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[기고] 헌재 결정이후 건설경기와 정책방향/이상호 한국건설산업연구원 정책동향 연구부장

헌법재판소의 결정으로 사실상 신행정수도 건설이 무산될 것으로 보인다. 당장 신행정수도 예정지를 비롯한 충청권의 집값, 땅값이 추락하고 있다. 헌재의 결정 여파는 건설경기 하락뿐 아니라 건설업계 내부구조에도 상당한 변화를 가져올 것이다. 대전과 충남북의 건설수주액 비중은 1997년 이후 2003년까지 평균 8.9%였는데, 올해 1∼8월에는 11.0%로 증가했다. 만약 이 지역들이 내년에 평균적인 수주실적을 보일 것이라고 가정한다면 전체 건설공사 수주실적을 2% 이상 감소시키는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 또 최근 2년간 급증세를 보였던 건설투자가 내년에 감소세로 돌아서면 지난해의 절반으로 줄어든 건설투자의 내수기여도가 내년에는 더 감소할 공산이 커졌다. 신행정수도 건설이 이뤄질 것으로 믿고 투자한 개인이나 금융기관, 기업의 손실은 매우 클 것이며, 가뜩이나 침체된 내수경기를 더욱 위축시키는 결과를 초래할 수 있다. 특히 시공업체보다 시행사들이 더 많은 어려움을 겪을 것이고, 공공과 민간사업 부문별 포트폴리오 구성이 잘 돼 있는 대형 건설업체보다 민간주택공사 의존도가 높은 중견·중소건설업체들이 더 큰 위험에 놓일 것이다. 정부는 헌재 결정 이전인 지난 7월부터 건설경기 연착륙 방안을 수립해 시행해 왔다. 최근에는 신행정수도 건설공사가 시작되는 2007년 이후의 건설경기는 큰 문제가 없다고 보고 당장 내년과 내후년의 건설경기 침체를 막기 위한 대책으로 한국형 뉴딜정책을 수립하고 있었다. 그런 상황에서 45조원에 달하는 초대형 국책사업인 신행정수도 건설이 무산된다면 건설정책의 방향도 새로 정립할 필요가 있다. 가장 먼저 논의해야 할 것은 주택·부동산에 대한 규제의 정상화라고 본다. 지난해만 해도 전체 건설공사 수주실적 가운데 민간공사 비중은 70%를 차지했다. 지금 건설경기 연착륙 운운하는 것도 따지고 보면 민간건설 경기의 급감에 기인한 것이다. 전체 건설시장의 30%도 안 되는 공공건설 시장에 몇조원 더 투자한다고 해서 민간건설시장의 수십조원에 달하는 수주실적 급감 현상을 메울 수 있는 것은 아니다. 공공부문에서는 중장기적으로 신행정수도 건설에 견줄 만한 초대형 사업의 창출도 필요하겠지만, 당장 내년과 내후년의 경기침체를 막기 위한 건설투자 확대 방안이 시급하다. 건설경기가 어려우니까 건설투자를 확대하자는 의미보다 내수 침체에 따른 경제성장률의 둔화를 막기 위해 건설투자를 확대하자는 뜻이다. 이를 위해서는 현재 장기 계속사업으로 추진 중인 대형 국책사업 가운데 조기완공이 필요한 사업을 선별해 예산을 집중 배정하거나, 발주가 지연된 턴키·대안입찰공사의 조기 발주를 독려해야 한다. 이미 제출돼 있는 민간제안사업 중 5∼6개를 먼저 선정해 추진하는 등의 단기 대책을 수립할 필요도 있다. 지금까지 제시된 정부의 건설경기 연착륙 방안 중에는 현실적인 시장수요와 무관한 정책들이 꽤 있다. 현실적 수요가 뒷받침되지 않고서는 민간기업의 참여가 활성화되기를 기대하기 어렵다. 또 정부가 제시한 사업에 적극적인 민간기업의 참여를 유도하려면 사업의 수익성이 담보돼야 한다. 그래야 민간기업간의 경쟁이 이뤄지고, 과다 이윤의 문제도 경쟁을 통해 해소할 수 있다. 하지만 우리 사회에 반(反)기업 정서, 반(反) 건설업 정서가 팽배해서인지, 공공이건 민간이건 가릴 것 없이 처음부터 사업의 수익성을 없애는 쪽으로 정책이 움직이고 있다. 한국형 뉴딜정책은 현실적인 수요에 기초해 참여기업의 수익성이 높아질 수 있는 방안이 포함돼야 성공할 수 있을 것이다. 이상호 한국건설산업연구원 정책동향 연구부장

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[부동산 in] 불황 ‘무풍지대’

집값이 연일 떨어지고 있다. 가게들도 매출감소로 어려움을 겪고 있다. 그러나 장기불황으로 대부분의 부동산 업종이 몸살을 앓고 있는 것과 달리 집값이 안 떨어지는 아파트, 불황을 모르는 상권이 있다. 이런 지역은 입지가 좋거나 업종 선택을 잘한 경우다. 부동산 전문가들은 사전에 충분한 준비를 해야 한다고 조언한다. ●오피스 빌딩 몰려있는 명동상권 서울 명동은 여전히 불황을 모르는 곳이다. 대부분의 국내 은행 본점이 이 곳에 있고, 대형 오피스빌딩이 밀집해 소비계층이 만만치 않기 때문이다. 이처럼 외부로부터의 유입인구보다 주변 오피스빌딩 등에 근무하는 사람들의 소비 비중이 크다는 점이 명동 상권이 불황을 덜 타는 이유 가운데 하나다. 특히 을지로입구역과 가까운 골목길 안쪽은 회사원들을 대상으로 한 식당의 비중이 높다. 이 구역에서 창업시에는 회사원들을 대상으로 하는 것이 현명하다. 명동 상권의 중심은 명동길에서 중앙로 길로 이동하고는 있지만 명동길은 수십년간 명동의 중심으로서 입지를 굳혀왔다. 이 구역에는 도로변에만 10개의 은행이 있고, 증권사와 보험사 등도 밀집해 있다. 이러한 금융시설 사이로는 다양한 업종이 영업 중이다. 롯데리아, 맥도널드, 버거킹 등 패스트푸드점과 테이크 아웃 커피점 등이 주요 식음료 시설이고, 아디다스 등의 스포츠용품, 브랜드 의류점 등이 곳곳에서 영업하고 있다. 이 구역은 오래된 점포들이 많다. 외국인 관광객들의 이동도 많다. 하지만 창업시, 이 구역의 유동인구는 골목 안쪽에서 소비를 하기 위해 이동하는 경향이 있다는 점을 고려해야 한다. 도로변 1층 20평 점포의 경우 권리금 3억∼4억원에 보증금 1억∼2억원, 월 임대료 1500만∼2000만원선에 시세가 형성돼 있다. 반면, 중앙로길은 20평 점포의 경우 권리금 3억∼4억원, 임대보증금 2억∼3억원, 월세는 3000만원 안팎에 시세가 형성돼 있다. 이러한 국내 최고 수준의 임대료는 중앙로의 업종 구성에도 큰 영향을 줬다. 한 달에 3000만원의 임대료를 내기 위해서는 1억원 정도의 매출을 올려야 하지만 쉽지 않은 일이다. 이런 탓에 중앙로에는 개인 창업이 쉽지 않다. 그래서 각 브랜드의 직영점이 들어서는 경우가 많다. ●급부상한 홍대상권 명동 못지않게 불황을 타지 않는 상권이 홍대상권이다. 가장 주목받는 곳이 리치몬드 과자점 골목이다.‘걷고 싶은 거리’의 공사가 끝나면서 유동인구를 많이 빼앗겼지만 아직까지는 홍대앞에서 가장 좋은 자리로 꼽힌다. 이 길목은 장사가 잘돼 매물이 없어 창업이 쉽지 않은 편이다. 걷고싶은 거리는 원래 도로 대신에 길게 무허가 건물이 연결돼 있었다. 주로 분식집과 액세서리점, 주점 등이 영업을 했는데, 저렴한 가격 때문에 많은 젊은이들이 몰려들곤 했다. 하지만 마포구청의 주도로 2001년 말부터 무허가 건물들을 철거하고 그 자리에 일방통행 도로, 주차장 등을 건설했다. 걷고 싶은 거리 중에서도 동교동 사거리 방향은 ‘갈비골목’으로 유명하다. 예전의 무허가 건물의 갈비집 등이 없어져 업소 수는 줄어들었다. 그러나 아직도 ‘갈비골목’으로서의 모습은 갖추고 있다. 매물은 많지 않으며,1층 15평의 경우 권리금 1억원에 보증금 5000만∼8000만원 수준이다. ●가격 올랐어요 지난해 10·29대책 이후 대부분 집값이 하락했지만 오른 아파트도 있다. 서울 강남구 압구정동 한양1차는 32평형이 6억 5000만원이다. 이는 10·29대책이 나온 1년전보다 2500만∼3000만원 오른 것이다. 강북권에서도 오른 아파트가 있다. 구로구 신도림동 대림e편한세상4차는 34평형이 4억 3000만∼4억 8000만원으로 1년전(4억 2000만∼4억 7000만원)보다 1000만원가량 올랐다. 용산구 동부이촌동 한강 대우도 35평형이 4억 5000만∼6억원으로 5000만원가량 올랐다. 안명숙 스피드뱅크 경제연구소장은 “집값이 하락 추세이지만 재료가 있는 지역은 떨어지지 않는다.”면서 “이런 아파트는 실수요용인 경우가 많다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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‘10·29 부동산대책’ 한돌 평가

