서울 재건축 아파트 시장에 찬바람이 불고 있다.안전진단 강화,사업추진 방식 변화,일반주거지역 종 구분에 따른 사업성 약화 등 ‘3재(災)’가 가로막고 있기 때문이다.재건축 사업 자체가 물거품이 될 수 있다는 위기감 때문에 조합·건설사 모두 걱정이 태산이다.사업을 낙관하고 과감하게 돈을 묻어둔 투자자들은 본전도 건지지 못하는 것 아니냐는 걱정으로 냉가슴을 앓고 있다.한편 조합과 건설사는 재건축 사업이 강화되는 7월 이전에 시공사를 선정하기 위해 부심하고 있다. 1.안전진단 강화 안전진단은 재건축 사업의 첫 단추를 꿰는 단계.대치동 은마아파트에 대한 안전진단 예비신청 불허는 사실상 ‘재건축 불가’판정이나 마찬가지로 받아들여진다.정부의 재건축 규제 방침이 다시 한번 확인된 셈이다.은마 아파트 파장이 강남권에서 예비·정밀 안전진단을 받고 있는 12개 아파트 단지로 번질 경우 걷잡을 수 없는 혼란에 빠질 수 있다.강남구 개포동 주공 1∼4단지,역삼동 개나리 6차아파트,일원동 대우 아파트 등은 은마 불똥이 튀지 않을까 전전긍긍하고 있다.정밀안전진단을 받고 있는 강동구 고덕동 주공 1단지도 마음을 놓을 수 없다. 다만 은마 아파트와 개나리 6차아파트를 빼고는 모두 저층이라는 점에 희망을 걸 뿐이다.특히 재건축 사업을 추진 중인 대부분의 중층 아파트는 앞으로 재건축 사업은 일시적으로 중단될 것으로 보인다. 2. 사업추진방식변경 오는 7월 ‘도시 및 주거환경법’이 시행되면 재건축 사업이 지금보다 훨씬 더 까다로워진다.이 법은 재건축 대상 지역(정비구역)을 먼저 지정한 뒤 사업을 추진하는 것을 줄기로 한다.‘선계획-후개발’원칙을 지켜야 한다는 것으로 재건축 사업 전반에 걸친 사업 일정이 늦춰질 수 밖에 없다.정비구역 지정에만 2년 이상 걸릴 것으로 예상되기 때문이다.‘시간이 돈’이라는 재건축 시장에서 사업지연은 곧 투자수익률 저하로 이어질 것이 불보듯 뻔하다. 여기에 서울시가 재건축 시기를 강화할 움직임을 보이고 있어 재건축 시장은 더욱 위축될 것으로 전망된다.서울시는 재건축 허용 연한을 아파트 준공 시점을 기준으로 1970년대에 지어진 아파트는 20년,80년대 30년,90년대 40년 등으로 강화하는 방안을 검토 중이다.재건축을 추진 중인 아파트 대부분이 80년대에 지어진 것이어서 상반기에 안전진단을 통과하지 못하면 사실상 사업이 장기화될 수 있다는 얘기다. 3. 일반주거지역 種 세분화 2종으로 분류되는 단지는 재건축 사업이 사실상 중단될 것으로 전망된다.용적률이 현재 수준인 200% 이하로 규제되기 때문이다. 강남구 청실·국제 아파트의 경우 비록 안전진단을 통과했지만 2종 일반주거지역으로 묶일 경우 사업성이 크게 떨어진다.기존 용적률이 청실아파트는 208%,국제아파트는 180%에 이른다.용적률 250%를 기준으로 재건축 사업을 추진해오던 이들 아파트는 사실상 사업을 포기해야 할 위기에 처해 있다. 서초동 방배동 경남아파트도 2종으로 분류됐다.송파구 시영 아파트는 구청이 3종으로 분류했지만 종 세분 기준에 따르면 2종에 해당돼 서울시가 이를 수용할 지 의문이다. 류찬희기자 chani@

아파트 재건축과 관련,관심을 모았던 강남구 대치동 은마아파트에 대한 안전진단이 31일 반려됐다. 강남구 재건축안전진단심의위원회는 이날 오후 2시부터 12명의 위원 중 10명이 참석한 가운데 회의를 열어 “안전상 위험이 없어 정밀검사를 할 필요가 없다.”는 결론을 내렸다.은마아파트의 안전진단 반려는 자원 재활용과 아파트 값 억제에 대한 서울시의 입장을 강하게 드러낸 것으로 볼 수 있다.다른 아파트의 재건축에도 많은 영향을 줄 전망이다. ●심의위,“위험없다.” 대학교수·전문가 등 10명이 참석한 가운데 열린 이날 안전진단심의위원회는 지난해와 마찬가지로 “안전성에 위험이 없기 때문에 정밀안전진단을 할 필요가 없다.”는 결론을 내렸다.지난해 10월 “주민의 불편은 인정되나,단지 전체를 전반적으로 검토할 때,정밀안전진단 대상은 아니다.”는 입장을 고수한 것이다. 은마아파트 주민들은 지난해 예비안전진단 신청이 반려되자 보충자료를 만들어 이번에 다시 신청했다.심의위는 그러나 지난 17일 유보결정을 내린데 이어 이날 안건을반려했다. 은마아파트 주민들이 서둘러 집단으로 안전진단을 요청한 것은 7월부터 재건축 관련법이 대폭 강화되기 때문이다. ●심의위원 전원 사퇴 심의위원들은 회의를 마친 뒤 “더 이상 강남구의 심의를 맡지 않겠다.”는 의사를 표명했다.은마아파트의 재건축 문제가 지나치게 불거지면서 소신있는 판단을 못한다는 것이 이유다.심의위원 전원은 심의 때마다 주민 등으로부터 숱한 압력을 받는 등 어려움을 겪어온 것으로 알려졌다. 은마아파트 안전진단의 재차 반려와 심의위원 전원 사퇴사태는 강남지역의 다른 재건축 추진에도 찬물을 끼얹었다.은마아파트가 강남권 재건축 시장에서 중층단지를 대표하며,시세형성을 주도해 왔다는 점에서다.따라서 이번 반려는 강남 재건축 대상 아파트의 ‘거품붕괴’로 이어질 가능성도 있다.특히 개포동 주공 1·2·3·4단지와 시영 등 대규모 아파트단지의 심의에 큰 영향을 미칠 전망이다. ●주민반발 거셀 듯 실생활에서 어려움을 겪던 주민들의 반발이 거셀 전망이다.주민들은 그동안 구청 항의방문,헌법소원 등을준비하며 재건축을 요구해왔다.실제 집단행동을 하기도 했으나 결국 무산됐다.은마아파트 주민들은 지은 지 24년이나 돼 주차장이 턱없이 모자란데다,수도배관이 낡아 녹물까지 나오는 불편 속에 살고 있다. 조덕현 송한수기자 hyoun@

“애들 다 키운 지금도 애를 감싸는 포대기가 갖는 의미랄까,그 정신을 결코 잊질 못해요.그건 가족끼리 정(情)과 사랑을 전이시키는,정말 인간적인 사슬이었으니까요.” 최근 장편소설 ‘붉은 포대기’(삼신각 펴냄)를 낸 중견작가 공선옥(사진·40).그는 먹고 사는 일에 숨가빠 우리 세대가 깜빡 잊고 살아온,낡았으되 그래서 더 많은 사연이 땟국으로 전 포대기 하나를 꺼내들었다.붉은색의 낡은 무명 포대기에서는 금세 달고 시금한 젖냄새와 함께 따뜻한 정감의 보푸라기가 인다. 그는 고작 속곳 한 벌 겨우 오릴 만한 포대기에다 ‘가족이라는 이름의 또다른 사랑’을 패치워크처럼 그려넣는다.참담한 아픔을 거쳐서야 다다를 수 있는 ‘피안(彼岸)의 휴식’ 같은 사랑이다. 작품은,어머니의 병수발을 위해 시골집에 불려 내려온 인혜의 뇌리에서부터 풀어진다.실패한 사랑을 병으로 앓다가 어느새 훌쩍 삼십대를 넘긴 그는 암을 앓는 어머니와 치매의 할머니,그리고 정신지체의 동생 수혜를 돌봐야 하는 현실 앞에서 ‘사는 일의 막막함’에 적잖이 힘겨워한다. 가족을 향한 그의 ‘이기’와 ‘몰이해’는,자신을 ‘막막한 상황’ 속으로 끌어들인 아버지에 대한 원망과 버무려져 사랑의 기억 때문에 신열이 들끓는 그의 가슴에서 가늠하지 못할 불신으로 증폭된다.이런 인혜의 아픔에 ‘임신한 동생 수혜의 상황’이 덧밥처럼 얹히면서 가족들의 갈등은 인화점을 향해 치닫는다. 작가는 작품을 결코 도식적으로 이끌지 않는다.가족소설의 형식을 가졌으면서도 결코 단선적이지 않다.인혜와 수혜,상처한 아버지가 재취로 들여앉힌 어머니라는 전혀 다른 유형의 인물과 상황을 중층으로 대립시켜 ‘누구라도 그럴 것’이라고 여길 만한 정직한 갈등을 생산해낸다.바로 작가 공선옥이 가진 문학적 도덕률이자 역량이다. 이를테면,인혜는 동생의 임신과 임신을 초래한 수혜의 사랑을 따로 떼어내 문제를 수습하려는 가족들의 시각을 “가족 혹은 사랑이라는 미명으로 한 장애 여성에게 가해지는 폭력”으로 규정한다.물론 이런 인혜의 깨달음은 죽은 어머니의 ‘곰살맞은 사랑’이 준 고귀한 선물 같은 것이다. 불구인 딸의아픔을 이해하고 어렵게 태어날 손자를 위해 생전에 어머니가 쓰던 반닫이에서 포대기를 찾아내는 아버지와,그런 아버지를 지켜보면서 흉금의 눅눅한 우울이 일순간 환하게 펼쳐지는 것 같은 기쁨을 느끼는 인혜.결국 포대기는 이들의 사랑을 확인해주는 정표가 되고 상징이 된다. 또 전처가 남긴 두 자식을 싸안아 키웠던 포대기로 다시 수혜의 아기를 감싸안는 새어머니의 모습은 ‘개자식’이라는 육두문자까지 내뱉으며 불화했던 가족들의 서슬을 이내 따뜻한 속살로 풀어낸다.작가는 이처럼 ‘사랑’과 ‘가족’을 씨줄과 날줄로 해 인혜 자매가 가는 삶의 도정을 담담하면서도 가슴 뭉클하게 그려내고 있다. 작가 공선옥에 대한 문단의 평가는 “얄캉한 기교에서 한 두 걸음 물러서 담백하고 솔직하게,그러면서도 모든 상황을 당당하게 그려내는 작가”라는 것이다.‘붉은 포대기’는 이런 문단의 평가에 부합하는 작품이다.어디에도 애써 읽는 이의 감동을 쥐어짜려는 선동은 보이지 않는다.이런 무기교의 담담함이 주는 감동은 필경 생명력이 오랠 것이라는믿음,빛나지 않으면서도 자신의 때깔을 지우지 않는 공선옥의 힘으로 남는다. 춘천에 기거하며 글쓰는 일에만 몰두한다는 그는 “가족의 이름 혹은 핏줄이라는 이유로 시시콜콜 간섭하고 때로는 억압하고,더러는 폭력적이기도 하지만 그것은 어쩌면 아직까지도 남아 있는 ‘포대기 정신’의 한 편린일 수 있는 것”이라며 “유모차 등 온갖 유아용품이 넘쳐나지만 사지를 결박당해 들쳐업혀도 마냥 포근하기만 했던 포대기의 웅숭한 사랑을 무엇으로 대체할 수 있겠느냐.”고 반문한다. 심재억기자 jeshim@

“인도를 일주일 여행한 사람은 책을 한권 쓰고 일곱 달 머문 사람은 글을한편 쓰지만,인도에 7년동안 거주한 사람은 아무것도 쓰지 못한다.”는 말이 있다.인도란 그렇게,알면 알수록 그 깊이를 알 수 없는 ‘역설의 나라’다.때문에 인도의 이미지는 흔히 보는 이의 ‘전지전능한’시선에 의해 박제되고 복제되고 또 무의식적으로 수용된다.‘우리 안의 오리엔탈리즘’(이옥순지음,푸른역사 펴냄)은 바로 이러한 무분별한 ‘인도신화 만들기’에 일침을 가하는 책이다. 인도 근대사 전공자이자 작가인 저자는 먼저 류시화·강석경·송기원 등 내로라하는 ‘인도전문’작가들의 산문집과 소설을 텍스트로 택해 비판의 화살을 날린다. 베스트셀러 작가 류시화는 최근 출간된 산문집 ‘지구별 여행자’에서 인도에 관한 가장 ‘흔한’접근법을 보여줬다.신비와 명상,깨달음의 나라로서의인도.“…생은 어디에나 있었다.나는 사람들이 켜놓은 불빛이 보기 좋았다.내 정신은 여행길 위에서 망고 열매처럼 익어갔다.…” 또 그 뜬구름 잡는깨달음 이야기인가.인도는 왜언제나 삶의 교훈과 각성을 안겨주는 곳이어야 하는가.‘우리 안의 오리엔탈리즘’은 이러한 물음에서 출발한다. 저자는 류시화의 시선은 인도를 지배한 식민주의자의 그것과 흡사하다고 지적한다.그의 순수한 ‘인도 보기’ 역시 인도를 대상으로 여기고 ‘나와 다른’ 인도를 강조하며,10억 인구를 가진 광대한 인도의 다양한 층과 켜와 색채를 무시한 채 자신이 보고 싶은 것,이를테면 정신주의적인 측면만 골라 본다는 것이다.그런 점에서 류시화는 19세기에 득세한 수많은 ‘키플링 아류’와 같은 배를 탄 셈이다.저자에 따르면 류시화는 후진적인 인도와 일정한 사회적·심리적 거리를 두며 인도를 타자화한다는 점에서 강석경이나 송기원과 크게 다르지 않다. 한국의 많은 소설가들에게 인도는 그저 추상으로 존재한다.‘실존하지 않는 그 무엇’이니까 그만큼 ‘무책임하게’ 그린다.소설의 주인공들은 늘 구원을 얻으려고 갑자기 인도로 떠난다.송기원 소설의 한 주인공은 이혼하고 잡지사를 그만둔 뒤 술을 마시고 여관에서 자다가 벌떡 일어나 “인도로가자!”고 외친다.그런가 하면 강석경 소설의 주인공은 한국에서의 “허위적인 결혼생활을 탈피”하려고 인도로 간다.은희경의 ‘명백히 부도덕한 사랑’의강선배도 갑자기 직장을 내버리고 캘커타로 떠난다.주인공들은 무력한 순간에 홀연히 인도로 향한다.왜? 이유는 알 수 없지만 그냥 인도가 거기에 있으니까 하는 식이다.그야말로 모호하고 무력한 글쓰기의 전형이다. 강석경과 송기원의 소설에 나오는 인도는 더러움과 가난만 가득할 뿐,즐거운 일이나 사람다운 사람은 좀처럼 보이지 않는다.강석경은 ‘문명 이전의본능적 생활을 영위하는’ 것으로,송기원은 ‘굶주린 아귀’로 인도 사람을그렸다.“인도인은 동물적인 기능만 한다.…개나 코끼리,원숭이보다 낫지 않다.”고 한 200년전 헤이스팅스 인도 총독의 말과 어쩌면 그리 닮은 꼴인가.저자는 이러한 묘사는 20세기 초 “난 그들을 언제나 일종의 동물 같다고 여기지요.우스꽝스러운 염소나 예쁜 사슴 같다구요.절대 우리와 같은 사람으로 여기지 않습니다.”라고 한 헤르만 헤세의 ‘냉철한’시선을 연상케 한다고 말한다. 미국 작가 마크 트웨인은 한때 인도를 돌아보고 크게 실망했다고 한다.그는 인도를 가난하고 지저분한,구제불가능의 나라로 그릴 참이었다.그러나 글을 쓰기 전에 다시 돌아본 인도는 전혀 다른 얼굴로 미소를 지었다.트웨인이붓을 꺾은 것은 불문가지다.‘인도’를 들먹이기 좋아하는 작가라면 한번쯤새겨보아야 할 대목이다.소설 속에 등장하는 ‘마구잡이식’인도묘사는 아무리 경계해도 지나치지 않다. 저자가 보기에 한국 작가들이 생산하는 텍스트들은 대부분 에드워드 사이드가 지적한 오리엔탈리즘의 시선을 담고 있다.저자는 이를 입증하고자 19세기 영국이 식민지 인도를 상대로 만들어낸 ‘박제 오리엔탈리즘’의 뿌리를 파고든다.영국은 정치적 필요에 따라 인도의 이미지를 역사가 없고 야만적이며 비합리적이고 나약하고 열등한 것으로 왜곡했다.그 고착된 이미지 탓에 인도는 숱한 세월 박제 상태였다.그리고 우리는 자신도 모르게 그런 이미지를내면화하고 있다. 문제는 ‘정치적으로 올바르지 않은’ 이러한 시선이 200년의시차를 건너뛰어 한국에서 자연스럽게 통용되고 소비된다는 사실이다.‘지독하게 가난하고 더럽고 혼란스러운 인도,그래도 그곳에 사는 사람들은 어린애처럼 행복을 잃지 않는다.’이런 종류의 이미지야말로 영국 식민주의가 낳은 ‘오염된’ 지식인데,우리는 무심코 이를 복제하고 확대 재생산한다.저자는 문학이나영화 등 다양한 매체를 통해 전파되는 이같은 이미지를 ‘이중의 오리엔탈리즘’이라고 부른다.서양이 구성한 동양이 아닌 ‘동양이 구성한 동양’이라는 중층적인 구조를 띠기 때문이다. 저자는 “오리엔탈리즘은 우리 안의 또 다른 파시즘이다.”라는 말로 끝을맺는다.시민사회를 규율하는 이념적 도구인 파시즘은 반공이나 전체주의 같은 데서만 나타나는 것이 아니다.우리가 남을 나와 다르게 보고 그것을 그대로 틀 안에 가둬버리는 것,그러한 시선이야말로 파시즘의 출발점이다.이 책에는 우리의 의식 속에 강력하게 자리잡은 닫힌 의식체계 즉,일상적 파시즘에 대한 경고가 담겨 있다.9800원. 김종면기자 jmkim@

‘투자 패러다임을 다시 짜자.’ 부동산 시장이 급변하면서 투자자들이 새로운 투자상품을 찾는데 골몰하고 있다.집값이 치솟으면서 올들어 정부는 크고 작은 것을 합해 10여건이 넘는 주택시장안정대책을 내놓았다.이같은 정부의 고강도 집값 안정대책에 힘입어 집값 상승세는 어느 정도 꺾인 상황이다.특히 그동안 높은 투자수익률을 자랑하며 시중의 뭉칫돈을 끌어들였던 재건축 아파트는 투자자들의 발길이 뚝 끊어진 채 긴 동면에 들어갔다.그러나 시중의 부동자금은 아직도 부동산시장에 미련을 버리지 못하고 있다.부동산전문가들은 부동산 시장의 변화에 맞춰 투자 방법과 대상을 바꿔야 한다고 조언한다. 서울 강남의 주요 재건축 아파트 단지가 안전진단 심사에서 연이어 고배를 마시고 있는 가운데 재개발이 새로운 투자대상으로 각광을 받고 있다. 재건축 아파트는 이미 가격이 많이 오른 데다 안전진단 강화와 단기거래자에 대한 세무조사 조치로 투자 매력을 크게 상실했다. 반면에 재개발은 나래를 활짝 폈다.서울시가 강남북 균형발전을 위해 은평·왕십리·길음 등 3곳을 ‘뉴타운’으로 지정,재개발키로 했기 때문이다. ◆재개발로 눈 돌린다 입소문에 가격이 많이 올랐던 강북 뉴타운 지역은 지정이후 투자자가 몰리면서 재개발 지분과 아파트 분양권,나대지 값이 크게 뛰었다. 은평 뉴타운의 경우 그린벨트(개발제한구역) 해제 대상인 진관내·외동이 끼어 있어 뉴타운 지정 이전부터 땅값이 제법 올랐던 곳.여기에 뉴타운으로 지정되자 투자자가 몰려 인근 지역의 땅값이 천정부지로 치솟았다.구파발,불광역 인근은 한때 평당 400만∼500만원에 그쳤던 땅값이 개발 기대감으로 1000만원대를 넘어섰다. 그러나 토지거래허가구역으로 묶이고 서울시가 투기단속에 나서면서 거래가 거의 중단된 상태다. 길음 뉴타운도 가격이 뛰기는 마찬가지이다.길음시장 재개발지구의 경우 평당 땅값이 1000만원을 넘어섰다.아파트 가격과 분양권 가격도 최근 몇달새 3000만원 이상 올랐다. 왕십리 뉴타운은 상왕십리 재개발대상지구내 소형주택의 가격이 평당 1000만원대까지 치솟았다. ◆투자 성패는 사업속도에 달렸다 ‘사업승인이 빠른 곳이 돈이 된다.'는 부동산 업계의 속설은 재개발아파트에서도 통용된다.실제로 강남에서 재건축이 빠른 아파트가 늦은 아파트보다 가격이 크게 뛰었듯이,강북에서도 3개 뉴타운 가운데 사업추진이 빠른 곳의가격이 많이 오를 전망이다. 전문가들은 상가 영업권 보상 등의 문제가 없는 은평 뉴타운의 사업추진이 상대적으로 빠를 것으로 분석한다.길음 뉴타운도 이미 재개발이 진행중이어서 사업추진이 가속화될 전망이다.다만 왕십리 뉴타운은 영업권 등이 걸려있어 보상까지는 상당한 시일이 필요한 것으로 전문가들은 보고 있다.사업추진속도에 의해 가격차가 생기면 사업을 먼저 진행하려는 경쟁도 일어나고 있다. ◆이렇게 투자하자 전문가들은 뉴타운이 지정만 됐지 아직 구체적인 계획이 나오지 않은 만큼 서울시 방침이 정해진 뒤에 투자해도 늦지 않다고 조언한다. 미리주닷컴 김종수 부장은 “뉴타운이 아니더라도 사업추진이 빠른 소규모 재개발지구에 투자하는 것도 하나의 방법”이라고 말했다. 뉴타운의 개발이익을 함께 누릴수 있는 주변지역의 땅이나 아파트에 투자를 하는 것도 괜찮다. 공영개발 방식과 민간 재개발방식 간의 추진속도와 방법 차이도 살펴봐야 한다.공영개발 방식은 토지수용이 가능해 부동산 소유주가 보상시 제값을 받지 못할 가능성이 크다.대신 속도는 빨라 시행자에게는 유리하다. 이에 비해 민간개발방식은 토지 소유주가 제값의 보상을 받을 수 있지만 강제 수용방식을 동원할 수 없어 사업추진이 늦어질 수 있다는 점을 감안해야 한다. 김성곤기자 sunggone@ ■재건축 잘만 고르면 ‘진주' ‘썩어도 준치?’ 재건축아파트가 투자 관심권에서 멀어지고 있는데도 재건축에 미련을 버리지 못한 사람들이 많다.예전처럼 재건축 아파트에 투자해 몇배의 수익을 내기는 어렵지만,아직까지는 안정적인 투자수단이라고 여기고 있기 때문이다.투자대상으로서 충분한 자격을 갖춘 아파트 단지들도 적지 않다.부동산전문가들은 요즘같은 때에도 잘만 고르면 ‘진주’를 건질 수 있다고 말한다. ◆그래도 저밀도 지구 정부의 잇단 안정대책으로 저밀도 지구는 반사이익을 얻었다.서울 개포 시영과 대치동 은마아파트 안전진단 파장에도 저밀도지구는 거의 영향을 받지 않았다.잠실지구는 일괄 사업승인 소문이 나돌면서 9·4안정대책 이후 최저점대비 3000만원 가량 올랐다. 저밀도 지구의 장점은 높은 용적률이 보장돼 있다는 점이다.원대지 면적이 아닌 기부체납 이후의 면적을 기준으로 한 용적률이지만 기본 용적률이 270%에 이르기 때문이다. 기본계획이 마련되면서 반포지구도 관심의 대상이 되고 있다.대지 지분 20.5평으로 무상 40평형의 배정이 예상되는 반포주공 3단지 16평형의 시세는 5억 8000만∼6억원 선이다.기본계획 발표 이후 5000만원 가량 올랐다. ◆택지지구 내 재건축 아파트 택지지구 아파트도 유망 투자처 가운데 하나다.특히 택지지구이면서 저층이면 앞으로 발전 가능성은 충분하다고 볼 수 있다.낡은 저층아파트를 그대로 놔두는 것보다 재건축을 통해 일반 공급물량을 확보하는 것이 훨씬 효율적이기 때문이다. 고덕지구가 이런 곳에 속한다.현재 지구단위계획안이 나와 주민 공람중이다.용적률은 200%로 하되 15층 이상을 지을 수 있도록 하는 방안을 두고 서울시와 협의중이다. ◆틈새상품 소규모 재건축 대형 재건축 시장이 위축되면서 소규모 단독 및 연립이 혼합된 단지가 틈새시장으로 떠오르고 있다.300가구 미만은 지구 단위계획의 적용을 받지 않고 사업을 추진할 수 있어 속도가 빠르다는 장점이 있다. 여기에 내년 국회에서 통과될 예정인 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 단독주택 재건축의 동의 요건을 현행 100%에서 80%로 완화할 경우 사업추진이 대부분 순조로울 것으로 예상된다.소규모 재건축 단지 정보는 서울시 재건축정보센터(http:////reapt.seoul.go.kr)에서 얻을 수 있다. ◆주의할 점은 중층 재건축은 리모델링 외에 다른 대안이 없다.따라서 재건축을 생각하고 투자하는 것은 금물이다. 재건축 아파트에 투자할 때는 거품이 걷혔는지 여부를 잘 살펴봐야 한다.자칫하면 상투를 잡아 손해를 볼 수 있다.또 반포나 고덕지구는 기본계획이 확정단계이지만 아직 안전진단이라는 중요한 절차를 남겨두고 있다.안전진단이 무산되거나 늦어질 수도 있다. 따라서 단기 투자자가 아닌 중장기 투자자라면 이런 사업추진 단계에 놓인 아파트에 투자를 하는 것도 괜찮다고 부동산전문가들은 조언하고 있다. 김성곤기자

평균 서울 시민의 좌표가 그려졌다.38세의 남자로 슬하에 두 명의 자녀를 두고 26평 아파트에 산다.한 달에 281만원을 벌어 169만원은 쓰고 84만원을 저축한다고 한다.1억 2000만원의 부동산이 있고 금융 자산은 4100만원이라고 한다.서울시정개발연구원이 서울의 1500명을 대상으로 계층 의식을 조사해 중산층이라고 대답한 응답자의 생활 여건을 수치화한 지표들이다.지금 생활도 만족스럽지만 앞으로 31평 아파트로 이사하고 싶다고 했다. 31평 아파트가 수도 서울 시민의 평균 꿈인 셈이다.의식 조사는 서울 사람들의 계층 의식을 알아 보기 위해 상류층,중상층,중중층,중하층 그리고 하류층 모두 다섯 구분을 보기로 제시했다고 한다.결과는 상류층 0.3%,중상층 6.4%,중중층 46.0%,중하층 30.0% 하류층 8.3%였다.시정개발연구원은 이들 가운데 중중층과 중하층을 묶어 이른바 중산층으로 분류해 ‘31평의 꿈’을 도출해 냈다고 한다. 사람들의 꿈이 아파트로 구체화되었다.아파트가 평균 시민들의 생활 목표로 형상화된 것이다.계층을 나타내 주는 지표였던 재력이나 월 소득,학력이나 직업을 뭉뚱그려 대신하고 있다.이번 의식 조사에서도 스스로 상위 6.7%의 중상층에 속한다고 생각한 응답자 가운데 월 소득이 199만원도 못되는 사람이 21%나 되었다.자산이 3억원도 못되는 비율은 절반이나 되었다.학력도 마찬가지다.그러나 아파트 거주 비율은 눈금이 정확했다.중상층으로 갈수록 아파트 사는 비율이 현격하게 높아졌다.시정개발연구원은 ‘아파트를 중심으로 한 계층의 관련성은 세계 어느 도시와 다른 서울의 특징’이라고 분석했다. 서울 시민의 꿈은 소박하다.31평이라면 이른바 국민 주택 규모가 아닌가.아침 출근길에 어깨를 부딪치는 그들의 85%가 31평 아파트를 꿈꾸며 발길을 재촉한다는 것이다.마음이 편안해진다.또 퇴근 길에서 만날 그들에게서 진한 연민의 정도 느껴진다.그러나 따져보면 31평도 다 같은 31평이 아니다.거래가가 차이 나는 것만큼이나 천차만별일 것이다.월 소득 249만원의 중산층은 아무데나 31평일 것이고 312만원의 중산층은 강남의 31평 아파트일 것이다.서울의 꿈은 꼬리가 긴 핼리 혜성을 닮았다.혜성에서 나의 자리가 궁금해진다. 정인학 논설위원 chung@

■1.청약제 개선/ 1순위 절반 줄어 반발 클듯 2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다.이에 따라 청약 1순위자격 요건이 강화되고,공급질서 교란행위에 대한 처벌도 한층 무거워진다.투기적 주택수요를 억제하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정한 데 따른 것이다. ◇1순위 청약자격 강화- 서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다. 또 4일 이후 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 따라서 1가구 2주택인 사람이 1순위 자격을 유지하려면 청약 이전에 주택 한 채를 팔아야 한다. 다만 투기과열지구가 해제될 경우 1순위가 유지되고 투기과열지구로 추가지정된 지역은 1순위 자격이 사라진다. 정부는 현재 과열양상을 보이고 있는 수도권 기타 지역에 대해서도 투기과열지구로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급질서의교란행위에 대한 처벌도 강화한다.청약통장 불법거래는 현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역,3000만원 이하 벌금형으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또 청약통장을 판 사람뿐 아니라 이를 산 사람도 처벌을 받게 된다. ◇기존 청약가입자 반발- 지난 2000년 3월 청약통장 가입 자율화 이후 서울을 포함한 수도권에서 1순위 자격을 획득한 191만명 가운데 100만여명은 새 제도가 소급 적용됨에 따라 거센 반발이 예상된다. 특히 법조계에서는 공공의 이익보다 개인의 재산권 침해 가능성이 크기 때문에 위헌소지가 있다는 지적도 나오고 있다. 로펌 ‘김&장’ 관계자는 “입법 취지는 이해하지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “제한 근거가 매우 애매해 헌법소원으로 이어질 수 있다.”고 밝혔다. 부동산 전문가들도 청약자격 제한보다 시세차익을 세금으로 거둬들이는 것이 훨씬 효과적이라고 주장한다. 이어 정부가 원칙없이 주택정책의 근간이 되는 청약제도를 입맛에 따라 바꾸는 것은 정부 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산투기억제에도 도움이 안 된다고 말했다. 김경두기자 golders@ ■2.양도세 보완/ 연말까진 신축주택 비과세 양도소득세 과세의 강화야말로 이번 부동산 대책의 가장 큰 알맹이로 볼 수 있다.현재 주택문제의 상당부분이 매매차익을 노리는 부동산 투기에서 비롯됐기 때문이다. 한마디로 세원(稅源)과 세액(稅額)이 대폭 확대됐다.우선 주택을 3채 이상 보유한 사람에 대해서는 집을 팔 때 기존 ‘기준시가’가 아닌 ‘실지거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다.기준시가가 실거래가의 70∼80%정도밖에 반영되지 않아 지금까지는 세금이 그만큼 약했다. 다주택 양도세 과세 강화는 이르면 이달 말부터 적용될 전망이다.지금은 ▲고급주택 ▲미등기양도자산 ▲1년 이내 단기양도 ▲허위계약서 등 부정한 방법을 통한 취득·양도 등 경우에만 실거래가를 적용해 왔다. 기존 실거래가 적용 과세대상인 고급주택의 적용범위가 기존 전용면적 50평 이상에서 전용면적 45평 이상으로 대폭 확대됐다.때문에 고급 호화주택이면서 45∼50평 사이에 끼어 양도세 비과세를 적용받아오던 아파트들이 대거 과세대상에 편입됐다.또 서울,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동),과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다.소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다. 특히 이들 지역에 대해서는 신축주택을 사서 팔 경우 양도세를 감면해 주는 혜택도 당초 예정(내년 6월말)보다 6개월 가량 앞당겨 없애기로 했다.이와함께 양도세 부과의 주요 기준이 되는 기준시가를 수시로 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이나, 현재 거래시세의 70∼90% 정도만을 반영하는 기준시가를 최대한 실제 거래가에 근접하게 하겠다는 대목도 양도세 부담을 높이려는 것이다. 김태균기자 windsea@ ■3.재산세 중과/ 재경 “2~3배” 행자 “단계적” 주택시장 안정화대책 가운데 ‘재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화’대책은 재정경제부와 행정자치부의 의견이 좁혀지지 않아단계적 상향조정이라는 원칙적인 수준의 발표에 그쳤다.이날 발표안에는 내년 상반기중 행자부의 지침을 개정해 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고,투기과열지구 지정지역에 대해 내년 상반기부터 중과(重課)한다는 내용정도가 담겼다. 이는 재경부가 보유과세 과표(세금부과기준)를 현행보다 2∼3배 인상하는 방안을 요구하고 있는 반면,행자부는 매년 점진적인 상향 조정이라는 입장을 고수해 인상률을 둘러싼 부처간의 입장이 조율되지 않았기 때문이다. 이에 따라 보유과세와 관련한 구체적인 계획은 행자부에서 ‘건물과세 과세표준액 조정기준’의 개정안과 함께 조만간 추가로 발표될 예정이다. 재경부에 따르면 현재 재산세 과세표준액 산출체계는 건축비 중심으로 돼있어 실거래가를 반영하지 못하고 있다.이 결과 집값이 싼 지역에서 상대적으로 높은 세금을 부담하는 등 형평성의 문제가 제기되고 있다.재산가액이 높은 데도 세금이 낮아지는 역진적(逆進的)인 문제가 발생한다는 주장이다. 이를테면 서울 강남구와 성동구의25.7평형 아파트의 재산세 과표를 비교하면 강남구의 과표 합계는 4459만원,실거래가는 4억 2500만원으로 과표가 실거래가의 10.5%에 불과하다.반면 성동구의 과표합계는 3523만원,실거래가는 1억 9500만원으로 과표가 실거래가 대비 18.1%로 오히려 높은 것으로 분석됐다. 이에 대해 행자부는 실거래가격의 10∼30% 수준인 보유과세를 강화해야 한다는 원칙에는 동의하지만 급격한 과표인상은 국민들의 조세저항을 불러일으킬 수 있는 만큼 점진적으로 현실화하겠다는 입장이다. 행자부 관계자는 “재산세는 1200만가구가 내는 세금으로 일부의 부동산 투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올리는 것은 국민을 납득시키기 어렵다.”면서 “현재 과세권자가 자치단체장으로 돼 있는 데다 세율을 높일 경우 결국 세입자나 영세사업자에게 부담이 전가될 수 있는 현실도 감안해야 한다.”고 주장했다. 이에 대해 행자부 인터넷 홈페이지에는 네티즌들의 찬반양론이 뜨겁다.‘나시민’이란 네티즌은 “재산세 몇만원 올린다고 부동산 보유욕이 사라지지 않을 것”이라고 주장한 반면,‘성난시민’은 “과표 현실화가 조세저항을 일으킨다는 행자부의 주장은 말도 안되는 이야기”라면서 “재산이 많으면 세금을 더 내는 것은 조세형평에도 맞고,재산보유에 따라 누진해서 세금을 납부하는 것 또한 당연하다.”고 주장했다. 조현석기자 hyun68@ ■4.기준시가 인상/ 양도세 1.6~1.9배 오를듯 양도소득세 등 세금을 부과하는 기준인 국세청의 기준시가가 아파트 가격의 등락에 따라 수시로 변경된다. 이에 따라 서울 강남 재건축추진 아파트 등 가격급등지역은 기준시가가 실거래가에 근접한 수준으로 상향될 전망이다. 정부가 4일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 실거래가액의 70∼80% 수준인 기준시가를 최대한 시가에 근접한 수준으로 상향 조정키로 했다.지난달 8일 발표한 주택시장 안정대책에 포함된 기준시가 조정계획을 강화한 것으로,아파트가격 변동을 상시 파악하고 관리하는 체계를 구축키로 했다. 대상지역은 서울 및 경기·인천 등 수도권이며,재건축추진아파트 등 현행 기준시가가 고시된 지난 4월 이후 가격이 급등한 아파트단지가 대상이 된다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다. 국세청에 따르면 현재 기준시가가 실거래액의 70∼80% 수준에 불과해 실거래가로 양도세를 부과하면 기준시가보다 1.6∼1.9배나 늘어난다.따라서 기준시가가 실거래가액 수준으로 상향 조정되면 양도세 부담도 그만큼 늘어나게 된다.특히 투기혐의가 짙은 1가구3주택 이상 보유자는 기준시가 대신 실거래액으로 양도세를 부과,세부담을 늘려 투기억제 효과를 높였다. 아파트의 경우,재산세 부과시 기준시가에 따라 별도의 가산율을 상향 조정해,과세부담을 더 높이게 된다.현재 기준시가가 3억∼4억원일 경우 가산율지수 102가,5억원 이상이면 110이 적용된다. 김미경기자 chaplin7@ ■5.신도시 개발/ 東판교 입주시기 2년 앞당겨 서울 강남 수준의 신도시 건설계획이 눈에 띈다.신도시 2∼3곳을 추가 건설하는 내용도 담고 있다.또 당초 계획보다 320만 5000평이 조기에 개발된다. ◇판교- 전체 280만평중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발돼 예정보다 2년 빠른 2007년 입주하게 된다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안,판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 분양시기도 2005년말에서 2004년초로 2년 가까이 당겨지게 된다. 판교에는 전용면적 25.7평이상 500가구 등 1만 9700가구를 지을 예정이었으나 과천과 인접한 판교 동측지역에 강남 수요를 분산한다는 차원에서 40평이상을 5000가구 더 짓기로 했다. 영덕∼양재간 도로는 민자유치사업으로 바꿔 민자 7680억원과 개발이익 4320억원을 투입키로 했다. ◇화성- 동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다.올해말 예정대로 170만평을 공급, 2006년부터 입주토록 할 계획이다.다음달까지 환경영향평가나 광역교통계획 수립 등의 절차를 마무리할 방침이다. ◇다른 택지지구- 주택공사나 토지공사가 개발하는 인천 논현2지구(25만 3000평),인천 동양(2만 9000평),평택 이충2(3만 6000평),용인 보라(10만평),화성 봉담(15만평)도 올해말까지 택지를 1년 앞당겨 공급한다.파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평),인천 영종(37만 4000평),양주 고읍(23만 8000평)은 내년에,화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다. 따라서 판교를 포함해 모두 11개 지구 752만 4000평 가운데 올해 56만 8000평(1만 3400가구분),내년 115만 1000평(2만 150가구분),2004년 148만 6000평(1만 2500가구)이 1년씩 앞당겨 개발되는 셈이다. ◇문제점- 공급측면에서는 적절한 선택이지만 문제는 교통이다.영덕∼양재간 도로건설로 수도권 교통난을 해소하기에는 무리라는 평가다. 주택을 앞당겨 보급하는 것과 병행해 특단의 교통대책 마련이 시급하다. 도로건설 등에 필요한 예산도 문제다.민자유치를 활용키로했지만 이것만으론 교통재원을 충당할 수는 없어 예산대책도 함께 나와야 이번 대책이 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 평가다. 김성곤기자 sunggone@ ■6.재건축요건 강화/ 사전 안전진단 평가 제도화 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다.사전 안전진단 평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙도 강화키로 했다. 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.이를 위해 도시주거환경정비법 제정을 추진중이다. 서울 강북지역 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축 제도를 개선하기 위해 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축 주민동의 요건을 100%에서 80%로 완화하는 내용도 담고 있다. 주거환경법 제정에 대비,시·도지사는 앞으로 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획을 빠른 시일 안에 착수키로 했다. 재건축시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상도 확대된다.현행 300가구 이상에서 200가구 정도로 하향 조정,소규모 단지의 무리한 재건축을 억제한다는 방침이다.서울시 도시계획조례를 개정키로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해 리모델링 사업을 활성화하고 리모델링 자금지원 요건이 크게 완화된다.국민주택기금에서 지원되는 가구당 3000만원(연 6%)의 리모델링 자금 가운데 착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 늘리기로 하고 대출지침을 개정하는 방안을 마련하고 있다. ‘8·9부동산 안정대책’ 발표 때 나온 것으로 이미 시장에 반영돼 있다.강남지역 중층이상 아파트 재건축 시장이 위축되고 가격이 떨어지는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@ ■7.금융대출 억제/ 담보대출 집값 60%이하로 집값(감정가)이 5억원인 부동산을 담보로 은행에서 돈을 대출받는 사람은 종전에는 4억원(80%)까지 빌릴 수 있었으나 앞으로는 최고 3억원(60%)까지만 빌릴 수 있다.부동산에 거품이 많은 만큼 대출비율을 줄여야 한다는 게 정부의 판단이다. 고객이 돈 빌리는 한도가 축소되는 동시에 은행이 돈을 빌려주는 조건도 까다로워진다.은행들이 부동산을 담보로 신규 대출을 해줄 때 대손충당금을 더 쌓아야 하기 때문이다. 연체가 없는 정상 대출일 경우에는 대출금의 0.75%(1억원 대출시 75만원)인 충당금은 1%(100만원)로 높아진다.연체가 한달 이상인 ‘요주의 대출’일 경우 충당금은 5%(500만원)에서 10%(1000만원)로 높아진다.금융감독당국은 조만간 은행을 대상으로 특별점검에 나서 은행의 부동산담보대출을 조여나간다는 계획이다. 정부의 이같은 대책으로 은행들이 2000년부터 경쟁적으로 벌여온 부동산담보 세일즈는 상당한 타격을 입을 것으로 보인다.금융감독위원회 관계자는 “부동산 대출에 상당한 영향을 줄 것”이라고 말했다. 올해 상반기에 6조∼7조원에 이르던 월별 신규 부동산담보대출이 지난 7월에 4조원으로 줄었다가 8월들어 다시 5조원대로 늘었다.9월부터는 다시 축소될 것으로 보인다. 하지만 투기과열을 막으려는 정부의 조치로 실수요자들이 피해를 보는 부작용도 예상된다.시중은행 관계자는 “은행에서 부동산담보 대출을받은 고객은 실제 거주하는 사람들이 대부분”이라며 “투기를 억제하는 효과보다는 은행의 대출영업을 위축시키는 결과만 낳을 것”이라고 말했다. 박정현기자 jhpark@ ■8.교육여건 개선/ 수도권 ‘자립형 사립고' 확대 주택시장 안정책의 일환으로 4일 발표된 교육대책은 수도권내 지역간의 교육여건 격차를 최대한 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 교육인적자원부는 이를 위해 수도권에 특수목적고·자립형 사립고 등의 설립·확대를 들고 나왔다. 내년에 개교할 경기도 부천의 경기예술고,성남·용인지역의 대안학교,2004년 문을 열 의왕의 정원외국어고,2005년 경기북부지역에 설립될 제2경기과학고에 대해 적극 지원할 방침이다. 지방자치단체가 추가로 특수목적고의 유치 계획을 세우면 정부 차원에서 행·재정적인 도움을 주기로 했다.분당·용인·일산 등에서는 이미 국회의원과 지자체가 외국어고 등 특수목적고의 설립을 추진하고 있다.6개 자립형 사립고의 시범운영이 끝나는 오는 2005년에는 자립형 사립고를 확대·지정하는 방안도 검토하기로 했다. 서울 강북지역과 경기도 평준화 지역의 교육환경을 높이기 위해 교육예산을 우선 지원하고 수도권 지역은 주택건설 전에 학교부지를 미리 확보할 수 있도록 법령도 개정할 계획이다. 앞으로 신도시를 조성할 때 강남 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있도록 교육여건이 우수한 지역을 우선 대상지역으로 고려할 예정이다. 신도시 지역에 학습정보센터·체육시설·첨단 IT시설이 연계된 ‘교육 인프라 집적지역’(Education Park)의 조성도 권장된다. 사교육에 대해서는 규제를 강화한다.지로로 납부한 학원비도 신용카드 소득공제 대상에 포함,학원 사업자의 과표를 양성화하는 등 학원의 불법행위에 대해 단속의 수위를 높인다. 하지만 교육부의 이같은 개선안이 강남권의 집값안정에 얼마나 기여할 것인가는 미지수다.교육계 일각에서는 벌써 “근본 원인을 신중히 고려하지 못한 미봉책”이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 또 수도권의 인구 분산 정책을 추진하고,농어촌 학교의 활성화를 위해 특별법 제정을 추진하는 상황에서 수도권의 교육개선에 나서는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 지적이다. 더욱이 특목고의 설립이 강남의 학생들을 외곽으로 유인할 수 있을지도 불투명하다.서울에 있는 과학고 2곳과 외국어고 6곳은 모두 강남에 없으며,경기도에도 경기과학고·과천외고·안양외고·고양외고 등 4곳이 설립돼 있는 까닭이다. 전교조 이경희 대변인은 이와 관련,“강남지역의 집값을 잡기 위해 교육정책의 근간을 뒤흔들고 있다.”면서 “정부 스스로 교육을 입시위주로 몰고 가겠다는 것과 같다.“고 비판했다. 박홍기기자 hkpark@

정부의 잇단 집값안정대책으로 강남의 재건축 아파트 단지가 지뢰밭으로 변하고 있다. 사업진행단계에 따라 차별화가 진행되고 있지만 안전진단 통과가 유력시 되는 아파트단지 마저도 수익성에 의문이 제기되고 있다. 강남의 재건축 아파트는 사두면 돈이 된다는 ‘묻지마 투자’를 하면 손해를 볼 수 있다는 지적이다. ◇분양가 2000만원 넘어야 수익난다?= 건설업계에서는 강남의 아파트가 재건축을 통해 수익을 내려면 최소한 현재 기준 분양가가 2000만원은 돼야한다고 지적한다. 은마아파트 31평형의 가격은 4억 7000만원 정도.31평형의 대지지분이 14.5평인 점을 감안하면 1평당 가격이 3275만원대이다. 건설업체 관계자는 “용적률 250% 기준으로 이 정도 땅값이면 재건축을 통해 평당 일반 분양가가 2000만원이 훨씬 넘어야 사업성이 있다.”고 말했다. 특히 중층아파트는 대부분 대지지분이 작다.기존 용적률이 200%에 육박하기 때문이다.이들 아파트는 수익을 내려면 그만큼 분양가를 높여야한다.투자가 부담스러울 수밖에 없다. 미르하우징 임종근사장은 “현재 재건축이 유력시 되는 아파트들의 경우 용적률이나 현재의 가격,추가부담,금융비용 등을 따져볼 때 과연 수익을 낼수 있을 지 의문”이라고 말했다. ◇단계마다 곳곳에 암초= 사업성이 있는 것으로 판명이 나더라도 안전진단이라는 변수가 남는다.앞으로 안전진단 요건이 훨씬 강화되기 때문이다. 특히 도시 및 주거환경 정비법이 시행되면 안전진단 업무를 사실상 서울시가 주도하게 된다.이렇게 되면 안전진단 통과에 실패하는 재건축 아파트가 속출할 것으로 보인다. 그러나 안전진단을 통과했다고 무조건 좋은 재료가 되는 것은 아니다.지구단위계획이 확정되지 않으면 사업시행이 힘들다. 예를 들어 고밀도 아파트의 경우 지구단위계획으로 대표되는 아파트지구개발기본계획 변경이 빨라야 2004년쯤에 나올 예정이다. 안전진단 통과가능성이 있다고 해서 무턱대고 투자를 했다가 사업추진이 늦어져 낭패를 볼 수도 있다. ◇차별화 가속화될 듯= 재건축 아파트 가격 차별화는 계속될 것으로 전망된다.내년에 도시 및 주거환경정비법이 제정되면 시공사가 선정돼 가격이 올랐던 단지들은 거품이 빠질 전망이다. 조합설립인가후에 시공사를 재선정할 단지가 많지만 조합설립인가까지의 절차가 까다롭기 때문이다. 이번 조치를 피해가는 단지들은 사업진행이 대부분 순조로울 것으로 보여 가격상승세가 지속될 전망이다. 김성곤기자 sunggone@

언제부터인가 우리사회에서 ‘민족’‘민족주의’는 낡은담론으로 치부된다.나아가 단순히 낡았다는 것을 넘어 그폐해를 운위하는 논의들이 강력한 흐름을 형성하고 있다.한국 근·현대사에서 사상적 중심축을 이뤘던 민족주의가분명 중대한 곤경에 직면해 있는 것이다.보편적 세계시민주의라는 큰 틀 아래 민족주의는 과연 폐기 또는 해체의대상인가,아니면 새로운 개념의 민족공동체주의로 재구성돼야 하는 것인가.계간 황해문화 여름호가 ‘다시 생각하는 민족주의의 빛과 그림자’란 주제로 국제적인 지상토론을 마련했다.토론자는 홍윤기 동국대 교수와 윤건차 일본가나가와대 교수,박노자 노르웨이 오슬로국립대 교수.‘토종’인 홍교수가 재일교포 2세인 윤교수,귀화 한국인인 박교수에게 ‘이산과 집산의 민족 정체성:윤건차,박노자에게 묻는다’란 주제로 몇가지 쟁점에 대한 도전적 발제문을내고,두 교수가 이에 답변하는 형식으로 지상토론이 이루어졌다. ■계간 '황해문화'지상토론 ◆ 쟁점 하나:한국적 민족 담론이 갖는 부정성에 대하여▲윤:인류 역사를 볼 때 민족주의는 진보와 보수의 두 얼굴을 한 채 긍정적 측면과 부정적 측면을 지니고 있다.한국사회에서 민족주의는 해방후 오랜 기간 독재정권의 통치수단으로 이용돼왔으며,사람들의 일상 의식 차원에서도 타자를 억압하는 작용을 해왔다. 그러나 최근 한국에서 확산되는 민족주의 반대 분위기는전 세계를 휘젓고 다니는 ‘신자유주의’적 자본주의가 ‘국가’‘민족’‘공동체’라는 범형(範型)을 낡은 것으로몰아붙이는 상황과 무관하지 않다.중요한 것은 민족주의폐기,해체가 아니라 그동안 폐쇄적·독선적·배타적 경향을 띠어온 민족주의를 어떻게 재구성할 것인가이다. ▲박:진보적 민족주의가 연대감 재확인 등의 순기능을 해온 것은 인정한다.그러나 보편적 이웃사랑이란 관점에서 볼때 민족주의는 순기능보다 그 부작용이 강하다.아프간 침략을 지지한 미국인 90%의 태도,4000만명이 살상된 1차세계대전에서 보듯 세계역사는 수없이 많은 민족주의의 부작용으로 점철돼 왔다.‘민족’이라는 프로그램은 한번 설치된 이상 대체는커녕 업그레이드도 안된다.‘신성 불가침한 경계선’이란 ‘신(神=민족)’이 또다시 전세계 규모의대량 인신 제사를 요구하지 않는다는 보장은 전혀 보이지않는다. ◆ 쟁점 둘:한국 민족주의의 현재적 요구-‘민족 정체성’요구와 ‘민족성’ 중심으로 ▲윤:재일동포인 내게 민족과 민족주의는 ‘어떻게 살 것인가’하는 정체성 탐구와 불가분의 것으로 다가온다.나의아이덴티티는 물론 중층적·복합적이지만 그래도 나의 인생,사회적 위치를 가장 크게 규정하는 것은 역시 민족이며 국적(국가)이다.전세계엔 560만명의 한국동포가 살고 있고,이들은 1세는 물론 2·3세까지 생활문화 면에서 압도적으로 조국의 전통을 계승하고 있다.일본을 비롯한 각국에서 ‘소수자’(minority) 또는 ‘경계인’(marginal man)으로서 살아가는 동포들에게 민족정체성은 분명 긍정적 의미를 갖는다. ▲박:민족 또는 민족주의란 일종의 상징기제로서 그와 결부된 일체의 것,즉 국가·언어·문화·역사 등 그 모든 것이 ‘민족 만들기’의 인위적 산물이다.민족성이 결코 천부적이지 않은 것처럼 ‘우리’라는 각 분야의 테두리도 결코 자생적이지 않다.따라서 민족과 결부된 일체의 공동체의식은 그 자체가 허위의식이고 자작된 이데올로기란 결론이 나오며,특히 한국 민족주의는 실체적으로 국가주의,계급주의에 지나지 않는다. ◆ 쟁점 셋:민족 담론의 향방-민족해체? 민족공동체? 세계시민? ▲윤:민족주의를 국가주의 및 파시즘과 동일시하고 민족주의가 지닌 긍정적·창조적 측면을 전면 부정하는 것은 문제가 있다.전후보상획득운동,김대중 구출운동,일본군 위안부 문제 등은 분명 건강하고 진보적인 의미의 민족주의의발로였다고 본다.세계화와 정보화가 국가와 민족의 경계를 허물어뜨리면서 민족주의의 한계를 지적하는 목소리가 높아지고는 있지만 아직까지 한국에서 민족주의는 중요한 이데올로기,이념으로서 적잖은 의미를 지닌다. 민족,민족주의론은 결코 ‘병’이 아니며,매일매일 새롭게 다듬어 나가야 할 존재인 것이다. ▲박:민족 담론의 향방은 민족 담론을 생산·보급하는 근대적 민족국가의 향방에 달려있다.그러나 미국·유럽연합과 같은 초대형 국가에 기대는 핵심부 자본에 의한 지구적·국제적 생존권 박탈과 환경파괴는 결국 역으로 반세계화시위들이 시사하듯 전(全)지구적,초(超)민족적 저항에 부딪치고 말 것이다. 물론 민족적 패러다임의 전체적 해체가 오리라고는 생각하지 않는다.그러나 최소한 ‘민족의 찬란한 과거’와 민족정신’‘민족의 지도자’를 찬양하는 19세기말 식의 전형적인 민족주의는 수명이 길지 않다는 사실만은 분명하다. 임창용기자 sdragon@

대형 건설업체 3개사가 주축이 된 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축사업이 난항을 겪고 있다. 은마아파트 재건축 사업은 지난해 10월 삼성물산 주택부문과 LG건설,롯데건설 등 주택업계 ‘빅3’가 ‘드림팀’을 구성하면서 본궤도에 오르는 듯 했으나 최근 주민들이 업체간경쟁을 요구하고 나서면서 사업 추진에 차질을 빚고 있다. 컨소시엄 구성업체들은 업체간 경쟁을 주장하는 일부 조합원 의견에 대해 “4,000가구 이상의 초대형 사업을 업체 혼자서 추진하기에는 무리가 따른다”면서 “이해관계가 큰 7,000여평의 상가를 보상해줘야 하는 등 사업 위험도 많아 현실적으로 컨소시엄 이외에 대안은 없다”고 말했다. 재건축추진위는 현재 주민들을 대상으로 의견을 수렴중에있어 이르면 이번 주말 의견수렴 결과가 나올 것으로 예상된다.의견수렴 결과 컨소시엄 단독입찰이 수용되면 설 이전에삼성물산 주택부문-LG건설-롯데건설 컨소시엄이 시공사로 선정되고 본격적으로 사업이 추진될 것으로 보인다.그러나 업체간 경쟁쪽으로 결론이 나면 당분간 사업이 늦춰질 수 밖에 없다.은마아파트 재건축사업은 서울 강남 중층 고밀도 아파트 가운데 단일 단지로는 최대 규모.이주비를 포함해 사업비가 1조7,000여억원에 이르러 위험 분산을 위해 3∼4개 업체가 컨소시엄을 구성했다.31,34평형 4,424가구를 헐고 일반분양없이 1대1 재건축하는 것으로 33,41,44,50평형을 지을 계획이다. 류찬희기자 chani@

그동안 건축 및 도시계획 분야에 통상적으로 적용해 온 아파트의 저·중·고층 개념이 바뀐다. 또 아파트단지의 지구개발계획 변경안을 해당 아파트 거주민들이 직접 제안할 수 있게 된다. 서울시는 이같은 내용을 담은 ‘아파트지구 개발기본계획수립에 관한 조례 개정안’이 19일 시의회 본회의를 통과함에 따라 새해부터 시행하기로 했다. 개정 조례안에 따르면 지금까지 4층 이하는 연립주택,5층은저층아파트, 6층 이상을 고층아파트로 분류하던 것을 저층아파트를 5∼7층,고층아파트를 13층 이상으로 조정했으며 저·고층 사이의 8∼12층을 중층아파트로 분류하기로 했다. 이에 따라 주거지역 세분화와 관련한 건축기준도 바뀌어 건축물 최고높이가 저층아파트의 경우 5층에서 최고 7층으로,고층아파트는 6층에서 13층 이상으로 조정됐다.중층아파트의건축물높이는 최고 12층까지다. 서울시는 이와 함께 도시계획법에도 주민 제안제도를 도입,아파트지구 개발계획을 수립하기 전이라도 재건축이 시급한단지의 경우 해당 아파트에 거주하는 주민이 직접 지구개발계획의 변경을 요청,제안할 수 있도록 했다. 잠실·여의도·반포지구 등 6개 지구는 내년도,이수·가락지구 등 5개 지구는 2003년 등 서울시가 연차적으로 추진하기로 한 단지별 개발기본계획 수립 방침에 따른 시차 문제를보완하기 위해서다. 또 시장이 직접 아파트지구 개발계획을 변경하고자 하는 경우 기본계획상의 주요 용도 등 경미한 사항을 제외하고는 반드시 시 조정자문위원회의 심의를 거치도록 해 조정자문위원회의 기능을 현실화했다. 서울시는 이와 함께 현행 주택건설촉진법의 취지를 살려 아파트단지내 ‘상가동’이라는 용어를 ‘복리시설’로 바꿔부르기로 했다. 심재억기자 jeshim@

소형 아파트 의무공급제 부활이 확정되면서 수도권 주택시장에 지각변동이 예상된다. 이번 조치로 3∼4년 뒤에는 소형 아파트 공급이 크게 증가,전세난을 크게 덜 수 있을 것으로 보인다. 반면 재건축 아파트는 수익성이 크게 악화돼 사업을 전면재검토하거나 아예 포기하는 사태도 빚을 것으로 보인다. [수도권 16곳,소형 15∼20% 공급] 소형 아파트 의무공급제가 다시 살아나는 곳은 서울을 비롯해 인천(일부지역)·성남·안양·의정부·구리·하남·고양·남양주(일부지역)·수원·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥시 등 수도권 과밀억제권역.이곳에서는 300가구 이상 아파트를 지을 경우전체 가구의 15∼20%는 전용면적 18평 이하로 지어야 한다. 다만 시행일 이전에 사업계획승인을 신청했거나 16층 이상아파트로 건축심의를 받은 경우는 소형 의무비율 적용대상에서 제외된다. [소형 아파트 의무공급제 부활효과] 건설교통부는 내년 한해동안 수도권에서 공급될 소형 아파트는 기존 택지개발·주건환경개선지구에 민간 신축 및 재건축 아파트가 대거 가세해대략 2만여가구에 이를 것으로 내다봤다. 특히 서울에서는 현재 재건축이 추진되고 있는 아파트 가운데 22곳, 2만 2,000여가구가 의무비율 적용대상에 포함돼예정대로 재건축될 경우 4,400여가구의 소형 아파트가 쏟아질 것으로 추산된다. [재건축사업 차질 불가피] 대한주택협회와 관련 연구기관은이번 조치로 재건축사업의 수익성이 지금보다 4% 정도 떨어질 것으로 분석한다.이는 건설업체들이 재건축으로 얻는수익률과 맞먹는 수준이다.따라서 이주비를 과다하게 지급키로 한 건설업체의 경우는 손실을 감수할 수밖에 없어 사업 추진을 전면 재검토하는 등 대응책 마련에 돌입했다. [중·대형 분양가 크게 오를 듯] 이번 조치로 서울 일부 재건축 아파트의 중·대형 분양가는 크게 오를 것으로 예상된다.수익성이 악화된데다 중·대형의 희소가치가 높아지기때문이다.특히 수요자가 몰리는 서울 한강변이나 강남지역재건축 아파트는 건설업체들이 소형 공급에 따른 수익성 보전을 위해 중·대형 아파트 분양가를 끌어올릴 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. S건설 관계자는 “한강변이나 강남지역의 경우 수익성 보전을 위해서는 현재 1,100만원∼1,500만원 선인 중·대형분양가를 1,500만∼2,000만원으로 끌어올릴 수밖에 없다”고 말했다. [1대1 재건축,리모델링 늘듯] 전용면적 18평 이상으로만 구성된 중층 이상 아파트 단지는 치명적인 타격이 예상된다. 바른재건축실천연합회에 따르면 서울지역에서 이같은 조건을 갖춘 단지는 강남·서초·강동구 등 강남권 아파트를 비롯해 15∼20개 단지로 대략 1만5,000∼2만가구에 달한다.따라서 이들 아파트 단지는 서초구 잠원동 설악아파트 등과같이 1대1 재건축을 통해 평형을 늘려 가치를 높이거나 리모델링으로 사업방향을 전환할 가능성이 한결 높아졌다. 전광삼기자 hisam@

[농업부문 김진일씨] 경기도내 4-H회 육성에 들인 공적을높이 평가받았다. 화성군농촌지도소에 근무하면서 394개 4-H회에서 1만여명의 회원을 육성했다.지난 89년에는 학교 4-H회를 적극적으로 키워 276명의 학생 회원도 길러냈다.1인 1과제 이수를통한 자기 계발에도 노력해 왔다. 96년부터는 경기도농업기술원에 근무하면서 4-H 지도연구회를 구성,운영해 오고 있다. 모임에선 해마다 3∼4차례 연찬회를 열어 조직 활성화를꾀해 왔다. 수원 김병철기자 kbchul@. [수산부문 주창석씨] 어한기인 매년 11월부터 이듬해 3월까지 동해안에 다량으로 몰리는 복어를 잡기 위해 낚시찌와낚시찌 사이에 바늘을 드리우는 연승조업 방식을 개발했다. 경북 울진과 제주도 근해에서 이뤄지는 복어조업 방식을강원도에 알맞는 중층연승 방법으로 개선한 것. 이로 인해같은 기간 조업에 나선 50∼100척이 2,000만∼5,000만원의어획고를 증대하는 효과를 가져왔다. 또 강원도의 새로운 소득원으로 부각되고 있는 가리비의양식방법을 연구,특허출원까지 했다. 동해 조한종기자 bell21@

그동안 무리한 아파트화로 논란이 끊이지 않았던 주상복합 형태의 오피스텔에 대한 건축규제가 크게 강화된다. 우선 현재 800%인 서울지역 오피스텔의 용적률을 내년 2월부터는 500%까지 축소 적용된다.또 오피스텔 건축때 기둥식 공법을 의무화하고 천장높이와 복도폭도 최저기준을 정했으며 실내 다락방 설치도 금지했다. 서울시는 업무기능에 주거기능을 보조적으로 가져야 하는주상복합건물 형태의 오피스텔이 최근들어 외형은 물론 내부 평면이 아파트와 비슷한 전용 주거로 지어져 공급되면서 토지이용계획에 혼란이 초래되고 있을 뿐 아니라 도심지용적과밀,주차·교통난 등 갖가지 부작용을 일으킴에 따라이같은 내용의 개선책을 마련,시행하기로 했다. 실제로 상업지역에 지어지는 오피스텔의 경우 업무시설로인정,주거지역의 250%보다 3배 이상 높은 800%의 높은 용적률을 허용해 왔으나 상당수 오피스텔의 전용비율이 전체 연면적의 80∼90%에 이르는 등 근린·판매·편의시설 등 주거 보완기능은 외면당하고 있는 실정이다. 서울시는 이처럼 상업지역에 지어지는 오피스텔이 당초 취지와 기능에서 벗어나 사실상 아파트로 공급됨에 따라 앞으로 용적률을 500% 이하로 묶기로 했다.관련 도시계획조례를 개정,늦어도 내년 2월부터는 이를 적용할 계획이다. 서울시는 이와 함께 오피스텔의 아파트화를 막고 업무시설 위주의 기능을 갖도록 하기 위해 기준을 한층 강화한 새심의기준을 마련,즉시 시행하기로 했다. 새 심의기준에서는 오피스텔의 주용도인 업무시설 기능에지장이 없도록 하는 것은 물론 완공후 사용자가 필요에 따라 용도를 적절하게 바꿀 수 있도록 기둥을 주요 구조체로하는 라멘구조로 공법을 제한했다. 또 업무공간 기능을 살리기 위해 천장높이와 복도폭을 각각 2.4m와 1.8m 이상으로 정해 각종 설비시설을 설치할 수있는 공간을 확보하도록 했으며 긴급상황에서 피난 등 안전에 지장을 초래하는 다락방 등 실내 중층 건축도 금지했다. 사무실에서 비상계단에 이르는 직선 보행거리를 30m 이내로 줄였으며 주차 대수도 최대한 확보하도록 하는 내용도새 심의기준에 포함됐다. 서울시 관계자는 “업무시설로 규정돼 있는 오피스텔을 공동주택 용도로 분류해 주차장,용적률,피난·방화기준 등을공동주택과 같은 수준으로 강화하는 방안을 추진할 계획”이라며 “지금 규제를 강화하지 않으면 슬럼화가 초래되는일정 기간 후에는 심각한 도시문제가 빚어질 것”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@

