GTX-B노선이 예비타당성(예타) 조사를 통과하면서 GTX-A·B·C노선을 따라 부동산 시장에 온기가 돌고 있다. 특히 정차역이 들어서는 이른바 ‘GTX 역세권’은 각종 부동산 수식어까지 따라붙으며, 주변 아파트 시세에 프리미엄을 더하고 있다. GTX-A·B·C 3개 노선 중 가장 빠른 속도로 사업이 진행되고 있는 A노선에서는 이미 프리미엄 형성이 두드러지고 있다. 영국판 GTX인 크로스레일(Crossrail)의 노선 인근 집값이 개통 시기에 이를수록 런던 평균 집값을 넘어선 것처럼 GTX-A 운정역(예정)과 인접한 단지의 집값 역시 향후 큰 폭으로 오름세를 보일 전망이다. 이에 현재 GTX-A 운정역이 위치한 파주운정 지역은 온라인 커뮤니티와 부동산 정보 카페 등에서 GTX-A 운정역과 인접한 아파트를 점치거나 관련 글들이 꾸준히 게시되는 등 높은 관심이 이어지고 있다. 이러한 높은 관심은 지난 30일 주택전시관을 개관하며 분양에 나선 ‘e편한세상 운정 어반프라임’으로 고스란히 이어졌다. 개관 첫 주말까지 3일 동안 2만 763명의 방문객들이 다녀가면서 기대와 관심을 한 몸에 받기도 했다. 이는 ‘e편한세상 운정 어반프라임’이 GTX-A 운정역과 인접한 역세권 입지에서 분양되는 올해 마지막 민간 분양 물량이자 브랜드 대단지 아파트라는 점이 부각된 결과로 보인다. 향후 개통 시 서울역까지는 20분 이내, 삼성역까지는 30분 내 이동이 예상되는 만큼 우수한 서울 접근성을 자랑한다. 여기에 도로 교통 또한 좋아 차량을 통한 서울, 수도권 접근성까지 부각되고 있다. 단지는 200m 거리 제2자유로(삽다리IC)가 위치해 있어 자유로, 제2자유로까지 진입이 수월하다. 특히 지하철 3호선 연장(예정), 제2외곽순환도로(김포~파주, 2026년 예정), 서울~문산고속도로(2020년 예정) 등 GTX-A에 이어 다수의 광역 교통망 호재가 예정돼 있는 만큼 향후 서울, 수도권 접근성은 더욱 좋아질 것으로 기대되고 있다. 경기도 파주시 운정3지구 A27블록에 지하 1층~지상 20층, 총 15개동, 전용면적 59~84㎡ 총 1010가구 규모로 조성되는 ‘e편한세상 운정 어반프라임’은 5일 1순위 청약을 받는다. 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 평균 1200만 원대의 합리적인 분양가로 올해 마지막 GTX-A 역세권 입지의 e편한세상 브랜드 아파트에 입성할 수 있는 만큼 수요자들의 많은 관심을 받게 될 것으로 보인다. 1차 계약금 1000만 원 정액제와 중도금 60% 이자후불제 혜택까지 제공하고 있는 이 단지는 5일 1순위, 6일 2순위 접수를 받는다. 당첨자는 16일에 발표하며 당첨자 서류접수는 17일부터 21일까지, 당첨자 계약은 9월 30일부터 10월 2일까지 3일간 진행한다. 주택전시관은 경기도 파주시 동패동 일원에 위치해 있다. 주택전시관에는 이케아 쇼룸을 연상케 하는 공간별 체험존에서 도슨트 형식의 소그룹 안내로 최적화된 주거공간을 경험하고, 체험해 볼 수 있다. 입주는 2021년 7월 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

한국은행은 지난달 금융통화위원회에서 기준금리를 1.5%로 동결했다. 성장과 물가 전망, 수출 부진이 실물경기에 미치는 영향에 따라 다음달 금통위에서 기준금리를 0.25% 포인트 내리고 내년 초에 추가로 인하할 가능성도 있다. 서민형 안심전환대출 금리는 현재 최저 수준이지만 앞으로 금리가 얼마나 더 떨어질지 관심을 모은다. 안심전환대출로 갈아탄 후 시장금리가 안심전환대출 금리보다 낮아질 수도 있기 때문이다. 하지만 추가로 인하할 금리 폭이 크지 않아 중도상환수수료와 앞으로 사용할 대출 기간을 고려해 대출을 갈아타는 것을 따져 봐야 할 것이다. 추석 이후 변동금리나 혼합형(고정+변동)금리로 받은 주택담보대출을 최저 연 1%대 후반~2%대 초반의 고정금리로 바꿔 주는 ‘서민형 안심전환대출’이 출시될 예정이다. 서민의 이자비용을 줄이고 고정금리로 전환해 금리 변동으로 인한 위험을 축소하기 위해서다. 부부 합산 연소득 8500만원 이하, 신혼부부 또는 2자녀 이상 가구의 경우 부부 합산 연소득이 1억원 이하가 대상자다. 부부 합산 1주택자면서 집값이 9억원 이하면 신청할 수 있다. 최대 5억원 범위에서 주택담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60% 이하 조건으로 기존 대출 한도를 그대로 유지하면서 갈아탈 수 있다. 단 연체, 부도 등 신용정보나 해제된 정보가 있다면 대상에서 제외된다. 또 대출을 지난 7월 23일 이전에 변동금리 또는 혼합금리 주택담보대출로 받았어야 한다. 디딤돌, 보금자리론, 공사적격대출, 자동대출은 전환 대상에서 빠진다. 한국주택금융공사 홈페이지 또는 앱, 각 은행 지점을 통해 신청할 수 있다. 총 20조원 내로 선착순 신청이 아닌 접수를 한 뒤 주택 가격이 낮은 순으로 대상자를 선정한다. 3%대 변동금리를 내고 있다면 고정금리 대출로 갈아타기를 검토하는 편이 좋다. 안심전환대출 대상이 아니더라도 혼합금리로 갈아타는 것도 나쁘지 않다. 현재 변동금리와 혼합금리(5년 고정) 간 금리 차가 0.5% 포인트 이상이다. 혼합금리로 갈아타면 기존 대출잔액 범위 내에서 대출이 되고 중도상환수수료도 없다. 이후 기준금리가 떨어져 변동금리가 더 낮아질 수 있지만 추가 하락 폭이 커 보이지 않는다. 안정적인 이자 지출을 계획할 수 있는 혼합형금리 선택을 고민해 보자. KB국민은행 WM스타자문단 도곡스타PB센터 팀장

한일 관계 악화 등으로 시장 불확실성이 커졌지만 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 하락 폭이 줄어들었다. 대표적으로 서울의 경우 가을 이사철 수요와 선호도 높은 역세권 위주로 상승 폭이 늘었다. 은마 등 강남 재건축 주요 단지들은 하락했지만 마포구(0.05%)는 공덕오거리 인근 위주로, 강서구(0.04%)는 교통 여건 개선(월드컵대교, 강북횡단선) 여파로 전주보다 집값이 올랐다. 경기 지역은 교통망 확충 등 개발 기대감 영향으로 지난해 11월 셋째 주 이후 40주 만에 상승세로 돌아섰다. 전국 주간 아파트 전세가격은 전주와 비교해 하락 폭이 줄어들었다. 수도권은 상승 폭(0.02→0.04%)이 확대됐다.