오는 29일이면 ‘10·29 부동산종합대책’이 나온 지 한돌이 된다. 1년 전에 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 내놓은 정책은 전례가 없는 고강도 처방이었다. 주택거래신고제와 재건축개발이익 환수제 등 주택공개념제도의 도입과 보유세 강화 등 각종 부동산세제 개혁이 바로 그것이다. 치솟는 집값을 잡기 위한 궁여지책이었지만 이 대책은 부동산 시장을 ‘거래중단’ 상태에 빠뜨리면서 건설경기 경착륙 논란을 불러왔다. 게다가 최근 헌법재판소의 신행정수도 건설 위헌결정으로 그동안 부동산시장을 이끌었던 충청권마저 ‘공황’상태에 빠졌다. 정부는 충청권 부동산 시장의 공황상태가 다른 지역은 물론, 침체상태인 일반 경기까지 확산되는 현상을 차단하기 위해 고심하고 있다. 이런 상황을 감안할 때 정부의 부동산정책이 부양책으로 전환되는 것이 아니냐는 분석도 나오고 있다.10·29대책이 너무 충격이 컸던데다 행정수도 이전 위헌결정이란 새 변수가 등장했기 때문이다. ●10·29의 빛과 그림자 10·29대책이 집값을 잡는데는 즉효약이었지만 이로 인해 정부가 치른 대가도 혹독했다. 대책 이후 1년만인 이달 22일 현재 전국적으로 집값은 2.2% 하락했다. 특히 재건축아파트는 강남구가 8.2%, 강동구 6.98%, 강서구 7.19%, 송파구는 4.96%씩 하락했다. 특히 집값 상승 때마다 단골메뉴로 등장했던 서울 대치동 은마아파트는 31평형이 지금은 5억 8000만원대로 1년전보다 1억 5000만원 이상 빠졌다. 인근의 개포주공 3단지 11평형도 1년 전 4억 7000만∼4억 8000만원선이었으나 요즘은 3억 1000만∼3억 2000만원선이다. 주택거래신고제 실시로 취득·등록세를 실거래가로 내게 됨에 따라 주택시장은 거래가 올 스톱 상태에 빠졌다. 문제는 이같은 대책은 정부가 주택경기 부양을 통해 경기진작을 꾀했던 불과 1∼2년 전의 정책기조와 완전히 다르다는데 있다.2001∼2002년까지만 해도 중도금 무이자나 이자후불제, 주택담보대출 비율 등에 별달리 규제를 하지 않았던 정부가 10·29대책을 통해 고강도 대책을 내놓자 아예 시장이 얼어붙어 버린 것이다. 뒤늦게 나온 이같은 고강도 대책은 투기수요는 물론 실수요까지 꺾어버렸다. 이로 인해 수도권 지역에 입주대란이 가시화됐다. 수도권 지역에 새로 지어진 아파트의 60%는 비어 있는 상태다. 입주대란은 부산, 대구 등에서도 나타났고, 잔금납입 지연은 건설업체의 경영난으로 이어지고 있다. 실제로 10·29대책 이후 1년사이에 부도난 일반 건설업체 수는 전년보다 29개 늘어난 123개나 됐다. 또 미분양 물량은 5만가구에 달한다. 수도권에만 1만여가구나 쌓여 있다. 서울 강남권에 정책의 초점이 맞춰졌지만 실질적인 피해는 다른 지역에서 보는 역효과도 나타났다. 대책 이후 서울의 집값은 1.5% 하락했지만 지방은 2.6%나 떨어졌다. 또 평형별로는 서울의 경우 51평형 이상 대형 아파트는 대책에도 불구하고 4.48% 오른 반면 서민이 주로 사는 20평 이하는 6.04%나 떨어졌다. ●돌발변수로 기로맞은 부동산정책 정부는 10·29대책 등 일련의 투기억제책으로 건설경기 경착륙이 우려되자 건설경기 연착륙 대책을 준비 중이었다. 여기에는 행정수도 이전 등 충청권 개발도 포함돼 있었다. 물론 이 대책은 주택거래신고제 등 10·29대책의 골간은 건드리지 않는다는 대원칙이 전제돼 있었다. 그런데 건설경기 연착륙 대책 가운데 하나였던 신행정수도 건설이 헌재의 위헌 결정으로 급브레이크가 걸린 것이다. 위헌 결정으로 충청권 부동산시장은 투자자·보유자 모두 심리적 공황상태에 빠지면서 거래는 중단됐다. 이미 분양된 아파트도 해약문의가 빗발치고 있다. 특히 충청권을 불황타개의 돌파구로 삼았던 주택업계는 연말까지 이곳에서 1만 5000여가구의 아파트를 분양할 계획이었으나 차질을 빚게 됐다. 충청권 특수를 노리고 2003,2004년 서울·지방에서 충청권으로 본사를 옮긴 30여개 일반건설업체도 난감한 상황이다. 가뜩이나 어려운 부동산 시장이 장기침체로 들어서는 것 아니냐는 우려의 소리도 높다. 정부는 충청권 건설·부동산시장의 패닉현상이 다른 곳으로 확산되지 않도록 각종 대책을 마련하고 있다. 광주나 부산 등의 투기과열지구 해제도 검토 중인 것으로 알려졌다. 기업·혁신도시의 건설속도도 빨라질 전망이다. 그러나 문제는 이들 정책만으로 침체의 늪에 빠진 부동산시장이 움직일 것 같지 않다는 것이다. 세중코리아 김학권 대표는 “그동안 충청권이 주택시장에서 차지하는 비중이 매우 컸는데 위헌 결정으로 정부 부동산정책의 분수령이 될 것”이라면서 “다만, 방향전환을 하든 안 하든 다음대책은 10·29대책처럼 시장을 한꺼번에 죽이거나 살리는 극단적인 것은 아니었으면 한다.”고 지적했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “시장이 지나치게 과열되는 것도 안 되지만 지금은 너무 죽어 있다.“면서 “정부의 대책이 절실한 시점”이라고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “투기과열지구의 일부 해제 정도로 시장이 살아날지 의문”이라며 “10·29대책의 일부 조항도 필요하다면 손질할 필요가 있다.”고 설명했다. 그러나 이같은 부동산관련 규제 완화에 대한 반발도 만만치 않아 정부가 어떤 결정을 내릴지 관심을 모으고 있다. 경기도 못 살리고 어렵게 잡은 집값마저 놓칠 수 있기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[수도이전 위헌 파장] “땅값 폭락하나” 충청권 부동산시장 패닉

신행정수도 건설특별법의 위헌결정 파장이 산업계에 급속히 확산되고 있다. 올 연말부터 충청권에서 아파트를 본격 분양하려던 건설업체들은 예상치 못한 악재에 망연자실한 표정이다. 연말까지 충청권에서 분양 예정인 아파트는 무려 1만 5000가구에 이른다. 특히 충청권에 아파트 사업지를 사두었던 건설업체는 손실이 불가피해졌다면서 울상을 짓고 있다. 또 행정수도 이전을 겨냥해 충청권으로 공장을 이전하려던 업체들은 한숨을 짓는 반면 서울·수도권에서 아파트 분양 계획을 갖고 있는 업체들은 중장기적으로 호재라며 반색하고 있다. ●분양 앞둔 주택업체 울상 위헌 결정으로 가장 타격을 받은 업종은 건설업계. 건설경기 연착륙 수단 가운데 하나가 사라졌기 때문이다. 건설산업연구원이 연구결과 행정수도 이전에 따른 건설투자 효과는 41조원에 달할 것으로 밝혔었다. 건설업계가 무엇보다 우려하는 것은 충청권 아파트 분양의 어려움이다. 올 연말부터 대전, 충남, 충북 등 충청권에서 1만 5000여가구의 아파트를 공급하려던 21개 건설업체는 행정수도 이전이라는 호재 덕을 기대했지만 이제는 이를 활용할 수 없게 됐다. 실제로 오는 12월 충남 계룡시에서 1038가구의 아파트 분양 계획을 세웠던 포스코건설은 이번 위헌 결정으로 분양에 어려움을 겪을 것으로 보고 대책 마련에 골몰하고 있다. 포스코건설 관계자는 “지역내 자체수요가 있기는 하지만 행정수도 위헌판결로 영향이 있을 것”이라며 “대책을 숙의 중”이라고 말했다. ●손익계산 분주한 산업계 건설업계와 달리 제조업계는 위헌 결정이 산업계에 어떤 영향을 미칠지 분주히 손익계산을 하고 있다. 타격이 예상되는 기업은 충청권으로 공장을 이전했거나 이전을 고려중인 업체다. 서울·수도권에서 충청권으로 공장 이전을 위해 지난해 국책은행인 산업은행으로부터 지방이전기업 지원자금(총 2068억원)을 받은 업체는 14곳으로 이 가운데 12곳이 충청권을 이전지로 낙점한 상태다. 안양의 유유와 부천의 쉐프네커풍정, 시흥의 포커스전자는 충북 오창과학산업단지로 입주했거나 입주를 준비 중이다. 화성의 세화피앤씨와 서울의 한우티앤씨도 충북 진천으로 사업장을 옮기기로 했지만 행정편의 등 반사이익은 기대하기 어렵게 됐다. ●부동산 시장, 충청권 공황-수도권 희색 신행정수도이전 문제가 원점으로 돌아가면서 충청권 부동산 시장은 ‘패닉’상태에 빠졌다. 투자자들은 땅값을 날리게 됐다며 헌재 결정을 믿으려 들지 않고 있다. 투자자 이명희씨는 “정부 발표만 믿고 모든 재산을 쏟아부었는데 머리를 둔기로 얻어맞은 기분”이라며 망연자실해했다. 이씨는 “한치 앞을 내다보지 못하고 뒤늦게 투자했다가 날벼락을 맞았다.”면서 “누가 보상해주는 것이냐.”고 물었다. 아직 잔금을 치르지 않은 매수인들은 부동산 계약을 당장 해지하기 위해 땅주인을 찾아 헤매고 있다. 충남 연기군 금남면 영티리 땅 900평을 2억원에 사기로 하고 계약금 2000만원을 건넨 투자자는 “계약금을 날릴 각오가 됐다.”면서 “하루종일 계약을 해지하기 위해 땅주인을 찾아다녔다.”고 밝혔다. 부동산중개업소에는 해약 여부를 묻는 전화가 걸려오고 있다. 부동산 전문가들은 신행정수도 이전 호재를 안고 지난해 초부터 급등한 충청권 땅값은 폭락, 이전 수준으로 떨어질 것으로 예상했다. 대전 아파트 시장과 천안, 아산, 오송, 오창 등 주변 지역 땅값·집값도 요동칠 것으로 보인다. 행정수도 이전이 무산되면 서울·수도권은 반사이익이 기대된다. 투자자나 실수요자들의 수도권에 대한 불확실성이 사라진 데다 충청권 부동자금이 수도권으로 몰릴 가능성도 있기 때문이다. 실제로 인천에서 22일 모델하우스를 열 예정인 S사에는 이날 위헌 결정이 나자 분양계획을 묻는 전화가 수요자와 중개업소 등으로부터 많이 걸려온 것으로 알려졌다. 세중코리아 김학권 대표는 “서울·수도권에 반사이익이 기대되지만 집값 급등보다는 심리적으로 하락세를 둔화시키는 정도일 것”이라며 “신규분양에는 긍정적인 효과가 있을 것”이라고 말했다. 류찬희 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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올 가계빚 472조… 내년엔 주택대출 40조 만기

