김윤덕 국토교통부 장관이 12일 “부동산 시장에서 부동산 가격을 하향 안정화 추세로 잡는 것이 근본적으로 전월세에 사는 무주택자들에게 이익”이라고 강조했다. 특히 초고가·비거주 1주택자와 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 소유자를 겨냥한 보유세 인상과 장기보유특별공제(장특공제) 손질 필요성도 거론했다. 김 장관은 이날 CBS 라디오에 출연해 “전월세 시장에서 전셋값 산정의 기본 베이스는 집값”이라며 이렇게 말했다. 수도권을 중심으로 전셋값 오름세가 이어지며 세입자들의 불안이 커지자 진화에 나선 것으로 풀이된다. 그는 강남 3구와 용산구의 집값이 2주 연속 하락한 것을 두고 “부동산은 심리가 중요하지 않나. 그런 면에서 집값 상승 기대감이 크게 꺾였다는 점에 주목하고 있다”고 강조했다. 다만 전세 매물 잠김 해소를 위한 토지거래허가구역(토허구역) 해제 여부에 대해서는 “부동산 시장 안정화에 도움이 되기 때문에 (토허구역을) 푸는 것은 고려하지 않고 있다”며 “일관되게 정책을 밀고 나가겠다”고 선을 그었다. 토허구역 해제 이후 집값 상승이 재연될 수 있다는 우려를 반영한 발언이다. 실제로 지난해 ‘잠·삼·대·청’(서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동) 토허구역 해제 이후 서울 집값이 상승한 바 있다. 임대차 시장의 ‘병목 현상’은 초단기 공급 대책으로 돌파하겠다는 구상이다. 김 장관은 “상가를 주택으로 빠르게 개조해 공급한다든가, 1인가구 증가에 맞춰 프리미엄 원룸 주택 공급 방식을 채택하는 등 공급을 초단기적으로 늘릴 생각”이라며 “매입임대도 활성화하겠다”고 밝혔다. 매입임대는 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 주택을 사들여 공급하는 방식이다. 통상 아파트 매매가와 전세가는 정비례 관계다. 서울연구원이 공개한 서울연구데이터서비스를 보면 서울 주택매매가격지수는 2022년 1월 109.0(2020년=100)까지 상승한 뒤 같은 해 7월 이후 내림세로 돌아섰다. 전세 가격지수도 2022년 1월 108.3까지 올랐다가 매매가격지수와 동조 현상을 보이며 함께 하락했다. 김 장관은 특히 보유세 인상 등 세제 개편을 통한 ‘매물 유도’를 시사했다. 그는 “살지도 않으면서 주택을 소유할 일이 없다”며 “생활하고 사는 집 외의 투기성·투자성 주택 보유가 경제적으로 더 손해라는 일관된 정책을 할 것”이라고 밝혔다. 그간 물량 공급에 방점이 찍혔던 부동산 대책에 세제 개편까지 더해 집값 하락 효과를 극대화하겠다는 취지다. 다만 구체적인 세율이나 적용 방식에 대해서는 언급하지 않았다. 김 장관은 “집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는다는 말에 정부 정책의 모든 지향과 방향이 함축돼 있다”고 설명했다. 보유세 인상과 함께 ‘똘똘한 한 채’ 심리를 부추긴 장특공제 개선 필요성도 언급했다. 그는 “실제 집값이 많이 올랐는데 그분들이 낸 세금을 월급쟁이들이 낸 세금과 비교해 보면 사실상 거의 말이 안 되는 수준”이라며 “전체적으로 세제 손질이 필요하다”고 강조했다. 경제정의실천시민연합(경실련)이 발표한 자료에 따르면 압구정 현대 3차 82.5㎡를 15년간 보유한 가구주의 장특공제액은 26억 6000만원에 달했다. 김 장관은 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후를 겨냥해 세제·금융·공급을 망라한 종합 대책을 준비 중이라고도 밝혔다. 그는 재정경제부, 금융위원회 등과 함께 대책을 논의 중이며 유동성 관리와 통화 정책, 부동산감독원을 통한 투기성 자본 대응 방안도 함께 검토하고 있다고 말했다.

정부의 강력한 집값 안정 의지와 압박으로 서울 강남 3구와 용산구에서 하락세가 이어지는 가운데 이런 가격 조정 흐름이 서울 전역으로 확산할 수 있다는 전망이 나온다. 9일 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주(지난 2일 기준) 서울 아파트 가격 변동률은 전주보다 0.09% 상승했다. 2월 마지막 주에 기록한 0.11%의 상승률과 비교해 그 폭이 줄었다. 특히 강남구의 3월 첫 주 낙폭이 0.07%로 2월 마지막 주의 0.06%에 비해 소폭 커졌고, 같은 기간 송파구는 0.03%에서 0.09%로 내림세가 강화됐다. 2월 마지막 주에 0.01% 내렸던 용산구도 3월 첫주에 0.05%로 내림세가 커졌다. 서초구도 3월 첫 주에 0.01% 하락해 전주에 이어 내림세가 계속됐다. 지난해 강남 3구에 이어 가격 오름폭이 컸던 ‘한강벨트’의 상승률도 주춤했다. 지난 1월 26일 기준 0.44%까지 올랐던 동작구는 3월 첫째 주 0.01%로 전주(0.05%)보다도 상승폭을 좁혔다. 성동·광진구(각 0.18%), 영등포구(0.17%), 마포구(0.13%) 등도 상승세는 지키고 있지만 상승폭은 전주보다 0.2~0.3% 포인트씩 줄어들고 있다. ‘한강벨트’에서도 기존 시세보다 가격을 낮춘 급매물들이 나오고 있다. 호가가 27억 5000만원에 달하는 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 25억원에도 매물이 나왔다. 다만 강북에서는 신고가 거래가 이어지는 등 상승세가 여전한 분위기다. 핵심지에 매물이 쌓이고 있지만 대출 규제 등으로 접근이 쉽지 않아 외곽 지역에서 실수요자들을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 집캅에 따르면 지난 한 달간 서울에서 이뤄진 신고가 거래는 843건으로, 이 가운데 강남 3구(131건)와 용산구(19건) 아파트의 신고가 거래는 150건(17.8%)에 불과했다. 서울에서 가장 많은 신고가 거래가 이뤄진 곳은 영등포구(81건·9.6%)였다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “핵심지의 가격 조정이 도미노 현상으로 이어지고 서울 및 수도권 외곽의 오름폭도 15억원을 넘어선 뒤로는 주춤할 가능성이 크다”고 전망했다.

가계 자산 대부분이 부동산에 묶여 있는 한국 경제 구조에서 집값이 안정되면 주거 부담이 줄어들면서 소비와 결혼·출산 등 경제 활동이 살아날 수 있다는 분석이 나왔다. 신한금융지주 미래전략연구소는 8일 ‘집값이 안정되면 달라질 것들: 내수의 질적 전환과 금융의 역할’ 보고서를 통해 부동산 가격 안정이 가계 소비 회복과 인구 구조 변화, 금융 수요 재편으로 이어질 가능성이 있다고 밝혔다. 보고서에 따르면 한국 가계 자산의 약 70%는 부동산에 집중돼 있다. 이런 구조에서는 집값 상승이 곧 자산 격차 확대로 이어진다. 실제로 순자산 상위 20%가 전체 자산의 65%를 보유한 반면 하위 40%의 점유율은 4.8%에 그친다. 자산 불평등을 나타내는 지니계수는 0.625로 통계 집계 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 연구소는 이런 구조에서 집값 안정이 소비 회복의 출발점이 될 수 있다고 봤다. 특히 주거비 부담의 영향을 크게 받는 25~39세 청년층에서 소비 반등 효과가 클 것으로 예상했다. 집값 안정은 결혼과 출산에도 영향을 줄 수 있다. 한국에서는 결혼과 주택 마련이 사실상 연결돼 있어 주거비 부담이 줄면 청년층의 결혼과 출산 장벽도 낮아질 수 있다는 설명이다. 또 주거비 부담이 완화되면 그동안 미뤄왔던 교육이나 자기 계발, 전직 준비 등 ‘인적 자본 투자’도 늘어날 가능성이 있다고 보고서는 덧붙였다. 금융시장에도 변화가 나타날 것으로 전망됐다. 집 마련 부담이 줄면 청년·신혼부부 세대를 중심으로 종잣돈 마련 적금이나 청년 개인종합자산관리계좌(ISA), 적립식 펀드 등 금융자산 투자 수요가 늘어날 수 있다는 것이다. 반대로 고령층에서는 집값 상승 기대가 약해지면서 주택을 계속 보유하려는 유인이 줄어들 수 있다. 이에 따라 집 규모를 줄이는 다운사이징이나 주택연금 활용이 늘어나는 등 주택 자산을 금융 자산으로 전환하려는 움직임도 확대될 가능성이 있다고 보고서는 설명했다.

