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[한국 경제 봄날 오나?] 계절적 요인 있지만 소비 확실히 증가

기나긴 침체의 터널을 지나온 우리 경제에 연초 희망의 빛이 감지되고 있다. 일단 자동차, 유통 등 내수쪽에서 호전 기미가 보인다. 수출도 예상 외로 증가세가 탄탄하다. 은행 부실채권도 사상 최저수준이다. 하지만 이를 ‘착시(錯視)현상’으로 보는 사람도 많다. 대기업의 상여금 확대, 추운 날씨, 설 특수 등 일시적 요인들이 한꺼번에 맞물린 결과일 뿐이란 주장이다. 우리 경제는 과연 회복을 논할 수준에 와 있는 것일까. ●소비부문에 훈풍 부나 현대, 기아,GM대우, 쌍용, 르노삼성 등 완성차 5사의 지난 1월 자동차 판매량(내수+수출)은 39만 8132대로 전년동기보다 43.6% 늘었다. 특히 내수는 현대 4.7%, 기아 25.1%,GM대우 25.5%, 르노삼성 18.9% 등 쌍용차를 제외한 4개사가 전년동월 대비 증가세를 보였다. 자동차 내수판매 증가는 2003년 2월 이후 거의 2년 만이다. 지난달 국내 휴대전화 판매량도 150만∼160만대 수준으로 집계됐다. 한달 전보다 무려 2배 가까이 늘었다. 월간 휴대전화 내수판매가 100만대를 넘은 것은 지난해 8월(118만 9000대) 이후 처음이다. 신세계이마트는 지난달 매출이 전년동월 대비 6% 신장한 것으로 잠정 집계했다. 특히 설 행사 5일간의 선물세트(정육·수산·과일) 매출 신장률은 지난해 같은 기간에 비해 45%나 늘었다. 회사 관계자는 “소비가 서서히 회복되고 있는 느낌”이라고 분위기를 전했다. 롯데마트는 지난달 매출이 전년대비 1.5% 줄었지만, 설 행사 5일간의 매출만 따지면 올해가 오히려 19.8%나 늘었다. 롯데백화점 역시 식품 부문을 제외할 경우, 올 1월 매출이 전년대비 9.2% 성장했다. 또 건설교통부가 집계한 결과 지난해 12월 아파트 거래건수는 7만 4000건으로 전월 6만 9000건보다 7.1% 상승했다. 증가세에 있던 미분양 아파트도 지난달에는 6만 5000채로 전월(6만 9000채)보다 줄었다. 내수침체의 주된 원인이 됐던 부실채권도 크게 줄었다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 국내은행의 부실채권 비율은 1.90%(13조 9000억원)에 그쳤다. ●소비 회복세, 액면 그대로 믿어도 되나 신민영 LG경제연구원 연구위원은 “증시호황, 대기업 상여금 확대 등이 매출 증가세로 이어진 것 같다.”면서 “이 때문에 이를 전반적인 경제사정의 호전으로 해석하기는 어렵다.”고 말했다. 실제로 일부 품목의 소비증가세를 자세히 뜯어보면 나름의 사정이 있다. 자동차의 경우, 경차 판매는 크게 늘었지만 중대형 승용차 판매는 여전히 부진했다. 휴대전화 역시 번호이동성 제도의 완전개방과 겨울방학 특수 영향이 컸다. 게다가 올 1월은 설 연휴가 끼어있던 지난해 1월보다 조업일수가 이틀이나 많았다. 또 최근의 신용카드 사용증가와 유통업계 매출증가는 사실상 같은 현상인데도 마치 소비확대가 동시다발적으로 여기저기에서 일어나는 것처럼 과대포장되고 있다는 지적도 있다. ●‘어게인 1999’ 가능할까 정부는 최근의 몇몇 소비지표 상승세에 크게 고무돼 있다. 내심 지난 1999년과 비슷한 상황이 나타나기를 기대한다. 재정경제부 관계자는 “99년에 대부분 경제전문가들이 연간 성장률을 2% 정도로 내다봤지만 그해 갑자기 소비와 설비투자가 살아나면서 10.1%나 성장하는 놀라운 결과가 나타났다.”고 말했다. 그는 “가계와 기업 등 경제주체들의 심리가 확 살아날 경우, 올해 성장률은 예상을 뛰어넘는 수준으로 올라갈 수도 있다.”고 전망했다. 재경부는 ▲북핵 사태, 미국·이라크 전쟁 등 리스크(위험)요인이 올해에는 별로 없는 데다 ▲과거 당장의 ‘반짝 성장’을 위해 동원됐던 무리한 경기부양책이 최근 2∼3년간 없었기 때문에 ‘상반기 재정조기 집행, 하반기 종합투자계획’으로 대표되는 정부정책의 약발이 잘 받을 수 있는 구조라는 점도 낙관론의 근거로 제시했다. 대한상공회의소 이현석 상무는 “현 상황이 계절적 요인인지, 아니면 일시적 또는 구조적인 개선에 따른 것인지는 2·4분기는 돼야 알 수 있을 것”이라면서 “현재 중요한 것은 지금의 분위기를 추세적인 상승세로 발전시키는 것이며, 정부의 일관된 정책이 그 관건이 될 것”이라고 말했다. 김태균 김경두기자 windsea@seoul.co.kr ■ 전문가 진단 경제전문가들은 올 초의 소비시장 회복세를 추운 날씨와 연말효과에 의한 일시적 현상으로 보고 있다. 민간소비가 본격적으로 회복돼 경기가 살아나기 위해서는 고용여건 개선, 기업의 설비투자 증가 등 시간이 걸리는 작업들이 선행돼야 한다는 지적이다. ●조성봉 한국경제연구원 선임연구위원 경기진작은 소비활성화에 달려 있다. 분배도 중요하지만 일단 파이부터 키워야 한다. 단기적으로는 건설과 부동산 경기를 살려야 한다. 집값이 너무 오르는 것은 곤란하지만 갖고 있는 집값이 떨어지는데도 소비할 사람은 잘 없다. 소비진작은 돈을 갖고 있는 사람들이 해야 나타난다. 또 부동산이 살아나야 건설경기도 살아난다. 장기적으로는 투자에 대한 재산권 보장, 경영권 방어수단 확보 등 기업투자를 촉진할 수 있는 환경을 만들어 줘야 한다. 출자총액제한 등이 투자에 별 영향은 없다고 하지만, 상징효과가 크다. 미세한 부분에서 물꼬를 터주는 것만으로도 살아날 수 있다. ●강명헌 단국대 교수 정책의 유연성과 일관성이 필요하다. 지금은 경기활성화가 중요하니까 개혁적인 정책은 잠시 미뤄둘 수 있는 여유가 필요하다. 부양책과 경기 냉각효과가 있는 개혁정책을 혼용하면 경기가 좋아지기는커녕, 더 나빠질 수 있다. 정부는 지금 두 마리의 토끼를 잡으려고 한다. ●백웅기 상명대 교수 현 주식시장의 활황은 부동자금 유입에 따른 금융장세 성격이 강하다. 실적장세로 넘어갈지 여부를 속단하기는 이르다. 도소매판매지수를 보면 2003년 3월 이후 전년동월 대비로 2년 넘게 감소세다. 정부 정책이 효과적으로 적용되면 “경기가 나아질 때가 됐다.”는 심리가 작용, 플러스로 전환될 수 있다. 앞으로의 효과 등을 감안하면 건설보다는 기업의 설비투자로 인해 경기가 살아나는 것이 긍정적이다. 정부가 건설경기를 부양하고 있는데, 현 상황에서는 소비진작이 중요하기 때문에 불가피한 측면이 있다. 그러나 한편으로 기업이 설비투자에 나설 수 있는 환경 조성에 역점을 둬야 한다. ●김윤기 한국개발연구원 선임연구원 각종 경기 관련 지표들로 볼 때 경기하강 국면이 진행중이다. 민간소비와 기업투자도 부진에서 벗어나기 힘들고, 환율 추가하락으로 인한 수출 증가율 둔화로 경기전망은 밝지 않다. 정부가 그동안 발표했던 상반기 조기재정집행, 벤처활성화대책 등을 일정대로 추진하는 것이 중요하다. 파급효과가 큰 사업부터 우선순위를 정해 실시해야 한다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr ■ ‘경기회복’ 넘어야 할 산은 경기가 살아나기 위해서는 시중 자금 흐름이 선순환구조로 바뀌어야 한다. 자금흐름이 원활하게 돌아가면 투자가 살아나서 고용이 창출되고, 소득이 높아져 소비로 이어지게 된다. 하지만 지금은 400조원을 웃돌고 있는 시중 부동자금이 갈 곳을 몰라 우왕좌왕하고 있다. 채권시장으로 돈이 몰리는가 싶더니 최근에는 채권금리 급등으로 주식시장으로 물줄기가 바뀌고 있다. 물론 주식시장으로 돈이 몰리는 것이 나쁜 일은 아니지만, 기업의 실적이 담보되지 않을 경우 거품으로 끝날 가능성도 배제하기 어렵다. 따라서 얼어붙은 경기에 불을 지피기 위해서는 시중자금이 실물부문으로 옮겨갈 수 있느냐가 넘어야 할 최대 과제다. 이를 위해 지속적으로 성장할 수 있는 중소기업과 한계기업을 분별하는 신용평가를 강화해야 한다고 시장관계자들은 지적한다. 성장가능한 기업에는 풍부한 자금을 지원하면 투자를 통한 고용창출, 소득증가, 소비증가의 구조로 패턴이 달라질 수 있다. 이를 위해 정부가 지난해말부터 추진중인 벤처·중소기업 지원 등의 종합대책을 일관성있게 추진해야 한다. 금리와 환율 등 외생변수에 대한 대응도 과제다. 경기회복에 대한 기대감 등으로 콜금리가 추가적으로 더 내리기는 여건이 쉽지 않은 상황이다. 불안한 채권시장의 수급을 적절히 조정해 시장의 불안감을 해소해야 한다. 환율은 달러화 약세에 따른 불가피한 측면을 고려할 때 외환당국의 무리한 개입은 자제해야 한다는 게 시장 관계자들의 판단이다. 하락의 폭을 조정하는 선에서 머물러야 한다. 가계부채의 재조정이 소비여력으로 연결될 수 있느냐의 문제도 중요하다. 신용카드 등의 상환으로 가계부채가 줄어들고 있기 때문에, 부채상환 부담이 감소된 만큼 소비쪽으로 돈이 흘러들어와야 한다는 것이다. 금융연구원 신용상 박사는 “금융권의 자금중개 기능이 원활하게 돌아가게 하는 일이 경기회복에 불을 지피는 최대의 관건이 될 것”이라면서 “가계부채 등도 조금씩 나아지고 있는 상황 등을 감안하면 금융권의 리스크테이킹(위험 감수)이 실물경기를 살리는 데 중요하다.”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

