8월 말 ‘부동산값 안정대책’ 발표를 앞두고 ‘백가쟁명식’ 대안이 쏟아지고 있다. 사문화한 ‘토지공개념’까지 거론되고 있는 실정이다. 당정과 시민단체 및 전문가들은 부동산 보유세를 강화, 투기수요를 억제해야 한다는 ‘총론’에 동의하면서도 1가구 1주택자에 대한 예외인정 등 ‘각론’ 부분에서는 의견이 분분하다. ●토지공개념 17년 만에 부활될까 박병원 재정경제부 차관은 18일 KBS1-라디오 대담 프로그램에 출연,“주택이든 토지든 투기적 행위로부터 나오는 이익을 마지막 한 톨까지 환수하겠다는 자세로 임하고 있다.”고 밝혔다. 앞서 원혜영 열린우리당 정책위의장이 17일 “토지에도 투기적 성격이 없게 만드는 방안이 검토돼야 할 것”이라고 강조했다. 상위 1%의 땅 부자가 사유지 절반을 차지한다는 행정자치부 자료도 같은 맥락에서 나왔다. 그러나 1988년 발표된 토지공개념 ‘3법’ 가운데 택지소유상한제와 토지초과이득세는 위헌 결정이 내려졌고 개발이익환수제는 규제완화 차원에서 시행되지 않아 정부가 토지공개념을 밀어붙이기에는 한계가 있다는 지적이다. 박 차관이 “공개념보다는 토지의 공공성을 강화한다는 표현이 좋을 것 같다.”고 말한 것도 이같은 이유에서다. 때문에 토지 소유에 상한을 두거나 소유권과 개발권을 분리하는 급진적 방안보다 누진적인 토지보유세의 강화와 부담금을 통한 개발이익의 환수 방안이 검토될 것으로 보인다. ●1주택자, 보유세 강화대상에서 제외시켜야 하나 종합부동산세 부과대상을 주택의 경우 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮추고 세금 상한선을 없애거나 높이자는 게 정부의 기본방침이다. 그러나 예외를 인정해야 한다는 주장도 만만치 않다. 예컨대 한 곳에서 10여년을 산 1주택자의 경우 투기자가 아닌데도 새로운 종부세 부과 대상에 포함돼야 하느냐는 얘기다. 장영희 한국주택학회장은 65세 이상 노년층 납세자에게는 세제혜택을 주는 게 바람직하다고 말했다. 재경부 관계자도 이같은 방안을 고려 중이라고 말했다. 일각에서는 종부세의 저항을 줄이기 위해 자동차세를 인하하거나 강화된 세금이 전셋값이나 집값에 전가되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다고 주장한다. 종부세를 주택, 나대지, 상가 부속 토지로 나누지 말고 합산하자는 주장도 설득력을 얻고 있다. 종부세를 올리되 보유세의 한 축인 재산세를 서민층에게는 낮추는 방안도 거론되고 있다. 1주택자라도 6억원 이상 고가주택의 경우 양도차익을 내야 하느냐에는 논란이 있다. 일부 전문가들은 더 좋은 집에 살기 위한 1주택 실수요층이라면 고가 주택이라도 새로 이사 가는 집의 가격을 감안해 양도차익을 일부 감면해야 한다고 말한다. 그러나 조세형평성 차원에서 양도차익의 감면을 허용해서는 안 된다는 주장도 거세다. 장 회장은 실가과세 체계가 정착되고 개인별 소득파악이 쉬워지면 미국처럼 양도소득의 비과세 기준과 상한선을 설정할 수 있을 것이라고 설명했다. ●공영개발 어디까지로 정해야 하나 정부가 공영개발론을 밝혔지만 일부 전문가들은 청약통장 제도의 전면개편부터 이뤄져야 한다고 주장한다. 저소득층에게만 자격을 주고 이들만을 위한 주택공급을 늘리는 게 우선돼야 한다는 것. 공공 임대주택도 국가가 직접 소유하는 방안도 강구할 필요가 있다고 강조한다. 국토연구원 김근용 부동산동향팀장은 민간업체들이 택지를 살 때에는 시가의 70∼80% 수준인 기준시가가 아닌 시가로 사게 해야 개발이익이 초기단계에서 환수될 수 있다고 주장했다. 또 주택 물량을 늘릴 때에는 단순히 중대형 아파트의 확대가 아니라 어떤 평수인지를 구체적으로 밝힐 필요가 있다는 것. 물론 투기를 불러일으킬 소지는 있으나 시장예측 측면에서는 장기적으로 바람직하다는 주장이다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

400조원이 넘는 ‘단기 부동자금’이 경기회복의 또다른 복병으로 작용하고 있다는 우려가 제기되고 있다. 수시로 입출금이 가능한 만기 6개월 미만의 예·적금 등 금융상품이 금융권에만 묶여 있다 보니 생산적 투자쪽으로 가지 못하면서 경기침체를 악화시키는 요인으로 인식되고 있다. 특히 최근의 부동산 가격 급등도 저금리 기조 등으로 주택담보대출이 늘어나면서 단기 부동자금이 급증한데서 원인을 찾는 시각도 적지 않다. 일부에서는 경기침체 심화에 따른 불확실성 고조가 개인과 기업이 단기자금 보유 규모를 늘리는 요인이 되고 있다고 말한다. 전문가들은 단기 부동자금이 금융권에만 맴돌 경우 투기적 목적의 단기 금융거래가 크게 증가하는 금융부동화(Financial Decoupling)현상을 심화시켜 금융시장의 불안을 가중시키고, 장기적으로 성장기반을 약화시키는 부작용이 초래될 것으로 우려하고 있다. 따라서 시장의 최대 현안인 부동산가격 급등을 막기 위해서라도 단기 부동자금을 선순환 구조로 조속히 전환시켜야 한다는 지적이다. ●단기 부동자금 급증은 저금리가 1차적 원인 제공 2000년부터 시작된 저금리(6%대)기조가 단기부동자금의 증가를 부추긴 시발점이었다는 지적이 우세하다.2002년 하반기들어 부동산 등 실물자산의 상대수익률이 큰 폭으로 상승하면서 가계 등은 저축성 예금을 줄이고 부동산투자를 위한 대기성 자금으로 활용하기 위해 수시입출식 예금을 대폭 확대했다.2002년 3분기만 하더라도 저축성 수신금리가 4.77%로 낮았고, 전국 주택가격상승률은 20.76%에 달했다. 그해 1분기에는 수신금리가 4.69%였고, 주택가격상승률은 무려 30.53%였다.2003년말부터 주춤했던 부동산가격은 정부의 부동산안정대책 등으로 지난해에는 마이너스로 떨어졌다. 그러나 올들어 저축성 수신금리는 지속적으로 떨어지는 반면 주택가격상승률은 다시 오르고 있다.1분기와 2분기의 저축성 수신금리는 3.45%대를 유지하고 있지만, 전국 주택가격상승률은 1.72%와 7.74%로 각각 올랐다. 강남지역의 경우 1분기와 2분기에 무려 4.6%와 18.5% 급등했다. 여기다 최근들어 채권 금리 상승과 주가 급등으로 갈 곳을 찾지 못한 자금이 머니마켓펀드(MMF)로 몰려 수탁고가 80조원을 웃도는 기현상이 벌어지고 있다. 지난달 말에 비해 무려 10조 3000억원가량이 증가한 규모다. 주식시장도 과열되면서 종합주가지수가 10년 만에 최고치(1061.93)를 기록했고, 주식투자를 위한 대기성 자금(고객예탁금)만도 11조 452억원에 이르고 있다. ●단기 부동자금, 금융시장에는 ‘시한폭탄’ 전문가들은 단기 부동자금이 수익을 쫓아 빠르게 이동하는 속성이 있기 때문에 증시 및 부동산 시장이 급작스레 과열되거나, 냉각될 가능성이 크다고 말한다. 삼성경제연구소 관계자는 “정부가 가계대출에 대한 억제책을 마련하고, 부동산 보유세 및 양도세를 강화해 집값잡기에 나선다고 해도 시장에 단기 부동자금이 넘쳐나는 상황에서는 이를 감당하기도 어렵고, 자칫 부동산 시장에 불안만 가중시킬 수도 있다.”고 지적했다. 또 일시적인 돌발 악재에도 자금흐름이 급격하게 움직여 금융시장이 ‘쏠림현상’으로 요동칠 가능성도 있다고 말한다. 한국금융경제연구원 강종구 과장은 “총유동성(M3) 대비 협의통화(M1) 비중이 상승하면 주가·환율·금리·주택가격의 변동성이 확대되는 것으로 분석되고 있다.”며 “현재 단기 부동자금의 성격이 강한 M1의 비중은 갈수록 높은 반면 M3의 비중은 낮아 자산가격의 변동성 확대로 금융시장이 불안하지 않을까 우려된다.”고 말했다. ●해법을 찾아라 한국은행 정의식 통화금융팀장은 “단기 부동자금이 부동산 투기쪽으로 몰리는 것을 막기 위해서는 개인의 장기 주식매입 등의 조치를 내놓을 필요가 있다.”며 “외국인 주식 보유비중이 42%를 넘고 있는 상황에서 우리나라 국민들의 주식 보유 비중은 너무 미미하다.”고 말했다. 그는 “예금·부동산 비중이 80%를 넘는 상황에서 개인의 주식 보유는 자산투자 측면뿐만 아니라 국내 기업의 안정된 경영을 위해서도 바람직하다.”고 덧붙였다. 펀드를 운용하는 자산운용사 등을 좀더 철저하게 검증해 장기적으로 투자할 수 있는 장기투자처를 만드는 일도 시급한 것으로 지적됐다. KDI 김현욱 박사는 “금융권에 머물고 있는 자금을 단기 유동성이라고 말하지만, 이를 모두 투기적 동기에 의한 수요로 보기는 어렵다.”며 “다만 단기 부동자금이 쌓이면 금융시장의 불안요인으로 작용할 가능성이 크기 때문에 자금흐름을 선순환구조로 바꾸어야 한다.”고 말했다. 세제지원 등의 단기적 효과로는 한계가 있는 만큼 자본시장의 투명성을 높이는 등 자금이 안전하고 다양하게 움직일 수 있는 근본적인 시스템을 구축해 나가는 작업이 필요하다.”고 말했다. 한국금융연구원 김자봉 연구위원은 “최근 들어 부동자금이 주식쪽으로 움직이는 양상을 보이고 있어 그나마 다행”이라며 “그러나 주식시장에 돈이 들어간다고 해서 기업들의 자금조달로 이어지지는 않고 있다는데 문제가 있다.”고 말했다. 부동산시장을 옥죄는데 따른 풍선효과로 볼수 있다는 얘기다.“결국 자금운영은 경제주체인 대기업과 중소기업이 책임져야 하는데, 대기업들은 유동성이 풍부한 반면 중소기업들은 자금난 부족으로 투자에 나서지 못하고 있기 때문에 중소기업에 돈이 흘러 들어갈 수 있는 창구를 마련해야 단기 부동자금의 돌파구를 마련할 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 중소기업에 대한 다양한 신용평가제도 등을 도입해 옥석을 가린 뒤 경쟁력 있는 중소기업에는 과감하게 투자를 할 수 있도록 하고, 경쟁력이 없는 기업은 구조조정 등을 통해 퇴출을 적극 유도해야 할 것이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

