건설교통부가 서울 강남 집값을 잡기 위한 방안으로 판교 신도시에 일반 초중고,특목고,자립형 사립 초·중·고교 외에 1만평 규모의 학원단지를 조성한다는 계획을 내놓았다.강남에 비견할 만한 좋은 교육여건을 조성해 강남에 집중되고 있는 교육 수요를 분산시킴으로써 강남 아파트 가격 폭등을 확실히 잡아보겠다는 의도라 한다. 강남 아파트값 잡기가 백약이 무효인 상황에서 오죽했으면 이런 대책이 나왔을지,이해되는 측면이 없는 것은 아니다.또한 단기적으로 이번 계획이 강남 집값 안정에 효과를 거둘 수도 있다.그러나 공교육 부실이 학원 등의 사교육을 낳았고 사교육 여건이 강남 집값 문제를 낳았다고 볼 때 공교육 부실의 사생아일 뿐인 학원 공급을 통해 집값 문제를 해결하겠다는 이번 계획은 본말이 전도됐다는 점을 지적하지 않을 수 없다.판교를 통해 공급될 주택은 금세 소진될 것이고 그렇게 되면 제2,제3의 판교 요구로 전국 각지에 학원단지를 조성해야 할 상황에 봉착하게 될 것이기 때문이다. 결국 강남 집값과 교육 문제는 공교육 내실화만이 근원적인 해결책이다.자립형 사립고 등을 통해 교육의 선택 폭을 넓혀 주는 한편 공교육은 사교육에 떠넘긴 다양한 교육 수요를 수용하도록 개편해야 한다.정부가 한쪽에선 국민들의 욕구를 무시한 공교육을 고집하면서 또 한쪽에선 학원단지 조성에 직접적으로 나선다면 정부가 사교육을 조장하는 꼴이 아니고 무엇인가.판교 신도시는 학원 없이도 교육여건 1위인 도시로 개발함이 어떤가.그러지 못한다면 학원단지 조성 같은 것은 안하는 게 옳다.학원은 정부가 나서지 않아도 번창할 것이기 때문이다.

정부는 중소평형 의무비율을 60%까지 확대하고 조합원분 아파트 분양권 전매를 제한하는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’을 내놓았다. 천정부지로 치솟은 서울 강남 아파트값을 잡아보자는 의도로 올들어만 무려 일곱번째 등장한 주택시장 안정대책이다. 이번 대책이 발표된 뒤 하루 이틀만에 강남 재건축 대상 아파트값이 1억원 가까이 떨어졌다는 소리도 들린다.그야말로 초강력 대책이다.급한대로 아파트값 폭등은 잡은 것 같다. 재건축과 관련,‘5·23대책’에서도 후분양제도입과 일반분양분 아파트 분양권 전매를 금지하는 등 재건축 시장을 크게 흔드는 강도 높은 정책을 발표한 바 있다. 그러나 시장에 강한 충격을 주었지만 가격은 안정되지 않았다.단지 재건축아파트에 투자한 투자자나 구분소유자 및 업자들의 정책에 대한 내성(耐性)만을 키웠다. 문제는 초강수 주택시장 안정대책이 발표될 때마다 집값이 잠시 주춤하다 일정 기간이 지나면 제자리로 되돌아가는 일이 반복된다는 점이다.전보다 더욱 강력한 대책이 아니면 시장은 꿈쩍도 하지 않는다.정부는 주택시장을 안정시키기 위해 언제까지 이러한 초강수의 대책들을 만들어내야만 하는가.집값을 안정시키기 위해 고강도의 충격요법 외에 다른 대책은 없는 것인가.집값 상승의 근본적인 원인을 진단하지 못한 채 내린 처방은 아닌지 의구심을 갖지 않을 수 없다.연례행사처럼 진행되는 집값 폭등의 본질을 파악한 뒤 항구적인 대책을 마련하는 것이 절실히 필요한 때이다. 그러기 위해서는 우선 정부가 일관성 있는 정책을 마련하고 실천하는 자세를 가져야 한다.다양한 정책의 제시나 변화는 시장 상황에 즉흥적으로 대처할 수는 있겠지만,임시 조치로 끝나서는 안된다.일단 발표되거나 제시된 정책은 지속적이고 일관성을 가져야 정책효과를 거둘 수 있다. 둘째,주택시장의 정책기조를 확고히 정하고 방향성을 유지해야 한다.정부가 주택시장을 어떠한 방향으로 유도해 갈 것인가를 정한 뒤 분양주택과 임대주택의 조화,주택수요의 예측과 공급의 조절,주택가격의 유지와 견제 등의 구체적인 대안들을 제시해야 할 것이다. 셋째,과도한 시장규제는 시장을통제하기보다 새로운 문제를 만들어 낼 우려도 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 규제일변도의 정책은 시장을 위축시킴은 물론 건전한 시장 참여자들의 활동을 제한시킬 가능성을 내포하고 있다.시장 상황을 고려하지 않는 초강수 대책은 자칫 가격 상승을 부추기는 부작용을 낳을 수 있는 만큼 시장 조절기능을 살리면서 정책을 실현시킬 수 있는 운용의 묘가 필요하다. 넷째,시장 가격 결정과정의 맨 앞에 있는 중개업자의 과열경쟁을 막는 방안도 강구해야 한다.중개업자의 수급문제나 중개서비스질의 향상을 위한 대책도 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있을 것이다. ‘9·5대책’으로 중소형 의무비율이 확대됨으로 인해 오히려 중대형 아파트값은 상승할 것이라는 우려도 나오고 있다.중대형의 공급이 줄어 희소가치가 커질 것이라는 얘기다.그럼 중대형 아파트값을 잡기 위해 또 다른 충격요법이 나와야 하는 것인가.정부는 뚜렷한 정책기조하에 주택시장을 장·단기로 예견하고 철저한 시장분석을 통한 사전적 문제대응형의 정책 개발에 주력하는 모습을 보여줘야 할 때이다. 장 희 순 강원대 교수 부동산학과

“집값 대책을 왜 부동산에서만 찾나요.”천정부지로 뛰어오른 집값을 잡기 위해 정부가 ‘9·5대책’을 내놓은 뒤 부동산업계에서 나온 얘기다.재건축 규제와 세금 중과,투기단속 등의 재래식 부동산대책으로는 집값을 잡을 수 없다는 것이다.여기에는 최근의 집값 상승이 단순한 ‘주거수단’의 문제가 아니라는 전제가 깔려 있다.집값 상승의 배경을 다각도로 분석해 처방을 내놓지 않으면 미봉책에 그칠 수밖에 없다는 지적이다. ●종합처방이 필요하다 서울 강남권에 집을 산 사람들은 ‘더 오를 것 같아서’부터 ‘자녀교육 때문에’,‘주거 질이 높아서’,‘재건축 대상이어서’,‘저금리 때문에’에 이르기까지 이유가 각양각색이다. 집값 상승의 배경이 다양한 만큼 그 처방도 다양하고 종합적이어야 한다.어느 한가지 대책만으로는 한계가 있다.저금리로 시중의 여유자금이 넘치는데 이에 대한 흡수방안은 내놓지 않은 채 재건축 시장만 막아 놓을 경우 그 돈은 은행이나 증시로 가지 않고 다른 부동산으로 움직일 수밖에 없다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “‘9·5대책’이 강력하기는 하지만 저금리가 지속되는 한 약효가 제한적일 수밖에 없다.”고 말했다.정부도 고민이 없는 것은 아니다.저금리는 경제를 살리기 위한 고육책이기 때문이다.교육문제는 더 심각하다.자녀교육이 다 끝난 뒤 강남을 떠나겠다는 사람이 한둘이 아니다.교육부 등 범부처적 종합처방이 필요한 시점이다. ●강남 외부에 해법이 있다 정부 대책은 강남권에 집중돼 있다.강남권 집값을 끌어내려 하향평준화하자는 것과 다름없다.비강남권의 교육여건이 나아지면 강남 집값 상승 요인의 하나는 사라지는 셈이다.그러나 비강남권에 대한 대책은 전무하다시피하다. 중앙정부와 지방자치단체간 공조부족도 문제다.강북 개발의 경우 서울시가 그런대로 방향은 잘 잡았다고 볼 수 있다.뉴타운 개발과 청계고가도로 철거를 통한 강북 개발은 강남·북의 균형발전을 도모할 수 있는 것이지만 정부의 반응은 냉담하다. 서울시에도 문제가 없는 것은 아니다.정부는 집값을 잡기 위해 고민하고 있는데도 서울시가 재건축 연한 규제를 완화한 것이 대표적인 예다.구청은 더욱 심하다.정부의 방침이나 서민들의 고통은 외면한 채 재건축 규제를 완화하는데만 관심이 쏠려 있다. 김성곤 기자 sunggone@

완벽한 대책은 없다. 정부의 ‘9·5 집값안정대책’ 이후 서울 강남의 일부 재건축 아파트에서는 매물이 나오는 등 재건축 시장의 진정조짐이 엿보이고 있다. ●매물 가뭄에 콩나듯 대치동 은마아파트의 경우 집값상승의 기대감으로 그동안 매물을 거의 찾아볼 수 없었다.그나마 가뭄에 콩 나듯이 나오는 매물도 대기자들이 눈깜짝할 사이에 사들이곤 했다.물론 가격은 그 전 거래가격보다 2000만∼3000만원이 오른 채 거래된다.심한 경우는 5000만원이 오르기도 했다. 이런 아파트 단지에서 매물이 나온다는 것은 정부가 기대하던 것이다.그러나 4000여가구가 넘은 단지에서 단지 4∼5개의 매물이 나왔다고 이 집값이 떨어질 것이라고 속단하는 것은 금물이다. ●1~2주 더 지켜봐야 아직도 강남의 중개업소에서는 집값이 내릴 것이라는 전망을 내놓기를 주저한다.‘1∼2주 지나봐야 안다.’는 대답이 가장 많다.그동안 정부의 온갖 대책에도 불구하고 일정 기간이 지나면 집값이 다시 상승했기 때문이다. 강남구 대치동 G공인 관계자는 “아직 집값이 떨어질 것이라고 단언하기 어렵다.“면서 “추석 이후에나 시장의 흐름이 잡힐 것”이라고 말했다. 심리적 충격은 충분히 줬지만 곧바로 회복될지 아니면 이것이 집값하락으로 이어질지는 미지수라는 얘기이다.이번 9·5대책을 포함,정부대책의 줄기는 대체로 세금과 규제 및 억제로 가격을 잡아보겠다는 것이었다. 이에 따라 지난해 9·4대책 때부터 양도소득세 부담을 늘려왔다.투기지역을 확대,실거래가로 양도세를 부과하더니 급기야는 내년도 세제개혁을 통해 단기 양도자에게는 양도차익의 50%를 환수하기로 했다.또 면세기준도 ‘3년 보유-2년 실거주’로 강화했다.양도세 중과와 더불어 재건축 아파트 후분양제를 도입하고 도시 및 주거환경정비법을 통해 재건축 추진요건을 강화했다. ●공급 무시한 반쪽 대책 그렇다고 지금 정부가 내놓은 대책이 완벽하다고 할 수 있는 것도 아니다.곳곳에서 허점이 노출된다.큰 평형의 집값이 뛸 것이라는 점과 이미 사업승인이 났거나 조합설립인가가 난 재건축 아파트의 경우 가격이 더 오를 것이라는 점이다.주상복합아파트나이미 한물간 것으로 평가받는 중대형 오피스텔 상승장이 올 것이라는 얘기도 나온다. 세중코리아 김학권 사장은 “이번 조치로 인한 시장의 심리적 충격이 강해 한동안 강남의 집값은 약세를 보이겠지만 방심은 금물”이라면서 “강남 주택시장은 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 ‘풍선장세’였던 만큼 단속이나 규제만으로 가격을 잡는 것은 한계가 있다.”고 말했다. ‘지금 강남에서 집사는 사람치고 시세차익 노리지 않는 사람 있습니까.’‘실수요자는 그러면 손해보고 사야 실수요자입니까.’ 강남에서 집을 매입하는 수요자들을 둔 해석이다.강남에는 분명 투기꾼들이 있다.이들은 가격을 조작하기도 한다.그러나 그에 못지않게 실수요자도 많다.33평짜리 아파트는 7억∼8억원을 주고도 사겠다는 욕구를 가진 실수요자들은 반드시 존재한다.강남에 사는 한모씨는 “정부는 강남의 거래자를 모두 투기꾼으로 생각하는 것 같다.”면서 “이런 사고방식으로는 문제를 풀 수 없다.”고 일침을 놓았다. ●대체신도시 등 고려할 때 정부의 이번 대책에는 이같은 수요자들을 위한 공급대책이 빠졌다.시장의 반응을 본 후 신도시 등 공급측면의 대책도 나올 가능성이 크다. 미르하우징 임종근 사장은 “규제와 세금은 집값을 잡는 가장 손쉽고도 허점이 많은 정책”이라면서 “대체신도시를 짓든지 아니면 용적률을 높여 공급량을 늘리든지 하는 방안도 검토해야 한다.”고 말했다. 이와 함께 이번에 대책에서 빠진 것이 공급측면 가운데에서도 분양가 문제이다.최근의 집값상승은 재건축 아파트가 주도한 부분도 있지만 분양가 상승도 한몫을 단단히 했다.그러나 이런 부분에 대한 대책은 나오지 않았다. 김성곤 기자 sunggone@

“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

5일 발표된 재건축시장 안정대책은 ‘강남·서초지역 재건축 아파트 죽이기’로 해석된다.아파트값 상승의 진원지인 서울 강남·서초 재건축 아파트를 잡지 않고서는 주택시장을 안정시킬 수 없다는 판단에 따른 것이다. 서울시의회가 최근 아파트 재건축 허용 연한을 대폭 완화,재건축 아파트값이 다시 폭등하는 것을 미리 막자는 의도로 풀이된다. ●강남·서초 재건축이 타깃 겉으로는 수도권 과밀억제권역 재건축 아파트가 모두 규제 대상이다.그러나 실상은 강남·서초지역 재건축만 잡으면 전체 재건축 시장이 안정세로 돌아설 것이라는 전제가 깔려 있다.재건축 아파트 중·소형 평형 의무건설 비율 확대는 실제로 강남·서초에만 적용되는 국지성 조치나 다름없다. 다른 지역에서는 이미 중·소형 아파트가 60% 이상 건설되고 있지만 강남·서초지역만 20%선에 불과,수급불균형이 계속되고 있다.재건축이 대형 위주로 이뤄져 기대이익이 부풀어지고 집값 상승의 원인이 되고 있다는 것이다. 닥터아파트에 따르면 한달간 1억원 이상 오른 아파트는 강남권 27개 단지,9900여가구이며,이들 아파트가 집값 상승의 뇌관 역할을 하고 있는 것으로 나타났다.따라서 재건축 아파트값만 안정시키면 전체 주택시장의 불안을 해소시킬 수 있다고 판단한 것이다. 융단폭격식 안정대책에도 불구하고 ‘강남불패 신화’가 꺼지지 않고 있을 뿐 아니라 서울시의회가 최근 아파트 재건축 허용 연한을 대폭 완화하는 조치를 단행하면서 재건축 시장이 다시 요동치기 시작한 것도 강력한 조치를 내놓게 한 배경으로 작용했다. 정창수 건교부 주택국장은 “강남이라는 특정지역을 겨냥한 것은 아니지만 1차 파급 효과는 강남·서초지역 재건축 아파트값을 안정시키고,전체 주택 시장의 안정에 도움이 될 것”이라고 기대했다. 하지만 이미 사업승인을 받았거나,기존 강남 대형 아파트는 반사이익으로 값이 뛰는 부작용도 우려된다. ●조합원 명의변경 논란 일듯 조합원 아파트의 명의변경 금지 조치에 대해서는 재산권침해 논란이 일고 있다.재건축 아파트 가운데 조합원분은 일반 분양 아파트와 달리 건물이 헐리더라도 대지의 소유권은 그대로 남기 때문에 재산 처분권을 행사하지 못하도록 막고 있다는 것이다. 그러나 건교부는 “외환위기 이전에도 있었던 조항”이라면서 “변호사·교수 등의 자문을 받은 결과 일부 위헌 소지가 있다는 주장도 제기됐으나,정책 취지를 설명한 뒤에는 헌법에서 수용 가능한 재산권 행사 제한 조치라는 결과를 이끌어냈다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@

주택시장에서는 이번 정부 조치가 집값을 잡는데 긍정적인 기여를 할 것으로 보면서도 때늦은 감이 없지 않아 부작용이 적지 않을 것으로 전망했다. 이런 정책을 일찍 내놓았더라면 쉽게 집값을 잡을 수 있었을 것이지만,지금껏 쓸데없는 대책들만 늘어놓다가 결국은 정부가 쓸수 있는 처방은 모두 나열한 꼴이 됐다.자칫 시장을 죽이는 교각살우의 잘못을 범할수 있다는 주장도 나온다. 시장에서 가장 먼저 제기되는 것은 형평성 문제.불과 며칠,몇개월의 차이로 같은 저밀도,비슷한 지역의 아파트간에 희비가 엇갈리기 때문이다. 서울 화곡 등 사업추진이 늦은 저밀도지구와 강남의 저밀도지구 아파트는 같은 저밀도 지구이면서도 사업추진이 늦어진 화곡 등은 피해가 불가피해졌다. 이미 사업승인이 난 도곡 주공2,3차나 잠실 주공1,2,3,4차단지의 경우 이번 조치의 영향을 거의 받지 않는다.이들은 앞으로도 한동안 집값이 뛸 것으로 보인다.그렇지만 이들 주택에 대한 대책은 빠져 있다. 또 서울 강남 집값 상승에서 비롯된 초강경조치가 강남보다는 강북이나수도권 재건축,나아가 주택시장에 부담을 안길 수 있다는 지적이 일고 있다. 중대형 수요가 많은 강남에 중소형 주택을 많이 짓도록 하는 것이 과연 효율적인지에 대해서도 의문이 제기된다. 강남의 S공인 관계자는 “세계 어느 도시에서도 집값이 비싼 주거지에 작은 평형을 끼워넣는 사례가 없다.”면서 “집값 잡기에 급급해 정부가 도시계획을 포기한 것 같다.”고 말했다. 부동산전문가들은 “정부가 너무 서두른 감이 없지 않다.”면서 “앞으로 불거질 부작용에 대한 대책을 시급히 마련해야 한다.”고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

건교부가 5일 발표한 재건축시장 안정대책의 주요 내용을 문답으로 알아본다. 중·소형 아파트 건설 의무비율 적용은. -일반 분양분이 없고 기존 아파트 규모로만 1대1 재건축한다면 의무 비율을 적용받지 않는다. 예를 들어 재건축 대상 아파트가 모두 40평형인데 가구수를 늘리지 않으면 모두 40평형을 지을 수 있다.조합원 아파트를 기존 평수 이하로 재건축하는 경우로서 일반 분양분이 모두 국민주택규모 이하이면 의무비율을 적용받지 않는다. 이미 사업승인을 신청하거나 받은 재건축 단지의 집값은. -가격 상승을 이끄는 아파트가 대부분 추진위원회가 구성되거나 안전진단을 통과한 단계의 단지들이어서 이번 조치가 상당한 효과를 낼 것으로 기대한다.사업계획 승인 이전 단계의 수도권 재건축 아파트는 서울 10만 7000가구,경기 7만 3000가구,인천 8000가구 등 18만 8000가구에 달한다. 재건축 사업 위축으로 주택공급이 감소하는 것 아닌가. -서울 강남·서초구를 빼고는 모든 구가 재건축 사업 시 국민주택 규모를 최소한 70% 이상 건설하고 있어 재건축이 위축되지는 않는다.이들 2개 구도 중소형 평형 비율을 높이면 일반분양분 증가로 조합원 부담이 줄기 때문에 오히려 재건축이 촉진될 수도 있다. 조합원 지분 아파트 전매 제한조치의 위헌 가능성은. -재산권 침해 소지가 있다는 주장도 일부 제기됐었다.하지만 법조계와 학계의 폭넓은 법률자문 결과,서민 주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 조치이므로 헌법상 허용되는 재산권 제한에 해당하지 않는다는 의견이 다수였다. 류찬희기자

서울 강남 아파트시장이 깊은 ‘공황’에 빠져들고 있다. 정부가 5일 재건축 아파트 규제 등 주택시장에 찬물을 끼얹는 조치를 내놓자 강남 아파트촌에는 한숨소리가 넘쳐났다. 부동산중개업소들은 투자자들로부터 ‘어떻게 해야 하느냐.’는 전화 문의에 온종일 시달렸다.재건축 조합과 시공사들은 이해득실을 따지느라 분주한 하루를 보냈다.직격탄을 맞은 대치동 은마 아파트는 금방 4건의 매물이 쏟아지기도 했다. ▶관련기사 3·16면 ●대치동등 매물 쏟아질 듯 최근 은마 아파트를 구입한 윤범석씨는 이날 “급한 마음에 부동산중개업소에 들렀다가 ‘빨리 처분하는 것이 상책’이라는 말을 듣고 정신이 아찔했다.”며 발을 동동 굴렀다.윤씨처럼 강남 재건축 아파트시장에서 ‘상투’를 잡은 투자자들은 대부분 정부의 기습적인 시장 안정대책으로 재산이 날아가는 것 아니냐는 우려와 함께 극심한 정신적 공허감에 시달렸다. 역삼동 한양 아파트 주민 박모씨는 “자본주의 국가가 맞느냐.”며 “차라리 주택공개념을 도입해 정부가 내집을 사가라.”고 목청을 높였다. 또 다른 주민은 “정부가 집값 상승을 빌미로 세제를 입맛에 맞게 바꾸더니 이제는 재산권까지 침해하려 든다.”면서 “헌법소원도 고려해 보겠다.”고 밝혔다. 부동산전문가들은 은마 아파트 등은 값이 5000만원 이상 떨어질 것으로 내다봤다.이 아파트는 당초 31,34평형으로 구성된 단지를 38,42평형으로 재건축하려 했으나 소형의무 비율 강화 조치로 사업성이 떨어져 사실상 재건축이 불가능해질 것으로 예상되기 때문이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대형 아파트 건립을 기대하고 재건축 아파트를 샀던 투자자들은 심한 허탈감에 빠질 것”이라면서 “묻지마 투자도 문제지만 장기간 투기 시장을 방치한 정부도 책임을 져야 한다.”고 꼬집었다. ●사유재산권 침해 논란도 이미 사업승인을 받은 아파트를 비롯해 ‘직격탄’을 피할 수 있는 아파트의 값이 천정부지로 치솟는 부작용도 우려된다. 사유재산권 침해 논란도 일고 있다.중간에 아파트를 사들인 사람도 있지만, 10∼20평형대 아파트를 몇년씩 보유한 사람들은 이제 와서 아파트 지분 전매를 금지하는 것에 대해 재산권 침해라며 크게 반발하고 있다. 개포 시영아파트 이승희 재건축조합장은 “정부 조치로 앞으로 최소한 4∼5년 동안은 재산권을 행사하지 못하게 됐다.”면서 “헌법에 보장된 거주이전의 자유를 막는 것 아니냐.”고 분통을 터뜨렸다. 류찬희 김성곤기자 chani@

수도권에 집이 한 채밖에 없어도 거주기간이 2년이 채 안됐고,이사할 계획이 있다면 올해가 가기 전에 집을 팔아야 세금을 물지 않는다.이에 따라 연말까지 급매물이 쏟아질 것으로 보인다.집을 살 계획이 있는 사람이라면 이 급매물을 잘 활용하는 것이 좋을 듯 싶다.바뀌는 ‘1가구 1주택자 양도소득세 비과세’ 요건을 문답풀이를 통해 알아본다. 경기도 일산의 한 아파트를 4년 전에 분양받았다가 6개월 전부터 직접 들어와 살고 있다.그런데 집을 팔아야 할 일이 생겼다.어떻게 해야 하는가. -시간이 다소 촉박하기는 하지만 이달 말까지 파는 것이 좋다.다음달 1일부터는 ‘3년 보유’에 ‘거주기간 1년’ 요건이 추가된다.단순히 주택 명의만 3년간 갖고 있어서는 안되고 최소한 1년은 직접 살아야 비과세 혜택을 받게 되는 것이다.즉,10월 1일을 기준으로 거주기간이 1년이 안됐다면 이달 안에 서둘러 팔아야 한다. 거주기간이 1년이 넘었다면. -몇 달 여유가 생긴다.그래봤자 고작 석달이다.내년 1월1일부터는 거주기간 요건이 다시 2년으로 상향조정되기 때문이다.물론 내년 1월1일을 기점으로 거주기간이 2년이 넘는 사람은 신경 쓸 필요가 없다.그러나 2년이 안된다면 해를 넘기기 전에 팔아야 세금을 피할 수 있다. 불과 석달 만에 기준을 고치는 것도 모자라 유예기간도 제대로 안주고 새 기준을 내년 1월부터 곧바로 적용한다는 말인가. -그렇다.유예기간을 길게 주면 부동산 투기꾼들이 교묘히 법망을 빠져 나가기 때문이다.유예기간을 짧게 둠으로써 급매물을 유도,집값을 끌어 내리겠다는 것이 당국의 의도다. 거주기간을 계산하는 기준시점은. -잔금을 치르는 때다.예컨대 매매 계약 시점에는 거주기간이 1∼2년이 안됐어도 잔금 완불시점에 기간이 찬다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.거주기간은 주민등록 주소로 계산한다. 갑자기 전근 발령을 받아 부득이하게 지방으로 이사를 가게 된 경우는 억울하지 않는가. -그런 경우는 예외로 인정돼 ‘3년 보유,1년 거주’ 요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받게 된다. 예외 인정 사례는 또 어떤 게 있나. -크게 네가지다.첫째 취학,질병 치료 및 요양,직장 형편으로 가족(가구원) 전부가 다른 시·군 지역으로 이사를 갈 때,둘째 가족 전부가 해외이민을 떠나는 경우,셋째 1년 이상 해외근무·유학 사유가 발생해 가족 전부가 해외로 출국할 때,넷째 공공용지로 매수되거나 수용될 때다.단,네번째 경우를 제외하고는 반드시 1년 이상 살았어야 한다.거주 1년이 안된 집을 팔게 되면 예외요건에 해당되더라도 양도세를 물어야 한다. 서울과 과천,5대 신도시 외의 지역에 사는 사람은 어떻게 되나. -지금처럼 거주기간에 관계없이 ‘3년 보유’ 요건만 충족하면 된다. 안미현기자 hyun@

정부가 단기 임대주택 대신 장기 임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 전체 가구의 43%에 해당하는 전·월세 가구의 주거 안정을 꾀하기 위한 포석이다. 장기임대주택 비율이 전체 주택의 3.4%(40만가구)에 불과한 마당에 무작정 공급을 늘리는 것만으로는 중산·서민층의 주거안정을 도모하는 데 한계가 있다고 판단한 것이다.공급 위주의 주택정책을 수요 계층에 맞춘 정책으로 변화하려는 시도로 평가된다.잇따른 주택시장 안정대책에도 불구하고 잡히지 않고 있는 집값을 진정시키고자 하는 계산도 깔려 있다. ●분양·단기임대 아파트론 주거안정 안돼 장기임대주택 공급을 늘리기로 한 것은 고가 분양 아파트로는 더 이상 서민들의 주거 안정을 이룰 수 없다는 판단에서다.5년 단기 임대 아파트가 본래 목적대로 이용되지 못하고 있다는 지적도 장기 임대 아파트 공급을 늘리게 된 배경이다. 수도권에서 공급되는 분양 아파트는 국민주택규모라도 평당 분양가가 1000만원을 넘는다.서민들에게는 그림의 떡에 불과하다.이들에게는 장기간 값싼 임대료를 내고 살수 있는 아파트가 절대적으로 필요하다. 주택공사나 민간 건설업체가 공급하는 5년 임대 아파트는 2년6개월만 지나면 사실상 분양 전환이 가능하다.임대주택 기능을 다하지 못하고 있을 뿐만 아니라 불법전매 사례도 적지 않다.최근 용인 동백지구에서 분양된 5년 임대 아파트가 공공연하게 전매되는 경우가 그런 경우다.장기임대주택 공급은 지난 85년 20년짜리 임대아파트 공급이 끊긴 지 8년 만에 재개되는 것이다. ●건설업체 참여가 성패 좌우 장기 공공임대 아파트의 공급 주체는 민간건설업체.주공은 30년짜리 국민임대주택 100만가구 건설에 주력한다.따라서 장기 공공임대 아파트 공급의 성패는 건설업체들이 얼마나 참여하느냐에 달려 있다.당장 투자금이 회수되지 않아 업체들이 공급을 꺼릴 수 있기 때문이다. 10년짜리 장기임대주택이 등장한다고 전체 공급 가구수가 크게 늘어나는 것은 아니다.5년임대 아파트를 10년 임대 아파트로 전환했다고 보면 된다. 이번 조치가 당장 기존 아파트값을 안정시킬 수 있을지는 의문이다. 집값을 폭등시킨 주범이소형 주택이 아닌 여유 계층의 재산증식 욕심에서 나왔기 때문이다.장희순 강원대 교수는 “당장 집값이 떨어지거나 안정세로 돌아설지는 미지수”라며 “민간 건설업체들이 참여할 수 있는 메리트를 마련해 주는 것이 필요하다.”고 말했다. 류찬희기자

‘강남에서 재건축·용적률 규제와 투기지역을 풀면 집값 해결된다?.’ 정부가 집값을 잡기 위해 비방(方)처럼 내놓은 조치들을 풀자면 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 반문할 것이다.그러나 의외로 이같은 얘기에 공감하는 사람들이 많다. 정부가 연일 고강도 대책들을 쏟아내고 있지만 ‘강남 집값’은 꿈쩍하지 않고 있다.세금을 더 물리겠다고 하면 늘어나는 세금만큼 가격이 뛴다.덩달아 ‘더 오른다.’는 심리가 확산되면서 매물은 자취를 감추고 있다. ‘세금 중과→가격상승(가격+세금)→매물회수→가격상승→세금 중과’라는 순환 공식이 성립된 상태다.여기에 ‘용적률·재건축 규제→공급물량 감소→가격상승’이 또다른 악순환 고리로 물리고 있다.이 둘이 어우러져 강남의 집값을 올리고 있다. 이런 상황에서 재건축 규제나 용적률 제한,투기지역 등을 풀면 공급이 늘어나고 매물이 시장에 나와 가격상승은 막을 수 있다는 것이다.실현가능성을 떠나 정책당국은 왜 이런 얘기들이 나오는지 곱씹어볼 필요가 있다는 지적이다. ●용적률 50%면 4만가구 늘어건설업계에서는 용적률을 200%에서 250%로 높일 경우 대략 25%의 가구수 증가효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다. 미리하우징 임종근 사장은 “강남권의 용적률은 대부분 200%대로 굳어지고 있다.”면서 “만약 용적률이 50%가 높아지면 산술적이지만 대략 건립가구수가 25%가량 늘어난다.”고 말했다.부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 107개단지 11만 7989가구에 달한다.이들은 재건축을 통해 모두 15만 3809가구의 아파트를 짓는다는 계획이다.그러나 용적률을 50% 높여주면 대략 건립 가능한 가구수는 3만 8452가구가 늘어난 19만 2261가구에 달하게 된다. 이같은 물량은 신도시 하나를 건설하는 것과 맞먹는 물량이다.과거에 지어진 분당의 건립가구수는 6만여가구였고,오는 2005년 분양예정인 판교신도시도 2만 9000여가구에 불과하다. ●매물이 늘어난다 정부가 집값을 잡고,투기거래를 줄이기 위해 대표적으로 사용하는 수단이 양도세 인상이다.투기성 거래로 인한 불로소득을 세금으로 환수하겠다는 것이다. 이에 따라 정부는 올들어 4월말 강남,5월말 송파·강동·마포구,6월 중순 서초·광진·영등포·용산구,7월15일 은평·금천·양천·중랑구 등 모두 12개구를 주택투기지역으로 지정했다. 투기지구로 지정되면 그동안 기준시가로 부과하던 양도세가 실거래가로 부과된다.대략 기준시가는 실거래가의 60∼70%였다.따라서 실거래가로 양도세가 부과되면 세금부담이 최고 50%가량 높아지게 된다. 이처럼 투기지역이 늘면서 주택소유자들이 세금부담을 고려해 장기보유로 전환하고 있다.강화된 양도세 면세기준에 따르더라도 3년보유에 1년 실거주면 양도세가 면제되기 때문이다.강남권에 매물이 줄어드는 것도 이같은 요인이 작용하고 있다.부동산전문가들은 만약 강남권을 투기지역에서 푼다면 현재 보유중인 아파트의 3분의1은 매물로 나올 것으로 보고 있다.매물이 늘어나면서 가격조정 효과도 자연스럽게 거둘 수 있다는 주장이다. ●역발상이 필요하다 부동산 전문가들은 정부가 투기지역 해제,재건축과 용적률 규제 완화 등의 효과를 알면서도 이를 선택할 수 없을 것이라고 단언한다.공인중개사 박모(강남구 대치동)씨는 “정부가 집값정책에 실패하고도 이를 인정하지 않는다.”면서 “아예 규제를 풀든지 아니면 손을 대지 않는 역발상을 하는 자세로 집값정책을 뒤돌아봤으면 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역의 아파트 매매가격이 1주일새 평균 0.88%나 올랐다.이 가운데 재건축 아파트는 2.11%나 뛰었다.‘5·23 주택가격 안정대책’ 이후 최대의 상승폭이다. ▶관련기사 19면 31일 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 지난주(23∼29일) 서울지역 아파트 매매가격 상승률은 0.88%로,전 주(16∼22일) 상승률(0.48%)은 물론 5·23 주택가격안정대책 발표 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 재건축 아파트 상승률은 일반아파트 상승률(0.57%)의 3.7배에 달했다.재건축 중에서도 저밀도 아파트는 2.75% 상승했다.지역별로는 강동구 저밀도 아파트가 5.58%나 올라 상승률이 가장 컸다. 서울의 구별로는 송파(2.3%),강동(1.84%),강남(1.6%),서초(0.86%),종로(0.58%) 등이 많이 올랐다.중구(-0.32%)와 강북(-0.02%)은 떨어졌다. 신도시는 전 주와 같은 0.38%,수도권은 전 주보다 소폭 상승한 0.28%의 상승률을 각각 기록했다.수도권에서는 과천(1.08%),이천(0.97%),평택(0.6%) 등도 상승률이 높았다. 전세가격은 서울은 평균 0.07% 올랐고,신도시(-0.02%)와 수도권(-0.01%) 전세시장은 약보합세였다. 한편 국세청은 집값 상승을 주도하고 있는 강남 일대의 재건축 추진 아파트와 주상복합 아파트 거래자에 대한 세무조사에 본격적으로 나선다. 국세청은 이를 위해 지난 1∼6월 강남지역의 재건축 추진 아파트 등을 거래한 사람의 명단을 입수,정밀분석을 하고 있다.7월분 거래자 분석을 마치는 대로 곧 세무조사에 착수할 계획이다. 국세청의 투기조사 대상 아파트는 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲개포 주공 ▲도곡 주공 ▲서초구 반포 주공,삼호 가든 ▲송파구 잠실 주공,가락 시영 ▲강동구 둔촌 주공,고덕 주공 등이다.강남구 도곡동 타워팰리스 등 주상복합 아파트,가격상승이 두드러진 강남구 대치동의 우성·선경·미도아파트도 포함된다. 국세청은 “6월까지 강남 일대 전체 아파트의 거래 건수가 1만명에 미치지 못하고,재건축 추진 아파트 거래자는 이보다 훨씬 적기 때문에 세무조사 대상자가 그리 많지는 않을 것”이라고 설명했다. 오승호 김성곤기자 osh@

‘집을 팔아야 하나 말아야 하나’ 정부가 내년부터 양도소득세를 대폭 인상키로 함에 따라 주택보유자들의 고민이 점점 커지고 있다. 정부안대로 세제개편안이 확정되면 내년부터 1년이 안돼 팔면 최고 14%포인트,2년 내에 팔면 4%포인트 가량 양도세가 오르기 때문이다.자칫 매도 타이밍을 놓치면 세금부담이 크게 늘어날 수도 있다.반대로 내년부터 양도세가 오른다고 성급하게 파는 것도 금물이다. 집값 상승전망이나 세금 부담 증가 등을 고려해 매도시기를 선택해야만 양도세 증가에 현명하게 대처하는 방안이라고 부동산전문가들은 지적하고 있다. ●강남 집값엔 큰 영향없다 단기 보유자에 대한 양도세 부담이 내년에 크게 늘어나지만 최근 문제가 되고 있는 강남의 집값에는 별다른 영향이 없을 것이라는 분석이다. 강남이라는 지역 특성상 급매물이 없는 데다가 최근 들어 강남의 주택시장은 예전의 단기투자자는 거의 사라지고 중장기투자자로 대체된 상태다. 게다가 학군 등을 이유로 강남으로 유입되는 실수요도 만만치 않다.양도세가 오른다고 갑작스레 매물을 내놓지도 않을 것이라는 게 부동산전문가들의 진단이다. 일부에서는 양도세가 오르면 늘어난 세부담까지 고려해 호가를 매길 경우 가격이 오히려 오를 수 있다는 분석도 나온다. RE멤버스 고종완 대표는 “단기투자 수요는 사라지겠지만 주택보유자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 경우는 없을 것”이라며 “강남 집값에는 별다른 영향을 주지 못할 것”이라고 말했다. ●매물공백 우려된다 신규투자는 줄어드는 대신 매물도 드물어질 가능성이 크다.세금부담이 늘어나더라도 집값이 그만큼 오르면 된다는 생각에 매물을 내놓지 않는다는 것이다. 특히 집을 사들인지 1∼2년이 경과한 경우 1∼2년가량 더 보유해 3년이 되면 세금부담이 줄어드는 만큼 팔지 않고 보유로 방향을 전환할 가능성이 크다.이렇게 되면 강남권의 경우 매물 공백사태가 와 가격이 오히려 오르는 역효과가 나타날 수도 있다. 김영진 사장은 “강남은 매물부족으로 집값이 하루가 다르게 올랐는데 자칫 이번 조치가 매물공백으로 이어지면 집값을 잡기 힘들어질 수도 있다.”고 말했다. ●보유 3년지나면 세금부담 줄어 전문가들은 대체로 팔지 말라고 조언한다.물론 매입한지 1년이 안된 데다가 집값 상승 전망이 낮은 경우 파는 것도 고려해 볼 만하다.그러나 1년이 지난 경우라면 장기보유하는 것이 양도세 부담 증가에 대비하는 요령이라고 할 수 있다.실제로 서울 잠실주공 1단지 13평형은 세금부담이 36%에서 40%로 증가하더라도 양도세 부담은 625만원밖에 늘어나지 않는다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 분석이다. 부동산전문가들은 “양도세 부과는 소리만 요란했지 시장에 주는 충격은 그리 크지 않을 것”이라면서 “공급을 늘려 집값이 오르지 않을 것이라는 심리가 확산돼야만 정부의 정책이 효과를 발휘할 수 있을 것”이라고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

경기도 용인 동백지구 아파트가 높은 가격에 분양되면서 기존의 용인지역 아파트까지 가격이 들썩이고 있다. 용인 일대 기존 아파트와 분양권 가격은 최근 20여일 만에 가구당 1000만∼3000만원 올랐다.이에 따라 집주인들은 중개업소에 내놨던 매물들을 부랴부랴 거둬들이고 있다.가격이 더 오를 것이라는 판단에서다.분양가 상승이 주변 집값을 끌어올리는 부작용이 입증되고 있는 것이다. ●얼마나 올랐나 죽전지구 건영 캐스빌 33평형은 지난달 말 로열층 기준 2억 7000만원 안팎이었으나 지금은 2억 8000만원을 웃돈다.가구당 1000만원가량 올랐다는 게 중개업소의 얘기다. 죽전지구에서 현대건설과 포스코건설이 분양한 포스홈타운 39평형은 1000만∼2000만원 올랐다.현재 거래되는 분양권 가격은 3억 2000만∼3억 4000만원선. 기존 주택의 가격은 더 올랐다.죽전 동성아파트 32평형은 2억 3000만∼2억 3500만원으로 1000만원가량 상승했다.또 인근 대진아파트 2차는 올 5월 이후 가격이 안정세를 보였으나 이달 들어 2억 2000만원에서 2억 4000만원으로 2000만원 올랐다. 기존 아파트의 값이 뛰고 있는 것은 지은 지 오래되기는 했지만 동백지구 등에서 분양되는 아파트보다 입지 여건이 뛰어나기 때문이다.가격이 오르면서 매물도 빠른 속도로 회수되고 있다.가격이 더 오를 것이므로 지금 팔면 손해라는 인식이 확산되고 있다. ●동백 분양가가 상승세 자극 가격 상승의 이유는 간단하다.같은 택지지구이지만 입지 여건이 훨씬 뒤떨어지는 동백지구 아파트가 평당 평균 650만∼773만원대에 분양됐기 때문이다.이는 죽전지구 등 용인일대의 분양가를 크게 웃돌아 시세에 근접하는 수준이다. 이처럼 높은 분양가에도 불구하고 청약자들이 대거 몰려 비교적 치열한 경쟁률을 기록했다.물론 계약률은 40∼70%선으로 그리 높지 않지만 그래도 주변의 아파트 가격을 자극하기에는 충분했다.용인 구성 하나부동산 장영식 대표는 “동백지구 아파트 분양가가 알려지면서 죽전을 필두로 인근 아파트 가격이 오르기 시작했다.”면서 “가격 오름세가 용인 전역으로 확대될 것 같다.”고 내다봤다. 또 다른 중개업소 관계자는 “동백지구의 터무니없이 높은 분양가가 용인 집값을 끌어올리고 있다.”면서 “어떤 형태로든 분양가를 규제해야 할 것”이라고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

대출시장에도 서울의 강남·북 아파트간에 명암이 엇갈리고 있다.정부가 강남에서 시작된 집값을 잡기 위해 지난해 9월 이후 2차례에 걸쳐 집 담보 대출 비율을 50%선으로 낮췄기 때문이다.강남의 아파트는 값이 오르면서 은행권의 대출여력이 있는 반면 강북지역 아파트의 경우 집을 담보로 대출받기가 ‘하늘의 별따기’다. 일부에서는 강남지역의 집값 상승에서 비롯된 담보 대출 비율 인하가 오히려 강북지역 아파트 보유자에게 피해를 준다고 볼멘소리를 하고 있다. 그러나 담보 대출 비율이 축소됐지만 아예 대출 길이 막힌 것은 아니다.부동산금융전문가들은 금융기관별로 담보 대출 비율이나 금리 등이 약간씩 차이가 있는 만큼 이들 상품을 잘 살펴보면 고리의 사채를 쓰지 않고도 급한 돈을 빌릴 수 있다고 조언한다. ●대출로 집사기는 옛말 서울 노원구 상계동의 시가 1억 7000여만원짜리 주공아파트(28평형)를 갖고 있는 황모씨는 사업자금 마련을 위해 주택 담보 대출을 받으려고 은행을 찾았지만 5000여만원밖에 빌리지 못한다는 말에 발길을 돌렸다. 담보 대출 비율이 50%로 떨어진 데다 주택임대차보호법 경매처분시 세입자에게 1600만원을 돌려주는 최악의 경우를 대비해 방3개 가운데 2개에 3200만원(개당 1600만원)의 적립금이 설정돼 5000만원 대출도 빠듯하다는 것이었다. 여기에 전세를 낀 집이라면 대출을 아예 기대도 할 수 없다.전세금 빼고 주택임대차보호법에 따라 공제를 하고 나면 대출여력은 한 푼도 없기 때문이다.이런 아파트는 대부분 강북에 집중돼 있다. 반면 준강남권인 강동구 고덕동 주공2단지 13평형을 갖고 있는 박모씨는 시세가 3억 5000여만원이지만 가격상승의 여지가 있는데다 방1개에 대한 1600만원을 공제하고도 1억 7000만원을 대출받을 수 있었다.강남구는 사정이 더 좋다.시세가 강동구를 훨씬 웃돌기 때문이다. ●잘 알고 대출받자 담보 대출 비율이 축소됐지만 일률적으로 비율이 적용되는 것은 아니다.은행권은 50% 비율이 엄격히 적용하지만 주택보유기간이 3년을 넘었다면 60%까지 대출이 가능하다.이자율은 대부분 5%선. 보험회사들은 60%까지도 빌려준다.물론 이자율은 은행보다 높다.이자율은 6∼7%선.상호저축은행은 80%까지도 대출해준다.이 경우 은행에서 대출받은 50%를 제외한 30%까지 대출을 받을 수 있다.이 경우 이자율은 12%안팎이라는 점을 염두에 둬야 한다. 그러나 종금사 등으로부터 대출을 받게 되면 이자율이 더 높아질 수 있다.금융기관별로 담보 대출 비율도 약간씩 다르다.시세를 어떻게 보느냐에 따라 금액이 늘어날 수 있다.농협은 비교적 다른 기관보다 담보비율을 여유있게 적용하는 편이다. 미르하우징 임종근 사장은 “강남·북간에 아파트 가격 못잖게 담보 대출 비율 격차가 커지고 있다.”면서 “인터넷 등을 활용,금융기관별 대출상품을 비교해보면 더욱 낮은 이자로 많은 금액을 대출받을 수 있다.”말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울 강서구청이 다음 달 초에 있을 서울지역 8차 동시분양 때 강서구에서 아파트를 분양하려는 건설업체에 대해 평당 분양가가 1000만원을 넘지 않도록 행정지도했다고 한다.다른 업체나 주변 시세에 비해 분양가가 지나치게 높다는 것이 ‘분양가 강제 인하’의 이유다.건설업계는 자율화 시대에 역행하는 행정규제라고 주장하지만 자업자득의 측면이 강하다는 게 우리의 판단이다. 서울의 평당 분양가는 지난 1997년 464만원 수준이었으나 외환위기로 미분양 사태가 속출하면서 분양가 규제가 철폐된 뒤 천정부지로 치솟기 시작했다.99년 1월 분양가가 전면 자율화되면서 평당 748만원으로 뛰었다가 올해에는 평당 1022만원으로 올랐다.강남과 동부 이촌동의 일부 아파트는 평당 2000만원대를 넘어서기도 했다.자율화에 편승한 분양가 폭등세는 다시 집값과 땅값 상승으로 이어지면서 투기 열풍을 몰고 오기도 했다. 건설업계는 치솟는 분양가를 업그레이드된 마감재,땅값·자재값·인건비 상승 등의 탓으로 돌리고 있으나 설득력이 부족하다고 본다.한번도 원가가 제대로 제시되지 않았기 때문이다.최근 세정 당국이 강남지역 투기를 잠재우기 위해 재건축 아파트 외에 건설업체에 대해 특별세무조사에 돌입한 것도 원가 부풀리기 등의 수법으로 집값을 뻥튀기하면서 세금을 포탈하고 있다고 보고 있는 것이다.주택 건설업체도 영리를 목적으로 하는 기업인 이상 적정 이윤은 보장돼야 한다.하지만 이윤 추구의 도가 지나쳐 국민 경제를 주름지게 한다면 어떤 행태로든 제한이 가해질 수밖에 없다.강서구청의 분양가 강제 인하가 주는 교훈이다.

정부와 민주당은 서울 강남 집값을 안정시키기 위해 경기 판교신도시 주택공급 수를 당초 계획보다 1만가구 늘어난 2만 9700가구로 확정했다. 정세균 민주당 정책위의장과 최종찬 건설교통부 장관은 14일 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 부동산 시장 안정대책을 마련했다. ●강남 대체 신도시로 조성 당정은 판교에 들어서는 주택 수를 당초 1만 9700가구에서 2만 9700가구로 1만가구 늘렸다.강남을 대체할 수 있는 별도의 신도시를 추가로 건설할 수 없는 현실이 감안됐다.교통시설 확충을 위해 필요한 1조 5000억원 정도의 재원을 마련하기 위한 고육책의 성격도 짙다.1만가구 추가 공급 방안은 지난 3월부터 추진된 것이며,당정 합의를 통해 정부의 개발계획을 확정지었다는데 의미가 있다. 중대형 아파트를 3000가구 이상 추가 공급키로 한 것은 수요층이 두꺼운 중대형 아파트를 지어 강남 아파트 값을 누그러뜨려 보자는 의도로 풀이된다.기존 1만 9000가구로는 중대형 아파트를 4100가구 이상 지을 수 없기 때문에 전체 공급 가구수를 확대키로 합의한 것이다. ●성남 거주민 우선 공급 확대 당초보다 일반 아파트 공급 가구수가 늘어남에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)은 조정하지 않기로 했다.원만한 개발을 유도하기 위해서는 경기도와 성남시의 협조가 절대적으로 필요하기 때문이다.전체 공급 가구수를 늘림에 따라 국민임대주택도 6000가구로 늘어난다.국민임대 아파트 청약자격은 해당 지역 저소득층에 우선 배정된다.따라서 저소득층을 위한 국민임대 아파트의 최대 수혜자 역시 성남 주민이다. ●강남 집값 안정될지는 의문 판교 신도시 주택을 1만가구 늘린다고 해서 당장 강남 집값이 잡힐지는 미지수다.강남 수요자들은 무주택자라기보다 투자 개념의 1가구 이상 주택 소유자들이다. 판교 아파트를 지역 무주택자 우선공급분과 수도권 무주택자에게 우선 공급하고 나면 일반 청약통장 가입 1순위자에게 돌아가는 몫은 거의 없을 것으로 전망된다.따라서 강남 수요층 흡수 효과는 판교 아파트 입주가 시작되는 2008년 이후에나 나타날 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

외환위기 때 파산한 한 기업인은 반지하 17평짜리 셋집으로 이사갔다.그는 첼로를 배우던 딸아이의 레슨을 중단시키면서 가장으로서 큰 절망감을 느꼈다고 토로했다.돈이 없어 절감하는 궁핍감과 절망감은 사실 겪지 않은 사람은 모른다고 그는 강조했다.첼로는 사치일 것이다.가난 때문에 아파트 밖으로 아이들을 던지고 동반자살한 어머니나,아들이 진 수천만원의 빚 때문에 목숨을 버린 아버지가 겪었을 절망은 얼마나 깊었을 것인가.실직자로 수만원이 없어 아픈 아이들을 병원에 데리고 가지 못했던 빈곤이 주는 절망감,내일의 끼니를 걱정해야 하는 불안감,빚 상환 독촉에 시달리는 심적 고통…. 가난은 그저 빵이 없으면 과자를 먹으면 되는 ‘불편함’만은 아니다. 한 방송이 벌이는 빈민층의 집고쳐주기 프로그램을 보면 가난한 사람들은 천장에서 물이 새고 벌레가 기어다니는 집에서 산다.빛이 제대로 들지 않는 우중충한 집은 아무리 밝은 성격이라도 어둡게 만들 것 같아 보인다.가난이 얼마나 삶을 황폐하게 만드는가를 보여주는 풍경의 단편들이다.최소한 돈에 아쉬울 것 없는 재벌 회장이 투신자살한 충격에 접하면서 사람들은 ‘그래,돈이 삶의 전부는 아니구나.’ 하고 깨달으면서도 사회 다른 일각에서는 돈이 없어 삶의 전부를 포기하는 사람들이 적지 않은 현실을 목격한다.이른바 ‘빈곤 자살’이 계속 증가,경찰청은 작년 600명에서 올해는 700명 선에 이를 것으로 추산한다. 죽음에까지 이르지는 않더라도 삶과 죽음의 경계선을 헤매는 사람들은 또 얼마나 많을 것인가.사실 가난은 단순히 파산했다거나 빚을 진 상태라고 돈의 측면에서만 단정짓기에는 훨씬 더 복잡하다.‘가난의 문화구조’가 있으며 이 구조는 국가차이를 넘어 공통된 점이 있다고 한다.계속되는 생존 투쟁,실업,불완전 고용,저임금,어린이 노동,저축 부재와 만성적인 현금 부족,고리채 의존 등이 그것이다. 빈곤층은 알코올 중독자의 높은 발생률,가족 구타,빠른 성(性)경험,낮은 교육,열악한 주거 환경,파산 가정,여자 가장 등의 사회·심리적인 특징도 여럿 공유하고 있다. 궁핍은 정부 등 공식 기구와 기존 가치관에 대한 가난한사람들의 반(反)사회적인 공격성을 높인다는 주장도 있다.가난한 사람들이 절망감을 자학이 아니라 외부로 향할 때 드러내는 파괴적인 행동을 서구 사회는 이미 수십년전부터 연구하고 대처해왔다.집값 폭등,빈부 격차 심화 등이 초래하는 바닥 계층의 절망감은 깊어지고 있다.이들이 저지르는 사회 범죄의 증가와 이를 막기 위한 안전 산업 등은 이제 본격적으로 치르기 시작한 사회적 비용이다. 가난한 사람들은 자신의 잘못과 실수로 가난의 구렁텅이로 빠지기도 하지만 카드 신용불량자처럼 사회와 제도 탓도 있다.부(富)와 마찬가지로 가난이 대물림된다는 것은 정설에 속한다.따라서 복지정책을 성장에 저해된다는 논리로,단칼에 거부하기에는 가난의 사회적 과제는 크다.가난한 사람들이 최소한의 인간적인 생활을 누리도록 돕는 것은 바람직하다.그들의 사회에 대한 분노를 삭이는 길은 사회를 보다 안전하게 지키는 길이기도 하다. 자살한 재벌 회장의 측근은 상가에서 “진작 좀 도와주지 그랬어요.”라고 조문객들에게 한탄을 했다고 한다.가난한 주검들을 대변해주는 소리는 어디에도 없다. 여야는 복지정책 논쟁만 벌이지 말고 더 많은 가난한 사람들이 땅에 떨어지기 전에 정말 좀 도와주었으면 싶다. 이 상 일 경제부장