올 하반기 주택시장의 핫이슈는 ‘민간택지 분양가 상한제’다. 정부가 집값을 잡으려고 민간에서 짓는 아파트의 분양가까지 직접 규제하는 제도다. 하지만 극소수의 청약 당첨자가 시세보다 훨씬 싼 ‘로또 분양’을 받는 것이라 투기를 조장하거나 장기적으로 주변 집값을 끌어올리는 악순환의 원인이 될 수 있다는 비판도 만만찮다. 부동산 전문가인 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장에게 분양가 상한제의 한계와 우려점을 1일 들어 봤다. 김 실장은 상한제로 가격이 낮아진 만큼 건설사의 아파트 등 공급 물량이 줄어들 것으로 내다봤다. 그 근거로 국토교통부의 ‘주택 인허가 통계’를 들어 설명했다. 그는 주택정책 적용 시기마다 받았던 주택 인허가 건수를 연간 물량으로 환산하면 ▲원가연동제가 적용된 1989~1999년 57만 7000가구 ▲분양 자율화 2000~2006년 51만 6000가구 ▲분양가 상한제 2007~2014년 47만 4000가구 ▲자율화 완화 2015~2018년 67만 4000가구로, 상한제 적용 시 확실히 주택 공급 물량이 줄어든다고 지적했다. 시장 가격보다 인위적으로 분양가가 낮게 책정되면 결국 건설사들이 분양 시기를 늦추거나 공급량을 줄여 소비자에게 피해가 돌아갈 수 있다는 의미다. 재건축·재개발 단지가 ‘관리처분인가’(조합원에게 땅과 아파트를 분양하는 배분 계획)를 받았더라도 분양 승인을 받기 전이라면 상한제 적용을 받아야 한다는 정부의 입장에 대해서도 김 실장은 회의적이다. 그는 “재건축 조합들이 관리처분인가를 받았다는 것은 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비사업을 할 수 있는 법적 절차에 근거를 두고 자격을 얻은 것”이라면서 “분양 승인을 받지 않았어도 이미 조합원이 분담금 책정과 설계 계획까지 마친 상태에서 다시 비용분담 관계를 설정해야 하는 번거로움이나 철거·이주까지 마친 단지에 대한 피해 실태 조사를 면밀히 해야 할 것 같다”고 덧붙였다. 김 실장은 정부가 ‘가격 조정자’ 역할을 하는 것에 대한 우려도 전했다. 그는 “공익성이 큰 공공택지에서 공공사업자가 무주택 실수요자인 서민을 위해 집값을 낮추는 분양가 상한제를 적용하는 것에 동의한다”면서 “특히 순수 민간시장에서는 사업자가 무주택 서민에게 낮은 분양가에 집을 공급하도록 ‘유도’하는 것이 맞지 ‘규제’하는 것은 부적합하다”고 말했다. 이어 “용적률을 높여 주거나 도로·공원 정비 등의 간접적 지원을 통해 유도하는 것이 시장 논리에 맞다”고 조언했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

토론회 열어 주민들과 대응책 논의 재건축 조합 “로또 분양 될 것” 반발 전문가들도 “공급 줄어 집값 상승” 구 “정부에 지정 해제 적극 건의할 것”“정부에서 시행하려는 분양가 상한제로 가장 충격을 받은 지역이 우리 서초구입니다. 재건축 진행 단지가 59곳이고 이 가운데 관리처분인가 신청을 마친 곳이 14곳입니다. 2만 가구 이상 주민들이 재산권 침해를 받게 돼 구청에도 문의전화가 쇄도합니다. 이번 토론회에서 나온 의견을 모아 분양가 상한제가 국민들 편에서 시행될 수 있도록 힘을 모으겠습니다.” 조은희 서울 서초구청장이 다음달 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행을 앞두고 우려하는 구민들의 해결사로 나섰다. 지난달 29일 서울 25개 자치구 가운데 처음으로 분양가 상한제의 영향과 해법을 논의하는 토론회를 주도한 것을 시작으로 조 구청장은 구민들의 불안과 피해를 최소화할 대응책 마련에 발 빠르게 돌입했다. 서초구가 이날 반포동 엘루체컨벤션에서 연 ‘분양가 상한제 바람직한 방향 모색 토론회’에는 당초 예상 인원인 300여명의 두 배 가까운 550여명의 시민들이 몰려 높은 관심을 보여줬다. 조 구청장은 이 자리에서 “주택가격이 안정됐다고 판단될 때는 자치단체장이 국토교통부에 분양가 상한제 지정 지역에서 해제해달라고 건의할 수 있다”며 “서초구가 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되면 하루빨리 해제될 수 있도록 정부에 건의하겠다”고 밝혀 큰 호응을 받았다. 그는 또 “분양가 심사를 할 때 우리 구의 현실이 반영될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말해 박수를 이끌어냈다. 토론회에는 분양가 상한제의 직격탄을 맞게 된 재건축 단지 조합원들이 다수 참여해 정부 대책에 불만을 쏟아냈다. 신반포15차 아파트 조합원인 한 구민은 “현재 관리처분인가를 받아 이주도 끝내고 건물 철거도 완료한 상태”라며 “이런 상황에서 분양가 상한제가 소급 적용되면 부담액이 과중하게 늘고 대출도 받기 어려워 입주 시점에는 무주택자로 전락할 수밖에 없다”며 비판했다. “분양가를 낮춰도 결국 주변 시세에 따라 집값이 뛰어 ‘로또분양’이 될 것”이라는 주장도 나왔다. 전문가들도 찬반으로 맞서며 열기를 더했다. 발제를 맡은 심교언 건국대 교수는 “분양가 상한제를 시행하면 공급은 분명히 위축될 것”이라며 “집값 안정을 위해 시행하는 제도이나 상당수 전문가들은 공급량이 줄기 때문에 집값이 중장기적으로는 올라갈 것으로 본다”고 지적했다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “토지비, 건축비 등으로 이뤄진 주택 가격을 공공에서 냉정하게 들여다보고 합리적인 가격을 책정한다는 점에서 조합원에게 해가 되는 제도가 아니다”라고 짚었다. 구는 이날 제시된 의견과 논의 결과를 정부에 전달할 예정이다. 정서린 기자 rin@seoul.co.kr

