단기는 변동금리·장기는 고정금리로
시중금리가 계속 올라 이에 연동되는 변동금리형 주택담보대출 금리도 꾸준히 오르고 있다. 여기에다 은행들은 자체 고시금리를 올리거나 우대금리 혜택을 폐지해 대출자들의 금리 부담이 가중되고 있다. 더욱이 우리나라의 주택담보대출은 대부분 만기 3년 미만의 단기성 변동금리 상품이 많아 금리 상승과 집값 하락이라는 두 ‘파도’에 고스란히 노출돼 있다.
●최저금리보다 변동기준 따져야
변동금리부 대출을 받을 때에는 우선 최저 금리에 현혹되지 말고 은행별 변동금리 기준을 파악해야 한다.
은행이 대출금리를 올리거나 내릴 때 사용하는 기준금리가 은행별로 달라 당장 최저금리로 대출을 받았더라도 향후 이자를 갚아나가는 동안 시중금리 인상폭보다 더 큰 이자부담을 질 수도 있기 때문이다.
우리은행과 신한은행의 3개월 변동금리부 주택담보대출 기준금리는 91일물 양도성예금증서(CD)의 수익률이다. 이에 따라 매일 고시되는 CD금리에 따라 대출자가 부담하는 금리가 달라진다. 예를 들어 1월1일에 대출받은 고객이 3개월 후인 4월1일이 됐을 때 대출금리는 4월1일 이전 3영업일 평균 금리에다 대출받을 때 약정한 은행의 마진율이 더해져 계산된다.
반면 국민은행과 하나은행은 CD금리 변동을 기계적으로 적용하지 않고, 자체적으로 정한 기준금리를 바탕으로 대출금리를 변동시킨다.1주일마다 주택담보대출 금리를 고시하는 국민은행의 경우 최고금리를 기준금리로 표시하고, 각종 할인 혜택을 차감하는 방식으로 대출자가 내야 할 금리를 재산정한다.
●금리인하 적극 요구하라
일반적으로 자신이 주거래 고객으로 등록된 ‘단골은행’에서 대출을 받으면 일반고객보다 낮은 금리로 돈을 빌리 수 있다. 특히 은행은 급여통장 보유 고객에게 대폭적인 금리할인을 해주고 있다. 외환은행 0.4%포인트, 국민은행 0.2%포인트, 신한은행 0.2%포인트 등이다. 헌혈 등 사회공헌, 자녀수, 신용카드 사용에 따라 금리 혜택을 주는 은행도 많다.
이에 따라 우선 주거래은행에서 상담을 받고, 자신의 거래실적 등을 적극적으로 알려 금리 인하폭을 최대한 늘리는 게 중요하다. 또 지점장 재량으로 금리를 깎아주는 ‘영업점장 전결금리’나 ‘본부승인 금리’도 활용할 필요가 있다. 하나은행은 최근 신용등급에 따라 0.3%포인트까지, 본부승인을 통한 대출시 0.5%포인트까지 금리를 감면해 주던 제도를 폐지했지만 주거래고객 우대제도는 유지하고 있다.
●갈아타기 신중해야
변동금리형 상품의 금리가 크게 오름에 따라 고정금리형 상품으로 갈아타려는 고객이 늘고 있다. 특히 주택금융공사의 고정금리형 상품인 ‘보금자리론’의 금리는 오히려 낮아져 이 상품에 관심이 쏠린다.
보금자리론의 금리는 10년 만기는 6.3%,15년 만기는 6.4%,20년 만기는 6.5%로 시중은행의 변동형 상품의 금리와 격차가 1%포인트 안팎으로 좁혀졌다. 그러나 보금자리론은 대출한도가 3억원 이하이며,6억원 이상의 주택은 대출이 불가능하다는 것을 유념해야 한다. 더욱이 고정금리 상품으로 갈아타려면 중도상환 수수료를 물게 되고, 근저당권 설정을 다시 하게 되면 설정비용 등이 추가로 들어간다.3년 이상된 변동금리상품을 중도상환하면 대부분의 은행이 수수료를 면제해 주고 있으나, 현재 주택담보대출자들은 주로 3년 미만의 단기 상품을 이용하고 있어 수수료 지불이 불가피하다. 특히 은행별로 중도상환 수수료 산정 방식이 천차만별이어서 은행이나 만기일까지 남아 있는 기간에 따라 최대 4배의 차이가 난다. 신한은행의 경우 만기 잔존일수(상환일에서 만기까지)를 기준으로 2년 이상이면 2%,1년 이상은 1.5%,6개월 이상은 1.0%,3개월 이상은 0.5%의 수수료를 받는다. 국민은행은 0.7%의 기본수수료에 근저당설정비용 보전액(잔존월수×0.2%)을 더한 금액을 수수료로 적용한다.
신한은행 한상언 올림픽선수촌지점 PB팀장은 “대출사용기간이 길고, 금리인상 속도가 빠를 것으로 예상되면 고정금리 대출을, 단기간 사용할 자금이고 금리인상 속도가 크지 않을 것으로 판단되면 변동금리대출을 선택하는 게 좋다.”면서 “은행마다 각종 금리 할인 조항을 두고 있고, 지점장의 재량도 있어 대출받을 때 협상력을 발휘해야 한다.”고 말했다.
이창구기자 window2@seoul.co.kr
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