서울 강남구 대치동 은마아파트가 안전진단에서 탈락,아파트 재건축 시장에 엄청난 파장이 일 전망이다. 은마아파트는 강남 집값 상승의 진원지 가운데 하나였기 때문이다. 부동산 전문가들은 이번 은마아파트의 안전진단 탈락이 집값 하락의 신호탄이 될 것으로 전망하고 있다. ◆집값 하락의 신호탄 은마아파트가 갖는 상징성이 커 재건축을 앞둔 다른 아파트의 가격하락을 이끌 것으로 보인다.그 여파는 서울의 강남은 물론 과천등 수도권에까지 미칠 전망이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “은마아파트의 안전진단 불가 판정은 아파트가격의 하향안정을 가져다주는 기폭제가 될 것”이라며 “시간이 지날수록 재건축 아파트를 중심으로 가격하락이 더욱 확대될 것”이라고 내다봤다. 특히 재건축이 이미 확정돤 5개 저밀도지구를 빼고는 성수기를 맞더라도 아파트값 상승이 힘들 것으로 보인다.이미 약세로 돌아선 재건축 아파트의 가격하락을 부채질할 것이라는 게 전문가들의 지배적인 분석이다. 그러나 일각에서는 은마아파트의 안전진단 탈락은 예견된 것으로 이미 가격하락분에 반영된 만큼 가격이 급락하는 일은 없을 것으로 내다봤다. ◆당분간 관망세 필요 재건축 시장은 앞으로 안전진단을 통과한 아파트와 그렇지 않은 아파트간에 가격양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.재건축이 무산되거나 지연된 아파트의 가격은 떨어지고 급매물도 쏟아질 것으로 보인다.그러나 일각에서는 가격이 내리기는 하겠지만 급락은 없을 것이라는 전망도 내놓고 있다. 그런 만큼 매수·매도 모두 성급하게 서둘지 말고 당분간 시장흐름을 지켜볼 필요가 있다는 지적이다. 세중코리아 한광호 팀장은 “심리적인 영향으로 가격은 하락하겠지만 본격적인 하락 여부는 좀더 지켜봐야 한다.”면서 “당분간 관망세를 유지할 필요가 있다.”고 조언했다. ◆건설업체들 비상 강남구 개포동 시영아파트에 이어 은마아파트가 안전진단에서 탈락하자 건설업체들은 향후 파장을 다각도로 분석하며 당혹감을 감추지 못하고 있다. 앞으로 다른 재건축 아파트도 안전진단의 통과가 쉽지 않을 것으로 전망되고 있기 때문이다. 한 건설업체 관계자는 “택지 부족으로 일감이 줄어들고 있는 마당에 재건축마저 속속 무산되면 건설업체에 심각한 영향을 미칠 것”이라며 “정부가 집값을 잡는다고 너무 극약처방을 하는 것 같다.”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

서울 강남지역 집값 폭등의 진원지 역할을 해왔던 대치동 은마아파트의 재건축이 앞으로 상당기간 불가능하게 됐다. 강남구는 ‘제16차 강남구 재건축 안전진단 심의위원회’가 28일 은마아파트 현장 확인을 통해 건물에 대한 안전도와 배관부식도 등을 점검·심의한 끝에 리모델링 등을 통해 유지·보수해 사용하도록 결정했다고 29일 밝혔다.이는 사실상 재건축 불가 판정을 의미한다.구는 이같은 위원회의 심의 결정을 30일 주민들(은마아파트 재건축추진위원회)에게 통보할 계획이다. 이에 대해 재건축을 추진해온 주민들이 크게 반발해 진통이 예상된다.박대식 재건축조합장은 “구조적 문제가 없어 재건축 대상이 아니라는 결정은 지은 지 23년이나 된 노후 아파트의 대형사고 발생 가능성을 무시한 처사”라며 “구로부터 재건축 불가 공문을 받는 대로 조합의 공식입장을 정리하고 안전진단 심의를 다시 신청할 계획”이라고 밝혔다. 은마아파트는 31,34평형 4424가구로 한보주택이 1979년 12월 완공했으며 지난해 7월 주민들이 조합을 결성,재건축을 추진하면서 강남 아파트값 급등을 주도해왔다. 한편 이달 초 개포동 시영아파트가 정밀안전진단 대상에서 제외된 데 이은 은마아파트의 재건축 불가판정은 개포 2·4단지,일원동 대우 등 최근 재건축 안전진단을 신청한 다른 아파트에도 상당한 영향을 미쳐 강남지역 집값의 하향 안정세를 가속화하는 분기점이 될 것으로 보인다. 김태균 류길상기자 ukelvin@