한국은행 금융통화위원회가 30일 기준금리를 연 1.5%로 동결하기로 결정한 배경에는 우리 경제를 둘러싼 불확실성이 커진 만큼 대내외 경기 상황을 지켜보자는 판단이 깔려 있는 것으로 보인다. 직전에 열린 지난달 금통위에서 금리인하를 단행했다는 점을 감안해 우선 ‘실탄’을 아껴뒀다가 향후 미중 무역분쟁, 한일 경제갈등 등의 추이를 지켜보면서 통화정책으로 대응할 것이라는 분석이 나온다. 한은 금통위는 이날 통화정책방향 결정문을 통해 “국내 경제의 성장세가 완만할 것으로 예상되는 가운데 수요 측면에서의 물가상승압력이 낮은 수준에 머무를 것으로 전망되므로 통화정책의 완화기조를 유지해 나갈 것”이라고 밝혔다. 이어 “이 과정에서 향후 거시경제와 금융안정 상황의 변화를 면밀히 점검하면서 완화 정도의 조정 여부를 판단해 나갈 것”이라고 덧붙였다. 시장에서는 한은이 지난달 ‘깜짝 인하’ 결정을 내린 만큼 이번달에는 금리 인하 카드를 아껴 둘 것이라는 전망이 우세했다. 경기가 불안한 흐름을 보이고 있지만 두 달 연속으로 금리를 내리기에는 부담으로 작용했을 것이라는 분석이다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “현재 경기 상황만 보면 금리 인하 가능성이 열려 있는 것은 사실이지만 연이은 인하는 부담이 있다”며 “경기 상황에 따라 추가 금리 인하도 가능하다”고 말했다. 한은이 한 차례 더 금리를 내리면 역대 최저금리(연 1.25%)와 같아진다. 한은은 지난 2016년 6월 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 0.25%포인트 내렸다. 이후 2017년 말까지 역대 최저금리 수준이 유지되다 2017년 11월 1.5%로 인상됐다. 하지만 녹록치 않은 경제 상황을 감안하면 추가 금리인하 여지는 열려 있다. 한은은 통화정책방향 결정문에서 “세계경제는 교역이 위축되면서 성장세가 둔화됐다”며 “국내경제는 미중 무역분쟁 심화, 지정학적 리스크 증대 등으로 성장 전망경로의 불확실성이 한층 커진 것으로 판단된다”고 설명했다. 시장의 관심은 추가 인하 시기에 쏠린다. 올해 남은 금통위는 오는 10월 16일, 11월 29일 두 차례다. 한 발 더 나아가 내년 1분기 추가 금리인하가 한 차례 더 이뤄질 수 있다는 전망도 있다. 윤여삼 메리츠종금증권 연구원은 “내년까지 일본과의 마찰 등 리스크가 해소되지 않는다면 연내 및 내년 상반기 한 차례씩 금리를 내려 기준금리가 연 1% 수준까지 내려갈 수 있다”며 “개인적으로는 0.75%까지 내릴 수는 있다고 본다”고 말했다. 미 연방준비제도(연준·Fed)의 금리인하 속도가 어떻게 달라질지도 지켜봐야 할 변수다. 다만 금리인하가 가계부채 증가, 집값 상승 등으로 이어질 수 있다는 점에서 한은의 고민이 깊어질 것으로 보인다. 한은에 따르면 지난 6월 말 가계 빚 잔액은 1556조 1000억원으로 지난 3월 말과 비교했을 때 16조 2000억원(1.1%) 증가했다. 1분기 증가폭인 3조 2000억원(0.2%)보다 확대된 것이다. 한국감정원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.03% 오르며 9주 연속 상승세를 이어갔다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr김주연 기자 justina@seoul.co.kr

“민간 사업자가 아파트값 정하는데 그걸 정부가 이래라저래라 훈수 두는 곳은 한국밖에 없을 겁니다. 대출 조이고 세금 왕창 물리는 걸로는 모자란가 봅니다. 집 가진 사람은 ‘적폐’가 되는 나라예요.” 최근 서울 재건축 조합과 건설사에서 ‘민간택지 분양가 상한제’ 시행을 앞두고 나오는 원망 어린 푸념들이다. 분양가 상한제는 쉽게 말해 정부가 집값을 잡으려고 민간에서 짓는 아파트의 분양가까지 직접 규제하는 제도다. 새로 분양될 아파트가 고공행진을 해 버리면 주변 시세까지 끌어올려 집값이 천정부지가 될 거란 정부 판단에서 나온 것이다. 지난 28일 한국감정원이 발표한 ‘상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’도 비슷하다. 서울 25개 구별로 새 아파트 분양 시점을 전후해 준공 10년 이내 아파트의 매매 가격을 들여다봤더니 분양가를 마음대로 정할 수 있는 ‘분양가 자율화’ 아파트의 경우 분양 직후 1년 이내에 인근 주택 가격이 올랐다는 것이 골자다. 하지만 반대로 생각해 볼 대목도 있다. 분양가 자율화로 주변 집값이 올랐던 지역은 서울 25개구 전부는 아니다. 급격하게 주변 시세가 오른 곳은 서초, 영등포, 용산, 송파, 동대문, 서대문구 정도다. 특히 서대문, 동대문구는 재정비촉진지구라 꼭 자율화 때문이 아니라 달라진 미관이 주변 지역 시세에 어쨌든 영향을 줄 수밖에 없다. 이날 감정원에서 주제를 발표한 한 박사도 “분양가를 풀어 준다고 해도 일부 지역 집값은 그대로인 만큼 분양가 상한제를 제한적으로 적용하는 것이 낫다고 생각한다”고 말했다. 분양가 상한제가 잘못됐다는 게 아니다. 무주택 서민에게 좀더 저렴하게 내 집 마련을 할 기회를 주는 것이기 때문이다. 가격을 통제해야 할 만큼 일부 강남권 재건축 아파트 분양가가 과도하다는 데에도 동의한다. 하지만 정부가 주택도시보증공사(HUG) 심사 규제로도 못 잡았던 집값을 다시 규제하려는 것이라면 그 실패를 본보기 삼아 더 면밀한 ‘핀셋 정책’을 써야 할 필요가 있다. 서울을 비롯해 경기 과천ㆍ광명ㆍ하남, 대구, 세종 등 전 투기과열지구를 중심으로 범위를 확대하는 것이나 이주가 완료된 사업장까지 소급 적용하는 것에는 신중한 검토가 필요하다는 얘기다. 이미 재건축·재개발 단지 ‘관리처분인가’(조합원에게 땅과 아파트를 분양하는 배분 계획)를 받은 이들에겐 가혹한 부분이 있는 것도 사실이다. 관리처분인가를 받았다는 것은 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비사업을 할 수 있는 법적 절차를 정부에서 부여받았다는 의미다. 그런데 이미 조합원들이 분담금 책정과 설계 계획까지 마치고, 심지어 이주까지 마친 상태에서 처음부터 분담금 계산을 하고 설계를 바꾸는 계획을 다시 세우라고 하니 이들이 거리로 나서며 반발하고 있는 것이다. 민간택지 말고 현재 적용 중인 공공택지 분양가 상한제는 제대로 작동되고 있는가도 의문이다. 최근 경제정의실천시민연합이 서울신문과 함께 송언석 자유한국당 의원실을 통해 입수한 ‘LH 공동주택용지 블록별 입찰 참여 업체 및 당첨 업체 현황’을 분석한 결과를 보면 이미 분양가 상한제를 시행 중인 공공택지에 중견 건설사가 수십 개 계열사를 동원한 편법적인 ‘벌떼 입찰’로 공공택지를 독점해 수조원에 달하는 분양 수익을 챙기는 것으로 나타났다. 이들에 대한 감시망은 있는 것인지, 분양 원가는 충분히 검증 가능한 항목으로 구분돼 공개되고 있는 것인지, 분양가 심사위원회의 기능은 원활히 작동하는지 묻고 싶다. 분양가 상한제 확대 시행으로 다 때려잡을 생각보다는 지금 시행 중인 제도가 잘 굴러가고 있는지, 선의의 피해자를 막기 위한 보완책은 없는지 고려해야 한다. white@seoul.co.kr

