서울 강남지역 재건축 대상 아파트에 투기성 자금이 대거 몰리면서 인기있는 아파트의 경우 1년새 5가구 가운데 1가구꼴로 주인이 바뀐 것으로 나타났다. ▶관련기사 11면 정부의 투기대책 발표 직후 오히려 거래 건수가 늘어 정부의 각종 대책이‘솜방망이’에 그친 것으로 드러났다. 이같은 사실은 대한매일이 20일 서울시 등으로부터 지난해 8월부터 올 7월까지 1년 동안의 강남구 내 40개 재건축 대상 아파트단지(3만 4156가구)의 거래내역(검인계약서 기준)을 입수,분석한 결과 나타났다. 개별 아파트단지 거래내역이 확인된 것은 이번이 처음이다. 이 기간 강남지역 재건축 대상 아파트 거래 건수는 모두 4096건에 달해 전체 가구의 12%가 주인이 바뀌었다.주택시장 안정대책이 잇따라 발표된 올해 들어서만도 2429가구가 거래됐다. 가장 손바뀜이 많았던 아파트는 개포동 주공1단지(5040가구) 아파트로 1년동안 649가구가 거래됐다.최근 집값 급등으로 관심의 대상이 되고 있는 대치동 은마아파트(4424가구)는 553가구가 사고 팔렸다. 논현동 성원아파트는 1년새 42가구 가운데 12가구(28.5%)가 거래돼 거래비율이 가장 높았고,청담동 한양아파트는 672가구 가운데 137가구(20.3%)의 거래가 이뤄졌다. 사업승인이 임박한 영동 주공아파트는 1단지가 1050가구 가운데 174가구(16.57%),2단지는 840가구 가운데 132가구(15.7%),3단지는 700가구 가운데 115가구(16.4%)가 각각 거래됐다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 책임연구원은 “무려 12∼28%에 달하는 강남의 인기아파트 거래비율은 일반아파트에 비해 2∼3배 이상 높은 것”이라며“호가 중심으로 가격이 오른다는 일반적 지적과 달리 투기성 자금이 몰리면서 물밑에서 거래가 많이 이뤄진 것 같다.”고 말했다. 수서지구 내 중개업소 관계자는 “보통 1년 동안 이 지역에서는 100가구 기준으로 많아야 6∼7건이 매매된다.”며 “강남 재건축 아파트의 거래가 많은 것은 실수요보다는 투기성 자금이 유입됐기 때문”이라고 분석했다. 이같은 투기성 거래는 정부의 집값 안정대책이 발표된 뒤에도 늘었다.정부의 ‘1·8 집값 안정대책’이 발표되고 2월 한달 동안개포 주공1단지는 전월의 90건보다 18건이 많은 108건의 매매가 이뤄졌다. 이는 정부의 대책이 때를 놓친 데다가 내용도 실효성이 떨어져 투기꾼들에게 별 영향을 미치지 못하는 것을 보여주는 것이다. 김성곤기자sunggone@

정부는 ‘8·9 주택시장 안정대책’에 따라 서울 강남지역 아파트 매입자에 대한 자금출처 조사와 양도세 기준시가 인상,재건축 절차 강화 등의 후속조치를 예정대로 시행키로 했다.주택가격이 계속 오르면 추가대책을 마련키로했다. 정부는 20일 전윤철(田允喆) 경제부총리 주재로 건설교통부 장관 등이 참석한 가운데 서울 은행회관에서 경제장관간담회를 열고 이같이 결정했다. 건교부에 따르면 8·9 대책 이후 지난 13일 전국의 주택가격 동향을 조사한 결과,서울 강남의 집값 상승률은 0.9%로 전주(8월6일)보다 0.7%포인트나 상승세가 둔화된 것으로 나타났다.정부는 그러나 집값의 안정기조를 이어가기 위해 자금출처 조사와 양도세 기준시가 인상 등의 구체적 추진계획을 곧 발표키로 했다. 류찬희기자 chani@

서울 강남 아파트 실거래 자료를 통해 재건축 대상 아파트가 투기의 온상임이 사실로 확인됐다. 아파트 거래자에 대해 정부가 강도높은 세무조사와 자금추적을 실시하고 있음에도 불구,투기꾼들은 정부의 ‘솜방망이 대책’을 비웃기라도 하듯 여전히 활개치고 있는 것으로 드러났다. 본지가 입수한 강남구 아파트 거래현황(검인계약서 기준)에 따르면 정부의 잇단 주택시장 안정대책 발표에 아랑곳없이 거래는 여전했던 것으로 나타났다. 이에 따라 정부가 집값 안정대책을 내놓을 때마다 다짐했던 가격안정과 투기거래 차단도 입버릇에 불과했다는 지적을 피할 수 없게 됐다. 강남 아파트는 거래없이 호가만 오른다는 것이 지금까지의 일반적인 생각이었다.하지만 실제 다른 지역 아파트보다 되레 거래가 활발했다.돈된다는 소문이 돌면서 투기성 자금이 대거 몰렸기 때문이다. 일반아파트는 1년에 기껏해야 100가구 기준에 6∼7건 거래되지만 재건축 아파트는 1년새 평균 10%이상 주인이 바뀌었고 인기 아파트의 경우는 5가구 가운데 1가구꼴로 거래되기도 했다. 이러한 거래내역은 그동안 일선구청의 인력부족 등으로 파악이 쉽지 않았다.강남지역의 아파트 가격을 잡기 위해서는 정확한 통계에 근거한 대책이 필요하다는 지적이다.주먹구구식 대책으로는 집값 상승이나 투기자금의 유입을 막을 수 없다. ●개포 주공,대치 은마아파트 거래량 최고= 인기아파트는 주인이 자주 바뀌었다.개포동 주공 1단지(5040가구)아파트는 1년새 전체의 12.87%인 649가구가 거래됐다.갖가지 주택시장 안정대책이 발표된 올해 들어서만 414가구가 사고 팔렸다. ‘8·9 안정대책’을 이끌어내는데 결정적인 계기가 됐던 대치동 은마아파트(4424가구)의 경우 1년동안 무려 553건이 거래돼 전체의 12.5%가 주인이 바뀌었다.올해 들어서도 330가구가 팔렸다. 거래만 활발했던게 아니라 가격도 큰 폭으로 뛰었다.시공사 선정을 전후한 6∼8월에 무려 18.02% 올라 은마아파트의 평당가는 연초 1200만원대에서 1569만원으로 올라섰다. ●정부대책도 무색= 정부 대책이 발표되면 거래가 뜸해지는 것으로 알려져 있지만 실제는 그렇지 않았다.‘1·8 집값 안정대책’ ‘3·6 집값 안정대책’ 뒤에도 개포 주공·대치 은마·도곡 주공·삼성동 차관아파트 등은 투기성 거래가 여전했다. 개포 주공1단지 아파트는 ‘1·8부동산대책’ 발표뒤인 2월에 무려 108가구가 거래됐다.3∼4월에도 100가구의 주인이 바뀌었다. 은마아파트도 2월에 80가구의 주인이 바뀌어 정부의 강도높은 대책을 무색케 했다.3∼4월에도 각각 40건이상 거래됐다.시공사 선정 앞뒤인 6∼7월에는 30건과 44건으로 다시 증가추세를 보였다.이달 들어 15일 현재 23건이나 거래됐다. 매물이 나오기 무섭게 거래가 성사된 것이다. ●제도개선 뒤따라야= 실거래 동향을 정확히 파악할 수 있는 시스템이 필요하다.검인계약서를 활용하면 거래건수는 확인할 수 있지만 정확한 거래가격은 파악되지 않는다. 시가로는 평당 2000만원이 넘는 아파트를 기준시가에 근거해 1500만원대에 거래된 것으로 적어내기 때문이다.정부가 기준시가를 조정키로 한 것도 바로 이 때문이다. 부동산 전문가들은 정부가 정확한 집값대책을 내놓기 위해서는 실거래가로 계약서를 작성하는 관인계약서제 도입을 검토할 필요가 있다고 주장한다. 또 주기적인 거래동향을 근거로 정확한 시장동향을 파악한 뒤 대책을 내놓아야 한다고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@ ■집값 안정화 대책 설문/ “강남 대체주거지 조성 시급” 많은 사람들이 강남 아파트 시장을 안정시키기 위해서는 대체주거지 조성이 필요하다고 생각하는 것으로 나타났다. 부동산정보 제공업체인 ㈜부동산뱅크가 주택수요자 3873명을 대상으로 조사한 결과에 따르면 강남을 중심으로 급등하는 집값 안정을 위해 필요한 대책을 묻는 질문에 ‘판교개발 등 강남 대체주거지 조성'이라는 답변이 29.4%로 가장 많았다. 다음으로 ‘재건축 규제강화 등 강력한 정부정책 시행'이라는 답변이 25.9%였으며 ‘수도권 특수목적고 설립을 통한 교육여건 평준화'가 23.8%를 차지했다.‘세무 및 자금출처조사를 통한 투기심리 차단'이라고 답한 응답자는 20.9%였다. 닥터아파트가 주택수요자 2012명을 대상으로 조사한 결과에서도 ‘집값 안정을 위해 가장 필요한대책'을 묻는 질문에 응답자의 43.6%가 ‘강남 대체지조성'이라고 답했다.‘임대주택 등 서민용주택 공급확대'라는 의견은 20.6%였으며 ‘세무조사 등으로 투기심리 차단'과 ‘재건축 등 규제강화'라고 답한 응답자는 각각 18.5%와 17.2%를 차지했다.‘8.9 집값안정대책에 대한 평가'에대해서도 ‘이사철을 앞둔 단기처방에 불과'(43.4%),‘시장을 왜곡하는 부적절한 조치'(14.8) 등 부정적인 의견이 많았다. 류찬희기자 chani@

“수도권 지역에 특수목적고를 설립해 강남 부동산 과열을 막겠다.”는 윤진식 재정경제부 차관의 발언에 대해 교육단체가 반발하고 있다. 이들은 교육여건이 부동산 가격에 미치는 영향을 정확하게 입증하지 못한 상태에서 교육 전반에 상당한 파급력을 갖고 있는 특목고 설립 문제를 소관부처도 아닌 재경부가 불쑥 발표하는 것은 문제라고 지적했다. ◇교육·시민단체- 전교조는 12일 “재경부는 교육에 대해 왈가왈부하지 말라.”는 성명서를 통해 “재경부는 올초 진념 당시 장관이 ‘일제시대 교육이 더 좋았다.’는 발언을 한데 이어 또다시 혼란을 부추기고 있다.”고 비난했다. 이어 “강남 집값 폭등의 원인을 교육 문제로 몰아가는 것은 근거없는 소문에 휘말려 교육 정책의 근간을 흔드는데다 집값 대책까지 제대로 마련하지 못하는 결과를 초래할 것”라면서 “재경부는 공교육 투자확대 문제나 고민하라.”고 꼬집었다. 한국교총 황석근 대변인은 “특목고는 고교 평준화의 보완책으로 필요한 것인데 부동산 투기억제 대책의 일환으로 설립하는 것은본말이 전도된 것”이라면서 “재경부가 교육문제를 왜곡시키는 일은 다시는 있어서는 안된다.”고 지적했다. ◇교육인적자원부- 윤 차관이 “서울 강남 부동산 과열 방지를 위해 강남 외수도권 지역에 특목고 설립 등을 통해 교육여건 개선을 추진키로 교육부와 합의했다.”고 밝힌데 대해 교육부측은 “합의를 한 적이 없다.”고 전면 부인했다. 교육부는 “특목고 설립 인가권은 시·도 교육감에 있다.”면서 “자립형사립고,자율학교,특목고 등의 설립을 시·도에 권장하고 있지만 이는 고교평준화 제도의 미비점을 보완하기 위한 것이지 부동산 대책과는 상관없다.”고 강조했다. 또 “경기도 교육청이 분당의 평준화를 보완하기 위해 외국어고 설립 작업에 들어갔다.”면서 “서울지역만 해도 특목고는 모두 비강남지역에 있는데 재경부 논리대로라면 이 지역 땅값이 강남만큼 올랐어야 할 것 아니냐.”고 반문했다. 박홍기기자 hkpark@

정부가 9일 내놓은 주택시장 안정대책은 이상 과열로 치닫고 있는 서울 강남지역 아파트 값을 진정시키고 아파트값 폭등이 주변 지역으로 확산되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.투기의 온상이 된 강남지역 재건축 아파트 사업의 요건을 강화하고 막연한 투자 기대심리를 잡겠다는 의지가 포함돼 있다. ■'약효'전망·업계 반응 그러나 이번 대책 또한 지난 1,3월에 발표한 주거안정대책과 특별히 다른 점이 없어 ‘약발’은 오래가지 않을 것으로 예상된다.단기적으로 강남 집값을 안정시킬 수는 있겠지만 장기적인 대책으로는 미흡하다는 것이 부동산 전문가들의 평가다. 다만 재건축조합 추진위원회 요건 강화,안전진단·사업승인 절차 강화 등으로 투기의 온상이 된 강남 재건축 아파트 시장은 당분간 냉각될 것으로 보인다. ●재건축 시장 당분간 냉각= ‘8·9주택시장 안정대책’발표 뒤 강남 재건축시장은 급속히 얼어붙었다.일부 부동산중개업소는 ‘개점 휴업’에 들어갔고,문을 연 중개업소는 세무조사 파장 여부를 묻는 전화만 올 뿐 일손을 놓고 있다. 세무조사가 강도 높게 추진되면 투기세력이 상당한 타격을 입게 돼 강남 아파트 시장의 가격 급등세는 한풀 꺾일 것으로 전망된다.재건축 요건이 대폭 강화됨으로써 ‘묻지마’투자 심리가 가라앉을 것으로 보인다. 은마아파트 단지 삼보부동산 관계자는 “매물은 간혹 있지만 투자자들이 몸을 사리는 바람에 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”며 “아파트를 구입한 사람들이 자금출처를 피할 수 있는 방법을 물어보는 전화만 이어지고 있다.”고 밝혔다. 은마 아파트 단지 삼성부동산은 “은마아파트를 구입한 대부분의 투자자들은 5년안에 재건축이 이뤄질 것으로 믿지 않고 있으며,가격은 잠시 주춤했다가 다시 오를 것으로 보인다.”고 말했다. ●약효는 의문= ‘뛰는 자 위에 나는 자 있다.’는 식으로 이번 대책 역시 근본적인투기 근절책으로는 미흡하다는 평가다. 부동산 전문가들은 “단기적인 효과는 볼 수 있겠지만 아파트 투기 열풍을 잠재우기 위해서는 일관성 있는 장기적인 종합처방이 필요하다.”고 지적했다. LG경제연구원의 김성식(金聖植) 연구위원은 “재건축 요건 강화 대책은 재건축 구역지정제 도입,도시계획위원회 구성,조합설립 인가 후 시공사 선정 등 진일보한 내용을 많이 담고 있지만 관건은 이 정책들이 얼마나 흔들림없이 일관되게 추진되느냐 여부에 달려 있다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장과 닥터 아파트 곽창석(郭昌石)이사는 “강남아파트 문제는 단순한 수급논리로 풀 수 없는 난제”라며 “대체 주거지 개발,교육정책과의 연계성이 따라야 한다.”고 지적했다. 류찬희 김경두기자 chani@ ■탈세유형/ 중개업자가 분양권 전매 올 상반기 국세청이 실시한 아파트 및 재건축 추진 아파트 양도관련 세무조사에서적발된 대표적 탈세 사례는 다음과 같다.2000년 1월부터 지난해 10월까지 서울 및 수도권지역에서 고가의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 전매자나,재건축 추진 아파트 양도자 중 불성실 신고 혐의가 큰 2119명이 총 조사대상이었다. ●중개업자가 불법 매입한 청약통장으로 분양권 전매= 이동식 부동산 중개자(일명 ‘떴다방’)인 정모씨는1999년 9월 임모씨로부터 청약예금통장을 프리미엄 800만원을주고 불법으로 사들였다.이후 서울 삼성동 59평형 아파트에 당첨된 뒤 주부 고모씨에게 프리미엄 4000만원을 받고 되팔아 3200만원의 양도차익을 챙겼다. 고씨는 이를 의사 민모씨에게 프리미엄 5100만원을 받고 처분,1100만원의 이익을 얻었다.그러나 당초 청약예금 가입자인 임씨가 현재 보유자인 민씨에게 분양권을 700만원에 판 것처럼 허위 신고했다.결국 이들 3명은 실제 양도소득(4400만원)에 대해 1700만원의 세금을 추징당했다. ●아파트 분양권을 양도로 위장,부모에 증여= 김모씨는 지난해 7월 서울 서초동 34평형 아파트를 분양받아 프리미엄 300만원을 받고 이모씨에게 양도했다고 세무서에 신고했다.그러나 조사 결과 김씨와 이씨는 딸과 어머니 사이로 밝혀졌다.국세청은 딸이 내준 분양계약금 9400만원과 분양권 프리미엄 시세가액 9800만원을 합한 1억 9200만원을 증여액으로 간주,증여세 2900만원을 물게했다. ●중개업자가 직접 분양권 전매= 우모씨는 서울 삼성동 73평형을 분양받은뒤 방모씨에게 프리미엄 1100만원을 받아 양도하고 소득세를 신고하지 않았다.방씨는 부동산중개업자 문모씨에게 프리미엄 6300만원을 받고 처분,양도차익 5200만원이 발생했으나 신고하지 않았다. 문씨는 또 중개업자는 직접 중개 물건의 매매행위를 할 수 없는데도 현재 분양권자인 황모씨에게 프리미엄 6500만원을 받고 팔아 200만원의 차익을 냈으나 역시 신고하지 않았다.국세청은 전매자 3명의 양도차익 6500만원에 대해 양도세 2300만원를 추징했다. ●단기 양도로 소득 탈루= 문모씨는 재개발이 예상되는 서울 잠원동 25평형 아파트를1억 8700만원에 산 뒤 6개월만에 이모씨에게 2억 6800만원에 처분해 8100만원의 차익을 냈다. 그러나 양도·양수자의 담합에 의해 허위계약서를 작성,차익이 900만원만 발생한 것으로 신고했다.국세청은 이들의 양도차익 7200만원에 대해 소득세 2600만원을 추징했다. 김미경기자 chaplin7@ ■정부대책 나오기까지 정부가 9일 부동산 주택시장 안정대책을 내놓기까지는 적잖은 진통이 뒤따랐다. 이날 오후발표때까지 수정에 수정을 거듭했고,전일 밤늦게까지 부처간 토론이 계속됐던 것으로 알려졌다. 지난 1월8일,3월6일 두차례에 걸쳐 부동산 안정대책을 내놓을 때만 해도 고강도대책을 제시했었다. 올초만 해도 지난해말부터 활력을 되찾은 내수진작이 궤도에 오르고,하반기부터 수출전선에 파란불이 켜질 것으로 예상되면서 과열경기를 진정시킨다는 의미도 있었다. 이번에는 다르다.미국 등 세계경제의 금융위기설이 돌면서 국내 경제도 안심할 수 없는 상황이다. 하반기 수출전선도 달러화 약세 등으로 어려움이 예상되고 있다.특히 서비스와 주택·건설 등은 부양 효과도 크지만,경기가 나쁠 때는 가장 먼저 타격을 입는 분야여서 당국자들은 투기 억제책에 부담이 적지 않았다고 한다. 국내 경제의 내수 경기를 죽이지 않으면서 과열현상을 진정시키기 위해 ‘국지적인 처방’을 내놓은 것도 이런 맥락에서다. 그러나 투기적 수요를 줄일 수는 있지만 실수요를 억제할 수 없다는 데 정부의 고민이 있다. 아파트 값이 아무리 뛰더라도 굳이 특정 지역에 가서살겠다는 사람을 말릴 수는 없다는 것이다. 재정경제부 관계자는 “특정 아파트의 과열현상은 교육·교통·생활기반시설 등이 복합적으로 작용한 문제로 강남지역의 대체지를 확보하는 게 보다 근본적인 처방이 될 것”이라고 말했다. 정부는 특히 분당 일산 등 6개 신도시 지역의 고교 평준화도 서울 강남 아파트 투기 현상을 부채질한 것으로 분석했다. 주병철기자 bcjoo@

정부가 서울 강남을 비롯한 수도권지역에서 지난해 11월부터 최근까지 거래된 고가(高價) 아파트와 재건축 예정 아파트 거래자에 대해 자금출처를 조사하고 재건축 절차를 강화하는 내용의 투기억제책을 내놓았다.지난 4월 이후 집값이 급등한 지역에서는 기준지가를 수시로 조정하는 과표현실화 대책도 포함됐다.집값 열풍을 잠재우기 위해 세정(稅政) 수단이 총동원됐다는 게 정부측의 설명이다.지난 한달 사이에 강남지역은 악재가 호재로 둔갑하는 등 투기세력들이 유포한 것으로 추정되는 각종 루머가 난무하면서 30평형대 아파트 값이 호가 기준으로 1억원 가까이 폭등하는 등 이상과열 조짐을 보였다. 전례에 비춰볼 때 이 정도의 고단위 처방이라면 강남과 일부 수도권 신도시를 중심으로 한 집값 상승세는 한풀 꺾이게 될 것으로 판단된다.투기세력에게는 자금출처 조사와 증여·양도세 부과가 즉각 효력을 발휘하게 될 것으로 전망된다.하지만 세정과 재건축 절차 강화를 통한 ‘맞불작전’은 단기적으로는 약효가 있겠지만 근원적인 해결책은 될 수 없다는것이 우리의 생각이다.지난해 12월부터 7차례나 투기억제책을 내놓았지만 별다른 실효를 거두지 못한 사실이 이를 방증한다.최근 강남의 집값 폭등세는 재건축 아파트가 불을 댕긴 것은 사실이나,교육·문화 등 여러가지 요인이 복합적으로 작용해 상승작용을 불러일으켰다는 지적이 많다.200조∼300조원에 이르는 시중의 부동자금이 보다 높은 수익률을 찾아 일시에 강남지역으로 몰리면서 열풍을 부추겼다는 분석도 있다. 정부는 투기억제책과는 별도로 강북과 신도시지역의 교육 및 생활여건을 개선하는등 강남에 대한 수요를 분산시킬 수 있는 대책을 강구해야 한다.특히 거시경제의 흐름과 경기회복세에 주름이 가지 않도록 세정의 강도를 세심하게 조절해야 할 것이다.

서울 강남 아파트 값이 천정부지로 치솟고 있다.하룻밤 사이에 1000만원 이상 뛰는 아파트도 있다.매물이 없어 거래가 끊긴지 오래다.공급이 꾸준히 늘고 있지만 값은 계속 뛰고 있다.시장원리만으로 설명할 수 없는 대목이 많다.부동산 전문가들은 가격 상승 기대심리를 잠재우는 동시에 투기요소 차단,대체 주거지 개발 등의 대책을 주문한다. 서울 강남권 아파트는 마치 거대한 ‘블랙홀’과 같다. 강남지역 아파트는 가격에 악재로 작용하는 재료까지 삼켜버린 뒤 호재로 둔갑시킨다.한마디로 상식과 경제논리가 통하지 않는 게 최근 강남권 아파트 값이다. 부동산 전문가들은 “‘강남권 아파트 값이 떨어지지 않는다.’는 신화가 기형적인 가격 폭등 현상을 불러오고 있다.”며 “정부가 아파트 값 폭등을 진정시키려면 이같은 기대심리부터 잡아야 한다.”고 지적한다. ◇악재도 호재로 둔갑- 지난달 초 서울시는 고밀도지구 아파트의 기본계획 마련을 위한 용역을 발주했다.그러자 강남구 청담동 한양 아파트 등 고밀도 지구 아파트 매물이 금방 자취를 감춰버렸다.주민들이 재건축 일정을 확정한 것으로 잘못 해석,가격상승을 기대하고 매물을 거둬들인 탓이다. 그러나 이 조치는 고밀도 재건축 아파트에는 분명히 악재였다.본격적인 사업을 추진하기 위해서는 기본계획이 나올 때(2004년)까지 기다려야 하기 때문이다.용적률을 250% 이상 허용할 수 없다는 방침까지 붙어 악재 중의 악재였다.하지만 주민들은 호재로 인식했다. ◇오를만큼 올랐지만 또 오른다- 강남권 아파트 값은 지난 2년새 무려 평균 70% 가까이 상승했다.2년새 2배로 오른 아파트도 부지기수다. 거품이 끼었다는 것을 알면서도 아파트를 사는 사람이 많다.그래서 값이 계속 올라간다. 잠원동에 사는 박모씨는 마포구 공덕동 2차 삼성래미안 32평형을 2억 5000만원에 팔고 잠원동 대림아파트 34평형으로 이사했다.대림 아파트 값은 4억4000만원.이 아파트는 1년 전과 비교해 1억원 이상 올랐다. 박씨는 “지금의 집값에는 분명히 거품이 들어 있다는 것을 안다.”면서 “그러나 아파트 값이 계속 오를 것으로 기대한다.”고 말했다. ◇거래 없이호가(呼價)만 오른다- 사업승인을 기다리는 잠실 주공2단지는 최근들어 거래가 거의 끊겼다. 중개업무가 활발한 업소조차 한달 거래량이 2∼3건에 그친다.그러나 13평형 아파트 값은 3억 1000여만원이다.보름새 8000여만원 뛰었다.아파트 시장에서 일종의 선물(先物)거래가 이뤄지고 있는 셈이다.중개업소가 강남권은 매물이 많지 않다는 점을 악용,호가 중심으로 가격을 조성하기도 한다.주민들이 일정한 가격 이하로는 매물을 내놓지 않기로 담합한 아파트도 있다. ◇용적률 줄어도 가격은 상승- 강남 재건축 아파트는 대부분 저밀도 270%,고밀도 250%,택지지구 200%선으로 용적률이 정해져 있다. 이 용적률은 아파트 단지 면적이 아닌 공공시설용지 등을 기부채납하고 남은 면적을 기준으로 한 것이다.당초 면적 기준으로 용적률을 계산하면 실제용적률은 200%를 약간 웃도는 수준이다. 재건축을 추진하면서 공부상 면적 대비 300%대의 용적률을 제시했던 것에 비하면 50∼100% 가까이 낮아져 사업성이 떨어졌지만 가격은 오히려 오르는 기현상이 나타나고 있다. ◇입주 증가해도 값은 오른다- 공급이 늘면 가격은 떨어지는 것이 시장원리다.그러나 강남에서는 이런 경제논리가 통하지 않는다. 부동산 114에 따르면 올 하반기 서울 강남,서초,송파 등 강남권에서 입주하는 아파트는 4271가구에 이를 것으로 추정된다.지난해 같은 기간(2838가구)보다 공급량이 50% 이상 늘어난 셈이다.내년에는 강남권에서만 8024가구가 새로 입주할 계획이다.올해 입주 추정물량 5861가구보다 37%(2163가구)가 늘어나지만 가격은 내릴 조짐을 보이지 않고 있다. 김성곤기자 sunggone@ ■해법은 없나/ “재건축 용적률 조기 확정을” ◇기대심리를 잠재우자-부동산 전문가들은 강남 아파트 가격의 폭등 원인으로 막연한 투기 심리 만연과 공급 부족,비정상적인 시장 형성 등을 꼽는다. 따라서 자금출처 조사와 분양권 전매 제한,기준시가 인상 등 단기 규제대책과 재건축 아파트의 용적률 조기 확정,리모델링 강화,대체 주거지 개발 등 중장기 대책이 함께 어우러진 ‘마스터 플랜’이 필요하다고 지적한다. ◇투기 싹을 잘라라- 투기 바람의 진원지인 강남 재건축시장을 바로 잡는 것이 급선무다.주민들과 일부 중개업소의 가격 담합과 ‘큰 손’들의 사재기열풍이 사실로 드러나고 있다.내집마련정보사 김영진(金榮進) 사장은 “은마아파트 등 재건축아파트에서 큰 손들이 활개를 치는 만큼 자금 추적과 투기꾼 단속이 이뤄져야 한다.”고 말했다. 재건축아파트 용적률의 조기 확정도 선결 과제다.정확한 투자 정보가 나오면 ‘묻지마 투자’가 가라앉고 가격이 계속 오를 것이라는 기대심리를 잠재울 수 있기 때문이다. 삼성경제연구소 박재룡(朴在□) 박사는 “재건축시장이 일종의 ‘선물게임’으로 변질되고 있다.”며 “용적률이 상향조정될 수 있다는 잘못된 믿음을 깨기 위해서는 정부가 재건축 사업 스케줄을 정확히 밝혀줄 필요가 있다.”고 지적했다. ◇수요를 분산시켜라- 강남으로 몰리는 수요를 분산시키기 위한 중장기 대책도 필요하다. LG경제연구소 김성식(金聖植) 연구위원은 “외환위기 이후 아파트 공급 부족으로 입주 물량이 크게 감소했으나 오는 10월부터는 서서히 풀릴 것”이라며 “지금부터 강남아파트의 수요를 분산시킬 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다.”고 밝혔다.리모델링을 활성화해 무분별한 재건축을 막는 것도 하나의 방법이라고 덧붙였다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “세무조사 등 규제 일변도 정책은 장기적인 치유책이 될 수 없다.”며 “강남과 같은 고급 주거지 수준의 새 주거지를 개발해야 한다.”고 주장했다.건설산업연구원 김현아(金炫我) 박사는“강남의 집값 폭등이 서울 전역과 수도권으로 확산되지는 않을 것”이라며“정부가 서울을 포함한 수도권의 주택정책을 종합적인 시각에서 되돌아 볼필요가 있다.”고 말했다. 김경두기자 golders@ ■'자금추적' 발표후 강암/ 거래 실종…가격도 안정 강남의 재건축 아파트 거래자에 대해 자금추적을 하겠다는 정부의 방침이 나온 8일 강남 아파트 시장은 거래가 끊기고 값도 안정된 모습을 띠었다. 중개업소는 ‘개점휴업’ 상태이고 부르는 값도 빠지는 추세다.주민들과 중개업소는 거래부진과 가격내림세가 지속될지,아니면 ‘3·6주택시장안정대책’처럼 일과성으로 그칠지 지켜보고 있다. ◇거래 중단- 자금출처조사 방침이 발표되면서 거래가 급속히 위축되고 있다.영동주공 13평형은 1주일전 3억 5000만원에도 사려는 사람이 많았지만 8일에는 매수자의 발길이 끊겼다.천정부지로 오르던 가격도 3억 3000만원으로 떨어졌다. 인근 부동산중개업소는 “자금출처조사 우려로 거래가 끊기고 가격은 더 떨어질 것”이라고 전망했다.잠실이나 고덕 등 다른 강남권 아파트들도 거래가 중단된 채 관망세를 나타냈다. ◇가격 내림세 반전 신호- 3·6안정대책이 분양권을 위주로 한 양도세와 기준시가 인상에 초점을 맞췄다면 이번 조치는 아파트를 사들인 사람들의 자금원 추적이 주요 내용이다. 만약 미성년자나 일정한 소득이 없는 사람이 강남의 재건축 아파트를 사들인 것이 드러나면 무거운 증여세를 물어야 한다. 도곡동 시티컨설팅 정열 사장은 “ 매수·매도세가 모두 실종된 상황”이라며 “이번 조사의 강도가 높을 것으로 예상돼 아파트 값이 하락세로 반전될 가능성이 크다.”고 내다봤다. 또 “90년대에도 자금추적으로 주택 가격이 내림세로 돌아선 적이 있었다.”며 “세무조사와 새 아파트 입주 물량이 늘어나면 가격하락도 예상된다.”고 말했다. 그러나 다른 중개업소 관계자는 “자금출처조사가 다른 때보다 강도가 높을 것으로 예상되지만 강남 아파트 값을 세무조사로 잡기에는 이미 시기가 늦었다.”며 “단기 약세에 그칠 것”으로 전망했다. 김성곤기자 ■얼마나 올랐나/ 도곡 주공1차 10평 8개월새 2억원 올라 서울 강남지역 아파트 값은 올해 평균 28% 오른 것으로 나타났다. 8일 부동산 114에 따르면 강남구 재건축 단지는 32.2%,서초구는 25.3%,송파구는 25.4% 상승했다.특히 저밀도지구인 도곡동 주공1차 10평형은 재건축사업 승인 이후 지난해 말 3억500만원에서 무려 65% 오른 5억500만원에 호가가 형성됐다. 서초동 삼익아파트 20평형은 지난해보다 58% 가까이 올라 3억 4000만원에 거래되고 있다. 역삼동 진달래3차 25평형은 7개월새 2억 6000만원에서 4억원으로 53% 가량 뛰었다.삼성동 해청 27평형도 지난해 말과 비교하면 2억원 정도 올랐다. 개포동 주공1단지는 용적률이 200%로 강화됐음에도 불구,11평형이 지난해보다 43% 이상 올라 2억 6500만원에 시세가 형성됐다.가락동 원호주공 13평형,삼성동 상아2차 29평형도 지난해보다 47%,45%씩 상승했다. 류찬희기자 chani@

올 하반기 집값은 상반기에 비해 0.3%,전셋값은 0.5%정도 떨어질 것으로 전망됐다.반면 땅값은 1%안팎 오를 것으로 예상됐다. 국토연구원은 13일 ‘주택·토지시장 동향 및 하반기 전망’에서 이같이 밝혔다. 상반기 집값이 큰 폭으로 올랐던 서울은 정부의 주택시장 안정대책에 따른 투기심리 위축,금리인상 등으로 하반기에 1%정도 하락할 것으로 보인다.다만 아파트는 하반기에도 0.3% 오를 것으로 내다봤다. 전셋값도 하반기에 전국적으로 상반기 대비 0.5%,서울은 0.8% 내릴 것으로 전망됐다.아파트 전셋값은 전국적으로 0.4% 뛸 것으로 예측됐다.올들어 지난 4월까지 주택 매매 및 전셋값은 각각 8.7% 올랐으며 이중 아파트 값은 무려 12% 올랐다. 지난 1·4분기 상승률이 1.76%로 지난해 연간 상승률(1.32%)을 넘어섰던 땅값은 상반기보다 1%정도 추가 상승할 것으로 예상됐다.지목별로는 주거용 1.3%,상업용 1.2%,공업용 0.6%,녹지 0.7%의 상승률이 예상된다. 류찬희기자 chani@

땅값이 꿈틀대고 있다.올해 1·4분기에만 전국 땅값은 1.76% 올랐다.지난 한해의 상승률 1.32%를 앞질렀다.개발 붐이 한창인 지역에서는 서너달만에 5% 이상 뛴 곳이 있다.분기별 땅값 상승률이 1991년 이후 가장 높았다.부동산 전문가들은 경기가 회복되면 기업의 설비투자가 늘면서 하반기에도 땅값 오름세가 계속될 것으로 전망했다.아파트·오피스텔 등 주거용 부동산 일색의 부동산 투자 방향을 토지쪽으로 돌려볼 때다. 최근 땅값 상승의 원인은 경기회복의 기대감과 저금리에따른 부동산 투자 활기 등이 꼽힌다.얼마전까지만 해도 전반적인 경기 침체 여파로 땅에 대한 관심은 높지 않았다.주택과 오피스텔 등 주거용 부동산은 거래가 활발하고 환금성이 좋아 투자 수익을 쉽게 낼 수 있지만,토지는 투자수익 회수 기간이 길기 때문에 투자자들의 눈길을 끌지 못했다. 그러나 경기회복의 기대감에 힘입어 돈을 땅에 묻어두려는 투자자들이 늘면서 가격이 서서히 오르고 있다.경기가살아나면 기업의 투자가 늘고 소비가 증가한다.지금이 땅투자에 망설였던 투자자들을 끌어들이기에 딱 좋은 분위기다. 바닥을 기는 금리도 투자자들을 토지시장으로 불러 들였다.정부의 잇단 주택시장 안정대책도 투자자들의 눈길을토지시장으로 돌리게 했다.주거용 부동산의 투자 수익률이 떨어지자 개발지역 주변 땅으로 발걸음을 옮기는 투자자들이 늘었다.이를 반영하듯 개발지역 주변 부동산중개업소에는 땅을 찾는 사람들의 발길이 부쩍 잦아지고 있다. ◆대도시,그린벨트 땅값 급등=땅값이 강세를 띠는 곳은 수도권 주거·상업지역.개발제한구역(그린벨트)에서 풀리는땅도 꾸준한 상승세를 타고 있다.신도시 개발 주변지역도널뛰기를 한다. 토지공사가 발표한 1·4분기 땅값 동향에 따르면 대도시는 지난해 4·4분기보다 2.11% 올랐다.중소도시는 1.51%,군 지역은 0.78%로 대도시 주변의 토지가 가격상승을 주도했다. 정관 신시가지 및 산업단지 조성이 한창인 부산 기장군일대 땅값은 불과 석달만에 8.65% 치솟았다.아파트 재건축과 주택가격 상승의 영향으로 서울 강남 일대 땅값도 4%이상 뛰었다.국제공항 배후단지조성 및 영종도 일대 경제특구 지정에 따라 인천 중구도 4.1%의 상승률을 기록했다.반면 전남도청 이전과 상권 분산 등으로 도심이 썰렁해진광주 동구는 0.27% 떨어졌다. 중소도시에서는 그린벨트해제 혜택을 입은 청주시 상당구(5.97%),택지개발공사가 한창인 파주 교하·금촌지구 땅값이 출렁거렸다.군지역으로는 그린벨트가 풀리고 오송생명과학단지가 들어서는 충북 청원군,서울외곽순환고속도로개통과 택지개발 사업이 진행 중인 경기도 양주군 등의 땅값이 올랐다.반면에 쌀값 하락 등으로 농지 수요가 줄어든전남 광양시,충북 영동군 등의 농촌지역 땅값은 떨어졌다. ◆주거·상업용 땅이 가격 상승 주도=모든 땅이 가격이 뛰고 거래가 활발한 것은 아니다. 그린벨트 해제로 개발 가능성이 커진 녹지지역의 가격 상승이 눈에 띈다.수도권과 지방 대도시의 주거·상업용 땅값도 많이 올랐다.1·4분기에만 녹지는 2.29%,주거지역은2.00% 상승했다.특히 집을 짓거나 상업용 건물을 세울 수있는 대지 가격이 껑충 뛰었다. ◆하반기에도 땅값 상승 랠리 지속=토지공사가 부동산 전문가 407명에게 설문조사한 결과,전체의 73%가 땅값 상승이 계속될 것이라고 응답했다.이들은 그린벨트 해제지역과 대규모 택지 개발이 진행 중인 경기 지역 땅값이 오를 것으로 내다봤다. 김회철 토공 지가정보단장은 “저금리 영향으로 시중 자금이 토지 시장으로 몰리면서 토지 시장이 활기를 띤 것같다.”며 “하반기에도 완만한 상승이 계속될 것”이라고 내다봤다. 그러나 상승폭은 1·4분기에 밑돌 것으로 예측했다.금리인상이 땅값 상승을 묶어둘 소지가 있는 데다 정부가 부동산시장 안정대책을 내놓을 경우 투자 열기가 식을 수 있다는 분석이다. 류찬희기자 chani@ ■투자유망지역 어디 하반기 땅값이 오를만한 곳은 어디인가? 부동산 전문가들은 대도시 택지개발지구 주변과 그린벨트가 풀리는 땅을 투자 1순위로 꼽는다.택지개발은 정부가추진하는 계획사업인 데다 주변 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문이다.또 정치권 공약으로 그린벨트 해제가추진되고 있으며,해제 이후 개발계획 윤곽도잡혀가고 있다. 올해 땅값 상승률 1,2위를 기록한 부산 기장군과 충북 청원군은 모두 그린벨트에서 풀리고 대규모 개발사업이 진행되고 있다. 최근 새로 지정된 수도권 택지지구 주변도 투자 1순위다.그린벨트에서 풀리는 땅인 만큼 쾌적한 주거환경을 자랑한다.도시기반시설이 잘 갖춰져 있어 투자 메리트가 충분할것으로 보인다. 이곳은 정부가 집값 안정을 위해 국민임대주택 위주로 개발하지만 전체의 40%는 일반 분양 아파트로 이뤄진다.해당 택지지구안의 주택을 구입하면 원주민에게 돌아가는 우선 분양권도 챙길 수 있다.쉽게 일반 아파트를 분양받을 수있는 길이다. 문제는 시기다.택지개발이 본격화되면 가격이 뛰어 투자수익률이 떨어진다.또 정부가 토지거래허가구역으로 지정해 땅을 사고 파는데 불편이 따른다.따라서 가격이 오르기전에 일찍 투자하는 것이 바람직하다.성남 도촌지구 주변도 투자 수익을 기대할 만한 후보지로 꼽힌다.성남시 중원구 도촌동,갈현동 일대로 제2의 분당으로 불릴 만큼 입지여건이 좋다.분당 신도시 북쪽에 있다. 경기도 고양시 덕양구 행신동,도내동 일대 고양 행신2지구 주변도 투자 유망 대상이다.서울에서 항공대를 지나 행신지구를 가다보면 오른쪽 야산 아래에 있다.복선전철화예정인 경의선 강매역에서 가깝다.주변 땅에 묻어두는 지혜가 필요하다. 남부지역에서는 광명시 소하동,하안동 일대가 투자 유망지역.30만여평이 택지로 개발되는 곳이다.주변 나대지나음식점 등을 지을 수 있는 땅을 노려볼 만하다.의왕시 청계동,포일동 일대도 괜찮다.안양 인덕원에서 국가지원도로 57호선을 따라 가다보면 왼쪽에 있다.이미 음식점 등이많이 들어선 곳이나 10만평 이상이 택지로 개발될 예정이다.가든,전원주택 부지 등이 유망 상품이다. 하남시 풍산동,덕풍동 일대에는 8000여가구의 아파트가들어선다.신장 지구 옆으로,서울 강동구 상일동으로 바로이어진다.올림픽도로와 외곽순환고속도로,중부고속도로의접근성이 뛰어나다. 의정부시 녹양동 일대 9만 4000평도 택지로 개발된다.서울에서 20㎞ 떨어졌다.서울∼의정부∼동두천을 잇는 수도권 북부지역의 성장 축에 있다.경원선과 교외선,국도 3호선과 39호선이 만난다.택지개발이 한창인 용인 일대도 상승 여력이 남아 있다.죽전지구 주변과 신봉·동천지구도수도권에서 알짜배기로 불린다.상업 용지는 수지 1·2지구와 붙어 있고,주변에 상현·신성지구가 인접해 상권이 조기에 형성될 것으로 보인다.구릉지를 살린 환경친화적인개발이 이뤄져 쾌적한 주거 환경이 보장되는 만큼 단독 택지를 노려보는 것도 괜찮다. 류찬희기자

지난 3월 잠실지구 주공4단지에 이어 화곡1주구도 재건축우선사업 승인을 받음에 따라 서울 5개 저밀도지구 재건축사업이 본 궤도에 오르게 됐다. 그러나 부동산전문가들은 집값이 하락세인데다 재건축아파트 인기가 시들어 투자수요 자극에는 큰 영향을 미치지 못할 것으로 전망했다. [사업승인 왜 늦어졌나] 화곡1주구는 당초 지난해 12월 사업승인을 받을 예정이었으나 토지용도 변경 등 일부 주민들의민원 등으로 사업승인이 연기됐다.이와 함께 지난달 KAL아파트가 사원주택에서 조합아파트로 갑자기 변경됨에 따라 조합원 등록을 위한 등기 이전이 늦어져 사업승인이 한달간 지체됐다. [화곡1주구는 어떤 곳] 서울 강서구 내발산동 주공,KAL,세은,세림 아파트 등 4개 단지 1934가구로 이뤄졌다.오는 9일까지 이주를 끝마칠 예정이며 이주비로 주공 10평형은 5000만원,13평형은 6000만원을 무이자로 지원한다.지하철 5호선 발산역과 우장산 공원까지 걸어서 5분 거리.택지개발지구로 지정될 발산지구와 가까워 강서권의 대표적인 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. [가격상승 크지 않을 듯] 내발산동 주공아파트 10평형은 1억 4200만원,13평형은 1억 7200만원선.화곡 2,3주구 아파트보다 가격대는 2000만원 정도 비싸지만 지난달에 비해 1000만원 가량 빠진 상태다.매물은 나오는 편이지만 매수자가 없어 거래는 활발하지 않다. 현대부동산 김영구 사장은 “정부의 강력한 집값 안정대책이후 가격이 떨어지는 추세”라며 “재건축사업 승인으로 큰 폭의 오름세는 없을 것으로 보인다.”고 말했다. 주변 KAL,세은,세림아파트 역시 올 초보다 1000만∼1500만원 떨어져 평형별로 1억 8500만∼2억 7500만원에서 시세가형성돼 있다. 한남부동산 김동수 대표는 “단기적으로 가격이 크게 오를 것으로 보이지 않는다.”며 “그러나 역세권,우장산 공원 등 입지여건이 뛰어나 장기적으로는 발전 가능성이 큰 곳”이라고 말했다. [저밀도지구 우선사업단지 1단계 마무리] 서울 5개 저밀도지구 가운데 암사·명일지구의 동서울아파트가 지난해 사업승인을 받은 이후 올해 도곡 주공1차,잠실4단지,화곡1주구 등이 재건축 우선사업 단지로 승인을 받았다.이에 따라 반포지구를 빼고 우선사업 단지 선정이 마무리됐다. 두번째 재건축 사업단지 승인은 서울시가 시기조정위원회에서 전세시장 등을 고려 결정함에 따라 연말에나 사업승인이나올 것으로 예상된다.청담ㆍ도곡지구에서는 영동 주공 1∼3단지가 유력한 2순위 후보다.잠실지구에서는 주공2,3단지 및 시영아파트 가운데 하나가 추가로 선정될 전망이다.나머지지구는 조합설립인가를 추진중에 있어 사업승인을 받기까지는 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다. 김경두기자 golders@

부동산시장에서 상가와 토지가 새 투자상품으로 떠오르고 있다.정부의 강력한 집값 안정 대책으로 집값 상승세가꺾이고 오피스텔과 주상복합아파트의 열기가 시들해지면서 투자자들이 상가와 토지시장으로 발길을 돌리고 있는 것이다.특히 경기회복에 따른 기대심리까지 가세,투자열기가 점점 달아오르고 있다. ◆상가시장 뜬다=적은 금액으로 투자할 수 있는 테마상가가 큰 인기를 끌고 있다.지난 18일부터 분양을 시작한 서울 영등포 의류전문 쇼핑몰 ‘점프 밀라노’는 분양 첫날부터 점포 1000개 가운데 420개가 분양됐으며 지금까지 640개나 팔려나가 64%의 계약률을 기록하고 있다.또 관악구신림동 테마 쇼핑몰 ‘르네상스’도 투자자의 발길이 끊이지 않아 높은 분양률을 보이고 있다. 이와 함께 아파트 단지내 상가나 근린상가도 각광을 받고 있다.지난 24일 분양이 실시된 경기 부천 상동지구 주공아파트 4단지 상가는 19개 점포 분양에 486명이 입찰,최고 68대 1의 경쟁률을 기록했다.또 상계동에서 분양하는 ‘하이베라스’ 오피스텔내 상가도 투자자들이 몰리고 있다. ◆토지시장도 기지개=부동산 시장에서 가장 주춤했던 토지시장이 활기를 띠기 시작했다.정부의 그린벨트 해제,택지개발지역 확대,경기회복 등 각종 호재로 투기자금 뿐만아니라 실수요자까지 가세하고 있다. 지난달 경기도 구갈3지구 단독택지 분양에는 1만 7000여명이 몰려 280대 1의 경쟁률을 기록했다.이에 앞서 용인신봉·동천지구내 택지분양도 최고 3176대 1의 경쟁률을보였다. 이에 따라 지난 1·4분기 전국의 땅값 상승률은 1.76%를기록,지난해 전체상승폭 1.32%를 넘었다. ◆집값은 내림세 뚜렷=서울 강남,경기 과천 등 그동안 집값을 이끌었던 지역의 아파트값은 하락 추세다.특히 오름폭이 컸던 재건축아파트들도 수천만원씩 내린 급매물이 나오기 시작했다. 부동산114에 따르면 지난 1,2월 아파트 상승률은 각각 4.14%,4.73%에 달했지만 3월에는 3.21%로 둔화된데 이어 지난달에는 0.94% 오르는데 그쳤다. 분양권 시장도 침체된 분위기에서 빠져나오지 못하고 있다.지난 서울지역 3차 동시분양에서 동부 센트레빌등 일부 강남권 아파트들은 5000만원 가량의 프리미엄이 붙었지만 거래가 안돼 거품이 빠지고 있다.특히 대형 평형의 경우 미계약까지 나와 아파트 투자열기가 한풀 꺾인 것으로보인다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “아파트 기준시가 인상등 정부의 집값 잡기 대책이 효과를 보는 것 같다.”며 “상가나 토지가 상대적으로 강세를 띨 것”이라고 전망했다. 김경두기자 golders@

올 하반기에도 집값·전셋값 상승이 계속될 것으로 전망된다. 대한매일이 각계 부동산 전문가와 가정주부 등 30명을 대상으로 ‘주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 응답자의 70%인 21명이 올 하반기에도 주택 가격이 오를 것이라고 대답했다.또 응답자의 80%인 24명은 전셋값도 상승할것이라고 전망,정부의 주택시장 안정대책에도 불구하고 주택시장에는 여전히 불안 요소가 있는 것으로 나타났다. 정부의 아파트 분양가 규제에 대해선 26명이 찬성,주택업체의 분양가 부풀리기에 문제가 있는 것으로 인식하고 있었다.수도권 집값 폭등의 가장 큰 원인으로는 주택공급 부족과 정책부재,재건축 처리지연을 꼽았다. 이번 설문조사는 △주택정책 담당자△연구소·학계△건설업체 주택영업 임원△부동산 유통·컨설팅업체△소비자단체·가정주부 등 각각 6명씩 30명을 대상으로 실시했다. 소비자,부동산 유통·컨설팅업체는 모두 하반기에 집값이 오를 것이라고 답했고 연구원과 건설업체(각각 4명)도 상승을 예상했다.반면 정책담당자(5명)는 하락 내지는 보합세를 유지할 것이라고 대답,전망이 엇갈렸다.집값 상승을전망한 21명 중에서 11명은 오름폭이 5% 이내에 그칠 것이라고 답했으나 8명은 10%,2명은 15∼20% 상승할 것으로 내다봤다. 전셋값 상승을 예상한 24명 가운데 10명은 상승률이 5%를 밑돌 것으로 내다봤다.이어 10% 이하(12명),15% 이하(1명),20% 이하(1명)의 순으로 대답했다.안정세 내지는 보합세를 보일 것이라는 응답은 6명에 불과했다.특히 소비자들과 유통·컨설팅업체가 전셋값 상승폭이 클 것으로 전망했다. 아파트 분양가 규제를 묻는 질문에는 19명이 문제점은 있으나 찬성한다고 답했고,7명(공무원,연구원)은 무조건 잘된 정책이라고 말했다. 분양가 규제를 찬성하는 쪽은 대부분 소비자,공무원,유통·컨설팅업체였다.반면 건설업체는 탁상행정에 지나지 않는다(3명)는 대답과 문제 있는 정책이지만 일단 찬성한다(3명)고 말해 정부의 분양가 인상 규제에 비판적인 반응을보였다. 장기적인 주택시장 전망과 관련해선 집값이 상승할 것이라고 대답한 응답자가 많았으나 폭등 현상은없을 것이라고 답해 점차 주택시장이 안정을 되찾을 것으로 전망됐다.내년 집값 움직임을 묻는 질문에 19명이 5%이내,3명은 10%이내의 상승을 예상했고,8명은 하락 또는 보합세를 유지할 것이라고 답했다.2∼3년 뒤의 집값 추이에 대해선 20명이 5% 이내의 상승률을 예상했고,8명은 하락 내지는 보합세를 점쳤다.장기적으로는 14명이 보합세를 지킬 것이라고말했고,13명은 10%이내의 안정적인 상승률에 그칠 것이라고 답했다. 집값 거품 논쟁과 관련해선 23명이 올 하반기∼내년에 거품이 빠질 것으로 전망했다.공무원들과 연구원은 거품이빠질 것으로 내다본 반면 집값 상승을 피부로 접하는 소비자들은 당장 집값 거품이 빠지기 힘들거나(4명) 아예 거품이 없다(2명)고 답했다. 최근에 집값이 대폭 오른 이유를 묻는 질문에는 응답자가운데 20명이 집값 폭등의 가장 큰 원인으로 공급부족 탓을 들었다.외환위기 이후 건설업체의 주택건설 위축이 집값 상승으로 이어졌음을 보여줬다.또 응답자 가운데 4명은 집값 상승의 가장 큰 발단으로 각각 정책부족과 서울시의 재건축 시기 조정 실패,투기심리 작용을 꼽았다. 류찬희기자 chani@

올 2·4분기 부동산 가격이 1·4분기보다 더 오를 것으로전망된다. 한국토지공사는 24일 최근 감정평가사 등 부동산전문가 406명을 대상으로 실시한 ‘2·4분기 부동산시장전망 설문조사’결과를 발표했다. 조사에 따르면 부동산가격전망 실사지수가 1분기 121에서 2분기에는 127로 상승할 것으로 전망됐다.부동산가격전망 실사지수는 0∼200 사이의 수치로 나타내며 기준치인 100을 넘을수록 상승 응답이 하락 응답에 비해 많다는 것을 의미한다. 서울은 실사지수가 125로 다소 약세를 보일 것으로 예상됐으나 각종 개발사업이 많은 경기지역의 실사지수는 142로 상승기대가 많은 것으로 조사됐다. 토공은 “부동산에 대한 기대심리 호전으로 2분기에도 가격이 강세를 띨 것으로 보인다.”며 “그러나 집값은 주택시장 안정대책 추진,시중금리 상승 가능성 등의 영향으로 2분기상승폭은 1% 안팎에 머무를 것”이라고 전망했다. 류찬희기자 chani@

건설경기가 급속히 되살아나면서 건설현장에 건축자재 파동조짐이 일고 있다. 건자재 공급부족 여파로 건자재 값이 치솟으면서 자재업체와 건설업체간에 갈등도 심화되고 있다.1980년대 후반 신도시 건설 당시와 같은 ‘건자재 대란’이 재현될지 모른다는 우려의 목소리가 높다. 9일 건설업계에 따르면 주택경기 과열로 서울·수도권에 주택건축 붐이 일면서 건설업계는 자재난·가격상승·인력부족의 3중고에 시달리고 있다. 기초 건자재인 강(江)모래 재고량이 바닥나는 바람에 바닷모래의 사용량이 크게 늘었다.지난달 1일 바닷모래 산지 가격이 ㎥당 5500원에서 6500원으로 올랐는데도 레미콘 업체마다 물량 확보에 어려움을 겪고 있다. 수도권의 경우 레미콘 업체의 가동률이 80% 정도로 2000년에 비해 2배 정도 높지만 여전히 수요를 감당하지 못하는 실정이다.레미콘 업계는 이달부터 가격을 7% 가량 올려주지 않으면 공급을 중단하겠다는 태세다. 철근 또한 공급물량이 달리면서 동국제강과 한국철강의 가동률이 98∼99%로 높아졌다.공급가격도 다음달 1일부터 1만원을 더 올릴 계획이다.인력도 숙련미장공의 일당이 10만원대로 올랐다.급할 때는 15만원에도 일손 구하기가 쉽지 않다.단순노무직도 일당이 6만 5000원으로 지난해 10월보다 1만5000원 올랐다. 건설산업연구원 최민수 연구원은 “건축 허가면적이 지난해 5월 이후 10개월새 40% 넘게 늘어나면서 공급부족현상이 표면화되고 있다.”며 “자재난은 집값 상승은 물론 건축물 품질에 영향을 줄 수 있는 사안인 만큼 정부가 시급히 대책마련에 나서야 할 것”이라고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

자재난·인력난은 아파트 분양가 상승은 물론 건축물의 품질저하를 불러 온다는 점에서 보통 심각한 문제가 아니다.그런데도 건설교통부의 상황 인식은 안이하다.한만희 주택정책과장은 “500만가구 주택공급계획을 마련하면서 재정경제부와협의를 했지만 아직 비상대책을 마련할 단계는 아니다.”고말했다.이와 달리 건설업계는 일부 품목은 파동조짐이 뚜렷하다며 수급대책 마련이 시급하다고 주장했다. [자재난 왜?] 주택경기가 너무 급속히 살아난 탓이다.금융위기 이후 위축됐던 수요가 살아나면서 건설업체도 공급량을늘렸다.여기에 다가구·다세대주택의 주차장 기준 강화조치를 앞두고 조기 건축붐이 가세하면서 주택건립 가구수가 폭발적으로 늘어났다. 앞으로가 더 문제다.정부는 2003년부터 2012년까지 500만가구의 집을 짓기로 했다.이 중 300만가구는 5년내,그 중 절반은 수도권에 건립할 방침이다.1987∼92년의 200만가구 건설계획과 비슷한 것이다.이들 주택이 건립되기 시작되면 자재난이 심화될 것은 자명한 일이다. [중소업체는 더욱 심해] 대형건설업체는 자재난·인력난이덜한 편이다.일감이 많은 데다 지속적인 거래선이 있기 때문이다.중소업체의 미장공 일당이 10만원을 웃도는 반면 현대건설 등 대형업체는 8만∼9만원이다. 단독주택 건축업을 하는 D건축 이도근 사장은 “중소업체는 그때 그때 인력시장에서 사람을 데려다 쓰면서 숙련 미장공의 경우 13만∼15만원의 일당을 줘야 한다.”고 말했다. 대형 건자재업체도 고정거래선을 갖고 있어 작은 업체보다사정이 나은 편이다.레미콘의 경우 대형업체들이 건설자재담당자들의 모임인 건자회(建資會)를 통해 협상을 벌이지만중소업체는 대항력이 없어 자재난이 심화되면 후순위로 밀리기 일쑤다. [부작용 속출] 자재·인력난은 곧 공사원가 상승으로 이어진다.건설협회 자재담당 최용천대리는 “지난 2월 철근 가격이 t당 2만원 올라 건설업계가 연간 200억원의 추가 부담을 안게 됐다.”며 “이는 곧 분양가 상승으로 이어진다.”고 말했다. 품질에도 문제가 생긴다.한 건설업체 관계자는 “자재가 달리는 판에 공급업체에 엄격한 품질기준을 요구하기가 쉽지않다.”고 말했다.인력도 숙련공이 달리면 비숙련공을 쓸 수밖에 없어 품질저하 요인으로 작용한다. [수급책 마련해야] 건설업계에서는 정부가 주택공급 계획에맞춰 건자재 수급책을 마련해야 한다고 입을 모은다.또 정책을 발표할 때마다 건자재 수요 등을 감안해 정책을 수립해야 할 것이라고 주문한다. 건산련 최민수 연구원은 “정부가 다가구 기준 등을 강화하면서 파급효과를 전혀 고려치 않은 게 문제”라면서 “주택정책 수립시에는 반드시 이에 대한 고려가 충분히 이뤄져야한다.”고 말했다. 건자회 심영진 총무는 “골자재난이 심각한 것은 환경문제등으로 골재채취가 쉽지 않기 때문”이라며 “정부가 대체채취장을 내주고 담합 등 불공정 거래에 대한 단속을 강화해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

국세청의 기준시가 인상 등 정부의 잇단 집값 잡기 대책들이 ‘약발’을 보이고 있다. 서울 강남,경기 과천 등 집값 상승을 이끌었던 지역의 아파트값이 내리기 시작한 것.거래도 거의 이뤄지지 않고 있으며 매도·매수자간 큰 폭으로 벌어졌던 호가 공백도 좁혀졌다. 전셋값 오름세도 한풀 꺾였다.이사철이 끝나 수요가 줄면서 가격은 보합세로 돌아섰다.분양권 거래도 거의 끊겼다.인기를 끌었던 입주가 임박한 아파트의 분양권도 웃돈이 내리막길로 접어들었다. [집값 내림세로 돌아섰다] 기준시가가 대폭 오른 재건축아파트의 가격 하락이 뚜렷히 나타나고 있다.과천 주공3단지 13평형은 지난주보다 1000만원이 내린 2억 2000만∼2억 3000만원에서 매물이 나오고 있다.서울 강동구 시영1단지 13평형도 500만원 가량 내렸다.잠실 주공4단지 17평형은 2000만원 이상 떨어졌다. 권세완 동방공인 사장은 “매물 가운데 가격을 낮출테니 매수자를 붙여달라는 요청이 많다.”며 “집값 거품이 서서히빠지는 것 같다.”고 말했다. 거래도 거의 끊긴 상태.집을 사려는사람들 대부분이 시간이 지나면 하락폭이 더 커지지 않을까 하는 기대심리로 선뜻 ‘입질’에 나서지 않기 때문이다.강남구 도곡동 삼성래미안 48평형은 5000만원이 내린 8억원에 매물이 나왔지만 사려는 사람이 찾지 않고 있다. [전셋값도 안정세] 비수기에 접어들면서 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다. 서울 강남의 대형 평형대는 1000만∼2000만원 정도 떨어졌다.반면 소형아파트는 매물이 나오기 무섭게 나간다.재건축 추진 단지가 많아 이사수요가 끊이지 않기 때문이다. 수도권 분당,용인지역도 신규 아파트 물량이 쏟아지면서 전세 물량이 나오기 시작하고 있다.인근 부동산중개업자에 따르면 전셋값은 보합세를 유지하고 있지만 앞으로 떨어질 가능성은 적어 보인다고 말했다. [분양권 프리미엄은 약세 여전] 아파트 분양권 시장은 꽁꽁얼어붙었다.거래도 안되고 웃돈도 기대만큼 안붙었다. 특히 입주가 임박한 단지마저 하락세를 면치 못하고 있다. 내년 8월 입주예정인 강남구 삼성동 포스코아파트 56평형은 2500만원 떨어졌다.또 서울 2차 동시분양때 나왔던 오류동금강주택 33평형은 3000만원 가까이 하락해 분양가와 거의비슷한 수준이다. 곽창석 닥터아파트 이사는 “청약경쟁률이 높더라도 분양권 웃돈이 예전만큼 붙지는 않을 것 ”이라며 “정부의 강력한 단속으로 침체 분위기가 오래 갈 것 같다.”고 전망했다. 김경두기자 golders@

“치솟는 분양가,멀어지는 내 집 마련의 꿈.” 최근 아파트 분양가가 천정부지로 뛰어오르자 20,30대 직장인과 서민이 겪는 어려움을 정부와 건설업체에 전달하고 개선책을 이끌어내려는 시민·소비자단체들의 움직임이활발해지고 있다. 한국청년연합회(KYC)회원들은 지난 4일 ‘한국주택협회이사회의’가 열린 서울 메리어트 호텔 입구에서 ‘아파트 분양가 내역 공개와 분양가 거품 제거’등을 요구하며 1시간동안 피켓시위를 벌였다. 이들은 이날 주택협회 이사회 임원들에게 전달한 ‘내 집 마련을 꿈꾸는 직장인들의 호소문’을 통해 “서울지역아파트 분양가는 자율화 이전인 지난 97년 평당 464만원에서 3월말 현재 평당 844만원으로 4년 동안 81%나 올랐다. ”면서 “이는 봉급생활자의 임금인상률이나 물가인상률과는 비교도 안될 뿐더러 같은 기간의 평균 매매가 상승률의 두 배를 넘는 것으로 서민들의 내집 마련의 꿈이 허공으로 사라지고 있다.”고 지적했다. 이들은 또 “지난 1일 서울시가 ‘주택가격 안정을 위한적극 개입 대책’을 내놓은 데 대해건설교통부는 ‘행정권 남용'을 운운하며 ‘분양가 자율화'원칙을 고수하고 있다.”면서 “건교부가 집값,전셋값의 폭등과 가계대출의증가로 인해 고통을 받고 있는 서민들을 두번씩 죽이고 있다.”고 강조했다. 천준호(33)사무처장은 “주변시세보다 높게 책정된 아파트 분양가가 기존 아파트 시세를 끌어올리고 이 시세가 다시 분양가를 올리는 악순환이 되풀이돼 결국 집없는 서민들만 손해를 보고 있다.”면서 “정부는 시장의 분양가 규제는 물론 서민들을 위한 임대주택 마련과 부동산 세제개편을 조속히 실행해야 하며 건설업체 또한 분양가 산정내역을 투명하게 공개해야 한다.”고 주장했다. 참여연대와 민주노동당 등도 각각 성명서를 발표하고 아파트 분양가 인하를 요구했다. 참여연대 시민권리국 안진걸(31)간사는 지난 3일 논평을통해 “건설업체들은 자재의 고급화 등 건축비 증가를 들어 소형 아파트까지도 주변 시세의 두배에 가까운 분양가를 책정,가격 부풀리기에 앞다퉈 나서고 있다.”면서 “지난 99년까지 시행됐던 ‘아파트 분양가의 원가연동제 지침’의 부활과 아파트 분양가의 전면 공개를 요구한다.”고말했다. 한편 한국소비자연맹 등 소비자 단체도 ‘분양가 감시기구’를 만들어 분양가 결정과정에 대한 정보 공개를 요청하면서 주택업체들의 과도한 분양가 인상에 제동을 걸고나섰다. 한국소비자연맹 강정화 사무총장은 “아파트분양 열기에편승한 건설사들의 분양가 띄우기로 서민들이 내집을 마련하는 게 점점 어려워지고 있다.”면서 “정보공개를 청구해 건설사들의 합리적인 분양가 책정을 유도할 계획”이라고 말했다. 이들은 건설업체들이 기업비밀 등을 이유로 정보공개를거부하면,정보 비공개결정 취소를 청구하는 행정소송을 내는 한편 YMCA,녹색소비자연대,시민의 모임 전국 소비자 단체 등과 함께 각종 캠페인을 펼치기로 했다. 이들은 또 1인 시위,거리 캠페인,사이버 항의시위,서명운동 등은 물론 앞으로 있을 서울시장 및 대통령 선거 후보들에게 주택정책 관련 질의서도 보낼 방침이라고 밝혔다. 이영표기자 tomcat@

아파트 분양가에 대한 논란이 일면서 정부는 최근 분양가를과도하게 올리는 업체에 법인세를 추가 징수키로 하는 등 간접규제에 나서기로 했다.그러나 주택업계는 분양가 규제가능사가 아니라 공급 측면에서 풀어야 한다는 반응을 보이고있다.경제정의실천연합 등 시민단체들은 종합적인 주택제도개선과 함께 주택업체가 원가를 공개해야 한다고 주장한다. 그렇지만 분양가 직접규제 등은 부작용이 큰 만큼 다른 방법을 통해 집값잡기에 나서야 한다는 데 모두 의견을 같이 하고 있다. ◆분양가 규제 능사 아니다=주택업계는 정부의 분양가 간접규제에 대해 드러내 놓고 반발은 하지 않지만 이 정책이 과연 집값잡기에 효과가 있겠느냐는 반응이다. 한국주택협회 김시갑 차장은 “주택경기가 살아난지 6개월밖에 안된 상황에서 분양가를 규제하는 것은 주택경기에 찬물을 끼얹을 것”이라며 “인위적 규제보다 공급확대와 서울시내 재건축 용적률의 탄력적용 등 공급확대 정책이 우선돼야 한다.”고 말했다. 주택업계 한 관계자는 “세금으로 분양가를 규제하면 시세차익이 발생,투기가 발생하는 등 부작용만 양산된다.”며 “분양가 규제로 시세차익을 개인보다 업계에 돌려 이를 집짓는 데 재투자하도록 해야 한다.”고 강조했다. 한국주택협회와 대한주택건설사업협회는 분양가에 대한 비난여론을 의식,4일 긴급 이사회와 회장단 회의를 각각 여는등 부산을 떨었다.그러나 이번에도 과당경쟁 지양 등 분양가 문제가 불거졌을 때와 마찬가지로 단골메뉴만 내놓는 데 그쳤다. ◆원가 공개하라=경실련은 집값 안정을 위해서는 분양가 간접 규제뿐 아니라 주택제도 전반에 대한 개선이 병행돼야 한다고 주장한다. 도시개혁센터 박완기 국장은 “분양가 자율화라는 큰 틀에반대하지 않지만,국민주택 규모의 20평형대는 정부 규제가필요하다.”고 말했다.또 “선진국처럼 ‘선시공 후분양’제를 정착시키는 것도 집값 안정에 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.그는 특히 선시공 후분양하는 건설사에게 세금을 깎아주는 등의 인센티브를 주거나 매년 연동제를 적용해 해마다선시공 후분양 비율을 늘려갈 필요가 있다고 강조했다. 경실련은 서민주거안정 특별위원회(가칭)를 구성,집값 안정을 위한 세부계획을 세울 방침이다.우선 정부가 경기 활성화 차원에서 추진한 일부 정책들이 결국 부동산 투기 바람을일으킨 만큼 땜질 처방이 아닌 장기적인 대책을 마련하라고촉구했다.특히 분양권 전매는 부작용이 커서 제한보다는 제도 자체를 없애야 한다고 주장했다. 경실련은 또 건설업계가 자발적으로 분양가를 공개하도록유도할 방침이다. 남은경 경실련 간사는 “건설사들이 마감재 옵션 부분에서 폭리를 취하고 있다.”며 “모든 가구에획일적으로 마감재를 넣는 것은 옵션의 취지를 크게 벗어난것”이라고 비판했다.한국소비자연맹 강정화 사무총장도 “소비자 운동 차원에서 아파트 분양가를 다룰 것”이라며 “다른 시민단체와 연계해 분양가 공개 캠페인을 벌이기로 했다.”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

부동산 경매 열기가 아파트뿐 아니라 대지,빌딩으로 확산되고 있다. 정부의 강력한 집값안정 대책이후 아파트 가격이 안정세로돌아서자 투자자들이 그동안 상대적으로 저평가된 경매물건쪽으로 발길을 옮기고 있기 때문이다.특히 일부 ‘큰 손’들의 자금이 경매시장에 본격적으로 유입되면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 큰 폭으로 올랐다. 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울의 전체물건 낙찰가율은 93.1%로 전달보다 13.2%포인트가 상승했다.특히 지난주 낙찰가율은 무려 98.3%를 기록했다. 지난달 29일 서울 본원2계에 부쳐진 강남의 대형 물건들은큰 손들이 가세해 과열 양상을 빚었다. 강남구 논현1동의 대지면적 370평 중형 빌딩에 3명이 입찰,감정가 64억 9600만원을 훨씬 초과하는 72억 4000만원에 낙찰됐다.또 강남구 청담동 201평짜리 대지는 13명이 입찰에참가해 감정가(29억 3700만원)의 153%인 45억원에 낙찰됐다. 지지옥션 이민호 팀장은 “아파트 경매 수익률이 떨어지면서 상대적으로 관심이 적었던 대지나 빌딩이 눈길을끄는 것 같다.”면서 “그러나 부동산경매는 세금 등 추가비용이 많아 분위기에 휩쓸린 투자는 손해 보기가 쉽다.”고 말했다. 김경두기자 golders@

내년부터 2012년까지 장기임대주택 100만가구가 지어지고 수인(수원∼인천)축이 중점 개발된다. 건설교통부는 이런 내용을 골자로 한 주요 업무계획을 마련,3일 김대중(金大中) 대통령에게 보고했다. 건교부가 마련한 ‘주택종합계획’에 따르면 내년부터 10년 동안 해마다 50만가구씩 500만가구가 건설된다.특히 임대료가 일반 아파트의 50% 수준인 국민임대주택 50만가구를 짓기로 했다.이와 별도로 주택공사와 지방자치단체 등이 국민주택기금 지원을 받아 짓는 10년 이상 장기임대주택도 50만가구 건설된다.500만가구가 건설되면 전국의 주택보급률은 115%로 올라가고 수도권 주택보급률도 100%를넘어설 전망이다.건교부는 임대주택 100만 가구 건설을 위해 국가재정과 국민주택기금에서 21조 1000억원을 지원하고 매년 240만평씩 2400만평의 택지를 공급하기로 했다. 수도권 과밀해소를 위해 경인(서울∼인천)·경수(서울∼수원)축의 수도권 기능을 수인축으로 대폭 분산시키기로하고 올해 말 수립되는 ‘제3차수도권정비계획’에 이를반영하기로 했다. 김 대통령은 업무보고를 받는 자리에서 “적절하고도 근본적인 주택시장 안정대책을 마련해 잘 시행하기 바란다.”고 당부했다. 김 대통령은 “집값 안정은 경제안정과 직결돼 있고 국민의 복지향상 및 사회안정과 긴밀하게 관련돼있다.”면서 이같이 지시했다. 오풍연 류찬희기자 chani@