인천경제자유구역의 핵심으로 꼽히는 송도국제도시 국제업무단지(173만평) 조성사업이 분양가 상한제 도입으로 난항이 예상된다.국제업무단지 개발을 추진하는 ‘송도신도시개발유한회사(NSC)’는 25일 분양가상한제가 경제자유구역에도 적용되면 수익성과 자금조달에 문제가 생겨 난관을 겪게 될 것이라며 경제자유구역에는 분양가 상한제를 적용하지 말아야 한다고 주장했다.●외국인학교등 분양수익금 충당 계획 NSC는 미국 부동산 개발회사인 게일사와 국내 포스코건설이 7대3의 비율로 합작한 회사다. NSC는 국제업무지구내 컨벤션센터, 외국인학교, 문화시설, 공원 등 기반시설을 조성하는 데 필요한 자금을 아파트 분양을 통해 조달할 예정이었다. 외국인학교와 컨벤션센터 등 외자 유치에 필요한 시설 자금을 아파트 분양수익금으로 충당할 수밖에 없다는 판단에서다. 분양가상한제로 수익성이 낮아지면 기반시설을 짓기 위해 차입금을 늘려야 하고, 이렇게 되면 이자비용 때문에 사업을 정상적으로 추진하기 어려울 것으로 보고 있다.또 계약 당시에는 없던 분양가상한제가 새로 추가됐다는 게 해외에 알려지면 투자자 유치 때 정책 신뢰성이 문제가 될 소지가 있다고 강조한다. NSC 관계자는 “분양가상한제가 적용되면 전체 사업을 재검토해봐야 한다.”며 “정부가 국가경쟁력 강화를 위해 경제자유구역을 조성하고 있는 만큼 경제자유구역은 분양가상한제 적용대상에서 제외해주길 기대한다.”고 밝혔다. 건설교통부는 그러나 1·11대책에서 밝힌 대원칙에는 변함에 없다고 강조했다. 즉 분양가 인하를 통해 집값 안정을 꾀하기 위해 분양가상한제를 민간부문에 실시하는 마당에 적용 예외지역을 두기는 현실적으로 어렵다는 것이다. 한번 예외를 두기 시작하면 다른 지역에서도 같은 요구가 잇따라 본래 제도시행의 취지가 희석될 수 있다는 판단도 작용된 듯하다.●건교부·시민단체 “예외는 안될 말” 건교부는 오는 9월 민간부문에 대한 분양가상한제 실시에 따른 주택법 및 주택공급규칙 개정작업을 준비하고 있다. 건교부 관계자는 “대책이 발표된지 얼마되지 않아 예외를 요구하는 것은 상식에 어긋난다.”면서 “법개정을 앞두고 제반 상황을 검토하겠지만 경제자유구역을 염두에 둔 것으로 해석돼서는 안 된다.”고 말했다. 이에 대해 시민단체들은 경제자유구역이라고 해서 분양가상한제 적용대상에서 제외되어서는 안 된다는 입장이다. 지금까지 이뤄진 인천경제자유구역에서의 아파트 고분양가 행진이 다른 지역에 영향을 미쳐 집값 상승을 유인하는 측면이 있어 오히려 다른 지역보다 분양가상한제가 엄격히 이뤄져야 한다고 주장한다.인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

‘1·11 부동산 대책’ 이후 서울 강남·서초구 등 버블세븐 지역의 아파트값은 떨어진 것으로 조사됐다. 이에 따라 ‘1·11 부동산 대책’ 이후 버블세븐을 비롯해 전반적으로 집값 하락이 본격화되는 게 아니냐는 말도 나오고 있다. 24일 닥터아파트가 1·11 대책 이후 23일까지 버블세븐 지역(강남·서초·송파 등 강남 3구와 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 등 7개 지역)의 아파트값을 조사한 결과 평균 0.08% 떨어졌다. 같은 기간 수도권 전체는 0.09%, 버블세븐 이외 지역은 0.25% 올랐다. 지역별 하락률은 강남구(-0.16%)가 가장 크다. 이어 송파구(-0.11%), 용인시(-0.06%), 서초구(-0.04%), 양천구 목동(-0.04%), 분당(-0.01%)의 순이다. 평촌(0.17%)만 올랐다. 강남구와 송파구의 경우 특히 재건축아파트의 하락세가 두드러지고 있다. 오는 9월부터 분양가 상한제를 적용받아 조합원들의 부담이 늘어날 가능성이 높은 게 주요인으로 꼽힌다. 강남구 개포동 시영 19평형의 경우 대책 발표후 5000만원이 떨어진 11억 5000만∼12억원, 송파구 잠실동 주공5단지 35평형도 5000만원 떨어진 14억 5000만∼14억 7000만원선이다. 이영호 닥터아파트 팀장은 “버블세븐 지역이 민감하게 반응한 것은 1·11 대책으로 주택담보 대출이 1인 1건으로 제한됐고 분양가 상한제 전면 도입에 따른 분양가 인하 기대로 매수 심리가 매우 위축됐기 때문”이라고 분석했다. 반면 부동산114의 조사에서는 1·11 대책 이후 지난 23일까지 버블세븐 중 송파구와 양천구만 집값이 떨어졌고, 나머지 지역은 오른 것으로 조사됐다. 한편 노무현 대통령이 지난 23일 신년연설을 통해 “이번엔 반드시 집값을 잡겠다.”고 강조한 것을 두고 시장에선 의견이 분분하다. 노 대통령은 “더 이상 투기로 이익을 얻는 일이 불가능해졌을 만큼 투기 억제 정책이 전부 채택돼 집값이 잡힐 것”이라면서 “민간 공급이 위축된다면 공공부문에서 이를 대체해 공급이 부족한 일이 없도록 하겠다.”고 말했다. 시장에서는 투기억제책만으로는 한계가 있고 공급을 늘리는 게 집값 안정의 최우선 과제라는 시각이 많다. 박원갑 스피드뱅크 사장은 “정부는 ‘최소 연 30만가구가 공급되어야 한다.’고 발표하면서도 지난해 공급은 10만여가구에 그쳤다.”면서 “민간부문이 위축된다고 공공부문에서 30만가구를 다 지을 수는 없다.”고 말했다. 고준석 신한은행 팀장도 “장기적으로 보면 시장은 투기가 아닌 수급 상황에 의해 움직인다.”면서 “내집 마련이나 집을 넓히려는 30∼40대 허리 세대가 여전히 많다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 강남을 대체할 신도시 건설이 입소문을 타면서 수도권 유력 후보지의 집값·땅값이 또 들썩이고 있다고 한다. 서울 송파와 하남, 과천·안양, 광주·용인, 이천 등은 이미 지난 연말부터 후보지로 꼽히면서 주택·토지가격이 급등세를 타고 있다는 것이다. 그러던 차에 며칠 전 이용섭 건설교통부 장관이 “올 상반기에 정부가 발표할 신도시는 강남수요를 분산시킬 수 있는 거리에 건설될 것”이라고 밝히자 후보지로 압축된 2∼3곳에는 외지인들의 투기바람이 거세다고 한다. 신도시 기대감과 투기로 광주시 오포읍은 2억원짜리 아파트가 두어달새 3억원이 넘었는가 하면, 용인 모현면은 평당 40만원이던 논밭이 80만원으로 올랐다고 한다. 정부의 ‘1·11대책’으로 수도권의 집값이 모처럼 하향 안정세로 돌아섰는데 또 부동산 투기가 고개를 들고 있다니 참으로 못 말릴 일이다. 부동산 시장은 지금 보유세 중과와 실거래가 과세, 토지거래허가제 실시, 투기지역 지정, 주택담보대출 규제, 분양가 상한제 등 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있다시피 하다. 그런데 그 틈바구니에서 아직도 투기의 여지가 있다는 것은 투기세력의 뿌리가 그만큼 깊다는 증거일 것이다. 그렇다고 신도시가 거론될 때마다 홍역을 치를 수는 없는 일이다. 문제는 개발 예정지 지정 전단계에서 이루어지는 투기행위의 근절이다. 현재의 투기지역 지정과 토지거래허가제, 기획부동산 단속으로는 분명 한계가 있다. 신도시 건설의 경우 국가계획으로 비밀리에, 신속하게 절차를 밟고 있다지만 협의기간 중 보안유지가 쉽지 않다. 부동산 매매를 지나치게 제한하면 사유재산권을 침해할 수 있다. 그렇더라도 토지공개념 차원에서 수용 가능한, 근원적 투기방지장치의 마련을 모색해야 할 때다.