올해 전국 집값은 1.4% 떨어지고, 전셋값은 2.6% 내릴 것이라는 전망이 나왔다. 10월 예고된 민간택지 분양가 상한제와 3기 신도시 개발계획 등 정부의 시장안정화 정책 기조 속에 대부분 지역에서 입주 물량이 쌓여 부동산 시장 하향 국면이 이어진다는 것이다. 한국감정원은 28일 강남지사 사옥에서 ‘2019년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’ 브리핑을 열고 이같이 전망했다. 감정원은 지역별로 봤을 때 주택 매매 가격이 올해 수도권에서 1.2% 하락하고 지방에서 1.9% 내릴 것으로 전망하면서 수도권보다는 지방 낙폭이 클 것으로 내다봤다. 올 1~7월에만 전국 집값이 1.01%, 전셋값이 1.58% 각각 떨어졌고 이런 추세가 하반기에도 이어질 것으로 판단한 것이다. 이준용 한국감정원 시장분석연구부장은 “9·13 부동산 대책과 대출 규제가 투자수요 유입을 막는 역할을 하고 있어 금리 인하 등 집값 상승 요인이 있어도 전체 시장을 움직일 정도는 아니다”라고 전망 배경을 설명했다. 감정원은 하반기 전국 주택 전세가격도 수도권이 2.5%, 지방이 2.6% 내릴 것으로 예상했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

“전월세 실명제는 ‘상한제’ 시발점” 관측 文정부 중반기 주거안정정책 속도 낼 듯 ‘임대료 새 계약자에 인상’ 꼼수도 가능 정부 과잉 개입 논란에 도입 난항 예상 전월세도 주택매매처럼 30일 내 신고하게 하는 ‘전월세 실명제’ 추진과 ‘분양가 상한제’ 확대 시행이 맞물려 결국 ‘전월세 상한제’ 도입이 불붙을 것이라는 관측이 나온다. 전월세 상한제는 서민들의 주거 부담을 낮추기 위해 임대료 인상률을 1년에 5% 이하로 제한하는 제도다. 10월 분양가 상한제 시행을 앞두고 ‘로또청약’ 기대 심리에 전셋값 오름폭이 커진 데다 전월세 실명제로 세금 부담을 느낀 집주인이 임대료까지 올리면 정부는 전셋값 급등이라는 불을 전월세 상한제로 진화할 수밖에 없을 것이란 전망이다. ●2007년 분양가 상한제 1년 뒤 전세 3.51% 급등 27일 한국감정원에 따르면 8월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 0.03% 상승해 8주 연속 오름세다. 다음달 입주를 앞두고 대규모 전세 물량이 풀린 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’의 전용면적 84㎡ 호가만 해도 불과 한 달 전 5억원 안팎에서 7억원선까지 치솟았다. 강남에선 아크로리버파크, 래미안대치팰리스 등 신축 랜드마크 아파트뿐 아니라 반포자이 반포미도 등 오래된 아파트까지 골고루 올랐다. 가을 이사철 영향도 있지만 분양가 상한제 여파가 크다. 집을 사려던 사람들마저 ‘반값 아파트’ 청약을 노리며 일단 전세 상태에서 지켜보자는 대기 상태로 돌아서고 있어서다. 실제 한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’를 보면 민간 분양가 상한제가 시행된 2007년 9월 이후 1년 뒤인 2008년 9월 전국 주택 전세가격은 3.51% 급등했다. 같은 기간 서울 전세가격 상승률도 4.65%나 될 정도로 치솟았다. ●김현미 의원 시절 ‘상한제’ 발의 법안 국회 계류 전월세 실명제가 전월세 상한제의 ‘신호탄’이라는 분석도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전월세 상한제는 임대료를 직접 규제하는 것이기 때문에 정확한 통계에서 정책을 만들어야 하므로 정책 설계를 위한 기본 데이터로 전월세 거래 금액과 거래 건수 등이 전수로 쌓일 수 있는 전월세 실명제가 시발점이 된다”고 말했다. 정부 기조도 궤를 같이한다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “전월세 상한제 도입은 현 정부의 부동산 관련 핵심 공약이었으나 그간 집값을 잡기 위한 규제책에 치중하면서 상대적으로 뒤로 밀렸다”면서 “김현미 국토교통부 장관이 전월세 상한제 등을 도입하는 ‘주택임대차보호법 개정안’을 의원 시절 공동 발의해 국회에 계류돼 있는 만큼 집권 중반기 접어들어 임차인 주거안정 정책 추진에도 속도를 낼 것으로 보인다”고 전망했다. 하지만 전월세 상한제에 대한 논란이 적지 않아 실제 도입까지는 난항이 예상된다. 종로구의 한 중개업소 대표는 “집주인 입장에서는 계약 갱신 때 임대료를 확 올리지 못하는 것이라 아예 계약이 만료됐을 때 한꺼번에 올려 새로 입주자를 받으면 그만”이라면서 “제도 시행 전 집주인이 미리 임대료를 올리는 꼼수를 쓸 수도 있다”고 지적했다. 전월세 시장에까지 정부의 손길이 미치는 것은 과도한 시장 개입이라는 지적도 있다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 하락폭을 유지했다. 다만 서울은 인기 지역 신축과 역세권 단지 수요가 늘어 전주(0.02%) 상승폭을 지켰다. 마포구(0.05%)는 공덕 등 역세권 인기에 힘입어, 종로구(0.04%)는 창신동 등 도심권 수요 덕에 각각 집값이 올랐다. 하지만 강남 4구는 분양가 상한제 영향으로 둔촌 주공, 은마 등 대표 재건축 단지 가격이 떨어지며 지난주 대비 상승폭이 0.03%에서 0.02%로 소폭 줄었다. 인천 중구는 영종도 내 중산동 위주로 매물이 소화되며 0.09% 상승했다. 하락세를 이어 가던 세종은 여름 휴가철 여파로 하락폭이 축소됐다. 전국 주간 아파트 전세가격은 전주 하락폭(-0.03%)을 이어 갔다.