정부는 어제 재정경제부 차관 주재로 열린 금융정책협의회에서 “부동산가격 문제만을 보고 금리를 대응수단으로 사용하는 것은 적절하지 않다.”는 회의 결과를 발표했다. 금융정책협의회가 금융통화위원회의 고유권한인 금리 문제를 사실상 ‘인상 불가’라는 메시지를 담아 대내외에 천명한 것은 극히 이례적이다. 금리 인상 여부가 그만큼 민감한 사안으로 부각됐다는 뜻이다. 콜금리 목표수준으로 표현되는 금리 인상 여부는 매월 둘째주 목요일 금통위에서 결정된다. 금통위는 생산, 수요, 물가, 부동산가격 등 1차 통계는 물론 실질성장률과 잠재성장률의 갭(Gap), 실업률, 국제수지, 금융시장 안정 등을 종합적으로 감안해 콜금리 목표수준을 결정한다. 지난해 8월과 11월 경기 부양을 위해 각각 0.25%포인트 내린 뒤 8개월째 연 3.25%를 고수하고 있다. 유일한 공개시장 조작수단인 콜금리 목표수준을 수정하기에는 우리 경제가 아직 본격적인 회복의 문턱을 넘지 못했다는 것이 한은의 설명이었다.8월 말로 예정된 부동산 종합대책 이후의 부동산 시장 동향과 경기 회복 여부를 지켜본 뒤 금리 인상 여부를 결정하겠다는 것이다. 금통위가 확고한 방침을 천명했음에도 금리 인상을 둘러싼 논란이 잦아들지 않는 이유는 뭘까. 단초는 한은이 먼저 제공했다. 한은은 지난달 초 금리를 올리더라도 경기 회복에 그다지 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 금통위 회의록을 공개했다. 시장으로서는 금리 인상 예고탄으로 받아들일 수밖에 없는 메시지였다. 그러자 즉각 경제부총리가 ‘금리 인상은 없다.’고 단언하는 등 진화에 나섰다. 집값, 땅값을 잡기 위해 금리를 올릴 경우 2년여만에 회복 조짐을 보이는 소비심리에 찬물을 끼얹는 등 경제 전체로 봐서 득보다 실이 크다는 판단에서였다. 일부 언론과 경제학자들이 부동산가격 폭등세를 잡으려면 과잉 유동성을 흡수해야 한다며 금리 인상을 독려했지만 금통위는 금리 동결을 고수했다. 이번에는 정치권이 나섰다. 한나라당 박근혜 대표가 시중자금의 부동산 쏠림 현상과 국내외 금리 차이로 인한 자본 이탈을 방지하기 위해 금리를 올리는 방안을 적극 검토하겠다고 공언했다. 이에 열린우리당과 금통위, 청와대 김병준 정책실장 등이 일제히 나서 금리 인상론에 제동을 걸었다. 금리 논쟁이 정치권에서 점화되자 경실련 등 일부 시민단체와 현대경제연구소 등은 금리 인상에, 삼성경제연구소 등은 금리 인상 반대에 가세했다. 한순간 금리가 ‘동네북’이 돼 버린 것이다. 하지만 호주나 미국처럼 부동산 등 자산가격이 비정상적으로 급등할 때 금리 인상이라는 금융긴축 정책을 통해 성공적으로 제어한 사례도 있지만 1990년 초반 노르웨이, 스웨덴, 핀란드 등 북유럽 3국처럼 금융위기로 치달은 경우도 있다. 이웃 일본도 1980년대 말 금융 대응을 잘못해 ‘잃어버린 10년’의 원인을 제공했다는 지적을 받고 있다. 양날의 칼과도 같은 금리 정책이 그만큼 어렵다는 뜻이기도 하다. 그래서 금리결정권을 지닌 중앙은행은‘작동 여부가 확실치 않은 나침반을 가지고 통제 여부도 불투명한 배를 운항해 불빛 한점 없는 목표지점을 향해 거친 바다를 건너야 하는 선장’에 비유된다. 더구나 우리 내부가 금리 인상 여부로 멱살잡이 하는 순간에도 국제통화기금(IMF)은 내수 진작을 위해 금리를 내리라고 주문하고 있다. 이런 상황에서 배가 산으로 가지 않으려면 선장의 판단에 맡기고 사공들은 입을 다물어야 한다. 중앙은행이 시장 상황에 맞는 판단을 내릴 수 있도록 도와주어야 한다. 그린스펀 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 의회 증언에서 “시장에 반하는 행동은 잘해봐야 위험을 가져올 뿐”이라고 했다. 부디 사공들은 선장의 주문에 따라 노만 열심히 젓기 바란다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

당정이 양도소득세와 종합부동산세제를 강화하기로 하면서 부동산 시장이 잔뜩 움츠러들고 있다. 거래가 끊기고 가격도 진정세로 돌아섰다. 여러 채의 주택을 갖고 있는 사람에 대한 높은 세금 부과 논의가 현실로 다가오면서 파장이 일파만파로 번질 조짐이다. ●좌불안석 다주택자 “팔까 말까” 저울질 다주택자에 대한 양도세 중과 조치에 따른 파장이 클 것 같다. 양도세 중과는 가수요에 따른 불로소득을 원천적으로 막을 수 있다는 점에서 투기 수요를 잠재울 수 있는 강력한 억제 수단으로 작용할 것으로 기대된다. 아직 다주택자의 기준이 확정되지 않았지만 여러 채의 주택을 가진 사람들은 좌불안석이다. 당장 집을 팔아야 할지, 계속 보유하는 것이 유리한지를 놓고 저울질이 한창이다. 부동산업계는 일단 팔자 물건이 늘어날 것으로 예상했다. 양도세 중과 조치 유예기간에 집을 팔아야 양도세를 적게 낼 수 있기 때문이다. 그러나 집주인들은 1가구 다주택에서 벗어나기 위해 우선 오름세가 상대적으로 낮은 지역의 집부터 처분하고 있다. 이를 증명하듯 매물 증가는 강남권보다 수도권, 지방에서 먼저 가시화됐다. 안산·시흥·인천·의정부 등에서는 다주택 양도세 중과 얘기가 나오기 시작한 봄부터 팔자 매물이 쌓이기 시작했다. 용인과 서울 강북에서도 문의가 잇따르고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “8월 대책 발표 이전에 시세차익을 거두기 위해 집주인이 앞서 매물을 내놓을 수 있다.”고 내다봤다. ●잠실 주공 36평형 1억 떨어진 12억에 거래 아파트값도 진정국면으로 돌아섰다. 강남과 분당, 과천 등 강세를 띠었던 곳에서도 거래가 급감하고 급히 처분하고자 하는 아파트가 늘면서 값이 보합세에서 약세로 전환될 조짐이다. 부동산 대책 얘기가 나오기 전 13억원을 부르던 송파 잠실 주공 5단지 36평형은 최근 12억원선에 거래됐다. 강남 대치 은마아파트 31평형도 2000만원 정도 호가가 떨어졌다. 판교 영향을 받아 집값이 수직상승했던 경기 용인도 거품이 빠지기 시작했다. 용인 성복동 LG빌리지 52평형은 호가 기준으로 7000만원이 빠졌다. 과천 10단지 27평형 호가도 1억원 정도 하향 조정됐다. ●강남 집부자들 세금 늘어나도 ‘버티기´ 작전? 종합부동산세 강화도 다주택 보유자들을 옥죄는 수단으로 작용, 처분을 유도할 것으로 업계는 예상했다. 그러나 양도세와 종부세 강화가 부작용을 불러올 수 있다는 주장도 만만치 않다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 다주택 보유자들이 1년에 몇백만원 내는 보유세가 무서워 서둘러 집을 팔지는 않을 것”이라면서 “이럴 경우 양도세 강화에도 불구하고 매물을 내놓지 않는 ‘버티기 작전’이 이어질 수 있다.”고 예상했다. 종부세를 강화해도 강남 부자들이 늘어나는 세금 무서워 당장 집을 팔지 않겠다는 인식이 팽배하다는 것이 이유다. 양도세 강화가 자칫 시장을 동면 상태로 몰아넣을 경우 거래가 완전히 끊길 수 있다는 시각도 있다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “취득·등록세의 대폭적인 인하 없이 양도세와 종부세를 강화하면 거래는 완전히 끊긴다.”면서 “양도세를 투기억제수단보다는 조세형평 차원에서 접근해야 한다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 부동산 가격이 전국적으로 가파른 상승세를 보임에 따라 정부와 여당은 물론이고 야당까지 뒤늦은 대책 마련에 부심하고 있다. 그러나 해법을 놓고는 정부·여당과 야당이 입장차를 보이고 있다. 정부·여당은 종합부동산·양도소득세 강화 및 취등·등록세 약화 등 과세정책을 통해 가격 하락을 유도한다는 방침인 반면 한나라당은 과세정책과 함께 수요 요인을 충족시켜줄 공급 확대가 불가피하다는 입장이다. 종합부동산세의 경우, 정부와 열린우리당은 세부담 증가율 상한(현행 50%)을 대폭 확대하거나 폐지하는 방안을 검토하고 있다. 한나라당도 상한선을 높이는 데는 별반 이견이 없어 보인다. 