지난해 하반기부터 중국 부동산 시장이 끝 모를 침체의 늪에 빠진 가운데 최근 중국 전역에서 아파트 분양자들이 주택담보대출 상환을 거부하는 사태가 만연해 당국이 진화에 나섰다. 시진핑 국가주석이 “집은 거주의 공간이지 투기의 대상이 아니다”라며 건설 시장에 섣불리 메스를 댔다가 주요 개발사들이 잇따라 무너지면서 ‘부동산 위기’는 중국 경제를 사지로 몰아넣는 ‘시한폭탄’이 됐다. 18일 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 따르면 전날 중국 은행보험감독관리위원회(CBIRC)는 시중 은행들을 상대로 “적격 부동산 프로젝트에 대한 대출을 늘리고 건설사에 대한 자금 지원도 적극적으로 늘리라”고 지시했다. 최근 중국에서 들불처럼 번지는 ‘주담대 상환 거부’ 움직임에 대응해 부동산 개발사들의 추가 도산을 막고 금융 위기로 전이되지 않게 하려는 의도다. 최근 수년간 시 주석은 ‘공동부유’(다 같이 잘사는 사회)를 기치로 과열된 부동산 시장을 대대적으로 압박했다. 대도시 주택 가격이 소득 수준에 비해 지나치게 높아 이를 완화하려는 취지였지만 정부의 지나친 간섭으로 헝다(에버그란데) 등 대형 개발사들이 잇따라 무너지면서 곳곳에서 아파트 신축 공사가 중단됐다. 이에 주택 분양자들 사이에서 ‘이러다가 분양 대금만 날리고 아파트를 못 받을 수 있다’는 위기감이 커졌고 주담대 상환을 거부하는 움직임까지 생겨난 것이다. 자신이 분양받은 가격보다 집값이 떨어질 수 있다는 우려도 이를 부채질하고 있다. 중국 당국이 관련 통계를 공개하지 않는 가운데 SCMP는 “최근 몇 주간 중국 86개 도시, 230여곳 주택 단지에서 ‘주담대 상환을 거부한다’는 집단행동이 펼쳐지고 있다”고 전했다. 지난 14일에는 산시성 시안에서 아파트 공사 중단 피해자 1000여명이 은행감독국 건물을 에워싸고 대책 마련을 촉구하는 ‘포위 시위’를 벌였다. 중국에서 부동산 산업은 국내총생산(GDP)의 30% 가까이 차지하는 경제의 핵심이다. ‘중국 GDP는 콘크리트(아파트 건설 재료)로 이뤄져 있다’는 말이 나오는 것도 이런 이유에서다. 주담대 거부 문제가 근본적으로 해결되려면 부동산 경기가 살아나야 하는데 당국을 믿지 못하는 소비자들의 우려로 시장이 좀체 살아나지 않고 있다. 지난 15일 중국 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 올해 상반기(1~6월) 중국 부동산 개발투자액은 6조 8314억 위안(약 1335조 8803억원)으로 전년 대비 5.4% 줄었다. 신축 착공 면적도 6억 6423만㎡로 지난해 같은 기간과 비교해 34.4% 줄었다.

국민의힘과 정부는 18일 민생 안정 도모를 위해 과세 부담을 완화하는 방향으로 세제를 개편하겠다고 밝혔다. 권성동 국민의힘 당대표 직무대행 겸 원내대표는 이날 오전 국회에서 열린 세법개정 방향을 논의하기 위한 당정협의에 참석해 “지난 정권의 징벌적 주택보유 세제를 바로잡고 어려운 경제 여건 하에서 기업이 투자와 고용을 확대할 수 있게 지원해 물가상승으로 실질소득이 줄고 있는 근로자와 자영업자의 세 부담을 덜어드리는 데에 초점을 맞추고 있다”고 밝혔다. 권 대행은 “우리 경제가 퍼펙트스톰에 직면해 있다”고 진단하면서 “당정은 복합경제 위기에서 당분간은 어느 정도 세수 감소를 감내하더라도 서민과 소상공인·자영업자, 취약계층을 보호하고 민생경제 부담을 최소화하는 데에 모든 역량 집중하겠다”고 했다. 그러면서 “지금 정부가 정책 수단을 총동원해 경제위기에 대응하고 있지만, 국민에게 제대로 된 정책효과가 전달되려면 국회의 뒷받침이 필수적”이라고 강조했다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 “정부는 물가안정과 민생안정을 최우선으로 하면서 경제활력 제고하는 데에 경제정책 역량을 집중하고 있다”며 “이번에 마련한 세제 개편안도 이런 정책 방향을 적극적으로 뒷받침해나가기 위한 방안”이라고 설명했다.추 부총리는 “글로벌 스탠더드와 조세원칙에 맞는 세제의 합리적 재편으로 민간, 기업, 시장의 활력을 제고하겠다”며 이번 세제개편의 방향의 3가지 원칙을 밝혔다. 추 부총리는 이에 대해 “특히 기업의 조세 경쟁력 제고, 민간의 자율성·창의성 확대를 위한 법인세 과세체계 개선, 규제성 조세 정비, 가업 승계 애로 해소 등에 초점을 뒀다”고 설명했다. 또한 “고물가 속에 어려움을 겪는 서민·중산층 세 부담을 완화하고 주거 안정을 위한 부동산 세제도 정상화하고자 한다”며 “세제의 기본과제인 조세 인프라 확충, 납세자 친화적 환경구축방안도 함께 담았다”고 덧붙였다. 추 부총리는 아울러 “정부가 제출하는 세제개편안은 법안의 국회 통과로 완성된다”며 여당에 적극적인 입법 협조를 당부했다. 이날 당정은 기재부가 조만간 발표할 예정인 2022년도 세법 개정안에 대해 논의하기 위해 열렸다. 이번 세제개편안은 법인세 최고세율을 현재 25%에서 22%로 3%포인트 낮추는 등 내용이 담길 예정이다. 또 1세대 1주택자의 경우 부동산 세금 부담을 집값이 급등하기 이전인 2020년 수준으로 되돌리는 내용도 검토된다.

아파트 매매 거래가 급감하는 대신 월세가 낀 임대차 거래가 급증하는 추세다. 기준금리 인상에 집값 매수세가 얼어붙고, 대출이자에 대한 부담감이 높아지면서 전세 대신 월세 수요가 급격하게 늘어난 결과다. 서울의 경우 상반기(1∼6월) 월세 아파트 임대차 거래량이 4만 2087건으로, 2011년 관련 통계 집계 이래 최고치를 기록할 정도다. 전세의 월세화 현상은 2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행이 주요 원인이다. 최근 금리가 폭등하면서 6%대 전세대출금을 감당하지 못하는 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입했다. 여기에 소형 주택에서 전세보증 사고나 ‘깡통전세’ 우려가 커지면서 울며 겨자 먹기 식으로 월세로 전환하는 사례도 많아졌다. 현 추세대로라면 올 연말까지 월세가 임대차 계약에서 차지하는 비율이 60%를 넘어 70%에 육박할 것이란 관측도 나온다. 이런 상황에서 저소득층의 월세 주거비는 심각한 민생 문제로 번질 소지가 다분하다. 월세 비중이 높아지는 만큼 세입자들의 주거비 부담은 커지고 실질소득은 줄어드는 악순환이 심화된다. 고물가·고금리의 복합 위기 속에서 서민들의 실질소득이 대폭 줄어드는 상황이라 월세 부담 압력이 취약계층을 한계 상황으로 내몰고 있다. 정부와 지방자치단체가 주거 취약계층에 각종 지원을 하고 있지만 아직까지 ‘언 땅에 오줌 누기’라는 지적이 있다. 정부는 월세 난민을 막기 위해 선제적으로 대응책을 마련해야 한다. 당장 저소득층에 대해 월세 바우처 등 재정 지원을 늘려 나가는 것도 필요하다. 세제 개편을 통해 월세액 세액공제(현행 15%)나 전월세 대출 소득공제(40%) 비율을 대폭 높이는 것도 고려해야 한다.