변동금리→낮은 고정금리 대출 전환 7년 이내 신혼부부·2자녀 이상 가구 부부 합산 소득 1억원까지 신청 가능 집값 시가 9억 이하 1주택자만 대상 금리 연 1.85~2.2%… 다자녀 등 우대변동금리 주택담보대출을 1%대 고정금리로 바꿔 주는 ‘서민형 안심전환대출’이 다음달 16일 출시된다. 서민 실수요자들이 대출 이자 부담을 크게 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 다만 2015년에 나왔던 안심전환대출과 달리 소득, 주택 수 등 조건이 추가됐기 때문에 꼼꼼히 따져 본 뒤 신청하는 게 좋다. 금융위원회는 25일 서민형 안심전환대출의 구체적인 요건과 금리를 공개했다. 안심전환대출은 금리 상승에 취약한 변동금리 비중을 줄이기 위해 낮은 금리의 고정금리 대출로 전환해 주는 정책금융 상품이다. 2015년에 이어 두 번째로 출시된다. 변동금리와 준고정금리(3~5년 혼합형) 대출자를 대상으로 한다. 소득 요건은 부부 합산 소득 8500만원 이하로 정해졌다. 7년 이내 신혼부부와 두 자녀 이상 가구는 부부 합산 1억원까지 가능하다. 현재 주택금융공사가 제공하는 보금자리론보다 각각 1500만원씩 소득 기준이 높아졌다. 아울러 1주택자를 대상으로 하고, 대출 이후 정기적으로 보유 주택 수를 확인한다. 주택 가격은 시가 9억원 이하여야 한다. 금리는 연 1.85~2.20%다. 시중은행에서 받을 수 있는 고정금리, 변동금리 대출 중 최저 수준이다. 만기와 신청 방법에 따라 금리가 달라진다. 신청과 약정 등 모든 절차를 온라인으로 처리하고 10년 만기 대출로 갈아탈 경우 최저금리인 연 1.85%를 적용받을 수 있다. 모든 과정을 은행 창구에서 진행하고 30년 만기 대출로 갈아탄다면 연 2.20%가 적용된다. 신혼부부, 다자녀, 한부모, 장애인 등 복수의 우대금리 요건을 충족하면 금리가 최저 연 1.20%까지 내려가는 구조다. 예를 들어 잔액 3억원, 20년 만기인 대출을 연 3.16%의 변동금리에서 연 2.05%의 고정금리로 갈아타면 월 상환액은 168만 8000원에서 152만 5000원으로 줄어들어 매달 16만 3000원을 아낄 수 있다. 대출한도는 최대 5억원이다. 기존 대출 잔액 내에서 받을 수 있고 주택담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다. 안심전환대출로 갈아타기 위해 중도상환 수수료를 내야 한다면 그 금액만큼 최대 1.2% 대출 증액도 가능하다. 공급 규모는 약 20조원이다. 이를 초과하는 신청이 들어오면 주택가격이 낮은 순서대로 공급한다. 추석 연휴 직후인 다음달 16일부터 29일까지 2주 동안 신청을 받는다. 은행 창구와 주택금융공사 홈페이지에서 신청하면 된다. 홈페이지에서는 24시간 접수가 가능하다. 실제 대출을 갈아타는 시점은 오는 10~11월 중일 것으로 보인다. 이명순 금융위 금융소비자국장은 “적용되는 금리 수준은 갈아타는 시점의 시장 금리 상황을 반영해 조정될 수 있다”고 말했다. 한편 금융위는 2금융권 대상 주택담보대출 갈아타기 상품인 ‘더 나은 보금자리론’의 대상도 확대한다. 다음달 2일부터는 여러 금융기관에 빚이 있는 다중채무자와 LTV가 높은 대출자도 이용이 가능하도록 개선한다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 22일 3기 신도시 개발 때 시세보다 저렴하게 공급된 주택에 대해 시세 차익을 환수할 수 있도록 환매조건부 주택을 도입해야 한다고 밝혔다. 변 사장은 이날 세종시 국토교통부 기자들과 가진 오찬 간담회에서 “신도시 개발 과정에 따른 토지 개발 이익을 특정인이 독점하는 것은 과도하다”면서 “주택 상품의 다양화와 개발 이익을 공유할 수 있는 이익공유형 환매조건부 주택이 도입돼야 한다”고 말했다. 이어 “국회와 정부를 설득하고 공론화할 것”이라고 덧붙였다. 환매조건부 주택이란 정부나 LH 등 공공 부문이 주택을 건설해 주택 소유자에게 분양하고 일정 기간이 경과한 뒤 이를 공공이 다시 사들이는 것이다. 수요자 입장에서는 저렴한 분양가격에 내 집을 보유할 수 있게 된다. 하지만 집값이 올라도 정부나 LH에만 되팔 수 있으며 시세차익 중 절반은 정부에 반납해야 한다. 변 사장은 “이명박 정부 때 3억원에 공급한 보금자리 주택이 지금 12억원에 달하는데 강남아파트를 반값에 주면 ‘로또’가 되니까 팔 때는 공공에 팔게 해야 한다”면서 “분양 가격이 시세보다 많이 저렴하면 개발 이익을 많이 환수하고, 적을 경우 적게 환수하는 방식으로 차등 적용할 수 있을 것”이라고 말했다. 국토부는 최근 민간택지 분양가 상한제 전매제한 기간 중 주택을 부득이하게 팔아야 할 경우 이를 LH가 일정 금액으로 매입하도록 했다. 변 사장은 이에 대해 “세부 매입 방법과 가격은 지침을 만들 때 의견을 반영할 방침”이라며 “기본적으로 거주 기간이 길수록, 매매가액이 시세와 차이가 적을수록 전매 금액을 높게 책정해야 한다”는 원칙을 밝혔다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

인천 송도에서 서울역을 지나 경기 남양주 마석을 잇는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 정부의 예비타당성조사(예타) 문턱을 넘기면서 주택시장의 기대감이 고조되고 있다. 서울과 직접 이어지는 교통망이 딱히 없었던 인천 송도와 남양주 마석, GTX C노선과 겹치는 청량리 지역이 대표적이다. 김은진 부동산114 연구팀장은 “송도나 남양주의 경우 기존 아파트 시장보다는 새로운 택지지구나 신규 분양시장에서 호재로 작용할 수 있고 GTX B·C노선이 중복되는 청량리 지역에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다”면서 “단 경전철 개통 때도 겪었듯이 실제 개통까지는 예정기간보다 더 걸릴 가능성이 커 착공 단계에 가서야 가격 움직임이 나타날 것으로 예상한다”고 진단했다. 총길이 80㎞에 달하는 GTX B노선은 송도에서 남양주까지 서울 접근성을 획기적으로 높이는 노선이라 교통환경 개선으로 인한 수요가 급속히 불어날 것이란 전망이 크다. 인천의 경우 서울지하철 1호선과 공항철도를 통해 서울로 연결됐지만, 송도는 아직 서울까지 곧바로 연결되는 철도망이 없어서다. 교통 인프라가 부족한 남양주도 마찬가지다. 남양주 별내동의 한 공인중개소 대표는 “남양주는 청량리역까지 이동할 수 있는 경춘선의 배차 간격이 길고 다른 교통편도 부족해 서울 가는 길이 어려웠던 것이 사실”이라면서 “GTX가 개통되면 교통 상황이 나아질 것으로 보고 집값 상승 기대감에 문의가 늘고 있다”고 말했다. 송도지역의 또 다른 중개소도 “갑자기 집값이 오르진 않겠지만 기존에 내놨던 매물을 거둬들이려는 움직임이 나올 만큼 열악한 교통환경에 정체돼 있던 주택시장이 활기를 찾을 것으로 본다”고 설명했다. 다만 전문가들은 예타 통과가 예견됐던 만큼 GTX 효과가 집값에 반영이 많이 된 데다, 대출과 청약·세제 등 정부 규제로 단기간 집값 상승을 기대하긴 어렵다고 관측한다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

“천장에서 물이 새요.” 재건축이나 재개발을 앞둔 낡은 아파트나 주택의 문제가 아니다. 지난해 말 입주를 시작한 신축 아파트인 서울 송파구 헬리오시티 얘기다. 천장 매립형 시스템 에어컨을 옵션으로 설치한 가구에서 누수가 집중적으로 발생한 것이다. 9510가구가 들어선 국내 최대 규모 단지이자 집값 상승의 주범으로 꼽히는 강남권의 고가 아파트임에도 ‘날림 공사’ 논란을 피해 가지 못했다. 지난해 6월 입주한 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 역시 국내 최고가 단지라는 이름이 무색할 정도로 하자 논란이 끊이지 않는다. 급기야 주민들은 최근 시공사를 규탄하는 플래카드까지 내걸었다. 신축 아파트의 하자 문제는 어제오늘 일이 아니다. 신축 아파트 입주자라면 건설사의 부실시공과 늑장 하자보수가 ‘통과의례’처럼 간주되는 분위기다. 공동주택 하자분쟁 신청 건수만 해마다 4000건 안팎에 이른다. ‘선(先) 분양, 후(後) 시공’이 대부분인 아파트 공급 방식, 품질보다 비용 관리에 더 신경쓰는 건설업 구조, 하청에 재하청을 주는 공사 관행, 허술한 감독 체계 등이 맞물려 빚어낸 결과로 풀이된다. 수십억을 내 어렵게 장만한 내 집이 ‘불량 제품’이라면 속이 타들어갈 수밖에 없다. 하자가 숱하지만 정작 주민들은 집값이 떨어질까봐 쉬쉬하며 속앓이만 하는 사례도 적지 않다. 완공 이후에도 건설사에 하자 보수 책임을 지우는 이유다. 다만 하자보수 기간이 다르다는 데 유의해야 한다. 미장·도배·타일 등 마감 공사는 2년, 급수·배수·전기·냉난방설비 등은 3년, 철골·방수·지붕 등은 5년, 벽·기둥·바닥 균열과 같은 내력 구조 문제는 10년이다. 그럼에도 입주자와 건설사 간 하자 분쟁은 끊이지 않는다. 이 경우 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회의 문을 두드려야 한다. 국토부는 또 이르면 내년 상반기부터 입주 전에 미리 하자 여부를 확인할 수 있는 ‘입주자 사전방문’ 제도를 법제화하는 방안도 추진하고 있다. 입주 후에 하자 보수가 진행되는 불편을 감수해야 하고 보수가 지연돼 분쟁이나 소송으로 번지는 사례도 적지 않다는 점을 감안한 것이다. 다만 ‘부영아파트 부실 공사’ 논란을 계기로 하자 피해액의 최대 3배까지 배상하도록 하는 이른바 ‘부영법’(공동주택관리법 개정안)이 지난해 4월 발의됐지만, 국회에서 진전이 없다. 또 민간 아파트 분양가 상한제가 시행되면 집값 안정과는 별개로 부실 공사를 키울 수 있다는 우려가 있다. 하자 문제는 규제만으로는 풀 수 없고, 가격 통제는 품질 경쟁을 위축시킬 수 있다는 점에서 아직 갈 길이 멀다. shjang@seoul.co.kr

8월 아파트 분양 시장은 무더위, 휴가가 겹쳐 소비자들의 관심도가 떨어지는 비수기로 꼽힌다. 금주 분양 시장도 숨 고르기에 들어간 상황이다. 하지만 16일 견본주택을 오픈한 경기 광주 ‘오포 더샵 센트럴포레’는 핫해 관심을 끈다. 신분당선 동천역 인근에 마련된 오포 더샵 센트럴포레 견본주택은 내방객들의 발걸음이 끊이질 않고 있다. 15일이 광복절이어서 16일에는 휴가를 내고 들린 사람이 많아, 평일임에도 방문객으로 북적였다. 합리적인 집값을 갖춰 30~40대 젊은층의 방문도 절반을 웃돌았다. 포스코건설에 따르면 금요일 오픈 후 3일간 3만여명이 내방할 것으로 내다봤다. 실제로 견본주택 내방객들의 공통 관심사는 사업지가 갖춘 ‘교통호재’다. 대표적인 게 서울~세종간 고속도로다. 광주는 2022년 일부(서울~안성 구간) 개통 예정인 서울~세종고속도로 오포IC를 통해 서울까지 20분대로 이동이 가능하다. 오포IC는 사업지에서 약 1.5Km 거리에 위치할 예정이다.또한 서울~세종고속도로를 이용하면 3번국도, 제2영동고속도로, 제2경인고속도로로 진입하기 수월해 판교를 비롯해 분당신도시와 기타 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 이미 개통한 경강선 경기광주역을 통해 판교역까지 10분대(3정거장), 강남역까지 30분대(7정거장)면 도달 가능하다. 추가적으로 7월 수서~광주 복선전철이 예비타당성 조사를 통과해 향후 사업지 인근 경기광주역에서 수서역(3호선, 분당선, SRT 정차)까지 12분이면 닿을 수 있어 서울 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 빼어난 상품성도 호평을 받았다. 단지내 어린이 물놀이장과 실내 체육관이 설치되며, 피트니스 센터, 게스트하우스, 골프연습장, 사우나, 도서관, 음악연습실 등 단지 규모에 걸맞은 다양한 커뮤니티 시설도 돋보인다. 포스코건설 ‘더샵’이 업계 최초로 선보인 스마트 기술 ‘AiQ 홈 시스템’도 이 단지에 적용될 예정이다. 스마트 CCTV, 안심 보안 시스템 등을 통한 단지 내 범죄·사고 예방이 기대된다. 실내 환기와 초미세먼지 제거를 위한 공기청정시스템도 기본으로 제공된다. 한편 오포 더샵 센트럴포레는 경기 광주오포 고산1지구 택지개발지구 내에 들어서며, 전용면적 59~84㎡ 1396가구다. 청약 일정은 오는 21일 특별공급을 시작으로 22일 1순위, 23일 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 29일, 계약은 9월 16일부터 18일까지 3일간 진행된다. 한편, 오포 더샵 센트럴포레 입주는 2022년 7월 예정이며, 견본주택은 신분당선 동천역 인근에 위치한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