그러나 종부세 과세기준금액에 대해서는 현행 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮춰 과세 대상을 대폭 확대하자는 게 당정의 입장인 데 반해 한나라당은 현행 유지 쪽으로 가닥을 잡고 있는 것으로 알려졌다. 양도소득세의 경우도 1가구 1주택자에 대한 비과세 방침 유지에는 정부와 여야가 비슷한 목소리를 내고 있다. 그러나 1가구 다주택자에 대해서는 3자 모두 양도세를 대폭 강화한다는 방침이다. 특히 당정은 양도차익의 최고 80%대까지 과세를 강구하고 있다. 수도권 신도시 건설과 중대형 아파트 공급 확대에 대해서는 여·야·정 모두 원론에는 공감하는 분위기지만 공급 시기 등 각론에는 이견을 보이고 있다. 열린우리당은 장기적으로 중대형 아파트 공급 확대를 검토할 사안으로 보고 있는 반면 한나라당은 즉각적인 공급 확대의 필요성을 제기하고 있다. 신도시 역시 당정은 장기적 검토사안으로 보는 반면 한나라당은 단기적 대책으로 생각하고 있다. 특히 한나라당은 수도권에 기존 도시와 연계한 1억평 규모의 초대형·친환경 신도시를 조성하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 최근 강남·분당지역 집값 상승의 불씨가 된 판교 신도시의 개발 방식과 관련해서는 여·야·정 모두 공공성을 대폭 확대하는 방향으로 입장 정리를 하고 있다. 여·야·정 모두 분양원가 공개를 적극 검토하고 있다. 당정과 야당간 미묘한 차이는 당정이 다소 미온적인 입장인 데 반해 야당은 상당히 적극적이라는 점이다. 한편 열린우리당 유시민 상임중앙위원은 “부동산 문제를 해결하지 못하면 참여정부는 사망 내지 중상에 이를 것”이라고 강도 높은 대책을 요구하고 나섰다. 전광삼 박준석기자 hisam@seoul.co.kr

오는 8월 말 발표될 부동산대책 내용이 솔솔 흘러나오면서 부동산시장이 촉각을 곤두세우고 있다. ●분양원가 공개·보유세 강화 등 다각 검토 예상되는 대책은 판교 공공개발과 중대형 공급확대, 분양원가 공개, 종합부동산세 등 보유세 강화, 거래세 인하, 양도소득세 탄력세율 적용 등이다. 문제는 이 대책들이 엄청난 파괴력을 지니고 있다는 점이다. 수요자나 주택보유자 모두 이를 염두에 두고 포트폴리오를 짜지 않을 수 없게 됐다. 정부는 공급확대와 가수요 억제정책을 병행한다는 기본 원칙을 정해 두고 있다. 공급확대 차원에서 신도시 건설과 뉴타운사업 및 단독주택지 재건축 활성화 등이 포함돼 있다. 판교에 중대형 공급을 늘릴 가능성도 있다. 민영주택의 분양원가 공개도 긍정적으로 검토중이다. 주택개발이나 공급에 공공성을 높인다는 원칙을 감안한다면 분양원가 공개는 하지 않더라도 과다한 분양가를 받기 쉽지 않을 전망이다. ●신규 분양 뜨고 기존 주택 지고… 이렇게 되면 분양 아파트 분양가가 기존 주택가격보다 낮아질 가능성이 크다. 특히 판교를 공공개발하게 되면 분양가는 크게 낮아진다. 대상도 뉴타운지역, 서울 인근 수도권까지 확대될 전망이다. 수요자 입장에서는 굳이 기존 주택을 살 필요가 없어지는 셈이다. 반면 기존 주택의 경우 용인이나 분당이 타격을 입을 가능성이 크다. 판교의 분양가가 내려가고, 수도권 노른자위 지역에 중대형 공급이 늘어나면 이들 지역의 집값은 하락이 불가피하기 때문이다. ●소형 의무비율 완화땐 저밀도단지 수혜 강남권 중대형 평형 공급확대 차원에서 소형 의무비율 해제를 검토키로 했다. 만약 이를 해제하거나 일부 완화하면 저층·중층 모두에게 혜택이 돌아가게 된다. 일부 중층 재건축 아파트는 소형 의무비율 규정 때문에 재건축을 할 수 없는 경우가 많았다. 이를 맞추다 보면 조합원 물량조차 제대로 확보하기가 어렵기 때문이다. 저밀도 재건축 단지도 소형 의무비율을 풀게 되면 중대형을 많이 지을 수 있어 조합원들에게 많은 혜택이 돌아간다. 하지만 정부가 소형 의무비율을 완전히 풀 가능성은 거의 없다. 다소 완화하는 방안이 유력하다. 이 경우 중층은 별다른 혜택을 보지 못할 전망이다. 반면 저밀도 단지는 채산성이 높아질 것으로 보인다. ●다주택자 여러모로 타격 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 것이다. 현재 종부세의 주택부과 대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만 종부세법의 개정논의가 급물살을 타면서 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 이밖에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간 증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등 허점이 많아 재검토가 필요하다는 지적이다. 정부는 종부세 부과대상을 6억원 이상으로 확대하고, 세율도 높이는 방안을 강구중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 과다보유자의 경우 세부담이 늘어난다는 것이다. 투기지역의 양도소득세 탄력세율 적용도 다주택자 등에게 불리한 항목이다.2007년 전국적으로 실거래가 과세가 실시되면 현행 투기지역의 실거래가과세는 실효성이 없기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻어가고 있다.15% 범위에서 세율을 상향 조정할 수 있는 탄력세율이 적용되면 3주택자는 중과세율(60%)에 15%포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용된다. 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. 일각에서는 탄력세율 적용이 정부가 당초 계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 원칙에 위배된다는 지적도 나온다. 또 무거운 세금 때문에 보유자들이 장기보유로 돌아서면 공급부족이 심화될 것이라는 분석도 있다. 정책 수립시 감안해야 할 대목이다. ●기반시설 부담금제 뉴타운 등에 도움 8월 말 대책에는 2007년 시행 예정이던 기반시설부담금제의 조기 도입안이 포함될 것으로 점쳐진다. 공급확대나 재건축 규제 완화에는 개발이익환수 장치가 선행돼야 하기 때문이다. 기반시설부담금제가 도입되면 개발이익의 상당수는 공공부분에 흡수된다. 하지만 지금까지 사업추진이 더디거나 불가능했던 뉴타운지역이나 단독주택 밀집지의 개발이 가능해져 이들 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

13일 열린 부동산정책 당정협의회에서 부동산 과세체계를 대폭 강화키로 함에 따라 다주택 및 고가주택 보유자의 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 이는 부동산을 통한 불로소득을 용인하지 않겠다는 정부의 방침을 반영한 것이지만 현실적으로는 부동산 과다 보유자에게 세부담을 늘려 매각을 유도하겠다는 뜻으로 받아들여진다. 이 대책이 정부의 강력한 투기방지책과 어우러지면 다주택자 매물이 쏟아지면서 가격급락 현상이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 하지만 이날 논의된 대책 가운데 보유세 세부담 상한선 폐지 등은 조세저항의 부작용이 예상돼 제대로 시행될지 여부는 불투명하다.●세부담 얼마나 늘어나나 현행 부동산 보유세 과세체계는 세금이 늘어나더라도 전년도에 낸 세금의 50%를 넘지 않도록 상한선을 두고 있다. 그러나 이날 당정안이 확정될 경우 집값이 오르는 만큼 세금을 내는 형태로 과세체계가 바뀌게 된다. 게다가 과세대상도 9억원에서 6억원으로 확대되면 강남의 웬만한 주택은 대부분 종부세 부과대상이 된다. 물론 내년까지는 기준시가로 과세되는 만큼 7억∼8억원대 아파트는 종부세를 물지 않겠지만 실거래가 과세가 정착되는 2007년부터는 종부세 부과대상은 크게 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 정부도 과세 상한선을 폐지하겠다고 밝혔지만 실제로 시행은 쉽지 않을 것으로 보인다. 이를 감안할 때 과세 상한선을 100%로 확대하는 방안이 유력해 보인다. 다주택자에 대한 양도세도 대폭 강화된다. 투기지역은 탄력세율 제도를 적용, 양도차익의 82.5%를 부과토록 하는 것은 물론 양도세 산정기준을 실거래가로 전환키로 했기 때문이다. 기준시가과 실거래가 사이에 20%가량 가격차가 존재한다는 점을 감안하면 실제 양도세 부담은 20%가 더 늘어나게 되는 셈이다.●1주택자·장기 보유자는 우대 다주택자나 고가주택 보유자에 대한 압박과는 달리 1가구 보유자나 장기보유자에 대해서는 각종 혜택이 주어진다. 정부는 1주택자에 대해서는 각종 세금을 대폭 낮춰줄 방침이다. 특히 1주택자로서 집값이 올라 고가주택을 보유하게 됐지만 투기목적이 없는 경우 조세저항이 우려되는 점을 고려해 공제율을 크게 높여줄 전망이다. 