인터넷을 통해 주민들의 권리를 찾고 삶의 질을 높이려는 움직임은 대개 아파트 입주 전부터 시작된다. 부동산 사이트 닥터아파트(www.drapt.com 왼쪽)에는 1310개의 단지동호회가 있는데 이중에는 입주예정 동호회가 731개로 가장 많다.단일사이트로는 가장 많은 숫자의 아파트 동호회가 운영되고 있다. 같이 준비할 일들이 많은 입주예정자들이 아파트를 분양받고 나면 인터넷에 동호회를 만드는 것이 최근에는 공식 절차로 자리잡았다.건설사가 조경·내부시설 등과 관련해 분양 당시의 약속을 지켰는지 따지고,공동으로 물건을 구매하거나 등기문제 등을 협의하게 된다.동호회에서 불거진 문제가 법적 구속력을 갖춘 입주자 대표회로 이어져 소송까지 불사하는 경우도 있다. 건축회사에서 만든 인터넷 커뮤니티로는 삼성건설 래미안의 ‘사이버 빌리지’가 활발히 운영된다.전국 모든 래미안 아파트에 대한 시세까지 소개된다. 용인에 사는 사람들을 위한 ‘용인넷(www.yonginnet.com 오른쪽)’에도 현재 23개의 아파트 카페가 운영중이다.최근 동백지구 아파트를 분양받은 입주민들이 건설회사의 분양가 폭리에 대한 감사 청구를 낸 일도 용인넷이 구심점이 된 것으로 알려졌다. 기존 포털사이트인 다음카페 등에도 타워팰리스 공식거주자 카페 등 여러 아파트 입주민들의 카페가 개설돼 있다. 공수진씨의 남산타운21닷컴처럼 개인이 아파트 홈페이지를 운영하는 경우에는 도메인 및 서버운영비 등을 합해 연간 1만∼10만원 이하의 비용이 든다.공씨는 홈페이지 개설 초기에 입주민들이 필요한 전화번호를 일일이 돌아다니며 알아내서 인터넷에 올리는 등 발품을 팔았다. 닥터아파트의 동호회 관계자는 “동호회에서 아파트 관련 문제가 생겨 건설사와 소송까지 가는 경우에는 집값이 떨어지는 문제 등을 고려해 쉬쉬하는 경우가 많다.”고 말했다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

서울 중구 신당동 ‘남산타운아파트’는 전국에서 유일하게 주민 손으로 직접 지은 ‘사이버 아파트’다. 지난 2000년 옛 ‘약수동 달동네’가 재개발되면서 남산과 매봉산을 끼고도는 버티고개 자락에 5150가구의 대단지가 들어섰다.이 아파트를 사이버 아파트로 만든 ‘남산타운21닷컴(namsantown21.com)’도 이 때 자생했다. 홈페이지를 만든 이는 관리사무소나 건설회사가 아닌 스스로 평범한 주부라고 자신을 소개하는 공수진씨. 처음에는 게시판 하나로 시작한 홈페이지가 하루 평균 300여명이 다녀가고,대부분의 아파트 주민이 이용하는 알짜 사이트로 성장했다.‘남산타운21닷컴’을 이용하기 위해 컴퓨터를 배운 할아버지,할머니 주민어르신도 계신다. ●아파트사람들의 소통수단 공씨는 “아파트에서 어느 한쪽의 세력이 독주하는 것을 감시하고,주민의 편의를 꾀하는 매개체를 만들고자 했다.”고 홈페이지를 만들게 된 계기를 설명했다.집에서 살림만 하기보다 무엇인가를 하는 엄마의 모습을 아이들에게 보여주고 싶은 마음도 작용했다고 한다. 공씨가 처음 홈페이지를 만들 무렵 아파트 홈페이지 만들기가 유행했었다.건설회사에서 앞다퉈 아파트 홈페이지를 광고했고,거대 통신사에서 전국의 모든 아파트에 홈페이지를 만들어 주기도 했다.하지만 ‘남산타운21닷컴’처럼 자생적으로 설립·운영되는 곳은 그때나 지금이나 없다. 공씨의 친한 이웃이자 같은 아파트 주민인 정유리씨는 “건설회사나 통신회사에서 만든 홈페이지는 너무 상업적이라 실패했다.”면서 “아파트 주민들이 원한 것은 자유롭게 하고 싶은 이야기를 맘껏 할 수 있는 홈페이지”라고 말했다. ‘남산타운21닷컴’은 아파트 관리사무소나 부녀회가 상권이나 관리업체 선정 등의 이권을 놓고 뇌물을 받거나 헛 짓을 하지 못하도록 감시하는 ‘동네의 작은 언론’ 역할을 톡톡히 하고 있다.덕택에 관리사무소는 관리비 내역을 투명하게 공개하여 꼬박꼬박 홈페이지 게시판에 올린다. 홈페이지 개설 초기 공씨는 게시판에 오른 내용때문에 곤욕을 치르기도 했다.주민들끼리 경찰에 진정을 하는 일도 많았다.“보아하니 돈도 안 생기는데 왜 골치아프게 홈페이지를 운영하느냐,당장 폐쇄하시라.”는 내용의 전화를 경찰서에서 받았을 때는 무섭기도 했다고 한다. “인터넷에 오른 글은 내 텃밭에 심은 야채와도 같잖아요.처음에는 힘들었지만 이제는 형사와 싸우기도 하고,말도 안 되는 글이 오르면 즉시 삭제하면서 인터넷상에서 주민들끼리 다투는 일은 거의 없답니다.” 지금 ‘남산타운21닷컴’은 거의 운영자가 없는 홈페이지와 다름없다.주민들끼리 ‘아나바다’ 게시판을 통해 중고품을 활용하고,‘신문고’에서는 주차문제의 불편함을 토로하기도 하는 등 스스로 알아서 굴러간다. ●최대 현안은 초등학교 건립 남산타운 아파트 주민들의 숙원은 단지 근처에 아이들이 마음 놓고 다닐 수 있는 초등학교가 생기는 것이다. 주민 김지영씨는 “5000가구가 넘는 대단위 아파트 단지를 지으면서 상가는 6곳이나 분양하고 학교를 마련하지 않은 것을 이해할 수 없다.”고 지적했다.아파트에서 가장 가까운 학교도 위험한 교차로와 고가도로를 가로질러 30분 가까이 걸어가야만 한다. 하지만 중구에 학교를 지을만한 마땅한 땅이 없는 것이 문제다.국회의원,구의원 등 후보자들이 선거때마다 학교를 짓겠다고 공약하지만 아직까지 제대로 사업이 진행되지 않고 있다.아파트 주민인 박성범 국회의원은 지난달 초 “학교건립을 위해 노력중이니 조금만 기다려 달라.”는 글을 게시판에 올렸다. ●시골마을같은 가족적인 분위기 강남의 일부 비싼 아파트에서는 부녀회를 중심으로 집값을 담합하는 ‘아파트 이기주의’가 서민들의 마음을 울적하게 한다. 혹 남산타운 홈페이지도 이기주의의 발로로 이용되지 않느냐는 질문도 많이 받았다고 한다.정유리씨는 “남산타운 주민들은 집값보다는 아이들이 편하게 학교다니고 삶의 질을 높이는 문제에 더 관심이 많다.”고 잘라말했다. 반상회에 직접 참석하기 힘든 남편들이 직장에서 홈페이지를 들락거리면서 아파트에서 어떤 일이 있는지 훤하게 알게 되는 점도 좋다.