서울 강남구 대치동 은마 아파트 재건축 사업이 같은 가구수 만큼 들어서는 ‘1대1 사업’으로 추진된다.또 재건축 시장의 ‘3강자’가 손을 잡았다. 대치 아파트는 서울 강남 중층 고밀도 아파트 단지로는최대 규모.31,34평형짜리 4,424가구를 헐고 같은 가구수만큼의 33,41,44,50평형을 짓는다. 사공사로는 삼성물산 주택부문과 LG건설,롯데건설이 손잡은 ‘드림팀’컨소시엄이 유력하다.재건축사업에서 경쟁우위를 갖고 있는 3사가 손을 잡기는 이번이 처음이다.삼성물산 주택부문과 롯데건설은 서초삼익,청담삼익,신반포3차 재건축사업을 따내기 위해 치열한 수주전을 펼쳤었다. 또 삼성물산 주택부문과 LG건설은 가락동 한라 아파트 재건축사업 등에서 치열한 경쟁을 벌인바 있다. 류찬희기자

중동은 아시아·아프리카·유럽 등 세대륙을 연결하는 전략요충지로 흔히 ‘세계의 화약고’로 불린다.지난 50여년사이 이 곳에서는 네차례의 중동전쟁,이란·이라크전쟁,걸프전 등 국제분쟁이 끊이지 않고 있다.이 분쟁의 중심에는 이스라엘·팔레스타인의 대결이 자리잡고 있다.이스라엘·팔레스타인의 사생결단식 대치상태는 1917년 영국의 발포어외무장관이 유대인 금융가 로스차일드경(卿)에게 유대인국가를 건설할 수 있게 하겠다고 약속하고 이스라엘이 건립되면서부터 시작됐다. 이 시대 최고의 언어학자이자 행동하는 지식인으로 꼽히는 노암 촘스키의 저서 ‘숙명의 트라이앵글(1·2)’은 복잡하게 얽히고 설킨 중동문제를 다룬 고전이다.‘트라이앵글’은 미국·이스라엘·팔레스타인 등 3자를 일컫는 것이다. 또 중층적 의미로 지식인·정치가·언론 등 3자를 말하는것이기도 하다. 저자는 “중동문제는 종교적,인종적 갈등 이전에 미국이자리잡고 있는 정치적 문제”임을 강조하고 있다.미국인이면서도 미국을 비판하는 지성인의 면모를 드러내는 대목이다. 세 꼭지점 가운데 두 꼭지점인 미국과 이스라엘은 ‘특별한 관계’를 유지하고 있다.일부 분석가들은 이같은 관계가 미국사회에서 유대인이 차지하는 위치에 의해 형성되고 있다고 풀이한다.일면 사실이기도 하다.그러나 촘스키는 미국·이스라엘간의 ‘특별한 관계’는 미국의 전략적 이익과깊은 관련을 맺고 있다고 지적한다.중동의 석유를 소련의위협으로부터 보호하려는 미국의 정책에 대해 이스라엘이‘현대의 스파르타’로서 미국의 정책을 잘 수행해주고 있다는 것이다.또 이스라엘은 미국이 직접 나설 수 없는 ‘더러운 일’을 도맡아 수행해주고 있기 때문이라는 것이다.지난 1982년 이스라엘은 미국의 무기로 레바논을 침공했다.당시 이스라엘의 표면적인 목표는 PLO(팔레스타인 해방기구)의 제거였다.그러나 실제목표는 모든 팔레스타인 사람들을‘젖과 꿀이 흐르는 약속의 땅’에서 추방하려는 데 있었다.이스라엘군은 군사적 용도와 무관한 도서관마저 파괴하고약탈했다.그러나 미국의 신문은 이에 침묵했으며,레바논인들이 이스라엘군을 환영한다고 보도했다. 촘스키의 이 저서는 지난 1983년 첫 출간된 이래 1999년까지 10쇄를 거듭했다.이번 책은 팔레스타인 출신 학자 에드워드 사이드의 서문을 붙여 개정판으로 나온 것이다.이 책은 이미 국제정치와 중동문제에 관한 고전 반열에 올라 있으며,중동정치에 대한 촘스키의 기념비적 저서로 꼽히고 있다.특히 이 책은 중동정치를 현상 그대로만 바라본 것이 아니라 그 ‘현상’과 ‘사실’ 뒤에 숨은 허구를 낱낱이 파헤치고 있어 지성계에서 높이 평가받고 있다.예를 들어 PLO라 하면 ‘자살폭탄테러단’을 떠올리기 쉽다.그러나 그들이 테러에 나서게 된 원인을 살펴보면 이스라엘의 무모한점령지 확장정책과 팔레스타인 사람을 포함한 아랍전체에대한 인종차별에 있다는 것이다.또 이스라엘과 아랍의 충돌을 흔히 ‘다윗과 골리앗’으로 비유하면서 이스라엘에 동정표를 던져왔으나 이 역시 허구라고 지적한다.같은 맥락에서 미국과 이스라엘은 PLO를 ‘거부주의자’라며 비난해 왔는데 정작 거부주의자는 1차대전 당시 팔레스타인 지역 전체인구의 90%를 차지하던 팔레스타인 사람들의 국가적 자결권을 부인한 미국과 이스라엘이 ‘원조’라는 것이다. PLO와 다른 아랍세계가 다른 인종과 평화롭게 공존하지 못하는 인종주의의 화신들로 묘사된 데는 미디어의 조작과 공모가 큰 역할을 했다.미디어는 정치가들의 위장된 중립에근거를 마련해주며,이에 일부 자유주의적 지식인들이 가세하고 있다.미국의 외교정책-언론-지식인의 유착을 파헤쳐온 저자는 책에서 신자유주의 세계질서의 야만성을 폭로하고있다.유달승 옮김,이후,각 권14,000원. 정운현기자 jwh59@

소형 아파트 공급 의무비율 부활로 재건축 아파트 시장이일대 혼란에 빠졌다.특히 중층(12층)이상 아파트 단지와 30평형대 이상 아파트 단지는 재건축 사업 자체를 포기하는사례가 속출할 것으로 보인다. 재건축 사업이 ‘사면초가’에 빠지면서 ‘아파트 재건축=재산 불리기’라는 통념이 송두리째 무너지게 됐다. ◆충격 큰 아파트=이번 조치로 가장 큰 충격을 받는 사업은 아파트 재건축.12층 이상 중층 아파트 단지와 30평형대 이상으로 구성된 아파트 단지,건설업체들이 추가 부담없이 일정 규모의 아파트를 무상으로 공급하겠다고 약속한 확정지분제 재건축 사업이 특히 타격이 크다. 중층 아파트는 현재 용적률이 대개 180∼220% 정도.따라서 250%의 용적률을 적용,재건축을 하더라도 평형이 조금 늘어날 뿐 일반 분양 아파트는 크게 줄어 사업성이 떨어질 수 밖에 없다.여기에 소형 아파트를 의무적으로 짓게 될 경우 사업성은 더욱 떨어질 것으로 예상돼 사업 자체가 어려움에 빠질 것으로 보인다. 이미 30평형대 이상의 아파트로만 이뤄진 단지는 아예 재건축 사업을 포기해야 할 상황이다.서울 강남구 미도 아파트는 재건축 시기가 다가오면서 가격이 큰 폭으로 올랐다. 이 단지는 31,34평형으로 이뤄진 데다 용적률이 240% 수준이다.우성공인중개사 박경섭(朴敬燮)사장은 “250%의 용적률을 적용하고 소형 아파트를 의무적으로 배정한 상태로 재건축을 할 경우 현재 주민들은 큰 아파트로 옮기기는 커녕오히려 지금보다 작은 평형을 배정받는 경우도 발생할 수있다”고 말했다. 삼성물산 주택부문이 최근 수주한 신반포 3차 재건축 대상 아파트도 마찬가지.이 아파트는 모두 31평짜리로 조합과시공사는 조합원들에게 이미 35평형 이상 아파트를 지어 배정키로 약속했다.그러나 이번 조치로 사업을 재검토하지 않을 수 없게 됐다.삼성물산 관계자는 “이미 시공사를 선정한 단지는 주민들이 조합과 시공사를 불신하거나 조합간 갈등이 깊어질 것 같다”고 전망했다. 확정지분제를 제시한 아파트도 문제가 크다.LG건설 임광오(任廣旿)과장은 “소형 아파트는 중대형 아파트에 비해 분양가는 낮고 원가는 높아 평당 100만원 가량 손해를 본다”며 “연면적 1만평 규모의 재건축에 30%의 소형 아파트를배정하면 30억원 이상의 손해가 예상된다”고 분석했다. 한국감정원 재건축컨설팅 곽기석(郭基石)팀장은 “확정지분제 사업의 경우 지분률을 다시 산정하는 과정에서 조합원과 시공사 사이에 다툼이 일어나고,이로 인해 사업 지연이불가피 할 것 같다”고 예상했다. ◆매물 회수=재건축 대상 아파트가 몰려 있는 서울 강남 일대 중개업소는 하루종일 소형 아파트 건립 의무비율 부활에 따른 사업성을 문의하는 전화가 이어졌다.강남구 청담 삼익 재건축 아파트를 계약하려던 김성숙씨는 “소형 아파틀짓게되면 기대했던 수익을 올리지 못할 것 같다”며 발길을 돌렸다.박경섭 공인중개사는 “사업 승인을 받은 아파트를 빼놓고는 대부분의 재건축 대상 아파트 값이 약보합세 내지는 하락으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희기자 chani@

서울시내 재건축아파트 사업이 활발하게 이뤄지고 있는 가운데 저밀도 아파트와 중층 아파트간에 희비가 교차하고 있다. 강남 저밀도지구 아파트는 최고가를 경신하고 있지만 중층아파트는 가격이 답보상태다. 서울시의 용적률 제한으로 중층아파트의 수익성이 낮아졌기 때문이다. ■저밀도 아파트 인기 고공행진 대표적인 것이 강남구 도곡주공 저층이다.13평형이 평당 2,327만원으로 매매가가 3억500만원에 달하지만 매물이 거의 없다.금융위기 이전까지만해도 평당 1,608만원,올해 초에는 1,942만원에 불과했다.잠실저층 주공도 2단지 13평형이 연초 1억5,500만원이었으나지금은 1억8,250만원에 거래된다.강남 해청아파트도 26평형의 매매가가 연초 2억8,250만원에서 3억1,000만원으로 올랐다. 저층 아파트 인기가 상승하는 것은 서울시의 지구단위계획수립 등으로 일반아파트의 재건축 용적률이 제한을 받는 반면 저밀도 아파트는 기본 용적률 270%에다 공공용지 확보비율에 따른 인센티브 용적률을 적용,투자수익이 예상되기 때문이다. 그러나 같은 저밀도 아파트지만 반포지구와 화곡지구는 5개 저밀도지구 중 추진일정이 늦어져 상승률이 낮은 편이다.반포 주공1단지 22평형은 2억8,000만∼2억9,000만원대로도곡 주공 13평형 가격에도 못미친다. ■중층은 보합세 중층 아파트의 경우 가격이 떨어지거나 보합세를 보이고 있다. 서초동 삼익아파트 20평형은 올해초 시공사 선정 당시의수준(1억6,500만원)을 그대로 유지하고 있다.이 평형은 한때 1억5,000만원까지 떨어졌었다.25평형 시세도 2억∼2억1,000만원으로 시공사 선정당시 그대로다. 청담동 삼익 아파트도 시공사 선정후 가격이 약보합세다.35평형의 경우 시공사 선정당시 매매가가 3억3,000만∼3억4,000만원 이었으나 지금은 3억2,000만∼3억3,000만원으로 1,000만원 정도 떨어졌다. 잠실주공5단지도 가격 상승률이 낮은 편.지난해 8월 시공사 선정시에는 34평형이 2억7,000만∼3억1,000만원이었으나현재는 2억8,500만∼3억1,500만원이다. ■투자시 유의사항 현재 저밀도 지구는 한꺼번에 재건축에착수하지 않고 순차적으로 개발될 전망이다.순위가 밀리는경우 투자수익이 줄 수도 있다.추이를 좀더 지켜본 뒤 투자해야 리스크를 줄일 수 있다. 또 최근의 재건축아파트 가격은 단기간에 급등한 경우가많아 가격이 조정될 가능성도 없지 않다.거품이 있다는 얘기다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역 중층 아파트의 재건축 시장에 ‘투자주의보’가내려졌다. 건설업체들이 수주물량이 달리자 중층 아파트의 재건축 사업에 파격적인 수주조건을 제시하는 등 이상과열을 부채질하고 있기 때문이다. 건설업체들은 시공권을 따내기 위해 ‘제살깎아먹기’식의덤핑수주도 불사하고 있다. 특히 서울시가 300가구 이상의재건축 지구에 대해 지구단위계획을 의무적으로 세우고 용적률을 250% 이하로 제한하겠다고 밝혔음에도 불구하고 조합원들에게 280% 이상의 용적률을 약속하는 등 무리한 사업을 하고 있다. ■불투명한 장미빛 약속 조심 롯데건설은 지난달 7일 강남구 청담동 삼익아파트 재건축 시공권을 따내면서 평당 공사비 363만원(확정비용)을 제시했다.조합원들에게는 사업 환경이 바뀌어도 더 이상 공사비를 올리지 않고 공사를 마치겠다고 약속했다.더욱이 서울시의 지구단위 계획 결정과 관계없이 책임지고 280%의 용적률을 적용,사업승인을 받아내겠다는 조건까지 내걸었다.만약 서울시가 용적률을 강화하더라도 이에 따른 손실은 모두 롯데가 부담키로 했다. 올해 초 롯데건설을 시공사로 선정한 서초 삼익아파트 재건축 역시 294%의 용적률이 지켜질 지 의문이다.LG건설이수주한 청담 한양아파트 재건축도 281%의 용적률을 기준으로 하고 있다.건설업체 뿐아니라 조합이 용적률을 높이는경우도 있다.오는 13일 시공사 선정을 앞두고 있는 가락 한라아파트 조합은 아예 건설업체들에게 296%의 용적률을 기준으로 할 것을 요구하고 있다.잠원 한신 6차아파트 재건축사업도 290% 용적률을 제시하고 있는 것으로 알려졌다. 재건축사업 관계자는 “건설업체들이 내놓은 용적률은 제시안 일 뿐 확정된 것이 아니다”며 “올 들어 건축심의를신청한 재건축 사업은 지구단위 계획을 수립해야 하기 때문에 250% 이상의 용적률을 받아내기 힘들 것 같다”고 말했다. ■공사비 덤핑 수주 우선 시공권을 따고 보자는 식으로 공사비를 턱없이 낮게 책정한 경우도 많다.지난해 10월 시공사를 선정한 대치 주공아파트 재건축의 경우 동부건설은 함께 참여했던 5개 업체에 비해 최고 30% 이상 낮은 가격으로공사를 따냈다. 서초삼익 재건축은 롯데건설이 공사를 수주하기 위해 삼성물산 주택부문 등에 비해 훨씬 낮은 건축비를 제시했다. ■투자 주의보 재건축 시장의 과열경쟁은 사업부실과 아파트 분양가 인상의 우려를 안고 있다. 공사비를 낮게 제시해 손해보는 부분은 일반 분양아파트분양가를 비싸게 책정해 메꾸겠다는 계산이다.청담 삼익아파트의 경우 2003년 일반에 분양할 43평형의 평당 분양가는1,500만원에 육박하고 있다.현재 이 지역 아파트값이 평당1,000만원인 것과 비교해 건설업체가 예상하고 있는 분양가격이 지나치게 높다는 지적이다. 결국 건설업체들의 덤핑수주는 사업지연,조합원들의 분담금 증가로 이어지고 일반 분양아파트의 값을 올리는 결과만가져올 소지가 크다.부동산전문가들은 “무조건 재건축 투자에 뛰어들다가는 낭패를 볼 수 있다”며 “수익성을 잘따져본 뒤 결정을 내려야 한다”고 조언한다. 한편 부동산 정보서비스 회사인 ‘부동산 114’ 조사결과,4일 현재 서울 강남·강동지역의 아파트 가격상승률은 0.2∼0.4%로 3월초에 비해 평당 평균 강남은 32만4,200원,강동은 23만3,700원이나 올랐다. 이는 이들 지역에서 재건축이 활발하게 추진되고 있기 때문으로 풀이된다.같은 기간 서울시 전체의 아파트 가격 상승률은 0.22%에 그쳤다. 또 재건축 바람이 강한 과천시도 이 기간 가격상승률이 1. 12%에 달했다. 류찬희기자 chani@

인구에 회자되고 있는 세계화는 분권화와 자율화,그리고주민참여에 의한 지방화 시대이기도 하다.세계화 시대에 모든 조직의 변화는 분권화와 자율화이다.중앙집권적,관료적조직보다는 권한과 책임의 이양에 바탕을 둔 분권적,자율적 조직경영이 요구되고 있다.세계화 시대에는 국가와 국가,지방과 지방,기업과 기업,사람과 사람,정보와 정보의 결합이 단일한 경로를 통해서가 아니라 중층적이고 다양한 경로를 통해서 이루어진다.이를 실현하기 위해 주요 국가들이새로운 행정개혁을 시도하고 있다. 우리나라도 지방자치제가 뿌리를 내리면서 세계화 못지않게 지방화 의식이 더욱 고조되고 있다.서울과 수도권에 대한 피해의식이 확산되면서 지방분권화와 자율화를 요구하는 목소리가 점점 높아지고 있다. 역사적으로 중앙집권체제에 익숙해져 있는 우리에게 지방분권과 자율은 아직도 극복해야 할 난관이 많을 수밖에 없다.분권화와 자율화는 지방화 시대에 걸맞게 지방의 행ㆍ재정 권한을 확대하는 것이다.일정한 기준 위에서 지방자치단체에 공무원의 직급과 보수결정의 자율성이 주어지면 어떨까.유능하고 패기있는 전문가들을 영입해 수도권에 버금가는 인재 풀이 지방에서도 양성되어야 하기 때문이다.지방재정의 확대는 근본적으로 국세와 지방세의 조세체계 개편없이는 달성하기 어렵다. 그러나 우선은 부처별,사업별로 세분화되어 있는 정부보조금의 상당부분을 포괄적인 보조금(block grant)으로 전환해 지역실정에 맞게 우선순위를 정해 사용토록 유도하는 방안이 검토될 수 있다. 중앙정부는 보조금 사용에 대한 사후평가와 감독에 치중하면 된다. 이와함께 지방화 시대에 걸맞는 지방행정의 새로운 패러다임이 필요하다.미국은 기업가형 지방경영을 지향하고 있다. 이는 지방정부 부문에 기업가 정신과 경쟁요소를 도입해 지역주민들의 만족을 극대화하고,지역의 잠재력을 최대한 개발해 그 지역의 경쟁력을 높이는 전략이다.일본도 지방의경쟁력을 제고해 국가경쟁력을 높이자는 사고(思考)의 틀을 갖고 지방화 시대에 대비하고 있다.그러나 급변하는 국내외 여건변화와 기회를 최대한 활용해서 지역발전의 잠재력을 체계적으로 조직화하고 실천하기 위해서는 누구 혼자의힘만으로는 불가능하다.바로 그룹 리더십이 절대적으로 필요하며,이것이 경쟁력을 키우는 지방화 시대의 중요한 요소이다. 그룹 리더십이란 해당 지방자치단체의 장,대학의 총ㆍ학장,연구기관,기업가대표,언론계,시민단체 등이 협의체를 구성해 도시 및 지역 문제를 함께 풀어나가는 리더십을 말한다. 예를들면 기업활동에 필요한 기술,자금,인력,마케팅,해외시장 개척 등을 효과적으로 지원해주기 위해 각종 협의회 등을 구성해 기업들의 애로사항을 해결하는 노력이 그것이다. 미국의 유명한 첨단산업단지의 하나인 리서치 트라이앵글(Research Triangle)은 노스 캐롤라이나주의 그룹 리더십에의해 성공한 대표적인 사례이다.또한 도시와 지역간 협력을 토대로 공동의 발전을 추구하는 리더십의 중요성도 부각되고 있다.남해안 국제관광벨트,지리산 통합문화권,광양만ㆍ진주광역권 등의 개발은 지역이기주의를 떠나 대화와 타협을 통한 해당지역의 그룹 리더십이 발휘되지 않고는 기대이상의 효과를 거둘 수없다. 세계화와 지방화의 활동무대를 제공하는 도시와 지역의 주인은 바로 지역주민이다.주민들의 결집된 열의와 협조 없이는 도시와 지역 발전을 성공적으로 이끌어 갈 수 없다.그러므로 우리는 개인이기주의와 집단이기주의에서 벗어나야 한다.지방화와 애향심은 구별되어야 한다. 세계화와 지방화 시대에 적응해갈 수 있는 지역주민의 가치관과 행태 등 의식구조의 변화도 중요하다.다른 지역보다 뒤떨어졌다는 패배의식에서 벗어나 우리도 남보다 앞서갈수 있다는 자신감과 자부심이 발휘되어야 한다.이를 위해서도 그룹 리더십의 역할은 아무리 강조해도 지나침이 없을것이다.“미래는 예측하는 것이 아니라 창조하는 것이다”라고 말한 일본 소니회사의 이데이 노부유키(出井伸之)회장의 충고를 되새겨 보고 싶다. 이 정 식 국토연구원장