현재 6억원이 넘는 고가주택을 10년 이상 보유할 경우 50% 공제해주고 있으나 이를 더 확대해주는 방안도 유력하다.●시장에 매물 늘어날까 보유세와 양도세를 대폭 강화하되 적용은 일정기간 유예하는 방안을 두기로 했다. 그 기간은 대략 1년이 될 것으로 보인다. 이는 양도세 과세 강화가 자칫 세부담을 우려한 보유자들의 매도 기피로 거래가 동결되는 부작용을 막기 위한 조치다. 문제는 이 경우 과연 거래가 늘어날 수 있느냐는 점이다. 다주택자의 경우 보유세 강화와 양도세 강화로 유예기간에 어느 정도 매물을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 매수자가 이 매물을 받아줄 가능성은 그다지 높지 않다. 정부가 강력한 투기억제 의지를 표명하고 있어 좀더 기다렸다 매입하겠다는 관망세를 유지할 가능성이 크기 때문이다. 이렇게 되면 다주택자들이 많이 보유한 것으로 알려진 재건축 아파트나 강남권 주택의 경우 매물이 늘어 가격이 급락할 공산이 크다. 반면 1주택자는 보유세나 양도세 부담이 덜하기 때문에 매물을 내놓지 않을 것으로 보인다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시장에 매물이 나오기 시작하면 매도 시점도 놓칠 수 있으므로 가급적 빨리 파는 것이 좋다.”면서 “대책 발표 전이라도 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

8월 하순에 내놓을 주택시장 안정대책에 정부는 무엇을 담을 것인가에 골몰하고 있고, 여론과 주택건설업체는 무엇이 담길 것인가에 대해 관심을 쏟고 있다. 그런데 현재의 주택시장 안정대책으로 무엇이 필요한가에 대해 정부와 여론, 주택관련 전문가들의 진단과 처방이 엇갈리고 있다는 점이 문제해결의 대안모색을 더욱 어렵게 한다. 주택시장 외부에 저금리와 과잉유동성이 존재하고 주택담보대출이 주택의 구매력을 자극하고 있다는 점에는 대체로 견해가 일치하는 것 같다. 그러나 주택시장 내부적 요인에 대해서는 커다란 견해 차이가 존재한다. 정부는 주택시장에 가격이 급등할 특별한 이유는 없는데도 투기집단의 발호가 강남 등 일부지역의 집값을 올리고 있다고 보는 듯하다. 즉 ‘저금리→주택시장 자금 유입 및 투기세력의 가격 조작→가격상승’이라는 도식으로 문제를 인식하는 듯하다. 이러한 인식이라면 나올 수 있는 대책은 강도 높은 투기억제와 세제강화라는 흐름에서 벗어날 수 없다. 그러나 정부는 기대이익이 없다면 투기세력이 취득·등록세를 물고 고율의 보유과세 및 양도소득세를 내고 주택시장에 뛰어들 것인가를 잘 생각해야 한다. 주택시장에서의 기대이익은 입지적으로 선호도가 높은 지역에 대한 중대형 아파트의 수급불균형이 존재함에서 비롯된 것이며, 투기세력은 이를 노리고 주택시장에 들어온 것이다. 일부 시민단체는 주택건설업체가 신규 분양주택의 가격을 책정할 때 폭리를 취해 높은 가격으로 공급했기 때문에 집값에 거품이 형성되어 집값이 올랐다고 주장한다. 그 증거로 전세가격이 오르지 않고 있다는 점을 들면서 이는 집값의 본원적 가치는 그대로이기 때문이라고 주장한다. 이러한 입장에서 주택가격을 안정시키기 위해서는 주택건설업체의 폭리를 막아야 하며, 이를 위해 분양원가를 공개하고 주택건설을 전면적으로 공영 개발방식으로 개편해야 한다는 대안을 제시하고 있다. 가격의 거품은 본원적 가치(value)와 협상가격(price)의 현격한 차이를 뜻한다. 그러나 어떤 재화의 본원적 가치는 쉽게 측정할 수 있는 것이 결코 아니다. 더욱이 전세가격이 주택가격의 본원적 가치라 말할 수는 없다. 시민단체에서는 주택건설업체가 투입원가(cost)에 근거한 일정한 이윤 이상을 얻는 것을 폭리라 규정하는 듯하다. 그러나 재화의 가격은 대체로 협상가격으로 결정되는 것이고, 주택건설업체는 주택을 분양하는 인근의 주택시장의 매매가를 기준으로 분양가를 결정한다. 이런 점을 생각하면 신규분양가가 높아져 재고 주택의 가격이 높아지는 것은 인과관계를 거꾸로 파악한 결과이다. 이러한 맥락에서 보면 주택건설의 전면 공영개발은 가격을 안정시킬 수 없으며, 현실적으로도 불가능하다. 주택관련 전문가들-일부에서는 시장론자라 칭하는데-은 전체 주택시장의 수급과 별개로 강남지역의 중대형 아파트의 거래가 이뤄지는 부분 주택시장에서 나타난 수급 불균형과 높은 구매력이 주택가격을 상승시키고 있다고 진단한다. 문제의 원인을 고려할 때 강남인근에 중대형 아파트를 충분히 공급하는 대안이 필요하며, 이를 위해 택지공급을 늘리고 재건축규제를 완화해야 한다고 주장한다. 그러나 이 주장도 도대체 어느 정도의 중대형 아파트를 공급해야 가격이 안정될 것인가에 대한 명확한 규모를 제시하지 못하고 있다. 또 현실적으로 강남의 주택수요를 충족시킬 수 있는 택지개발의 여지가 거의 없다는 것이며, 그동안 규제했던 재건축을 활성화한다는 것은 정부로서는 정책의 일관성 측면에서 도저히 받아들이기 어려운 정책이다. 이러한 상황에서 8월 말에 정부가 주택시장 안정대책을 내놓는다고 해도 문제가 해결되기보다 또 다른 문제점과 논쟁을 초래할 가능성이 크다. 따라서 대책 마련에 앞서 문제의 진단과 처방에 대한 이해집단간의 인식차이를 좁히고, 문제의 원인에 근거한 대책의 마련이 요구된다. 정부와 전문가 집단간의 열린 대화가 아쉽다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원

자고 일어나면 강남 집값이 1억원 올랐다고 하면서 정부의 새로운 정책이 필요하다고 뉴스는 전한다. 또한 정부의 집값 정책은 실패했다면서 특단의 조치가 필요하다고 주장한다. 과연 이 나라가 정상적인 나라인가. 땀 흘려 고생하면서 꿈을 가지고 몇 년 후에 내 집을 장만하고자 하는 집 없는 사람들은 한숨만 쉬고 있는 처지가 된 듯하다. 며칠 전에 은평구에 살고 있는 후배로부터 연락이 왔다.16년 된 46평 아파트를 2억 5000만원에 팔고 옥수동의 새 아파트로 이사를 간다고 한다. 후배 집에 몇 번 놀러가서 알고 있지만 후배 집은 쾌적하고 자식 공부시키기엔 좋은 곳이다. 흔히 강남권이라고 일컬어지고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 지역이 강북에 비해 도로가 넓고, 교통망이 좋은 것은 사실이다. 올해 들어 서울 강남권 아파트 값이 폭등하면서 사상 처음으로 강북권(중랑구, 강북구, 성북구, 노원구, 은평구, 동대문구)과의 평당 매매가 차이가 1019만원대에 달하고 있다.2002년에는 699만원의 차이였다. 필자는 부동산 전문가가 아니지만 환경공학을 전공한 학자로서 정부의 부동산 정책에 대해 그리고 언론에 호소하고 싶다. 먼저, 무주택 서민의 내집 마련이 갈수록 어려워진다는 일부의 선동적 분석은 진실과는 거리가 있다. 강남 집값에 맞춰 32평 내집 마련에 몇 년이 더 걸린다는 식의 잘못된 계산에 말려들면 현실을 제대로 파악할 수 없다. 왜냐하면, 강남권은 평당 1556만원이지만, 강북권은 평당 697만원 수준이며, 강북에도 쾌적하고 살 만한 곳이 많기 때문이다. 평당 분양가가 1000만원이 넘는 판교의 고가 주택을 토론하면서 서민주택 운운하는 것은 잘못이다. 판교대책이 어긋난 원인이 바로 여기에 있다. 서울시내만 해도 평당 500만원에서 800만원대는 골라서 살 수 있다. 국세청은 2,3차 조사에서 수백억원의 자금으로 특정단지의 특정평형을 집중 매입한 뒤 호가 조작을 통해 가격을 올려놓는 수법을 사용한 투기세력과, 실수요자가 아니면서 가격급등지역의 아파트를 사들인 투기적 수요자를 집중 조사한다고 한다. 그런데 1만명의 투기꾼 뒤에는 10만명의 예비 투기꾼이 있다는 것을 알았으면 좋겠다. 저금리를 이용한 부동산 투기꾼들을 철저히 단속할 수 있어야 하며, 모든 거래를 투명하게 하고 투기 소득을 철저히 환수할 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 400조원의 부동(浮動) 자금과 기업유보자금이 건전한 투자에 매력과 자신감을 느낄 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장 수요를 인정하고 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 정부가 판교급 신도시로 개발하겠다고 약속했던 남양주(별내), 양주(옥정), 고양(삼송) 지역들이 빨리 개발될 수 있도록 정부가 앞장서야 한다. 특히, 고양 삼송지역의 경우 삼송역 일대 60여만평이 지구범위에서 빠짐에 따라 삼송역 일대인 북쪽 60여만평, 남쪽 90여만평이 별개의 섬처럼 따로 개발될 경우 부동산시장 정책의 성공은 물론 분당과 판교급의 신도시로서 성공할 수 없다. 또한 1차 및 2차를 합해 서울시 15개 지역 약 15만 8000가구의 강북 뉴타운 사업이 단순한 공급확대 외에도 생활수준 향상을 동시에 추진할 수 있도록 특수목적고의 신설, 공원 및 도로 등 공공용지 확보비율을 50% 정도 높이도록 해야 한다. 그리고 뉴타운 사업이 가능한 한 빨리 추진될 수 있도록 중앙정부에서 지원을 아끼지 말아야 한다. 언론 또한 강남 집값이 하루아침에 1억씩 올랐느니 하는 이야기는 하지 않았으면 한다. 이러한 보도는 강북에서 살면서 편안하고 멋있게 삶의 질을 제고하는 사람들의 희망을 꺾는 일이다. 김갑수 서울시정개발연구원 선임연구위원