덕분에 홈페이지를 중심으로 주민들간의 왕래가 잦아 아파트 분위기가 시골마을 같다고 이웃들은 자랑했다.아파트 동간의 간격이 넓고 나무가 많은 점도 남산타운의 자랑이다.성현아,정준호,신정환 같은 연예인들도 남산과 한강 조망권을 갖춘 남산타운 아파트를 사랑하는 주민들이다. ●홈페이지는 아파트 주민들의 텃밭 공씨는 “구의원이라도 나오려고 홈페이지를 운영하냐고 주위에서 의혹의 시선을 보내기도 하지만 전혀 그럴 생각이 없다.”고 밝혔다.이웃 정씨는 “개인의 시간과 돈을 투자하는 공씨의 희생이 없었다면 5년 가까이 홈페이지가 유지되지 못했을 것”이라고 거들었다.‘남산타운21닷컴’은 앞으로도 이 아파트 주민들이 자유롭게 목소리를 내는 ‘행복한 텃밭’으로 뿌리를 깊게 내릴 것이다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

재산세·종합토지세 등 지방세를 최고 절반까지 깎아줄 수 있도록 한 지방자치단체의 탄력세율을 폐지하는 방안이 추진된다. 청와대 관계자는 17일 “2008년까지 재산세와 종합토지세를 2배(실효세율 기준) 올리기로 함에 따라 지자체 의회에 부여한 탄력세율을 없애기로 했다.”면서 “보유세제 개편작업에 맞춰 탄력세율 폐지 등을 포함한 지방세법 개정도 추진할 방침”이라고 밝혔다. 하지만 행정자치부와 지자체들이 ‘지방자치’에 어긋난다며 거세게 반발하고 있어 진통이 예상된다. 이 관계자는 “내년부터 집값에 비례해 세금을 물리는 주택 합산과세(건물+땅)가 이뤄지게 되면 서울·지방간,서울 강남·북간,아파트와 단독주택간 과세 형평성이 크게 개선된다.”면서 “세금이 일시에 급격히 오르지 않도록 여러 보완책을 강구중에 있는 만큼 지자체들의 세금감면 권한은 없애는 것이 바람직하다.”고 설명했다.이어 그는 “탄력세율을 그대로 놔두게 되면 정부가 추진하는 보유세 현실화 취지가 퇴색될 수 있으며 지자체들도 지역민들의 세금감면 요구를 현실적으로 거부할 수 없게 된다.”면서 “아예 법으로 감면 여지를 없애면 지자체들도 한결 수월해질 것”이라고 말했다. 서울 양천구 등 일부 지자체들은 지난 7월 탄력세율을 이용해 재산세를 심지어 소급해 깎아주는 바람에 정부의 단계적 보유세 현실화 작업이 차질을 빚었다.이 때문에 대통령 직속 국민경제자문회의의 ‘보유세 2배 인상’ 방침이 발표됐을 때부터 탄력세율(현행 ±50%) 축소 또는 폐지 얘기가 꾸준히 제기됐다. 그러나 행정자치부 관계자는 “탄력세율은 지자체가 각자 살림형편에 맞춰 세입기반을 조정할 수 있도록 한 권한”이라면서 “이를 없앤다는 것은 지방자치의 근간을 흔드는 발상”이라고 반발했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

정부가 기세좋게 ‘부동산 보유세(재산세+종합토지세) 2배 인상’을 발표했다가 여론이 술렁대자 이번에는 “급격한 상승은 없다.”며 민심 달래기에 나섰다.‘세금 상한선제’ ‘과세표준 적용률제’ 등 일반국민들에게는 다소 낯선 수단을 활용해 가파른 세부담을 억제하겠다고 극구 강조하고 있다. ●시가 100% 적용방침서 50%로 일보 후퇴 보유세제 ‘밑그림’을 짜는 대통령 직속 국민경제자문회의 산하 부동산정책회의는 지난달 11일 첫 회의를 열었다.이 자리에서 위원들은 ‘비싼 재산을 갖고 있을수록 세금을 많이 물리게 하자.’는 데 의견을 같이했다.이렇게 해서 나온 방안이 이것저것 따질 것 없이 무조건 시가(時價)에 세율을 곱해 세금을 매기자는 것이었다.과표(세금을 매기는 기준집값)가 급등하는 만큼 세율은 대폭 낮추기로 했다. 이론적으로는 완벽했지만 현실은 달랐다.지난해 현재 재산세 과표는 시가의 27.1%, 종토세는 36.1%에 불과하다.이를 시가에 근접시키게 되면 과표가 3∼4배 뛰는 ‘사태’가 발생하는 것이다.아무리 세율을 낮춘다고 해도 현행 최저세율(0.2∼0.3%)이 낮아 대폭인하에는 한계가 있다.게다가 보유세는 주부들이 내는 장바구니 세금이어서 ‘재산세 파동’이 재연될지 모른다는 우려가 커졌다. 지난 15일 열린 2차 회의에서는 이같은 점이 집중 논의됐다.그 결과,일단 내년에는 재산세와 종토세 과표 현실화율을 애당초 예고했던 대로 50%까지만 끌어올리기로 했다.시가의 절반만 반영하겠다는 의미다.대신,세율은 시가 100% 반영을 전제했던 때보다 덜 낮추기로 했다.‘조삼모사’식이어서 최종결과는 비슷하지만 일단 ‘체감반발’을 누그러뜨리겠다는 의도다. 아울러 과표 적용률 50%를 전국 공통으로 법으로 ‘강제’하기로 했다.과표 적용률은 행정자치부가 결정해 매년 지방자치단체에 통보해주지만 지자체들이 자체 권한으로 이를 증감할 수 있어 실제 적용률은 들쭉날쭉이다.울릉군의 과표 현실화율(시가반영비율)은 46.0%인 반면 경기도 파주시는 30.3%에 불과한 것.청와대 관계자는 “일단 내년에는 과표를 시가의 50%만 법적으로 반영한 뒤 단계적으로 끌어올리기로 했다.”면서 “연간 상향폭은 아직 확정되지 않았다.”고 밝혔다. ●세부담 억제 위한 안전장치 설치 ‘과표 적용률’ 조정이 세부담 급등을 막기 위한 1단계 안전장치라면,연간 상승폭 제한을 두는 ‘세금상한선제’는 2단계 장치다.지역구 민심을 신경써야 하는 정치권이 강력히 주장하고 있다.부동산정책회의에서는 이 방안이 전혀 논의되지 않았지만,자칫 개인에 따라 세금이 4∼5배 오를 수도 있어 채택 가능성이 높다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

이제 기업인이 여당 실력자 앞에서 말조심하는 시대는 확실히 지난 것 같다. 16일 서울대 정치학과·외교학과 동창회가 열린우리당 이부영 의장을 서울시내 한 호텔로 초청해 이뤄진 토론회에서 전경련 이규황 전무는 “(참여정부의) 좌파적 경제정책이 뭐 있느냐고 하는데 아파트 분양원가 공개,사립학교법,증권거래소 임원 임명,저소득층에 대한 분배 예산 45% 이상 증가,정부의 시장개입 등이 문제다.”라고 직격탄을 날렸다. 이 의장의 정치학과 후배인 이 전무는 “현재의 규제 분위기,노사관계 등을 봤을 때 투자할 환경이 아니다.공정거래법 개정안을 (여당) 단독으로 처리한다고 하는데 관련단체 의견을 들어달라.”고 불만을 터뜨렸다. 이에 이 의장은 “아파트 건설업체가 부당한 이익을 취해 집값이 폭등하면 근로자들의 임금인상 압박을 받게 된다.”고 분양원가 공개의 당위성을 설명한 뒤 “이런 것을 좌파적 정책이라고 한다면 할 말이 없다.”고 반격했다. 앞서 지난달 13일 중소기업인들이 천정배 원내대표에게 ‘쓴소리’를 퍼부었고 전날 저녁 친노(親盧) 386의원들과 만찬 회동을 가진 전경련 회장단이 ‘마음 속에 담아뒀던 얘기’를 거침없이 하는 등 최근 여당 지도부에 대한 기업인들의 불평이 전례없이 적나라해지고 있다. 김상연기자 carlos@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

중랑천변 등 서울시내 상습침수지역에 대한 재개발 및 재건축이 용이해질 전망이다. 서울시는 잦은 침수피해가 발생하는 상습침수구역을 재해관리구역으로 지정,재개발·재건축을 통해 주거환경을 개선할 계획이라고 16일 밝혔다. 지금까지 재해관리구역으로 지정되면 건물 지하층을 사용하지 못하는 등 오히려 규제가 늘어 집값 하락을 우려한 주민들의 반대로 지정 사례가 한건도 없었다. 그러나 지난해 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 제정돼 재해관리구역으로 지정되면 재건축·재개발 사업을 추진할 수 있도록 규정됐다. 시가 이번에 마련한 기준에 따르면 재해관리구역은 저지대 가운데 90년 이후 2차례 이상 침수 피해를 입은 지역 중 주택 비율이 50% 이상인 곳이며,주택 소유자의 80% 이상 동의가 있을 때 신청 가능하다. 이럴 경우 ▲강남구 대치동 ▲강동구 암사동 ▲광진구 중곡1동 ▲동대문구 장안1동 ▲서대문구 창천동 ▲성동구 송정동 ▲용산구 보광동 ▲은평구 불광2동 ▲중랑구 망우2동 등 시내 50여곳에서 재개발·재건축 추진이 가능해진다. 이 중 중랑구 신내1동 493·494번지 일대와 구로구 개봉본동 88·90번지 일대 주민들은 재건축사업 추진을 위한 재해관리구역 지정을 이미 신청했다. 재해관리구역은 가로구역(블록)단위로 지정되며,주민의견을 수렴하고 기본계획 및 주변지역 수방대책 등을 마련한 뒤 신청하면 시건축위원회 심의 등을 거쳐 확정된다.이어 주택 소유자들을 조합원으로 한 재개발·재건축 추진위원회가 구성돼 본격적인 사업 추진에 들어갈 수 있다. 박석안 주택국장은 “침수피해로 인한 연간 982억원에 달하는 주택보상 및 복구비를 줄일 수 있고,상대적으로 낙후된 지역의 주거환경도 개선하는 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 전망했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

국부(國富)가 물새듯 빠져나가고 있다.일부 부유층을 중심으로 돈을 싸갖고 아예 한국을 떠나는 경우가 적지 않다.시사주간지 뉴스위크는 20일자 최신호에서 이같은 상황을 ‘한국자본의 엑소더스(대탈출)’로 표현했다. 국내경기의 침체와 저금리로 투자처를 찾지 못한 탓도 있다.그러나 잡지는 노무현 정부 출범이후 젊은층들이 부자를 ‘썩은 계층’으로 보는 인식이 팽배했기 때문이라고 지적했다.‘친노(親勞) 성향’의 정책도 엑소더스를 부추긴 요인으로 꼽았다. ●부자 ‘썩은계층’ 인식… 親勞정책도 원인 뉴스위크와 관련 업계에 따르면 한국을 떠날 수 없는 사람들은 미 로스앤젤레스나 뉴욕,상하이 등지에서 부동산 투기에 나선다.해외 정착을 위해 올 상반기 한국을 이탈한 돈은 8억 6700만달러로 1년사이 24%나 늘었다.해외 친지에 보낸 돈은 15% 증가한 58억달러다.이는 단지 합법적으로 이전한 금액에 불과하다. 미 워싱턴에서 활동하는 한 통상전문 변호사는 지난 한달 동안 한국인이 출자한 ‘페이퍼 컴퍼니(paper company)’ 15개를 만들어 줬다고 밝혔다.합법적으로 수십억원씩 들어오지만 자금이 어디에 쓰이는지는 알 수 없다고 전했다.직원이나 기업활동이 전무한 이같은 ‘유령회사’가 동부지역에서 급증하고 있다는 것이다. ●한국 부동자금 3000억弗 해외부동산 ‘눈독’ 정부 당국은 올 상반기 중 해외로 불법 이전된 금액을 12억달러로 추산한다.지난해 같은 기간보다 5배나 늘었다.국세청의 고위 관계자는 “합법적 자금 이전도 그에 앞선 축재과정을 조사하면 국내에서의 탈세나 불법적인 부동산 투기가 드러나게 마련”이라며 강력한 단속의지를 드러냈다. 현재 한국에서 투자처를 찾지 못해 놀고 있는 돈은 3000억달러(350조원)로 알려졌다.증시는 힘을 못쓰고 금리는 낮기 때문에 해외 부동산은 ‘최상의 선택’이 될 수밖에 없다. 미 서부와 동부에 지점을 둔 캘리포니아의 한국계 부동산업체 ‘뉴스타’는 올해 17억달러어치의 계약실적을 올렸다.이 중 상당수가 고국에 있는 한국인과 맺은 계약으로 알려졌다. 한국어로 운영되는 뉴스타 웹사이트에는 매일 5000명이 접속한다.절반이 한국인들이다.대표인 크리스 남은 “한국으로부터 투자 문의가 쇄도한다.”고 말했다.LA 지역에서 한국인과 관련된 은행자산은 60억달러로 지난해보다 20%나 급증했다.LA의 한인타운의 집값과 주유소,사무실 비용은 3년 사이에 2∼3배 올랐다. ●LA한인타운 집값 3년새 2~3배 LA 오렌지 카운티에서 피부미용업을 하는 한 교포(46·여)는 “최근 수영장이 딸린 100만달러 이상의 고급 주택을 산 사람은 십중팔구 한국인”이라고 말했다.그러나 대부분 임대를 주거나 빈집으로 놔둬 주변의 빈축을 산다고 전했다. 얼마전 정년퇴직한 한 고위 공무원은 태국의 해변가 주변에 5000만원짜리 집을 한 채 샀다.매달 나오는 연금 300만원 가운데 절반 정도면 현지에서 풍족히 지낼 수 있다고 했다.6개월은 태국에서,나머지 6개월은 한국에서 지낼 요량이다.이 또한 한국에서 자본이 빠져나가는 이유의 일부다. 뉴스위크는 각국 정부가 자산가치를 높여 소비를 촉진시키는 정책을 펴는 것과 달리 한국정부는 서민층을 보호한다는 명목으로 시장에 개입,부동산 값을 묶어두고 있다고 분석했다.최근 소득세와 금리를 낮춘 것은 국내경제가 어려움에 빠졌다는 당국의 인식을 반영하지만 국내 수요를 살리려면 사회주의적 사고방식을 넘어서 시장의 원래 기능을 회복케 하는 것이라고 지적했다. 백문일 기자 mip@seoul.co.kr

주택시장이 ‘경착륙과 연착륙’의 기로에 섰다는 진단이 나왔다. 미분양 아파트 증가와 부동산세 중과,아파트 공급 축소 등으로 이어지는 집값 급락 징후와 각종 개발계획,저금리,과잉 유동성 증가 등은 집값을 다시 부채질할 수 있는 호재인 만큼 정부는 적절한 규제와 세금 완화 정책으로 집값의 하향 안정세를 유도해야 한다는 지적이다. 삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원은 15일 ‘최근 주택경기 진단과 향후 과제’라는 보고서에서 향후 집값을 ‘급상승’과 ‘하향 안정’,‘급락’ 등의 3가지 시나리오로 분석하면서 이같이 밝혔다. 박 연구원은 집값 연착륙(하향 안정)을 위해서는 ▲재건축 규제 통폐합 ▲신규주택 분양가 규제 최소화 ▲주택거래신고제 운용 개선 ▲종합부동산세 도입 1년 연기 등이 필요하다는 의견을 제시했다. 구체적으로 보면 재건축 규제 통폐합에서 소형평형 의무비율제와 조합원 전매제한은 개발이익 환수제로 대체할 것을 주장했다.또 후분양제 적용은 시범 운영에 그쳐야 한다고 강조했다. 분양가 원가 공개에 대해서는 ‘득보다 실이 많다.’며 보완을 촉구하고 시세차익은 정부가 환수를 통해 공공임대주택 건설 등에 활용해야 한다는 의견을 내놨다.주택거래신고제도 거래세율을 조기에 인하해 불안심리를 해소하고,재산세 파동과 같은 혼란이 일어나지 않도록 종합부동산세 도입을 내년에서 2006년으로 연기할 것을 주장했다. 박 연구원은 이같은 적절한 대책을 강구하지 않는다면 집값은 급락이나 급상승으로 돌변,경착륙으로 이어질 수 있다고 경고했다. 집값 급상승에 대한 잠재 요인으로는 행정수도 이전 등 각종 개발계획 추진과 실질금리가 마이너스 수준으로 떨어진 데 따른 부동산 선호 경향 증대,금융기관 총수신의 49.1%(388조 8000억원)에 달하는 단기 수신 예금 증가,시장안정 정책에서 다소 후퇴하는 정부의 모습,추가 부양 조치에 대한 기대심리 등을 꼽았다.또 잠재 급락 요인으로는 원가 연동제와 지난해 말 대비 미분양 주택의 30% 증가,부동산세 인상 등을 지적했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

재산세가 40여년 만에 수술대 위에 올랐다.수술의 대원칙은 비싼 집에 살수록 세금을 많이 내도록 한다는 것이다. 전문가들은 공평 명료하다는 점에서 바람직한 방향이라고 고개를 끄덕인다.하지만 몇십년 만의 대수술인 만큼 넘어야 할 산이 적지 않다. 세금이 급작스럽게 늘지 않도록 세율체계를 어떻게 짤 것이며,세금을 매기는 ‘집값 잣대’는 어떻게 산정하고,세금증가분의 전·월세료 전가는 어떻게 막을지 등 촘촘한 보완책이 요구된다. ●주택 건물·토지 사상 첫 합산 주택에 대해 재산세(건물)와 토지세(부속토지)를 따로 매기는 지금의 지방세법은 1961년 만들어졌다.이후 ‘땅투기 망국병’이 극성을 부리면서 한 사람이 전국에 걸쳐 갖고 있는 땅을 모두 합쳐 세금을 매기는 ‘종합토지세’가 1989년 도입됐다. 세율도 과표가 커질수록 세금이 무거워지는 누진체계로 전환했다.하지만 비싼 집에 사는 사람이 싼 집에 사는 사람보다 재산세를 덜 내는 사례가 적지 않아 논란이 끊이지 않았다.그래서 이번에 주택에 한해 건물과 땅을 합쳐 과세하는 방안이 나왔다. ●세금 인상폭 놓고 격론 통합과표(건물과 땅값을 합친 집값 기준)와 세율이 어떻게 정해지느냐에 따라 달라진다.확실한 것은 집이나 땅을 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세+종합토지세)가 지금보다는 늘어난다는 사실이다.현행 재산세율은 0.3∼7%,종토세율은 0.2∼5%이지만 실제 부담하는 실효세율은 0.12%다.부동산정책회의 석상에서 이 실효세율을 3배까지 끌어올리자는 의견이 대두돼 격론이 오갔으나 일단 2008년까지 2배 올리기로 ‘합의’했다.집값과 땅값이 전혀 오르지 않더라도 보유세 부담이 지금보다 2배 이상 늘어난다는 의미다.물론 집값과 땅값이 오르면 세금은 더 급격히 오르게 된다. 한 참석자는 “대통령의 보유세 강화 의지가 생각 이상으로 무척 강했다.”고 전했다.부동산정책 실무기획단 김기태 부단장은 “건물과 토지 합산에 따라 과표가 커지는 만큼 세율을 그대로 놔두면 세부담이 급증한다.”면서 “세율체계를 지금보다 크게 단순화하고 세율도 대폭 낮출 방침”이라고 밝혔다.그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 세금부담이 당장 늘 수밖에 없다.지금은 집 크기나 노후 정도에 따라 세금을 매기지만 합산과세는 집값 시세에 비례해 매기기 때문이다.시세에 비해 과표가 훨씬 낮은 단독·연립주택에 사는 사람의 세부담도 소폭 늘어날 것으로 보인다. ●연립·단독주택 과세기준 두고 논란 예상 문제는 세금을 매기는 집값 기준이다.아파트의 경우는 시세의 80∼90%를 반영하는 국세청 기준시가를 우선 활용키로 했다.점진적으로 시가를 좀 더 정확히 반영하도록 관련 시스템을 보완할 방침이다.이같은 잣대가 없는 다세대 연립주택과 단독주택이 고민거리다. 정부는 아파트처럼 토지비중이 상대적으로 작은 연립주택은 최대한 서둘러 ‘기준시가’(건물·땅 합산가액)를 내기로 했다.그러나 단독주택에 대해서는 “아파트(공동주택)와의 형평성을 확보하는 방안을 강구하겠다.”는 원칙만 세웠을 뿐,구체적인 방법론은 제시하지 못하고 있다.▲대지가 건평보다 큰 만큼 건물 과표와 토지 과표를 각각 재산정한 뒤,세금만 합쳐 부과하거나 ▲한국감정원의 감정가격을 활용하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.행정자치부 김대영 지방세제담당관은 “감정비용이 평균 몇십만원이어서 배(세금)보다 배꼽이 더 클 수 있다.”며 부정적 견해를 밝혔다. ●세금증가분 전·월세 전가막아야 참여연대 최영태 조세개혁센터소장(공인회계사)은 “여러 채의 집을 가진 사람이 세금 증가분을 전·월세료에 전가하지 않도록 방지책을 마련해야 할 것”이라고 지적했다. 동아대 이윤원 교수도 “불필요한 조세저항을 야기하지 않도록 세금을 점진적으로 올려야 한다.”고 전제한 뒤 “단독·연립주택의 기준시가도 궁극적으로 국세청이 산정하는 것이 바람직하다.”고 제안했다. 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

올 여름 급락세를 보였던 아파트 가격이 지난해 10·29 이전 수준으로 하락한 것으로 조사됐다.그러나 중대형 아파트 가격은 떨어지지 않아 부익부빈익빈 현상을 보였다.부동산정보제공업체 부동산114는 13일 지난 10일 기준 서울 아파트 시세를 조사한 결과 지난해 10월말에 비해 0.10% 낮게 나타났다고 밝혔다. 서울의 경우 지난해 10·29부동산 종합대책 발표 이후 내림세를 보이다 올해초 상승세를 보였다.이어 올 6월부터 다시 하락세로 돌아섰다. 7월들어 아파트 분양원가 공개안,재건축 개발이익환수제 도입,부동산 보유세 개편방안 등의 영향으로 7∼8월 0.99%가 떨어지면서 9월 첫주 아파트 시세는 지난해 10월말 수준으로 되돌아갔다. 특히 재건축 아파트가 내림세를 주도했다. 평형대별로는 20평 이하(-5.48%),21∼25평형(-1.31%),26∼30평형(-2.71%),31∼35평형(-2.58%) 등이 내렸다.그러나 36평형 이상 중대형은 1.36(36∼40평형)∼5.56%(55평형 이상) 올라 극심한 양극화 현상을 보였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘새 아파트로 내 집 장만하자.’ 서울·수도권의 입주대란이 확산되면서 시중에 새 아파트 매물이 홍수를 이루고 있다.한 돌도 안된 아파트가 대부분이다.이 중에는 주변가격보다 10% 이상 싼 급매성 매물도 많다.중도금 무이자 등을 활용해 분양을 받았거나 분양권을 매입했지만 입주시점이 지나도 프리미엄은커녕 거래조차 이뤄지지 않은 탓이다. 부동산 전문가들은 이런 아파트를 매입하면 새집을 더욱 싸게 사 ‘1석2조’의 효과를 거둘 수 있다고 조언한다. ●이런 점이 좋다 새 아파트는 안목치수(외벽이 아닌 내벽 기준의 넓이 산정 방식)를 적용하고 발코니를 늘려 기존 주택보다 전용면적과 서비스 면적이 더 넓다. 뿐만 아니라 일체형 주방은 물론이고 빌트인(내장형) 시스템이 많이 적용돼 편의성이 좋아진 것도 장점이다.원목마루,아트월,우물천장 등 마감재를 고급화한 것도 돋보인다.녹지비율이나 단지조경 등도 큰 차이가 난다. 지금은 부동산 경기 침체로 가격이 약세이지만 집값이 상승세로 돌아서면 가격 상승폭도 기존 아파트에 비해 훨씬 가파를 것으로 보인다.게다가 지금은 매도자보다 매수자가 적은 매수 우위 시장이 형성돼 있다.가격조정을 통해 저렴한 가격에 매수할 수 있어 좋은 기회다. ●이 곳이 관심단지 서울 구로구 구로동에 삼성물산 건설부문이 건설한 삼성래미안은 14∼25층 22∼40평형 16개동 1244가구로 이뤄졌다. 입주는 지난 5월에 시작됐다.지하철 2,7호선 환승역인 대림역까지 걸어서 10분 정도 걸린다.남부순환도로를 통해 강남으로 쉽게 접근할 수 있다.브랜드나 단지규모 등을 감안하면 구로동 일대를 대표하는 단지가 될 만하다. 관악구 신림동 산 202 일대에 11∼24층 23개동 24∼48평형 총 1456가구로 지어진 대우푸르지오는 지난 7월 입주가 시작됐다.지하철2호선 신대방역까지 걸어서 10여분 거리이지만 단지규모,브랜드,입지여건은 주변 단지에서 단연 돋보인다. 용인시 신봉동 13∼20층 24개동 33∼59평형 총 1990가구로 이뤄진 LG자이는 지난 1월 입주가 이뤄졌다.분당선 오리역이 차로 10분 정도 걸리며 2007년 말 영덕∼양재 고속화도로가 완공되면 서울까지 진입이 쉬워질 전망이다. 이마트를 차로 7분이면 이용할 수 있다.분당 오리역 인근 까르푸와 농수산물센터 등 편의시설까지 차로 15분이면 이동할 수 있다. 용인시 죽전지구 38블록의 현대산업개발 아이파크도 주목할 만하다.15∼24층 15개동 32평형 총 1466가구로 지난 7월 입주가 시작됐다.분당선 오리역까지 차로 10여분 걸린다.2005년 말 분당선 연장구간 죽전역이 개통되면 지하철까지 걸어서 10여분이면 갈 수 있다. ●주변환경·브랜드 등 따져봐야 새 아파트가 좋은 점이 많기는 하지만 매입 전에 검토할 사항들이 한두 가지가 아니다.매물이 많은 것은 아직 가격이 더 빠질 가능성이 크다는 방증이 될 수 있다. 지금은 수도권이 입주대란을 겪는 중이어서 일부 아파트는 계약금만큼 싸게 내놓은 집도 많다.매입 전에 두루 발품을 팔아야 한다는 것이다. 또 가격이 상승기로 접어들더라도 모든 아파트가 오르는 것은 아니라는 점을 유념해야 한다.가격 상승폭도 단지규모가 크고,브랜드 가치가 높아야 더 크기 마련이다.주변환경이나 발전전망 등도 반드시 점검해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

유선전화로는 최초로 3개의 할인요금제를 내놓은 ‘KT집전화’를 ‘파리의 연인’ 김정은이 똑부러지게 알려준다. 긴통화 할인,지정번호 할인,더블프리 요금제 등을 수다쟁이 아줌마 윤미라와 함께 맛깔나게 설명한다.3층의 예쁜 빌라 세트 제작에는 실제 집값에 맞먹는 3억여원이 투입됐다.

충남 공주시 등 전국 16곳이 주택거래신고지역 지정대상에 올랐다. 10일 국민은행의 ‘8월 집값동향 조사’에 따르면 충남 공주·아산시와 충북 청원군,서울 광진·양천·영등포구,대전 중·서·유성·대덕구,성남 수정구,경기 이천·안성시,청주 흥덕구,경남 창원시 등은 집값 상승률이 월간 1.5% 또는 3개월간 3%를 넘거나 최근 1년간 상승률이 전국 평균(2.8%)의 배를 넘어 주택거래신고지역 지정 대상으로 분류됐다. 건설교통부는 조만간 주택정책심의위원회를 열어 신고지역 지정여부를 결정할 방침이다.하지만 최근 주택경기가 침체돼 있어 실제 신고지역으로 지정될 곳은 거의 없을 전망이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 아파트 등 주택은 건물과 토지를 합쳐 세금을 내는 방안이 추진된다.지금은 건물은 건물대로(재산세),토지는 토지대로(토지세) 세금을 따로 내고 있다.합산과세가 이뤄지면 과표(세금을 물리는 기준금액)가 커져 집을 가진 모든 사람의 세금부담이 늘어나게 된다.물론 정부는 세율을 대폭 낮춰 1주택자나 중산·서민층의 세 부담이 급격히 늘지 않도록 조정할 방침이다.그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 세 부담 증가를 피할 수 없게 된다.부동산정책의 강경 선회를 시사하는 것이어서 파장이 예상된다. 정부는 오는 15일 국민경제자문회의 산하 부동산정책 분과회의를 열어 ‘부동산 보유세제(재산세+토지세) 개편방안’을 논의한다고 10일 발표했다.김기태 실무기획단 부단장은 “당초 주택에 대해서는 건물과 토지를 따로따로 분리과세하는 방안을 집중적으로 검토했으나 과세 형평성 시비가 끊이지 않아 합산과세를 유력한 대안으로 검토중”이라고 밝혔다. 예컨대 시세가 10억원인 서울 반포동 O아파트 49평형짜리는 지난해 재산세가 30만여원인 반면,가격이 절반도 안되는 경기도 용인시 K아파트(2000년 분양) 67평은 재산세가 80만여원이나 됐다.재산세가 주택면적·노후 정도·건축재료 등에 따라 달리 매겨지기 때문이다.따라서 복잡한 기준을 적용하지 않고 건물과 토지를 합친 집값을 기준으로 ‘단일 보유세’(가칭 주택분재산세)를 물리게 되면 형평성이 개선되는 이점이 있다.매년 7월과 10월에 나눠내는 재산세와 종합토지세를 한꺼번에 내면 돼 납세절차도 간편해진다.하지만 잣대(국세청 기준시가)가 있는 아파트와 달리,단독주택이나 연립건물은 건물과 땅을 합친 과표를 다시 일일이 산출해야 하기 때문에 행정적으로 적지 않은 어려움이 예상된다.정부가 애당초 합산과세 방침을 세웠다가 중도에 분리과세로 돌아선 것도 이같은 난관을 의식해서였다. 합산과세를 시행하기 위해서는 과표구간과 세율을 새로 짜야 한다.▲건물과 토지 합산으로 인해 집 한 채의 과표가 커지는 데다 ▲내년부터는 예고된 대로 한 사람이 전국에 갖고 있는 집을 모두 합쳐 과세하기 때문에 과표가 이중으로 증가,자칫 세 부담이 급증할 수 있기 때문이다.보유세는 과표가 커질수록 세금이 무거워지는 누진세율 구조다.재정경제부 이종규 세제실장은 “세율과 과표구간을 합리적으로 고쳐 중산서민층의 세 부담이 급격히 늘지 않도록 하겠다.”고 밝혔다. 정부는 그러나 상가 등 일반건물은 당분간 지금처럼 건물과 토지를 따로따로 과세할 방침이다.일반건물까지 합산과세하려면 행정비용이 너무 많이 들어 당장 시행이 어려운 데다 과세형평성 시비가 주택보다 심각하지 않기 때문이다.땅부자와 집부자에게 물리는 ‘종합부동산세’(국세)는 당초 계획대로 추진된다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘공장 터에 들어서는 아파트를 잡아라.’ 서울 도심의 공장이 속속 외곽지역으로 이전하면서 이 자리에 지어지는 아파트가 인기다. 서울에서는 택지 고갈로 자투리 땅 등에 지어지는 나홀로 아파트가 대부분이지만 공장 이전지 아파트는 대단지를 형성한다.그런 만큼 편익시설이 골고루 갖춰져 있고 입지여건이 좋다. 건설업계나 공장부지를 보유 중인 업체가 계획하고 있는 분양물량만 내년 상반기까지 전국적으로 1만 3000가구에 달한다.서울·수도권 물량은 6000여가구이다. ●계획개발로 편의시설 두루 갖춰 대림산업은 경기도 오산시 오산동 721 일대 충남방적 공장부지 3만 7000여평에 지어질 2368가구의 아파트에 대한 청약을 오는17일부터 접수한다.지하1층,지상14∼29층의 31개동 규모.경부고속도로 오산인터체인지(IC) 및 1번 국도와 가깝고 경부고속철도 오산역까지 걸어서 7분여 거리(500m)이다. 대우건설은 서울 구로구 신도림동 옛 한국타이어 터에 업무시설인 미래사랑시티를 분양한다.지하5∼지상30층짜리 4개동으로,오피스텔 664실과 오피스 405실로 이뤄진다. 오피스텔 기준이 강화된 지난 6월 이전 허가를 받아 바닥 난방이나 화장실 설치에 대한 규제가 없다.신도림역이 3∼5분 거리이고 테마쇼핑몰 테크노마트 등과 지하로 연결된다. 현대·기아차그룹 계열사인 ㈜엠코는 인천광역시 삼산지구 1만 2000여평의 현대다이모스공장부지에서 다음달 ‘엠코타운’ 716가구를 분양한다.사업부지에서 서울외곽순환도로,제1·2경인고속도로를 이용,서울 등으로 진출입이 쉽다.중동의 순천향병원과 상동의 길병원 등이 차량으로 10여분 걸리며 LG백화점과 이마트 등도 가깝다. 풍림산업도 다음달 인천 학익동 휴스틸 부지에서 2017가구를 공급할 계획이다. ●준비 중인 곳도 많아 아직 세부 개발계획이 결정된 것은 아니지만 공장터 이전이 추진 중이거나,계발계획이 진행되고 있는 곳도 많다.서울 구로구 신도림동 1만 700평의 기아자동차 출하장 터엔 오는 2007년 전자 전문 쇼핑몰인 테크노마트가 들어설 예정이다. 인근의 1만여평 규모의 대성연탄 공장 터에는 호텔,컨벤션센터,상가 등 연면적 8만 7000평 규모의 복합시설이 건립된다. 인천광역시 남동구 고잔동 ㈜한화 공장부지 72만 4000여평(논현·소래지구)은 바다와 유원지,공원,아파트가 어우러진 미니 신도시로 개발될 계획이다.서울 은평구 수색동 삼표연탄 부지도 개발이 추진되고 있다. ●주변에 딴 공장 있는지 확인해야 공장이전지 아파트는 대단지이고,계획개발이 가능하다는 점에서 일반 나홀로 단지에 비해 입지여건이나 단지환경이 앞선다. 하지만 주변에 아직도 공장이 그대로 있는 경우도 많다.주거환경이 그만큼 뒤떨어진다고 할 수 있다.장기적으로 주변 공장들도 이전하겠지만 의외로 장기화될 경우 집값에 마이너스 요인이 될 수 있다.분양받기 전에 반드시 현장을 방문해 주변에 공장시설이 있는지 여부를 확인해야 한다. 분양가가 비싼 경우도 많다.공장이전지가 갖는 장점을 과대포장하면서 분양가를 턱없이 올려 받는 업체가 많다.덕소지역에서 분양된 아파트 가운데 이렇게 분양가를 높여 받았다가 미분양 상태로 있는 곳도 있다.청약 전 주변 단지와 분양가를 비교해보는 것은 필수다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

최근 들어 감세·화폐개혁 등 중요 경제정책이 번번이 흔들리면서 정책혼선이 위험수위에 이르렀다는 우려가 커지고 있다.경제현장에서는 “이렇게 불확실성이 큰데 투자나 소비할 마음이 생기겠느냐.”며 분노를 쏟아내고 있다.경제전문가들은 “우리 경제가 시행착오를 감내할 만큼 한가롭지 못하다.”면서 “지금부터라도 당·정·청 삼각협의체를 재정비하고,정책의 우선순위를 확실히 하라.”고 주문했다. ●정책혼선 위험수위 정치권에 의해 재점화된 ‘리디노미네이션(돈의 단위를 일률적으로 줄이는 것)’이 대표적인 예다.이는 애초 이 주장을 제기한 한국은행 박승 총재와 경제팀 수장인 이헌재 부총리가 ‘당분간 폐기처분’키로 했던 사안이다.당시 내세웠던 이유는 ▲한은 차원의 준비작업이 덜 됐고 ▲경기가 회복되지 않고 있으며 ▲국정이 안정되지 않았다는 것.그 후 넉달.경제지표는 더 악화됐고 국정은 ‘국가보안법 논쟁’으로 더 혼란스럽다.그런데도 여당은 불쑥 화폐개혁을 들고 나왔다.물론 열린우리당이 8일 스스로 논의를 거둬들였고,정부도 “결정된 내용이 아무 것도 없다.”며 서둘러 진화에 나섰지만 경제계는 그저 당혹스럽다는 반응이다. 감세는 여당에 의해 정책방향이 아예 뒤집힌 사례다.이 부총리는 지난달 27일 “이자소득세를 내릴 생각이 없다.”고 했다.그러나 바로 다음날,열린우리당은 이자소득세 인하방안을 발표했다.이 부총리가 “부자에게만 혜택을 준다.”며 반대했던 근로소득세 인하도 포함돼 있었다.부동산정책의 실무기획단이 재경부에 꾸려지면서 커져갔던 시장의 기대감도 “집값안정이 최우선”이라는 대통령의 말에 다시 경직됐고,급기야 주택거래신고지역 부분해제가 유보되기까지 했다. ●경제리더십 흔들,시장불안감 증폭 서강대 김광두 교수는 “이제는 경제부총리가 얘기해도 대통령이나 여당의 입을 바라본다.”면서 “이견이야 얼마든지 있을 수 있지만 정부발표가 공개적으로 뒤집히면 정부가 어떻게 시장을 이끌고,시장은 어떻게 정부를 믿겠느냐.”고 성토했다.이어 “시장에서는 경제팀과 청와대 핵심참모들간에 심각한 균열이 생긴 게 아닌가 하는 의구심이 다시 커지고 있다.”며 “그런 것이 아니라면 내부협의체를 제대로 복원시켜 사전조율을 야무지게 하라.”고 주문했다. 경제정의실천연합 상임집행위원장인 권영준 경희대 교수는 “집권여당과 정부가 해야 할 것은 안 하고 하지 말아야 할 것은 하고 있다.”며 “가뜩이나 비경제적 악재가 많은데 경제정책의 파열음까지 겹치면서 불확실성이 증폭되고 있다.”고 비판했다.권 교수는 “경제주체들,특히 정부가 요즘 목을 메고 있는 부자들은 변화를 가장 싫어한다.”면서 “화폐개혁 운운하는 얘기가 나오는데 부자들이 돈을 쓰고 기업들이 투자를 늘리겠느냐.”고 반문했다.연세대 정갑영 교수도 “현 시점에서 가장 중요한 것은 정책의 우선순위이며,그 우선순위는 안정적인 성장”이라고 역설했다. 강봉균·김진표·정덕구 의원 등 여당내 관료출신 경제통들의 ‘가교’ 역할도 아쉽다는 지적이다.부총리를 지낸 김 의원은 취임초에 법인세를 내리지 않겠다고 했다가 청와대가 뒤집는 바람에 리더십에 적잖은 타격을 입었었다.정부 관계자는 “최근 일련의 정책들은 야당에 선수를 빼앗기지 않으려는 정치적 불가피성도 있었던 것으로 안다.”면서 “그렇더라도 누구보다 정책조율의 필요성을 잘 아는 여당내 경제통들이 논리와 경험을 바탕으로 좀 더 가교역할을 해줘야 한다.”고 털어놓았다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

“집값 현수준 유지”라는 대통령의 발언이 시장에 파장을 일으키고 있다.사실상 부양 의지의 완곡한 표현이라며 지금이 집값 바닥이라는 관측과,대통령의 발언에도 불구하고 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 엇갈린다. 정부로서는 어느 쪽이나 달갑잖은 해석이지만 더 가슴이 철렁한 것은 전자(前者)다.이같은 시장의 확대해석을 경계한 때문인지 6일로 예정됐던 주택거래신고지역 해제를 유보하기까지 했다.그렇다고 추가지정을 한 것도 아니었다.한마디로 향후 부동산정책은 더도 덜도 아닌 ‘지금 이대로’의 추이를 지켜나겠다는 의지의 표현으로 보인다. ●“집값 더 떨어질 것” vs “지금이 바닥” 대통령은 지난 5일 한 방송사와의 토론에서 “집값을 더 떨어뜨리지 않겠다.”고 했다.내집마련정보사 김영진 사장은 “정부는 부인하지만 대통령의 종전 발언은 집값을 끌어내리겠다는 것이었다.”면서 “더 떨어뜨리지 않겠다는 것은 사실상 (부동산시장을)부양하겠다는 의미”라고 해석했다.김 사장은 “(정부정책이)급회전하면 불필요한 충격을 줄 수 있어 완곡하게 돌려 표현한 것 같다.”고 덧붙였다.다만,시장에 정부의 각종 규제책들이 워낙 누적돼 있어 조금씩 심리가 안정됨과 동시에 급매물이 줄면서 내년부터나 회복세에 들어설 것이라고 내다봤다.“집값은 지금이 바닥”이라는 얘기다. 이에 반해 LG경제연구원 김성식 연구위원은 “대통령의 발언 이면에는 어떤 경우에도 집값 상승을 용납하지 않겠다는 저간의 의지가 담겨 있다.”면서 “새삼스러울 게 없어 집값 하락세는 2∼3년 더 지속될 것”이라고 관측했다.2002년 하반기부터 늘기 시작한 공급물량이 임대료 하락과 맞물리면서 공급과잉을 낳았고,지난해 극심했던 ‘빈집 현상’은 2006년 상반기나 돼야 해소될 것이라는 지적이다.“대통령의 의지(정책 완화기조)가 집값 하락속도를 늦출 수 있을지는 몰라도 하락세 자체를 멈추지는 못할 것”으로 보고 있다.김 연구위원은 “정부의 연착륙 방안에도 불구하고 건설업의 급랭이 예상된다.”며 “연말연시쯤 중소·중견 건설사의 부도사태가 불가피할 것”이라고 경고했다. ●올들어 아파트값 0.8% 상승 재정경제부가 국민은행 자료를 토대로 분석한 ‘주택시장 동향’에 따르면 올 1월부터 7월까지 전국 주택가격은 지난해 말에 비해 0.4% 하락했다.그러나 주된 투기대상인 아파트값만 따지면 같은 기간 0.8% 올라 불안한 양상을 보이고 있다.특히 서울 전역(1.2%)과 강남(1.5%) 아파트값은 여전히 상승세다.강경 일변도로 치닫던 정부의 부동산대책이 올들어 다소 느슨해진 영향으로 풀이된다. 전세값 하락세는 적잖이 심각하다.올 1∼7월 가격이 지난해 말에 비해 전국(1.7%)·강남(2.9%) 할 것 없이 크게 떨어졌다.지난해 ‘10·29대책 이후’와 비교하면 3∼5%나 하락했다.재경부 조성익 정책조정국장은 “집값 폭등세는 확실히 꺾였다.”면서 “그러나 추가적인 집값 하락은 담보가치 하락에 따른 부실채권 양산 등을 야기해 바람직하지 않다.”고 재차 강조했다.이어 “올 하반기에 집값이 2%가량 추가하락한다는 분석이 있으나 정부는 그렇게 보지 않는다.”며 “집값의 하방경직성과 이사철 수요 등을 감안할 때 집값은 현 수준에서 미세한 등락을 이어갈 것”이라고 관측했다. ●정부,“과잉해석하지 말라” 정부는 그러나 ‘집값 추가하락 방지=부양’은 결코 아니라고 펄쩍 뛴다.건설교통부가 이날 주택거래신고지역 부분해제를 유보한 것도 이 때문이다.건교부는 당초 전국 주택거래신고지역 6곳 가운데 서울 송파구 풍납동·강동구 암사동 등 문화재 보호구역 등으로 이미 묶여 있어 추가규제의 실효성이 없는 지역을 조기해제하려 했었다.건교부 박상우 주택정책과장은 “자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 지적이 제기돼 일단 해제를 유보했다.”면서 “집값 안정을 최우선으로 하는 정부의 정책기조에는 변함이 없다.”고 강조했다.물론 시장상황에 따라 필요하다고 판단되면 주택거래신고지역이나 투기과열지구를 예고한 대로 부분해제한다는 방침이다.재경부가 “추가적인 건설업 연착륙 방안은 없다.”고 못박고 있는 것도 시장의 지나친 기대감을 경계해서다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

한강변 아파트에 이어 주요 하천을 끼고 있는 아파트가 관심을 끌기 시작했다. 하천정비사업이 본격화되면서 악취가 심하다는 부정적 이미지가 사라지고 있다.집값이 상대적으로 싸 생태공원 등이 조성되면 가격 상승을 기대할 수 있다. 부동산정보제공업체 네인즈에 따르면 현재 복개공사를 벌이는 하천은 성북천,정릉천,홍제천.성내천,묵동천 등도 하천 정비작업이 한창이다. 성북천은 한성대 입구∼대광고교 앞까지의 3.15㎞ 구간이 2007년까지 복원된다.자연학습장과 주민여가활동 공간을 갖춘 친환경하천으로 조성된다.삼선동 코오롱아파트가 수혜 대상 단지.32평형 시세가 3억원 안팎이다. 정릉천도 2008년까지 6.3㎞가 복원된다.정릉동 성원아파트는 정릉천에서 100m 거리에 있다. 25평형이 9200만∼9600만원으로 저렴하다.중앙하이츠빌과 경남아파트도 하천에 가깝다. 홍제천도 옥천2교∼홍은교∼유진상가∼사천교까지 5.3㎞ 구간이 2008년까지 복원될 예정이다.자연하천 및 소공원이 조성되고 하류에는 자전거도로와 체력단련 시설이 들어선다.지금도 아침저녁으로 시민들이 많이 찾는다. 홍은동 벽산·극동아파트와 홍제동 문화촌현대아파트 등이 하천에 가깝다.성내천도 자연 생태공원으로 탈바꿈했다.물놀이장 및 분수대 등이 갖춰져 있으며 물도 상당히 깨끗해졌다. 마천동 우방아파트 23평형은 2억원 정도.마천동 신동아아파트,거여동 현대1차아파트도 성내천과 가깝다. 화랑대에서 태릉을 거쳐 중랑천에 이르는 묵동천도 정비된다.공릉동 두산힐스빌은 묵동천과 200m 떨어졌다.공릉동 공릉효성아파트와 화랑타운아파트,묵동 세방아파트 등에 관심을 가져볼 만하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr