기준금리 인상 시기를 놓고 금융가가 시끄럽다. 인상 시기를 연내로 앞당긴 곳이 있는가 하면, 종전 내년 초 전망을 고수한 곳도 적지 않다. KB투자증권은 11일 한은의 금리 인상 시기를 오는 11월로 점쳤다. 기존 ‘연내 동결’ 관측을 수정한 것이다. 주이환 KB투자증권 이코노미스트는 “주택시장 과열에 대한 한국은행의 강력한 경고가 (전날 이성태 한은 총재의 발언을 통해) 확인됐다.”면서 “이사철이 임박해 주택시장이 냉각되기 어렵고, 하반기 국내외 경기회복세도 유지될 가능성이 크기 때문”이라고 수정 배경을 설명했다. 현대증권과 하이투자증권 등도 기존 전망을 수정, 한은이 올해 안에 금리를 올릴 것으로 내다봤다. 한동욱 현대증권 연구원은 “당초 2010년 1분기 후반을 금리 인상 시기로 예상했지만, 연내 인상 가능성이 높아졌다.”면서 “현재 2.0%인 기준금리가 3.00%까지 점진적으로 올라갈 것”이라고 관측했다. 반면 우리투자증권과 한국투자증권 등은 기존 전망대로 금리 인상 시기는 일러야 내년 1분기가 될 것이라고 맞섰다. 박형중 우리투자증권 이코노미스트는 “해외 경기가 회복 초입 국면이고, 국내 경기 회복세도 충분치 않은 데다 집값 외에 인플레이션 압력도 높지 않은 만큼 연내 금리 인상은 어렵다.”며 “이 총재의 발언을 너무 경직되게 해석할 필요는 없다.”고 말했다. 이정범 한국투자증권 애널리스트도 “통화 당국이 우려하는 주택담보대출 증가와 주택가격 상승이 한계치를 넘지 않는다면 금통위는 경기 회복을 확인한 뒤 금리 인상을 시작할 것”이라면서 “총부채상환비율(DTI) 규제 등 미시적 정책수단이 주택가격 상승도 당분간 억제할 것”이라고 지적했다. 금리가 연내 인상될 경우 주식시장 등 금융시장에 미칠 영향에 대해서도 의견이 엇갈린다. 주이환 이코노미스트는 “한은이 금리를 올리더라도 연속적으로 인상하기는 어려운 만큼 금융시장이 받을 타격도 크지 않을 것”이라고 내다봤다. 반면 곽병열 유진투자증권 연구원은 “채권시장은 연내 금리 인상을 사실상 수용하는 모습이고, 금리가 인상되면 주식시장도 큰 폭의 조정이 불가피할 것”이라고 우려했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

보금자리주택 건설이 4대강 살리기 못지않은 속도전으로 추진된다. 이를 위해 국무총리실에 ‘보금자리주택 건설추진 점검단’을, 국토해양부에 ‘보금자리주택건설본부’를 각각 신설하는 등 관련 조직이 대폭 보강된다. 10일 국토부에 따르면 정부는 서민주거 및 집값안정을 위해 보금자리주택 공급을 최대한 앞당기고 효율적으로 추진하기 위해 정부 조직을 보강하기로 했다. 또 다음달 1일 한국토지공사와 대한주택공사의 통합법인으로 출범하는 한국토지주택공사에는 240명으로 구성된 ‘보금자리본부’를 새로 만든다. 총리실에 설치되는 점검단은 보금자리주택 건설과 관련된 부처간 업무 협조와 지방자치단체와의 이견 조율 기능을 맡는다. 또 추진 내역을 취합·평가해 청와대에 보고하는 역할도 한다. 국토부에 신설되는 건설본부는 주택토지실장을 본부장으로, 밑에 기존 공공주택건설추진단을 확대 개편한다. 현재 국장급 단장에 4개과, 37명으로 구성돼 있으나 여기에 택지 관련 1개 과를 신설하고 인원도 크게 늘린다. 사무실도 국토부 안양 평촌 별관에서 과천 청사로 들어온다. 공급을 전담할 한국토지주택공사 보금자리본부는 7개처, 28개 팀, 240명으로 출범할 계획이나 이를 확대하는 방안도 검토 중이다. 정부의 한 관계자는 “보금자리주택 건설은 서민들의 주거문제가 걸린 만큼 4대강보다 더 중요하다고 할 수 있다.”면서 “2012년까지 수도권에 보금자리주택 32만가구를 차질없이 짓기 위해 관련 조직을 신설 또는 확대개편했다.”고 말했다. 한편 국토부는 보금자리주택의 원가상승 부담을 줄이기 위해 모든 보금자리주택은 모델하우스 없이 인터넷 상의 ‘사이버 모델하우스’를 통해 분양하도록 했다. 또 민영아파트에 대해서도 사이버 모델하우스 사용을 권장하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

이성태 한국은행 총재가 10일 ‘연내 금리 인상’ 쪽으로 한발 더 다가섰다. 시기가 문제일 뿐 금리 인상 결심은 이미 굳혔으니 시장에 준비하라는 신호로 읽힌다. 변수는 역시 부동산 시장이다. 금리 인상이 단행되더라도 인상 폭은 소폭에 그칠 전망이다. 초저금리에서 저금리로의 전환인 셈이다. 올해는 “금리를 올릴 수 있다.”는 구두 엄포의 수위만 계속 높이고 실제 액션(금리 인상)은 내년 초가 될 것이라는 관측도 여전하다. 금융통화위원회 위원장이기도 한 이 총재는 이날 금통위를 열어 이달 기준금리를 연 2.0%에서 동결했다. 지난 2월 이후 7개월째 동결이다. ●기준금리 2.0%… 7개월째 동결 회의 뒤 기자들과 만난 자리에서 이 총재는 “당분간 금융완화 기조를 유지하겠다.”고 전제한 뒤 “지금의 금융완화 기조는 상당히 강하다.”고 말했다. 이어 “금리가 내려가고 올라가는 것만 보고 긴축이다, 완화다 평가할 수 없으며 경우에 따라 일부 인상되더라도 여전히 완화 상태라고 볼 수 있다.”고 강조했다. 지금이 워낙 초저금리 상태이니 설사 금리가 소폭 올라가더라도 여전히 저금리 상태, 즉 금융 완화 기조가 유효하다는 얘기다. “금리 흐름이 인상 쪽으로 잡혀 있다.”던 지난달 금통위 발언보다 수위가 더 강해졌다. ‘매파’적 발언이 전해지면서 국고채 등 시장금리는 큰 폭으로 올랐다. 이는 개인·기업 등 경제주체들과 시장을 향해 “앞으로 돈 줄을 본격 조이지는 않겠지만(긴축 기조 전환) 금리를 소폭 올릴 수도 있으니 마음의 준비를 하고 대비하라.”는 메시지를 던진 것으로 풀이된다. 청와대와 정부 쪽에서 흘러나오는 ‘출구전략(금리인상) 시기상조론’과 관련해서도 이 총재는 “각자 처한 위치에서 의견을 개진하는 것”이라며 “그러나 최종 판단과 결정은 결국 우리(한은) 몫”이라고 의미심장한 말을 던졌다. 이 총재가 금리 인상 신호를 높인 저변에는 나아진 경기 인식이 깔려 있다. 금통위는 지난달의 ‘경기 개선 움직임’이라는 표현을 이달에는 ‘경기 개선 추세’로 바꿨다. 반짝 개선이 아닌 추세적 개선으로 선언한 것이다. 7월 제조업 생산이 전기 대비에 이어 전년 동기 대비로도 플러스(0.8%)로 돌아선 점 역시 오는 11~12월 금리인상설에 힘을 실어준다. 하지만 한은은 “성장경로의 불확실성이 상존하고 있다.”는 단서를 여전히 달아놓음으로써 성급한 예단을 경계했다. 이 총재는 “최근 감독당국의 억제 노력에도 불구하고 주택담보대출이 최근까지 큰 폭 증가세를 이어가 우려하고 있는 상황”이라며 “다만 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 강화된 지 얼마 안 된 만큼 주택시장 추이를 관심있게 지켜보고 있다.”고 말했다. 결국 금리인상 시점은 부동산가격에 달렸다는 뜻으로 해석된다. ●일부선 “집값상승 억제 엄포용” 임지원 JP모건 수석이코노미스트는 “이 총재의 발언은 금리가 오르더라도 금융완화 기조를 포기한 것이 아니라는 점을 명확히 했다는 점과, 시장에 미리 준비하라는 시그널을 준 데서 의미를 찾을 수 있다.”며 “연내 금리 인상 가능성이 지난달보다 높아진 것은 사실이지만 한은으로서도 DTI 효과를 좀 더 지켜볼 필요가 있는 만큼 무리하게 서두르지는 않을 것”이라고 내다봤다. 박형중 우리투자증권 애널리스트도 “DTI 효과를 판단하려면 4개월 정도는 있어야 한다.”며 “주택가격 상승을 억제하려는 구두개입 성격”이라고 해석했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

갤러리아백화점은 창립 30주년을 기념해 10억3000만원짜리 ‘파르미지아니’ 손목시계 1개를 들여와 판매할 예정이라고 8일 밝혔다. 지금까지 백화점에서 선보인 최고급 명품시계가 4억~5억원 선인 점을 고려하면 웬만한 아파트 한 채 값보다 비싼 이 손목시계는 국내에서 시판되는 최고가의 시계가 된다.

수도권에서 돈을 빌려 집을 사기가 더 어려워졌다. 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 담보인정비율(LTV)을 강화한 데 이어 총부채상환비율(DTI) 적용 범위도 넓혔기 때문이다. 이에 따라 앞으로는 집을 사기 위해 돈을 빌릴 때 담보(집) 가격 외에 자신의 부채 규모와 연소득도 동시에 고려해야 한다. 이 때문에 대출액이 줄어들 가능성이 크다. ●이자·임대소득 증빙도 도움 까다로워진 대출 규제로 내 집 마련이 어려울 때 은행에서 조금이라도 돈을 더 빌리려면 소득을 늘려 잡는 게 좋다. 소득이 높을수록 대출액도 커지기 때문이다. 우선 DTI는 부부의 소득을 합산해 계산하므로 맞벌이 부부라면 배우자의 소득을 합쳐서 신청을 하면 더 많은 대출을 받을 수 있다. 또 연봉 외에 은행에선 이자 및 사업 소득, 연금과 부동산 임대 소득도 인정하기 때문에 자신의 소득 증빙 범위를 넓혀 대출액을 늘릴 수 있다. 소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득 증빙 자료를 확보해 실질소득을 계산해낼 수 있다. 대출 기간을 길게 잡아 대출 한도를 늘릴 수도 있다. 같은 금액을 은행에서 빌렸더라도 대출 기간이 늘수록 매년 갚아야 할 원금과 이자도 줄어들기 때문이다. 예를 들어 연 5.5% 금리로 5년 동안 1억원을 빌리려면 연소득이 최소 4700만원은 되어야 한다. 하지만 대출 기간을 10년과 15년으로 늘리면 연소득은 각각 2700만원, 2000만원만 넘으면 된다. ●마이너스통장 있으면 손해 은행은 주택담보대출 심사 때 기존 부채를 고려해 대출 한도를 정한다. 따라서 당장 불필요한 부채가 있다면 줄이는 것이 좋다. 직장인들이 많이 쓰는 마이너스 통장은 실제 사용하지 않더라도 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 대출 가능액에서 그만큼 손해를 보게 된다. 당장 갚을 돈이 부족하다면 가지고 있는 예·적금을 담보로 대출을 받아 갚아버리는 것도 방법이다. 신용도가 높으면 대출액이 늘어날 수 있다. ●신용등급 높으면 저금리 혜택 은행은 같은 주택담보대출을 해주더라도 신용 등급에 따라 가산금리를 달리 적용한다. 따라서 금리가 낮을수록 갚아야 하는 이자도 줄어들어 결국 대출금액이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 따라서 불필요한 신용조회나 카드대금 연체로 신용등급을 떨어뜨리는 일은 최대한 줄여야 한다. 금리 우대를 받기 위해 주거래은행에 급여이체나 공과금 납부 등을 집중시키는 것도 필요하다. 추가로 자금이 더 필요하다면 은행 신용대출이나 제2금융권을 알아보는 방법도 있다. 공무원이나 고액 연봉 직장인이라면 주택담보대출 외에 추가로 신용대출을 통해 5000만원 정도 대출받을 수 있다. 또 이번 DTI 규제는 저축은행이나 보험사 등 제2금융권에는 아직 적용되지 않기 때문에 주택구매자금이 모자라면 서둘러 대출을 받을 필요가 있다. 최재헌기자 goseoul@seoul.co.kr

소득 수준에 따라 대출액 규모를 제한하는 DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대된 첫날인 7일. 수도권 은행 대출창구는 얼어붙은 분위기였다. 정책 발표 사흘 만에 콩 튀듯 술렁이던 주택시장이 관망세로 돌아서고 있음을 예고한다. 하지만, 규제에 대한 지역적 체감 온도 차이가 크고 경기상승 기대도 적지 않아 이번 규제가 집값 상승세를 잠재울지는 좀 더 지켜봐야 한다는 시각이 있다. 최근 집값 오름세를 주도했던 서울 강동, 목동, 노원구의 은행들은 DTI 규제 확대에 일반 창구까지 썰렁했다. 7일 해당 지역 은행창구의 주택담보대출 상담은 대부분 개점 휴업 상태와 다를 바 없었다. ●“한달 전부터 이미 대출 받아가” 신한은행 목동 중앙지점의 대출상담은 이날 하루 단 한 건도 없었다. 백형수 목동 중앙 부지점장은 “규제가 시작되자 무 자르듯 주택 담보대출 상담도 사라졌다.”면서 “과거 LTV(주택담보인정비율) 기준만 맞으면 대출을 해줬지만 강화된 DTI 기준에 소득을 증빙할 서류까지 내야 하니 대출은 축소될 수밖에 없다.”고 말했다. 근처 국민은행 파리공원지점에도 대출 손님이 없긴 마찬가지였다. 구자원 차장은 “급히 대출이 필요한 고객들은 이미 한 달 전부터 규제 강화에 대비해 대출을 받았다.”고 밝혔다. 그는 “고가의 아파트가 많아 보통 3억원 이상 빌리는 고객이 많은데, 이번 조치로 대출가능액이 반토막 나는 일이 부지기수”라면서 “지난해 8월 LTV 확대 때와 비교하면 이번 타격은 제법 클 것”이라고 예상했다. 이같은 사정은 강동구도 마찬가지다. 창구는 대출 실수요자보다는 대출가능 한도가 얼마나 줄었는지를 확인하는 문의전화만 넘쳐났다. 박재영 우리은행 둔촌점 부지점장은 “얼마나 줄었는지와 어떻게 하면 더 받을 수 있는지를 묻는 전화만 이어질 뿐, 대출은 이제 개점 휴업 상태”라면서 “부동산 상승에 대한 기대 때문인지, 줄어든 대출 한도 만큼 신용대출이 가능한지를 묻는 고객은 있었다.”고 말했다. ●60%로 묶인 과천은 안도 반면 최근 아파트 값 상승 진원지 중 하나로 꼽힌 경기도 과천은 별반 달라진 게 없다는 분위기였다. 과천 3단지에 있는 한 시중은행 관계자는 “소득을 증명해야 하는 탓에 아무래도 대출액수나 건수가 다소 줄어들 것으로 보지만 큰 영향은 미치지 못할 것”이라면서 “실제 오늘(7일) 오전에도 고객 두 사람이 구체적인 대출 상담을 받고 갔다.”고 귀띔했다. 그는 “(우리)지점이 월 평균 10~15건 정도의 주택담보대출을 진행해온 점을 고려하면 아직 변화를 감지하긴 힘든 시점”이라고 덧붙였다. ●“지역격차 반영해 규제해야” 규제 발표에도 과천 지역의 은행 창구가 덤덤한 분위기인 데는 이유가 있다. 강남 수준까지 강화될 것으로 봤던 규제 수위가 정작 뚜껑을 열어보니 그렇지 않았기 때문이다. 인근 2단지 대출담당자도 “발표 직전까지 과천에선 정부가 DTI를 강남 3구 수준인 40%까지 묶을 것이란 소문이 나면서 대출승인을 서두르는 분위기였지만 정작 60%로 발표되자 안도하는 분위기가 크다.”고 말했다. 이런 가운데 덩달아 한산해진 다른 수도권지역 은행 창구에선 불만이 터져나왔다. 정작 투기는 딴 곳에서 벌어지는데 엉뚱한 곳까지 대출 발목만 잡았다는 불만이다. 경기도 시흥에 있는 한 은행 대출담당자는 “60㎡ 아파트 한 채에 8억원이 넘도록 가격이 뛴 과천과 부동산가격이 그 절반 수준도 못 미치는 나머지 지역을 똑같이 규제하는 건 형평성에서도 맞지 않는 조치”라면서 “지역 격차를 반영한 세밀한 규제가 아쉬울 따름”이라고 말했다. 유영규 최재헌기자 whoami@seoul.co.kr

전셋값 상승세가 가파르다. 6일 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 서울의 전셋값은 1월(-0.82%) 하락세를 끝으로 이달까지 무려 6.87%나 올랐다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)는 10.6%나 뛰었다. 이같은 상승세는 본격적인 가을 이사철이 되면 더욱 가팔라질 것으로 보인다. 지난해 급락했던 집값이 빠르게 회복되면서 전셋값도 덩달아 올랐고, 입주물량이 늘어나 가격이 급락했던 강남·서초·송파구 등지의 전셋값이 회복됐다. 반면 올해 서울 등지의 새 아파트 입주물량은 감소해 전셋값 상승에 한몫하고 있다. 이에 따라 전세수요도 폭증하고 있다. 아예 집을 사버리는 경우도 있다. 하지만 무턱대고 중개업소 문을 두드린다고 전셋집이 쉽게 구해지는 것은 아니다. 전셋집 구하는 데도 요령이 필요하다. ●광명·종암·고덕 등 1000가구 이상 신규 입주 신규 입주단지에는 전세매물이 많은 편이다. 집주인이 바로 입주를 하지 않는 경우도 많고, 매수자들이 잔금 부담 때문에 세를 놓는 경우도 있다. 매물이 많은 만큼 전셋값도 상대적으로 낮다. 광명시 철산 주공3단지를 재건축한 래미안자이 2072가구가 오는 11월 입주를 시작한다. 주택형은 82~198㎡로 다양하다. 하안주공본2단지를 재건축한 두산위브트레지움도 비슷한 시기에 1248가구가 입주한다. 두산위브트레지움 단지는 지상 28~37층, 9개동 규모로 건립된다. 2개 단지 모두 지하철 7호선 철산역이 걸어서 10~15분 거리에 위치해 있어 강남까지 40분 안팎이면 갈 수 있다는 설명이다. 서부간선도로를 비롯해 제2경인고속도로, 서해안고속도로, KTX 광명역 등이 인접해 서울 접근성 및 광역교통망을 갖추고 있다. 종암제4구역을 재개발한 래미안종암2차가 10월 입주를 앞두고 있다. 11~24층의 총 16개동 1161가구 규모이다. 주택형은 82~142㎡이다. 4호선 길음역과 6호선 월곡역을 이용한다. 서울 고덕동 고덕아이파크도 현재 입주가 진행 중이다. 전체 1142가구의 대단지로 85~215㎡ 9개 주택형으로 이뤄져 있다. 114㎡ 기준 2억 5000만~3억원이다. 지하철 5호선 고덕역이 걸어서 5~10분이고 단지 바로 옆에 묘곡초등학교가 붙어 있다. 올 하반기 수도권 남부권에서도 새 아파트 입주물량이 많다. 이 곳에서는 단연 판교신도시가 눈에 띈다. 대단위 물량이 입주를 앞두고 있어 비교적 저렴한 가격에 전세를 구할 수 있다. 백현마을5단지(A22-21) 총 584가구가 오는 10월 말쯤 입주 예정이다. 11개동, 최고 22층짜리 아파트다. 주택형 98~112㎡의 중소형으로 구성돼 있다. 또 백현마을 2·6·7·9단지가 9~12월쯤 입주예정이고 판교마을 및 봇들마을에서도 입주가 이뤄진다. 이밖에 수원, 안양, 용인, 의왕 등 비교적 서울 접근성이 좋은 지역들로 지하철 이용이 가능한 단지라면 실수요 관점에서 전세를 구해볼 만하다. ●입주 짝수연차 단지도 매물 많아 입주 2년차 단지에서도 전세를 쉽게 구할 수 있다. 보통 전세계약이 2년 단위로 체결되므로 입주 2, 4년차 등 짝수연차 단지에서 전세매물이 나올 수 있다. 이전해 나가는 전세수요가 많은 곳은 단기간 싼 전세도 찾을 수 있었지만 요즘은 전셋값이 상승세여서 전셋값이 만만치 않다는 점이 부담이다. 2007년 8월 입주를 시작한 잠실동 트리지움은 입주 2년차 단지로 총 3696가구로 구성된 대단위 단지다. 주택형은 84~180㎡ 등 6개 타입. 지하철 2호선 신천역을 걸어가 탈 수 있고, 롯데백화점, 롯데마트 등의 편의시설 등도 가깝게 이용할 수 있다. 강남에선 대치아이파크, 역삼e-편한세상, 역삼래미안 등이 입주한 지 2년, 4년이 된다. 주거환경, 교통편 등이 좋아 강남권 전세수요자들에게 적합하다. 2500가구가 넘는 화곡동 ‘우장산아이파크, e-편한세상 등도 관심을 가져 볼 만하다. 지하철 5호선 발산역을 이용할 수 있다. 부동산114 김규정 부동산콘텐츠팀 부장은 “전세매물 구하기가 어려울 때는 전세수요가 많은 곳보다는 역세권에서 조금 더 들어간 곳이나 자녀가 없다면 학군수요가 몰리지 않는 곳을 택하는 것이 좋다.”면서 “재개발이 진행되는 곳 주변도 전세수요가 많은 만큼 피해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 투자 분석을 전문으로 하는 새로운 개념의 부동산 전문 포털사이트가 개설됐다.부동산정보업체 스피드뱅크의 계열사인 부동산1번지는 기존 부동산 포털과는 달리 투자정보를 제공하는 새 홈페이지(www.r1.co.kr)를 열었다고 6일 밝혔다. 부동산1번지는 기존 부동산 사이트가 해오던 매물 홍보보다는 각종 데이터베이스를 바탕으로 객관적인 통계분석 결과와 시세 예측치 등의 투자정보를 제공한다.이 회사는 ‘파워통계솔루션’을 활용해 이용자가 직접 지역별, 유형별 가격 정보를 뽑아 본인의 목적에 맞게 분석할 수 있도록 하는 프로그램을 구축했다. 또 주식시장의 코스피 지수처럼 전국의 주택가격을 선도하는 대표 아파트를 대상으로 한 ‘랜드마크지수’를 개발, 집값 동향을 살필 수 있도록 했다. 공인중개사들이 현장에서 체감하는 부동산 경기를 지수화한 ‘부동산투자지수’도 선보일 예정이다.‘3·3·3 프리미엄 서비스’를 도입해 콜센터로 고객이 부동산 관련 질문을 하면 3시간 내에 전문가 상담을 무료로 해주고, 매수·매도 의뢰 시 3시간 내에 전담 중개업소를 연결해 준다. 부동산 투자자에게는 3일 내에 자산설계를 해 줄 방침이다. 이 회사 박원갑 대표는 “투자수익을 정확하게 분석하고 미래를 예측할 수 있게 하는 전문성 있는 정보를 많이 제공하겠다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

오는 7일부터 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 전역으로 확대된다. 이렇게 되면 집을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능금액이 줄어들어 빚내서 집사기가 어려워진다. 다만 5000만원 이하 소액대출과 아파트 중도금 같은 집단대출, 미분양주택 담보대출은 제외된다. 금융감독원은 4일 주택담보대출 증가에 따른 가계 채무부담 능력 악화와 금융사의 대출 위험이 높아지는 것을 막기 위해 이런 내용의 대출 규제 강화 방안을 시행하기로 했다고 발표했다. 이에 따라 현재 투기지역인 서울 강남3구(잠실·서초·송파구)에만 적용되고 있는 DTI 규제가 서울, 인천, 경기 등 수도권 비(非)투기지역으로 확대된다. 경기 가평군과 양평군, 도서지역 등은 제외됐다. 자연보전 및 접경지여서 과거 투기과열지구 지정 때도 제외됐던 지역이다. 정부는 DTI 적용 대상을 수도권으로 확대하되 적용 비율은 강남3구에 비해 다소 느슨하게 책정했다. 강남3구를 제외한 서울은 50%, 인천·경기지역은 60%가 각각 적용된다. 강남3구는 지금처럼 40~50%를 계속 적용받는다. 집값의 일정비율만 담보로 인정하는 주택담보인정비율(LTV)은 변동이 없다. 현재 LTV는 강남3구가 40%, 수도권 나머지 지역은 50%이다. 금감원은 “강화된 DTI 규제는 7일 신규 대출부터 적용된다.”면서 “은행과 대출금액에 대한 상담을 이미 끝내 전산 등록된 사람에게는 종전 기준을 적용한다.”고 밝혔다. 정부는 수도권 일부지역에서 과열 양상을 보이고 있는 집값을 잠재우기 위해 지난 7월7일 수도권 LTV 비율을 60%에서 50%로 강화하고 8월27일에는 보금자리주택 공급 확대 조치를 내놓았지만 부동산 열기가 좀처럼 식지 않아 추가 대책을 내놓았다고 설명했다. 시장은 일단 움찔하는 기색이다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr ■용어클릭 ●DTI(Debt To Income) 채무자의 상환 능력을 반영해 대출 규모를 정하는 규제다. 예컨대 DTI 비율이 40%이면 대출 원금과 이자를 합한 금액이 채무자 연간소득의 40%를 넘을 수 없다. [서울신문 다른기사 보러가기] ☞“아이와 함께한 시간 단 3일… 애아빠도 말없이 떠나” ☞연예계 비리근절 특별수사팀 떴다 ☞[주말화제]20~30대 전문직 귀향바람 ☞“어째 안주가 눅눅했어…” ☞확 달라진 벤츠 ‘뉴 E클래스’ 날개 돋친 듯… ☞이름뿐인 일반고교 조기졸업제

지난해 9월15일 미국의 4대 투자은행 리먼 브러더스가 법원에 파산신청을 한 뒤로 뉴욕증시의 다우지수가 7000선을 뚫고 추락할 듯 위태위태하더니 어느 결엔가 9300선까지 회복했다. 국내 코스피지수도 1000선으로 떨어지더니 이제는 1600선을 상향 돌파하고 있다. 미국의 비우량주택담보대출(서브프라임모기지) 부실로 인한 세계 경제위기는 끝난 것일까? ●美 경제학자의 서브프라임 해법 로버트 쉴러 예일대 경제학과 교수는 지난해 ‘버블 경제학(원제:서브프라임 솔루션· Subprime Solution, 랜덤하우스 펴냄)’이란 책을 통해 “서브프라임 문제가 곧 끝날 단막극으로 생각하고 싶겠지만, 비극적이고 복잡한 장막극의 1장일 뿐”이라고 주장했다. 그렇다면 그의 예측은 빗나간 것일까? 전문가들은 경제위기 종료 여부는 아직 두고봐야 한다고 한다. 쉴러 교수는 미국의 권위 있는 주택가격지수인 ‘스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스-쉴러 지수’의 창안자로, 주택값이 절정에 달해 일반인이 앞다퉈 투자에 뛰어든 2005년에도 집값에 거품이 끼었으니 곧 떨어질 것이라고 내다봤던 학자다. 일반인이나 경제학자나 하나같이 서브프라임 위기의 원인을 ‘지나치게 공격적인 모기지 대출업체들, 관대한 신용평가기관들, 안일한 대출자들, 연방준비제도이사회 의장 앨런 그린스펀의 합작품’으로 지적한다. 하지만 쉴러 교수는 가장 결정적인 원인이 2005년 개정판을 낸 ‘비이성적 과열’에서 지적했듯이 부동산 버블과 주식시장의 버블이라고 누차 강조한다. 이것을 절실히 깨달아야 주택 및 금융시장을 제도적으로 재구성하는 근본 조치를 취할 수 있다는 것이다. 쉴러 교수는 경제학자나 정부 등에서 주택가격이 명목가격을 유지해주길 희망하고 있지만, 실제로 주택가격이 떨어지는 것을 두려워할 필요가 없다고 말한다. 가격이 떨어지면 적은 지출로 질좋은 주택에서 살 수도 있고, 여유가 생긴다면 가격이 하락한 주택을 한 채 더 구입할 수 있는 여력이 생길 수도 있기 때문이다. 오히려 그는 ‘부동산 불패’와 같은 신화가 생길수록 우리 삶의 질은 떨어지고 미래 후손들의 희생을 강요한다고 지적한다. ●금융시장 변화 이끌 기회 될 수도 저자는 마구잡이식 대출관행에 대한 비판이 있기는 하지만, 서브프라임모기지는 수백만명의 저소득자들에게 주택을 보유할 기회를 효과적으로 제공했다고 평가한다. 1997년에서 2005년 사이 미국의 주택보급률은 65.7%에서 68.9%로 3.2%포인트 증가했다. 35세 이하인 사람들과 소득이 중간이하인 사람들, 라틴계 미국인들, 아프리카 미국인들의 주택보급률이 서구 역사상 가장 크게 증가했다. 때문에 어찌 보면 1990년 서브프라임 모기지의 출현은 원시적인 형태의 금융 민주주의의 도래라고 볼 수도 있다고 쉴러 교수는 주장한다. 다만 복잡해지고 있는 금융기구들을 지원할 리스크 관리 제도를 제대로 갖추고 있지 않았던 것이 문제라는 것이다. 쉴러 교수는 1925~1933년까지 발생한 대공황을 치유하기 위해 미국 루스벨트 대통령이 뉴딜 정책 등 각종 제도적 장치를 마련한 것이 21세기까지 유지된 것에 주목한다. 이를테면 1930년대 미국정부는 우선 연방주택대출은행제도를 출범시키고, 1933년 연방예금보험공사, 1934년 증권거래위원회, 1938년 연방저당공사(일명 패니메이)를 발족하는 등 대공황에 적극적으로 대처했던 것이다. ●국민 재무리스크 관리제도 필요성 제시 즉 쉴러 교수는 모든 위기는 변화의 씨앗을 내포하고 있다고 한다. 현재의 경제위기도 경제를 안정시킬 수 있는 금융활동의 제도적 토대를 고치고, 국부를 다시 증대시켜, 우수한 금융혁신 모델을 강화해 위기가 닥치지 않았더라면 건설하지 못했을 더 나은 사회, 금융민주주의가 일반화되는 사회를 건설할 때라고 지적한다. 위기가 진행되느냐 아니냐가 중요한 것이 아니라는 것이다. 저자는 이번 세계적인 경제 위기를 통해 금융선진화가 아니라, 금융민주화를 위해 각국 정부가 힘을 모아야 한다고 말한다. 이를테면 정부는 주택가격 하락을 막기 위해 애쓰기보다 국민의 재무관리를 도와주고, 시장 심리가 투기로 흐르지 않도록 제어하는 것, 소비자를 위한 금융감시기구를 만들고, 주식시장의 공시 시스템을 강화하고 접근성을 높이는 것이 필요하다고 말한다. 또 통합 금융 데이터베이스를 만들고, 저소득층을 위한 지속적인 워크아웃형 모기지를 내놓으라고 말한다. 그러면 경제위기에 모기지 탓에 집열쇠를 내놓아야 하는 주택구매자뿐만 아니라 비주택 소유자도 보호할 수 있다는 것이다. 이 책은 리먼 사태로 혼란스러운 경제상황에서 2008년 가을 한국은행 이성태 총재가 영문판을 먼저 읽고 출입기자들에게 권한 책이다. 올해 삼성경제연구소가 전문경영인(CEO)이 읽어야 할 책으로 선정했다. 1만 3000원. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

“준비는 끝났다. 택일만 남았다.”던 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 카드를 정부가 4일 전격 꺼내든 것은 그만큼 집값이 심상치 않아서다. 금융감독원에 따르면 8월 말 기준 금융기관의 주택담보대출 잔액은 341조 4000억원으로 7월 말보다 4조 2000억원 늘었다. 은행권 증가액은 3조 2000억원, 비은행권 증가액은 1조원이었다. 부동산 거품(버블)이 가장 심했다던 2006년보다도 증가세가 무섭다. 당시 은행권 한달 평균 증가액은 2조 6000억원 정도였다. 올해 들어 8월까지의 증가 규모는 총 28조 1000억원으로 사상 최대다. 더구나 6~8월 여름철은 비수기로 꼽히는데도 석달 연속 4조원 이상씩 늘어나면서 상승세가 꺾이지 않았다. 이런 흐름이라면 본격 이사철인 가을에 접어들 경우 ‘폭증’ 가능성도 배제할 수 없다. 특히 7월 초에 수도권지역 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 내렸음에도 7~8월 증가세가 여전했다는 점은 추가 대책이 필요하다는 신호로 보였다. 단순히 담보물 가격만 따지는 LTV에 비해, 빌리는 사람의 부채상환 능력을 따지는 DTI가 거론된 것도 이 때문이다. 여기다 최근의 전셋값 오름세도 정부의 ‘결심’을 앞당기게 했다. 주택금융공사에 따르면 8월 전세자금 대출 보증 금액은 3744억원으로 7월에 비해 3%(125억원) 늘었다. 이번 조치에 따라 7일부터 서울 강남3구에는 DTI 40%, 강남3구 이외 서울 지역에는 50%, 인천·경기 지역에는 60%가 적용된다. 별다른 빚이 없는 연소득 5000만원인 사람이 만기 20년, 연 5.29%의 이자율로 대출을 받아 시가 6억원짜리 아파트를 살 경우 강남3구 지역은 1억 9512만원, 그외 서울 지역은 2억 4390만원, 인천·경기지역은 2억 9268만원까지 대출받을 수 있다. LTV 규제만 있을 때에 비해 각각 1억 488만원, 5610만원, 732만원 대출금이 줄어드는 셈이다. 주재성 금감원 은행업서비스본부장은 “이번 DTI 규제 강화로 앞으로 은행권 주택담보대출이 20~30% 줄어들 것으로 기대한다.”고 말했다 5000만원 이하 소액 대출이거나 집단대출과 미분양 물량에 대한 대출에 이런 규제를 적용하지 않기로 한 것은 실수요자에 대한 배려에서다. 집을 담보로 생계자금을 얻는 서민들이 아직도 많다는 점과, 부동산 경기가 지방마다 차이가 심하다는 점을 감안한 선택이다. 그러나 실수요자들의 피해를 우려하는 목소리도 있다. 김민규 기업은행 자금부장은 “DTI 확대는 심리적인 부분에도 큰 영향을 미쳐 들썩이는 집값을 잡는 데 상당한 효과를 발휘할 것”이라면서도 “집을 사기 위해 대기 중이던 실수요자들에게는 일부 피해가 갈 수도 있을 것”이라고 말했다. 조태성 최재헌기자 cho1904@seoul.co.kr

부동산업계는 DTI 확대 적용 조치가 치솟는 집값에 제동을 거는 데 기여할 것이라는 긍정적인 반응을 내놨다. 하지만 효과가 지속적으로 작용할지에 대해서는 의문을 표시했다. 지역적으로 많은 편차를 보일 것이라는 분석도 나왔다. 지역간 형평성 문제도 제기됐다. 서울 ‘강남권’은 이번 대책에도 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 이미 40%로 DTI 적용을 받고 있는 데다가 큰손들이 많아 규제에 영향을 덜 받기 때문이다. 하지만 서울 목동이나 중계동, 경기 과천이나 분당 등은 매수세가 위축될 것으로 보인다. 가장 타격이 클 것으로 예상되는 지역은 동두천이나 시흥, 하남 등 이제 막 상승국면에 접어든 곳이다. 이들 지역은 DTI를 적용하면 주택 거래가 크게 위축될 수박에 없다. 직업별로는 자영업자의 타격이 예상된다. 이들은 소득증명이 쉽지 않아 금융권에서 대출이 제대로 이뤄지지 않기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

집값 안정과 건설경기 회복을 위해 올해 보금자리주택 등 공공부문에서 아파트 3만가구가 추가로 공급된다. 국토해양부는 분양가 상한제 시행, 건설경기 침체 등으로 민간 부문 주택건설 물량이 감소함에 따라 공공 아파트 물량을 3만가구 늘리기로 했다고 3일 밝혔다. 이에 따라 올해 공급되는 공공아파트는 당초 10만가구에서 13만가구로 늘어났다. 국토부가 공공아파트 공급 물량을 늘리기로 한 것은 올해 7월까지 민간 건설사가 사업승인을 받은 물량이 지난해 같은 기간 대비 42.7% 줄어든 약 7만 3000가구에 그쳐 민간 주택건설시장이 침체되고, 주택 수급에도 차질이 예상되기 때문이다. 국토부는 우선 수도권 공공택지에서 민간에 공급될 택지 중 미분양이 났거나 건설사가 토지 중도금 연체 등으로 주택공급을 미루고 있는 토지를 대한주택공사가 인수해 올해 말까지 2만 5000여가구의 사업계획승인을 추가로 받기로 했다. 의정부 민락2, 수원 호매실, 인천 가정, 평택 소사벌 등 수도권 23개 공공택지다. 국토부는 또 강남 세곡, 하남 미사 등 보금자리주택 시범지구 4개 지구에 들어설 보금자리주택(약 4만가구)에 대해서도 연내 사업승인 물량을 5000가구 추가해 총 3만 5000가구로 확대하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 ‘8·27 부동산 대책’을 내놓고 나서도 부동산 열기는 식지 않고 있다. 집값은 물론 전세금마저 동시에 오르는 지극히 위험한 사태가 12주 연속 지속되고 있다. 전문가들은 3년 전 집값 대란의 초기 국면 양상이라고 진단한다. 더욱이 가을 이사철을 앞두고 있어 서민들의 불안감은 커지고 있다. 강남에서 시작된 부동산 가격 불안이 강북 전역으로 확산되고 있기 때문이다. 수치로 보아도 주택담보 대출 잔액이 340조원에 육박한다. 올 들어 주택담보대출 잔액이 28조원가량 늘어 사상 최대 증가액을 기록할 것으로 보인다.금융당국이 소득에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율(DTI)을 인하하는 방안을 검토 중이라고 한다. 현재 서울 강남·서초·송파에만 적용하고 있는 DTI 규제를 부동산 가격이 급등한 지역으로 확대하는 방안이 유력하다. 허경욱 기획재정부 차관은 “일부 지역이 부동산 투기로 번질 우려가 있기 때문에 DTI 규제를 전국이 아닌 특정 지역을 대상으로 시행할 것”이라고 말했다.우리는 유력한 규제 수단인 주택담보인정비율(LTV)을 현행 50%에서 40% 이하로 낮추는 방안도 검토해야 한다고 본다. 하지만 시간을 끌면 안 된다. 그동안 부동산 거품에 대한 경고와 시급한 대책 마련을 촉구하는 지적이 많았지만, 정부는 경기침체를 이유로 머뭇거렸다. 부동산 대책의 핵심은 선제 대응과 타이밍이다. 국민의 정부나 참여정부 당시 규제의 시기를 놓쳐 부동산 폭등세가 걷잡을 수 없이 확대된 사례를 상기해야 할 것이다. 투기세력에 정부의 강력한 실행 의지를 보이지 않으면 3년 전 집값 대란이 재연될 가능성이 있다. 될 수 있는 대로 빨리 국토해양부 등 관계부처와 협의를 통해 구체적인 대책을 내놓아야 한다. 아울러 일부 지역 규제 강화가 다른 지역의 수요로 몰리는 ‘풍선효과’에 대해서도 만반의 대비를 해야 한다.

정부의 부동산 정책이 급제동과 급가속을 반복, 부작용이 우려되고 있다. 일각에서는 정부 내에서 공급확대론과 규제론이 맞서고 있다는 얘기도 흘러나온다. 이 과정에서 정책적인 실기로 수급불안 등을 초래한 경우도 적지 않아 보완이 시급하다는 지적이다. 31일 정부 및 관련업계에 따르면 정부는 서울 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하면서 서울 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에 적용 중인 DTI(총부채상환비율)를 확대하는 방안을 검토 중이다. 이는 지난 7월7일부터 수도권에 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 강화했음에도 불구하고, 시중의 유동성이 부동산시장으로 유입돼 집값 불안이 가중되고 있다는 판단에 따른 것이다. ● 업계 “냉·온탕 정책” 비판 하지만 이를 두고 정부 일각과 업계에서는 시기상조라는 지적이 나온다. 주택협회 관계자는 “수도권 LTV 강화조치가 약효가 없었다고 바로 DTI 강화를 꺼내 드는 것은 전체적인 시장 흐름을 보지 못한 결과”라면서 “이는 기존주택시장뿐 아니라 신규분양시장까지 위축시킬 수 있다.”고 말했다. 주택업체 관계자는 “지난해까지 경쟁적으로 규제를 풀며 급가속할 때는 언제고, 이제 와서 재건축 아파트를 중심으로 집값이 좀 뛰었다고 DTI 규제를 수도권으로 확대하는 등 급제동에 나서는 것은 전형적인 ‘온탕냉탕정책’”이라고 비판했다. 실제로 부동산114 조사에 따르면 올 들어 8월31일 현재 서울의 아파트 가격은 평균 4.83% 올랐다. 하지만 이는 재건축에서 비롯된 것이다. 이 기간 재건축 아파트는 무려 16.18% 오른 반면 일반 아파트 가격은 3.35% 오르는 데 그쳤다. 여기에는 이 기간 동안 무려 8.33%나 뛴 강남3구도 한몫 톡톡히 했다. 국지적인 현상이라는 것이다. ● 국토해양부 “시기상조” 국토해양부도 금융규제와 관련해서는 속도조절이 필요하다는 입장이다. 국토부 한 관계자는 “정부가 보금자리주택 공급방안을 내놓은 지 일주일도 안 됐는데 이에 따른 시장 반응도 나오지 않은 상태에서 DTI 규제를 검토하는 것은 좀 이르다.”고 말했다. 보금자리주택 32만가구를 2012년까지 앞당겨 짓기로 한 이후 불고 있는 역풍도 정부 당국간 정책조율 실패의 결과라는 비판이 제기된다. 지난해 하반기 집값이 안정됐을 때 분양가상한제 폐지와 재건축 용적률을 풀 적기였지만 부처간 이견으로 실기했다는 평가다. 최근 보금자리주택 공급확대로 집값 대책이 중대형 대책이 없다는 지적이 대두된 것도 이 때문이라는 것이다. 당시 공공택지 등을 제외한 민영부문 분양가 상한제를 풀었더라면 민영주택 공급이 늘어나 청약예금이나 청약부금 통장 소지자들의 반발이 지금처럼 높지는 않았을 것이라는 분석이다. 결국 정부는 민영부문 대책이 없다는 지적이 나오자 뒤늦게 보금자리주택 중대형 공급을 앞당기고 민영택지 분양가 상한제를 이번 정기국회에서 폐지하겠다는 대책을 꺼내 들기에 이르렀다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “지난해 집값이 안정됐을 때 재건축이나 분양가 상한제를 풀었더라면 단기적인 가격 움직임은 있었겠지만 중장기적으로 공급안정을 기할 수 있었는데 실기했다.”면서 “DTI 규제도 수도권 전역으로 확대하기보다는 지역적으로 선별 적용하고, 신규분양 등 집단대출에는 적용하지 않는 것도 보완책 가운데 하나다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

신뢰가 단순히 도덕적 덕목인 시대는 끝났다. 신뢰의 의미가 21세기 들어서 국가 발전의 주요한 경제 자산으로 새롭게 조명받고 있다. ‘사람이 서로를 신뢰할 때 성장지수는 기하급수적으로 높아진다.’ ‘성공하는 사람들의 7가지 습관’의 저자 스티븐 코비 박사의 명언이다. 서로를 신뢰하지 못해 생기는 ‘불신과 갈등의 비용’이 줄어들어 조직의 생산성이 급증한다는 논리다. ‘임상실험’ 가운데 ‘도넛가게’ 이론이 있다. 직장인들을 상대로 도넛과 커피를 파는 1인 점포다. 고객들은 아침과 점심시간에 몰려든다. 거스름돈을 주고받는 시간을 줄이기 위해 스스로 계산토록 지폐와 동전을 준비했다. 다소의 손해를 각오했지만 신뢰의 힘은 고객을 두 배로 늘렸다. ‘경영의 신’으로 불리는 마쓰시타 고노스케나 정주영 현대그룹 회장 등 거물들도 사업 초기 목전의 엄청난 손해를 감수하면서도 고객의 신뢰를 택한 일화는 수없이 많다. 신뢰가 주는 효용은 개인이나 회사에 국한되지 않는다. 국가 정책도 마찬가지다. 천금매골(千買骨), 즉 천금의 거액을 주고 죽은 말의 뼈를 산다는 의미다. 중국 연나라 곽외라는 참모가 소왕(昭王)에게서 천리마를 구하도록 명을 받고 전국을 헤맸다. 결국 찾지 못하자 꾀를 내어 죽은 천리마의 뼈를 오백금에 샀다. 이 소식이 듣고 전국의 천리마 주인들이 떼를 지어 몰려왔다. 아무 소용도 없는, 죽은 뼈에 거금을 투자한 구매자에 대한 신뢰가 이들의 마음을 움직인 것이다. 이것이 바로 ‘시장의 신뢰’인 것이다. 시장의 신뢰를 얻지 못해 실패한 정책은 부지기수다. 역대 정권의 부동산 정책이 대표적이다. IMF 외환위기 직후 국민의 정부는 경제살리기 명목으로 분양가 자율화, 분양권 전매제한 폐지는 물론 장기 임대주택 100만가구, 판교 신도시 등을 건설했지만 실패로 막을 내렸다. 부동산 문제만은 반드시 잡겠다는 참여정부의 공언에도 불구, 서민들은 등을 돌렸다. 현 정권 역시 ‘8·23 부동산 대책’의 강수를 던졌지만 정부를 비웃듯 아직까지 집값 상승세가 꺾일 줄 모른다. 일관성을 무시한 잦은 정책 변경 때문에 시장이 정책을 신뢰하지 않는다. 부동산 정책을 경기 부양책으로 시장이 인식하는 한 어떤 투기 억제책도 성공하지 못하는 이유다. 국정 운영 역시 국민의 신뢰가 기반이 된다. 불신의 정치는 너무도 많은 비용을 치르고 생산성과 효율도 떨어진다. 정책 집행도 쉽지 않다. 문제는 신뢰를 얻기가 그리 쉽지 않다는 점이다. 전문가들이 제시하는 신뢰의 제 1항목은 정직성과 성실성이고 제2항목은 능력과 성과다. 한마디로 도덕성과 능력을 겸비해야 한다는 것이다. 정경유착 구조로 부정부패의 늪에 빠진 일본 자민당이 경제도 망쳤으니 정권교체는 필연적 수순이다. 참여정부는 높은 도덕성에도 불구하고 ‘아마추어 정권’이란 오명에서 벗어나지 못했다. 제 2항목인 능력과 성과 면에서 국민의 신뢰를 얻지 못한 연유다. 이명박 정권은 지금 집권 2기 개각을 앞두고 있다. 집권 1기에 ‘고소영 강부자’ 내각이란 비아냥을 들었다. 신뢰의 기본조차 충족하지 못한 까닭에 엄청난 역풍을 만났다. 집권 2기의 방향을 곱씹어야 할 대목이다. 우리는 지금 분열과 냉소, 좌절과 실망의 시대에 살아가고 있다. 서로 신뢰가 없는 탓에 쓸데없는 소모전과 불신의 비용이 만만치 않다. 이명박 정권이 어떻게 불신의 시대를 종식하고 신뢰의 시대를 열어갈 것인지 집권 2기 내각의 어깨가 무겁다. 오일만 논설위원 oilman@seoul.co.kr

오는 10월 초 서울과 수도권 4개 시범지구에서 보금자리주택 1만 5000가구가 쏟아진다. 이들 아파트는 분양가가 주변시세의 50~70% 수준에서 책정될 것으로 보여 벌써부터 ‘보금자리 로또’로 불리고 있다. 이들 시범지구에 이어 매년 두 차례씩 보금자리주택이 공급될 예정이어서 서울과 수도권 지역 무주택자들의 관심은 온통 이 보금자리주택에 쏠려 있다. 향후 보금자리주택 공급 계획과 청약자격과 방법 등 보금자리주택에 대해 알아야 할 사항들을 짚어본다. ●4개 단지 묶어 동시 공급 지난 5월에 지정된 보금자리주택 시범지구는 서울 강남 세곡, 서초 우면, 경기 하남 미사, 고양 원흥지구 등 모두 4곳이다. 이들 4개 지구에는 5만 5000가구의 주택이 들어선다. 이 가운데 보금자리주택은 4만가구이고 임대를 제외한 공공분양은 2만가구이다. 정부는 이 가운데 80%인 1만 5000여가구를 10월 초 4개 단지를 묶어서 동시에 사전예약방식으로 공급한다. 정부는 이들 시범지구를 포함해 2012년까지 모두 32만가구의 개발제한구역(그린벨트) 보금자리주택을 공급할 계획이다. 매년 8만가구를 두 차례에 걸쳐서 공급한다. 무주택 서민으로서는 선택의 폭이 그만큼 넓어진 셈이다. ●무주택 세대주만 청약 가능 분양대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 중소형으로 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입한 무주택세대주만 청약할 수 있다. 사전예약 방식으로 1~3지망까지 예약을 받는다. 신혼부부나 근로자, 국가유공자 기관추천 등의 특별공급 물량도 있다. 특히 이번 ‘8·27서민주거 대책’에서는 ‘근로자 생애 최초 주택청약제도’를 도입했다. 종전 신혼부부 특별공급제도를 개편해 전용 85㎡ 이하 보금자리주택(공공주택) 분양 물량의 20%를 생애 처음으로 주택을 구입하는 근로자들에게 우선 공급한다. 대신 신혼부부 특별공급 물량은 종전 전체 중소형 공급물량의 30%에서 15%로 줄이고, 일반 공급분도 40%에서 35%로 축소된다. 다자녀 장애인 등에 대한 공급분(30%)은 그대로 유지된다. 가입 자격은 청약저축에 2년 이상 가입한 근로자와 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부하고, 기혼(이혼자는 자녀가 있는 경우)이면서 도시근로자 평균 소득의 80% 이하인 사람, 주택구입 사실이 없는 무주택자여야 한다. 다만 장기가입자와의 형평성을 고려해 납입 예치금은 600만원이 넘어야 한다. 정부는 통장 가입 2년이 지나 1순위 자격이 있지만 납입 예치금이 부족할 경우 부족분만큼 일시 납입을 허용하기로 하고, 내달 중 주택공급규칙을 개정하기로 했다. ●지역우선 적용… 최고 10년 전매제한 사전예약 신청접수는 보금자리주택에서 처음으로 시행되는 것으로 주택공사 홈페이지에서 인터넷 접수를 원칙으로 1~3지망까지 예약신청할 수 있고 입주자 선정은 지역우선→지망→청약저축 입주자선정 기준(무주택기간·납부횟수·저축총액) 순으로 당첨자를 정한다. 청약은 실시계획 승인을 받은 여러 개의 단지 중에서 1~3지망 예약신청을 받는다. 사전 예약에서 당첨된 경우 이후 확정 분양가 등이 제시되는 정식 입주자 모집 단계에서 당첨자격이 최종 확정된다. 다만 사전예약 남용 방지를 위해 부득이한 사정이 없는 한 예약당첨 포기자나 부적격 당첨자는 일정기간(과밀억제권 2년, 그 외 지역 1년) 사전예약이 제한된다. 정부는 또 투기방지를 위해 당첨자는 5년 동안 의무적으로 살도록 했다. 또 전매제한 기간을 종전의 5년(수도권 과밀억제권역 기준, 비과밀억제권역은 3년)에서 7년으로 강화하되, 시세차익이 30% 이상 예상되는 곳은 10년 동안 전매를 금지할 계획이다. 하남 미사와 고양 원흥에는 7년, 강남 세곡·서초 우면지구에는 10년 전매제한이 적용될 것으로 예상했다. 청약자들의 지역 제한도 있다. 강남과 서초지구엔 서울 거주자만 우선 청약할 수 있다. 고양 원흥과 하남 미사는 전체 물량의 30%만 해당 지역에 우선 공급하므로 다른 지역 거주자도 70%에 신청이 가능하다. ●세곡·우면 분양가 3.3㎡당 1150만원 추산 국토부는 시범지구 분양가를 서울 세곡과 우면지구는 3.3㎡당 1150만원, 원흥은 850만원, 미사는 950만원으로 추산했다. 강남 수서지구의 집값이 3.3㎡당 2205만원, 서초 우면지구와 방배 일대가 2117만원, 원흥이 1190만원(행신, 화정)인 점을 감안하면 시세의 50~70% 선에 주택이 공급되는 셈이다. 물론 이 가격은 최종 확정단계에서 조금 높아질 수는 있지만 당첨과 동시에 최대 3억원 안팎의 시세차익이 기대돼 치열한 경쟁이 예상된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

전세시장의 강세가 계속된 한 주였다. 전세시장의 강세로 매매시장도 동반 상승 중이다. 아직은 오름폭이 크지 않지만 전세가 상승으로 아예 집을 구매하려는 수요가 점점 증가하고 있다. 이 때문에 여름 휴가철이 끝나면서 서서히 내 집을 마련하려는 수요자들이 부동산중개업소를 찾고 있다. 급매물은 여름철에 소진된 데다 전반적인 집값 상승분위기를 이어가자 매물을 회수하는 집주인들이 늘고 있어 집 구하기가 쉽지 않다. 신도시와 수도권 일대 매매시장은 소폭의 오름세를 유지하고 있는 가운데 전세난으로 소형 아파트를 구매하려는 수요가 늘면서 소형 평수의 강세가 두드러지고 있다. 급매물이 남아 있었던 중동지역은 일부 거래로 이어지면서 상승세를 이어갔다. 구리, 남양, 하남 일대는 실수요자 위주로 거래가 꾸준한 편이다. 과천은 수요가 있지만 물건이 별로 없어 실제 거래는 뜸한 편이다. 전세난이 확산되고 있는 가운데 중소형 전세가 강세를 나타내고 있다. 의왕, 남양주, 구리, 하남 일대 전세는 여전히 강세다. 서울~춘천간 고속도로 개통으로 남양주 일대 전세매물은 빠르게 소진되고 있다. 과천과 수원 등은 전세가 상승폭이 둔화됐다. 판교는 인근 강남권 전세수요가 몰리면서 가파른 가격 상승세를 나타내고 있다. 문의도 꾸준한 편이다. 산본은 서울의 수요가 몰리면서 소형 전세 수요가 급증하고 있다. 용인은 중소형 아파트의 전세물건이 없어 대형 아파트까지 전세가격이 상승하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 보금자리주택 공급 확대라는 카드를 꺼내 들었지만 실제 효과를 거두려면 극복해야 할 과제도 적지 않다. 우선 일각에서 제기되는 ‘과속논란’이다. 집값을 잡기 위해 공급을 늘리는 것이 가장 효율적인 수단이지만 계획대로 이행하기가 쉽지만은 않다는 것이다. 개발제한구역(그린벨트) 훼손 논란도 시끄러워질 전망이다. 정부는 이미 풀기로 한 78.8㎢를 활용하겠다고 밝혔지만 훼손 논란은 끊이지 않고 있다. 정부는 이미 훼손될 대로 훼손돼 그린벨트로서의 기능을 잃어버린 곳이고, 대신 다른 곳을 복원하는 만큼 우려하는 것처럼 그린벨트가 훼손되는 것은 아니라고 해명하지만 시민단체 등의 반발은 수그러들지 않고 있다. 개발 과정에서 제기되는 민원도 사업 진행을 방해하는 장애물이다. 지금도 우면지구나 세곡지구 주변에는 개발을 반대하거나 보상가와 불만을 표시하는 현수막들이 널려 있다. 이들 두 개 단지의 추진도 힘에 부치는 마당에 수십 개 단지를 4년 안에 마무리짓기는 녹록지 않아 보인다. 재원 확보도 과제다. 정부는 보금자리주택 건설에 모두 10조원의 재원이 필요한 것으로 추산했다. 보금자리주택 건설을 앞당기면서 당초 예상했던 비용도 크게 증가했다. 매년 1조 4000억원가량이 더 들어갈 것으로 보인다. 정부는 이 가운데 2000억원 정도는 정부 재정으로 충당하고, 나머지 1조 2000억원은 국민주택기금을 끌어다 쓸 계획이다. 나머지는 한국토지주택공사 등이 부담하게 된다. 만약 국민주택기금이 부족하게 되면 기획재정부와 협의해 공공관리기금에서 차입해서 쓴다는 복안이다. 하지만 지구지정이 임박하면 보금자리주택 건설에 드는 비용도 적지 않게 늘어날 것으로 보인다. 특히 하남 미사지구에서 보듯이 시범지구 추진 이후 지난 7월 한 달에만 땅값이 0.9%나 올랐다. 아무리 그린벨트라고 해도 보상비가 늘어날 수밖에 없다. 투기 확산도 난제 가운데 하나다. 이미 그린벨트 해제 대상지역의 땅은 외지인들이 상당수 보유한 상태다. 게다가 시중의 유동자금이 몰리면 땅값은 천정부지로 치솟을 수 있다. 정부가 태스크포스(TF)팀을 꾸려서 투기를 막겠다고 밝혔지만 효과적으로 대처할 수 있을지는 미지수다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 전문가들은 정부가 내놓은 보금자리주택 공급 확대 방안과 관련해 집값 안정과 서민 주택공급에 큰 효과가 있을 것으로 내다봤다. 하지만 전셋값 불안과 땅값 상승, 민간아파트 청약시장이 위축되는 부작용도 점쳤다.전문가들은 일단 보금자리주택이 연 8만가구씩 분양되면 당분간 주변 집값 안정에 도움이 될 것으로 기대했다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 27일 “최근 집값 상승세는 미래 공급 부족으로 집값이 오를 것이라는 불안감이 작용했다.”면서 “정부가 그린벨트 내에서 싼 주택을 많이 공급한다면 공급 기간에는 주변 집값 상승세를 진정시킬 수 있을 것”이라고 밝혔다.반면 전셋값 불안과 땅값 상승 가능성을 지적하는 전문가도 적지 않았다. 신규 아파트를 분양 받으려는 대기 수요가 늘면서 전세 수요가 늘어 전셋값이 불안해질 수 있다는 해석이다. 투기 수요도 들썩거릴 것으로 봤다. 부동산써브 함영진 실장은 “5년을 의무적으로 거주하게 하고 전매 기간을 10년으로 강화하더라도 강남 아파트를 반값에 사는 것은 보금자리주택지구가 유일할 것”이라면서 “5년 거주 의무를 채우기 위해 세입자에게 주소 이전을 하지 말도록 요구하거나 전매 제한을 채우기 위한 불법, 편법 거래가 늘어날 것으로 우려된다.”고 말했다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “시장의 유동성 차원에서 10년간 거래를 묶어 놓을 것이 아니라 전매제한 기간을 줄이더라도 보금자리주택에만 적용되는 특별양도세를 부과하는 것이 더 낫다.”고 주장했다. 또 보금자리주택 조기 공급으로 수도권 그린벨트가 한꺼번에 풀리면서 땅값이 급등할 것으로 우려했다. 실제로 하남시는 미사지구 보금자리주택 시범지구 지정 여파로 지난 6월 0.67%, 7월엔 0.9% 오르면서 두 달 연속 최고 상승률을 기록했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “그린벨트 해제로 개발 기대감이 커짐에 따라 주변 땅값 등 부동산 가격 상승은 불가피하다.”고 말했다. 싼값에 공급되는 보금자리주택에 청약할 수 있는 청약저축 통장의 인기는 더욱 높아질 전망이다. 기존 청약 예·부금 가입자는 공공주택 청약이 가능한 주택종합저축 통장으로 대거 이동할 공산이 커보인다. A건설사 관계자는 “싸고 위치 좋은 곳에서 반값 아파트가 분양되면 상대적으로 분양가가 비싸고 입지여건이 떨어지는 민간 아파트는 외면받을 수밖에 없다.”면서 “민간 분양시장이 크게 위축될 수 있다.”고 우려했다.윤설영기자 snow0@seoul.co.kr