“당분간 조정을 더 받을 것 같습니다. 조금 더 기다려 보시죠….” 부동산 시장이 ‘겨울잠’ 조짐을 보이고 있다.‘1·11 대책’ 영향으로 조정 기간이 길어지면서 서울 강남을 중심으로 급매물이 나오고 있다. 향후 하락장이 본격화되는 게 아니냐는 시각도 적지 않다. 하지만 ‘더 기다리자’는 심리 등으로 거래는 거의 안 된다. 전문가들은 이같은 집값 보합세가 장기화될 경우 하향 조정은 불가피하다는 견해를 내놓고 있다.‘겨울 비수기’도 조정 분위기에 한몫하고 있다. 일부 재료가 있는 지역에서는 집값 상승 불씨가 남아있다는 진단도 나온다. ●집값 하락 어디까지? 서울 강남과 경기 과천의 재건축 단지, 목동 신시가지와 경기 분당 등 지난해 집값이 대폭 오른 지역 위주로 매매와 전세 급매물이 나오는 등 가격이 조정받고 있다. 큰 타격을 받고 있는 곳은 강남 일대 재건축 아파트. 오는 9월 분양가 상한제가 시행되면 조합원의 건축비 부담이 늘어나기 때문이다. 강남구 개포동 주공1단지는 13∼18평형이 일제히 2000만원씩 내렸다.13평형은 현재 7억 6000만원으로 지난해 10월 1억원 이상 올랐을때와 비슷한 수준이다. 강동구 고덕동 고덕시영은 평형별로 3000만∼4000만원 빠졌다. 분당 서현동 H부동산 관계자는 “급매로 나온 물건은 있는데 문의는 뚝 끊겼다.”면서 “좀더 기다려 보면 더 싼 매물이 나올 것 같다.”고 분위기를 전했다. 지난 연말 7억 3000만원도 넘던 서현동 삼성한신 32평형은 7억원에 급매로 나와 있다. 전세도 마찬가지다. 목동 신시가지 6단지 27평형은 지난해 연말 2억 4000만원에 거래됐지만 지금은 1억 9000만원으로 내렸다.7단지 35평형은 같은 기간 3억 5000만원에서 2억 9000만원,27평형은 2억원에서 1억 7000만원으로 빠졌지만 거래는 안 되고 있다. 대치동 은마아파트도 1000만∼2000만원 가량 빠진 2억 4000만∼2억 5000만원에 호가되지만 조정의 여지가 있다는 게 부동산 관계자들의 얘기다. ●“안 빠진 곳도 많은데…정말 내릴까?” 서울 강북, 경기 일산 등 실수요층이 비교적 많이 사는 아파트 값은 보합이다. 급매물이 별로 없기 때문이다. 서울 강남의 경우 시세 변화가 없는 곳이 많다. 전세도 마찬가지다. 일산 탄현동 탄현마을 16단지나 강서구 등촌동 현대아이파크 등 지역은 매매나 전세 모두 1·11 대책이 나오기 이전인 연말과 같은 시세다. 등촌동 일대는 첨단도시(수상도시)로 건설될 마곡지구 개발 일정이 최종적으로 결정돼 집값 상승 재료가 남아 있다. 강남의 경우 삼성동 래미안 31평형 전세는 지난해보다 오히려 1000만∼2000만원가량 오른 3억 7000만원에 나와 있다. 대치동 은마아파트도 34평형이 연말이나 최근 모두 13억 5000만원에 호가돼 아직은 변화를 찾기 어렵다. 그러나 대부분의 경우 문의가 없고 매도자와 매수자의 호가 차이가 점점 벌어지고 있어 하향 조정은 시간 문제 아니냐는 시각이 많다. 분당 C부동산 관계자는 “이 지역에서는 올해부터 시행되는 1가구 2주택자 양도세 중과 정책을 염두에 둔 거래가 지난해 연말 다소 있었을 뿐 그 뒤로는 거래가 없다. ”면서 “거래는 없지만 급매물이 일부 있어 매도자 호가가 최소 5000만원은 빠진 상태다.”고 말했다. 서울 동대문구 장안4동의 I부동산 관계자도 “전에는 문의 전화가 하루 20∼30통씩이 걸려왔으나 요즘은 2∼3통에 불과하다.”면서 “간혹 들어오는 매매 물건도 매도자와 매수자의 호가차가 최고 7000만원에 달해 거래가 어렵다.”라고 말했다. 이런 분위기라면 집 값이 빠지는 것은 대세라는 것이다. ●장기화될 경우 하락세…그러나 반등 여지 여전 전문가들은 최소 3월 봄 성수기까지 하향 조정은 불가피하다는 반응이다. 더욱이 오는 6월1일 기준으로 시세의 80%를 기준으로 종부세가 부과될 예정이어서 이같은 전망이 설득력을 얻고 있다. 그러나 조정폭은 그리 크지 않을 것이란 견해가 많다. 신한은행 고준석 팀장은 “목동이나 강남 대치동 등 선호 지역 집값이 많이 빠진 것을 두고 광역학군제, 내신성적 비중 반영률 인상 등 입시 환경 변화로 명문 학군 선호도가 퇴색한 때문이란 주장이 나오지만 이는 너무 많이 오른 데 따른 반작용일 뿐”이라면서 “계단식 상승을 반복해온 이들 지역 집값은 2005년 말과 비교할 때 대책(3·30,11·15,1·11)이 수차례 나온 데 반해 여전히 비싸다.”고 말했다. 강북 지역도 마찬가지란 견해다. 이에 따라 봄 성수기 이후에도 집값이 계속 떨어지기는 어렵다는 견해다. 오는 9월부터 청약제도가 개편되면 가점제에서 불리한 사람들이 일반시장으로 몰릴 수 있고 올해 주택 공급이 예년에 비해 적다는 점을 이유로 든다. 대선에 따른 불확실성은 여전한 불씨다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “이번 대책은 대출 억제와 재건축 규제로 지난해 8·31 대책 정도의 효력이 있을 것으로 보인다.”면서 “봄 성수기까지는 지금과 같은 하락 장세가 지속될 수 있지만 시장에서는 분양가 규제로 공급이 위축될 것이란 얘기가 많아 집값이 하반기에도 지금처럼 계속 내릴 것으로 기대하기는 무리다.”라고 말했다. 산업부 종합 jhj@seoul.co.kr

‘1·11 부동산대책’으로 특히 재건축 아파트가 직격탄을 맞고 있다. 대출 규제, 종합부동산세 등으로 집값이 더 이상 오르지 않을 것이란 전망이 우세한 가운데 오는 9월부터 분양가 상한제 등 분양가 규제까지 이뤄지면 재건축은 특히 수익성이 나빠질 것이란 시각이 많기 때문이다. ●“집값 ‘꼭지´·수익성 악화” 인식 확산 재건축 아파트 가격은 지난해 10월 추석 직후 아파트값 ‘이상 급등’ 현상과 함께 ‘꼭지’를 찍은 이후 오름폭이 둔화됐다. 최근에는 하락세로 돌아섰다. 21일 스피드뱅크에 따르면 지난주(14∼20일) 서울 재건축 아파트는 0.01% 떨어졌다. 지난해 8월 넷째주(-0.08%) 이후 5개월만의 하락세다. 김은경 팀장은 “대출 규제를 강화한 1·11 대책에 따라 매도자는 대출금 상환 때문에 싸게 팔지 못하고 매수자는 신규대출이 어려워 사는 게 힘들어진 데다 집값이 ‘꼭지’라는 인식까지 퍼지면서 거래가 완전히 끊긴 상태”라면서 “재건축 아파트의 경우 분양가 상한제 적용으로 수익성 악화가 예상되면서 사업추진 자체도 불투명해 더욱 외면받는 분위기”라고 말했다. 강남 일대 재건축은 1·11 대책 이후 값이 종전보다 1000만∼2000만원가량 떨어진 매물이 나오고 있다. 강남구 개포동 주공 1단지의 13∼18평형은 일제히 2000만원씩 내렸다.9억 4000만∼9억 6000만원이던 15평형은 1주일 사이 9억 2000만∼9억 4000만원으로 떨어졌다. 압구정동 구현대 4차 44평형 가격은 같은 기간 2000만원 내린 22억 8000만∼24억 3000만원으로 조정됐다. 강동구 고덕동 고덕시영은 평형별로 3000만∼4000만원 빠졌다.6억원을 호가하던 고덕시영현대 17평형은 최근 1주일 사이 5억 5000만∼5억 8000만원으로 떨어졌다. 상일동 고덕주공 7단지 18평형도 같은 기간 1000만원 내린 5억 7000만∼5억 8000만원에 나오고 있다. 경기도 일대 재건축도 상황이 안 좋다. 지난주 0.02% 떨어졌다. 지난해 7월15일(-0.03%) 이후 6개월여 만에 하락세다. 과천시 일대 재건축은 1주일 사이 1000만∼2000만원가량 떨어졌다. 별양동 주공 6단지 18평형 매매가는 2000만원 내린 8억∼8억 5000만원선에서 시세를 형성하고 있다. ●공급 위축되면 다시 오를까? 그러나 이러한 가격하락을 일시적인 현상으로 보는 시각도 있다. 예전처럼 당분간 조정받은 뒤 다시 오른다는 것이다. 당장 분양가 상한제가 시행되는 9월 전에 사업시행 인가를 받은 재건축 아파트 단지는 앞으로 3개월 안에 분양승인 신청 대신 관리처분계획 인가만 받아도 분양가 상한제 적용대상에서 제외해주는 구제 방안도 정부내에서 검토되고 있다. 무엇보다 원가공개로 강남 지역 민간 공급이 위축되면 대기 수요의 압력으로 결국 다시 오르지 않겠느냐는 시각도 여전하다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 “재건축은 투자 상품이어서 돈 있는 사람들이 취급하던 종목인 만큼 대출 규제의 영향을 크게 받는다고 보기는 어렵다.”면서 “대기 수요 보다 공급이 부족한 강남 지역에 원가공개, 분양가 상한제 등으로 공급이 위축되면 그 지역 일반 아파트 값이 오르고 재건축 아파트도 덩달아 오를 여지가 충분하다.”고 예상했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

아파트 값을 올리기 위한 조직적인 담합 행위가 지속되고 있다. 담합 행위로 적발됐던 아파트 단지가 다시 단속되기도 했다. 담합 내용 고지도 게시판보다는 단속이 쉽지 않은 방송을 활용하는 등 다양화하고 있다. 하지만 이를 막을 뾰족한 제재 수단이 없어 대책 마련이 시급하다는 지적이다. 건설교통부는 지난해 11월13일부터 연말까지 집값담합신고센터에 접수된 171개 아파트 단지를 현지 조사한 결과,35개 아파트 단지에서 담합 사실이 확인됐다고 18일 밝혔다. 이번 담합 조사는 지난해 7월 이후 5번째로, 신고와 적발 건수가 증가했다.3차 조사 때는 93건 신고에 12건 적발,4차 때는 98건 신고에 11건을 적발했다. ●신고·적발 건수 갈수록 증가 서울에서는 강북구 번동 오동공원현대홈타운, 노원구 중계동 중앙하이츠 1차, 도봉구 도봉동 한신 등 19개 단지가 적발됐다. 인천에서는 계양구 계산동 계산현대, 남동구 만수동 벽산, 부평구 부평동 대우 등 8개 단지의 담합이 확인됐다. 경기도에서는 고양시 덕양구 화정동 달빛마을(2단지 부영), 양주시 삼숭동 GS자이 4단지, 시흥시 은행동 대우 4차 등 8개 단지가 적발됐다. 서울 노원구 중계동 중계하이츠 1차와 도봉구 도봉동 한신아파트는 1차 조사에 이어, 동대문구 이문동 현대아파트 역시 4차에 이어 다시 담합으로 발각됐다. 적발된 35곳은 8주 동안 부동산 정보제공업체의 시세 제공이 중단된다. 지난해까지 4주 동안 중단됐던 것보다 기간이 배로 늘어났다. ●담합가, 실거래가의 두 배 서울 도봉구 도봉동 한신아파트 31평은 실거래가가 2억 1000만∼2억 5200만원이지만 담합가는 5억원으로 올랐다. 실거래가가 3억 4000만∼3억 7500만원인 동대문구 이문동 현대아파트 43평형은 6억 4000만원으로 부풀려졌다. 또 중랑구 상봉동 건영1차 34평형은 2억 3000만∼2억 5250만원에서 담합가가 6억 1200만원으로 뛰었다. 실거래가가 7억 9000만∼8억 3000만원이던 동작구 상도5동 래미안3차 42평형은 11억원대의 호가가 형성되고 있다. ●담합 이유와 수법도 가지가지 서울 도봉구 도봉동 한신아파트 부녀회는 “아파트의 재산 가치를 높이려면 중개업소에 의뢰하지 말고 부녀회로 오라.31평형은 5억∼6억원은 받아야 한다. 중개업소의 농간으로 저평가됐다.”고 방송을 했다. 또 노원구 중계동 중앙하이츠 1차는 아파트 출입구 벽에는 “협조하는 부동산 중개업소 ○○”라며 5곳의 이름을 적어놓았다. 동대문구 이문동 현대아파트는 아파트 출입구에 “평당 1500만원 이상 받아야 한다.”는 유인물을 붙였다가 발각됐다. 동작구 상도동 래미안3차는 아파트 현관에 “42평형은 11억원 이상을 받아야 합니다. 참고로 하시고 손해 보는 일이 없도록 합시다.”라는 전단지를 붙였다. 건교부 관계자는 “지난해 10월 이후 집값이 큰 폭으로 상승하면서 상대적으로 소외됐다고 생각하는 지역에서 담합이 많이 이뤄졌다.”고 말했다. 이 관계자는 단속 효과가 없다는 지적과 관련,“아파트 부녀회가 사업자가 아니어서 공정거래위법 위반으로 볼 수 없고, 담합가격에 아파트를 산 피해 사례도 적발되지 않아 제재 방안이 없다.”며 “행정지도 차원에서 단속을 하고 있다.”고 밝혔다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

전문가들은 수도권 일부지역 집값이 지나칠 정도로 올랐다는 점은 인정하면서도 곧 붕괴할 ‘거품’으로 단정하기는 어렵다는 말을 한다. 서울·수도권은 물론 행정·혁신·기업도시 등과 같은 굵직한 사업들이 추진되는 지역에서는 어김없이 가격이 큰 폭으로 올랐다.정부도 이같은 거품 원인을 찾아 대응책을 강구 중이다. 따라서 앞으로 정책은 거품이 서서히 꺼지도록 유도해야 한다는 지적이 나온다.●“공급 늘리고 분양가 낮춰야” 집값 거품론은 지난 2002년부터 나왔지만 그 이후에도 실수요자들이 추격 매수에 동참하면서 거품이 실제 집값으로 자리매김하는 등 집값이 꾸준히 올라왔다.너무 오른 집값을 떨어뜨리기 위해서는 분양가를 낮춰 시세 상승을 막고 공급도 늘려 수요를 해소해줘야 한다. 참여정부는 그동안 주로 수요 억제에만 집중해왔다. 경원대 도시계획과 박환용 교수는 “집값 상승은 공급 부족에 대한 수요 때문인데 정부는 ‘1·11 부동산대책’에서 대출 규제, 원가 공개 등 수요 억제책만 내놓고 공급 대책은 언급이 없다.”면서 “가격 상승을 잠시 억누르는 억제책만으로는 장기적인 집값 안정을 유도할 수 없는 만큼 공급에 집중해야 집값이든 거품이든 서서히 뺄 수 있다.”고 말했다. 신한은행 고준석 부동산팀장도 “지나치게 오른 집값을 빼기 위한 유일한 방법은 적재적소에 제대로 주택을 공급하는 것”이라며 “지난해 ‘11·15 부동산대책’에서 밝혔던 송파 등 2기 신도시 공급 로드맵이 차질없이 시행되도록 관리하고 상반기중 발표될 강남 대체 신도시도 강남 수요에 맞는 수준이 되도록 해야 한다.”고 조언했다.●무리한 처방 거품 붕괴 부를 수도 주택담보대출비율(LTV) 한도 축소, 총부채상환비율(DTI) 규제 확대, 지급준비율 인상, 주택담보대출 1인 1건 제한 등 11·15대책과 1·11대책에서 나온 긴축정책과 부동산 대출 관련 규제 때문에 집값이 거품 붕괴하듯 빠질 것으로 예상하는 시각도 있다. 주원 현대경제연구원 연구위원은 “금융시스템은 한번 고장나면 복구되지 않는 게 일본식 거품 붕괴”라면서 “정부가 지나친 부동산 대출 관련 규제로 시장에 무리를 준다.”고 지적했다. 그는 “집값 문제를 해결하려면 중장기적인 공급 대책에 집중해야 한다.”면서 “금융시스템으로 부동산을 잡으려 하다가는 우리도 일본식 거품 붕괴를 경험할 수 있다.”고 경고했다. 실제로 대출 규제가 쏟아지면서 부동산 시장은 지나칠 정도로 조용하다. 뒤늦게 올랐던 서울 강북 지역마저 잠잠하다. 스피드뱅크에 따르면 노원구의 아파트값 주간 상승률은 11·15대책 발표 직전에는 2.8%까지 치솟는 등 12월말까지 평균 1.5%대를 기록하다 새해 들어 오름세가 주춤해지더니 1월 둘째주에는 0.44%로 둔화됐다. 급매물도 나오지만 거래는 거의 없다.●집값 불씨 여전히 경계해야 거품 붕괴에 대비하기 위해서는 주택 공급이 원활히 이뤄지도록 하는 게 가장 중요하다는 지적이 많다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “뻔히 (공급 위축)부작용이 있을 것을 예상하면서도 당장 오른 집값에 대응하기 위해 초강수를 둔 것으로 보인다.”면서 “당분간 집값이 조정받겠지만 공급 위축에 따른 집값 상승은 시간이 지남에 따라 나타날 수 있다.”고 말했다. 김승배 피데스개발 사장은 “9월부터 민간 아파트도 분양 원가 공개, 분양가 상한제 실시 등 분양가 규제를 받는 만큼 공급 위축이 우려된다.”면서 “신도시나 공공택지에서도 업체들이 땅을 사서 사업할 수 있도록 민간에 대한 토지 공급을 늘리거나 토지 이용 효율을 높이는 공급 진작책도 병행돼야 한다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지금 부동산 가격이 거품 상태인지, 아닌지 결론을 내리기 어려운 이유는 거품 여부를 판단하는 다양한 객관적 지표들이 없는 것도 한 원인이다. 정부는 ‘1·11대책’에서 올 상반기 중 전·월세 관련 조기경보시스템(EWS)을 만들겠다고 발표했다. 사실 지표 자체를 한번도 만든 적이 없는 것은 아니다.2004년에는 부동산시장 EWS를 만든 적이 있다. 부동산시장 EWS는 앞으로 1년 이내 부동산 시장의 가격 급등 가능성을 매월 예측하는 모형인데 지난해부터 발표를 중단하고 말았다. 건설교통부 관계자는 변수에 포함된 3년 만기 국고채 금리와 고객예탁금의 전년 동월비 변화율 등 한두달 전 자료를 갖고 하기 때문에 지표가 부동산 시장을 뒤따라 가는 측면이 있고 발표할 때 역이용이 가능한 점 등을 발표 중단 이유로 들었다. 이 EWS가 쓰는 변수에는 금융감독위원회가 그동안 은행들을 그토록 ‘볶았던’ 주택담보대출에 관련된 변수가 없다. 