신규주택 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.국제통화기금(IMF)관리체제 이후 칠흙같은 어둠속에서 길을 잃고 헤메던 주택건설업체들이 최근의 주택경기 회복세를 타고 그동안 미뤄 두었던 분양을 서두르는 등 올 봄 분양시장은 최근들어 보기 드물게 활기를 띠고 있다.주택경기 동향,분양 유망아파트,분양요령 등을 소개한다. 최근 주택 분양시장은 마치 10여년 전의 신도시 분양 당시 상황을 연상케한다.다른 점이 있다면 신도시 아파트 분양 때는 지역,입지여건,업체 브랜드,평형 등에 상관없이 분양열기가 뜨거웠지만 요즘은 경쟁력을 갖춘 아파트는 뜨지만 그렇지 못한 곳은 철저히 외면당하고 있는 양극화 현상이 일어나고있다는 것이다. 신규 분양시장이 탄력을 받는 것은 지난 연말부터 기존 주택 값이 가파른상승세로 반전되고 분양권 전매허용,양도세 비과세 기준 한시적 완화,양도세 한시적 면제 등 정부의 메가톤급 주택경기 부양책이 맞물려 부동산 시장이대세상승기로 접어들었다는 판단에서다. 특히 본격적인 분양철을 앞두고 지난 2월말 일부지역에서 분양된 조합아파트에 엄청난 인파가 몰려 문전성시를 이루었고 지난 4일 실시된 서울지역 동시분양에서 일부 아파트가 10대 1이 넘는 경쟁률을 보이면서 분양시장 열기를 예고했었다. 주택업계에서는 “군포 산본의 대림,대우의 영등포 드림타운 등 조합아파트,서울 동시분양분의 분양이 만약 부진했다면 올 봄 분양시장은 시들했을 것”이라며 “이들 아파트가 인기리에 분양되는 바람에 분양시장이 활기를 띠게 됐다”고 안도하는 분위기다. 이번달 중하순에 본격적으로 분양에 들어가는 아파트 중 가장 관심을 끄는지역은 오는 25일 분양이 시작되는 구리토평지구를 비롯,김포 청송마을 현대아파트(현대건설),경기 파주 교하지역 현대아파트(현대산업개발),경기 용인수지 금호아파트,경기 도농지구 부영아파트 등이다. 구리 토평지구는 공공택지개발지구에 건설되는 대단위 단지 아파트로 대형주택건설업체 8개사가 모두 3,706가구를 분양한다.삼성물산과 한일건설,대림산업,금호건설,동양시멘트건설,우남종합건설,신명종합건설,영풍산업 등 주택건설업체들은 오는 25일 청약저축 1순위자를 대상으로 신청을 받는다.이곳은 서울까지의 직선거리가 3㎞에 불과해 승용차를 이용하면 올림픽대로를 통해 강남지역까지 20분,강동구 천호동까지 10여분내에 도착할 수 있다.남쪽의미개발지와 그린벨트 등으로 둘러싸여 주거 환경이 양호하다는 게 업계의 분석이다. 부동산전문가들은 “최근 집값 상승과 분양시장 열기는 실수요자보다는 금리인하 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 가수요자들이 몰리고 있기 때문”이라며 “본격적인 상승기에 돌입하려면 실수요자들이 움직여야 할 것”이라고 분석했다.朴性泰·朴建昇 sungt@- 어떤 아파트 사야하나 분양철이 시작되면서 신규 분양아파트가 쏟아져 나오고 있다.신문광고,전단 등을 통해 업체마다 입지여건,분양조건,투자가치 등이 최고라고 주장한다. 어떤 아파트를 어떤 기준에 따라 골라야 할까. ▒목적이 명확해야 한다 아파트를 살 때는 직접 입주해서 살 것인지 시세차익을 겨냥한 투자인지에 따라 선택기준이 달라진다.거주목적이라면 교통,생활편익시설등을 따져야 한다.투자목적이라면 구리 토평·수원 권선지구 등수도권 인기지역의 대규모 아파트단지가 좋다. ▒기본적인 것은 반드시 체크하라 단지규모,가격,교통,지역 발전 가능성,학교,생활편익시설,시공업체 등은 아파트 선택의 기본이다.같은 지역이라면 조금 비싸더라도 단지규모가 큰 것일 수록 좋다.대단지아파트는 여러시설이 이미 들어서 있거나 들어설 계획이기 때문에 집값 상승때는 상대적으로 많이오른다.가격도 무조건 싸다고 좋은 것은 아니다.분양가가 높더라도 인근시세의 움직임이 오름세를 타고 있다면 고려해 볼 만하다.시공업체는 가능하면지명도가 있고 안전한 회사라야 한다.주택경기가 좋아지고 있지만 시공업체가 부도날 가능성은 늘 있다. ▒견본주택과 현장을 확인하라 광고나 남의 말만 믿고 아파트를 사는 것은위험천만이다.입지여건,인근주택시장의 잠재력 등을 현장방문을 통해서 점검해야 한다.모델하우스에 전시품목으로 꾸며진 장식이나 겉모양에 현혹되지말고 입주시 가구와 자녀들 방 배치,주부들의 동선이 편리한 지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▒자기 상황에 맞는 아파트를 고르자 과거에는 금융이자를 내고도 많은 시세차익을 남겼지만 그런 시대는 이제 지났다.자금능력이 허용하는 범위에서 아파트를 골라야 된다.중도금 대출 등을 무리하게 받았을 경우 나중에는 큰 부담으로 작용한다.출퇴근 거리,교통수단,교육시설 등도여건에 맞는 지 검토해야 한다. 박건승- 분양권 전매 이달부터 전면허용이달부터 분양권 전매(轉賣)가 전면 허용되면서 분양권이 주택시장의 새상품으로 등장하고 있다. 분양권 전매는 청약통장을 필요로 하는 신규분양과 거래때 목돈이 드는 기존 주택시장이 지니는 문제점을 동시에 해결할 수 있는 내집마련 수단이어서 인기를 끌고 있다.신규아파트를 분양받아 시세차익을 남기고 분양권을 넘길 수도 있어 새로운 재테크 수단이 될 수 있다. ▒어디서 사고 파는가 분양권이란 현재 시공 중인 아파트에 입주할 권리를뜻한다.대개 시공 중인 아파트 주변 부동산 중개업소나 부동산 투자자문 업체,분양권전매업체 등에 문의하면 매물로 나온 분양권을 소개받을 수있다. 거래방식도 일반부동산 매물과 비슷하다. ▒절차·세금 이달부터 계약금만 내면 분양권을 팔 수 있고 지자체의 동의서를 받지 않아도 되는 등 거래과정이 단순해지고 매매조건도 완화됐다.분양권 매매의 첫 절차는 계약 당사자간에 매매 계약서를 체결하는 것이다.이어 매도·매수자는 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축,직장,지역 등)을찾아가 명의 변경을 요청해야 한다.일반분양 아파트는 건설회사로,조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다. 분양권 전매는 신규분양·미분양에 비해 세제혜택이 없다.따라서 분양권을팔 때는 양도세를 내야 한다.양도세과세는 시세차익을 기준으로 한다. ▒대출승계 분양권을 산 사람이 대출을 원하면 대출을 승계할 수 있다.이럴때는 건설업체나 조합에 명의변경 요청과 함께 대출알선을 요청한다.대출 알선요청을 받은 건설업체나 조합은 돈을 빌려준 금융기관에 분양권 매입자에게 대출을 승계해 주도록 의뢰한다.금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사,조합 등에 알리고 건설회사와 조합에서는 분양권 명의를 변경해준다. ▒검인 명의 변경이 끝난뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받는다.검인절차 역시 일반분양 아파트나 조합주택 모두 반드시 거쳐야 한다.행정기관의 검인 절차는 분양권의 명의변경과 매매사실을 공인한다는 뜻이다. ▒잔금 납부와 등기 통상 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜중도금과 잔금을 납부하면 된다.추후 입주시점이 되면 사용검사(준공검사)및 소유권이전등기 절차를 밟으면 된다. ▒유의점 가장 먼저 확인해야 할 사항은 분양권이 가압류됐는 지 여부다.가압류된 분양권은 추후 재산권 행사에 제약을 받는 만큼 매입하지 않는 것이낫다.건설회사에 문의하면 압류여부를 확인할 수 있다.문의 건설교통부 주택정책과 (02) 504-9133∼4. 박성태

아파트 분양시장이 달아오르고 있다. 지난달 26일 서울 영등포 옛 하이트맥주 공장 터에 짓는 대우드림타운(2,466가구)조합원 모집 현장에는 6,000∼7,000명의 인파가 몰려들었다.신청자 수백명은 청약 접수 이틀전부터 줄을 서면서 밤을 샜다. 이에 앞서 지난달 22일 조합원을 모집한 대림산업의 산본 대림아파트(509가구)도 1,000여명의 신청자가 한꺼번에 몰려들어 접수시작 1시간만에 분양이끝났다. 청약열기는 조합원아파트에 집중되고 있다.청약자격의 완화 등 조합아파트의 문호가 확대되기도 했지만 무엇보다 분양가가 싸다는 점이 인기를 끌고있다.영등포 대우드림타운이나 산본 대림아파트의 경우 주변 시세보다 2,000만∼3,000만원 가량 싸다. 그러나 부동산전문가들은 냉정한 투자자세가 필요하다고 충고한다.지난해말부터 오름세를 보였던 아파트매매가가 최근 보합세로 돌아섰고 봄 이사철이 지나면 다시 하향조정기를 거칠 가능성이 높다고 지적한다.아직까지 전반적인 회복조짐을 보이는 것은 아니라는 얘기다. 또 조합아파트 지분은 동·호수 추첨이 끝난 뒤 바로 팔 수 있어 단기간 시세차익을 노리는 가수요세력에 의해 선의의 피해자가 생길 수 있다는 우려도 나오고 있다. 특히 조합아파트의 경우 분양가가 싼 것은 사실이지만 집값의 절반 이상을계약후 6개월 이내에 내야하는 등 초기금융비용 부담이 만만치 않다.일반분양아파트와 달리 주택공제조합에서 분양보증을 받을 수 없으며 사업기간이길어지면 분양대금을 추가로 낼 수 있다는 점도 감안해야 한다. 丁升敏 theoria@

안방에서 재테크 정보를 찾아보자. 인터넷에 개설된 은행들의 홈페이지 주소로 가면 곧바로 훌륭한‘선생님’을 만나 개인교습을 받을 수 있다.예금 및 대출관련 상담 등 서비스 내용이 대부분 비슷하기는 하다.꼼꼼히 살펴보면 은행마다 강점을 갖춘코너가 마련돼 있다. ▒국민은행 사이트로 가면 실(實)시간으로 은행 재테크 전문가와 대화를 나눌 수 있다.매주 월요일∼금요일 오후 5시부터 30분동안 운영된다.홈페이지윗부분 메뉴 중 ‘은행활용하기’로 들어가 ‘상담(채팅)’을 누르면 된다. ▒서울은행 사이트의 강점은 ‘세무상담 서비스’.세무상식과 각종 세무뉴스 등 세무전반에 관한 의문사항을 한자리에서 해결할 수 있다.검색어를 입력하면 원하는 정보를 바로 얻을 수 있다.각종 세무신고 서식도 다운(down-load)받아 입수할 수 있다. ▒내집마련에 관심이 있다면 주택은행의 ‘내집마련 가이드’로 가보자. 부동산세무를 비롯,내집을 마련하는데 필요한 전반적인 사항을 상세하게 설명해 준다.전국의 집값 동향 등 관련 자료도 손쉽게 알 수 있다.▒기업은행과 제일은행은 중소기업인들에게 유용하다.‘중소기업 도우미’(제일)와 ‘중소기업 지원사업’에 가면 경영애로를 상담하거나 은행의 중소기업 지원제도 등을 한눈에 알 수 있다. ▒한미은행의 사이버(cyber) 여행원 ‘나한미 대리’를 찾아 여유자금 규모와 운용기간을 입력하면 바로 알맞은 금융상품의 목록을 얻을 수 있다▒한빛은행의 ‘재테크 상담’이나 조흥은행 ‘고객만족센터’,평화은행 ‘근로자를 위한 상품’,하나은행 ‘보물창고’ 등에는 법률·세무문제 상담이나 재테크 상식 등의 정보가 올라와 있다. 朴恩鎬 unopark@

올해는 건설·주택경기 활성화에 전 행정력을 동원,우리 경제가 하루속히침체에서 벗어나고 실업문제 해결에도 기여할 수 있도록 하겠습니다.李廷武 건설교통부 장관은 11일 대한매일 鄭鍾錫 경제과학팀장과의 특별인터뷰에서 올해 건교부 정책목표를 이같이 밝혔다.李장관은 “부임후 10개월이마치 10년같이 느껴질 정도로 바쁘고 힘들었지만 지난 연말부터 각종 부동산경기부양책 등 여러가지 정책의 효과가 가시화되고 있어 보람을 느낀다”며“건교부는 일상생활과 직결된 업무가 많은 만큼 국민들이 실망하지 않도록최선을 다하겠다”고 다짐했다.●올해 가장 역점을 두고 추진할 사업은 무엇입니까. 개발제한구역 문제를 비롯한 여러 가지 규제개혁 과제를 잘 마무리하고 경부고속철도나 인천신공항과 같은 대형 국책사업,도로·수자원 등과 같은 SOC(사회간접자본)사업을 차질없이 추진하면서 21세기 우리 국토발전 방향을 정립하기 위한 국토종합계획 수립에 심혈을 기울일 생각입니다.●그린벨트제도에 대해 헌법재판소가 지난해말 헌법불합치 판정을 내려 정부 방침의 수정이 불가피할 것으로 보이는데요. 헌법재판소의 결정을 겸허히 받아들이는 차원에서 도시계획법과 같은 관련법의 개정작업에 들어가고 필요하다면 특별법을 제정하도록 하겠습니다.하지만 그린벨트제도 개선의 틀은 크게 바뀌지 않을 겁니다.●그린벨트 재조정 문제와 관련,환경단체들의 반대가 심한데 어떻게 풀어 나갈 생각입니까. 환경보전 문제에 대해 논란이 많습니다만,환경적으로 보전가치가 낮은 지역 위주로 해제가 검토되고 있기 때문에 환경에 미치는 영향은 아주 작을 것으로 봅니다.개발제한구역 전체를 해제하는 도시는 환경훼손 우려와 개발압력이 작은 경우로 국한될 것입니다.그린벨트에서 해제되더라도 숲이 양호하거나 보전가치가 높은 지역은 보전녹지나 생산녹지로 지정하여 관리함으로써도시환경이 최대한 보전될 수 있도록 할 것입니다.●올해 부동산경기를 어떻게 전망하고 있습니까. 그동안 강력한 부동산시장 활성화대책을 시행한 결과,이미 지난해 3·4분기부터 부동산값 하락세가 둔화되고 거래량은 오히려 늘어나고 있어 부동산경기가 회복되는 기미를 보이고 있습니다.부동산경기가 전반적인 경제상황과연계되기 때문에 부동산경기만 예년 수준으로 회복되기는 어렵지만 올 하반기쯤 상당히 회복세를 보일 것임에는 틀림없습니다.특히 중도금 대출지원 등이 효과가 컸기 때문에 국민연금이나 체신예금에서 2조원 정도 지원받기 위해 관계부처와 협의중입니다.●주택저당채권 유동화 제도 도입 등으로 올해부터는 집값의 20% 정도만 있으면 집을 장만할 수 있다면서요. 주택저당채권 유동화 제도는 올 상반기 중에 도입될 예정이지만 금리상황이나 상품개발과 같은 준비기간이 필요하기 때문에 본격적인 가동은 올 하반기 중에 가능할 것으로 보고 있습니다.이 제도가 정착되면 주택저당증권(MBS)의 발행을 통해 자본시장에서 대규모 주택 자금을 조성해서 대출해 줄 수 있게 되는 것입니다.●건설경기를 부양하고 실업문제를 해결하려면 올해도 지속적인 SOC투자가필요하다고 봅니다. 올해 SOC 예산은 지난해보다 6%(6,914억원) 늘어난 12조1,916억원으로 편성됐고 상반기중 예산배정비율이95% 수준에 달합니다.이는 올해 정부재정 증가율인 5.2%를 상회하는 수준으로 정부가 SOC 투자에 얼마나 큰 비중을 두고 있는가를 증명하는 것입니다.특히 예년에는 3∼4월에 발주하던 일반국도사업을 이달 중에 발주하고 시공업체에 대한 자금지원도 상반기에 집중적으로실시하겠습니다. ●장관 취임 일성으로 주식회사 건설교통부로의 변신을 요구하면서 규제 개혁에 적극적으로 나선 것으로 알고 있습니다.성과가 있습니까. 건교부는 토지이용이나 건축,교통,SOC건설과 같이 방대한 업무를 담당하다보니,국민생활과 직결된 업무가 어느 부처보다도 많은 것이 사실입니다.그래서 장관으로 취임하자 우선 외자유치나 국내기업 활동에 걸림돌이 되고 있는 토지분야 규제를 없애는 등 917건의 규제대상 중 51%에 해당하는 467건을폐지하고 25%인 232건을 개선토록 조치하였습니다.●그동안 경부고속철도 건설에 대해 논란이 많았습니다.지난 7월말 우리 여건에 맞게 수정돼 추진중인데 지금 공사가 어떻게 진행되고 있습니까. 경부고속철도사업은 현재 사업추진 이래처음으로 안정적인 분위기 속에서28.3%의 공정률을 보이며 활발하게 추진되고 있습니다.그동안 사업 부진과부실 시공 문제로 국민에게 걱정을 끼쳐 드렸지만 계획된 공기에 맞추어 공사를 차질없이 시행함으로써 2004년 4월에 서울∼부산간에 고속열차가 운행되도록 하겠습니다.●인천국제공항은 2000년 말 개항을 목표로 공사가 한창 진행중입니다만 공기내 완공이 어렵다는 의견이 있습니다. 현재 공항시설은 59.1%,고속도로는 65.4%의 공정을 보이고 있습니다.홍콩과 말레이시아의 신공항에서와 같은 개항 초기의 심각한 장애를 인천국제공항에서는 반복하지 않기 위해 여러가지 방안들을 강구해 나가고 있습니다.정부에서는 인천국제공항을 동북아시아 중추공항으로 개발하기 위해 건설뿐 아니라 운영·관리부문에도 최선을 다해 방안을 마련중입니다.

내수경기 부양책은 ●재정지출 ●통화증가 ●금리인하 ●세금인하 등을 통해 이루어진다. 우선 재정지출은 정부 주도의 사회간접자본 투자,이를 위한 공공공사에서출발한다. 대규모 공공사업은 30년대 뉴딜사업처럼 수요를 촉발한다.공공사업에 참여하는 사람이 번 돈을 쓰면 공장이 새 물건을 만들어내 생산이는다.올 상반기중 정부가 한해 사업예산의 70%나 집중배정키로 한 것도 이런 맥락에서다. 통화정책도 기본.돈을 풀면 금리가 내려간다.금리인하는 기업이나 개인이갖고 있는 돈을 어디에 투자할지,저울질하는 시발점이 된다.“은행에 돈을넣을 바에야”하는 기분으로 사업도 벌이는 것이다.세금을 깎아주는 것도 원론적 접근.세금이 낮아지면 처분 가능한 소득이 늘어 소비를 더 할 수 있다. 그러나 내수 경기부양이 의도와는 정반대의 효과를 가져오는 일도 적지 않다.금리를 아무리 내려도 투자가 일어나지 않는 유동성 함정이 있다.투자할의욕이 죽은 것이다. 금리를 내리고 돈을 풀면 투자와 소비가 건전한 방향으로 일어나는 게 아니라 투기가 촉발되는것도 문제다.집값과 주가만 뛴다.금리가 더 내릴 것으로 예상되면 실물투기가 일어날 가능성이 있다. 이런 기대심리로 금리 정책이 당국자의 의도대로 가지 않는다는 것이 경제학에서 새 학설로 인정되고 있다. 세금을 내린다고 수요가 일어나고 생산이 증가하느냐는 것도 인과관계가 분명치 않다.80년대 레이거노믹스의 실패가 이를 뒷받침한다.세금을 깎아주었는데도 예상과 달리 생산이 늘지도,세금이 더 걷히지도 않았다. 결국 내수부양이 성공하려면 현 상황에 대한 정확한 분석과 처방이 있어야한다.李商一 bruce@

내집마련에 걸리는 기간이 2년 연속 줄어들었다.실업과 소득 감소 등으로수입은 줄었지만 부동산 경기침체로 집값 하락폭이 더 컸기 때문이다.이 때문에 살고 있는 집 평수도 4년 연속 늘어나는 등 주거상황이 개선됐다.주택은행이 전국 13개 도시 2,000가구를 대상으로 조사,6일 발표한 ‘98년 주택금융수요 실태조사’ 결과를 간추린다.●내집마련 쉬워졌다 결혼후 평균 7.7년만에 처음 집을 샀다.96년(8.1년) 97년(8년)보다 각각 4.8개월과 3.6개월 단축돼 셋방살이의 설움을 일찍 벗어났다.93년(9년)보다는 15.6개월이나 줄어들었다.주거면적도 97년(19.4평)보다0.8평 커진 20.2평으로 20평을 처음 넘어섰다.94년 16.9평,95년 18.4평,96년 18.5평 등 확대되는 추세다.내집마련까지 이사는 평균 4.4차례 다녔다.●집에 대한 욕구가 작아졌다 ‘집 마련’이 여전히 저축의 가장 큰 이유지만 비율은 지속적으로 감소하고 있다.저축목적중에서 집마련이 차지하는 비율은 93년 41.3%에서 95년 32.6%,97년 29.5%,98년 26%로 조사돼 5년전보다절반 가까이 줄어들었다.대신노후생활 대비 목적은 93년 7.5%에서 98년 17.5%로 대폭 늘었다.자녀교육과 재산증식은 각각 18.8%와 13.5%다.fi●눈높이를 낮췄다 향후 주택구입 시기를 늦춰잡고 있다.현재 주택을 소유한 가구는 평균 5.3년,무주택가구는 3.9년 이후로 97년보다 각각 1.2년과 0.5년을 더 미뤘다.소득 감소에 따른 빠듯한 살림살이가 주 원인이다.또 36.3평에 살기를 가장 원하고 있지만 정작 사려는 집은 32평으로 눈높이를 낮췄다.거실과 방 3개가 딸린 1억3,000만원짜리 집을 가장 선호하고 있다.朴恩鎬 unopark@

◎주택시장­실세금리 5∼6%대… 여유자금 다시 몰릴듯/토지시장­“낙관반 비관반” 2000년엔 확실히 뛴다 새해에는 부동산 경기가 되살아 날까. 부동산 전문가들이 점치는 내년 기상도는 주택시장 ‘점차 맑음’,토지시장 ‘안개 속’으로 요약된다. 주택시장의 경우 내년 2∼3월 바닥권을 탈출한 뒤 하반기부터 서서히 상승세를 탈 것이란 전망이 우세하다. 반면 토지시장은 낙관론과 비관론이 팽팽히 맞선다. ▷주택시장◁ 전문가들이 새해 주택경기가 회복될 것으로 보는 근거는 금리가 지속적으로 떨어지는데다 주택과 관련한 각종 세제혜택과 금융지원책이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 연초 한때 연 18%에 이르던 정기예금 금리는 현재 7∼8%대에서 맴돌고 있다. 정부는 경기부양을 위해 내년 시중 실세금리를 5∼6%대까지 떨어뜨린다는 방침이다. 이렇게 될 경우 그동안 고금리때문에 금융권에 몰렸던 여유자금들이 주택시장으로 옮겨 갈수밖에 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 여기에 정부의 강력한 주택경기 활성화 대책도 낙관론을 낳게 하는요인이다. 우선 양도세의 비과세 요건을 완화한 것이 주택수요 진작에 많은 도움이 될 전망이다. 무주택자나 집 한 채를 갖고 있는 사람이 내년에 주택을 구입,1년이상 보유한 뒤 되팔면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다. 정부는 내년에 주택저당채권(MBS)제도를 도입,집값의 30%만 내고 집을 산뒤 20∼30년간 할부로 갚을 수 있도록 할 방침이다. 이와 함께 내년에는 연리 11%,3년 거치 10년 상환 조건으로 5,000만원까지 대출되는 중도금지원 대출이 4조원 가량 풀린다. 대우경제연구소는 이같은 호재를 바탕으로 주택가격이 내년 평균 3.8%,2000년 6.3%,2001년 6.5% 정도 상승할 것으로 조심스럽게 전망했다. 그러나 주택시장의 회복을 가로 막는 요인도 적지 않다. 우선 내년 상반기부터 본격화할 대기업의 구조조정이 최대 복병이다. 10만명 정도의 인력이 일자리를 잃게 되는 등 구조조정 여파가 실물경제의 회복세를 잠재워 주택경기에 찬물을 끼얹을 지도 모른다는 분석이 나오고 있다. 2∼3년전부터 착공했던 수도권 인기지역 재개발 아파트 16만가구가 쏟아져 나오면서 수급 불균형으로 전세가와 매매가의 일시적 폭락현상도 배제할 수 없는 노릇이다. 게다가 불황의 골이 워낙 깊어 정부의 부양책도 큰 효과가 없을 것으로 보는 견해도 있다. 국토개발연구원 孫炅煥 연구위원은 “결국 새해 주택경기는 전반적인 경제회복 여부에 따라 좌우되겠지만 여러가지 상황을 종합할 때 상반기부터 회복세를 탈 것으로 예상된다”고 말했다. ▷토지시장◁ 기대와 비관이 엇갈리고 있다. 전망을 밝게 보는 쪽은 그린벨트 해제를 이유로 들고 있다. 전 국토의 5.4%에 이르는 그린벨트 가운데 30%만 풀린다고 가정해도 전 국토 면적의 1.6%의 땅이 새로 생긴다. 해제지역의 상당 부분은 개발용지로 전환될 가능성이 크기 때문에 토지시장에 미치는 영향은 클 수밖에 없다. 전망을 불투명하게 보는 전문가들도 적지 않다. 이들은 토지시장이 주택만큼 수요가 많지 않은데다 토지시장의 최대 수요처인 기업들이 아직까지 설비투자에 적극적으로 나설 가능성이 적어 수요기반이 여전히 빈약한 것으로 보고 있다. 대우경제연구소는 “국내 경제가 내년에도 산업구조조정 여파로 침체상태가 계속될 것으로 보이는 상황에서 토지시장의 본격적인 수요회복을 기대하기 어렵다”며 “2000년쯤이나 가서야 땅 값이 상승세로 돌아설 것”이라고 내다봤다.

◎‘헌집’ 2년이내 팔지않으면 ‘1가구 2주택’ 적용 과세/주택 중도금대출 금리 하락땐 기존대출분에도 소급해 적용 당정이 지난 12일 확정,발표한 ‘건설·부동산 경기활성화 대책’의 내용을 알아본다. ●올해 12월 25일 주택구입계약을 체결할 예정이다. 이 경우 1년 이상 보유한 뒤에 매각,양도소득이 발생할 경우 비과세되나. 올해 구입하는 주택에 대해서는 이전과 같이 3년을 보유해야만 양도소득세를 면제받을 수 있다. 양도소득세 면제혜택은 내년 1월1일 이후부터 같은 해 12월31일까지 집을 산 경우에만 적용된다. ●기존의 집 1채를 갖고 있는데 내년 중에 추가로 집 1채를 구입,1년 이상 보유한 뒤 이를 매각할 경우에는 어떻게 되나. 이럴 경우 기존의 주택을 2년안에 먼저 매각하면 현행 규정상 1가구1주택으로 인정돼 내년중에 추가로 구입한 주택에 대해서는 1년 이상만 보유하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 기존주택을 매각하지 않고 계속 보유하고 있으면 양도소득세는 물어야 한다. ●지난 11월 3차 중도금 대출때 이미 2,000만원을지원받았다. 이번에 정부가 대출한도를 3,000만∼5,000만원으로 상향 조정했는데 추가로 차액을 더 대출받을 수 있나. 불가능하다. 중도금 대출한도가 늘어나는 시점은 오는 21일 이후에 신규대출을 받는 사람에게 국한된다. ●올해 2차 중도금 대출때 이미 연리 12% 조건으로 대출받은 상태다. 이번 대책으로 중도금 대출금리가 11%로 낮아진다는데. 내년 중에 4조원 규모의 중도금 대출을 연리 11%조건으로 지원하게 돼있지만 기존의 중도금 대출분에 대해서도 오는 21일부터 연 11%의 인하된 금리가 소급 적용된다. ●국민주택을 제외한 모든 민영아파트의 분양가가 자율화되고 한시적이지만 양도소득세 비과세기준이 완화됐다. 집값은 어떻게 되며 지금 집을 사야 하나. 집값의 정확한 예측은 어렵지만 다소 상승할 것으로 보여진다. 수도권내 공영개발택지안에 지어지는 전용 25.7평 이하 아파트는 분양가가 오를 가능성이 있기 때문에 올해안에 분양받는 것이 좋다.

집값 상승에 대한 기대심리가 위축되면서 전국 도시지역의 매매·전세값이 모두 내림세를 보였다. 주택은행이 13일 발표한 ‘10월 중 전국 도시 주택가격 동향’에 따르면 매매가격은 전달보다 0.8% 떨어졌다.매매가는 지난 8월 한차례 오른 것을 빼면 작년 10월부터 줄곧 내리막길을 걸었다.지역별로는 서울이 1.2%,광역시와 중소도시가 각각 0.4%와 0.6%씩 내렸다. 전세가격도 8월(0.8%)과 9월(0.2%) 두달간의 상승세를 멈추고 0.9% 하락했다.

◎지난달 전세 전국평균 0.8% 상승/충주 집값 7.4% 올라 최고… 서울은 0.7% 전국의 주택 매매 및 전세가가 국제통화기금(IMF) 체제이후 처음 오름세로 반전됐다.이사철이라는 계절적 요인과 금리하락으로 서울과 수도권을 중심으로 수요가 늘고있기 때문이다. 주택은행이 전국 41개 도시의 4,310개 표본주택을 대상으로 조사해 8일 발표한 ‘8월 도시주택 가격동향’에 따르면 전국의 집값은 전달에 비해 0.1% 상승,지난 해 11월 이후 10개월만에 처음 오름세로 돌아섰다. 지역별로는 서울이 0.7% 올라 7월(0.3%)보다 상승폭이 커지면서 두달째 오름세가 이어졌다.서울지역 아파트는 1.4% 올랐다.35개 중소도시에서는 충주가 7.4%로 가장 많이 올랐다. 8월 전국의 전세가는 전월 대비 0.8%가 올라 11개월 만에 처음 오름세로 돌아섰다.서울은 2.6%,35개 중소도시는 1.0%가 올랐다.아파트의 경우 서울이 5.0% 올라 상승률이 가장 높았다.

◎佛­‘0% 이자율 주택자금 대출제’ 실시.2년 이상 무주택자 집값 20% 지원/美­‘정리신탁공사’ 세워 부동산 사들여.대기물량 소화… 경기회복 이끌어/英­민간건설업체에 세제·금융 등 혜택.공급물량 늘려 공사장 실업자 흡수 선진국들은 내수침체를 주택경기 부양으로 극복해냈다. ○상환기간 차등 적용 ■프랑스=95년 10월 저소득층이 새 주택을 사거나 지을 때 집값의 20%까지를 0% 금리로 빌려주는 ‘0% 이자율 주택자금대출제’를 실시했다.2년 이상의 무주택자를 대상으로 소득에 따라 이자율과 상환기간을 차등 적용했다.소득이 낮은 계층에 무이자로 빌려줬다. 저소득층에게는 15년6개월 이상의 거치 기간을 두고 고소득층은 만기시 상환토록 했다.저소득층의 기존 대출금 50%까지 0%의 이자율을 물렸다. 대출액도 대도시 거주 독신자는 2,400만원,이외 지역 독신자는 1,700만원까지 빌려줬다.3인 가족 대도시 거주자는 3,500만원,이외 지역 가족에게는 2,600만원까지 대출해 줬다.지난 한해에 대출신청 가구가 12만5,000가구에 달할 정도로 주택경기를 되살리는 데 결정적인 역할을 했다. ○총 40만건 자산 처분 ■미국=89년 구조조정 여파로 부동산경기가 침체되고 실업자가 늘자 ‘정리신탁공사(RTC)’를 설립,각종 부동산과 주택을 사들였다.95년까지 747개 파산 금융기관을 관리·청산하는 과정에서 총 40만건의 자산을 부동산시장과 경매를 통해 처분했다.장기 대기물량을 소화,경제를 되살리는 기폭제가 됐다.또한 국제금융공사(IFC)를 통해 사회간접자본에 많은 투자를 했으며 건설경기를 부양하는데도 활용,실업자를 흡수했다. ○공공부문 예산은 축소 ■영국=76년 IMF구제금융을 받자 공공주택 부문의 예산을 크게 줄였다.대신 민간업체에 세제·금융 혜택을 주어 주택을 많이 짓도록 유도했다.싼 이자의 융자지원 정책도 펼쳤다.주택건설경기가 차츰 회복되고 실업률도 크게 떨어졌다.

◎분양률 10%대… 사업포기 속출/수요자도 고금리로 허덕 “특단대책 시급” 경기도 용인에 대규모 아파트를 지으려던 중소건설업체 J사.최근 분양사업권만 남기고 시공권 등 모든 권한을 대형 건설업체에 넘겼다.지난 5월 모델하우스를 개장했지만 찾아오는 사람은 손으로 셀 수 있을 정도였다.가수와 탤런트,부동산 전문가까지 동원했지만 사정은 전혀 나아지지 않았다.빚으로 구입한 비싼 땅을 놀리자니 이자 부담이 너무 커 일단 입주자들의 청약금으로 공사를 벌여 자금을 돌리려던 계획이 완전히 물거품이 됐다.이 때문에 분양가만 결국 평당 50만원정도 뛰었다. 중견 주택건설업체인 D건설 자금담당 金모 차장(42).그는 최근 급한 운전자금 100억원을 대출받으러 은행에 갔다가 눈앞이 아득해졌다.시가 300억원짜리 회사 땅을 담보로 내놓았지만 은행측은 공시지가의 50% 이상은 대출이 어렵다고 했다.공시지가는 시가의 절반 수준이어서 기껏해야 70억∼80억원선.金차장은 “지난해 같으면 150억원은 빌렸을 것”이라며 허탈해했다. 대기업 尹모 과장(37).그는 지난해 김포의 S아파트를 분양받아 내집 마련의 꿈에 부풀어 있다 최근 해약여부를 놓고 심각한 고민에 빠졌다.어김없이 다가오는 중도금 납부일자를 도저히 맞출 자신이 없다.회사에서 대출받은 전세자금과 은행대출금만도 4,000만원에 달한다.이자만도 월급의 3분의 1에 육박해 더 이상의 대출은 상상도 못한다. 이렇듯 수요자들은 ‘투자’가치도 불투명한 상황에서 고금리로 주택을 장만한다는게 ‘꿈’이 돼버렸다.주택건설업계도 미분양사태와 중도금 연체,해약으로 활로를 찾지 못하고 있다.사방으로 돈줄이 꽉 막혔다. 7월 현재 미분양주택은 11만6,433호.지난 한햇동안의 8만8,867호를 넘어선지 오래다.완공후 주인을 못 구한 집도 1만1,684호에 달한다.길훈건설 崔洛龍 전무는 “초기 분양률이 최소 50%는 돼야 공사를 시작할 수 있지만 지금은 10∼15%에 그치고 있다”고 한숨지었다.남양주 지역에서 아파트 426세대를 분양중이지만 분양률이 10%대에 그쳐 사업 자체를 미룰 것을 저울질하고 있다. 사업을 하는 곳도 울며 겨자먹기식이다.김포에 1,800여세대 아파트를 분양중인 신안건설은 평당 분양가를 340만원으로 책정했다.2년전 인근지역 분양가는 330만원으로 했었다.이번에는 식기세척기,살균기,TV겸용 도어폰 등 평당 20만원에 달하는 각종 편의시설과 고급마감재를 사용했다. 이렇게라도 해서 자금을 회전시키려는 고육책이다.이 탓인지 지난 20일 모델하우스 개장때 2,000여명이 찾아 반응이 좋았다.禹政錫 부사장은 “언제인지는 몰라도 상황이 나아질 때까지 어떻게든 생존하는게 당면과제”라고 말했다. 자재값도 크게 뛰어 자금줄을 더욱 옥죈다.하이섀시·아스콘 등은 지난 해보다 25%,철근은 30%,합판은 20%,레미콘은 10%정도 올랐다. 수요자들도 어렵기는 마찬가지다.분양가와 시세 차이가 15∼20%정도는 나야 투자가치가 있게 마련이나 현재로선 시세 전망조차 불투명하다.게다가 대출이자 연 16.25∼17%(주택은행)도 현실과 동떨어져 있다. 중도금 납부율도 과거 80∼90%에 육박했으나 지금은 대부분 절반이하로 떨어졌다.김포 합동부동산 崔鍾範 부장은 “중도금 대출금리가 하늘 높은 줄모르고 치솟은데다 부동산 담보대출도 사실상 불가능해 청약은 물론 제때 중도금을 내는 것도 불가능한 실정”이라고 지적했다. 입주자들은 또 통상 분양가의 50%정도는 전세금을 통해 확보하지만 전세경기마저 얼어붙은 상황에서 여의치 않은 실정이다.지난 27일 김포 현대아파트 모델하우스에 들른 金光烈씨(36)는 “집값 가운데 5,000만원을 전세금으로 확보한다면 구입해 보겠으나 가능할지 의문”이라고 말했다. 수요자와 공급자 모두 정부의 전폭적인 지원 외에 다른 대안이 사실상 없다고 입을 모은다.구매력을 높이기 위해 중도금 대출을 보다 원활히 하고 금리를 낮춰야 하며 주택자금에 대한 세금을 감면해야 한다고 강조한다. (주)태산 李点雨 전무는 “지금까지 생색성 대책만 있었을 뿐 실질적인 자금회전으로 이어질 수 있는 정책은 거의 없었다”면서 “양도소득세 5년간 면제혜택만 해도 액수가 크지 않은데다 기존주택은 혜택에서 제외해 신규주택 경기를 활성화하는 데 걸림돌이 되고 있다”고 말했다.

◎“집값 20∼30%로 내집마련 가능”/주택저당채권 유동화제 연내 도입/채권 중개기구도 내년상반기 설립/아파트 중도금 대출 재개 금명 결정/정부서 8조원까지 주택업체 보증/주공 미분양아파트 전세전환 추진/임대주택 의무기간내 분양도 허용 李廷武 건설교통부 장관은 “서민들이 주택가격의 20∼30%만 갖고도 내 집을 마련할 수 있도록 올해 안에 주택저당채권 유동화제도를 도입하겠다”면서 “주택저당채권의 원활한 유통을 지원하기 위한 중개기구를 내년 상반기중에 설립할 계획”이라고 말했다.李장관은 지난달 31일 鄭鍾錫 서울신문 경제과학팀장과 가진 특별회견에서 이같이 밝혔다. 李장관은 또 “임대주택법 시행령을 곧 개정해 임대주택의 임대 의무기간내 분양전환을 허용하고,사원 임대주택의 의무기간을 10년에서 5년으로 단축하겠다”고 말했다. □특별대담=정종석 경제과학팀장 ­정부가 상반기에 잇따라 내놓은 주택경기 활성화시책의 성과를 어떻게 평가하는지요. ▲상반기에는 전반적인 경기침체와 고금리,유동성 부족에 따른 수요감소로 주택건설 경기가 크게 위축됐습니다.지난 5월과 6월 세제지원 방안과 주택금융 확대 방안을 발표한 이후 긍정적인 조짐이 나타나고 있습니다.4월 5.5% 이던 전세가 하락률이 7월에는 0.7%로 줄었습니다.서울지역 아파트 분양률도 5월 3.4%에서 7월 들어 38.4%로 크게 높아졌습니다. ­지난 7월 시행한 아파트 중도금 대출이 6일 만에 끝나 아쉬운 점이 많습니다.중도금 대출을 조만간 재개할 계획은 없습니까. ▲장기저리의 중도금 대출제도만큼 주택경기를 활성화시키는 데 효과적인게 없습니다.지난 7월 대출 규모를 당초 6만가구 1조8,000억원으로 잡았으나 신청물량은 9만가구 2조2,250억원에 달했습니다.초과분 4,250억원은 국민주택기금과 추가 예탁을 통해 차질없이 지원하겠습니다.국민은행과 주택은행이 실시하는 중도금 대출실적과 시중금리 인하추세를 보아가며 중도금 대출의 재개 여부를 곧 결정할 생각입니다. ­올 가을에는 주택의 공급물량 부족으로 전세값이 급등하는 등 전세시장이 크게 불안해질 것이란 우려가 높습니다.하반기 주택경기를 어떻게전망하는지요. ▲지난 7월 서울과 경기지역의 집값이 올 들어 처음 상승세로 돌아섰습니다.최근에는 가격상승에 대한 기대심리로 매물이 감소하는 바람에 상승세가 주춤해지고 있습니다.경기침체와 소득감소가 계속되면 자가 거주자는 전세로, 중·대형 전세자는 중·소형 전세로 전환하려고 할 것입니다. 매매는 줄겠지만 서울과 수도권 신도시를 중심으로 전세값이 뛸 가능성이 큽니다.이 지역의 전세시장 안정을 위해서는 주공의 미분양주택을 전세주택으로 바꿔 공급할 필요가 있습니다.임대주택법 시행령도 개정해 임대주택의 임대 의무기간내 분양전환을 허용하고 사원 임대주택의 임대 의무기간도 현행 10년에서 5년으로 단축할 방침입니다. ­주택임대사업을 촉진하기 위해 임대사업자 범위를 현행 5가구에서 2∼3가구로 조정할 용의는 없습니까. ▲2∼3가구를 5년간 임대한 뒤 내팔 때 양도소득세를 감면해 준다면 양도소득세가 유명무실해지게 됩니다.5월 신축주택을 구입한 사람에게만 양도소득세를 5년 동안 감면해 주도록 한 것도 이 때문이지요.이와별도로 임대사업자에게 금융지원을 크게 늘려 나갈 생각입니다. ­미분양 주택을 주공이 전량 매입해야 한다는 의견이 있는데요. ▲미분양 주택 1만가구를 사들이려면 5,000억원 이상의 재원이 필요합니다. 정부투자기관이 민간기업의 부실요인을 인수하면 ‘도덕적 해이’가 따르기때문에 정부가 이를 추진하기에는 적절치 않다고 봅니다.당사자인 주공이 경제성과 타당성을 따져 자율적으로 결정할 사안입니다. ­주택금융신용보증기금은 자본금보다 대위변제액이 많다는 문제를 안고 있습니다.이 때문에 주택업체에 대한 보증도 제대로 이뤄지지 않고 있습니다. 신용보증기금의 자본금을 늘려 줄 필요가 있는데요. ▲정부는 각종 주택건설업체 지원조치를 내놓았습니다.세계은행(IBRD) 차관 2억달러로 주택업체의 보증여력을 8조4,000억원으로 확충했고,주택사업자의 가구당 보증한도를 3,000만원에서 6,000만원으로 늘렸습니다.담보능력이 없는 신탁등기사업장에 대해서는 대출금 전액을 신용으로 보증토록 했습니다. 이로 인해 지난달 24일 현재 신규보증 규모가 4조7,223억원에 달해 전년보다 1.6배 늘었지요.필요하다면 재정경제부와 협의,자금난을 겪는 주택업계를 지원하는 방안을 마련할 계획입니다. ­최근의 부동산값 하락은 내집 마련을 준비해온 사람들에게 좋은 기회가 되고 있습니다.서민들을 위해 구상중인 주택금융제도가 있나요. ▲내집을 마련하려면 최소한 70% 이상의 자기자금이 있어야 합니다.주택저당채권의 유동화제도를 올해 안에 도입해 주택금융자금을 획기적으로 늘려나갈 계획입니다.서민들이 자기자금을 20∼30%만 가져도 집을 마련할 수 있도록 ‘자산유동화에 관한 법률’을 임시국회에 제출해 놓았습니다.주택저당채권의 원활한 유통을 지원하기 위한 중개기구로 ‘한국주택저당주식회사’를 99년 상반기 중에 설립하겠습니다. ­주택건설정책을 집행하는 소회가 역대 장관들과 다를 텐데요. ▲주택업계의 실상은 언론에 알려진 것보다 훨씬 어렵습니다.정부의 정책만으로 경제위기를 극복할 수는 없는 상황에 이르렀습니다.주택경기를 활성화하기 위해서는 무엇보다 주택업계와 국민 각자의 노력이 선행돼야 합니다. 정부도 시장여건이 변모한 만큼 주택정책 기조를 바꿀 생각입니다.

◎2∼3년뒤 주택대란 온다/올들어 315개 업체 부도… 공급물량 격감 주택시장이 벼랑 끝에 서 있다.생산 소비 투자 등 모든 거시경제 지표가 곤두박질치는 가운데 가속화되고 있는 주택시장 붕괴는 우리경제를 돌이킬 수 없는 불황의 나락(奈落)으로 몰아가고 있다.서울신문은 주택경기 실태를 긴급 점검하고 대책을 모색하는 특집을 두차례에 걸쳐 싣는다. ■멈춰선 주택공사=지난 28일 하오 2시쯤 경기도 의정부시 민락 택지개발지구내 청구아파트 건설현장. 한참 일할 시간인데도 인부들이 한명도 눈에 띄지 않았다.시멘트 바닥에 철골만 촘촘히 박혀 있을 뿐 건물 몸체공사는 전혀 이뤄지지 않고 있었다.아파트 건설현장인지 모를 지경이었다.오래 전에 멈춰선 기린 목 모양의 대형타워크레인 2대가 현장을 더욱 을씨년스럽게 했다. “벌써 8개월째 공사를 못하고 있습니다” 시공사인 (주)청구 崔採寬 현장과장은 착잡한 표정을 지으며 한숨을 내쉬었다. 공사 시작 4개월만인 지난해 12월 부도가 나는 바람에 겨우 지하주차장 및 바닥공사만 끝냈다고 했다.다행히 며칠전 법정관리 결정이 나 10월부터 공사가 재개될 전망이지만 당초 일정대로 내년 11월까지 5개동 419세대의 완공은 어렵게 됐다. 바로 옆에서 한창 공사가 진행 중인 서광건설산업 현장도 속사정은 마찬가지다.청구와 비슷한 시기에 부도나는 바람에 3개월 가까이 건설이 중단돼 역시 완공이 늦어지게 됐다. 청구 현장 바로 뒤에 있는 삼신종합건설 현장.부도로 7개월 넘게 공사가 중단됐다가 이달초 길훈건설이 대신 공사를 맡으면서 얼마전 삽질을 다시 시작했다.지난해 초 시작한 공사의 진척도는 고작 15%에 지나지 않는다. 대규모 건설회사들이 참여하고 있어 비교적 사정이 나은 민락신도시 지구(4개 단지 5,000여세대)만 해도 총 9개 업체 가운데 3개 업체 이상이 이처럼 부도 등으로 고통을 겪고 있다.현장 관계자들은 “메이저급(대기업)도 이 정도니 중소업체는 어떻겠느냐”면서 “주택가 곳곳에 공사가 중단된 건물은 십중팔구 부도난 걸로 보면 된다”고 말했다. 의정부시청 주택과 金知亨 과장은 “지난해 11월 IMF체제 이후로는 의정부지역에서 신규 건설사업 승인신청이 전혀 들어오지 않고 있다”고 꽁꽁 얼어 붙은 주택경기를 설명했다. ■눈물겨운 분양현장=새로 분양에 나선 곳은 거의 절망적이다. 김포 신도시 장기지구에서 부도난 기산건설 대신 700 세대를 분양중인 현대건설은 신청자를 10%도 받지 못해 전전긍긍하고 있다.건설 중인 아파트 골조에 이례적으로 ‘분양중’이라는 대형 현수막을 내걸었다.서울의 지하철역 등에서 전단을 돌려보기도 했지만 성과가 없다. 풍무지구의 서해종합건설도 땅을 놀릴 수 없어 며칠 전부터 분양을 시작했다.그러나 신청자가 거의 없어 공사를 포기해야 할 판이다.현장 관계자들은 “과거에는 광고내기가 무섭게 분양이 끝났던 곳”이라며 씁쓰레 했다. ■발길 끊긴 부동산업계=지난 26일 상오 10시30분쯤 경기도 김포 신도시 아파트 건설 현장 입구의 D부동산중개소.소장 崔모씨(41)는 요즘 경기가 어떠냐는 질문에 “말도 마라”며 손부터 내저었다.“IMF이후 거래가 뚝 끊기다시피했다”면서 “도무지 끝이 보이지 않는다”고 했다. 실업과 사업실패등으로 목돈이 필요한 입주자들이 분양권을 내놓고 있지만 살 사람이 도무지 나타나지 않고 있다.입주자들로서는 할부금융사 등으로 부터 대출받은 중도금 이자가 12%에서 최근 19%로 껑충 뛰어 이자조차 감당하기 벅찬 지경이다. 울며 겨자먹기식으로 분양금액보다 10% 정도 싸게 분양권을 내놓고 있지만 선뜻 매수자가 나서지 않는다. 거래가 끊기다보니 문을 닫는 부동산중개업소도 급증하고 있다.IMF이후 김포시내 전체 300여개 부동산업소 가운데 30%인 90여개가 문을 닫았다.특히 신도시 특수를 노리고 새로 들어왔던 100여개 가운데 절반 이상이 철수한 상태다.이같은 추세라면 올안에 전국의 부동산업소 4만2,600여개 가운데 4분의 1이상이 문을 닫을 것으로 예상된다. 부동산 전문가들은 “현재의 상황을 방치할 경우 실업자들이 쏟아져 나올 연말쯤이면 주택시장이 완전히 붕괴될 것”이라고 우려했다. ■실상=올들어 7월까지 303곳의 등록 건설업체가 쓰러졌다.지난 한해의 통계치(209개)를 훨씬 넘어섰다. 주택건설 물량도 7월까지 18만8,286가구에그쳐 무려 42%가 격감했다.이러다간 공급물량이 올 목표인 55만호의 절반도 안되는 25만호에 그칠 것 같다. 곳곳의 공사현장에서 굉음이 끊긴지 오래다. 금리로 인한 이자부담,소득감소에 따른 수요자들의 중도금 납부지연 및 해약사태,집값과 전세값의 폭락 여파로 주택업체들이 시름을 앓고있다. 주택경기 추락은 실업자 급증과 이로 인한 사회·정치적 불안,공급부족이 가져올 2∼3년뒤의 주택대란(大亂)으로 이어지는 시한폭탄과도 같다. 주택산업을 보는 시각과 발상의 전환이 절실하다.주택경기 부양이 무엇보다 우선시돼야 한다는 현실인식과 특단의 대책이 필요하다는 목소리가 높다. □특별취재반 ▲반장 權赫燦 경제과학팀 차장 ▲경제과학팀 朴海沃 朴先和 차장급 朴建昇 姜宣任 朴恩鎬 金泰均 全京夏 金相淵 기자 ▲사진팀 金明煥 부장급 李晧禎 기자

◎“고용창출 차원 주택경기 부양해야”/“200만 종사자는 어디로 상속세 한시면제 필요 자금출처조사 없애야”/“제조업 밀려 서자취급 일 등 전폭지원 선례 정부 파격적 지원 필요”/“거액 자금회전력 장점 9조원 주택시장 잠겨 보증여력 당장 키워야” 침몰하는 주택시장을 살릴 방안이 있다.주택시장 발전의 걸림돌은 무엇이고,어떤 정책적 대안이 필요한 지 주택산업연구원 李東晟 원장과 (주)우방 李淳牧 회장,캐나다 퀘벡주립대 鄭熙洙 교수의 좌담을 통해 알아본다. ▲李東晟 원장=주택시장이 심각한 수준을 넘었습니다.7월말 현재 미분양 주택이 11만7,000호에다 중도금을 못낸 가구가 9만호를 넘습니다.이 때문에 지난 해 233개이던 부도 주택업체가 올 7월 현재 315개로 늘었습니다.연말이면 500개에 이를 것입니다. ▲鄭熙洙 교수=정부가 주택산업의 중요성을 모르는 것 같습니다.제조업에 밀려 여전히 서자(庶子)취급을 받고 있지요.싱가포르와 홍콩의 경우 주택산업은 경제발전의 키(Key)역할을 해왔습니다. ▲李淳牧 회장=정부가 실업 대책자금으로 7조원 이상을 쏟아붓고 있습니다. 그러나 주택산업 붕괴를 막는 게 진짜 대책입니다.주택산업이 무너지면 200만명의 종사자가 다 어디로 갑니까.실업을 줄이려면 주택산업을 부양할 수 밖에 없습니다.한국판 신(新)뉴딜정책을 주택정책과 연계해 실시,대규모 고용창출을 유도해 내야 합니다. ▲李원장=주택산업을 투기업이나 땅장사 등으로 비하해서는 곤란합니다.주택산업이 발전 안하면 결국은 소비자들이 피해를 입습니다.불과 10여년전에 집이 없다고 자살한 사람이 1년에 30명이나 됐습니다.더이상 사회문제화하는 전철을 밟아서는 안됩니다. ▲鄭교수=일본은 67년 주택보급률이 100%였을 때 경제수준은 현재의 우리보다 낮았지요.주택업자에 대한 지원이 시급한 때입니다.최근 말레이시아 정부는 최근 중앙은행이 연리 7%로 수억달러를 시중은행에 빌려줘 주택업자가 10% 이자로 쓸 수 있게 했습니다.좋은 사례입니다. ▲李원장=프랑스도 있습니다.시라크 정부 초기에 이자 한푼 받지 않고 돈을 풀었습니다.그냥 공짜로 갖다쓰게 했지요. ▲李회장=주택이사회간접자본에서 차지하는 비율은 60% 이상입니다.국가 경제가 좋든 나쁘든 투자는 계속돼야 합니다.지금 도로나 항만이 우선돼야 한다고 하는 데 주택의 파급효과가 훨씬 큽니다.정부가 조금만 지원해 주면 되는데 이게 안되는 게 문제지요. ▲李원장=주택산업의 특징은 거액의 자금 회전에 있습니다.일반 제조업은 어음부도가 고작 수억이지만 이건 몇백억입니다.그게 문제 생기면 주택업체 자력으로 해결 못하지요.그래서 주택 금융은 반드시 필요합니다.지난 91년 주택산업 호황일 때 9,000여개이던 업체가 현재 2,700개로 줄었습니다.그나마 집을 짓는 업체는 300개정도에 불과합니다. ▲鄭교수=주택 10만호 건설에 20만명의 일용근로자가 필요합니다.실직자 10만명에게 돈을 주기보다는 10만명의 실업을 줄일 생각을 해야 합니다.또 분석결과 주택을 10% 적게 지으면 27개월 뒤 주택가격은 2.56% 오릅니다.지난해까지 매년 60만호 정도씩 지었는데 올 7월 현재 18만호입니다.연말까지 30만호 짓는다면 실업자는 60만명정도,집값은 나중에 10% 폭등합니다.▲李회장=경기가 회복했을 경우에 대비해 주택업체를 유지시켜 줘야 합니다.왜 자꾸 부도를 냅니까.구조조정과 산업다각화도 좋지만 주택산업의 붕괴는 막아야지요.국가경제의 리더가 없어지는 겁니다.요즘 은행에 가면 문둥이 보듯 합니다.지점장은 만나주지도 않습니다. ▲鄭교수=정부가 최근 일련의 조치를 내놓았지만 거기에 그치면 안됩니다. 멕시코는 IMF를 맞아 주택건설이 50% 줄자 국내총생산(GDP)의 10%에 이르는 40조원을 지원했습니다.우리도 정책을 펴려면 과감하게 해야 합니다. ▲李원장=현재 주택 미분양대금 5조원,중도금 미납분 4조원 등 9조원이 주택시장에 잠겨있습니다.주택금융신용보증기금의 보증여력을 키워줘야 합니다.정부의 출자확대가 당장 필요합니다.보증기금의 자산 6,600억원 가운데 정부출자는 고작 220억원밖에 안됩니다.신용보증기금 1조7,000억을 전액 정부가 출자한 것과 형평을 맞춰야지요. ▲李회장=정부가 여기에 7,000억원만 출자하면 보증여력은 21조원으로 불어납니다.전체 공사금액의 25∼30% 규모로 이 정도면 운전자금은 충당할 수 있습니다.세제 지원도 뒤따라야 합니다.신규주택이든 기존 주택이든 2000년 6월말까지 상속세를 면제해야 합니다.자금출처 조사를 면제하는 것도 핵심입니다.적어도 국민주택규모 이하만이라도 증여세를 물리지 말아야 합니다. ▲鄭교수=양도소득세 폐지도 고려해야 하는 것 아닙니까. ▲李원장=양도세는 투기방지 차원에서 마련했는데 이제는 투기를 방지할 여러 대책이 있습니다.미국의 경우 살던 집을 팔고 새집으로 이사갈 때 양도소득세를 물리지 않습니다.기본적으로 폐지해야 합니다. ▲李회장=공장이전촉진법과의 형평성에도 맞지 않습니다.공장을 팔아서 더 큰 공장으로 옮기더라도 양도소득세를 물리지 않거든요.집을 팔아서 다른 집을 살 경우 판 집은 새집을 사기 위한 필요경비로 인정해야 합니다.신탁회사 수신이 요즘 하루 1조원씩 마구 올라갑니다.그게 산업자본화가 됩니까? 주택산업에 자금을 끌어들이려면 세제지원은 필수적입니다.당장 굶어죽는 사람에게 밥을 먹여야지요.지금도 늦었지만 정책의 뒷받침이 하루 빨리 나와야 합니다. ▲鄭교수=수요창출이 당면 과제입니다.방법은 간단합니다.한시적이라도 정부가 큰맘 먹고 돈을 풀어주면 됩니다. ▲李원장=정부의 미온적 태도는 과거 투기시장에 대한 잠재의식 탓입니다. 그러나 이는 현실을 직시하지 못하는 것이지요. ▲鄭교수=정부의 주택산업 정책의 핵심은 돈입니다.대대적인 수술과 함께 파격적인 지원을 해야 합니다. ▲李원장=시기를 놓치면 비용은 커지게 마련입니다.죽고 난 뒤에는 어떤 보약도 소용없습니다.

◎비수기불구 경기부양책 등 힘입어 서울과 수도권 신도시,대전지역의 주택매매와 전세 값이 국제통화기금(IMF)체제 이후 처음 오름세로 돌아섰다.계절적으로 비수기임에도 정부의 금리인하 조치와 부동산 경기 부양책,아파트 전세 값이 바닥이라는 인식이 확산돼 수요가 늘었기 때문이다. 주택은행이 7월15일 현재 전국 41개 도시의 4,310개 표본주택을 대상으로 조사해 9일 발표한 ‘7월 도시주택 가격동향’에 따르면 전국의 집 값은 전달보다 0.4% 떨어져 9개월째 하락세가 이어졌다. 그러나 서울은 아파트가 0.9% 오르는 등 전체적으로 0.3%가 올라 지난해 11월 이후 9개월만에 오름세로 돌아섰다.정부청사 이동이 시작된 대전의 집값도 1.5% 올라 전국 대도시 중 가장 높은 상승률을 보였다.경기지역도 고양 2.0%,구리 1.1%,과천 0.9% 등 평균 0.1%가 올랐다. 전세 값은 서울의 경우 0.8%가 올라 지난 10월 이후 10개월만에 오름세로 반전됐다.서울지역 아파트의 전세 값은 2% 올랐다.경기지역은 군포(3.7%) 고양(3.4%) 성남(2.2%) 등 신도시에서 큰 폭의 오름세를 보이면서 0.9% 올랐다. 대전의 상승률은 1.4%였다.

◎구입자금 20∼30년간 저리융자 가능해져/전문중개금융사서 은행대출 받아 지원 내년 상반기부터 집값의 20∼30% 수준의 계약금만 있어도 집을 구입할 수 있는 등 서민들의 주택구입이 쉬워질 전망이다. 정부와 여당은 4일 침체된 주택산업을 활성화하고 서민들의 주택구입을 돕기 위해 20∼30년간 주택자금을 장기저리로 융자해 계약금만 있어도 주택을 구입할 수 있는 주택저당채권 유동화제도를 도입하기로 했다.또 주택저당채권의 유동화 중개업무를 담당할 ‘한국주택저당금융 주식회사’를 내년초에 설립해 주택저당채권의 양도와 증권화를 촉진할 계획이다.당정은 이같은 내용의 ‘자산유동화에 관한 법률안’을 이번 임시국회에서,‘한국주택저당금융주식회사법’을 다음달 정기국회에서 각각 처리할 방침이다. 국민회의 金元吉 정책위의장은 기자회견을 갖고 “주택저당채권 유동화제도가 이뤄지면 대규모 주택자금을 조성할 수 있어 주택 수요자들이 적은 비용으로 집을 살수 있게 된다”고 말했다.金의장은 이어 “내년초 전문 중개기관이 설립되면 내년 상반기부터 주택저당채권의 유동화가 본격적으로 이뤄질것”이라고 밝혔다. 주택저당채권 유동화제도는 주택금융기관이 주택자금을 대출해주고 받은 저당채권을 만기이전에 중개기관을 통해 투자자에게 매각 또는 담보로 해 증권을 발행,새로운 주택자금을 마련하는 제도다. 전문중개기관인 한국주택저당금융주식회사는 자본금을 2,000억원 이상으로 하고 정부는 물론 주택은행을 비롯한 금융기관 등이 출자할 수 있도록 했다.이 회사는 신탁업무도 할 수 있어 수익증권을 발행하며 국책은행 등에서 지급보증을 받아 국가기관에 준하는 신용도를 갖게 된다.

◎신축·미분양 중대형 아파트 노려라/50평이상도 시가 5억미만은 면제/분양권 전매로 취득하면 과세 대상/용인 수지·남양주 일대 눈여겨 볼만 정부가 국민주택 규모 이하의 아파트에 이어 지난 20일부터 전용면적 25.7평 초과 50평 미만의 신축 아파트에 대해서도 5년간의 양도소득세 면제 혜택을 주기로 함에 따라 중대형 아파트 거래가 활기를 띨 전망이다. 새로 분양될 아파트는 물론 현재 미분양 상태로 남아 있는 것도 지난 5월22일부터 내년 6월 말 사이에 분양계약을 맺으면 양도세 면제 혜택을 볼 수 있다. ■면제 대상 주택=소득세법상 고급주택이 아니면 된다. 고급주택은 소득세법에 △전용면적 50평 이상의 아파트나 건평 80평 이상의 단독주택으로 시가가 5억원 이상인 경우로 규정돼 있다. 따라서 전용면적이 50평을 넘는 아파트라도 시가가 4억9,000만원이면 고급주택의 범주에서 제외돼 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 시가가 5억원 이상이더라도 전용면적이 50평 미만인 아파트이거나 80평 미만의 단독주택이면 양도세를 내지 않아도 된다.■과세 대상=최초 분양계약을 체결한 사람만 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 분양권 전매를 통해 주택을 취득한 사람은 과세대상이 된다. 과세시점이 양도시점을 기준으로 하기 때문에 취득 당시의 시가가 5억원 미만이더라도 매각 때 시가가 5억원 이상이면 양도세를 내야 한다. 사람이 한번도 살지 않았던 미분양 아파트 및 단독주택에 한해 양도세가 면제되기 때문에 한차례라도 임대된 주택은 대상에서 제외된다. ■시행 시기=국민주택 규모 이하의 신축주택에 대해 양도세 면제 방침을 발표한 지난 5월22일로 소급 적용한다. 내년 6월 말까지 취득한 신축 주택을 5년 이내에 되팔더라도 양도세를 물지 않는다. ■면제 효과=최근 서울지역에서 분양되는 42평짜리 아파트는 분양가가 2억5,000만원 안팎이나 국세청이 과세표준으로 삼는 기준시가는 이보다 다소 낮은 2억원 수준이다. 지금까지는 5년 후 기준시가가 30% 올랐을 때 이 아파트를 되팔면 차익 6,000만원(2억원×30%)에 대한 양도소득세를 내야 했다. 여기에서 아파트 매입에 들어간 경비인정(기준시가의 3%),5년간 장기 보유에 따른 특별공제(차익의 15%) 등을 감안하더라도 1,400여만원의 양도세를 물어야 했다. 그러나 앞으로 5년동안 이같은 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 양도세율은 △매매차익 30% 이하 30% △3000만원 초과 6000만원 이하 40% 등으로 차익이 클수록 높다. ■부동산 시장 동향=전용면적 50평미만 미분양 아파트와 건평 80평미만 미분양 단독주택은 전국적으로 2만7,000가구에 달한다. IMF 관리체제 이후 중대형 아파트가 집값 하락을 주도한 점을 감안할 때 이번 조치로 주택 거래가 활성화될 경우 집값이 상승세로 돌아설 수 있을 것으로 전망된다. 특히 용인 수지와 남양주 일대 60∼90평형대의 미분양 대형아파트는 분양가가 대부분 평당 500만원 이하로 양도세 면제 대상에 포함되기 때문에 수요가 크게 늘어날 것으로 보인다.

◎10개 기관 25일부터 이사… 새달말 입주 완료/공무원·가족 1만3천여명 대이동/당분간 통근 열차·버스 운행 계획 오는 25일 통계청을 시작으로 다음달 말까지 정부내 8개 외청을 비롯한 10개 정부기관이 대전 제3 정부청사로 이전한다.해당 기관들은 서울에 지방청을 설치하고 이전기간중 임시사무소를 개설하는 등 본청 이전에 따른 준비작업으로 부산하다.그러나 이전대상 기관 직원들의 주거 문제 등 부작용도 예상된다. 행정자치부는 서울­대전간 전세버스 또는 열차편을 마련,희망하는 직원들에 한해 출퇴근 시키는 방안을 적극 검토중인 것으로 알려졌다. 대전 청사 이전을 준비하고 있는 기관은 조달청,중소기업청,특허청,철도청,산림청,관세청,병무청,통계청 등 외청과 정부기록보존소,문화재 관리국 등이다.이전 예상 인원은 해당 직원과 가족 등을 포함해 1만3천여명에 이른다. 조달청은 서울지방청과 중앙보급창만 남고 본청이 오는 8월9일부터 일주일간 일정으로 대전으로 완전히 옮겨간다. 그러나 부동산경기 침체로 인해 집을 팔거나 전세를 나오는데 많은 직원들이 어려움을 겪고 있는 것으로 알려져 직원 개인의 주거문제 등이 난제로 떠오르고 있다.대전청사 입주 각 외청들이 공동으로 짓고 있는 대전 아파트의 경우 집값 8천여만원 가운데 5천만원을 은행대출로 분양을 받았으나 현재 주거하고 있는 집이 처분되지 않고 있는데다 금융비용으로 인해 40% 이상이 분양을 포기한 것으로 알려졌다. 특허청은 특허관련 민원인들을 위해 이미 지난 6월9일 서울사무소를 발족했으며 대전이전이 거의 완료되는 시점인 8월13일 개소식을 갖기로 했다. 특허청은 이전에 따른 특허 출원 및 등록접수,제증명,복사,민원실 운영,열람실 운영,전산장비 관리 등 업무 차질을 없애는데 부심하고 있으며 다만 A4 용지박스를 기준으로 하루 23박스에 달할 접수서류를 매일 심야에 특수제작용기에 포장,택배회사를 통해 대전 본청으로 이송하는데 다소 불편이 뒤따를 것으로 보고 있다. 중소기업청은 오는 30일 본격 이전을 앞두고 27일부터 기존의 과천청사 1층에 임시 민원 접수 사무소를 개설키로 했다. 통계청의 경우서울에 사무소를 따로 설치하지 않는 대신 종로구 경운동에 위치한 통계 연수원에 회의실을 마련,통계위원회 회의나 간부 회의 장소로 활용할 예정이다.

집값과 전세값 하락세가 이어지고 있으나 급매물이 소화되면서 2개월째 낙폭이 둔화되고 있다. 주택은행이 전국 41개 도시의 4,310개 표본주택을 대상으로 조사해 14일 발표한 ‘98년 도시 주택가격 동향’에 따르면 지난 6월 15일 현재 주택 매매가는 전달보다 1.5%가 내렸으나 4월(-2.8%)에 비해 하락폭이 둔화됐다. 특히 서울지역의 아파트 매매가격은 1.7%가 떨어졌으나 낙폭은 5월(-3.7%)의 절반에도 못미쳤다.올들어 6월까지 전국 주택 매매가 하락률은 11%다. 서울지역 아파트는 5월에는 6.7% 떨어진 반면 6월에는 2.5% 하락하는데 그쳤다.올들어 지난 달까지 전국 전세가격은 17.8%가 떨어졌다.