EBS국제다큐영화제(EIDF2019)가 17일 극장상영을 시작으로 9일간의 다큐멘터리 축제를 연다. ‘다큐멘터리, 세상을 비추다’를 표어로 내건 올해 EIDF는 34개국 74편의 상영작들로 꾸려졌다. 영화제 기간 동안 고양 메가박스 일산벨라시타, 서울 홍대 구름아래소극장 등 상영관과 TV, 다큐멘터리 전용 VOD 플랫폼 D-BOX에서 상영작들을 만나볼 수 있다. 그 중 프로그래머가 추천한 10편의 작품을 소개한다. 상영작의 극장 상영, TV 방영 스케줄은 EIDF 홈페이지(www.eidf.co.kr) 참조.▲‘좋아요’ 스타(Jawline) 잘생긴 17세 소년 오스틴 테스터는 미국 테네시주의 작은 마을에서의 삶이 답답하다. 하지만 온라인 스트리밍 세계에서는 수천 명의 소녀들에게 열렬한 사랑을 받는다. 오스틴과 같은 소년들에게 온라인 팬덤은 시골에서 떠나 부와 명예가 기다리는 새로운 삶으로 향하는 티켓과도 같다.▲아프리카의 부처(Buddha in Africa) 말라위의 한 중국계 불교 고아원에는 전국 각지에서 온 고아 300명이 살고 있다. 이들 중 한 명인 에녹 알루는 전통적인 마을의 삶과 불교 사상에 중점을 둔 엄격한 교리 사이에서 자란다. 중국 이름으로 불리는 아이들은 중국어로 말하고, 부처를 믿으며, 쿵푸를 익히기 위한 수련을 거친다. ▲마인딩 더 갭(Minding the Gap) 스케이트보드를 타는 두 친구를 담은 12년 넘는 영상 기록이 이들의 불안한 가정환경과 현대의 남성성을 드러낸다. 23살 잭과 여자친구의 파란만장한 관계가 아이를 가진 후 점점 악화되는 과정, 17살 케이어가 아버지의 죽음 후 마주한 인종 정체성의 혼란 등을 포착한다.▲디어 마이 지니어스(Dear My Genius) 한때의 과학 영재로 부모님의 자랑이던 ‘나’는 영문학 전공 후 백수가 돼 하릴없이 집에 누워있다. 그런데 초등학교 1학년 어린 동생은 “나도 언니처럼 영재가 되고 싶다”며 엄마와 함께 빡빡한 공부 스케줄을 소화한다. ‘나’는 이들의 치열한 일상을 지켜보는 것이 고통스럽다.▲마지막 코뿔소(The Last Male on Earth) 2018년 3월, 지구상의 마지막 수컷 북방흰코뿔소가 죽었다. 그의 이름은 수단. 수단은 마지막 개체가 된 순간부터 보디가드들에 둘러싸였고, 기자들은 취재를 위해 케냐로 몰려들었다. 관광객들은 함께 사진을 찍기 위해 줄을 섰다. 그리고 과학자들은 여전히 그의 종족을 번식시킬 방법을 찾으려 한다.▲로스 레예스(Los Reyes) 로스 레예스는 칠레 산티아고에서 가장 오래된 스케이트 공원이다. 이곳에는 두 마리의 떠돌이개 콜라와 풋볼이 산다. 에너지가 넘치는 콜라는 굴러다니는 공을 가지고 놀기 좋아한다. 풋볼은 콜라가 공을 떨어뜨릴 때까지 조바심을 내며 짖는다. 이들 주위의 10대들은 매우 다양하고, 때로는 문제가 있는 배경을 갖고 있다.▲그루밍(Well Groomed) 미국 애완견 미용 대회에서 펼쳐지는 예술가들의 감성과 상상력을 포착했다. 1년간 이 총천역색 대회를 순회하고 있는 4명의 챔피언들과 그들의 멋지고 생기 넘치는 강아지들을 따라 창의적인 과정을 살펴본다. 자주 다뤄지지 않은 미국의 한 모습이 활기차게 펼쳐진다.▲엄마의 실종(The Disappearance of My Mother) 베네데타는 사라지고 싶다. 그녀는 60년대를 대표하는 패션모델로 앤디 워홀, 살바도르 달리, 어빙 펜, 리처드 애버던의 뮤즈이기도 했다. 하지만 75세가 된 그녀는 이미지의 세계에서 벗어나 영원히 사라지고자 한다. 그런 엄마를 마지막으로 기록하는 영화를 만들려는 아들의 결심은 뜻밖의 협업과 대립을 촉발한다.▲푸시-누가 집값을 올리는가(Push) 전 세계 도시에서 집값이 급등하고 있지만 사람들의 수입은 그렇지 않다. 영화는 적절한 주택 공급 문제에 대한 유엔 특별조사위원 레이라니 파르하가 세계를 여행하는 여정을 함께하면서 누가 왜 도시에서 쫓겨나고 있는지를 이해하려 한다.▲오손 웰즈의 눈으로(The Eyes of Orson Welles) 미국의 배우 겸 영화감독 오손 웰즈가 남긴 사적인 그림들을 볼 수 있게 된 감독은 그의 시각적 세계로 깊이 들어간다. 영화는 이 20세기 쇼맨의 사상, 천재성의 힘을 생생히 살려내면서 오손 웰즈라는 천재가 현재까지 어떻게 영향력을 끼치고 있는지를 탐구한다. 이정수 기자 tintin@seoul.co.kr

정부가 이르면 10월부터 전국 투기과열지구의 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용한다. 현재 투기과열지구는 서울 25개 전 자치구와 경기 과천·광명·하남·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 총 31곳이다. 재건축·재개발 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당겼다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지나 후분양 방식을 검토 중인 단지 등 분양가 상한제를 피해 가려는 사례를 원천 봉쇄하기 위한 조치다. 또 ‘로또 분양’ 논란을 차단하기 위해 현행 3~4년인 전매 제한 기간을 5~10년으로 연장하고 최대 5년의 의무거주 기간을 도입하는 방안도 추진한다. 정부가 강력한 대출 규제로 위력을 발휘했던 지난해 ‘9·13 부동산 대책’ 이후 11개월 만에 분양가 통제 카드까지 빼든 것이다. 시중에 흘러 넘치는 유동성이 부동산으로 향할 개연성이 커졌기 때문이다. 정책금리가 인하돼 금리 하락세는 완연해졌고, 주식시장 침체까지 맞물리면서 1000조원이 넘는 시중 부동자금이 대기 중이다. 게다가 연말부터 3기 신도시에 대한 토지 보상이 시작되면 30조원대 보상금이 시중에 풀릴 것으로 예상된다. 집값을 안정시키려면 서울 강남권 재건축 아파트 등의 높은 분양가에 대한 통제 고삐를 조일 수밖에 없다는 판단이 깔려 있다. 분양가 상한제는 집값 상승을 일시적으로 억제하는 고육책일 뿐 근본적인 해결책이 될 수 없다. 사업성 악화 등을 이유로 신규 분양이 감소하거나 분양 일정에 차질이 빚어질 수 있다는 시장의 우려에도 귀를 기울여야 한다. 무엇보다 서울에 주택 공급을 늘리지 못하면 백약이 무효가 될 수 있다. 서울의 새 아파트 공급이 줄면 정부의 의도와 달리 가격은 더 올라간다. 앞서 2003년 2기 신도시 발표 이후 39조원의 보상금이 서울로 몰려 서울 집값이 급등하는 역효과를 낸 과거 사례도 타산지석으로 삼아야 한다. 공급 위축에 따른 집값 상승이라는 역풍을 차단할 뾰족한 대책이 눈에 띄지 않는다는 점은 우려스럽다. 서울에는 ‘노는 땅’이 드물어 물량 확보가 어렵지만, 서울 강남의 아파트를 구매하려는 소비자들은 많다. 따라서 공급 확대를 경기도의 신도시 조성보다는 서울 도심이나 역세권을 중심으로 한 고밀도 개발 방안에서 찾아야 한다. 용적률을 완화하거나 지역별로 차등 적용하는 방법도 고민해야 한다. 대신 고밀도 개발이나 규제 완화로 얻은 초과수익을 환수할 수 있는 안전 장치도 마련해야 한다. 기본적으로 가격은 수요과 공급에서 결정된다는 점을 인식해야 한다.

거주의무 최대 5년 등 실수요 청약 유도 직장 이전·이혼·상속 땐 쉽게 팔 수 있게 재개발·재건축 381곳 사업 중단 우려 “공급 부족해 집값 폭등 시발점 될 수도”정부는 분양가 상한제 적용으로 ‘로또 아파트’가 양산될 것이라는 비판을 불식시키기 위해 재산권 행사에 일부 제약을 두기로 했다. 거주의무 기간을 최대 5년으로 늘리고, 전매제한 기간도 최대 10년으로 연장하는 방안이 추진된다. 일각에선 민간택지 분양가 상한제가 30만 가구에 이르는 서울 재개발·재건축 사업을 늦춰 공급 부족에 따른 가격 급등의 시발점이 될 수 있다고 우려한다. 정부는 12일 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’과 함께 민간택지에서 아파트 분양을 받는 경우에도 공공택지처럼 거주의무 기간(최대 5년)을 두고, 전매제한 기간도 최대 10년으로 늘리는 내용의 주택법 개정을 추진하기로 했다. 낮은 가격에 분양을 받은 아파트에 대한 처분을 제한함으로써, 투기 수요보다 실수요가 청약에 참여할 수 있도록 하겠다는 취지다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 아파트의 전매제한은 분양가가 인근 시세의 100%이면 3년, 70% 미만이면 4년이다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 “법 개정을 통해 투기과열지역의 민간택지 아파트를 시세대로 분양받은 경우엔 5년, 시세 대비 80% 미만으로 분양받으면 최대 10년간 전매를 제한하는 방안을 추진하겠다”고 말했다. 직장 이전이나 상속, 이혼 등 불가피하게 집을 매각해야 하는 경우엔 한국토지주택공사(LH)를 통해 입주금에, 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 더한 가격으로 팔 수 있게 할 방침이다. 분양가 상한제 적용 요건도 단순화했다. 필수 요건을 ‘투기과열지구’ 기준으로 정했고, 대상도 ‘입주자모집공고 신청분’으로 소급 적용했다. 이렇게 되면 서울의 25개 자치구와 함께 경기 과천·분당·하남·광명, 대구 수성구, 세종시 등 31곳이 모두 필수 요건을 충족하게 된다. 또 관리처분계획 인가를 받은 단지들도 분양가 상한제 적용을 받게 돼 대상이 대폭 늘어난다. 개정안이 시행되면 가장 큰 충격을 받는 곳은 서울 재개발·재건축단지다. 6월 기준으로 분양 단계에 이르지 못한 재개발·재건축 단지는 총 381곳, 29만 4000가구다. 이 중 공사를 시작한 85개 단지(6만 8894가구) 중 일부를 빼고는 10월 시행령 개정 전에 입주자모집공고 신청이 어려울 것으로 보인다. 사실상 사업을 뒤로 미룰 가능성이 높다는 얘기다. 국토부는 10월 시행령 개정 이후 요건 충족 지역에 대해선 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용 지역으로 지정한다. 건설사 관계자는 “여당 지지세가 강한 강북 뉴타운과 노원구의 상계 주공 등이 포함될지가 관심”이라고 말했다. 시장은 벌써 주택 공급 부족에 따른 가격 상승을 우려하고 있다. 한 부동산 관계자는 “서울 집값 때문에 3기 신도시를 내놨는데, 해당 지역의 주택 가격은 떨어지고 서울 집값은 반등했다”며 “결국 사람들이 원하는 주거지에 주택이 부족하면 부작용이 나타날 수밖에 없다”고 지적했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

정부가 12일 모든 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용하기로 하면서 실제 분양가가 얼마나 내려갈지 관심이 쏠린다. 국토교통부는 현 시세의 70~80%로, 현재 분양가격 대비 10% 이상 분양가가 떨어질 것으로 전망했다. 서울 강남권의 경우 단지별 상황에 따라 시세 대비 ‘반값 아파트’가 출현할 가능성도 제기된다. ●국토부 “현 분양가 10% 이상 인하 기대” 이문기 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 진행한 기자들과의 질의응답에서 “몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현 시세의 70~80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다. 국토부는 이번 시뮬레이션의 구체적인 수치를 공개하지 않았지만 2007년 상한제 도입 당시 전국의 분양가가 16~29% 하락하고, 평균 20%가량 떨어질 것으로 추정했었다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 통제하고 있는 강남권 재건축단지의 경우 분양가가 HUG 기준보다 10~20% 하락하면 주변 시세에 비해서는 절반 가까이 떨어질 가능성도 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “분양가 인하 폭은 현재 집값이 비싼 서울 강남권이 다른 지역보다 크게 나타날 것”이라고 말했다. ●집값 비싼 강남권은 인하 효과 클 듯 서울 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG는 강남구 일원동 ‘디에이치 포레센트’ 수준인 3.3㎡당 4569만원에 분양할 것을 요구했다. 만약 분양가 상한제를 적용받아 HUG 요구에서 15%만 내려간다고 가정해도 이 아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 3883만원으로 떨어진다. 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 6500만~7000만원인 것을 감안하면 분양가가 시세 대비 절반 수준으로 떨어지는 셈이다. 강동구 둔촌주공 재건축단지는 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4000만원 수준인데 분양가 상한제를 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 2500만원 이하로 떨어질 것으로 업계는 보고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “분양가 인하 폭은 지역별로 차이가 있을 텐데, 구체적인 수준은 토지비 책정을 비롯해 세부 기준이 발표된 후 예상 가능하다”고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

국토교통부는 12일 투기과열지구의 민간 택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제를 적용하는 등 기준을 개선하겠다고 발표했다. 이를 적용하면 평균 분양가가 현재 시세의 70∼80% 수준까지 떨어질 것으로 당국은 보고 있다. 이날 더불어민주당과 당정 협의를 거쳐 발표된 ‘민간 택지 분양가 상한제 기준 개선안’은 10월까지 시행령 입법 예고를 거친 후 곧바로 시행된다. 구체적인 적용 지역과 범위는 국토부 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 결정한다. 다음은 일문일답. - 분양가 상한제의 구체적 효과는? “분양가 상승은 인근 주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 분양가 상한제 시행 시기(2007∼2014년) 서울 집값은 안정세였으나 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐었다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 준다. - 현행 대비 분양가가 얼마나 낮아지나. “몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현 시세의 70∼80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다. 내부적으로 시뮬레이션을 통해 분석한 추산치이기 때문에 구체적인 자료를 공개할 수는 없다.” - 사실상 재건축 초과이익환수제가 무력화되는 게 아닌가. “상한제 적용하면 애초 계획보다 일반 분양가가 낮아질 수 있기 때문에 초과 부담금이 발생할 수 있고, 환수액은 감소할 것으로 예상된다. 다만, 구체적인 규모는 재건축 단지나 입지, 사업속도별로 차이가 있어 일률적으로 말하기는 어렵다.” - 10월 공포 후 시행되면 내년 8월부터 본격 지정되는 건가. “이달 주거정책심의위원회 일정은 결정 안 됐다. 오늘 발표한 건 제도개선 내용이다. 상한제 지정요건을 개선하는 개정안 입법 예고를 거치면 이르면 10월 초 시행령이 시행된다. 이후 시장 상황을 종합적으로 고려해 주거정책심의위원회를 열고 어느 지역을 언제 지정할지 결정할 것이다.” - 주거정책심의위원회가 종합적으로 고려한다는 게 구체적으로 어떤 내용인가. “투기 과열 지역 중 3가지 요건을 정량적으로 고려한다. 그 가운데 주택시장 상황을 종합적으로 고려해서 결정하겠다는 것이다. 다만, 요건이 된다고 반드시 지정하는 건 아니고 과열이 심하거나 확산할 여지가 없으면 빠질 수도 있다.” - 적용 시점에 대해 명확히 말해달라. “오늘 발표 시행령 내용은 지정요건 완화 내용을 발표한 것이다. 이르면 10월 초 시행령 시행되면 제도적 요건을 갖추게 되고, 이후 지역과 시점은 시장 상황 종합 판단해서 하게 된다. 과거 일률 적용했던 것과 달리 지금은 주거정책심의위원회를 통해 선별적으로 하게 돼 있다. - 공급 위축 우려가 있다. “이번 상한제는 시장 과열 우려가 있는 지역을 선별해 제한적으로 하는 것이다. 상한제를 적용하더라도 분양가격과 적정이윤을 보장하는 제도적 장치가 돼 있다. 정비사업의 경우 현재 사업이 본격화된 착공 또는 관리처분 인가를 받은 단지가 151개에 달한다. 이런 물량이 있어 물량 감소는 크지 않을 것으로 본다.” - 가격 상승 우려도 있다. “최근 집값 상승 패턴을 보면 송파·서초 등 강남권 주요 단지의 재건축 가격이 상승하고 주변 신축 단지가 따라 오르는 추세를 보인다. 상한제를 통해 재건축 아파트 분양가 합리적인 수준으로 조정되면 신축 단지 상승도 제한될 것으로 판단한다.” 곽혜진 기자 demian@seoul.co.kr