또 집값 대비 전셋값 비율, 소득 대비 대출이자 비율 등 두개 변수를 가공해서 만든 것도 없다. 거품을 지탱하는 요소 중 하나로 일컬어지는 가계대출 변수도 눈에 띄지 않는다. 문제는 ‘앞으로 1년’에 대한 예상이기 때문에 한두달 사이에 집값이 폭등, 전체 흐름을 바꿔도 속수무책일 수 있다. 실제로 2005년 이 시스템은 2006년 부동산 시장을 ‘정상’으로 분류했다. 전문가들은 좀 더 다양한 지표를 활용, 시스템을 보완해야 할 측면이 있다고 지적한다. 삼성증권 리서치센터 김태훈 수석연구원은 “실제 가처분 소득에서도 교육비, 사적 연금, 교통·통신비 등을 뺀 소득 대비 집값을 보는 것이 필요하다.”고 말했다. 한국경제연구원 배상근 연구위원은 “사람들이 집을 갖고자 하는 욕망, 앞으로 자신의 기대소득 등 주관적 요소가 있는데 이에 대한 지표를 어떻게 할 것인가에 대한 고민도 필요하다.”고 지적했다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울시는 17일 “뉴타운을 추가로 지정하면 부동산 경기가 과열될 우려가 있어 올 상반기로 예정된 4차 뉴타운지구 지정을 보류하기로 했다.”고 밝혔다. 정부의 부동산 대책으로 집값이 안정세를 되찾고 있는 상황에서 4차 뉴타운을 당초 계획대로 지정할 경우 서울의 집값 상승을 유발하는 요인으로 작용할 수 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 서울시 관계자는 “3차 뉴타운 기본계획이 수립된 뒤에 추가로 지정여부를 검토하기로 했다.”면서 “추가지정 여부는 6월쯤이 될 것”이라고 내다봤다. 서울시는 지정 절차가 완료된 1∼3차 뉴타운(도시재정비촉진지구) 25개 지구에 대해서는 계획대로 사업을 진행할 계획이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

600년 만에 돌아온 황금돼지 해라는 소문 때문인지 2007년 정해년을 맞는 국민들의 기대감은 어느 때보다 커 보인다. 하지만, 정책담당자들은 새해 벽두부터 가계부채발 금융위기의 가능성을 우려하고 있다. 권오규 경제부총리는 “금융시장의 쏠림현상이 금융위기로 발전될 가능성이 있다는 점에서 면밀한 모니터링과 함께 정책적 대응을 추진하겠다.”고 밝히고 있다. 여기에 한국은행 총재, 금감위원장은 물론 대통령도 신년사에서 금융위기의 가능성을 우려하면서 철저한 관리를 언급하고 있다. 그도 그럴 것이 지난해 9월말 개인금융부채가 559조원으로 외환위기 직전인 1997년 9월말 186조원을 3배나 넘었다. 한 가구당 3500만원의 빚을 진 셈이다. 여기에 지난해 1월부터 11월까지 은행권 신규가계대출 36조원의 66%인 24조원이 주택담보대출이었다. 집값 급등을 봐온 국민이 너 나 할 것 없이 빚을 내 부동산을 마련하는 데 안간힘을 쓴 셈이다. 이처럼 시중유동성이 부동산시장에 과도하게 쏠리는 현상을 막기 위해 정부와 한국은행은 지급준비율 인상이나 대출규제 강화 등의 정책들을 다양하게 쏟아내고 있다. 그런데 흥미로운 점은 시장의 쏠림현상을 탓하며, 시장실패를 은연중에 강조하던 정책당국이 이제는 정책의 쏠림현상을 고민해야 할 판이다. 최근 은행권 부동산담보대출의 97% 정도가 변동금리의 적용을 받기 때문에 대출자들은 금리인상에 취약한 편이다. 만약 경기침체로 가계소득이 크게 줄고 이자비용 부담이 늘면 버티지 못하는 한계대출자가 속출할 수 있다. 여기에 국민들사이에 향후 집값 급락 예상이 확산되면 부동산을 투매하거나 대출변제 대신 부동산담보를 포기하는 상황이 나타나면서 집값이 일제히 하락할 수도 있다. 이러한 집값 급락에 따른 가계 부실화가 금융기관 부실화로 이어지는 가계부채발 금융위기의 가능성을 정부는 걱정하고 있는 듯하다. 부동산시장으로 유동성이 과도하게 몰리는 것과 같은 쏠림현상은 단기적 시야를 가진 시장참여자들에 의해 발생하는 일종의 시장실패로 지적되는 경우가 많다. 하지만 최근 쏠림현상은 정부정책에 의해 유발되는 측면도 크기 때문에 시장실패가 아닌 정부실패로 볼 수도 있다. 정부가 부동산가격 안정화정책을 발표할 때마다 오히려 부동산가격이 상승하는 상황을 반복적으로 지켜봤던 국민들은 더 이상 정부정책을 믿지 못하고 있다. 시중유동성이 부동산시장에 쏠려 부동산가격이 급등한 현상은 시장실패일 뿐 아니라 정책실패의 책임도 있기 때문이다. 여기에 지난 11일 정부는 분양원가 공개 등을 담은 부동산대책을 서둘러 발표했다. 정부의 기존 주장을 180도 선회한 내용이다. 부동산값 급등에 당황한 나머지 사용할 수 있는 모든 정책들을 봇물 터지듯 쏟아내는 모습도 정책당국의 쏠림현상으로 볼 수 있다. 우리 경제의 쏠림현상은 다른 나라보다 더 뚜렷할지 모른다. 그게 우리의 국민정서이고 시장성격이기도 하다. 중요한 것은 그걸 탓하기에 앞서 정책담당자는 그런 시장의 특성과 정책의 효과나 시차 등을 충분히 감안해 그런 시장에 걸맞은 정책을 보다 정교하게 수립해서 추진해야 한다는 점이다. 그런데 최근의 상황을 살펴보면 시장만을 탓하는 정책당국마저도 쏠림현상에 휘둘리는 것이 아닌지 우려된다. 배상근 한국경제연구원 경제학 연구위원

수도권 미분양 아파트 물량이 11·15 대책 발표 한달만에 증가세로 반전했다. 지난해 말 은평뉴타운 고분양가 논란과 검단신도시 발표로 아파트값이 급등하면서 미분양이 반짝 인기를 얻었으나 11·15 대책 이후 주택 대출 한도 축소로 집값 하락이 예상되면서 수요자들이 주춤하고 있기 때문으로 보인다. 15일 스피드뱅크가 미분양 아파트 물량을 조사한 결과 지난 9일 현재 전국 아파트 미분양 물량은 4만 8692가구로 전달(4만 7136가구)보다 3%(1556가구) 늘어났다.11·15 대책 발표 직후인 지난해 12월8일 조사에서는 4개월만에 처음으로 1.5% 줄었으나 한달만에 증가세로 바뀐 것이다. 수도권 지역 미분양 물량도 지난달 2374가구에서 2413가구로 조금 늘었다. 수도권 중 서울(351가구→360가구), 경기(1823가구→1906가구)의 미분양 가구수는 늘었지만 인천(200가구→147가구)은 27%가량 줄었다. 김은경 리서치팀장은 “서울지역 미분양 물량 대부분은 강남·서초·송파·강동·광진·마포구 등 이른바 유망지역에 집중된 것으로 나타났다.”면서 “뛰어난 입지를 앞세워 고분양가를 책정했던 단지들이 수요자들의 외면을 받고 있다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

노무현 대통령은 지난 11일 기자간담회에서 개헌 정국이 임기말 경제에 미칠 악영향 가능성에 대해 ‘멀티 태스킹’이라는 용어를 사용하며 “동시에 여러 일을 할 수 있다.”라고 주장했다. 노 대통령은 그 근거로 비서실장·정책실장·안보실장 외에도 많은 참모들이 있다고 지적했다. 참모들이 경제현안 등 민생을 챙기기 때문에 임기말 국정 마무리에 지장이 없다는 주장이었다. 하지만 청와대 참모들은 그날부터 각종 방송매체에 출연해 개헌 당위성 홍보에 열을 올리고 있다. 개헌 홍보 총동원령이 내려졌다는 표현이 지나치지 않을 정도다. 대통령이 개헌에 ‘올인’하는 상황에서 참모들이 어찌 민생현안에 매달리고 있겠는가. 대기업 CEO 등 경제전문가들은 올해 우리 경제의 최대 복병으로 환율과 부동산발(發) 금융위기 가능성, 대통령선거 등 정치변수를 주요 항목으로 꼽았다. 그런데 정치변수에 개헌 논란이 추가되면서 경제의 불확실성은 더욱 커졌다. 아파트 분양원가 공개에서 보듯 벌써 정치논리가 경제논리를 압도하는 마당에, 대통령발(發) 개헌 변수가 하강 국면에 접어든 우리 경제에 어떤 후폭풍을 남길지 가늠하기조차 쉽지 않다. 우여곡절 끝에 국회 소관 상임위를 통과한 국민연금 개혁안은 삐걱거리고 있고. 한·미 자유무역협정(FTA)은 이해당사자들의 반발에 부딪혀 타결 전망이 불투명하다. 집값 안정대책으로 잇달아 쏟아낸 정책들도 국회 심의과정에서 표류할 가능성이 높다. 정부는 올해 재정을 쏟아부어 30만개의 일자리를 만들겠다고 공언했지만 갈수록 일자리는 줄어들고 고용의 질은 떨어지고 있다. 일자리가 없어 ‘그냥 노는’ 사람이 127만명, 취업준비생이 52만명이나 된다. 노 대통령은 개헌의 절박성을 호소하지만 국민의 호응을 받지 못하는 이유다. 국민은 지금 일자리와 경기 회복을 바라고 있다.

정부의 ‘1·11 부동산 대책’ 이후 주택시장이 깊은 관망세로 돌아섰다. 14일 부동산 114에 따르면 서울 송파구 잠실 주공 5단지의 매물 건수가 통상 5∼6건이었으나 지난 11일 이후에는 매물이 20여건 쌓였다.11·15대책 발표 직전 13억 5000만원이던 34평형 매물은 이달들어 12억 7000만원선으로 떨어졌으나 ‘1·11 대책’ 이후에는 1000만∼2000만원이 더 떨어졌다.●매물 평소 4배… 호가도 하락 이영호 닥터아파트 리서치팀장은 “분양가 인하와 대출 규제 강화 등 정부 대책이 잇따라 발표되면서 매물이 조금씩 나오고 있다.”며 “호가도 약세를 보이지만 사려는 사람이 없다.”고 말했다. 다른 재건축 단지도 분위기는 비슷하다. 강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공, 둔촌 주공 아파트도 집을 팔아달라는 매물은 쌓이지만 거래는 사실상 끊겼다.●전문가 “가격하락 압박 세질듯” 박노장 둔촌동 SK선경공인 사장은 “집주인들 중에는 대출 규제 강화 등으로 집값이 하락할까봐 걱정하는 사람이 많다.”고 전했다. 고덕동 S공인 관계자는 “이번 대책으로 팔 사람은 조바심을 내지만 살 사람은 더 느긋해지고 있다.”며 “거래 침체가 계속되면 가격도 더 떨어지지 않겠느냐.”고 말했다. 서초구 서초·잠원동 일대 일반 아파트도 매물은 늘고 있다. 이덕원 양지공인 사장은 “10억원에 팔리던 매물이 9억 5000만원에,20억원짜리가 18억원에 나와도 거래가 안 된다.”며 “이번 대책 발표 후 그동안 싼 매물을 알아보던 매수자들의 문의가 싹 사라진 반면 종합부동산세 등 세금 때문에 팔려는 매물은 늘고 있다.”고 말했다. 안시찬 서초동 씨티공인 사장은 “대출만기가 돌아오는 사람은 대출금 상환 압력 때문에 매도를 선택할 수밖에 없다.”고 말했다. 전문가들은 당분간 매수가 없는 가운데 호가 하락세가 확산될 것으로 보고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “매물이 쌓이다 보면 가격 하락 압박이 점점 커질 것”이라고 예상했다.●이용섭장관 “대책 계속 낼것” 한편 이용섭 건설교통부장관은 연합뉴스와의 인터뷰에서 “참여정부의 부동산정책 기조는 유지하면서 집값이 불안하면 언제든지 대책을 계속 내놓겠다.”고 밝혔다.그는 “양도소득세를 인하해야 한다는 주장도 일리는 있지만 지금은 때가 아니다.”라면서 “분당급 신도시는 6월까지는 발표할 것”이라고 말했다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

‘무주택자는 9월 이후 신규 분양, 유주택자는 기존 주택 매도나 급매물을 노려라.’ 참여정부 들어 발표된 부동산정책은 무려 아홉 번. 이에 따라 일반인들 입장에서는 자신의 처지에서 어떤 ‘선택’을 해야 할지 의문투성이다. 부동산 정책과 시중 대출상품 등을 잘 이용하면 올해 역시 내집 마련과 재산 불리기가 불가능한 건 아니다. 시중은행과 부동산 전문가들이 전하는 맞춤형 부동산 재테크 전략을 소개한다. ●신혼부부 e모기지론 최대한 활용 이르면 다음달부터 적용될 총부채상환비율(DTI) 40% 규제는 무주택자들에게는 분명 ‘악재’다. 과거처럼 소득과 관계없이 시중은행에서 주택 가격의 70∼80%를 대출받는 게 사실상 불가능해졌기 때문이다. 그러나 주택금융공사에서 주관하는 e-모기지론이 대안이 될 수 있다. 일정 소득수준만 된다면 집값의 65∼70%까지 주택담보대출이 가능하기 때문이다. 특히 신혼부부들은 e-모기지론을 최대한 활용할 필요가 있다. 연소득이 3000만원 정도라면 만기 15년 조건으로 시가 4억원의 아파트를 담보로 2억 4000만원까지 대출받을 수 있다.5000만원의 소득이 있으면 2억 8000만원까지 가능하다. 반면 은행을 통해서는 1억 2000만∼2억원 정도밖에 받지 못한다. 급매물 물량도 주목할 만하다.1인 1건의 주택담보대출만 허용되는 15일부터 대출금 상환에 부담을 느끼는 다주택 소유자들이 상당량의 주택을 급매물로 내놓을 전망이다. 다만 무주택 기간이 길고 자녀가 많은 수요자에게 당첨 우선권을 주는 청약가점제가 실시되면 상대적으로 불리한 만큼,9월 전에 분양을 노려야 한다. 장기간 무주택 상태인 중년층은 1·11 대책의 가장 큰 수혜자다.4인 가구의 40대 직장인은 청약통장이 있다면 청약가점제와 분양가상한제가 시행되는 오는 9월 이후 신규분양을 노리는 게 좋다. 다만 소득이나 여윳돈이 충분하면 담보대출을 통해 급매물을 사는 것도 나쁘지 않다. 50대 자영업자 역시 청약을 통해 9월 이후 신규분양이나 올 초 급매물이 매력적이다. 다만 주택담보대출을 통한 주택 마련은 쉽지 않을 것 같다. 대부분의 자영업자들이 소득 증빙을 철저하게 하지 않은 만큼,DTI 40% 규제에 따라 어떤 식으로든 피해가 불가피하다. ●주택 담보대출 가구는 일단 시장 관망 1가구 1주택 소유 가구는 정부 규제에 그리 큰 영향을 받지 않는다. 주택담보대출이 남아있어도 DTI 40% 규제를 크게 걱정하지 않아도 된다.2000년대 초반에 대출을 받았으면 설사 만기가 돌아오더라도 재약정이 아닌 연장을 하게 되면 기존 조건대로 대출을 유지할 수 있다. 다만 큰 평형으로 옮겨가기 위해서는 연초의 급매물이나 9월 이전의 신규 분양도 좋은 대안이 될 수 있다. 분양가 상한제를 피하기 위해 9월 이전에 신규 물량이 몰릴 가능성이 크다. 국민주택 규모 이하(25.7평) 청약통장은 업그레이드를 통해 9월 이후 분양을 받는 것도 권할 만하다. 2주택 소유자들은 고민이 많을 수밖에 없다. 최근 잇따른 규제의 타깃이 되고 있기 때문이다. 주택담보대출을 가지고 있는 소유자들은 1년 유예기간이 주어진 만큼, 일단 시장을 관망하는 자세가 필요하다. 다만 부동산 가격이 떨어질 조짐을 보이면 입지가 좋지 않은 아파트는 시장에 내놓는 게 바람직할 수 있다. 여유 자금이 넉넉한 2주택 이상 소유자들은 급매물이나 9월 이전 분양이 부동산 재테크의 대안이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

11일 발표된 부동산 대책에는 민간아파트 분양원가 공개, 투기지역 주택담보대출 1인당 1건 제한 등 외에도 집값·투기를 잡기 위한 정부의 강력한 의지를 담은 여러 대책들이 포함돼 있다. 정부는 재개발, 재건축, 주상복합 등 민간택지에 대해서도 채권입찰제를 도입하기로 했다. 분양가 상한제 실시에 따른 과도한 시세차익을 차단하기 위한 조치다. 현재 주변시세의 90% 수준인 채권매입액 상한액을 80%로 낮추기로 했다. 이에 따른 청약 과열 우려를 해소하기 위해 수도권 민간 분양 주택에 대한 전매제한 기간을 대폭 늘리기로 했다. 수도권 공공택지의 경우 25.7평 이하는 현행과 같이 10년,25.7평 초과는 현행보다 2년 늘어난 7년으로 확대했다. 수도권의 민간택지는 25.7평 이하와 초과의 전매제한 기간을 각각 7년과 5년으로 하기로 했다. 올 9월부터는 청약가점제도가 도입된다. 당초 시행시기를 1년가량 앞당겼다. 청약가점제는 분양가 인하혜택이 무주택자 등 서민들에게 돌아갈 수 있도록 하기 위한 대책이다. 무주택기간·자녀수 등을 감안해 청약시 인센티브를 준다. 또 무주택자에 유리한 방향으로 청약제도가 개편된다. 청약제도를 개편할 때 2주택 이상 보유자에 대한 감점제를 도입한다. 현재 투기과열지구 내에서 시행 중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 다른 지역으로 확대하기로 했다. 아울러 ‘마이너스옵션제’가 도입된다. 이 제도는 입주자들이 내부 마감재 등을 기호에 따라 따로 구입, 설치하도록 하는 것이다. 이 비용은 분양가에서 제외돼 명목상 분양가 인하 효과로 이어지게 된다. 정부는 5∼10%의 분양가 인하 효과가 발생할 것으로 기대했다. 민간택지내 ‘공공·민간 공공사업제도’도 도입된다. 이른바 ‘알박기’등 주택사업을 곤란하게 하는 행위가 발생할 경우에도 주택공사 등 공공부문의 참여가 가능해진다. 정부는 민간이 사업대상 토지의 50% 등 일정규모 이상을 매입한 상태에서 알박기, 매도 거부로 사업이 곤란한 경우 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정한 뒤 수용권을 행사해 남은 토지를 매수할 수 있게 된다. 토지보상제도도 개편된다. 토지보상금이 과도하게 부동산시장으로 유입되는 것을 막기 위해서다. 우선 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준시점을 ‘개발계획 승인시점’에서 ‘예정지구 지정’ 단계로 앞당겨서 보상하기로 했다. 개발 대상 토지의 소유자가 희망할 경우 현금·채권이 아닌 사업으로 조성된 토지로 보상받을 수 있도록 했다. 특히 보상금을 받은 현지 주인이 5000만원 이상을 금융기관에 3년 이상 예치하면 상업용지 우선입찰자격을 주기로 했다. 당초 올해부터 단계적으로 도입키로 했던 후분양제는 시장수급 여건 개선을 위해 도입 시기를 내년으로 1년간 미루기로 했다. 이밖에 정부는 주상복합이 허용되는 상업용지 가운데 주거용은 감정가로 낮게 공급하되 상업용 부분은 현행과 같이 최고가 경쟁입찰을 유지하기로 했다. 봄 이사철에 대비한 전·월세 수급 안정을 위해 4월 이후 입주 예정인 수도권 국민임대주택 가운데 1500가구는 2∼3월로 앞당겨 입주가 시작된다. 이영표기자 tomcat@seoul.co.kr ■ “9월전 분양 ‘러시’… 단기 시장안정 예상” 정부와 열린우리당이 11일 민간아파트에도 분양원가를 부분적이지만 공개하기로 결정하는 등 부동산 종합대책을 발표했다. 분양가 상한제에다 분양원가 공개까지 이뤄지면 분양가격은 평균 20% 떨어질 것으로 예상되는 등 부동산시장은 안정을 찾을 가능성이 높다. 그러나 장기적으로는 공급이 위축돼 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 없지 않다. ●분양가 15∼25% 인하 건설교통부가 수도권 4개 민간택지에서 분양가 상한제를 적용해 시뮬레이션을 실시한 결과 분양가는 현재보다 약 15∼25%가량 낮아질 것으로 분석됐다. 강남 등 분양가가 상대적으로 높은 지역에서 인하 효과가 더 클 것이라는 게 정부측의 분석이다. 분양가 상한제를 적용할 경우 서울 서초구 D단지 재건축 33평형 분양가는 평당 1390만원으로 상한제를 적용하지 않았을 때보다 24.9% 낮아지는 것으로 조사됐다. 서울 영등포구 A단지 32평형은 평당 15.3% 인하효과가 있는 것으로 분석됐다. 박선호 건교부 주택정책팀장은 “민간아파트에 분양가 상한제를 적용할 때 택지비는 감정가 기준으로 정해진다.”면서 “강남 등 땅값이 비싼 곳의 경우 감정가보다 실거래가가 더 높기 때문에 분양가 인하 효과가 더 크다.”고 말했다. 반면 강태경 한국건설기술연구원 건설코스트연구센터장은 “고분양가 문제를 불러올 뚝섬 주상복합의 경우 분양가 상한제를 실시해도 땅값이 워낙 비싸 평당 4000만원 밑으로 크게 떨어지기는 어렵다.”고 말했다. 강남 등 특정 지역은 땅값이 비싸기 때문에 만족스러운 수준의 인하 효과를 누리기는 어렵다는 얘기다. 고준석 신한은행 부동산 팀장은 “분양가는 20%정도 낮아질 수 있지만 주거품질 수준은 그 이상 부실해질 것으로 보인다.”면서 “입주자가 새 아파트의 인테리어 비용으로 부담하는 게 늘어날 것”이라고 예상했다. ●집값 오를까 내릴까? 송파 등 2기 신도시 공급물량도 늘어나는데다 주택담보 대출 규제, 민간아파트 분양가 규제 등까지 이뤄지면 아파트 추가 가격 상승은 차단될 것이라는 전망이 우세한 편이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “오는 9월 새 규제가 적용되기 전에 민간 건설업체들이 밀어내기식 분양에 나설 가능성이 높아 공급물량이 늘어날 수 있고 무주택자들을 위한 청약가점제가 9월부터 시행될 예정이어서 시장은 안정될 것”이라고 전망했다. 반면 김희선 부동산 114 전무는 “민간아파트 분양가 규제는 장기적으로 공급 위축으로 이어질 것인 만큼 공공 물량이 뒷받침되지 않으면 3∼4년뒤부터는 민간부문 물량 급감으로 집값이 오를 수도 있다.”고 우려했다. 재건축·재개발 아파트 가격의 하락은 불가피할 것이라는 예상도 나온다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “재건축 아파트를 선호했던 것은 용적률 상향 등을 통해 일반분양 물량에 비용 부담을 대폭 전가(轉嫁)할 수 있기 때문”이면서 “그러나 민간 아파트에 분양가 상한제와 채권입찰제 등이 확대 시행됨에 따라 분양가를 높게 책정하기 어려워지는 만큼 재건축·재개발 아파트의 가격은 떨어질 것”이라고 말했다. 한편 건설업체들의 불만이 크다.H건설 관계자는 “가격을 규제받으면 연구·개발 노력이 떨어지는 등 경영혁신을 통한 원가절감 의욕이 떨어지고 주거 품질도 그만큼 낮아질 수밖에 없다.”고 비판했다. 그는 “민간의 주택공급을 위축시켜 결국 아파트 가격상승을 초래시킬 수 있다.”고 주장했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ■ 분양 전략 어떻게 오는 9월부터 민간 아파트 분양가도 규제를 받는다. 또 당초 예정보다는 빨리 오는 9월부터 무주택자들에게 유리한 방향으로 청약가점제가 실시된다. 새롭게 바뀌는 제도에 따라 어떻게 대응하는 게 내집마련에 유리할까. 무주택기간이 길고, 고령자이면서 자녀가 많은 가구주들은 청약시기를 9월 이후로 늦추는 게 유리하다. 어찌보면 이들은 이번 부동산대책의 최대 수혜자라고 할 수도 있다. 무주택자 등 가점제에서 유리한 사람은 청약을 오는 9월 이후로 늦추고 원하는 지역이 나올 때마다 도전하는 게 좋다. 민간아파트는 가격 규제로 물량이 줄어들 수 있는 만큼 내년 이후 공급될 알짜 택지인 송파신도시, 수원 광교신도시 등을 고려해볼 만하다. 무주택자 중심으로 가점제가 실시되면서 1주택자들의 경우 청약 당첨 기회는 거의 사라진다.1주택자들은 이번 대책에 따라 상대적으로 불이익을 보는 셈이다. 이들은 오는 9월이 되기 전에 인기 단지 중심으로 적극 청약을 서두르는 게 가장 유리하다. 부동산114 김규정 차장은 “가점제는 중대형보다는 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트 청약자에게 영향이 더 크다.”면서 “1주택자들은 중대형에 청약할 수 있는 청약예금으로 통장을 리모델링하는 방법을 고려할 수도 있다.”고 말했다. 기존 아파트를 눈여겨보는 것도 괜찮은 방법일 수 있다. 2주택 이상 보유자는 이미 투기과열지구에서 1순위 자격이 없기 때문에 지금과 크게 달라지는 것은 없지만 가점제 조기시행에 따라 당첨 확률은 더 줄어든다.1주택자와 마찬가지로 9월 이전에 유망지역에 적극 청약하는 게 유리하다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “내집마련의 기본 조건은 자금계획”이라면서 “주택담보대출 규제도 있지만 9월부터 민간 아파트도 전매제한 규제(5∼7년)가 생겨 환금성이 떨어지는 만큼 분양대금 마련 계획을 잘 세우는 것이 가장 중요하다.”고 말했다. 청약 가점제는 나이, 가구주 연령, 부양가족 수, 무주택 기간, 통장가입 기간 등에 따라 당첨 우선순위를 결정하는 제도다. 당초 2008년 이후 도입키로 했다가 오는 9월로 앞당겨졌다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ■ ‘주택대출 1인1건’ 문답 이번 1·11대책의 특징은 모든 금융권에서 투기지역 아파트의 경우 담보대출을 1인당 1건만 받을 수 있게 했다는 점이다. 투기지역 아파트를 담보로 돈을 빌리기가 더욱 힘들어졌다. ●문답풀이 ▶투기지역 아파트에 살면서 투기지역 아파트를 분양받아 중도금 대출을 받는 경우도 해당되나. -아파트가 담보이기 때문에 해당된다. 현재 6·30대책(2005년 발표)으로 투기지역 아파트에 살면서 투기지역 아파트 중도금대출을 받을 수 없기 때문에 기존 대출자에게 해당된다. 자신이 사는 아파트담보대출 만기나 중도금대출만기 중 만기가 먼저 돌아오는 대출을 갚아야 한다. 중도금대출만기는 보통 입주일을 기준으로 한다. ▶담보대출을 갚지 않으면. -유예기간 1년이 지난 담보대출에 대해 연체금리를 물어야 한다. 일정기간 연체금리를 내다가 은행들이 자체적으로 정한 기간이 지나면 경매나 압류 등 강제상환 절차에 들어가게 된다. 금융감독당국은 강제상환절차까지 가는 경우는 거의 없을 것으로 본다. ▶15일부터 만기도래하는 대출부터 적용되니까 지금 연장하면 되지 않나. -11일과 12일 만기가 도래하지 않는 대출을 편법으로 기한 연장하는 행위를 금지시켰기 때문에 불가능하다. ▶담보대출 2건을 계산하는 기준은. -한 사람이 몇 건의 아파트담보대출을 받았느냐 기준이다. 아파트가 한 채인데 은행권에서 담보대출을 받고 제2금융권에서 후순위담보대출을 받았을 경우에는 한 사람이 하나의 아파트라 해당이 안된다. 부부가 각자 명의로 아파트를 갖고 있고 각자 담보대출을 받은 경우에는 해당되지 않는다. ▶담보대출 받은 아파트가 두채지만 가족이 흩어져 살고 있다면. -예외적용을 받을 수 있다. 아파트 담보대출을 받은 사람과 부모나 배우자, 학교에 다니는 자녀 등이 무주택자로서 다른 주소지에 살고 있을 경우이다. 유예기간을 1년 단위로 연장할 수 있도록 해 해당되지 않는다. ▶이번 조치는 모든 금융권에 해당되나. -이번 조치뿐만 아니라 기존의 6·30대책,8·30대책도 농협·수협·산림조합·신협 등 상호금융, 캐피털 등 여신전문회사, 새마을금고에 22일부터 적용된다. ●시중은행 “부동산 가격 연착륙에 도움” 금융감독위원회에 따르면 투기지역에서 2건 이상 아파트 담보대출을 받고 있는 대출자는 20만 9000명. 투기지역 전체 대출자 489만명 중 4.3% 수준이다. 대출 금액은 23조 5000억원으로 지난해말 총 담보대출 잔액인 217조원의 8.5%를 차지한다. 이번 조치로 당장 영향을 받는 이들은 1년 이내로 만기가 돌아오는 대출자이다. 모두 5만 5000명으로 대출 금액은 6조 2000억원에 이른다. 2∼3년 안에 만기가 돌아오는 차주는 4만 1000명, 금액은 4조 6000억원 정도로 추정된다. 나머지는 최장 30년까지의 장기 대출자들이다. 신한은행 관계자는 “올해부터 만기 때 대출금을 갚지 못한 소유자들의 물량이 시장에 상당히 나올 것”이라면서 “한 채의 아파트만 낮은 가격에 팔려도 단지 전체의 시세에 곧바로 반영되는 만큼, 가격 하락요인은 상당할 것”으로 내다봤다. 전경하 이두걸기자 lark3@seoul.co.kr ■ 분양원가 공개 선회 배경은 정부 고위관계자는 11일 민간아파트 분양원가 공개에 대해 ‘절묘한 타협’이라고 말했다. 정부가 ‘백기’를 든 것 같지만 여당의 요구를 100% 수용한 것은 결코 아니라고 주장했다. 권오규 부총리 겸 재정경제부 장관은 이날 “주택가격의 투명성을 높이되 주택공급이 위축되지 않도록 양자간 조화롭게 추진하는 것이 필요하다는 고민 끝에 나왔다.”고 말했다. 정부는 그동안 ▲정확한 택지비 산정이 어렵고 ▲선분양제에서 추정원가에 기초한 원가공개는 실제 투입원가와 차이가 나 분쟁소지가 크며 ▲‘원가+적정이윤’ 방식의 가격통제는 기업의 기술개발이나 원가절감 노력에 부정적으로 작용한다고 강조했다. 특히 시장의 경쟁원리에 어긋나며 주택공급이 위축된다고 재경부 장·차관이 나서 수차례 원가공개에 반대입장을 피력했다. 하지만 그때마다 시민단체들은 원가공개를 요구했고 정부가 집값을 안정시킬 의지가 있느냐며 강력히 성토했다. 여론조사도 원가공개 찬성 쪽에 기울어 정부의 명분은 약해졌다. 결국 정부는 여당에 생색을 내면서도 기업논리를 최대한 방어할 수 있는 절충안을 내놓았지만 양쪽 모두를 만족시키기에는 역부족이라는 평가다. 정부는 일단 ▲원가공개 대상에서 미분양 문제로 어려움을 겪는 지방을 제외했고 ▲공개될 원가내역도 감리자 모집 단계에서 시·군·구에 제출하던 자료들로 국한했다고 밝혔다. 또한 ▲개별기업이 아니라 지방자치단체장이 공개토록 해 기업에 부담을 주지 않도록 했다고 강조했다. 이번 공개는 7개 항목만 공개하는 제한적 공개다. 전면공개하겠다던 정치권의 공언과 다르다. 게다가 ‘사업승인 신청시 공개되는 추정원가는 법적효력을 갖지 않는다.’는 주의문구를 분양공고문에 삽입시키도록 했다. 이는 나중이라도 물가상승이나 금융비용 증대 등으로 실제 투입원가를 조정할 수 있는 여지를 기업들에 각인시켜 준 것이다. 김남근 참여연대 부집행위원장은 “정부와 여당이 택지비를 감정가로 제한 공개하는 방안은 분양가 거품을 뺄 수 있는 근본적 해결책이 되지 못한다.”면서 “후분양제에 기초한 실질원가의 공개와 실질원가에 연동된 표준건축비 제도의 전면 복구를 통해서만 분양가 거품제거가 가능하다.”고 말했다. 민노당 노회찬 의원은 “분양원가 공개 방안은 거품을 완전히 제거하지 못한 생색내기 방안”이라면서 “당정은 분양원가 공개를 투기과열지구에 한정시키고, 그나마 마지못해 제출했다는 비난을 면하기 어렵다.”고 비판했다. 그래서 무늬만 원가공개이지 실속이 없다는 지적이 나오고 있다. 백문일 기자 mip@seoul.co.kr

김영삼·김대중 대통령 시절은 물론 현 노무현 대통령 시절의 건설교통부 장관들도 대체로 참여정부의 부동산 대책은 실패라고 말했다. 최근 논란이 되고 있는 분양원가 공개와 소위 반값 아파트(토지임대부·환매조건부 분양)에 대해서는 부정적인 의견이 많았다. 보유세와 양도소득세를 강화하는 조세 정책에 대해서는 찬반이 엇갈렸다. 서울신문이 8일 박승·이환균·이정무·김윤기·최종찬·강동석 전 건설교통부장관을 상대로 설문 조사를 실시한 결과다. ●반값 아파트보다 임대 확대 공급 바람직 강동석·최종찬 전 장관은 “토지임대부, 환매조건부 등 반값 아파트는 사실상 반(半)만 갖는 아파트여서 집을 소유 개념으로 인식하는 국민 정서상 수요가 있을지 의문스럽다.”면서 “반값 아파트를 짓는 것보다는 임대아파트를 획기적으로 확대해 집없는 서민에게 공급하는 게 낫다.”고 말했다. 이정무 전 장관은 “재정에서 토지임대료를 무슨 돈으로 충당할 수 있겠느냐.”고 반문했다. 분양원가 공개에 대해서도 부정적인 의견이 많았다. 박승 전 장관은 “분양원가를 공개해도 기업이 공개한 원가 내역의 정확성을 믿을 수 없고, 이를 검증하기 위한 행정 낭비도 심하다.”고 말했다. 이환균 전 장관은 “경제원리를 무시하는 처사”라고 지적했다. 강동석 전 장관도 “결국 분양가 인하는 못하고 사회적 논란만 일으킬 것”이라고 비판했다. ●보유세 “더 인상” VS “제한적 적용” 박승 전 장관은 “우리나라 보유세 부담률(선진국은 시가의 1∼2%, 한국은 시가의 0.1%)은 선진국에 비해 너무 낮다.”면서 “보유세 강화는 국가 백년대계를 위한 역사적 개혁 조치”라고 찬성했다. 이어 “양도세를 내리면 단기적으로 주택공급을 늘릴 수 있지만 장기적으로는 투기를 조장할 수 있다.”고 경계했다. 강동석 전 장관도 “집값에 비해 부동산 관련 세금이 너무 낮은 만큼 앞으로 더 올려야 한다.”고 말했다. 반면 최종찬 전 장관은 “(세금을 올리는 게)옳은 방향이지만 너무 급진적”이라면서 “새로 집을 사는 사람들에게만 제한적으로 적용하는 등 시간을 갖고 시행해야 한다.”고 말했다. 이어 “기존 주택보유자에게는 양도세를 감면해 주는 등 주택 공급 순환이 잘되도록 하는 보완책을 써야 한다.”고 말했다. 김윤기 전 장관은 “주거목적인 1가구 1주택자는 종부세·양도세를 모두 감면해 줘야 한다.”고 지적했다. 이환균 전 장관은 “집값이 너무 오른 만큼 과세 기준(6억원)을 완화해야 한다.”고 주장했다. ●“부동산시장 장기 침체기 들어갈것” 정책은 실패했지만 올해 집값은 지난해보다는 오르지 않거나 내릴 것이란 전망이 많았다. 강동석 전 장관은 “정책의 방향은 옳았지만 부작용을 예상하지 못했다.”면서 “이미 너무 많이 올랐고 부동산 관련 세금이 중과됨에 따라 다주택자들이 집을 내놓게 되어 집값은 내릴 것으로 보인다.”고 예상했다. 박승 전 장관은 “머지않아 부동산 시장은 장기 침체기에 들어갈 것”이라면서 “대출규제, 금리인상 등으로 부동산 거품붕괴를 대비한 연착륙을 준비해야 한다.”고 말했다. 김윤기 전 장관은 “공급을 무시하고 세금으로 때려잡겠다는 발상은 출발부터가 잘못된 정책”이라며 “그러나 세금 중과, 대출 옥죄기 등 규제책이 나오고 있어 가격이 더 오르긴 어렵다.”고 말했다. 최종찬 전 장관은 “일부 지역 집값에 거품이 끼어 있는 것은 확실하다.”면서 “세금 중과, 대출 규제 등 올해 집값이 내릴 요인이 많지만 오를 것이라고 믿는 사람도 여전히 많다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부동산 시장에 대한 정부의 시각과 판단은 도무지 종잡을 수가 없다. 엊그제 박병원 재정경제부 차관의 발언은 단적인 사례다. 그는 “부동산 거품을 걱정할 만큼 가격이 많이 오른 곳은 수도권의 일부 제한된 지역의 특정 아파트에 국한된다.”고 말했다. 그래서 거품이 꺼질 지역은 많지 않다는 것이다. 지난해 4월 추병직 전 건설교통부 장관은 지방의 거품붕괴를 들먹이고, 이어 청와대는 ‘버블세븐’ 지역을 일일이 거론하면서 강력한 경고음을 울렸다. 그런데 이제 와서 거품지역을 대폭 축소하니 그저 어리둥절할 뿐이다. 국민은행에 따르면 지난해 전국의 집값은 평균 11.6% 올랐다. 경기도가 24.8%, 서울이 18.9%(강남 22.7%), 인천 11.4%, 울산은 14.8% 상승했다. 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 용인·분당·안양·평촌 등 이른바 버블세븐 지역은 30% 가까이 올랐다. 버블세븐에서 빠진 과천은 51.8%, 군포 41.1%, 구리 37.5%, 고양 35.3%의 상승률을 각각 기록했다. 급격한 상승률의 상당부분은 거품일 것이다. 집값이 서울·수도권 전역에서 폭등하다시피했는데 거품지역이 광범위하지 않다는 박 차관의 판단은 무얼 근거로 한 것인가. 이러니 시장에 혼란스러운 메시지를 주고 정책효과가 반감되는 것이다. 주택담보대출 규제 강화와 지준율 조정, 종합부동산세 등 여파로 시장이 냉각되면서 가계부채발(發) 금융위기설이 일자 이를 진정하려는 의도라면 더욱 한심하다. 물론 정부의 우려대로 집값 거품의 급격한 붕괴는 경제에 큰 부담인 게 사실이다. 더구나 올해는 대선이 있어 시장을 예측하기 어려운 상황이다. 이럴 때일수록 정도로 접근해야지 당국자가 말로 시장을 통제하려 해선 안 된다. 향후 부동산 관련 공급·대출·금리대책은 집값의 하향 안정세에 집중해서 거품이 서서히, 무리 없이 빠지도록 유도해야 할 것이다.

금융감독당국이 주택담보대출에 대해 주택규모나 소재지에 관계없이 총부채상환비율(DTI) 40% 제한을 추진하면서 논란이 확산되고 있다. 국민은행은 연초부터 이미 시행에 들어갔다. 부동산 가격폭등의 주범인 과잉유동성을 흡수하기 위한 방편으로 한국은행이 지급준비율을 높이고 외화차입에 제동을 걸고 있는 상황에서 초고강도의 대책이 한꺼번에 쏟아지고 있기 때문이다.‘대출 쏠림’에 이어 ‘규제 쏠림’이 우려되는 상황이다. 이에 따라 일부 민간경제연구소들은 급격한 대출규제가 부동산 버블 붕괴로 귀착돼 과거 일본과 같은 장기불황을 몰고 올 수 있다고 경고한다. 국내외 시장참가자들이 꼽는 한국경제정책의 최대 문제는 불확실성이다. 최근의 대출규제도 마찬가지다. 부동산담보대출 급증과 과잉유동성 문제는 오래 전부터 예고됐음에도 통화당국이나 감독당국은 경기침체의 책임을 지지 않으려고 애써 외면해왔다. 그러다 부동산문제가 국가경제 근간을 뒤흔들고 대통령이 집값만은 반드시 잡겠다고 하자 16년만에 지준율을 올리는가 하면 미국식 대출규제책을 황급히 도입하겠다고 난리다. 그러다 보니 시장 위험에 그대로 노출된 자영업자와 서민들이 직접적인 피해를 입을 수밖에 없다. 규제정책은 시장참가자들이 예상할 수 있도록 미리 충분한 경고음을 발하고, 시장이 내성을 키울 수 있게 점진적으로 추진해야 한다. 경기변동 국면에서 ‘연착륙’이 정책목표로 설정되는 이유다. 따라서 금융감독당국은 획일적 돈줄 죄기가 몰고올 부작용까지 감안해 기준을 세심하게 마련해야 할 것이다. 특히 운영자금을 담보대출에 의존하고 있는 영세자영업자나 중소기업에 대해서는 DTI 제한 비율을 상향조정해 숨통을 터줘야 한다.

올해 우리 경제의 최대 ‘복병’으로 꼽히는 환율, 가계부채, 미국 경기 등에 대한 전망이 밝지가 않다. 재정경제부가 4일 발표한 ‘2007년 경제전망’에 따르면 원·달러 환율은 더 떨어질 가능성이 있으며 가계부채는 소비 감소로 실물경기를 둔화시킬 수 있다.보고서에 따르면 원·달러 및 원·엔 환율은 하락 압력이 지속될 전망이다. 미국은 잠재성장률 하락을 이유로 금리를 내리지 않을 가능성이 크고 중국 위안화에 대한 절상 압력으로 달러화 약세는 지속될 것으로 보인다. 원·엔 환율도 미국과 일본의 금리차(4%포인트)로 엔화 대출이 급증하고 일본이 경기회복을 위해 금리인상에 소극적이어서 하락할 요인이 크다. 특히 원·엔 환율이 10% 하락할 경우 수출은 4.34%, 수입은 3.99% 줄고 관광 등 서비스 수지도 적자가 확대될 것으로 분석됐다. 제 3국에서 일본과의 경쟁은 더욱 치열해지고 국내에선 엔화대출 증가로 금융기관의 자산건전성마저 우려된다. 따라서 정부는 원·엔 환율 하락의 충격에 대비해 물류비용 감소와 부품·소재산업 육성 등의 대책을 마련할 필요가 있다. 가계부채는 2005년 이후 다시 확대돼 지난해 9월 말 현재 560조원에 육박한다. 최근 금리인상은 가계의 원리금 상환부담을 높여 소비여력을 감소시킬 수 있다. 가계의 가처분 소득에서 지급이자가 차지하는 비율이 일본의 5%나 미국의 8%보다 높은 9%대를 유지하는 것이 이를 반영하며 결국 시차를 두고 실물 경기의 둔화로 이어질 수 있다. 또한 가계대출 증가가 대부분 단기 변동금리나 일시상환 방식의 주택담보대출로 이뤄져 집값 하락과 금리 상승의 위험에 그대로 노출됐다. 주택담보대출 가운데 변동금리의 비중은 한국이 97.6%, 미국 31%, 독일 16%, 영국 35% 등이다. 따라서 소득수준을 감안한 대출관행 정착과 선진국형 장기주택금융(모기지)의 활성화로 금융시스템의 안정성을 제고해야 한다. 미국 경기는 집값 하락과 주거용 건설투자가 급감하면서 지난해 2·4분기 이후 성장세가 둔화하고 있다. 이에 따라 올해 2% 이하의 성장을 점치는 경착륙 경고도 나온다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울시가 아파트 분양가 인하와 집값 안정을 위한 종합대책을 내놓았다. 공공분양의 경우, 시세의 75∼85%에 공급하겠다고 한다. 대책에는 중산층 실수요자를 위한 전세공공주택과 신혼부부용 임대주택 공급방안도 있다. 분양가 원가공개 항목을 대폭 늘린 점도 눈에 띈다. 실수요자 위주 주택공급과 주택의 거주개념화를 시도한 점도 주목된다. 정책이 공공주택에 한정돼 실효성을 크게 기대하기는 어려우나, 민간부문에 적지 않은 영향을 줄 것이란 점에서 긍정적으로 평가할 만하다. 다만 우려되는 것은, 효과에 얽매여 서두르면 또 시장을 망칠 수도 있다는 점이다. 이번 서울시 주택정책의 영향력은 연간 공급량의 20%인 공공주택으로 제한된다. 따라서 그 효과가 이르거나 크게 나타날 것으로 기대하기는 어렵다. 그렇더라도 의미가 있다. 공공부문이 분양가의 투명성을 위해 꾸준히 선도하고 모범을 보이면 민간 건설업체들이 턱없는 폭리를 취하기가 쉽지 않을 것이다. 새로 도입된 전세공공주택은 정치권에서 논란 중인 ‘반값 아파트’의 비현실성을 보완한 대안이다. 질 좋고 다양한 맞춤형 주택의 개발로 입주자들이 ‘스위트 홈’이라는 느낌을 갖게 해야 성공한다. 신혼부부·노인용 임대주택도 질이 우선이다. 그간 임대정책의 실패는 공급도 모자랐지만, 그보다는 ‘살고 싶은 집’이 아니었던 탓이다. 마침 건설교통부도 채권입찰제의 보완을 통해 현재 시세의 90% 선인 분양가를 80%로 낮추는 방안을 추진하겠다고 한다. 정부와 서울시의 정책공조가 잘 이루어지면 분양가 거품빼기와 집값 안정이 그리 난제는 아닐 것이다. 분양가 거품과 집값 폭등의 악순환이 거듭된 것은 정부와 수도권 지자체들의 정책 엇박자에도 상당부분 기인할 것이다. 서울시가 신경써서 주택정책의 현실적인 대안을 마련한 만큼, 정부도 지원을 아끼지 말기 바란다.