햇볕을 쬘 법적 권리인 일조권을 침해당한 개인에게 대법원이 “위자료로 200만원을 지급하라.”며 손해배상 판결을 내린 것은 1983년이다.20여년이 지난 현재 업계는 일조권 등 환경권 관련 소송이 연간 600∼700건에 이른다고 추산한다. 지난 5년간 조사한 결과 평균적으로 한 해 짓는 15층 이상 건물수가 3300여동에 이르는 것을 감안할 때 상당한 수치이다. 법원은 다른 사람이 참을 수 없을 정도로 일조권을 침해한 불법행위를 저지른 당사자가 피해자에게 지급하는 위자료 개념으로 일조권을 보고 있다. 참을 수 없는 정도인 수인한도에 대해 지난 1996년 서울고등법원이 기준을 제시했다. 법원은 동짓날을 기준으로 오전 9시∼오후 3시까지의 6시간 중 연속 2시간 동안 해가 들지 않거나, 오전 8시∼오후 4시까지의 8시간 중 4시간 동안 해가 들지 않는다면 수인한도를 넘어선 것으로 판단했다. 이후 일조권 침해에 따른 손해배상 소송에 대한 심리에서 법원은 두 가지 점을 따져왔다. 하나는 원고의 피해인 수인한도 여부에 관한 것이고, 나머지는 피고의 손해배상 책임 여부에 대한 것이다. 법원은 일조권 침해 원인을 일으킨 불법행위 당사자와 피해자에 대해 배상책임과 권리를 제한하는 입장을 고수했다. 최근 대법원은 재건축 아파트 때문에 일조권을 침해당했을 경우 재건축조합과 함께 설계에 적극적으로 참여한 시공사도 공동 배상해야 한다는 판결을 내렸다. 법원은 또 집을 갖지 못한 세입자의 일조권을 인정하면서 거주하지 않는 주택 소유자의 권리는 인정하지 않는 판결을 잇따라 내놓았다. 실질적인 침해가 있을 때에는 배상을 받을 권리를 인정해 준 것이다. ●“시가 반영분만큼 보상땐 소송남발” 이같이 법원의 판례가 자리잡으며 행정청은 건축 허가 때부터 일조권 등 환경권을 고려해 인허가를 내주고 있다. 국세청도 지난 3월 기준시가에 일조권 및 조망권·소음권 등 환경권을 반영키로 했다. 하지만 이런 변화에도 불구하고 일조권 소송은 줄지 않고 있다. 소송 당사자들은 법원의 판단이 사회적으로 인정되는 일조권의 가치에 비해 소극적이며 배상액 산정이 엄격하다고 비판한다. 일조권 소송에서 이길 경우에도 원고 각자에게 돌아가는 배상액은 300만∼500만원 정도이다. 법원은 일조권을 환경권의 하나로 파악해 아파트 신축에 따라 일조권이 나빠졌더라도 주변 도로 등 환경 상황이 나아졌을 경우 배상액을 깎고 있기 때문이다. 이에 대해 법원은 “집값 하락 등 일조권 침해에 따른 피해가 복합적인 요인에 의한 것인 만큼 일조권 이외의 환경권도 살펴야 한다.”고 밝혔다. 서울중앙지법의 한 판사는 “건물이 밀집한 서울 등지에서 일정한 정도의 일조 침해는 불가피한 것”이라면서 “가해자의 불법행위에 대한 판단 없이 피해자의 모든 피해를 배상해 준다면 소송이 남발되는 결과를 불러올 수도 있다.”고 말했다. ●소송 급증…배려하는 마음 필요 전문가들은 일조권 소송이 이어지는 원인에 대해 법원과 당사자의 시각차 외에 ▲건물이 밀집된 대도시의 물리적 요인 ▲행정착오에 따른 피해 ▲감정 등 기술미비 ▲지역 이기주의 등을 꼽았다. 특히 수개의 전문업체와 대학연구실을 제외하고 제대로 된 감정을 할 업체가 없는 상황이 소송을 부추긴다는 분석이다. 아파트 신축에 따라 일조권 침해를 받는 집이 40가구라는 S대 연구팀의 감정을 믿고 소송을 냈지만, 법원 지정 감정기관인 H대학 연구팀의 감정 결과 피해를 입은 집은 7가구에 불과한 것으로 밝혀진 사례도 있다. 소송이 임박해서야 일조권 감정 등 대책을 세우는 건설업체의 안이한 자세도 소송 증가에 한몫을 하고 있다. 일조권 소송 전문 변호사인 이승태 변호사는 “건물을 지을 때 약간만 비껴서 지어도 일조권 소송을 막을 수 있다.”면서 “서로 배려하지 않는 이기주의가 부딪쳐 소송이 늘어나는 것 같다.”고 말했다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr ■ 일조권 관련 주요판결 및 사건 ▲1994.2 서울지법 일조권 침해에 대한 위자료 배상 첫 판결 ▲1995.3 부산지법 일조권 침해 신축 아파트에 공사중지 가처분 첫 결정 ▲1996.1 서울지법 일조권 침해에따른 집값 하락분 보상 첫 판결 ▲1996.3 서울고법 일조권 기준 첫제시-동지일 기준으로 오전 9시∼오후 3시 중 연속 2시간, 오전 8시∼오후 4시 중 4시간 ▲2001.5 서울지법 건물 2채로 인한 복합일조권 침해 첫 인정 ▲2002.1 중앙환경분쟁조정위원회, 일조권도 환경분쟁 대상에 포함 ▲2004.11 대법원 일조권 침해여부 판단 때 일조시간 외 환경도 고려해야 한다고 판결 ▲2005.3 대법원 일조권 배상에 시공사도 책임있다고 판결

정부와 열린우리당이 뒤늦게나마 시장의 위기감을 감지한 것일까.‘성장잠재력의 후퇴’나 ‘부동산투기의 전국화’ 지적을 비웃던 이전의 모습과는 아주 딴판이다. 시장 일각에서 제기된 위기론을 가능성의 수준으로 ‘톤 다운’시켜 수용하는 모습이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 7일 정례브리핑에서 ‘3가지 가능성’에 따른 시장의 위기 문제를 거론했다. 물론 투기심리를 제압하지 못할 경우를 전제했으나 한동안 ‘위기’의 ‘위’자만 꺼내도 ‘음모론’으로 몰며 펄쩍 뛰던 것과는 대조적이다. 한 부총리는 정부가 손을 놓으면 부동산 투기가 전국적으로 확산될 수 있는 가능성을 말했다. 강남이나 분당권에 국한된 지역적 투기라는 시각에서 벗어났다. 그는 잠재 성장력의 하락 가능성도 제기했다. 올해 성장 목표치를 5%에서 4% 안팎으로 하향 조정하면서도 재경부 관계자는 성장 잠재력에 변화가 없을 것이라고 자신했다. 주택시장의 거품과 붕괴 가능성도 조심스럽게 언급했다. 이전에는 거품이라는 표현을 아예 꺼려하며 공식적으로 거론하지 않았었다. 한 부총리는 이같은 가능성들이 전반적인 위기로 확산되면 시장에서 신뢰가 크게 떨어질 수 있다고 우려했다. 따라서 부동산 대책의 4가지 큰 방향을 ▲거래 투명화 ▲투기이익 환수 ▲공공성 강화 ▲적절한 공급대책 등으로 잡았다고 설명했다. 당에서 중대형 아파트의 공급을 확대한다고 발표한 것과 관련, 한 부총리는 “투기수요를 넘어선 실수요층에 대한 공급확대는 있어야 한다는 기본입장은 같다.”고 말했다. 투기수요 억제와 공급확대를 함께 추진한다고 강조하면서도 중대형 아파트에 대한 실수요를 공식화하지 않았던 청와대의 입장을 감안하면 이례적이다. 최근 집값 상승의 원인이 투기나 가수요에만 국한된 게 아니라 중대형 아파트에 대한 실수요가 있었기 때문이라는 시장의 지적을 당정이 받아들인 것으로 보인다. 한 부총리는 다만 중대형 아파트에 대한 공급확대가 신도시 건설 등으로 받아들여져 투기가 재연될 것을 우려,‘적절한 공급대책’이라고 우회적인 표현을 썼다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부의 제4차 국토종합계획 수정안(2005∼2020년)이 세부실천 계획 등 로드맵이 빈약해 ‘속빈 강정’이라는 지적을 받고 있다. 내용들도 대부분 이미 발표된 계획들을 ‘짜깁기’한 것에 불과하다는 평가를 받고 있다. 수정안 마련 작업에는 지난해 3월부터 1년5개월간 무려 98개 기관 210명의 전문인력이 투입됐었다. 건설교통부는 7일 제4차 국토종합계획 수정안을 마련, 관계부처 협의를 거쳐 12월 중 최종 확정할 방침이라고 밝혔다. 이에 따르면 2020년까지 국토구조를 7대 광역권과 제주도를 거점으로 한 ‘7+1’의 다핵구조로 바꾸기로 했다. 또 2000년 기준 238가구인 인구 1000명당 주택가구 수는 370가구로 늘어나 자가 점유율이 54.2%에서 65%로 확대된다. 4차 국토계획 당초안은 경제는 10개권역, 관광은 7개권역으로 나눠 개발한다는 구상이었으나 이번에 전 국토를 남해축과 서해축, 동해축 등 3개축으로 구분하고 이를 다시 수도권, 강원권, 충청권, 전북권, 광주권, 대구권, 부산권 등 7개 경제권역과 제주도로 구성된 ‘7+1’전략으로 변경했다. 이를 통해 주택보급률을 120%로 높여 인구 1000명당 주택수를 일본(371가구)과 비슷한 370가구로 높이고, 상수도 보급률은 2003년 89.3%에서 2020년 97.0%로, 공원면적도 1인당 2.1평에서 3.8평으로 늘린다는 계획이다. 또 남북접경지역인 경기 파주와 강원 철원·고성 지역의 평화벨트 조성, 행정도시와 각 지역의 도로 등 연결성 강화, 중국횡단철도(TCR), 시베리아횡단철도(TSR) 등과 이어진 철도망 구축 등도 포함됐다. 하지만 4차 계획 내용은 대부분 이미 발표된 것들이다. 평화도시는 이미 10여년 전부터 거론됐던 사안이고,TCR나 TSR 등도 새로운 것이 아니다. 당초 안에 없던 ‘복지국토’라는 목표를 추가했지만, 이는 균형·통일·개방·녹색국토라는 기존의 목표만 성실히 추진해도 달성할 수 있다는 분석이 나온다. 특히 국토계획을 수정한 명분이 행정도시 건설 등으로 국토 설계가 달라졌다는 점인데도, 행정도시와 혁신도시 건설로 빠져나갈 수도권의 대책이 크게 미흡하다고 전문가들은 지적한다. 정책 혼선도 엿보인다. 국토계획 과제에 포함된 초고층 재건축 허용은 올해 초 정부가 집값 불안을 야기할 뿐아니라 국내 주거구조나 도시환경에 적합치 않다며 철회한 것이다. 정부의 제4차 수정 국토계획은 올 연말 확정 때까지 많은 손질이 필요하다는 게 전문가들의 진단이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 6일 부동산 시장 안정을 위해 강남, 분당, 판교 신도시 등 수도권 지역 전역에 중대형 아파트의 공급을 늘리고, 특히 강남지역 등지의 재건축 규제완화도 긍정 검토키로 했다. 당정은 이날 총리공관에서 이해찬 총리와 관련부처 장관, 열린우리당 정세균 원내대표와 원혜영 정책위의장, 김병준 청와대 정책실장 등이 참석한 가운데 제1차 부동산 고위정책 협의회를 열어 이같이 결정했다. 당정은 회의에서 ▲부동산 실거래가 파악 등 거래 투명화를 위한 제도적 기반 마련 ▲세제보완을 통한 투기이익 철저환수 등 투기수요 억제 ▲중대형 아파트 공급확대 ▲서민 주거 안정을 위한 공공부문 역할 확대 등 4가지 원칙에 합의했다. 채수찬 정책위부의장은 브리핑을 통해 “당정은 수요공급을 망라한 종합대책을 8월말까지 마련하고, 불로소득을 차단하는 제도적 장치를 마련해 장기적으로 견고하게 작용하도록 하기로 했다.”고 밝혔다. 당정은 주택가격 급등이 풍부한 유동성, 투기이익을 노린 가수요, 강남 등 특정지역의 수급 불균형 등이 복합적으로 작용한 데서 비롯됐다고 보고 특히 수도권 집값 상승 확산을 막기 위해 강남, 분당, 판교에 중대형 아파트 공급을 확대하기로 의견을 모았다. 당정은 이에 따라 강남지역 등지에 대한 중대형 아파트 공급확대 방안과 관련, 재건축 단지의 60% 이하를 국민주택규모인 25.7평으로 구성해야 한다는 소형평형 의무비율을 완화하는 등 재건축 규제 완화를 대안으로 유력하게 검토해 나가기로 했다. 또 중대형 아파트 공급을 원활히 하기 위해선 택지공급이 함께 늘어야 한다는 점을 감안, 공공기관 이전부지 활용도 대안으로 고려할 방침인 것으로 알려졌다. 당정은 투기수요 억제 원칙에 따라 초과이득을 철저히 환수해 부동산으로 인한 불로소득을 원천적으로 차단하는 제도적 장치를 마련키로 하고,1가구 3주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세 강화 등을 검토키로 했다. 이어 공공부문 역할 확대를 위해 공영개발 등을 대안으로 상정하고 판교신도시 적용 방법 등에 대해선 추후 논의해 나가기로 했다. 이 총리는 당정협의 모두 발언을 통해 “전 국민 중 주택을 가진 사람이 47%밖에 안되는데 5% 정도가 3∼4채씩을 가지고 있는 것은 사회적으로 바람직하지 않다.”면서 “부동산 투기는 온당하지 못한 사회적 범죄로 온 국민과 함께 이에 대한 정책을 만들어 나갈 것”이라고 말했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

정부와 열린우리당·청와대가 6일 부동산 고위정책 협의회를 열어 수도권 중대형 아파트 공급확대와 강남 재건축 규제 완화를 검토키로 한 것은 수요 억제만으로는 최근의 집값 문제를 해결할 수 없다는 현실적인 판단에 따른 것으로 보인다. 정부여당의 부동산 대책이 규제일변도에서 가수요 억제 및 공급확대를 병행하는 쪽으로 가닥을 잡은 셈이다. 당·정·청이 지난 6월17일 부동산정책점검회의에서 현행 부동산 정책을 전반적으로 재검토키로 한 이후 청와대나 정부 관계자들은 그동안 부동산 시장의 투명성 확보와 함께 종합부동산세 부과 대상 확대 등 보유세제 강화를 강력히 시사했었다. 이에 따라 시장에서는 정부가 공급 확대보다는 가수요 억제책에 집중할 것이라는 분석이 많았었다. 정부여당이 공급확대로 방향을 선회한데에는 공급확대가 없는 수요억제책은 효과를 제대로 거둘 수 없다는 판단을 한데 따른 것으로 풀이된 강력한 수요억제책과 개발이익환수 장치를 전제로 공급을 늘리고 재건축 규제도 풀겠다는 것이다. 여기에는 우리 사회의 저변을 형성하고 있는 중산층이 필요로 하는 중대형 아파트의 공급 부족이 실제로 존재하고, 또 이를 해결하기 위해서는 재건축 규제를 일부 풀 수밖에 없다는 인식도 작용한 것으로 보인다. 뿐만 아니라 갈수록 침체가 심화되고 있는 경기에 대한 배려도 작용했다는 평가다. 일각에서는 공공개발이 유력시되는 판교에 중대형 평형 배정량을 늘릴 것이라는 분석도 나온다. 앞으로 조성되는 수도권 신도시 역시 중대형 아파트 건립 물량이 늘어날 것으로 보인다. 지금까지 부동산 시장은 악재도 호재로 둔갑시키는 재주를 부려왔다. 따라서 이번 당·정·청의 재건축 규제완화와 중대형 공급 시책이 자칫 가까스로 안정세로 접어든 주택 시장의 불안을 다시 조장할 가능성이 없지 않다. 따라서 정부는 8월말 대책을 내놓을 때 규제와 완화와 공급확대로 인해 발생할 수 있는 시장 불안 요인을 제거할 수 있는 강력한 수요억제책을 내놓아야 한다는 지적이다. 또한 8월 대책 발표 전까지의 재건축 단지 등의 가격 불안 요소는 국세청의 강력한 투기 단속과 자금출처 조사 등이 병행돼야 할 것으로 보인다.김성곤기자 ksp@seoul.co.kr

상반기에 후끈 달아 올랐던 주택시장이 하반기에는 안정세로 돌아설 전망이다. 하지만 토지 시장은 굵직한 호재를 안고 있어 안정세를 장담하기 어렵다. 하반기 부동산 시장의 흐름을 흔들어 놓을 조치로는 다음달 나오는 부동산종합대책과 기업도시·공공기관 이전지역 확정 등이 꼽힌다. 부동산 시장을 가라앉히는 조치와 분위기를 띄울 수 있는 요인이 섞여 있다. ●주택, 가격 하향 안정·거래 부진 8월에 발표될 부동산종합대책의 핵심은 가수요 차단과 주택 공급 확대, 세제 개편 등 종합적인 시장 안정대책이 담길 것으로 전망된다. 집값을 잡고 시장을 안정시키는 내용이 핵심을 이룰 것으로 예상된다. 집값 상승세가 꺾이고 거래도 끊기는 불황을 점칠 수 있다. 특히 투기 거래에 대한 불로소득 환수, 개발업체의 지나친 이익발생 구조 개선 등의 조치가 따를 것이 분명하다. 따라서 구매 욕구가 크게 떨어져 거래세율 인하 조치 등이 따르지 않을 경우 거래량이 급격히 줄어들 수 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “주택 시장은 없다는 편이 나을 것 같다.”고 내다봤다. 가격 안정은 둘째치고 거래가 끊겨 시장이 제 기능을 못한다는 것이다. 또 “강남권 중대형 아파트 수급불균형이 근본적으로 해소되지 않는 한 시장불안 요인은 여전히 남아 있을 것”이라고 내다봤다. 상반기 집값 상승의 견인차 역할을 했던 서울 강남 재건축 아파트는 규제가 풀리지 않는 한 더 이상의 가격 상승은 기대하기 어렵게 됐다. 개발이익환수 적용 등으로 수익률이 떨어지고 값이 꼭대기에 다다랐다는 인식이 널리 퍼져 있는 상태다. 오히려 뉴타운 사업 활성화 대책이 나오면 강북 재개발 아파트를 찾는 투자 수요가 늘어날 것으로 점쳐진다. ●토지, 각종 개발 호재 겹겹 반면 토지 시장은 굵직한 호재를 만나 들썩일 것으로 보는 견해가 많다. 한국은행 소비자 동향 결과 조사에 따르면 올해들어 부동산에 대한 자산평가가 높아지면서 소비자의 부동산 구매 의사가 크게 증가한 것으로 나타났다. 부동산 구매 계획이 있는 응답자 중 구입 예정 부동산을 보면 토지와 아파트가 비교적 높은 비중을 차지했다. 특히 토지는 2003년 10% 수준에 불과했으나 이후 지속적으로 증가해 현재 30% 수준까지 구매 비중이 증가했다. 토지에 대한 수요자의 관심이 크게 증가한 것은 경기회복 지연과 저금리 기조로 인해 금융 자산에 비해 부동산 자산이 높게 평가되는 추세가 지속되고 있기 때문으로 분석했다. 각종 개발사업으로 인해 구매 의사가 꾸준히 증가하는 것으로 보면 된다. 하반기 토지 시장을 달굴 대형 호재로는 기업도시 후보지 확정과 공공기관이전 지역 확정을 꼽을 수 있다. 정부가 의욕적으로 추진하는 개발 사업이라서 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 엄청날 것으로 전망된다. 기업도시는 투자액이 수 조원에 이르는 대형 개발사업이라는 점에서 주변 광범위한 지역의 부동산 시장에 영향을 끼칠 수 있다. 기업도시 후보지 신청을 받아 예상 후보지가 드러나면서 땅값이 급등했지만 후보지가 확정되면 다시 한번 상승할 것으로 보인다. 수도권에서 이전하는 공공기관 클러스터 지역도 땅값 상승이 본격화된다. 최종 입지가 결정되는 과정에서 후보지로 떠오르는 지역의 땅값은 큰 폭으로 상승할 요인을 안고 있다. 토지거래허가구역 등으로 지정하더라도 후보지 경쟁 과정에서 땅값 상승이 불가피할 것으로 보인다. 최종 입지가 결정된 이후에도 혁신도시 조성까지 꾸준히 상승할 수 있다. 다만 사전에 토지거래허가구역 등으로 지정하면 외지인 투자는 크게 줄어들 것이다. 수도권과 가까운 강원권 땅값도 여전히 강세를 띨 조짐이다. 수도권 대부분이 허가구역으로 묶이는 바람에 아직 허가구역에서 빠진 곳을 중심으로 거래가 늘어날 것으로 보인다.‘풍선효과’가 수도권을 벗어나 가까운 춘천, 홍천 등으로 번질 가능성도 배제할 수 없다. 중앙선 일부 전철구간 개통도 주택·토지 시장에 영향을 줄 수 있다. 이미 아파트값이 강세를 나타내기 시작했다. 전철역 주변 토지 수요가 증가하고 값도 강세를 점칠 수 있다. 경원선 전철·서울∼춘천고속도로 주변, 오산·평택 미군기지 이전 지역과 서안성 일대 땅값이 강세를 띨 전망이다. 고국환 한국개발컨설팅 사장은 “투자자들이 허가구역 밖의 땅으로 몰리면서 주변 지역 땅값이 강세를 띨 것”이라고 전망했다. ●상가, 분양 찬바람 쌩쌩 경기회복이 늦어지면서 상가 시장은 여전히 찬바람이 불 것으로 에상된다. 상가114에 따르면 올 상반기 전국에서 분양된 상가는 모두 187곳으로 작년 같은 기간(360곳)의 절반 수준이다. 지난 4월23일부터 3000㎡(909평)이상 대형 상가에 대해 후분양제가 도입되면서 물량이 줄어들었기 때문이다. 단지내 상가의 인기도 예전같지 않다. 지난달 22일 대한주택공사가 파주 교하지구에서 분양한 점포는 4개중 3개가 유찰됐다. 상가114 유영상 소장은 “상가는 실물경기의 영향을 크게 받기 때문에 하반기에도 경기가 호전되지 않는 한 이같은 상황은 상당기간 지속될 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘투기수요냐, 실수요냐.’집값 상승의 원인을 놓고 정부내에서 적잖은 논쟁이 벌어지고 있다. 진단에 따라 8월 말에 나올 부동산 대책도 달라질 만큼 논쟁의 향방에 귀추가 주목되고 있으나 접점을 찾기가 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 정부 고위관계자는 3일 “최근 발표된 부동산 대책을 살펴보면 공급확대보다 수요억제쪽에 상당히 치중된 점을 알 수 있다.”며 “실수요 측면을 무시한 이같은 정책은 단기적인 효과를 거둘 수 있으나 장기적으로 시장의 반발을 살 수 있다.”고 경고했다. 국세청의 다주택자에 대한 세무조사나 금융감독위원회의 투기지역내 담보대출 제한 등은 집값 상승의 주범을 무조건 ‘투기수요’로만 보겠다는 현 정부의 의지 표명이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난주 1가구 다주택자에 대한 보유세 중과 등의 방침을 거듭 밝힌 것도 같은 맥락이다. 그러나 정부내 다른 고위관계자는 집값 상승의 ‘진원’은 판교 신도시로,‘시장의 실패’가 아닌 ‘정책의 실패’에 있다고 말했다. 판교는 중대형 아파트에 대한 실수요를 충족시키기 위해 탄생했는데 저소득층과 서민층 위주의 주택정책이 강조되면서 ‘시장내 수급전망’이 틀어지기 시작했다는 것. 산업자원부와 건설교통부 관계자는 “강남에서 고밀도 규제완화가 쉽지 않은 만큼 서울 외곽에 기존의 신도시와 성격이 다른 ‘고급형 베드타운’을 짓자는 게 정책적 판단이었다.”며 “그러나 지금은 공공개발까지 거론되는 등 판교건설의 취지가 사라졌다.”고 말했다. 판교에 소형 임대주택의 공급비율이 높아지고 중대형 아파트의 분양시기가 늦춰지면서 판교만 바라보던 상당수 중산층들이 분당 등 주변지역으로 눈을 돌린 게 최근 발생한 ‘부동산 대란’의 주범이라는 것. 주택정책을 주관하는 건교부는 이같은 실수요가 존재하기에 아직도 공급확대가 ‘원초적 해법’이라는 데 주저하지 않는다. 추병직 건설교통부 장관이 지난달 10일 신도시 추가 건설을 밝혔다가 이틀만에 번복한 것은 분배정책을 강조하는 참여정부의 ‘실세’에 제동이 걸렸기 때문이라는 뒷말이 무성하다. 한 부총리도 같은 날 쾌적한 주거환경을 위한 추가적인 신도시 건설에 동조했다가 이후 공급확대의 ‘톤’을 점차 낮춰왔다. 정부 관계자는 “교통난을 해결하기 위해 지하철을 뚫으면 완공될 때까지 교통체증은 더 늘게 마련”이라며 “그러나 이같은 문제로 지하철 건설을 미루면 교통문제는 영원히 해결할 수 없다.”고 강조했다. 신도시 건설로 주변 집값이 상승할 수 있으나 어디까지나 단기적 문제이며 해결책은 시장에 맡겨야 한다는 논리다. 정부내 공급확대론자들은 공공개발론에도 반대한다. 개발이익을 환수, 분양가를 낮추겠다는 의도이지만 아파트의 질적인 하락으로 이어져 실수요층이 외면하거나 나중에 재건축 등을 위한 ‘투기의 장’으로 전락할 수 있다는 것. 반면 청와대와 재경부 등은 공급확대는 장기적으로 추진할 사항이지만 우선은 투기수요로 인한 ‘시장의 불안’을 해소하는 게 급선무라고 생각한다.‘중산층의 실수요’라는 표현도 따져보면 ‘투기를 위장한 가수요’에 불과하다고 본다. 강남권 아파트의 취득자 10명 가운데 6명이 3주택 이상 보유자로 드러난 게 이를 반영하지 않느냐는 시각이다. 정부 고위관계자는 “부동산 대책마련을 위한 당정기획단이 이같은 시각차를 좁히기 위해 거의 매일 회동하고 있다.”며 “그러나 당·정·청 및 부처내 ‘파워게임’과도 무관치 않은 데다 시장에 투기수요와 실수요가 혼재해 이를 구분한 정책을 마련하는 데에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

‘48평형 5개월간 2억원 상승, 거래는 4건뿐’ 올 상반기에 가격이 급등한 서울 강남구 대치동 선경아파트 48평형의 호가와 거래량이다. 최근 서울 강남지역의 중대형 아파트값이 큰 폭으로 오르면서 거래량과 가격과의 관계에 대한 궁금증이 커지고 있다. 집값이 오르면서 거래량은 얼마나 늘었는지, 또 호가와 실거래가와의 차이는 얼마나 되는지 등이다.3일 서울시와 성남시의 각 구청 등에 따르면 올들어 지금까지 주택거래량은 전체 단지의 2∼5%가 거래됐다. 실거래가와 호가 차이는 최고 1억 3000만원에 달했다. ●개포우성 31평형 16건 거래 지난 5월 주상복합이 아닌 일반아파트 31평형으로는 처음으로 호가가 10억원을 넘어 화제가 됐던 개포우성아파트 31평형은 올들어 모두 16건이 거래됐다.1월 3건,2·3월 각각 2건,4월 3건,5월 4건,6월20일 현재 2건의 신고가 접수됐다. 이 기간동안 우성아파트 단지는 전체(1140가구)의 4.2%인 49건이 거래됐다. 이 가운데 5월에는 무려 18건이 거래됐다. 주상복합 아파트인 대치동 동부센트레빌은 전체 805가구의 2.6%인 21건의 거래 신고가 접수됐다.53평형은 9건이 거래됐다. 대치동의 고가 아파트인 선경아파트는 48평형의 경우 올들어 단 4건(전체의 1.5%)만 거래신고가 됐다. 단지 전체(1088가구)로는 31가구(2.8%)가 거래됐다.48평형은 2월에 13억∼14억원대였으나 이 기간동안 1억∼1억 9000만원이 오른 14억∼15억 9000만원대를 호가하고 있다. 주상복합아파트인 대치동 동부센트레빌은 전체 805가구의 2.6%인 21건의 거래신고가 접수됐다.53평형은 9건의 신고가 접수됐다. 이 기간동안 동부센트레빌 53평형은 15억∼17억원에서 17억∼19억원선으로 2억원가량 올랐다. ●우성 31평형 호가 공백 1억 3000만원 개포우성 31평형의 호가는 10억원대를 넘어섰지만 실제 거래가는 9억원을 넘지 못했다. 지난 6월초 물량(14층·31평형)은 8억 6800만원으로 최고가 였다. 실거래가와 호가와의 공백이 무려 1억 3200만원이나 되는 셈이다. 이같은 호가 공백은 분당의 이매동 아름마을 두산아파트 역시 마찬가지다. 호가는 5억 2000여만원이지만 실거래가는 4억 5000여만원 밑에서 거래되고 있다. 강남의 대치동 G부동산 관계자는 “거래량이 적은 상태에서 호가 공백이 큰 것은 이들 아파트에 어느 정도 거품이 형성돼 있다고 봐야 한다.”면서 “정부의 대책이 나오면 이들 거품은 상당부분 걷힐 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

