서울시 일반주거지역의 용적률 상한선이 250%로 대폭 낮아진다. 주상복합건물은 주거와 상업시설이 차지하는 비율에 따라 용적률이 차등 적용된다. 서울시는 16일 주거지역의 대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서 250%로 더 낮추는 것을 골자로 한 시 도시계획조례 최종안을 확정했다. 시는 조례안을 오는 19일 시의회에 상정,심의·의결을 거쳐 다음달 1일부터시행할 계획이다. 조례안에 따르면 주상복합건물에 대한 용적률이 4대문안 일반 상업지역의경우 상업시설 비율이 50%선을 넘으면 최고 600%까지 인정되지만 상업시설비율이 줄면 용적률도 줄어 480%까지 낮아진다. 4대문 밖은 상업시설 비율이 70%를 넘으면 800%까지 용적률이 인정되지만상업비율이 줄는 만큼 용적률도 낮아져 500%까지 내려간다. 지금까지 주상복합건물은 상업·주택비율에 관계없이 상업지역의 용적률이적용돼 최고 1,000%까지 인정받았다. 다만 화곡·잠실 등 5개 저밀도아파트 지역에는 예외를 인정,아파트지구 개발기본계획에 따라 기준 용적률 270%에 최대 15%까지의 인센티브 용적률을적용하기로 했다. 서울시는 이밖에 기존 도시계획법에 따른 상세계획을 비롯,도시설계 및 도심재개발 계획에 대해서는 갑작스런 용적률 하향조정에 따른 충격을 완하하기 위해 적용 용적률을 일부 조정하기로 했다. 이에 따라 경과규정 만료일인 2003년 6월말까지는 상세계획 및 도시설계구역내 준주거지역은 조례안의 400%에서 500%로,건축계획이 확정된 도심재개발의 경우 600%에서 800%로 각각 적용 용적률이 높게 인정된다. 김용수기자 dragon@. *새달 공포 조례안 특징. 16일 확정된 서울시 도시계획조례안의 가장 큰 특징은 서울시 주거면적의대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서250%로 더 낮춘 것이다. 지난 62년 도시계획법이 제정된 이후 서울시의 도시계획은 도시의 양적 팽창에 초점을 맞췄다.폭발적인 인구증가에 맞춰 용적률과 건폐율을 번번이 높이는 바람에 서울은 적정 개발용량을 초과한 과밀도시가 돼 버렸다. 서울시는 지난달 10일 도시계획 조례를 입법예고하면서 종전 400%이던 제3종 주거지역의 용적률을 300% 낮추겠다고 밝혔다.입법 예고안은 재건축을 앞둔 일부 시민과 건축업계의 강한 반발에 직면했다. 하지만 서울시는 최종 조례안을 발표하면서 용적률을 당초 안보다도 더 낮췄다.고층화·고밀화로 치달아온 재건축·재개발사업로 인해 서울의 주거·생활환경이 외면할 수 없을 정도로 망가졌다고 인식한 결과다.사실 그동안개발로 인한 이익은 토지소유주,개발업자 등이 독차지하면서 고밀도로 인한도로,상하수도,교통,환경보전 등을 위한 비용은 시민 모두가 떠안는 불합리,부조리가 판쳐왔다. 이번 조례안은 오는 7월 공포와 동시에 시행되지만 2003년 6월30일 주거지역이 세분화되기 전까지는 종전 규정이 적용된다.겉으로는 용적률을 강화하면서 길게 3년까지 경과 규정을 둠으로써 용적률 강화를 요구하는 시민단체와 용적률 완화를 요구하는 건축업계 양쪽을 모두 배려했다는 평가를 받고있다. 조례안의 또다른 특징은 그동안 도심공동화를 막기 위해 권장해온 주상복합건물의 용적률을 대폭 줄인 것.주상복합건물은 82년 5월 첫 허용 당시 주택비율이 50% 미만이었지만 이후 95년 70% 미만,98년 90% 미만으로 높아져 아파트와 다름없었다. 주상복합건물은 또 주택 및 상업공간의 비율에 상관없이 1,000%의 용적률을 적용받아 주변 건물의 일조권과 프라이버시를 침해한다는 비난을 받아왔다. 시는 이번에 주택비율이 30%미만의 경우 상업지역 용적률 800%을 적용함으로써 당초의 상업기능을 회복토록 했다. 변영진(邊榮進) 서울시 도시계획국장은 “지난 90년 주택 200만호 공급을위해 일반주거지역의 용적률을 400%까지 높인 이후 하루내내 햇볕이 들지 않는 아파트가 크게 늘었다”면서 “고밀도 아파트는 결국 주변 생활환경 악화를 불러 집값 하락을 초래하는 악순환을 낳을 뿐”이라고 강조했다. 김용수기자

정부의 준농림지 폐지 방침에 따라 주택공급량이 크게 줄어들 것으로 보이는가운데 집값 상승에 대한 불안심리가 확산되고 있다. 이에 따라 수도권 요지의 알짜배기 분양권과 미분양 아파트가 새삼 관심을 끌고 있다.특히 이미 준공된 미분양 아파트는 목돈이 들긴 하지만 공급 당시 분양가보다 낮은 값에구입할 수 있고 분양대금에 대한 금융비용도 줄일 수 있다.따라서 당장 집을마련하고자 하는 실수요자라면 싼 값에 시세차익까지 노릴 수 있는 준공 미분양 아파트에 관심을 가질만 하다.서울공인중개 김환식(金煥植)사장은 “용인·고양 등 수도권 곳곳에서 미분양 아파트와 분양권의 매기가 살아나고 있다”면서 “입지여건이 좋은 곳에서도 준공 후 미분양 아파트가 더러 있기때문에 잘만 고르면 일석이조를 얻을 수 있다”고 귀띔한다. ◈준공후 미분양의 장점. 무엇보다 구입 즉시 새 아파트에 입주할 수 있다는 게 장점이다.이미 완공됐기 때문에 건설업체의 부도나 사업 지연 등을 염려하지 않아도 된다. 또 공급 당시 분양가보다 싼 값에 구입할 수 있고금융비용도 크게 절약할수 있다. 실제로 장기 미분양 아파트를 보유하고 있는 대다수 건설업체들이 이들 물량을 해소하기 위해 최초 분양가보다 10∼20% 가량 싼 값에 내놓고 있다. 아울러 올 상반기 입주 물량의 대부분은 지난 97년 공급된 아파트로 2년6개월에 걸친 금융비용을 줄일 수 있다.1억원짜리 아파트의 2년6개월간 금융비용은 연리 10%를 기준으로 대략 1,250만원 안팎이다. ◈관심가질만한 준공후 미분양. 수도권에서는 용인·김포·남양주 등 인기지역의 미분양을 구입하는 게 아무래도 유리하다.이들 지역에서도 꼼꼼히 둘러보면 즉시 입주할 수 있는 미분양 물량을 찾을 수 있다.특히 분양 당시 프리미엄이 붙었던 아파트를 중심으로 구입하면 품질뿐아니라 집값 상승도 기대해 볼 만하다는 게 전문가들의조언이다. ◆용인 영덕 등 주공/ 대한주택공사는 용인 영덕,의정부 민락,남양주 장현·청학,시흥 시화,안산 고잔,오산 운암 등 수도권 8개 택지개발지구에서 골고루 미분양 물량을 보유하고 있다.이들 아파트는 대부분 18∼33평형으로 구성돼있어 신혼부부 등 처음 집을 장만하려는 수요자들에게 안성맞춤이다.평형별로 3,000만∼5,000만원을 3년간 무이자로 대출해주기 때문에 구입 부담을덜 수 있다.대규모 택지개발지구로 조성된 까닭에 다른 아파트에 비해 생활기반이 잘 갖춰져 있고 가격도 낮은 편이다. ◆인천 마전 영남/ 영남건설이 인천시 서구 마전동에 지은 33∼72평형 1,042가구의 대단지다.전평형에 걸쳐 모두 89가구가 미분양으로 남아 있다.이 아파트는 97년 분양 당시 거실과 발코니 사이 벽을 완전히 없애는 등 새로운평면설계로 선보이며 65평형 프리미엄이 최고 8,000만원까지 붙을 만큼 큰인기를 끌었다.지난 3월 입주를 시작한 새 아파트다. ◆서울 정릉 대우/ 지난해 12월 입주한 서울 정릉동 대우는 18∼42평형 791가구 가운데 18평형 5가구가 남아 있다.최초 분양가는 8,400만원이었으나 600만원을 할인한 7,800만원에 판매하고 있다.북한산국립공원이 주변에 있어 주거환경이 쾌적한 편이다. 전광삼기자 hisam@

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

지하철 6,7호선이 다음달부터 올 연말까지 순차적으로 개통된다. 오는 7월 중에는 7호선 신풍∼건대입구간 15개역 17㎞와 6호선 봉화산∼상월곡구간 6개역 4.2㎞가 각각 개통되고 11월에는 6호선 상월곡∼역촌구간 32개역 27㎞가 개통 예정이다. 새로운 지하철 개통은 이 노선 근처에 자리잡고 있는 주거지역이 비역세권에서 역세권으로 바뀐다는 것을 의미한다. 역세권은 한강프리미엄과 함께 아파트 프리미엄의 양대축을 형성하고 있다. 그만큼 가격이 오른다는 점이다. 물론 6,7호선의 개통을 앞두고 이들 노선 주변의 아파트는 이미 이같은 역세권 프리미엄이 어느정도 반영됐다. 그러나 개통 이후에도 한차례 가격상승이 이루어지는 점을 감안하면 아직도투자매력은 있다고 볼 수 있다. ◆지하철 개통되면 가구당 550만원 이상 오른다/ 대부분의 아파트는 지하철이개통되면 교통이 좋아져 적게는 500만원,많게는 1,000만원 가량 가격이 오르는 것이 상례다. 특히 6,7호선의 개통시기는 7월과 11월로 개통후 2∼3개월간 집값이 상승하는 시기와 년중 매매성수기에 접어드는 시기와 비슷해 의외로 가격상승 폭이클 수도 있다. 상승 폭은 대형보다는 소형쪽이 더 크다는 것이 전문가들의 의견이다.대형은 역세권보다는 한강프리미엄에 민감한 편이다. ◆분양예정아파트/ 월곡동 두산과 신대방동 롯데,봉천동 대우,이문동 대림 등을 꼽을 수 있다. 이 가운데 월곡동 두산은 기존 4호선 미아 삼거리역을 이용할 수 있지만 6호선이 개통되면 월곡역까지는 걸어서 10분거리여서 교통여건이 한결 나아진다.2,759가구의 대단지라는 점도 장점이다. 신대방동 롯데도 7호선 신풍역이 들어서면 걸어서 5∼7분거리이다.2호선 신대방이나 1호선 대방역까지는 비교적 먼 거리에 자리잡고 있어 7호선 개통이호재다. 봉천동 대우도 7호선 개통의 혜택을 볼 전망이다.지하철 2호선 서울대 입구역과 개통예정인 7호선 숭실대 입구역 중간지점에 자리잡고 있기 때문이다. 재개발 아파트인 이문동 대림아파트는 지하철 1호선 신이문역 이용도 가능하지만 6호선이 개통되면 들곶이역도 가깝다. ◆입주예정아파트/ 6호선 인근의 공릉 우방아파트,마포 중동 현대아파트,신공덕 삼성아파트,신당동 남산타운아파트 등이,7호선은 방배동 현대아파트 등이각각 입주를 앞두고 있다. 6호선에서는 노원구 석계동 그랑빌 24∼44평형 3,003가구가 입주를 앞두고있다. ◆기존 아파트도 혜택본다/ 입주예정아파트나 분양예정아파트가 시차를 두고혜택을 본다면 이미 들어서 있는 아파트단지는 직접적인 혜택을 본다고 할수 있다. 이런 아파트로는 6호선에서 공릉동 시영아파트단지와 신내동 시영아파트,공덕동 아파트단지,성산동일대 등이 꼽힌다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 준농림지제도를 폐지키로 함에 따라 주택건설업체들이 큰 타격을 볼것이란 분석이 나왔다. 동원증권은 1일 보고서에서 “준농림지제 폐지가 지난 5월 서울시의 재건축규제강화 및 용적률 축소계획과 더불어 민간주도의 건축시장을 위축시켜 결국 주택건설업체의 수주활동을 저하시킬 것”이라고 내다봤다.또 준농림지제폐지로 준농림지역과 준도시지역은 새로운 용도가 지정되기 전에는 사실상아파트 건립할 수 없게 됐다고 덧붙였다. 이에 따라 수도권 주택건설 수주감소는 물론 이미 준농림지를 확보한 주택업체의 땅값 하락과 개발 지연에따른 기회손실을 초래,주택공급 축소에 따른 집값 상승,주택업체 수익성 악화 등 부동산시장과 주택산업에 큰 파장을 몰고 올 것이라고 설명했다. 박건승기자

주택시장에 빨간 불이 켜졌다.30일 정부가 발표한 ‘국토의 난(亂)개발 방지를 위한 종합대책’은 가뜩이나 위축된 주택시장을 더욱 얼어붙게 만들 것으로 주택건설업계는 내다보고 있다.특히 주택사업을 위해 준농림지를 대거확보해 놓은 건설업체들은 이를 구제할 별도의 경과규정을 두지 않을 경우도산위기를 피해가기 어려울 전망이다. ◆주택수급 차질 불가피=이번 조치는 단기적으로는 도시지역과 준농림지역에 대한 용적률을 대폭 축소하고 장기적으로 개발지역과 보전지역으로 나눠 철저히 관리한다는 것이다. 이에 따라 준농림지에서는 더 이상 아파트 공급이 어려울 전망이다.이미 국토이용계획변경(이하 국변) 대상부지규모를 10만㎡ 이상으로 강화한데다 경기도의 경우 국변 권한도 시장·군수에서 도지사로 넘어간 상태다.게다가 이번 조치로 오는 8월부터 용적률이 100%에서 60∼80%로 크게 줄어든다. 이같은 3중 규제장치는 곧 ‘준농림지에서는 주택사업을 하지 말라’는 의미를 담고 있어 주택수급에 상당한 차질을 줄 것으로 예상된다. 주택산업연구원 관계자는 “오는 2003년까지 매년 50만가구 이상의 주택수요가 발생할 것으로 예상되지만 잇단 규제 강화로 주택공급량은 연평균 30만가구에도 미치지 못할 것”이라며 “서울지역 저밀도 재건축이 본격화되는내년부터는 공급부족에 따른 집값 상승이 불가피할 것”으로 내다봤다. 장동규(蔣東奎) 건교부 주택도시국장은 “올해는 50만가구 공급이 가능할것으로 보지만 내년부터는 적잖은 어려움이 예상된다”면서 “수급 안정을위한 방안을 다각도로 검토하고 있지만 솔직히 현재로서는 별 뾰족한 대책이 없다”고 말했다. ◆주택업체 연쇄도산 예고=주택업계에 따르면 현재 경기 용인,파주,고양,김포 등 수도권에서만 200여개 건설업체가 20만∼30만가구를 지을 수 있는 규모의 준농림지를 확보해둔 것으로 추산된다. 이들 업체가 구입해둔 준농림지는 대부분 국변 대상기준인 10만㎡를 넘지못하는 실정이다.따라서 이들 업체가 아파트 사업을 하려면 인접 부지를 추가 매입하고 연내 사업승인을 얻어야 하는 데 현실적으로 어렵다는 게 주택업계의 중론이다. 결국 구입해둔 토지를 매각해야 하는데 준농림지에 대한 규제 강화로 수요가 사라져 제값을 받고 되팔 수도 없는 처지다. 주택업계 관계자는 “더 이상 주택사업을 계속할 이유가 없다”면서 “업종 전환을 검토하고 있다”고 말했다. ◆정부대책 문제 없나=정부 대책에 대해 주택건설업계에서는 여론에 떠밀려급조한 대책으로 규정하고 정부는 국토를 효율적으로 개발하는 것인지,무조건 보전하자는 것인지 분명히 해야 할 것이라는 입장이다. 대한주택건설사업협회 박길훈(朴吉訓) 회장은 “이번 조치는 주택시장이나주택업계를 고사 위기로 몰고갈 것”이라며 “내년부터 정부가 어떻게 주택공급에 필요한 가용택지를 확보하고,주택경기를 어떻게 이끌어 갈지 자못 궁금하다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@

서울 동시청약 아파트를 비롯해 수도권 일부 지역 아파트 분양시장이 극심한 침체속에서도 입지여건과 상품성이 뛰어난 아파트를 중심으로 꿈틀대고있다. 주택건설업계는 일단 “입지여건이 뛰어난 곳을 중심으로 아파트 분양시장이 다시 살아나는 조짐”이라며 수도권 아파트 공급계획을 앞당기고 있다. □청약열기 살아나나 최근 삼성물산주택부문이 경기도 용인시 구성면 마북리에서 분양한 아파트 래미안은 1순위 청약 결과 최고 8.5대1의 경쟁률을 기록했다. 또 코오롱건설이 일산 호수공원에 짓는 ‘레이크폴리스’오피스텔도 90%이상 청약했다. 특히 용인 마북리 삼성아파트 청약결과는 삼성뿐만 아니라 이 지역에 주택사업을 펼치고 있는 업체들 모두에게 관심사였다.삼성이 ‘총대’를 멨는데결과는 대만족이었다. 올해들어 용인지역에 아파트를 분양한 업체들이 ‘죽을 쑤던’것과 딴판이었기 때문이다.그래서 건설업체들은 삼성 아파트 청약열기를 용인지역 아파트 분양시장에 새 바람을 가져다 줄 ‘신호탄’으로 받아들이고 있다. □호재가 있었다수도권 일부 지역의 아파트 분양시장에 활기를 불어넣어준요인은 건설업체의 치밀한 홍보전략과 부동산 정책의 변화를 들 수 있다. 건설업체마다 다양한 ‘무기’를 들이대고 홍보전을 펼친 것이 주효했다.첫째 무기는 다양한 평면개발.방 3칸과 거실을 전면으로 배치하는가하면 입면을 차별화하는 등 다양한 상품을 들이밀었다.1층과 최상층 평면을 특이하게한 것도 소비자들의 눈길을 끌기에 충분했다. 환경친화 아파트를 내세우는 것은 이제 보편화 된 전략.지상 주차장을 없애고 그 자리에 공원을 꾸미거나 첨단 자재 사용도 소비자들의 눈을 현혹시키기에 충분했다.견물생심(見物生心)작전도 잘 먹혔다.다양한 이벤트를 통해수요자를 끌어들인 뒤 청약으로 연결시키는데 성공한 것이다. 준농림지 마구잡이식 개발을 막기 위한 개발요건 강화,서울시 도시계획 조례 강화 움직임도 신규 아파트 청약률을 끌어올리는 역할을 했다.당분간 아파트 공급이 줄어들 것을 걱정하는 수요자들의 심리를 자극,이들을 청약 현장으로 나오게 만드는 작전도 적중했다. □아파트 공급 앞당긴다 건설업체마다 수도권 아파트 공급계획을 수정하고있는 것으로 알려졌다.하반기로 미뤄뒀던 분양계획을 가능한 앞당겨 소화하려는 움직임이 일고 있다. 마북리 삼성 아파트 시행사인 수원의 삼호건설은 분위기를 살려 이번에는용인 서천리 일대에서 LG건설과 손잡고 아파트를 분양한다. 현대건설,고려산업개발 등 10여개 업체가 5,6월에 분양하는 아파트만 1만여가구가 넘는다.마북리,신봉리,보라리 등에 집중돼 있다. 특히 30∼40평형대 아파트가 전체 공급물량의 60%정도를 차지한다.인기 평형을 골라 수요자들을 끌어모으자는 전략이다. 또 내적으로는 입지여건이 좋은 죽전지구 아파트 분양이 봇물을 이루기전분양을 마쳐야 한다는 위기감도 깔려 있다. □지역 편차,업체 차별화 심하다 그러나 모든 지역이 분양이 잘 되는 것은아니다.또 아파트를 내놓는다고 무조건 잘 팔린다고 할 수 없다. 같은 지역이라도 입지여건에 따라 청약경쟁률이 심한 편차를 보인다.삼성과 함께 용인에서 맞붙은 모 건설사는 의외의 낮은 청약률에 화들짝 놀랐다. 건설업체 지명도도 무시할 수 없다.잘 팔리던 시대는 ‘네임밸류’가 큰 문제가 안됐으나 지금은 사정이 다르다.한 중견건설업체는 용인에서 자기 이름을 붙여 분양에 나섰다가 쓴 맛을 다셨다.이 업체는 대형 건설사 이름으로분양하라는 주변 충고에도 불구하고 자기 이름을 고집,분양에 나섰다가 뚜껑도 열어보지 못한채 참패를 감수해야 했다. *청약률 지역·업체별 큰 차이. 올해 아파트 청약경쟁 모습은 지역별·업체별 편차가 큰 것이 특징이다. 1∼4차 서울 동시분양 아파트 청약결과를 보면 ▲입지여건▲업체 지명도▲저렴한 분양가에 따라 청약률이 큰 차이를 보이는 것으로 분석된다. 삼성동 한일 아파트,서초동 금호베스트빌,방배동 금강아파트 등은 입지여건이 뛰어나다는 점수를 얻어 높은 청약경쟁률을 기록했다. 3차분양때의 대치동 롯데캐슬,서초동 극동아파트를 재건축 한 삼성 래미안아파트 등도 입지면에서 최고 점수를 얻어 수요자가 몰렸다.4차분양에서 최고의 경쟁률을 보였던 용산구 서빙고동 금호아파트도 교통이 편리하고 도심진입이쉽다는 장점 때문에 인기리에 분양됐다.자양동 현대아파트는 한강을바라볼 수 있는 여건을,성산동 대림아파트는 발전가능성이 크다는 이유로 청약자가 몰린 것으로 풀이된다. 그러나 4차분양때 나온 아파트 중 상계동 양우,목동 정은,방배동 청광 아파트 등은 좋은 입지를 지녔음에도 불구하고 1순위 청약경쟁이 매우 낮았다.업체 지명도가 청약경쟁률에 얼마나 크게 작용하는지를 잘 보여준 사례다. 최근 용인지역에서 분양된 아파트에서도 마찬가지 현상이 나타난다.지명도는 비슷해도 입지여건에 따라 청약률은 큰 차이를 보였다.아예 분양을 포기한 업체도 있다. 이에 따라 땅을 사둔 중견건설업체들과 지명도가 높은 건설업체와의 짝짓기가 유행하고 있다.용인,광주지역에 주택사업을 하는 중견업체들 대부분이 대형 업체의 이름을 빌려 아파트를 분양하고 있다.대형 업체는 시공 일감을 따서 좋고 중견 업체는 다소 이익이 떨어진다고 해도 초기 분양성을 올려 자금회전이 빠르다는 메리트가 있기 때문이다. *청약 이것만은 알아두자. 당분간 아파트 공급이 감소할 것이라는 예상과 함께 일부 지역에서 ‘묻지마 투자’사례가 나타나고 있다. 소비자들의 눈을 현혹시킬 정도로 요란한 건설업체의 이벤트,그럴듯한 광고에 신중한 판단을 못한 채 청약에 뛰어드는 사람이 많다. □청약전 치밀한 계획을 세워라 청약통장은 한 번 사용하면 그만이다. 더구나 아파트는 대부분의 사람에게 가장 큰 재산이다.따라서 청약에 뛰어들기전치밀한 준비와 신중한 판단이 필요하다. 우선 청약전 전체 주택시장을 읽을 수 있어야 한다.주택값 동향도 살펴야한다. 최근의 상황만해도 그렇다.각종 개발억제 정책이 나오면서 아파트 공급이 금방 끊기고 값이 폭등할 것으로 생각하는 수요자도 많다.분양권 전매를 통해 한 몫 챙기려는 투자자(?)도 눈에 띈다. 그러나 무주택자라도 조급해서는 안된다.과거처럼 집값이 큰 폭으로 뛰는일은 없을 것으로 전문가들은 진단한다.공급도 올스톱되는 것이 아니다.자금과 가족관계 등을 고려,지역과 시기를 결정해야 한다. □공고와 모델하우스를 꼼꼼히 챙겨라 모집공고를 볼때는 전용면적 기준으로 분양가를 따져봐야 한다.분양가자율화이후 분양면적과 전용면적간 차이가큰 아파트도 많다.주변 시세와 최근 분양한 업체의 분양가도 참고사항이다. 모델하우스는 말 그대로 아파트를 짓기전 모습을 설명하기 쉽게 만들어 놓은 견본 주택에 불과하다.현장 지형과 거리,교통여건 등을 입체적으로 살피기는 부족하다.따라서 반드시 현장 확인이 필요하다. 현장에 도착하면 주변여건을 살펴야 한다.지금은 전망이 좋다고해도 앞에 높은 건물이 들어서서조망을 가릴 수 있다. 택지개발지구 또는 지하철역세권이니 하는 광고문구를 그대로 믿어서도 안된다.택지개발지구는 공공기관의 계획적인 개발로 이뤄지므로 도시기반시설이 잘 갖춰져 있다. 택지지구 주변에 위치한다고 모두 택지개발지구 아파트는 아니다. 역세권도 되새겨 이해해야 한다.실제 걸어서 이용할 수 있어야 함에도 불구하고 마을버스 등을 이용해야 하는 불편이 따르는 곳도 많다. □입주전에도 관심을 가져라 분양후에는 공사를 제대로 하는지 관심을 가져야 한다.중도금을 내더라도 약속한공기를 맞추고 있는지 알아보는 적극성을보여야 한다.입주전에는 하자 발생여부를 꼼꼼히 살피고 이사준비를 하는 지혜가 필요하다. 특별 취재팀 박성태 차장 류찬희 김성곤 전광삼 기자

분양권시장이 양극화 현상을 보이고 있다.최고 1억원의 프리미엄이 붙은 아파트가 있는가 하면 분양권 이하로 나온 급매물도 수두룩하다. 한가지 분명한 사실은 분양 잘 된 아파트가 웃돈도 많이 붙는다는 것이다. 지난 15일 현재 서울지역에서 최고의 프리미엄을 기록한 아파트는 서울 서초동 현대은하 52평형으로 당초 분양가는 4억1,450만원이었으나 시세는 5억6,000만∼6억2,000만원이다.이 아파트는 당초 수십대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 다음으로는 서초동 롯데캐슬 75평형으로 최고 1억3,600여만원의 웃돈이 붙어 있다.이 아파트 역시 분양 당시 치열한 청약경쟁 속에 1순위에서 마감됐다. 이밖에도 분양 당시 높은 청약률을 기록했던 서초동 삼성싸이버 46평형,송파동 삼성 57평형,도곡동 경남 45평형,서초동 가든스위트 107평형,이촌동 대우 33평형 등이 1억원을 웃도는 프리미엄을 기록하고 있다. 이들 아파트의 공통점은 역세권이나 한강변에 자리잡는 등 입지여건이 뛰어나고 하나같이 대형 건설업체들로 브랜드 가치가 높다는 점이다. 수도권 역시 분양률이 높을수록 프리미엄도 높다.수도권에서 프리미엄이 가장 높은 곳은 경기 구리시 토평지구다.토평지구의 경우 뛰어난 입지여건과한강 조망권으로 분양 당시 10만여명의 방문객이 모델하우스를 찾는 등 큰인기를 끌었다.토평지구 삼성 51평형의 경우 분양가는 2억5,120만원이었으나시세는 3억2,600만∼3억6,600만원으로 프리미엄 랭킹 1위를 굳건히 지키고있다.이어 토평지구 금호 62평형과 51평형도 각각 9,000만원,7,000만원대의웃돈이 붙어 있다. 다음으로는 남양주시 덕소리 두산 힐스빌 76평형,용인 성복리 LG빌리지 1차 61평형,용인 수지2지구 진흥 33평형 등이 6,000만원대의 프리미엄을 기록했다. 수도권 아파트의 경우 공급 당시 분양가는 낮았으나 뒤이어 인근지역에 분양한 아파트가 높게 책정되면 웃돈이 치솟았다.이들 아파트의 분양권 시세는당초 분양가와 뒤이어 공급된 인근 아파트 분양가의 차액만큼 웃돈이 붙은셈이다. *분양권 구입때 주의할 점. 주택 경기가 가라앉은 상태여서 단기 차익을 노린 분양권 구입은 위험천만한 일이다.웃돈을 얹어줘야 하는 경우는 더욱 그렇다. 현실적으로 집값이 단기 급등하기는 어려운 시점이어서 분양권 구입을 통한내집 마련은 신중할수록 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 분양권 구입은 현지 답사를 통해 해당 아파트의 입지여건이나 시세를 꼼꼼히 살피고 실거래시 현지 중개업소를 이용하는 게 좋다 특히 집을 파는 사람이 분양계약서상 계약자인지 반드시 확인해야 하고 중개업소에서 계약서를 작성하더라도 그 자리에서 인수금을 한꺼번에 지불하면안된다.해당 아파트를 분양한 건설업체에 가서 분양계약서를 다시 작성한뒤에 잔금은 내야 한다. 분양권 거래가격은 매도자가 계약일 현재 납부한 분양금에 프리미엄을 더한금액이다. 로열층이라고 해서 무턱대고 웃돈을 얹어줬다가는 낭패를 볼 수도있다.웃돈 없이 나온 급매물이 있는지 알아보는 게 우선이다. 아울러 분양권은 1차 중도금을 납부했거나 입주를 3∼4개월 앞둔 시점에서구입하는 게 좋다.최근의 주택경기를 감안할 때 당첨자 발표 직후 수천만원의 웃돈이 붙었던 아파트도 시간이 지나면 값이 떨어지는 상태다.또 입주를앞둔 아파트는 입주 전 3∼4개월을 전후해 가격 오름세를 타는 게 일반적이다. 서울부동산 김환식(金煥植)사장은 “분양권을 이용해 재테크를 하려면 30∼40평형대를 노리는 게 좋다”면서 “대형은 수요층이 한정돼 있고 소형은 프리미엄이 크게 붙지 않는다”고 조언한다.

서울시가 최근 초고층·과밀 개발을 억제하는 내용의 도시계획 조례안을 입법예고한 데 대해 건축업계와 일부 자치단체들은 주택난이 심화돼 부동산 파동이 우려된다는 등의 이유를 내세워 반발하고 있다.반면 시민·환경단체와학계에서는 관련 규정을 한층 강화해 서울시 도시계획의 백년대계를 바로세워야 한다고 주장하고 있다.조례안 발표 이후 재건축조합 등의 움직임,파급효과,각계의 반응 등을 짚어본다. ■시행 전 허가받자…문의 봇물 아직 사업승인을 받지 못한 서울지역 272개주택재건축조합을 비롯,토지 소유자 등은 시 본청 및 각 구청 재건축 관련부서에 전화를 걸어 조례안의 시행시기를 묻는 등 부산한 움직임을 보이고있다.용적률 및 건폐율 하향 조정 등을 주요 내용으로 한 조례안이 시행되는7월 이전에 사업승인을 받기 위해서다.건설 회사들도 기존 용적률에 따라 건물을 짓기 위해 사업승인 절차를 서두르고 있다. ■집값 뛰고 주택난 올까 주택건설업체들은 지역에 따라 용적률이 최고 100%포인트까지 주는 데 대해 큰 관심을 보이고 있다.용적률이 사업의 손익과 직결되고,건축경기와도 밀접한 관련이 있기 때문이다. 부동산뱅크 김우희 편집장은 “주택공급이 일부 제한돼 집값 등 부동산 가격이 다소 오를 수 있다”면서 “장기적으로 주택난으로 이어질 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다. ■시민·환경단체 및 학계 입장 시민·환경단체들은 제3종 일반주거지역의용적률 300%는 과거와 큰 차이가 없고,재개발 관련 조항이 모두 누락된 점등은 상위법인 도시계획법의 취지를 훼손하는 것이라고 지적했다. 심재억기자

준농림지 개발제한과 용적률 강화움직임으로 수도권 주택공급 시장에 비상이 걸렸다. 특히 재건축 아파트에 대한 용적률 규제가 강화될 경우 투자자들이 큰 낭패를 볼 것 같다. 서울시는 용적률을 규제하는 내용의 도시계획 조례를 제정키로 했으며,건설교통부는 준농림지의 마구잡이 개발을 막기 위해 수도권 준농림지 국토이용계획의 변경권한을 시·군·구에서 경기도로 넘겼다. 이에 따라 서울시 재건축과 주상복합아파트 건설사업이 큰 차질을 빚을 전망이다.또 경기도 용인,광주 등의 준농림지 아파트 건설사업이 지연되거나공급이 크게 줄어들 것으로 보인다. 이번 조치에 가장 민감한 쪽은 재건축 아파트 주민들.사업성 악화로 집값이 떨어지고 사업 지연으로 선(先)투자 비용이 그 만큼 커지게 됐다.건설업체들도 채산성 악화를 우려하고 있다.신규 아파트 공급부족은 장기적으로 기존 주택시장에까지 영향을 줘 집값 상승으로 이어질 것이라는 우려도 나오고있다. ■재건축 투자자들 ‘어찌하오리까’/ 강남 개포동 주공 아파트를 사둔 투자자들은 ‘어쩌면 좋겠냐’며 애태우고 있다. 아파트 값도 곤두박질치고 있다.주공1단지 13평형 아파트 시세는 시공사 선정을 앞둔 지난 3월에 최고 2억5,000만원까지 올랐다.그러나 10일 현재 가격은 1억6,000만원으로 뚝 떨어졌다.그나마 거래는 ‘전무’ 상태다.3단지 15평형 역시 3억원까지 치솟았으나 지금은 2억6,000만원에 내놔도 안나간다. ■주택공급 감소/ 재건축 사업은 용적률이 강화되면 가구수 감소와 아파트 값 하락으로 이어진다.건교부와 서울시의 조치로 서울의 5개 저밀도지구를 뺀나머지 대규모 재건축 사업이 타격을 받을 것으로 예상된다. 개포동 주공 아파트 1∼4단지의 경우 현행 최고 용적률이 400%.이를 고려해 290∼298%의 용적률을 적용해 사업계획을 세웠다.그러나 용적률이 강화되면 가장 높게 잡아야 300%.상한선을 적용해야 당초 사업에 지장이 없다는 계산이다.따라서 신규 아파트의 건립 가구수 감축이 불가피하게 됐다. ■초고층 주상복합 아파트 중단위기/ 4대문 안의 주상복합 아파트 건축이 사실상 불가능할 것으로 보인다.용적률이 최고1,000%에서 370%로 떨어지기 때문이다. 목동 상업지역,도곡동 초고층 아파트 사업도 차질을 빚게 됐다. 대신 높은 용적률을 적용받는 주거형 오피스텔(상업시설) 건립이 상대적으로 증가할 것으로 보인다. ■준농림지 아파트도 감소/ 수도권 준농림지 아파트는 사업승인을 받은 곳만제때 분양이 가능하다.국토이용계획을 변경 중이거나 아직 결정고시가 나지않은 사업은 다시 경기도의 국토이용계획변경을 받아야 한다.사업이 지연돼당분간 신규 공급이 줄어들 수 밖에 없다는 얘기다. ■주민,건설업체 반발 거세다/ 재건축 조합들은 “원만한 사업을 진행하기 위해서는 당초 예상했던 용적률을 최대한 적용해줘야 한다”고 주장했다.건설업체들은 사업성 악화를 우려,반발하고 있다. 삼성물산 주택부문 관계자는 “재건축 조합원들의 조합 불신과 민원이 잇따를 것”이라며 “건설업체들도 사업 지연과 선(先)투자 비용이 커지면서 채산성이 악화돼 부득이 공사비를 인상해야 할 형편”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

◆마포구 합정동 단독주택. 서울 마포구 합정동 398의 11 대지 47평 건평 84평의 단독주택이 16일 오전10시 서부지원 경매5계에서 입찰에 들어간다.사건번호는 ‘99-32512’.90년지어진 지하 1층,지상 2층.지하철 2호선 합정역을 걸어서 이용할 수 있다.합정역이 연말 개통되는 6호선 환승역이어서 이 일대 부동산 값의 상승이 예상된다. □수익성 감정가는 2억6,000만원이었으나 한차례 유찰돼 입찰가는 2억원이다. 대학생 등 임대수요가 많고 방이 11칸이나 돼 임대사업을 하기에 안성맞춤이다. 6호선 개통시기가 다가와 집값이 오를 조짐을 보이고 있다. □안전성 근저당 2건과 가압류 2건은 낙찰대금 완납후 소멸된다. 다만 후순위 임차인 5인이 있어 법적 책임은 없지만 명도 과정에서 적잖은 어려움이예상된다. ◆양재동 빌라 52평. 서울 서초구 양재동 17의 27 양지하이츠빌라 203호(52평형)가 24일 서울지법 경매4계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호 ‘99-79363’.93년 준공된 지상 4층 고급빌라로 서초구민회관 동쪽 가까운 곳에 있다.양재역이 걸어서 5분거리다.남부순환도로·강남대로 등을 쉽게 이용할 수 있다.양재시민의 숲과 우면산이 가까워 주거여건도 쾌적하다. □수익성 감정가는 3억8,000만원이나 두차례 유찰돼 입찰가는 2억4,300만원이다.3억원에 낙찰받으면 적어도 6,000만원 정도의 차익을 남길 것이라는 게전문가들의 예상.다만 구입후 환금성이 아파트보다 떨어질 것으로 보인다. □안전성 근저당 2건과 압류 2건은 낙찰후 소멸된다.임차인은 없고 소유자가살고 있어 관리상태가 좋고 명도문제는 복잡하지 않을 것으로 예상된다.

■양재동 빌라 35평형. 서울 서초구 양재동 16의21 대익빌라 304호(35평형)가 5월 12일 서울지법경매9계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호는 ‘99-72775’. 지난 91년 준공된 지상 4층 건물로 서초구민회관 남동측 인근에 있다.3호선양재역이 걸어서 7∼8분 거리다.주변에 양재시민의 숲,우면산 등 공원·녹지가 많아 주거여건이 쾌적하고 교육여건도 좋다. [수익성] 감정가는 1억5,000만원이었으나 두차례 유찰돼 입찰가는 9,600만원이다.전세가가 1억원을 웃돌고 있어 상당한 시세차익이 예상된다.다만 환금성이 아파트만 못해 장기 투자를 감안해야 한다. [안전성] 근저당 2건은 낙찰대금 완납후 소멸된다.세입자가 있긴 하지만 법적 책임은 없고 명도문제만 해결하면 된다. ■논현동 단독주택 52평형. 서울 강남구 논현동 242의13 대지 72평,건평 52평 단독주택이 5월 16일 서울지법 경매3계에서 입찰에 들어간다.사건번호는 ‘99-69434’. 지난 83년 준공된 지상 2층 벽돌건물로 강남구청 서측에 있다.오는 11월 7호선 강남구청역 개통으로 교통여건이 좋아져 집값 상승이 예상된다.남서·남동측이 도로와 접해 있으며 공원녹지와 재래시장이 가깝다. [수익성] 감정가는 5억4,000만원이나 한차례 유찰돼 입찰가는 4억3,000만원이다.강남 일대 사무실 수요가 많고 평당 임대료가 500만원을 웃돈다는 점을감안할 때 사무실 용도로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있을 것으로보인다. [안전성] 근저당 1건은 낙찰후 소멸된다.후순위 임차인 2인이 있으나 낙찰자책임은 없고 명도문제만 해결하면 된다.

신규 아파트 분양시장에 서서히 봄기운이 돌기 시작했다.국제통화기금(IMF)이후 최근까지 얼어붙은 부동산 시장이 아파트 신규 분양시장을 중심으로 기지개를 펴고 있다.주택 건설업체들이 이달부터 본격적인 분양에 들어가면서올 한해 분양시장의 전초전이 벌어지고 있다.서울에서는 재개발·재건축 아파트,초고층 주상복합 아파트 분양이 본격화되고 소비자들이 관심을 갖고 있는 용인에서도 이달들어 새 아파트가 쏟아지기 시작했다.부천 상동은 벌써두번째 동시분양이다.아직은 일부 평형과 요지의 아파트 말고는 탄력을 받지 못하는 상태지만 봄철이 되면서 서서히 탄력을 받을 조짐을 보이고 있다.기존 주택시장은 새 아파트 분양 물량이 쏟아져 나오기 시작한데다 집값이 IMF이전 수준으로 회복,매수자들이 선뜻 나서지 않는 분위기다.전세시장은 지난 겨울부터 불어닥친 전세값 상승,매물품귀 현상으로 호된 홍역을 치르고 있다. ◆분양 포문 열었다=서울과 경기도 용인,부천 상동을 시작으로 건설업체들은 수도권에서만 30만 가구를 공급할 계획이다.지난해보다 20%이상 늘어난 물량이다.올 봄에는 IMF이후 가장 많은 물량이 쏟아진다. 업체들은 IMF이후 분양을 미뤄온 사업이어서 더 이상 기다릴 수 없다.또 경기가 살아나고 수요가 감지될 때 분양해야 미분양을 피할 수 있다는 판단에서 분양을 서두르고 있다.인기지역을 중심으로 청약열기가 살아날 때를 놓쳐서는 안된다는 절박한 심정도 담겨져 있다. 서울에서는 재개발·재건축,조합아파트와 주상복합 아파트가 분양시장을 주도한다.용산구 이촌동 재건축 아파트 등 한강이 보이는 인기 지역도 포함돼있다.강남에서는 도곡동 주상복합 아파트 분양을 시작으로 서초동 삼풍부지,목동 주상복합,청담동 한국중공업자리 등에서 초고층 최고급 아파트가 대기중이다.월계동 재개발 아파트,신도림 한국타이어부지,화곡동 새마을운동본부 자리에 건설되는 아파트도 관심을 끌고 있다. 용인에서는 수지읍 상현리와 구성면 마북리·상하리 등에서 대규모로 공급된다.부천 상동지구는 올들어 2차동시분양 아파트 3,772가구가 22일부터 분양에 들어갔다.광주군,고양·파주일대에서도 분양이 봇물을 이룬다. ◆분양경쟁도 시작됐다=서울 도심 아파트,강남 역세권 아파트,한강변이나 호수주변 등 조망이 뛰어나거나 입지가 빼어난 아파트에는 청약자가 몰릴 것으로 보인다.그러나 나머지 지역에 공급되는 아파트는 청약률이 낮거나 미분양도 예상된다.따라서 건설업체들은 초기 분양률을 높이기 위해 안감힘을 쓰고 있다. 업체들이 분양 경쟁으로 내세우는 무기는 우선 빼어난 입지를 강조한다.첨단 자재,특히 초고속인터넷 서비스를 즐길 수 있는 설비를 갖춘 아파트라는것도 자랑하고 있다. 경쟁은 수도권에서 더욱 치열하게 벌어질 전망이다.건설업체들은 청약열기가 당초 기대에 미치지 못하자 바짝 긴장하고 있다.그레서 수도권 분양에 사활을 걸었다. 특히 용인지역은 그동안 워낙 많은 아파트가 공급돼 신규 수요가 한계에 다다랐다는 판단을 하고 있다.또 상대적으로 입지여건이 나은 죽전지구,분당신도시 초고층 아파트 공급이 시작되기전 분양을 끝내야 한다는생각에 앞다퉈 내놓고 있다.대형 아파트를 중심으로 천정부지로 올랐던 분양권 프리미엄이 곤두박질치면서 업체들은 당초 계획을 바꿔 중대형으로 설계변경하는 사례도 속속 늘고 있다. 가격 거품을 빼고 수요자 마음을 잡기 위한 갖가지 판촉전략도 나왔다.입주후 하자나 부실시공사례가 발견되면 분양대금을 돌려준다는 ‘리콜제’아파트까지 나올 정도다. ◆속타는 업체,느긋한 소비자=이에 비해 소비자는 느긋하다.시세차익이 확실한 곳,분양가가 싸거나 노른자위 땅에 들어서는 아파트를 빼고는 분양권을노린 가수요도 사라졌다. 확실한 시세차익이 예상되는 아파트를 빼고는 역세권 대형 아파트,편리하고 첨단시설을 갖춘 곳,대형 단지를 골라 청약하고 있다.이런 현상은 서울시동시분양 청약결과나 부천 상동 아파트 청약에서 그대로 나타났다.따라서 올봄 주택공급 시장은 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 전망이다. 류찬희기자 chani@

◆광주가 뜬다=지난해 용인의 분양열기를 이어받은 곳이 바로 광주다.광주는 용인과 달리 분양가가 싸고 교통여건도 용인에 비해 상대적으로 양호하기때문이다. 특히 오포면 신현리 일대는 제2의 수지로 불릴만큼 올들어 인기를 누리고있다.이 지역의 경우 분당과 학군과 전화가 같고 차로 15∼20분이면 갈수 있는 동일생활권이기 때문이다. 이에따라 올들어 신현리에서 고려산업과 우림 등이 분양에 나서 최고 5대 1을 웃도는 경쟁률을 보이며 성공리에 분양을 마쳤다. 분양가도 평당 450만∼500만원대로 용인(550만∼650만원선)에 비해 저렴해용인의 70∼80%의 돈으로 대형아파트를 장만할수 있는 잇점도 있다. 게다가 아직은 개발이 본격화되지 않아 난개발의 우려가 용인보다 적다는점도 광주가 갖는 장점이다. 신현리외에 광주에서는 초월면과 삼리,광주읍 등도 입지여건이 뛰어난 곳으로 꼽힌다.이들 지역에 비해 여건은 뒤지지만 태전리 등도 새로운 아파트 단지로 각광을 받고 있다. 올해 광주에서는 모두 8,000여가구의 아파트가 쏟아진다. ◆수원은 동쪽이 유망=용인이나 광주에 비해 수원은 수요자들의 관심이 덜한 지역이다.서울과의 거리도 멀어 대체주거지로서의 기능이 떨어지기 때문이다. 올해 분양물량은 7,000여가구에 달하지만 분양전망은 그리 밝지 않다.지난해말까지만해도 집값과 전세값이 떨어진 것이 이를 반영한다.그러나 올들어1월부터 전세값이 뛰기 시작,2월에는 전달대비 5.39%가 오르고 집값도 같은달 0.65%가 오르는 등 서서히 가격오름세를 보이고 있다. 지역 부동산중개업소에서는 “수원은 다른 지역과 달리 실수요자 중심으로분양경기가 이어지고 있다.”며 “서쪽보다는 영통지구 등 동쪽이 유망하다. ”고 말했다. 김성곤기자

청약통장 가입 규제가 완화되고 재당첨제한기간도 사라진다.청약통장 희소가치가 떨어진다는 얘기다.주택구입·전세자금지원도 확대됐다.내집마련에한 발 다가설 수 있는 좋은 기회다. ◆1가구 다통장시대=20세이상이면 누구나 민영아파트를 분양받을 수 있는 청약예금·부금에 가입할 수 있다.한 집에서 배우자나 자녀 이름으로 통장을가입할 수 있는 ‘1가구 다통장’시대가 열렸다.통장 개설 자격이 가구당 1계좌에서 1인당 1계좌로 바뀐 것이다.따라서 인기 지역에 아파트가 나오면집안 식구가 동시에 청약할 수 있다.한집에서 두채이상 당첨되면 관련세금은 당연히 내야 된다. ◆국민주택 재당첨기간 폐지=국민주택을 분양받은 사람은 5년동안 신규 아파트 분양자격을 제한하던 것이 폐지됐다.당첨된 사람이라도 새로 통장을 만들면 언제든지 청약에 뛰어들 수 있게 된 것이다. ◆집 있어도 주택조합 가입가능=무주택자로 한정했던 주택조합가입자격이 크게 완화됐다.전용면적 18평이하 주택을 갖고 있는 사람도 주택조합에 가입할 수 있다.조합원 승계도 가능하다. ◆국민임대주택 나온다=저소득층 주거안정을 위해 임대기간이 10년,20년짜리 임대주택이 공급된다.건설비의 30%를 국가가 예산으로 지원한다.10년짜리는 15∼18평으로 지어지고,20년짜리는 15평 미만으로 짓는다.그동안 5년안팎의 임대기간이 지나면 분양으로 전환하던 임대아파트와 달리 임대기간이 끝나도 분양전환이 안된다. ◆청약통장 취급기관 확대=주택은행에서만 취급하던 청양예금·부금 가입 등을 모든 금융기관으로 확대,가입자들이 불편을 덜 수 있게 됐다. ◆주택구입·전세자금확대=근로자와 서민에게 지원하는 주택마련 자금과 전세자금 지원자격이 완화되고 대출한도도 늘어났다.연간소득이 3,000만원미만인 무주택자면 대출을 받을 수 있다.구입자금은 최고 6,000만원까지 집값의3분의1범위안에서 빌려준다.전세자금도 최고 5,000만원까지 대출해준다. 박성태기자 sungt@. *청약통장 희소가치 떨어져… 빨리 이용하는게 유리. 청약통장을 갖고 있다면 가능한 빨리 이용하라. 오랫동안 기다려온 통장 희소가치가 점차 떨어진다.청약통장 가입 자격이 완화되고 1가족 1통장제도도 사라져 청약예금·부금 가입자가 크게 늘어난다. 재당첨제한기간도 폐지된다. 그러나 무조건 청약에 덤벼들 때는 아니다.초조해하거나 묻지마 청약은 금물.돈되는 아파트는 따로 있다.도심과 가깝고 지하철 역세권에 위치해야 한다.환경,조망도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 여기에 최소한 800가구이상 대규모 단지가 좋다. 주변에 아파트촌이 형성됐거나 대규모 주거단지로 탈바꿈할 곳을 찾아 청약하는 전략이 필요하다. 류찬희기자

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

60∼70년대 산업화의 물결을 타고 성업을 이뤘던 직업 가운데 하나가 복덕방(福德房)이었다.전국토 개발 바람을 타고 가옥이나 토지거래의 중개영업이번창했으며 복덕방의 무분별한 투기행위가 큰 사회적 물의를 일으키기도 했다.83년‘부동산중개업법’과 85년‘공인중개사자격시험’이 시행됨으로써투기의 산실로 한때를 풍미했던 복덕방 간판이 사라졌고 전문적인 부동산 중개업으로 바뀌었다.현재 9만6,000여명의 부동산 공인중개인들이 전국적으로영업활동을 하고 있다. 그런데 최근 북한에도 주택거래를 알선하는 복덕방이 생겨나 관심을 끌고있다.평양을 비롯해 지방도시에서 정식 간판없이 주택 암거래를 중개하는 복덕방 영업이 은밀하게 이뤄지고 있다고 한다.최근 북한을 방문하고 돌아온재미학자 K씨가 LA타임스에 기고한 내용에 의하면 북한에서는 주민들 사이에주택매매 행위가 보편화되고 있는 추세라는 것이다.북한에서는 모든 주택이원칙적으로 국가 소유이기 때문에 개인에 의한 주택 건축이나 매매행위는 법적으로 허용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 경제난이 가중되던 90년대부터 주택거래가 조금씩 이루어지기 시작했으며 최근에는 식량을 얻기 위해 헐값으로 집을 사고 파는 현상이 일반화되고 있다고 한다.주민들은 식량만 얻을 수 있다면 살던 집을 서슴없이 내놓고 있으며 지방의 경우 보통 방 한칸에 부엌 달린 집이 감자 1.5t 정도에 거래되고 있다.주택매매가 보편화되면서 거래절차도 단순화되고 있어 집값이 정해지면 사고 파는 사람이 해당지역 인민위원회 주택배정과와 분주소(파출소)에서 문서상의 거주지를 옮겨 적는 것으로 끝난다.물론 여기에는 술·담배 등 뇌물이 뒷거래되며 최근에는 통제가 약해 굳이 그런 형식을취하지 않아도 된다는 것이다.통제가 심한 평양시의 경우 공개적인 주택매매보다 단순한 교환수단으로 이용되며 아파트 한 채의 경우 보통 미화 500달러를 호가하고 있다고 한다. 현재 북한에는 먹을 것을 구하려고 집을 비운 채 몇달씩 다른 지방으로 떠돌거나 일가족이 모두 뿔뿔이 흩어지는 경우가 많다 보니 지방 어디를 가도폐가나 빈집을 많이 볼 수 있다.아직은 주택매매가 공개적으로 허용되지 않고 있으나 통제가 약한 틈을 이용해 불법 주택매매 행위가 성행하고 복덕방이 늘어나는 추세는 북한의 경제활동 구조 자체가 변화하고 있음을 말해 준다.중앙집권적 사회주의 통제경제체제 하에서 자행되고 있는 개인간 주택거래는 지하에서 자생하고 있는 자본주의 시장경제 원리의 표출이라는 점에서북한 변화의 필연성을 입증하는 대목이다. 북한내 복덕방의 등장은 장마당(암시장) 확산과 더불어 현행 북한경제 구조의 한계를 보여주고 있으며 앞으로 시장경제로의 전환이 불가피함을 예고하고 있다는 점에서 귀추가 주목된다. 장청수 논설위원

여야가 16대 총선 공약을 잇따라 발표하고 있다.그러나 일반 유권자들이 여러 공약의 장단점을 파악하기란 쉽지 않다.주요 정당의 공약을 유권자들이피부로 느낄 수 있도록 세분해 비교하고 그 허실을 분석하는 시리즈를 싣는다. 여야는 서민들의 내집 마련을 돕기 위한 ‘주택 정책’과 관련해 앞다퉈 공약을 내놓고 있다. 그러나 상당 부분은 정부가 추진중인 것들이어서 신선한 느낌을 주지 못하고 ‘재탕·삼탕’이라는 비난을 받고 있다.재원 확보 등 구체적인 실행 대목에선 허술한 것도 적지 않아 ‘선거용 공약(空約)’에 그치는 것이 아니냐는 의심도 받고 있다. 민주당은 집권당답게 다양하고 종합적인 정책을 내놓고 있다.우선 2002년까지 현재 90%인 주택보급률을 100%로 끌어 올리겠다는 청사진을 제시했다.부동산 투자회사법을 제정,민간 임대주택 공급을 확대하고 유도하겠다는 정책도 내놓았다. 서민들의 환영을 받을 만한 정책으로는 전용면적 25.7평 이하 서민주택 가운데 경미한 위법사항으로 준공검사를 받지 못한 ‘서민주거용 위법 건축물’을 양성화하겠다는 방안이 있다.그러나 불법건축을 조장하는 역기능에 대한 우려가 적지 않다.25.7평을 초과한 건축물이더라도 화재 위험이 없는 경미한 위법사항에 대해서는 이행 강제금을 경감해주기로 한 것도 마찬가지다. 중소형 주택을 사려 할 때 집값의 30%만 있으면 내집 마련이 가능하도록 장기저리융자를 대폭 확대하겠다는 공약은 그 범위만 확대됐을 뿐 새로운 내용은 아니라는게 전문가들의 지적이다. 한나라당의 주택정책도 서민 주거문제 해결에 초점을 맞추고 있다.중소형임대주택의 공급을 확대하겠다는 것이 핵심이다.중소형 주택의 구입이나 전세자금을 위한 대출이자를 소득공제 대상으로 삼겠다는 방안도 밝히고 있다. 하지만 구체화인 내용은 아직 내놓지 않고 있다.주택마련 금융상품에 대한세제혜택 등 원론적 차원의 공약만 제시해 놓은 상태다. 자민련이 내놓은 주택저당채권 유동화제도는 집값의 30%만 있으면 내집을마련할 수 있다는 내용으로 민주당의 공약과 같다.주택거래 활성화를 위해무주택자가 집을 살 때 일정기간 동안 취득세와 등록세 25%를 감면해준다는방안은 새로운 것이다. 국민주택기금의 대출금리를 현재 8.75%에서 평균 5%로 인하하고,대출금의 원리금을 전액 소득공제토록 하는 것도 마찬가지다. 그러나 구체적인 재원마련 계획이 없어 실현 가능성이 희박하다는 게 전문가들의 지적이다. 전용 면적 25.7평 미만의 주택을 상속·증여받은 자녀가 1가구 1주택이면상속세를 면제토록 해주겠다는 공약도 새로운 시도다.하지만 세법을 손질해야 하는 등 실행을 위해서는 문제가 적지 않다. 민국당은 전용 면적 18평 이하인 소형주택 중심의 임대주택 건설을 25.7평이상의 중·대형으로 확대하고,국민주택 기금도 중·소형 임대주택에서 중·대형 임대주택으로까지 확대 지원해 민간부문이 중·대형 임대주택 건설에나서도록 하겠다는 공약을 발표했다.하지만 이는 현재 정부가 추진 중인 정책이다. 강동형기자 yunbin@

무주택자에게 지원되는 주택구입 및 전세자금 대출 신청건수가 5일만에 3,000여건을 넘어섰다. 9일 건설교통부와 주택은행 등에 따르면 지난 2일부터 시작된 대출신청이 7일까지 모두 3,039건에 이르는 것으로 집계됐다. 지원대상은 연간 소득이 3,000만원 이하의 무주택자이며 대출액은 집을 살때 집값의 3분의1 범위안에서 최고 6,000만원까지,전세는 전세값의 2분의1안에서 최고 5,000만원까지다. 건교부는 봄 이사철을 맞아 이달말부터 4월사이 대출 수요가 크게 증가할것으로 예상했다. 류찬희기자 chani@

새달 2일부터 연간소득 3,000만원 이하의 무주택자가 집을 사면 집값의 3분의1 범위에서 최고 6,000만원까지,전세금은 2분의1 범위에서 최고 5,000만원까지 지원된다. 또 전세값이 싼 외환위기 때 입주했다가 전세값 상승으로 어려움을 겪는 임차인들을 대상으로 전세값 인상분의 50%에서 가구당 최고 2,000만원까지 연리 8.5% 조건으로 전세금 차액대출이 이루어진다.전용면적 18평 이하 소형주택 구입자의 중도금 대출금리도 8.0%로 0.5%포인트가 내린다. 건설교통부는 이같은 내용의 국민주택기금 운용 변경계획이 국무회의에서의결됨에 따라 세부 융자기준을 한국주택은행과 평화은행에 시달,오는 3월2일부터 시행한다고 27일 밝혔다. 건교부는 공공부문 주택공급 계획을 일부 변경,서민용 임대주택 공급량을종전 12만가구에서 15만가구로,분양주택 공급물량은 3만가구를 축소한 15만가구로 조정하기로 했다. 또 현재 5인 이상 사업장 무주택 근로자에 국한됐던 주택구입자금 지원대상이 오는 3월2일부터는 5인 미만 영세사업장까지 확대된다.지원대상은 연소득 3,000만원(상여금 제외) 미만의 무주택 근로자와 서민이며 지원조건은 5년거치 10년 분할상환에 연리 7.75%이지만 대출액이 4,000만원을 넘으면 초과분은 9.0%의 금리가 적용된다. 전세자금의 경우에는 지원대상을 연소득 3,000만원(상여금 제외) 이하의 5인 미만 영세사업장 근로자·서민으로 확대하고 지원금액도 전세값의 2분의1안에서 최고 5,000만원까지 연리 7.75%로 지원된다.이 역시 대출액 4,000만원을 초과하는 부분은 연리 9.0%가 적용된다. 이에 따라 주택구입 및 전세자금 지원규모는 지난해 5,500억원에서 올해는3조원으로 늘어나게 된다. 박성태기자 sungt@