정부는 서울 강남지역이 집값 상승의 진원지 역할뿐 아니라 투기의 온상이라는 점에서 강남권 재건축 용적률 완화에 대해 반대 입장을 견지해 왔다. 그제 발표된 ‘11·15 대책’에서도 이 부분은 제외됐다.1990년대 이후 강남은 재건축을 중심으로 강북보다 높은 집값 상승률을 기록해 왔으며 강남에서 촉발된 상승세가 수도권 전역과 전국적으로 확산되는 양상을 보였다. 정부의 주택정책 핵심 대상지는 강남이었고 따라서 강남에 진입하려는 수요를 어떻게 차단할 것이냐가 정부의 고민이었다. 이에 관한 최근 정부 정책은 크게 두 가지로 대별된다. 하나는 강남대체 신도시 건설을 통해 강남의 주택 수요를 흡수하는 정책이다. 예를 들어 판교 신도시, 검단 신도시 등이 대표적인 것이다. 둘째는 강남의 투기수요를 차단하기 위한 것으로 조세적 접근으로 양도세와 종부세를 강화한다는 정책이다. 일부 주택전문가들은 강남의 주택수요를 해결하기 위해서는 재건축 용적률(현재 잠실주공5단지 용적률은 138%)을 완화하는 것이 가장 효과적인 방안이라는 의견을 제시하고 있다. 서울의 강남권(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 단지의 용적률을 250%로 상향조정할 경우 분당급 신도시 1개를 건설하는 주택공급 효과를 낼 수 있다는 주장이다. 재건축의 사회경제적 효과와 실익을 좀더 따져 보자. 재건축은 두 가지 상반된 얼굴을 지니고 있다. 긍정적 측면으로 재건축을 통해 주택공급이 확대될 수 있다는 것이다.1990년대 재건축을 통해 주택의 가구수 증가 통계를 보면 2.5배가량 된다. 그리고 재건축은 건설경기 활성화를 가져오고 동시 주거환경 개선효과를 기대할 수 있을 것이다. 그러나 재건축은 고층·고밀화로 인한 교통문제, 상하수도 등 한계용량을 초과하고 일조권·통풍장애·도시경관 문제 등이 발생된다. 아울러 50년 이상 사용 가능한 주택을 20여년 만에 다시 허물고 재건축함은 국가적인 자원 낭비로 경제적 손실이 적지 않다는 점이다. 도시 및 주거환경정비법 제2조에는 주택 재건축사업을 ‘정비 기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업’으로 규정하고 있다. 강남의 재건축사업에서 용적률을 250% 수준으로 상향 조정할 경우 주택공급이 확대되고 상당부분 중대형 아파트 수요를 흡수할 수 있음은 분명하다. 그러나 이러한 사회경제적인 긍정적 효과를 발휘하자면 몇가지 선행해야 할 조건이 있다. 첫째, 용적률 완화가 가져올 개발이익의 환수 장치가 보다 치밀하게 조정될 필요가 있다. 용적률 완화가 엄청난 수익을 남기는 주택사업으로 치부된다면 강남 부동산투기는 불난 집에 기름을 붓는 격이 될지도 모른다. 둘째, 강남의 용적률 완화는 강남권 이외의 서울 지역 및 여타 대도시 지역과의 형평성 문제가 제기될 수 있다. 강남권에만 혜택이 주어진다는 정책의 불공평성 문제가 심각하게 대두될 것이다. 셋째, 이러한 문제를 해결하기 위한 재건축사업 관련 도시 밀도 조정에 대한 새로운 제도 정립이 필요하다. 강남권이든 어떤 지역이든 용적률을 상향 조정할 수 있는 지역과 그렇지 못한 지역의 합리적 구분을 위한 기준이 필요하다. 서구 도시의 경우 도심에 가까울수록 용적률은 높게, 도심에서 멀어질수록 낮아지는 것이 일반적 패턴이다. 그리고 다핵심 도시의 경우 부도심에 가까운 지역은 용적률을 높이고 부도심에서 멀어지는 지역에는 낮게 하는 원칙이 적용된다. 그러나 서울의 경우 도심 주거지역보다 교외지역 주거지나 신도시 용적률이 더 높다. 도시 토지이용의 합리성과 체계가 결여된 결과이다. 용적률을 높여 주택공급을 확대하는 것은 주택난 해결에 한 방안이 될 수 있다. 동시에 중요한 것은 도시 전체의 밀도조정 및 체계적 토지이용을 다시 점검해야 한다는 사실이다. 하성규 중앙대 도시계획학 교수

‘11·15’부동산 대책으로 실수요자들이 대출받기가 어려워졌다는 분위기가 확산되고 있다. 그러나 규제 내용을 뜯어보면 실수요자에게는 이번 조치가 큰 영향을 미치지 않을 전망이다. 어디까지를 실수요자로 보느냐가 문제지만, 내집을 마련하지 못한 사람이나 좀더 넓은 주택으로 옮겨가려는 사람을 실수요자로 본다면 이번 조치는 실수요자들의 대출을 기존보다 더 억제한다고 볼 수 없다는 게 전문가들의 시각이다. 그러나 가수요를 차단할 수 있는 대책이 빠져 2%부족한 정책이라는 지적도 만만치 않다. ●실수요자 대출 규제 영향 없어 실제로 대책이 발표되기 전까지만 하더라도 은행 창구에는 대출 축소를 우려한 수요자들의 문의 전화가 쇄도했지만 막상 뚜껑이 열리자 창구가 안정돼 가는 모습이다. 신한은행 개인영업추진부 현경만 차장은 “대책 발표 전에는 우선 대출을 받아 놓으려는 고객들의 상담이 폭주했지만 막상 대책이 나오고, 실수요자 입장에서는 기존 규제와 크게 다를 바가 없다는 게 확인되자 잠잠해졌다.”며 분위기를 전했다. ‘11·15 대책’ 가운데 주택담보대출 제한 조치의 핵심은 투기지역 및 투기과열지구의 6억원 초과 아파트를 담보로 대출받아 다른 아파트에 투자하는 것을 억제하는 데 있다. 따라서 6억원 이하 아파트를 구입하려는 사람은 투기지역 여부와 관계없이 기존과 달라진 게 없다. 이번 대책에서는 6억원 초과 아파트에 한해 ‘총부채상환비율(DTI·연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율) 40% 제한’ 적용을 투기지역에서 투기과열지역으로 확대했다. 가격 기준을 3억원으로 낮췄다면 소득이 낮은 급여생활자에게 큰 타격이 됐겠지만 가격 기준을 그대로 뒀다. ●가수요 차단, 민영 아파트 분양가 인하 대책 미흡 하지만 가수요를 완벽하게 차단하기에는 미흡하다는 지적도 많다. 주택담보인정비율(LTV)을 강화하기는 했지만 가수요와 실수요를 구분하지 않아 집을 한 채 갖고 있는 사람이 추가로 구입할 때도 여전히 집값의 최대 60%를 빌릴 수 있다. 비투기지역에서는 1가구 2주택 가수요자들이 은행돈으로 집 사재기를 할 수 있는 길이 완전히 차단되지 않았다는 얘기다. 반면 서민들이 집 한 채를 구입하는 경우도 투기지역에서는 강화된 주택담보인정비율이 적용돼 내집마련 길을 어렵게 만들었다는 지적도 받고 있다. 주택 투기의 요체인 단기 양도차익을 환수하는 방안이 빠졌다는 지적도 많다. 가수요를 원천적으로 막기 위해 다주택자에 대한 양도세 부과 기준을 강화하지 않았기 때문이다. 집을 여러 채 갖고 있어도 이들에게 물리는 양도세는 최고 60%(1가구2주택자는 50%)이다. 민간 아파트 분양가 거품 제거 노력이 빠졌다는 지적도 많다. 경실련 등 시민단체는 “공급 확대는 민간 업체의 일감만 확보해주는 정책”이라며 “민간 아파트에 대해서도 직접 분양가를 규제하는 정책이 필요하다.”고 비판했다. 류찬희 이창구기자 chani@seoul.co.kr

‘11·15대책’ 가운데 단연 눈에 띄는 내용은 공급 확대와 분양가 인하 방안이다. 가(假)수요를 막기 위해 돈줄을 더욱 죄겠다는 정책도 포함돼 일단 집값 급등세를 잡을 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 아파트 분양·공급·입주까지 오랜 시간이 걸리고, 아직 가수요를 완전히 차단할 수 있는 제도가 마련되지 않아 단기적인 투기수요 근절 효과를 거두기에 역부족이라는 평가도 나온다. ●공급 확대정책 선회 거래만 죄면 투기가 발붙이지 못한다는 일방적인 수요관리 정책에서 벗어나 시장경제 원리에 따른 공급확대 정책에 무게가 실렸다는 점은 환영할 만하다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “그동안에는 정부가 부동산 급등의 원인을 제대로 짚지 못하고 투기수요 억제에만 집중한 측면이 있었다.”며 “공급확대와 대출규제 등 긴축정책을 동시에 내놓아 부동산 가격 안정의 효과가 기대된다.”고 말했다. 공급확대는 중장기적으로 수급 안정을 가져와 집값 안정을 꾀할 수 있다는 점에서 모든 정책의 전제가 돼야 한다는 것을 뒤늦게나마 깨달은 것도 다행이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “신도시 공급확대와 분양가 인하 등은 수급 불균형에 따른 주택문제를 해결하고 집값이 장기적으로 안정될 것이라는 신호를 주기에 충분하다.”고 평가했다. ●가수요 차단 미흡 주택담보대출 제한 조치가 가수요를 근절하기에는 미흡하다는 지적도 나왔다. 이선근 민주노동당 경제민주화운동본부장은 “주택 소유 편중 문제 및 무주택 서민과 실수요자의 고통 해결과는 거리가 먼 대책”이라고 평가했다. 다주택 보유자들이 주택담보대출을 이용해 주택 구입을 늘려가는 가수요를 막는데 한계가 따른다는 지적이다. 다주택자가 투기과열지구의 6억원 미만 아파트나 비투기지역 아파트를 구입하면서 합법적으로 투기자금을 대출받을 수 있기 때문이다. 김규정 부동산 114 차장은 “총부채상환비율(DTI) 적용 대상을 투기과열지구로 확대하더라도 서울·경기·인천 지역에서 확대 대상으로 추가되는 6억원 초과 주택은 4000여가구에 불과해 예상했던 것만큼의 수요 억제 효과를 기대하기 어렵다.”면서 “수위가 낮아져 시장에 파급효과는 미미할 것으로 보인다.”고 말했다. 2% 부족한 공급대책이라는 지적도 많다. 박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 “정부가 공급에 주목하기 시작했다.”며 “재건축 규제완화 등도 공급 확대 방안에 포함돼야 한다.”고 지적했다. 따라서 대책의 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다. 고름이 곪아터질 때까지 투기를 방치하고 정책 불신이 워낙 커 즉각적인 효과를 거두기 어려울 것이라는 평가도 나왔다. 김현아 건설산업연구원 부연구원은 “이미 수요가 줄기 시작한 시점에서 대책이 나와 가수요 진정 효과를 거둘 수 있다.”며 “그러나 매물을 늘려 집값을 떨어뜨리기 위한 양도소득세 부과 완화 정책이 빠진 것은 아쉽다.”고 말했다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 “내년에 발표할 예정인 분당급 규모 신도시가 부동산 대책 승패의 관건”이라면서 “강남 수요를 대체할 수 있는 정도라면 시장 안정에 도움을 줄 수 있겠지만 그렇지 않다면 집값 안정에 크게 기여하기 어려울 수 있다.”고 말했다. 류찬희 주현진기자 chani@seoul.co.kr

정부가 어제 부동산시장 안정화 방안을 발표했다.2010년까지 서울·수도권에 164만가구를 공급하되, 공공택지의 경우 분양가를 현행보다 25% 낮추고 주택담보대출 요건을 강화한 게 주 내용이다. 이번 대책은 수요억제에서 공급확대로 방향을 틀어 집값 안정과 매수심리를 진정시키려는 것으로 여겨진다. 반드시 효과를 거둬 중장기적으로 집값 안정에 도움이 되었으면 한다. 하지만 우려되는 점도 적지 않다. 먼저 공급부분을 보면 2010년까지 서울·수도권에 연평균 36만가구를 짓겠다고 한다. 이는 연간 총소요량 33만가구를 훨씬 웃도는 물량이다. 이것이 급한 불부터 끌 요량으로 물량을 제시한 ‘종이계획’이면 안 된다. 주택은 필요한 곳에 적정 물량을 공급해야 집값 안정 효과를 극대화할 수 있다. 지역에 따라 과소·과잉 공급이 없어야 한다는 뜻이다. 내년에 서울 강남을 대체할 신도시 추가 선정 때도 소요물량을 세심하게 예측해야 할 것이다. 신도시 주택공급 시기도 1∼2년반 앞당기겠다는데, 그럴 경우 기반시설 미비와 부실시공이 우려되는 만큼 철저한 관리가 필요하다. 특히 공급계획이 2년 후에 집중돼 있어 실행은 차기 정부의 몫이다. 정책의 차질없는 시행과 일관성 유지가 그래서 중요하다. 주택담보대출 규제 확대에 따른 부작용도 최소화해야 한다. 서민들은 은행의 도움 없이 내집 마련의 꿈을 이루기가 쉽지 않다. 이들이 6억원 이하의 주택을 분양받거나 매입할 때 우대금리로 부담을 덜어주는 등 실수요자의 피해가 없도록 제도적 장치가 보완되어야 한다.530조원에 이르는 시중 유동자금도 신경써야 한다. 이번 집값 폭등에는 토지보상금으로 풀린 수십조원과 지방의 자금이 서울로 몰려든 탓도 있다. 따라서 이런 유동자금이 부동산 시장에서 금융시장으로 자연스럽게 흘러가도록 물꼬를 터줄 방안도 서둘러 찾아야 할 것이다.

현대사회에서 훈장(勳章)의 가치가 극대화된 공간은 전쟁이다. 희생의 대상이 전쟁이고, 그 희생의 대가가 훈장이다. 작가 이외수의 등단작 ‘훈장’에서 아버지는 그런 전장에서 잘려나간 한쪽 팔의 대가로 훈장을 받고, 이 훈장을 매일 닦고 또 닦으면서 ‘전우의 시체를 넘고 넘어’를 부르는 것으로 생을 보낸다. 그런 ‘아버지의 훈장’을 작가 이병주는 “아이로니컬한 난센스이며, 이에 집착할 때 (인생은) 비극보다 슬픈 희극이 된다.”고 했다. 그 아버지에게 호국의 대가인 이 훈장은 영화 ‘태극기 휘날리며’로 넘어가면 또 다른 가치가 된다. 동생 진석(원빈 분)을 하루빨리 전쟁터에서 빼내려 진태(장동건 분)는 국방군이든 인민군이든 전쟁영웅이 돼 훈장을 받아야 했고 결국 목숨을 던진다. 호국 대신 전쟁으로부터의 탈출을 위한 수단이 되는 것이다. 아버지의 훈장이든, 진태의 훈장이든 희생의 상징이며, 덧이 있고 없음을 떠나 희생으로 피운 꽃일 것이다. 상훈법 제2조가 규정한 ‘훈장 받을 사람’은 ‘대한민국 국민이나 우방국민으로서 대한민국에 뚜렷한 공적을 세운 자’다. 올해 8779명 등 정부 수립 이후 43만 8800명이 훈장을 받았다. 대통령 부부와 외국 원수 부부에게만 수여되는 최고훈장 무궁화대훈장부터 건국훈장, 국민훈장, 무공훈장, 근정훈장, 보국훈장, 산업훈장, 문화훈장, 체육훈장, 과학기술훈장 등 훈장 종류만도 11개에 이른다. 무궁화대훈장을 빼고 각 훈장마다 5개 등급이 있으니 총 훈장 수는 무려 51개나 된다. 훈장은 받을 때보다 거부하거나 치탈, 즉 빼앗길 때 의미를 지니는 경우도 적지 않다. 지난 3월 정부가 전두환 노태우 두 전직 대통령이 5·18광주민주화운동 진압 공로로 받은 태극무공훈장 등 10여개의 훈장을 취소한 것이 한 예다. 올 2월엔 영화배우 최민식씨가 스크린쿼터 축소에 항의하는 뜻으로, 그리고 최근엔 지방의 한 정년퇴직 교사가 무너진 교육현실을 자책하며 서훈을 거부하기도 했다. 8·31 부동산 대책 ‘유공 공무원’ 30여명에게 수여한 훈·포장을 취소하라는 여론이 거세다. 이들의 훈장이 폭등한 집값에 주저앉은 서민들의 눈물 위에 핀 꽃으로 남아선 절대 안 될 일이다. 진경호 논설위원 jade@seoul.co.kr

장마철만 되면 물이 넘쳐 홍수가 나는 저수지가 있다. 홍수를 막으려면 먼저 둑을 보강해야 한다. 둑을 더 높게, 더 두껍게 쌓아 두면 웬만한 장마는 견뎌낼 수가 있다. 그러나 집중폭우가 쏟아진다면 이것만으로는 충분하지 않을 것이다. 이런 때에 대비하려면 수문을 충분히 크게 해서 물이 잘 빠지도록 해야 한다. 물꼬를 터주는 것이다. 그런데 수문이 고장나 물꼬가 막혀 있다면 아무리 둑을 손질해도 헛수고다. 정부의 부동산정책에서 그런 일이 일어나고 있다. 수문이 막혀 비가 올 때마다 홍수가 나는데 정부는 둑만 열심히 쌓고 있다. 고장난 수문을 수리해 가득 찬 물을 밖으로 빼내줄 생각은 하지 않는다. 그 결과 범람과 둑 고치기의 악순환만 되풀이하고 있다. 지금의 시중 자금시장은 비유를 든다면 ‘수문이 막힌 저수지’라고 할 수 있다. 금융당국은 장마철 비오듯 돈을 쏟아붓고, 그 돈이 시중에 가득 고여 넘치고 있으며, 수문은 막혀 있다. 넘쳐 흐르는 돈이 부동산 시장에 유입돼 끊임없이 집값대란을 야기하고 있다. 정부는 세금과 각종 규제를 동원해 부동산시장 주위에다 이미 여덟번째 둑을 쌓아 두었지만 밀려드는 돈의 흐름을 막기에는 역부족이다. 급기야 어제는 ‘11·15 대책’이란 이름으로 아홉 번째 둑을 다시 쌓았다. 그러나 이번에도 고장난 수문은 그대로이고 여전히 물꼬는 막혀 있다.시중의 단기 부동자금은 지난 9월말 현재 530조원에 육박했다. 이 돈이 수시로 부동산시장을 들락거리며 집값폭등의 동력원 역할을 하고 있다. 따라서 집값 잡기의 근원처방은 그 동력원을 차단하는 것이다. 그러기 위해서는 자금시장의 막힌 수문을 수리해 돈이 산업자금화할 수 있도록 물꼬를 터주어야 한다. 그 역할을 해야 하는 곳은 금융기관들이다. 그들은 그러나 풍부한 유동성을 바탕으로 기업대출보다 가계대출에 혈안이 돼있다. 그 결과 가계의 소득은 연간 5%의 속도로 늘고 있지만 금융권에서 빌리는 돈은 그 두배인 10%의 속도로 불어나고 있다. 가계대출의 대종은 집을 담보로 한 대출이고, 그 대부분이 주택구입 자금으로 쓰임으로써 집값폭등의 동력원이 되고 있음은 명백하다. 그 동력이 유지되는 한 정부가 어떤 대책을 내놓더라도 그 효과는 일시적인 것에 그칠 수밖에 없을 것이다. 집값폭등의 동력원을 끊는 일은 정부와 금융기관의 역할이 중요하지만 기업과 가계도 책임을 공유해야 한다고 본다. 우선 정부는 돈이 생산적인 부문으로 흐르도록 정책적인 유도 기능을 제대로 하지 못했다. 특히 우리는 지난 8년간 무역에서 1500억달러의 흑자를 올려 큰 돈을 벌어들였다. 그러나 이를 제대로 산업자금으로 연결시키지 못했다. 그것이 단기 부동자금화해 부동산시장 교란요인이 되고 있다. 이는 지난 1986∼1988년의 3년간 350억달러의 무역흑자를 내고 이로 인한 통화증발로 극심한 부동산투기를 유발했던 1990년대 초반 상황과 흡사하다. 게다가 이념편향적 정책은 기업들에는 투자할 의욕을 잃게 했고, 근로자들에게는 근로의욕을 감퇴시켰다. 금리정책을 무용지물로 만든 한국은행도 선제적 대응 기능을 발휘하지 못한 책임을 통감해야 할 것이다. 금융기관들의 영업행태에도 문제가 있다. 그러나 주택담보대출 규제가 불가피하지만 그것이 능사는 아닐 것이다. 그 행위의 유인, 즉 통화증발과 단기 부동자금 양산이 있는 한 아무리 규제해본들 탈법만 양산하게 될 것이다. 그것이 시장의 속성이다.yeomjs@seoul.co.kr

권오규 부총리 겸 재정경제부 장관은 최근의 부동산 대란과 관련해 “아직까지 집을 갖고 계시지 못한 무주택 서민 여러분께 죄송하다는 말씀을 드린다.”고 밝혔다. 권 부총리는 15일 오후 정부과천청사에서 열린 ‘부동산시장안정화 방안’ 브리핑 자리에서 이같이 말하고 “지금 무리한 대출로 집을 사면 상당히 위험하다.”고 경고했다. 또 “기존 부동산 정책은 물론 이번에 마련된 공급확대 대책도 일정대로 차질없이 추진하겠다.”고 덧붙였다. 권 부총리와의 일문일답 내용이다. ▶이번 대책의 목표는 현재 집값을 유지하는 것인가, 끌어 내리려는 것인가. -부동산 시장 불안 요인 중에는 일부지역의 고분양가 논쟁이 일어나고, 그것이 마치 정부가 분양가를 인정한 것과 같은 효과가 나타남으로써 주변지역의 주택가격 상승하는 결과를 낳았다. 이번 대책에는 주택 공급확대와 함께 분양가 인하 방안을 포함해 전체적인 부동산 시장 안정을 꾀했다. ▶공급 확대를 통해 장기적으로는 집값이 안정될 것으로 보이지만, 단기적으로는 신도시 등 집값 불안이 예상된다. -종래의 주택가격 추이를 반추해 볼 필요가 있다. 언제나 집값이 올라가지는 않았다. 공급이 확대되고 분양가가 낮아지는 대책들이 꾸준히 지속될 경우 가격이 달라질 수 있다. 집을 필요로 하는 사람이 마음을 조금 여유롭게 갖고 분양되는 시점에 적절하게 준비해 대처해 나가도록 시장의 신뢰를 높이는 데 중점을 뒀다. 무리한 대출은 위험할 수 있다. 최대한 냉정을 되찾는 자세가 필요하다. ▶재건축 규제와 양도소득세 완화를 검토할 생각은. -재건축 부문에 대한 원칙이 8·31대책에 서 있다. 부동산 시장의 안정이 회복되고 개발이익의 철저한 환수제도가 정착되는 것을 전제로 재건축 규제 완화를 추진한다는 원칙이 정해져 있다. 이 원칙은 지켜나갈 것이다. ▶지금 집을 사지 말아야 할 시점이라는 얘기인가. -정책보다 말이 앞선 경우가 그동안 없지 않았다고 본다. 시장 참여자들의 신뢰를 잃게 한 부분이 있었다. 정책보다 말이 앞서는 발표를 하는 것은 적절치 못한 부분이 있다. 다만 분명한 것은 관계부처가 전반적인 공급과 분양가 인하 부문에 대해 최대한 역량을 집중해 택지공급 등 장애 요인을 신속하게 처리할 것이다. 시장에서 그 부분에 신뢰를 보내주시길 바란다. 이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

한나라당 유력 대권주자 가운데 한명인 손학규 전 경기지사는 15일 부동산 가격 급등 현상을 ‘주택문제가 아니라 국가 신뢰의 위기상황’으로 진단하고 정치권의 초당적 해법 마련을 촉구했다. 손 전 지사는 이날 성명을 내고 “현 정부의 엉터리 주택정책이 국민의 꿈을 무참히 빼앗았다.”고 비판한 뒤 전날 발표한 ‘11·15 부동산대책’에 대해 “이런 정도의 미봉책으로는 어림도 없다.”며 이같이 밝혔다. 그는 이어 ▲공공택지 및 주택 분양원가 전면 공개 ▲국민주택 분양가 심사제 도입 ▲1가구 1주택 양도세 비과세 또는 감면 ▲주택·토지공사 개혁 ▲수요 발생 지역에 대한 꾸준한 아파트 공급 등을 주요 내용으로 한 부동산정책 개선안을 제시했다. 손 전 지사는 이와 함께 고위 공직자 및 공기업 간부 등이 재직기간에 부동산을 구입할 경우 신고를 의무화하고, 투기 혐의가 발견되면 철저히 조사토록 하는 제도를 도입해야 한다고 주장했다. 또 차기 대선을 앞두고 선심성 개발 등에 대한 기대심리가 높아지는 것을 차단하기 위해 “모든 정당과 대선 예비후보군들은 땅값 상승을 초래할 수 있는 개발계획의 발표를 자제해야 한다.”고 강조했다. 이는 이명박 전 서울시장의 ‘한반도 대운하’ 구상을 겨냥한 것이 아니냐는 관측도 나왔다. 전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

손석희가 진행하는 MBC ‘100분 토론’이 16일 밤 12시15분 토론주제로 ‘집값 왜 안 잡히나.’를 선정했다.2003년 이래 8번에 걸친 부동산 대책이 발표됐지만, 부동산 가격 폭등은 멈출 기미를 보이지 않는다. 정부의 부동산특별대책반장을 맡고 있는 박병원 재경부 차관과 정부의 정책 실패를 강하게 지적해왔던 경실련 홍종학 정책위원장이 참여할 예정이어서 관심을 끈다.

추병직 건설교통부 장관이 사의를 표명함에 따라 후임 장관을 놓고 하마평이 무성하다. 차기 건교부 장관은 15일 발표되는 신도시 등 공급확대 정책을 추진해야 하고, 행정도시 혁신도시 수도권발전방안 등 굵직한 국책사업을 챙겨야 한다. 부동산 정책의 전문성면에서 볼 때에는 내부 인사가 적합하지만 부동산정책 책임론에 따라 외부 인사가 낙점될 가능성도 높다. 내부 인사로는 김용덕 현 건교부 차관이 거론된다. 전북 정읍 출신인 김 차관은 행정고시 15회 출신으로 옛 재무부 출신이다. 재정경제부 국제금융국장과 관세청장을 지내다 지난해 5월부터 건교부 차관직으로 자리를 옮겼다. 행정도시 건설을 뚝심있게 추진해 온 이춘희 행정중심복합도시 건설청장도 유력하게 거론된다. 이 청장은 대표적인 ‘주택통’으로 주택도시국장과 중앙토지수용위원회 상임위원 등을 거쳤다. 행시 21회 출신이어서 이 청장이 장관으로 기용되면 대규모 물갈이 인사가 예상된다. 외부 인사로는 한행수 대한주택공사 사장이 유력하게 거론된다. 국민임대주택 100만가구 건설을 주도해 온 데다 판교 공영개발을 성공적으로 추진해 온 점이 높은 점수를 받고 있다.경남 마산 출신으로 노무현 대통령과 부산상고 동창인 점이 부담스러울 수도 있다.‘코드인사’ 논란 때문이다. 박명재 전 중앙공무원교육원장도 후보군에 포함됐다는 말이 나온다. 행시 16회 출신으로 올 지방선거에서 경북도지사 여당 후보로 나와 떨어졌다. 박 전 원장을 기용할 경우 ‘보은인사’ 논란이 생길 수도 있다. 옛 경제기획원 출신의 김영주 국무조정실장과 박병원 재정경제부 1차관도 유력한 후보군에 포함된다. 한편 건교부 관료들은 추 장관의 사퇴와 관련, 집값을 잡지 못한 도의적인 책임은 통감하지만 8·31대책 이후 청와대와 재정경제부가 주택 정책을 주도한 상황에서 유일하게 공급의 중요성을 강조했던 건교부가 마치 공급을 무시한 주범으로 취급받는 것은 억울하다며 분통을 터뜨렸다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

현 부동산 정책팀이 마침내 손을 들었다. 집값 폭등, 정책의 신뢰성 상실, 정치·경제·사회 불안 초래 등을 단순한 주택정책 실패로 국한하지 않고 현 정부의 총괄적인 정책 실패 공격으로 번지는 것을 막기 위한 조치로 받아들여진다. 민심을 받아들여 노무현 대통령의 부담을 덜어 주는 동시에 참여정부의 국정운영을 원활하게 하기 위한 정국 타개책으로도 해석된다. 이들의 퇴진은 참여정부의 부동산 정책의 실패를 스스로 인정하는 꼴도 된다. 추 장관과 정 보좌관은 각각 행정부와 청와대에서 참여정부 부동산 정책을 주도적으로 이끌었던 책임자여서 형식은 사의를 받는 것이지만 사실상 정책 실패에 따른 책임추궁이나 마찬가지다. 이들의 퇴진을 계기로 주택공급을 비롯한 부동산 정책 운영의 주도권을 건설교통부와 청와대에서 재정경제부로 넘기는 작업도 탄력을 받을 전망이다. 참여정부에서 수요억제 정책에 눌려 상대적으로 힘을 쓰지 못했던 공급확대 정책도 힘을 받을 것으로 보인다. 추병직 장관은 14일 오전 기자들과 만나 “최근 1∼2년 동안 민간부문의 공급량이 줄고 주차장법 강화 등으로 다가구 다세대 주택이 줄었다.”면서 “공급부족으로 집값이 오른 문제에 대해서는 책임을 통감한다.”고 말했다. 앞으로는 공급확대 정책으로 갈 것이라는 점을 시사한 대목이다. 하지만 재건축규제와 세제강화 같은 참여정부 부동산 정책의 큰 틀은 변하지 않을 것으로 점쳐진다. 새 부동산 정책팀이 만신창이가 된 부동산 정책 난맥상을 제대로 풀고 시장을 연착륙시킬지는 미지수다. 해야 할 과제도 수두룩하다. 아파트 고분양가 문제를 원만하게 해결하고 공급을 확대하기 위한 공공택지확보 등의 무거운 짐을 지게 됐다. 행정복합도시·혁신도시 건설 등과 같은 굵직한 국책사업을 무리없이 추진해야 하는 숙제도 안고 있다. 새 부동산 정책팀에 거는 부동산 전문가들의 주문은 다양하다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “이왕 공급 대책으로 선회했다면 앞으로 나올 신도시는 분당 신도시보다 생활환경이나 기능 측에서 더 낫게 지을 수 있도록 심혈을 기울여 달라.”고 당부했다. 급격한 변화를 경계하는 목소리도 높다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “1년밖에 남지 않은 상황에서 새로운 정책을 하는 것은 불가능해 보인다.”면서 “단기 집값 안정을 위해 무리한 정책으로 시장을 거스르는 우(愚)를 범하지 않는 게 도와 주는 일”이라고 충고했다. 류찬희 주현진기자 chani@seoul.co.kr

추병직 건설교통부장관과 이백만 청와대 홍보수석, 정문수 청와대 경제보좌관이 어제 사의를 표명했다. 참여정부의 부동산정책을 실패로 단정할 수 없다는 이유로 빗발치는 사퇴 요구를 거부했던 이들이 성난 민심을 더 이상 외면하기 어려웠던 것으로 추정된다. 추 장관의 신도시건설 돌출발언으로 촉발된 집값 폭등세, 이 수석의 ‘네탓’ 글과 강남 아파트 갈아타기, 뒤늦게 ‘비전문가’임을 인정한 정 보좌관의 발언 등을 감안하면 이들의 사의 표명은 당연하다고 볼 수 있다. 오기로 일관한 부동산정책이 전 국토를 투기장화하고 나라경제 기틀을 통째 흔들고 있기 때문이다. 누차 지적했듯이 정책의 생명은 신뢰이고, 신뢰를 얻으려면 일관성을 유지해야 한다. 하지만 이들은 지금껏 수요억제 위주의 부동산정책을 펼치다가 공급 불안으로 집값 대란을 야기했음에도 수요억제와 공급 확대를 병행 추진해왔다고 강변했다. 오늘 정부가 참여정부의 마지막 부동산대책을 내놓는다지만 시장과 국민의 신뢰를 잃어버린 이들이 자리를 보전하는 한 어떻게 집값 불길을 잡을 수 있겠는가. 우리는 이들 외에도 이 정부의 부동산정책에 핵심적인 역할을 맡아 “‘10·29대책’ 이전으로 집값을 돌려놓겠다.”고 호언장담한 고위 공직자들을 기억한다. 부동산 불로소득은 세금으로 때려잡아야 한다며 ‘세금 융단폭격’을 가했다가 불쌍한 서민들만 도탄에 빠뜨린 당사자들이다. 이들에 대해서도 상응한 책임을 물어야 한다. 무엇보다도 노무현 대통령은 부동산정책의 최종 책임자로서 국민에게 진심어린 사과를 해야 한다. 그리고 후임 인선에서는 시장이 신뢰할 수 있는 인물을 내세워야 한다. 특히 ‘네탓’ 공방은 여기서 끝내야 한다. 그래야만 마지막 부동산대책의 진정성을 믿을 수 있다. 마지막 대책이 아니라 마지막 기회라는 자세로 임하기 바란다.

정부가 15일 공급확대와 분양가 인하 등을 주요내용으로 하는 부동산대책을 발표하지만 많은 전문가들은 최근 예민해진 집값 상승세는 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 무엇보다 서울에서 앞으로 좋은 입지의 아파트가 많이 나오기 어렵기 때문에 연내 청약 통장을 빨리 해소하는 게 유리하다는 조언이 많다. 특히 재건축·재개발 등 활발한 재정비 사업과 함께 서울 발전의 핵심축으로 변신을 꾀하고 있는 강북 지역의 유망 물량에 관심이 쏠리고 있다. 현대건설은 15일 성동구 성수동 옛 KT부지에 짓는 ‘서울숲 현대힐스테이트’ 445가구를 일반분양한다.18·24·35·45·55·85·92평형 등 다양하다. 평균 분양가는 평당 2140만원.35평형은 평당 1897만원선인 6억 6400만원. 인근 중앙하이츠 32평형이 평당 1700만∼2000만원선이기 때문에 주변시세와 비슷하다는 게 현대건설측의 설명이다. 강북 유턴프로젝트, 신분당선, 서울숲 등 호재가 있다. 성수역은 걸어서 10분 거리에 있다. 쌍용건설은 이달 말 남산 3호터널 인근인 중구 회현동 2가에 33층 규모의 주상복합 아파트 남산플래티넘(52·59·62·66·83·94평형)을 분양한다. 대형 평형 중심이다. 도심 진입이 편리하고 지하철4호선 명동역이 가깝다. 분양가는 평당 평균 2200만원선이다. GS건설은 마포구 하중동 18-2 일대에서 서강주택을 재건축해 모두 488가구(44∼60평형)를 지어 75가구를 다음달 일반분양한다. 한강 조망과 철새도래지인 밤섬이 보이는 조망권 메리트가 크다. 강변북로와 바로 연결된다. 인근에 지하철 6호선 광흥창역이 있다. 분양가는 평당 2000만원선이다. 롯데건설은 다음달 노원구 월계동에서 롯데캐슬(24·32·46평형)을 분양한다.850가구 규모의 대단지다. 일반분양 물량은 8가구밖에 없어 임의분양도 검토중이다.1호선 월계역은 차로 5분 거리에 있다. 길건너 편에 장위 뉴타운이 들어선다. 동부건설은 충정로 냉천구역에서 모두 681가구 중 24·41평형 179가구를 다음달 중순 일반분양한다. 이 아파트는 3차 뉴타운인 북아현뉴타운 내에 포함돼 있다. 걸어서 10분 거리에 지하철 5호선 서대문역이 있다. 북아현 3구역의 경우 현재 10평 미만 연립·단독 주택 가격은 평당 1700만∼1900만원으로 추석 전보다 200만∼300만원가량 올랐다. 삼성물산은 12월중 종암동 78번지 종암 4구역 재개발 사업을 통해 총 1161가구 중 25∼43평형 307가구를 일반분양한다.12월 분양예정 단지 중 규모가 가장 크다. 이미 근처에 래미안(1168가구)이 입주했기 때문에 거대한 래미안타운이 형성되는 메리트도 있다. 지하철 4호선 길음역을 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부는 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 대상으로 40%를 적용하고 있는 총부채상환비율(DTI)을 투기과열지구로 확대 적용하기로 했다. 이에 따라 서울을 비롯한 수도권의 경우 자연보전권역과 접경·도서지역의 일부를 제외한 전역이 DTI 적용을 받게 된다. 또한 투기지역에서 은행권의 주택담보대출비율(LTV)은 지금처럼 40%로 유지하되, 저축은행 등 2금융권은 60∼70%에서 50∼60%로 낮출 방침이다. 대신 비(非)투기지역에선 대출 규제를 강화하지 않고 민간아파트 분양가 상한제도 본격적으로 검토하기로 했다. 정부는 14일 박병원 재정경제부 차관 주재로 건교부, 기획처, 금감위 등 관계자들이 참가한 가운데 부동산특별대책반 회의를 열고 주택담보대출 규제 강화 방안을 논의했다. 정부는 15일 당정협의를 갖고 부동산시장 안정화 방안을 발표할 예정이다. 정부는 당초 투기지역에서 LTV와 DTI를 40%에서 30%로 내리는 방안을 검토했으나 실수요자나 서민층에 큰 부담이 될 수 있다는 판단에 따라 변경하지 않기로 했다.LTV는 대출을 위해 집값에서 인정되는 담보비율이고,DTI는 연간 소득에서 매년 상환하는 원리금의 비율이다. 대신 DTI 규제를 투기과열지구로 확대하기로 했다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 ▲2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 ▲주택의 전매행위 등으로 주거불안이 우려되는 지역 ▲주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우에 지정된다. 따라서 서울 전지역이 DTI 규제를 받게 된다. 지금은 25개 자치구 가운데 노원·도봉·동대문·서대문·중랑 등 5개구를 제외한 20개구가 투기지역으로 지정됐다. 경기도는 가평·양평·여주군과 연천군 일부, 안산·화성시 일부를 제외한 전역이 투기과열지구이다. 부산·광주·대구·대전·울산 등 광역시 ▲충남 천안·아산·공주·계룡시와 연기군 ▲충북 청주시와 청원군 ▲경남 창원·양산시도 투기과열지구다. 광역시의 경우 지금은 일부 지역만 투기지역으로 지정돼 DTI 적용 대상이 크게 늘어나게 된다. DTI 규제를 투기과열지구로 강화하면 집값 상승을 주도한 수도권과 대도시 등에선 부동산 투기에 나서기가 어려워져 가수요를 다소 잠재울 수 있을 것으로 기대된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

청와대는 결국 바닥을 기는 부동산정책의 신뢰를 되찾기 위해 ‘인적 쇄신’이라는 카드를 꺼냈다. 정부에 대한 믿음이 없이는 15일 발표될 부동산시장 안정화 대책마저 무력화될 우려를 감안한 ‘고육책’인 셈이다. 전날까지만 해도 ‘인책보다 부동산 대책이 우선’이라며 정치권의 거센 인책 요구에도 아랑곳하지 않았던 청와대가 ‘(부동산) 사령탑 물갈이’에 비견되는 전면교체 쪽으로 방향을 틀었다. 민심이반을 막고 국면전환을 위한 불가피한 조치로 여겨진다. 특히 추병직 건교부장관은 내각에서 부동산 정책과 실무행정을 총괄해 왔고, 정문수 청와대 경제보좌관은 노 대통령의 ‘경제교사’로서 8·31,3·30 대책을 마련한 브레인으로 참여정부 부동산 정책의 기조를 대변해 왔다. 때문에 청와대는 이들의 교체는 곧 정책의 변화로 비칠 가능성이 큰 탓에 적잖게 부담을 느낄 수밖에 없었다. 그러나 걷잡을 수 없이 멀어진 민심을 추스르기 위해서는 ‘상징적 인물들’의 동반 퇴진을 감내할 수 없는 상황이었다. 자칫 임기말 국정운영에도 큰 영향을 미칠지 모른다는 위기감도 반영된 듯하다. 물론 추 장관과 정 보좌관, 이백만 청와대 홍보수석은 형식상 사의 표명의 절차를 밟았다. 노 대통령의 인사 관행처럼 ‘내치기’가 아닌 ‘끌어안기’의 모양새를 취하기 위해서다. 노 대통령은 온정주의의 비판을 들을망정 여론에 떼밀린 인사를 싫어하는 스타일이다. 실제 이들은 사퇴의 변에서 “국정에 부담을 드리지 않기 위해서”라며 최근 부동산값 폭등 및 논란에 따른 책임 부분에 대해 일절 언급하지 않았다. 그러나 추 장관이나 정 보좌관, 이 수석의 최근 부동산 정책과 관련된 행보는 불이 난 부동산 시장에 기름을 끼얹은 격이었다. 여야 정치권뿐만 아니라 민심으로부터 매몰찬 질타를 받은 것도 이같은 이유에서다. 1년 7개월 동안 부동산 정책을 도맡은 추 장관은 지난달 23일 부처 조율도 거치지 않은 채 불쑥 ‘신도시 개발 계획’을 언급, 부동산 시장의 혼란을 한층 가열시켰다. 정 보좌관은 지난해 1월부터 청와대 핵심 참모로 8·31,3·30 대책 등 부동산 정책 입안을 주도적으로 이끌어 왔으면서도 지난달 30일 국정감사에서 “나는 부동산 전문가가 아니다.”라고 선언, 관료로서의 책임감과 함께 부동산 정책의 신뢰를 저버렸다는 비판을 받아 왔다. 이 수석은 부동산 정책라인은 아니지만, 지난 10일 청와대 브리핑에 15일 발표될 부동산 대책을 강조하기 위한 “지금 집을 사면 낭패”라는 글을 올려 서민들의 정서를 전혀 헤아리지 못한 경솔한 처사라는 비난을 샀다. 또 분양받은 고급 아파트에 대한 분양금 납부 과정의 ‘미심쩍은’ 대출 문제도 제기됐다. 결과적으로 청와대가 정치권, 특히 여당의 의견과 여론을 전적으로 수용하는 방식을 갖춤에 따라 노 대통령의 인사 스타일과 국정운영 방식에 변화가 생길지 주목되고 있다. 박홍기기자 hkpark@seoul.co.kr

최근 몇년간의 사상 유례없는 저금리는 세계적인 집값 폭등이라는 결과를 낳았다. 부동산 버블은 한국만의 문제가 아니지만 이를 해결해 나가는 방식은 각기 다르다. 최근 국내 부동산 쟁점을 중심으로 각국에서 벌어지는 집값 전쟁의 실태와 대처방안을 긴급 진단한다. ■ 미국-주택 실수요자에게 양도세 감면 혜택 ｜워싱턴 이도운특파원｜미국도 2000년 이후 전국적으로 집값이 크게 올랐다. 특히 로스앤젤레스의 경우 평균 주택 판매가격이 2001년 24만달러(약 2억 300만원)에서 지난해 51만 7500달러로 두배 넘게 오르는 등 캘리포니아와 플로리다, 네바다, 버지니아 등에서 급격한 집값 상승 현상이 나타났다. 미국의 주택가격 상승은 다른 나라들과 마찬가지로 사상 유례 없는 저금리로 유동성 과잉 현상이 나타났기 때문이다. 그러나 미국의 집값은 올해 들어 하락세를 타기 시작해 9월부터 본격적으로 떨어져 일부에서는 폭락 사태를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 전미부동산업협회(NAR)는 내년에도 미 주택시장은 안정세를 유지할 것으로 예측했다. 올해 들어 주택 시장이 가라앉은 가장 중요한 이유는 금리의 인상이다.FRB는 지난 2004년 6월부터 올해 6월까지 2년간 연방기금 금리를 17차례에 걸쳐 0.25%포인트씩 5.25%까지 인상했다.FRB의 금리 인상이 집값을 잡기 위한 것은 아니었지만 결과적으로 주택 수요를 줄여 집값을 하락시킨 것이다. 버지니아 주에서 부동산업을 하는 김은주씨는 “지난 2000년 이후 워싱턴에서 가까운 버지니아 북부의 주택가격은 최저 30%에서 최고 100%까지 올랐다가 최근들어 급격히 떨어지는 추세”라고 말했다. 주택가격이 오를 때 주택건설업자들이 공급을 크게 늘린 것도 집값 하락의 중요한 요인이었다.NAR에 따르면 2000년 157만가구였던 미국의 연간 주택 착공 물량은 지난해에 200만가구를 넘어섰다. 미국에서는 주택 실수요자들에게는 다양한 양도세 감면 혜택을 주고 있다. 주택을 5년 이상 보유하고 2년 이상 실거주한 부부에게는 50만달러(5억원 정도)까지 양도세 감면 혜택을 주고 있다. dawn@seoul.co.kr ■ 중국-‘팡누<집의 노예>’ 신드롬… 국민주택 70% 의무화 ｜베이징 이지운특파원｜14일 중국 국가발전개혁위원회(NDRC)와 국가통계국(NBS)의 공동 발표 자료에 따르면 중국 주요 70개 도시의 10월 신규 주택 가격은 지난해 같은 기간보다 6.6% 상승했다. 베이징은 10.7%로 전국 1위였다. 중국 언론은 이에 대해 “지난 3년간 계속되고 있는 정부의 부동산대책을 무색케 하고 있다.”는 반응을 보였다. 부동산 전문가들은 “부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있으며 이같은 현상은 장기간 지속될 것”이라고 입을 모은다. 이같은 현상은 “‘반드시 더 오른다.’는 부동산 가격에 대한 확고한 ‘믿음’에서 비롯된다.”고 전문가들은 진단했다. 시장을 주도하고 있는 부동산 개발상들이 1차,2차,3차 분양을 진행할 때마다 매번 분양가를 30% 이상씩 올려도 아파트가 날개 돋친듯 팔리는 이유다. 중국의 공실률은 26%를 초과한다. 수요·공급자간 생각의 일치가 ‘부동산 불패’에 대한 신념을 만들어내고 있는 셈이다. 게다가 분양방법은 한국보다 자율화돼 있어 부동산 개발상들의 ‘활동 공간’이 그만큼 넓다. 개발상이 층별·향별로 얼마든지 가격을 따로 책정해 팔 수가 있고,8층 같은 로열층은 가격이 오를 때를 기다렸다가 분양할 수도 있다. 최근 조사에 따르면, 부동산 대출 상환금액이 월 소득의 50% 이상인 주택 구입자가 10명 중 3명꼴이다.‘팡누(房奴·집의 노예)’라는 말이 생겨났을 정도로 심각한 상황이다. 중국 정부는 ‘외국인의 부동산 매입 제한’ 등 극단적인 정책 수단을 내놓았다. 지난 6월 이후 신규 허가 및 착공되는 분양 아파트에 대해 90㎡ 이하 규모의 국민주택을 70% 이상 짓도록 의무화했다. jj@seoul.co.kr ■ 일본-집 소유개념 사라져… 자가 거주율 40% ｜도쿄 이춘규특파원｜일본은 1980년대 부동산 거품이 현재는 최고가의 20% 안팎까지 꺼져버렸다. 도쿄·나고야·오사카 등 3대 도시권 일부가 올해 16년만에 겨우 미미한 상승세로 반전됐다지만 대세는 아니다.90% 이상의 지역은 아직도 지가하락이 계속되고 있다.1984년부터 90년까지 일본의 연평균 지가상승률은 27.7%에 달했다. 일본 정부는 이에 대응해 80년대 말 토지거래허가제도 강화, 양도세 중과세 등 규제정책을 가동했다.90년 ‘부동산관련융자 총량규제’까지 실시되자 부동산거품은 꺼지기 시작했다. 이후 일본 6대 도시 지가는 91∼98년 중 연평균 16.4% 하락했다.90년 100원짜리 땅값이 최근엔 20원 안팎까지 폭락한 셈이다. 일본은 특히 거품붕괴와 95년 고베지진을 계기로 “집은 재산이 아니라 사는 곳”으로 인식이 많이 바뀌었다는 것이 전문가들의 설명이다. 집을 갖는 것은 위험하다는 인식이 젊은층을 중심으로 확산되고 있다는 것이다. 직장에 가기 편하고, 쇼핑이나 교육, 문화생활을 누리기 좋은 곳이 인기가 있게 됐고 이로 인해 젊은층을 중심으로 도심회귀현상이 일어나고 있다. 자택보유율도 낮아 도쿄의 경우 자가거주율은 40%선에 그친다. 일본은 부동산시장이 빙하기에서 벗어나지 못하자 ‘장기차지법’ 등 각종 부동산 활성화 대책을 5년 전부터 가동했다. 맨션을 지을 수 있는 넓은 땅을 50년동안 빌릴 수 있게 하고, 사설 부동산펀드의 설립도 쉽게 했다. 분양제도는 선·후분양의 중간을 택했다. 분양가는 자율화돼 있으며, 땅을 제외하고 건물만 분양하는 경우가 많다. 싸게 집을 공급하기 위해서다. 세금제도는 매우 복잡하지만 실수요자는 철저히 보호하는 것이 대원칙이다. 거래세는 낮은 편이다. taein@seoul.co.kr ■ 프랑스-佛 공공임대 알짜땅에 건설… 슬림화 차단 ｜파리 이종수특파원｜경제지 이코노미스트와 프랑스 통계청 등의 자료에 따르면 영국의 집값은 올 9월 현재 6.6%가 올라 지난해 같은 기간의 6.3%보다 조금 상승했다. 프랑스는 올 1·4분기 기준으로 14.3% 올랐다. 최근 10년 동안 정체·하락 상태였던 독일도 소폭 상승세로 돌아섰다. 주택에 대한 인식은 나라마다 다르다. 영국은 지난 2000년 기술주 거품 붕괴와 연금시스템에 대한 불신이 커지면서 자산 증식 수단으로 떠올랐다. 프랑스인들에겐 ‘주거용’이라는 게 일반적인 평가다. 집값 상승의 원인으로는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)와 유럽연합중앙은행(ECB) 등이 주도한 저금리 정책을 공통적으로 꼽는다. 가격변동 사이클에 따른 인상, 수요·공급 불균형도 원인으로 제기된다. 집값 상승을 막기 위해 나라별로 다양한 정책을 실시한다. 영국은 2003년 11월5일 정책금리를 0.25%포인트 인상한 것을 비롯,9개월 동안 5차례에 걸쳐 15.4%까지 인상했다. 금리인상은 한동안 효과를 거두었으나 최근엔 역부족이라는 분석도 나온다. 프랑스 등 대부분의 유럽연합(EU) 소속 국가들의 통화정책은 ECB가 관리한다. 따라서 프랑스는 금리 인상 대신에 서민용 공공임대주택 확충에 주력하고 있다. 전국 800개 기관이 400만호의 임대주택을 관리하는데, 매년 1500호를 건설·매입한다. 파리의 경우 1차 주거지 116만호 가운데 16%가 임대주택이다. 임대주택이 슬럼화되는 후유증을 막기 위해 최근에는 주거환경이 좋은 곳에 건설하는 등 특혜를 준다. 파리는 임대주택 90%가 시내에 있다. vielee@seoul.co.kr

서울시는 14일 정부가 부동산시장 안정을 위해 검토 중인 주상복합건물의 주거비중 확대와 다가구·다세대주택 주차장 규제완화 방안에 대해 “집값 상승 억제보다는 고가분양이나 난개발 등의 부작용이 크다.”고 우려했다. 고위관계자는 주상복합의 아파트 비중 확대에 대해 “주상복합 대부분이 도심재개발을 통해 이뤄지는데 그 대상이 많지 않고 주거비중을 70%에서 90%로 높여도 물량증대 효과는 미미하다.”면서 “오히려 고가분양 논란을 야기할 것”이라고 말했다.그는 “고급주택에 대한 공급확대 차원에서 고려 중인 것으로 이해하지만 이것을 대책이라고 할 수 있느냐.”고 반문했다. 다른 관계자는 “서민들의 주거안정을 위해서는 고급·대형 아파트보다는 저렴한 중·소형 아파트를 많이 지어야 하며, 따라서 주상복합건물의 아파트 비중 확대는 신중하게 접근해야 한다.”고 밝혔다. 다만, 서울시가 판 뚝섬 상업용지에는 호재가 될 전망이다. 평당 5665만∼7732만원에 팔려 사업성이 의문시됐지만 주거비중이 늘어나면 사업성이 호전되기 때문이다.이에 따라 4구역 4400여억원의 잔금을 내지 못하고 있는 피앤디홀딩스의 잔금납부 가능성도 높아질 전망이다. 서울시는 다세대·다가구주택의 주차장 규정완화 방안에 대해서도 냉담하다. 공급을 늘리는 취지에는 공감하지만, 자칫 가뜩이나 심각한 주차난과 난개발을 더욱 부추길 가능성이 크기 때문이다. 이는 주차장 의무확보 면적을 확대해온 방침과 어긋나고, 수요가 줄어드는 공동주택의 공급을 늘린다는 것도 시장 흐름에 맞지 않다는 것이다. 허영 주택국장은 “다세대·다가구주택 주차장 규제완화 등은 서울시의 도시계획 및 교통수요 등과 맞물리는 문제이므로 서울시와 충분한 협의를 해야 한다.”고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

요즘엔 두셋만 모였다 하면 온통 집값 얘기다. 자고 나면 아파트 값이 몇천만원에서 몇억원씩 뛰는 세상이니 화제가 되는 것도 당연하다. 그런데 집값은 너무 올라도 탈인 모양이다. 한 곳에서는 세금 많다고 야단이고, 다른 데서는 적게 올랐다고 불평이다. 오를려면 비슷하게라도 올라 줘야 하는데 그게 인위적으로 불가능하니 저마다 불만이다. 외환위기 8년이 지난 지금, 서울에서는 거주지가 ‘계층’을 가르는 잣대가 됐다는 얘기도 들린다. 참여정부 들어서 전국의 집값은 64조원이나 올랐으며, 무주택자의 시름은 더욱 깊어졌고, 수십억원짜리 집 가진 사람은 세금에 눌려 죽겠단다. 웬만한 집을 가진 사람도 기대만큼 안 올라서 입이 튀어 나왔으니 모두가 아우성이다. 불만의 화살은 자연스럽게 정부의 부동산 정책 쪽으로 옮겨간다. 참여정부 출범 이후 일곱 차례나 굵직굵직한 대책을 내놨지만 집값은 잠시 쉬었다가 오르기를 반복하고 있다. 더구나 정책당국자가 시장에 대한 험담을 늘어놓을 때마다 집값은 보란 듯이 더 올랐다. 아무리 정책에 빈틈이 있기로서니 정부 입장에서 보면 가슴을 치고 싶도록 답답할 노릇일 것이다. 참여정부는 3년전 수도권 전역에 분양권 전매를 금지시키고, 재건축때 중산층용 중소형 아파트를 60%까지 올려놨다. 투기지역 주택담보비율도 40%로 낮췄다. 지난해엔 2주택자에 대한 양도소득세 실거래가 과세와 종합부동산세 대상을 6억원 이상으로 왕창 늘렸다. 그도 모자라 올해는 재건축 초과이익 환수제를 도입했다. 투기·세금·금융 등 집값에 영향을 미칠 만한 구멍은 대부분 틀어막았다. 물론 공급엔 문제가 있었다. 서울·수도권의 경우 한해에 28만가구를 늘릴 계획이었지만 2004∼2005년에 8만가구씩 16만가구가 모자랐다. 올해도 연말까지 가봐야 알겠지만 예년 수준의 공급미달이 예상된다. 주요 집값 급등지역의 진입규제와 퇴로차단, 공급부족의 부작용을 십분 고려해도 현재의 집값 폭등은 비정상적 현상임에 틀림없다. 정부는 정책에 큰 흠이 없고 실패도 인정하기 싫다는데 뭐가 잘못된 것일까. 나는 집값의 이상 폭등이 정책 외적 요인, 즉 정책당국자들에 대한 신뢰와도 연관이 깊다고 본다. 당국자의 말실수와 시장을 향한 협박성 발언이 시장의 반란을 부추긴 측면이 있다는 얘기다. 추병직 건설교통부 장관의 경우 지난달 하순 설익은 검단신도시 계획을 불쑥 발설해서 시장을 대혼란으로 몰아넣었다. 추 장관의 말 한마디에 수도권 집값은 아마 수천억원이 들썩였을 것이다. 그런데도 정부는 “책임질 사안이 아니다.”며 그냥 넘어갔다. 며칠전 이백만 대통령 홍보수석도 ‘4대 부동산세력’ 운운하며 “지금 집을 사면 낭패”라고 했다가 네티즌의 공분(公憤)을 샀다. 그에 대한 정부의 반응도 “문책할 사안이 아니다.”였다. 사안이 사안인 만큼 이들에 대해서는 정치권에서도 인책요구가 거세다. 하지만 정부는 늘 그랬듯 들은 척 만 척이다. 정책과 신뢰는 어찌보면 별개일 수 있다. 정책이 아무리 좋아도 시장에 믿음을 주지 못하면 허사다. 그 신뢰는 상당부분 정책당국자들에게 달렸다. 정책에 문제가 생겼을 때 당국자가 깨끗하게 책임지고, 인사권자는 엄정하게 문책하는 분위기가 돼야 정책은 신뢰를 얻는다. 지금처럼 아무도 책임 안 지고, 문책도 없으면 시장의 신뢰가 쌓일 리 만무하다. 인적 매듭을 제때 지어야 내일쯤 나올 주택정책에 그나마 기대를 걸 수 있다. 육철수 논설위원 ycs@seoul.co.kr

집값 이상급등과 거품 논란이 계속되는 가운데 정부가 또다시 집값 안정 대책을 발표한다. 이번엔 과연 집값이 잡힐지 관심거리다. 부동산 대책이 예고된데다 최근 아파트가격이 지나치게 뛰면서 추격 매수세가 꺾였지만 집주인들은 여전히 호가 높이기에 열을 올리고 있다. 13일 부동산써브에 따르면 지난 9일 현재 서울지역 아파트의 매도호가는 평당 1559만원, 매수호가는 평당 1458만원으로 101만원의 차이가 있었다.9월13일의 호가 차이인 87만원보다 14만원 커진 것이다. 경기지역은 평당 49만원에서 64만원으로,5대 신도시는 103만원에서 115만원으로 차이가 벌어졌다. 특히 아파트가격이 급등한 과천의 호가 차이는 같은 기간 125만원에서 327만원으로 202만원 확대됐다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “한 달도 되지 않는 단기간에 30평대 아파트가 1억원씩 오른 곳도 있는데다 추가 대책이 나온다고 하니 매수자들은 관망세로 돌아서는 분위기이지만 매도자들은 호가를 내리지 않아 팽팽한 힘겨루기 상황이 연출되고 있다.”면서 “부동산 대책이 나오는 이번 주가 추격 매수 지속 여부를 결정하는 분기점이 되겠지만 강보합 추세는 이어질 것”이라고 전망했다. 최근 제럴드 시프 국제통화기금(IMF) 아시아·태평양담당 부국장이 한국의 집값 급등은 수급 문제 때문이지 거품이 아니라고 지적하면서 집값 거품 논쟁이 다시 벌어지고 있다. 이에 앞서 정부는 지난 5월부터 강남 등 특정 지역에 20∼30%의 집값 거품이 끼었다고 주장했고, 삼성경제연구소도 2005년 상반기를 기준으로 전국 집값에 약 17%의 거품이 끼어 있다는 내용의 보고서를 최근 냈었다. 국내 전문가들은 대부분 집값에 거품이 끼어 있다는 데에는 동의하지만 최근 실수요자들의 추격 매수가 이어지면서 거품이 실제 가격으로 자리잡고 있다는 의견을 내놓고 있다. 당장 신도시 카드를 꺼내도 공급까지 이어지는 데에 시간이 걸리는 만큼 당분간 집값은 계속 오를 것이라는 데 대체로 의견이 모아지고 있다. 박상언 유엔알 대표는 “거품은 꺼진 뒤에야 거품이라고 말할 수 있다.”면서 “전세·매물 부족 등 여러가지 상황을 볼 때 매물을 토해내도록 하는 정책 없이는 집값을 잡기 어렵다.”고 말했다. 신한은행 고준석 부동산팀장은 “강남 수요를 충족시킬 수 있는 대책 없이 공급만 늘리면 앞으로 공급 쇼크와 함께 강남 투자 가치만 더 높아지는 결과를 초래할 것”이라고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

가계대출에 경고음이 잇따라 울리고 있다.15일 발표될 예정인 부동산대책에 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 축소 방안이 포함되면 바로 시행에 들어가게 된다. 이는 은행권의 담보대출 금리 인상과 맞물리면서 돈줄을 더 조일 것으로 보여 가계대출의 경색이 우려된다. 일각에서는 2003년 ‘카드대란’의 재판이 될지도 모른다는 시각도 있다. ●가계대출, 기업대출 웃돈다 13일 한국은행에 따르면 10월 말 현재 가계대출잔액은 335조원으로 기업대출 310조원보다 25조원이나 많다.2004년 가계대출(275조원)이 기업대출(260조)을 웃도는 역전 현상이 생긴 이후 3년째 이런 현상이 유지되고 있다. 지난 10월 말 기준 가계대출 가운데 주택담보대출은 209조원이며, 마이너스통장 대출 등이 123조원을 넘는다. 마이너스통장 대출의 대부분이 주택 등 부동산 구입에 들어갔을 가능성이 크다는 점을 고려하면 가계대출의 위험은 곧 주택담보대출의 위험으로 봐야 한다. 2003년만 하더라도 기업대출과 가계대출 증가 규모가 30조원과 21조원으로 큰 차이가 없었다. 그러나 2004년에는 가계대출이 22조원이 늘어난 반면 기업대출은 3조원 증가하는 데 그쳤다. 자금이 생산쪽으로 쓰이지 않고 비생산적인 주택담보대출로 옮겼다는 점을 방증해주고 있다. ●왜 이렇게 됐나 저금리 기조가 화근이었다.2003년 10·29 부동산대책을 내놓으면서 한편으로는 저금리 기조를 유지한 탓이 크다. 당시 연 3.75%였던 콜금리를 두차례에 걸쳐 3.25%로 0.5%포인트 낮췄다. 수요 억제책을 쓰면서 집을 구입하라고 돈을 푼 꼴이다. 주택값이 치솟음에 따라 주택담보대출 인정 비율이 사실상 높아지는 효과가 생겨 주택담보대출 규모가 급증했다는 분석도 있다. 가령 LTV가 40%일 때 집값이 5억원이면 대출가능 금액이 2억원이지만 집값이 10억원으로 뛰면 4억원으로 늘어나기 때문이다. ●왜 문제인가 시중자금의 절반이 단기성 자금이란 점이 큰 부담이다. 주요 금융기관의 단기수신 비중은 2003년 12월 48.7%,2004년 12월 49.5%였으나 지난해부터는 50%대를 웃돌기 시작했다. 지난해 5월 52.6%,6월 51.8% 등이다. 올들어 단기 비중이 다소 주춤해지긴 했지만,50% 밑으로 떨어지지는 않고 있다. 전체 주택담보대출 가운데 고정금리 비중이 턱없이 낮아 부동산가격이나 금리 변동의 위험에 노출돼 있는 점도 심각하다. 우리나라의 주택담보인정비율은 40∼70%로 미국·영국 등 선진국의 80∼90%보다 낮다. 하지만 만기 1∼3년의 단기 비중이 많고 대출자의 소득보다는 담보 가치에 따라 대출이 이뤄지고 있다. 부동산 버블이 붕괴되면 속수무책이다. 특히 변동금리부 대출이 전체의 97%를 넘어서고 있어 대출금리가 급등하면 낮은 소득으로 이자부담을 감당할 수 없는 상황이 된다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr