가 공공부문 아파트에 대해 전면 후분양제를 실시하겠다고 발표했다.SH공사가 짓는 은평뉴타운을 포함한 전 아파트에 대해 80% 공정 후 분양가를 산정, 분양함으로써 집값의 신뢰도를 높이겠다는 것이다. 정부가 공공아파트에 대해 내년에 40% 공정 후 분양하고 2009년에 60%,2011년에 80% 공정단계에서 후분양제를 확대하려는 계획과 비교하면 매우 획기적이다. 은평뉴타운 고분양가 문제로 논란에 휩싸인 서울시가 여론에 밀려 후분양제를 택한 측면도 있다. 그러나 고분양가가 주변의 집값을 끌어올리고 거품가격이 경제를 위태롭게 하는 상황에서 서울시의 판단은 적절했다고 본다. 일정 수준 공정 뒤에 실제 투입비용을 바탕으로 객관적인 분양가를 산출하면 신뢰 제고는 물론이고 집값의 투명화에도 기여할 것이다. 제대로 시행되면 집값 안정을 공공부문이 선도하는 효과도 클 것이다. 후분양제를 도입한다고 해서 지금보다 분양가가 떨어진다는 보장은 없다. 건설주체의 금융비용과 집값 상승분 등이 분양가에 반영될 것이기 때문이다. 하지만 건설사의 폭리를 막고 소비자들은 제값을 주고 집을 마련할 수 있다. 특히 ‘제품’을 본 뒤에 선택할 수 있는 게 가장 큰 장점이다. 분양가 자율화의 전제는 후분양제인데, 그동안 자율화만 있고 후분양제를 미룸으로써 분양가 폭등을 자초한 측면이 없지 않다. 서울시의 결단이 무게를 갖는 이유는 바로 여기에 있다. 어려움이 따르겠지만, 서울시는 후분양제의 도입이 분양가의 거품제거로 이어지도록 공정단계별 원가절감 노력을 다해야 할 것이다. 아울러 서울시 제공 공공택지에 시공하는 민간업체에 대한 후분양제 적용 약속도 지켜주길 바란다. 공공부문은 공익 때문에 존재한다. 그동안 고분양가로 과도한 이익을 취한데 대한 반성도 따라야 할 것이다.

다음달 새 아파트에 입주할 예정인 김모(43)씨는 고민에 빠졌다. 부족한 자금 1억원을 고정금리로 대출받으려 했지만 최근 변동금리부 대출의 금리가 크게 내렸기 때문이다. 은행에서 상담을 받아봤지만 “앞으로 금리가 오를 것 같으면 고정금리로, 내릴 것 같으면 변동금리로 대출받으라.”는 조언이 고작이었다. 김씨는 “이자 변동을 고민하지 않아도 되는 고정금리 대출이 좋기는 하지만 한푼이 아쉬운 마당에 당장 금리가 낮은 변동금리 대출에 더 관심이 간다.”고 말했다. 고민스럽기는 은행들도 마찬가지다. 시중은행들은 금리 변동에 따른 가계대출의 위험성을 줄이기 위해 고정금리 상품을 개발하라는 금융감독원의 강력한 요구로 최근 고정금리 방식이 가미된 새 상품을 속속 출시했다. 그러나 급등하던 시장금리가 안정화되면서 주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 급락했다.91일물 CD금리는 지난달 10일 연 4.71%를 기록한 이후 줄곧 하락해 현재 4.63%에 이르렀고, 경기 침체로 인한 콜금리 인하 전망까지 나오고 있어 더 떨어질 가능성도 있다. ●고정금리 상품 개발했지만 판매 실적 저조 이에 따라 변동형 주택담보대출 금리도 떨어져 은행들은 고객들에게 고정금리 상품을 권하기 힘들게 됐다. 시중은행의 주택담보대출 가운데 변동금리형 상품이 차지하는 비중은 98%에 이르고, 금리도 고정금리형 상품보다 크게는 1%포인트 이상 싸다. 고정금리 형태를 띤 주택담보대출 개발에 가장 민감하게 움직인 곳은 하나은행이다. 이 은행은 지난달 말 대출 기간 중 고객이 고정금리와 변동금리를 맘대로 변경할 수 있는 ‘셀프디자인 모기지론’을 출시했다.19일부터는 시장금리 변동에 따라 대출금리가 인상되더라도 고객이 정한 수준 이상으로는 금리 상승이 제한되는 ‘금리상한 모기지론’을 판매하기 시작했다. 국민은행도 고정금리와 변동금리 혼합상품인 ‘포유 장기대출’을 내놓았다. 거치기간 3년 동안은 고정금리가, 그 다음부터는 변동금리가 적용되는데 거치기간을 5년으로 늘릴 계획이다. 농협중앙회도 곧 10년간 고정금리가 적용되는 상품을 판매할 계획이다. 우리은행도 변동 주기가 1,3,5년 등으로 긴 혼합 상품을 준비 중이다. 그러나 고정금리형 상품은 변동금리형 상품보다 이자가 비싸다. 하나은행을 예로 들면 ‘셀프디자인 모기지론’ 중 10년 고정금리를 선택하면 연 이자율이 최저 6.40%인 반면 일반적인 변동금리부 상품의 최저 이자율은 5.66%이다.‘금리상한 모기지론’도 만일 금리 상한선을 0.5%로 정한 뒤 3년간 대출을 받는다면 0.1%포인트의 가산금리를 물어야 한다. 금리 상승에 따른 은행의 손실을 옵션으로 헤지(회피)하는 비용을 고객이 분담해야 하기 때문이다. ●이자율 높은 고정금리상품 권하기 힘들어 최근 이사철이라는 계절적 요인과 함께 이달부터 거래세가 인하되면서 주택담보대출이 다시 크게 증가하고 있다. 지난 15일 기준으로 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행의 주택담보대출 잔액은 136조 2962억원으로 8월말 대비 8187억원이나 늘었다. 신한은행 관계자는 “콜금리 인상에 따른 시중금리 인상이 한창 진행되던 지난달까지만 해도 고객들이 고정금리 상품에 관심을 가졌지만 금리가 다시 내려가면서 이제는 고정금리 상품을 쳐다보지도 않는다.”고 말했다. 하나은행 관계자도 “옵션 파생상품의 특징을 접목해 금리상한선을 둔 새 대출을 심혈을 기울여 만들었지만 시기를 놓친 측면이 있다.”고 밝혔다. ●장기 원리금분할상환 방식 정착돼야 한편 금융 전문가들은 “단순히 고정금리 상품을 늘린다고 가계신용의 위험성이 줄어드는 게 아니다.”고 입을 모은다. 집값이 오르기만 기대하고 무작정 돈을 빌려 집을 구입한 뒤 이자만 갚아나가다 거치기간이 끝나면 다시 대환대출을 받는 악순환을 끊는 게 우선이라는 설명이다. 이를 위해서는 주택저당채권(MBS)이 활성화돼 장기 원리금분할상환 방식이 정착돼야 하지만 규모의 경쟁을 벌이고 있는 시중은행들은 우량 자산인 주택담보대출의 채권을 주택금융공사와 같은 유동화 전문회사에 넘기기를 꺼리고 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

지난달 중순 서울 강북지역에서 촉발된 전세난이 과천과 평촌, 용인 등 수도권지역으로 급속히 확산되고 있다. 정부는 그제 권오규 경제부총리 주재로 경제정책조정회의를 열고 영세민·근로자 전세자금 지원액을 1조 6000억원에서 2조원으로 늘리는 등 대책을 내놓았으나 ‘8·31’ 1주년을 맞아 발표했던 내용을 재탕한 데 불과하다. 전세시장 동향을 점검하겠다는 정도가 새로운 내용이다. 게다가 건설교통부는 올해 전셋값 상승폭이 과거 20년 평균을 밑돈다면서 전세파동이 계절적·일시적 현상이라고 진단했다. 집 없는 서민들의 고통과 동떨어진 황당한 오진이라고 하지 않을 수 없다. 어제 박병원 재정경제부 차관이 “일시적 요인도 있지만 구조적인 요인도 있다.”고 하루만에 정정했지만 이번 전세 파동은 ‘예고된’ 사태였다는 게 우리의 판단이다. 시장에서는 전세 파동의 원인을 결혼과 이사가 겹친 계절적 요인 외에 과도한 공급 규제가 낳은 필연적인 결과로 파악하고 있다. 서울지역 주택공급물량은 2002년 16만가구에서 2004년 5만 8122가구,2005년 5만 1797가구로 급격히 줄었다. 국민임대주택도 서울지역 입주물량은 올해 625가구, 내년 2537가구뿐이다. 월세 비중은 2000년 14.8%에서 지난해에는 19%로 높아졌다. 이렇게 통계치에서도 쉽게 확인되는 사항을 전국적인 통계를 들이대며 ‘집값, 전셋값 안정’이라고 자화자찬하고 있으니 제대로 된 대책이 나올 리 없다. 참여정부 초기 전국적인 통계를 들어 ‘집값 이상없다’고 강변하다 뒤늦게 허둥대던 악몽을 떠올리게 한다. 정부는 최선의 주택안정 정책은 공급 확대에 있다는 시장의 목소리에 귀 기울여야 한다. 특히 지나치게 까다로운 전세금 대출절차도 수요자의 눈높이에 맞춰 대폭 완화해야 한다.

오일머니를 주체 못하는 중동 산유국에선 우리 상식으로 이해하기 어려운 일이 가끔 일어난다. 몇해전 사우디아라비아 정부는 집 없이 떠도는 집시들을 위해 현대식 아파트 한 채씩을 공짜로 지어 주었다고 한다. 그런데 입주 다음 날부터 집시들이 짐을 싸들고 나와 예전처럼 길거리에서 생활하더라는 것이다. 까닭을 물었더니 글쎄,“불편해서 못살겠다.”고 했다던가. 전기 잘 들어오고, 수돗물 좔좔 나오지, 화장실 깨끗한데, 세상에! 그게 풍찬노숙만 못하더란 얘기였다. 하기야 자연에 익숙한 집시들이 ‘으리으리한’ 새 집에서 기가 질려 용변도 제대로 못 봤다니 꽤나 불편했을 것이다. 부동산 투기로 말썽을 부리기는커녕 나라에 돈이 많아 집을 거저 나눠줘도 마다하니 어찌 보면 기특한 국민이다. 인식의 깊이와 삶의 질을 놓고 우리를 감히 산유국 집시에게 견준다는 게 상당한 무리가 있음을 잘 안다. 그러나 집 걱정으로 적어도 반평생은 고생해야 하는 우리의 처지를 떠올리면 무욕의 집시들이 부러울 때가 있다. 집이나 땅에 대한 소유욕이 한국처럼 별난 나라도 드물다. 아직도 월급쟁이가 집 한 채 장만하는데 10년이 걸리네,20년이 걸리네 하고 있으니 그로 인한 기회비용도 엄청나다. 그 돈으로 삶의 질을 높이거나, 생산적인 곳에 썼다면 벌써 선진국이 됐겠다. 마침 정부가 주택을 ‘소유’에서 ‘거주’로 개념을 바꿔보겠다며 의욕을 보이고 있다.2012년까지 임대주택 116만가구를 지으면서 중산층을 위한 중대형 전·월세 임대주택 8만가구를 공급하겠다고 한다. 늦었지만 시도해 볼 만하고 방향도 좋다. 잘만 시행된다면 우리 아들 딸들은 집 장만하느라 아등바등할 필요도 없어질 테고. ‘거주’ 개념이 뿌리내리려면 가장 큰 문제는 국민의식과 집값 안정이 따라주느냐다. 지금처럼 특정지역의 집값이 폭등하고 주택이 부(富)의 핵심 증식수단이라면 소유욕은 더할 것이며, 공공재(公共財) 인식의 확산을 기대하기란 어렵다. 좋은 터에 내집을 갖고 있으면 앉아서 떼돈을 버는데, 한가하게 임대주택에 들어가 ‘거주’에 만족할 사람이 어디 있겠나. 다주택·고가주택 소유자에게 중과세한다 해도 세금이 집값 오름세에 비하면 조족지혈인 현실에서는 바보가 아닌 다음에야 소유하는 게 당연히 ‘정답’이다. 임대주택에 대한 편견도 씻어내야 한다. 아파트 단지의 임대주택 유무에 따라 동일평형의 일반 아파트 값이 크게는 1억원 이상 오락가락하고, 임대주택 비율이 분양률에 큰 영향을 주는 분위기에서 정책의 성공은 쉽지 않다. 따라서 중산층용 임대주택을 통해 이것이 가난한 사람들만 사는 집이 아니란 걸 확실히 보여줄 필요가 있다. 그런 점에서 정부가 임대주택의 질적 주거 향상과 주택평면의 다양화, 주변 환경과의 조화 등에 신경쓰겠다는 약속을 꼭 지켜서 부정적 이미지부터 털어내야 할 것이다. 중산층을 임대주택으로 유도하려면 재정도 고려해야 한다. 정부는 앞으로 6년동안 임대주택 건설에 88조원을 들이겠다고 밝혔다. 재원 확보도 쉽지 않겠지만 이 돈으로 116만가구를 짓겠다면 가구당 8000만원꼴인데, 싸구려 집을 남발해서 수요자의 주거욕구를 얼마나 충족시킬지도 의문이다. 이래가지고는 아파트만 잔뜩 지어놓고 빈 집을 양산할 공산이 크다. 양보다는 질로 승부를 걸어 임대주택도 살 만하고, 경제적으로 손해보지 않는다는 생각을 갖게 하는 게 급선무다. 육철수 논설위원 ycs@seoul.co.kr

정부는 연일 집값 안정을 강조하고 있다. 경제부처 장차관·차관보·실무 본부장(국장)은 하루가 멀게 방송을 탄다. 그런데 그 얘기가 그 얘기다. 한결같이 집값을 안정시킬 테니 걱정 말라고 한다. 올해 안으로 집값을 2003년 ‘10·29대책’ 이전 수준으로 안정시키겠다며 집값 안정의 구체적인 시기와 목표를 자신 있게 제시한다. 그렇게 하기 위해 각종 부동산 대책을 차질없이 추진하겠다는 강력한 의지도 어느 때보다 강력하게 내비친다. 집값 불안에 떨고 있는 국민들에게 심리적인 안정을 주기 위해서라면 조금은 과장되고 되풀이되는 말이라도 정부의 강력한 의지로 받아들일 수 있다. 하지만 정부 당국자들의 발표를 보노라면 왠지 기분이 씁쓸하다. 이유는 두 가지다. 첫째, 정부는 집값이 잡혔다고 주장하는데 시장은 그렇지 못하기 때문이다. 부동산 정책 입안자들이라면 10·29대책 발표 당시 어떤 발언이 나왔는지 한번 검색해볼 필요가 있다. 당국자들은 대책을 발표하면서 곧바로 집값이 잡힌다며 호들갑을 떨었다. 그래서 당장 집값이 잡히는 줄 알았다. 내집 마련을 서두를 필요도 없었다. 그런데 집값은 그뒤 30∼40% 올랐다. 어떤 지역은 50% 가까이 상승했다. 순진하게 정부 말만 믿고 따른 서민들은 바보가 된 셈이다. 지난해 ‘8·31대책’이 나왔을 때도 국민들은 정부를 믿었다. 그러나 결과는 어떤가. 시장은 정부 발표와 달리 한참 빗나갔다. 무주택자들의 내집 마련 꿈은 일장춘몽이 돼버렸고, 부익부빈익빈 현상은 더욱 깊어가고 있다. 아무리 솔깃한 정책을 내놓아도 이제 국민들은 양치기 소년을 떠올릴 뿐이다. 둘째는 행정가들이 마치 정치인을 따라 하는 것 같아 개운치 않다. 실적이나 결과로 나타나는 시장 흐름을 무시한 채 무조건 집값이 내렸다고 자위하는 것이 꼭 입에 발린 말만 하는 정치인을 보는 것 같다. 이 정부 임기만 넘기면 그만이라는 생각에서 실책을 모면하려는 립서비스인 것 같아 더욱 안쓰럽다. 기자는 10·29대책,8·31대책에 앞서 정부 당국자와 부동산 전문가들이 모인 자리에서 수차례 간담회를 가졌다. 짧은 소견으로 집값 폭등을 막기 위해 부동산 거래 투명성 확보가 우선돼야 한다는 입장을 여러 차례 주장했다. 구체적인 대안으로 검인계약서 폐지와 실거래가 확보 시스템 구축을 들었다. 늦은 감은 있지만 다행히 두 가지 모두 받아들여졌고 입법 과정을 통해 자리를 잡아가는 듯해서 여간 뿌듯하지 않았다. 그런데 최근 실거래가 통계 발표를 보고 크게 실망하지 않을 수 없었다. 전반적인 집값 흐름을 읽을 수 있는 통계라기보다는 단순 샘플 조사에 불과했고, 시장 집값과는 괴리가 너무 컸다. 통계를 왜곡하지 않았다는 강변에도 불구하고 이런 통계가 뭐 필요하겠냐는 생각마저 들었다. 개인 실거래 가격이 등기부등본에 올라가고 누구나 이를 확인할 수 있게 공개된 마당에 굳이 두루뭉수리한 방법의 실거래가 통계는 무의미하다. 모든 아파트 시세를 공개하되 동(棟)·층을 모두 밝혀 살아 있는 통계를 구축하는 것이 시급하다. 고분양가에 따른 주변 아파트값 상승을 막을 수 있는 대책도 내놓아야 한다. 임대주택 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 발표도 되돌아볼 필요가 있다. 중대형 임대 아파트를 늘린다고 하는데 중산층 이상의 주택문제는 정부가 걱정하지 않아도 된다. 서민들이 목돈 들이지 않고 안정된 주거생활을 누릴 수 있는 정책이 필요할 때다. 주택정책은 무엇보다 수혜 타깃이 정확해야 한다. 우물가에서 숭늉 찾는 식의 립서비스는 이제 끝내야 할 때다. 류찬희 산업부 차장 chani@seoul.co.kr

아파트 전세가 움직이지 않고 있다. 세입자들은 보증금을 올려주고라도 그냥 눌러앉기를 원한다. 세입자들이 아파트 전세를 옮기지 않는 이유는 당장 내집마련 욕구를 느끼지 못하고, 옮겨봤자 보증금을 올려줄 수밖에 없기 때문이다. 고양시 세입자 전병호씨는 “올 가을에 내집을 마련해 이사할 계획이었는데 집값이 떨어질 것으로 생각돼 매입을 미루고 전세를 1년 연장하기로 했다.”고 말했다. 집값이 하향 안정세를 보일 것이라는 전망이 나오면서 세입자들이 상투 잡을 것을 우려, 선뜻 구입에 나서지 않고 기존 전세를 연장하는 사례가 늘고 있다. 투자수익이 불투명한데 굳이 내집을 살 필요가 없다는 이유다. 무주택자에게 유리하게 작용하는 청약제도도 세입자들이 내집마련을 미루고 전세를 연장케 하는 원인이다.3자녀를 두고 부모님을 모시는 김병철씨는 송파신도시나 은평 뉴타운, 수도권 국민임대주택단지에 공급되는 일반 분양 아파트의 무주택 우선 청약 자격을 유지하기 위해 집주인과 상의해 보증금을 올려주고라도 좀더 눌러 살기로 했다. 아파트를 갖게 되면서 내야 할 각종 세금 부담도 세입자들이 심리적으로 전셋집을 훌훌 털어버리지 못하고 전세 기간을 연장토록 하고 있다. 기존 아파트 거래 중단도 전세 정체로 이어진다. 아파트 담보대출 비율이 줄어들어 거래가 어려워지자 내집마련 계획을 수정, 전세 생활이 길어지고 있다. 매매 시장에 이어 전세 시장마저 동맥경화 현상이 일어나지 않을까하는 우려마저 들고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

8·31부동산정책이 시행된 지 1년이 지났다. 정부는 부동산시장이 안정세라고 발표했다. 그러나 우려의 목소리가 더 크다. 특히 주택 건설업과 부동산서비스업 종사자들은 붕괴 직전이라며 보완책을 요구하고 있다. 서울과 일부 수도권지역을 제외한 지방 부동산 시장의 충격은 더욱 크다. 이렇게 보면 정책 효과는 단단히 본 셈이다. 하지만 무차별적 정책으로 시장을 죽이는 결과를 초래하는 것은 곤란하다. 부동산시장도 하나의 살아있는 유기체다. 시장을 살리면서 정책의 실효를 거두려면 무엇이 필요한가. 우선, 부동산정책의 일관성과 지속성이 절실하다. 참여정부 출범 이후 수많은 정책이 발표·변경되면서 정책의 신뢰성에 의문이 제기된 바 있다. 그러나 8·31대책의 후속인 3·30대책이 나오면서 정부의 정책이 바뀌지 않을 것이란 신뢰를 주었고 이에 따라 집값 상승률이 무뎌진 것으로 나타났다. 둘째, 부동산시장에 대한 정보의 체계화다. 최근 일부 지역의 실거래가격이 공개됐다. 이에 따라 시장이 잠시 혼란을 겪는 듯 보이지만 이는 거래 침체기 현상이지, 실거래가 공개 탓이 아니다. 앞으로 실거래가 공개 범위를 최대한 늘려 시장을 유리알처럼 들여다볼 수 있게 하는 한편 이를 시장동향 파악의 기초로 삼아야 한다. 셋째, 주택정책 기조의 전환이다. 우리나라는 1960년대 이후 ‘자가소유촉진정책’을 유지해 왔다. 이 정책은 ‘주택은 소유가 최선’이란 점을 강조한 것이다. 그러나 참여정부에선 주택을 ‘소유’가 아닌 ‘사용’의 개념으로 끌고 나간다는 방침이다. 중대형 등 임대 주택을 늘려 주거비 부담을 완화한다는 게 골자다. 그러나 재원 조달 문제도 함께 고려해야 한다. 넷째, 부동산 투자상품의 다양화다. 부동산증권화나 부동산펀드를 활성화해 부동자금을 건전한 투자상품에 투자할 수 있는 여건을 제공해야 한다. 또 다주택 보유자들에 대한 중과세 조치도 중요하지만, 이들을 임대주택 사업자로 양성할 수 있는 제도적 뒷받침도 필요하다. 임대주택사업이 건전한 부동산투자의 하나로 자리잡고, 사적 임대주택시장의 확대에도 기여할 것으로 생각된다. 다섯째, 행정구역 단위별 주택종합계획이 필요하다. 건교부가 장기주택종합계획(2003∼2012년)을 만들어 거시적인 계획을 세우는 것도 중요하지만, 각 행정구역 단위별로 매분기·매년 단위의 구체적인 주택통계의 작성이 절실하다. 여기에는 인구의 변동·기존 재고·신규 공급·멸실 규모·증개축 현황, 장래 주택수요의 단계별 예측 등을 담도록 한다. 이는 지역내 인·허가 조절, 주거의 양적·질적 관리는 물론, 주택의 공급부족으로 인한 급격한 가격상승 등에 대비할 수 있어 주택가격 안정효과를 거둘 수 있다. 마지막으로, 서울·수도권과 지방에 각각 다른 부동산정책을 수립, 대응해야 한다. 지방 시장은 마비 상태다. 일부 지방 도시의 경우 혁신도시, 기업도시, 각종 법률에 의한 특구지정 등 여파로 지가가 상승한 것은 사실이다. 하지만, 지역내 수요의 절대적 부족과 각종 규제로 인한 주택수요 억제로 주택 미분양의 속출과 지역경제의 마비가 초래되고 있다. 서울·수도권과 다른 정책으로 대응해야 한다. 종부세·개발부담금 강화, 실거래가 공개 등의 정책은 방향을 제대로 잡은 듯하다. 그러나 지속적인 추진과 보완이 따라줘야 ‘집값은 못 잡고 시장만 잡았다.’는 비난을 면할 수 있을 것이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수

부동산에 투자하지만 큰 돈이 필요하지 않고 전문가들이 수익성을 검증했다는 점에서 부동산 펀드에 대한 관심이 많아지고 있다. 부동산 펀드에도 고정수입이 보장되는 임대형과 대출형, 위험부담은 어느 정도 있지만 투자수익률이 높은 경매형과 개발형 등이 있다. 노후에 안정적인 수익원을 원한다면 임대형과 대출형이, 공격적인 투자를 원한다면 경매형이나 개발형이 알맞은 편이다. 최근 인기를 끌고 있는 해외 부동산 펀드는 임대형이나 이를 약간 변형한 형태가 주를 이루고 있다. 유명한 부동산펀드에 투자하는 재간접펀드 형태로 안전성을 높인 것도 특징이다. ●투자 성향에 따라 골라야 임대형에는 건물값 변동에 상관없이 임대료를 받는 유형과 건물을 사들여 임대료를 받은 뒤 건물을 팔 때 시세차익도 얻는 두가지 형태가 있다. 국내 상가 운영이 임대형의 기본 형태가 많은 편이다. 한화투자신탁운용이 팔고 있는 한화라살글로벌리츠재간접1은 건물을 사들여 임대수익을 얻고 건물 매각시에 시세차익도 얻는 형태로 구성돼 있다. 지난 3개월간 수익률이 11%에 달해 인기를 끌고 있다. 대출형은 투자금액 이상의 부동산이나 현금을 담보를 잡고 확정금리로 대출해 주는 형태다. 서울자산운용(옛 한일투자신탁운용)이 지난해에 판 드림모아사모부동산펀드는 인천시 경서지구 우정에쉐르 아파트에 200억원을 연 7.3%로 대출해줬다. KTB자산운용의 차이나 사모부동산투자신탁은 중국 곤산시에서 아파트개발사업을 하는 우림곤산유한회사에 연 9.5%의 이자를 적용해 200억원을 빌려줬다. 개발형은 현재까지는 기관투자가를 중심으로 만들어지고 있다. 한화증권 갤러리아 지점 정종인 차장은 “부동산펀드가 활성화되고 자본시장통합법이 실행되면 증권사 지점별로 개인을 상대로 한 부동산 개발형 펀드가 많이 나올 것”이라고 전망했다. 법원경매나 공매에 참가해 좋은 부동산을 낙찰받은 뒤 임대나 매각차익을 얻는 경매형은 아직 활성화가 되지 않은 상태다. 지난해 현대와이즈자산운용사에서 1500억원 상당의 공모펀드가 나온 적이 있다. ●해외 상업용 부동산투자는 견고 전세계 부동산 거품 붕괴론이 나오고 있지만 미국 뉴욕이나 일본 도쿄의 상업용 부동산은 여전히 견고한 상승세를 이어가는 편이다. 집값이 떨어져도 상권이 유지되고 경기가 크게 침체하지 않는 한 사무실의 공실률이 크게 떨어지지 않기 때문이다. 특히 경기회복 기조가 뚜렷하게 나타나는 일본 부동산 시장에 투자하는 펀드가 최근 인기다. 삼성투신운용의 J리츠종류형재간접, 한화투신운용의 J리츠재간접1 등이 그렇다. 지난 6개월간 수익률이 각각 0.87%,0.93%로 높은 운용 수익률을 보이고 있다. ●유동성과 상품 정보는 다소 부족 부동산펀드는 투자 기간이 최소 1년 이상으로 비교적 길다. 투자 수익률이 높은 개발형 펀드는 부지 매입, 건물 건축 등의 기간까지 고려하면 투자 기간이 5∼7년 걸린다. 따라서 오랫동안 돈이 묶이는 것이 불편하다면 리츠상품에 투자하는 것도 방법이다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사에 투자하는 상품이다. 해당 주식회사의 주식을 사고 파는 형태이기 때문에 유동성을 확보할 수 있다. 해외부동산펀드 대부분이 리츠 형태이다. 또 부동산펀드는 환매를 신청할 경우 다른 펀드에 비해 기간이 오래 걸린다. 일반적으로는 영업시간 전에 환매를 신청하면 4일 후에 받지만 부동산펀드는 6일 정도 걸린다. 해외부동산펀드는 기간이 더 걸릴 수 있으므로 가입시 확인이 필요하다. 부동산펀드는 30인 이하 투자자들을 상대로 한 사모펀드가 많은 편이다. 주로 거래하는 증권사에 부동산펀드에 관심이 많다는 사실을 미리 알려둘 필요가 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

‘8·31 부동산대책’이 나온지 1주년을 맞아 정부와 시장이 엇갈린 평가를 내놨다. 정부와 열린우리당은 31일 노무현 대통령 주재로 열린 부동산정책회의에서 8·31 시행 1년 성과를 긍정적으로 평가한 뒤 투기수요 억제라는 정책의 기본 틀을 유지하기로 했다. 또 서민주거복지를 강화하기 위해 2012년까지 임대주택 116만 8000가구를 짓기로 했다. ●정부,“집값 폭등 진화 성공” 정부는 8·31 대책과 후속 대책인 3·30 대책으로 집값 폭등이 진화됐다고 평가했다.8·31 대책 출시 이후 지난 3월 말까지 집값 변동률은 서울 기준 10.13% 올랐다. 그러나 3·30 대책 이후 8월 말까지 상승률이 4.98%에 머물러 집값 상승세가 둔화됐다고 강조했다. 실거래가 신고·공개에 따른 거래투명성 확보, 보유세 중심의 세제 개편 등으로 투기 수요를 막은 것도 정부가 내세우는 치적이다. 정부는 3·30 대책 관련 16개 법률의 제·개정이 모두 끝났고, 계획에 따라 개별 정책이 시행에 들어간 만큼 정책 효과가 본격화하는 단계에 돌입한 것으로 판단했다. ●“집값 잡히지 않고 부작용만” 그러나 시장의 반응은 신통치 않다. 정부가 집값을 물가 상승 수준 이하로 안정시키겠다고 장담했지만 집값은 꺾이지 않은 것으로 보고 있다. 오히려 실수요마저 위축시켜 거래가 얼어붙고 지방 주택 시장이 고사 직전에 빠지는 부작용을 불러왔다며 정부 주장과는 다른 의견을 내놓는다. 한편 노무현 대통령은 이날 “강남 일부 집값이 전국 주택가격을 대표하는 것처럼 보도되는 것은 국민에게 불필요하게 심리적 박탈감만 높이는 문제가 있을 수 있다.”면서 “정책이 앞으로 변화될 것이라는 잘못된 기대심리를 갖지 않도록 국민들에게 정책의 내용과 효과를 정확히 알려야 한다.”고 밝혔다. 박홍기 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

｜베이징 이지운특파원｜31일을 맞은 중국 국무원의 표정은 한국 청와대와 그리 다르지 않을 것 같다. 중국은 3년 전 이날, 한국은 1년 전 이날 ‘부동산 때려잡기’ 정책을 공표했지만 결과가 영 신통치 않기 때문이다. 중국 국무원은 이때 ‘주택공급 정책 개선 등을 위한 통지’를 내놓았다. 첫 부동산 과열 진정 대책이었다. 경제실용방(서민용 주택)을 많이 건설하고 고급 주택 건설을 억제하는 등의 내용을 담았다. 이후 중국은 더 이상의 대책이 있을까 싶을 정도로 부동산 관련 대책을 쏟아냈다. ‘국무원 부동산 대책 8개 방안’ ‘신(新) 대책 8개안’ ‘집값 안정대책’ ‘국무원 부동산 대책 6개 방안’에 외국인의 부동산 투자를 극단적으로 제한하는 ‘부동산시장 외자진입과 관리에 관한 의견’까지 이름과 내용을 구분하기가 어려울 정도다. 이 가운데는 한국 정책과 닮은 것들도 많이 포함됐다. 양도세를 강화해 ‘중국판 세금 폭탄’도 때려보고, 부동산 담보 대출을 축소해보고, 부동산 개발업자의 분양 정보나 아파트 공실률도 공개하고, 고급 빌라 건설용 토지 공급도 제한했다. 그러나 결과는 한국과 크게 다르지 않았다. 정책이 나올 때마다 과열은 반짝 누그러지는 듯했으나, 결국 집값은 정책을 조롱하곤 했다. 국영 신화통신은 최근 “주요 도시 집값이 요란한 거시경제 조정에도 불구하고 점점 오르고 있다.”고 전했다. 국가발전개혁위원회와 국가통계국의 조사에 따르면 지난 2·4분기 중국 70개 도시의 부동산 가격은 전년 동기 대비 5.7% 상승했다. 새로 지은 아파트 판매 가격은 6.4% 올랐다. 그나마 한국처럼 “상승세가 많이 꺾였다.”는 데 위안을 삼고 있긴 하지만, 일부에서는 “언제 또 급등할지 모른다.”고 경고하고 있다. 국무원은 실질 양도차익의 엄정한 환수를 다짐하는 등 결의를 새삼 다지고 있다.jj@seoul.co.kr

세계 경기가 하강 국면에 접어들고 있다는 우려가 적지 않다. 특히 미국의 주택경기가 빠르게 둔화되면서 경기침체 신호탄이라는 얘기도 나온다. 우리나라도 민간경제연구소를 중심으로 경기하강에 대한 우려가 높다. 그렇다면 우리나라와 미국의 경기패턴은 어떤 상관관계를 갖고 있을까. 경제전문가들은 우리나라와 미국의 경기는 동조화돼 있고, 그 가운데 중국이 변수로 작용하고 있다고 말한다. 다만 경기침체의 위기가 올 때 미국은 시장의 자율 기능에 의해 회복이 가능하지만, 우리나라는 경기대응 능력이 크게 떨어져 고전을 면치 못할 것이란 관측이다. ●한국·미국이 같은 점은 경제전문가들은 한국과 미국의 경기 상황은 중국의 경기 상황과 맥을 같이하고 있다고 분석한다. 수년간 중국발(發) 인플레이션에서 자유로웠다는 점을 예로 든다. 최근까지만 해도 중국은 디플레를 걱정했을 정도로 물가가 안정됐었다. 중국의 저가품 수출은 세계경제의 인플레를 유발할 요인이 되지 못했다는 얘기다. 우리나라와 미국은 이 덕분에 한동안 저금리 구조를 지속할 수 있었다. 미국의 정책금리는 2002년부터 2005년까지 1∼2%대를 유지했고, 우리나라도 2001년부터 올초까지만 해도 3%대였다. 저금리 구조가 집값 상승(부동산값 상승)을 부추기는 요인으로 작용한 것도 우리나라와 미국은 비슷했다. 우리나라는 저금리로 주택담보대출이 급증하면서 부동산값(자산가격 상승)을 올렸다. 강남 등 일부 지역은 외환위기 이후 지속적인 상승세를 유지했다. 미국 역시 저금리 덕분에 주택시장이 활성화되면서 주택가격이 서부와 동부쪽의 도시를 중심으로 대폭 상승했다. 그러나 근년 들어 중국이 과열경기 억제 대책을 잇따라 내놓으면서 인플레를 우려한 우리나라와 미국은 다시 금리를 올리기 시작했다. 미국은 2004년 6월부터 지금까지 17차례에 걸쳐 정책금리를 연 5.25%까지 끌어올렸다. 우리나라도 콜금리를 지난해 10월 3.25%에서 올리기 시작한 이후 지난달에는 4.5%까지 올렸다. 중국발 인플레 우려 여부에 따라 경기를 운영해온 방식이 비슷했다. ●한국과 미국이 다른 점 하지만 현안이 되고 있는 경기하강 우려에 대한 시각과 대처 방식은 전혀 다르다고 전문가들은 말한다. 우리나라의 경우 하반기 경기하강에 대한 우려는 건설경기 침체와 투자 부진 등이 변수로 작용하고 있다. 다만 부동산값이 떨어지더라도 주택담보대출에 대한 이자비용 부담을 제외하면 큰 어려움은 없다. 미국처럼 부동산을 담보로 돈을 빌려쓰는 예는 흔치 않기 때문이다. 가처분소득 범위 내에서 소비를 해왔기 때문에 부동산값 하락이 급격한 소비 위축으로도 이어지지 않을 것이란 분석도 있다. 하지만 미국은 부동산값 하락이 심각한 위기 상황을 불러올 수 있다. 미국은 주택을 담보로 돈을 빌려 쓰는 가구들이 대부분이어서 집값 급락은 자산가격 하락으로 이어지면서 소비 위축은 물론 투자 및 고용 위축으로 이어지는 악순환의 늪에 빠질 가능성이 크다는 지적이다. ●문제는 대응 능력 경제전문가들은 경기 하강이라는 우려가 현실로 됐을 때 미국과 우리나라와의 차이는 대응 능력 여부라고 말한다. 미국은 대응 능력이 있지만, 우리나라는 대응 수단이 거의 없다는 것이다. 금융통화위원회의 한 위원은 “과거에는 경기 상황이 안 좋을 때는 정부 차원의 정책적인 대응이 분명했었다.”면서 “지금은 누가 총괄하는지조차 알수 없고, 설령 경기가 좋지 않아 이를 진작하려고 해도 각종 집행 수단이 코드정책에 묶여 효과를 발휘하기 어려운 상황이 돼 버렸다.”고 말했다. 예를 들면 부동산 세제, 수도권 공장 증설 등은 손을 댈 수 없을 정도로 단단히 묶어 놓았기 때문에 정책적 수단으로서의 기능이 없다고 봐야 한다는 것이다. 반면 미국은 정부보다는 시장의 자율조정 기능이 원활하기 때문에 위기관리가 쉽다고 말한다. 연방준비제도이사회(FRB)가 큰 틀에서 통화정책 방향을 정해주면 시장의 각 주체들은 각자의 방식에 따라 생존전략을 준비하고 있기 때문이라는 것이다. 민간경제연구소 관계자는 “경제 규모가 작은 국가일수록 정부의 역할은 중요할 수밖에 없다.”면서 “그러나 우리나라는 정부 정책의 신뢰도가 떨어져 있는 데다 지휘탑도 명확하지 않고, 정책적 수단도 없어 대응 능력이 사실상 마비돼 있다고 봐야 한다.”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

“앞으로 새로운 정책은 절대 내놓지 않을 겁니다. 어떤 공직자도 이해당사자를 조정하고 개인적 불이익을 이겨낼 자신이 없기 때문에….” 정부 최고위층 인사는 최근 사석에서 공직사회 ‘보신’ 분위기를 이같이 전했다. 어느 때보다 심한 정치적·사회적 혼란이 정책 수행에 엄청난 부작용을 낳고 있다는 것이 그의 지적이다. 참여정부 말기 ‘레임덕’이 정책 수행에 심각한 타격을 주고 있다. 국정이 일찍 흔들리면서 와닿는 강도는 더하다. 이에 따라 후반기 주요 정책들은 상당수 표류하고 있다. 일부 정책의 경우 수행과정도 문제이지만 해결책을 제시할 중심축이 없어 보인다. ●경우1-“추진세력이 없다.” 정보통신부의 ‘IT839 정책(미래 먹을거리 정책)’은 추진력이 약해진 대표적 케이스다. 신임 장관이 취임초 정책내용 수정을 거론, 이것이 집권 후반기 정서와 맞물리면서 중심축이 없어진 느낌이다. 노무현 대통령의 유일한 치적이 될 것이라던 ‘IT용비어천가’도 사라진지 오래다. 노 대통령의 관심도 덜해졌다. 정권 후반기 최대 정책 이슈 중 하나인 통신·방송융합 정책도 마찬가지다. 중앙부처의 한 관계자는 “졸속으로 처리돼도 안 되겠지만 자기 부처 입장만을 개진한 최근 총리 주관 첫 회의를 보면서 내년의 통합기구 발족에 회의를 갖는 이가 많다.”고 말했다. 비정규직 관련법의 국회 처리 지연도 ‘레임덕’의 단면이다. 비정규직 보호법은 지난 4월 국회에 상정된 이후 지금까지 처리되지 못하고 있는 대표적인 민생법안 가운데 하나다. 여당의원들조차 법안 처리에 미온적인 상태다. 대형 국책사업 가운데 논란 중인 장항·군산지역 개발문제도 내놓고 말하는 곳이 없다. 국무총리실의 한 중견 간부는 “천성산 터널이나 새만금사업처럼 갈등 유발 요소가 많기 때문에 정책 방향 전환 등에 관한 우려가 있다.”고 말했다. 이 사업은 개발계획이 수립된 뒤 수년간 3000억원 정도가 이미 투입됐지만 환경단체 등의 반대로 엄두도 못 내고 있다. 지난 6월에는 지난해 10월 국정과제 보고회의에서 ‘물관리위원회 신설’로 결정난 ‘물관리 일원화’ 문제가 다시 대통령 주재회의 안건으로 올랐다. 이에 대통령은 “물관리 일원화는 이미 끝난 것 아니냐.”면서 역정을 낸 뒤 “물관리위원회 신설이 왜 제대로 추진되지 않았는지 경위를 보고하라.”고 지시했다. 한 소식통은 “8개월 전 안건을 회의에 올린 것도 문제지만, 결국 대통령의 말발이 제대로 먹히지 않고 있다는 방증”이라고 말했다. ●경우2-“줄타기도 능력, 코드에도 맞추고” 부처 정책을 조율하는 재정경제부 역시 새로운 정책을 개발한다는 것은 ‘언감생심’이다. 한 관계자는 “그동안 금산법(금융산업 구조개선에 관한 법률) 개정 문제로 친(親)재벌 오해를 샀고 론스타 수사와 관련, 국회에선 ‘매국노’ 대우를 받았다.”면서 “재경부 직원들은 정책 결정시 ‘직권남용’과 ‘직무유기’ 사이에서 줄타기를 잘 해야 한다는 자조섞인 농담도 한다.”고 전했다. 이렇다 보니 당정 협의에서 주도권을 잃은 경우가 적지 않다. 청와대 코드에 맞추면서 지난해 소주세율 인상 방안을 철회한 게 대표적이다. 건설교통부의 경우 정권의 ‘집값 안정’ 코드에 꿰맞추려는 근시안적인 정책을 추진한 사례가 많다. 예컨대 건교부는 최근 지역별 평균 실거래가를 발표하면서 강남 집값이 3·30 대책 효과로 3개월만에 14% 떨어졌다고 주장했다. 그러나 실거래가는 오히려 올라 ‘조작한’ 통계로 성과를 과시했다는 비판을 받았다. 정리 정기홍기자 hong@seoul.co.kr

부동산 시장 안정이라는 목표 속에 다소 무리가 있다는 평가를 받기도 한 ‘8·31 대책’이 나온 지 1년이 됐다.‘8·31 대책’ 이후에 나온 ‘3·30 대책’에 따라 아파트값은 다소 잡히고는 있다. 이에 따라 정부측은 성공적이라고 자평하지만 업계 전문가들의 견해는 다르다. 27일 서울신문이 최근 건설교통부가 홈페이지에서 실거래가를 공개한 서울 22개구 2172개 아파트를 단지와 평형별로 구분,3월과 6월 모두 거래가 있었던 850개 아파트의 가격을 분석한 결과 아파트 값은 여전히 올랐고 서울 강남·북간의 골도 깊어지고 있다. 3·30 대책 이후 3개월간 강남 3구(강남·서초·송파)에서 실제 거래가 이뤄진 실거래가 공개 아파트중 75%가 올랐다. 반면 강북 3구(노원·도봉·강북)에서는 서울 평균(68%)보다 낮은 55%만 올랐다. 또 같은기간 강남 3구에서는 5% 이상 값이 오른 아파트는 강북 3구보다 2배 이상 많지만 내린 곳은 강북 3구의 절반 수준이다. ●강남 3구 6월 거래 80% 줄어 시세를 기준으로 보면 서울 아파트는 8·31 대책 이후 3·30 대책 전까지 10.1% 올랐다.3·30대책 이후에는 5.0%로 상승폭이 둔화됐다. 재건축 아파트는 3·30대책 전까지 15.4% 올랐지만 대책 이후 2.5%로 상승폭이 크게 줄었다. 그러나 6월 기준 강남 3구 거래는 3월보다 80%(2491건→503건)나 줄었다. 시장이 얼어붙어 마치 외견상으로 안정된 것처럼 보인다는 게 대부분 전문가들의 견해다. 3월 이후 건교부 홈페이지에 실거래가격이 공개된 아파트를 중심으로 평가하면 대책 이전처럼 강북 3구보다 강남 3구에 오른 아파트가 많다. 양천·용산·강서구는 강남 재건축 규제에 따른 반사이익으로 오히려 강남보다 더 많이 올랐다. 집값 안정이라는 명분으로 나왔던 8·31대책의 취지가 무색하다는 평가가 나오는 배경이다. 지난 3월과 6월 모두 거래가 이뤄진 실거래가 공개 단지를 기준으로 상승 아파트 비율이 가장 높은 곳은 용산구다. 거래된 11개 단지 모두 올랐다.2위는 양천구(96%)다. 양천구 목동 우성 2차 31평형은 3월 3억 1671만원에 팔렸으나 6월에는 37% 오른 4억 3500만원에 매매돼 이 기간 거래된 것 중 가장 많이 올랐다. 관악(89%), 강서(85%), 동작(82%), 영등포(76%)에도 오른 아파트가 훨씬 많았다. ●“집값 안정 아니라 동맥경화” 정부는 8·31 대책을 발표하면서 연말 종합부동산세가 강화되고 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 중과(重課)되기 때문에 올해 매물이 쏟아져 집값이 안정될 것이라고 주장했었다. 그러나 1∼6월 전체 실거래가 공개 단지 중 강남에서 가장 높은 실거래가를 기록한 도곡동 타워팰리스 1차 102평형은 정점을 찍었다는 지난 3월(44억 5000만원)보다 5월(47억원)에 더 비싸게 팔렸다. 물론 향에 따라 가격차는 있을 수 있고, 급매물 여부에 따라 차이가 날 수는 있지만 아파트가격이 안정권에 들어섰다고 낙관만 할 수는 없는 셈이다. 같은기간 아파트 거래량은 강남 3구는 80%, 전국은 40% 가까이 감소됐다. 안정이 아니라 거래가 실종돼 동맥경화 상태라는 우려다. 한 건설사 관계자는 “판교를 제외하면 대거 미분양 사태로 분양시장은 침체됐고 지방의 경우는 최악”이라면서 “토지시장도 행정중심복합도시, 혁신도시 등을 제외하면 모두 값이 낮아져 거래없는 시장이 됐는데 이게 어떻게 안정이냐.”고 꼬집었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부가 집값 안정을 위해 아파트 실거래가 공개 시스템을 구축하는 일을 하고도 빈축을 사고 있다. 실거래가를 토대로 가격을 분석했더니 강남 3구 평당 평균이 6월 기준 1927만원으로 3개월 만에 14.4%나 빠진 것은 3·30대책이 적절했기 때문이라고 해석했기 때문이다. 추병직 건설교통부 장관은 모 방송사와의 인터뷰에서 “실거래 아파트 가격의 하락은 거품 붕괴의 시작”이라고도 평했다. 반면 강남 3구 아파트 실거래 가격이 평당 2000만원도 안 된다는 말에 시장은 어이없다는 반응이다. 건교부 홈페이지에 공개된 실거래가를 들여다봐도 그런 아파트를 찾기 어렵다. 왜 그럴까? 건교부가 실거래가를 기반으로 내놓은 월별 가격 통계는 시세와 달리 한 달 동안 거래된 아파트 구성에 따라 평균값이 좌우된다. 반포주공, 개포주공, 도곡렉슬, 대치동 타워팰리스와 동부센트레빌 등 강남 대표 단지들은 3월에는 거래가 대거 이뤄졌지만 6월에는 단 1건도 매매가 없다. 월별 표본이 달라 월별 평균도 차이가 크다. 또 홈페이지에는 상반기 중 거래가 활발히 이뤄진 아파트 12만여 가구가 공개됐지만 통계는 상반기 중 실거래된 전체 23만여가구를 토대로 했다. 전체에는 지역 시세보다 상대적으로 싼 소형 빌라가 많은데 단지와 평형별 평균가를 계산한 뒤 단순 산술 평균했다. 은마 31평이 평당 2000만원에 10건 거래됐고, 인근 소단지 31평이 평당 1000만원에 1건 거래된 것을 놓고 전체 지역평균을 1500만원이라고 낸 것이다. 이쯤 되면 3·30대책의 성과를 부풀리려고 통계를 입맛대로 분석했다는 힐난도 나올 만하다. 건교부 통계대로 분당 중대형 아파트 평당 평균이 1895만원이라면 이에 앞서 “분당 시세의 90%선으로 책정했다.”며 발표한 판교 중대형 분양가(44평 기준 평당 1857만원)도 엉터리가 된다. 실거래가 공개 시스템은 부동산 시장을 바꾸는 일대 쾌거다. 하지만 좋은 제도를 내놓고도 시장의 공감을 얻지 못하는 통계와 해석으로 정책을 편다면 부동산 대책은 공허한 메아리로 맴돌 뿐이다. 안타까운 일이다. jhj@seoul.co.kr

건설교통부가 올 상반기에 거래된 13만여건의 아파트 실거래 내역을 공개했다. 지역에 따라 미세한 편차는 있으나 실거래 가격을 비교적 정확하게 반영했다는 평가다. 이로써 호가나 담합에 의한 인위적 가격 조정행위는 위축될 수밖에 없을 것이다. 늦었지만 정부가 집값 가이드 라인을 제시함으로써 부동산 시장은 이제야 투명한 거래를 할 수 있는 토대가 마련된 셈이다. 부동산 시장은 그동안 수도권 인기지역을 중심으로 매도자와 중개업소, 시세제공업체 등의 실체 없는 호가와 농간으로 몸살을 앓았다. 거래는 없으면서 호가는 천정부지로 치솟는 가격 왜곡현상이 다반사였던 것이다. 그러나 실거래가의 공개로 조만간 거품이 걷히고 집값의 하향 안정세가 기대된다. 매수자가 매도자의 횡포에서 벗어남으로써 합리적인 가격협상이 이루어지는 등 여러 긍정적인 효과도 나타날 것으로 보인다. 이번 실거래가 공개에는 아파트의 층·방향·조망·위치, 그리고 내부 개조 등 가격에 영향을 미칠 수 있는 부분은 빠졌다. 실거래가가 ‘평균가’라는 지적도 그래서 나온다. 특정지역 아파트에 거품이 끼었다고 반박해 온 정부가 그 가격을 그대로 인정한 점도 문제다. 정부는 개인정보 보호를 위해 층과 위치에 따른 가격을 공개하지 않을 방침이라고 하나, 거래 당사자간 마찰을 줄이려면 더 자세한 정보를 제공하는 게 바람직하다. 가격정보뿐만 아니라, 통계적 가치와 신뢰도를 높이는 데도 신경을 써야 할 것이다. 공개 대상을 소규모 단지로 확대하고, 단지별 특성과 가구수 등에 대해 가중치를 부여하는 등 정교함을 보완해야 한다. 아울러 실거래가를 공개했다고 해서 집값이 안정될 것이라고 방심해서는 안 된다. 아파트 공급이 부족한 곳에서는 언제라도 가격폭등이 재연될 수 있다는 점을 간과하지 말아야 할 것이다.

24일 아파트 실거래가를 공개한 것은 부동산 거래시장의 일대 혁명이다. 늦은 감은 있지만 실거래가 통계 구축으로 부동산 투기를 막고 건전한 거래를 유도할 수 있다는 점에서 환영받을 만한 조치다. 실거래가 공개 대상이 13만가구에 불과하지만 부르는 값 중심으로 형성돼온 아파트 시장을 보다 투명하고 과학적인 시장으로 바꾸는 발판이 마련된 셈이다. 금까지 부동산 시장은 매도자 중심으로 이뤄졌다. 거래가도 공개되지 않았다. 매수자는 매도자가 제시한 가격을 기준으로 협상을 통해 매매가를 결정할 수밖에 없었다. 정보업체들이 제공하는 가격 역시 집주인이 내놓은 가격을 부동산중개업자들이 그대로 올려 놓은 수치에 불과했다. 그러다 보니 값이 뛸 때는 시세와 실거래가격이 수억원의 차이가 났고, 비정상적으로 가격이 오르는 일이 비일비재했다. 이 틈을 타서 담합이 이뤄지기도 했다. 하지만 실거래가 공개로 아파트값 담합을 종전보다는 막을 수 있는 장치가 마련된 셈이다. 정확한 가격이 공개돼 부녀회 등이 인위적으로 아파트값을 올리면 금방 드러난다. 매도·매수자에게 정확한 거래 정보가 제시됨으로써 함부로 가격을 올리거나 담합하는 행위가 어려워진다는 것이다. 장성수 주택산업연구원 박사는 “정부가 벌써 했어야 할 일”이라며 “매매가와 호가 사이에 발생했던 부동산 버블(거품)이 제거되고 정확한 거래가격을 기준으로 가격 변동의 추이를 파악할 수 있어 부동산 정책의 효율성이 높아지게 됐다.”고 의미를 부여했다. 아파트값이 모두 드러남에 따라 가격을 낮춰 신고하는 사례도 상당부분 사라질 수 있게 됐다. 또 집을 필요로 하는 사람이 정확한 가격 정보를 확인한 뒤 접근할 수 있어 매도자와 대등한 입장에서 가격 협상을 벌일 수 있게 됐다. 전문가들은 실거래가 공개를 계기로 시장이 투명해지고 아파트값도 하향 안정세를 보일 것으로 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주택담보대출 열풍이 불던 지난해 3월 은행에서 1억원을 대출받아 새 집을 장만한 김모(38)씨는 벌써부터 1년4개월 뒤가 걱정이다. 이씨는 이자만 내는 거치기간을 3년으로 하고,17년 장기분할상환 방식으로 돈을 빌렸다. 거치기간에는 월 50만원 정도의 이자만 내면 되지만 1년4개월 뒤부터는 원리금을 합쳐 매월 100만원 정도씩 갚아 나가야 한다. 더구나 이씨는 3개월마다 금리가 바뀌는 변동금리부 대출상품을 택했기 때문에 지난 1년여 동안 이자가 연 100만원 이상 올랐다. 이씨는 “대출을 최대한 많이 받기 위해 장기 분할상환방식을 택했다.”면서 “월급이 300만원인데 어떻게 월 100만원을 갚을 수 있겠냐.”고 말했다. 결국 이씨는 거치기간이 끝나면 다른 은행에서 대출을 받아 현재의 대출을 갚을 생각이다. ●빚으로 빚 갚는 악순환 우려 금융감독당국은 가계대출의 신용경색을 우려해 주택담보대출을 만기일시상환에서 원리금분할상환 방식으로 바꿀 것을 독려하고 있다. 만기일시상환은 3년 이내의 단기대출에 적용되고, 원리금분할상환은 10년 이상 장기대출에 적용된다. 짧은 기간에 한꺼번에 갚는 것보다는 오랫동안 원리금을 차근차근 갚아나가는 게 금융시장의 안정과 가계빚 해소에 유리한 것은 사실이다. 이런 이유 때문에 정부는 2003년 ‘10·29 부동산대책’ 이후부터 대출 만기가 10년 이상인 아파트에 한해서만 담보인정비율(LTV)을 60%까지 적용하고 있다. 그 이전에는 10년 기준이 없어 주택담보대출의 90% 이상이 3년 이내의 만기일시상환 방식으로 나갔다. 서울신문이 23일 국민, 우리, 신한, 하나, 외환 등 5대 시중은행의 주택담보대출 잔액(6월말 현재 131조 6243억원)의 상환방식을 분석한 결과 만기 일시상환이 56.8%, 원리금분할상환이 43.2%를 차지했다. 만기일시상환의 비중이 크지만 ‘10·29대책’ 이전보다 개선된 것처럼 보인다. 그러나 지난 2년간 급증한 장기 원리금분할상환 방식의 대출은 대부분 LTV 비율을 60%까지 적용받기 위해 어쩔 수 없이 선택한 것이라고 시중은행들은 입을 모은다. 결국 거치기간(보통 3년)이 끝나면 다른 은행에서 빚을 내 이전 빚을 갚는 사람이 속속 나올 것이란 분석이다. 시중은행 주택담보대출 담당자는 “대출받을 당시에는 3년 뒤엔 집값이 크게 올라 빚을 갚고도 남으리라는 기대가 컸지만 최근 부동산 시장이 위축돼 이런 기대는 사실상 물거품이 됐다.”면서 “2000만∼3000만원을 10년 이상 장기로 빌린 사람은 원리금분할상환에 나서겠지만 1억원 이상을 빌린 사람 중에 과연 얼마나 원리금을 분할 납부할 수 있겠냐.”고 말했다. ●내년부터 ‘대환대출’ 대란 시작된다? 다른 시중은행 관계자는 “2년 전부터 원리금분할상환 방식이 유행처럼 퍼졌다.”면서 “결국 내년에는 이 자금을 갚기 위한 ‘대환대출’이 본격적으로 시작될 것”이라고 말했다. 대출 경쟁을 하는 은행 입장에서는 대출을 갈아타려고 오는 고객을 막을 이유가 없다는 설명이다. 이 관계자는 “기존 대출고객을 지키고 대환대출 고객을 유치하려는 경쟁까지 벌어질 수 있다.”고 우려했다. 특히 과거에 단기 일시상환 방식으로 대출받았다가 만기가 돌아온 사람들도 빚을 청산한 게 아니라 장기 원리금분할상환 방식으로 갈아탄 것으로 분석돼 빚은 갚지 못하고, 만기만 연장되거나 대환대출이 거듭되는 구조가 고착화될 우려마저 있다.A은행의 경우 지난 6월에 일시상환 방식의 대출금 4000여억원이 만기가 돌아왔지만 이 가운데 85%가 만기를 연장했다. 나머지도 빚을 갚았다기보다는 갈아탔을 가능성이 크다는 게 은행측의 설명이다. 한편 5대 시중은행의 주택담보대출 중 변동금리부 대출은 여전히 98.1%나 되는 것으로 나타났다. 시중금리 인상에 따른 이자 상승은 고스란히 떠안으며, 원리금은 갚지 못한 채 만기만 연장하는 불안한 구조가 계속될 전망이다. 더욱이 부동산 가격이 하락하면 만기 연장이나 대환대출시 손에 떨어지는 대출금이 이전보다 작아진다. 결국 빚을 갚을 수 있는 여력(담보액)은 줄어들고 이자는 올라가는 최악의 상황도 배제할 수 없다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

이르면 다음달부터 서울시 2·3차 뉴타운 중 일부의 토지거래 허가면적 기준이 기존 54∼60평(180∼200㎡)에서 6평(20㎡)으로 강화된다. 이에 따라 이들 지역의 매매가 크게 위축될 전망이다. 뉴타운 예정지도 토지거래 허가구역으로 묶여 이 기준을 적용받게 된다. 건설교통부는 8일 “서울시가 뉴타운과 뉴타운 예정지를 지난 7월부터 시행된 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’에 의해 토지거래 허가구역으로 지정, 거래 면적 기준을 강화할 수 있느냐.’고 질의한 데 대해 ‘할 수 있다.’는 유권해석을 내렸다.”고 밝혔다. 현재 서울시 조례에 따라 토지거래 허가구역으로 지정된 서울 뉴타운의 경우 거래허가 면적 기준은 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡ 이상으로 되어 있다. 그러나 이들 지역에 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 적용할 경우 거래허가 면적 기준이 6평 수준인 20㎡로 강화된다. 관계자는 “현재 뉴타운 26곳과 균형발전촉진지구 8곳이 서울시 조례에 따른 토지거래 허가지역으로 지정되어 있는데 이중 2차 일부와 3차 정도가 특별법에 의한 토지거래 허가구역으로 지정될 것으로 보인다.”고 말했다. 이어 “서울시내 인기 뉴타운 지역의 땅값은 벌써 평당 3000만원을 호가할 정도여서 정부가 구상 중인 재정비 사업이 불가능할 지경”이라면서 “강화된 토지거래 기준이 적용되면 집값 안정을 통한 원활한 사업진행이 이뤄질 것으로 기대한다.”고 말했다. 지난달 초 시행된 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 및 시행규칙에 따르면 재정비촉진지구(주거지형 15만평 이상, 중심지형 6만평 이상)로 지정된 곳은 토지거래 허가구역으로 자동 지정,20㎡ 이상의 토지를 거래할 때 거래허가를 받도록 했다. 재정비촉진지구로 지정될 것으로 예상되어 투기가 있는 곳의 경우 시장이나 도지사가 토지거래 허가구역으로 지정할 수 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr