서울 강남 아파트시장이 깊은 ‘공황’에 빠져들고 있다. 정부가 5일 재건축 아파트 규제 등 주택시장에 찬물을 끼얹는 조치를 내놓자 강남 아파트촌에는 한숨소리가 넘쳐났다. 부동산중개업소들은 투자자들로부터 ‘어떻게 해야 하느냐.’는 전화 문의에 온종일 시달렸다.재건축 조합과 시공사들은 이해득실을 따지느라 분주한 하루를 보냈다.직격탄을 맞은 대치동 은마 아파트는 금방 4건의 매물이 쏟아지기도 했다. ▶관련기사 3·16면 ●대치동등 매물 쏟아질 듯 최근 은마 아파트를 구입한 윤범석씨는 이날 “급한 마음에 부동산중개업소에 들렀다가 ‘빨리 처분하는 것이 상책’이라는 말을 듣고 정신이 아찔했다.”며 발을 동동 굴렀다.윤씨처럼 강남 재건축 아파트시장에서 ‘상투’를 잡은 투자자들은 대부분 정부의 기습적인 시장 안정대책으로 재산이 날아가는 것 아니냐는 우려와 함께 극심한 정신적 공허감에 시달렸다. 역삼동 한양 아파트 주민 박모씨는 “자본주의 국가가 맞느냐.”며 “차라리 주택공개념을 도입해 정부가 내집을 사가라.”고 목청을 높였다. 또 다른 주민은 “정부가 집값 상승을 빌미로 세제를 입맛에 맞게 바꾸더니 이제는 재산권까지 침해하려 든다.”면서 “헌법소원도 고려해 보겠다.”고 밝혔다. 부동산전문가들은 은마 아파트 등은 값이 5000만원 이상 떨어질 것으로 내다봤다.이 아파트는 당초 31,34평형으로 구성된 단지를 38,42평형으로 재건축하려 했으나 소형의무 비율 강화 조치로 사업성이 떨어져 사실상 재건축이 불가능해질 것으로 예상되기 때문이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대형 아파트 건립을 기대하고 재건축 아파트를 샀던 투자자들은 심한 허탈감에 빠질 것”이라면서 “묻지마 투자도 문제지만 장기간 투기 시장을 방치한 정부도 책임을 져야 한다.”고 꼬집었다. ●사유재산권 침해 논란도 이미 사업승인을 받은 아파트를 비롯해 ‘직격탄’을 피할 수 있는 아파트의 값이 천정부지로 치솟는 부작용도 우려된다. 사유재산권 침해 논란도 일고 있다.중간에 아파트를 사들인 사람도 있지만, 10∼20평형대 아파트를 몇년씩 보유한 사람들은 이제 와서 아파트 지분 전매를 금지하는 것에 대해 재산권 침해라며 크게 반발하고 있다. 개포 시영아파트 이승희 재건축조합장은 “정부 조치로 앞으로 최소한 4∼5년 동안은 재산권을 행사하지 못하게 됐다.”면서 “헌법에 보장된 거주이전의 자유를 막는 것 아니냐.”고 분통을 터뜨렸다. 류찬희 김성곤기자 chani@

정부가 단기 임대주택 대신 장기 임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 전체 가구의 43%에 해당하는 전·월세 가구의 주거 안정을 꾀하기 위한 포석이다. 장기임대주택 비율이 전체 주택의 3.4%(40만가구)에 불과한 마당에 무작정 공급을 늘리는 것만으로는 중산·서민층의 주거안정을 도모하는 데 한계가 있다고 판단한 것이다.공급 위주의 주택정책을 수요 계층에 맞춘 정책으로 변화하려는 시도로 평가된다.잇따른 주택시장 안정대책에도 불구하고 잡히지 않고 있는 집값을 진정시키고자 하는 계산도 깔려 있다. ●분양·단기임대 아파트론 주거안정 안돼 장기임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 고가 분양 아파트로는 더 이상 서민들의 주거 안정을 이룰 수 없다는 판단에서다.5년 단기 임대 아파트가 본래 목적대로 이용되지 못하고 있다는 지적도 장기 임대 아파트 공급을 늘리게 된 배경이다. 수도권에서 공급되는 분양 아파트는 국민주택규모라도 평당 분양가가 1000만원을 넘는다.서민들에게는 그림의 떡에 불과하다.이들에게는 장기간 값싼 임대료를 내고 살수 있는 아파트가 절대적으로 필요하다. 주택공사나 민간 건설업체가 공급하는 5년 임대 아파트는 2년6개월만 지나면 사실상 분양 전환이 가능하다.임대주택 기능을 다하지 못하고 있을 뿐만 아니라 불법전매 사례도 적지 않다.최근 용인 동백지구에서 분양된 5년 임대 아파트가 공공연하게 전매되는 경우가 그런 경우다.장기임대주택 공급은 지난 85년 20년짜리 임대아파트 공급이 끊긴 지 8년 만에 재개되는 것이다. ●건설업체 참여가 성패 좌우 장기 공공임대 아파트의 공급 주체는 민간건설업체.주공은 30년짜리 국민임대주택 100만가구 건설에 주력한다.따라서 장기 공공임대 아파트 공급의 성패는 건설업체들이 얼마나 참여하느냐에 달려 있다.당장 투자금이 회수되지 않아 업체들이 공급을 꺼릴 수 있기 때문이다. 10년짜리 장기임대주택이 등장한다고 전체 공급 가구수가 크게 늘어나는 것은 아니다.5년임대 아파트를 10년 임대 아파트로 전환했다고 보면 된다. 이번 조치가 당장 기존 아파트값을 안정시킬 수 있을지는 의문이다. 집값을 폭등시킨 주범이소형 주택이 아닌 여유 계층의 재산증식 욕심에서 나왔기 때문이다.장희순 강원대 교수는 “당장 집값이 떨어지거나 안정세로 돌아설지는 미지수”라며 “민간 건설업체들이 참여할 수 있는 메리트를 마련해 주는 것이 필요하다.”고 말했다. 류찬희기자

‘강남에서 재건축·용적률 규제와 투기지역을 풀면 집값 해결된다?.’ 정부가 집값을 잡기 위해 비방(方)처럼 내놓은 조치들을 풀자면 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 반문할 것이다.그러나 의외로 이같은 얘기에 공감하는 사람들이 많다. 정부가 연일 고강도 대책들을 쏟아내고 있지만 ‘강남 집값’은 꿈쩍하지 않고 있다.세금을 더 물리겠다고 하면 늘어나는 세금만큼 가격이 뛴다.덩달아 ‘더 오른다.’는 심리가 확산되면서 매물은 자취를 감추고 있다. ‘세금 중과→가격상승(가격+세금)→매물회수→가격상승→세금 중과’라는 순환 공식이 성립된 상태다.여기에 ‘용적률·재건축 규제→공급물량 감소→가격상승’이 또다른 악순환 고리로 물리고 있다.이 둘이 어우러져 강남의 집값을 올리고 있다. 이런 상황에서 재건축 규제나 용적률 제한,투기지역 등을 풀면 공급이 늘어나고 매물이 시장에 나와 가격상승은 막을 수 있다는 것이다.실현가능성을 떠나 정책당국은 왜 이런 얘기들이 나오는지 곱씹어볼 필요가 있다는 지적이다. ●용적률 50%면 4만가구 늘어건설업계에서는 용적률을 200%에서 250%로 높일 경우 대략 25%의 가구수 증가효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다. 미리하우징 임종근 사장은 “강남권의 용적률은 대부분 200%대로 굳어지고 있다.”면서 “만약 용적률이 50%가 높아지면 산술적이지만 대략 건립가구수가 25%가량 늘어난다.”고 말했다.부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 107개단지 11만 7989가구에 달한다.이들은 재건축을 통해 모두 15만 3809가구의 아파트를 짓는다는 계획이다.그러나 용적률을 50% 높여주면 대략 건립 가능한 가구수는 3만 8452가구가 늘어난 19만 2261가구에 달하게 된다. 이같은 물량은 신도시 하나를 건설하는 것과 맞먹는 물량이다.과거에 지어진 분당의 건립가구수는 6만여가구였고,오는 2005년 분양예정인 판교신도시도 2만 9000여가구에 불과하다. ●매물이 늘어난다 정부가 집값을 잡고,투기거래를 줄이기 위해 대표적으로 사용하는 수단이 양도세 인상이다.투기성 거래로 인한 불로소득을 세금으로 환수하겠다는 것이다. 이에 따라 정부는 올들어 4월말 강남,5월말 송파·강동·마포구,6월 중순 서초·광진·영등포·용산구,7월15일 은평·금천·양천·중랑구 등 모두 12개구를 주택투기지역으로 지정했다. 투기지구로 지정되면 그동안 기준시가로 부과하던 양도세가 실거래가로 부과된다.대략 기준시가는 실거래가의 60∼70%였다.따라서 실거래가로 양도세가 부과되면 세금부담이 최고 50%가량 높아지게 된다. 이처럼 투기지역이 늘면서 주택소유자들이 세금부담을 고려해 장기보유로 전환하고 있다.강화된 양도세 면세기준에 따르더라도 3년보유에 1년 실거주면 양도세가 면제되기 때문이다.강남권에 매물이 줄어드는 것도 이같은 요인이 작용하고 있다.부동산전문가들은 만약 강남권을 투기지역에서 푼다면 현재 보유중인 아파트의 3분의1은 매물로 나올 것으로 보고 있다.매물이 늘어나면서 가격조정 효과도 자연스럽게 거둘 수 있다는 주장이다. ●역발상이 필요하다 부동산 전문가들은 정부가 투기지역 해제,재건축과 용적률 규제 완화 등의 효과를 알면서도 이를 선택할 수 없을 것이라고 단언한다.공인중개사 박모(강남구 대치동)씨는 “정부가 집값정책에 실패하고도 이를 인정하지 않는다.”면서 “아예 규제를 풀든지 아니면 손을 대지 않는 역발상을 하는 자세로 집값정책을 뒤돌아봤으면 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역의 아파트 매매가격이 1주일새 평균 0.88%나 올랐다.이 가운데 재건축 아파트는 2.11%나 뛰었다.‘5·23 주택가격 안정대책’ 이후 최대의 상승폭이다. ▶관련기사 19면 31일 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 지난주(23∼29일) 서울지역 아파트 매매가격 상승률은 0.88%로,전 주(16∼22일) 상승률(0.48%)은 물론 5·23 주택가격안정대책 발표 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 재건축 아파트 상승률은 일반아파트 상승률(0.57%)의 3.7배에 달했다.재건축 중에서도 저밀도 아파트는 2.75% 상승했다.지역별로는 강동구 저밀도 아파트가 5.58%나 올라 상승률이 가장 컸다. 서울의 구별로는 송파(2.3%),강동(1.84%),강남(1.6%),서초(0.86%),종로(0.58%) 등이 많이 올랐다.중구(-0.32%)와 강북(-0.02%)은 떨어졌다. 신도시는 전 주와 같은 0.38%,수도권은 전 주보다 소폭 상승한 0.28%의 상승률을 각각 기록했다.수도권에서는 과천(1.08%),이천(0.97%),평택(0.6%) 등도 상승률이 높았다. 전세가격은 서울은 평균 0.07% 올랐고,신도시(-0.02%)와 수도권(-0.01%) 전세시장은 약보합세였다. 한편 국세청은 집값 상승을 주도하고 있는 강남 일대의 재건축 추진 아파트와 주상복합 아파트 거래자에 대한 세무조사에 본격적으로 나선다. 국세청은 이를 위해 지난 1∼6월 강남지역의 재건축 추진 아파트 등을 거래한 사람의 명단을 입수,정밀분석을 하고 있다.7월분 거래자 분석을 마치는 대로 곧 세무조사에 착수할 계획이다. 국세청의 투기조사 대상 아파트는 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲개포 주공 ▲도곡 주공 ▲서초구 반포 주공,삼호 가든 ▲송파구 잠실 주공,가락 시영 ▲강동구 둔촌 주공,고덕 주공 등이다.강남구 도곡동 타워팰리스 등 주상복합 아파트,가격상승이 두드러진 강남구 대치동의 우성·선경·미도아파트도 포함된다. 국세청은 “6월까지 강남 일대 전체 아파트의 거래 건수가 1만명에 미치지 못하고,재건축 추진 아파트 거래자는 이보다 훨씬 적기 때문에 세무조사 대상자가 그리 많지는 않을 것”이라고 설명했다. 오승호 김성곤기자 osh@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

정부와 민주당은 서울 강남 집값을 안정시키기 위해 경기 판교신도시 주택공급 수를 당초 계획보다 1만가구 늘어난 2만 9700가구로 확정했다. 정세균 민주당 정책위의장과 최종찬 건설교통부 장관은 14일 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 부동산 시장 안정대책을 마련했다. ●강남 대체 신도시로 조성 당정은 판교에 들어서는 주택 수를 당초 1만 9700가구에서 2만 9700가구로 1만가구 늘렸다.강남을 대체할 수 있는 별도의 신도시를 추가로 건설할 수 없는 현실이 감안됐다.교통시설 확충을 위해 필요한 1조 5000억원 정도의 재원을 마련하기 위한 고육책의 성격도 짙다.1만가구 추가 공급 방안은 지난 3월부터 추진된 것이며,당정 합의를 통해 정부의 개발계획을 확정지었다는데 의미가 있다. 중대형 아파트를 3000가구 이상 추가 공급키로 한 것은 수요층이 두꺼운 중대형 아파트를 지어 강남 아파트 값을 누그러뜨려 보자는 의도로 풀이된다.기존 1만 9000가구로는 중대형 아파트를 4100가구 이상 지을 수 없기 때문에 전체 공급 가구수를 확대키로 합의한 것이다. ●성남 거주민 우선 공급 확대 당초보다 일반 아파트 공급 가구수가 늘어남에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)은 조정하지 않기로 했다.원만한 개발을 유도하기 위해서는 경기도와 성남시의 협조가 절대적으로 필요하기 때문이다.전체 공급 가구수를 늘림에 따라 국민임대주택도 6000가구로 늘어난다.국민임대 아파트 청약자격은 해당 지역 저소득층에 우선 배정된다.따라서 저소득층을 위한 국민임대 아파트의 최대 수혜자 역시 성남 주민이다. ●강남 집값 안정될지는 의문 판교 신도시 주택을 1만가구 늘린다고 해서 당장 강남 집값이 잡힐지는 미지수다.강남 수요자들은 무주택자라기보다 투자 개념의 1가구 이상 주택 소유자들이다. 판교 아파트를 지역 무주택자 우선공급분과 수도권 무주택자에게 우선 공급하고 나면 일반 청약통장 가입 1순위자에게 돌아가는 몫은 거의 없을 것으로 전망된다.따라서 강남 수요층 흡수 효과는 판교 아파트 입주가 시작되는 2008년 이후에나 나타날 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

강남지역 아파트값이 다시 들먹거리고 있다. ‘5·23부동산시장 안정대책’이 나온 뒤 전반적으로 주택시장이 안정세로 돌아섰지만 유독 강남 집값은 잡히지 않았다.일부 주상복합 아파트와 재건축 대상 아파트는 가구당 3억∼4억원이 오르는 등 강남 아파트값 ‘불패신화’가 깨지지 않고 있다. ●강남 아파트값 불패신화 여전 부동산랜드 자료에 따르면 연초 대비 전국 아파트값은 6.65% 상승하는데 그쳤다.서울 지역도 8개월 동안 5.43% 올랐다.이런 추세라면 올 아파트값 상승률은 한자릿수에 머무를 것이라는 기대도 가능하다. 하지만 강남지역 아파트는 예외다.강남·송파·강동구는 다른 지역 아파트값 상승폭을 훨씬 앞질렀다.특히 강남구 개포동 일대 아파트는 연초 대비 15.76%,도곡동 아파트는 10.96% 뛰었다.대치동 일대 아파트도 7.35% 올랐다. 최근에 들어선 고급 주상복합 아파트와 재건축 대상 아파트가 가격 상승을 이끌고 있다.연초 대비 도곡동 타워팰리스 2차 68평형은 4억원이 오른 16억 5000만원을 호가하고 있다.삼성동 홍실 아파트 54평형은 3억원이 오른 12억원에 거래된다.반포 한신15차 45평형의 부르는 값은 2억원이 뛴 10억원이다. ●강남 아파트값 오를 수밖에 없는 구조 저금리가 계속되면서 수요가 꾸준하고 희소가치가 있는 주상복합 아파트와 재건축 아파트를 돈 있는 사람들이 사들였기 때문으로 풀이된다.그러나 전문가들은 강남 아파트값은 오를 수밖에 없는 구조라고 진단한다. 건설교통부·서울시와 구청간의 기(氣)싸움이 아파트값 인상을 부채질하고 있다.건교부와 서울시는 재건축 요건 강화와 일반 주거지역 종(種)세분화를 통해 무분별한 개발을 막겠다고 나섰다.하지만 자치구는 지역 주민의 민원 등을 내세워 이에 반발하고 있다.강력한 조치가 나올 때마다 아파트값이 주춤했지만 구청이 나서서 힘겨루기를 해주는 바람에 주민들은 언젠가는 다시 오를 것이라는 기대를 버리지 않고 있는 것이다.. 방학과 휴가철이 끝나가면서 강남 아파트값이 들먹인다는 것은 또 다른 원인이 있다는 것을 보여준다.여전히 ‘강남 8학군’ 선호가 사라지지 않았다는 것을 의미한다.김영진 내집마련정보사 대표는 “강남 아파트 시장의 특이 현상은 학군 선호가 크게 작용한 것 같다.”고 말했다. 부유층이 선호하는 새 아파트,대형 주상복합 아파트가 몰려있는 것도 강남 아파트값 상승률을 끌어올리는 원인이다. ●전국적인 아파트값 상승으로 이어지기 힘들어 부동산 전문가들은 “강남 아파트값은 지역의 구조적인 문제여서 쉽게 해결되지 않을 것”이라면서 “강남 집값 상승이 전체 아파트값 폭등을 불러오지는 않을 것 같다.”고 전망했다.김태호 부동산랜드 사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하고,신규 아파트 공급이 제한돼 작은 수요증가에도 가격이 큰 폭으로 움직인다.”면서 “하지만 최근의 아파트값 움직임을 국지적인 현상으로 가볍게 넘겨서는 안된다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

‘양도세 회피용 급매물을 찾아라.’ 서울·수도권 5개 신도시 부동산중개업소에 양도세를 피해 내놓은 아파트 급매물이 나오고 있다.오는 10월부터 1가구 1주택 양도세 비과세 규정이 강화되기 전에 팔아버리려는 매물이 등장한 것이다.내집마련 수요자라면 시세보다 싼 양도세 회피용 급매물을 찾아봄직하다. ●3년보유+1년 이상 거주해야 양도세 면제 정부는 지난해 ‘9·4주택시장 안정대책’을 내놓으면서 서울과 과천,수도권 5개 신도시에서는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 ‘3년 보유’에서 ‘3년 보유,1년 이상 거주’로 강화했다. 1년동안의 유예기간을 거쳐 오는 10월부터 시행된다.따라서 앞으로는 3년 이상 보유한 1가구 1주택이라도 1년 이상 거주하지 않았다면 양도세를 물어야 한다. 윤주영 세무사는 “당분간 집값은 안정될 것으로 전망된다.”면서 “집주인이라면 미래의 집값 상승에 따른 투자수익을 기대하고 계속 보유하는 것보다는 10월 전에 팔고 양도세를 면제받는 것이 더 유리하다.”고 말했다. 6억원이 넘는 아파트는 그러나 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하므로 양도세 비과세 혜택은 6억원 이하의 아파트가 주요 대상이 된다.따라서 양도세 회피용 아파트는 서울·과천의 소형 아파트,신도시의 중형 아파트에서 자주 등장한다. ●전·월세 수익률 하락 보유 메리트 잃어 집값이 안정되고 전·월세 수익률이 떨어진 것도 1가구 1주택 아파트 매물이 늘어난 또 다른 이유다.국민은행에 따르면 2년 전 서울 지역 연간 주택 투자수익률은 13∼14%였으나 지금은 10% 밑으로 떨어졌다.앞으로도 저금리가 이어져 더 이상의 임대수익률 상승을 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택의 내재가치(주택 보유로 인해 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익을 현재 가치로 따져본 금액)가 처분 이익보다 작을 것으로 예상되자 차라리 팔아버리는 것이 낫다는 판단에서다.전·월세 수요 감소,역전세 현상 등이 눈에 띄게 나타나면서 더 이상 보유 메리트를 잃어가고 있는 것이다. ●실수요자라면 급매물 매입 적기 과천의 한 부동산중개업자는 “최근 나오는 급매물 가운데 양도세를 피해 팔려고 내놓은 아파트가 많다.”면서 “10월 이전에 팔아야 하는 압박감 때문에 시세보다 싼 아파트를 고를 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

부동산 경기가 위축되면서 부동산중개업소가 무더기로 문을 닫고 있다.5·23 집값안정대책 이후 분양권 전매가 금지되고 일반주택거래도 뚝 끊겼기 때문이다. 특히 부동산 중개의 황금어장이었던 경기도는 5·23대책 이후 폐업자가 신규 창업자수를 웃돌고 있다.서울은 문닫는 업소보다 문여는 업소가 많아 늘어나는 추세였으나 6월을 정점으로 증가세가 크게 둔화됐다. 24일 관련 시도 및 전국부동산중개업협회에 따르면 6월말 현재 전국의 중개업자는 공인중개사와 중개인,법인을 포함 모두 6만 3571곳에 달했다.이는 지난해말 5만 8321개소에 비해 5251곳이 늘어난 것이다.그러나 5·23대책의 효과가 가시화된 6월 들어서는 증가세가 급속히 꺾여 불과 287곳이 늘어나는데 그쳤다. ●2년만에 첫 감소 경기도의 경우 새로 문을 연 중개업소는 751곳인 반면 766곳이 문을 닫았다.지난 2001년 말 이후 2년만에 처음으로 줄어든 것이다.서울은 지난 4월 436곳이 폐업하고 671곳이 문을 열어 전체적으로 235개 업소가 늘어났으나 5월에는 120개(신규 593개,폐업 473개)로 줄어든 뒤 6월에는 신규 764개,폐업 735개로 29개 업소가 늘어나는데 그쳤다. 부동산중개업계에서는 “지금까지 서울·경기에서는 한달에 500∼600여개 업소가 문을 닫았으나 6월에 1501개 업소가 폐업했다.”면서 “서울도 조만간 중개업소가 감소세로 돌아설 것”이라고 전망했다. ●사무실 유지도 힘겹다 중개업소의 폐업이 늘어난 것은 5·23조치로 서울과 수도권 지역이 대부분 투기과열지구로 묶이면서 분양권 거래가 금지되고 덩달아 기존 주택의 거래도 얼어붙었기 때문이다. 수도권의 경우 대략 중개업소 한곳을 유지하는 데 월 400만∼600만원이 든다는 게 중개업소 관계자의 얘기이다.분당의 경우 개업시 3000만∼8000만원의 권리금에다 보증금 5000만원에 월세 200여만원이 든다.또 직원급여와 관리비 등을 합치면 400만원이 더 든다. 이같은 비용이 들어가지만 최근 들어서는 거래가 끊어진데다 분양권 전매도 금지돼 2∼3개월째 적자상태라고 하소연하고 있다. 용인의 한 중개업소 대표는 “분양권 거래시에는 보통 한건에 50여만원의 수입이 있었는데 이제는 그런 수입이 없어졌다.”면서 “게다가 중개사 자격증 소지자가 늘어나면서 경쟁이 더욱 치열해져 폐업이 불가피하다.”고 말했다. ●자격증도 무용지물 1983년 중개업법이 제정돼 85년 공인중개사시험이 도입된 이후 지금까지 14만여명의 공인중개사가 배출됐다.최근 들어서는 한해에 1만 8000여명이 자격증을 취득하고 있다.그러나 이들 가운데 상당수는 창업은 꿈도 못꾸고 있다. 지난해 자격증을 딴 서울의 박모씨는 “학원까지 다니면서 자격증을 따 실전경험을 쌓아 창업하려 했는데 시장이 얼어붙었다.”면서 “자격증 따는데 들인 노력을 다른데 들였더라면 하는 후회가 든다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘실수요자는 내집마련 주택대출을 이용하세요.’ 정부의 ‘5·23 집값 안정대책’ 이후 주택시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다. 그러나 뭉칫돈을 굴리는 투자자와 달리 실수요자들은 여유자금이 부족하다는 것이 흠이다.따라서 실수요자들은 정부나 금융권의 내집마련 대출상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 상품들 중에는 정부가 지원하는 ‘생애 최초 주택구입자금’도 있고 시중은행의 대출상품도 많다.요즘은 금리가 낮아 잘만 활용하면 큰 부담없이 내집을 장만할 수 있다. ●생애 최초 주택구입자금은 연말까지 생애 최초 주택구입자금은 연말까지 한시적으로 시행된다.정부가 수요촉진을 위해 2001년 도입했으나 지금은 시장 과열로 도입취지가 당초에 비해 퇴색한 상태다. 따라서 연말까지 한시적으로 운영한 뒤 내년부터 폐지한다는 것이 정부 방침이다.주택을 분양받거나 샀을 때 대출해주는 상품.생애 처음 주택을 장만하는 사람에게만 해당된다. 대출금리는 연 6%대.구입 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 대출된다.취급 금융기관은 국민은행과 우리은행,농협중앙회 등이다.대상은 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양주택이다. 근로자·서민을 위한 주택구입자금도 정부가 지원하는 대출상품.연간소득이 3000만원 이하로 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택자에게 빌려준다.새 주택이 아니라 기존 주택 구입시에도 대출을 받을 수 있다는 것이 장점이다.5년 거치 10년 분할상환으로 대출금리는 6.5%선.역시 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 빌려준다. ●시중은행 상품도 다양 시중은행도 다양한 주택대출상품을 내놓고 있다.이중에서도 장기대출상품은 수요자들이 눈여겨볼 필요가 있다.다만 한도가 크지 않고 금리가 다소 비싸다는 게 흠이다. 조흥은행과 신한은행,국민은행은 10년 이상 장기대출 상품을 판매하고 있다.대출한도는 아파트 매매가의 60%이며,3000만원 이상 대출을 받을 경우 대출금액의 0.8% 정도에 해당되는 설정비가 면제된다. 3년 경과 뒤 중도 상환시에는 중도 상환 수수료도 면제된다.연간 이자납입액의 600만원까지 소득공제가 가능하다.대출금리의 2% 절감효과를 기대할 수 있다. 국민은행은 10년 이상 35년 이내 대출금리가 고정되거나 변동되는 ‘포 유(FOR YOU) 장기대출’ 두 종류를 선보였다.근로소득자가 국민주택규모(전용면적 85m(A)) 이하의 주택구입자금 대출을 받으면 600만원 범위에서 연간 납입한 이자금액에 대해 연말정산시 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 이밖에 다른 시중은행들도 다양한 주택마련 대출상품을 개발,출시하고 있다.물론 이중에는 주택마련시 주택업체가 알아서 알선해 주는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “다양한 대출상품 등을 살펴본 뒤 자신에게 혜택이 돌아오는 상품을 적극 활용하는 것이 경제적 부담을 최소화하면서 집을 장만할 수 있는 길”이라고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

행정수도 건설의 효과를 계량적으로 분석한 공식적인 자료는 아직 나와 있지 않다. 최근 국토연구원이 ‘신행정수도 건설 파급효과에 관한 세미나’에서 중앙행정기관과 일부 소속기관만 이전하는 경우(1안)와 중앙행정기관과 수도권 소재 정부출연기관·정부투자기관을 모두 이전하는 경우(2안)로 나눠 파급효과를 분석해 내놓은 자료가 거의 전부라고 해도 과언이 아니다.이 자료는 행정수도 이전의 정치·사회적 효과가 계량화 요소에서 배제됐지만 행정수도 이전에 따른 효과를 계량화했다는 점에서 의의가 있다고 할 수 있다. 1안에 따르면 충청권 인구는 48만명 늘고,이에 따른 수도권 인구 감소효과는 20년동안 38만명에 이른다.2안은 충청권 인구가 156만명 늘어나고,수도권 인구는 122만명 감소하는 효과를 가져올 것으로 전망됐다. 1안은 수도권 인구감소 효과가 크지 않다.반면에 2안은 수도권 거주 인구의 5% 정도를 충청권으로 이동시키는 효과가 있어 수도권 인구분산효과가 큰 것으로 나타났다.인구 분산의 효과만 놓고 본다면 중앙부처뿐 아니라 관련 단체들도 모두 이전해야 한다는 결론이 나온다.수도권 일자리도 1안이 6만 4000개 줄어드는 반면 2안은 21만개 감소하는 것으로 분석됐다.따라서 수도권 인구를 줄이기 위한 것이라면 당연히 2안을 선택해야 한다. 하지만 행정수도 이전으로 수도권 집값이 안정되고 교통혼잡이 완화될 것이라는 기대는 희망사항에 불과하다는 지적도 있다. 정창무 서울시립대 도시공학과 교수는 국토연구원이 발행한 월간 ‘국토’에 기고한 ‘지방분권시대에 따른 수도권 정책의 평가 및 향후 방안’ 보고서에서 최근 서울 인구가 줄어들고 있음에도 불구하고 집값은 지속적으로 상승하고,차량의 평균 주행속도도 떨어지고 있다고 진단했다.행정수도 건설에 따른 수도권 인구 감소로는 서울 집값이 안정되고 교통혼잡이 완화되는 결과를 기대하기 어렵다는 것이다. 따라서 단순한 제로섬 게임의 원칙보다 정치·경제·사회적 효과를 극대화할 수 있는 대안을 마련하는 것이 시급하다는 지적이 공감대를 얻고 있다. 류찬희기자 행정수도 건설 일정 ●신행정수도건설을 위한 특별조치법(가칭) 제정(2003년) 추진기구,재원조달 방안,부동산투기·난개발 방지대책,사업 추진절차 규정. ●기본 방향 설정 및 입지 선정 기준 마련(2003년 12월) 연구용역단에‘신행정수도의 기본방향’과‘입지 선정기준’에 관한 용역을 의뢰.2003년 12월까지 기본방향과 입지 선정기준 확정. ●후보지 자료수집(2003년 5월∼12월) 대상지역 위치,지형,생태환경 등에 대한 자료 조사 및 현장조사.DB화 구축. ●입지선정(2004년) 2004년 하반기 입지 최종 결정. ●개발계획 및 토지 매수(2005년 1월∼2007년 상반기) 예정지역 인구 규모,토지이용계획,환경·교통계획 등 개발계획 수립. ●도시 건설 및 청사 건축(2007년 하반기∼) 부지 조성,도로 등 도시기반시설 건설,청사·주택 건설. ●행정기관 이전 및 주민 입주(2012년) 중앙 행정기관의 단계적 이전,본격적인 주민 입주.

콜금리가 또 내렸다.지난 5월에 이어 두번째다.본격적인 저금리 시대가 도래한 것이다.이에 따라 부동산 시장이 다시 요동치는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 그러나 5·23조치 등 그동안의 각종 가격안정 조치로 투자자들의 활동 공간이 많이 줄어들었다.부동산전문가들은 새로운 저금리 시대에서는 틈새상품이 인기를 누릴 가능성이 큰 것으로 내다봤다. ●전매 제한 안받는 분양권 보유자 희색 일각에서는 이번 콜금리 인하로 예금금리가 3%대로 떨어질 것으로 전망하고 있다.반면 올해 물가 상승률은 3.2% 정도로 예상했다.경우에 따라서는 마이너스 금리현상까지 빚어질 수도 있다고 분석했다.이에 따라 정부와 한국은행은 금리인하로 부동산가격 상승하면 특단의 대책을 내놓겠다고 밝히기도 했다.정부도 금리인하에 따른 부동산 가격상승을 우려하고 있다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “집값이 지금은 안정세지만 금리가 내려가면 오를 가능성이 크다.”면서 “특히 주상복합아파트 분양권 등 틈새상품의 가격이 오를 것”이라고 말했다. 서울시 재건축 조례의 적용을 받지 않는 안전진단 통과 아파트 등도 가격상승이 예상된다.300가구 미만의 주상복합아파트나 아파트형 오피스텔 등 분양권 전매제한을 받지 않는 상품에 돈이 몰릴 가능성이 크다.벌써부터 분양권을 사려는 사람도 늘어나고 있다.이미 분양권을 보유한 사람들은 희색이 완연하다. ●소형 전문쇼핑몰·근린상가 관심 둘 만 유형별 편차가 있기는 하겠지만 상가도 틈새상품으로 부상할 것으로 보인다.최근 굿모닝시티 파문으로 테마형 쇼핑몰은 고전이 예상된다.대신 소형 전문 쇼핑몰이나 근린상가 등은 투자자의 관심을 모을 것으로 보인다. ●대구 주상복합 분양권 1000만원 올라 저금리 시대의 도래는 이미 과열양상을 빚고 있는 지방의 부동산가격 급등으로 이어질 공산이 크다.투자자들이 대거 지방으로 옮겨가고 있기 때문이다.특히 부산과 대구는 앞으로 상당기간 가격이 강세를 띨 전망이다.이 가운데 수익성 부동산인 주상복합아파트와 오피스텔,상가에 돈이 몰릴 것으로 전망된다. 실제로 대구에서 지난해 11월 분양된 코오롱하늘채 주상복합아파트의 경우 모든 평형이 한달새 분양권 가격이 500만∼1000만원 오르는 등 상승 추세를 보이고 있다. ●리츠 목표수익 10%이상 제시 부동산 간접투자상품도 안정적인 투자상품 가운데 하나다.대부분 10% 이상의 목표수익률을 제시하고 있기 때문이다.14,15일 투자자를 모집한 유레스 메리츠1호는 목표수익률이 11%다.메리츠증권 오용헌 팀장은 “리츠가 비교적 안전한 상품이라는 인식이 확산되면서 금리인하 발표 이후 문의전화가 늘고 있다.”고 말했다. ●집을 사서 하는 임대사업은 신중해야 주택임대사업은 저금리에는 유망한 사업이지만 집을 사야 한다는 것이 약점이다.집값이 정점인 상태에서 집을 사서 임대사업을 했다가 집값이 하락할 경우 덩달아 자산가치가 더 떨어질 수 있다. 전세가가 약세를 보이고 있다는 점도 문제다.현재 상황에서는 연간 8%의 수익률을 내기도 쉽지 않다는 평가이다.오피스텔도 최근들어 분양가 이하로 떨어지는 물건이 속출하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

주상복합아파트의 인기가 다시 회복 조짐을 보이고 있다.최근 분양한 일부 주상복합의 경우 32대1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 이에 따라 업체들은 주상복합아파트 분양을 서두르고 있다.하반기에만 6000여가구가 분양대기중이다. 그러나 모든 주상복합이 인기가 있는 것은 아니다.입지별로 단지규모별로 청약경쟁률은 제각각이다. 부동산전문가들은 5·23 집값안정대책으로 시장이 달라진 만큼 주상복합아파트 청약 전략도 바뀌어야 한다고 조언한다. ●다시 몰린 인파 LG건설이 지난 7일 주상복합아파트 ‘LG한강에클라트’ 공개청약을 실시한 결과,88가구 모집에 2863명이 청약해 평균 32.5대1의 높은 경쟁률을 보였다.군별로는 27∼34평형 74가구로 구성된 1군 청약에서는 총 1827명이 청약해 24.7대1의 경쟁률을 기록했으며,42평형 14가구로 구성된 2군 청약에는 1036명이 청약,74대1의 높은 경쟁률을 나타냈다. 같은 시기 서울 염창동에 분양한 현대산업개발의 염창동 주상복합아파트 I-PARK(136가구)도 30.5대1의 경쟁률을 기록했다. 이처럼 주상복합아파트에 청약 인파가 몰린 것은 5·23조치로 일반분양 아파트에 대한 분양권 전매가 금지되면서 분양권 전매가 가능한 아파트에 투자자들과 실수요자들이 몰린 때문으로 풀이된다. ●이런 점을 주의하자 LG건설의 에클라트나 현대산업개발의 I-PARK에 인파가 몰린 것은 300가구 미만이어서 당첨되더라도 분양권을 전매할 수 있기 때문이다. 여기에 이들 아파트는 입지여건이 그런대로 괜찮다는 점도 작용했다.실수요자들이 들어가 살아도 될 만한 입지를 갖췄다고 할 수 있다. 그러나 사업승인을 받아 지어야 하는 주상복합아파트는 단지내에 각종 부대시설을 넣어야 해 전용률 등에서 차이가 나고 전매제한도 받는다.이런 주상복합일수록 청약시 주변환경이나 발전 가능성을 꼼꼼히 따져야 한다. 세중코리아 김학권 사장은 “전매제한을 받지 않는 아파트가 투자자에게는 유리하겠지만 이것이 상품의 가치를 결정하는 것은 아니다.”면서 “가장 먼저 고려할 것은 입지여건과 자신의 용도와 맞는지 여부다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘주택 침체,토지 보합’ 하반기 부동산 시장은 하향 안정세를 보일 것으로 전망됐다. 국토연구원은 6일 내놓은 ‘하반기 부동산 시장 전망’ 자료에서 집값과 전셋값이 떨어지고,땅값은 보합세를 유지할 것이라고 내다봤다. ●집값,전셋값 동반 하락 주택 시장은 값이 소폭 하락,전반적으로 안정세를 띨 것으로 점쳐졌다.가격 하락률은 주택 0.6%,아파트 0.9% 정도. 전셋값은 경제성장 둔화에 따른 가구소득 감소,주택공급 증가의 영향으로 큰 폭의 하락이 예상됐다.주택은 2.5%,아파트는 3.7% 남짓 떨어질 전망이다.연구원은 특히 전셋값 하락세가 장기화되면서 집값 하락의 압력 요인으로 작용할 가능성이 크다고 분석했다. 토지는 거래가 눈에 띄게 늘지 않고 가격도 변동이 거의 없을 것으로 점쳐졌다. ●가격 폭락 가능성 없어 금리가 추가 하락하거나 시중 유동성 자금을 흡수하는 대책이 효과적으로 추진되지 못하면 부동산 시장의 불안 요인이 다시 살아날 수 있다고 연구원은 경고했다. 그러나 아파트 값이 떨어져 담보부족을 가져오고 하락의 악순환으로 이어지는 현상은 걱정하지 않아도 될 것이라고 밝혔다.대부분 주택 담보비율이 40% 수준으로 높지 않으며,주택담보대출 한도가 축소되고 있기 때문이다. ●주택 수익성 6%대로 떨어져 지난해 상반기까지는 전셋값 상승에 힘입어 주택투자수익률이 시세차익을 빼고도 연 12%를 넘었다.그러나 지난해 하반기부터는 전셋값 대비 매매가격 비율과 임대수익률이 떨어지면서 주택투자 기대수익률은 6%를 약간 넘는 수준이다.예금금리와의 차이가 2% 정도에 불과했다. 류찬희기자 chani@

‘1순위 통장 쓸 만한 곳 어디 없나요.’ 정부의 잇단 집값 안정대책으로 그간 관망세로 돌아섰던 수요자들이 하반기에는 분양시장으로 발길을 되돌릴 것으로 전망된다. 그렇지만 투자자들은 무주택우선이나 분양권 전매제한으로 청약통장의 가치가 올라가자 웬만한 아파트에는 좀처럼 통장을 쓰려 들지 않고 있다.예전의 ‘묻지마 투자’에서 ‘쪽집게 청약’으로 무게중심이 바뀌고 있는 것이다. 하반기에는 서울·수도권에서 1순위 통장을 사용할 만한 아파트들이 많이 대기하고 있다.투자가치가 뛰어난 아파트가 상반기보다 하반기에 몰려 있다는 분석이다. ●서울 블루칩아파트 많아 서울에서는 그동안 일부 조합원과 시행사간에 이해다툼을 벌였던 송파 잠실주공4단지가 오는 11월 목표로 분양을 추진하고 있다.2678가구 단지로 548가구(예정)를 일반분양한다. 대우건설은 오는 10월 성동구 금호재개발 11구역에서 일반분양 아파트 246가구를 선보인다.전체 단지는 888가구. 상암동에서는 서울시 도시개발공사가 처음 40평형대의 아파트를 오는 12월쯤 일반분양한다.871가구 가운데 일반분양 물량은 162가구로 수요자들의 높은 관심을 살 것으로 보인다. 이밖에 서대문구 남가좌동 삼성물산 래미안과 관악구 신림동 주공아파트,마포구 공덕동 이수아파트도 하반기에 관심을 가져볼 만한 곳이다. ●수도권 이곳을 주목하자 오는 9일 분양예정인 수원매탄주공아파트 일반분양 물량을 눈여겨볼 필요가 있다.2330가구 규모의 대단지다.예정분양가는 평당 620만∼735만원대로 영통지역이 평당 900만원 안팎인 것을 감안할 때 시세차익이 기대된다. 수원에 1년 이상 거주자에게 청약자격을 부여함 따라 지역1순위에서 청약이 끝날 전망이다. 구리 인창에서는 대림산업이 8월중 1,2차에 걸쳐 모두 783가구를 분양한다. 한강변인 남양주에서는 오는 10월 동부건설이 1700가구를 일반분양한다.파주 교하지구에서는 동문건설이 3053가구 가운데 2458가구를 11월중 분양할 예정이다. ●동백지구는 이달 말 분양 예정 동백지구는 지난해부터 용인시와 토지공사,주택업체들이 교통시설 확충 여부를 둘러싸고 지루하게 협상을 벌였던 곳으로 이달 말 동시분양을 통해 아파를 공급할 예정이다. 전체 물량은 11개 업체 8908가구로 분양가는 평당 650만∼700만원.동백지구내 주택공사 아파트 1050가구는 오는 11월 분양될 예정이다.전용면적 25.7평이하라는 원칙외에 아직 구체적인 평형 등은 정해지지 않았다. 김성곤기자 sunggone@

정부는 올해에만 20여 차례의 부동산투기 억제 정책을 쏟아냈다. 하지만 아직도 집값이 불안하다.정부는 정책을 내놓을 때마다 투기가 금방 잡힐 것처럼 발표했으나 ‘백약이 무효’로 돌아가곤 했다.부동산 투기의 뿌리와 줄기를 잘라내기 보다는 곁가지를 치는데 급급했기 때문이다.‘십자포화’처럼 쏟아진 정책은 오히려 투기꾼들의 내성만 기르는 꼴이 됐다는 지적을 받고 있다. ●건교부 대책만으론 한계 그동안 부동산투기,집값 상승 이야기가 나올 때마다 모든 비난의 화살은 일단 건설교통부로 향했다.그때마다 건교부는 급한 불을 끄는 ‘소방수’로 동원됐다.진화에 나설 때 건교부는 ‘주택건설촉진법시행령·규칙’을 들고 나왔다.주택 공급 과정을 규제,투기를 막아보자는 취지로 그때마다 법을 고쳐 이제는 너덜너덜할 정도다.‘부동산중개업자 단속 강화’같은 틀에 박힌 정책도 단골 메뉴로 등장했다.그러나 집을 사고파는 과정에서 생기는 교묘한 불법 거래나 세금 탈루 같은 투기에 대해선 건교부로서도 뾰족한 대책을 내놓지 못했다.‘떴다방’이나 이중거래·미등기전매,탈세 등에 대한 단속 권한이 없는 데다 다른 부처의 소관 사항이어서 발만 동동 구를 뿐이다.이를 틈타 투기꾼들은 교묘하게 법망을 피해갔으며,날로 지능화되는 투기 수법에 정부는 ‘두더지잡기식’ 대책을 내놓기에 급급했다. ●국세청·검찰등 정부차원서 나서야 주택 공급과정만 뜯어 고친다고 집값이 잡히고 투기가 근절되지 않는다.재정경제부,건교부,행정자치부,국세청,검찰,지자체 등이 동원돼 투기의 본질적인 문제에 메스를 가할 때 비로소 집값은 잡힐 수 있다. 부동산투기라는 큰 나무에서 볼때 주택공급제도의 미비,일부 지역의 집값 상승 등은 곁가지에 불과하다.깊게 박힌 뿌리는 불투명 거래,실거래가 정착 미비,불공평 세제 등이다. 정부는 부동산 투기가 사회문제로 떠오를 때마다 거래의 투명성을 확보하고,세제를 개혁하겠다고 발표했지만 정치적인 논리나 가진자의 반대에 부딪혀 원칙은 실천에 옮겨보기도 전에 번번이 물거품이 돼버리곤 했다. 1가구1주택에 대한 양도세 부과·양도세 실거래가 부과,재산세 현실화,이중거래를 막기 위한 등기특별조치법 개정 등의 목소리가 여러 차례 나왔지만 공론화조차 못하고 흐지부지됐다. 곁가지는 아무리 잘라내도 새순이 돋는다.투기를 근절시키기 위해선 당장 힘들고 무리가 따르더라도 줄기와 뿌리를 잘라내는 길 밖에 없다. 투기 근절은 정부 차원의 부동산 거래 투명성이 확보될 때 가능하다.투명거래가 정착되면 그 효과는 엄청나다는 사실을 정부나 정치권,국민 모두 깨달아야 한다. 부동산 시장이 투명해지면 정부는 부동산 유통시장에 직접 개입하지 않아도 된다.주택정책이 온탕·냉탕을 오간다는 비난도 피할 수 있다.부동산투기를 원천적으로 막아 주택시장이 안정되면 서민들의 주거지원 효과도 기대할 수 있다.자유경제 원리에 따라 ‘거래는 자유롭게,과실있는 곳에 과세 있다’는 원칙이 적용돼 조세 형평성도 기대된다. 이제 정부가 부동산 투명거래를 정착시키기 위해 ‘혁명’을 한다는 각오로 나서야 할 때다. 류찬희 기자 chani@

“아파트값이 잡혔다.실수요자 위주로 시장이 재편됐다.”“아니다,강도 높은 규제로 거래가 끊겼을 뿐 호가는 여전하다.”‘5·23 주택가격 안정대책’발표 이후 아파트 시장을 바라보는 정부와 업계의 시각차가 크다.왜 이런 현상이 일어나고 있을까?신뢰할 만한 객관적인 주택가격 통계가 없기 때문이다. ●객관적인 가격통계 전무 국민은행은 매주 주요지역 아파트값 동향을 조사,발표한다.한국감정원도 정기적으로 거래정보망에 아파트 가격 정보를 띄운다.정부가 주요 주택정책을 펼 때 인용할 만큼 나름대로 공신력을 인정받고 있는 자료다.그런데 이 자료들은 부동산중개업자가 제공한 호가(呼價)를 근거로 한다.호가를 그대로 컴퓨터에 입력시켰다가 출력한 자료에 불과하다는 얘기다.국민은행은 모두 실거래가격 정보라고 주장하지만 검증은 안됐다. 국내 5∼6곳의 민간 업체가 제공하는 정보도 마찬가지다.호가를 기본으로 1차 분석한 자료이지만 이 정보는 주택정책,보상평가,담보가치 산정 등에 참고자료로 두루 이용되고 있다.그나마 조사기관들이 제공하는 가격 정보도 제각각이다.심지어 한달 가격 상승률이 2∼3% 차이나는 경우도 있다.중개업자가 가격 정보를 업그레이드하지 않으면 몇 주전 값이 그대로 올라오는 경우도 있다.이런 정보는 가공·검증되지 않은 채 언론을 타거나 인터넷으로 소비자들에게 그대로 전달되고 있다. 정부가 발표하는 가격 정보를 믿어야 할지 어리둥절할 때도 있다.지난주말 국세청은 5·23대책 이후 아파트 분양권 프리미엄은 8.7%,재건축 아파트는 2.8%,일반 아파트값은 2.4%씩 떨어졌다고 밝혔다.그러나 내집마련정보사는 5·23대책 발표 이전과 비교해 아파트값은 거의 변화가 없다고 받아쳤다.건설교통부의 고위 간부조차 “주택시장에 주택가격이 없다.”고 털어놨다.부동산 정책을 세우거나 건전한 투자자들이 지표로 삼을만한 객관적인 통계·정보가 없다는 것을 스스로 시인한 셈이다. ●호가,가격 부풀리기·시장왜곡의 원인 인터넷에는 아파트 매물이 수두룩하다.그런데 이 가운데 상당 수는 ‘죽은’매물이다.중개업자들이 가격을 낮춰 등록한 뒤 소비자를 유혹하기 위해 던져놓은 일종의 ‘미끼’다.소비자들이 가격이 싸다 싶어 찾아가면 “그 물건은 조금전에 팔렸다.괜찮은 물건을 소개하겠다.”며 엉뚱한 매물을 보여준다.호가 위주의 가격 체계가 아파트값을 올리고,주택시장을 왜곡시키는 원인이 되고 있는 것이다. ●아파트는 정형화된 상품,통계 가능 아파트는 토지·상가·단독주택 등과 달리 정형화된 상품이다.때문에 일정한 지역·단지에서는 값 차이가 크지 않다.정부가 마음만 먹으면 객관적인 자료·통계를 얼마든지 만들어낼 수 있다는 얘기다. 하드웨어는 이미 갖춰져 있다.토지공사의 토지정보망에는 전국의 땅값·아파트값이 뜬다.비록 검인계약서의 ‘다운가격’이지만 특정 지역 동·호수까지 구분해 가격 통계를 잡을 수 있는 전산 시스템이다.그러나 단순 거래 건수 통계일 뿐 가격 정보로는 쓸모없다.검인계약서에 있는 가격이라서 실거래가와 엄청난 차이를 보이기 때문이다.검인계약서 병폐가 그대로 주택시장 왜곡으로 이어지고 있는 것이다. 장희순 강원대교수는 “정부 차원의 부동산종합대책기구를상설 운영하고,실시간으로 집값 정보를 제공해야 ‘뒷북정책’이라는 비난도 면할 수 있을 것”이라고 지적했다. 류찬희 기자 chani@

‘5·23 집값안정대책’과 국세청의 중개업소 입회조사,투기지역 확대 등의 조치에 힘입어 서울·수도권 주요 재건축 아파트단지 가격이 일제히 내림세로 돌아섰다.거래도 거의 끊겨 부동산 시장이 안정세를 되찾아 가는 모습이다. 15일 부동산114가 발표한 주간 아파트 가격동향(6월13일기준)에 따르면 지난주(조사기간 6월6∼13일) 서울지역 아파트값은 1주전보다 0.11% 오르는데 그쳐 전주(0.2%)보다 상승폭이 줄어들었다. 수도권 아파트값 상승폭도 전주의 0.26%에서 0.19%로 둔화돼 서울과 수도권 전체의 부동산시장이 얼어붙고 있는 것으로 나타났다. 특히 서울지역 재건축 아파트값 하락세가 두드러져 강서(-0.51%),송파(-0.39%),강동구(-0.07%)의 재건축 추진 아파트값이 일제히 내림세를 보였다. 강남지역은 재건축 전체적으로 0.01%의 보합세를 나타냈으나 사업계획이 확정된 저밀도지구를 제외한 일반 재건축 추진 아파트값은 -0.04%로 지난 2월 이후 처음으로 하락세를 기록했다. 단지별로는 강남구 개나리6차(-0.47%),개나리3차(-1.67%),AID차관1차(-0.53%),AID차관2차(-0.53%),개포주공2단지(-0.39%),개포주공3단지(-1.79%) 등 6개 단지가 하락했다. 강동구는 주공고층3단지(0.34%) 등 3개 단지의 가격이 하락했다.송파구는 가락시영2차(1.89%) 등 4개단지의 가격이 떨어졌다. 수도권 재건축도 광명(-0.39%),고양(-0.09%),의왕(-0.03%) 등이 하락세를 보이는 등 약세가 확산됐다.인천은 주간 -0.59% 하락률로 전주에 이어 하락세가 이어졌다. 부동산114 김희선 전무는 “시장 전체의 아파트 가격 추세를 진단하기는 이르지만 재료가 노출된 재건축의 가격이 떨어지는 것만은 분명하다.”면서 “향후 재건축 시장의 차별화 양상이 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@

정부와 부동산 중개업계간의 신경전이 가열되고 있다. 대한공인중개사협회가 최근 고위공직자 부동산투기 사례 공개를 선언한 데 대해 건설교통부와 국세청은 겉으로는 태연하지만 속으로는 매우 괘씸하다는 생각을 하고 있다.건교부는 1·4분기에 전국에서 2만 63곳의 부동산 중개업소를 단속,중개업법 등을 위반한 1830건을 적발해 985건에 대해서는 등록취소나 업무정지 등 행정조치를 내리고 47건은 사법당국 등에 고발했다고 12일 밝혔다. 공인중개사협회가 중개업소에 대한 정부의 무차별 단속에 반발,고위 공직자의 부동산 투기사례를 공개하겠다고 선언한 이후에 나온 자료다.건교부는 이에 대해 “정례적인 단속 결과일 뿐”이라고 말하지만 중개업계에서는 “부동산 중개업계의 기(氣)를 꺾기 위한 언론 플레이 아니냐.”는 반응을 보였다. ●정부,“치받아야 너만 아프다” 건교부는 이해집단의 돌출적 행동에 정면 대응은 피하고 싶은 눈치다. 그러면서도 우회적으로 압박하고 있다.공인중개사협회가 투기사례를 발표하면 해당 중개업자는 투기 조장행위를 한 것인 만큼 중개업법 위반으로 처벌할 수 있다고 밝혔다.또 협회가 중개업자의 신분을 감춘 채 투기사례를 공개하면 협회를 명예훼손으로 몰겠다는 입장이다. 홍광표 건교부 토지관리과장은 “신설 대한공인중개사협회와 기존 조직인 전국부동산중개업협회의 주도권 싸움에서 중개사협회가 오버한 것 같다.”면서 “(정부를) 치받아 봐야 자기들만 아플 것”이라고 말했다. ●중개업계 “정부실책 떠넘기기” 공인중개사협회나 부동산중개업협회는 연일 비상회의를 열고 대책을 논의했다. 중개업계는 “중개업소를 부동산투기의 온상으로 바라보는 정부의 시각이 바뀌지 않으면 대규모 집회,항의 방문 등을 계속할 것”이라고 으름장을 놓았다.무차별적인 단속이 중단되지 않으면 집단행동도 불사하겠다는 뜻이다. 정부의 부동산정책도 꼬집었다.부동산중개업협회는 국세청에 공문을 보내 “국세청 직원의 상주 입회조사는 정당한 영업권을 침해하는 처사일 뿐만 아니라,모든 중개업자를 범법 대상자로 몰아붙이는 인권 침해”라며 “집값 상승의 근본 원인은 정부의 경제정책 미흡에 있다.”고 말했다. 이어 협회는 “부동산 문제가 사회 문제로 떠오를 때마다 중개업자들이 가격 상승과 투기를 조장하는 범법 대상자로 간주돼 여지없이 단속 대상이 되어 왔다.”면서 “단속 방향을 부동산 투기의 주범인 무허가 중개행위,자격증 대여,‘떴다방’ 단속에 둬야 한다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@

정부의 5·23 집값 안정대책이 발표되기 전 서울 강남구 관내 부동산 중개업소는 1790개였다.하지만 국세청과 서울시,자치구의 합동단속이 실시되자 77%인 1380곳이 일시적으로 문을 닫았다.이 가운데 상당수가 밤에만 문을 여는 ‘올빼미 영업’을 하는 것으로 알려졌다.사무실 문은 닫았지만 전화로는 계속 영업을 하는 ‘텔레마케팅’ 업소도 적지 않다. 부동산 수요가 많은 송파구도 등록된 부동산중개업소 1428곳 가운데 789곳이 일시적으로 문을 닫았다.서초구는 1141곳 가운데 570곳,강동구는 1069곳 가운데 320곳이 문을 닫아 ‘강남 라인’ 부동산업자들의 어두운 일면을 드러냈다.부동산중개업소들이 동시에 문을 닫은 것은 지난달 말 국세청이 서울·경기·충청지역 부동산업소 600곳에 직원을 파견,이중계약서 작성이나 분양권 전매 알선,청약통장 매집 및 매매 알선 행위 등을 집중 단속했기 때문이다. 류길상기자 ukelvin@