이헌재 경제부총리는 소비가 내년에 회복될 것이라고 했다. 주된 근거로 가계부채 조정을 들었다. 소비할 여력을 앗아갔던 가계빚 증가세가 최근 1∼2년간 조정국면을 거치면서 둔화되기 시작했다는 것이다. 이렇게 살아난 소비가 내수경기를 자극해 체감경기가 좋아질 것이라고도 했다. 하지만 민간경제연구소와 금융현장의 진단은 다르다. 가계빚의 덫을 아직 벗어던지지 못했다는 경고다. 특히 2002년 끝물에 나갔던 주택담보대출의 만기가 내년에 집중적으로 돌아온다는 점을 상기시킨다. 이 관측이 맞다면 내년 경기의 한 축(소비)이 무너져 4∼5%대 성장에 찬물을 끼얹게 된다. 또다른 한 축인 건설경기도 붕괴 조짐이 적지 않아 우려감을 키운다. ●내년 만기도래 주택담보대출 40조원+α 18일 재정경제부와 금융감독원에 따르면 내년과 내후년에 걸쳐 돌아오는 주택담보대출은 76조 4000억원이다. 금융권은 ‘빚내서 집사자.’는 붐이 2002년말까지 계속됐고, 대출기간이 통상 3년이었던 점을 들어 내년에도 올해 수준(42조 3000억원)의 빚이 돌아올 것으로 보고 있다. 한국은행은 주택담보대출 등을 포함한 전체 가계빚이 올 6월 458조원에서 연말에 472조 2000억원으로 불어날 것으로 추산했다. 이자부담만 39조원에 육박한다. ●정부가 낙관하는 이유 그러나… 이 부총리는 지난 15일 정례브리핑에서 “내년에 주택담보대출 만기가 많이 돌아오는 것은 사실이지만 금융시장의 파국을 가져올 정도로 심각하지는 않다.”고 주장했다. 정부가 낙관하는 이유는 크게 세가지다. 첫째, 주택담보대출 만기연장률이 8월말 현재 86.4%로 매우 원활하다는 점이다. 둘째, 주택담보가격 대비 대출비율(LTV)이 은행권 평균 59.3%로 집값이 40% 이상 급락하지 않는 한 대출금을 떼일 위험이 작기 때문이다. 셋째, 일반 연체율에 비해 주택담보대출 연체율이 낮다는 점이다. 금융연구원 최공필 연구위원은 “금융당국의 강력한 지도로 만기연장이 이뤄지고 있지만 대부분 1년 단위로 연장시켜 놓은 상태”라면서 “정상적인 만기도래분에 올해 미뤄놓은 연장분까지 얹어져 내년에도 가계들은 빚더미에 짓눌릴 것”이라고 반박했다.LTV 비율만 하더라도 2003년 이후 은행권이 인색하게 적용하면서 평균치가 낮아졌을 뿐,2002년 대출분은 여전히 높다고 꼬집었다. 실제 금감원 조사에 따르면 전체 주택담보대출 가운데 LTV비율이 60∼90%인 대출금 비중이 42%,90% 초과도 5%나 된다. 이들 대출금은 집값이 10% 이상 하락하면 떼일 위험에 직면하게 된다. 일부 은행들이 만기연장을 해주면서 LTV비율을 하향조정, 차액만큼 상환을 요구하는 것도 가계의 자금사정 경색을 야기하는 요인이다. 금융연구원 강종만 선임연구위원은 “1%를 밑돌던 주택담보대출 연체율이 2002년 이후 꾸준히 상승, 올 6월에는 1.6%까지 오른 점을 주목해야 한다.”고 지적했다. ●내년 소비 또 발목 잡히나 재경부 김석동 금융정책국장은 “시중은행의 3년짜리 주택담보대출을 주택금융공사의 장기 모기지론으로 갈아타도록 적극 유도할 방침”이라면서 “만기연장때 종전 LTV비율을 그대로 적용토록 창구지도를 강화하겠다.”고 밝혔다.“만기연장 상황을 실시간 점검하고 있다.”는 그는 “현재로서는 별 문제가 없으며 뾰족한 대책도 없다.”고 털어놓았다.LG경제연구원 오문석 상무는 “금리 인하에 따른 이자부담 경감효과를 감안하더라도 내년에 돌아오는 주택담보대출이 워낙 많아 소비 여력을 기대하기는 힘들다.”면서 “내년 민간소비 증가율은 정부 전망치의 반토막인 2%에 그칠 것”이라고 내다봤다. 은행장들도 집값 하락 부담이 겹친 탓에 가계빚 후유증이 내년까지 이어질 것이라고 진단했다. 최공필 연구위원은 “무엇보다 담보가치(집값)를 안정시키는 노력이 시급하다.”면서 “무조건 만기연장을 채근할 것이 아니라 악성 연체금은 과감히 부도처리해 서서히 거품을 빼는 노력도 필요하다.”고 제안했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

서울신문

집값 언제 바닥치나

‘내리막길을 걷고 있는 집값은 언제쯤 바닥을 칠까.’집값 하락세가 지속되면서 수요자와 주택업체 모두 주택시장 침체가 언제 끝날지에 관심이 모아지고 있다.‘장기불황’‘내년초 회복’ 등 전망이 엇갈리지만 주택시장은 오는 2006년부터,신규 분양시장은 내년 하반기나 2006년부터 회복할 가능성이 있다는 의견이 지배적이다.특히 내년 중반쯤 분양 예정인 경기도 판교신도시가 주택시장의 방향타 역할을 할 것으로 보고 있다. ●기존 주택시장은 2006년부터 기존 주택가격의 회복세를 2006년으로 보는 것은 나름대로 이유가 있다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “내년에는 입주 물량이 많은 데다 부동산 보유과세 강화 등 정부정책이 효과를 발휘하게 돼 집값은 약세가 예상된다.”고 말했다.주택시장의 회복국면은 오는 2006년부터나 가능할 것이라는 설명이다. 현대경제연구원 홍순직 연구위원은 “제조업 경기도 좋지 않아 내년에 집값상승을 기대하기는 쉽지 않다.”고 말했다.그는 이어 “2006년에 가서야 회복여부를 알 수 있을 것”이라고 말했다. 내년부터 회복 국면에 접어들 것으로 내다보는 전문가도 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올해말 집값이 바닥을 찍은 후 내년 초부터 미미하나마 회복세를 보일 것”이라면서 “하반기부터는 급매물이 빠지면서 회복세로 접어들 가능성이 크다.”고 전망했다. ●신규 주택시장,판교가 변수 판교 신도시 분양결과가 신규주택시장의 회복여부를 판가름할 것으로 보인다. 서울·수도권 지역의 수요자들 가운데 상당수는 판교를 노리며 다른 지역 분양을 미루고 있다.이를 두고 판교가 서울·수도권 지역 분양경기 회복을 억제하고 있다는 분석이 나올 정도다. 실제로 판교 분양이 시작돼 당첨여부가 판가름나면 판교를 기대하던 수요자들이 다른 지역의 아파트로 눈을 돌릴 가능성이 크다.이 경우 신규분양시장은 어느 정도 회복세로 이어질 수 있다. 물론 판교를 끝으로 신규 분양시장이 얼어붙을 것이라는 추론도 나오고 있다.실수요자들이 대기상태로 들어갈 것이라는 분석에서다.김영진 사장은 “기존 주택시장이 내년부터 회복국면에 접어들더라도 신규 분양시장으로 회복세가 이어지지는 않을 것”이라면서 “본격적인 회복은 2006년쯤 돼야 할 것”이라고 내다봤다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 “지방의 투기과열지구가 올해 말이나 내년 초쯤 풀리면 하반기부터나 신규분양 시장의 회복세를 기대해볼 수 있다.”면서도 “소비회복이 뒷받침 되지 않으면 회복시기는 더 늦어질 수도 있다.”고 말했다. ●대응책 지금 내놓을 때다 업계에서는 주택경기와 관련된 대응책을 올해 안에 내놔야 주택시장이 활력을 되찾을 수 있을 것으로 전망하고 있다. 김영진 사장은 “주택시장을 더이상 방치하면 자생력을 잃을 가능성이 크다.”면서 “보유세율 인하 등 연착륙 대책을 내놔야 한다.”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “현재 주택시장은 판교효과 때문에 동결된 상태이고 재건축은 조합원간 분쟁으로 분양이 지연되는 등 시장에 악재가 많다.”면서 “투기과열지구를 푸는 것이 관건이며 정부가 이 시기를 앞당길 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[사설] 우려스런 건설경기 경착륙 조짐

소비와 함께 내수 회복의 관건인 건설 경기가 경착륙할 조짐이어서 경기침체 장기화가 우려된다.지난 8월 건설 수주액은 전년 동기 대비 39.2%나 줄어 5년 5개월 만에 최대 감소폭을 기록했다.건설 수주액은 올 1월부터 8개월 연속 감소세를 이어갔다.다른 실물 지표도 추락하고 있다.특히 현재와 미래의 경기상태를 가늠하는 경기 동행지수 및 선행지수가 각각 5개월 연속 하락세를 기록,경기가 하강하고 있음을 보여줬다. 이렇듯 실물 지표가 잿빛 일색인데도 정부는 본격적인 경기침체로 보기 어렵다는 입장을 고수하고 있다.무엇을 믿고 그러는지 답답할 뿐이다.건설투자는 소비와 수출 다음으로 경제성장에 대한 기여도가 높다.그런데 소비는 살아날 기미를 보이지 않고 있다.수출도 고유가 복병에 중국의 변동환율제 전환을 앞두고 있어 증가세가 유지될지 불투명한 상황이다.지난 8월의 건설 수주액은 공공과 민간,건축과 토목을 막론하고 일제히 급락했다.건설경기가 침체 국면으로 치닫고 있음을 보여준다. 정부는 말로만 건설경기 연착륙에 주력하겠다고 할 것이 아니라 가시적 대책을 제시해야 할 때라고 본다.내년엔 건설경기가 더욱 위축될 가능성이 크기 때문이다.임대아파트 건립을 의무화한 재건축 개발이익환수제와 리모델링 증축 규제가 내년 3월 시행을 앞두고 있다.건물 및 땅 부자에게 높은 세율을 적용할 종합부동산세도 예고돼 있다.서민들의 내집 마련과 부동산 거품 붕괴 방지를 위해 집값의 하향 안정은 반드시 이뤄져야 한다.그러나 규제 위주의 부동산 정책만 고집할 경우,더 큰 부작용이 생길 수 있다는 점을 명심해야 한다.체계적인 임대아파트 공급이나 사회간접자본(SOC) 시설투자 확대 등을 통해 건설 경기를 살리는 것이 중요하다.

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강남재건축시장 매입시점은 내년 중반이후로

서울 강남의 재건축시장에 찬바람이 불고 있다.정부가 개발이익환수제를 도입한데다,재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하고 재산세와 건물분 종합토지세를 합산과세 하기로 했기 때문이다. 이렇게 되면 재건축의 수익성이 떨어지는 것은 물론 합산과세시 시가에 따라 세금을 물게 돼 지금보다 2∼3배의 세금 부담이 늘어난다. 이에 따라 재건축아파트들은 저마다 정부의 규제에 대한 대응책 마련에 골몰하고 있다.일부는 사업추진을 서둘러 개발이익환수제를 피하려 하는가 하면 아예 대책없이 손놓고 있는 경우도 있다. ●개발이익환수 포함여부 관건 개발이익환수제의 도입에 따라 재건축으로 늘어나는 면적의 25% 가량을 임대아파트로 짓게 되면 재건축 아파트의 수익성은 크게 떨어질 전망이다. 정부가 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브를 주기로 했지만 임대아파트가 들어서면 대부분 집값이 떨어진다.개발이익환수제는 최근 규제개혁위원회를 통과했다.조만간 국회에서 법개정이 이뤄지면 내년 3월 시행에 들어갈 것으로 보인다.여기에 재산세와 건물분 종합토지세의 합산과세라는 매가톤급 태풍을 맞았다.지금까지 건물분 재산세는 면적과 노후 정도에 따라 세금을 부과해 왔다.재건축아파트의 경우 대부분 소형인데다 노후 주택이어서 종토세를 포함한 재산세 부담이 연간 20만원을 넘지 않았다. 그런데 합산과세 도입으로 시가에 따라 세금을 물리면 지금보다 최소 세금이 2∼3배 늘어난다.만약 재건축이 가능하다면 이 정도 세금부담은 견딜 수 있지만 안전진단 강화 등으로 재건축이 불가능한 강남권의 주요 아파트 단지들은 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 보인다. 여기에다가 다주택자나 토지를 많이 가진 사람에게 세금을 더 물리는 종합부동산세가 내년에 도입되면 재건축 아파트를 많이 보유한 사람은 세금부담이 휠씬 커진다. 이같이 악재가 겹치면서 지난 주 서울의 재건축아파트 가격은 무려 0.47%나 하락했다.일반아파트가 0.14% 떨어진 것에 비해 3.5배 가량 더 떨어진 것이다. 부동산 전문가들은 앞으로 재건축아파트의 가격 하락세는 더욱 가속화될 것으로 전망하고 있다. ●사업 서둘러 규제 피하자 법 개정 이전에 분양을 서두르는 서울지역의 단지는 강남구 삼성동 영동차관아파트,강남구 역삼동 신도곡아파트,송파구 신천동 잠실시영,송파구 잠실동 잠실주공2단지,강남구 대치동 도곡주공2차 등 5개로,1만 5423가구(건립기준)에 달한다.이밖에 수도권에도 수원시 팔달구 매탄3동 매탄주공2단지 등 5개 단지 9747가구에 달한다. 서울 강동구 강동시영아파트 등도 현재 법 시행전에 분양하기 위해 이주가 한창이다.강동시영의 경우 대부분 이주를 마친 상태로 연말쯤 분양에 나설 것으로 보인다. 서울과 수도권의 과밀억제권역에서 내년 3월 시행때까지 분양승인을 받지 못하면 개발이익환수제의 적용을 받아 재건축 단지들이 분양을 서두르고 있다. 고덕동 고덕주공1단지도 이주 작업을 하고 있다.이미 주민들의 이주 동의를 절반이상 받은 것으로 알려졌다.10월 1일부터 철거에 들어갈 계획이다.그러나 고덕주공1단지 외에 다른 단지는 아직 사업추진이 더딘 상태여서 개발이익환수제의 적용을 받을 것으로 보인다.반포주공3단지도 사업추진을 서두르는 단지 가운데 하나다. ●일부 아파트는 무대책으로 지켜봐 강남구 개포동 개포주공의 고층은 가격이 정점일 때에 비해 1억원 이상 떨어진 채 속수무책으로 지켜보고 있다.또 강남 재건축의 대명사로 불리던 대치주공도 손을 놓고 있다.31평형은 6억원 이하에 매물이 속출하고 있다. 6000가구가 넘는 매머드 단지인 가락시영도 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다.사업 추진은 다른 단지에 비해 빨랐지만 조합원간의 내분으로 진척을 보지 못하고 있다.비슷한 시기에 재건축을 추진했던 잠실주공은 이미 분양을 시작한 상태다. ●향후 전망은 재건축아파트의 투자가치는 개발이익환수제의 적용 대상 여부에 따라 판가름난다.개발이익환수제를 적용받지 않은 아파트는 임대아파트를 짓지 않아 좋을 뿐더러 사업추진 속도도 그만큼 빠르기 때문이다. 따라서 사업추진이 빠른 아파트에 투자를 하면 가격은 다소 비싸지만 리스크는 그만큼 작아진다고 볼 수 있다.하지만 사업추진 속도가 느려 개발이익환수제를 적용받는 아파트라면 매입시기를 다소 늦출 필요가 있다.현재 재건축 시장은 혼돈상태이기 때문이다.개발이익환수제가 시행돼 재건축 시장이 재편되기까지를 기다렸다가 매입을 해야 한다는 말이다. 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축시장에는 지금까지 없었던 전혀 새로운 시도들이 나오고 있다.”면서 “지금까지의 기준으로 매입시기나 대상을 판단하면 실수하기 쉽다.”고 말했다.그는 “실수요자라면 사업추진이 빠른 단지를 매입하는 것이 괜찮지만 그렇지 않으면 재건축시장이 재편되는 내년 중반이후를 매입시점으로 잡아야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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서울 상습침수지 재개발 쉬워진다

중랑천변 등 서울시내 상습침수지역에 대한 재개발 및 재건축이 용이해질 전망이다. 서울시는 잦은 침수피해가 발생하는 상습침수구역을 재해관리구역으로 지정,재개발·재건축을 통해 주거환경을 개선할 계획이라고 16일 밝혔다. 지금까지 재해관리구역으로 지정되면 건물 지하층을 사용하지 못하는 등 오히려 규제가 늘어 집값 하락을 우려한 주민들의 반대로 지정 사례가 한건도 없었다. 그러나 지난해 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 제정돼 재해관리구역으로 지정되면 재건축·재개발 사업을 추진할 수 있도록 규정됐다. 시가 이번에 마련한 기준에 따르면 재해관리구역은 저지대 가운데 90년 이후 2차례 이상 침수 피해를 입은 지역 중 주택 비율이 50% 이상인 곳이며,주택 소유자의 80% 이상 동의가 있을 때 신청 가능하다. 이럴 경우 ▲강남구 대치동 ▲강동구 암사동 ▲광진구 중곡1동 ▲동대문구 장안1동 ▲서대문구 창천동 ▲성동구 송정동 ▲용산구 보광동 ▲은평구 불광2동 ▲중랑구 망우2동 등 시내 50여곳에서 재개발·재건축 추진이 가능해진다. 이 중 중랑구 신내1동 493·494번지 일대와 구로구 개봉본동 88·90번지 일대 주민들은 재건축사업 추진을 위한 재해관리구역 지정을 이미 신청했다. 재해관리구역은 가로구역(블록)단위로 지정되며,주민의견을 수렴하고 기본계획 및 주변지역 수방대책 등을 마련한 뒤 신청하면 시건축위원회 심의 등을 거쳐 확정된다.이어 주택 소유자들을 조합원으로 한 재개발·재건축 추진위원회가 구성돼 본격적인 사업 추진에 들어갈 수 있다. 박석안 주택국장은 “침수피해로 인한 연간 982억원에 달하는 주택보상 및 복구비를 줄일 수 있고,상대적으로 낙후된 지역의 주거환경도 개선하는 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 전망했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

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“종합부동산세 도입 1년 연기를”

주택시장이 ‘경착륙과 연착륙’의 기로에 섰다는 진단이 나왔다. 미분양 아파트 증가와 부동산세 중과,아파트 공급 축소 등으로 이어지는 집값 급락 징후와 각종 개발계획,저금리,과잉 유동성 증가 등은 집값을 다시 부채질할 수 있는 호재인 만큼 정부는 적절한 규제와 세금 완화 정책으로 집값의 하향 안정세를 유도해야 한다는 지적이다. 삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원은 15일 ‘최근 주택경기 진단과 향후 과제’라는 보고서에서 향후 집값을 ‘급상승’과 ‘하향 안정’,‘급락’ 등의 3가지 시나리오로 분석하면서 이같이 밝혔다. 박 연구원은 집값 연착륙(하향 안정)을 위해서는 ▲재건축 규제 통폐합 ▲신규주택 분양가 규제 최소화 ▲주택거래신고제 운용 개선 ▲종합부동산세 도입 1년 연기 등이 필요하다는 의견을 제시했다. 구체적으로 보면 재건축 규제 통폐합에서 소형평형 의무비율제와 조합원 전매제한은 개발이익 환수제로 대체할 것을 주장했다.또 후분양제 적용은 시범 운영에 그쳐야 한다고 강조했다. 분양가 원가 공개에 대해서는 ‘득보다 실이 많다.’며 보완을 촉구하고 시세차익은 정부가 환수를 통해 공공임대주택 건설 등에 활용해야 한다는 의견을 내놨다.주택거래신고제도 거래세율을 조기에 인하해 불안심리를 해소하고,재산세 파동과 같은 혼란이 일어나지 않도록 종합부동산세 도입을 내년에서 2006년으로 연기할 것을 주장했다. 박 연구원은 이같은 적절한 대책을 강구하지 않는다면 집값은 급락이나 급상승으로 돌변,경착륙으로 이어질 수 있다고 경고했다. 집값 급상승에 대한 잠재 요인으로는 행정수도 이전 등 각종 개발계획 추진과 실질금리가 마이너스 수준으로 떨어진 데 따른 부동산 선호 경향 증대,금융기관 총수신의 49.1%(388조 8000억원)에 달하는 단기 수신 예금 증가,시장안정 정책에서 다소 후퇴하는 정부의 모습,추가 부양 조치에 대한 기대심리 등을 꼽았다.또 잠재 급락 요인으로는 원가 연동제와 지난해 말 대비 미분양 주택의 30% 증가,부동산세 인상 등을 지적했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

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서울집값 ‘10·29’ 수준으로

올 여름 급락세를 보였던 아파트 가격이 지난해 10·29 이전 수준으로 하락한 것으로 조사됐다.그러나 중대형 아파트 가격은 떨어지지 않아 부익부빈익빈 현상을 보였다.부동산정보제공업체 부동산114는 13일 지난 10일 기준 서울 아파트 시세를 조사한 결과 지난해 10월말에 비해 0.10% 낮게 나타났다고 밝혔다. 서울의 경우 지난해 10·29부동산 종합대책 발표 이후 내림세를 보이다 올해초 상승세를 보였다.이어 올 6월부터 다시 하락세로 돌아섰다. 7월들어 아파트 분양원가 공개안,재건축 개발이익환수제 도입,부동산 보유세 개편방안 등의 영향으로 7∼8월 0.99%가 떨어지면서 9월 첫주 아파트 시세는 지난해 10월말 수준으로 되돌아갔다. 특히 재건축 아파트가 내림세를 주도했다. 평형대별로는 20평 이하(-5.48%),21∼25평형(-1.31%),26∼30평형(-2.71%),31∼35평형(-2.58%) 등이 내렸다.그러나 36평형 이상 중대형은 1.36(36∼40평형)∼5.56%(55평형 이상) 올라 극심한 양극화 현상을 보였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[부동산 in] 아파트값 바닥 확인 연말쯤?

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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집값 “상승세 不容” “사실상 부양”

“집값 현수준 유지”라는 대통령의 발언이 시장에 파장을 일으키고 있다.사실상 부양 의지의 완곡한 표현이라며 지금이 집값 바닥이라는 관측과,대통령의 발언에도 불구하고 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 엇갈린다. 정부로서는 어느 쪽이나 달갑잖은 해석이지만 더 가슴이 철렁한 것은 전자(前者)다.이같은 시장의 확대해석을 경계한 때문인지 6일로 예정됐던 주택거래신고지역 해제를 유보하기까지 했다.그렇다고 추가지정을 한 것도 아니었다.한마디로 향후 부동산정책은 더도 덜도 아닌 ‘지금 이대로’의 추이를 지켜나겠다는 의지의 표현으로 보인다. ●“집값 더 떨어질 것” vs “지금이 바닥” 대통령은 지난 5일 한 방송사와의 토론에서 “집값을 더 떨어뜨리지 않겠다.”고 했다.내집마련정보사 김영진 사장은 “정부는 부인하지만 대통령의 종전 발언은 집값을 끌어내리겠다는 것이었다.”면서 “더 떨어뜨리지 않겠다는 것은 사실상 (부동산시장을)부양하겠다는 의미”라고 해석했다.김 사장은 “(정부정책이)급회전하면 불필요한 충격을 줄 수 있어 완곡하게 돌려 표현한 것 같다.”고 덧붙였다.다만,시장에 정부의 각종 규제책들이 워낙 누적돼 있어 조금씩 심리가 안정됨과 동시에 급매물이 줄면서 내년부터나 회복세에 들어설 것이라고 내다봤다.“집값은 지금이 바닥”이라는 얘기다. 이에 반해 LG경제연구원 김성식 연구위원은 “대통령의 발언 이면에는 어떤 경우에도 집값 상승을 용납하지 않겠다는 저간의 의지가 담겨 있다.”면서 “새삼스러울 게 없어 집값 하락세는 2∼3년 더 지속될 것”이라고 관측했다.2002년 하반기부터 늘기 시작한 공급물량이 임대료 하락과 맞물리면서 공급과잉을 낳았고,지난해 극심했던 ‘빈집 현상’은 2006년 상반기나 돼야 해소될 것이라는 지적이다.“대통령의 의지(정책 완화기조)가 집값 하락속도를 늦출 수 있을지는 몰라도 하락세 자체를 멈추지는 못할 것”으로 보고 있다.김 연구위원은 “정부의 연착륙 방안에도 불구하고 건설업의 급랭이 예상된다.”며 “연말연시쯤 중소·중견 건설사의 부도사태가 불가피할 것”이라고 경고했다. ●올들어 아파트값 0.8% 상승 재정경제부가 국민은행 자료를 토대로 분석한 ‘주택시장 동향’에 따르면 올 1월부터 7월까지 전국 주택가격은 지난해 말에 비해 0.4% 하락했다.그러나 주된 투기대상인 아파트값만 따지면 같은 기간 0.8% 올라 불안한 양상을 보이고 있다.특히 서울 전역(1.2%)과 강남(1.5%) 아파트값은 여전히 상승세다.강경 일변도로 치닫던 정부의 부동산대책이 올들어 다소 느슨해진 영향으로 풀이된다. 전세값 하락세는 적잖이 심각하다.올 1∼7월 가격이 지난해 말에 비해 전국(1.7%)·강남(2.9%) 할 것 없이 크게 떨어졌다.지난해 ‘10·29대책 이후’와 비교하면 3∼5%나 하락했다.재경부 조성익 정책조정국장은 “집값 폭등세는 확실히 꺾였다.”면서 “그러나 추가적인 집값 하락은 담보가치 하락에 따른 부실채권 양산 등을 야기해 바람직하지 않다.”고 재차 강조했다.이어 “올 하반기에 집값이 2%가량 추가하락한다는 분석이 있으나 정부는 그렇게 보지 않는다.”며 “집값의 하방경직성과 이사철 수요 등을 감안할 때 집값은 현 수준에서 미세한 등락을 이어갈 것”이라고 관측했다. ●정부,“과잉해석하지 말라” 정부는 그러나 ‘집값 추가하락 방지=부양’은 결코 아니라고 펄쩍 뛴다.건설교통부가 이날 주택거래신고지역 부분해제를 유보한 것도 이 때문이다.건교부는 당초 전국 주택거래신고지역 6곳 가운데 서울 송파구 풍납동·강동구 암사동 등 문화재 보호구역 등으로 이미 묶여 있어 추가규제의 실효성이 없는 지역을 조기해제하려 했었다.건교부 박상우 주택정책과장은 “자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 지적이 제기돼 일단 해제를 유보했다.”면서 “집값 안정을 최우선으로 하는 정부의 정책기조에는 변함이 없다.”고 강조했다.물론 시장상황에 따라 필요하다고 판단되면 주택거래신고지역이나 투기과열지구를 예고한 대로 부분해제한다는 방침이다.재경부가 “추가적인 건설업 연착륙 방안은 없다.”고 못박고 있는 것도 시장의 지나친 기대감을 경계해서다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

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이혼 최고 동두천 르포

“이혼율 최고라고요.황당하네요.통계 잘못 아닌가요” “그럴 줄 알았어요.당연한 일이에요.” ‘전국 이혼율 최고’를 놓고 동두천 주민의 반응은 극단적으로 엇갈린다. 동두천시 석영희 부녀복지계장은 “당혹스럽다.이혼율이 최고일 것이라고 생각해본 적이 없다.”고 말했다.이혼신고서 접수창구인 동두천시 김희자 호적계장도 “외부에서 어떻게 보는지 몰라도 공기 좋고 살기 좋은 곳이라 여겨왔다.”며 같은 반응을 보였다.둘다 동두천 토박이다. 반면 최근 서울에서 이혼하고 친정에 내려온 C씨(34·동두천시 보산동)의 증언은 상반된다. ●“남편들 대부분 친권 포기” “최근 이혼한 친구와 동두천 모여고 친구 모임에 나갔다.참석자 8명중 7명이 이혼했고 대부분 남편이 사실상 친권을 포기한 5∼6살 아이와 살려고 아둥바둥한다.” 같은 모임에 참석한 J씨(34)는 농민과 중매로 결혼했으나 남편이 농한기에 술과 노름에 빠지고 외간여자를 만나자 헤어졌다.W씨(34)도 특별한 벌이가 없는 동창생과 결혼했으나 남편이 무위도식하며 바람까지 피우자 자신도 외간남자를 만났고 결국 이혼해 5살 난 딸과 살고 있다.이들은 모두 동두천 이혼율 통계를 사실로 받아들이는 입장이다. S씨(27·여)도 동두천 이혼율 최고라는 말에 “그럴 줄 알았다.”면서 “중고등학교 다닐 때 반 아이 상당수가 이혼했거나 재혼한 부모를 두고 있었다.”고 잘라 말했다. 이혼율이 높은 이유에 대해 주민들은 지역경제 피폐를 꼽는다. 미군현안대책위원회 박수호(동두천시 의회 의원) 위원장은 “오랜 세월 미군을 상대로 한 유흥업소가 지역경기를 주도해와 별다른 산업시설이 없는 지역경제는 침체일로였다.”고 말했다.그는 또 “1970년대 이후 미군 경기가 계속 위축됐고 최근엔 미군철수로 더 큰 타격을 받았다.”면서 “가장이 고정적 직업이 없거나 무위도식하는 비율이 높아 이로 인한 경제적 어려움이 이혼에 이르는 가정불화의 주 원인이 됐을 것”이라고 덧붙였다. ‘군사도시’의 특수환경도 문제다.국제결혼 비율이 높은 데다 만남과 헤어짐이 손쉬운 미국식 문화가 침투해 ‘한번 시집 가면 시댁 귀신’이란 유교적 관념이 상대적으로 옅을 개연성이 높다는 지적이다.부모가 이혼한 경우 자녀의 이혼비율도 높다는 일반적 분석도 거론된다. ●2~3차례 이혼 예사 이혼이 이혼을 부르는 경우도 많다.이혼한 남녀가 ‘외로운 사람끼리’ 쉽게 만나 사귀다 재혼하나 첫 이혼의 이유인 경제적 어려움과 배우자 부정으로 다시 이혼해 2∼3차례 거푸 이혼하는 사례가 잦다. 김희자 호적계장도 “이혼신고서에 거푸 이혼이 많아 한번 분석해 보고 싶었다.”며 이 점을 인정했다. 유입인구의 성향도 고이혼율의 한 요인이다.동두천의 여유층 자녀들은 일찍 서울로 유학간다.반면 서울에서 경제적으로 몰락한 이들이 수도권에서 집값이나 세가 싼 동두천으로 내려와 재기하지 못하고 이혼하는 경우가 많다.동두천 여자라는 이유로 맞선에서 불이익을 당하고 심지어 파혼당하기도 한다는 말도 심심치 않게 들린다. 주민들은 이혼율을 줄이는 대책으로 우선 지역경제가 살아나야 한다고 믿는다.동두천미군현안대책위는 지역지원특별법을 요구하고 있다. 미군철수와 관련,산업구조를 개편하는 것도 근본해결 방안이 될 것으로 보고 있다.행정기관도 이혼이 근본적으로 개인사이지만 건전한 가정을 지키기 위해 무언가 특수시책을 펴야 한다는 지적이 높다. 동두천 한만교기자 mghann@seoul.co.kr

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“경제정책 수행 흔들리지 말라”

노무현 대통령이 최근 부동산가격 안정대책을 강조한데 이어 공무원들을 향해 경제정책의 ‘원칙’과 ‘일관성’을 당부하고 나섰다. 노 대통령은 24일 청와대 수석·보좌관회의에서 “최근 금리인하 조치나 일부 부동산 정책을 두고 정부가 경기부양으로 정책전환을 한다거나 부동산 정책에 큰 변화가 있는 것처럼 확대해석하는 것은 혼란을 초래할 수 있다.”면서 “공무원은 정책을 추진할 때 흔들리지 말고 일관된 원칙을 가져달라.”고 당부했다. 전날 정부의 경제정책에 대한 방향과 기조를 강조한 지 하루 만에 이번에는 공무원의 정책수행 자세에 대해 대통령의 당부 형식을 빌려 ‘대(對)공무원 메시지’를 전한 것이다. 노 대통령은 “정부는 경기대응과 경제살리기 정책에서 원칙과 일관성을 갖고 지속적으로 대응해 왔으나 최근 여론이 대단히 혼란스럽다.”면서 “한두개 현실적 정책을 갖고 정부의 부동산 정책에 큰 변화가 있는 것처럼 여론이 흘러감으로써 국민들에게 매우 혼란을 초래할 우려가 있다.”고 지적했다.이어 “집값을 반드시 안정시킨다는 정책에는 변함이 없고,부동산정책을 일관되게 갖고 나가겠다.”고 강조했다. 김종민 청와대 대변인은 노 대통령의 이같은 언급에 대해 “최근 몇가지 정부정책의 기조나 원칙이 크게 전환되는 것 아니냐는 평가로 인해 공무원들의 정책집행 과정에 영향을 미칠 가능성을 우려해 각별히 당부하신 것”이라고 설명했다. 노 대통령은 “최근 몇몇 정책을 두고 일부에서 정부가 경기부양책을 본격화하는 것처럼 얘기하는 등 지금까지 정부가 경기대응에 미온적으로 대처한 것처럼 전제하는 것은 정부의 신뢰를 실추시킬 수 있는 좋지 않은 현상”이라며 일부 보도에 대한 불쾌한 감정도 숨기지 않았다. 노 대통령은 나아가 “정치든 행정이든 확고한 신념을 갖고 밀고 가야 성공한 나라를 만들 수 있다.”면서 “공무원들은 흔들리지 말고 맡은 일을 해달라.”고 거듭 당부했다. 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

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정부 잇따른 ‘부동산 규제풀기’ 약발은 의문

정부가 하반기들어 부동산 규제 완화책을 잇따라 내놓고 있다.이러한 가운데 과연 정부의 ‘부동산 연착륙 대책’이 어느정도 효과를 거둘 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 일각에서는 일부 투기지역과 투기과열지구 해제,주택거래신고제 손질 등 연초까지만 해도 생각할 수 없었던 대책들이 나오면서 시장 활력 회복에 큰 보탬이 될 것이라는 기대를 하고 있다. 그러나 정부가 제시하는 대책에 알맹이가 없어 부동산 연착륙에는 별다른 보탬이 되지 않을 것이라는 분석도 나오고 있다.일부에선 오히려 내년부터 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세가 도입되면 시장은 더욱 침체될 것이라는 의견도 대두된다. ●무엇이 풀리나 25일부로 부산 북구 등 지방의 7개 시·군·구를 주택투기지역에서 해제키로 했다.건설교통부는 또 주택거래신고 대상지역을 손질한다.지금처럼 구단위가 아닌 동(洞)단위로 지정키로 하고,집값이 안정된 일부 동은 풀린다.25일 중 결정될 전망이다. ●경착륙 브레이크 걸릴까 정부의 각종 조치에도 불구하고 주택시장이 크게 바뀌지는 않을 전망이다.정부 대책의 속을 들여다 보면 내용이 별로 없기 때문이다.실제로 정부는 가까스로 잡은 집값이 다시 들먹일까봐 연착륙 대책도 ‘소폭·소량’ 원칙을 적용했다.실제로 주택투기지역의 경우 해제해도 문제가 없는 곳만 풀었다.또 아파트가 적은 곳을 골라 주택거래신고지역에서 해제한다. 다만,지방 4개 광역시가 투기과열지구에서 해제되면 어느정도 효과를 거둘 것으로 보인다. 그러나 기존 주택가격은 당분간 하락세가 지속될 전망이다.주택투기지역 일부 해제와 주택거래신고제 세분화만으로 시장이 살아나기에는 침체의 골이 너무 깊다는 것이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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‘철퇴정책’서 시장중시로

주택투기지역 및 토지거래허가구역 일부 해제 결정은 부동산 정책을 규제 일변도에서 시장 경제 상황에 따라 탄력적으로 운영하겠다는 신호로 받아들여진다. 부동산 정책 사령탑이 투기억제 일변도로 이끌었던 이정우 실장에서 시장경제 원리를 신봉하는 이헌재 부총리로 넘어오면서 나온 첫 작품이라는 점에서 이번 조치로 인한 부동산 시장 판도 변화에도 관심이 쏠리고 있다. 정부가 투기지역 지정제도를 도입한 지 19개월 만에 처음으로 주택투기지역 7곳을 해제한 것은 투기 억제대책이 효과를 거두고 있다고 판단했기 때문이다.부동산 경기 연착륙과 거래 활성화를 통해 내수 경기를 살려보자는 취지도 담겨 있다.하지만 이를 틈타 부동산 투기가 다시 고개를 들 것이라는 우려도 나오고 있어 이번 대책의 실효는 조금 더 두고봐야 할 것 같다. ●급등할 땐 다시 투기지역 지정 지방 도시의 주택투기지역을 풀기로 한 것은 집값이 안정되고 청약과열이 진정된 만큼 실효성 없는 규제를 더이상 묶어둘 필요가 없다는 판단에서다. 부동산 거래 규제를 풀어 건설경기를 띄워보자는 계산도 깔려 있다.국내총생산(GDP)의 17.5%를 차지하는 건설 경기를 활성화시키면 일자리 창출과 침체된 내수 경기를 살릴 수 있을 것으로 기대된다. 지역 주민들의 불편과 민원을 해소하는 효과도 얻을 수 있다.특히 일부 지방자치단체들은 투기가 사라진 만큼 투기지역 및 토지거래 허가구역에서 풀어줄 것을 끈질기게 요구했고,정치권을 통해 은근히 압력(?)을 가하기도 했다. 하지만 땅값이 크게 오르는 등 투기거래가 많은 충청 서해안과 수도권 파주·일산 등을 토지투기지역으로 묶은 조치를 봐서는 ‘죌 곳은 죈다.’는 정부의 의지를 읽을 수 있다. 김광림 재정경제부 차관도 “이번에 해제된 지역은 모두 지방이라서 당장 부동산값이 급등할 가능성은 낮다.”며 “만약 급등한다면 다시 투기지역으로 지정할 것”이라고 밝혔다. ●사령탑에 따라 정책이 바뀐다 김 차관은 이날 “어떠한 경우에도 10·29정책의 기본틀은 그대로 유지할 것”이라면 정부정책의 기조변화나 후퇴가 아니라고 설명했다.투기 요소가 사라짐에 따라 지난해부터 꺼낸 부동산 규제를 탄력적으로 적용하겠다던 정책을 실천에 옮긴 것에 불과하다며 큰 의미를 부여하지 않았다. 하지만 부동산 정책을 탄력적으로 적용하겠다는 이헌재 부총리의 의지가 담겨 있다는 점은 부인할 수 없을 것으로 보인다.때문에 투기과열지구·투기지구·토지거래허가구역·주택거래신고제 등의 부동산 규제 정책에 상당한 변화가 따를 것으로 전망된다. 분배 정책을 고수해온 참여정부의 부동산정책이 방향을 선회하는 것이 아니냐는 조심스러운 추측마저 낳고 있다. 정부가 다시 부동산 투기를 부추기고 있다고 우려의 목소리도 나오고 있다.김영진 내집마련정보사 사장은 “부동산 경기가 워낙 위축돼 정상적인 거래마저 끊겼다.”면서 “정부가 단계적으로 연착륙 방안을 내놓은 것은 바람직한 결정”이라고 평가했다. 류찬희 김미경기자 chani@seoul.co.kr

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강남에 100층짜리 고층 아파트?

서울 강남구(구청장 권문용)가 최고 100층짜리 초고층 아파트를 짓겠다는 야심찬 계획을 내놓았다.제한된 토지에 가능한 한 많은 녹지를 확보하기 위해서는 불가피한 선택이라는 것이다.이같은 방안이 실현될 경우 지은 지 20∼30년이 지나 조만간 재건축을 해야 하는 청담동 삼익·한양아파트와 압구정동 현대·한양아파트 등 한강변 아파트가 우선대상이 될 전망이다. 그러나 도시계획 권한을 쥐고 있는 건설교통부와 서울시의 협조가 선결과제이기 때문에 실제 적용 가능성에 귀추가 주목되고 있다. 강남구가 제시한 초고층 아파트 건설계획의 핵심은 아파트가 차지하는 땅의 면적을 최소화하는 대신 아파트 층수를 최대한 높이는 것.즉 용적률은 유지한 채 건폐율을 낮춰 늘어나는 여유공간에 인공 수로와 산책로 등을 조성,‘공원화’한다는 구상이다. ●빽빽하게 들어찬 아파트촌은 ‘가라’ 특히 주차장과 쇼핑센터,공공시설 등을 지하에 유치해 현재 주차장 이외의 기능을 모두 상실하다시피 한 지상공간을 복원시키는 데 초점이 맞춰져 있다.정종학 강남구 주택과장은 “2010년까지 토지의 98%가 개발 완료되기 때문에 신규 토지공급이 사실상 불가능한 상황에서 도시경관 등을 개선하기 위해서는 재건축 외엔 대안이 없다.”면서 “특히 획일적인 아파트 건축방식에서 벗어나야 개성있는 도시 연출이 가능할 것”이라고 말했다. 이에 따라 강남구는 아파트 재건축 계획을 ‘원점’에서 재검토하고 있다.강남구에는 현재 152개 아파트단지에 모두 9만 5293가구가 입주해 있다.이 중 20∼30년이 지나 향후 5년 안에 재건축을 해야하는 단지가 37.5%인 57곳에 이른다. 특히 압구정동 현대아파트 등 31개 단지는 당장 내년까지 재건축 계획을 세워야 한다.또 대치동 쌍용아파트 등 15개 단지는 2007년,개포동 경남아파트 등 11개 단지는 2010년에 각각 재건축에 돌입해야 한다. ●한강변 아파트가 ‘타깃’ 강남구가 재건축 예정 아파트를 대상으로 실시한 시뮬레이션에서 현재 17개동에 1560가구가 거주하는 청담동 한양·삼익아파트의 경우 저·중층으로 재건축하면 39개동의 건물이 들어서게 된다.이는 한양·삼익아파트의 용적률이 164%·188%이지만,수익성을 고려해 용적률을 200% 수준에서 계산한 것이다.그러나 같은 기준으로 45층짜리 초고층 아파트를 지으면 단 6개동만 있으면 된다는 것이다. 신동진 강남구 재건축팀장은 “초고층으로 재건축이 이뤄지면 건폐율은 현행 23%에서 6.4%로 떨어지며,아파트 동간 거리는 30∼50m에서 150m 이상으로 확대된다.”면서 “특히 단지내 도로 등을 제외한 순수 녹지공간으로 전체의 60% 이상을 확보할 수 있을 것”이라고 전망했다. 또 현대·한양·미성아파트 등 1만여가구가 몰려 있는 압구정동은 60∼100층짜리 아파트 30개동만 지으면 1만 4600여가구를 흡수할 수 있다는 것이다.물론 전체 면적의 90% 이상이 녹지를 포함한 여유공간으로 남게 된다.신 팀장은 “녹지공간을 충분히 확보한 개방형 아파트를 원하는 추세”라면서 “지역별 특성을 고려한 다양한 주거유형을 개발할 필요성이 커지고 있다.”고 덧붙였다. ●높이에 대한 규제가 관건 강남구의 꿈이 현실화되기 위해서는 넘어야 할 산이 남아 있다.바로 아파트 최고 높이에 대한 제한규정이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 제2종 일반주거지역의 경우 최고 높이를 15층으로 제한하고 관련법 시행규칙에서 일반주거지역을 지역적 특성을 고려해 제1,2,3종으로 세분화하도록 했다.이를 근거로 서울시는 ‘도시계획 조례’는 제1종 일반주거지역의 경우 4층 이하(용적률 150% 이하),제2종 일반주거지역은 7층 또는 12층 이하(용적률 200% 이하)로 못박고 있다.제3종 일반주거지역만 용적률(250% 이하) 규제가 있을 뿐,높이 제한은 없다. 특히 압구정·청담동 등 한강변은 수변경관지구로 지정돼 15층 이하로 건물을 지어야 한다.권 구청장은 “도시계획 권한의 일부를 기초자치단체에 이관하거나,일반주거지역의 층수 제한에 대한 예외규정이 필요하다.”면서 “세부계획이 마무리되는 하반기 중 건설교통부와 서울시에 규제 완화를 건의할 방침”이라고 밝혔다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■타워팰리스·아이파크 벤치마킹 서울 강남구가 초고층 아파트 추진을 자신하는 데는 도곡동 ‘타워팰리스’와 삼성동 ‘아이파크’ 등에서 벤치마킹한 결과라 해도 과언이 아니다. 순수 주거용 아파트단지인 아이파크는 23∼46층짜리 3개동 449가구(55∼104평형)로 구성돼 있다.아이파크는 이처럼 고층으로 지어졌기 때문에 용적률은 296%에 이르지만,건폐율은 9%에 불과하다. 따라서 전체 대지면적 1만여평 가운데 건물이 차지하는 공간은 1000평이 채 되지 않는다.특히 주차장을 모두 지하에 설치,잠실운동장 크기의 4배에 해당하는 건물 이외의 공간을 대부분 녹지로 꾸몄다.까닭에 지상에는 잔디밭을 비롯,단풍나무가 심어진 오솔길,연못과 정자 등이 조성됐다.또 아파트 주위에는 800m 길이의 조깅트랙이 갖춰졌고,실개천이 흐른다. 여기에 남향 위주의 획일적 배치에서 벗어나 북서·북동향으로 배치했다.이 때문에 영동대교·청담대교 등 한강 다리는 물론,남산과 여의도까지 한눈에 들어온다.맑은 날이면 동쪽으로 하남과 남양주,서쪽으로는 일산까지 파노라마처럼 펼쳐진다. 정종복 강남구 주택과장은 “아파트 평수를 줄여 제2,제3의 아이파크를 지을 경우 ‘공원 속 내 집’을 갖는 일이 꿈만은 아닐 것”이라면서 “특히 초고층 아파트에서는 동간 간격이 넓어 조망권과 일조권 등을 확보하는 데 유리하다.”고 말했다. 반면 주상복합아파트인 타워팰리스Ⅲ는 상업지역에 지어져 용적률(795%)과 건폐율(39%)이 일반주거지역에 비해 월등히 높아 배울 점이 없어 보인다.그러나 강남구는 타워팰리스Ⅲ가 69층(262m)으로 서울의 상징인 여의도 ‘63빌딩’(249m)보다 더 높지만,고층부에서 탁한 공기 때문에 느끼는 불편함이 없다는 점에 주목하고 있다. 정 과장은 “온도와 습도 등 실내 공기를 생활에 적합하도록 유지하면 고층화로 인한 문제점을 어느정도 극복할 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■건폐율 ·용적률 ●건폐율이란 전체 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율.여기서 건축면적은 땅과 맞닿아 있는 1층 면적을 의미하며,2층 이상의 면적은 포함되지 않는다. 예컨대 대지 면적이 1000평인 곳에 건물이 차지하고 있는 면적이 100평이면 건폐율은 10%가 된다. 건축법 등에 따르면 건폐율은 녹지·자연녹지·생산녹지지역의 경우 20% 미만,주거전용지역은 50% 미만,주거·준공업·공업·전용공업지역은 60% 미만,준주거·상업지역은 70% 미만 등이다. ●용적률이란 전체 대지면적에서 건물 각 층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율.여기서 연면적은 지하면적을 제외한 지상면적의 합계이다. 예를 들어 100평의 땅에 지하 1층 30평,지상 1∼3층 40평,지상 4층 30평 등 모두 180평짜리 건물이 있다면 용적률은 지하면적(30평)을 제외한 지상면적(150평)에서 대지면적(100평)을 나눈 뒤 100을 곱한 150%가 된다. 용적률을 규정한 목적은 건물을 높게 지어 대지 내에 보다 많은 공지를 확보하기 위해서다. ■과밀개발 줄이지만 특혜시비 우려 용적률을 높이지 않은 초고층 아파트 건립계획은 과밀개발 억제와 친환경적 주거공간 조성이라는 ‘두마리 토끼’를 잡기 위한 것으로 풀이된다. 그러나 일부 강남지역 재건축 아파트에 국한시킬 경우 ‘특혜 시비’에 휘말릴 가능성도 배제할 수 없다.전문가들은 공간 재배치 및 활용방식의 전환이 우선 고려돼야 한다고 입을 모은다. ●최선 VS 특혜 기존 판상형 아파트의 획일적 구조와 단지내 녹지 부족 문제는 끊임없이 지적돼 왔다.정종학 강남구 주택과장은 “단독주택지역에 ‘나홀로’ 아파트가 들어서는 등 난개발을 막기 위해 도입된 ‘일반주거지역 종 세분화’가 지나치게 엄격해 지역특성을 고려한 개발을 막고 있다.”면서 “게다가 판상형 아파트 형태로 재건축 또는 리모델링할 경우 증축이 수반되기 때문에 주거환경은 더욱 악화될 수밖에 없다.”고 강조했다. 따라서 다양한 높이와 형태의 초고층 아파트를 건립해 일조권과 조망권을 확보하고,옥외공간의 활용도를 끌어올리겠다는 것이다.또 아파트 지하공간을 적극 활용,문화·오락·편의·상업시설 등을 두루 갖춘 이른바 ‘원스톱 리빙공간’을 구현시킨다는 구상이다.건축방식으로 기존의 철근·콘크리트 대신 철골을 사용할 경우 내부 구조를 다양하게 배치할 수 있다는 장점이 뒤따른다. 강남구는 이같은 복안을 갖고 있기 때문에 최근 서울시내 각 자치구마다 치열한 유치경쟁을 벌이고 있는 ‘뉴타운사업’ 선정과정에서 한발짝 물러선 채 느긋한 자세를 보이고 있다.권문용 구청장은 “다른 지역과 유사한 방식으로 재개발이 이뤄질 경우 지역특성을 고려한 차별화는 이뤄지지 않는다.”면서 “세밀한 검토를 거쳐 도시 주거환경의 새로운 방안을 제시할 것”이라고 말했다. 그러나 이같은 계획이 본격화될 경우 특혜 및 형평성 논란이 불거질 수도 있다.강남지역이 부동산 가격 상승의 진원지라는 곱지 않은 시선을 받고 있는 상황에서 아파트의 초고층화가 이뤄질 경우 제2의 ‘강남 붐’을 부추긴다는 비판을 받을 수 있다.또 용적률 완화나 고도제한 해제가 재개발 수익률과 직결되는 만큼 대상지역과 제외지역간 형평성 논란을 잠재우기도 쉽지 않을 전망이다. ●“공간활용에 대한 인식을 전환해야” 전문가들은 초고층 아파트 건립계획이 주거환경 개선을 위한 선택가능한 대안 가운데 하나일 수 있지만,보다 신중한 접근이 요구된다고 말한다. 본지 자문위원인 김상경 KSK건축사무소 대표는 “초고층 아파트만 지을 경우 또다른 획일화 문제를 낳을 수 있다.”면서 “특히 초고층 아파트는 뉴욕 맨해튼 등 도심지 주거문화의 전형인 만큼 거주자들의 선호도를 고려,다양성을 부여하는 게 중요하다.”고 지적했다. 또 아파트 주거문화의 근본문제는 20∼30% 수준인 건폐율이 때문이라기보다는 70% 이상의 여유공간을 활용하는 효율성이 떨어지는 탓에 발생한다고 강조한다.영등포뉴타운 총괄건축가(MA)인 박연심 장원건축사무소 대표는 “공간활용에 대한 인식 전환이 선행되면 건물의 층수에 상관없이 주거환경을 근본적으로 바꿔나갈 수 있을 것”이라면서 “또 초고층 건물의 고층부에서는 미세한 흔들림이 발생하기 때문에 오히려 건강에 부정적으로 작용할 수 있다.”고 지적했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■건교부-일정규모 이하 재건축 시 소관 강남구의 100층짜리 아파트 재건축과 관련,건설교통부 관계자는 “중앙도시계획위원회에서 관여하는 도시계획의 규모는 5㎢ 이상이기 때문에 강남구에서 재건축을 추진하는 아파트단지는 해당되지 않는다.”면서 “이 문제와 관련된 거의 모든 결정은 서울시에 달려 있다.”고 밝혔다. 권도엽 건설교통부 주택국장은 “이 계획은 구체적으로 사업을 추진해야 알 수 있는 사항”이라면서 “높이 제한은 지구단위계획의 적용을 받으면 풀릴 수 있다.”고 조심스럽게 말했다. 지구단위계획에 지정되면 용적률이나 층수제한 등이 완화되기 때문에 이론적으로 100층 아파트는 가능하다는 견해다. 하지만 지구단위계획에 대한 입안결정권이 해당 지방자치단체에 있기 때문에 강남구의 100층 아파트 실행의 열쇠는 서울시가 쥐고 있는 셈이다.다만 시가 전국시장·군수·구청장협의회의 요구를 받아들여 지구단위계획의 권한을 구청장에게 넘겨주면 강남구는 시의 동의를 구하지 않아도 100층 아파트를 세울 수 있다.건교부 관계자는 또 “교통이나 환경 등 파급효과에 대해서 도시계획자문이나 주민공청회를 거쳐야 하는 등 넘을 산이 많다.”면서 “만일 강남의 상대적인 집값 상승을 우려한 다른 지역에서 반대하면 서울시가 결정을 내리기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr ■강남구-전문가들 초고층 개발 공감대 “초고층 아파트를 짓는 데 대해 건설교통부도 원칙적으로 반대하지 않는 것으로 알고 있습니다.지구단위개발 등 도시계획 차원에서 접근하면 마냥 불가능한 것은 아닙니다.” 정연진 강남구 도시관리국장은 “전국시장·군수·구청장협의회 차원에서 도시계획 권한의 일부를 구청장에게 넘겨줄 것을 공식적으로 제의했다.”면서 “그러나 광역단체가 갖고 있는 광의적인 도시계획 권한까지 모두 달라는 것은 아니다.”고 밝혔다.그는 자치구 차원에서 원활하게 개발하기 위해서 일부 지구단위계획의 권한을 해당 구청장에게 넘겨 달라는 것일 뿐이라고 덧붙였다.또 건교부관계자로 부터 시·도지사가 조례 개정 등을 통해 관련 권한을 기초단체에 위임할 수 있도록 조치했다는 말을 들었다고 밝혔다. 그는 “기존 건물과 같은 형태의 12∼15층짜리 건물물을 늘어놓는 방식으로 아파트를 재건축하는 것은 환경과 도시미관상 좋지 않다.”면서 “이미 도시건축 전문가들 사이에서는 초고층 개발방식에 대해 공감대가 형성돼 있다.”고 덧붙였다. 초고층 아파트단지가 강남의 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적에 대해,그는 “대규모 녹지가 조성되면 집값은 자연스럽게 올라갈 것”이라면서 “그렇다고 집값 상승을 우려해 친환경 도시계획을 포기할 수는 없는 것 아니냐.”고 반문했다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr ■서울시-기술문제·집값 안정 대책 선결 권기범 서울시 주거정비과장은 “빽빽하게 조성된 노후 아파트촌을 밀어내고 대규모 녹지와 초고층 아파트로 재건축하는 것은 바람직하다.”면서 “서울시도 높이 제한을 완화하는 것에 대해서는 접근하고 있으며 이와 관련해서 용역을 의뢰한 상태”라고 말했다. 그는 압구정동의 12층 아파트를 전과 같은 형태인 12층으로 재건축하는 것은 가능성이 희박하며 도시계획차원에서도 아무런 의미가 없다고 밝혔다.또 “사람들의 정서가 고층 아파트에 사는 것에 대해 전처럼 크게 부담을 느끼지 않다.”면서 “실제 초고층 주거시설인 타워팰리스 등에서 이미 많은 사람들이 거주하는데 별 문제점을 일으키지 않았다.”면서 긍정적인 견해를 보였다. 하지만 “100층의 아파트를 짓는데는 아직까지 세계적으로 선례가 없다.”면서 “건축 공법이나 재난방재시설 등 기술적인 부분에서 고려해야할 부분이 많다.”고 밝혔다.그는 또 “한강변에 위치한 압구정동에 초고층 아파트가 세워진다면 조망권과 대규모 녹지 등으로 집값을 부추길 소지가 크다.”면서 “강남특별구를 더 심화시킨다는 문제를 일으킬 수 도 있다.”고 말했다. 한편 그는 사견임을 전제한 뒤 “일본에서는 수십년간의 노력 끝에 기초자치단체의 장이 지구단위계획의 권한을 가지고 있다.”면서 “넓게 봤을 때 지방자치를 위해 구청에 더 많은 권한을 넘겨줘야 하지 않을까 생각되는데 아직까지 서울시에서는 이 부분에 대해서 무관심하다.”고 말했다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr

서울Pn

서민 안정책 ‘민생올인’ 실속은?

정부가 13일 내놓은 서민·중산층 대책은 경제살리기에 ‘올인’한다는 강한 메시지를 담고 있다.전일 한국은행이 경기부양을 위해 물가상승 압력의 부담을 감수하고 금리를 내린데 이은 정부 차원의 전방위 처방책이다.금융과 실물쪽의 양 카드를 이용해 추락하는 경제를 살려내겠다는 것이다. 하지만 대책을 들여다보면 알맹이가 별로 없다는 지적이다.‘역(逆) 전세난 지원자금’ 등 귀가 솔깃한 대책들도 실제로는 그리 대단한 것이 못된다.국민들에게 실제 도움되는 조치들은 이미 예고된 ‘재탕’이어서 감흥이 덜하다는 얘기도 있다. 경제전문가들은 “그렇더라도 정부와 정치권이 모처럼 민생경제에 올인하는 모습 자체만으로도 경제주체들의 심리를 달래는 데는 효과가 있을 것”이라고 뼈있는 지적을 했다. ●정부미 반값 지원받으려면 오는 11월(동절기)부터 전국 각 동사무소에 신청하면 된다.신청자격은 잠재빈곤층(차상위계층)이다.잠재빈곤층이란 한달 수입이 130만원 안팎(정부가 정한 4인가족 최저생계비 105만원보다 수입이 20% 더 많은 계층)인 사람을 말한다.기초생활 보장대상자는 아니지만 생계가 사실상 어려운 계층이다.서류상으로는 친인척 중에 부양능력을 가진 사람이 있어 생활보호대상자에 들지 못하는 소년·소녀 가장도 해당이 된다.이들이 원하면 정부미를 반값(시중가격의 40%)에 구입할 수 있다.할인쿠폰을 제공할지,정부미를 직접 줄지는 검토중이다.전체 320만 차상위계층 가운데 30만∼40만명이 신청할 것으로 정부는 내다보고 있다.그나마 효과가 기대되는 조치다.주무부처인 보건복지부가 큰 골격을 발표해 이미 예고된 내용이다. 중증장애인으로 국한한 기초생활 보장대상자를 장애 정도(급수)에 관계없이 모든 장애인으로 확대한 것도 눈에 띈다.2005년부터 14만명이 추가로 장애수당을 받을 수 있게 됐다. ●역 전세자금 대출받으려면 대출대상이 세입자가 아닌 집주인이다.‘전세자금 반환용도’라고 밝히면 1인당 최고 2000만원까지 연리 5.8%에 빌려준다.국민·우리은행과 농협 3군데 금융기관에서 취급한다. 재원은 국민주택기금 1000억원.각자 최고 한도까지 빌린다고 치면 전국 5000명의 집주인이 수혜를 보는 셈이다.예컨대 집주인이 1억원짜리 전세를 놓았다가 새 세입자를 구하려는데 전셋값이 8000만원으로 떨어졌다면 하락분(2000만원)만큼 정부에서 빌려주는 것이다.지금은 집주인이 전셋값 하락분을 마련하지 못해 기존 세입자는 세입자대로 이사를 못가고,집주인은 집주인대로 새 세입자를 구하지 못하는 ‘역 전세난’이 벌어지고 있다.물론 전셋값 하락분을 정부가 다 빌려주는 것은 아니다.2000만원이 최고 한도다.대출신청 자격이나 주택규모에는 제한이 없다.단,주택을 담보로 제공해야 한다.즉 담보여력이 있어야만 돈을 빌릴 수 있는 것이다.시중은행들의 주택담보인정비율이 집값의 40∼50% 수준이어서 수요자 대부분이 이를 소진했을 가능성이 크다.추가 대출이 어렵다는 얘기다.또 담보여력이 있다 하더라도 대출금리가 시중은행 주택담보대출 금리와 별 차이가 없어 실효성이 떨어진다는 지적이다. ●휴대전화요금 언제부터 얼마나 9월1일부터 기본요금 1000원이 내린다.기본요금으로 따지면 7.8%나 인하되는 것 같지만 실제 인하폭은 그 절반이다.이용자마다 기본요금이 다르고,통화·부가서비스 요금도 달라 실제 인하폭은 평균 3.7%에 불과하기 때문이다.또 9월 인하분은 10월에 받아보는 요금 통지서부터 반영된다. 실제 올해 요금인하는 10∼12월 석달에 불과해 물가안정에 기여하는 폭은 극히 미미(0.021%포인트)하다.건강보험 약가도 이르면 9월중에 내릴 예정이지만 국민들이 체감할 정도의 인하폭은 못 된다는 게 정부측의 설명이다.국제기름값 급등으로 ‘동결’시키는 데 한계에 다다른 도시가스 도매요금은 9월과 11월에 나눠 인상키로 했다.난방철과 겹쳐 서민들로서는 부담스런 대목이다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

서울신문

[사설] 우려되는 재산세 파동 조짐

재산세 대폭 인상과 관련해 우려했던 조세 저항이 현실로 나타나고 있어 걱정스럽다.서울 양천구에 이어 용산·성동구와 경기 성남 등 지방의회는 조례 개정을 통해 재산세 소급 감면을 추진하고 있다.재산 세율을 낮춰 이미 납부 기간이 지난 재산세의 일부를 되돌려 주기 위해서다.또 일부 주민들은 이의신청서를 내거나 ‘재산세 부과처분 취소 및 부당이득 반환청구소송’을 준비하고 있다고 한다. 서울시와 경기도는 소급 감면을 결의할 경우,조례안 무효 소송에 들어가겠다고 밝히고 있어 재산세 파동이 번질 조짐이다.지방세법에 의해 세금이 확정되기 전에는 자치단체가 세율을 조정할 수 있다.실제로 강남·서초·송파·광진구 의회는 지난 5월 재산세율을 10∼30% 낮췄다.양천,성동,중구의 아파트 재산세 인상률이 강남지역보다 높은 원인도 이런 조치 때문이라는 분석이다.서울시는 그러나 과세 결정 이후 세금 감면에 나서는 것은 법적 안정성과 과세 형평성에 어긋난다고 주장하고 있다. 자치단체가 재정자립도나 예상되는 주민의 반발 등을 종합적으로 감안해 미리 대처하지 않은 것도 문제는 있다.그러나 보다 근본적인 것은 정부가 집값 안정을 위해 세금 인상을 너무 몰아붙이고 있다는 점이다.보유세인 재산세는 물론,양도소득세나 취득·등록세 등 거래세까지 크게 올리다 보니 투기억제 효과가 있는 반면 주택거래가 끊기는 부작용이 생기고 있다.내년에는 재산세가 30%쯤 더 오른다고 하니 조세 저항은 더 클 수밖에 없을 것으로 예상된다.정부는 이런 점을 감안,거래세 인하 방침을 차질없이 추진하는 것은 물론 세금 위주의 부동산 대책도 재점검할 필요가 있다.

서울신문