‘소비의 버팀목인가,재앙의 전주곡인가.’ 주식시장 침체에도 불구하고 미국 소비를 지탱해 온 부동산 가격상승이 꼭지점에 이르렀다는 논쟁이 일고있다.가계부채가 누적돼 있는데다 규모가 큰 부동산시장 버블(거품) 붕괴의 폭발력은 주식시장에 비할 바가 아니라고 전문가들은 지적한다.부동산의 버블붕괴는 소비위축과 경기침체,디플레(물가하락과 경기침체)로 이어질 것이라는 예측이다.저금리 추세를 타고 미국과 마찬가지로 주택가격이 급등한 영국,호주,스페인,이탈리아도 ‘미국 부동산발 세계 공황’ 얘기에 가슴을 졸이고 있다.올들어 아파트 값이 가파르게 상승한 우리나라도 예외가 아니다.미국의 부동산 버블 논쟁의 허실,일본의 사례,우리의 부동산 버블 가능성 등을 짚어본다. ■미국 - 버블 붕괴땐 소비위축→세계불황 “실수요따른 일시적 현상”낙관론도 ◆ 거품이 꺼진다 뉴욕,로스앤젤레스,워싱턴 등 미국 대도시의 주택가격은 지난해 말보다 18∼20%씩 급등했다.1.75%의 저금리 기조가 지속되면서 돈이 부동산으로 집중돼 부동산 가격이 상승한 것으로 풀이된다. 최근들어 주택담보대출(모기지) 연체율 상승과 신규 주택 착공 감소는 버블붕괴의 조짐이라는 경고가 잇따르고 있다.대출을 받아 주택을 구입한 사람이 이자를 한달 이상 내지 못한 연체율은 2·4분기에 4.77%였다.1분기의 4.65%보다 0.12%포인트 높아지면서 주택담보대출이 부실화돼 가고 있다는 얘기다. 은행이 담보주택을 경매로 처분하는 경우도 1.23%(64만건)로 사상 최고치를 기록했다.주택착공도 1분기 172만가구를 정점으로 2분기 166만가구,3분기 170만가구로 감소 추세를 보이면서 부동산시장이 식고 있다는 분석도 나오고 있다.부동산대출 보험사들은 최근들어 보험료를 0.5∼1.5% 포인트 인상하면서 버블붕괴 우려는 증폭되고 있다. 월가의 대표적 비관론자인 모건스탠리의 스티븐 로치는 “미국은 9·11사태 당시보다 더 심각한 상황에 처해 있다.소비는 부채증가 등 상당한 비용을 전제로 이뤄진 방종에 가까운 것으로 결국 눈물로 마감할 것”이라며 집값 버블붕괴를 경고했다.아시안월스트리트저널도 최근 “장기 호황을 누렸던 미국 주택시장이 냉각될 조짐이 있다.”고 보도했다.부동산 거품의 붕괴 수위는 부동산지수 7.5인데,미국 대도시의 지수는 5∼7.5로 위험 수위에 이르렀다고 시사주간지 뉴스위크가 전했다. ◆ 부동산 시장은 정상 최근의 주택가격 상승은 투기수요보다는 실수요에 따른 것이기 때문에 버블붕괴를 우려할 단계가 아니라는 반론도 강하다.지금은 60세 안팎이 된 베이비붐 세대(제2차 세계대전 전후 출생한 세대)가 생활이 안정되면서 고급주택을 구입하고 있다.이민자들도 생활의 안정을 누리면서 주택구입에 나서는 바람에 집값이 오른다는 것이다. 주택담보대출은행협회는 “신규주택 구입자들이 급격히 늘어난데 따른 당연한 결과”라면서 “연체율은 높은 수준이 아니고 경기침체기에서 벗어나고있는 상황이기 때문에 주택가격 상승은 우려할 수준은 아니다.”고 반박했다.JP모건은 대출상환 능력을 나타내는 주택수용지수가 2분기 132.6으로 과거평균치인 122.7을 웃돌고 있다고 지적하면서 버블붕괴 가능성을 일축했다. 한국은행이 최근 내놓은 ‘모기지리파이낸싱(Refinancing) 붐’이란 보고서도 미국의 버블붕괴 가능성이 적은 쪽에 무게를 두고 있다.‘모기지 리파이낸싱’은 예를 들면 대출자가 3%의 이자로 대출받은 뒤 2.5%의 낮은 이자로 바꾸거나,50만달러(약 6억원)짜리 집을 담보로 10만달러를 빌렸다가 집값이 70만달러로 올라 추가로 4만달러를 대출받는 것이다.한은은 리파이낸싱 신청건수를 지수로 환산한 리파이낸싱 지수가 올 2월까지만 해도 1271에 불과했으나 7월에 4748로 급등한 뒤,10월에는 6793으로 상승하면서 붐이 지속되고 있다고 지적했다. 한은 관계자는 “리파이낸싱 붐은 미국의 주택담보 대출금리가 사상 최저치로 떨어지고 주택가격이 높은 상승세를 보이기 때문”이라면서 “부동산 버블이 붕괴되지는 않을 것”이라고 말했다.재정경제부 산하 국제금융센터도 당분간 미국 주택시장 경기가 급격히 위축될 가능성은 낮은 것으로 분석된다고 밝혔다. 대외경제정책연구원(KIEP) 강문성(姜文盛) 연구위원은 “붕괴 가능성은 없다.”고 말했다.첫째,일본의 주택가격은 5년동안 두배 올랐지만 미국은 20% 올라 주택가격 상승에서 차별성이 있다는 것이다.둘째, 주택가격이 하락해도 미국의 금융시장이 부실을 흡수할 여력이 충분하다는 점을 들었다. 박정현기자 jhpark@ ■한국 - 올 가계대출 40조원 부동산 유입 가격상승 2∼3년 지속땐 위험커져 우리나라의 부동산 버블 우려는 최근의 세계적 디플레 조짐과 맞물려 더욱 깊어지고 있다.버블 가능성을 우려하는 대표적인 기관은 한국은행이다.한은은 최근 1년동안 가계대출 증가액 67조원 가운데 약 40조원이 부동산 시장으로 흘러들어간 것으로 추정하면서 버블붕괴 가능성을 제기하고 있다. 박승(朴昇) 한은 총재는 “저금리와 충분한 유동성 공급이 부동산 가격 급등의 원인”이라고 진단했다.최근의 부동산가격 상승은 지난 88∼90년 거품형성기와 비숫하다는 게 한은의 판단이다.전체 가구의 51%인 750만 가구가연평균 소득의 1.5배나 되는 5000만원의 가계대출을 받았다는 사실이 심상치 않다는 것이다. 삼성경제연구소도 버블붕괴론 쪽에 서있다.최근 내놓은 ‘주택가격 급등의 영향과 대책’이란 보고서에서 “우리나라의 집값 급등세가 2∼3년간 지속될 경우 일본식 장기불황에 빠질 수 있다.”고 경고했다.한은 관계자는 “최근 서울 강남의 아파트가격이 소폭 하락했지만 부동산 투자자들은 일시적인 하락으로 보고 있는 것같다.”고 말했다. 버블론에 대해 재정경제부 등은 강하게 반박한다.전윤철(田允喆) 경제부총리는 최근 “부동산 버블은 아직 우려할 수준에 있지 않다.”면서 “우리나라 부동산 버블은 외국에 비해 양호한 수준이고 버블문제가 발생해도 통화·재정정책의 여유가 있어 큰 문제가 없다.”고 강조했다. 서울 강남지역 부동산 값이 급등했을 뿐이고 전국적으로는 95년을 100으로 봤을 때 올해 주택지수 119정도면 크게 오른 게 아니라는 얘기다. LG경제연구원은 “주택시장의 버블가능성 지수는 2분기에 0.75로 부동산경기가 호황이었던 90년 1분기의 1.66에 비해 크게 낮다.”며 버블가능성은 없다고 주장했다.물가상승률을 감안한 실질적인 주택가격 지수도 2분기에 76으로 90년 125의 절반을 약간 웃도는 수준이라는것이다.부동산 값이 지난해부터 급등하기는 했지만 90년대에 오랜 조정기간을 거쳤기 때문에 버블 가능성이 낮다고 보고 있다. 박정현기자 ■일본 - '거품'대응 실기…부동산 폭락 10년 침체·금융기관 부실 초래 부동산 버블에 제대로 대응하지 못해 10년 장기불황이라는 혹독한 시련을 겪고 있는 나라가 일본이다. 미국 달러화 고평가로 국제적인 무역불균형을 타개하기 위해 엔화 환율을 낮추기로 한 플라자합의(1985년)에다 공정할인율(금리) 인하 등의 국내 수요 진작책은 주식·토지 등의 자산가격에 불을 붙였다. 일본 기업들이 엔고를 틈타 해외의 부동산을 집중적으로 사들였던 것도 이 즈음이다. 85년말 1만5000엔을 밑돌던 닛케이 지수는 89년말 4만엔을 넘어섰다. 땅값지수도 85년말 30에서 90년에는 105까지 치솟았다. 80년대말 엔고경기는 서서히 내리막 길을 걷고 있었지만 일본 정부는 여전히 경기부양정책을 폈다. 89년에 부랴부랴 금리를 올리고 부동산 대출을 규제하는 등 긴축으로 방향을 틀었지만 '버블'은 이미 부풀대로 부풀어 오른 상태였다. 한국개발연구원(KDI) 김주춘 연구위원은 “”91년부터 거품이 걷히기 시작한 일본경제는 부동산가격 하락, 성장률의 급속한 하락, 디플레이션 등을 겪으면서 장기침체를 계속하고 있다.””면서 “”부동산 가격하락은 결국 금융권의 부실채권을 늘려 금융기관이 파산 위기에 직면했다.””고 지적했다. 한국은행 함정호 금융경제연구원장은 “”일본은 장기호황으로 경제에 대한 자신감이 넘쳐 자산가격 버블에 뒤늦게 대응함으로써 버블붕괴의 영향이 컸다.””고 말했다. 일본은 충분히 거품에 대응할 수 있었는데도 실기했다는 지적이다. 미국이 주가 하락기인 2000년 6.5%이던 콜금리(연방기금금리)를 내리기 시작해 11차례에 걸쳐 1.75%까지 인하하면서 신속하게 버블붕괴에 대응했던 것과는 대조적이다. 버블붕괴 과정에서 미국기업들은 즉각 감량 경영을 했지만 일본 기업들은 고용을 늘리는 등 확장 경영을 계속했다. 즉 일본은 적극적인 구조조정 대신 확장 경영을 편 결과 일시적으로 경기침체를 피할 수 있었지만 10년 장기불황을 맞았다. 89년 1억엔(10억원)까지 치솟았던 23평형 아파트 값은 3000만엔선까지 급락했다. 박정현기자

서울 강북 뉴타운 시범개발지역에 부동산 투자자들이 몰리고 있다.시범개발지역 확정 발표이후 땅값이 10%이상 오른 곳도 생겼다. 부동산값이 오르자 땅주인들은 팔자 물건을 거둬들이는 추세다.때문에 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.‘묻지마 투자’도 서서히 고개를 들고 있다.마땅한 투자처를 잃은 사람들이 무턱대고 재개발 부동산쪽으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 뉴타운 개발은 일반재개발 사업과 달리 서울시가 공영개발 방식으로 추진하기 때문에 높은 투자수익률을 기대하기는 어렵다.부동산 전문가들은 “투자수익률을 따져본 뒤 신중하게 투자하는 자세가 필요하다.”고 조언한다. ◆ 진관내·외동 = 은평구 진관내·외동 지역은 강북 개발계획 초기부터 가격이 오르기 시작한 곳.아파트 입주권을 노린 소액투자자들이 몰리고 있다. 주택지의 경우 8월까지는 평당 250만∼300만원에 불과했다.서울시가 집값안정을 위해 강북개발에 중점 투자하겠다는 발표가 나온 뒤 투자자들이 하나둘씩 몰려들기 시작하면서 가격도 강세로 돌아섰다.특히 뉴타운 시범개발지역으로 확정되면서부터는 가격이 껑충 뛰었다.한달 전보다 평당 50만∼60만원 뛴 곳도 있다.구파발역과 가까운 땅은 평당 400만∼450만원을 호가한다. 이 지역의 특징은 소규모 나대지를 찾는 투자자들이 몰리고 있다는 점. 10∼20평 정도의 땅을 구입,아파트 입주권을 받아 시세차익을 남길 생각에서다. 진관공인중개사사무소 조성본 사장은 “그동안 그린벨트로 묶여 개발이 안돼 낙후지역으로 남아있던터라 주민들이 개발을 적극 환영한다.”면서 “시범개발지역으로 확정된 뒤 땅값이 뛸 것을 기대,팔자 물건을 거둬들이고 있다.”고 말했다.그는 “소규모 나대지를 사겠다는 사람은 많으나,팔 물건이 없어 거래가 거의 이뤄지지 않는 가운데 가격만 오르고 있다.”고 전했다.기자촌 일대는 이미 도시기반시설이 갖춰져 수용에서 빠질 것이라는 소문도 돌고 있다. ◆길음·정릉동-길음동과 정릉동 일대도 부동산 중개업소마다 매수문의가 쇄도하고 있다. 쌓여있던 매물이 자취를 감추면서 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.아파트 분양권 프리미엄도 상승세가 가파르다. 내년 1월 입주가 시작되는 길음1구역 삼성래미안 33평형은 현재 3억 1000만∼3억 2000만원으로 4일새 1000만원 이상이 올랐다.8차 동시분양에 나왔던 정릉동 현대홈타운 34평형도 1000만원 가량 뛰었다.재개발아파트 입주권 시세도 20평형대 미만을 기준으로 50만∼100만원 가량 올랐다. 길음동 인근 삼일부동산 관계자는 “서울시의 강북개발사업 모범지구 지정으로 집주인들이 호가를 올려 부르고 있다.”며 “매물을 구해달라는 매수전화가 하루에도 수십통씩 걸려오고 있다.”고 말했다. ◆상왕십리동-성동구 상왕십리동도 사정은 마찬가지다. 거래는 한산한 반면 호가만 강세를 보이고 있다. 이 일대는 아파트 단지가 드물어 단독주택 중심으로 가격상승세가 눈에 띈다. 성동부동산 관계자는 “노후주택 보유자들이 매물을 거둬들이면서 가격을 평당 50만원 정도는 높게 부르고 있다.”고 말했다.특히 “당분간 팔지 않겠다는 집주인들이 많아 한동안 거래가 끊기고 호가 상승세가 지속될 것”이라고 전망했다. ◆‘묻지마’ 투자는 자제해야-공영개발 방식으로 진행된다는 점을 잊어서는 안된다.일반 재개발사업은 땅 주인과 건물주가 불량주택을 헐고 아파트를 지은 뒤 개발이익금을 나누어 갖는 방식이지만 공영개발은 서울시가 해당지역 땅을 강제로 사들인 뒤 개발하는 방식이다. 자체 재개발사업은 법정한도에서 용적률을 최대한 높일 수 있으나,공영개발방식은 다르다.진관내·외동처럼 건축밀도를 낮게 하고 중저층 아파트를 지을 경우 투자수익률은 떨어질 수밖에 없다. 또 분양아파트 외에 임대아파트도 들어설 계획이라서 그동안 진행된 재개발 사업지구에 비해 사업성이 떨어질 수 있다는 점에 주의해야 한다. 류찬희 김경두기자 chani@

정부의 집값안정 대책과 비수기가 겹치면서 서울의 평균 아파트 매매값이 2001년 첫째주 이후 처음 하락세를 기록했다. 27일 부동산114 조사에 따르면 지난 25일 기준 서울의 집값은 전주 대비 0.13% 하락했다.이는 지난 2001년 첫째주 이후 22개월만에 처음이다. 구별 하락폭은 강동구가 0.59%,송파구 0.51%,도봉구 0.37%,강남구 0.24%,구로구 0.19%,양천구와 강북구 각각 0.11%,마포구와 중랑구 각각 0.08%,용산 0.05%였다.특히 재건축 아파트는 정부가 재건축에 대한 규제를 강화하면서 하락폭이 컸다.강동구의 경우 일반아파트는 0.03%가 떨어졌지만 재건축 아파트의 하락폭은 1.51%나 됐다. 강남구도 일반아파트는 0.07%가 떨어진 반면 재건축아파트는 0.56%가 하락했다.송파구도 재건축아파트의 가격이 한주 사이에 무려 1.72%나 떨어졌다. 수도권도 역시 하락세를 보였다.과천이 1.39%,광명 0.76%,군포 0.23%,성남0.18%,고양 0.17%가 각각 떨어졌다.신도시는 전체적으로 0.11%가 올랐다.분당이 0.18%,산본 0.13%,일산 0.1%,중동 0.09%가 올랐으며 유일하게평촌이 0.06% 하락했다.전세가는 비수기에 접어들면서 서울이 0.33%,신도시 0.38%,수도권 0.12%의 하락률을 기록했다. 김성곤기자 sunggone@

■가계대출 문턱 높인다 앞으로 개인들이 금융기관에서 대출받기가 지금까지보다 어려워질 것 같다.금융기관들이 정부의 가계대출억제책으로 대출조건을 까다롭게 정하기 때문이다.11월부터 월별 가계대출규모는 상반기의 절반수준에 못미칠 것으로 예상된다.그러나 개인에 대한 대출 억제에도 불구하고 중소기업은 쉽게 대출받을 것으로 보인다. 한국은행이 24일 발표한 ‘대출행태조사’에 따르면 금융기관들이 적극적으로 대출하는 지를 나타내는 대출태도지수(DI)는 3·4분기에 마이너스 8로 지난 1999년 조사이후 처음 마이너스를 기록했다. 99년에는 21,2000년 15,2001년 22였다.DI가 마이너스 100에 가까워질수록 대출을 까다롭게 한다는 것이고 플러스 100으로 갈수록 대출을 쉽게 해준다는 뜻이다.4분기에는 마이너스 9로 전망돼 대출심사는 더욱 까다로워질 것으로 예상된다. 우리은행 관계자는 “대출상담을 미리 해놨을 경우 집값의 80%까지 대출해주는 유예조치가 23일 끝나면서 대출한도가 60%로 줄었다.”면서 “신용도 등의 대출 조건도 강화했기때문에 대출은 상당히 줄어들 것”이라고 말했다.우리은행의 경우 상반기에 월평균 1조원 가량에 달한 신규 가계대출이 다음달부터는 5000억원선을 밑돌 것으로 예상했다. 한국은행 관계자는 “가계대출은 어려워지지만 금융기관이 중소기업 대출경쟁을 벌이고 있기 때문에 중소기업이 대출받는 데는 문제가 없을 것”이라고 말했다. 4분기 가계 신용 위험지수는 3분기 18에서 4분기 31로 높아져 금융기관이 가계에 돈을 꿔줄 때 떼일 가능성이 커질 것이라는 전망에 따라 담보요구,담보 평가대비 대출액 등 대출 기준은 더욱 강화될 것임을 예고했다. 박정현기자 jhpark@ ■금융권 가계대출 동향 - 은행권 ‘주춤'·보험권 ‘급증' 가계대출 증가세가 은행권은 주춤한 반면 보험권은 지속되고 있다. 정부는 두차례에 걸쳐 단행한 가계대출 억제책이 효과가 있다고 보면서도 금융권 대출동향에 대한 모니터링을 늦추지 않을 방침이다. 24일 금융감독원에 따르면 이달 들어 20일 현재 은행권 가계대출은 3조원이 늘었다.전월 같은 기간의 증가액(3조 6000억원)과 비교하면 17%(6000억원)감소한 수치다. 주택담보대출도 같은 기간 2조 7000억원 증가에 그쳐 전월 증가액보다 4000억원이 줄었다. 현금서비스를 포함한 신용카드 대출 역시 2조 3000억원 증가했지만 전월 증가액(3조원)에 크게 못미친다. 은행권이 한때 열을 올렸던 카드대출 채권매입도 시들해지고 있다.은행권은 그동안 할부사 및 신용카드사의 대출채권을 실제 대출이자보다 낮은 이자에 되사들여 ‘이자놀이’를 해왔는데 이 취급액이 이달 들어 20일 현재 3000억원 감소했다. 금감원 관계자는 “신용카드 연체율 증가로 채권회수가 불투명해졌기 때문”이라고 풀이했다.가계대출 잔액(신용카드 채권 포함)은 20일 현재 238조 7000억원이다. 반면 보험권 가계대출 잔액은 올 8월말 현재 33조 2000억원으로 지난해 9월말(27조원)보다 23% 급증했다.전체 대출에서 가계대출이 차지하는 비중도 63%에서 70%로 껑충 올라섰다. 9월 이후에도 가계대출 증가세가 지속되고 있다고 보험업계는 밝혔다.은행의 가계대출 문턱이 높아지면서 보험권으로 어느 정도 ‘수요 이동’이 일어난 것으로 보여진다. 그러나 금감원측은 “정부의 가계대출 억제대상에 보험권이 추가로 포함됨에 따라 보험회사들의 가계대출 증가세도 둔화될 것”이라고 관측했다. 금감원은 25일까지 보험회사 가계대출에 대한 실태점검을 마친 뒤 구체적인 대응방안을 마련할 계획이다. 안미현기자 hyun@

6억원 이상의 ‘고가(高價)주택’이라 하더라도 전용면적이 국민주택 규모(25.7평) 이하이거나 구입한 지가 5년이 지났을 경우에는 양도소득세를 부과하지 않는 방안이 국회 다수당인 한나라당에 의해 추진되고 있다.이는 정부가 지난 11일 ‘부동산시장 안정대책’(10·11조치)을 통해 밝힌 6억원 이상 주택 양도세 과세강화 방침을 크게 누그러뜨린 것으로 민주당 및 정부와의 협의결과가 주목된다.여야와 정부는 24일 오전 ‘민생경제정책협의회’를 열어 이 문제를 결정할 예정이다. 한나라당 관계자는 23일 “1가구1주택에 따른 비과세 대상인데도 집값이 6억원이 넘는다는 이유만으로 양도세를 내야 한다면 부득이 주택 이전 등 투기목적이 없는 사람들의 재산권을 침해할 소지가 있다.”며 “투기목적으로 보기 힘든 6억원 이상 주택의 양도에 대해서는 면적과 기간에 따라 양도세를 면세해 주기로 했다.”고 밝혔다. 한나라당은 ▲전용면적 25.7평(분양면적 기준 약 33평) 이하 주택은 양도시점의 집값이 6억원 이상이어도 양도세를 물리지 않고 ▲25.7평은넘지만 현행법상 고급주택 기준인 45평 이하인 중간규모는 보유기간이 5년 이상일 경우 양도세를 면세할 방침이다. 반면 민주당은 장기보유에 따른 양도차익 특별공제의 범위를 확대하는 방안으로 정부방안의 보완을 추진 중이다.즉,▲3년 이상 보유 10% ▲5년 이상 보유 15% ▲10년 이상 보유 30%인 현행 양도차익 공제율을 확대하겠다는 것이다.그러나 한나라당이 주장하는 국민주택 규모 등 면적에 따른 비과세 범위확대에 대해 민주당은 부동산투기 억제라는 당초의 정책 취지에 어긋난다는 이유로 반대하고 있다. 주병철 김태균 김미경기자 bcjoo@

‘택지지구 아파트,청약 서둘러라.’ 택지지구 아파트가 인기를 끌고 있다.준농림지나 소규모 단지에 지어진 아파트에 비해 대단지라서 도시기반시설이 잘 갖춰졌고 집값 오름세도 가파르다. 그러나 택지지구 아파트는 가급적 빨리 분양받는게 유리하다.수도권 택지지구 아파트는 1년새 분양가가 10%이상 오르는 것이 다반사이기 때문이다. ◆8개월새 분양가 16%올라 최근 인기를 끌고 있는 경기도 남양주 호평·평내지구가 대표적인 사례다.지난 2월에 이 곳에서 처음 분양된 D아파트 30평형대 평당 분양가는 426만 9000원이었다.그러나 지난 7월 분양한 H아파트는 464만 8000원,같은달 분양한 또 다른 아파트는 481만 9000원으로 올랐다.최근에 분양중인 G아파트는 498만 3000원으로 500만원대에 근접했다. 불과 8개월사이에 평당 분양가가 71만 4000원,약 16.7%나 뛴 것이다.32평형을 기준으로 2200여만원 이상 오른 셈이다. 죽전 지구도 예외는 아니다.지난 2001년 9월 분양한 K아파트는 죽전지구에서도 입지여건이 좋은 편에 속하지만 50평형대의 평당 평균분양가는 677만5000원이었다. 그러나 지난 5월 분양한 I아파트 50평형대의 평당 분양가는 무려 739만 3000원으로 불과 8개월사이에 9.12%나 뛰었다. ◆늦게 분양받으면 손해 택지지구 아파트의 경우 업체들은 초기 분양 때는 분양성공여부에 대한 확신이 서지 않아 대부분 분양가를 낮게 책정한다.그러나 일단 분양이 성공하면 이후 분양하는 아파트는 분양가를 턱없이 높게 올려 분양한다.따라서 가급적 빨리 분양을 받는 것이 유리하다. 미르하우징 임종근 사장은 “택지지구 아파트의 경우 초기 분양아파트는 리스크를 고려해 분양가를 낮추지만 이후 분양아파트는 분양가를 높여 분양한다.”면서 “수요자 입장에서는 가급적 빨리 분양을 받는 것이 유리하다.”고 말했다. ◆동시분양으로 분양가 상승막자 택지지구 아파트는 대부분 입지여건이 비슷하다.같은 기반시설을 이용하고 동시에 조성된 택지에 지어진다. 따라서 분양가에 큰 차이가 날 수가 없다.그런데도 시기에 따라 분양가에 큰 차이가 나는 것은 주택업체나 시행사들이 마진을 높이려 분양가를 높게 책정하기 때문이다. 따라서 이같은 분양가 상승을 막기 위해서는 택지지구내 동시분양제를 도입하는 것이 바람직한 것으로 지적되고 있다. 주택업체 관계자는 “택지지구 아파트는 입지여건이 비슷해 분양가에 큰 차이가 날 수 없다.”면서 “지나친 분양가 상승을 막기 위해서는 택지지구 아파트를 동시에 분양해 수요자들이 분양가를 비교,선택할 수 있도록 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

생애 처음 주택을 사는 사람에게 지원되는 최초주택구입자금 지원규모가 올해 5000억원에서 1조원으로 늘어난다. 건설교통부는 최초주택구입자금이 무주택자들의 주택구입 자금마련 확보 수단으로 인기를 끌면서 대출이 급증,국민주택기금 운용계획을 바꿔 이같이 늘렸다고 21일 밝혔다. 최초주택구입자금은 태어나 처음으로 집을 사는 20세 이상 무주택 가구주에게 집값의 70% 또는 7000만원 이내에서 연리 6.0%,1년 거치 19년 상환이나 3년 거치 17년 상환 조건으로 대출해 주는 상품이다. 지난해 7월 도입된 이래 12월까지 3555억원이 대출된 데 이어 올해 1∼9월 5994억원이 지원됐다. 대출이 증가한 것은 지원대상이 전용면적 60㎡(18평) 이하에서 85㎡(25.7평)이하로 확대된 데다 집값이 뛰면서 아예 집을 사려는 수요가 늘었기 때문으로 풀이된다. 류찬희기자 chani@

외환위기가 한창이던 1998년부터 2년 동안 청와대 경제수석·재정경제부 장관 등 ‘경제 사령탑’을 맡았던 강봉균(康奉均) 전 장관은 17일 기자와의 인터뷰에서 “세계경제의 디플레 가능성을 배제할 수 없다.”고 말했다. 강 전 장관은 “따라서 우리경제도 정책의 우선 순위를 당분간 경기부양에 둬야 한다.”면서 “올해는 물론 내년에도 섣불리 금리를 올려서는 안된다.”고 강조했다. 그는 지난 8·8 보궐선거에서 국회의원(민주당·군산)으로 변신했다.신분이 자유로워진 탓일까.그는 “경제정책은 선택인데 우리나라 경제관료들은 선택에 따른 부작용을 너무 두려워한다.”고 일침을 놨다. ◆우리경제를 진단하려면 미국경기를 얘기하지 않을 수 없다.미국경기 회복이 계속 지연되고 있는데. 이라크 공습 등 불확실한 요인이 많아 예단하긴 어렵지만 경기순환 측면에서 볼 때 하강국면이 어느 정도 끝물에 접어들었다고 본다.불황에 시달린 게 벌써 2년째다.늦어도 내년초까지는 경기가 바닥을 치고 올라올 가능성이 있다. ◆디플레 우려가 높지 않다는얘기인가. 그렇지는 않다.일본은 분명한 디플레 상태다.미국도 이미 주가가 상당폭 하락했다.이것이 자산가격 하락으로 전이된다면 세계경제의 동반 디플레 가능성은 매우 높아진다.물론 아직 전이되지는 않았다.앞으로가 변수인 만큼 경계를 게을리 해서는 안된다. ◆우리경제에 대한 전망은. 국내 주가가 많이 떨어졌다.일본처럼 부동산값이 하락하고 미국경기마저 내년까지 좋아지지 않는다면 우리경제는 매우 어려워질 것이다.이제는 선택을 해야할 시점이다. ◆어떤 선택을 의미하는가. 두가지 선택이 있다.첫번째 선택은 미국경기가 회복이 안될 때를 대비해 경기를 유지해 나가는 것이다.경기를 유지하려면 금리를 올려서는 결코 안된다.이 경우 물가상승과 국제수지 적자가 예상되지만 이는 감내해야 한다.두번째 선택은 경기가 다소 위축되더라도 금리를 소폭 올려 물가를 잡는 것이다.이 경우 실업률이 높아진다. ◆지금 경제부총리라면 어떤 선택을 하겠는가. 당연히 첫번째다.요즘처럼 국내외 불안요인이 많고 디플레마저 우려되는 시점에서는 물가보다 성장에 신경써야 한다.물가도 무섭지만 더 겁나는 것은 실업이다.만약 물가가 무섭다고 금리를 올리면 기업의 금융비용이 늘어 부실기업이 증가하게 된다.그렇게 되면 또다른 구조조정을 시작해야 한다.통화정책에 손대서는 안된다. ◆저금리가 부실기업을 연명시켜 구조조정 마무리를 방해한다는 지적도 있는데. 경기가 나빠져도 상대적으로 실업 걱정이 적은 사람들이 그런 말을 주로 한다.이런 사람들의 최대 관심사는 물가안정이다.내년에 금리동결로 국제수지가 적자나면 앞장서 호들갑을 떨 사람들도 이들이다.국제수지가 몇년 연속적자가 나면 문제겠지만 1년 정도는 적자가 나도 괜찮다. ◆비슷한 맥락에서 최근 정부의 잇단 가계대출 억제책이 자칫 내수를 위축시킬 지 모른다는 우려도 있다. 그런 측면이 없지 않다.현단계에서는 기업대출보다는 가계대출의 위험도가 낮다.따라서 전체적으로 가계대출 증가율이 올라가는 것을 너무 두려워해서는 안된다.다만 집값 폭락사태에 대비,정부가 지금처럼 미세대응할 필요는 있다. ◆우리경제의 또다른위기 돌파구가 있다면. 북한∼중국∼시베리아로 이어지는 동북아 특수요인을 십분 활용해야 한다.세계경제가 아무리 나빠지더라도 우리가 살아날 수 있는 개발의 원천은 바로 이것이다.동북아 특수만 잘 활용하면 경제성장률을 1∼2%포인트 충분히 끌어올릴 수 있다. ◆구체적인 대안이 있나. 정부가 추진중인 동북아 특구도 좋은 방안이다.어떤 방안이 됐든 핵심은 투자처를 찾아 헤매는 세계자본을 우리쪽으로 유인하는 것이다.그렇게 하려면 규제를 풀고 노사관계를 안정시켜야 한다.일본·칠레와의 자유무역협정을 조속히 체결해야 하고,나아가 미국과도 무역장벽을 낮춰야 한다. 안미현기자 hyun@

정부의 잇단 투기억제책으로 부동산 시장이 위축되면서 그동안 잔뜩 웅크리고 있던 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 기지개를 켜고 있다.종전에는 공모때 한도채우기에 급급했지만 최근에는 10대 1의 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 부동산금융전문가들은 리츠가 ‘돈되는 상품’이라는 것을 투자자들이 뒤늦게 깨달았기 때문으로 풀이한다.리츠회사들도 연말까지 4∼5개의 신상품을 내놓을 계획이다.이들 상품은 모두 CR리츠에 집중돼 있다.일반리츠는 세제문제 등으로 출시에 어려움을 겪고 있다. ◆곳곳서 회복신호 리츠시장 활성화의 조짐이 곳곳에서 나타나고 있다.대표적인 것이 코람코가 이달초 모집한 코크랩2호다. 코크랩2호는 일반공모에서 10대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.지난해 11월 교보메리츠퍼스트CR리트가 일반공모때 1대 1을 겨우 채웠던 것에 비하면 엄청난 열기다. 개인별 공모금액도 점차 커지고 있다.지난해 발매된 교보메리츠 퍼스트1호는 1인당 청약금액이 1500만원이었다.그러나 지난 4월의 코크랩1호는 4000만원,이달초의 코크랩2호는 1억 2000만원으로 커졌다. 1인당 투자금액이 커졌다는 것은 리츠의 안정성을 확인한 투자자들이 목돈을 투자하고 있다는 것을 의미한다.실제로 교보메리츠퍼스트CR리트1호는 지난 9월 반기 운용수익으로 4.1%를 배당했다. ◆리츠 투자,지금이 적기 업계에서는 지금이 리츠상품 출시의 적기로 보고 있다.저금리와 증시침체가 지속되고 있는데다가 정부의 강력한 집값잡기 정책으로 부동산 시장이 냉각되면서 시중의 유동자금이 갈곳을 찾지 못하고 있기 때문이다. 현재 연간 10% 안팎의 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자상품은 리츠밖에 없다는 것이다.코크랩2호가 10대1의 경쟁률을 기록한 것도 바로 이 때문으로 부동산업계에서는 분석하고 있다. 메리츠증권 오용헌 부동산금융팀장은 “리츠는 환금성과 수익성을 고루 갖추고 있음에도 불구하고 아는 사람들만 투자를 해 짭짤한 수익을 올리고 있다.”면서 “상품 발매이후 1년 가까이 되면서 투자자들이 서서히 이같은 사실을 깨닫고 있다.”고 말했다. ◆건실한 리츠에 투자해야 리츠는 부동산과 금융과의 결합상품이다.따라서 일반인은 상품을 분석하기가 쉽지 않다.투자에 앞서 먼저 어떤 기관투자가가 들어왔는지,어떤 자산관리회사가 관여하고 있는지를 살펴봐야 한다. 코람코의 김대형 이사는 “리츠의 상품구성이 건실한지 여부를 알 수 있는 가장 쉬운 방법은 발기인으로 어떤 기관투자가가 참여했는지를 살펴보라.”고 조언했다. 김성곤기자

정부는 시가 6억원이 넘는 아파트와 주택에 대해 보유 기간이나 보유 주택수에 상관없이 실거래가 기준으로 양도소득세를 부과하고 집값과 땅값 폭등지역을 ‘투기지역’으로 지정해 실거래가로 양도세를 부과하는 내용의 초강경 부동산 투기억제책을 내놓았다.집값을 안정시키기 위해 동원할 수 있는 정책 수단 가운데 경제의 다른 부문까지 영향을 미칠 수 있는 금리 인상 외에는 모두 동원했다는 것이 정책당국의 설명이다.서울 강남지역에서 출발해 전국적으로 확산되고 있는 부동산 폭등세는 공급이 수요를 따르지 못해 발생한 측면이 크다.상당한 시일이 소요되는 공급 확대 대신 수요관리 측면에서 접근한 정책방향은 타당성이 있는 것으로 판단된다. 하지만 투기세력을 잡기 위해 거주 목적의 주택거래까지 동일 잣대를 동원해 중과(重課)하겠다는 것은 선의의 실수요자를 고려하지 않은 발상이라고 지적하지 않을 수 없다.그동안 집값이 많이 올랐으니 투기세력과 마찬가지로 높은 세금이 매겨지더라도 감수하라는 얘기와 다를 바 없는 것이다.이 제도가 시행되면 6억원 이상인 주택의 97%가 몰려 있는 강남지역의 집값은 안정되겠지만 전국적으로 확산되고 있는 부동산 열기까지 잠재울 수 있을지는 의문이다.지금의 부동산 활황은 시중의 여유 자금이 상대적으로 이윤이 높은 곳으로 몰려든 데서 비롯됐다는 것이 지배적인 의견이다.돈의 물꼬는 터주지 않은 채 한쪽을 틀어막으면 부작용만 커지게 될 것이라는 얘기다. 부동산 대책은 부동산 경기에 따라 즉흥적으로 대응할 수밖에 없는 속성이 있기는 하지만 불과 2∼3년 전에는 부동산 투자를 부추기다가 이제 와서 투기세력으로 몰아붙이는 것은 정책 신뢰성에 큰 손상을 가져올 수 있다.정책의 생명은 신뢰성과 예측 가능성에 있다는 사실을 상기할 필요가 있을 것 같다.

내년부터 부동산가격이 급등하는 지역은 ‘투기지역’으로 지정돼 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되고,상승세가 계속되면 최고 15%포인트의 탄력세율이 더 붙는다. 이럴 경우 양도차익에 대한 실질 과세율은 최고 51%(소득세율 9∼36%+15%)까지 높아져 양도세가 중과세된다.예를들어 투기지역으로 지정된 A아파트(3년 보유 가정·34평형)를 팔아 기준시가 기준으로 양도차익(양도가액-취득가액)이 2억 6015만원이 생겼다면 지금은 7169만원의 양도세를 내면 된다.하지만 실거래가를 적용하면 양도차익이 3억 3220만원으로 높아져 9503만원의 양도세를 물어야 한다.기준시가 대비 실거래가 양도소득세는 1.3배나 차이가 난다.여기에 15%포인트의 탄력세율을 추가 적용하면 양도세는 기준시가를 적용했을 때의 2배에 가까운 1억 3978만원으로 늘어난다. 정부는 11일 과천청사에서 전윤철(田允喆) 부총리 겸 재정경제부장관 주재로 경제정책조정회의를 열고 부동산시장 안정,가계대출 증가 억제,증시안정 등 경제현안에 대해 이같은 대책을 마련하고관련법 개정을 거쳐 시행하기로 했다. 정부는 올해 안에 소득세법을 개정,부동산가격이 급등하는 지역을 투기지역으로 지정,양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하기로 했다. 정부는 6억원이 넘는 주택은 고급주택 면적기준(전용면적 45평 이상)에 상관없이 실거래가액으로 과세하도록 소득세법을 개정해 근거 규정을 두고 투기억제가 필요할 경우 시행령에 반영해 운용하기로 했다.지금은 실거래가액이 6억원을 넘고 면적이 45평 이상일 경우에 한해 실거래가액을 기준으로 양도세를 과세하고 있다. 정부는 또 부동산 과다보유자·미성년자 등 부동산 투기혐의자를 3개월마다 국세청에 통보하고 세무조사 결과를 발표하기로 했다. 집값 상승이 땅값 상승으로 확산되는 것을 막기 위해 토지거래허가구역에 수도권과 제주도의 투기우려지역을 대폭 확대하고,토지거래허가대상 면적을 녹지지역은 ‘330㎡ 초과시’에서 ‘200㎡ 초과시’로 조정하기로 했다. 증시안정대책으로는 ▲내년 2월까지 기업연금법 제정 추진 ▲증권사 랩어카운트(종합자산관리계좌)의 직접 주식투자 금지 해제등이 추진된다. 가계대출 억제를 위해 오는 12월 주택담보대출에 대한 BIS(국제결제은행)기준 자기자본비율의 위험가중치를 현행 50%에서 60∼70%로 상향 조정키로 했다. 주병철 김태균기자 bcjoo@

서울을 중심으로 전국의 집값이 지난9월에 많이 오른 것으로 조사됐다. 국민은행이 11일 발표한 ‘9월 도시주택가격동향조사’에 따르면 전국 주택매매가격 종합지수(95년말=100)는 119.6으로 전월 116.8 보다 2.4%(2.8포인트) 올랐다.이같은 상승률은 지난 5∼8월의 0.4∼1.7%보다 훨씬 높다. 서울지역 집값은 평균 3.3%의 상승률을 보여 광역시 1.6%,중소도시 2.5% 등을 크게 웃돌며 상승세를 주도했다.주택 유형별로는 연립주택 1.2%,단독주택 1.1% 등에 비해 아파트가 3.5%로 크게 올랐다.서울지역 아파트값은 강남 5.3%,강북 3.9% 등 평균 4.9%로 폭등세를 보였다. 이에 대해 한국은행 관계자는 “부동산값은 9월초까지는 많이 올랐지만 9·4 정부대책 발표 이후 상승세가 둔화되고 있다.”면서 “재건축 아파트를 기준으로 이달초부터는 1000만∼500만원씩 소폭 떨어지고 있는 것으로 파악됐다.”고 말했다. 박정현기자

‘1순위가 하루 아침에 2순위로’ 이르면 다음달부터 아파트 청약제도가 달라지면서 청약 1순위자가 2순위자로 전락하는 사례가 적지 않을 것으로 보인다. 정부가 집값 안정을 위해 9·4대책을 통해 투기과열지구를 지정하고 이 곳들에 한해 재당첨 금지나 유주택자의 1순위 자격 박탈 등 각종 규제를 가하기 때문이다. 법제처나 규제개혁위원회를 거쳐야 하므로 시행 시기가 다소 늦어질 수 있지만 건설교통부는 이달중 주택공급규칙을 고쳐 11월4일부터 시행할 계획이다.10차 서울 동시분양분부터 적용하겠다는 것이다. 제도가 크게 바뀌는 만큼 청약전략이나 투자전략도 달라져야 한다.또 분양권 전매가 제한됨에 따라 투자방식도 바꿔야 한다. ●순위구분 어떻게? 1순위는 기존 청약통장 1순위자 중 무주택자로 최근 5년 이내 당첨 사실이 없는 경우다. 그러나 1순위자 간에도 순위차가 있다.전용면적 25.7평까지 우선 청약자격이 주어지는 무주택 1순위자가 ‘영순위’다. 2순위는 청약통장 가입 6개월∼2년 미만자와 기존 청약통장 1순위자 가운데 5년이내에 당첨 사실이 있는 사람과 1가구다주택자가 해당된다. 3순위자는 1,2순위에서 제외되는 사람이다.법에는 없지만 3순위에서도 미분양분이 나와 이를 공급할 경우 4순위 분양이라고 한다.이 경우 재당첨에 해당되지 않는다. ●실수요는 투기과열지구 아파트를 실수요자는 투기과열지구내 유망 아파트를 적극 청약해 볼만하다. 투기과열지구는 다른 지역보다 입지여건이 좋아 유망아파트가 많고 수요자도 많다.그만큼 가격상승 여지가 크다는 뜻이다. 특히 무주택 우선순위 대상자들은 더욱 그렇다. 서울 등 투기과열지구에서는 미계약분에 대해 사전예약을 하는 것도 요령이다.일종의 4순위자 청약으로 재당첨에 해당되지 않는다.이 경우 초기에는 프리미엄이 붙지 않지만 분양권 전매가 허용되는 시점에는 프리미엄이 붙을 수 있다. ●수도권 청약전략은 1순위자였다가 갑자기 2순위자로 밀린 통장보유자들은 수도권 유망지역의 분양에 관심을 가질 필요가 있다.이런 지역으로는 경기도 하남·용인·수원·파주·인천 등이 꼽힌다. ●통장해지는 금물청약제도 변경으로 1순위 자격이 까다로와졌다고 해서 청약통장을 함부로 해약해서는 안된다. 과거에도 청약통장을 해약했다가 손해를 본 사람들이 많다.1순위에서 배제됐지만 다른 지역에서는 1순위 청약이 가능할 뿐 아니라 청약제도가 언제 어떻게 바뀔지 알 수 없다. 만약 1000만원짜리나 1500만원짜리 대형 아파트 통장 가입자들은 지금 청약할만한 아파트가 많지 않다고 섣불리 통장을 전환하면 안된다. 앞으로 새로 들어서는 노른자위 신도시나 택지지구는 서울 강남 수요를 분산시키기 위해 큰 평형을 많이 지을 것으로 보이기 때문이다. 그러나 무조건 기다리는 것도 능사가 아니다.내집마련정보사 김영진 사장은 “아파트 분양가가 계속 오르고,분양 방식이 선분양에서 후분양으로 이전되는 추세여서 청약통장의 가치는 계속 하락하고 있다.”면서 “좋은 물량이 나오면 일단 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

오피스텔 투자 다시 ‘잰걸음’. 공급과잉과 규제강화로 투자 열기가 급속히 위축됐던 오피스텔시장이 최근 기지개를 켜고 있다. 정부의 연이은 집값잡기 정책으로 재건축아파트에 몰렸던 시중 여윳돈이 오피스텔 등 수익성 부동산 상품으로 되돌아 오고 있기 때문이다.그동안 쌓였던 미분양 물량이 빠르게 소진되면서 공급과잉이 해소된 것도 한몫했다. 이에 따라 오피스텔 분양을 연기했던 건설업체들도 하반기 분양일정을 다시 마련하고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “연말까지 서울에서 오피스텔 2500여실이 공급될 예정이지만 투자 열기가 다시 상승세를 타면서 물량은 더 늘어날 것”이라고 밝혔다. ●투자자 다시 몰려온다. 지난달 서울 영등포구 양평동에 오피스텔 ‘르네상스 한강’을 분양한 삼부토건은 공개추첨 당시만 해도 청약 미달로 대규모 미분양 사태를 걱정했지만 이달 들어 몰려드는 투자자로 계약률이 90%를 넘었다. 삼부 관계자는 “국세청이 오피스텔을 주택으로 간주한다는 방침에 분양은 물건너 갔다고 생각했지만 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 대거 몰려오면서 성황리에 분양을 끝마칠 것 같다.”고 말했다. 지난 6월에 분양했던 대우건설의 ‘동대문 디오빌’도 초기 계약률이 20%도 안되다가 최근 투자 열기에 힘입어 100% 분양됐다. SK건설이 지난달 27일부터 서울 마포구 도화동에 418실을 분양한 오피스텔 ‘SK허브그린’도 계약률이 70∼80%에 이르고 있다. ●오피스텔 가격 오름세 부동산114에 따르면 지난달 서울을 포함한 수도권의 오피스텔 매매가 상승률은 1.09%로 월간 상승률로는 지난해 12월(1.44%) 이후 최고치를 기록했다. 분양권값 상승률도 1.01%로 지난 8월(0.07%)보다 대폭 뛰었다.또 전셋값 상승률도 지난 8월 0.49%에서 0.78%로 높아졌다. 부동산114 관계자는 “정부의 9·4 주택시장 안정대책 이후 아파트 시장이 주춤한 가운데 토지,상가,오피스텔 등 수익상품으로 부동산 투자수요가 몰리면서 오피스텔값이 상승세를 탔다.”고 설명했다. ● “투자 아직은 신중해야” 부동산 전문가들은 오피스텔의 투자 열기가 ‘반짝 장세’일 가능성이 크다고 진단한다.오피스텔의 수익률이 나아졌다기 보다는 상대적으로 마땅한 투자 상품이 없어 반사효과를 얻고 있다고 판단하기 때문이다. 따라서 섣부른 ‘묻지마 투자’는 금물로 임대 목적의 투자보다 실수요자중심으로 청약하는 것이 바람직하다고 조언한다. 김경두기자 golders@

미국의 주택시장이 장기 호황 끝에 균열 조짐을 보이고 있다고 월스트리트저널이 3일 보도했다. 주택경기는 주가 하락과 기업신뢰도 저하,테러와의 전쟁 확산 등으로 미국경기가 어려움을 겪고 있는 가운데 미국 경제를 떠받치는 역할을 톡톡히 해왔다.하지만 최근 들어 주택경기의 활황세가 약화될 조짐이 곳곳에서 감지되고 있다.미국의 집값은 최근 수년 사이에 저금리,낮은 실업률,주택융자 확대,한정된 주택공급 등의 요인으로 큰 폭으로 올랐었다. 미국내 100여개 도시에서 주택가격은 지난 1998년 이래 가계소득 증가율에 비해 2배 이상 빠른 속도로 상승했다.특히 지난 2년간의 경우 미국 전역의 평균 주택가격은 가계소득 증가율의 3배 이상으로 급등했다.이처럼 집값 상승률이 소득 상승률을 훨씬 웃돌자 내집 마련 꿈을 포기하거나 미루는 미국인들이 늘고 있다.아무리 저금리를 활용해 은행에서 주택담보대출을 받더라도 치솟는 집값을 감당하기 어렵기 때문이다. 주택 수요자들이 줄어들면서 주택거래가 위축될 수밖에 없게 됐다.특히 주택융자를 주로해온 은행들은 경기부진 속에 대출금을 갚지 못하는 사례가 속출하자 대출기준을 크게 강화하고 있다.일부 은행들은 대출자들의 소득현황을 상세하게 밝힐 것을 요구하는가 하면 대출수수료를 올리는 곳도 늘고있다. 또 그동안 주택거래가 활발했던 대도시 지역에서 실업자 수가 늘어나면서 거래 자체가 줄고 있다.대도시의 고급주택 가격 상승률도 따라서 둔화되고 있다. 이에 따라 각 지역의 부동산소개업체마다 주택매물이 쌓이고 있다.대기물량뿐 아니라 집이 새 주인을 찾기까지 걸리는 기간도 2000년 3월 3.9개월에서 현재 5개월로 늘어났다.저금리를 활용해 변동금리 담보대출 비율이 2001년봄 10%에서 최근 20%로 늘어난 것도 부담스러운 대목이다. 금리가 인상되면 부담이 늘어 그만큼 연체비율이 늘어나기 때문이다. 분석가들은 주택시장의 거품이 주식시장처럼 극적으로 꺼지는 일은 없을 것으로 보고 있다.대신 지역에 따라 일부 시장은 높은 집값이 그대로 유지되는 반면 상당 지역에서는 집값이 계속 떨어지는 현상을 보일 것으로 관측하고 있다.김균미기자 kmkim@

정부의 가계대출 억제대책에도 불구하고 지난달 은행권의 신규 가계대출이 6조 2000억원이나 급증한 것으로 집계됐다.그러나 정부는 가계대출의 위험가중치를 상향 조정하는 등의 추가대책은 쓰지 않기로 했다. 2일 금융감독원이 발표한 ‘9월중 가계대출 동향’에 따르면 지난 한달동안의 은행권 가계대출 규모(잔액기준)는 205조 8000억원으로 8월에 비해 6조 2000억원 늘었다.월별 신규대출 증가액이 6조원을 넘어선 것은 지난 5월(6조5000억원) 이후 4개월 만이다. 현금서비스와 카드론을 포함한 신용카드 대출금도 27조 4000억원으로 8월보다 3000억원 증가했다.카드대출과 일반대출을 합하면 은행권의 가계대출 규모는 233조 2000억원이다. 정부가 지난달 9일 투기과열지구의 부동산담보대출 한도를 집값의 80%에서 60%로 낮추는 대책(9·9조치)을 발표했음에도 이같은 증가세가 계속되자 우려의 목소리가 높아지고 있다. 삼성경제연구소 김경원(金京源) 상무는 “은행들이 돈 굴릴 데가 마땅치 않은데다 본격적인 가을 이사철 수요가 맞물려 당분간 가계대출 증가세가 쉽게 꺾이진 않을 것”이라면서 “세계경기 둔화에 따른 부동산 가격거품 붕괴가 우려되는 만큼 사전대비가 필요하다.”고 지적했다. 금감원 정성순(鄭成淳) 은행감독국장은 “지난달 가계대출이 크게 늘어난 것은 정부의 억제책이 나오기 전인 9월 상순에 워낙 가계대출 취급액이 많았던 탓”이라면서 “9·9조치의 효력이 본격화되면 증가세는 둔화될 것”이라고 내다봤다.현재로서는 추가 억제책이 필요하지 않다는 판단이다.정 국장은 그러나 앞으로 가계대출 및 연체율 추이를 열흘 단위로 면밀히 살펴본 뒤 필요하면 추가 억제대책을 내놓을 방침이라고 덧붙였다. 안미현기자 hyun@

서민들의 생활과 직결된 장바구니 물가가 급등하고 있다.집값 폭등에서 비롯된 값 올리기 경쟁이 곳곳으로 퍼져나가면서 인플레 기대심리를 낳고 있다.인플레 기대심리는 한번 불붙으면 걷잡을 수 없이 번져 경제안정을 해치는 독소이다.그러나 정부는 상황의 심각성을 인식하지 못하고 있다. 서울 시내 주요 음식점들은 요즘 음식값을 평균 20∼30% 올렸다. 냉면값을 5000원에서 7000원으로 무려 40%나 올린 곳도 있다.강남·신촌·종로·여의도 등 상가 밀집지역의 건물 임대료는 연초에 비해 30%이상 올랐다.임대료 인상의 여파로 목욕료와 이·미용료,학원비 등 각종 개인서비스 요금이 들썩거리고,난방료·기름값 등 공공요금도 대폭 올랐다. 부동산 투기와 아파트값 폭등 초기부터 조짐이 좋지 않았다.우리는 방만한 통화 운용이 화근이라고 보고 시중에 과다하게 풀린 자금을 서둘러 환수할 것을 당국에 촉구했었다.정부는 그러나 국세청을 동원한 ‘때려잡기식 투기억제’에만 매달릴 뿐 방만한 통화정책을 방치했다.그 결과는 부동산값 폭등→임대료 상승→제품가격 상승이라는 연쇄반응을 낳고 있다.부동산 투기가 최악의 물가불안으로 연결됐던 지난 1989∼90년의 상황과 너무도 닮은 꼴이다. 우리는 과잉통화를 시급히 적정수위로 낮추지 않으면 물가불안 심리를 더욱 자극할 것이라고 본다.따라서 성장보다는 물가안정에 정책의 최우선순위를 두고 통화신용정책을 안정기조로 전환할 것을 거듭 촉구한다.혹여라도 과잉통화를 방치하고 있는 것이 선거용 선심정책이 아니길 바란다.돈줄을 조이면 정부·기업·소비자 모두에게 고통이 따른다.그러나 그 고통을 회피하려 하면 할수록 나중에 더 큰 고통을 당하게 될 뿐이다.‘고성장·고물가’보다는 ‘저성장·저물가’가 서민들에게는 덜 고통스럽다.정책이 시행돼 효과를 나타내기까지에는 상당한 시차가 있음을 감안한다면 지금도 늦었다.

수도권의 아파트 청약경쟁률이 10대1에 육박하는 등 청약시장이 후끈 달아오르고 있다. 1일 닥터아파트(www.drapt.com)가 국민은행을 통한 청약접수현황을 조사한 결과 지난달 수도권 신규 분양 아파트의 청약경쟁률은 평균 9.7대 1로 사상최고치를 기록했다. 이는 2000년 수도권 청약경쟁률(1.5대1)의 6배,지난해(2.6대1)의 3배 수준이다.올 상반기(5대1)보다는 2배 높은 것이다. 수도권 분양시장은 올해 중반부터 과열 양상을 보여 7월 수도권 아파트 청약경쟁률은 7.9대 1,8월 경쟁률은 6대 1을 나타냈다. 경기 남양주와 화성,인천 삼산지구 등을 투기과열지구로 지정한 정부의 부동산시장안정대책에도 불구하고 수도권 분양시장의 열기가 지속되는 것에 대해 부동산 전문가들은 예상된 결과라는 반응을 보이고 있다. 정부 단속을 피해 투기세력이 수도권 비투기과열지구로 대거 이동한 데다 집값 급등에 불안감을 느낀 실수요자들이 수도권 청약시장에 몰려들고 있기 때문이다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “서울지역의 분양권 전매제한으로 갈 곳을 잃은 투기세력이 수도권으로 몰려 들고,실수요자들도 내집마련을 서두르고 있어 청약경쟁이 갈수록 뜨거워질 전망”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@