세상이 요동친다. 지난해 주식시장 마지막 날 4200선이었던 코스피 지수는 올해 들어 급등해 6000을 넘었다가 이란 사태로 이틀 연속 급락 중이다. 오름폭도 내림폭도 상상치 못했던 수준이다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 서울 강남·서초 아파트 가격은 정확히 100주 만에 마이너스로 돌아섰다. 역시 깜짝 놀랄 만한 반전이다. 정부의 물가 단속에 기업들은 밀가루 가격을 10%, 설탕은 5% 내렸다. 연쇄적으로 빵 가격도 내렸다. 99원 생리대도 나왔다. 이렇게 많은 기업들이 이익을 뒤로하고 물가 안정에 동참하는 장면도 흔치 않다. 세상에 놀랄 만한 소식들이 이어지고 있지만, 어쩌면 ‘K자형 양극화’로 힘든 지역 청년들에게는 크게 와닿지 않을 수 있다는 생각이다. 지난해 ‘서울신문 청년인구포럼’을 통해 지역 청년들을 만날 기회가 적지 않았다. 집안 형편상 경남 지역 대학에 진학한 뒤 지역 중소기업에 자리잡은 청년 A씨는 주 52시간제 도입으로 실질임금이 줄었다. 식대, 교통비, 야근수당이 모두 사라졌고 월 270만원을 손에 쥔다. 월세에다 공과금 내고 빠듯한 형편에 경조사라도 생기면 생활비에 구멍이 난다. 친구 연락도 부담이 될 정도다. 그는 “월급도 계속 제자리라 희망이 없다”고 했다. 서울 강남 집값이 하락한다고 그 자체로 지역 청년에게 희망이 되기는 힘들다. 애초에 강남 부동산은 증여·상속이 아니라면 청년들은 가질 수 없다. 부자 부모가 없는 이들에게는 직장에서 가까운 양질의 공공임대나 전월세가 절실하다. 저축도 어려운 형편이니 지역 청년들은 ‘집값이 내려도 집을 못 사는’ 절망스러운 상황이다. 자산이 없으면 소득이라도 늘어야 하는데 양질의 일자리는 너무 부족하다. 1월 고용동향에 따르면 청년층 고용률은 43.6%로 21개월 연속 하락했다. 코스피 시장에서 삼성전자와 SK하이닉스의 시가총액 비중이 40%를 넘나들고, 지난해 수출액 중 반도체의 비중은 30%나 됐다. 반도체 고공 행진에 의존하는 경제구조에서 청년 구직자들은 반도체로 쏠릴 수밖에 없고, 이런 쏠림 현상에 외려 취업 경쟁률은 높아진다. 최근 한국은행의 ‘지역 간 인구 이동과 세대 간 경제력 대물림’ 보고서에 따르면 지역에 사는 청년들은 ‘이중 페널티’를 받고 있다. ‘지방에 거주하며 부모 소득이 중간 이하인 가정의 자녀가 지방 대학에 진학했을 때’ 기대되는 평균 소득 백분위의 경우 1971~1985년생은 54.5%였지만 1986~1990년생은 39.8%로 크게 하락했다. 소득 수준별로 줄을 세웠을 때 예전에는 중간 수준이었다면, 이제는 하위권이라는 의미다. 또 부모 소득이 하위 50%인 지역 거주 자녀가 다시 소득 하위 50%에 속하게 되는 비율은 80.9%까지 치솟았다. 그나마 수도권으로 가야 계층 상승 가능성이 높아졌다. 이재명 대통령은 최근 10대 그룹 총수와의 간담회에서 “민관이 협력해서 성장의 과실이 중소기업에도, 지방에도, 우리 사회에 새롭게 진입하는 청년 세대에게도 골고루 그 온기가 퍼지면 좋겠다”고 말했다. 기업 투자도 화끈하다. 앞으로 5년간 삼성그룹은 450조원을, SK그룹은 2028년까지 128조원을 투자하겠다는 계획을 발표했다. 5년간 현대차그룹은 새만금을 포함해 125조원, LG그룹도 100조원을 국내 곳곳에 쏟아붓는다. 다만 지금까지의 선례를 보면 대기업 투자가 곧 지역 일자리 증가는 아니었다. 지역에 청년이 정주하려면 주거는 물론 교통 및 문화 여건, 커뮤니티 등 종합적인 환경이 조성돼야 한다. 최근 현대차그룹은 전북 새만금에 9조원을 투입해 로봇, 인공지능(AI), 수소 에너지 등을 망라한 혁신성장 거점을 구축하기로 했다. 정부와 현대차, 전북도가 협업해 지역 청년들에게 양질의 일자리는 물론 직주 근접 패키지 등을 제공하는 모범 사례를 만들어 주기 바란다. 이경주 산업부 부장

지난해 4분기 적자 가구 비율이 6년 만에 최고치를 기록했다. 국가데이터처의 가계동향조사에 따르면 적자 가구 비율은 25.0%로 2019년(26.2%) 이후 가장 높다. 소득별로 보면 상위 20%인 5분위는 낮아지고 다른 소득 계층에서는 높아졌다. 고물가가 누적된 데다 이자 부담이 크게 늘어서다. 가구당 월평균 이자 비용은 13만 4000원으로 전년보다 11.0% 늘었다. 소득 증가율(4.0%)을 훌쩍 웃돈다. 가계 빚은 1978조 8000억원(2025년 말 기준)으로 1년 새 56조 1000억원 늘었다. 증가액의 80%(44조 8000억원)가 주택담보대출이다. 지난해 전국 주택 매매값은 1.02% 올랐지만 서울은 7.07% 올랐다. 아파트만 따지면 전국은 1.04%, 서울은 8.98% 상승으로 지역 격차가 더 커진다. ‘지금이 제일 싸다’는 시장의 인식에 서울 아파트값은 신고가를 꾸준히 새로 써 왔다. 이런 움직임에 제동이 걸리는 모양새다. 지난달 23일 기준 서울 강남구 아파트값은 0.06% 하락 전환했다. 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만이다. 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%), 용산구(-0.01%) 등도 하락했다. 양도소득세 중과 유예 종료 등 정부의 다주택자 규제 강화 신호가 시장에 영향을 주기 시작한 것으로 해석된다. 초고가 주택 세금이 늘어날 가능성도 점쳐진다. 이재명 대통령은 “초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것”이라고 예고했다. 지난달 수출이 1년 전보다 29.0% 늘어 사상 최대(674억 5000만 달러)를 기록하고 코스피가 6000을 넘었지만 온기는 특정 계층에만 퍼지고 있다. 부동산에 몰리는 돈이 생산적 경제활동에 쓰일 수 있도록 유도하는 일이 시급하다. 시장이 정부 조치에 반응하고 있는 만큼 6·3 지방선거 이후에도 일관된 신호로 시장의 신뢰를 회복해야 할 것이다. 다주택자 규제 강화가 세입자에게 전가되지 않도록 공공임대주택 공급 등 전월세 시장 불안 해결책도 면밀히 마련하기 바란다.