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‘대학=산업’ 교육 틀 바꾼다

노무현 대통령이 ‘이기준 파문’ 이후 19일 동안 비어 있는 교육부총리에 27일 김진표 열린우리당 의원을 임명했다. 김 교육부총리는 경제부총리를 지낸 경제관료 출신의 첫 교육인적자원부 수장이라는 점에서 화제와 관심을 모으고 있다. 노 대통령이 그를 교육부총리로 발탁한 것은 ‘대학은 산업’이라는 대학교육 개혁의 ‘특명’을 부여한 것으로 받아들여진다. 김 교육부총리가 경제와 교육을 어떻게 접목해 대학 교육을 개혁해낼지가 주목된다. 김 교육부총리는 지난해 초 경제부총리 시절 사석에서 만난 교육부 간부에게 “대학도 경쟁시대”라면서 “대학교육 개혁은 이래도 그만, 저래도 그만이라는 식이 아니라 이제는 제도적으로 바뀌어야 한다.”고 역설한 것으로 알려졌다. 교육부 간부는 “교육에도 일가견을 가진 경제수장이었던 것 같다.”고 기억했다. 그는 참여정부 초기에 세무조사, 분양권 전매 제한 등 특단의 대책들을 쏟아내던 2003년 재정경제부 간부들을 모아 놓고 서울 강남지역의 집값 안정을 위해서는 먼저 교육문제가 해결돼야 한다고 강조하기도 했다. 과거 서울 중심부에 있던 전통 있는 명문학교들이 80년대 대거 길거리가 질퍽질퍽하던 강남으로 이사 왔다는 점을 들어 이제는 ‘강남교육특구’를 대체할 지역이 나와야 한다고 설파했다. 판교 신도시나 강북지역에 외국어고·과학고를 유치하자는 아이디어도 내놨다. 경제관료의 시각에서 교육정책에 ‘훈수’를 두던 김 부총리가 교육행정의 현장에 들어가 교육 개혁에 성공할지는 미지수다. 노 대통령도 장관 가운데 교육부총리 자리가 가장 힘든 곳이라고 말할 정도다. 교총과 전교조, 교육개혁시민연대, 참교육학부모회 등 교육관련 단체들은 “교육을 모르는 사람을 교육의 수장으로 임명하는 것은 상식 밖의 일”이라면서 “교육을 경제적 관점에서 보는 것도 걱정되지만 노 대통령이 왜 이 시점에서 대학 개혁을 강조하는지도 납득하기 어렵다.”고 벌써부터 부정적인 반응을 보이고 있다. 경제부처 간부는 “김 교육부총리가 경제계의 요구에 맞게 대학의 교육과정을 바꾸고 대학이 경쟁력을 갖추도록 대학과 기업의 연결고리 역할을 할 것”이라고 기대했다. 박정현기자 jhpark@seoul.co.kr

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[부동산 어떻게 될까] ‘침체 터널’에 갇힌 집값…거품 더 빠질듯

부동산 시장에는 언제쯤이나 따스한 햇볕이 들까. 지난해 내내 부동산 시장을 짓눌렀던 무거운 구름이 걷히고 부동산 시장이 살아나기를 정부나 투자자 모두 바라고 있다. 하지만 바람일 뿐 올해에도 부동산 시장은 침체의 터널을 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 오히려 비구름이 길게 드리워지면서 침체의 정도가 지난해보다 더 심각해질 것으로 보인다. 정부가 갖가지 경기 부양책을 내놓고 있지만 짧은 시간에 부동산 시장을 되살리기에는 한계가 따를 것이라는 전망이 지배적이다. 부동산 시장은 일반 경기 흐름이나 정책의 방향에 직접적인 영향을 받는다. 일반 경기 침체는 곧바로 기업 투자 감소와 긴축 경영으로 이어지고 파장은 금융권의 돈줄 죄기로 번지기 마련이다. 불똥은 곧 부동산 시장 침체로 옮겨 붙는다. 때문에 일반 경기가 침체하면 부동산 시장은 바로 고꾸라지고 원상태로 되돌리기까지는 오랜 시간이 걸린다. 그런 점에서 최근의 일반 경기 침체는 외환위기 때와 다르게 해석된다. 갑작스러운 충격으로 인한 경기침체가 아니라 오랜 기간에 걸친 내수부진, 기업 투자의욕 감퇴 등과 같은 구조적인 문제들이 겹쳐 일어난 침체로 보아야 한다. 갑작스럽게 맞은 KO펀치가 아니라 그로기상태에서 당한 타격이라서 회복에 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산 시장도 투기억제정책, 수요 감소와 공급 증가, 세제 강화 등이 겹쳐 하루아침에 회복되기를 기대하는 것은 무리다. ■ 주택 주택경기는 특히 일반 경기와 정책변화에 바람을 많이 탄다. 그런 면에서 새해 주택시장은 지난해에 이어 깊은 불황이 점쳐진다. 지난해 워낙 깊은 나락으로 떨어져 쉽게 회복할 수 있는 기력을 잃은 데다 경기가 전반적으로 살아날 조짐을 보이지 않고 있기 때문이다. 여기에 정부의 옥죄기 주택정책 기조도 좀처럼 풀리지 않고 있다. 아파트값은 새해에도 하락세를 면치 못할 것이 확실시된다. 하락 기울기는 지난해와 마찬가지로 수도권 외곽과 서울 변두리에서 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 김용순 주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 새해 집값·전셋값의 동반하락을 점쳤다. 김 박사는 집값은 연간 3% 정도 빠질 것으로 내다봤다. 공급과잉과 투기억제책에 따른 매수심리 위축을 원인으로 꼽았다. 크게 증가한 신규 아파트 입주물량이 급격한 수요감소를 가져왔다고 보는 견해다. 올해 신규 입주 주택은 지난해 입주 물량(44만 8000가구)보다 많은 52만가구 정도로 예상된다. 무주택자가 줄어들어 수요는 그만큼 줄어든다는 얘기다. 특히 수도권 아파트 입주 물량이 크게 증가한다. 지난해 15만 5000가구 수준이던 신규 아파트 물량이 새해에는 19만 5000가구로 4만 가구가 늘어난다. 공급 과잉은 투기억제 대책과 맞물려 가격 하락을 압박하는 가장 큰 요인이다. 전셋값은 하락폭이 더 커 연간 4∼5% 떨어질 것으로 보았다. 신규 아파트 입주 증가에 따른 공급과잉과 역전세난 확산이 예상되기 때문이다. 한국건설산업전략연구소도 올해 집값이 평균 3∼4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다. 정책의 변화도 집값 하락을 더욱 부채질한다. 재건축개발이익환수제 실시 방침이 나오면서부터 서울 강남 재건축 아파트값이 곤두박질친 것만 보아도 집값이 정책의 흐름에 얼마나 민감한 지 알 수 있다. 종합부동산세 도입, 주택가격 공시제, 과표 현실화 등도 아파트값 하락을 압박하는 수단이다. 다주택·고급주택 보유 자체만으로 무거운 재산세를 물리는 종부세는 수요를 크게 위축시키고 있다. 실거래 기반의 과표현실화 역시 아파트 거래를 오므라들게 하고 있다. 아파트를 사고팔 때 내는 거래세가 지금보다 3∼4배 올라가기 때문에 거래 자체가 끊긴다. 주택가격공시제 역시 집값을 실거래가에 맞춰 매기는 제도로 세금 줄이기가 원천적으로 봉쇄되는 만큼 거래 욕구를 크게 감소시킬 것으로 전망할 수 있다. 청약시장도 불황을 모면하기 어려울 것으로 점쳐진다. 지방 아파트 시장 미분양은 그만두고라도 분양성이 좋다는 수도권까지 빈집이 늘고 있다. 수도권은 새해에 입주물량이 가장 많기 때문에 시장 침체가 더욱 깊어질 수 있다. 다만 판교신도시는 사상 최고의 청약경쟁률이 예상된다. 투기과열지구 해제, 분양권 전매금지 완화 정책의 변화가 따르는 지역도 청약시장이 다소 움직일 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 토지 집값 하락 예상과 달리 토지 시장은 약보합세를 띨 것으로 보인다. 거래가 증가하고 가격이 급등하는 호황은 기대할 수 없지만 주택보다는 거래 규제 강도가 느슨하기 때문에 투자자들이 토지 시장으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다. 대형 국책사업 착공, 택지지구 개발지구 주변은 소폭이나마 오를 가능성도 크다. 한국건설산업연구원은 새해 땅값을 지난해(3.0%)보다 둔화된 1∼2% 상승할 것으로 예측했다. 한국토지공사는 평균 0.6% 오를 것으로 예상했다. 한국건설경제협의회는 전반적으로 땅값 상승률은 둔화되나 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따른 개발예정지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 연간 3% 정도의 상승률을 점쳤다. 거래가 활발하지 않을 것이라는 주장은 전반적인 경기 침체로 투자의 불확실성이 커지면서 기업의 투자의욕이 감소하고, 충청권을 중심으로 불었던 사재기 바람이 진정되고 있는 것을 근거로 한다. 각종 지역개발 호재가 이미 반영돼 거래가 활발히 이뤄졌고 가격도 오를 만큼 올라 추가 상승 여력이 소진된 것도 더이상 가격 상승 전망을 어둡게 하고 있다. 하지만 국지적인 상승이 예상되는 곳도 있다. 충청권도 신행정수도 건설 후속대책이 최종 확정되면 주변 토지 시장이 다시 꿈틀거릴 것으로 보인다. 정부가 당초 후보지로 예정했던 연기·공주지역 토지를 사들이겠다는 방침을 세웠고 이르면 2월말 행정수도의 윤곽을 발표할 예정이다. 기업도시 주변, 공공기관 이전 예정 지역은 땅값 상승과 거래 증가가 따를 수밖에 없다. 대규모 택지개발지역 주변 땅값도 상승 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등이 빠지면서 유동 자금이 주택에서 토지로 이동할 가능성도 커졌다. 농지법 개정으로 도시민의 농지 소유 제한 완화도 땅 투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 것이 분명하다. 그러나 전반적인 부동산 경기 침체로 급등이나 거래 활성화는 기대할 수 없다는 것이 전문가들의 견해다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 오피스 상가·오피스 시장도 침체를 벗어나기 어려울 것으로 전망된다. 상가 부진을 예상하는 근거는 뭐니뭐니 해도 내수부진에서 찾을 수 있다. 소비자들이 지갑을 열지 않음에 따라 문을 닫는 업소가 늘고 있는 추세다. 소형 상가뿐 아니라 대형 상가도 입점이 안 된 경우가 수두룩하다. 권리금은 그만두고 보증금이라도 돌려받기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 건축물의 분양에 관한 법률 개정으로 오는 4월부터 선시공 후분양제도가 도입되면서 분양규제도 따른다. 이에 따라 공급량은 줄어들 것으로 보인다. 상가114 유영상 소장은 “법 개정에 따라 상가도 토지매입과 건축허가를 마친 뒤 공개분양을 실시해야 하므로 안전한 투자여건이 조성되겠지만 공급 비용을 증가시켜 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다.”고 말했다. 오피스 시장도 밝지 않다. 경기침체로 신규 창업이나 사업 확대를 꺼리는 바람에 사무실 수요가 줄어들고 있다. 비용을 줄이기 위해 사무실 면적을 줄여 이사하는 경우도 흔하다. 빈 사무실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수밖에 없는 환경이다. 오피스 정보를 제공하는 샘스에 따르면 서울 중심권과 강남권 등 대형 빌딩이 밀집한 곳에서 공실률이 증가하고 임대료도 떨어지고 있다. 서울 도심이나 강남권역도 공실률이 5%대를 넘어설 것으로 전망된다. 흔히 연초에는 건물주들이 임대료를 올렸으나 파이낸스센터, 흥국생명 빌딩 등 대형 빌딩에도 빈 사무실이 늘어나고 있어 새해 임대료 상승은 크게 둔화될 것으로 보인다. 강남 외곽 빌딩들은 전세를 보증부 월세로 돌리면서 임대료를 깎아주고 있는 추세다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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부동산시장 활력 회복 ‘기로’

정부가 23일 서울 중랑구 등 전국 11곳을 주택투기지역에서 추가 해제하면서 부동산 규제 완화가 본격화되고 있다. 특히 이번에는 수도권 지역이 처음으로 주택투기지역에서 해제돼 이같은 관측이 더욱 설득력을 얻고 있다. 그러나 부동산 시장의 회복에는 못미친다는 게 시장의 반응이다. 물론 일부 시민단체 등에선 규제완화가 주택가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 제기하고 있지만 이번 조치는 심리적인 효과 외에 시장회복에는 아직도 미흡하다는 반응이 지배적이다. ●규제완화 어디까지 정부는 건설경기가 계속 침체국면을 벗어나지 못하자 올 하반기 들어서면서부터 부동산 규제 완화를 본격적으로 검토하기 시작했다. 올들어 해제된 규제는 주택투기지역과 주택거래신고지역, 투기과열지구 등이 대표적이다. 이번 조치 외에도 정부는 내년에 규제를 더욱 풀 것으로 보인다. 이르면 내년 초 주택정책심의위원회를 열어 집값이 3개월 연속 떨어지는 등 요건을 갖춘 지역을 주택거래신고지역에서 추가 해제할 것으로 알려졌다. 해제대상 지역이 구체적으로 확정되지는 않았지만 강동구와 송파구 등지의 일부 동이 해당될 것으로 알려졌다. 주택투기지역과 투기과열지구 등도 앞으로 추가 완화될 가능성이 높다. 투기과열지구의 경우 정부가 당초 지난달 초 지방 6곳 투기과열지구에 대한 규제를 일부 완화하면서 필요할 경우 다른 지역에 대해서도 규제를 완화할 수 있다고 밝힌 바 있다. 물론 구체적인 대상 지역은 유동적이고, 이번 규제완화의 반응을 봐가면서 해제한다는게 정부의 방침이다. 이밖에 성격은 조금 다르지만 새로운 부동산규제도 시행시기가 다소 늦춰질 가능성이 높은 상태다. 일례로 부동산 실거래가 신고 의무화 조치를 담은 부동산 중개업법 개정안의 경우 당초 내년 7월부터 시행한다는 방침이었으나 업계 등 이해당사자들의 반발로 2006년 1월 이후로 미뤄질 전망이다. 이러한 일련의 규제완화 조치에 대해 시민단체 등은 “최근의 부동산 규제 완화정책은 10·29대책의 근간을 훼손하는 것”이라면서 “일례로 지방 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 완화조치는 투기적 가수요를 부추겨 부동산 투기를 재연시킬 우려가 있다.”고 비난했다. 반면 시장에서는 이번 조치만으로 시장이 활력을 회복하기에는 역부족이라는 반응이다. 실제로 부동산 114조사에 따르면 지난 8월 부산 해운대구 등이 주택투기지역에서 풀렸지만 집값은 0.35% 떨어졌다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[부동산in] 정책 읽으면 돈이 보인다

부동산 정책이 급변하고 있다. 새로운 제도도 많고 처음 들어보는 정책도 수두룩하다. 오락가락하는 정책도 더러 있다. 이미 실시하고 있는 제도를 후진하려는 움직임도 감지된다. 부동산을 갖고 있는 사람이나 투자자 모두 어느 장단에 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못하고 혼란에 빠졌다. 정책의 흐름을 정확히 읽는 지혜가 필요하다. ●다주택 보유는 돈 먹는 하마? 집을 여러 채 갖고 있는 자체가 부담이 된다. 종합부동산세나 1가구 3주택 양도세 중과 실시, 실거래가 기준의 거래세 부과 등이 예정돼 있다. 여기에 내년부터 재산세를 내는 과표가 점차 현실화된다. 실거래가의 30∼40%에 불과하던 과표가 국세청이 고시하는 기준시가 수준으로 올라간다. 시세의 80%선이다. 재산세, 거래세가 대폭 올라간다는 얘기다. 관련 세율을 일부 조정한다고 하지만 과표가 상대적으로 낮게 잡혔던 서울·수도권 아파트는 세금이 올라갈 수밖에 없다. 아파트를 보유·이용하는 대가로 내는 세금이 올라가더라도 집값이 껑충껑충 뛰면 양도차익을 기대할 수 있다. 하지만 대부분의 부동산 전문가들은 과거와 같은 큰 폭의 집값 상승을 기대할 수 없다고 한다. 아파트를 여러 채 보유하는 것 자체가 ‘돈 먹는 하마’꼴이 나지 않을까 걱정된다. 그렇다면 다주택(1가구 3주택 이상) 보유자는 어떻게 대처해야 할까. 우선 서울·수도권, 광역시의 다주택 보유자라면 연내 처분하는 것이 낫다. 아파트 3채를 갖고 있는 사람이 한 채를 팔았을 때 내는 양도세가 양도 차익의 36%(2년 이상 보유)에서 60%로 올라간다. 예컨대 다주택자인 A씨가 2002년 4월 3억 5000만원에 매입한 강남구 도곡동의 34평 짜리 아파트를 5억 5000만원에 팔았을 경우 양도차액은 2억원. 올해 말까지 처분하면 36%의 세율(8000만원 초과)을 적용,7200만원에서 누진공제액 1170만원을 뺀 6030만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 내년에 팔면 1억 2000만원(세율 60%·누진공제 혜택 없음)을 양도세로 납부해야 한다.6000만원 가까이 양도세를 더 내야 한다. 종합부동산세 도입도 구체화되고 있다. 본인 명의로 전국에 소유하고 있는 주택의 가격(기준시가 기준) 합계가 9억원을 넘으면 초과분에 대해 1∼3%를 내야 한다.6억원 이상 나대지 보유자는 1∼4%,40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종부세로 부과한다. ●주택은 지고 땅이 뜬다? 종부세는 소유 가구수나 가구별 합산 보유 과세가 아니기 때문에 한 사람이 많은 부동산을 소유하는 것보다 분산 소유하는 것이 유리하다. 부부간 재산을 나누어 소유하거나 공동명의 또는 증여 등을 통한 절세를 생각해볼 수 있다. 주택 거래와 관련한 직접적인 규제는 내년에도 계속된다. 주택거래신고제를 일부 풀자는 주장도 있으나 ‘10·29대책’의 근간을 흔들기 어려워 신고지역을 해제하기는 쉽지 않을 전망이다. 그렇다면 신고지역에서는 주택을 사고팔 때 실거래 가격을 기준으로 세금을 내야 하고 거래는 더욱 줄어들 수밖에 없다. 주택 시장 침체가 오래갈 것이라는 전망을 가능케 한다. 일반적인 주택거래보다는 새로운 투자 상품을 찾거나 경매 등을 통해 싼값에 부동산을 구입하는 길을 찾아볼 수 있다. 대안으로 땅 투자를 들 수 있다. 문제는 어디에 투자하느냐다. 대규모 개발 예정지 주변의 땅이라면 결코 후회하지 않는다. 성남·고양·남양주 택지개발 주변, 미군 기지가 들어서는 평택·오산 등이 눈에 들어오는 투자 유망지역이다. 지방이라도 토지거래허가구역이 아닌 곳은 서울 사람도 땅을 살 수 있다. 수도권 정부투자기관이 내려가는 지역, 기업도시 건설이 거론되는 곳에 관심을 가져볼 만하다. 공공기관 이전은 내년 초 확정되고, 기업도시는 연내 시범지역을 선정할 예정이다. 무주택자인 실수요자라면 싼값에 나오는 부동산을 사는 것도 괜찮다. 경매로 나온 아파트는 시세의 80% 수준이다. 급매물도 많다. 구입 조건을 수요자 편에서 유리하게 이끌 수 있기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[3주택 중과세 새달 시행] 정책신뢰 ‘흠집’

청와대와 정부, 여당간 정책갈등으로까지 비쳐졌던 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과세 연기 논란이 한달여 만인 13일 마침표를 찍었다. 그러나 짧지 않은 기간 동안 이어진 정책 당국자들의 힘겨루기 양상은 시장혼란은 물론 참여정부 정책 수뇌부의 ‘인식의 골’을 그대로 노출시켰다는 점에서 짚고 넘어가야 할 대목이 많다. 이미 지난해 10월29일 부동산대책 발표 때 공표됐던 1가구 3주택 중과세가 연기 논란에 휩싸인 것은 지난달 12일 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 “연기 검토”를 밝히면서부터. 당시 재경부 관계자는 “부동산경기가 얼어붙은 이상 어떤 식으로든 시장에 활로를 터주어야 하지 않겠느냐.”고 설명했다. 여당인 열린우리당도 부동산경기 진작 등을 들어 재경부와 비슷한 입장에 섰다. 그러나 이정우 대통령자문 정책기획위원장을 중심으로 한 청와대측은 여러 차례에 걸쳐 이에 대한 반대입장을 나타냈다. 양도세 중과세가 10·29 부동산 대책의 핵심인 데다 정부정책이 바뀌면 국민들의 신뢰가 떨어질 것이란 게 이유였다. 결국 청와대의 뜻대로 결론이 났지만, 지난 1개월 동안 많은 다주택 보유자들은 어느 장단에 맞춰야 할지 갈팡질팡해야 했다. 매물을 시장에 내놨다가 연기 검토가 알려지자 매물을 거둬들였다가 청와대에서 반대한다고 하자 다시 부동산컨설팅사에 문의하기도 했다. 지금은 양도세 중과 시행일(내년 1월1일)이 불과 보름여밖에 남지 않아 시간에도 쫓기게 됐다. 특히 주목받았던 것은 개혁(부동산투기 억제)과 성장(부동산경기 활성화)이라는 패러다임간 대리전 성격이 강하게 나타났기 때문이다. 이런 측면에서 당장의 경제현실보다는 기본원칙을 앞으로 더 중시하겠다는 청와대의 메시지가 강하게 시장에 전달됐다는 분석도 나온다.13일 정부발표에 투기지역 등에 대한 규제완화 등 시장 유화책이 담기기는 했지만 원칙과 개혁에 무게가 더 실린 느낌이 강하다. 서강대 김광두 교수는 “정책에서 중요한 것은 신뢰성과 일관성이며 이것이 없으면 국민과 시장에 대한 시그널 효과가 사라지게 된다.”면서 “정책을 상황에 따라 바꾸는 것은 작은 것을 얻으려다 큰 것을 잃어버리는 결과를 낳을 수 있다.”고 말했다. 한편 부동산 시장에서는 1가구 3주택 중과세로 변두리 지역에서 다주택자들의 급매물이 늘어나 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 우세했다. 김원석 한덕공인중개사 사장은 “거래를 묶어놓은 상태에서는 백약이 무효”라면서 “매물이 쏟아져 값이 더 떨어지고 거래가 활성화될 것이라는 정부의 예측은 탁상공론에 불과하다.”고 말했다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr

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[3주택 중과세 새달 시행] 부동산정책 부양으로 전환?

규제 일변도로 일관해 왔던 정부의 부동산 정책의 ‘U턴’ 조짐이 곳곳에서 나타나고 있다. 재정경제부와 건설교통부, 행정자치부 등 관계부처 장관들이 모인 자리에서 1가구3주택자 양도세 중과세처럼 기존의 수요억제책의 일부는 그대로 두되 투기과열지구 해제 등 적절한 규제완화책을 병행키로 했기 때문이다. 이에 따라 시장에서는 규제완화의 폭과 그 시기에 대해 관심이 집중되고 있다. ●투기과열지구 등 조정키로 정부는 투기과열지구, 투기지역, 주택거래신고지역의 경우 부동산가격이 안정되고 앞으로 투기발생 우려가 없는 지역은 관계부처간에 합동으로 실태조사를 거쳐 합리적으로 조정키로 했다. 그동안 이들 규제지역의 조정 필요성은 열린우리당 등에서 많이 제기해 왔지만 관련부처가 협의해 조정안을 내겠다고 한 것은 이번이 처음이다. 따라서 내년부터는 이들 지역 가운데 일부는 본격적인 해제작업이 이뤄질 것이라는 분석도 나오고 있다. 현재 양도소득세가 실거래가로 부과되는 투기지역은 모두 90곳(주택투기지역은 50곳, 토지투기지역 40곳)에 달한다. 이 가운데 주택투기지역은 지난 8월 부산 북구·해운대구와 대구 서구·중구·수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7곳이 처음으로 해제됐으나 더 이상의 해제는 없었다. 분양권 전매제한을 받는 투기과열지구는 서울을 포함한 수도권 전지역과 광역시 전역, 충남·충북·경남 일부지역이 해당된다. 건교부는 지방도시 건설경기 활성화 차원에서 지난달에 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳에서는 ‘분양계약후 1년이 지나면 분양권 전매를 허용키로 했으나 투기과열지구를 풀지는 않았다. 거래세를 실거래가로 부과하는 주택거래신고지역은 내년 7월 중개업법이 개정돼 실거래가 정착되면 자연스레 없어지게 된다. 따라서 내년에 집값동향을 보면서 이를 조기에 해제할 가능성도 큰 것으로 보인다. 현재 서울 강남·강동·송파·용산구와 경기도 과천시와 성남시 분당구 등 6곳이 지정돼 있으며 지난달 초 집값상승 우려가 없는 7개 동이 시범 해제했었다. ●금융위기때 대책도 다시 선보여 정부는 이날 또 미분양 주택을 매입, 임대사업을 벌이는 경우 취·등록세 감면이나 양도세 면제 등의 혜택을 부여하는 방안도 검토키로 했다. 정부는 지난 2000년 금융위기때 미분양 주택 해소를 위해 신규분양 주택을 사서 임대사업을 하면 취·등록세는 50%,5년 이상 보유후 매각하면 양도세도 전액 감면해 줬었다. 정부는 최근 5만여가구에 달하는 미분양 주택 해소를 위해 미분양 매입임대사업자에게 이같은 혜택을 부여하는 방안을 검토중이다. 이 경우 임대이자율(월 0.5%안팎)은 낮지만 양도세 감면혜택을 노린 투자자는 다소 늘어 미분양 해소에 보탬이 될 전망이다. ●어차피 풀 규제 빨리 풀자? 부동산전문가들은 각종 규제가 내년에는 필요없어 진다며 빨리 풀라고 조언한다. 투기지구나 주택거래신고지역은 실거래가 제도가 내년 하반기 시행되면 필요가 없는 제도라는 것이다. 또 투기과열지구를 해제하더라도 택지지구내 아파트 당첨자 전매금지 등으로 묶으면 투기세력이 발 붙일 수 없다는 것이다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “종합부동산세나 1가구 3주택자 양도세 중과세, 실거래가 부과제도 등이 그대로 시행되는 한 이제 주택시장에 실수요자 아닌 세력이 끼어들 여지가 없다.”면서 “주택거래신고제나 투기지구 등 각종 규제는 어차피 내년 6월 이후에는 필요없어지는 만큼 내년초에 풀어도 집값에는 큰 영향이 없을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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분양권전매 아파트 연말 8713가구 나와

분양권 전매가 가능한 지역에 아파트 분양이 봇물을 이루고 있다. 이들 지역에서는 연말까지 모두 8713가구가 분양된다. 비(非)투기과열지구 물량이 5852가구, 부산 등 투기과열지구이지만 전매 완화지역의 물량이 2861가구이다. 전매완화 예정지역인 부산, 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 6곳은 분양계약 1년후에 전매가 가능하다. 지난 3일 15대 1의 높은 경쟁률을 기록한 포스코건설의 부산 ‘더센텀스타’는 이런 분위기를 잘 활용한 경우다. ●비투기과열지구 관심증폭 비투기과열지구는 지방 중소도시가 많다. 강원, 전·남북, 경북지역, 청주·청원을 제외한 충북지역, 천안·아산·공주·연기·계룡을 제외한 충남지역, 창원·양산을 제외한 경남지역이다. 수도권은 수도권정비계획법상 자연보전권역에 속해 있는 가평·양평·여주, 남북 접경지역인 연천과 일부 도서지역이다. 비투기과열지구는 그동안 건설업체나 수요자가 서울·수도권과 5대 광역시에만 관심을 보여 상대적으로 분양이 뜸하고 집값 상승도 높지 않았다. 하지만 정부의 부동산 투기방지대책이 강화되면서 건설업체가 수도권에서 지방으로 눈을 돌리고, 분양권 전매도 가능해져 관심이 높아지는 추세다. ●‘알짜’ 분양지는 수도권에서는 우림건설이 경기도 가평군 가평읍에서 우림루미아트를 이 달에 분양한다. 자연보전권역에 속해 친환경 아파트임을 내세웠다. 오는 2009년 완공 예정인 경춘고속도로와 경춘선 복선전철 공사가 한창이다. 공사가 완공되면 춘천 20분, 서울은 40분 만에 오갈 수 있어 발전 가능성이 높다. 진흥기업은 전북 전주시 호성동에서 ‘더블파크’ 822가구를 분양한다. 지난해 1차 1364가구에 이어 2차분이다.2186가구의 대단지다. 전주 북부권 개발계획과 함께 35사단 부지의 기업형 자족도시 개발, 오송·천마·송천지구 대단위 택지개발 등 풍부한 개발 호재를 내세워 분양몰이에 나설 것으로 예상된다. 대우와 롯데건설은 컨소시엄 형태로 경북 구미시 송정동에 1431가구를 분양할 예정이며 조합원분을 제외한 일반분양은 947가구다. 분양권 전매 일부 허용지역에서는 벽산건설이 이 달에 부산 동래구 온천동에서 ‘벽산아스타’ 648가구를 분양하는 등 모두 1701가구를 내년 초까지 분양한다. 모두 주상복합아파트이다. ●묻지마 청약 위험… 시장 전망 검토해야 시중에 유동 자금이 풍부해 분양권 전매가 가능한 지역으로 투자자들이 몰려들고 있다. 부산에서 청약열기가 고조됐던 것도 분양권 전매가 가능해진다는 호재 때문이다. 반면 이들 지역의 아파트 분양에 서울지역의 ‘떴다방’ 등이 가세했다는 얘기도 들린다. 따라서 청약 경쟁률은 높지만 실제 계약률은 낮을 것이란 분석도 나온다. 분위기에 휩쓸린 ‘묻지마 청약’은 낭패를 당할 가능성도 있다. 비투기과열지구의 경우 가격 상승폭이 크지 않으므로 청약때 이 점도 고려해야 한다. 또 전매금지가 완화되는 투기과열지구는 계약후 1년 지나야 전매가 자유롭고 내년 부동산 전망도 썩 밝지 않아 신중히 접근해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[데스크 시각] 양도세 갈등 1년 빨랐더라면/김성곤 산업부 차장

1가구 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 중과세 방침을 놓고 당·정·청간의 갈등이 점입가경이다. 지난 6일 국회에서 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관과 홍재형 열린우리당 정책위 의장, 김영주 청와대 정책기획수석 등이 참석, 당·정·청 고위협의회를 열었지만 양도세 중과 시행시기 조율에는 실패했다. 연말이 코앞인데도 내년 1월 제도 시행여부를 놓고 벌이는 양측의 갈등은 아직도 결론에 이르지 못하고 있다. 양도세 중과를 담은 소득세법 개정안은 아예 제출도 못했다. 당·정·청 갈등은 평소에도 종종 있어 왔다. 그러나 이내 정부나 당이 먼저 꼬리를 내리는 게 지금까지의 관행이다시피 했다. 지난달 12일 이 부총리의 양도세 중과 시행시기 1년 연장 발언으로 시작된 ‘양도세 갈등’이 한달여를 끌고 있다. 한쪽이 연기를 주장하면 다른 한쪽은 제때 시행을 강조하는 등 ‘핑퐁식 주고받기’는 계속되고 있다. 일각에서는 이같은 당·정·청간 갈등으로 인한 역기능 우려도 제기한다. 실제로 다주택자들 가운데 일부는 집을 팔 시기를 잡지 못해 낭패를 본 경우도 없지 않은 것으로 알려지고 있다. 역사나 정책 시행에 가정 만큼 무의미한 것은 없다고들 말한다. 그러나 만약 부동산 정책을 둘러싼 당·정·청간 격론이 1년 전에 이처럼 치열히 전개됐더라면 어떠했을까. 1가구 3주택자 중과세 방침은 지난해 정부가 내놓은 ‘10·29 종합부동산 대책’에 포함돼 있던 것이다. 대책에는 주택거래신고제 도입, 투기과열지구 6대 광역시 확대 등 10여개항이 포함돼 있었다. 업계에서는 더 이상의 집값 대책은 있을 수 없을 것이라는 얘기가 나올 정도였다. 실제로 최근 2년간 정부가 취한 크고 작은 부동산 대책은 66차례에 걸쳐 200여개에 달한다는 통계도 있다. 연간 집값이 20% 이상 오르는 폭등기였다는 점을 감안해도 과도했다는 게 부동산 전문가들의 시각이었다. 하지만 당시에는 지금처럼 정책을 둘러싼 이견이 거의 노출되지 않았다. 집값 안정이라는 대명제에 휩쓸려 불과 1년 후에 나타날 현상들에 대한 논의는 발붙일 수가 없었다. 그러나 1년이 지난 지금 정부와 업계가 처한 현실은 어떤가. 한쪽에서는 종합부동산세나 주택거래신고제 등 10·29때의 대책을 강행하고, 다른 한쪽에서는 대도시 분양권 전매 허용 방안을 추진하는 모순을 보이고 있다. 시장은 또 어떤가. 올 들어 11월말 현재 부도 건설업체 수는 모두 155개로 지난해 대비 25% 증가했다. 전국적으로 입주를 시작한 지 3개월된 아파트 입주율은 56%에 불과하다. 경기도 고양시는 고작 36%이다. 주택 전문 몇몇 업체는 금융권의 대출대상에서 제외된 지 오래이고 부도에 대비해 자산을 빼돌린다는 소문도 나돈다. 만약 1년 전에 부동산 정책을 두고 당·정·청이 지금처럼 격론을 벌여 그 결과 정책조율이 이뤄지고, 유연한 정책적 대응을 했더라도 오늘과 같은 현상이 빚어졌을까. 나아가 당·정·청간의 갈등을 보면서 안까타움이 더하는 것은 아직도 정책적 조율보다는 주무 부처의 입장이 제대로 반영되지 않고 있는 것 아닌가 하는 의구심이 들기 때문이다. 고위 당·정·청 정책협의회에서 “이 부총리가 연기안도 가져오지 않고 쓴웃음만 짓다가 나왔다.”는 얘기가 들린다. 이병완 청와대 홍보수석은 양도세 문제와 관련,“경제부총리가 최종 입장을 정리할 것”이라면서도 “국회에서 반대 의견이 나오니까 검토하겠다고 한 것이지, 연기하겠다는 입장을 밝힌 것은 아니다.”라고 밝혔다. 이번에도 이헌재 부총리가 지는 것인가. 김성곤 산업부 차장 sunggone@seoul.co.kr

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[좋은도시 만들기] 뉴타운 ‘금싸라기’ 됐다

서울시 뉴타운지역의 부동산 가격이 지정 전보다 최고 6.7배, 평균 2∼3배 올랐다. 이들 지역의 부동산 급등은 실수요자의 부담 증가로 이어져 뉴타운 사업 추진에 주름살로 작용할 것으로 우려되고 있다. 23일 서울신문이 부동산정보업체 ‘내집마련정보사’와 공동으로 ‘뉴타운지역 지가변동 현황’을 조사한 결과, 대부분 지역에서 1,2년 사이에 집값이 급등했다. ●1차지역,3∼7배 상승 서울시가 2002년 10월 길음과 왕십리, 은평 등 3곳을 뉴타운 시범지역로 지정한 뒤 이곳의 부동산 가격은 가파른 상승곡선을 그려왔다. 조사 결과, 왕십리뉴타운은 지정 전 평당 300만∼400만원이던 10평 미만 빌라 가격이 현재 2000만원을 호가하는 등 2년 동안 최고 6.7배 상승했다. 또 10평 이상은 평당 1200만∼1500만원 선으로 높아졌다. 거의 서울 강남 수준으로 형성돼 거품이라는 지적이 적지 않다. 현재 뉴타운지역 중 유일하게 공영개발방식인 도시개발사업(SH공사가 토지 및 건물을 수용, 보상한 다음 택지개발 후 주택을 공급하는 방식)으로 추진되고 있는 은평뉴타운은 지정 전 250만∼300만원에서 1000만원으로 4배 올랐다. 길음 뉴타운의 경우 10평 미만 1200만∼1500만원,10평 이상 1000만∼1200만원 등으로 지정 전 400만∼600만원보다 3배 이상 오른 것으로 파악됐다. 방화뉴타운의 부동산 값은 지난해 11월 2차 뉴타운 지역으로 선정된 데 이어 지난 5월 개발기본구상안이 발표되자 다락같이 올랐다. 다만 주민반발 등 잡음이 끊이지 않고 있는 중화뉴타운은 600만원에서 800만∼1000만원(10평 미만) 인상에 그쳐 상대적으로 저조한 상황이다. ●강남 집값은 오히려 하락 개발기본구상안이 확정되지 않은 미아뉴타운, 가좌뉴타운 등 5곳의 부동산 가격도 덩달아 2∼3배씩 급등했다. 또 한남뉴타운은 1500만원에서 10평 미만 2000만원,10평 이상 1500만∼1700만원 등으로, 천호뉴타운은 900만원에서 1300만원선으로 뛰었다. 뉴타운지역의 이같은 높은 지가 상승은 지난해 ‘10·29 부동산 종합대책’ 발표 이후 1년 동안 서울전체가 1.5% 상승한 가운데 강남지역은 오히려 2.0% 하락한 것과 대조를 이룬다. 이번 조사는 뉴타운지역에서 지정 1∼3개월 전과 이달 중 매물로 나온 5∼10곳의 표본을 각각 무작위로 뽑아 최고·최저가격을 제외한 뒤 나머지의 평균 값을 내는 방식으로 실시됐다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

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[좋은도시 만들기] (2) 뉴타운 투기바람 어떻게 잡을까

서울 강북 뉴타운지역의 땅값이 일단 강남 수준으로 오르면서 형식상 ‘지역간 균형’은 달성됐다. 그러나 실제 개발이 이뤄지기 전에 땅값만 지나치게 오르면서 거품이 적지 않게 끼게 됐다. 이 때문에 실 수요자들의 부담 증가로 이어지면서 자칫 사업 자체를 무산시킬 수도 있다는 우려를 낳고 있다. 기존 도시를 제대로 정비하자는 뉴타운 사업에 투기가 일면서 값이 껑충 오른 것이 문제. 뉴타운 지역의 한 조합간부는 “폭력배를 비롯해 투기꾼이 적잖게 들어와 있다.”고 전했다. ●토지거래허가구역의 허점 뉴타운지역은 선정 직후 부동산 투기를 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 180㎡(54평) 이상의 주거지역,200㎡(60평) 이상의 상업·녹지지역,660㎡(200평) 이상의 공업지역 토지를 거래하려면 해당 구청의 허가를 얻어야 한다. 하지만 30평대 이하의 소규모 빌라와 연립·다세대·단독주택 등이 즐비한 이들 지역에서 토지거래허가구역 지정이 효력을 발휘하기는 어려운 실정이다. 거래되는 부동산이 허가대상에 포함되지 않기 때문이다. 특히 대부분의 뉴타운지역에서 채택될 가능성이 높은 재개발 또는 재건축방식은 소유하고 있는 땅(지분) 규모에 상관없이 한 사람이 아파트 한 채를 분양받을 수 있다는 점도 투기세력에 의해 악용될 소지가 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “뉴타운지역에서 10평 미만 소형평형의 가격이 높은 이유는 초기투자자금을 적게 들이고도 20평형대 아파트를 분양받을 수 있고, 중·대형평형보다 환금성이 높기 때문”이라면서 “반면 30평만 넘어도 거래가 안 되는 실정”이라고 설명했다. 실제 방화뉴타운의 경우 10평 미만 부동산 가격이 1400만∼1500만원인 반면 30평 이상은 700만원으로 반밖에 안 되는 기현상을 보이고 있다. 다른 뉴타운지역도 비슷한 양상이다. 뉴타운 지역에서는 다른 재개발 지역과 비슷하게 각종 이권이 난무한다. 한 조합간부는 “재개발 사업의 경우 철거 등 800여가지의 이권이 있다.”며 “뉴타운은 부동산 관련 ‘주먹’들의 좋은 활동 무대”라고 털어놓았다. 이렇게 뉴타운 지역 집값이 투기에 춤추는 데는 그만큼 소규모 토지거래를 단속할 수 없는 제도상 허점이 있기 때문이다.‘선(先)발표, 후(後)대책’이 아닌 ‘선(先)대책, 후(後)발표’의 구조로 바뀌어야 투기 바람을 잠재울 수 있다는 지적이 그래서 나온다. ●고비용 사업땐 고급주택화 불가피 뉴타운 개발이 본격적으로 이뤄지기 전에 소형평형대 땅값이 상승하면 개발비용 및 조합원 수 증가로 연결된다. 이는 다시 일정수준의 수익률 보장을 위해 개발밀도를 높여야 하는 악순환의 고리가 된다. 한 건설업체 관계자는 “늘어난 개발비용을 환수하기 위해 용적률을 높여 공급 가구 수를 늘려야 하기 때문에 개발밀도가 증가할 수 있다.”면서 “특히 소규모 토지 소유자가 늘어나면 재개발·재건축 조합원이 주택 공급 물량보다 많아지는 경우도 발생해 사업을 지연 또는 무산시킬 수 있다.”고 말했다. 특히 뉴타운이 이처럼 고비용 구조로 건설되면 당초 이곳에 거주하던 세입자 등 저소득층은 떠나고, 이들의 빈자리를 고소득층이 메우는 고급주택화가 불가피하게 된다. 즉 ‘다양한 계층이 모여사는 미래형 주거공간 건설’이라는 당초 정책 취지는 공염불이 될 가능성도 배제할 수 없다. 서울시는 ‘지역균형발전기금’을 조성, 뉴타운 25곳의 도로 등 도시기반시설 건설에 모두 1조 4000억원을 지원한다는 계획이다. 하지만 이는 1곳당 560억원에 불과하다. ●“市서 투자 늘린 뒤 개발 유도를” 평택대 도시계획학과 이은영 교수는 “뉴타운 대상지역을 한꺼번에 발표해 부동산 가격을 올려놨고, 이를 규제할 적절한 수단도 없는 실정”이라면서 “단기간에 뉴타운을 완성하려 하기보다 단계별 접근이 필요하다.”고 강조했다. 이 교수는 “민간에 맡길 경우 수익성 위주로 사업이 변질될 우려가 있다.”면서 “서울시가 투자를 늘린 뒤 개발을 유도하는 방식이 바람직할 것”이라고 덧붙였다. 성균관대 건축학과 김도년 교수도 “뉴타운사업이 ‘더 잘 살 수 있는’ 주거환경 개선이 아니라 ‘더(돈을)벌 수 있는’ 부동산 투자처로 인식되는 게 문제”라고 꼬집었다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 뉴타운(new town)이란 본래 신도시를 뜻한다. 기성 도시와 별개로 새롭게 조성되는 도시라는 뜻이다. 우리나라에서는 1990년대 초반 조성된 분당, 평촌, 일산 신도시가 바로 뉴타운에 해당된다. 그러나 서울시는 서울 시내의 노후 주택과 낙후된 마을을 재개발, 재건축하는 사업에 ‘뉴타운’이란 용어를 사용했다. 뉴타운사업을 ‘마을속의 마을(town in town)’이라고 표기했다. 이에 따라 뉴타운은 이제 서울시 재개발 사업의 고유명사처럼 됐다. 한국에서는 ‘뉴타운’과 ‘신도시’라는 말이 별개의 뜻으로 사용되는 희한한 풍경이 나타난 것이다. ■ 흔들리는 뉴타운 사업 이명박 서울시장이 야심차게 추진하고 있는 뉴타운사업이 1년여만에 전환점을 맞고 있다. 용적률·고도제한 등에 대한 주민불만이 높아지면서 사업자체에 반대하는 분위기가 곳곳에서 표출되고 있기 때문이다. 특히 실무 책임자가 바뀌면서 사업추진방식 등 사업 전분야에서 재검토 작업이 진행되고 있다. 이로 인해 그동안 발표됐던 개발구상안이 물거품이 되거나 ‘종이계획(paper plan)’에 그치는 것이 아니냐는 의구심도 제기된다. 또 일각에서는 ‘강북을 살고싶은 도시로 바꾸겠다.’는 뉴타운의 당초 취지도 퇴색한 것이 아닌지 우려하는 눈빛으로 바라보고 있다. ●주민들 사업자체 반대 움직임 이태원·한남·보광동 일대 100만여㎡(33만여평)가 포함된 ‘한남뉴타운’의 개발계획을 믿어온 용산구 주민들은 혼란에 빠졌다. 뉴타운지구 지정 신청 당시 건물주 등 1600가구의 주민들은 큰 기대를 걸었다.‘새로운 자족도시 건설’이라는 뉴타운사업의 기본개념에 맞춰 현재 주거환경정비법상 7층이하 170%의 용적률이 250%로 크게 완화될 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 최근 서울시는 “이 일대는 남산과 한강의 스카이라인과 조망권이 고려돼야 한다.”며 용산구의 구상에 난색을 보였다. 재개발 사업자체가 불투명해질 것이라는 우려를 낳게 하는 대목이다. 사정은 다소 다르지만 중화뉴타운, 전농·답십리뉴타운 등에서도 상인, 세입자와 건물주들 사이에 갖가지 불협화음이 노출되고 있다. ●사업추진방식의 변화 잘 진행되던 뉴타운 사업의 책임자가 바뀌면서 2차 뉴타운사업지구의 기본계획안 발표시기가 늦어지고 있는 데다 곳곳에서 갈등이 충돌하고 있다. 뉴타운사업은 종전 최재범 전 부시장과 김병일(현 대변인) 전 뉴타운추진사업본부장 체제에서 양윤재 부시장·최창식(1급 정책보좌관) 뉴타운사업본부장 체제로 바뀌면서 추진방식에 변화가 감지됐다. 최 부시장과 김 전 본부장은 2012년을 기준으로 ‘미래의 비전’을 제시하며 대규모 개발방식에 초점을 맞춘 반면 새 진용은 주민의 입장을 최우선 고려하는 ‘현실’을 강조하고 있다. 주민들에게는 서울시 행정의 일관성 상실과 목표 혼란으로 비쳐질 수 있다. ●비전과 현실을 조정할 때 초기 뉴타운 사업은 지역균형개발에 목표를 두고 원주민의 정착뿐만 아니라 중산층 이상 등 다양한 계층이 한데 어우러져 생활하는 공간을 추구했다. 이에 반해 새 뉴타운 실무자들은 주민들이 뉴타운에 재정착할 수 있도록 하는 데 사업의 초점을 맞추고 있다. 사업초반부터 시민단체 등이 줄기차게 지적했던 사항이다. 지역균형개발도 좋고 강북을 강남처럼 바꾸는 것도 좋지만 현재 살고 있는 주민들을 몰아내는 방식의 개발은 피해야 한다는 주장이다. 문홍선 뉴타운총괄과장은 “뉴타운 사업은 비전과 현실 사이의 괴리를 좁혀나가는 조정작업을 진행하고 있다.”며 “전면개발 또는 부분개발을 선택해야 할 시점”이라고 밝혔다. 다른 지자체들이 앞을 다투어 벤치마킹해온 서울시 뉴타운 사업의 목표와 추진 방식 등 기본 원칙이 뿌리째 흔들리고 있는 것이다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr ■ 특 별 취 재 팀 ●북유럽팀 이상일 논설위원(특별취재팀장), 김세용 건국대 교수 ●서유럽팀 이동구 기자, 이정형 중앙대 교수 ●미 국 팀 장세훈 기자, 김도년 성균관대 교수

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주택시장 1년내 위기…집값 하향안정세 유지

정부가 만든 ‘주택시장 조기경보체제(EWS)’에 빨간불이 켜졌다. 주택산업이 1년 안에 건설사의 부도증가 등 위기 국면에 진입할 가능성이 크다는 경고다.21일 건설교통부에 따르면 주택시장EWS의 10월 말 현재 주택경기 동향을 분석한 결과, 국내 주택시장이 향후 1년 안에 위기국면에 진입할 가능성이 40%인 것으로 나타났다. 지난 9월 말 11%에 불과했으나 한달 만에 29%포인트 높아진 것이다. EWS는 시장 유동성과 종합주가지수, 금리, 산업 생산지수, 임금 수준 등을 종합적으로 분석해 현재의 시장상황을 정상, 유의, 경고, 심각, 위험 등 5단계로 알려주는 시스템이다. 이 시스템 분석결과 국내 부동산시장은 현재 ‘수축기 유의 단계’로 분류됐다. ●조기경보 시스템 ‘빨간불’ 건교부는 수축기 유의 단계는 1년 안에 건설사의 부도 증가, 집값 급락 현상이 나타나는 등 주택시장이 위기국면에 진입할 확률이 40% 수준이라는 것을 의미한다고 설명했다. 건교부는 EWS 지표를 활용,‘국내 집값이 상당기간 하향 안정세를 유지할 것’으로 전망했다. 그 근거로는 공급과잉과 함께 종합부동산세 도입, 재건축 개발이익 환수제, 주택거래신고제 등 각종 규제책을 들었다. 최근 3년간 건설물량 증가에 따른 공급과잉 효과가 2006년까지 지속될 전망인데다 각종 투기 억제책이 시행되면서 주택경기 하강국면이 불가피하다는 것이다. 실제로 이달 들어 서울지역의 아파트 거래건수는 9333건으로 전달(1만 1282건)에 비해 1949건이 줄어드는 등 2001년과 유사한 수준을 보이고 있으며 서울 동시분양 청약경쟁률도 10차(11월)가 0.52대 1로 2001년 7차(8월·0.3대1)이후 최저 수준을 보이고 있다. 건교부도 투기과열지구 부분해제 등 최근의 연착륙 대책과 관련,“실수요자와 주택건설업체 등에 이러한 대책이 어느 정도 도움이 되겠지만 현재의 시장상황을 반전시킬 수 있는 계기는 되지 않는다.”고 전망하고 있다. ●추가 연착륙 대책 촉각 건교부 관계자는 “주택경기가 하강국면에 접어들면서 청약 경쟁률, 아파트 거래실적 등 주요 시장지표들이 2001년 수준으로 회귀했다.”면서 “현재의 주택경기 하강국면은 상당기간 지속될 것으로 보인다.”고 말했다. 건교부는 부동산 시장과 관련, 향후 시장전망 등을 감안해 신축적으로 규제를 완화해 나가겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 따라서 정부가 만든 EWS에 주택시장 위기 징후가 나타남에 따라 추가로 연착륙 대책을 내놓을지 여부에 관심이 모아진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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‘임대주택 종부세 면제’ 에 담긴 뜻

정부가 12일 내놓은 임대주택 활성화 방안에는 임대주택건설 확대, 집값 안정, 건설경기 활성화라는 ‘세 마리 토끼’를 한꺼번에 잡아보겠다는 계산이 깔려 있다. 세금 감면이라는 ‘당근’으로 임대주택건설사업에 민간자본을 적극 유치하겠다는 것이 골자다. 정부가 부르짖는 건설경기연착륙대책 및 ‘뉴딜계획’과도 같은 맥이다. 그러나 효과는 미지수다. 임대보다는 분양주택을 선호하고 주택을 거주 공간이 아닌 재산가치 상승 수단으로 여기는 의식이 팽배해 수요가 뒷받침될지는 의문이다. ●세금감면으로 중형임대 건설 활성화 민간업체가 임대주택사업을 외면하는 가장 큰 이유는 불투명한 사업성 때문이다. 수익률이 낮은 데다 자본회수기간이 턱없이 길어 투자에 적극 나서지 않는 것이 현실이다. 부동산시장의 기복이 워낙 심해 리스크도 크다. 업체로서는 당연히 초기 자본이 적게 들고 투자금을 조기에 회수할 수 있는 분양주택 사업에 치중할 수밖에 없는 실정이다. 임대주택에 대한 잘못된 인식도 임대주택공급을 저해하고 있다. 그동안 임대주택 공급을 저소득층의 주거안정 수단으로만 접근,‘임대주택=소형=싸구려 집’이라는 인식이 만연해 있다. 오랫동안 뿌리내려온 전세 제도로 임대주택을 기피, 사업자가 적정 수준의 임대수입을 보장받기 어렵다. 이 때문에 민간 임대주택 건설은 5년 임대를 기준으로 98년 9만 1294가구,2000년 8만 5923가구,2002년 3만 5767가구, 지난해 1만 2977가구 등으로 급격히 줄어들었다. 그러다 보니 정부는 임대주택건설사업을 전적으로 주택공사에 떠맡길 수밖에 없는 실정이다. 하지만 분양 아파트 물량이 적은 주공으로서는 임대주택 건설자금을 확보하는 데 비상이 걸리고, 자칫 100만 가구 임대주택건설 목표 달성에 차질이 생길 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 결국 정부는 민간업체들이 임대주택사업에 적극 뛰어들 수 있는 당근을 내놓아야 했고, 그 이행 수단으로 각종 세금감면 혜택을 결정한 것이다. 특히 85㎡(25.7평)초과 중대형 임대주택까지 세금감면 혜택을 늘린다는 방안은 업체들을 솔깃하게 하고 있다. ●민간 기업 적극 참여는 미지수 건설교통부는 민간업체의 임대주택사업이 활성화될 것을 기대하고 있다. 이번 조치로 임대주택 수익률이 4∼5%에서 7∼8%로 높아지면서 2012년까지 국민임대 100만가구 및 중대형 임대 50만가구를 차질없이 건설할 수 있을 것으로 내다봤다. 이충재 공공주택과장은 “세제·택지·금융 등 종합적인 지원대책으로 임대주택 사업의 수익성이 높아지고 민간자본의 참여도 늘어날 것”이라고 말했다. 하지만 업계는 “모처럼 임대주택 활성화를 위한 종합 대책이 나왔다.”고 반기면서도 효과에 대해서는 의문을 제기했다. 주택시장이 침체를 보이는 데다 분양 주택 가격이 떨어질 경우 임대 아파트 수요가 급증하지 않을 것으로 보고 있다. 사업 리스크가 완전히 가시지 않는 한 민간자본이 임대주택 사업에 뛰어들기는 쉽지 않을 것이라는 분석이 지배적이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “부동산 침체, 임대시장 약세 등이 겹쳐 수요층이 두껍지 않다.”면서 “당장 연기금과 민간자본이 유입될 가능성은 적다.”고 내다봤다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr

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서울 풍납동등 주택거래 신고지역 7곳 해제

10일부터 서울 송파구 풍납동 등 7개 동(洞)이 주택거래신고지역에서 풀린다. 부산·대구 등 지방 6개 도시의 아파트 분양권전매금지 조치도 다음달 중순부터 일부 완화된다. 건설교통부는 지방 건설경기의 급격한 위축을 막고 신규 공급 아파트의 실수요자 거래 불편을 줄이기 위해 주택거래 규제를 탄력 적용키로 했다고 9일 밝혔다. 분양권전매금지가 완화되는 지역은 투기과열지구로 지정된 곳 가운데 투기 우려가 적은 부산·대구·광주·울산·창원·양산 등이며, 전매금지기간이 ‘소유권이전등기시까지’에서 ‘분양계약후 1년 경과시까지로’로 조정된다. 따라서 내년 초부터는 이들 지역에서는 계약후 1년이 지나면 분양권을 사고팔 수 있게 됐다. 다만 수도권과 충청권의 분양권전매금지조치는 현행대로 유지되고, 청약 1순위 자격제한, 무주택 우선공급, 주상복합아파트 공개분양, 지역조합·재건축조합 조합원 지위 양도금지 등의 규제도 그대로 남는다. 투기과열지구에서 일률적으로 시행하고 있는 재건축 후분양(80% 공정후 일반분양)규제는 수도권 과밀억제권역에 한해서만 적용키로 했다. 건교부는 또 집값 상승 우려가 없는 송파구 풍납·거여·마천동, 강동구 하일·암사(강동시영 재건축아파트 1,2단지 제외)·길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 10일부터 주택거래신고지역에서 풀기로 했다. 따라서 지난달 27일 이후 이 지역에서 거래된 아파트 거래는 신고의무가 사라진다. 신고지역에서 풀린 곳은 문화재보호구역으로 묶여 있거나 개발제한구역 및 녹지지역으로 묶여 거래가 뜸한 지역임에도 불구하고 이중규제를 당하고 있었다. 충남 공주시와 충북 청원군은 신고지역 신규지정 대상에 올랐지만 신행정수도 건설 무산 등으로 집값 하락세가 예상돼 신고지역을 지정하지 않기로 했다. 권도엽 주택국장은 “주택시장 안정기조를 흔들지 않는 범위에서 규제를 완화할 것”이라면서 “신고지역 해제에 따른 부작용이 없을 경우 시장상황 및 거래동향 등을 종합적으로 검토해 추가 해제할 방침”이라고 말했다. 권 국장은 그러나 “거래 규제는 건설경기 연착륙 및 제도의 탄력운영을 위한 조치일 뿐 ‘10·29대책’의 근간이 바뀐 것은 아니다.”며 주택시장 안정기조를 계속 유지해 나갈 방침이라고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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盧대통령 “특별한 불황…집값 잡을것”

MBC 라디오 ‘양희은 송승환의 여성시대’는 5일 방송 30주년을 맞아 ‘여성시대, 대통령을 만나다’를 전파로 보냈다. 노무현 대통령이 직접 출연한 이 프로그램에서는 4000원으로 아이 돌상을 차린 어느 주부의 얘기부터 손님이 없다고 울상을 짓는 식당 주인의 사연까지 차례로 소개됐다. 처절한 민심을 전해들은 노 대통령은 “어려운 것은 사실이지만 분명히 희망이 있고, 대책이 있다.”고 다독였다. 처음 소개된 서울 화곡동 주부 김미경씨의 편지는 “어제는 우리 아이 돌이었답니다.”로 시작됐다. 김씨는 “냉동실이 고장난 냉장고엔 보리차와 열무김치, 오이 몇개 그리고 지갑엔 4000원뿐이어서 미어지는 가슴으로 계란 반찬이나 하려고 했지만 계란 한 판에 5100원이나 하더라.”고 했다. 결국 “2000원짜리 맘모스 빵 하나, 두부 한 모와 과자 한 봉지로 돌상을 차리니 눈물이 주르륵”이라고 하소연했다. 남편은 2년째 실직 중이라고 했다. 김씨는 “백일에도 달랑 미역국 한 그릇으로 넘겼지만 남편 기 죽이기 싫었다.”면서도 “언젠가는 좋은 날이 오겠지요.”라고 끝을 맺었다. 차례로 소개된 편지에서도 “양말 공장을 하던 아버지가 문을 닫기로 하고 직원 다섯명에게 퇴직금을 나눠주자 모두 ‘이 돈으로 공장을 돌리자.’고 해서 눈물바다가 됐다.”,“식당을 하는데 손님이 거의 없다.”,“10만원 넘는 신발을 1만∼2만원에 팔아도 아무도 안 산다.”,“부업 가야 하는데 애 맡길 데 좀 만들어달라.” 등 눈물겨운 하소연이 쏟아져 나왔다. 이에 대해 노 대통령은 “지금은 특별한 불황”이라며 “금방 해결되진 않지만 우리나라 절대 안 망합니다. 절대 망하지 않고요.”라고 달랬다. 노 대통령은 또 “토지와 주택 투기만이라도 철저히 막아 수요 공급에 관계없이 땅값과 집값이 오르는 것은 꼭 막아낼 생각”이라고 말했다. 그러면서 “지금 임대주택을 지으려 해도 서울에선 땅이 부족해 지을 수가 없다.”면서 “결국은 수도권과 지방이 함께 살 수 있는 정책을 더 이상 미룰 수 없고 결단을 내려야 한다.”고 강조했다. 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

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‘종부세’ 시장반응 양극화

정부가 종합부동산세(종부세) 부과대상을 확정하면서 해당 고가주택 보유자들의 반응이 엇갈리고 있다. 기준시가 기준 9억원을 웃도는 서울 강남 일대의 아파트를 보유한 사람들 가운데 일부는 미리 대비해 주택을 팔아 치운 사람이 있는가 하면 고소득층으로 종부세 부과에 덤덤한 반응을 보이는 사람도 있다. 반면 1가구 1주택자로 10년 넘게 살아온 사람들은 단순히 주거용도로 제한된 주택에 대해 집값이 올랐다고 종부세를 부과하는 것에 대해 억울하다는 반응을 보이고 있다. ●무덤덤한 타워팰리스 대형 평형 5일 부동산업계에 따르면 종부세 발표에도 불구하고 고가주택의 대명사인 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 매물이 늘어난 것도 없고, 대응방안에 대한 문의도 없다는 게 인근 중개업소 관계자들의 얘기이다. 특히 투자 목적이었거나 당초 분양받았던 사람들 가운데 상당수는 이미 팔고 떠난 것으로 알려졌다. 타워팰리스 물건을 전문적으로 취급하는 S부동산 이모 팀장은 “이미 떠날 사람은 지난해와 올해 초 떠났다.”면서 “남아 있는 사람들도 큰 평형 거주자는 세금에 크게 신경쓰지 않는다.”고 말했다. ●1가구 1주택자는 불만 대치동 선경1차 42평형에 사는 김모(53)씨는 종부세에 대해 억울하다는 반응을 보였다. 그는 지난 99년 대치동 이 아파트를 4억 5000만원에 샀다. 지금은 11억∼12억원선이다. 그동안 한번도 이사한 적도 없는 데다 1가구 1주택자다. 투기가 아닌 순수 주거목적으로 살고 있는데 종부세를 물리는 것은 억울하다는 얘기다. 그는 그동안 재산세도 크게 올랐다고 하소연했다.99년에는 재산세가 모두 15만 8000여원에 불과했으나 지금은 59만 7500원으로 3배 가량 올랐다. 김씨는 “집값만 높을 뿐이지 실제 소득과는 아무런 관계도 없는데 종부세까지 부과하면 어떻게 하느냐.”면서 “세율이 어떻게 될지 모르지만 1가구 1주택자에게는 적용을 유예해 주든가, 아니면 세율을 달리해 주는 등의 후속대책이 필요하다.”고 말했다. ●공동명의 손익계산 분주 고가주택 보유자 가운데 주택을 공동명의로 하는 대목에 대한 논의도 활발히 이뤄지고 있다. 시세 12억원대 주택의 경우 부부 공동명의로 하면 6억원에 대한 취·등록세 등 거래세 4.6%(2760만원)를 내야 한다. 여기에다 면세액(3억원)을 제외한 3억원에 대한 증여세(대략 20%)도 6000만원선이나 된다. 종부세를 내지 않기 위해 일시에 내야 하는 비용이 8760만원이라면 선뜻 공동명의를 하기가 쉽지 않다. 게다가 종부세도 납세자의 부담을 고려해 세금을 급격하게 올리지 않기로 한 만큼 공동명의가 불리할 수도 있다는 게 세금전문가들의 얘기이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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아파트등 증축기준 최대 9평 확대

아파트 등 공동주택이 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 면적이 전용면적 기준 최대 9평으로 확대된다. 건설교통부는 4일 리모델링 시장 위축을 막기 위해 리모델링시 증축가능 범위를 당초 전용면적 대비 20%, 면적 기준 25㎡(7.56평) 이내에서 30%이내, 최대 30㎡(9평)로 확대하는 방향으로 주택법 시행령·시행규칙을 개정했다고 밝혔다. 이 개정안은 내년 4월부터 시행될 예정이다. 따라서 전국적으로 리모델링을 할 수 있는 공동주택 11만 9000가구의 리모델링이 활기를 띨 것으로 보인다. 건설업계도 환영하는 분위기다. 건교부가 이처럼 증축 가능 면적을 넓혀준 것은 당초 안대로 규정을 만들 경우 수익성이 떨어져 리모델링 시장이 급속히 위축될 것이라는 분석에 따른 것이다. ●계단실·지하주차장은 제한 않키로 보완된 개정안은 우선 공동주택 리모델링시 증축 가능범위를 각 가구 전용면적의 30% 이내, 최대 9평까지 허용해 주기로 한 것외에 계단실이나 지하주차장 등 공용면적에 대해서는 증축규모를 제한하지 않기로 했다. 발코니에 대해서는 건축법이 허용하는 범위(1.5m, 화단설치시 2m)내에서 최대한 늘릴 수 있도록 했다. 이 기준을 적용해 전용면적 25.7평(32∼35평형) 아파트를 리모델링하면 전용면적이 7.7평 늘어난다. 이에 공용면적 증가분을 포함하면 약 45평형 아파트로 탈바꿈하게 된다. 건교부는 전용면적과 공용면적 증가분을 포함하면 늘어나는 면적이 최대 20평에 달할 수도 있다고 설명했다. 실제로 일원동 개포 한신아파트는 당초안대로 20% 증축하면 27평형이 30평,35평형이 40평으로 늘어 조합측이 사업 포기까지 검토했다. 그러나 이번에 증축범위가 30%로 완화돼 27평형은 32평,35평형은 42평까지 가능해져 사업성이 좋아졌다. 개정안은 특히 단지가 국공유지에 겹쳐 있거나 고도제한에 걸리는 등 단지여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가능할 때에는 건축심의 절차를 거쳐 증축 규모 제한 대상에서 제외하기로 했다. 이와 함께 리모델링 안전진단 기준을 강화해 건물 구조에 문제가 있어 재건축 판정을 받은 단지는 리모델링을 아예 못하도록 했다. 건설산업연구원 윤영선 연구위원은 “리모델링 사업초기여서 유인책이 필요하다.”면서 “다만 리모델링의 활성화를 위해서는 증축면적뿐 아니라 금융이나 세제상의 지원도 필요하다.”고 말했다. ●리모델링 시장 과열우려 재건축이 위축되면서 지난해 10·29대책 이후 서울의 집값은 리모델링를 재료로 상승했다. 실제로 부동산 포털 스피드뱅크가 10·29대책이후 1년동안 서울시내에서 가격이 가장 많이 오른 아파트 10개를 뽑은 결과 8개가 리모델링 추진 아파트였다. 광장동 워커힐아파트의 경우 67평형이 1년동안 2억 2500만원이나 올랐었다. 따라서 재건축 대신 리모델링 시장에 거품이 형성되는 것 아닌가 하는 우려가 나오고 있다. 일부 단지의 경우 리모델링 추진을 가격 인상의 수단으로 활용하는 경우도 있기 때문이다. 한 부동산전문가는 “정부가 건설경기 부양책으로 재건축을 활용하더니 이제는 연착륙 대책으로 리모델링을 활용하는 것 같다.”면서 “과열방지책도 필요하다.”고 말했다. 건설산업연구원 조사에 따르면 전국적으로 2005∼2009년까지 전국적으로 리모델링이 가능한 단지는 서울에서만 4만 9000가구, 인천·경기는 2만 6000가구로 집계됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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현대경제硏 “내년 집값 더 떨어질 것”

부동산시장이 끝없이 추락하고 있는 가운데 경기 침체까지 겹쳐 장기불황에 대한 우려가 높아지고 있다. 특히 그동안 침체된 부동산시장을 견인해 왔던 충청권마저 행정수도 위헌결정으로 공황 상태에 빠지자 경제연구소 등을 중심으로 정부가 장기불황에 대비해야 한다는 지적이 늘고 있다. ●올 하반기 2%이어 3~4% 추가하락 2일 현대경제연구원은 ‘2005년 부동산 시장 전망 보고서’를 통해 신행정수도 이전 추진으로 대전과 충남·북 지역의 부동산 시장이 그동안 ‘나홀로 장세’를 이어왔으나 헌재의 위헌결정으로 신규 분양시장을 중심으로 향후 시장이 급랭할 것으로 예상됐다. 보고서는 집값이 올 하반기 2% 가량 하락하고, 내년에 3∼4% 추가로 떨어질 것이라며 부동산 시장의 냉각기가 주택경기 순환주기의 하강국면과 맞물릴 가능성이 크다고 지적했다. 이 경우 ‘충청권발(發)’ 부동산시장 침체는 전국적으로 확산돼 시장 전체의 장기침체로 이어질 수 있다고 경고했다. 내년도 토지시장도 거래부진 속에 가격이 떨어지는 침체국면이 지속될 것이라며 특히 충남 연기·공주 등 신행정수도 이전 대상지역과 부산 등 광역도시의 주택과 공업용 토지가격이 크게 하락할 것으로 전망했다. ●공장·오피스빌딩도 매물 늘어 경기침체로 법원경매에 부쳐지는 수도권 공장 매물도 큰 폭으로 증가하고 있다.2일 경매정보제공업체 디지털태인에 따르면 지난 10월 수도권 법원경매에 매물로 나온 공장은 총 278건으로 올 1월(133건)의 두배를 넘어섰다. 수도권 공장 경매매물 건수는 지난해 10월 156건, 올 1월 133건 등에 불과했지만 지난 3월 188건,5월 204건,7월 229건,9월 288건 등으로 급증세를 보이고 있다. 반면 감정가 대비 낙찰가율은 지난해 11월 79.1%를 기록하는 등 지난 7월까지만 해도 70% 이상을 유지했지만 지난 8월 62.7%,9월 67.6%,10월 63.5% 등으로 최근 3개월간 60%대의 낮은 수준을 보이고 있다. ●시장 친화적 대책 필요하다 현대경제연구원은 장기침체를 막으려면 시장친화적이고 중장기적인 수급안정책 위주의 부동산 정책을 추진해야 한다고 주장했다. 특히 분양원가 공개로 인한 공급 위축보다는 원가연동제와 채권입찰제를 통한 개발이익을 공공임대 주택의 공급확대에 활용하는 것이 바람직하다고 제안했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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경매시장 ‘불황의 그늘’

경기침체의 골이 깊어지면서 부동산시장에 ‘생계형 매물’이 넘쳐나고 있다. 불황을 가장 먼저 타는 상가에서부터 서민들의 대표적인 주거수단인 연립주택과 다세대주택에 이르기까지 매물이 큰 폭으로 증가하고 있는 것이다. 중산층의 주거수단인 전용면적 25.7평 이하의 아파트도 경매로 넘겨지는 사례가 빈발하고 있다. 이 중에는 2001∼2003년에 이뤄졌던 집담보 대출금을 갚지 못해 법원 경매에 넘겨진 매물이 적지 않다. 이 때문에 가계부실의 신호탄 아니냐는 우려가 커지고 있다. 경매물건은 넘쳐나지만 참여자가 크게 줄어들면서 감정가 대비 낙찰가를 나타내는 낙찰가율은 50%선에 못 미치는 경우가 허다하다. ●월 평균 상가매물 4000여건 경기의 ‘바로미터’라고 할 수 있는 상가매물이 증가하는 것은 그만큼 불황의 골이 깊어지고 있다는 것을 뜻한다. 올 들어 법원경매에 나온 상가물건은 1월 3476건,2월 3392건,3월 4519건으로 4000건을 돌파한 이후 꾸준히 4000여건 안팎을 기록하고 있다. 이처럼 상가가 매물로 나오지만 경매 참가자가 줄어들면서 낙찰가율은 50%선을 조금 웃도는데 그치고 있다. 실제로 부동산 경매업체인 지지옥션 조사에 따르면 이달 들어 27일까지 실시된 4152건에 대한 경매낙찰가율은 48%에 불과했다. 지지옥션 조승돈 차장은 “상가는 경기불황의 지표라고 할 수 있다.”면서 “장사가 안 되면서 빚을 갚지 못해 경매로 넘어오는 매물이 적지 않다.”고 진단했다. ●연립주택 이어 아파트 매물도 홍수 연립주택이나 다세대주택은 법원경매에서 단골 상품이 된 지 오래다. 서민의 주거수단이지만 사업실패 등으로 경매시장에 나오는 매물은 갈수록 늘어나고 있다. 이달 들어 27일 현재 다세대 누적 매물은 9556건으로 올 1월(6026건)에 비해 3530건이나 늘어났다. 같은 기간 연립도 732건에서 1331건으로 599건 증가했다. 문제는 이같은 주택 경매물건이 연립이나 다세대주택뿐 아니라 아파트로까지 확산되고 있다는 것이다. 특히 전용면적 25.7평의 중소형 아파트 물건이 늘어나는 점을 부동산 전문가들은 우려하고 있다. 서울의 경우 전용 25.7평 이하 아파트 경매물건은 올해 1월 267건에 불과했으나 9월 아파트 매물은 무려 360건으로 93건이나 늘어났다. 대체로 9월은 경매 비수기여서 다른 달보다 법원경매로 넘어오는 물건이 많지 않은데도 불구하고 물건수가 늘어난 것은 그만큼 경기가 어렵기 때문이라고 경매전문가들은 분석하고 있다. ●불황도 부익부 빈익빈? 연립이나 다세대주택,25.7평 이하의 아파트 경매물건이 늘어나는 것은 사업실패 등이 주된 이유로 꼽힌다. 서울 외곽지역이나 수도권 소재의 이들 주택은 집주인이 사업을 위해 주택을 담보로 대출을 받았다가 빚을 갚지 못해 경매로 넘겨진 것이다. 그러나 재건축을 제외한 서울 강남 등의 중대형 주택은 가격이 크게 떨어지지 않아 담보대출을 받은 경우에도 금융권의 상환압박은 그리 크지 않다는 분석이다. 결국 지난해 10·29대책 이후 집값이 많이 떨어진 외곽지역 중소형 주택이나 연립·다세대주택이 불황과 주택담보대출 비율 축소의 직격탄을 맞고 있다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “요즘 경매물건은 사업에 실패한 사람들의 매물이 많은 편”이라며 “투자목적으로 담보대출을 끼고 주택을 매입한 사람들의 매물은 연말에나 나올 것”이라고 내다봤다. 이어 “생계형 매물에 주택담보대출을 활용한 투자자까지 가세하면 시장에 충격이 적지 않을 것”이라며 “정부의 시급한 경기연착륙 대책이 필요한 시점”이라고 말했다. 한편 금융권에 따르면 지난 9월 현재 주택담보대출 금액은 165조원으로 2001년 86조원의 2배 수준인 것으로 알려졌다.2002년 0.99%에 불과했던 연체율도 지난 8월에는 1.52%로 높아져 가계부실의 우려는 더욱 커지고 있는 상황이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[부동산 in]‘10·29 부동산대책’ 1년 집값

정부의 ‘10·29종합부동산대책’이 나온 이후 지난 1년간 서울을 비롯한 전국의 부동산시장이 좀처럼 활기를 되찾지 못하고 있다. 전국적으로 집값은 2.2% 떨어졌고, 미분양 아파트도 5만여가구나 쌓였다. 새 아파트도 입주자를 찾지 못해 수도권과 부산권에서는 입주대란이 빚어지고 있다. 그러나 이런 가운데에서도 지난 1년동안 집값이 무려 2억 5000만원이나 뛴 아파트가 있다. 거꾸로 같은 기간에 1억 6000만원이나 떨어진 곳도 있다.10·29 이후 단지별로 명암이 극명히 엇갈리고 있는 것이다. 10·29대책 이후 가장 가격이 많이 떨어진 곳은 서울 강남구 대치동 청실1차 35평형.1년전 8억 3000만∼8억 5000만원선이었으나 지금은 6억 5000만∼7억 1000만원선으로 무려 1억 6000만원 떨어졌다. ●강남권 ‘하락폭 10선’ 싹쓸이 다음은 송파구 잠실동 잠실주공5단지 34평형과 강남구 개포주공6단지(고층) 34평형, 개포주공7단지(고층) 34평형, 대치동 미도1차 44평형으로 1억 2000여만원씩 떨어졌다. 하락폭 순으로 1∼10위까지 모두 강남권 아파트가 차지했다. 하락률 1∼8위는 모두 강남구 소재 아파트였다. 상계주공7단지 17평형(9위,-20.73%), 양천구 목동신시가지아파트 27평형(10위,-20.45%)만 비강남권이었다.10·29조치로 강남권의 재건축 아파트가 가장 크게 타격 받았음을 보여주고 있다. 10·29 이후 부동산 시장이 동면에 들어갔지만 모든 아파트 가격이 떨어진 것은 아니다.1년새 가격이 64.86%나 오른 아파트도 있다. 가장 큰 특징은 ‘상승률 10걸’은 모두 비강남권 아파트가 차지했다는 점이다. 상승률 상위 10개 아파트에는 강남권 단지가 2개 끼어 있지만 나머지는 비강남권이었다. 상승률이 가장 큰 곳은 영등포구 신길동 전철아파트 16평형.1년전 9000만∼9500만원이었으나 지금은 1억 5000만∼1억 5500만원으로 6000만원(64.86%) 올랐다. 전철아파트는 대방역 옆에 있는 아파트를 포함해 재건축을 추진하면서 가격이 큰 폭으로 올랐다. 영등포구 여의도동 한성아파트 65평형이 1년새 2억 5000만원 올라 11억∼11억 5000만원을 호가하고 있다. 또 광진구 광장동 워커힐아파트 67평형도 2억 2500만원 오른 11억 5000만∼14억원에 거래되고 있다. ●리모델링단지 향후 하락가능성 커 상승금액이나 상승률에 가장 큰 영향을 미친 재료는 대부분 리모델링이었다. 가장 많이 오른 아파트 10곳 가운데 8개가 리모델링 추진 아파트였다. 광장동 워커힐아파트나 압구정동 미성1차, 동부이촌동 현대아파트 등이 대표적 사례이다. 재건축단지에 임대아파트를 의무적으로 건립토록 하는 등의 규제가 따르자 투자자가 리모델링시장으로 몰린 것이다. 그러나 정부가 리모델링시 아파트 면적을 최고 25㎡(7.57평) 이상 넓힐 수 없도록 하면서 이들 아파트의 가격이 떨어질 가능성도 크다는 평가다. 부동산 전문가들은 1년 뒤 평가에서는 리모델링 아파트가 가격하락 10선에 대거 포함될 수도 있다고 경고하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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