◎신도시 20.4%… 전세도 급등 올들어 주요도시의 아파트 가격이 90년대 들어 최고의 상승세를 나타내고 있다. 일본등 주변국들이 대부분 부동산 가격하락을 겪고 있는 가운데 이뤄지고 있는 이같은 아파트 가격 폭등은 비록 최근 몇년간의 부동산가격 침체에 따른 반등의 성격이 강하긴 하나 우리경제의 고비용구조를 심화,고착시켜 앞으로의 장단기 경제정책운용에 큰 부담이 될 수 밖에 없을 것으로 보인다. 우리나라 전국주요도시의 아파트 가격은 올 봄 분당 일산등 신도시의 아파트 가격상승이 전국으로 확산되면서 9월말 현재 무려 10.3%(호가기준)나 올랐다.특히 아파트 가격상승의 진앙지인 신도시 아파트의 경우 평균 20.4%가 올라 집 값 상승을 부채질 한 것으로 나타났다. 7일 재정경제원에 따르면 지난 9월말 현재 전국의 주택(일반주택+아파트) 값은 지난해 말보다 2.4%가 올랐다.그러나 지난 해 집값이 1.5% 상승한 것이나 92∼95년 사이 집값 상승률이 마이너스를 기록한 것에 비하면 올해 집값은 전체적으로 가파른 상승세를 타고 있는 셈이다.이같은 상승세는 일반주택을 제외한 아파트가 주도,전국 15대 도시의 아파트 값은 지난해 말보다 10.3%(잠정 조사치)가 올랐다.전국 평균 집 값 상슬률의 4.3배에 해당된다.신도시의 경우 평균 20.4%가 올랐으며 신도시의 영향을 직접 받는 서울은 9% 상승했다. 특히 이사철인 지난 한달사이 아파트 값은 0.7% 오르고 신도시는 1.2%가 올라 아파트 가격상승이 현재에도 계속 진행되고 있음이 드러났다.분당의 경우 일주일 사이에 0.8%가 상승하는 등 투기요인이 다른 신도시보다 훨씬 심했다. 아파트 전세값도 동반 상승,올들어 8.8%가 올랐다.서울은 6.3%에 그쳤으나 신도시는 12.7% 올랐다.반면 일반주택을 포함한 전국 주택의 전세값은 지난해 6.5%에서 2%로 다소 낮아졌다.

◎대륙의 ‘보이지않는 손’/경제자유 서서히 압박/금융기관 감독 강화·물가관리 착수/3∼5년뒤 중국형 시장체제 갖출듯 홍콩이 지난 7월 1일 중국에 반환됐다.100년이 넘도록 ‘영국식 자본주의’에 젖었던 홍콩이 공산주 체제에 제대로 융합될 수 있을까.분명한 것은 홍콩 특유의 자유방임체제와 달러화에 연동된 홍콩달러의 가치에 변화가 있을 것이라는 전망이다.반환 3개월이 지난 홍콩의 현주소를 조망해본다. 중국 반환 이후 홍콩은 크게 달라진 것이 없다.중국은 정치적으로나 경제적으로 홍콩의 현 체제를 인정해주고 있다.홍콩을 번영케 한 자유방임주의 기조도 그대로다.그러나 알게 모르게 통제와 자유가 혼합된 중국의 통치방식이 홍콩에 스며들고 있다.가시적이기 보다 상징성을 띤 채 홍콩의 자유방임체제를 한쪽 귀퉁이에서 무너뜨리고 있다. ○통제·자유 혼합통치 홍콩에서는 중국의 국화인 취란(바우히니아)과 국기인 오성기를 북경에서보다 더 쉽게 볼 수 있다.나뭇잎이 5개인 취란은 호텔의 광고 전광판에서 번쩍이고 있으며 공원 담장에도빠짐없이 새겨져 있다.호텔 현관에는 영국 국기인 유니온 잭을 대신해 오성기와 취란을 그린 깃발이 펄럭이고 있다.홍콩시민들은 무심히 지나치고 있지만 무의식적으로 중국 시민임을 강요당하고 있다. 한때 홍콩에서는 중국 해방군이 주요 관공서나 공공건물에서 배치될 것이라는 얘기가 나돌았다.그러나 막상 반환된 이후 홍콩에서 중국 해방군은 단 한명도 볼 수 없다.중국반환의 상징으로 홍콩에 주둔하고 있을 뿐 홍콩으로의 출입이나 외박은 일체 허용되지 않고 있다.1국 2체제의 유지를 전세계,특히 대만에 알리기 위한 의도적인 제스처이자 해방군에 만연된 부패를 홍콩에 ‘전염’시키지 않겠다는 조치로 보인다.그렇지만 이는 중국이 홍콩을 활용하고 있으며 홍콩을 통제하고 있음을 여실히 보여주는 대목이다. 홍콩은 물가를 관리하지 않는다.음식비나 주택값 등을 시장에 맡긴다.독과점 업체가 발생해도 관여치 않는다.때문에 외부요인에 의한 물가 급등이 빈번하다.9월 23일부터 25일까지 홍콩 컨벤션 센터에서 국제통화기금(IMF)과 세계은행(IBRD) 연차총회가 열렸을 때 주변 식당의 음식비는 무려 30%나 올랐다. 그러나 이같은 홍콩의 자유방임체제도 조금씩 허물어지고 있다.금융기관에 대한 감독체계는 이미 강화되기 시작했고 공공요금의 경우 과거 일정기간 공시를 통해 인상하던 것을 지금은 토요일에 기습 발표,월요일부터 시행하는 경우가 잦아졌다.서비스 부문 등에서 독과점 업체의 가격횡포를 조정하려는 움직임도 가시화되고 있다.특히 25평형 아파트의 월세가 3백만∼4백만원에 이르는 집값을 안정시키기 위한 홍콩당국의 노력은 이례적이다.홍콩의 주택업체들이 이에 맞서 주택공급을 늦추려하지만 중국반환 이후 큰 흐름은 시장실패를 조정해야 한다는 것이다. ○독과점 조정 움직임 미국 증권사인 J·P모건사의 홍콩지점은 자유방임주의가 홍콩으로 하여금 급변하는 시장 및 생산 조건에 적절히 적응토록 했으나 산업 전반에서 독과점을 유발,시장의 실패를 가져왔다고 평가했다.특히 부동산,항만 하역료,통신·전기·가스,유통,TV방송,은행 등에서는 더욱 심해 은행의 경우 2개 은행이 전체 예금과대출의 53%,수퍼마켓의 경우 2개 업체가 70%,주택공급은 3개업체가 50%,항만 하역은 1개 업체가 48%를 각각 차지하고 있다고 밝혔다. 모건사는 그러나 중국반환 이후 홍콩의 독·과점 상태는 중국을 포함한 주변 지역에서의 경쟁 강화로 점차 엷어지고 있다고 분석했다.예컨대 중국이 홍콩을 거치지 않고 외국과 교역하는 비율이 높아지고 있으며 외국업체들도 홍콩과 인접한 심천 등에서 중국과 직교역하는 경우가 늘고 있다.일부 다국적 기업은 본사를 홍콩에서 중국의 다른 지역으로 이전할 계획이다. 이같은 움직임은 중국정부에 의해 주도적으로 이뤄지기 보다 기업비용을 최소화하려는 기업의 이윤추구적 행동에 따른 것이지만 그 이면에는 홍콩이 중국체제에 편입될 것이라는 심리적 요인이 자리잡고 있다.결국 중국 관료주의의 침투와 부패의 만연,‘관계’를 중요시하는 중국식 관행에 따른 상거래의 불투명성 등을 우려하는 것이다. 그럼에도 홍콩의 자유방임체제와 국제 금융센터로서의 지위는 당분간 지속될 것으로 보인다.다만 중국반환을 계기로 독과점 등 시장실패를 해소하려는 홍콩당국과 중국정부의 노력은 계속될 것이며 경쟁체제를 우선으로 삼는 시장체제로 개편될 전망이다.기업은행 김영진 홍콩지점장은 “현재로선 중국 내에 홍콩을 대신할 구심점이 없기 때문에 3∼5년간은 현재의 지위를 누릴 것”이라며 “그렇지만 지금같은 독점적 지위가 아닌 싱가포르나 상하이 심천 등 중국의 남부지역과 경쟁하는 중국형 시장체제를 갖출 것”이라고 내다봤다.

지난 8월 집값과 전세값이 각 0.1%씩 올랐다. 주택은행이 전국 41개 도시를 대상으로 조사해 12일 발표한 ‘8월 도시주택 가격동향’에 따르면 집값은 서울은 7월에 비해 0.2%,중소도시는 0.3%가 각각 올랐다.5개 광역시는 0.1%가 떨어졌다.전세가격은 서울은 변함이 없었으며 광역시와 중소도시는 각 0.1%와 0.2%가 올랐다.

◎성원·벽산 중 대련에 주상복합건물 시공 해외건설사업이 사회간접자본 위주에서 최근에는 단독주택 아파트 주상복합 오피스텔 공장형아파트 등으로 다양해지면서 주택건설업체의 해외 투자형 부동산 건설시장 진출이 활기를 띠고 있다. 주택업체들이 이처럼 해외로 활로를 찾아 나선 것은 주택건설에 대한 자신감을 얻은 데다 현지 수요는 물론 외국에 진출하는 국내 업체나 교포,해외 주재원 등이 우리 건설업체가 지은 첨단 사무실이나 주택을 선호해 그만큼 수요가 따라주기 때문이다. 쌍용건설은 미국의 웨스트체스터,스티븐슨 랜치 주택건설사업에서 40∼50%의 투자수익률을 거둔데 이어 최근 세번째 주택개발사업으로 로스앤젤레스 터스틴 랜치 주택개발사업에 착수,성황리에 분양하고 있다. 이 사업은 로스앤젤레스 도심에서 남서쪽에 위치한 터스틴 랜치에서 3만6천80여평의 부지에 단독주택(비도라) 122가구를 건설하는 것이다.오는 99년 12월에 끝날 이 사업은 41평형 30가구,49평형 36가구,51평형 36가구,57평형 20가구 등이다.가구당 분양가는 20만∼25만달러이다.주택규모가 주변보다 작은 대신 집값을 적정하게 책정한 분양전략을 썼다. 쌍용은 이 사업에 2천5백만달러를 투입,미국 현지법인(SII)을 통해 현지의 주택개발 전문업체 케이털리스 레지덴셜그룹과 합작으로 추진한다. 성원건설은 중국 대련시에서 이달중 주상복합건물 건설에 들어간다.내년 12월에 완공할 이 건물은 지상 2층,지상 17층 규모로 상가와 아파트,주차장 등으로 구성된다.공사금액은 2천9백50만달러. 성원은 또 중국 광동성 불산시에서도 지상 8층 규모의 불산쇼핑몰도 건설한다.9천3백만달러가 투입되는 불산쇼핑몰은 오는 11월에 착공,99년6월에 완공된다.쇼핑몰에는 유명브랜드상가 백화점 고급식당 사무실,회의 및 전시관 등이 들어설 예정이어서 불산시의 새로운 명물로 건설될 전망이다. 벽산건설도 지난 7월 중국 대련시에 지하 4층,지상 48층 규모의 첨단 주상복합빌딩(운산대하) 건설공사에 착수했다. 오는 2000년 6월에 완공될 이 건물에는 사무실과 1급호텔,상가 식당,각종 위락시설 등이 들어설 예정이다.벽산은 이 사업에 7백15억원을 투자하며 완공후 국내 진출업체 등에 분양할 예정이다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎“5년뒤엔 5조시장” 대기업 진출 러시/“고치면 집값 오른다” 재테크 활용도 주택업체들이 주택시장의 침체를 이겨내기 위한 새로운 경영전략의 하나로 아파트나 빌딩의 개보수사업(리폼 또는 리모델링사업)의 진출을 적극 추진하고 있다. 리폼이란 10년 정도 된 아파트나 빌딩 등에서 각종 인테리어와 낡고 지저분한 마감재를 새 것으로 바꾸는 사업.현재 시장규모는 수천억원대로 추산되지만 앞으로 5년후에는 5조원을 넘을 것이란 전망이다.특히 분당이나 일산 등 신도시의 대규모 아파트 단지의 경우 5년뒤에는 모두 리폼 대상이 되기 때문에 장래의 유망 주택사업 분야로 급부상하고 있다. 그동안 아파트단지내 개보수업체나 인테리어업체들이 맡아온 주택 리폼사업에는 이미 현대산업개발 청구 건영 등 대형주택업체들이 진출했다.대한주택공사도 리폼사업 전담팀을 가동중이며 중소 주택건설업체들도 이 분야에 대한 진출을 서두르고 있다. 현대산업개발은 리폼사업을 장래 유망사업중 하나로 꼽고 최근 조사단을 일본에 파견하는 등 발빠르게 움직이고있다.아직 시장규모가 작지만 일본의 전례를 볼때 곧 크게 확대될 것으로 판단하고 시장 및 기술선점을 위한 준비를 하고 있다. 주택분야에 명성을 가진 청구도 관련 자료를 수집하고 일본 시장을 연구하는 등 리폼사업 진출을 위해 활발한 움직임을 보이고 있다. 대한주택공사는 노후한 임대주택의 개보수 필요성 때문에 리폼사업 진출 결정을 내렸다.주공은 우선 배관과 방수 등 설비 개보수에 주력하고 이어 실내장식 분야로 확장한 뒤 민간주택쪽으로도 사업을 확대한다는 계획이다. 이밖에 건영 등 다른 대형 업체들뿐만 아니라 중형업체들도 리폼사업 진출을 모색하고 있다. 대형 주택업체들이 잇따라 주택리폼사업에 뛰어드는 것은 현재 시장 규모는 크지 않지만 ▲라이프 스타일의 변화로 주거공간에 대한 개념이 바뀌고 ▲빌딩의 내부 시설 개보수 추세가 확산되며 ▲소득수준이 크게 향상됨에 따라 성장 가능성이 높기 때문이다. 리폼사업은 지난해 건설교통부가 내력벽을 손상하지 않는 범위내에서 실내 구조변경을 허용한다는 내용의 시행령을 만들면서 활성화되기 시작했다.그러나 아직은 불법개조와 합법적 개조 사이의 구분이 모호해 명확한 기준 마련이 시급하다. 리폼시장에서 평당 건축비는 50만∼70만원 선이다.헌집을 고쳐 완전히 새 집 같은 분위기를 내게 하기 때문에 수요자들의 반응도 좋은 편이다. 리폼사업은 단순한 개조의 차원을 넘어 재테크의 수단으로 활용된다는 점에서 시장전망을 밝게 하고 있다.헌집을 개조해 매물로 내놓으면 공사비를 건지고 기존 가격보다 3∼5% 더 받을 있는 점이 매력으로 작용하고 있다. ◎이런점 알고 시도하자/비용 평당50∼70%만원… 할금 이용할만/목적·시기·견적내용 꼼꼼히 챙겨야 주택의 리폼시도 새 집을 사는 것 못지않게 신경을 써야할 점이 많다.평당 개보수에 들어가는 비용이 50만∼70만원으로 만만치 않은 데다 아무 계획없이 할 경우 돈만 날리기 십상이다.충당비용을 할부금융에서 대출받을수 있는 점도 알아두면 도움이 된다. 리폼을 할때는 우선 목적과 비용,공사시기를 적절히 정해야 한다.다음에는 믿을 만한 리폼업체를 고르고 견적내용 및계약조건 등을 정확히 알고 공사에 착수해야 한다.공사업체와 공사일정 자재 내부구조 등을 자세히 상의하고 마감재 등 시공자재의 품질을 확인하는 것도 잊어서는 안된다. 단독주택의 리폼은 구조전문가의 조언이 필요하고 아파트의 경우는 불법개조 여부를 확인해봐야 한다.이밖에 공사내용이 추가 또는 변경될 경우 공사에 앞서 반드시 견적 등을 점검해야 한다. 리폼시 할부금융은 현재 동양할부금융 기은할부금융 코오롱할부금융 등에서 ‘인테리어 할부금융’이라는 이름으로 상품을 내놓고 있다.그러나 대분분 상가나 체인점 등을 대상으로 한 상품이며 일반 주택수요자들이 이용할 수 있는 상품은 코오롱할부금융의 ‘리모델링 할부금융’.아파트 빌라 단독주택 소유자들은 리폼을 할때 이 상품을 이용할 수 있다.할부기간은 6∼36개월이며 주택의 경우 약속어음 공증 등을 전제로 2천만원까지 신용대출이 된다.대출금리는 연 18%로 꽤 높은 편이다.

◎“투기과열지구” 지정돼 내집 마련 기회로 연초부터 술렁대던 집값이 한동안 하향 안정세를 보이고 있다.비수기에다 정부의 투기단속이 강화된 탓이다.투자자들도 예전처럼 가격 오름세 심리에 편승한 마구잡이식 투기가 아닌 나름대로의 전망과 전략을 통해 투자분석 및 수익전망을 하는 분위기이다. 그럼에도 하반기의 주택시장은 부동산 시장의 안정세가 대세를 잡아가는 과정에서 꾸준한 상승세를 보일 것 같다.대선정국에 따른 통화팽창이 부동산 시장으로 유입되거나 수도권 지역으로 확산기미를 보이고 있기 때문이다.중대형 아파트의 가격자율화와 빛이 바래기는 했지만 부동산 10년 주기설도 심리적 요인으로 작용하고 있다. 수도권 지역에서는 채권입찰제 실시에도 불구,용인 수지지구가 여전히 1순위 투자유망지로 꼽힌다.분당에서 남쪽으로 2㎞ 떨어진 용인 수지2지구는 하반기 최대의 관심지역이다.서울로 출퇴근이 가능하고 분당의 각종 기반 및 편의시설을 이용할 수 있기 때문이다.주변의 자연환경이 어우러진 ‘자연환경 친화단지’ 또는 ‘전원형 청정주거단지’로 손색이 없는 점도 한몫한다. 이같은 높은 투자가치 때문에 서울 등의 실수요자나 시세차익을 노린 투기자들이 지역우선 아파트 물량을 공급받기 위해 위장전입하는 등 투기의 온상이 됐다.이에 따라 정부가 투기과열지구로 지정,채권입찰제 실시와 함께 지역우선 공급물량을 총 공급분의 30%로 제한했다.채권상한액도 인근 아파트 가격 대비 시세차익의 70% 정도로 예상하고 있어 서울 등 실수요자의 청약기회는 확대됐지만 투자메리트는 상대적으로 줄었다. 이런 청약환경의 변화에 따라 이달말이나 9월초에 공급되는 아파트를 분양하기 위해서는 채권상한액을 쓰고 당첨될 경우 투자 수익성을 잘 따져볼 필요가 있다.분양면적 33평형(전용면적 25.7평 초과) 이상 민영주택의 경우 수지1지구의 가격 등을 따질때 재테크 수단보다는 내집마련의 기회로 이용하는 편이 낫다.시세차익과 내집마련의 꿈을 동시에 만족시키려면 채권입찰제 대상이 아닌 32평형(25.7평 이하) 규모의 아파트를 청약하는 것이 유리하다.시세가 비슷하지만 채권입찰제가 시행되지 않는 인근 수지읍 일대의 신봉리 성복리 죽전리 등이나 경부고속도로 건너편의 주성면 일대에 관심을 가지는 방법도 생각해봄직하다. (02)3451­1122.

◎3당 모두 경제회생에 승부 건다/신한국­자율경제·지역화합에 주안점/국민회의­저소득 소외층 복지지원 중점/자민련­미래지향적 정책개발 치중 국민회의 김대중 자민련 김종필 후보에 이어 지난 21일 이회창 후보가 신한국당의 차기대통령후보로 선출됨으로써 정국은 사실상 연말 대선을 염두에 둔 경쟁 국면에 돌입했다.이번 대선은 21세기 통일한국을 이끌 새로운 리더십을 창출하는 중요한 의미를 지니고 있으며,국제화시대에 걸맞는 선진 민주사회로 나아가는 이정표이기도 하다.서울신문은 이번 대선이 명실상부한 정책대결의 장이 되어야 한다는 취지아래 24일부터 이회창 김대중 김종필 후보 등 세후보를 대상으로 두번째 ‘여야 대통령후보의 대선쟁점 정책대결’ 시리즈를 연재한다.지난 6월말 첫번째 게재한 ‘국정 주요테마별 지상토론’과 달리 이번 시리즈에서는 10개 항의 대선이슈가 될만한 주요 쟁점을 엄선,정책의 구체성을 띠도록 하는 것이 특징이라고 할 수 있다.〈편집자주〉 ▷신한국◁ 신한국당은 이번 대통령선거에서의 정책대결은 3박자를 갖춰야 승리한다고 보고 있다.즉 ▲쟁점이 될 분야를 정확히 예상하고 ▲그 분야에 대한 구체적이고 실효적인 정책대안을 마련하며 ▲이를 TV토론을 통해 유권자들에게 정확히 전달해야 한다는 것이다. 신한국당은 주요 쟁점을 경제와 통일·안보,그리고 사회통합으로 설정하고 있다.신한국당은 이에따라 ‘자율경제’와 ‘힘의 우위를 바탕으로 한 한반도 평화’‘지역주의 타파를 통한 사회통합’이라는 이회창후보의 구호를 구체화하는 작업에 몰두하고 있다.이미 잘 알려진 국민회의 김대중 후보의 ‘대중경제론’‘연방제 통일론’‘지역등권론’에 대응한 것으로 보인다.신한국당은 지난 경선과정에서 이회창 후보가 제시한 각 분야의 정책을 수용해 당 전체의 종합적인 정책안을 마련중이다. 신한국당은 경제분야의 경우 여론주도층을 위해 이론적인 정책을 제시하는 한편,국민들이 피부로 느낄수 있도록 ‘시장바구니 물가안정’‘과외비 절감’‘집값 안정’등 주요 이슈별 정책도 준비중이다. 신한국당은 이같이 마련된 정책을 당이 공식적으로 발표하는 것보다는 이회창 후보가 김대중·김종필 후보와의 TV토론을 통해 자연스럽게 밝히는 것이 효과적일 것으로 분석하고 있다.신한국당은 이에따라 28일부터 시작되는 TV 3사 합동토론을 앞두고 23일 하오 4시 이후보와 박관용 사무총장·김중위 정책위의장·박희태 원내총무·이윤성 대변인 및 김영일·나오연·함종한 정책조정위원장등이 참석하는 ‘TV합동연설회 대비회의’를 열어 당이 마련한 정책과 비전을 효과적으로 전달하는 방법을 협의했다. ▷국민회의◁ 국민회의는 ‘신자유주의’를 올 대선정책의 큰 줄기로 잡았다.기존 ‘서민과 중산층을 위한 정책’에다 최근 김대중 총재의 보수화 경향을 가미한 새로운 개념이다. 김원길 정책위의장은 “자유시장 경제를 중심으로하는 민주주의를 바탕으로 작은정부를 추진하고 소외·저소득층의 복지를 지원하는 정책개발이 이번 대선공약의 근간이 될 것”이라고 방향을 제시했다. ‘신자유주의’를 앞세운 국민회의는 5단계로 나눠 현재 당내 의견수렴 작업을 진행중이다.공청회와 상임위별 소속의원들과의 간담회 등을 거쳐 우선 내달 15일까지 1차 정책시안을 마련,김총재에게 보고할 예정이다.김총재는 자신의 한달간 ‘현장투어’에서 체험한 내용을 가미,최종 공약을 만든다는 복안이다. 현재 대체적으로 드러난 정책기조를 보면,정치분야의 경우 개혁을 앞세우며 의회민주주의와 법치주의를 강화하는 방안을 모색중이다.지역감정을 치유하는 국민통합 노력도 부각시킬 계획이다.경제분야는 정부개입의 최소화로 재벌을 포함한 민간부분의 경제활동을 보장하는 가운데 ‘중소기업 살리기’에도 무게를 두는 방향이다.최종 목표는 국가경쟁력 강화에 초점을 맞췄다. 대북정책은 경제지원을 지렛대로 북한을 개혁·개방으로 이끈다는 ‘햇볕론’에다 전쟁억지력 강화를 위한 ‘강병론’을 뒷받침했다.통일정책은 남북연합과 연방제,완전통일로 가는 ‘3단계 통일론’이다. 사회분야는 ‘절제된 복지’ 개념을 도입했다.저소득층을 위한 정책으로 기초생계비 확보와 인력개발을 접목시킬 예정이다.중산층을 겨냥한 획기적인 사교육비 대책과 대입제도 개선을 준비중이다. ▷자민련◁ 자민련은 연말 대선이 정책 대결구도로 갈 것이라는 판단에 따라 정책개발에 박차를 가하고 있다.충남 예산 재선거에 당력을 쏟아 붓고 있어 현재로서는 정책개발이 주춤한 상태이다. 하지만 임시국회가 끝난뒤 8월초 당론 수렴과정을 거쳐 공약의 방향을 확정하고 8월중 공약을 밝힌다는 계획이다. 자민련은 경제분야에 정책 개발의 중점을 두고 있다.김종필총재도 3공시절 개발경제를 이끈 경험으로 2000년대에 들어서면 사람당 국민소득 3만달러 시대를 열겠다고 밝혀 왔기 때문이다. 다른 당과의 차별화를 경제분야에서 찾겠다는 것이다.여기에는 대통령제는 고비용 정치구조를 필연적으로 초래하는 제도인 만큼 정치구조를 내각제로 바꿔야 한다는 주장이 깔려 있음은 물론이다. 경제관료와 환경부장관 출신의 허남훈 정책위의장은 “시장경제에 충실하고 효율성을 강조하며 미래지향적인 경제정책 개발에 치중할 것”이라고 말했다.획기적이라기보다는 현실과 이상을 적절히 조화시킨 정책을 개발하겠다는 얘기다.농어촌,과학기술,사회복지 분야 등을 세분화해 구체적으로 제시하겠다는 것이다.하지만 경제적인 비약을 가져오지 않으면서 현실적인 정책 개발을 해야 한다는 점은 자민련의 고민거리이기도 하다. 3당 가운데 유독 보수의 색깔을 분명히 하고 있는 자민련은 보수적인 공약을 제시하기는 힘들 것으로 보고 있다.3당 모두 비슷비슷하게 보수 세력을 껴안으려는 공약을 제시하고 있다는 판단 때문이다.따라서 보수적인 공약 개발은 그다지 비중을 두지 않고 있다.

◎저상장시대 ‘길목’… 소비심리 급랭/경기침체·감량경영 여파… 1분기 소비증가율 5.2%에 그쳐 국내 근로자들의 소비심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 오랜 경기침체로 소득이 크게 늘지 않고 있는 탓이지만 실제 소득증가둔화보다 더 큰 폭으로 소비증가율이 둔화되는 추세다.이번 경기침체가 다른 때의 경기순환과 달리,고성장시대에서 저성장시대로 넘어가는 과도기적 성격을 가짐에 따라 소비자들이 미래에 대한 불확실성으로 지출을 실제이상으로 줄이는 탓으로 보인다.특히 그동안 들어보지 못했던 명예퇴직,감량경영 등이 일반화되면서 소비자들의 불안감이 극대화되고 있고,이에따라 경기가 회복국면에 들어서더라도 소비지출은 급격히 늘어나지는 않을 것으로 예상된다. 통계청이 최근 발표한 ‘1·4분기중 도시근로자 가계수지동향’을 보면 소득은 지난해 같은 기간보다 9.3%가 늘어난 것으로 집계됐다.그러나 소비지출증가율은 5.2%가 증가하는데 그쳤다.그동안 집값이 크게 올랐다거나 크게 물가가 오른 부분이 없는 점을 감안하면 이같은 소비위축은 경제의 구조전환과 장래 불안감확산에 따른 심리적 요인외의 것으로 설명하기 어렵다. 근로자들의 소비위축은 다른 통계에서도 나타나고 있다.이를테면 1∼5월중 소비재 수입은 1.5% 증가에 그쳐 4년만에 처음으로 증가율이 한자리수로 떨어졌다.소비재 수입은 94년 24.6%,95년 27.8%,96년 21.2%로 연 3년동안 20% 이상의 폭발적인 증가를 보인바 있다. 한동안 과소비의 상징적인 존재로 부각됐던 해외여행객도 5월 한달동안 지난해 5월보다 0.3%가 줄었다.출국자 수의 감소는 지난 91년 2월이후 6년 3개월만의 일이다. 이처럼 일반 근로자들의 소비는 급격히 위축되고 있다.그러나 여전히 일부 부유층의 과소비는 개선되지 않고 있다. ◎과소비 현상과 대책/사치성 소비재 수입·해외여행이 부채질/모방·과시 습관 시정… 절제 생활화해야 개인의 경우 일반적으로 소비증가율이 소득증가율보다 낮다는 사실은 국민경제 전체로 볼 때 소비증가율이 경제성장률보다 낮다는 것을 의미한다.실제로 우리나라의 민간소비율(민간소비/국민가처분소득)은 경제상황에 따라 다소의 기복은 있으나 경제성장과 함께 대체로 하락해 왔다.그러나 80년대말부터 90년대 초까지는 소비가 급속히 늘면서 과거와는 달리 소비증가율이 경제성장률을 앞질렀다.이에 따라 물가상승압력의 증대,국제수지적자의 확대 등 부작용이 나타나면서 과소비에 대한 우려가 높아졌다.이같은 과소비 현상의 원인으로서는 80년대 말 경제환경의 변화를 들 수 있다.첫째,80년대 중반 이후의 급속한 임금상승 및 부동산을 비롯한 실물자산가격의 급등으로 소비자의 구매력이 크게 늘어났기 때문이다.둘째,경제의 개방화 국제화와 함께 수입이 자유화되고 해외여행이 늘면서 소비가 고급화되고 다양화되었기 때문이다.셋째,신용카드이용 증대 및 신용대출 확대 등으로 가계의 자금 차입기회가 확대되면서 모방효과 등이 촉진되었기 때문이다. 우리나라의 소비증가세는 지난해 하반기부터 둔화되는 모습을 보이고는 있으나 전반적인 소비수준은 우리나라와 소득수준이 비슷한 나라에 비해 아직도 높다.더욱이 최근에는 경기침체가 지속되고 있음에도 불구하고 고급승용차 호화가구 골프채 등 사치성 소비재의 수입이 크게 줄어들지 않고 단순 관광목적의 해외여행도 계속 늘어나고 있다.따라서 우리나라는 소득수준과 비교한 소비수준 면에서나 소비내용 면에서 부분적으로 과소비 현상이 지속되고 있다고 할 수 있다. 과소비에 따르는 부작용을 해소하여 우리 경제의 건실한 성장기반을 구축하기 위해서는 국민 각자가 모방소비나 과시소비 등 불합리한 소비습관을 시정하고 소비를 절제함으로써 건전하고 합리적인 소비문화를 정착시켜야 한다.정부는 소비주체인 가계가 계획적인 소비생활을 할 수 있도록 물가를 안정시켜야 할 것이다.물가불안은 경제의 불확실성을 높여 저축의욕을 감퇴시키고 소비를 자극하는 원인이 되기 때문이다.아울러 불로소득 기회를 차단하기 위해 부동산 등 자산가격 안정을 위한 시책도 지속 추진해 나가야 한다. □소비와 국민경제 사람은 누구나 의식주 문제를 해결하거나 여가를 즐기기 위해 소득의 많은 부분을 쓰면서 살아간다.소비란 일상생활에서 이뤄지는 일체의 지출행위를 말한다. 사람들이 직장에서 일을 하는 것은 소비를 위한 소득을 벌어들이는데 궁극적 목적이 있다.물론 사람들은 대개의 경우 미래를 대비해 번 돈을 다 쓰지 않고 일부 저축을 한다.그러나 저축 또한 미래의 소비를 위해 현재의 소비를 일시적으로 유보하는 행위라는 점에서 모든 경제활동의 최종 목적지는 소비라해도 과언이 아니다. 어느 나라를 막론하고 소비는 국민경제 전체에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다.우리나라의 경우 소비는 국민소득의 2/3쯤 된다.그러나 경제문제를 이야기할 때 많은 사람들이 경제성장에 있어서 수출과 투자의 역할을 매우 중시하는 반면 소비에는 상대적으로 관심을 덜 가지려는 경향이 있다.국민경제에서의 비중이 가장 큼에도 불구하고 소비에 대한 관심이 적은 것은 소비가 수출이나 투자와 달리 경제여건이 바뀌더라도 그 규모가 크게 변하지 않는 특성을 지니고 있기 때문이다. 소비가 안정적인 이유로는 두가지를 들 수 있다.첫째,전체 소비의 약 50%가 의식주 생활에 꼭 필요한 소비라고 할 수 있는데 이러한 필수적 소비는 소득이 늘거나 줄더라도 크게 변하지 않는 경향이 있다.둘째,필수적 소비를 제외한 나머지 소비,예컨대 냉장고 세탁기 등 내구 소비재나 문화·오락서비스 등에 대한 소비도 개개인의 소비습관이 갑자기 바뀌지 않는 한 소득이 늘거나 줄더라도 단기간내에 급격히 변화하지 않는 특성이 있다. ○수출·투자보다 경제성장과 더 밀접 이처럼 소비는 국민경제에서의 비중이 높고 비교적 안정적인 움직임을 나타내기 때문에 경기변동의 진폭을 완화해주는 역할을 한다.선진국들이 급속한 경기과열이나 경기침체를 비교적 덜 겪는 것도 그 나라 경제에서 차지하는 소비의 비중이 높은 것과 무관하지 않다.그렇다고 해서 소비가 많을수록 좋다고 말할 수는 없다.소비가 지나치게 커지면 이에 따른 부작용도 적지 않다. ○과소비땐 성장잠재력 잠식 부작용 소비 증가는 뒤집어 말하면 저축여력이 줄어드는 것이기 때문에 그만큼 국내에서 조달할 수 있는 투자 재원이 줄어드는 것을 의미한다.미래의 생산능력은 투자의 크기에 따라 결정되기 때문에 과도한 소비는 장기적으로 경제의 성장잠재력을 잠식하여 국민의 생활수준 향상속도를 더디게 할 수 있다. 한편 소비가 늘어난 만큼 국내산업의 소비재 공급여력이 확대되지 못할 경우 인플레이션이 높아질 우려도 있다.또 물가상승을 막기 위해 국내생산으로 충당할 수 없는 부분을 해외에서 수입할 경우 국제수지가 나빠지게 된다.그렇기 때문에 소득수준이 낮고 경제체질이 취약한 개발도상국에서 소비는 악덕이고 저축은 미덕으로 여기고 있다.그러나 한 나라의 경제가 상당한 발전단계에 이르면 소비의 뒷받침없이 원활한 생산활동이 어려워진다는 점에서 소비는 미덕이 될 수도 있다. □소비의 결정요인 개인입장에서 볼 때 소비 크기를 결정하는 요인은 소득수준이다.부자든 가난한 사람이든 소득범위에서 소비하기 때문이다.물론 경우에 따라 자신의 소득 이상을 소비로 지출하는 경우도 있을수 있다.그러나 소득보다 소비가 많을 경우 결국 빚을 지게 돼 이같은 소비는 오래 지속될 수 없다.소득이 증가하면 소비도 늘지만 소비증가율이 소득증가율보다 낮은 것이 일반적이다.따라서 소비가 소득에서 차지하는 비중,즉 소비성향은 소득수준이 높아질수록 점차 낮아지게 된다. ○일반적으로 개인소득에 비례해 증감 소득수준이 낮을 때는 그날 그날 살아가는데 급급하기 때문에 소득의 대부분을 생활필수품 구입에 충당할 수 밖에 없어 소비성향이 높다.그러나 소득수준이 높아져 의식주 문제가 해결되면 장래에 대비해 소득의 일부를 저축하는 여유가 생기게 돼 소비성향이 낮아진다. 소득 이외에도 기호나 앞날에 대한 설계 등 개인적인 성향도 소비에 영향을 준다.뿐만 아니라 소득수준이 어느 단계를 넘어서면 과시욕,모방본능 등 심리적요인이 소비에 영향을 미치기도 한다. ○부유층 허영심리·모방심리가 변수로 고소득층의 사람들은 자신이 경제적으로나 사회적으로 남보다 앞선 존재라는 사실을 과시하기 위해 고급승용차 다이아몬드반지 고급가구 등 값비싼 제품을 사는 경향이 있다.이러한 소비행태를 베블렌효과(Veblen Effect)라고 한다.베블렌효과는 대도시일수록,허영심이 많은 소비자일수록크게 나타난다.이같은 과시적 소비는 처음에는 일부 부유층을 중심으로 시작되는 것이 보통이지만 주위사람들이 이를 흉내내면서 사회전체로 확산될 수 있다.이를 모방효과(Bandwagon Effect)라고 한다.모방효과는 유행에 민감한 여성들의 의상수요에서 볼 수 있는 것처럼 다른 사람들이 특정 상품을 많이 소비하고 있다는 이유만으로 그 상품을 덩달아 구매하는 경우에 발생한다.한편 모방효과가 확산되어 과시소비가 신분이나 계급의 차별화를 위한 수단으로서의 효용을 상실하게 되면 일부 부유층들은 누구나 소비할 수 있는 상품의 구매를 중단하고 남들이 쉽게 살 수 없는 진귀한 상품만을 선호하는 경우도 나타난다.이를 스놉효과(Snob Effect)라고 한다.

지난달 주택 매매가와 전세가가 동시에 내렸다.5월 매매가는 4월보다 0.1% 하락했으며 전세가격은 전국 41개 도시에서 평균 0.3%가 내렸다.지역별 하락률은 서울 0.5%,광역시 0.2%,중소도시 0.1%로 대도시의 하락폭이 컸다.특히 아파트는 서울에서 0.7%,경기도에서 0.5%가 각각 떨어졌다.〈기사 3면〉

◎평균 0.1% 하락… 전세금도 0.3% 떨어져 전국 도시지역의 집값이 10개월만에,전세가격은 5개월만에 각각 하락세로 돌아섰다.경기침체에다 비수기까지 겹쳐 수요가 줄었기 때문이다. 특히 올들어 오름 폭이 비교적 컸던 서울과 분당 등 수도권 지역 신도시의 경우 다른 지역에 비해 매매 및 전세가의 하락 폭이 컸다. 주택은행이 전국 41개 도시에서 4천310개 주택을 표본으로 조사해 14일 발표한 「5월중 도시주택 가격동향」에 따르면 지난 달 매매가는 4월에 비해 0.1%가 떨어졌다. 주택 매매가는 지난해 6월중 전달에 비해 0.1%가 하락했고 7월에는 보합세를 보인뒤 그 이후부터는 0.1∼1.1%가 올랐었다.지역별로는 서울이 0.1%,부산 등 5개 광역시는 0.2%가 각각 하락했다.그 이외 35개 중·소도시는 보합세였다.특히 올들어 크게 오른 서울을 비롯한 분당 군포 과천 등 일부 수도권 지역 아파트 가격은 4,5월 연속 하락세를 보였다.서울의 경우 5월 중 아파트 가격은 전달에 비해 0.3%가 떨어졌으며 연립 및 단독주택은 각 0.1%씩 하락했다. 전세가격은 전국 41개 도시에서 평균 0.3%가 하락했다.지난해 12월 0.3%가 떨어진 이후 올들어 4월까지는 0.1∼1.0%가 올랐었다.서울지역 아파트의 전세값은 0.7%,경기도는 0.5%가 각각 하락하는 등 중·소도시(0.1%)보다는 대도시에서 더 떨어졌다.

정부와 신한국당은 13일 아파트투기와 집값 불안요인이 잠재된 경기도 용인 남양주 등 수도권지역에 대한 투기방지책으로 서울에만 적용하고 있는 채권입찰제를 확대실시하고 위장전입에 따른 아파트 당첨을 막기 위해 현지 주민에 대한 우선 분양물량을 축소키로 했다. 또 토지보유세는 강화하는 반면 토지 이전·거래세는 내려 토지공급을 촉진하고 기업에 부담이 큰 환경·교통·재해영향평가를 통합운영,토지개발절차를 간소화하기로 했다. 당정은 이날 상오 여의도당사에서 김중위 정책위의장과 강경식 경제부총리 겸 재정경제원장관 임창렬 통상산업 이환균 건설교통부장관 등이 참석한 가운데 제3차 경제종합대책회의를 열고 이같이 결정했다.

◎“새벽에 법안통과… 성실한 후보” 자찬에/“더이상 보기 싫으면 찍어달라” 호소도 23일 하오 2시 서울대 도서관 앞.200여명의 학생들이 참가한 가운데 열린 모의 대통령 선거 유세장은 현실 정치에 대한 풍자와 해학으로 가득찼다. 기호 1번 신환국당 신구룡,기호 2번 궁민회의당 김대충,기호 3번 민독정당 오민중 후보가 출마했다.「아무러케나」 선관위측은 유세장 옆에 「표 계산은 주최측에 의해 조작될 수 있다」는 개표원칙을 적은 대자보를 내걸었다. 신후보는 「구관이 명관」이라는 구호 아래 『모두가 잠든 새벽에도 법안을 통과시킬수 있는 성실함의 소유자』라고 자신을 소개했다.그는 한보사건을 빗대 『대선때 비자금을 대주던 기업 하나가 무너져도 아직 다음 대선때 쓸 자금정도는 충분히 남아있다』고 자랑,청중들의 야유를 받았다. 이어 등단한 김후보는 『부패정치의 원인은 장기집권이고 네번째 도전은 역사의 명령』이라고 말문을 열었다.이어 『이번에 표를 주지 않으면 다음에 또 나오겠다』고 「으름장」을 놓은뒤 『더이상 나를 보기 싫으면 이번 대선에 꼭 찍어 달라』고 호소했다.김후보는 『북한 동포들은 일도 우직하게 잘하고 근로자의 임금도 남한의 5분의 1정도 밖에 안되니 남북 경제협력을 확대해 북한 주민에게 일자리를 주자』고 역설하기도 했다. 마지막 연사로 나온 오후보는 『두자리수 물가인상,떨어질 줄 모르는 집값 등으로 서민 경제가 허덕이고 있다』면서 보수정치 혁파를 주장했다.또 독점재벌 해체,안기부법·국가보안법 철폐,국민소환 및 파면권 보장 등을 공약으로 내걸어 많은 박수를 받았다. 희망자에 한해 투표를 한 결과 오후보가 30표를 얻어 신후보(4표)와 김후보(9표)를 누르고 당선됐다.

◎4월말 8만155가구… 3월보다 7.7% 줄어/신규분양 감소로… 수도권은 377가구 증가 건설교통부는 지난 4월말 현재 전국의 미분양아파트가 모두 8만155가구로 3월말의 8만6천847가구에 비해 7.7%가 감소했다고 22일 발표했다. 미분양아파트는 95년 10월 15만9천400가구로 사상 최대치를 나타낸 뒤 전반적으로 감소세를 보이고 있으며 96년 6월 13만529가구를 기록한 뒤 지난달까지 22개월 연속 줄었다.지난달의 미분양주택 증감을 지역별로 보면 수도권은 377가구,수도권 밖의 4개 광역시는 지난 3월에 비해 275가구가 각각 늘어났으나 그밖의 지방도시는 7천344가구가 줄었다. 규모별로는 모든 평형의 미분양이 감소했으나 전체 미분양아파트 가운데 25.7평을 초과하는 중·대형은 15.4%에 불과한 반면 그 이하의 소형 아파트는 84.6%로 여전히 소형이 미분양 물량의 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다.건교부 관계자는 『최근 미분양주택의 감소는 연초의 수도권 집값 상승에 따른 수요증가와 신규 분양물량의 감소 때문』이라고 풀이하고 『앞으로 주택가격이 안정되고 주택건설도 증가할 전망이어서 미분양 감소폭도 점차 둔화될 것으로 보인다』고 말했다.

◎「간접 국토확장」 해외개발 적극 추진/주택·공장용지 올 640만명 공급… 연차적 확대/정부 의존도 낮추고 「팔릴수 있는 토지」 개발 주력/수도권 다핵분산형 개편… 주택가격 안정에 최선 □대담=권혁찬 경제부차장 성남시 분당의 한국토지공사 신사옥에 들어서면 1층에 「토지박물관」이 있다.이 곳을 둘러 보면 고조선과 발해시대를 포함,우리나라의 과거와 현재의 영토가 표시된 지도가 눈길을 잡는다. 이는 토공이 영토확장의 선봉장 역할을 하고 있음을 뜻하는 것이며,다가오는 21세기에는 과거에 잃었던 고토를 회복하겠다는 의지의 표현으로 볼 수 있는 대목이다. 토공의 이효계 사장은 서울신문 경제부 권혁찬차장과 가진 대담에서 『올해에는 지난해 마련한 중장기 전략경영계획을 구체화하기 위해 도심 재개발과 유통단지,관광단지,해외 토지개발 등의 전략사업을 가시화하겠다』고 말했다.특히 「고객만족」에서 한 발 더 나가 「고객 감동경영」을 펼침으로써 품질과 서비스로 승부하겠다고 강조했다. ○22년만에 새 사옥 마련 ­설립 22년만에새 집을 마련,지난달 분당으로 옮기셨는 데요.축하드립니다. ▲토공은 땅을 개발하고 공급하는 기관이면서도 정작 자체 사옥이 없어 여러차례 옮겨 다녀야 했습니다.주택난 해소와 산업입지의 확충을 위한 투자가 우선이었기 때문이었지요.신사옥 입주를 계기로 전 임직원이 새로운 각오로 일하고 있습니다.우선 내실경영에 주력할 것입니다.그동안은 정부 지원에 많이 의존했지만 이제는 스스로 성장여력을 비축하고 경쟁력을 높여야 할 때라고 봅니다.통일시대와 남북교류 활성화에 대비하고 시대변화에 맞게 각종 규제를 고객의 입장에서 풀어나가겠습니다. ­신도시 개발에 대한 평가가 엇갈리고 있습니다.사업주체인 토공은 어떻게 평가하고 계십니까. ▲부동산 값이 폭등하던 80년대 말에 분당 등 4개 신도시 건설을 맡았습니다.쾌적한 도시를 만들려고 애썼습니다.그러나 짧은 기간에 큰 사업을 하다 보니 자족기능이 완비되지 못해 입주민들의 불편이 컸던 게 사실입니다.지금은 신도시의 자족기능 촉진과 도시의 활성화에 역점을 두고 하나하나 해결해 나가고 있습니다.일산의 경우 국제회의장과 전시장,법조연수단지,통일법제연구원이 입주할 예정입니다.분당에는 한국통신,주택공사,가스공사 등 공기업과 삼성·대우 등 민간업체가 대거 들어올 예정이어서 이곳의 자족기능은 한층 높아질 것입니다.영국의 「밀턴케인즈 신도시」에서 보듯 하나의 도시가 성숙하려면 수십년의 세월이 걸립니다.따라서 신도시에 대한 평가는 아직 이르다고 생각합니다.다만 신도시 건설로 부동산시장이 안정을 되찾은 점과 짧은 기간동안 짜임새있게 건설된 점을 외국 전문가들도 인정하고 있습니다.국민의 주거수준을 한단계 올리고 21세기의 새로운 도시건설 모델과 주거문화의 방향을 제시한 성과도 주목해 줬으면 합니다. ○신도시 평가는 이르다 ­공공토지로 수용할 경우 토지 소유자에게 세금 감면이나 면제 혜택이 있습니다만,수용 주체가 이를 제대로 알려주지 않아 피해를 보는 사례가 있습니다. ▲좋은 지적이십니다.몇년 전 일산 등지에서 그같은 민원사례를 접수한 일이 있습니다.토공에서는 토지 수용시 각종 세금 관련문제를 통보해 주고 있습니다만,일부가 제대로 전달되지 않아 그런 일이 생긴 것으로 압니다.토지를 수용당하는 사람들은 수용주체로부터 수용확인원을 발급받아 국세청에 신고하면 관련 세금에 대해 혜택을 받을 수 있습니다.토지 피수용자에게는 반드시 이같은 내용을 알려 민원이 생기지 않도록 최선을 다하겠습니다. ­올해 계획된 토지개발 규모는 어느 정도 입니까. ▲신경제 5개년 계획의 마지막 해인 올해에는 3조6천억원을 들여 총 3백71만평의 택지와 2백29만평의 공장용지 등 모두 6백40만평을 공급하게 됩니다.주택용지는 계속사업지구에서 2백50만평을 공급하고 전국 88개 신규사업지구에서 3백71만평의 택지를 공급합니다.공업용지는 군장·녹산 등 19개 사업지구이며 특히 해외공단개발 사업중 러시아 나홋카 공단은 빠르면 하반기에 착공됩니다.또 토지의 수급조절 차원에서 올해 30만평을 사들이게 됩니다.해외 공단개발의 경우 우리기업들이 입주하게 되면 「영토확장」이나 다름없습니다. ○수도권 219만평 공급 ­택지의 경우 수도권과 지방의 사정이 크게 다를 텐데요. ▲수도권은 인구집중과 산업과밀로 교통·주택 등에서 많은 문제를 안고 있습니다.82년부터 94년까지 전국 택지개발 면적은 9천8백만평이었습니다.이 가운데 49.4%가 수도권에서 이뤄졌습니다.그런데도 95년 현재 수도권의 주택 보급률은 76.5%로 전국 평균 86.1%에 크게 못미칩니다.아파트 가격 등 부동산 시장의 큰 흐름은 수도권에서 결정됩니다.정부도 이런 문제를 해결하기 위해 수도권을 다핵분산형 공간구조로 개편하는 등의 국토개발 정책을 펴고 있습니다.토공도 여기에 맞춰 수도권내 장기 토지수급량을 예측하고 연차적·권역별로 택지를 확보해나가고 있습니다.현재 수도권의 인구집중 추세와 산업 구조조정 패턴을 감안할 때 2011년까지 수도권에서는 전국 소요량의 40.3%인 1억5천만평이 필요합니다.올해 수도권지역에서는 8개 지구에서 4만8천가구를 수용할 수 있는 2백19만평이 공급됩니다.토공에서는 사업시기를 최대한 앞당겨 아파트 가격 상승에 대한 불안심리를 없앨 계획입니다. ­최근 발표된 미니 신도시쪽의 투기우려는 없습니까. ▲아직은 심각하지 않은 것 같습니다.정부가 발표한 용인 동백지구와 화성 향남지구도 조기 개발에 착수,수도권 집값 안정에 기여하도록 하겠습니다. ○아산단지 분양가 인하 ­최근 경쟁력 제고 차원에서 아산국가산업단지의 일부 분양가를 내렸습니다.앞으로 분양가 인하를 더 확대할 생각을 없으십니까. ▲산업용지 분양가는 국가 산업경쟁력과 불가분의 관계입니다.요즘 흔히 말하는 고비용 저효율의 대표적인 것이 높은 땅값입니다.우리나라 공장용지의 분양가가 선진국이나 경쟁국에 비해 상대적으로 높은 것은 토지 보상비가 높기 때문입니다.조성원가로 공급하는 공장용지의 분양가를 내리기 위해서는 원가절감 노력 외에 간선시설 설치비 등 조성원가에 크게 영향을 미치는 요소를 줄여야 합니다.선진국과 경쟁국은 간선시설 외에 공단내의 공원,하수처리시설,간선도로까지 지자체나 국가에서 전액 지원하고 있습니다.토공은 정부의 「경쟁력 10% 이상 높이기」 정책을 지원하기 위해 아산국가산업단지의 분양가를 지구별로 최고 22%,평당10만원을 내리는 등 특단의 가격인하 조치를 단행했습니다.목포대불,동해북평,김천구성 산업단지 등 다른 산업단지에 대해서는 할부이자를 면제하고 대금 납부기간을 연장해 줌으로써 사실상 분양가 인하효과를 냈습니다.이밖에 공단내 녹지율의 하향조정과 입찰방식으로 공급하는 영리시설용 용지의 분양에서 얻는 이익만큼 조성원가를 내리는 방법,신공법 개발을 통해 분양가의 인하조치를 꾸준히 확대해 나갈 계획입니다. ○「판촉 D­60일 운동」계획 ­지난해에는 목표치를 넘는 토지를 분양한 걸로 알고 있습니다.올해는 어떻습니까. ▲작년에는 토지시장의 침체에도 불구하고 6백90만평,4조3천억원어치의 토지를 공급했습니다.산업용지는 가격인하 등 특단의 조치를 통해 목표대비 132%의 공급실적을 기록했습니다.올해도 계속되는 국내 경기의 침체와 정부의 재정 긴축운용으로 부동산 경기를 낙관하기 어렵습니다.또 개방화·민간화·지방화 등의 가속으로 좋은 땅을 확보하기가 힘들고 땅값 상승과 지자체의 간선시설 지원요구 등으로 원가상승 요인이 곳곳에 도사리고 있습니다.따라서 올해에는 팔지 못하고 남은 땅을 줄이는데 중점을 둘 작정입니다.지난해 처럼 판촉활동에도 적극 나서 상·하반기에 「판촉 D-60일 캠페인」을 벌일 예정입니다.지역별 고객지원센터 완비를 통한 전국 통합판매망을 구축하고 수요자 위주의 토지특화,유효수요 계층별 집중광고전략으로 어려움을 헤쳐 나가겠습니다. ­미분양 재고토지는 어느 정도입니까.빨리 처분할 방도는 없나요. ▲개발사업이 끝났는데도 팔리지 않은 땅은 4월 현재 3백88만평입니다.금액으로는 4조8백67억원이나 됩니다.이처럼 미매각 토지가 많은 것은 92년 말부터 지속된 부동산 경기침체 탓입니다.전체 재고토지 금액의 68%를 차지하는 신도시 상업·업무용지의 매각 부진도 큰 원인입니다.과거에 부동산 경기가 좋을 때는 『생산하기만 하면 팔린다』는 공급자 위주의 판매방식에 안주하던 경향이 없지 않았습니다.지금처럼 장기간의 부동산 경기침체기에는 마케팅 방식은 물론 경영 전반에 대한 혁신까지 요구되고 있습니다.이제 민간기업식의 마케팅 방법을 과감히 도입하지 않으면 안됩니다.이미 모든 제품에 보편화된 「토털 마케팅」 개념을 토지상품의 원자재의 취득·개발 등 생산단계에서 도입해 「팔릴수 있는 토지」의 개발에 주력하도록 하겠습니다. ○「토털 마케팅」 개념 도입 ­우리처럼 국토가 좁은 나라에서는 구조적으로 땅에 대한 애착이 크지 않습니까.21세기를 대비해 국토를 더욱 효율적으로 개발·공급하는 등의 중장기전략을 소개해 주시지요. ▲인구는 많고 국토는 좁은 우리나라에서는 짜임새 있고 효율적으로 국토를 가꾸어 후손에게 물려 주어야 합니다.토공은 「국토의 경쟁력과 국민의 삶의 질 향상」이라는 국토종합개발계획의 기본이념을 바탕으로 「21세기 새로운 도약을 위한 전략경영계획」을 세웠습니다.세계 제일의 자랑스런 국토를 만들기 위한 우리의 꿈,코랜드 드림(KoLand Dream=한국토지공사의 꿈)을 실현하려고 최선을 다할 것입니다.중장기 기본전략으로는 2001년까지 택지를 연평균 2.9%,산업용지를 4.2%씩 지속적으로 확대 공급하겠습니다.유통단지,관광단지,복합단지 등신규 전략사업도 적극 추진하고 산지와 구릉지를 이용한 싼값의 전원형 택지도 체계적으로 개발·공급할 계획입니다.개발방식도 민간기업 또는 지자체와 공동으로 추진,시너지 효과를 높이겠습니다.

◎중국반환후 경기 낙관 투기자금 대거 유입/땅 좁고 주택난… 아파트 1채 최고 623억원 오는 7월1일 중국반환을 앞둔 홍콩의 부동산 가격이 하늘 높은줄 모르고 치솟고 있어 세계 이목을 집중시키고 있다. 이를 반영,AP AFP 등 외국언론들은 연초부터 과열되고 있는 홍콩의 주식과 부동산시장 경기를 상세히 소개했다.지난달 말엔 홍콩 정부소유 토지 한필지가 세계 최고가인 15억3천만달러(1조3천7백70억원)에 팔렸고 얼마전엔 집값 상승에 격분한 한 시민이 정부를 상대로 폭탄테러 위협을 가하는 사태까지 벌어진 것으로 전해졌다. 뉴욕타임스는 최근 「1억1천8백만 달러(1천50억원)로 홍콩에서 살수 있는게 뭘까.바로 두채의 아파트다」라는 제목으로 상상을 초월하는 홍콩 부동산 가격의 실상을 소개했다. 7천만 달러(6백23억원),4천8백만 달러(4백27억2천만원)….웡 구콴(49)이라는 부동산업자가 최근 구입,화제를 모은 빅토리아 픽스 거리의 호화판 아파트 가격이다.「창세기」 「창공」 등 아파트 이름도 거창하다. 이는 엄청난 대지와 최첨단 시설로 유명한 미국의 베버리 힐스의 저택이나 거품경제로 상승한 일본 도쿄의 집값은 비교가 되지 않는 수준.뉴욕타임스는 베버리 힐스의 호화주택 전문 부동산업자 스테판 샤프리오의 말을 인용, 미국 부동산 거래 역사상 최고가로 거래된 저택은 4천8백만 달러짜리였으며 컴퓨터 황제 빌 게이츠의 집도 「고작」 3천만 달러에 불과하다고 소개했다.워싱턴의 「마이크로 소프트」 본사 옆에 있는 빌 게이츠의 집은 20개의 차고,실내 체조연습장,그리고 영상 스크린을 설치할 수 있는 대형 벽이 30개나 있는 집이다. 홍콩의 집값이 이토록 뛰는 이유는 주택의 절대수 부족과 중국반환후 홍콩경기를 낙관한 투기성 자금의 대거 유입이 맞물린 결과다. 그러다 보니 홍콩 시민들의 주택구입난이 가중되는 것은 불보듯 뻔한 일.지난 1월 부동산 개발업체가 1천864채의 아파트공급을 발표했을때 2만7천여명의 사람들이 운집했다.가까운 전철역도 없고 전망도 좋지않아 그다지 매력이 없는 아파트였음에도 6만5천달러(5천8백만원)짜리 「딱지매매」가 횡행하기도 했고 분양은 하룻만에 끝나버렸다. 홍콩부동산 가격상승 문제는 투기성자금유입이라는 악재로 좀처럼 수그러들지 않을 것이라는게 뉴욕타임스의 전망이다.땅은 한정돼 있는데다 투기를 통해 홍콩 부동산계 새별로 떠오른 웡씨와 같은 부동산업자의 꿈은 커져만 갈 것이기 때문이다.

20일은 제17회 장애인의 날.이 날부터 장애인 주간이 시작되며 다채로운 행사가 펼쳐진다. 각종 요란한 행사를 지켜보면서 과연 이 행사들이 장애인들에게 어떤 의미를 갖는지 생각해보게 된다. 장애인의 날을 이틀 앞둔 지난 18일 서울법대를 나온 김현욱씨(26)가 신체장애 때문에 취직이 안되는 처지를 비관,스스로 목숨을 끊어 우리를 한없이 답답하게 한다.19일에는 3급 장애인으로 취직이 안된 30대 가장이 3일을 굶은 끝에 강도 짓을 하려다 경찰에 붙잡혔다. 우리는 언제부터인가 말이 앞서고 나서기를 좋아하며 철저한 자기 희생없이 무얼 공짜로 얻으려 하고 있다.장애인 문제도 마찬가지다.장애인들을 내 형제처럼 대해야 한다고 말로는 떠들면서 그들이 과연 바라는 것이 무엇인지에 대해서는 외면하고 있지나 않은지 성찰해봐야 할 문제다. 김씨의 경우 태어날 때부터 오른 손이 기형이었지만 서울법대에 입학,장학금을 받으며 학업을 마칠 정도로 신체장애를 극복한 의지의 젊은이였다.그러나 꿈꾸던 법관의 길도,진로를 바꿔 다시 선택한 평범한 회사원의 길도 그에겐 오직 장애인이라는 이유만으로 열리지 않았다. 95년 말 현재 우리나라 장애인 수는 1백5만3천명.인구 100명당 2.35명이다.이 가운데 경제활동이 가능한 사람은 43만5천명이며 취업한 장애인이 31만6천명이니 실업률은 27.4%. 특히 30대 재벌기업의 장애인 고용률이 0.24%에 불과해 전체 고용의무 사업체의 평균 고용률 0.45%보다 부진하다.일본의 1천명 이상 대기업 고용률 1.41%에는 턱없이 못미치는 실정이다. 지난 17·18일 서울올림픽파크텔에서 있은 장애인 취업박람회때도 성과가 없긴 마찬가지였다.장애인을 위한 특수학교 건립이 「집값 하락」을 이유로 반대하는 주민들 때문에 대부분 개교일정을 1년 이상 늦추고 있다. 물론 우리 주변엔 장애인들을 위해 일생을 바치는 분들이 많다.그러나 그런 분들의 헌신적인 사랑과 봉사에만 맡길 것이 아니라 우리 모두가 장애인들을 한 형제로 받아들일때 진정 「선진 복지국가」로 진입했다고 할 수 있을 것이다.

임대주택의 부족과 주택 매매가의 지속적 안정으로 집값에 대한 전세값의 비율이 6년 연속 올랐다. 18일 주택은행에 따르면 지난해말 현재 주택 매매가 대비 전세가격 비율은 전국 평균 43.3%를 기록,90년대 들어 12.3% 포인트가 높아졌다. 전세값 비율은 지난 90년 31%에 불과했으나 91년 32%,92년 36%,93년 37%,94년 39.7%로 꾸준히 올라갔고 95년에는 41.1%를 기록했다.

96년말 현재 우리나라 전 국토의 땅값은 지난 74년 보다 16.1배 오른 것으로 나타났다.특히 서울의 땅값은 74년의 33배에 이르렀고 집값은 전국적으로 74년의 7.45배 정도 오른 것으로 조사됐다. 16일 한국토지공사가 발간한 「토지연구」지에 따르면 74년말을 100으로 잡아 연도별 지수추이를 파악한 결과 96년말의 토지가격지수는 전국평균 1천608.8을 기록했다. 지역별로는 서울이 3천291.7로 가장 높은 오름세를 보였다.서울을 포함한 부산·인천·대구·광주·대전 등 6대 도시의 평균은 2천936.1이었다.집값의 가격지수는 전국 평균 745.2를 기록,땅값상승률보다는 현저히 낮았다.

◎비과세장기저축·주택청약부금 등 분산/3년뒤 전세자금 포함 1억2천156만원 회사원 P씨(28)는 지난달 같은직장 후배와 결혼했다.직장이 있는 수원의 아파트에서 전세(전세금 3천만원)로 신혼생활을 시작했다.요즘은 집값이 다소 주춤해졌지만 빨리 내집을 마련해야 한다는 생각을 하고 있다. ▷현재조건◁ P씨 부부의 월평균 급여는 2백60만원.생활비로 60만원을 쓰고 2백만원은 저축하기로 했다.회사에서 1천만원을 빌려 이자로 나가는게 월 4만원이다.직장생활을 하는동안 모았던 돈은 결혼비용과 전세자금으로 사용해 현재 목돈은 한푼도 없다. 주택청약부금에 매월 10만원씩 1년간 붓고 있으며 새마을금고의 적금(3년제)에 월 30만원씩 1년간 내고 있다.P씨 부인은 내집을 마련하기 위해 3년간 직장을 다니기로 했다. ▷구체적인 재테크 방안◁ 월 저축가능액 2백만원중 1백만원은 지난해 10월에 나온 비과세 장기저축에 가입한다.모든 금융기관에서 취급하지만 은행의 비과세저축은 확정금리인 저축상품과 변동금리인 신탁상품에 동시에 가입할 수 있다.현재는 신탁상품의 수익률이 높다.신탁수익률이 떨어지면 저축상품쪽에 많이 내는게 유리하다.저축상품의 확정이율은 연 11%이고 신탁상품의 평균수익률은 12%라면 각각 2대 8로 투자했을때 3년 뒤에는 4천3백8만원이 된다. 매월 20만원은 장기주택마련 저축에 가입한다.비과세이면서 소득공제(연간 1백80만원 한도)까지 된다.주택을 구입할 때 낸 원리금의 3배까지 장기대출도 받을수 있다.확정금리로 11%라면 3년뒤에는 8백42만원이다.40만원은 납입금액과 시기가 자유로운 자유적립신탁에 세금우대로 가입한다.예상수익률을 12%로 하면 3년뒤에는 1천6백99만원이다. 결혼하기 전부터 붓던 새마을금고의 적금과 주택청약부금은 지속한다.2년뒤 새마을금고의 적금이 만기가 되면 만기금 1천2백60만원은 새마을금고나 상호신용금고의 정기예금으로 굴린다.당시 이자율을 11%로 보면 1년뒤에는 1천3백76만원이 된다. 2년 뒤부터는 매월 붓던 월부금 30만원은 이미 가입한 자유적립신탁에 추가로 낸다.전부터 낸 것과 합하면 1년뒤에는 2천80만원이 된다. ▷운용결과◁P씨는 이렇게 돈을 굴리면 3년 뒤에는 9천1백56만원을 모을수 있다.전세자금 3천만원을 포함하면 1억2천1백56만원이다.아파트를 구입할 때 자금이 부족하면 주택구입자금대출을 이용한 뒤 전세금을 받아 갚으면 된다.2년뒤 아파트에 당첨되면 그 때 찾을수 있는 자유적립신탁과 새마을금고 적금,주택청약부금을 활용해 초기자금과 중도금으로 충당하면 된다.그 다음 중도금은 주택구입자금 대출로 충당하고 대출금은 입주할 때 전세금으로 갚으면 된다. □도움말=제일은행 으뜸고객실 이재춘 차장.(02)539­1472