서울 주택 가격이 잠시 주춤하고 있다. 그렇다고 좋아할 일만은 아니다. 오랜 기간 부동산 시장의 지표를 추적해 왔으나 지금처럼 우려스러운 전조가 한데 얽혀 나타난 적은 없었다. 모든 매크로 지표가 주택 가격 상승 압력을 높이는 방향으로 움직이고 있기 때문이다. 향후 3년간 서울의 입주 물량은 지난 10년 평균(연 4만 가구)의 절반에도 못 미칠 전망이다. 매년 서울에서 4만호 정도가 사라지는 점을 고려하면, 이제는 멸실된 빈자리조차 채우지 못해 주택 총수가 줄어드는 수준에 이르렀다. 여기에 건축비는 10년간 50% 이상 올랐고 시중 통화량은 2300조원에서 4500조원으로 두 배가 됐다. 공급 급감과 비용 상승, 유동성 증가가 맞물리며 서울 집값의 상승 압력은 커지고 있다. 공급 요구가 빗발치자 정부는 용산 정비창과 태릉 골프장 등의 도심 빈 땅을 통해 약 6만호의 추가 공급 계획을 발표했다. 하지만 신규 택지인 서리풀 지구조차 공청회 무산 등 파행을 겪고 있고 도심 6만호 계획 역시 ‘지자체 패싱’ 논란과 주민 반발로 실현 가능성이 불투명하다. 용산은 사전 조율 미비로, 과천은 베드타운화 우려로 난항을 겪는 중이다. 정부의 공급 계획에 차질이 있을 것이란 우려가 커지는 이유다. 이렇게 문제를 제기하는 이유는 공급이 무용하다고 말하고자 하는 게 아니다. 정작 경계할 것은 대규모 공급이 인프라 확충과 맞물려 지역 가치를 높이고, 결과적으로 공급을 상회하는 ‘유발 수요’를 창출해 가격을 다시 밀어 올리는 역설적 기제로 작동할 수 있다는 점이다. 1만 가구가 공급된 2018년 송파 헬리오시티 사례가 대표적이다. 당시 전용 84㎡ 전세가가 6억원대까지 급락하며 주변 시세를 잠시 끌어내렸지만, 곧 “이 가격이면 송파에 살 수 있다”며 외곽 수요가 대거 몰려들었다. 결국 이는 전세가는 물론 매매가까지 다시 밀어 올리는 ‘공급의 역설’로 이어졌다. 정부는 다주택자 규제와 보유세 개편 등 수요 억제책에도 힘을 쏟고 있다. 이 또한 한계가 명확하다. 인구가 계속 서울로 유입되고 있기 때문이다. 서울의 청년 인구(19~34세)는 연평균 약 2만 9000명씩 순증한다. 정부의 6만호 계획은 이 수요의 단 2년치에 불과하다. 계획부터 입주까지 10년 가까이 걸리는 건설 주기를 고려하면, 완공 시점에는 이미 그 몇 배의 신규 수요가 쌓여 있게 된다. 기존 부동산 정책만으로는 수도권 집값 안정화에 역부족이다. 이제 우리에게 남은 실질적인 마지막 카드는 ‘수요 분산’뿐이다. 궁극적으로는 지방의 거점에 서울 못지않은 고밀도 공간을 조성하고 양질의 일자리와 청년 중심의 정주 여건을 갖추어야 한다. 현재 추진 중인 ‘5극 3특’ 전략이 그 이정표를 제시하고 있지만, 이는 어디까지나 긴 호흡이 필요한 장기 과제다. 그렇다면 당장 단기적 수요 분산은 불가능한 것일까. 다행히 희망적인 통계가 포착된다. 청년층이 일자리와 기회를 찾아 수도권으로 진입을 시도하는 사이 50대 이상의 중장년층은 지방으로 향하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 이른바 인구의 ‘맞교환’ 현상이다. 지난 5년간 수도권에서 지방으로 옮긴 중장년 순이동 인구만 11만명 이상이다. 특히 55세부터 64세 구간의 이탈 흐름이 거세다. 현재 수도권에 거주하는 이 연령대 인구는 400만명에 육박한다. 이들 중 10~15%만 지방 이주를 선택해도 수도권 주택 시장에는 수십만 호에 달하는 신규 공급과 맞먹는 즉각적인 안정화 효과가 나타난다. 이는 막대한 비용과 시간이 소요되는 신도시 건설보다 훨씬 빠르고 효율적인 ‘비용 제로’의 공급 대책인 셈이다. 물론 수도권 중장년층 모두가 떠날 필요는 없다. 다만 지방에서 인생 이모작을 실현하려는 이들의 자발적 선택이 성공적인 정착으로 이어지도록 국가가 그 길을 터 주어야 한다. 이들이 정든 터전을 떠나는 결심이 무색하지 않게 지방의 주택, 의료, 문화 등 정주 여건을 세심히 살피고 중장년의 숙련된 경험을 지역 사회에 환원할 수 있는 적합한 일자리를 매칭하는 실질적인 지원책이 시급하다. 이처럼 중장년의 발걸음을 가볍게 해 주는 수요 분산 전략이야말로 부동산 시장을 안정시킬 단기적 핵심 카드가 될 것이다. 마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수

반도체 수출 호조와 내수 회복세에 힘입어 한국은행이 올해 경제성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.0%로 올렸다. 미국 관세 불확실성과 건설 투자 부진에도 반도체 경기 개선세와 예상을 뛰어넘는 세계 경제 회복세 등이 국내 경제 성장세를 이끌 것이라는 전망이다. 한은은 26일 발표한 수정 경제 전망을 통해 올해 실질 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.0%로 상향 조정했다. 이는 지난해 11월 전망치인 1.8%보다 0.2%포인트 높고 잠재성장률(약 1.8%)을 소폭 웃도는 수준이다. 지난해 4분기 성장률은 건설 투자 부진으로 0.3% 역성장했지만, 올해 들어 반도체 경기 활황으로 경기 회복세가 뚜렷할 것이라는 평가다. 이창용 한은 총재는 이날 기자간담회에서 “반도체 경기 호조와 세계 경제의 양호한 성장 흐름으로 수출과 설비 투자 증가세가 당초 예상을 상회할 것으로 전망되는 점이 올해 성장률을 0.35%포인트 높이는 요인으로 작용했다”고 설명했다. 아울러 “소비 측면에서도 양호한 기업 실적에 따른 소득 여건 개선으로 성장률을 0.05%포인트 정도 높이는 요인이 있었다”고 덧붙였다. 반면 건설 투자와 관련해서는 “회복이 예상보다 지연되는 점은 성장 전망을 0.2%포인트 정도 낮추는 요인으로 작용했다”고 전했다. 미 관세 판결의 영향에 대해선 “수출 등 성장 전망에 미치는 영향은 아직까지는 제한적일 것으로 봤다”고 밝혔다. 한은은 지난해 11월 1.9%로 처음 제시한 내년 성장률 전망치를 이번엔 1.8%로 0.1%포인트 하향 조정했다. 이 총재는 “반도체 등 정보기술(IT) 제조업이 올해 성장률에 0.7% 포인트 정도 기여할 것”이라며 “성장 기여도로 봐서는 내년에는 조금 낮아지지 않겠나 생각한다”고 밝혔다. 올해 소비자물가 상승률 전망치는 2.1%에서 2.2%로 0.1%포인트 상향 조정했다. 내년 전망치는 기존 2.0%를 유지했다. 한은은 이날 금융통화위원회 통화정책방향 회의에서 기준금리를 만장일치로 연 2.50%로 동결했다. 지난해 5월 기준금리를 0.25%포인트 내린 뒤 같은 해 7·8·10·11월과 올해 1월에 이어 이날까지 여섯 차례 연속 금리를 묶었다. 수도권 집값, 가계부채, 고환율, 고물가 등이 여전히 불안하다고 본 것이다. 이 총재는 수도권 주택 가격과 관련해 “정부 대책 등의 영향으로 가격 오름세가 둔화했다”면서도 “추세적 안정 여부는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다. 또한 “부동산 대출을 통한 가계대출이 너무 늘어 금융 안정을 위협할 수준”이라며 “가계대출과 부동산 담보 대출을 줄여야 한다”고 지적했다. 그는 환율에 대해서도 “원달러 환율이 최근 상당 폭 낮아졌지만, 여전히 변동성이 높아 안심하기 이르다”고 평가했다. 아울러 “국민연금에 의한 해외 투자 유출은 많이 줄었지만, 올해 1∼2월 개인들의 투자는 상장지수펀드(ETF)를 포함해 지난해 10∼11월과 거의 같은 비율로 늘었다”고 분석했다. 정보기술(IT) 중심 성장, 주가 상승, 인공지능(AI) 기술 발전 등을 양극화 배경으로 꼽기도 했다. 최근 코스피 6000선을 돌파한 국내 증시에 대해선 “국내 증시가 저평가 상태에서 벗어나 레벨업됐다는 것은 긍정적으로 평가한다”면서도 “전 세계에서 유례없이 빠르게 오른 상황이기 때문에 대내외 충격 시 변동성이 확대될 수 있다”고 우려했다. 한편 이날 처음 공개된 금통위 점도표에서는 전체 21개의 점 가운데 16개가 2.50%에 몰렸다. 금통위원 대부분이 6개월 후에도 금리 동결을 예상한다는 의미다. 이 총재는 “3개월 내 금리를 올릴 가능성이 있다고 얘기한 금통위원은 없었다”고 공개했다.

주택가격전망지수 3개월 만에 하락수도권 중심으로 가격 상승 폭 둔화“부동산 대책에 집값 하락 기대 형성”다주택자·규제지역 ‘LTV 0%’ 제한금융사 자본규제 강화 필요도 언급 최근 직장 근처인 서울 광화문 인근에 집을 사려던 30대 강모씨는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 관련 뉴스들을 접한 뒤 관망 모드에 들어갔다. 내 집 마련이 급한 것도 아닌데 덜컥 샀다가 혹시라도 집값이 폭락하면 감당하기 어려워질 것 같아서다. 강씨는 “정부 규제 이후 강남권을 중심으로 다주택자들의 매물이 속속 나와 집값이 하락할 것이라는 소식이 들리니 당장 집을 매수하기가 꺼려진다”고 토로했다. 정부가 잇따라 부동산 규제 대책을 내놓으면서 주택 가격이 오를 것이라는 기대감이 3년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났다. 한국은행이 24일 발표한 ‘2026년 2월 소비자동향조사 결과’에 따르면 2월 주택가격전망지수는 108로 전월보다 16포인트 하락했다. 이 지수는 지난해 12월(121·2포인트)과 1월(124·3포인트) 2개월간 소폭 상승하다가 석 달 만에 꺾였다. 이는 시장 금리 상승 등으로 주택 가격이 하락 전환한 2022년 7월(-16포인트) 이후 가장 큰 하락폭이다. 주택가격전망지수는 현재와 비교한 1년 후 전망을 반영한다. 이 지수가 100을 웃돌면 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 하락을 예상하는 소비자보다 더 많다는 뜻이다. 이달 지수는 장기 평균(107)보다는 1포인트 높은 수준이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 예고와 1·29 대책 등 정부의 부동산 대책으로 집값 하락 기대가 형성됐다고 한은은 전했다. 수도권을 중심으로 최근 집값 상승폭이 둔화하면서 주택가격전망지수가 하락했다. 이흥후 한은 경제심리조사팀장은 “최근 주택 가격 상승폭이 서울을 중심으로 점차 둔화되고 있다”면서 “소비자들의 주택 가격 하락 기대가 실제 주택 시장 수급에 얼마나 오랫동안 그리고 어느 정도 영향을 미칠지 향후 부동산 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다. 한편 정부는 수도권·규제지역 아파트를 담보로 한 다주택자의 대출 연장을 제한해 집값을 잡겠다는 계획이다. 금융위원회는 이날 정부서울청사에서 다주택자 대출 연장 관행 개선을 위한 3차 회의를 열고 은행·상호금융 등 금융권의 의견을 취합했다. 회의에는 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관도 참석했다. 특히 수도권·규제지역에서 다주택자의 주택담보대출을 연장할 때 신규 대출처럼 주택담보대출비율(LTV)을 0%로 제한하는 안이 집중적으로 논의됐다. 당국은 임대사업자 대출 연장에도 LTV와 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 강화할 방침이다. 이 외에도 다주택자 대출에 대해 금융사가 더 많은 자본을 쌓게 하는 자본규제 강화 필요성도 언급됐다. 빌라 등 비아파트 시장 타격을 고려해 규제 강화 대상은 아파트에 집중하기로 의견이 모였다. 세입자 보호를 위해 임대차 계약 기간까지는 대출을 연장해 주는 대안도 제시됐다.연장이 안 된 대출은 일정 기간 분할 상환할 수 있도록 하는 방안도 검토 중이다.

집값 안정을 내세워 규제를 이어 온 정부가 이번엔 다주택자 대출 연장 관행을 정조준했다. 이재명 대통령이 “다주택자에게만 연장 혜택을 주는 것은 불공정하다”고 밝힌 뒤 금융당국은 즉각 점검에 착수했다. 수도권·규제 지역 아파트를 보유한 다주택자의 만기 연장을 원칙적으로 불허하고, 신규 대출에 적용 중인 주택담보인정비율(LTV) 0% 규제를 연장에도 동일하게 적용하는 방안이 검토된다. 사실상 추가 대출을 전면 차단하는 조치다. 올해 만기 도래 임대사업자 대출은 10조원을 넘고, 다주택자 주담대 잔액도 36조원대에 이른다. 연장이 제한되면 매도 물량이 늘어 매매 시장 안정에 도움이 될 것이라는 기대가 나온다. 집값을 끌어올리는 과도한 차입 구조를 바로잡겠다는 정책 취지 자체는 타당하다. 금융 리스크를 선제적으로 관리하겠다는 판단에도 일리가 있다. 그러나 변수는 전월세 시장이다. 서울 아파트 전월세 매물 감소세가 이어지고, 평균 월세는 역대 최고 수준을 기록하고 있다. 물건이 달리면서 전세보증금 인상 제한을 피해 ‘옵션 사용료’를 얹는 편법 계약까지 등장했다. 이런 상황에서 만기 연장이 일괄적으로 막히면 집주인들은 매도에 나서거나 임대 조건을 조정할 가능성이 크다. 급매와 경매가 늘 경우 단기 충격은 세입자에게 먼저 전가될 공산이 높다. 민간 임대가 주거 공급의 상당 부분을 맡아 온 현실을 감안하면 파장은 결코 작지 않다. 매매 시장 안정 효과만을 앞세운 채 임대 시장의 충격을 충분히 고려하지 않는다면 시장 불안이 확대될 수밖에 없다. 그 부담은 결국 서민 주거비 상승으로 돌아온다. 일괄적 만기 차단 대신 분할 상환을 유도해 충격을 분산하는 것이 현실적이다. 반환보증 확대와 함께 필요한 경우 일정 기간 자금 지원과 같은 안전판 마련도 병행해야 한다. 집값 안정과 주거 안정을 함께 달성하지 못한다면 이번 조치 역시 구호만 요란한 대책으로 남을 것이다.

이재명 정부는 다주택자의 주택 관련 대출에 이전 정부들과 다른 입장이다. 결과에 대한 전망은 주택 시장의 다양한 이해 관계자만큼 제각각이다. 최근 5년간 임대 시장도 많이 변한 터라 방정식 또한 복잡해졌다. 지난해 6월 1일부터 전월세를 신고하지 않으면 과태료가 부과된다. 2020년 7월 세입자의 계약갱신청구권과 전월세 5% 상한제의 ‘임대차2법’은 국회 통과 이후 바로 시행됐지만, 신고제는 계도 기간이 적용됐다. 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과 계약을 체결할 경우 30일 이내에 신고해야 한다. 지연 신고 시 최대 30만원, 허위 신고 시 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 신고가 누적된 터라 지난해 전월세 임대차 계약의 월세 비중 63%는 과거보다 시장을 잘 반영한다. 월세 비중은 2022년(52.0%) 절반을 넘어선 뒤 가파르게 오르고 있다. 지난해 서울의 월세 상승률(3.27%)은 전세 상승률(2.99%)을 웃돈다. 전세 상승률은 전년(3.25%)보다 낮아졌는데 월세 상승률은 전년(2.14%)보다 가파르다. 다주택자 규제 등으로 서울 집값 상승세는 둔화됐지만 아직도 오르고 있다. 다주택자 규제 강화는 그동안 임차인에게 전가돼 왔다. 전월셋값이 오를 가능성이 더 커졌다. 월세 비중이 늘고 가격도 오른 이유는 크게 두 가지다. 첫째, 계약갱신청구권으로 전월세 거래량 자체가 줄었다. 집주인은 2+2, 즉 4년 단위 신규 계약 때 4년치 상승분을 한꺼번에 반영하려 한다. 인상된 전세보증금 부담으로 월세를 선택하는 경우가 늘고 있다. 둘째, 전세사기 여파다. 지금까지 인정된 전세사기 피해가 3만 6449건이다. 보증금 3억원 이하(97.5%)가 대부분이고 피해자는 30대 이하가 다수(76.0%)다. 사회 경험도, 모은 돈도 적은 청년이 ‘사회적 재난’의 최전선에 섰다. 2023년 제정된 전세사기특별법은 두 번의 개정을 거쳐 내년 5월 31일까지 유효하다. 지난해 6월 1일 이후 신규 계약은 전세사기 피해 지원 대상에서 제외된다. 전세사기 예방 시스템이 완비됐다고 판단해서다. 전세는 우리나라에만 있는 임대차 계약이다. 세입자에게는 월세, 전세, 자가로 이어지는 ‘주거 사다리’의 중간 역할을 해 왔다. 집주인은 보통 다음 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 갚는다. 사실상 전 재산인 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험성이 있다. 수십·수백채를 가진 동일인에 의해 전세사기가 발생하기 전까지는 이런 위험성을 등한시했다. 사고는 종종 일어났지만 계약 기간이 길어 피해가 분산됐고 세금 체납, 보증 사고, 등기 등도 여러 기관에 흩어져 있어서다. 안심전세 앱(2023년), 계약 전 임대인 정보 조회(2025년) 등이 도입됐다. 몰라서 안 쓰는 경우가 없게 지나칠 정도로 적극적인 홍보가 필요하다. 집은 ‘사는(buying) 곳’ 이전에 ‘사는(living) 곳’이다. 주택 정책은 집값의 오르내림이 아닌 주거 안정이 기준이어야 한다. 다주택자 대출 규제는 번복하지 말자. 5대 은행의 다주택자 주택담보대출은 지난달 말 기준 36조 4686억원이다. 2023년 1월 말(15조 8565억원)보다 배 이상 늘었다. 그해 6월부터 ‘규제 정상화’라며 다주택자·임대·매매 사업자의 주담대가 허용됐다. 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 대출 등으로 전년(2022년) 주택 가격이 큰 폭으로 하락해서다. 규제 완화 이후 수도권은 오르고 지방은 계속 내리며 양극화가 커졌다. 다주택자의 투자·투기 주택 구매는 선호 지역에 몰리기 때문이다. 정책대출 규제 일부는 완화하자. 6·27 대책에서 디딤돌(구입) 대출 한도는 최대 1억원, 버팀목(전세) 대출 한도는 최대 6000만원씩 줄었다. 관련 대출은 6개월 이내 전입 의무가 있는 실수요자 대출이다. 주택 마련이 결혼과 출산에 긍정적 영향을 미치는 만큼 금융정책과 떼어내 검토할 필요가 있다. 김용범 정책실장은 지난 22일 다주택자 레버리지의 점진적 축소와 임대 공급 구조 개편을 언급했다. 경제 상황이 어렵다고, 선거가 다가와서 등의 이유로 정책이 바뀌면 시장에 내성만 쌓인다. 주택 문제는 단기간에 해결되지 않는다. 지금 세운 정책이 당장은 아니겠지만 맞았다는 평가를 받길 바란다. 전경하 논설위원

오는 26일로 예정된 한국은행 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리가 6회 연속 동결될 것이 유력한 가운데 올해 실질 국내총생산(GDP) 성장률 전망치가 기존 1.8%에서 1.9∼2.0%로 상향될 전망이다. 반도체 호황과 수출 호조세가 이어지면서다. 22일 금융권에 따르면 한은은 26일 금통위에서 기준금리를 연 2.50% 수준으로 동결할 것이라는 관측이 우세하다. 이재명 대통령이 연일 부동산과의 전쟁을 벌이고 있는 상황에서 집값을 자극할 수 있는 금리를 내리기는 힘들다는 분석이다. 지난 20일 한국부동산원이 발표한 ‘2월 3주(16일 기준) 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.15% 오르며 54주 연속 상승세를 이어가고 있다. 1500원 선을 위협하던 원달러 환율 역시 1400원대 중반에서 등락을 거듭하고 있지만, 여전히 고환율로 불안한 상황이다. 미 연방준비제도(Fed) 의장으로 지명된 케빈 워시 전 연준 이사의 매파적 성향도 한은의 금리 인하 여력을 제한하는 요인이다. 다만 올해 한은의 경제 성장률 전망치는 반도체를 중심으로 한 수출 호황 덕에 약 0.1~0.2% 포인트 상향 조정될 것이라는 관측이 많다. 지난해 11월 한은은 2026년 성장률 전망치를 1.8%로 제시했다. 조용구 신영증권 연구원은 “성장률은 1.9~2.0%로 상향될 것으로 예상한다”면서도 “지난해 4분기 건설투자 부문의 성장률 부진과 비 반도체 수출 추이, 관세 25% 상향 가능성 등은 성장률 상향 폭을 제한하는 요인”이라고 봤다. 변수는 미국 상호관세 정책의 변화다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 “도널드 트럼프 대통령의 관세 위협이 성장률에 크게 영향을 주지는 않을 것”이라면서도 “반도체 부문의 관세를 올릴 가능성은 우려되는 부분”이라고 전했다.

수도권·규제지역에 아파트를 여러 채 가지고 있는 다주택자는 앞으로 대출 만기 연장이 원칙적으로 막힐 전망이다. 이재명 대통령은 ‘정부의 다주택자 규제 정책으로 전월세 가격이 상승할 우려가 있다’는 야당의 비판에 “억지 주장”이라고 반박했다. 22일 금융권에 따르면 금융위원회는 오는 24일 은행과 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 연장 관행 개선을 위한 3차 회의를 연다. 당국은 수도권·규제지역의 다주택자가 보유한 주택담보대출(개인)과 임대사업자 대출(기업)을 겨냥하고 있다. 수도권·규제지역 다주택자의 신규 주담대는 지난해 6·27 대책, 임대사업자 대출은 두 달여 뒤인 9·7 대책에서 각각 주택담보대출비율(LTV)이 0%로 제한됐다. 이러한 ‘대출 금지’ 조치를 수도권·규제지역 내 다주택자의 만기 연장까지 확대해 적용하는 방안이 유력하다. 사실상 대출을 회수한다는 의미다. 금융당국 관계자는 “은행들이 대환대출이나 증액은 신규 대출로 관리해왔지만, 조건이 크게 바뀌지 않는 만기 연장은 당연하게 해 주는 관행이 있었다”며 “만기 연장도 엄연한 새로운 계약”이라고 설명했다. 이 대통령은 지난 20일 엑스(X)에 “대출 기간 만료 후에 하는 대출 연장이나 대환대출은 본질적으로 신규 대출과 다르지 않다”고 밝힌 바 있다. 당국은 2차 회의에서 신규 임대사업자 대출에 적용되는 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 대출 연장에도 적용하는 안을 살폈으나 이 역시 충분하지 않다는 의견이 공유됐다. 이 지표는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출하는데, 임대소득으로 기준을 못 맞춰도 기타소득 등을 증빙해 대출을 받을 수 있기 때문이다. 다만, 세입자 보호를 위해 이러한 다주택자 대출에 대해 예외적으로 만기 연장을 허용하거나 단계적으로 대출을 감축하는 방안도 검토되는 것으로 알려졌다. 금융감독원은 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성해 차주 유형별(개인·개인사업자), 대출구조별(일시상환·분할상환), 담보유형별(아파트·비아파트), 지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 전 금융권 다주택자 현황 분석에 나섰다. 한편, 이러한 다주택자 규제를 둘러싼 청와대와 야당의 설전도 격화하고 있다. 이 대통령은 ‘다주택자 규제 시 임대 공급 위축과 전월세 불안이 재연되면 그 책임은 대통령에게 있다’는 취지의 박성훈 국민의힘 수석대변인 논평에 전날 X를 통해 “다주택과 주택임대사업을 비호하는 기적의 논리”라며 정면 반박했다. 이 대통령은 “다주택자나 임대사업자가 집을 팔면 주택 매매시장에 매물이 증가함으로써 집값이 안정되고 그에 따라 전월세가도 안정되는 것이 논리에 부합한다”고 했다. 다주택자 규제로 매물이 늘면 실거주자가 이를 매수해 그만큼 전월세 수요가 줄기 때문에 전월세 가격이 상승하는 부작용은 크지 않다는 취지로 읽힌다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 페이스북을 통해 수도권 아파트 및 비거주 다주택을 매입할 때 레버리지(차입)에 의존하는 현재 구조에 “과연 지속 가능한가”라고 되물었다. 그는 “(레버리지를 활용한) 비거주 다주택 매입의 경우 가격 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다”며 “하락기에 가격조정 자체보다 치명적인 것은 담보가치가 떨어지며 금융기관의 대출 여력을 위축시키는 것”이라고 설명했다.

이재명 대통령이 다주택자와 비거주 1주택자 등에 대한 강도 높은 압박을 이어가는 가운데 서울 최상급지인 서울 강남구 아파트 가격 상승폭이 주춤하고 있다. 조만간 하락세로 전환할 가능성이 높다는 전망도 나온다. 한국부동산원은 2월 셋째 주(2월 16일 기준) 강남구 아파트 가격이 전주보다 0.01% 올랐다고 22일 밝혔다. 사실상 보합세로 지난 한 해 동안 13.6%나 올랐던 것을 감안하면 큰 변화다. 올해 들어 강남구 아파트값은 1월 셋째 주(1월 19일 기준) 0.20%까지 올랐지만 이 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등을 언급하면서 이달 첫째 주 0.07%, 둘째 주 0.02% 등 오름폭이 빠르게 둔화했다. 이런 추세가 이어지면 조만간 가격 하락으로 돌아설 수 있다. 다주택자들이 절세용 급매물을 내놓는 데다가 오는 6월 지방선거 이후에는 보유세 신설이나 장기보유특별공제 개편 등 세제 개편 논의까지 본격화 될 가능성을 우려하면서 1주택자의 고가 매물도 시장에 나오고 있다는 관측이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 23일 7585건이었던 강남 아파트 매물은 이날 9004건으로 18.7% 늘었다. 최고가 128억원이었던 압구정 현대아파트(전용면적 183㎡)는 최근 100~110억원에 나왔고, 지난해 말 42억 7000만원에 거래된 개포동 개포자이프레지던스(전용 84㎡)는 최근 38억원에 매물이 나왔다. 실제 강남구 아파트값 하락이 현실화하면 주변 지역으로 확대될 것으로 보인다. 서초구(0.05%)와 송파구(0.06%) 아파트값의 상승폭도 줄어드는 추세이고, 중저가 선호 등으로 가격이 오르던 관악구와 노원구 등 서울 외곽 지역도 연초에 비해 상승폭이 줄고 있다. 정부의 초강력 대출 규제 강화로 서울 내에서 증여·상속도 활발해지고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부의 서울 주택 매수자금 조달계획서 집계 자료를 분석한 결과, 지난해 서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금은 4조 4407억원으로, 전년(2조 2823억원)의 2배 가까이 늘었다. 특히 송파구(5837억원), 강남구(5488억원), 서초구(4007억원), 성동구(3390억원), 동작구(2609억원) 등 강남 3구와 한강벨트에서 증여·상속 자금이 많이 쓰였다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 줄어든 탓으로 보인다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 집합건물의 소유권 이전 등기를 신청한 경우 중에 증여는 8491건, 상속은 1만 9030건이었다. 또 증여를 받은 사람 중 미성년자를 포함해 39세 이하 청년층은 지난해 2229명에서 올해 3910명으로 75.4% 증가했다.

대한민국의 2차 베이비부머 세대는 참으로 극적인 현대사의 증인들이다. 1970년생인 필자는 유년 시절 호롱불 아래서 숙제하던 기억을 가지고 있다. 마을 이장댁에서 출발한 전기라는 문명의 혜택은 초등학교에 입학해서야 받게 되었다. 초가지붕은 슬레이트 지붕으로 바뀌고 버스의 뒤꽁무니를 쫓아 다니게 됐다. 도구의 삶에서 기계를 이용해 농사를 짓는 문명의 전환이 시작되었다. 그 세대가 장년이 되어 손안의 스마트폰에 AI와 로봇이 공존하는 초고도 문명사회를 살고 있다. 불과 반세기 만에 서구 사회가 수백년간 겪은 변화를 압축적으로 통과한 것이다. 이들은 80년대 PC 보급, 90년대 인터넷 혁명, 2000년대 벤처 붐과 스마트폰 혁명을 모두 겪으며 정보기술(IT) 활용 능력을 체득한 ‘디지털 원주민’의 선구자이기도 하다. 그러나 동시에 부모를 부양하는 마지막 세대이자 자녀의 돌봄을 기대할 수 없는 첫 세대인 ‘마처 세대’로서, 서구 사회가 단기간에 겪은 변화를 단 50년 만에 통과한 ‘압축 사회’의 주역이자 고독한 관찰자로 서 있다. 한마디로 ‘압축 인간’인 것이다. 이 압축 성장의 속도는 눈부셨으나 그 가속도가 만들어 낸 원심력은 우리 사회 곳곳에 치명적인 독소를 비산시켰다. ‘더 빨리’ 가기 위해 선택한 효율성은 ‘승자 독식주의’를 시대의 정의로 둔갑시켰고, ‘함께’라는 가치는 ‘나만 잘살면 된다’는 개인주의와 ‘돈이 곧 인격’이라는 자본 만능주의에 자리를 내주었다. 이러한 의식 구조의 파괴가 가장 적나라하게 드러난 지점은 바로 ‘주택’이다. 압축 사회를 살아온 70년대생은 초가집, 슬레이트 블록집, 다가구·다세대, 빌라를 전전하며 지하층, 옥탑방, 고시원을 체험하고 결혼 이후에는 아파트라는 목표를 향해 몸과 마음을 바쳤다. 그사이 인간이 몸을 뉘고 삶을 일궈야 할 아늑한 주거 공간을 손에 쥔 이들도 있고, 아직까지 무주택자로서 천정부지로 폭등한 집값을 견디며 세입자로 살아가는 이들도 있다. 어느덧 투기와 재산 증식의 유일한 수단으로 전락한 주택 가격의 유례없는 앙등은 단순한 경제지표 상승을 의미하는 게 아니라 돌이키기 힘든 우리 사회 갈등의 원인이기도 하다. 기성 세대가 자산 증식의 축배를 들며 ‘부의 사다리’를 걷어차는 동안 그 천문학적인 비용은 고스란히 미래 세대의 부채로 전가되고 있다. 오늘날 주택은 계급을 나누는 잣대가 되었고 성실하게 일해서는 결코 도달할 수 없는 ‘절벽’이 되었다. 높은 집값을 견디지 못한 젊은 세대는 결혼과 출산을 사치를 넘어 ‘공포’로 받아들이기 시작했다. 삶의 터전 밖으로 계속해서 내몰리는 청년들의 좌절은 세대 간 불신과 갈등을 낳았고, 이는 공동체의 존립을 흔드는 근본적인 위협이 되고 있다. 모두의 욕망이 된 아파트는 끊임없이 진화해 화려한 상품이 되었으나, 그들만의 커뮤니티를 앞세운 담장 안 아파트는 유례없이 취약해진 ‘압축된 인간’들의 전시장이나 다름없다. 압축 사회는 우리에게 서늘한 질문을 던진다. 물질적 풍요와 성장을 위해 인간다움을 유보했던 우리가 이제는 ‘모두의 실패’라는 쇠퇴의 과정마저 압축하려 하는 것은 아닌가. 그동안 우리는 ‘돈’이라는 거대한 압력 아래 이러한 소중한 가치들을 구겨 넣고 압축된 채 살아왔다. 하지만 우리가 결코 압축해서도, 압축되어서도 안 되는 것들이 있다. 바로 공동체를 향한 사랑, 이웃을 향한 배려, 그리고 후손의 미래를 염려하는 정신의 고귀함이다. 이제 압축 성장의 그래프가 아닌, 삶의 질과 존엄을 회복하는 방향으로 키를 틀어야 한다. 주택이 누군가의 배를 불리는 전유물이 아니라 모두의 안식처가 되는 사회, 미래 세대의 희망을 가불해 현재의 풍요를 연명하지 않는 사회로 나아가야 한다. 이제는 그 압력 속에서 겹겹이 구겨진 인간의 마음과 정신의 주름을 활짝 펼 때이다. 유창수 전 서울시 부시장

지난해 서울에 ‘생애 첫 집’을 산 사람들의 절반은 30대였던 것으로 나타났다. 생애 첫 집을 마련하는 이들에게는 대출 규제를 적용하지 않은 정부 정책의 효과로 보인다. 19일 법원 등기정보광장 통계에 따르면 지난해 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등)의 생애최초 매수 등기 건수는 6만 1161건이었고, 이 중 30대가 등기한 것은 3만 482건(49.8%)에 달했다. 생애최초매수 등기 중 30대가 차지하는 비중은 2010년 관련 통계가 공개된 이후 역대 최고치다. 2024년(46%)보다 4%포인트 가까이 늘었다. 집값이 폭등했던 2021년에 30대의 매수 등기 비중은 43.5%에 달했지만, 집값 조정기였던 2022년에 36.7%까지 줄었다가 2023년 42.3%로 늘어난 뒤 꾸준히 증가 추세를 보이고 있다. 특히 지난달 매매 등기한 서울 집합건물의 생애최초 매수 등기 건수(6554건) 중에서도 30대의 등기가 3520건(53.7%)에 이르는 등 올해 들어 30대의 생애 첫 집 마련 비중은 더욱 높아지고 있다. 지난해 6·27과 10·15 부동산 대책으로 강력한 대출 규제가 이뤄진 가운데 첫 집 구매자들에게는 담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용되는 등 정책적 혜택이 주어지면서 이런 경향이 확대되는 것으로 보인다. 특히 ‘내 집 마련’ 수요가 높은 청년층에 해당하는 신혼부부나 신생아 가구는 대출과 청약 등에서도 특례를 받을 수 있다. 서울 아파트값 상승폭이 커지면서 ‘더 늦기 전에 사야 한다’는 심리가 30대의 첫 집 구매에 영향을 미쳤다는 분석도 나온다. 반면 40·50대의 서울 내 첫 집 매수 비중은 줄고 있다. 40대는 2024년 24.1%에서 지난해 22.7%로, 50대는 2024년 12.6%에서 9.9%로 각각 감소했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “생애 최초로 집을 사는 청년, 신혼부부 등에게는 특례 대출이 도움이 됐을 것”이라며 “여기에 월세나 전세가 아니라 서울에 집을 산다는 것은 집값이 더 오를 것이란 기대감이 있기 때문”이라고 설명했다.

무주택 매수자만 한시 갭투자 허용‘매매계약 체결’까지로 예외 확대세금폭탄 전 퇴로… 호가 하락세 이재명 대통령이 소셜미디어(SNS) 엑스(X·옛 트위터)를 통해 예고한 다주택자 양도소득세 중과 면제 조치의 ‘5월 9일 종료’가 12일 확정됐다. 이에 서울 아파트 매물은 늘었지만 중과 면제 시한에 다가설수록 더 싼 매물이 나올 것이라는 매수자들의 기대에 강남에서 호가가 큰 폭으로 떨어지는 모습이다. 서울 압구정 신현대아파트에서는 이날 전용면적 183㎡가 88억원에 급매물로 나왔다. 지난해 12월 최고가인 128억원을 기록했던 데서 호가가 40억원이나 내렸다. 지난 7일에도 92억원 매물이 나왔고, 다수 매물이 95억~100억원대 가격이다. 한국부동산원에 따르면 2월 둘째 주에 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.22%로 직전 주(0.27%)보다 줄었고, 강남구는 0.02%로 서울에서 상승률이 가장 낮았다. 다주택자가 ‘세금 폭탄’을 맞기 전에 집을 팔 수 있도록 정부가 퇴로를 연 것도 매물 증가와 호가 하락을 유도한 것으로 보인다. 종료를 앞둔 양도세 중과 면제에 대해 궁금증을 짚어봤다. Q. ‘양도세 중과 유예’ 왜 종료하나. A. 양도세 중과란 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)에 보유한 주택 수에 따라 20~30% 포인트를 더 얹어 무겁게 과세하는 것을 뜻한다. 윤석열 정부는 2022년 5월 출범과 동시에 이 제도를 1년간 한시적으로 총 3차례 유예했다. 하지만 ‘부자 감세’라는 비판이 잇따랐고, 이재명 정부는 다주택자에 대한 감세 조치가 집값 상승을 초래했다고 보고 종료하기로 했다. Q. 다주택자 매도 퇴로 어떻게 열어주나. A. 5월 9일까지 잔금을 내고 등기 이전까지 마쳐야 중과를 피할 수 있었던 것을 5월 9일 전에 매매계약만 체결하면 중과하지 않는 것으로 조정했다. 서울 강남·서초·송파·용산구에 있는 주택은 계약일로부터 4개월 이내에, 지난해 10월 16일 조정대상지역으로 신규 지정된 곳은 6개월 이내에 양도를 마무리하면 최고 ‘82.5%’ 세율의 과세를 피할 수 있다. 단 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 서류를 통해 입증돼야 한다. Q. 임차인이 있는 주택은 어떻게. A. 서울 전역을 포함하는 토지거래허가구역에서 주택을 사려면 4개월 내 전입신고를 하고, 2년간 실거주해야 한다. 이 때문에 임대 기간이 남은 집은 당장 집을 팔고 싶어도 팔 수가 없는 상황이었다. 정부는 임차인이 있는 주택에 대해 12일 현시점에 체결된 임대차 계약서상 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예하기로 했다. 다만 2년 후인 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해야 한다. 주택담보대출을 받을 때도 전입신고 의무가 완화된다. 현재는 ‘대출 실행일로부터 6개월 이내’ 전입해야 했지만 앞으론 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중에서 더 늦은 시점을 선택할 수 있도록 했다. 다만 이 혜택은 무주택 매수자에게만 적용된다. 무주택자에 대해 한시적으로 ‘갭투자’를 허용한 셈이다. Q. 1주택자가 상급지로 갈아탈 수 있나. A. 신규 지정 조정대상지역에서 임대차 기간이 6개월 미만인 집은 매수인이 무주택자가 아니어도 허가받아 매수할 수 있다. 다만 임대 중인 주택에 대한 실거주 및 주택담보대출 전입 의무 유예 혜택은 받지 못한다.

연령대에 따라 집값 상승 영향이 다른 것으로 분석됐다. 한국은행은 어제 집값이 오르면 50세 미만에서는 소비·후생이 줄지만 50세 이상에서는 증가한다는 보고서를 발표했다. 젊을수록 최초 주택 구매나 ‘상급지’ 진입 등을 위해 저축을 늘리거나 대출 원리금 상환 부담으로 소비를 줄인다. 반면 이미 집이 있고 주거 이동 유인이 적은 고령층은 자산 효과를 누린다. 전체 가구의 평균 소비성향이 전반적으로 하락하고 있는데 40세 미만, 특히 무주택 가구의 하락세가 두드러진다. 고령층은 소비성향이 다른 연령대보다 낮다. 서울 아파트값은 이달 둘째 주(9일 기준)에도 0.22% 포인트 올랐다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 거듭 확인하고 보완 방안을 내놓으면서 매물이 늘어 둔화하기는 했지만 53주 연속 상승세다. 중저가 매물이 많은 비강남권과 외곽 등의 상승률이 상대적으로 높다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 서울 자가 가구의 연소득 대비 주택가격비율(PIR)은 13.9배다. 서울에 내 집을 마련하려면 월급 한푼 쓰지 않고도 14년을 모아야 한다는 의미인데 이마저 2024년 기준이다. 집값 상승이 계속되면 세대·자산 계층 간 불평등이 심화하고 내수 기반이 약화된다. 대외 변수에 취약한 수출 주도형 경제구조를 개선하기 위해서는 안정적인 내수가 꼭 필요하다. 주거비 부담 증가가 만혼과 저출산의 주요 원인이므로 부동산 시장 안정화는 ‘인구 절벽’의 해결책이다. 수도권 쏠림을 해소할 수 있는 방안 또한 시급하다. 김민석 국무총리는 어제 청년재단과 은행권의 업무협약식에서 “청년 문제 해결의 첫 번째 버팀목은 금융”이라고 했다. 올 하반기 민간에서 30년 고정금리 주택담보대출이 출시 예정인데 신한은행은 만 34세 이하 청년이 지방 주택을 살 때 10년을 더 부여하는 방안을 검토 중이다. 신용점수가 상대적으로 낮지만 성장 가능성은 열려 있는 청년들을 위한 포용금융이 적극 권장되어야겠다.

동네에 3차선이 놓인 길 하나를 두고 아파트 단지가 모여 있다. 2000년대 중반 비슷한 시기에 지어진 대기업 건설사 브랜드 아파트들로 생활 환경은 비슷하지만 길 양쪽 단지들의 평당 가격은 크게 다르다. 뚜렷한 차이는 배정되는 초등학교다. ‘초품아’ 속 선호도 높은 초등학교에 배정되는 단지가 그렇지 못한 길 건너 단지보다 더 비싸다. 아이 봐줄 사람이 여의찮아 출퇴근 조건이 좋은 곳을 찾다 얼떨결에 들어온 학군지 동네에서 마주한 솔직한 욕망의 모습이었다. 대한민국에서 교육과 부동산만큼 인간의 욕망을 적나라하게 투영하는 도구가 있을까. 집값이 오르는 덴 그만한 이유가 있다. 신축, 역세권, 직주근접, 학세권 등 보다 편리하고 윤택하게 생활하고 싶은 마음에 집을 고르고, 기왕 인생에서 가장 큰 지출을 하는 만큼 위험 부담을 최소화하고 싶은 것이 평범한 욕심이라고 생각한다. 올해 들어 전국에서 아파트 가격 상승폭(2.74%)이 가장 높은 경기 용인 수지를 최근 둘러봤다. 이곳 가격은 특히 정부의 10·5 대책 발표 이후 가파르게 뛰었다. 천정부지로 오른 서울 아파트값 여파가 경기 과천, 판교, 분당을 거쳐 수지로 옮겨붙은 셈이다. 같은 동네여도 신분당선역까지 걸어 다닐 수 있는 아파트가 비쌌고, 같은 단지여도 일조량에 따라 가격 차가 났다. 언덕 위 브랜드 아파트는 젊은 부부들이, 바로 옆 평지 구축 단지는 어르신들이 선호했다. 몇 달 사이 2억~3억원씩 뛰자 집을 내놓으려던 사람들도 마음이 바뀌고 있다고 한다. 분당이나 강남으로 옮기고 싶지만 돈이 좀 부족하니 더 기다려 보자는 심산에 매물을 거두는 것이다. 반면 강남 집을 팔고 넘어오려는 중장년층과 통근버스가 다니는 SK하이닉스, 삼성전자 직원들은 더 늦기 전에 집을 사고 싶다며 부쩍 찾아와 상승폭을 키운다. 아파트 거래량, 변동률 수치에도 각각의 사연이 있다. 수지 이전에 지난해 최대치에 달하는 오름폭을 찍었던 서울 강남 3구와 ‘한강벨트’ 그리고 과천, 판교, 분당도 비슷한 이유로 선호 지역이 된 지 오래다. 올해 들어선 서울 관악, 경기 안양 동안, 하남 등 교통과 직주근접이 좋은 지역들도 매주 가격이 뛰며 이들과의 ‘갭 메우기’가 이어지고 있다. 부동산 시장을 움직이는 동력은 더 나은 삶을 바라는 지극히 개인적이고 세밀한 욕망들 아닐까 생각해 본다. 직장 다니기 편한 곳, 아이 키우기 좋은 여건, 나와 가족의 삶을 잘 담아낼 수 있는 그릇을 찾는 마음을 악한 것이나 억눌러야 할 소수의 이기심으로 치부하기보다는 오히려 누구나 누릴 수 있도록 하는 게 정책의 본질이어야 한다. 그런 의미에서 수도권 도심과 주요 입지에 총 6만 가구를 공급하겠다는 정부의 1·29 대책의 방향은 긍정적이다. 공급을 통한 집값 안정 의지를 확실하게 내보였고, 주거 취약층인 청년과 신혼부부들이 선호도 높은 도심 생활권에 머물 수 있도록 한다는 정책 취지도 지향할 만하다. 그럼에도 시장을 잠재우기에는 턱없이 부족하다는 우려가 이어진다. 과거에도 숱하게 등장한 공급 계획들이 행정 규제, 주민 반발 등으로 공수표가 된 것을 수없이 지켜봤기 때문이다. 게다가 한껏 오른 집값에 불안한 수요자들은 몇 년 뒤의 장밋빛 청사진이 아닌 당장 나와 가족이 생활할 수 있는 집을 원한다. 무섭게 뛰는 부동산 시장에 과연 내 집이 있을지, 지금이라도 구해야 덜 낭패를 보는 것 아닌지 하는 불안을 누르려면 가시적인 실현이 빠르게 뒷받침돼야 한다. 편리한 교통, 좋은 일자리와 학교, 각종 생활 인프라 등 서울이 아니어도 삶의 질이 보장되는 환경을 더욱 넓혀야 한다. 도심 공급 계획은 속도를 높이고, 3기 신도시의 인프라 확충도 서둘러야 한다. 정부가 시장을 승부의 대상이 아니라 삶 속의 솔직한 소망들과 마주하고 그걸 담아낼 그릇을 어떻게 빚어갈지 고민을 키워야 시장과 함께 속도를 맞출 수 있을 것이다. 허백윤 산업부 기자(차장급)

서울에 사는 20~30대 무주택 청년이 100만명에 육박하며 역대 최대치를 기록했다. 수도권으로 범위를 넓히면 무주택 청년 가구주만 200만명을 웃돌았다. 반면 서울에서 내 집 마련에 성공한 청년 비중은 20% 아래로 곤두박질쳤다. 천정부지로 치솟은 집값에 주택 공급 빙하기까지 겹쳐 청년들이 집을 살 엄두조차 내지 못하고 있다는 의미다. 국가데이터처는 2024년 기준 39세 이하 무주택 가구가 361만 2321가구로 집계됐다고 8일 밝혔다. 2015년 관련 통계 작성 이래 가장 큰 수치다. 수도권은 204만 5634가구로 꾸준히 증가하며 역대 최대를 기록했다. 이 중 서울은 100만 가구에 육박하는 99만 2856가구로 집계됐다. 이 역시 역대 최대다. 2015년 79만 9401가구에서 꾸준히 증가해 2020년(90만 9288가구) 처음 90만 가구를 넘어서더니 4년 만에 100만 가구에 근접한 것이다. 내 집 마련에 성공한 청년 가구는 감소 추세다. 2024년 기준 자가를 보유한 39세 이하 청년 가구는 총 128만 8440가구다. 서울 21만 6129가구를 포함해 수도권은 66만 6640가구로 집계됐다. 모두 통계 집계 이후 가장 작은 규모다. 특히 서울에 사는 청년의 주택 소유율은 17.9%까지 낮아지며 역대 최저치를 기록했다. 전국 평균인 26.3%는 물론 수도권 24.6%보다도 낮았다. 수도권 청년 4명 중 1명꼴로 내 집 마련에 성공할 때 서울은 5명 중 1명조차 자기 집을 갖지 못한 셈이다. 게다가 ‘주택 공급’마저 씨가 마르면서 청년들의 내 집 마련은 더욱 어려워지고 있다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양보증이 발급된 주택 사업을 기준으로 민간 아파트 일반 신규 분양 물량은 11만 6213가구로 전년보다 3만 6295가구(23.8%) 급감했다. 2016년 이후 최소치다. 특히 수요자가 많은 수도권의 사정이 좋지 않았다. 지난해 수도권 민간 아파트 일반 신규 분양(6만 5711가구)은 전년보다 1만 3255가구(16.8%) 줄었다. 특히 서울은 55.0%가 감소한 3907가구에 불과했다. 최근 5년간 신규 분양한 서울의 민간 아파트는 3만 2230가구로 직전 5년간 분양 물량 7만 877가구의 45.5% 수준으로 쪼그라들었다. 문제는 앞으로의 전망도 밝지 않다는 점이다. 지난해 전국 주택 인허가 물량은 37만 9834가구로 잠정 집계됐는데 글로벌 금융위기가 있었던 2008년 37만 1285가구 이후 17년 새 가장 적었다. 특히 아파트 인허가는 34만 6773호로 2013년 이후 최저치였다. 주택 공급의 선행 지표인 인허가가 마르면서 실제 공사에 들어간 전국 주택 물량 27만 2685가구도 전년 대비 10.1% 감소했다. 이렇게 공급이 원활하지 않은 상황에서 주거 비용 부담은 갈수록 커지고 있다. 가계금융복지조사 결과에 따르면 전체 가구 소비지출 중 광열비를 포함한 주거비의 비중은 2018년 11.7%에서 2024년 12.7%로 상승했다. 특히 젊은 연령대일수록 주거비 비중이 높았다. 39세 이하 가구주의 주거비 비중은 같은 기간 3.5% 포인트 상승해 15.5%, 29세 이하는 20.7%였다. 소득의 약 5분의1이 주거비로 나간다는 뜻이다. 반면 50대(11.2%)와 60대(13.8%)는 같은 기간 주거비 비중이 각각 0.1% 포인트, 0.3% 포인트 줄었다. 데이터처의 가계동향조사에 따르면 지난해 3분기 기준 39세 이하 가구주의 월평균 월세 지출은 21만 4000원으로 2019년 통계 개편 이후 최대치를 기록했다. 전세나 매매를 위해 대출을 이용할 때 부담도 커졌다. 지난해 3분기 39세 이하 가구주의 월평균 이자 비용은 16만 6000원으로 전 연령대 중 유일하게 3분기 연속 증가했다. 주택담보대출 규모가 큰 40대에 이어 두 번째로 많은 수준이다. 이런 와중에 소득 여건마저 악화하고 있다. 지난해 3분기 39세 이하 가구의 월평균 소득은 503만 6000원으로 증가율은 0.9%에 그쳐 전 연령대 중 가장 낮았다. 세금과 이자를 제외한 처분가능소득도 410만 2000원으로 증가율이 1.2%에 머물렀다.

이재명 대통령 당선 이후 서울 아파트 가격이 다시 뛰기 시작했다. 대선 이후 불과 2~3개월 만에 강남과 한강벨트를 중심으로 수억원씩 아파트 가격이 올랐다. 정부와 여당은 바짝 긴장했다. 그 결과 나온 것이 초강수라는 평가를 받은 ‘10.15 대책’이다. 정부는 이를 통해 지난해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 투기과열지구로 지정했다. 효과는 있었다. 대책 이후 서울 주택 시장에서는 거래가 끊기고 상승세도 주춤해졌다. 하지만 길지 않았다. 서울 아파트값은 추위와 함께 다시 뜀박질을 시작했다. 부동산 정책으로 이미 두 차례 정권을 넘겨준 여당 입장에서는 무조건 막아야 했다. 다시 대책을 내놓았다. 이른바 ‘영끌 공급’으로 불리는 ‘1·29 주택 공급 대책’이다. 대책의 골자는 2030년까지 약 6만 가구를 서울과 경기도에 공급하는 것이다. 그런데 시장 반응은 “서울에 땅이 없군”이다. 규제와 공급에도 크게 반응이 없자 대통령이 나섰다. 이 대통령은 소셜미디어(SNS)에 올해 5월 9일까지인 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’를 연장하지 않겠다고 밝히며 “버티는 것보다 파는 것이, 늦게 파는 것보다 일찍 파는 것이 유리할 것”, “이번이 마지막 기회였음을 곧 알게 될 것”이라고 경고했다. 지난 3일에는 “상식적이며 번영하는 나라를 위해 망국적 부동산 투기는 ‘무슨 수를 써서라도’ 반드시 잡겠다”면서 “협박 엄포가 아니라, 모두를 위해 필요하고 유용한 일이어서 권고 드리는 것이다. 이번이 마지막 탈출 기회”라며 규제 강화의 뜻을 명확히 했다. 그런데 의문이 든다. 현재 서울 아파트 가격 상승의 원인이 과연 ‘다주택자일까’라는 의문이다. 이유는 간단하다. 문재인 정부가 다주택자 규제를 강화한 이후 다주택자가 주택 거래에서 차지하는 비중이 줄고 있어서다. 두 가지 통계를 보자. 먼저 국가데이터처 주택 소유 통계다. 통계를 보면 수도권 다주택자 비중은 2019년 15.6%를 기록한 뒤 계속 하락해 2024년 13.9%로 낮아졌다. 이는 2015년(14.3%) 이후 10년 만의 최저치다. 특히 3주택 이상은 2022년부터 2024년 사이 2300여명 감소했다. 2주택자는 같은 기간 79만 6165명에서 83만 6735명으로 약 4만명 늘었지만, 전체 주택 소유자 증가와 비교하면 비중이 줄었다. 두 번째 통계는 비서울 거주자의 서울 아파트 구매 건수다. 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매 현황을 보면 지난해 1~10월 서울 외 지역 거주자의 서울 아파트 매매 건수는 1만 7113건으로 2024년 같은 기간 1만 1523건보다 50% 가까이 늘었다. 지방에서 돈을 싸 들고 서울 아파트를 사러 오고 있다는 뜻이다. 이 두 가지 통계를 보면 다주택자가 현재 서울 아파트값을, 강남 집값을 천정부지로 뛰게 했을 가능성은 낮다. 오히려 서울 밖에서 들어오는 자금이 서울 아파트값을 올렸을 가능성이 더 높은 것 같다. 유력 용의자는 다주택자가 아닌 정부의 ‘똘똘한 한 채’ 정책일 수 있다. 그렇다면 서울 아파트를 사는 지방 사람들을 꾸짖어야 할까. 모두가 아파트를 딱 1채만 사야 한다면 가격이 방어되면서 앞으로 가격이 오를 수 있는 곳을 사는 것이 합리적이다. 부산시민도 광주시민도 대전시민도 대구시민도 모두 서울 아파트를, 특히 강남 아파트를 사는 것이 시장의 규칙에 맞는 합리적 판단이다. 그 결과 서울 아파트 수요는 넘쳐나고, 지방 주택 가격은 지하를 파고 있다. 결국 바꿔야 하는 것은 ‘게임의 법칙’이다. 주택 보유에 대한 과세 기준을 가구수가 아닌 총액으로 바꾸고, 다주택자에게는 주택 소유로 얻는 소득에 맞춰 적절한 세금을 부담하게 하고, 임대료 인상 제한 등 규정을 마련하는 것이 방법이 될 수 있다. 주택정책이 지켜야 할 가장 큰 원칙은 ‘다주택자 규제’라는 수단을 지키는 것이 아니라 ‘시민들의 주거 안정’이라는 목표 달성이다. 방법을 바꾸는 것을 두려워 말자. 김동현 사회2부 차장