집값 상승세가 일단 멈췄다. 서울 강남과 성남 분당 신도시 등에서 아파트 호가 오름세가 진정됐다. 매물도 나오고 있으나 매수세는 완전히 사라졌다. 다음달로 예정된 강도높은 부동산 투기 억제대책, 대대적인 투기 단속, 아파트 담보대출 비율 축소 조치 등의 영향을 받았기 때문으로 풀이된다. 3일 부동산114에 따르면 지난 1주사이 서울지역 아파트값은 0.6% 올랐지만 상승률은 둔화됐다. 강남·서초구는 1% 이상의 상승률을 나타냈지만 다른 지역은 비교적 안정세를 보였다. 강동구 둔촌주공 재건축 아파트는 최근 한달 동안 1억∼2억원 올랐으나 지난주부터 매수세가 끊기면서 호가 오름세가 멈췄다. 주변 중개업소는 “살 사람만 있다면 호가보다 최소 1000만∼2000만원 낮은 가격에 거래될 수 있는 분위기”라고 전했다. 강남권 주요 아파트들도 매수세와 매도자 모두 관망세로 돌아서면서 호가 상승이 주춤하고 있다.김태호 부동산랜드사장은 ““매수세가 전혀 없다보니 호가가 더 오르지는 않지만 그렇다고 매도자의 기대심리가 완전히 꺾인 것은 아니다.”고 말했다. 신도시는 0.97% 올라 상승률이 1% 이하로 떨어졌다. 특히 주간 1% 이상 상승하던 분당이 0.71%로 상승폭이 줄어들었다. 수도권도 0.35% 올랐으나 6월 초보다는 상승세가 한풀 꺾였다. 매물도 조금씩 늘고 있으나 거래는 붕괴 직전이다. 잠실 주공 1단지 주변 중개업소들은 “지난주부터 매물이 가끔 나오고 있는데 집을 사려는 사람들은 없다.”고 말했다. 서초구 반포 저밀도지구 아파트도 간간이 매물이 나오고 있다. 분당·용인 지역도 추가 집값 상승을 기대, 집주인들이 매물을 회수하는 경우가 많았으나 이제는 이런 기대심리가 한풀 꺾이면서 팔자 물건이 조금씩 늘고 있다. 용인 중개업소는 “매물을 내놓고도 집값이 더 오를 것을 기대, 다시 거둬들이는 집주인이 많았는데 이제는 이런 기대심리가 수그러진 것같다.”고 말했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘금리조정 효과가 약발이 안받는 데는 이유가 있다. 효과분석을 재검토해야 한다.’금리를 올리거나 내릴 때 통상 나타나는 경제적 효과가 시장흐름의 메커니즘에서 벗어나고 있다. 기존의 금리분석 모델이 더 이상 효과를 기대하기 어렵게 됐다는 얘기다. 금리조정이 정책적 수단으로 기능하기 위해서는 경제주체들의 달라진 소비·투자·심리패턴을 면밀히 재분석해야 한다는 지적이다. 이 때문에 시장 참가자들은 최근 부동산 투기억제 처방으로 거론되는 금리인상의 효과분석에도 좀 더 신중해야 한다고 입을 모은다. ●금리인하 효과를 들여다보니… 경제 전문가들은 금융통화위원회가 지난해 8월과 11월 두차례에 걸쳐 금리를 내린 것은 결과론적이지만 효과가 없었다고 말한다. 당시 금통위는 콜금리를 0.25%포인트 인하하면 가계 및 기업의 금융비용 부담 경감으로 소비 및 설비투자 심리를 자극할 것이라고 예상했었다.2004년 1·4분기 자금순환표상 금융자산과 금융부채의 수입이자와 지급이자 등을 산술적으로 분석해 본 결과 기업은 1조 2000억원, 가계는 1조 3000억원가량의 금융비용이 줄어들 것이라고 예상했다. 하지만 금리인하에 따른 지금까지의 효과분석은 누구도 내놓고 있지 못하고 있다. 이미 투자부문에서 기업들이 ‘금리조정은 더 이상 투자에 변수가 되지 않는다.’는 말을 공공연히 함으로써 실효성이 없음이 입증됐다. 소비부문도 마찬가지다. 금리를 내리면 돈을 꿔서라도 소비를 늘리고, 부동산·주가 등이 상승하면서 자산효과로 소비가 늘어날 것이라는 기존의 금리조정 효과는 사실상 작동하지 않았다. 시중은행 고위 간부는 “예전의 소비주도층이었던 50∼60대는 고령화사회의 도래와 함께 미래에 대한 불안심리로 돈이 생기면 소비 대신 무조건 저축하는 등 일본식 소비패턴으로 확연히 돌아서고 있다.”며 “소비의 주도층으로 부각된 20∼30대는 청년실업으로 쓸 돈이 없기 때문에 금리인하로 소비를 진작시킨다는 예전의 금리메커니즘은 더 이상 유효하지 않게 됐다.”고 진단했다. 특히 최근들어 집값이 올랐다고 하지만 집값상승이 소비로 이어지지는 않고 있으며, 풍부한 유동성은 부동산쪽으로만 쏠리고 있다고 분석했다. ●소비자물가로 금리조정하면 낭패(?) 한은은 지난해 콜금리를 인하할 당시 정부의 주택가격안정대책에 따라 주택가격의 불안으로 이어질 가능성이 희박하다고 판단했다. 하지만 현재 부동산가격은 치솟고 있는 반면, 물가는 안정권에 들어간 상태다.6월 소비자물가(CPI)를 보면 34개월 만에 전년 동월보다 2.7% 상승,2002년 8월(2.4%)이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 하지만 여기에는 적잖이 함정(덫)이 있다. 소비자물가에는 부동산값이 전혀 반영되지 않고 집세(전세·월세)만 포함된다. 소비자물가가 체감물가를 반영하지 못한다는 얘기로 해석될 수 있는 대목이다. 삼성경제연구소의 한 관계자는 “외국에서도 소비자물가에 집값을 포함시키지는 않고 있지만, 우리나라의 경우 부동산값 상승이 시차를 두고 물가에 영향을 미치고 있기 때문에 부동산값을 물가지표에 반영하는 문제를 검토할 필요가 있다.”고 말했다. 통상 집값상승→상가매매가상승→임대료상승→음식점 등 서비스요금인상 등으로 이어져 시차를 두고 집값상승은 물가로 전이될 수밖에 없기 때문이라는 지적이다. ●금리-부동산, 실(失)이 크다 하지만 전문가들은 금리인하로 부동산값이 올랐다고 해서 금리를 올리려는 접근은 자칫 더 큰 재앙을 부를 수 있다고 말한다. 금융연구원 최공필 박사는 “부동산값이 국지적 상승에서 전국적인 오름세로 확산되면 금리인상 압력은 불가피할 것”이라며 “그러나 현 상태에서는 실효성이 담보되지 않은 금리 인상보다는 보유세 강화·다주택 양도세 중과세 등의 세제정책과 주택담보대출 제한(자금줄 차단) 등을 통한 금융정책을 적절히 배합한 협공정책을 펴는 것이 바람직하다.”고 말했다. 금융경제연구원 관계자는 “2003년 이후 4차례에 걸친 콜금리 인하에도 불구하고 통화증가율이 장기추세를 이탈해 큰 폭으로 하락하고 있는데, 이는 경기부양을 위한 추가적인 콜금리 인하의 효과가 제한적일 수 있다는 얘기”라고 말했다. 한은 관계자는 “콜금리를 현재(3.25%)보다 0.25%포인트 올린다고 해도 대출을 10억원을 받을 경우 이자를 연 250만원 더 내는 데 불과하다.”며 “부동산투기를 잡기 위해 금리를 올려야 한다는 얘기가 적지 않지만, 인상효과는 기존의 인하효과와 마찬가지로 실효성을 담보할 수 없으며, 설령 올린다고 해도 어느 수준까지 인상해야 효과가 날지, 이럴 경우 파생되는 부작용은 경기회복에 어느 정도 악영향을 미칠지 등을 고려하면 쉽지 않은 대목”이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

서울 강남지역의 아파트 취득자 10명 중 6명이 3주택 이상 보유자인 것으로 드러났다. 이같은 투기적 가수요로 인해 강남지역 집값은 최근 5년 사이 3배 가까이 치솟은 것으로 조사됐다. 이에 따라 국세청은 전체 인력의 60%인 9700명을 부동산투기 단속에 투입, 다주택보유자에 대한 탈세 및 자금출처조사와 변칙 상속·증여, 다주택보유자의 관련기업에 대한 세무조사를 실시하기로 했다. 국세청은 수도권에 집을 여러 채 갖고 있는 사람들이 한 채 이상 팔면 판교급 신도시 2∼3개를 새로 공급하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고, 시장에 매물로 나오도록 하기 위한 강도높은 대책을 마련하고 있다. 국세청은 1일 부동산가격이 급등한 강남지역 9개 아파트 단지의 거래량을 분석한 결과,2000년 1월부터 지난 6월까지 전체 거래량 2만 6821건 가운데 3주택 이상 보유자의 취득건수는 1만 5761건으로 58.8%에 달했다고 밝혔다.2002년과 2003년에는 3주택 이상 보유자 비율이 61.8%,60.0%나 됐다. 이들 지역의 평균 아파트가격은 2000년 1월 3억 7700만원에서 올 6월 10억 6500만원으로 2.82배(평균 상승금액 6억 8800만원)나 치솟았다. 강남구 대치동 은마아파트 34평형은 2억 5500만원에서 8억 500만원으로, 강동구 둔촌동 1단지 25평형은 2억 7000만원에서 7억원으로, 강남구 개포 우성2차 45평형은 6억 1500만원에서 15억 3500만원으로 각각 올랐다. 또 강동 주공 1단지 15평형은 1억 6500만원에서 6억 4000만원으로 3.88배나 올라 최고의 상승률을 기록했다. 9개 아파트 단지는 서울 강남구 5개, 송파구 1개, 서초구 1개, 강동구 2개 등이다. 이와 관련, 이주성 청장은 이날 열린 전국 지방국세청 조사국장 회의에서 “부동산가격 급등지역의 아파트 거래량 분석 내용은 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것”이라고 밝혔다. 이 청장은 “다주택보유자에 대해서는 주택 취득·양도 과정에서 세금 탈루가 있는지 철저히 검증하라.”고 지시하고 “최근의 부동산투기 조사는 국세청이 명예를 걸고 추진하는 업무인 만큼 모두 힘을 합쳐 투기 근절에 최선을 다해달라.”고 당부했다. 국세청은 다주택 보유자의 명의 위장이나 딱지거래 등 부동산거래실명법, 주택건설촉진법 위반 여부도 철저히 검증해 관계기관에 청약 취소 등을 요청키로 했다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr