2억∼3억원의 여윳돈을 굴리는데는 입주시기가 빠른 대형 아파트 분양권을노려볼 만하다.덩치가 조금 더 크다면 소형 부동산 개발상품이나 외국인 대상의 주택임대사업 등이 안성맞춤이다. ◆2억∼3억원대는 수익성 아파트를 노려라 짧은 기간 돈을 굴릴 것이라면 집값이 오를 것으로 예상되는 아파트를 사둘 만하다. 한강을 바라볼 수 있는 재개발 아파트 중 입주시기가 임박한 아파트 분양권이 괜찮다.용인일대 대형 아파트 분양권은 시세가 하락세 행진을 계속하고있는데다 거래도 잘 이뤄지지 않는 만큼 피하는 것이 좋다. ◆3억원이상 단기투자는 외국인 임대사업 3억∼4억원대의 여윳돈이 있다면외국인 임대사업에 눈돌릴 만하다. 금융투자와 비교,연간 20%안팎의 높은 수익이 보장된다.계약과 동시에 2년치 임대료를 한꺼번에 받을 수 있다. 이태원의 4억원대 고급빌라(51평형)투자를 예를 들면 내국인에게 집을 빌려줄 경우 2년간 보증금으로 받은 2억원을 굴리는 것이 전부.금융기간에 맡길경우 연간 고작 2,000만원안팎의 수익을 올릴 수 있다. 반면 외국인에게 임대할 경우 월 임대료로 400만원가량을 받을 수 있다.1억여원에 가까운 2년치 임대료를 한꺼번에 받아 금융기관에 맡기면 수익은 더욱 불어난다. 외국인 임대사업을 펼치기에 적합한 곳은 2년이상 체류하는 외국인이 모여사는 곳이 좋다.대사관,미군부대,외국인 학교에서 가까운 서울 용산구 이태원·한남동,서대문구 연희동,종로구 평창동,성북구 성북동 일대가 꼽힌다. ◆3억원 이상 장기투자는 역세권에 묻어둬라 역세권 이면도로 단독주택지나빈 땅을 고르는 것이 좋다.대학가 임대사업용 주택도 괜찮다.또 소형 상가,건물도 투자해 볼 만하다. 서울 강남지역 역세권 이면도로 단독주택지는 평당 400만∼500만원.60여평의 대지라면 2억∼3억원을 주고 살 수 있다.그러나 값이 싸다고해도 단순 주거목적이라면 투자 메리트가 없다.다가구를 지어 임대사업을 펼칠만한 매물에 투자하는 것이 바람직하다. 경매를 통해 나온 매물을 고르면 초기 투자비를 줄일 수 있다.지난해 9월마포구 합정동에 마당 61평,방 12개가 딸린 2층 단독주택을 경매로 투자한것을예를 들면 취득·등록세와 수리비 등을 합쳐 투자비는 모두 1억9,000만원이 들어갔다. 세입자들의 반발은 재계약을 체결하는 방식으로 넘어갔다.임대보증금으로 2억원을 확보,투자금을 고스란히 회수했다. 사무실 수요가 많은 지하철역 가까운 곳에 4∼5층짜리 임대건물을 사두는것도 좋다.적어도 6억∼7억원정도가 소요되나 경매를 통해 구입하면 투자비를 줄일 수 있다. 류찬희기자 chani@

*서울 강남지역 재건축아파트 투자 '안전'. 1억∼2억원 정도의 여유자금을 보유한 부동산투자자는 수익성과 함께 안전성을 따진다. 부동산외에 증권 등 금융상품도 고수익이 가능하지만 원금마저 날리는 손해를 볼수도 있다. 부동산은 이런 점에서 안정적인 수익을 보장 받을 수 있는 매력적인 투자대상이다. □재건축아파트 가장 보편적인 투자대상은 재건축아파트다.지난해 서울·수도권에서 가장 높은 수익을 낸 아파트도 재건축아파트(잠원동 설악아파트 29평형 97.4%)였다. 수익전망이 밝은 아파트로는 서울 도곡동 영동 1단지,강남구 개포동 주공 3,4단지,송파구 가락시영,삼성동 AID차관아파트 등을 꼽을수 있다. 이 가운데 개포 주공3단지는 1∼4단지 가운데 사업추진이 가장 활발하다.가장 거래가 활발한 11평형이 1억3,000만∼1억4,000만원선으로 3개월전에 비해1,000만∼3,000만원 정도 올랐다. 가락시영은 지난해 조합원간 갈등이후 추진에 차질을 빚기는 했지만 입지여건이 뛰어나 재건축이 이루어지면 13평형 매입시 5,000만∼9,000만원 정도의수익이 예상된다. 다른 재건축아파트도 사업진척이 빨라 투자시 지난해 아파트 평균 수익률(17%)을 웃도는 수익도 가능하다는 분석이다. 현재 영동2단지 13평형은 1억2,000만∼1억3,000만원,개포 주공4단지 13평형과 AID차관아파트 15평형은 각각 1억8,500만∼1억9,000만원에 거래되고 있다. □분양권 분양권도 유력한 투자대상이다.강동구 암사 현대와 관악구 봉천동동아·삼성,광진구 광장동 현대 10차,성동구 응봉동 대림강변타운,중구 신당동 남산타운 등의 25평형대가 이런 아파트로 꼽힌다. 이 가운데 암사 현대는 24A평형이 1억4,200만∼1억6,000만원에 거래되고 있다.분양가는 현 거래시세에 못미치는 1억938만원이며 입주는 오는 6월이다. 또 분양가가 1억4,200만원인 성동구 응봉동 대림강변타운 24A평형은 1억4,200만∼1억4,600만원에 거래되고 있으며 입주가 오는 6월이어서 가격이 오름세를 보이고 있다. 성동구 응봉동 대림강변타운도 24A평형(분양가 1억3,100만원)은 1억4,100만∼1억4,600만원에 거래가 이루어지고 있으며 입주는 내년 10월 예정이다. □주택임대사업 최근 규제가 대폭 완화돼 임대사업을 벌이기가 쉬워졌다.전세값 상승도 사업전망을 밝게 해주는 요인이다. 임대사업시에는 집값대비 전셋값의 비중이 70%를 넘어야 한다.이런 곳은 전세수요가 많은 곳이기 때문이다. 평형도 너무 크면 좋지 않다.대략 18∼25평형 정도가 안정적이다. 이런 아파트는 강동구 명일동 현대,강서구 가양동 시영3단지, 양천구 목동신시가지 6단지,고양시 행신동 햇빛주공 23단지,광명시 하안주공 10단지 등에서 고를수 있다. 이들 아파트는 집값의 30%만으로 매입할수 있다. □토지 아파트에 비해 위험부담은 크지만 수익성은 높은 편.그러나 1억∼2억원 사이의 돈으로 투자할만한 땅은 그리 많지 않다. 따라서 수도권 지역의 전원주택지 등에 친지나 동료들이 공동투자하는 것도좋은 방안이다. 판교나 화성 등 서해안 벨트에 공동으로 땅을 매입해 진입도로 등을 개설하는 개발형 공동투자도 가능하다.길이 없는 ‘맹지’의 경우개발이후 2배 가까운 수익도 가능하다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@. *재건축아파트 투자 주의점. 재건축투자는 사업추진일정이 중요하다.조합원간 분쟁으로 돈이 잠길 경우금리 등을 감안하면 손해볼수도 있다. 분양권은 주변아파트의 가격에 변동이 없으면 입주후에도 가격이 오르지 않는다. 따라서 주변 시세점검은 필수다. 분양권 매입이후 입주시까지 들어갈 돈이 주변아파트 시세보다 적으면 가장좋다. 다리품을 팔더라도 이런 아파트를 골라야 한다. 토지는 자금 회임기간이 길다.또 거래조건도 까다로워 단기거래를 통한 시세차익을 내기도 쉽지 않다. 따라서 토지투자시에는 전문가의 조력을 받는 신중한 투자가 필요하다. 김성곤기자

“주택저당증권(MBS)이 채권시장과 주택경기를 활성화하는 촉진제 역할을할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.” 빠르면 오는 3월말 국내 처음으로 주택저당증권을 발행하는 한국주택저당채권유동화㈜(KoMoCo,이하 코모코) 이상영(李相永·59) 사장은 “연내 1조7,500억원 어치의 MBS를 발행,서민들의 내집 마련을 돕고 채권시장을 포함한 금융시장의 활성화를 주도하겠다”고 말했다. 코모코는 건설교통부와 국제금융공사를 비롯해 주택·국민·외환은행과 삼성생명이 총 1,001억원을 출자,설립한 국내 유일의 주택금융 전문기관이다. 지난해 11월 공식업무를 시작한 이 회사는 주택자금을 대출해주는 금융기관에서 주택저당채권을 사들인 뒤 이를 바탕으로 주택저당담보부채권(MBB)이나주택저당증권(MBS)을 발행,국내외 채권시장에 매각하는 업무를 한다. 이 사장은 “MBB나 MBS는 국내외 자본시장의 장기 자금을 자연스럽게 주택금융시장으로 끌어들이는 유인제가 될 것”이라며 “이를 통해 수요자들은금융기관으로부터 집값의 70%까지 장기 저리로 돈을 빌릴 수있을 것”이라고 말했다. 오는 3월 발행될 MBS는 총 5,000억원 규모로 기대출 국민주택기금중 미회수금을 바탕으로 발행하는 것이어서 국고채 수준의 안전성을 지니고 있다. 또 MBS 발행으로 얻는 수익은 전액 국민주택기금으로 충당되기 때문에 서민들의 내집 마련에 큰 도움을 줄 것으로 기대된다. 이 사장은 충남보령 출신으로 건국대 상학과를 졸업하고 67년 주택은행 창립멤버로 입사했다.영업 및 기금부장,경인지역본부장에 이어 부행장보,이사,감사 등을 두루 거친 금융통으로 신임사장 내정 당시 최고의 적임자라는 평가를 받았다. 전광삼기자 hisam@

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

◆수도권 집값 차별화 연초 주택업체들의 아파트 분양이 시작된 가운데 서울과 용인 등 수도권 지역의 분양가 차별화 현상이 두드러지고 있다. 서울에서는 중대형 위주로 평당 분양가가 30만∼45만원 가량 오른 반면 분양에 아직 탄력을 받지 못한 용인에서는 인하조짐이 나타나고 있다. ◆서울은 오르고 용인은 내려 지난주 접수를 마감한 서울 1차동시분양 서초동 금호아파트의 평당 분양가는 47평형이 838만원,57평형이 897만원이었다. 반면 지난해 10월 같은 지역에서 분양했던 삼성아파트는 평당 분양가가 46평형 793만원,57평형 867만원으로 30만∼45만원 가량 쌌다. 또 마천동 금호아파트 33평형도 평당 536만원대로 지난해 3월 우방주택이분양했던 34평형의 분양가(499만원)보다 37만원정도 비쌌다. 분양가가 이처럼 높았지만 이들 아파트는 1순위에서 분양이 끝났다.이같은서울의 분양가 인상은 입지여건이 좋은 중대형의 경우 수요가 많아 미분양우려가 없기 때문. 반면 용인에서는 분양가 인하조짐이 나타나고 있다.성원건설은 이달 16일부터 분양하는상현리 상뜨빌(55∼62평형)의 분양가를 평당 550만∼570만원으로 정했었다.이는 지난해 인근에서 분양했던 금호베스트빌(523만∼558만원대)에 비해 평당 12만∼27만원 가량 비싼 것.그러나 최근 보정리 현대 홈타운의 청약경쟁률이 예상외로 저조하자 가격을 내리기로 했다.현대 홈타운의 분양가는 지난해와 비슷한 평당 576만∼588만원대였다. 분양가 인하와 함께 인기가 시들한 초대형 평형 분양도 꺼리고 있다. 3월초 분양예정인 상현리 LG빌리지 6차는 92평형 등 대형 평형대신 54∼74평형으로 줄이고 평당 분양가도 10만원 가량 낮추기로 했다. 부동산 114 김희선(金希鮮)이사는 “서울은 중대형 선호현상과 함께 분양가 산정시 인근 아파트 시세를 반영하기 때문에 가격이 오르고 있다”며 “그러나 용인은 미분양 우려 등으로 인하가 불가피할 것”이라고 말했다. 따라서 중대형아파트의 고분양가 현상은 서울에서는 당분간 지속되겠지만용인은 죽전분양 이전까지는 내림세가 이어질 것으로 전망된다. ◆고분양가 시대의 청약전략 주변아파트 시세가 오르지 않고 기 분양된 아파트에 프리미엄이 붙지 않았다면 일단 피해야 한다.프리미엄도 최소한 1,000만∼2,000만원은 형성돼야만 청약시 손해를 보지 않는다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장은 “주변시세와 분양권 가격,프리미엄등을 살펴보고 청약을 해야 한다”고 조언했다.용인에서는 실수요자가 아니라면 죽전분양 이전까지는 당분간 관망세를 유지하는 것이 좋다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

‘저금리 시대의 확실한 부동산 재테크’.외국인을 대상으로 한 주택 임대사업을 두고 하는 말이다. 증권투자로 연간 20∼30%이상 벌었다는 투자자도 많지만 초심자들은 대개투자수익은 커녕 원금마저 까먹고 나오기 십상이다.부동산도 마찬가지다.무턱대고 땅을 사두었다가 후회를 하는 투자자가 있는가 하면,입지도 따져보지않은 채 은행돈 끌어다 아파트를 구입했으나 투자수익이 적어 속을 끓이는사람이 더러 있다. 2억∼3억원대의 여윳돈이 있는 사람이라면 외국인 임대사업에 관심을 가져볼 만하다.외국인 임대사업은 금융투자와 비교해 수익이 높을 뿐 아니라 안정적인 수입이 보장되는 매력적인 투자상품이다. ■금융수익의 2배는 기본=연간 20%안팎의 높은 수익이 보장된다.외국인 임대사업의 가장 큰 매력은 계약과 동시에 계약기간 동안 임대료를 모두 합해 한꺼번에 준다는 것.임대기간은 대개 2∼3년이다. 지난 해 초 기업구조조정으로 회사를 그만둔 김모씨는 퇴직금과 저축한 돈3억5,000만원을 외국인 임대사업에 투자했다.서울 용산구 한남동에 73평형짜리 고급빌라를 평당 890만원씩 6억5,000만원에 샀다.모자라는 돈은 3년치 임대료 2억7,000만원(750만원씩 36개월)을 선불로 받아 보탰다.우선은 집값이부족해 선불로 받은 임대료로 충당했지만 3년뒤부터는 매달 1,000만원이상의수익이 보장되는 셈이다. 연간 수익을 따져보면 순수 임대수입 7,650만원과 임대료를 선불 받아 은행에 맡긴 이자 등(2,430만원)까지 합쳐 1억원이 조금 넘는다.집 수선비 등을빼고도 연간 1억원 내외는 벌 수 있다는 얘기다. 이를 내국인에게 전세를 줬다면 이같은 수익은 기대할 수 없다.2년간 전세보증금 3억∼4억원을 받는게 고작이다.이를 은행(이율 9%)에 맡긴다고 할 때연간 수익은 3,000만∼4,000만원에 불과하다. ■한남동·이태원동이 사업 적지다=외국인을 상대로 한 임대주택사업은 지역이 한정돼 있다.서울 용산구 한남동, 이태원동 일대와 성북구 성북동,서대문구 연희동 일대 고급 빌라,단독주택이 최적이다.상대는 최소한 2년이상 체류하는 대사관 직원이나 상사 주재원,주한미군 등이다. 이들은 대개 대사관과 미군 부대,대기업이 몰려있는 가까운 곳을 원한다.게다가 주거환경이 쾌적하고 외국인이 모여사는 곳을 찾고 있다.따라서 한남동,이태원동이 외국인 임대사업으로 최적지다. 류찬희기자 chani@ *주택 임대사업 주의점 외국인 주택 임대사업이라고 무조건 성공하는 것은 아니다.이태원,한남동등 외국인 밀집지역을 택하는 것이 무엇보다 중요하다.다음은 외국인이 선호하는 집을 골라야 한다.외국인들이 가장 많이 찾는 주택은 전용면적 40∼80평 고급 빌라나 단독주택.가구당 2∼3대의 주차시설과 완벽한 방범은 기본이다.방 구조는 거실이 넓어야 한다.주방과 거실도 분리돼야 한다. 고급 실내장식을 한 집이라면 금상첨화다.가능한 집 구조를 밝게 하고 내부색깔은 아이보리색 등이 무난하다. 입주자와 상의한 뒤 도배를 해주면 손이두번 가지 않아도 된다. 동,남향이 좋고 주변 자연여건을 최대한 살릴 수 있는 조망을 갖춰야 한다. 작은 정원이라도 갖추고 있으면 수요가 몰린다.빌라를 분양받거나 구입할 때미리 외국인 렌트를 보장받고 투자하면 공실에 따른 손해를 줄일 수 있다.세금을 줄이기 위해 전문가의 도움을 받는 것도 필요하다. 계약서도 세심하게 살펴야 한다.영문으로 작성하기 때문에 반드시 외국인임대전문 중개업소를 이용하는 것이 안전하다.조기 계약해지조항(early termination)에 유의,최소한 1년이상 지난뒤 해지할 수 있게 하고 이때도 충분한고지기간을 확보토록 명시해야 한다.계약이 끝나 집을 비울 때는 방 구조 등을 원상회복시킨다는 조항을 넣는 것도 좋다. 류찬희기자

일산출판문화단지로 예정됐던 경기 고양시 일산구 백석동 1237 일대 3만556평이 초고층 주상복합타운으로 본격 개발될 예정이어서 일산신도시에서 가장뒤쳐져 있는 백석역세권 개발이 본격화될 전망이다. 지하철 일산선 백석역세권에 자리잡고 있는 이곳은 일산신도시 개발계획 수립 당시 출판문화단지 예정부지로 지정됐으나 예정부지가 파주시 교하면으로바뀌는 바람에 이용목적을 상실한 채 지난 9년간 방치돼왔다. 지난 98년 토지공사가 실시한 공개경쟁입찰을 통해 643억원에 땅을 매입한요진산업은 이 곳에 초고층 주상복합타운 조성을 위해 지난해 고양시에 도시시설 및 상세설계 변경을 요청,고양시가 이같은 개발방향에 대해 적극 검토중인 것으로 알려졌다. ◆어떻게 개발되나 요진산업은 이 땅에 대한 용도변경이 이뤄질 경우 지하3층 지상55층짜리 10개동으로 구성된 연면적 29만2,000평 규모의 주상복합빌딩 ‘요진쉐르빌’을 건립할 계획이다. 요진산업이 시공하고 삼성중공업이 시공하는 ‘요진쉐르빌’은 민간 건설업체가 단일사업으로 추진하는 주상복합빌딩으로는 국내 최대 규모다. 이 빌딩에 들어서는 아파트는 47평형 400가구,50평형 442가구,55평형 1,276가구,59평형 252가구,63평형 270가구,69평형 720가구,73평형 66가구,81평형20가구 등 모두 3,446가구로 500여가구는 일산구 대화동 일대에 들어설 국제컨벤션센터 상주 외국인을 위한 전용주거공간으로 활용될 예정이다.분양가는700만원선. ◆용도변경 가능한가 백석동 일대 주민들과 ‘자족권수호시민연대’등 10여개 시민단체들은 일산신도시의 균형발전과 경제적 파급효과 등을 들어 적극개발에 나서야 한다는 입장이다. 반면 고양시민회와 여성민우회 등 일부에서는 개발에 따른 교통 및 학교문제 등을 들어 반대하고 있다. 그동안 개발 반대입장을 고수해온 고양시는 시민들의 개발요구가 커지면서최근 이 일대 개발이 불가피하다고 판단하고 주상복합건물 신축을 허용하는쪽으로 개발방향을 잡은 것으로 알려졌다. 고양시 관계자는 “출판문화단지가 들어서지 못하는 상황에서 굳이 개발을반대해야 할 명분이 없다”면서 “앞으로 몇차례 더 공청회를 실시한 후 주민 의견을 수렴해 개발이익의 사회환원 등 구체적 개발방안을 마련할 계획”이라고 말했다. 요진산업 최은상(崔殷尙)전무는 이에대해 “일산신도시뿐 아니라 우리나라를 대표할 만한 건축물을 짓고 싶다”면서 “개발이익의 사회환원을 위해 인근 상업용지 3,000평을 구입해 학교부지로 내놓기로 했다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@ *- 파급효과와 투자가치 ◆경제적 파급효과 우선 백석역세권 개발이 본격화될 전망이다.백석역세권은일산신도시내 역세권 중 가장 뒤쳐진 곳으로 지하철역 주변에 번듯한 상업시설조차 없는 실정이다.그러나 요진쉐르빌이 들어설 경우 고속터미널 개발은 물론 상업시설용지의 매각이 활기를 띨 것으로 보인다. 아울러 고양시의 세수가 연간 1,000억원 이상 늘어나고 건립기간 중 연간 100만명,건립후 3,000명 정도의 고용창출을 이끌어낼 것이라는 게 요진산업측의 설명이다. ◆투자전망 및 가치 요진쉐르빌과 함께 고속터미널도 개발채비를 마친 상태여서 백석역세권의 상업용지·단독주택 등 부동산가치도 상당히 높아질 것으로 보인다. 현재 백석역세권 상업용지 시세는 평당 400만∼500만원 선이다.역세권 개발이 제대로 이뤄지지 않은 까닭에 다른 신도시내 상업용지 시세의 절반 수준이다. 백석동 돌 공인중개 원창희소장은 “역세권 개발 이후 상업용지는 공급가보다 60∼70% 가량 높은 시세를 형성할 것으로 보여 투자가치가 높다”고 말했다. 백석역 주변에 있는 흰돌마을 아파트와 단독주택의 경우도 마두·주엽·대화역 주변 아파트에 비해 시세가 평당 100만∼200만원 가량 낮게 형성돼 있다. 마두역 인근 우방 32평형의 경우 최고 2억원을 호가하는데 비해 백석역 주변 서안 32평형은 1억6,000만∼1,6,500만원의 시세를 보이고 있어 상승여력이 있다. 흰돌마을 ERA우방공인 관계자는 “역세권 개발이 이뤄지면 주거여건이 크게개선돼 집값에도 적잖은 영향을 미칠 것”이라며 “이 일대에 투자하려 한다면 지금이 적기”라고 조언했다. 전광삼기자

서울 강남지역을 비롯해 분당·일산신도시를 중심으로 전세 및 매매물량이품귀현상을 빚으면서 경매 아파트의 낙찰가가 시세보다 높게 형성되는 등 이상 과열 현상을 보이고 있다. 특히 30∼40평형대 아파트는 첫 입찰에서 수십대1의 경쟁을 보이며 시세보다 훨씬 높은 값에 낙찰되고 있다. 이같은 현상은 “경매를 통하면 맘에 드는 아파트를 시세보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다”는 일반인들의 통념을 무너뜨리는 것이어서 주목된다. ◆낙찰가 시세보다 높다=지난 18일 서울지방법원 본원 3계에서 입찰에 부쳐진 서초구 서초동 삼풍아파트 25동 902호(64평형)의 경우 감정가는 6억5,000만원에 불과했지만 낙찰가는 8억3,430만원을 기록했다.이같은 낙찰가는 시세(7억8,000만∼9억원)와 명도 및 등기비용을 감안할 때 일반 매물을 구입하는 것보다 훨씬 높은 수준이다. 지난 10일 남부지원 경매7계에서 실시된 입찰에서도 양천구 목동신시가지 223동 204호(35평형)가 첫입찰에서 최초 감정가 2억9,000만원에 낙찰됐다.이역시 명도 및 등기비용을 감안하지 않더라도중개업소에 나오는 매물을 구입하는 것보다 비싼 수준이다.현재 목동아파트 2단지 35평형 시세는 2억7,000만∼3억2,000만원 선이지만 비로열층임을 감안할 때 시세보다 상당히 높는가격으로 낙찰받은 것이다. 같은날 성남지원에서 실시된 입찰에서도 분당구 구미동 까치마을 405동 1702호(32평형)가 치열한 경쟁 속에 감정가보다 무려 7,100만원이나 높은 2억8,100만원에 낙찰돼 관심을 끌었다. ◆일반매물 부족으로 낙찰가 상승=중대형 아파트 낙찰가율이 이처럼 높게 나타나는 것은 이사철을 앞두고 아파트값 상승을 예상,매물이 크게 줄어들었기 때문으로 풀이된다. 영선코리아 김기수(金基洙)사장은 “강남지역 대단지와 목동신시가지,분당·일산신도시 등은 부동산시장의 블루칩으로 불리는 아파트”라며 “더욱이최근엔 일반매물이 자취를 감춘 상태여서 경매물건은 나오기 무섭게 시세를웃도는 금액에 낙찰되고 있다”고 말했다. ◆과연 투자가치 있나=집값이 앞으로 큰 폭으로 오른다면 득이 될 수도 있다.그러나 현지 인근 중개업소를 통해서도 시세 안팎으로 매물을 구할 수 있기 때문에 굳이 경매를 통해 높은값에 낙찰을 받을 필요가 있느냐는 것이 부동산 전문가들의 지적이다. 전광삼기자 hisam@

올해 신규분양시장 전망의 잣대가 될 것으로 여겨졌던 경기도 부천 상동 분양결과 지난 14일 3순위 접수에서 분양이 끝났다.당초 일부 미분양이 우려됐던 상동지역의 분양성공에 대해 주택업체는 일단 올해 신규분양시장이 쾌조의 출발을 한 것으로 평가하고 있다. 특히 1순위 접수에서 대우 59평형이 16.2대 1을 기록하는 등 3.5대 1의 경쟁률로 17개 평형 가운데 10개 평형이 마감됐다.미분양이 가능성이 높은 것으로 평가받던 서해종합건설과 풍림아파트도 3순위에서 평균 7.4대 1의 경쟁률로 마감됐다. ◆출발이 좋다 상동지역이 속해있는 수도권 서부지역은 그동안 분양성이 좋지 않아 주택업체들이 분양을 꺼려왔던 곳.그러나 막상 뚜껑을 열어보니 이곳의 실수요가 살아나고 있음이 확인됐다. 실제로 금호 35평형이 11.4대 1,대우 39평형이 15.6대 1의 경쟁률을 보이는등 실수요 평형이라고 할수 있는 30평형대가 높은 경쟁률을 보였다. 또 재테크 대상인 59평형은 최고 경쟁률인 16.2대 1을 기록,재테크수요와 실수요가동시에 살아나고 있음을 보여주었다.금호건설 주택영업부 김관중(金寬中)부장은 “집값이 오를 조짐을 보이자관망세를 보이던 청약대기자들이 대거 몰려든 것 같다”며 “올해 신규분양시장은 지난해보다는 다소 좋아질 것 같다”고 말했다. ◆이런 곳을 노리자 신규분양시장이 달아오르면 내집마련을 꿈꾸는 수요자들은 불안해진다.따라서 보다 적극적인 청약전략을 구사할 필요가 있다. 앞으로 상동 2차나 죽전,내손 등 택지지구 분양이 많은 만큼 이를 적극 공략하는 자세가 필요하다.재개발이나 재건축,준농림지 등에 지어지는 아파트에 비해 택지지구 아파트는 공급물량도 많고 주거여건도 좋기 때문이다. 현재 분양대기중인 수도권 일대 택지지구 아파트는 죽전이 6,000여 가구,내손지구 2,364여 가구,부천 상동 2차 3,400여가구 등 1만1,500여 가구에 달한다.올해는 실수요가 회복되면서 중형아파트가 큰 인기를 모을 것으로 전망되고 있다. 중대형과 소형,유명업체와 비유명업체와의 가격 및 경쟁률 양극화현상이 지속되겠지만 올해에는 중형아파트도 뜬다는 분석이다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장은 “중형의 인기가 높아지면서 대형과중형의 가격차가 좁아지고 있다”며 ”이는 곧 중형도 프리미엄 형성의 가능성이 있음을 의미한다”고 말했다. 또 올해는 발전가능성은 인정을 받으면서도 인기가 덜했던 경기도 남양주와 광주군,하남,파주,김포 등 수도권 외곽도 눈여겨 볼 필요가 있다.수요가 살아나면 이들 지역의 인기도 살아날 가능성이 크기 때문이다. 그러나 가격오름세가 보인다고 해서 무조건 ‘묻지마’청약을 하는 것도 금물이라고 주택전문가들은 조언하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 17일 발표한 올해 경제운용계획의 역점 분야는 중산·서민층에 대한지원 확대다. 이헌재(李憲宰) 신임 재경부장관은 이를 위해 이들 계층의 재산형성 촉진을 위한 다양한 방안을 마련하겠다고 밝혔다. [중산·서민층 삶의 질 향상] 지난해 의원입법으로 추진됐다 무산된 ‘근로자복지기본법’ 제정을 올해 다시 추진,중산·서민층의 재산형성을 촉진키로했다. 기본법은 주택구입, 우리사주조합, 사적연금제도, 장기주택저당제도의 활성화 및 성과배분제 확산 등을 종합적으로 규율하게 된다. 특히 종업원지주제를 활성화하기 위해 대상을 비상장·비등록업체로 확대하고 기금을 설치,근로자가 회사 주식을 살때 지원토록 하고 세제상 지원하는방안 등이 포함될 예정이다.이밖에 의료비·학자금 대부,근로자 생계안정을위한 대부사업 확대,근로자 복지시설 확충 등이 추진된다. 중산층 대책은 소득은 늘리고 지출은 줄이는 방향으로 추진된다.우선 지출의 3분의 1을 차지하는 주거비 부담을 덜어주기 위해 2002년까지 주택보급률 100%를 달성하고 근로자와 서민에 대한 주택구입자금은 집값의 3분의1 수준,전세금은 2분의 1수준으로 장기저리로 지원한다.생활비는 물가안정으로,여유자금은 근로자복지기본법 시행으로 상당 부분 지원될 전망이다.교육비 부담을 줄이는 문제와 여타 지원책의 재원조달방안 등이 관건이다. [취약계층 지원] 오는 10월 국민기초생활보장법 시행을 앞두고 대상자 선정기준의 객관성을 높이고 급여내용,전달체계 등에 대한 시행방안을 마련중이다.국민연금 가입 영세사업주에 대한 보험료 부과기준을 보완하고 5인 미만영세사업장 근로자의 보험료 부담을 덜어주기 위해 직장가입자로의 편입을검토키로 했다. 기업의 여성인력 수요기반을 확충하기 위해 산전·산후·생리휴가,육아휴직 등 여성고용에 따른 비용의 사회적 분담방안을 마련키로 했다. 또 임시·일용직 근로자에 대해 연 1회 이상 정기적으로 실태조사를 실시하고 주택자금·의료비를 지원하는 방안을 추진한다. 김균미기자 kmkim@

한국토지공사 사장을 역임한 김윤기(金允起)장관이 신임 건설교통부 장관으로 부임함에 따라 앞으로 경기도 용인 죽전과 성남 판교 등 수도권 일대 택지개발이 빨라질 것인지를 놓고 관심이 모아지고 있다. 16일 주택건설업체 등 관련업계에 따르면 토지공사에 몸담고 있으면서 택지개발 관련 현안을 누구보다도 잘 알고 있는 김 장관의 부임으로 그동안 개발을 놓고 논란을 빚었던 판교일대의 개발문제를 재검토할 것이라는 전망이 많다. 또 용인일대 교통문제를 이유로 분양이 지연되고 있는 죽전지구도 토지공사 의도대로 3월쯤 분양이 가능할 것으로 보인다. 그동안 동백∼죽전∼분당으로 이어지는 고속화도로의 건설비용을 둘러싼 경기도와 성남시,토지공사,주택공사간에 불협화음도 김 장관의 부임으로 쉽게타결될 가능성이 크기 때문이다. 자금부족으로 택지개발에 어려움을 겪던 토지공사의 입장을 김 장관이 잘파악하고 있어 파주 등지의 택지개발도 빨라질 것으로 분석되고 있다. 이밖에 어려움을 겪고 있는 주택업체 역시 정책이 공급위주로 전환되면침체탈피에 보탬이 될 것으로 주택업계는 전망하고 있다. 주택업계의 한 관계자는 “이건춘(李建春)전 장관의 경우 금융위기가 극복되지 않은 상태에서 입각,집값안정 등 부동산시장 안정에 중점을 두었던 것이 사실”이라며 “그러나 최근들어 경기가 회복국면에 접어들고 공급 부족에 따른 서울의 전셋값과 집값이 불안해지면서 이같은 안정위주 정책에 변화가 필요하다는 지적이 제기돼 왔었다”고 말했다. 따라서 김 장관은 이같은 현실을 반영,물량공급을 확대하면서도 주택,부동산시장을 안정시키는 두마리 토끼를 잡는 정책을 펼 것으로 업계는 전망하고 있다. 특히 전임 이 장관의 경우 판교일대의 개발에 대해 강한 반대입장을 표명,성남시와 갈등을 빚었으나 김 장관의 경우 개인적으로 첨단 산업단지와 병행 개발하는 안에 대해서는 비교적 긍정적인 것으로 알려졌다.따라서 현지에서 나돌고 있는 총선 전인 오는 3월 판교일대 택지지구 지정설의 향배가 주목된다. 김성곤기자 sunggone@

정부와 여당이 10일 발표한 ‘주택시장 안정대책’은 연초부터 심각한 사회문제로 떠오르고 있는 전세대란을 사전에 차단,일반 서민계층의 주거 및 생활안정을 적극 뒷받침하기 위한 정책적 배려가 담긴 것으로 평가된다. 그동안 전세시장은 수요자들이 전셋값 급등에 대비,미리부터 계약을 서두른반면 임대인측에서는 전셋값 인상에 대한 기대감으로 매물을 회수함으로써서울과 수도권을 중심으로 극심한 ‘전세품귀’현상을 빚어왔다.특히 지난 98년 외환위기 충격이 심했을 당시,싼 값에 전세를 들었던 서민들은 올들어전셋값이 폭등하자 재계약이 어려워져 길바닥에 내몰리기 직전의 상황에까지 이르게 됐다.또 환란 이후 경기침체 영향으로 주택신축이 부진했던데다 최근 재개발 추진과 이사철을 앞두고 전세수요가 갑자기 늘어난 것도 전세대란을 부추긴 요인으로 지적된다. 이번 대책의 주요내용은 임차인들이 전세계약을 갱신할 때 전세금 인상분의 50% 안에서 가구당 최고 2,000만원까지 연리 8.5%의 저리로 융자받을 수 있게 했다.대출기간은 원칙적으로 2년이지만 최장 4년까지 연장할 수 있도록했다.5인 미만의 영세사업장에서 일하는 무주택근로자와 서민의 경우 주택을 구입할 때 집값의 3분의 1 범위 내에서 최고 6,000만원까지 지원받고 전세는 전세금의 2분의 1 이내에서 최고 5,000만원까지 대출받을 수 있도록 했다.이밖에도 주택공급물량을 지난해보다 14만가구 늘어난 50만가구로 확대하며 국민주택기금도 당초보다 2조5,000억원 정도 늘어난 16조3,600억원을 조성하는 것으로 돼 있다. 이처럼 이번 대책은 지원방법이나 내용면에서 파격적이라 할 수 있으며 전세대란이 현실화되기 전 적기(適期)에 마련돼 효과가 클 것으로 보인다.환란 이후 두드러진 빈부격차 해소 측면에서도 바람직한 것으로 평가된다.그러나 당국은 대책추진과정에서 시혜대상이 아닌 계층이 개입하지 못하도록 무주택자 등의 선별에 주의를 기울여야 할 것이다.과거 예를 보면 악덕중개인들이 웃돈을 주고 무주택증명서를 매입한 뒤 폭리를 노려 신축주택 매매에 나서는 등 농간을 부리는 경우가 많았다. 별다른 사유 없이 전셋값이 계속 폭등하는 지역에 대해서는 국세청 중심의합동단속반을 투입,물량조작 등 위법행위를 철저히 단속하고 폭리취득분은중과세 조치를 취하도록 촉구한다.이와함께 주택신축 붐에 편승하는 부동산투기 등 인플레 발생요인의 근절대책을 마련하고 장기적으로는 소형 임대주택 건설을 통한 서민주거환경 개선에 힘써주길 당부한다.

정부와 여당이 10일 발표한 ‘2000년도 주택시장 안정대책’은 중산층 및서민의 내집 마련과 2002년도 주택보급률 100% 달성 등 주택시장 안정기반을강화하기 위한 것이다. 특히 최근 전셋값이 강남,분당지역을 중심으로 폭등 기미를 보이는 등 일시적·국지적 시장불안 요인이 있어 이를 조기에 해소하고 저소득 계층의 주택구매력을 높이는 동시에 고용창출 효과를 촉진하기 위한 것이다. 이같은 단기적인 정책목표가 있음에도 시행시기를 오는 3월로 잡은 것은 신규 대출자금을 시행하기 위한 주택은행 전산프로그램을 개선하고 국민주택기금운용계획 변경에 따른 소요시간 등을 감안한 것이다. 건교부는 이번 대책에 필요한 추가 자금은 2조4,500억원으로 1조원은 우체국 예금 및 보험 등에서 차입하고,나머지 1조4,500억원은 국민주택기금을 기초자산으로 주택저당증권(MBS)을 발행해 충당할 계획이다. 채권시장 상황 등 주택저당증권 발행이 여의치 않을 경우 국채관리기금에서 대신 차입할 계획이다. 건교부는 이번 대책 중 서민주택구입자금과 전세자금지원으로 신규주택 건설이 활성화되면 약 7만개의 일자리가 창출되며 올해 주택건설 목표 50만가구를 달성할 경우 100만명이 건설현장에서 일자리를 갖게 된다고 밝혔다. 건교부는 이같은 내용을 주요 골자로 한 국민주택기금 변경안을 부처간 협의를 거쳐 오는 2월께 확정하고 이와는 별도로 서울시 저밀도지구 재건축 사업승인 시기조정을 위해 재경부,건교부와 함께 ‘사업승인시기 조정 심의위원회’를 구성,운영키로 했다. 그러나 당정의 이같은 ‘2000년 주택시장 안정대책’에 대해 대통령 신년사 후속조치이지만 주무 부서인 건교부가 사전에 주도면밀한 준비를 하지 못하고 있다가 뒤늦게 지난해 11월에 확정된 국민주택기금 운용안을 재변경하는방식으로 서둘러 마련했다는 지적도 제기되고 있다. 박성태기자 sungt@ *- 주택안정책 문답풀이 10일 당정이 협의,발표한 주택시장 안정대책의 주요 내용을 문답으로 알아본다. ◆전세자금 대출을 받을 수 있는 사람은. 근로자인 경우는 무주택자로 연간 급여가 3,000만원 이하인 사람,근로자가아닌경우는 무주택자로 연간 소득이 3,000만원 이하인 사람이 대출 대상이다. ◆연간 급여·소득 확인을 어떻게 하나. 무주택자 여부는 은행에서 건교부에 확인 요청하면 주택전산망을 통해 확인하고 연간 급여 또는 소득은 직장에서 급여확인서와 국세청의 국세통합시스템 등을 통해 확인한다.신청 은행에서 일괄 의뢰하므로 민원인은 대출신청서만 작성하면 된다. ◆지원대상자를 연간 3,000만원 이하 소득자로 정한 이유는. 지난해 3·4분기 도시가계 평균 소득(연간 2,700만원)을 감안,결정했다.연간 급여의 경우 비정기적인 상여금,일·숙직비,교통비,연·월차수당,식사대금,시간외 및 휴일근로수당,벽지수당,위험수당 등은 포함되지 않으므로 실제로는 4,000만∼4,500만원 수준에 달한다. ◆대출한도액을 전세 5,000만원,구입 6,000만원으로 정한 것은. 근로자와 서민층이 주로 구입하거나 전세를 얻는 주택규모는 전용 25.7평이하로 구입가는 평균 1억∼2억원,전셋값은 5,000만∼1억원 수준이기 때문에구입자금은 집값의 3분의1, 전세자금은 전셋값의 2분의1 수준인 5,000만원을상한액으로 정했다. ◆기존 주택구입때도 자금 지원을 받을 수 있나. 그렇다.저소득계층의 주택구입을 지원,주거안정을 도모하는 것이 목적이므로 신축·기존주택 여부는 상관없다. ◆대출금리를 이원화한 이유는. 추가로 지원해야 하는 2조4,500억원은 시중 실세금리로 조성되므로 대출금리를 9.0%로 정했고 그 이전 지원키로 한 자금은 7.75%로 대출키로 했다. ◆18평 이하 주택 중도금 대출금리 인하혜택은 이번 대책 이전에 대출받은사람도 적용되나. 그렇다.대출금리가 0.5%포인트 인하되므로 연간 12만5,000원의 이자경감 효과가 있다. ◆임대주택 사업자에게 매입자금을 지원하는 대신 이를 신축주택으로 국한한이유는. 전셋값 안정 등의 효과를 거두기 위해 임대사업자 등록기준을 5가구에서 2가구로 확대했고 이번에 매입자금을 지원키로 한 것이다.신축주택으로 한정한 것은 기존주택은 전셋값만 올리는 부작용이 우려되기 때문이다. ◆국민임대주택은 언제부터 공급되나. 주택공급에 관한 규칙 개정이 완료되는 3월쯤 가능할 것이다.국민임대주택입주자격은 10년 임대주택의 경우 연 소득이 160만원,20년 임대는 연 소득이113만원 이하인 가구로 정했다. 박성태기자

‘집값은 전세값을 달고 다닌다’ 집값이 오르면 전세값도 덩달아 오르지만 이런 현상은 주택시장 흐름에 따라 바뀐다.가수요가 일때는 매매값이 전세값을 몰고다니지만 실수요 중심의시장이 형성될 때는 오히려 전세시장이 매매시장을 주도한다. 최근 상황이 바로 그렇다.정책 당국은 전세값이 오르면 곧 중소형 아파트값상승으로 이어진다는 것에 주목해야 한다.최근의 전세값 상승을 단순히 국제통화기금(IMF)관리체제 이후 큰 폭으로 내린 데 따른 반등효과 쯤으로 해석해서는 안된다는 것이 주택전문가들의 한결같은 지적이다.증권시장에서 말하는‘기술적 반등’이 주택시장에 그대로 적용될 수 없다는 주장이다. 전문가들은 겨울 비수기에,그것도 실수요 중심의 시장이 형성된 가운데 전세값이 오를때는 그 ‘의미’를 알아야 한다고 강조한다.“IMF이후 워낙 많이 떨어졌으니까 이제 제자리 수준을 찾는 것이다.더 이상의 폭등은 없을 것이다”는 식의 전망은 잘못됐다는 것이다. 최근 주택은행 경제연구원이 분석한 주택 및 전셋값 지수 변화추이에 따르면IMF이후 폭락한 매매,전세값은 99년을 거치면서 오름세로 반전됐는데 전세값 오름폭이 매매값보다 큰 것으로 나타났다. 바로 이 점에 주목해야 한다.IMF 이전 당시 전세가격이 결코 낮은 수준이아니었고,지금도 실질소득이 나아지거나 고용불안이 해소된 것도 아니다.은행문턱이 낮아졌거나 금리가 크게 떨어지지도 않았다.지난 2년동안 주택건설물량이 줄어든데다 소형 아파트 의무 건립 비율이 완화돼 소형 아파트 공급은 달릴 수 밖에 없는 상황이다. 정부는 최소한 전세값 인상은 서민들이 주로 찾는 중소형 아파트 가격 인상의 선행지수가 된다는 것쯤은 알고 대책 마련에 임해야 할 것이다. 류찬희 경제과학팀기자

김대중(金大中)대통령은 3일 “재경부장관을 부총리로 승격시켜 경제 각 부처를 유기적으로 총괄토록 하고 교육부장관도 부총리로 승격시켜 교육·훈련·문화·관광·과학·정보 등 인력개발 정책을 종합적으로 관장토록 할 방침”이라고 말했다. 김대통령은 이날 오전 세종문화회관에서 열린 민·관 합동시무식에 참석,‘새천년 새희망’이라는 부제가 붙은 신년사를 통해 이같이 밝히고 “역할이증대될 여성의 시대에 대비하기 위해 여성특위도 여성부로 바꿔 정부 각 부처에 분산돼 있는 여성업무를 일괄해 관리,집행토록 하겠다”고 약속했다. 김대통령은 “이런 개편은 국정의 효율을 더욱 강화시킬 것이지만 인원이나 예산의 증가는 별로 없을 것”이라고 강조했다.이어 개편은 사전에 국민여론을 충분히 수렴해 결정하겠다고 밝혔다.이와 관련,청와대 관계자는 “정부조직개편은 새로운 국회가 구성된뒤 관련법 개정을 통해 단행할 방침”이라고 설명했다. 이어 “국민의 참여와 감시 속에 부정부패가 일소되도록 올해 ‘인터넷 신문고’를 창설,국민들로부터 직접 고발을 받고 국정을 함께 개혁해나가는 ‘전자민주주의’를 실현하겠다”고 다짐했다. 특히 정보불평등 해소를 위해 ▲초고속통신망을 예정보다 5년 앞당긴 2005년 완성 ▲1,000배 빠른 정보유통속도의 차세대 인터넷 개발 ▲2002년 목표였던 ‘교육정보화 종합계획’의 연내 완결 등을 약속했다. 또 중산층과 서민 지원대책으로 ▲임기내 200만개 일자리 창출 ▲근로자 및 서민 주택 구입시 집값의 3분의 1 수준,전세금의 경우 2분의 1 수준 장기저리 자금 지원 ▲올해 주택 50만호 건설 ▲오는 2002년까지 모든 가구 주택보유 및 전세입주 실현 등을 약속했다. 특히 “115만 농가구에 대한 상호금융 부채이자를 반으로 낮추고 70만호가지고 있는 연대보증 부담을 정부가 안고 농어민의 보증은 해제해주겠다”고밝혔다. 남북관계에 대해 김대통령은 “서로 협력해 경제적 이득을 얻을 수 있도록‘남북경제공동체’ 구성을 위한 국책연구기관간의 협의를 갖자”고 북한에제의한 뒤 남북 이산가족 상봉 연내 실현을 북측에 촉구했다. 양승현기자 yangbak@

희망의 새천년이 시작되었습니다.새해에 여러분 모두가 복 많이 받으시기를 진심으로 빕니다. 지나간 천년은 인간과 자연,강자와 약자,남성과 여성,동양과 서양이 서로 대립하던 갈등의 시대였습니다.그러나 새천년은 인류의 보편적 가치가 전세계에서 처음으로 실현될 수 있는 희망의 시대입니다.새천년은 인간과 자연의 조화,남녀평등의 실현 속에 평화와 인권과 정의 등이 지구촌의 보편적 가치로 정착되는 시대가 될 것입니다. 새천년은 또한 지식혁명의 시대입니다.지식과 정보가 국가경쟁력의 원천이 되고 있습니다.지식혁명과 인터넷혁명이 세계를 변화시키고 있습니다.지식혁명의 시대는 영토국가시대와는 달리 국경없는 무한경쟁시대가 될 것입니다. 따라서 새 시대에는 지식혁명을 통해서 창의적·능동적으로 대응하지 못하면 역사의 주변부로 밀려나고 말 것입니다. 새천년은 정부·시장·시민사회가 국가와 세계발전을 위한 3대축을 이루고서로 협력하는 시대가 될 것입니다.무엇보다도 시민사회의 자율성이 보장되고 활성화되어야 민주주의와 시장경제그리고 생산적 복지가 발전할 수 있습니다. 새천년은 우리가 세계일류국가로 자리잡을 수 있는 기회의 시대입니다.지난 세기에 우리가 선진국을 따라잡기 위해 땀과 눈물을 흘렸다면 새 시대에는 세계의 선두대열에 서서 모든 나라와 같이 가는 견인차 역할을 해야 할 것입니다.새천년에는 인터넷 등을 통한 국민의 직접적인 참여속에 전자민주주의가 실현될 것입니다.국민의 적극적인 참여와 감시 속에 부정부패가 일소되는 깨끗한 나라를 만들어야 하겠습니다.정부는 올해부터 ‘인터넷 신문고’를창설하여 국민으로부터 직접 고발을 받고 국민과 함께 국정을 개혁해 나가겠습니다. 새천년에는 더불어 잘사는 중산층 중심의 사회를 만들어 나가야합니다.아울러 서민의 복지가 가장 존중되어야 합니다.우리가 지향하는 일류국가는 일등만을 위한 나라를 만들자는 것이 아닙니다.약한 사람과 사회적으로 소외된 계층을 위한 제도적 장치를 제대로 갖추어야 진정한 의미에서 세계일류국가로 발돋움할 수 있습니다.새천년에는 계층·세대·남녀·지역간의 갈등을 뛰어넘어 화해와 단합의 장이 마련되어야 합니다.이러한 국민적 화합이 실현되어야만 우리가 세계적 경쟁에서 승리할 수 있는 힘을 갖추게 될 것입니다. 새천년에는 또한 남북한간 평화를 정착시켜 그동안 멀게만 느껴졌던 통일을 평화적이고 민주적으로 이루어내야 할 것입니다. 이러한 목표아래 국민과 정부가 힘을 합쳐 새해에 이루어야 할 과제에 대해서 몇가지 말씀드리겠습니다. 무엇보다 올해에는 인권과 민주주의에서 앞서가는 민주선진국가를 만들어야 하겠습니다.이를 위해서 올해에도 ‘인권법’ ‘반부패기본법’ 등 개혁입법을 계속 추진하겠습니다.검찰과 경찰의 중립을 확고히 하겠습니다.야당을국정개혁의 파트너로 삼고 대화와 타협의 정치를 확립하겠습니다.지난 2년동안의 여야간 소모적 대결은 국민의 정치에 대한 극도의 불신과 여야 모두 의 국민적 지지 상실이라는 결과만을 가져왔습니다.새천년은 새천년답게 정치가 보다 전국민적이며 생산적이어야 할 것입니다. 돈 안드는 선거,깨끗한 선거를 정착시키기 위해 선거공영제를 강화해 나가겠습니다.지역당에서 벗어나 전국정당이 될 수 있는 선거제도를 반드시 실현시켜 나가야 되겠습니다. 산업,문화,과학기술,사회간접시설,그리고 문화나 교육의 측면에서 각 지역이 골고루 발전되도록 낙후지역을 집중적으로 지원하겠습니다.이를 뒷받침하기 위하여 ‘지역균형발전 3개년 기획단’을 대통령 직속으로 설치하겠습니다.인사를 더 한층 공정하게 하여 명실상부한 국민의 정부의 모습을 갖추겠습니다. 21세기는 세계화,디지털화,지식기반의 시대입니다.부존자원보다 지식과 정보에 의한 경쟁력이 중요한 시대입니다.디지털 시대는 빛의 속도의 시대입니다.이러한 변화에 적응하면 일류국가가 되고,못하면 삼류국가로 전락할 것입니다.조선왕조 말엽같이 한번 뒤처지면 다시 따라잡기 어렵게 됩니다. 올해에는 금융·기업·공공부문·노사관계 등 4대 개혁의 완성으로 어떠한 어려움도 이겨낼 수 있는 탄탄한 경제체제를 확립해 나가야겠습니다.IMF 등세계의 권위있는 기관과 인사들이 경고하듯이 이러한 구조개혁이 완성되지못하면,우리 경제는 다시 위기의늪으로 후퇴할 가능성을 결코 배제할 수 없습니다.금융부문은 전문성과 건전성을 갖추어,어떠한 외환위기에도 맞설 수있는 튼튼한 힘을 배양하고 실물경제의 발전을 원활히 뒷받침해야 합니다.지난해에 이룩한 물가안정의 기조를 철저히 유지해 나가겠습니다.국민소득을올해에 다시 1만달러 시대로 회복시키고 2002년에는 1만3,000달러로 올리겠습니다.세계 7대 순채권국가의 위상도 계속 유지할 것입니다. 생산적 노사협력을 토대로 새천년의 신노사문화를 정착시켜야하겠습니다.먼저 기업을 세계적으로 경쟁력있는 기업으로 키우고,그 성과에 대해서는 노사가 공평하게 분배에 참여하며,모든 교섭은 합법적이고 평화적으로 행해져야합니다.공공부문개혁은 정부부터 솔선하여 모범을 보이도록 더 한층 노력하겠습니다.이러한 개혁의 성과를 바탕으로 외환보유고가 금년 말까지 1,000억달러 수준까지 전망됨으로써 어떠한 외환유동성 위기에도 대처할 수 있을 것입니다. 교육환경을 OECD 국가수준으로 발전시켜 나가겠습니다.교육의 기적인 발전없이는 21세기의 지식기반시대에서 성공할 수 없습니다.우수교사 적극양성하고 ‘스승이 존경받는 사회’를 만드는 등 교사의 위상과 사기가 한층 높아질 수 있도록 하겠습니다. 과밀학급을 해소하는 등 학생들의 학습환경도 획기적으로 개선해나가겠습니다.대학졸업생의 취업능력과 연계시키기 위해 정보통신대학·생명과학대학 등 전문교육기관을 적극 육성해나가겠습니다.또한 새로 제정된 ‘평생교육법’에 따라 국민 모두가 언제,어디서나,쉽게 고등교육의 기회를 갖고 자신의능력을 개발할 수 있도록 하겠습니다. 누구든 의지와 능력만 있다면 돈이 없어서 교육을 못 받는 일이 없도록 정부가 지원하겠습니다.올해부터 가정형편이 어려운 중·고교생 40만명에게 학비를 무상으로 지원하겠습니다.대학생 30만명에게 장기 저리로 학자금의 융자혜택이 돌아가도록 하겠습니다. 세계적 경쟁의 시대에서 우리의 경쟁력을 좌우할 원천인 대학교육을 선진국 수준으로 끌어올리고자 합니다. 21세기는 지식정보의 시대입니다.정부는 국민 여러분과 더불어 총력을 다하여 노력함으로써 세계10대 지식정보강국을 반드시 이룩해 나가겠습니다.이를 위하여 정부는 2010년 목표의 초고속통신망을 2005년까지 앞당겨 완성하고자 합니다.이에 앞서 정보유통속도가 현재보다 1,000배 빠른 차세대 인터넷을 개발할 것입니다. 인터넷을 통한 상거래와 교육이 일상화되어야 합니다.인터넷을 전화처럼 쉽게 이용할 수 있는 환경을 조성해 나가겠습니다.2002년 목표의 ‘교육정보화 종합계획’을 앞당겨 올해 안에 완결하겠습니다.자라나는 청소년들이 정보화 능력을 배양하여 지식정보화 사회의 꿈나무들이 되도록 하겠습니다. 이를 위하여 모든 초·중·고등학교에 초고속통신망을 구축하도록 하겠습니다.모든 교사와 전 교실에 개인용 컴퓨터 1대씩을 무상으로 보급하겠습니다. 그리고 저소득층 학생 모두에게 컴퓨터 교습비용을 전액 지원하고,우수학생에게는 개인용 컴퓨터를 국비로 지급하겠습니다.이들 모두의 인터넷 사용료도 5년 동안 전액 면제하겠습니다. 정보생활화운동을 적극 전개하여 컴퓨터를 이용한 가계부정리를 촉진하겠습니다.전군의 컴퓨터 이용능력을 높이고 모든 장병이 컴퓨터를 조작할 수 있도록 교육하겠습니다.도시와 농촌을 막론하고 모든 국민들이 정보화 교육을 받을 수 있는 기회를 확대해 나가겠습니다.전국민을 대상으로 한,교육의 혁명적 개혁 없이는 지식기반 사회를 만들어 낼 수 없습니다.지식기반 사회없이는 우리에게 밝은 미래는 없습니다. 신기술과 새로운 아이디어가 산업화될 수 있도록 벤처기업을 적극 육성하겠습니다.올해에 1조원 규모의 벤처자금으로 벤처기업을 현재의 5,000개에서 1만개 수준으로 늘리고,여기서만 10만명 이상의 고용을 창출하도록 할 것입니다. 과학기술의 발전은 21세기 무한경쟁시대에서 승리할 수 있는 절대적인 요건입니다.2003년까지 연구개발 투자를 전체예산의 5%수준으로 확대하겠습니다.과학기술의 혁신을 위해 반도체·생명공학·영상·신소재·정보기술 등 첨단부문을 G-7국가 수준으로 개발하겠습니다.그리고 과학자와 기술자에 대하여특별포상을 수여하는 등 획기적으로 우대해 나가겠습니다. 세계에서 유일하게 미·일·중·러의 4대국에 둘러싸여 있는 우리나라의 지정학적 위치는 20세기와는 달리 이제 가장 유리한 조건을 제공하고 있습니다.그것은 우리나라가 동아시아 지역에 있어 물류·금융·무역·투자 등의 비즈니스 중심지가 되는데 절호의 환경을 만들어주고 있기 때문입니다.우리는이를 최대로 활용해야 합니다.동아시아 물류 중심기지의 입지조건을 갖춘 우리의 항만과 공항을 집중적으로 지원하고,국제적 수준의 비즈니스 단지를 조성하여 세계 유수의 기업과 금융기관들을 유치할 것입니다. 올해에는 무엇보다도 중산층 육성과 서민생활향상을 위해서 인간개발 중심의 생산적 복지정책을 최우선 과제로 펴나가겠습니다.먼저 올해 초부터 빈곤계층의 생계비 지원이 대폭 확대됩니다.10월에는 ‘국민기초생활보장법’이본격적으로 시행됨에 따라 최저생계비가 4인가구 기준으로 100만원 정도로대폭 현실화됩니다.이제 절대적 빈곤가구는 하나도 빠짐없이 보호될 것입니다.근로자 복지의 근원적인 해결은 일자리 창출에 있습니다.저의 임기 내에 중소기업,벤처기업,문화·관광산업 등을 대대적으로육성하여 200만개의 일자리를 창출하겠습니다.사실상의 완전고용을 실현시킬 것입니다. 주택건설을 획기적으로 늘려 2002년까지는 모든 가구가 주택을 보유하거나 전세로 입주함으로써 불안한 셋방살이 시대를 마감하도록 하겠습니다.이를 위해 올해에 주택 50만호를 건설하도록 하겠습니다.또한 근로자와 서민의 주택마련을 돕기 위해 주택을 구입할 때에는 집값의 3분의 1 수준,전세금은 절반수준을 장기 저리 자금으로 확대 지원할 것입니다. 국민의 정부에서는 선진국과 같이 의료보험·고용보험·국민연금·산재보험 등 4대보험이 전면적으로 실시되고 있습니다.정부는 올해 이를 더 한층 내실화하여 국민들이 평생동안 안심하고 생활해 나갈 수 있는 사회보장체제를구축하겠습니다.정부는 그동안 근로자에 대한 지원조치로서 성과금 지급,재산형성과 종업원 지주제 활성화 지원을 강화하는 등 근로자들의 복지향상에 주력해 왔습니다.앞으로 이를 모든 대기업과 중소기업에 확대해 나갈 것입니다.봉급생활자의 세금을 크게 감면하여 700만 명의 근로계층이 감면의 혜택을 보게 될 것입니다. 여성의 경제활동 참여율을 선진국 수준으로 확대하기 위하여 보육시설을 확충하고 출산·육아지원을 늘려 나가겠습니다.노인들에게 실질적인 도움이 되도록 경로연금 지급액도 상향조정하고,‘노인전문 인력은행’을 설치하여 노인의 취업 등을 지원해 나가겠습니다. 새천년은 젊은이들의 세기입니다.그들의 창의력과 모험심이 나라를 일으키는 원동력이 될 것입니다.우리는 그들을 위해 학업과 연구의 권리를 보장할 것입니다.문화·체육·레저·해외연수 등의 기회도 적극 제공할 것입니다.젊은이들이 희망과 행복을 느낄 수 있는 나라를 만들어 줄 책임이 정부와 기성세대에게 있습니다. 농어민에 대한 지원도 지속적으로 늘려 가겠습니다.115만 농어가에 대한 상호금융 부채 이자를 반으로 낮추고,70만호가 지고 있는 연대보증부담을 정부가 안고 농민의 보증은 해제해 주겠습니다. 중산층과 서민들을 위한 ‘삶의 질’을 높이는 데에도 힘쓸 것입니다.문화예산 비중을 사상 처음으로 정부예산의 1% 이상 수준으로 확대하였습니다.문화·관광·생활체육 등 국민의 삶의 질을 높이는데 적극 힘쓰겠습니다. 세제개혁을 통한 소득분배 개선을 위해 꾸준히 노력해나가겠습니다.변칙적인 상속과 증여를 통한 부의 부당한 대물림이 없도록 세정을 더한층 철저히 강화하겠습니다.내년부터는 금융소득종합과세도 차질없이 실시해 나갈 것입니다.정부가 지난달 가전제품 등에 대한 특별소비세의 범위를 대폭 축소함에 따라 서민들의 생활비 부담이 줄어들고 있습니다.정부는 앞으로 국민간의공정분배에 노력하여 중산층 안정과 서민생활 향상에 전력을 다하겠습니다. 올해에는 국민생활수준을 외환위기 이전으로 되돌리고,저의 임기말까지는 소득분배구조에 있어서 OECD국가 중 상위권 국가가 되도록 하겠습니다. 정부는 국민 여론과 전문가들의 의견을 들어 새천년의 요구에 맞는 정부기구의 강화와 능률화에 착수하고자 합니다.재경부장관을 부총리로 승격시켜경제 각 부처를 유기적으로 총괄하도록 하고,교육부장관을 부총리로 승격시켜 교육·훈련,문화·관광,과학,정보 등 인력개발 정책을 종합적으로 관장하도록 하고자 합니다.그리고 여성특별위원회를 여성부로 바꿔 정부 각 부처에 분산되어 있는 여성업무를 일괄해서 관리·집행하도록 함으로써 21세기에그 역할이 크게 증대될 여성의 시대에 대비하고자 합니다.이러한 개편은 국정의 효율을 더욱 강화시킬 것이지만 인원이나 예산의 증가는 별로 없을 것입니다.또한 이러한 정부기구의 개편은 사전에 국민여론을 충분히 수렴하여 결정하겠습니다. 깨끗하고 봉사하는 공직사회에 대해 거는 국민의 기대는 매우 큽니다.정부는 공무원들이 기본적인 생활에 대한 불안감을 갖지 않도록 종합적인 복지대책을 수립해 나갈 계획입니다.봉급을 임기 중 중견기업 수준으로 인상할 것입니다.능력과 공로에 따른 보상제도도 적극 실현시키겠습니다.이와 함께 공무원 연금제도의 기본틀을 유지하여 공무원들의 기존권익을 보장하겠습니다. 그러나 공무원의 부정부패는 새천년의 시작과 더불어 뿌리뽑는다는 결심으로 철저히 이를 다스릴 것입니다. 올해에는 한반도에서의 냉전을 종식시킬 수 있도록 남북한간 화해 및협력관계도 촉진해 나가겠습니다.북한에 대한 인도적인 도움은 성의껏 제공하되 경제적인 교류는 상호이익이 되는 공존 공영의 틀에서 이루어져야 합니다. 남북은 서로 협력함으로써 경제적 이득을 크게 얻을 수 있습니다.저는 오늘 이 자리를 빌려 북한에 대해서 ‘남북경제공동체’ 구성을 위한 국책연구기관간의 협의를 갖자고 제의하는 바입니다.저는 북한 당국이 이처럼 정치적 목적을 떠나 우선 경제적으로 상호이익이 될 수 있는 노력에 긍정적으로 응해올 것을 바랍니다. 새해에는 무엇보다 우선해서 민족의 염원인 이산가족의 상봉이 실현되어야합니다.이제 대부분의 이산가족이 고령화하고 계속해서 이 세상을 뜨고 있습니다.시간이 없습니다.이산가족 상봉은 인도적 견지에서 하루도 늦출 수 없는 문제입니다.저는 이 자리에서 저의 취임사에서 천명한 대북 3원칙을 다시 한번 강조하고자 합니다.첫째,북한의 어떠한 도발도 용납하지 않는다.둘째,우리는 북한을 해치지 않겠다.셋째,남북은 서로 화해·협력하자-는 것입니다.지난 한해 동안 남북간의 긴장은 상당히 완화되었고 각종교류도 크게 증가했습니다. 우리가 평화리에 남북교류를 증진시키는 데에는 우리 국군의 노고가 크게 이바지하고 있습니다.지난해 6월 ‘연평해전’에서의 승리는 국군의 사기를크게 앙양시켰고 국민의 안보에 대한 신뢰를 크게 높였습니다.저는 이 자리를 빌려 우리 국군장병에게 국민적 격려와 감사의 마음을 전하고자 합니다.한편 최근 문제가 되고 있는 군복무자에 대한 가산점 위헌판결에 대해서는법률이 보장하는 범위 내에서 최대한의 지원이 이루어질 수 있도록 필요한조치를 취하겠습니다. 지금까지 말씀드린 이념과 정책을 실현시키고자 여러분이 알고 계신 바와같이 ‘새천년 민주신당’이 창당되고 있습니다.신당은 민주주의와 시장경제 그리고 생산적 복지를 실현하는데 앞장서는 국민적 개혁정당이 되어야 합니다.새 술은 새 부대에 담아야 합니다.많은 참신하고 전문적인 인재들이 신당에 참가하고 있습니다.신당은 중산층과 서민을 위시한 국민 여러분의 기대에 부응하는 노력과 개혁을 통하여 국민의 행복과 세계일류 한국건설을 이끌것입니다. 이제 우리는 국제사회에서 선도적 역할을 할 준비를 갖추어 나가야 할 때입니다.과거 우리가 어려울 때 다른 나라들의 도움을 받았듯이,우리의 신장된국력과 경제적 발전의 경험을 토대로 다시 후발개도국에 도움을 줄 수 있도록 해야 할 것입니다.그들이 이를 열망하고 있습니다.우리는 세계로부터 존경받고 사랑받는 한국인이 되어야 하겠습니다. 저는 대한민국이 세계일류국가로 우뚝 서고 국민 모두가 행복을 누릴 수 있는 새천년을 위해 저의 정성과 노력을 다해서 반드시 성공하는 대통령이 되겠습니다.여기에는 국민 여러분의 아낌없는 지원이 절대로 필요합니다.우리다같이 자랑스러운 조국,살기 좋은 나라,온 국민이 화합해 하나로 뭉친 한국이라는 훌륭한 유산을 후손들에게 물려줍시다.저도 이를 위해 앞장서겠습니다.우리 모두 손을 잡고 ‘꿈과 희망의 시대’,‘기회의 시대’로 나아갑시다.새천년 새희망의 내일을 향해 전진합시다.

“4∼6% 상승세속에 지역별·용도별로 극심한 차별화 및 양극화.” 올해 토지시장에 대한 각종 연구기관 및 부동산 전문가들의 진단이다. 지난해 토지시장은 집값과 달리 금융위기의 충격을 벗어나지 못한채 거의미미한 수준의 상승률을 기록하는 데 그쳤다. ●전망 여건이 크게 달라질 전망이다.전반적인 실물경기의 회복으로 설비투자가 증가했고 총선과 개발제한구역(그린벨트) 조정이 올해 안에 예정돼있는등 땅값 상승의 호재들이 풍부하게 널려있기 때문이다. 게다가 최근 발표된 개발계획에 대한 수요자들의 기대욕구도 땅값 상승에변수로 작용할 전망이다. 이에 따라 올해 토지시장은 거래가 활발해지는 가운데 상승 폭도 다소 커질것이라는 전망이 지배적이다. 그러나 이같은 상승세 속에서도 수도권과 지방의 차별화,용도지역별 양극화현상은 한층 심화될 전망이다. 한국토지공사 토지연구원 김창연(金昌淵) 연구개발처장은 “올해 토지시장은 수도권지역과 지방과의 차별화·양극화 현상이 계속되고 녹지지역과 준농림지역 등이 차별적으로 상승할 것”이라며 “상승폭은 4∼6%가 될 것”이라고 전망했다. 또 국토연구원 정희남(鄭希男) 연구위원은 “토지시장은 파생수요라는 특성을 지니고 있기 때문에 지역별,용도별 차별화가 심화될 것”이라며 “그러나상승 폭은 최대 경제성장률 이내에 머물 것”이라고 내다봤다. ●투자포인트 단기적으로는 수도권과 택지개발예정지구 주변,오는 2004년 완공되는 수도권 외곽순환도로 북부구간이 투자유망지로 꼽히고 있다. 또 서해안 고속도로 주변 중 경기도 화성과 충남 당진도 유망지로 꼽힌다. 장기투자자라면 국제자유도시로 개발되는 제주도와 새로이 공항이 들어서는전남 무안,고성,양구 등 강원도 청정지역에 투자하는 것이 바람직하다. 만약 소액투자자라면 준농림지와 자연녹지가 좋다. 올해 10월까지 조정이 완료되는 그린벨트 일대는 이미 가격이 오를 만큼 올라 큰 메리트는 없는 것으로 진단됐다. 중앙부동산연구소 김양석(金暘錫) 소장은 “그린벨트는 오를 만큼 올라 도시지역은 오히려 떨어질 가능성이 크다”며 “그린벨트 투자는 신중할 필요가 있다”고 말했다. 김성곤기자

서울시의 인구가 6년째 계속 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 서울시가 2일 발간한 ‘서울통계연보’에 따르면 지난 98년 말 현재 서울인구는 1,032만1,496명(남자 517만3,556명,여자 514만7,940명)으로 지난 97년 1,038만9,057명에 비해 6만7,561명(0.65%)이 줄었다. 지난 93년 36년만에 처음으로 전년 대비 4만4,398명이 감소한데 이어 94년12만6,764명(1.16%) 95년 20만2,757명(1.88%) 96년 12만6,091명(1.19%) 97년 8만795명(0.77%)이 각각 줄었다. 한편 가구수는 345만8,511가구로 전년보다 3만9,995가구가 줄었고 전입인구는 180만2,931명인데 비해 전출인구는 이보다 13만여명이 많은 193만6,944명이었다. 가구당 인구수는 87년 3.97명에서 10년만인 97년 말 2.97명으로 사상 처음3명 이하로 내려간 수치가 그대로 유지됐다. 서울의 인구감소 이유는 전반적으로 출생률이 떨어지고 있는데다 서울의 집값이 비싸 분당·일산 등 신도시로의 이주가 활발한데 따른 것으로 분석된다. 김재순기자 fidelis@ **통계로 본 서울 하루 서울에서는 하루 363명이 태어나고 103명이 사망하며 1,030건의 범죄와 21건의 화재가 발생한다. ‘서울통계연보’에 따르면 또 하루에 202쌍이 결혼하고 61쌍이 이혼했다. 이는 IMF체제 이전인 지난 97년 209쌍이 결혼하고 46쌍이 이혼했던 것에 비해 이혼율이 8%나 급증한 것이다. 이와함께 매일 1,674명이 운전면허를 취득해 97년의 635명보다 배 이상 늘어난 반면 교통사고 사망자수는 평균 1.5명으로 전년의 1.7명보다 감소했다. 교통수단 이용인구는 하루평균 2,721만명으로 버스·택시·승용차 수송분담률이 전년 대비 각각 0.3%,0.4%,0.5% 감소한데 비해 지하철 수송분담률은 1. 5%가 증가했다. 교통법규 위반은 7,270건으로 전년도 1만296건에서 대폭 줄어 차량감소와안전운행 추세를 반영했다. 우편물 접수량은 533만통,유류 소비량은 23만1,079배럴,1인당 급수량은 444ℓ였고 평균 6,803가구가 이사를 했다. 이밖에 서울시민이 하루에 소비하는 돼지고기는 9,733마리,쇠고기는 1,652마리,양곡은 3만8,459가마(80㎏ 기준)이며 1만765t의 쓰레기를 배출하고 있다. 김재순기자

올해 부동산시장에 부동산투자신탁(REITs)과 주택저당채권(MBS),자산담보부채권(ABS)등 부동산 간접투자상품이 활성화될 것으로 보인다. 이에 따라 지금까지 중개업소를 통한 직접거래가 주를 이루던 부동산시장에 간접투자 시대가 도래할 전망이다. ?부동산투자신탁=부동산에만 집중 투자하는 회사를 설립,개인이나 법인으로부터 투자를 유치하는 펀드.미국에서는 시장이 전체 채권시장의 20%에 달한다. 회사형과 계약형 두가지가 있다.회사형은 지난해 건설교통부가 도입하기 위해 ‘부동산투자회사법’의 제정을 추진하다가 부동산투기 우려때문에 중단했었다. 그러나 건교부가 최근 투기억제방안을 보완해 이를 다시 추진키로 함에 따라 빠르면 올 하반기쯤 선보일 수 있을 것으로 보인다. 신탁업법에 의해 금융기관 등이 취급할 수 있는 상품이 계약형(신탁형)부동산투자신탁으로 지난해 국민은행이 은행권에서는 유일하게 금감위로부터 기본약관 승인을 받아놓았다. 국민은행은 올해 개별프로젝트를 개발,상반기에 부동산투자신탁 사업에 본격진출한다는 계획이다. 한빛은행도 상반기 중 약관승인을 받아 컨설팅회사나 건설회사 등과 제휴해 이 사업에 진출한다는 방침을 정해두고 있어 은행권의 상품개발이 잇따를전망이다. ?MBS=이미 주택저당채권을 유통시키는 기능을 담당하는 한국주택저당채권유동화주식회사(KOMOCO)가 건교부와 건설업체의 출자로 설립돼 올 3월쯤 채권이 발행될 전망이다. MBS제도가 도입되면 일정자격을 갖춘 사람은 초기에는 집값의 50%, 장기적으로는 20% 안팎의 자금으로 집을 장만할 수 있게 돼 서민들의 내집마련에큰 도움을 줄 것으로 기대된다. 금리는 회사채와 국채의 중간선인 9% 내외가 될 것으로 업계는 보고 있다. ?ABS=개인보다는 기관투자자들을 대상으로 하는 상품.부동산관련 발행액은지난해 대략 2조1,000억원에 달한 것으로 집계됐다. 이같은 상품은 토지공사나 성업공사 등이 부동산으로 유동성을 확보하기 위해 발행하는 것으로 내년에는 발행물량이 더 늘 것으로 보인다. ?간접투자 상품의 장점=부동산 간접투자시대가 오면 투자자의 입장에서는다양한 상품을 선택할 수있는 기회를 얻게 된다.직접 부동산에 투자했다가실패해 큰 손실을 입는 위험을 피할 수 있다. 부동산 보유자의 입장에서는 부동산을 부동산투자회사에 팔 수도 있고 부동산투자회사를 설립할 수도 있다. 그러나 부동산 간접투자가 활성화되기 위해서는 법적·제도적 장치가 완벽히 갖추어져야 한다는 지적이 제기되고 있다. 건설산업연구원 서후석(徐厚錫) 박사는 “간접투자 시장의 여건은 성숙돼있다”며 “이를 위해서는 부동산에 대한 평가기법의 선진화와 세제혜택 등법적·제도적 장치가 먼저 마련돼야 한다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

부모님을 모시거나 결혼으로 1가주2주택이 된 지 2년안에 보유기간이 3년이지난 주택을 팔더라도 이 주택이 시가 6억원 이상의 고급주택에 해당되면 양도소득세 면제혜택이 주어지지 않는다. 재정경제부는 26일 내년 1월1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정안에는부모를 모시거나 결혼을 해 1가구2주택이 된 경우 보유기간이 3년이 지난 주택을 2년 이내에 팔 경우 양도소득세를 물리지 않기로 돼 있지만 팔려는 주택이 고급주택에 해당되면 비과세 대상에 해당되지 않는다고 밝혔다. 재경부 관계자는 “이번 시행령 개정안에서 효도주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 완화해주기로 결정하기는 했지만 고급주택의 경우에는 1가구 1주택인 경우에도 양도소득세를 물리고 있다”며 “효도주택의 경우에도 비과세 대상인 주택이 시가 6억원 이상이면 과세형평상 양도소득세가 부과된다”고 말했다. 고급주택은 시가가 6억원 이상인 전용면적 50평 이상의 아파트나 건평 80평이상 또는 대지 150평 이상인 단독주택이 해당된다. 김균미기자 kmkim@