주택시장이 침체기로 접어드는 변곡점을 맞았다. ‘영끌’과 ‘빚투’로 달아올랐던 집값은 오름세가 꺾이는가 싶더니 금세 급경사 내리막길로 접어들고 있다. ‘거래절벽’이라고 할 정도로 투자 수요도 냉각됐다. 집값이 전세보증금 이하로 떨어진 ‘깡통주택’도 속출하고 있다. 이런 현상은 하반기에 더욱 깊어질 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 추가 금리 인상 예고, 단기간 급등 피로감, 공급 확대 신호 등으로 투자 심리 위축, 거래 급감, 집값 하락이 이어지는 주택시장 침체기가 이미 시작된 것 아니냐는 평가를 했다. 지난해 7월까지만 해도 0.5%를 유지했던 기준금리는 1년 새 2.5%로, 주택담보대출 이자는 3~4%대에서 6~7%로 상승했다. 그동안은 집값 상승폭을 참작해 3~4%대 주담대 이자 정도는 부담되지 않았지만 이자가 6~7%대로 오르면 상황은 달라진다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “기준금리 2%는 은행 돈을 지렛대 삼아 주택을 구입하는 임계점”이라며 “이미 임계점을 넘어선 데다 추가 금리 인상이 예정돼 있어 주택 구매 수요는 더 떨어질 것”이라고 전망했다. 금리 인상과 함께 단기간 급등에 따른 피로감도 주택시장을 오그라들게 하고 있다. 특히 집값 상승폭이 컸던 수도권 아파트는 가격 조정이 급경사를 탈 것으로 전망되면서 수요자의 발길이 끊겼다. 오를 만큼 올랐다는 심리가 팽배해지면서 신규 주택 투자 수요가 줄어들었고 거래량 급감으로 이어졌다. 올해 상반기 서울 지역 한 달 평균 아파트 거래 건수는 1288건으로 통계를 잡기 시작한 2006년 이후 최저치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(4304건)에 비해 3분의1 수준이고, 2020년 같은 기간(7246건)과 비교하면 5분의1 수준이다. 장희순 강원대 교수는 “보유세·양도세 강화로 거래를 옥죄던 시절에도 주택은 꾸준하게 거래됐지만, 지금은 ‘상투’를 잡을 수 있다는 우려가 퍼지면서 신규 매수세가 끊겼다고 보면 된다”고 말했다. 공급 확대 신호도 집값 오름세를 누그러뜨렸다. 주택 정책 기조를 수요 억제에서 공급 확대로 전환한 것만으로도 물량 공세 신호를 줘 집값 오름세와 묻지마 투자 수요를 잠재우기에 충분했다. 새 정부 주택 정책의 근간이 될 250만 가구 공급 확대 정책이 다음달 중순 확정되면 이런 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 주택시장이 침체기에 접어들었다는 진단도 나온다. 최근 국토연구원이 내놓은 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구’ 보고서는 집값 하락 현상이 8월부터 본격적으로 나타날 것으로 전망했다. 이미 시장에서는 집값 하락에 따른 깡통주택 양산, 급매물 적체 현상이 나타나고 있다. 따라서 주택정책도 공급 확대와 함께 시장의 연착륙까지 고민해야 하는 과제를 안게 됐다. 서진형 경인여대 교수는 “거래 급감과 집값 수직 하락 추세가 오래가면 주택시장의 경착륙도 우려해야 한다”고 말했다.

“목동 재건축은 정부에서 시장의 상황을 보며 신중하게 접근하고 있기 때문에 당장 가시적 변화가 보이지 않을 뿐입니다. (규제완화에 대한) 정부 의지는 확실합니다. 결국 시간문제입니다.” 17일 서울 양천구청 구청장실에서 만난 이기재 양천구청장은 확신에 찬 어조로 목동 재건축이 조만간 속도가 붙을 것이라고 말했다. 연세대 도시공학 박사학위를 가진 이 구청장은 도시계획 분야의 전문성을 앞세워 구민들의 높은 지지를 받아 이번 6·1 지방선거에서 양천구청장 초선에 성공했다. 이 구청장은 “선거 운동 기간 많은 구민들로부터 재건축에 대한 열망을 전해 들었다”면서 “그런 열망이 반영돼 구민들께서 도시공학 박사 학위를 가진 제 전문성을 좋게 평가해 주신 것 같다”고 분석했다. 국민의힘 후보로 출마한 이 구청장은 이번 선거에서 54.34%를 득표해 구청장 3선에 도전한 김수영 더불어민주당 후보(43.97%)를 10% 포인트 넘는 차로 꺾고 예상 밖 압승을 거뒀다.●원희룡 장관 측근으로 도시공학박사 1985년부터 입주를 시작한 목동아파트는 총 14단지 2만 6000여 가구에 달하는 초대형 주거지역이다. 입주 이후 최대 37년이 지났지만 목동 6단지만 재건축 정밀안전진단 적정성 검토를 통과했을 뿐 나머지 단지는 안전진단을 통과 못 해 재건축 논의 진전이 없는 상태다. 이 구청장은 “목동의 주거환경은 80년대 수준에 머물러 있다. 재건축을 위한 안전진단 기준 완화가 꼭 필요한 이유”라면서 “다만 전체적 부동산 시장의 연착륙을 위한 정부의 단계적 조치가 선행될 것으로 본다”고 말했다. 원희룡 국토교통부 장관의 국회의원 시절 보좌관을 지냈던 이 구청장은 “원 장관도 수시로 만나 구정 현황에 대해 의견을 나누고 있다”면서 “목동 재건축 문제도 장관께서 많은 관심을 가지고 있다. 최근 만난 자리에서도 (원 장관이) ‘집값이 안정될 때까지만 조금 기다려 보자’고 하시더라”고 정부의 규제완화 의지를 거듭 확신했다. 김포공항으로 인한 신월동 등 양천구민들에 대한 피해보상 문제가 나오자 이 구청장은 “비행기 소음으로 겪는 구민들의 피해는 반드시 제대로 보상받아야 한다”고 목소리를 높였다. 그는 “현재 월 5만원가량의 전기료 감면에 그치는 피해보상을 현실화하겠다”며 “현재 부분적으로만 인정되고 있는 소음 피해 지역 인정 범위를 넓히고 피해지역 주민들에 대해서는 재산세를 50% 감면할 수 있도록 하는 방안을 추진하겠다”고 약속했다. 이 구청장은 이어 “주민 피해보상의 책임이 있는 한국공항공사(김포공항 운영사)가 감당할 수 없다면 김포공항 이전도 검토해야 하는 게 맞다”고 거듭 강조했다. 이 구청장은 이어 향후 4년간 변화할 양천구에 대한 다양한 아이디어를 제시했다. 그중 첫 번째는 국내 최초 ‘공공 반려동물 병원’이다. 그는 “선거 기간 도중 만난 구민들께서 제시해 주신 아이디어 중 구립 반려동물 병원은 현실화되면 좋을 정책이라 생각했다”면서 “반려동물 질병 예방이나 기초치료 등을 공공에서 지원해 줄 수 있다면 치료비 부담으로 인해 어려움을 겪고 심지어 유기까지 이어지는 일은 막을 수 있을 것”이라고 말했다. ●도서관·어린이 공원 테마로 연결 양천구의 교육도시로서 장점을 살릴 방안으로 양천구 내 20개 구립도서관과 74개 어린이공원을 테마로 연결해 교육에 활용하는 구상도 밝혔다. 이 구청장은 “100개에 달하는 도서관과 어린이공원은 양천구의 자랑인 동시에 전 구정의 업적이라 생각한다”면서 “이들을 활용해 우주도서관이나 생물도서관처럼 각 도서관과 어린이공원의 개별 테마를 정하고 이를 하나로 연결해 부모님의 손을 잡고 아이와 어른이 함께 탐방할 수 있는 프로그램을 구축하겠다. 양적 성장을 기반으로 질적 성장을 이루는 것”이라고 설명했다. 그는 또 “사교육을 누릴 수 없는 취약계층 학생들에게는 구립 청소년 독서실을 학습카페로 리모델링하는 등 환경 개선을 통해 더 많은 기회를 주도록 노력할 것”이라고 덧붙였다. 이 구청장은 “선거 운동 기간 중 구민들께 드렸던 제 명함 속 휴대전화 번호를 아직 그대로 유지하고 있다”면서 “임기 중 이 번호를 유지하면서 구민들의 목소리에 최대한 답변하고 현장에서 소통하는 구청장이 되겠다”고 강조했다.

서울특별시의회는 15일 제311회 임시회를 개최하여, 향후 2년간 도시주택위원회를 이끌어갈 위원장으로 민병주 의원(국민의힘·중랑구 제4선거구)을 선출했다. 민병주 위원장은 중랑구 제4선거구 출신으로, 제7대 서울시의회 건설위원회 및 도시관리위원회 위원, 지역균형발전지원특별위원회 부위원장으로 활동하며 서울시 도시계획과 주택건설 분야의 전문성과 의정활동 경험을 갖춘 재선의원이다. 민 위원장은 당선소감에서 “주택공급 부족으로 인해 집값 급등과 전월세 가격의 상승, 서울시민의 주거불안이 가중되고 있으며, 최근에는 국제정세 변화와 고금리 기조에 따른 가계신용 부실화 문제까지 겹치며 주거난이 더욱 악화되고 있다. 위급한 시기에 천만 시민의 주거문제를 전담하고 있는 도시주택위원회의 위원장직을 맡게 되어 무거운 책임감과 사명감을 느낀다”고 말했다.

한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5% 포인트 올리면서 부동산 시장의 한파가 더 길어질 전망이다. 건설사들은 고금리 부담을 덜기 위한 노력에 나섰다. 13일 부동산 전문가들은 한은의 기준금리 ‘빅스텝’으로 부동산 매수세가 더욱 감소할 것으로 내다봤다. 대출이자 부담이 커진 만큼 거래가 줄어들고 가격 약세장이 불가피하다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것”이라면서 “모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래 절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 임대차 시장에서 ‘전세의 월세화’ 현상도 가속화할 것으로 보인다. 추가 금리 인상이 예고된 가운데 이자 부담이 높아지는 것보다 일정한 금액을 월세로 내는 계약을 미리 하는 것이 유리한 상황이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인의 보증금 증액 요구를 전세자금대출로 해결하기보다는 자발적 월세를 선택하는 임차인이 더욱 많아질 것”이라고 전망했다. 다만 전반적인 집값 급락이 나타나진 않을 것이라는 시각도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “매수세는 위축되겠지만 금리 인상은 예상된 부분이라 대체로 선반영된 상황”이라며 “이자 부담이 늘겠지만 주택 보유자들이 훨씬 낮은 가격에 급매를 내놓을 정도는 아니다”라고 말했다. 민간 건설투자도 위축될 조짐이다. 건설사들은 토지 매입비 등 필수 사업비를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달하는데 금리가 오르면 사업성이 악화하기 때문이다. 일부 건설사는 만기가 돌아온 회사채의 현금 상환에 나서고 있다. GS건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 포스코건설 등은 이달 만기가 돌아오는 회사채에 대해 새로 채권을 발행하지 않고 상환할 방침이다. 회사채가 주요 자금 조달원이지만 현금 유동성을 다소 줄이더라도 고금리 부담은 덜겠다는 것이다. 한 대형건설사 관계자는 “금리 인상이 지속되면 채권 수급 여건에 따라 연내 회사채 발행을 서두르지 않을 수 있다”고 말했다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 종부세 완화 법안 통과와 관련, 기업인들에게 “민심이 움직여야 법안이 통과가 되니 여론을 만드는 데 함께해 달라”고 요청했다. 13일 오후 대한상공회의소가 제주 해비치호텔에서 개최한 국내 최대 규모의 기업인 하계포럼 ‘제45회 대한상의 제주포럼’ 개회식에서다. 이날 개회식에서 ‘새 정부 경제 정책 방향’이라는 주제로 기업인들을 대상으로 강연에 나선 추 부총리는 “주택 관련 종부세 세수가 2018년 4400억원이었다가 올해 8조원이 넘는다. 20배 정도 폭증하니 민심이 어떻게 안 돌아서겠냐”고 되물었다. 그러면서 그는 “그 세금을 집값만 올려서 내는 게 아니라 공시가격도 높이고 종부세율까지 올리는 등 3~4단계를 한꺼번에 올리니 종부세가 폭등하고 내시는 분이 40만명에서 150만명을 넘겼다”고 지적했다. 추 부총리는 “이에 민주당에서 지난번 선거 과정에서 민심이 워낙 돌아서니 선거 막판에는 ‘부동산 정책 잘못됐다’, ‘종부세 낮추겠다’고 얘기했는데 이번에 저희가 종부세를 대폭 완화한 법안을 가지고 나간다”며 “국회에서 전향적으로 대폭 찬성할지 아니면 옛날과 같은 논리로 이 법안에 관해 반대할지 의문”이라고 말했다. 이어 “뜻을 같이 하는 분이 있으면 여론을 만들어 주셔야 법안이 통과가 된다”며 기업인들을 독려했다. 추 부총리는 또 “밥상, 장바구니 물가를 10월 정도면 안정시킬 수 있지 않을까 예상한다”며 “정부도 물가 안정을 정책의 최우선 순위에 두고 최선을 다하겠다”고 강조했다. 그는 “육류의 경우 해외에서 물량을 이달부터 더 들여오고 있고 최근 장마로 비가 많이 오지만 일기가 안정되면 채소 작황도 정상적으로 이뤄지며 물가가 3~4분기, 10월 정도 가면 조금 안정될 것”이라고 내다봤다. 그는 “이번에는 추석이 9월 10일경이기 때문에 예년보다 빨라 추석 물가 (안정)은 조금 힘들 가능성이 있다”고 전망하기도 했다. 추 부총리는 이날 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 0.50%포인트 인상한 데 대해서는 “인플레이션 기대심리를 수습하는 데 상당한 도움이 될 것”이라고 밝혔다. 추 부총리는 이날 참석한 기업인들에게 원자재 상승 요인을 감내해줄 것을 요청하기도 했다. 그는 “물가가 오르니 가격을 올려야겠다는 내부적인 수요도 있을 텐데 그렇게 하면 전체적으로 악순환이 되기 때문에 기업 현장에서 조금 힘드시지만 투자를 통해 생산성을 올려 악순환의 고리를 끊어야 한다”고 당부했다. 대한상의 제주포럼은 코로나19로 중단됐다가 이날 3년 만에 재개됐다. 15일까지 열리는 이번 포럼에는 최태원 대한상의 회장을 비롯해 전국상의 회장단과 기업인, 정부 관계자, 국내외 석학 등 600여명이 참석했다.

‘박원숙의 같이 삽시다 시즌3’ 배우 박원숙이 부동산에 대한 관심을 드러냈다. 지난 12일 오후에 방송된 ‘박원숙의 같이 삽시다 시즌3’에서는 옥천 카페 나들이에 나선 박원숙, 혜은이, 김청, 이경진의 모습이 담겼다. 아기자기한 인테리어와 넓은 마당의 카페를 찾은 박원숙은 사장에게 땅값에 대해 물으며 부동산에 대한 관심을 드러냈다. 이에 혜은이가 박원숙의 부동산 현황에 대해 추궁했다. 박원숙이 부동산에 대해 매일 연구한다는 것. 이에 박원숙은 “나는 재산을 늘려보겠다는 생각은 한 번도 해본 적 없다, 한 번도 못 남겼다”라고 고백하며 “그러나 팔고 나면 다 올랐다”라고 덧붙여 웃음을 자아냈다. 박원숙은 “살다 보니 그 집에 살 형편이 안 되는 상황이 벌어진다”라고 씁쓸해하기도. 박원숙은 외국에서도 마음에 드는 집을 발견하면 가격을 묻기도 한다고. 박원숙은 “새집보다 헌 집 고치는 게 취미가 있고 좋다”라고 부연했다. 이경진이 그런 박원숙에게 임대업을 추천하자 박원숙은 과거 전세 세입자를 구하던 중, 배우 류승범에게 집을 소개했다고 전해 모두를 놀라게 했다. 류승범이 박원숙을 믿고 전세 세입자로 거주했다고. 박원숙은 “팔았는데 십몇억 올랐다”라며 늘 매매 이후 집값이 상승했다고 전해 안타까움을 자아냈다. 이어 박원숙은 혜은이, 김청, 이경진과 이날의 손님 배우 박해미와 함께 옥천 추억의 골목을 방문, 옛집들을 보며 분석하는 등 유쾌한 시간을 보냈다. 한편, KBS 2TV ‘박원숙의 같이 삽시다 시즌3’는 화려했던 전성기를 지나 인생의 후반전을 준비 중인 혼자 사는 중년 여자 스타들의 동거 생활을 담은 프로그램으로 매주 화요일 오후 8시 30분에 방송된다.

‘헝거 게임’된 미 주택 임대시장금리 급등→주택구매 포기→임대료 상승주택 공급도 수요에 미치지 못해“1년간은 높은 임대료 유지될 듯”‘헝거 게임’(Hunger Game) 최근 미국의 주택임대시장을 일컬어 이렇게 비유되고 있다. 고물가에 따른 금리 인상 영향으로 주택 임대료가 급증하면서 살 집을 구하는 게 생존게임이 됐다는 것이다. 실제로 미국 연방준비제도이사회(FED)는 올 들어 금리를 1.5% 포인트 올렸다. 집값은 이미 오를 대로 올랐고, 이자 부담을 느끼는 주택 실수요자들은 불가피하게 임대시장으로 몰리고 있다. 문제는 올라버린 임대료가 다시 소비자물가지수를 끌어올리면서 미 연준의 고민은 깊어지고 있다. 12일 뉴욕타임스(NYT)에 따르면 올 들어 6월까지 미국 내 주택의 신규 임대료는 14.1% 상승했다. 지난해 증가율(17.5%)보다는 3.4% 포인트 낮이지만 코로나19 대유행 이전(연간 2~3% 수준)에 비하면 이례적인 수준이다. 실제로 개인들이 느끼는 부담도 커졌다. 부동산 플랫폼 회사인 질로우(zillow)의 니콜 바쇼 이코노미스트는 NYT와의 인터뷰에서 “많은 사람들이 (주택 임대차 계약을) 재계약하면서 전 달보다 수백 달러에서 수천 달러 더 많이 쓴다는 것을 파악했다”며 “임대료 압박은 계속될 것”이라고 분석했다. 콜로라도주 볼더에 있는 대학에서 철학 강의를 하는 게일 린센 바드(62)씨는 대학 근처 주택 가격이 급등해 현재 뉴욕에 있는 친구 집에 살며 원격으로 강의를 하고 있다. 그는 “볼더의 임대료가 치솟아서 더는 그곳에서 살 여유가 없었다”며 “학기당 4개 강의를 하며 받는 3만 6000달러로는 인플레이션을 따라잡기가 어렵다”고 말했다. 미국의 임대공실률 2009년 11% → 올해 5%...공급 부족 해소될까 주택 임대료가 오른 건 꼭 금리 때문만은 아니다. 미국은 수년간 충분한 주택을 짓지 못했고, 밀레니얼 세대들이 분가하면서 주택 수요가 늘어났다. 실제로 미국의 임대공실률은 2009년 3분기 11.1%를 기록한 이후 꾸준히 하락해 올해 1분기에는 5.8%를 기록했다. 미국도 수년간 충분한 주택을 짓지 못하면서 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이다. 아울러 임대료 상승은 미 연준의 골치 아픈 문제로 떠올랐다. 지난해 여름부터 본격적으로 시작된 임대료 상승은 공식적 인플레이션 수치로 유입되고 있다. 미국의 소비자물가지수(CPI)에서 5월까지 1차 주택의 임대료를 측정하는 항목은 올 들어 5.2% 올랐으며 13일 새로운 CPI가 발표될 계획이다. 미 연준이 금리를 올리는 이유는 물가를 잡기 위함인데, 금리를 올린 게 외려 물가를 상승시키는데 일조를 한 셈이다. 전문가들은 급격한 임대료 인상은 지속하진 않겠지만, 앞으로 1년간은 상승한 수준에서 하락하지는 않을 것으로 봤다. 주택 공급은 꾸준히 이뤄질 것이지만 단시간 내에는 가능하지 않기 때문이다. 부동산 소프트웨어 업체인 리얼페이지(RealPage) 경제부문 책임자인 제이 파슨스 “집주인의 집값 부담은 상승하고 실거주 수요는 여전히 견조하다”며 “임대료가 어느 정도 상승할 것으로 보인다”고 말했다.

서울 아파트 시장에서 이른바 ‘국민평형’으로 통하던 전용 면적 84㎡대 아파트의 거래량이 줄고 이보다 좁은 면적대 아파트가 대세로 자리잡고 있다. 10일 한국부동산원의 아파트 규모(면적)별 거래량을 분석한 결과 서울에서 국민평형(84㎡)이 포함된 전용 61~85㎡ 아파트의 거래량 비중은 올해 1~5월 28.7%로 집계되며 30%대 아래로 내려왔다. 전국적으로 살펴보면 전용 61~85㎡ 아파트 거래 비중은 지난해를 제외하면 꾸준히 50% 이상을 차지했다. 전용 61~85㎡는 3~4인 가족에게 가장 적합한 주택형으로 여겨지며 청약이나 매매 시 선호도가 가장 높다. 그러나 서울에서는 ‘국민평형=전용 84㎡’라는 공식이 깨지고 있다. 올해 1~5월 서울에서 가장 많이 거래된 면적대는 전용 41~60㎡로 전체 거래 중 36.0%를 차지했다. 소형 면적대로의 거래 쏠림은 40㎡ 이하에서도 비슷하게 나타났다. 40㎡ 이하 거래 비중은 22.0%로 부동산원이 관련 통계 집계를 시작한 2006년 이래 1~5월 기준으로 가장 높았다. 청약 시장에서도 소형 아파트가 시장을 견인하고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 상반기 60㎡ 미만 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 27.3대1로 지난해 상반기(9.6대1)보다 3배가량 높았다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 급등한 가운데 고강도 대출 규제와 금리 인상이 이어지며 비교적 가격이 낮은 소형 아파트로 수요가 몰린 것”이라면서 “가격이 조정되거나 대출 규제가 풀리지 않는 한 이러한 추세가 이어질 것”이라고 말했다.

지방은 물론 수도권 아파트값이 수직으로 하락하면서 규제지역 해제 압력도 커지고 있다. 10일 한국부동산원과 부동산업계에 따르면 집값 하락세가 전국으로 번지고 있다. 지방에서 시작된 아파트값 하락은 수도권 외곽 집값의 수직하락으로 번졌고, 서울 강남권 아파트값 하락으로 이어졌다. ●GTX 호재 의왕 4억 떨어져 경기 화성 동탄2신도시 아파트값은 소형 평형도 1억원 이상 빠졌다. 산척동 그린힐반도유보라 59㎡ 아파트값은 지난해 12월 5억 9500만원(중간층 기준)에 거래됐다가 지난달 4억 5000만원까지 떨어졌다. GTX(수도권광역급행철도) 건설 호재로 지난해 아파트값 상승률 1위를 기록한 의왕에서는 최고 16억 3000만원에 거래됐던 84㎡ 아파트가 지난 5월에는 4억원가량 떨어진 12억 8300만원에 팔렸다. ●조정 대상서 풀려도 거래량 안 늘어 서울도 외곽 지역을 중심으로 집값 하락폭이 커졌다. 강북지역(노원·도봉·강북구), 은평구 등에서 아파트값 낙폭이 커졌고 강남 3구(강남·서초·송파구)도 서초구를 제외하고는 하락세로 돌아섰다. 지난달 투기과열지구나 조정대상지역에서 풀린 지방 도시에서조차도 가격이 내려가면서 거래량이 늘고 가격 하락세가 멈출 것이라는 전망이 빗나갔다. 전문가들은 하반기에는 금리 인상과 경제 전반의 불확실성이 커지면서 아파트 거래 감소 현상이 더욱 뚜렷해지고 아파트값 하락세도 확연해질 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 이자 부담과 투자 심리 위축으로 수요가 거의 사라져 규제가 풀려도 당장 집값이 오르긴 어렵다”고 말했다. ●지자체 추가 해제 압력 전망 집값 하락이 계속되면서 규제지역 추가 해제 압력도 커지고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 상반기 주거정책심의위원회를 열어 지방 도시 17곳의 규제지역을 해제했다. 하지만 집값 하락이 이어지면서 규제지역 해제에 필요한 정량적 요건을 갖추고도 급등 과열 여파가 남아 있다는 이유로 제외됐던 지자체를 중심으로 추가 해제 요구가 잇따를 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 “집값 움직임과 미분양 추이 등을 자세히 살펴 추가 해제 여부를 결정할 것”이라고 말했다. 국토부는 필요하면 연말 이전에 주거정책심의위원회를 열어 규제지역을 추가로 해제할 것이라고 밝혔었다.

지난해 인천의 집값 상승을 견인하며 연일 ‘불장’이었던 송도국제도시의 집값이 급락하고 있다. 최근 금리인상, 경기침체 등의 여파를 직격탄으로 맞은 수도권 집값이 하락세인데다 다주택자 물량이 쏟아지면서 기존 아파트 뿐만 아니라 분양권 가격까지 떨어졌다. 전반적인 수도권 약세 속에 인천 지역 ‘공급 폭탄’까지 예정돼 있어 당분간 반등이 어려울 것으로 전망된다. 8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 연수구 송도동 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 전용 84㎡ 분양권은 지난 1일 8억 4244만원(38층)에 거래됐다. 종전 신고가 10억 8291만원보다 2억4047만원 하락했다. 이 아파트 전용 102㎡ 분양권도 지난달 직전 거래가(11억 4279만원)보다 1억 5000만원 이상 하락한 9억 8736만원에 계약됐다. 또 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’ 전용 84㎡ 분양권은 지난 5월 8억 6517만원에 거래됐다. 이전 최고가 11억 3225만원 대비 2억 6000만원 이상 떨어졌다. 기존 아파트 역시 하락 거래되고 있다. 송도동 ‘송도더샵센트럴시티’ 전용 59㎡는 지난달 7일 신고가보다 1억 4000만원 하락한 6억 8000만원에 거래됐다. 최근 하락세가 기존 아파트에서 분양권 시장까지 확산하고 있는 것이다. 지난해 이맘때만 해도 송도의 부동산 시장은 뜨거웠다. 당시 중저가 단지와 재건축·재개발 단지, 수도권광역급행철도(GTX) 호재 영향으로 전국 17개 시·도 가운데 인천시가 가장 많이 올랐다. 특히 송도국제도시가 위치한 연수구는 인천 평균값과 두 배 가까이 격차를 보이며 인천 상승장을 주도했다. 매수세가 강해 매물이 귀했다. 상황은 1년 만에 뒤바뀌었다. 실제로 매물 적체가 심화하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 집값 급등과 매물 품귀로 신고가가 잇따르던 지난해 8월 말 1100건 남짓이던 송도 매물은 상반기 3배 가까이 늘어나 연일 증가세를 보이더니 최근 약 2년 만에 최대치를 기록했다. 지난 7일 기준 연수구 아파트 매물은 5181건으로 지난해 말 3400여건과 비교하면 50% 늘었다. 이 지역의 한 공인중개사는 “가격을 크게 낮춘 급매물이 아니면 거래되지 않는다”며 “신축 구축 분양권 할 것 없이 물량이 쏟아지고 있다”고 전했다. 송도의 약세는 금리 인상 등 대외 여건 뿐만 아니라 ‘공급 폭탄’이 예정돼 있기 때문이다. 아실에 따르면 인천에 예정된 입주물량은 올해 3만 8991가구, 내년 4만 825가구다. 아실은 인천의 적정 수요를 연간 1만 4766가구 수준으로 평가했는데, 올해와 내년에 걸쳐 5만 가구 넘는 초과 공급이 발생하는 셈이다. 청약시장 물량도 많다. 인천시는 2025년까지 18만 5000가구, 2030년까지 40만 5000가구를 공급한다는 계획이다. 전문가들은 인천 송도 약세는 당분간 벗어나기 힘들 것으로 보고 있다. 특히 연수구 아파트값은 부동산원 통계 기준 지난 한 해 동안 33% 이상 오르며 전국에서 네 번째로 많이 올라 금리인상 본격화에 따른 시장 조정이 이뤄질 것으로 전망된다. 한 관계자는 “지난해 크게 오른 가격을 받쳐줄 만큼의 거래도 없고 공급물량도 많아 집값이 하향 안정세를 보일 것”이라고 말했다.

서울 아파트 매매수급지수가 9주 연속 떨어지고 있다. 8일 한국부동산원에 따르면 7월 첫째주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 1주 전(87.0)보다 0.2포인트(p) 86.8로 집계됐다. 수급지수는 0~100 사이면 매도세가, 100~200 사이면 매수세가 더 크다는 의미다. 특히 서북권 매매수급지수가 낮았다. 은평·서대문·마포구 등이 있는 서북권은 80.3에서 79.5로 0.8p 하락했다. 서북권 매매수급지수가 70선으로 떨어진 것은 지난 2019년 7월 셋째주 이래 약 3년 만이다. ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 지역이 포함된 동북권은 지난주와 같이 82.1로 집계됐다. 용산·종로구 등이 포함된 도심권역은 85.9에서 85.7로, 영등포·양천구 등이 속한 서남권은 지난주 90.7에서 90.5로 떨어졌다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 92.9에서 92.5로 내렸다. 금리 인상과 경기 침체로 인한 집값 고점 인식의 확산으로 지방·수도권 뿐만 아니라 서울에서도 집값 하락세가 뚜렷하다. 서울 아파트값은 5월 다섯째주 -0.01%로 하락 전환한 뒤 6월 첫째주 -0.01%, 둘째주 -0.02%, 셋째주 -0.03%, 넷째주 -0.03%, 이번주 -0.03% 등 6주째 하락세가 계속됐다.

우리나라의 대표적인 주택 임대차 형태인 전세가 월세에 밀리고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전월세 거래 40만 4036건 중 월세가 24만 321건(59.5%)이다. 지난 4월 월세 비중이 50.4%를 찍으며 통계를 작성한 2011년 이후 처음으로 50%를 넘어서더니 한 달 만에 60%를 넘길 태세다. 월세 비중은 2018년 40.7%, 2019년 40.6%, 2020년 40.2% 등 40% 주변을 맴돌다가 2021년 41.9%로 소폭 증가하더니 올해 들어 5월까지 51.9%(누적)를 기록하는 등 가파르게 상승하고 있다. 가장 큰 원인은 2020년 8월부터 시행한 개정 임대차 3법(계약갱신청구권+5% 상한+전월세신고제)과 고공행진 중인 금리다. 갱신청구권을 사용해 4년(2+2년) 거주 임차인이 늘어나면서 전세 매물이 줄어 전셋값이 급등했고, 임대인들은 상승분만큼을 월세로 받는 경우가 많아졌다. 여기에 금리가 치솟으면서 대출로 전세금을 올려 주는 것보다 월세를 택하는 임차인이 급증한 점, 전월세신고제 도입 후 월세 거래가 통계에 제대로 잡힌 점도 월세 증가에 영향을 미쳤다. 월세 우위 현상은 앞으로 심화될 가능성이 크다. 오는 8월 개정 임대차법 시행 2년이 다가오면서 갱신청구권 만료 임차인들이 본격적으로 나오기 시작했고, 금리가 계속 치솟고 있어서다. 다만 전세를 끼고 집을 사려는 수요가 만만치 않은 만큼 전세 자체가 종말을 맞는 일은 없을 것이다.●전세냐 월세냐 그것이 문제? 임차인 입장에서 전세는 장점이 많다. 집값의 절반에서 3분의2 정도의 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하다가 계약 만료 후 그대로 돌려받으니까. 하지만 금리가 가파르게 오르면서 계산법이 복잡해졌다. 보증금을 은행에서 빌릴 경우 이자가 월세보다 비싸지는 사례가 생기기 시작하면서다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 전월세 전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난 4월 기준 4.2%다. KB부동산 리브온 자료에 따르면 6월 수도권 아파트 전월세 전환율은 3.80%다. 정부가 권고하는 법정 전월세 전환율(기준금리+2%)보다 약간 높다. 지난해 초만 해도 전세대출 금리는 2% 초반에서 3% 중후반 수준이어서 임차인은 대출을 받아 보증금을 올려 주는 게 훨씬 유리했다. 하지만 하반기 이후 시중은행의 전세대출 금리는 3% 중반에서 5% 후반으로 가파르게 상승 중이다. 미국과 한국에서 기준금리가 오르면서 전세대출 준거금리인 코픽스와 금융채 금리가 급등했기 때문이다. 고신용 임차인은 대출을 이용한 전세가 아직까지는 월세보다 유리한 측면이 있지만 중·저신용 임차인들은 월세가 유리한 형국이 됐다. 올해 몇 차례 기준금리 추가 인상이 예정된 점을 감안하면 조만간 고신용 임차인까지 월세로 돌아설 것이 확실시된다. 따라서 계약 만료를 앞둔 임차인들은 향후 대출금리 인상 일정과 전월세 전환율, 금리를 꼼꼼히 따져 전세나 월세를 선택해 손해를 줄여야 한다.●슬기로운 월세 생활을 위해 초고금리시대를 맞아 월세는 돌이킬 수 없는 대세가 되는 모양새다. 정부와 지방자치단체들도 늘어나는 월세 임차인을 위한 각종 지원을 강화하고 있다. 대표적인 게 월세 세액공제 확대다. 지난달 21일 정부가 발표한 임대차시장 안정 방안에 따르면 연간 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 가구주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%(기존 12%)를 연말정산 시 세금에서 공제받을 수 있다. 총급여액이 5500만~7000만원인 경우엔 12%(기존 10%)의 세액공제를 받는다. 월세 보증금을 대출받은 임차인은 연 400만원 한도로 40% 소득공제도 받을 수 있게 된다. 다만 세액공제와 소득공제 확대는 법 개정 사안이라 국회 동의를 거쳐야 한다. 40대 미만 임차인이라면 지방자치단체들의 청년 월세 임차인 지원도 챙겨 봐야 한다. 서울시는 무주택이면서 중위소득 150% 이하인 만 19~39세 청년근로자 2만명을 매년 선발해 소득기준에 따라 일정 금액을 지원한다. 보증금 5000만원, 월세 60만원 이하 월세 거주자여야 한다. 서울 주거 포털이나 서울청년 포털을 통해 온라인으로 신청이 가능하다. 인천시도 만 19~39세 이하 청년 임차인 6000명에게 1인당 월 20만원씩 최대 12개월간 지원한다. 제주도도 월 최대 20만원씩 12개월 동안 지원하는 청년 월세 지원사업을 올해부터 추진하고 있다. 이 밖에도 상당수 광역·기초 지자체들이 청년 임차인들을 위한 지원에 나서고 있다. 자신이 거주하는 지자체 홈페이지 등을 통해 자세한 내용을 알아볼 필요가 있다.●임대차 분쟁 대처는 이렇게 임차인들은 거주 중 또는 임대차 계약 종료 시에 임대인과의 분쟁에 휘말릴 가능성이 있다. 가장 대표적인 게 계약 종료 시 원상회복과 거주 중 수리 문제다. 대부분의 주택 임대차계약서엔 계약 종료 시 임차인이 임차 목적물을 원상회복해 임대인에게 반환할 의무가 명시돼 있다. 보증금이 월세 미지급이나 주택 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무 담보 성격을 갖기 때문에 임대인은 계약 종료 시 미지급 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 이 중 원상회복 문제에선 주택의 원 상태에 대한 의견 불일치, 훼손이 임차인 과실에 의한 것인지 노후화에 따른 것인지의 문제, 수리비의 적절성 등에서 다툼이 많다. 다툼을 줄이려면 계약 단계에서 주택 구석구석에 대해 사진이나 동영상을 찍어 놔야 한다. 소모품이 아닌 모든 시설 작동 여부를 꼼꼼히 체크하고, 벽지 오염 같은 작은 훼손까지 미리 체크해서 촬영해 놔야 한다. 또한 거주 중 페인트칠이나 벽에 못 박기, 벽걸이 에어컨이나 선반 설치 등 목적물에 인위적인 변화를 주는 일은 삼가는 게 좋다. 부득이 필요할 경우엔 임대인의 양해를 구하고 양해 사실을 문자나 녹취로 남겨 놓아야 분쟁을 예방할 수 있다. 벽지 변색이나 문 삐걱거림, 도색 까짐 등 오랜 사용에 따른 시설의 상태 악화나 가치 감소는 임차인의 귀책 사유가 아니다. 임대인이 원상회복을 위한 공제를 주장한다면 적극 반박할 필요가 있다. 거주 중 누수나 각종 기기 고장 등은 임차인의 과실로 인한 것이 아닌 한 기본적으로 임대인이 수리비를 부담해야 한다. 다만 전구 등 소모품이나 문 손잡이 고장 등은 세입자가 알아서 수리해야 한다. 판례는 대체로 대수선이나 기본적인 설비 등에 대해선 임대인이 부담하고 10만원 이내의 적은 비용으로 간단히 수선할 수 있는 것은 세입자가 부담하도록 정하고 있다. 임대인과 도저히 의견 조정이 안 되고 손해가 클 때는 한국부동산원이 운영하는 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있다. 보증금 반환 문제는 물론 거주 중 수리비 문제 등 임대차 관련 법적 분쟁을 비교적 신속하게 처리한다. 신청일로부터 60일 이내 종료가 원칙이나 일반적으로 한 달 내에 처리된다고 한다. 위원회의 조정안을 당사자들이 수락하면 조정이 성립된다. 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6곳에 사무국이 설치돼 있다. 사무국을 직접 방문하거나 위원회 홈페이지(https://adrhome.reb.or.kr/)를 통해 분쟁조정 신청이 가능하다. 수수료는 조정금액에 따라 1만~10만원으로 저렴하다.

전세 사기는 대부분 법과 제도의 허점을 악용하면서 시작된다. 잠깐 실수하면 누구라도 당할 수밖에 없는 구조를 안고 있어 주의해야 한다. 교묘하고 다양한 전세 사기를 유형별로 분석하고 대책을 알아본다.①전세보증 역이용 ‘깡통전세’ 세입자의 전세보증금을 안전하게 지켜 주고자 도입한 ‘전세보증금반환보증’을 역이용하는 사기가 기승을 부리고 있다. 세입자에게 집값보다 비싼 가격에 전세를 주면서 전세보증금반환보증에 가입하게 한 뒤 보증금을 떼먹는 사기다. 세입자가 보증 기관으로부터 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있게 한 보증 제도의 허점을 악용한 사기라고 보면 된다. 임대인이나 세입자는 직접 손해를 입지 않는 대신 부실한 전세계약으로 인한 피해는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 보증기관에 전가된다. 그렇다 보니 세입자가 깡통전세라는 것을 알면서도 전세 계약을 맺는 경우가 많고, 이를 악용하는 악덕 임대인이 늘고 있다. 서울 강서구에서 500채가 넘는 주택에 갭투기(보증금 악용)를 일삼으며 238가구의 임차인 보증금(537억원)을 반환하지 않은 ‘세 모녀 빌라왕’이 써먹은 사기 유형이다. 전세보증금반환보증은 세입자가 원하면 집주인의 의사와 관계없이 가입할 수 있다. 40만 8000여가구가 가입했고, 전체 전세 가구 대비 가입률은 12.5%다. 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증과 전세보증을 더해 세입자의 25% 정도가 전세보증금을 지키기 위한 보증에 가입돼 있는 셈이다. 전세보증보험을 악용한 보증금 사기가 얼마나 늘고 있는지는 HUG 통계를 보면 알 수 있다. 보증금 사기가 발생하면 HUG 등의 보증 기관은 임대인을 대신해 먼저 보증금을 내주고(‘대위변제’) 임의상환이나 경·공매를 통해 채권을 회수한다. 2017년 대위변제는 15건에 불과했지만 2020년 2266건, 지난해 2475건으로 해마다 증가하고 있다. 임대보증금 대위변제는 상대적으로 적은 편이지만 역시 증가하는 추세다. 2017년 1건이던 임대보증금 대위변제가 2020년에는 603건, 지난해에는 590건이나 됐다. →대응 방안 세입자는 사기를 당하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 보증보험에 가입하는 것이 안전하다. 누구나 깡통전세임을 알 수 있게 객관적인 임대차 정보를 제공하는 시스템 구축이 시급하다. 악성 임대인 명단을 공개해 상습적인 사기를 억제하는 방안도 필요하다. 국회에는 보증금 상습 미반환 임대인의 명단을 공개하는 법률개정안이 발의된 상태다. 보증 비율을 현행 100%에서 90%로 낮추는 방안도 검토 대상이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “서민 보호 차원의 전세금반환보증을 악용하는 사기를 막으려면 보증 범위를 줄이는 방안도 검토해 볼 수 있다”고 말했다. 보증금의 100%까지 보장하는 것을 90%나 80% 선으로 낮추면 갭투자도 사라지고, 보증 기관의 보증금 반환 리스크도 줄어들 수 있다는 것이다.②미끼 물건 동원한 조작 주변 매매 가격이나 전세 시세를 속여 보증금을 가로채는 사기꾼도 많다. 나 홀로 아파트나 빌라를 분양하는 과정에서 흔히 등장하는 사기다. 먼저 같은 패거리를 동원해 특정 가구 한두 채를 비싸게 분양한 것처럼 소유권이전등기를 마치거나, 전세보증금을 비싸게 받은 것처럼 속인 뒤 대대적인 홍보전에 들어간다. 그런 다음 전셋집을 찾는 임차인에게 비싸게 거래된 계약서를 들이대며 마치 보증금을 깎아 주는 것처럼 안심시키고 나서 거래를 유도한다. 비싸게 분양한 것처럼 꾸미는 것은 세입자로 하여금 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮다고 착각한 상태에서 전세 계약을 맺게 하려는 속임수다. 이미 팔린 전세 물건이 비싸게 거래된 것처럼 속이는 것 역시 세입자를 안심시키려는 술책이다. 인허가를 받아 짓는 아파트는 분양가와 전세보증금 수준이 객관적으로 드러나지만, 빌라나 한 동짜리 아파트는 객관적인 분양가 산정 기준이나 전세보증금 시세를 파악하기 어렵다는 것을 노린 사기다. →대응 방안 눈에 띄게 싼 물건일수록 의심을 품고 접근하는 자세가 필요하다. 집주인의 말만 믿지 말고 주변 시세를 꼼꼼하게 따지고 난 뒤 계약서 도장을 찍어야 한다. 부동산 관련 공적 기관이나 공인중개사협회 등에서 객관적인 시세 정보를 제공하는 서비스를 구축하는 것도 대안이 될 수 있다. 서진형 경인여대 교수는 “전세 사기는 정보의 비대칭에서 비롯된다”며 “악덕 임대인이 정보의 사각지대를 노리고 서민의 보증금을 노리는 것”이라고 말했다. 서 교수는 “신축 빌라, 다가구주택 등은 아파트처럼 매매가나 전셋값을 정확하게 파악하기 어려워 보증금 사기가 많다”며 “정확하고 객관적인 매매가와 적정 보증금 시세를 파악할 수 있는 시스템이 구축되면 시세 조작 사기는 막을 수 있다”고 말했다. ③‘깜깜이’ 임대인 정보 세입자가 임대인에 대한 정보를 파악할 수 없는 구조가 보증금 사기를 양산하고 있다는 지적도 나온다. 세입자는 등기부등본만으로는 임대인의 보증금 상환 능력, 신용불량 정보, 임대차 상습 사기 여부 등을 파악할 수 없다. 세입자가 임대인의 동의를 얻으면 신용정보를 조회할 수 있지만 현실적으로 불가능하다. 계약이 이뤄질지도 모르는 상황에서 세입자가 신용정보를 요구한다고 집주인이 이를 순순히 받아들일 리는 만무하다. 집주인이 갑(甲)의 위치에 있는 전세 시장에서는 그저 집주인의 말만 믿고 계약할 수밖에 없는 구조다. 계약을 맺은 임차인의 보증금은 국세보다 후순위로 밀려 경매 처분할 때 재산상 손해는 고스란히 임차인에게 돌아온다. 세입자는 등기부등본에 나와 있는 주택담보대출만 확인할 수 있을 뿐 집주인의 다른 채무는 파악할 수 없다. 심지어 부동산중개업자나 보증 기관조차 깜깜이 정보 피해에 속수무책이다. →대응 방안 법적 임대사업자는 의무적으로 채무 등을 공지하게 돼 있지만, 개인에게는 이를 의무화할 근거가 없다. 개인 정보공개 금지 원칙에 막혀 임차인이 임대인의 신용을 조회하는 것은 불법이다. 금융권에 주어진 임대인에 대한 신용조회 권한을 해당 물건을 중개한 공인중개사에게 부여하는 방안도 고려할 수 있지만, 집주인과 공인중개사 모두의 반발이 예상된다. 현실적으로 임대인의 의무 사항을 강화하는 방안밖에 없다. 윤서우 HUG 전세보증팀장은 “세입자도 보증 기관도 임대인의 신용정보를 전혀 모르는 상황에서 보증서를 끊어 줘야 하는 상황”이라며 “적어도 해당 주택을 중개하는 공인중개사나 보증 기관에는 개인정보를 훼손하지 않는 최소한의 범위에서라도 임대인의 신용을 확인할 수 있게 해 주는 제도적 장치가 필요하다”고 말했다. 임대인의 신용을 확인하는 길을 터 주는 것만으로도 악덕 임대인이 사기를 치려는 심리를 막을 수 있다는 것이다. ④법령 미비 노린 시간차 계약 현행 주택임대차보호법은 임차인의 대항력과 우선변제권이 ‘전입한 다음날’ 성립한다고 규정하고 있다. 대항력은 민법에서 이미 유효하게 이뤄진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률상의 힘이다. 대항력의 효력 발생 시기가 전입 다음날이라는 것을 악용해 전입 당일에 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 매매하거나 근저당권을 설정하는 사기다. 근저당 설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생하기 때문에 전세 계약 이후 같은 날 설정해도 대항력을 주장할 수 없다. 계약 당일 일어난 근저당권은 계약 당시 등기부등본에 나타나지 않을 뿐만 아니라 이후에 임차인이 이들 권리보다 앞서 권리를 주장할 수 없다는 것을 악용해 보증금 반환 의무에서 벗어나는 사기다. 일종의 보증금 ‘먹튀’ 사기라고 할 수 있다. →대응 방안 전세계약서에 ‘전세계약 시작 다음날까지, 또는 입주일까지 근저당권 등을 설정하지 않는다’는 특약 사항을 기재하는 것이 바람직하다. 전입 신고를 마치고 등기부등본을 확인하는 것도 중요하다. 근본적으로는 주택의 인도와 전입 신고를 마치면 즉시 제삼자에 대한 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법을 개정할 필요가 있다. 국회에는 여러 건의 관련 법률 개정안이 발의돼 있다. 다만 민법은 대항력 발생 시기를 전입 다음날로 규정했기 때문에 법적 충돌이 발생할 수 있어 법 적용의 묘를 살려야 하는 과제가 남는다.

서울 아파트 청약시장에 찬바람이 불고 있다. 고금리와 경기 침체로 인한 집값 고점 인식이 확산되며 섣불리 청약 통장을 내놓지 않는 분위기다. 7일 부동산R114에 따르면 2022년 상반기 전국에서 분양된 아파트 단지는 총 186곳으로 이들 중 세자릿수 경쟁률을 기록한 곳은 7곳(3.76%)에 불과했다. 특히 서울시의 올해 상반기 아파트 청약 경쟁률은 29.84대 1로 집계됐다. 지난해 1분기 161.56대 1이었던 것과 비교하면 5분의 1도 안 되는 수준이다. 상반기 분양을 마친 서울의 10개 단지도 수요자들의 저조한 관심을 받았다. 경쟁률 세자릿수를 기록한 단지는 199.74대 1를 기록한 영등포구 영등포동2가에 분양된 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’ 단 한 곳에 불과했다. 강북구 수유동에 공급되는 ‘칸타빌 수유 팰리스’는 6.43대 1의 한 자릿수 경쟁률을 기록했다. 청약 당시부터 고분양가 논란에 휩싸였던 이 단지는 서울에서 유일하게 2순위 청약까지 진행했지만, 경쟁률은 4.14대 1로 낮아졌다. 당첨자도 청약을 포기하며 전체 가구의 90%가 미분양으로 남았다. 전문가들은 당분간 청약 시장 분위기가 시들할 것으로 전망하고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가상한제 개편으로 하반기 서울 주요 정비사업지에서 물량이 풀리기 시작하면, 고가점자를 비롯한 대기자들이 청약에 나서며 경쟁률이 오를 수 있다”면서도 “금리 인상과 전반적인 경기 상황, 시장 불확실성으로 주택 매수를 꺼리는 분위기가 확산하며 청약 시장이 기대만큼 뜨겁지는 않을 것”이라고 예상했다.

우리나라의 대표적인 주택 임대차 형태인 전세가 월세에 밀리고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전월세 거래 40만 4036건 중 월세가 24만 321건(59.5%)이다. 지난 4월 월세 비중이 50.4%를 찍으며 통계를 작성한 2011년 이후 처음으로 50%를 넘어서더니 한 달 만에 60%를 넘길 태세다. 월세 비중은 2018년 40.7%, 2019년 40.6%, 2020년 40.2% 등 40% 주변을 맴돌다가 2021년 41.9%로 소폭 증가하더니 올해 들어 5월까지 51.9%(누적)를 기록하는 등 가파르게 상승하고 있다. 　가장 큰 원인은 2020년 8월부터 시행한 개정 임대차 3법(계약갱신청구권+5% 상한+전월세신고제)과 고공행진 중인 금리다. 갱신청구권을 사용해 4년(2+2년) 거주 임차인이 늘어나면서 전세 매물이 줄어 전셋값이 급등했고, 임대인들은 상승분만큼을 월세로 받는 경우가 많아졌다. 여기에 금리가 치솟으면서 대출로 전세금을 올려 주는 것보다 월세를 택하는 임차인이 급증한 점, 전월세신고제 도입 후 월세 거래가 통계에 제대로 잡힌 점도 월세 증가에 영향을 미쳤다. 월세 우위 현상은 앞으로 심화될 가능성이 크다. 오는 8월 개정 임대차법 시행 2년이 다가오면서 갱신청구권 만료 임차인들이 본격적으로 나오기 시작했고, 금리가 계속 치솟고 있어서다. 다만 전세를 끼고 집을 사려는 수요가 만만치 않은 만큼 전세 자체가 종말을 맞는 일은 없을 것이다. 전세냐 월세냐 그것이 문제? 　임차인 입장에서 전세는 장점이 많다. 집값의 절반에서 3분의2 정도의 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하다가 계약 만료 후 그대로 돌려받으니까. 하지만 금리가 가파르게 오르면서 계산법이 복잡해졌다. 보증금을 은행에서 빌릴 경우 이자가 월세보다 비싸지는 사례가 생기기 시작하면서다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 전월세 전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난 4월 기준 4.2%다. KB부동산 리브온 자료에 따르면 6월 수도권 아파트 전월세 전환율은 3.80%다. 정부가 권고하는 법정 전월세 전환율(기준금리+2%)보다 약간 높다. 　지난해 초만 해도 전세대출 금리는 2% 초반에서 3% 중후반 수준이어서 임차인은 대출을 받아 보증금을 올려 주는 게 훨씬 유리했다. 하지만 하반기 이후 시중은행의 전세대출 금리는 3% 중반에서 5% 후반으로 가파르게 상승 중이다. 미국과 한국에서 기준금리가 오르면서 전세대출 준거금리인 코픽스와 금융채 금리가 급등했기 때문이다. 고신용 임차인은 대출을 이용한 전세가 아직까지는 월세보다 유리한 측면이 있지만 중·저신용 임차인들은 월세가 유리한 형국이 됐다. 올해 몇 차례 기준금리 추가 인상이 예정된 점을 감안하면 조만간 고신용 임차인까지 월세로 돌아설 것이 확실시된다. 따라서 계약 만료를 앞둔 임차인들은 향후 대출금리 인상 일정과 전월세 전환율, 금리를 꼼꼼히 따져 전세나 월세를 선택해 손해를 줄여야 한다. 슬기로운 월세 생활을 위해 　초고금리시대를 맞아 월세는 돌이킬 수 없는 대세가 되는 모양새다. 정부와 지방자치단체들도 늘어나는 월세 임차인을 위한 각종 지원을 강화하고 있다. 대표적인 게 월세 세액공제 확대다. 지난달 21일 정부가 발표한 임대차시장 안정 방안에 따르면 연간 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 가구주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%(기존 12%)를 연말정산 시 세금에서 공제받을 수 있다. 총급여액이 5500만~7000만원인 경우엔 12%(기존 10%)의 세액공제를 받는다. 월세 보증금을 대출받은 임차인은 연 400만원 한도로 40% 소득공제도 받을 수 있게 된다. 다만 세액공제와 소득공제 확대는 법 개정 사안이라 국회 동의를 거쳐야 한다. 　40대 미만 임차인이라면 지방자치단체들의 청년 월세 임차인 지원도 챙겨 봐야 한다. 서울시는 무주택이면서 중위소득 150% 이하인 만 19~39세 청년근로자 2만명을 매년 선발해 소득기준에 따라 일정 금액을 지원한다. 보증금 5000만원, 월세 60만원 이하 월세 거주자여야 한다. 서울 주거 포털이나 서울청년 포털을 통해 온라인으로 신청이 가능하다. 인천시도 만 19~39세 이하 청년 임차인 6000명에게 1인당 월 20만원씩 최대 12개월간 지원한다. 제주도도 월 최대 20만원씩 12개월 동안 지원하는 청년 월세 지원사업을 올해부터 추진하고 있다. 이 밖에도 상당수 광역·기초 지자체들이 청년 임차인들을 위한 지원에 나서고 있다. 자신이 거주하는 지자체 홈페이지 등을 통해 자세한 내용을 알아볼 필요가 있다. 임대차 분쟁 대처는 이렇게 　임차인들은 거주 중 또는 임대차 계약 종료 시에 임대인과의 분쟁에 휘말릴 가능성이 있다. 가장 대표적인 게 계약 종료 시 원상회복과 거주 중 수리 문제다. 대부분의 주택 임대차계약서엔 계약 종료 시 임차인이 임차 목적물을 원상회복해 임대인에게 반환할 의무가 명시돼 있다. 보증금이 월세 미지급이나 주택 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무 담보 성격을 갖기 때문에 임대인은 계약 종료 시 미지급 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 이 중 원상회복 문제에선 주택의 원 상태에 대한 의견 불일치, 훼손이 임차인 과실에 의한 것인지 노후화에 따른 것인지의 문제, 수리비의 적절성 등에서 다툼이 많다. 　다툼을 줄이려면 계약 단계에서 주택 구석구석에 대해 사진이나 동영상을 찍어 놔야 한다. 소모품이 아닌 모든 시설 작동 여부를 꼼꼼히 체크하고, 벽지 오염 같은 작은 훼손까지 미리 체크해서 촬영해 놔야 한다. 또한 거주 중 페인트칠이나 벽에 못 박기, 벽걸이 에어컨이나 선반 설치 등 목적물에 인위적인 변화를 주는 일은 삼가는 게 좋다. 부득이 필요할 경우엔 임대인의 양해를 구하고 양해 사실을 문자나 녹취로 남겨 놓아야 분쟁을 예방할 수 있다. 벽지 변색이나 문 삐걱거림, 도색 까짐 등 오랜 사용에 따른 시설의 상태 악화나 가치 감소는 임차인의 귀책 사유가 아니다. 임대인이 원상회복을 위한 공제를 주장한다면 적극 반박할 필요가 있다. 　거주 중 누수나 각종 기기 고장 등은 임차인의 과실로 인한 것이 아닌 한 기본적으로 임대인이 수리비를 부담해야 한다. 다만 전구 등 소모품이나 문 손잡이 고장 등은 세입자가 알아서 수리해야 한다. 판례는 대체로 대수선이나 기본적인 설비 등에 대해선 임대인이 부담하고 10만원 이내의 적은 비용으로 간단히 수선할 수 있는 것은 세입자가 부담하도록 정하고 있다. 　임대인과 도저히 의견 조정이 안 되고 손해가 클 때는 한국부동산원이 운영하는 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있다. 보증금 반환 문제는 물론 거주 중 수리비 문제 등 임대차 관련 법적 분쟁을 비교적 신속하게 처리한다. 신청일로부터 60일 이내 종료가 원칙이나 일반적으로 한 달 내에 처리된다고 한다. 위원회의 조정안을 당사자들이 수락하면 조정이 성립된다. 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6곳에 사무국이 설치돼 있다. 사무국을 직접 방문하거나 위원회 홈페이지(https://adrhome.reb.or.kr/)를 통해 분쟁조정 신청이 가능하다. 수수료는 조정금액에 따라 1만~10만원으로 저렴하다.　

전국의 집값이 평균 100만원 올랐다면 이 가운데 21만 9000원은 서울 강남 지역 집값 상승에 따른 영향이라는 분석이 나왔다. 서울 강남과 수도권의 집값 상승이 다른 지역까지 전이되면서 전체적인 가격을 밀어올렸다는 얘기다. 한국은행 조사국 물가연구팀과 통향분석팀이 6일 발표한 ‘주택가격 전이효과 분석’ 보고서에 따르면 특정 지역의 주택가격 변동이 주변 지역의 가격 변동에 미치는 영향을 의미하는 ‘주택가격 전이효과’를 추정한 결과, 강남 지역 11개구의 전이효과는 평균 21.9%로 집계됐다. 강북 지역 14개구는 평균 16.6%였고 수도권은 20.1%로 분석됐다. 아울러 강남 지역의 주택가격 상승률이 1% 포인트 오르면 강북 지역은 0.40% 포인트, 수도권은 0.58% 포인트, 지방광역시는 0.15% 포인트씩 상승률이 높아진다는 분석 결과도 나왔다. 한은은 보고서에서 “강남의 가격 변동이 주변 지역에 강한 영향을 미치는 것으로 분석된다”며 “전이효과는 주택가격 하락기보다는 상승기에 더 크게 나타났다”고 설명했다. 이어 “특정 지역의 주택과 지역개발 정책을 수립할 때는 주변 지역에 대한 전이효과도 함께 고려해야 한다”고 강조했다.

지난해 서울 강남과 수도권 가격의 동향이 전국의 집값 상승에 영향을 미쳤다는 분석이 나왔다. 한국은행 조사국 물가연구팀과 통향분석팀이 6일 발표한 ‘주택가격 전이효과 분석’ 보고서에 따르면 특정 지역의 주택 가격 변동이 주변 지역의 가격 변동에 미치는 영향을 의미하는 ‘주택가격 전이효과’를 추정한 결과, 강남 지역 11개구의 전이효과는 평균 21.9%로 집계됐다. 전국 주택 가격이 100만원 올랐다면, 이중 21만 9000원은 강남 지역 집값 상승의 영향을 받은 것으로 추정된다는 얘기다. 주택가격 전이효과는 강북지역 14개구는 평균 16.6%였고, 경기·인천 등 수도권은 20.1%, 지방광역시는 7.5%로 분석됐다. 아울러 강남 지역의 주택가격 상승률이 1% 포인트 오르면, 강북지역은 0.40% 포인트, 수도권은 0.58% 포인트, 지방광역시는 0.15% 포인트씩 상승률이 높아진다는 분석 결과도 나왔다. 한은은 보고서에서 “강남의 가격 변동이 주변 지역에 강한 영향을 미치는 것으로 분석된다”며 “전이 효과는 주택가격 하락기보다는 상승기에 더 크게 나타났다”고 설명했다. 또 전세 가격 변동이 매매 가격으로 전이되는 효과가 그 반대의 경우보다 더 큰 것으로 분석됐다. 다만 전세 가격의 매매 가격으로의 전이효과는 최근 들어 약화하고 있다는 게 한은의 분석 결과다. 한은은 보고서에서 “지난해 주택 가격의 큰 폭 상승은 부동산 정책이나 자금조달 여건 등 전체 주택시장의 공통된 여건 변화와 재건축 기대감, GTX 사업 가시화 등 지역적인 특이 요인이 작용한 것으로 보인다”며 “지역에 작용하는 요인으로 오른 집값이 주변으로 전이된 것도 상승세 확대에 일조한 것으로 평가할 수 있다”고 설명했다. 이어 “특정 지역의 주택과 지역개발 정책을 수립할 때는 해당 지역에 미치는 직접적인 효과와 함께 주변 지역에 대한 전이효과도 함께 고려해야 한다”고 조언했다.