내년에 전국 집값이 4%가량 오르고 전셋값은 5~6%, 땅값은 3% 오를 것으로 예상됐다. 한국건설산업연구원은 4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘2010년 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 이같이 내다봤다. 이 자료에 따르면 내년 집값 상승률 예상치인 4%는 2007년과 2008년(각각 3.1%)은 물론 올해 집값 상승률 예상치(1~2%)를 크게 웃도는 수준이다. 건산연은 집값 상승 이유로 국내외 경제여건 회복세와 지자체장 선거, 수급불균형에 따른 기대감을 꼽았다. 전셋값도 내년에는 5~6% 올라 올해(3~4%)보다 더 큰 폭으로 상승하며 전세난을 가중시킬 것으로 예상됐다. 보금자리주택 등을 기대하는 대기수요가 많고 재개발·재건축사업으로 멸실가구수도 많아 소형은 물론 모든 중대형 주택 전셋값 상승폭도 클 전망이다. 김현아 연구위원은 “고용이나 소득증가 등 가계건전성에 기반한 수요보다는 전셋값 상승세와 단기적·국지적 수급불균형에 의한 불안심리가 주택수요를 자극해 가격 상승을 이끌 가능성이 높다”고 분석했다. 땅값은 3%가량 오를 것으로 전망했다. 지자체장 선거, 대규모 개발계획 등이 계획돼 있기 때문이다. 아파트 입주물량은 올해보다 6.5% 증가한 30만가구에 이르겠지만 2000~2008년 평균 연간 입주물량인 32만가구보다 적은 수준이어서 지역이나 주택 규모별로 수급 불안정이 계속될 것으로 연구원은 예상했다. 국내 건설경기는 다소 회복해 수주액이 2009년보다 3.6% 증가한 115조 8000억원에 이를 것으로 전망된다. 이중 공공건설 수주는 올해 조기발주된 물량이 많아 내년에는 올해보다 24.7% 줄어들겠으나 금액은 2008년 수준을 넘을 것으로 전망됐다. 반면 민간건설 수주는 재개발·재건축을 비롯해 비주거용 건축과 민자사업도 회복세를 보이며 39.2% 증가한 68조 9000억원에 이르겠지만 금액상으로는 2008년에 미치지 못할 것으로 연구원은 내다봤다. 건설투자는 주거용과 비주거용 건축투자가 차츰 회복세를 보이며 2.0% 증가한 163조원에 이를 것으로 예상됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

1차 보금자리주택 시범지구 청약이 마무리됐다. 하남 미사지구는 200여가구 남아 있지만 29일 중 청약이 끝날 것으로 보인다. 2차 보금자리주택지구 6곳도 추가로 지정됐다. 많지 않은 물량이지만 한 차례 공급만으로도 소기의 목적을 달성했다는 평가를 받고 있다. 이와 함께 곳곳에 허점도 많다는 지적이 따른다. ●수도권 노른자위 내집마련 희망 안겨 보금자리주택 시범지구 아파트 분양은 집값 안정이라는 큰 틀의 목적을 달성했다. 수도권 서민들에게 내집마련의 희망을 심어줬다. 김태호 부동산랜드 사장은 “과거 주택시장을 보면 집값은 정책과 심리적 요인에 크게 좌우됐다.”며 “보금자리주택은 서민들에게 싼값에 내집을 마련할 수 있다는 기대를 심어주기에 충분했고 조바심을 버리게 해 집값을 안정시키는 데 큰 역할을 했다.”고 진단했다. 이를 반영하듯 집값도 떨어졌다. 부동산114 조사에 따르면 올 들어 4월 0.70%, 5월 0.33%, 6월 0.68%, 7월 0.79%로 정점을 이뤘던 집값 상승률이 꺾이며 이달 28일 현재 0.08% 하락했다. 김규정 부동산114 부장은 “총부채상환비율(DTI) 규제 확대(9· 10월 두 차례)로 매수세가 주춤해진 상태에서 보금자리주택의 지속적 공급이 집값 안정심리를 확산시켰다.”고 분석했다. 역대 정권이 수차례 반값 아파트 공급 약속을 남발했지만 실질적인 반값 아파트 공급을 실행에 옮기기는 보금자리주택이 처음이다. 갖가지 서민주택 공급 약속 가운데 피부에 닿는 정책이라는 평가다. ●8월이후 집값 하락세로 돌아 아쉬운 점도 없지 않다. 보금자리주택지구 주변 투기 성행과 땅값 상승이다. 하남 땅값은 미사지구 지정 이후 한 달만에 무려 0.73% 폭등하기도 했다. 다른 지구도 지구지정 이후 땅값이 급등, 토지 시장이 들썩거리고 있다. 투기행위도 기승을 부리고 있다. 입주권을 받기 위해 비닐하우스에 주거용 관리동을 지은 사례 7건을 적발하기도 했다. 2차 보금자리주택지구 6곳과 향후 예상지역에서도 같은 현상이 일어나고 있다. 제도가 너무 복잡하다는 점도 보완과제다. 주택 유형이 14개나 되고, 자격도 유형마다 다르다. 서울 등촌동에 사는 2급 장애인인 박모(41)씨는 지난 7일 서울 논현동 한국토지주택공사 청약 창구에서 2시간 이상 기다리다가 미자격자라는 이유로 돌아갔다. 이날 곳곳에서 이런 현상이 벌어졌다. 홍보가 부족했던 탓이다. 예를 들어 신혼부부를 대상으로 한 주택은 특별공급도 있고, 일반분양에서도 기회가 주어진다. 한 곳으로 모아도 문제가 없을 것이라는 지적이다. ●복잡한 청약절차 ‘옥에 티’ 기준도 애매하다. 생애최초 근로자주택은 소득수준을 도시근로자 월 평균 소득의 80%로 제한하고 있다. 반면 신혼부부주택은 100%까지이다. 근로자 생애최초 주택 수요자는 신혼부부에 비해 소득이나 구매력에 있어서 훨씬 나은 편이다. 이에 따라 주택형도 신혼부부주택은 56㎡지만 생애최초 근로자주택은 85㎡까지다. 그런데도 소득수준을 80%로 제한한 것은 불합리하다는 지적이다. 32만가구를 지을 땅을 확보하는 것도 쉽지 않다. 지자체 협의, 보상, 문화재보존 등으로 차질이 우려된다. 지금까지 발표한 10개 보금자리지구는 모두 11만여가구에 이른다. 평균 1만 1000가구 규모다. 이런 보금자리지구 32곳을 지정해야 한다. 수도권 개발제한구역에 이런 보금자리지구를 건설할 적지를 찾기도 쉽지 않을 뿐 아니라 도시연담화 문제도 제기된다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “보금자리주택은 서민들의 주거난을 해소하고 집값을 잡을 수 있는 효율적인 제도이지만 제자리를 잡으려면 제도보완이 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

2차 보금자리주택단지 규모는 지난 8월 발표한 시범지구(5만 5000가구·보금자리주택 4만가구)와 비슷하다. 6개 지구 가운데 2개 지구를 서울 강남지역에 배분해 서울 무주택자들의 내집 마련에 도움을 줄 것으로 보인다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “선호도가 높은 강남권에서 보금자리주택이 추가로 공급됨에 따라 보금자리주택의 가치와 인기가 더욱 치솟을 것”이라면서 “구리, 시흥, 남양주로 지역이 확대돼 우선공급의 청약기회가 적었던 수도권 수요자들이 크게 반길 것으로 예상된다.”고 내다봤다. 부동산 업계에서는 2차 보금자리 주택 단지 지정이 향후 수도권 지역 집값 안정에 기여할 것으로 내다봤다. 특히 2차 지구는 최근 개발되고 있는 대규모 택지지구와 인접해 민간 공급 아파트의 분양가에 영향을 미칠 것으로 분석했다. 내년부터는 민영 아파트와 중대형 아파트도 보금자리주택이 공급돼 청약저축 가입자뿐 아니라 예·부금 가입자에게도 기회가 주어지기 때문이다. 부천 옥길지구는 2020년까지 3만 5000가구가 공급되는 소사뉴타운과 맞닿아 있다. 구리 갈매지구는 최근 분양에 성공한 남양주 별내지구와 가깝고, 남양주 진건지구는 진접지구와 인접해 있다. 특히 내년 4월 2000~4000가구가 공급되는 위례신도시와 2차 지구의 사전예약 시기가 비슷하게 맞물려 있어 청약의 기회가 다양해질 전망이다. 김은경 부동산 1번지 팀장은 “단기간에 물량을 대량으로 공급해 집값을 잡겠다는 정부의 의지를 읽을 수 있다.”면서 “장기적으로도 중대형 아파트가 나오기 때문에 전체적으로 집값이 떨어지는 영향이 있을 것”이라고 내다봤다. 국토부가 지구계획을 밝히기는 했지만 앞으로 풀어야 할 숙제도 있다. 무엇보다 보상이 신속하게 이뤄져야 한다. 시범지구는 사전예약이 시작된 아직까지도 보상절차가 진행 중이다. 그런 점에서 국토부가 주민공람을 서두르고 불법행위를 단속하는 등 투기차단에 나선 것은 잘한 일이지만, 보상문제가 해결되지 않을 경우 공급 시기와 분양가 책정에 차질을 빚을 수도 있다. 부천 옥길지구에는 6만평 규모의 화학공장이 있다. 국토부 관계자는 “산업시설이 많아 정비가 필요한 지역이다. 경기도와 어느 정도 협의는 거친 상태”라고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

총부채상환비율(DTI) 규제 확대로 집값 상승세는 주춤해졌지만 땅값이 들썩이고 있다. 25일 국토해양부에 따르면 8월 전국의 땅값은 7월 대비 0.36% 올라 지난 4월 이후 5개월 연속 상승세를 보였다. 이는 지난해 8월(0.42%) 이후 1년 만에 최고치이다. 특히 서울 0.63%, 인천 0.41%, 경기가 0.4% 오르는 등 수도권이 상승세를 주도했다. 성동구는 땅값이 7월 대비 0.8% 오르며 상승률 1위를 기록했다. 성동구는 성수 전략정비구역과 신분당선 연장에 따른 개발 기대감으로 땅값이 치솟았다. 보금자리주택 시범지구가 개발되고 있는 경기 하남시(미사지구)도 전달에 비해 0.77%나 올라 성동구의 뒤를 이었다, 강남구 역시 보금자리주택(세곡지구)과 구룡마을 재개발 계획 등 개발 호재가 작용하면서 0.73% 상승했다. 전체적으로는 249개 시·군·구 가운데 전남 진도군(0%)을 제외한 248개 지역이 상승했고, 64개 지역은 전국 평균 이상 올랐다. 땅값과 달리 아파트 매매가와 전셋값은 안정세를 되찾아가고 있다. 부동산 포털 스피드뱅크 조사에 따르면 9월 넷째주 아파트 시세는 서울이 0.04%, 경기 0.05%, 경기 0.05%, 인천 0%로 전주에 비해 상승세가 둔화됐다. 전주 서울은 0.06%, 경기 0.10%, 인천 0.01% 올랐었다. 재건축 아파트는 서울이 0.04%, 경기 0.13%의 상승률을 보였다. 특히 강남은 -0.09%, 강동 -0.06%, 송파 -0.06%로 하락세로 돌아섰다. 실제로 개포주공 1단지 49㎡가 전주 10억 4000만~10억 6000만원이었으나 10억 3000만~10억 5000만원 선으로 평균 1000만원쯤 떨어졌다. 둔촌주공 3단지 112㎡도 전주 9억 3500만~9억 5000만원이었으나 한 주 새 9억 3000만~9억 4000만원으로 하락했다. 하지만 실제 호가는 1000만~2000만원가량 빠졌다는 게 주변 중개업소 관계자의 얘기이다. 이처럼 재건축 아파트 가격이 약세로 돌아선 것은 정부가 이달 7일부터 수도권 주요 지역에 대해 DTI 규제를 확대하면서 매수세가 줄어들었기 때문이다. 하지만 한국은행의 ‘9월 소비자동향 조사결과’에 따르면 주택 소비자심리지수(CSI)는 112로 전월의 110에 비해 2포인트 상승해, 지금은 집값이 안정세를 보이고 있지만 연말쯤 다시 시장이 불안해질 가능성도 없지 않다는 분석도 대두되고 있다. 한편 전셋값은 서울 0.19%, 경기 0.16%, 인천 0%로 나타났다. 이는 전 주에 비해 서울은 0.06%포인트, 경기 0.16%포인트, 인천 0.11%포인트 둔화된 것이다 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

신규 분양시장이 달아오르고 있다. 상반기 ‘개점 휴업’ 상태였던 주택업체들이 하반기 들어서 너도나도 분양에 나서고 있다. 수도권을 중심으로 전국에서 5만 2000여가구가 분양 대기 중이다. 인천 영종하늘도시, 송도지구, 청라지구, 고양 삼송지구 등에서 대거 분양된다. 신규 분양 아파트는 이달 7일부터 수도권으로 확대적용한 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다. 이 DTI 규제완화와 경기회복이 맞물려 실수요자와 투자수요가 신규 분양시장에 몰렸기 때문이다. 올가을 분양 예정인 수도권 주요 아파트를 집중 분석했다. ‘DTI 규제 약효 제한적, 주택시장 조정 후 재상승, 집장만은 4·4분기부터, 신규분양은 호조….’ 부동산 전문가 5인의 시장 전망을 요약한 것이다. 전문가들은 현 주택시장을 양극화로 진단하고 있다. 하지만 집값이 하락하기보다는 보합세나 상승세를 유지할 것이라는 분석에는 의견을 같이했다. 재건축에 대한 의견은 엇갈렸다. 이미 오를 만큼 올라 더이상 상승은 기대할 수 없다는 분석이 있는가 하면 아직도 불안한 시선으로 재건축시장을 바라보는 전문가들도 있었다. 공통점도 있다. 과도한 규제책은 시기상조라는 것이다. 대신 지역과 주택유형에 따라 유연한 대응을 주문했다. 대부분의 전문가는 집값이 하락하지 않을 것이라는 의견을 제시했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “(정부의 규제책에도 불구하고) 수도권이나 지방은 더딜 수 있으나, 전반적인 회복세는 이어갈 것”이라고 진단했다. 김학권 세중코리아 대표는 “연간 2~3%의 상승세는 이어질 것”이라고 답했고, 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “대출 규제로 당분간 약세를 보이다가 소폭 상승세로 전환할 것”이라는 의견을 제시했다. 약간 다른 의견도 나왔다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “상반기보다 상승폭은 둔화되고 국지적인 상승세를 보일 것”이라며 “금리 인상이 이뤄지면 소폭 하락할 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 올해 집값 상승의 불을 댕긴 재건축에 대해서는 대부분 변동성이 심할 것이라고 진단했다. 김희선 부동산 114 전무와 안 팀장은 “소형평형 의무비율과 분양가 상한제 유지시 추가로 가격이 오르는 것은 무리”라는 의견을 냈다. 김 연구위원 역시 “규제완화의 기대감이 사라져 현 상태를 유지할 것”이라고 답했다. 김 대표와 박 대표는 다소 불안한 시선으로 재건축시장을 진단했다. 김 대표는 “공급부족과 바닥 확산에 따라 강남 중심의 상승세가 확산될 것”이라고 내다봤다. 박 대표는 “용적률 상향이 이뤄질 경우 2종 지역은 다소 불안할 가능성이 있다.”고 지적했다. 정부가 이달 7일부터 수도권으로 확대한 DTI 규제에 대해서는 다소 비관적인 시각이 많았다. 안 팀장은 “지역별 가격 차별화를 부채질할 것”, 김 연구위원은 “신규 분양시장으로 투자가 몰리는 풍선효과가 나타날 것”, 김 대표는 “진정효과는 있겠지만 강남지역 등에는 효과가 제한적일 것”, 박 대표는 “추석 전까지는 다소 소강상태를 보인 후 그 이후부터는 불확실할 것”이라는 의견을 각각 제시했다. 이에 비해 김 전무는 “공격적 추격매수세를 진정시켜 주는 효과가 기대된다.”고 말했다. 추가대책에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 김 연구위원과 안 팀장은 “추가대책을 논의할 시점이 아니다.”고 잘라 말했다. 김 전무는 “당분간 시장을 지켜보며 미세조정을 정교화할 필요가 있다.”고 속도조절을 주문했다. 김 대표는 “전국적인 추가규제보다는 강남이나 투기수요 유발지역으로 대책을 국한해야 한다.”고 조언했다. 박 대표는 “추가로 시장이 과열될 경우 DTI나 담보인정비율(LTV) 등 금융정책으로 시장 안정을 도모해야 한다.”고 말해 추가대책의 필요성을 인정했다. 신규 분양시장에 대해서는 모두 장밋빛 전망을 내놨다. 오히려 과열을 걱정하는 전문가들이 많았다. 토지시장에 대해서도 전문가들은 우려의 시각을 드러냈다. “주택시장 위축에 따른 반사이익이 기대된다.”거나 “분양가 상한제 폐지시 토지수요 발생으로 5~10%가량 오를 것”이라는 진단도 있었다. 내집마련 시기로는 안 팀장은 “호가가 위축되는 가을이 적절할 것”이라고 내다봤다. 김 전무는 “서울은 4분기에 지역이나 평형별로 선별 대응을 해야 한다.”고 조언했다. 김 대표는 올 4분기나 내년 1분기를 내집마련의 적기로 꼽았다. 박원갑 대표는 “강남은 매수시기를 좀 더 미루고, 비강남은 고점 대비 10~20% 싸다면 관심을 가져볼 만하다.”라면서 “신규분양에도 관심을 두라.”고 조언했다. 요즘 치솟고 있는 전셋값에 대해서는 1~2년간 불안이 이어질 것(김학권 대표, 김희선 대표, 박원갑 대표, 안명숙 대표)이라는 의견이 많았다. 김 연구위원은 “2010년도 서울, 경기 지역 입주물량이 증가하면 내년 봄 이후 안정될 것”이라는 희망적인 분석을 했다. 집값 안정대책으로 김 전무와 김 연구위원, 김 대표는 공급 확대를 통한 집값 안정을 주문했다. 반면 박 대표는 국지적 과열을 타깃으로 한 족집게 대책이 필요하다는 입장을 보였고 안 팀장은 직접 대책보다는 금융규제를 통한 간접 대책이 효과적이라는 의견을 제시했다. 김성곤 윤설영기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 ‘재건축 초과이익 환수제’를 시행도 하기 전에 손질에 나섰다. 국토해양부는 현행 재건축 초과이익 환수 방법이 복잡하고 집값 변동에 따라 같은 단지라도 초과이익이 달라질 수 있다는 지적에 따라 새로운 부과방식을 도입하는 방안을 검토 중이라고 21일 밝혔다. 국토부는 국토연구원에 초과이익 환수 방법 개선에 관한 연구 용역을 의뢰한 상태다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값에서 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 가구당 3000만원 이상이면 최대 50%까지 국가가 현금으로 환수하는 제도다. 적용 대상은 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청하는 단지이며 입주 시점에 부담금이 산출되기 때문에 실제 부과된 단지는 아직 없다. 이르면 연말쯤 수도권에서 첫 부과 단지가 나올 전망이다. 하지만 이 방식은 조합원당 개발이익 산출이 까다롭고, 오래전에 재건축 추진위를 구성한 단지는 정확한 금액 산출이 어렵다는 지적을 받아왔다. 같은 지역에 이웃한 아파트가 동시에 추진위원회를 구성해 재건축을 시작하더라도 서로 사업일정이 다르기 때문에 입주 시점의 주변 시세에 따라 단지별 부담액이 큰 차이를 나타내는 문제점도 안고 있다. 국토연구원은 1차 연구 결과를 토대로 오는 29일 공청회를 연다. 연구원은 공청회에서 현행 방식 대신 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 도시계획 변경으로 250%로 재건축하면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하는 방식의 도입을 제안할 계획이다. 그러나 이 방식 역시 형평성 문제가 제기될 것으로 보인다. 강남구 용적률 10%와 금천구 용적률 10%의 실제 가치는 큰 차이가 나기 때문이다. 부동산 전문가들은 “제도가 시행도 되기 전에 개편안부터 검토하는 것은 졸속행정이다.”라면서 “재건축 가격이 불안정한 만큼 제도개선 여부는 좀 더 신중히 검토해야 한다.”고 주장했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한국은행 총재와 주요 은행장들이 18일 “금융 규제만으로는 부동산 가격을 안정시키는 데 한계가 있다.”며 정책적 노력이 지속돼야 한다고 입을 모았다. ‘정책적 노력’이 금리 인상을 겨냥한 것이라는 분석이 나온다. 한은은 일단 부인했다. 은행장들은 이날 서울 남대문로 한은 본관에서 이성태 한은 총재 주재로 열린 금융협의회에서 “총부채상환비율(DTI) 규제 강화가 주택담보대출 증가세를 둔화시킬 것”이라고 평가하면서도 “금융 대책만으로 부동산 가격을 안정시키는 데는 한계가 있는 만큼 주택 수급물량 조절 및 가격상승 기대심리 억제를 위한 정책적 노력이 지속되어야 한다”고 한목소리를 냈다. ‘가격상승 기대심리 억제를 위한 정책적 노력’은 해석하기에 따라 다분히 금리 인상으로 읽혀지지만 한은 측은 “과거 사례를 볼 때 부동산 가격은 오를 것이라는 기대감이 한번 형성되면 쉽게 꺾이지 않기 때문에 종합 대책을 내놓아야 한다는 뜻이지 구체적으로 금리 인상을 의미한 것은 아니었다.”고 확대해석을 경계했다. 정부와 자꾸 각을 세우는 것으로 비쳐지는 데 대한 부담감도 감지된다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

정부가 총부채상환비율(DTI)을 수도권 전 지역으로 확대 적용함에 따라 은행에서 대출받을 수 있는 규모가 제한을 받게 됐다. 하지만 잘 들여다보면 DTI 규제로 집값이 안정된 이때 내집 마련의 기회를 잡을 수도 있다. 전문가들은 “대출규제를 받지 않는 신규 분양이나 미분양 아파트, 대출 부담이 적은 중소형 아파트를 공략한다면 길이 있다.”고 조언했다. ●신규·미분양 집단대출은 DTI 규제 안받아 신규 분양주택을 구입할 때 받는 집단대출은 DTI 규제를 받지 않는다. 건설사와 은행이 협의해 대출규모와 기간, 금리 등을 결정하는 ‘집단대출’을 받을 수 있기 때문에 소득규모와도 관계가 없다. 부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 9~12월 서울과 수도권에서 신규로 분양되는 물량은 총 3만 6993가구다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “내년 2월11일까지 수도권 신규 분양분에 대해서는 양도세가 5년간 60~100% 면제된다. 광교, 판교, 고양 삼송 등 대규모 분양단지를 중심으로 청약을 고민해보는 것이 좋겠다.”고 말했다. 미분양 주택을 구입할 때도 DTI 규제를 받지 않고 건설사가 정한 기존 대출 조건이 적용된다. 하지만 신규 분양 아파트에서 대출 금액이 많다고 하더라도 입주 시점이 돼 자금이 부족하면 대출로 전환해야 하기 때문에 자금 계획에 맞게 대출 규모를 결정하는 것이 좋다. ●중소형·다세대·빌라를 눈여겨 봐라 상대적으로 대출 부담이 적은 중소형 아파트나 규제를 받지 않는 다세대, 빌라 등은 투자 단골 메뉴로 떠오른다. 규제를 받지 않는 5000만원 이하의 대출금으로 살 수 있는 소형 아파트를 구매하는 것도 한 방법이다. 하지만 이런 집들은 변두리에 있거나 나홀로 주택, 임대주택인 경우가 많기 때문에 유의해야 한다. 이영진 신한은행 부동산전략팀 과장은 “2억원 정도의 여력이 있다면 변두리 중에서도 주요 역세권의 소형 아파트를 관심있게 봐둘 만하다. 빌라의 경우도 초미니 단지보다는 100가구 이상의 규모가 있는 빌라가 생활여건이 좋다.”고 조언했다. ●제2금융권 노크도 한 방법 저축은행이나 신용금고 같은 제2금융권은 DTI 규제가 적용되지 않는다. 하지만 제1금융권 금리가 5~6%대인 것에 비해 제2·3 금융권은 7%대로 높은데다가 취급수수료, 중도상환 수수료가 비쌀 수 있기 때문에 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 제2·3금융권 대출 전력이 나중에 제1금융권에서 대출을 받을 때 신용도 감점요인이 될 수도 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

보금자리주택 건설이 4대강 살리기 못지않은 속도전으로 추진된다. 이를 위해 국무총리실에 ‘보금자리주택 건설추진 점검단’을, 국토해양부에 ‘보금자리주택건설본부’를 각각 신설하는 등 관련 조직이 대폭 보강된다. 10일 국토부에 따르면 정부는 서민주거 및 집값안정을 위해 보금자리주택 공급을 최대한 앞당기고 효율적으로 추진하기 위해 정부 조직을 보강하기로 했다. 또 다음달 1일 한국토지공사와 대한주택공사의 통합법인으로 출범하는 한국토지주택공사에는 240명으로 구성된 ‘보금자리본부’를 새로 만든다. 총리실에 설치되는 점검단은 보금자리주택 건설과 관련된 부처간 업무 협조와 지방자치단체와의 이견 조율 기능을 맡는다. 또 추진 내역을 취합·평가해 청와대에 보고하는 역할도 한다. 국토부에 신설되는 건설본부는 주택토지실장을 본부장으로, 밑에 기존 공공주택건설추진단을 확대 개편한다. 현재 국장급 단장에 4개과, 37명으로 구성돼 있으나 여기에 택지 관련 1개 과를 신설하고 인원도 크게 늘린다. 사무실도 국토부 안양 평촌 별관에서 과천 청사로 들어온다. 공급을 전담할 한국토지주택공사 보금자리본부는 7개처, 28개 팀, 240명으로 출범할 계획이나 이를 확대하는 방안도 검토 중이다. 정부의 한 관계자는 “보금자리주택 건설은 서민들의 주거문제가 걸린 만큼 4대강보다 더 중요하다고 할 수 있다.”면서 “2012년까지 수도권에 보금자리주택 32만가구를 차질없이 짓기 위해 관련 조직을 신설 또는 확대개편했다.”고 말했다. 한편 국토부는 보금자리주택의 원가상승 부담을 줄이기 위해 모든 보금자리주택은 모델하우스 없이 인터넷 상의 ‘사이버 모델하우스’를 통해 분양하도록 했다. 또 민영아파트에 대해서도 사이버 모델하우스 사용을 권장하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

지난해 9월15일 미국의 4대 투자은행 리먼 브러더스가 법원에 파산신청을 한 뒤로 뉴욕증시의 다우지수가 7000선을 뚫고 추락할 듯 위태위태하더니 어느 결엔가 9300선까지 회복했다. 국내 코스피지수도 1000선으로 떨어지더니 이제는 1600선을 상향 돌파하고 있다. 미국의 비우량주택담보대출(서브프라임모기지) 부실로 인한 세계 경제위기는 끝난 것일까? ●美 경제학자의 서브프라임 해법 로버트 쉴러 예일대 경제학과 교수는 지난해 ‘버블 경제학(원제:서브프라임 솔루션· Subprime Solution, 랜덤하우스 펴냄)’이란 책을 통해 “서브프라임 문제가 곧 끝날 단막극으로 생각하고 싶겠지만, 비극적이고 복잡한 장막극의 1장일 뿐”이라고 주장했다. 그렇다면 그의 예측은 빗나간 것일까? 전문가들은 경제위기 종료 여부는 아직 두고봐야 한다고 한다. 쉴러 교수는 미국의 권위 있는 주택가격지수인 ‘스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스-쉴러 지수’의 창안자로, 주택값이 절정에 달해 일반인이 앞다퉈 투자에 뛰어든 2005년에도 집값에 거품이 끼었으니 곧 떨어질 것이라고 내다봤던 학자다. 일반인이나 경제학자나 하나같이 서브프라임 위기의 원인을 ‘지나치게 공격적인 모기지 대출업체들, 관대한 신용평가기관들, 안일한 대출자들, 연방준비제도이사회 의장 앨런 그린스펀의 합작품’으로 지적한다. 하지만 쉴러 교수는 가장 결정적인 원인이 2005년 개정판을 낸 ‘비이성적 과열’에서 지적했듯이 부동산 버블과 주식시장의 버블이라고 누차 강조한다. 이것을 절실히 깨달아야 주택 및 금융시장을 제도적으로 재구성하는 근본 조치를 취할 수 있다는 것이다. 쉴러 교수는 경제학자나 정부 등에서 주택가격이 명목가격을 유지해주길 희망하고 있지만, 실제로 주택가격이 떨어지는 것을 두려워할 필요가 없다고 말한다. 가격이 떨어지면 적은 지출로 질좋은 주택에서 살 수도 있고, 여유가 생긴다면 가격이 하락한 주택을 한 채 더 구입할 수 있는 여력이 생길 수도 있기 때문이다. 오히려 그는 ‘부동산 불패’와 같은 신화가 생길수록 우리 삶의 질은 떨어지고 미래 후손들의 희생을 강요한다고 지적한다. ●금융시장 변화 이끌 기회 될 수도 저자는 마구잡이식 대출관행에 대한 비판이 있기는 하지만, 서브프라임모기지는 수백만명의 저소득자들에게 주택을 보유할 기회를 효과적으로 제공했다고 평가한다. 1997년에서 2005년 사이 미국의 주택보급률은 65.7%에서 68.9%로 3.2%포인트 증가했다. 35세 이하인 사람들과 소득이 중간이하인 사람들, 라틴계 미국인들, 아프리카 미국인들의 주택보급률이 서구 역사상 가장 크게 증가했다. 때문에 어찌 보면 1990년 서브프라임 모기지의 출현은 원시적인 형태의 금융 민주주의의 도래라고 볼 수도 있다고 쉴러 교수는 주장한다. 다만 복잡해지고 있는 금융기구들을 지원할 리스크 관리 제도를 제대로 갖추고 있지 않았던 것이 문제라는 것이다. 쉴러 교수는 1925~1933년까지 발생한 대공황을 치유하기 위해 미국 루스벨트 대통령이 뉴딜 정책 등 각종 제도적 장치를 마련한 것이 21세기까지 유지된 것에 주목한다. 이를테면 1930년대 미국정부는 우선 연방주택대출은행제도를 출범시키고, 1933년 연방예금보험공사, 1934년 증권거래위원회, 1938년 연방저당공사(일명 패니메이)를 발족하는 등 대공황에 적극적으로 대처했던 것이다. ●국민 재무리스크 관리제도 필요성 제시 즉 쉴러 교수는 모든 위기는 변화의 씨앗을 내포하고 있다고 한다. 현재의 경제위기도 경제를 안정시킬 수 있는 금융활동의 제도적 토대를 고치고, 국부를 다시 증대시켜, 우수한 금융혁신 모델을 강화해 위기가 닥치지 않았더라면 건설하지 못했을 더 나은 사회, 금융민주주의가 일반화되는 사회를 건설할 때라고 지적한다. 위기가 진행되느냐 아니냐가 중요한 것이 아니라는 것이다. 저자는 이번 세계적인 경제 위기를 통해 금융선진화가 아니라, 금융민주화를 위해 각국 정부가 힘을 모아야 한다고 말한다. 이를테면 정부는 주택가격 하락을 막기 위해 애쓰기보다 국민의 재무관리를 도와주고, 시장 심리가 투기로 흐르지 않도록 제어하는 것, 소비자를 위한 금융감시기구를 만들고, 주식시장의 공시 시스템을 강화하고 접근성을 높이는 것이 필요하다고 말한다. 또 통합 금융 데이터베이스를 만들고, 저소득층을 위한 지속적인 워크아웃형 모기지를 내놓으라고 말한다. 그러면 경제위기에 모기지 탓에 집열쇠를 내놓아야 하는 주택구매자뿐만 아니라 비주택 소유자도 보호할 수 있다는 것이다. 이 책은 리먼 사태로 혼란스러운 경제상황에서 2008년 가을 한국은행 이성태 총재가 영문판을 먼저 읽고 출입기자들에게 권한 책이다. 올해 삼성경제연구소가 전문경영인(CEO)이 읽어야 할 책으로 선정했다. 1만 3000원. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

집값 안정과 건설경기 회복을 위해 올해 보금자리주택 등 공공부문에서 아파트 3만가구가 추가로 공급된다. 국토해양부는 분양가 상한제 시행, 건설경기 침체 등으로 민간 부문 주택건설 물량이 감소함에 따라 공공 아파트 물량을 3만가구 늘리기로 했다고 3일 밝혔다. 이에 따라 올해 공급되는 공공아파트는 당초 10만가구에서 13만가구로 늘어났다. 국토부가 공공아파트 공급 물량을 늘리기로 한 것은 올해 7월까지 민간 건설사가 사업승인을 받은 물량이 지난해 같은 기간 대비 42.7% 줄어든 약 7만 3000가구에 그쳐 민간 주택건설시장이 침체되고, 주택 수급에도 차질이 예상되기 때문이다. 국토부는 우선 수도권 공공택지에서 민간에 공급될 택지 중 미분양이 났거나 건설사가 토지 중도금 연체 등으로 주택공급을 미루고 있는 토지를 대한주택공사가 인수해 올해 말까지 2만 5000여가구의 사업계획승인을 추가로 받기로 했다. 의정부 민락2, 수원 호매실, 인천 가정, 평택 소사벌 등 수도권 23개 공공택지다. 국토부는 또 강남 세곡, 하남 미사 등 보금자리주택 시범지구 4개 지구에 들어설 보금자리주택(약 4만가구)에 대해서도 연내 사업승인 물량을 5000가구 추가해 총 3만 5000가구로 확대하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 부동산 정책이 급제동과 급가속을 반복, 부작용이 우려되고 있다. 일각에서는 정부 내에서 공급확대론과 규제론이 맞서고 있다는 얘기도 흘러나온다. 이 과정에서 정책적인 실기로 수급불안 등을 초래한 경우도 적지 않아 보완이 시급하다는 지적이다. 31일 정부 및 관련업계에 따르면 정부는 서울 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하면서 서울 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에 적용 중인 DTI(총부채상환비율)를 확대하는 방안을 검토 중이다. 이는 지난 7월7일부터 수도권에 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 강화했음에도 불구하고, 시중의 유동성이 부동산시장으로 유입돼 집값 불안이 가중되고 있다는 판단에 따른 것이다. ● 업계 “냉·온탕 정책” 비판 하지만 이를 두고 정부 일각과 업계에서는 시기상조라는 지적이 나온다. 주택협회 관계자는 “수도권 LTV 강화조치가 약효가 없었다고 바로 DTI 강화를 꺼내 드는 것은 전체적인 시장 흐름을 보지 못한 결과”라면서 “이는 기존주택시장뿐 아니라 신규분양시장까지 위축시킬 수 있다.”고 말했다. 주택업체 관계자는 “지난해까지 경쟁적으로 규제를 풀며 급가속할 때는 언제고, 이제 와서 재건축 아파트를 중심으로 집값이 좀 뛰었다고 DTI 규제를 수도권으로 확대하는 등 급제동에 나서는 것은 전형적인 ‘온탕냉탕정책’”이라고 비판했다. 실제로 부동산114 조사에 따르면 올 들어 8월31일 현재 서울의 아파트 가격은 평균 4.83% 올랐다. 하지만 이는 재건축에서 비롯된 것이다. 이 기간 재건축 아파트는 무려 16.18% 오른 반면 일반 아파트 가격은 3.35% 오르는 데 그쳤다. 여기에는 이 기간 동안 무려 8.33%나 뛴 강남3구도 한몫 톡톡히 했다. 국지적인 현상이라는 것이다. ● 국토해양부 “시기상조” 국토해양부도 금융규제와 관련해서는 속도조절이 필요하다는 입장이다. 국토부 한 관계자는 “정부가 보금자리주택 공급방안을 내놓은 지 일주일도 안 됐는데 이에 따른 시장 반응도 나오지 않은 상태에서 DTI 규제를 검토하는 것은 좀 이르다.”고 말했다. 보금자리주택 32만가구를 2012년까지 앞당겨 짓기로 한 이후 불고 있는 역풍도 정부 당국간 정책조율 실패의 결과라는 비판이 제기된다. 지난해 하반기 집값이 안정됐을 때 분양가상한제 폐지와 재건축 용적률을 풀 적기였지만 부처간 이견으로 실기했다는 평가다. 최근 보금자리주택 공급확대로 집값 대책이 중대형 대책이 없다는 지적이 대두된 것도 이 때문이라는 것이다. 당시 공공택지 등을 제외한 민영부문 분양가 상한제를 풀었더라면 민영주택 공급이 늘어나 청약예금이나 청약부금 통장 소지자들의 반발이 지금처럼 높지는 않았을 것이라는 분석이다. 결국 정부는 민영부문 대책이 없다는 지적이 나오자 뒤늦게 보금자리주택 중대형 공급을 앞당기고 민영택지 분양가 상한제를 이번 정기국회에서 폐지하겠다는 대책을 꺼내 들기에 이르렀다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “지난해 집값이 안정됐을 때 재건축이나 분양가 상한제를 풀었더라면 단기적인 가격 움직임은 있었겠지만 중장기적으로 공급안정을 기할 수 있었는데 실기했다.”면서 “DTI 규제도 수도권 전역으로 확대하기보다는 지역적으로 선별 적용하고, 신규분양 등 집단대출에는 적용하지 않는 것도 보완책 가운데 하나다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 전문가들은 정부가 내놓은 보금자리주택 공급 확대 방안과 관련해 집값 안정과 서민 주택공급에 큰 효과가 있을 것으로 내다봤다. 하지만 전셋값 불안과 땅값 상승, 민간아파트 청약시장이 위축되는 부작용도 점쳤다.전문가들은 일단 보금자리주택이 연 8만가구씩 분양되면 당분간 주변 집값 안정에 도움이 될 것으로 기대했다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 27일 “최근 집값 상승세는 미래 공급 부족으로 집값이 오를 것이라는 불안감이 작용했다.”면서 “정부가 그린벨트 내에서 싼 주택을 많이 공급한다면 공급 기간에는 주변 집값 상승세를 진정시킬 수 있을 것”이라고 밝혔다.반면 전셋값 불안과 땅값 상승 가능성을 지적하는 전문가도 적지 않았다. 신규 아파트를 분양 받으려는 대기 수요가 늘면서 전세 수요가 늘어 전셋값이 불안해질 수 있다는 해석이다. 투기 수요도 들썩거릴 것으로 봤다. 부동산써브 함영진 실장은 “5년을 의무적으로 거주하게 하고 전매 기간을 10년으로 강화하더라도 강남 아파트를 반값에 사는 것은 보금자리주택지구가 유일할 것”이라면서 “5년 거주 의무를 채우기 위해 세입자에게 주소 이전을 하지 말도록 요구하거나 전매 제한을 채우기 위한 불법, 편법 거래가 늘어날 것으로 우려된다.”고 말했다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “시장의 유동성 차원에서 10년간 거래를 묶어 놓을 것이 아니라 전매제한 기간을 줄이더라도 보금자리주택에만 적용되는 특별양도세를 부과하는 것이 더 낫다.”고 주장했다. 또 보금자리주택 조기 공급으로 수도권 그린벨트가 한꺼번에 풀리면서 땅값이 급등할 것으로 우려했다. 실제로 하남시는 미사지구 보금자리주택 시범지구 지정 여파로 지난 6월 0.67%, 7월엔 0.9% 오르면서 두 달 연속 최고 상승률을 기록했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “그린벨트 해제로 개발 기대감이 커짐에 따라 주변 땅값 등 부동산 가격 상승은 불가피하다.”고 말했다. 싼값에 공급되는 보금자리주택에 청약할 수 있는 청약저축 통장의 인기는 더욱 높아질 전망이다. 기존 청약 예·부금 가입자는 공공주택 청약이 가능한 주택종합저축 통장으로 대거 이동할 공산이 커보인다. A건설사 관계자는 “싸고 위치 좋은 곳에서 반값 아파트가 분양되면 상대적으로 분양가가 비싸고 입지여건이 떨어지는 민간 아파트는 외면받을 수밖에 없다.”면서 “민간 분양시장이 크게 위축될 수 있다.”고 우려했다.윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

2012년까지 수도권에 보금자리주택 60만가구가 공급된다. 이중 32만가구는 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 짓는다. 그린벨트에 들어설 보금자리주택은 당초 2018년까지 30만가구를 지을 계획이었지만 목표를 6년 앞당기고 공급 가구수도 32만가구로 늘렸다. 보금자리주택 공급 물량의 20%는 ‘근로자 생애 최초 주택청약제도’를 도입, 무주택 근로자들에게 우선 공급된다. 정부는 27일 이명박 대통령 주재로 제27차 비상경제대책회의를 열어 국토해양부가 마련한 이같은 내용의 ‘서민주택 공급 확대 방안’을 확정했다. 이번 대책은 이명박 대통령이 8·15 경축사에서 밝힌 ‘집없는 서민을 위한 획기적인 주택정책’의 일환으로 마련됐다. 정부는 뛰는 집값을 잡고 서민들의 주거난을 해소하기 위해 2018년까지 그린벨트 해제지역에 짓기로 했던 30만가구의 보금자리주택을 이 대통령 임기 내인 2012년까지 모두 공급하기로 했다. 이에 따라 2018년까지 매년 3만가구씩 공급할 예정이던 수도권 보금자리주택은 2012년까지 매년 8만가구씩 쏟아져 나온다. 또 오는 10월쯤 수도권을 중심으로 보금자리주택 지구 5~6곳을 추가 지정하는 등 앞으로 매년 2차례 사전예약 방식으로 보금자리주택을 공급하기로 했다. 정부는 위례신도시에 들어서는 공동주택 4만 3000가구 중 2만 2000가구를 보금자리주택으로 공급하고, 내년 4월 중 2000~4000가구를 사전예약 방식으로 시범 분양키로 했다. 또 신도시 등 공공택지에서 매년 5만가구, 도심 내 재개발·재건축 사업 등을 통해 연간 2만가구의 보금자리주택을 별도로 공급한다. 지방에 짓는 보금자리주택은 당초 계획대로 20만가구 수준에서 건설된다. 10월 예약을 받는 보금자리주택 분양가는 서초 우면지구의 경우 시세의 50%선인 3.3㎡당 1150만원에 공급될 예정이다. 따라서 정부는 주변시세의 50~70% 수준에 공급되는 보금자리주택에 시세차익을 노린 투기를 막기 위해 주택전매제한 기간을 종전 5년에서 7~10년으로 강화하고, 당첨자는 반드시 5년 이상 거주하도록 했다. 근로자 생애 최초 주택청약제도는 청약저축 2년 이상 가입한 근로자와 자영업자로 5년 이상 소득세를 내고, 기혼이면서 도시근로자 평균 소득의 80% 이하인 무주택자에 적용된다. 한만희 주택토지실장은 “보금자리주택을 단기간에 집중 공급하면 서민 주거비 부담을 덜고 주택시장도 안정될 것”이라고 기대했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘1980년대 말 5대 신도시를 능가하는 주택공급으로 집값 잡는다.’ 정부가 ‘8·27 서민주택 대책’을 내놓은 것은 집값을 잡는 데에는 공급확대 외에는 뾰족한 방안이 없다는 판단에 따른 것이다. 공급 수단으로는 기왕에 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 짓기로 했던 보금자리주택의 공급시기를 앞당기는 방안을 택했다. 애초 2018년으로 예정됐던 물량을 이명박 대통령 임기 내인 2012년까지 앞당겨 주택 수요자들에게 심리적 안정감을 심어줘 집값을 잡겠다는 것이다. 정부가 2012년까지 그린벨트 보금자리주택 단지에 짓는 주택은 44만 6000가구에 이른다. 이 가운데 보금자리주택은 32만가구이다. 여기에 현재 추진 중인 신도시나 도심 재개발 등을 통해 공급되는 보금자리주택 등을 포함하면 물량은 모두 60만가구로 늘어난다. 보금자리주택 공급 물량은 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5대 신도시 물량(29만 2000가구)을 웃돈다. 그래서 신도시 건설을 능가하는 효과를 얻을 수 있다는 분석이 나온다. 보금자리주택단지에는 일반분양 물량도 12만 6000가구 들어선다. 일반 분양주택은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형이어서 중산층의 주택 수요도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 우선 오는 10월 수도권에서 2차로 그린벨트 보금자리주택단지 5~6곳을 추가로 지정한다. 이후에도 매년 두 차례씩 보금자리주택단지를 지속적으로 공급하게 된다. 정종환 국토부 장관은 “가급적 조속히 보금자리주택지구를 지정해 땅값 상승 등 부작용을 막겠다.”고 밝혀 지정시기가 앞당겨질 가능성도 있다. 후보지로는 경기 구리와 시흥, 남양주, 광명 등지가 거론된다. 이들 지역은 도심과 가깝고 비닐하우스와 축사, 창고 등이 들어서 있다. 남양주에서는 국도 47호선 동쪽 퇴계원과 진접지구 중간지점 비닐하우스 지대가 꼽힌다. 이곳은 쓸 수 있는 땅이 6000여만㎡로 일부만 활용해도 신도시급 단지로 개발할 수 있다. 서울에서는 서초 내곡지구와 강남 수서2지구 등 2~3곳을 보금자리주택단지로 지정하기 위해 노력 중이다. 하지만 국토부는 당분간 강남권 보금자리주택단지 추가지정을 하지 않는다는 입장이어서 조율 여부가 주목된다. 보금자리주택이 사전예약 이후 입주까지 4~5년의 시간이 걸리지만 향후 4년 동안 수도권에서 32만가구를 집중 공급하면 주택 수요자들은 관망세로 돌아설 전망이다. 도태호 주택정책관은 “1980년대 말 5대 신도시 건설을 통해 집값을 잡았는데, 당시 물량이 모두 30만가구가 안 됐다.”면서 “이 정도 공급 규모면 집값은 안정될 것”이라고 말했다. 게다가 오는 10월 사전예약을 받는 보금자리주택 시범단지의 경우 서울 강남 세곡, 서초 우면지구는 3.3㎡당 1150만원으로 시세의 50% 선, 하남 미사는 3.3㎡당 950만원, 고양 원흥은 850만원으로 시세의 70% 선에 분양할 계획이어서 상당수 수요자들이 내집 마련 시기를 늦추며 보금자리 주택을 노릴 것으로 보인다. 보금자리주택 분양가가 싼 만큼 투기세력이 몰릴 가능성이 크다. 정부는 투기를 막기 위해 당첨자는 5년 동안 의무적으로 살도록 했다. 또 전매제한 기간을 종전의 5년(수도권 과밀억제권역 기준, 비과밀억제권역은 3년)에서 7년으로 강화하되 시세차익이 30% 이상 예상되는 곳은 10년 동안 전매를 금지할 계획이다. 하남 미사와 고양 원흥에는 7년, 강남 세곡·서초 우면지구에는 10년의 전매제한이 적용될 것으로 예상된다. 전매기간 내에 지방 근무나 해외로 이주하면 주택토지공사 등 공공기관이 분양가에 정기예금 금리만 더해 매수하도록 했다. 채권입찰제 시행도 검토했으나 저렴한 주택을 공급한다는 취지와 맞지 않고 채권매입 부담이 있어 도입하지 않기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 어제 서민 주거안정을 위한 ‘8·27 대책’을 내놓았다. 그린벨트 내에 보금자리 주택 32만가구를 당초보다 6년 앞당겨 공급키로 했다. 올 하반기에 수도권 보금자리 주택 5∼6곳을 추가로 지정하고 신도시 등 공공택지와 재개발 재건축 사업 등을 통해 공급을 더 늘린다는 계획이다. 결론적으로 2012년까지 당초 계획했던 40만가구에서 60만가구로 공급 물량이 늘어나게 된다. 신혼부부나 사회 초년생들의 청약 기회를 넓히기 위한 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’도 신설돼 전체 분양 물량의 20%가 무주택 서민에게 특별 분양된다. 당국은 이번 정책에 대해 서민주거·부동산 가격 안정·일자리 창출 대책 등 세마리 토끼를 잡는 맞춤형 정책이라는 의미를 부여했다. 부동산 버블과 전세대란이 우려되는 상황에서 이번 대책은 집값 안정에 일조하고 무주택 서민들에게 주택 마련의 기회를 폭넓게 제공하게 될 것으로 보인다. 하지만 어떤 정책이든지 명암이 있기 마련이다. 이번 대책에도 적지 않은 부작용과 후유증이 예상된다. 우선 강남 세곡과 서초 우면지구 등 강남권에서 주변 시세의 반값에 아파트가 공급될 경우 투기 열풍이 몰아닥칠 개연성이 있다. 물론 투기방지를 위해 5년간 의무적으로 살게 하고 전매제한 기간도 최대 10년으로 늘렸다. 토지거래 허가제를 보다 엄정하게 운영하는 등 각종 불·탈법 행위를 철저하게 차단한다는 것이 당국의 계획이다. 그럼에도 당장 눈에 보이는 엄청난 시세 차익은 투기 세력들에게 새로운 먹이로 여겨질 수 있다. 수도권 그린벨트가 한꺼번에 풀리면서 땅값이 급등하고 미래 수요가 늘면서 목전의 전셋값이 올라갈 공산도 크다. 부작용과 후유증을 최소화하기 위해 보다 강력한 투기 대책이 필요하다.

오는 10월 수도권 개발제한구역(그린벨트)에 5곳 안팎의 2차 보금자리주택지구가 지정돼 공공주택 3만가구를 추가 공급할 예정이다. 또 내년 상반기에도 수도권에 보금자리주택지구를 추가로 지정하는 등 오는 2018년까지로 예정된 수도권 보금자리주택 10만가구 건립 계획을 2~3년 앞당기는 방안이 추진된다. 20일 국토해양부에 따르면 정부는 수도권을 중심으로 집값 불안이 가속화함에 따라 전국적으로 그린벨트를 풀어 오는 2018년까지 수도권 10만가구 등 보금자리주택 15만가구를 짓기로 했던 계획을 대폭 앞당기기로 했다. 집값 상승세가 심상치 않은 수도권에 보금자리주택을 조기에 집중 공급해 집값 안정을 꾀하겠다는 취지다. 이들 보금자리주택은 기존 국민임대단지를 전환한 것이 아닌 그린벨트에 들어서는 순수 보금자리주택이다. 10월에 추가 지정될 보금자리주택단지는 5곳 안팎으로 공급 물량은 1차 시범지구(임대 1만 5000가구, 보금자리 분양 1만 5000가구)와 비슷한 3만가구 안팎이 될 전망이다. 동남권에 1~2곳, 시흥 등 서남권에 1~2곳, 서북권에 1~2곳 등 모두 5~6곳이 될 것으로 알려졌다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

의식주 가격이 동시에 오르고 있다. 지표물가는 안정세를 보이고 있지만, 체감지수가 다른 소비자들은 괴로운 표정이다. 13일 한국은행과 통계청 등에 따르면 지난달 러닝셔츠 가격은 지난해 말에 비해 15.2% 올랐다. 남자 팬티(14.7%), 남자 재킷(12.4%), 여자 학생복(8.9%)도 같은 기간 많이 올랐다. 식(食)은 의(衣)보다 오름세가 더 가파르다. 이날 농협 하나로클럽 양재점에 따르면 배추는 산지 파종이 늦어지면서 출하량이 감소, 지난주보다 포기당 570원(27.8%) 오른 2620원에 거래됐다. 지난달 생강 값은 1년 전보다 배 이상(115.4%) 뛰었다. 주부들은 올가을 김장 걱정에 벌써부터 한숨이다. 잦은 비로 지난달 파(54.7%), 양배추(47.4%), 상추(40.6%) 등 채소류 가격도 1년 전보다 40% 이상 뛰었다. “상추에 삼겹살이나…”란 말이 무색해졌다. 설탕 값마저 17일부터 올라(8.9%) 먹거리 물가에 더 주름을 지운다. 집값과 전셋값도 많이 올랐다. 국민은행에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 전세지수는 석달 새 2% 올랐다. 상가 임대료도 일부 지역을 중심으로 오르는 추세다. 앞서 영화 관람료(9.7%)와 전기·가스요금 등도 올랐다. 교과서 가격도 인상이 예고돼 있다. 국제유가 상승으로 교통비 부담 또한 커졌다. 두바이유는 지난 11일 배럴당 71.72달러에 거래돼 지난해 12월26일보다 106.92% 올랐다. 이 여파로 국내 기름값이 다시 들썩이고 있다. 서울시내 일부 주유소의 휘발유 가격은 ℓ당 2000원에 육박한다. 버스와 지하철 등 대중교통비 도미노 인상도 예상된다. 서울시 관계자는 “지금 추세라면 버스와 지하철 요금도 내년에 올려야 할 형편”이라면서 “경기 상황을 보고 판단하겠다.”고 밝혔다. 물가를 책임지는 한국은행은 “앞으로 물가가 좀 더 오르기는 하겠지만 연내 3%를 넘기지는 않을 것”이라고 자신했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

하반기 은행 대출 문턱이 더 높아질 전망이다. 금융당국의 ‘1%룰’로 건전성 관리에 비상이 걸린 은행들이 대출 심사와 기존 채권 회수활동을 강화하는 등 하반기 영업전략을 수정할 태세를 보이고 있어서다. 2일 금융권에 따르면 국민은행은 이달부터 우량 담보를 가진 기업이나 신용보증기관의 보증서가 달린 대출을 제외하고는 가급적 신규대출을 자제할 방침이다. 중소기업 대출이 많은 기업은행도 앞으로 성장 유망기업 위주로 대출을 운용할 계획이다. 이를 위해 중소기업의 수입신용장 개설 때 일괄적으로 적용하던 수수료율(0.25%)을 6일부터 기업의 신용상태에 따라 5개 등급(0.23~0.35%)으로 차등화한다. 하나은행도 건전성 확보를 위해 무리한 대출 확대를 자제하고 안정적인 우량 자산 확보에 주력하기로 했다. 은행권의 이 같은 움직임은 지난달 30일 금융당국이 6월 말 현재 1.5%인 국내 은행들의 부실채권 비율(총여신에서 3개월 이상 연체된 부실채권이 차지하는 비율)을 연말까지 1%로 낮추라고 지시한 데 따른 결과다. 1%를 맞추려면 분모인 총 여신(대출+보증)을 늘리거나 분자인 부실채권을 줄여야 한다. 하반기 경기 전망이 불투명한 상황에서 대출을 늘릴 경우 자칫 또 다른 부실을 초래할 수 있어 은행들은 분모를 늘리기보다 분자를 줄이는 쪽으로 기울고 있다. 신규대출은 억제하고 부실채권은 털어낸다는 전략이다. 이렇게 되면 개인이나 기업 입장에서는 은행 대출을 받기 어려워지고, 기존 대출금의 만기연장도 까다로워질 수 있다. A은행 관계자는 “부실채권 비율을 낮추려면 아무래도 신용등급이 좋은 개인과 영업 및 현금 흐름이 좋은 기업 위주로 대출을 운용할 수밖에 없다.”면서 “기존 대출금 가운데서도 부실 징후가 있는 기업이나 가계 대출은 이른 시일 안에 회수할 계획”이라고 밝혔다. 이는 주택담보대출을 포함한 가계대출에도 영향을 줄 것으로 보인다. 금융당국은 지난달 7일부터 수도권 지역 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮춘 데 이어 총부채상환비율(DTI) 확대 등을 검토하고 있다. 가뜩이나 집값 급등을 우려하는 정부가 관련 규제 강화를 만지작거리는 상황에서 부실채권 축소 숙제까지 떠안은 은행권으로서는 가계대출 심사를 강화할 수밖에 없다. B은행 고위 관계자는 “당장 대출심사 기준을 바꾸지는 않겠지만 잠재 부실을 막으려면 가계대출에 대해서도 개인의 신용도와 채무상환능력 등 심사 잣대를 강화할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 주택담보대출은 상대적으로 담보(집)가 확실해 떼일 우려가 적은 만큼 오히려 주택담보대출 경쟁이 심해질 것이라는 관측도 있다. 은행들의 빚 독촉도 심해질 전망이다. C은행 관계자는 “이미 연체가 발생한 부실채권은 시장에 공개 매각하거나 자산관리공사 등에 넘겨 손실을 최소화하되, 연체자를 대상으로 한 채권 추심(회수) 활동도 강화할 방침”이라고 밝혔다. 기업들 사이에서는 우려의 목소리도 나오고 있다. 중소기업중앙회 관계자는 “대출심사가 강화되면 신용등급이 상대적으로 떨어지는 중소기업들의 피해가 클 것”이라면서 “단순히 재무제표를 기준으로 한 획일적 심사보다 성장동력과 기술력 등을 고려해 대출심사가 이뤄져야 한다.”고 주장했다. 금융감독원 측은 “부실채권이 늘어나 은행들의 건전성이 악화되면 국가경제 전체에 악영향을 주고 이는 곧 국민 부담으로 돌아오는 만큼 부실채권 정리를 서둘러야 한다.”고 강조했다. 최재헌기자 goseoul@seoul.co.kr

외환위기 이후 가계소비 변동성이 크게 확대되면서 경기 진폭을 키우는 것으로 분석됐다. 30일 한국은행이 낸 ‘외환위기 전후 가계소비의 경기대칭성 변화 분석’ 보고서에 따르면 가계소비 증가율(전년 동기 대비)의 표준편차가 외환위기 이전(1980년 1·4분기~1997년 3분기) 2.5%포인트에서 외환위기 이후(1997년 4분기~2008년 4분기) 6.7%포인트로 배 이상 커졌다. 국내총생산(GDP) 성장률 표준편차는 같은 기간 3.3%포인트에서 4.4%포인트로 소폭 확대됐다. 외환위기 이후 가계소비가 GDP보다 큰 폭으로 변동됐음을 말해준다.가계소비는 외환위기 이전 경기 수축기에도 6.2% 증가하면서 경기 확장기(7.5%)와 비슷한 증가율을 보였지만 외환위기 이후에는 수축기에 1.6% 감소했다. 확장기에는 8.1% 증가했다. 이에 따라 경기 확장 국면과 수축 국면 간 가계소비 증가율 격차는 외환위기 이전 1.4%포인트에서 외환위기 이후 9.7%포인트로 7배나 커졌다.보고서를 쓴 김영태 동향분석팀 차장은 “외환위기 이전에는 가계소비가 경기변동성을 완화시키는 역할을 했으나 환란 이후에는 경기변동을 더 키우는 요인으로 작용하고 있다.”고 지적했다.가계소비가 경기 변화에 비례하는 모습을 보이게 된 데는 가계빚 증가와 국민연금 및 고용보험 등의 납부액 증가로 가처분소득 증가세가 둔화된 때문으로 풀이된다. 주가와 집값 등 자산가격 변동폭이 확대되고 가계저축률이 떨어진 것도 한 요인으로 지적된다.김 차장은 “가계소비 변동성을 축소시켜 우리 경제의 전체적인 안정성을 높여야 한다.”며 “그러자면 부동산가격 안정을 유도해 가계부채 증가세를 누그러뜨리고 저축률을 올려야 한다.”고 제안했다.안미현기자 hyun@seoul.co.kr