도덕이 얼마만큼 우리의 이기적 마음을 변경시킬 수 있을까? 철학공부를 한 내가 접한 도덕윤리학의 이론이 나의 이기심을 얼마나 변화시켰을까? 그것이 나를 바꿔 놓지 못했다. 그것은 다만 내 안에 이기심의 강력한 충동에 저항하는 반이기적 도덕심의 반작용을 움트게 했을 뿐이다. 젊은 시절에 나는 사도 바울이 ‘로마서’에서 울부짖은 대로 “내가 원하는 바 선을 하지 아니하고 도리어 원치 아니하는바 악을 행하는도다.”라는 구절을 무척 좋아했다. 나는 실존적 고뇌를 느꼈으나 마음의 구원을 맛보지 못했다. 그런데 내가 하고 싶은 공부에 몰입했을 때에, 나는 선악도 시비도 이해관계의 대립도 없이 스스로에 대하여 가장 평화스러웠고, 타인에 대해서도 가장 열려 있는 마음의 변화를 느꼈다. 젊은 날에 나는 유신론적 실존주의와 이어서 주자학에 심취했다. 유신론적 실존주의는 ‘로마서’의 사도 바울이 말한 분위기와 유사한 실존적 자각을 일깨워 주었고, 이어서 나는 주자학을 통하여 악에 대한 선의 승리를 기약하는 공부가 진정한 마음의 공부라고 여겼다. 나이가 점점 들어가면서 마음은 선악이 싸우는 장소가 아니라, 생각을 허공처럼 비워야 하는 장소라는 것을 깨닫기 시작했다. 이기심과 도덕심의 이원론적 싸움을 멈추는 곳에서 내 마음이 바뀐다는 것을 어렴풋이 알아차리기 시작했다. 도덕심은 이기심을 지우지 못하는데, 오히려 무심한 마음이 이기심도 지우고 도덕심도 생각하지 않게 한다는 것을 알게 되었다. 이와 동시에 마음은 자연스러운 기호이지, 억지로 강압해서 되는 당위의 적용장소가 아님을 인식하기 시작했다. 이 말은 필자가 앞 글에서 자주 언급한 마음, 즉 기호를 뜻한다. 마음 즉 기호는 유교경전인 ‘대학’에 나오는 구절처럼 “악취를 싫어하고 좋은 색을 좋아하는” 자연적 마음의 경향을 일컫는다. 이런 마음의 경향을 ‘대학’은 ‘자겸(自謙=스스로 좋아함)’이라고 명명했다. 마음이 하고 싶어 하는 기호에 두가지의 경향이 있다. 그 하나는 본능이 하고 싶어 하는 기호요, 또 다른 하나는 본성이 하고 싶어 하는 기호다. 주자학은 본능이 하고 싶어 하는 기호의 이기적 경향을 거슬려 반본능적 도덕심의 의지로 마음의 기질을 새로 바꾸려 하는 당위적인 수양법이고, 양명학은 마음이 본능의 경향을 제어하는 대신에 오히려 마음에 본디 있는 본성의 자연스러운 경향이 나타나도록 하는 무위적 현성법(現成法=자연스럽게 나타나게끔 하는 법)을 제창한다. 좌우간 위에서 언급된 ‘대학’의 구절에서 말해진 ‘자겸’이 본능적인 기호인지 본성적인 것인지 모호해서 주자학과 영명학의 갈래가 나뉘어진 것처럼 보인다. 주자학은 보통사람들의 기호가 본능적 경향을 띠기에 그것을 억제해서 마음이 본성의 기호를 다시 회복하도록 도덕적 노력을 경주해야 한다는 것이고, 양명학은 마음이 무심의 경지에 이르면 저 본성의 기호가 본능의 기호를 제치고 나타나기에 무위적으로 무선무악의 심정에 이르는 길만 가면 세상은 좋아진다는 것이다. 우리는 잠깐 주자학과 양명학의 사상적 계보를 일별해 볼 필요가 있다. 저 두 계보를 함께 안고 있었던 분이 유교의 교조(敎祖)인 공자고, 그 다음이 맹자였다. 공자와 맹자는 그만큼 거목인 셈이다. 공자의 제자 중에서 주자학적 수양법을 대표하는 이가 증삼(曾參)이고, 현성법을 상징하는 이가 안연(顔淵)이다. 저 두가지가 공자의 손자인 자사(子思)에서 일차로 수렴되고, 맹자에서 이차로 집약되었다. 맹자는 본성의 화신으로 요순(堯舜)임금과 탕무(湯武)임금을 예시했는데, 전자는 자연스럽게 본성이 현성된 무위적 성인들이고, 후자는 도덕적 당위로 수양하여 본성을 회복한 성인들이다. 주자학은 탕무를 본성회복의 준거로 들었고, 양명학은 요순을 본성의 자연적 존재양식의 표본으로 간주했다. 주자학과 영명학은 어떻게 우리가 사회생활에서 본성이 되살아나는 길을 터득할 수 있는가 하는 방법에서 갈라진다고 하겠다. 본성이 되살아나서 사회생활이 지선(至善)의 경지에 머물도록 하는 것이 주자학이나 양명학의 공통이념이다. 주자학의 지선은 인간의 도덕심이 이기심을 이겨 도덕적 선의 승리가 천도(天道)의 성선(性善)과 합치하는 것이 지선이겠고, 양명학의 지선은 마음이 무선무악의 무심한 상태에 이르면 그 무념지념(無念之念)의 경지가 바로 본성이 현성하는 지선의 상태와 동일하다는 것이다. 그런데 어느 방법이 우리 사회를 행복한 사회로 가꾸는데 실질적으로 도움이 될까? 필자의 개인 생각으로는 마음이 선악의 대립으로 긴장되어 투쟁할 때보다 마음이 어떤 일에 몰입되어 무심과 무아의 경지에 있을 때가 더 안온했고 타인들에 대해서도 귀가 더 열렸다. 나의 경험에 의하면 지선은 선의 승리가 아니라, 무선무악의 경지에 가까웠다. 모든 세상만사의 존재방식은 작용과 반작용의 동시성적인 원리와 유사하다. 작용이 강하면 반작용도 역시 그만큼 강해진다. 선의 작용이 강하면 악의 반작용도 그만큼 완고해진다. 앞의 글(1·3·4회)에서 약(藥)의 이면이 독(毒)이듯이, 선(善)의 이면에 악(惡)이, 복(福)의 이면에 화(禍)가 이미 코앞에 가까이 다가와 있는 존재의 이중성 법칙을 보았다. 그 까닭은 약과 선과 복이 독립적으로 존립할 수 있는 실체가 아니라, 반드시 독과 악과 화와 동시적으로 상호의존해야만 발생할 수 있는 작용과 반작용의 관계에 다름 아니기 때문이다. 예컨대 독이 없으면 약이 생기지 않고, 악이 없으면 선의 생각이 일어나지도 않고, 화가 없으면 복을 좋아할 리도 없다. 이런 존재양식을 불가에서 의타기성(依他起性)이라 부른다. 상호의존적 존재양식이라는 뜻이다. 본능의 기호와 본성의 기호도 서로 의타기적이다. 본능의 기호는 소유론적이고, 본성의 기호는 존재론적이라고 앞의 글(1·2·5·7회)에서 반복적으로 언급되어 나왔다. 본능과 본성이 아주 유사하기에 사람들은 그 구별을 잘 하기 어렵다. 그리고 소유와 존재의 개념이 서로 모호하여 한국어뿐만 아니라 세계의 모든 언어에서도 소유와 존재가 서로 혼동되어 쓰일 정도다. 이것은 프랑스의 언어학자 벵베니스트가 ‘일반언어학의 문제’에서 밝힌 바이다. 한국어에도 “나는 가지고 있다.”라고 말하는데 이미 소유와 존재가 뒤섞여 쓰이는 용례다. 소유욕이 존재의 평온을 압도하는 사회생활에서 본성은 잘 나타나지 않는다. 본성이 잘 현성되는 순간은 내 마음이 선악이나 시비나 이해관계로 갈라지지 않고 고요하고 무심할 때에 잘 드러난다. 이런 순간은 누구에게나 다가온다. 마음이 하고 싶은 일에 매진하여 거기에 몰입한 무심무아의 순간은 누구에게나 일어난다. 이 경지를 양명학은 성인(聖人)의 경지라고 일컬었다. 성인의 경지가 아득히 높은 구름 위의 세계가 아니라, 비근한 일상생활 속에서도 성인의 마음이 가능하다는 것이다. 그래서 양명학의 창시자인 명나라의 왕수인(王守仁)은 ‘전습록(傳習錄)’에서 “거리의 사람들이 다 성인”이라고 말했다. 이것은 황당한 이야기가 아니다. 예컨대 요순과 공자가 100%의 순금괴라면, 거리의 갑남을녀는 5%,45%,70% 등등의 금함량으로서 잡석과 함께 섞여 있을 수 있다. 잡석 속의 금도 금이 아닌 것은 아니다. 다만 100%의 성인은 아니지만,5%,25%,70% 등등의 성인도 성인이다. 왕수인의 이 주장은 매우 중요한 뜻을 함의하고 있다. 비유컨대 주자학처럼 나머지 잡석이 불순하므로 그것을 순금으로 변경시키려고 노력하려는 모든 도덕주의적 순수론은 불가능한 꿈이다. 주자학이 교기질론(矯氣質論)을 내세워 불순한 기질을 교정하여 순수한 좋은 기질로 변화시킬 것을 수양법으로 종용했으나, 그런 교기질(기질교정)은 불가능하다. 마음의 기질을 바꾸는 주자학의 부정적 처방보다 양명학의 가르침대로 각자가 무심으로 일할 때의 그 마음의 기호를 장려하는 긍정법이 좋은 사회를 일구는데 더 유효한 길이겠다. 불가에서 이런 무심의 상태에서 어떤 일에 몰입하는 것을 선기(禪氣)라고 부른다. 고려의 보조국사 지눌이 ‘원돈성불론(圓頓成佛論)’에서 각자가 자기에 주어진 재성(才性)에 따라 무심으로 일하는 그 몰아(沒我)의 순간이 바로 여래의 지혜광명이 나타나는 순간과 같다고 천명했다. 무념으로 일하면 사람들은 다 성공한다. 본능과 본성의 마음은 다 기호적이라서 이익을 좋아한다. 이것은 악취를 싫어하고 좋은 색을 좋아하는 ‘대학’의 구절과 같다. 다만 본능은 남과 다투어서 이익을 바깥에서 타동사적으로 쟁취하는 이기심(利己心)이지만, 본성은 자기 안에서 본성이 지닌 능력을 자동사적으로 꽃피워 그 이익을 남에게 시여하려는 자리심(自利心)이다. 이것이 두 기호의 차이점이다. 이기심은 배타적이나, 자리심은 이타적이다. 당위적 도덕의식은 사회의 팔자를 바꿔 놓지 못하는 것 같다. 도덕적 심판은 덜 또는 더 오염된 인간들이 자기는 순수하고 상대방은 뭐 묻었다고 비난한다. 그렇다고 법의 심판이 불필요하다는 것은 아니다. 법의 심판은 적극적 사회를 일구지 않고, 최악의 사태를 예방하는 소극적 기능을 맡을 뿐이겠다. 우리는 지금 계속 우울하게 여러 개의 선악으로 사회를 쪼갠다. 도덕적 선악의 뒤에는 심리적 호오(好惡)가 반드시 숨어 있다. 나 중심으로 좋아하는 것이 선이고, 싫어하는 것이 악이 된다. 여러 개의 선악으로 사회가 중층적으로 대립되면, 여러 개의 호오로 사회가 지리멸렬해진다. 결국 만인이 만인을 다 미워하는 결과로 틀림없이 치닫는다. 그보다 너는 10%의 성인, 당신은 50%의 성인, 그대는 80%의 성인 등으로 우리가 서로 긍정적으로 인정하자. 물론 함량은 겉으로 표시할 필요가 없다. 그러면 모두가 자기의 타고난 몫대로 이타적인 발심을 할 것이다. 이것이 즐겁고 행복한 사회다. 지금 국민의 60% 이상이 기회가 오면 이민가고 싶어하고, 아기 낳기를 가장 원치 않는 나라가 되었다 한다. 이 심리가 어디서 오는가? “교육비가 비싸고 키우기가 힘들다.”라는 겉 이유보다 더 깊고 깊은 심리적 상처가 우리에게 다 있다. 우리 스스로 만든 업보겠다. (한국학중앙연구원 명예교수·철학)

코스메 데코르테는 ‘첫봄, 처음 터트리는 꽃망울’을 테마로 화사한 생명력을 담은 봄 신제품을 내놓았다.‘AQ 퓨어 그레이스 아이섀도’(6만 6000원)는 퍼플핑크와 핑크베이지 팔레트 두 가지로, 생기있고 부드러운 인상을 살린다.‘AQ 퓨어 그레이스 립스틱’(6만 6000원)은 다중층 리포솜 기술을 응용해 입술 자체의 수분 보유 능력을 높여준다는 설명.‘AQ 페이스 파우더’와 ‘AQ 콤팩트 파우더’는 부드러운 피부로 연출해준다.14만원선.080-568-3111.

서울 뚝섬과 용산 일대가 강남을 대체할 강북의 친환경 및 중대형 주거타운으로 개발된다. 또 역세권과 노후주택이 많은 구릉지를 연계 개발해 역세권에서 얻어지는 이익을 구릉지 노후주택 개발에 사용하는 방안이 추진된다. 서울시는 21일 민족·역사공원이 들어설 용산과 서울숲이 조성된 뚝섬 일대를 중대형 주택단지로 개발하는 내용의 ‘유턴(U-turn) 프로젝트’를 발표했다. 유턴 프로젝트란 강남으로 몰렸던 주택수요를 용산·뚝섬 등 강북으로 되돌리고, 다시 동쪽으로는 은평으로, 서쪽으로는 미아·도봉일대로 확산시켜 ‘U’자 형태로 개발한다는 계획이다. 용산은 앞으로 조성될 용산공원과 연계해 용산역 일대는 국제업무지구로, 서빙고 아파트지구는 중대형 주택지, 한남 뉴타운지구는 중층 미니신도시, 이태원 관광특구 주변은 국제문화, 남산 남측 구릉지는 친환경적 미래형 주거지로 각각 개발된다. 뚝섬 일대의 경우 뚝섬 역세권은 복합문화타운, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단 산업단지, 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 어린이대공원∼한강 구간은 주거·문화 복합거리, 구의·자양 균형발전촉진지구는 행정·업무·주거 복합중심지역으로 각각 개발된다. 시는 특히 역세권의 용적률을 높여주는 인센티브를 주되 여기서 얻어진 이익을 구릉지 노후주택 개발에 활용토록 할 방침이다. 남산 인근 해방촌과 용산역 일대를 연계하는 방안이 유력시된다. 시는 강북에 3개 자립형 사립고를 설립하고,3월 중 교육지원조례를 제정해 매년 취득·등록세의 1% 수준인 300억원을 강북지역에 지원키로 했다. 한 전문가는 “서울시의 계획이 좋은 취지이기는 하지만 너무 장밋빛 일색”이라면서 “구릉지와 역세권 연계개발에 대한 구체적인 실현계획이나 개발에 따른 투기대책 등도 같이 추진돼야 한다.”고 말했다. 서울시는 구로·금천·영등포·강서구 등 서남권의 ‘준공업지역 활성화 방안’을 다음달 발표할 계획이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남구 대치동 은마아파트 등 올해 초 강남 집값을 끌어올렸던 제3종 일반주거지역 단지들의 재건축에 급제동이 걸렸다. 이들 3종 일반주거지역의 재건축 계획 용적률이 210%로 확정돼 사실상 재건축이 불가능해졌기 때문이다. 서울시는 15일 제3차 도시계획위원회를 열고 ‘2010 서울시 재건축 기본계획(도시 및 주거환경정비 기본계획 주택재건축 사업 부문)’을 수정, 가결했다고 16일 밝혔다. 기본계획은 오는 2010년까지 향후 5년 동안 재건축을 추진할 수 있는 아파트와 단독주택지 등 337곳을 확정하고, 이들 단지별 재건축 용적률과 층고를 담고 있다. 위원회는 우선 은마아파트 등 3종 일반주거지역 28개 단지의 계획 용적률을 210%로 확정했다. 시는 한때 공람과정에서 나온 주민들의 이의신청과 시의회의 권고를 감안, 용적률을 230%로 올리려 했으나 집값이 뛰자 이를 당초대로 210%로 유지했다. 하지만 3종지구의 경우 대부분 10∼15층으로 이뤄진 중층아파트로서 기존 용적률이 200% 가까이 되고, 재건축시 소형아파트와 임대아파트를 일정비율 짓도록 돼 있어 재건축이 실질적으로 힘들 전망이다. 이 기본계획은 3월 초 최종 확정·고시된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

김우식 과기 “과기인재풀 활용 기업지원” ●과학기술부 김우식 신임 과학부총리는 10일 오후 과천청사에서 가진 취임식에서 “과학기술 인재 풀과 퇴직자를 활용해 기업을 지원할 수 있는 방안을 마련하겠다.”고 말했다. 김 부총리는 “산업계의 수요에 부응하는 우수한 인력양성을 위한 시책이 필요하다.”고 강조한 뒤 “연구개발 예산이 증가함에 따라 투자재원에 대한 전략적·효율적 활용이 중요하다.”고 ‘연구개발 예산’ 문제를 언급했다. 다분히 황우석 교수 파문을 염두에 둔 듯한 발언이었다. 이종석 통일 “1등 통일부를 만들어 갈것” ●통일부 이종석 장관은 취임사에서 남북간 신뢰구축, 평화의 제도화, 남북경협 심화발전, 인도적 문제 해결, 남북관계와 북핵문제의 선순환 구조형성 등 네 가지를 통일부 운영 방향으로 설정했다. 이 장관은 “통일 정책은 대북정책만을 의미하지 않는다.”면서 “통일정책은 남북을 하나로 만들기 위한 정책이자 우리 내부를 하나로 만들기 위한 정책”이라고 강조했다. 이 장관은 특히 “자긍심과 전문성으로 무장한 ‘1등 통일부’를 만들어 갈 것”이라고 밝혀 통일부에 불어닥칠 변화의 파고를 예고했다. 이 장관은 “형식적으로 보도자료를 만들어 배포하고, 설명자료를 발간하고 여론조사를 해서는 안 된다.”며 국민의 입장에서 일할 것을 주문해 눈길을 끌었다. 정세균 산자 “질좋은 성장 새모델 구축” ●산업자원부 정세균 장관은 이희범 전 장관 이임식과 동시에 열린 취임식에서 “경제가 회복되고 있지만 사회양극화는 오히려 심화되는 등 구조적인 문제점을 안고 있다.”면서 “‘질 좋은 성장’을 위한 새로운 발전모델을 구축해야 한다.”고 밝혔다. 정 장관은 “산자부는 기업과 함께하는 부처”라면서 “기업가 정신은 모험정신인데, 일을 하다 실수로 접시를 깨뜨린 것은 용서받을 수 있지만 일을 하지 않아 접시에 먼지가 쌓이는 것은 용납할 수 없다.”고 강조했다. 유시민 복지 “野와 자주 대화하고 섬길것” ●보건복지부 유시민 장관은 “모두가 애써 왔지만 보건복지 행정에 대한 국민의 체감도는 아직 충분하지 못하다.”면서 “우리가 섬겨야 할 국민들의 어려움과 그들이 필요로 하는 것, 또 누가 그 일을 할 수 있는지를 현장에서 찾아야 한다.”고 현장행정의 중요성을 역설했다. 이어 출입기자와 가진 간담회에서 “앞으로는 정략적 이해에 휘말리는 일은 없을 것”이라면서 “모두가 나라를 걱정하는 만큼 야당과도 자주 대화하겠다. 찾아가서 만나고 대화하고 또 대화하고, 모시고 또 모시고 섬기겠다.”고 신중한 모습을 보였다. 이상수 노동 “노사정 대표자회의 주선” ●노동부 이상수 장관은 취임사에서부터 노·사·정 대화를 제안했다. 사회적 협의의 틀로 국민통합 연석회의와 지역간 또는 업종간 노사정협의회 등 중층적 협의기구의 필요성도 강조했다.13일에는 민주노총과 한국노총, 경제단체를 잇달아 방문, 노사정대표자회의를 주선할 것이라고 덧붙였다. 이 장관은 “우리 사회 취약 근로계층의 권익이 침해당하지 않도록 최선을 다할 것”이라면서 “국회에 계류중인 비정규직 입법이 이달중 마무리되도록 노력하겠다.”고 밝혔다. 부처종합

무역의존도가 높은 우리나라로서는 수출입의 지속적인 확대가 안정적인 경제성장의 중요한 전제조건이다. 무역자유화는 이러한 의미에서 매우 중요한 과제이며 우리의 의지와 무관하게 피할 수 없는 세계적인 추세가 되고 있다. 우루과이라운드에서 시작한 세계무역기구(WTO)서비스 협상에서 도하개발어젠다(DDA)의 명칭으로 제조업뿐만 아니라 서비스 시장 개방에 대한 다자간 및 양자간 협상이 진행 중이다. 2004년 4월 한·칠레 자유무역협정(FTA) 발효를 시작으로 싱가포르, 유럽자유무역연합(EFTA)과의 FTA협상을 완료한 우리나라는 현재 일본, 동남아시아국가연합(ASEAN), 캐나다 등과 협상을 진행 중에 있다. 일반적으로 무역 자유화는 경제성장을 촉진시키고 생산성을 상승시켜 국민경제의 순이득을 가져오지만 산업별로 이득과 손실의 명암이 갈려 산업간 부침이 발생하기 마련이며 불가피하게 노동력의 이동을 유발하게 된다. 산업간 노동력이 원활히 이동하기 위해서는 산업에 기초한 고용정보가 기업과 근로자에게 적기에 제공되어야 하며 전직을 위한 훈련체계가 효율적으로 구축되어야만 한다. 그러나 현재와 같이 노동시장이 이중 구조화된 우리나라의 경우 FTA의 순효과를 막연히 기대할 수만은 없다. 무역자유화로 수출이 확대되면 대기업 이해관계자는 혜택을 보지만 이 혜택이 중소기업이나 자영업자로 전이되지는 않는다는 것이다. 이로 인해 사회적 갈등이 급증할 경우 FTA의 순효과가 상실되어 버릴 가능성도 배제할 수 없다. 최근 정부는 동시다발적인 FTA 추진에 따른 급격한 국내시장 개방에 대비하기 위해 ‘무역조정 지원에 관한 법률안’을 국회에 상정하였다. 이 안은 FTA로 인한 피해에 대응하여 근로자 지원과 기업 지원의 두가지 프로그램으로 구성되어 있다. 먼저 근로자 지원을 살펴보면 FTA로 인해 실직당한 근로자나 실직할 가능성이 높은 근로자를 지원하는 내용을 포함하고 있다. 반면 기업 지원은 경영·기술상담, 사업전환 지원 등을 담고 있다. 그나마 늦기 전에 정부가 FTA에 대응하기 위한 제도를 사전적으로 마련했다는 점에서 필자는 긍정적으로 평가한다. 그러나 운영체계의 실효성을 위해서는 넘어야 할 산들이 많다. 가장 중요한 과제는 산자부와 노동부의 유기적인 정책공조이다. 무역조정제도의 성패는 산업정책과 노동정책의 유기적인 연결 여부에 달려있는 것이다. 즉 지원순서를 보면,FTA로 피해를 입은 기업 스스로 1단계 사업전환 노력-2단계 전직지원프로그램 마련-3단계 실직자 훈련 및 소득일부지원 등 중층화된 운영체계가 마련되어야 하는데 운영체계의 선순환을 위해서는 산자부와 노동부간의 유기적인 공조가 필수적이다. 둘째, 초기부터 과다한 예산배정은 자제되어야 한다. 한·칠레 농민피해를 위해 마련된 기금도 피해가 과다 계상되어 기금이 과다적립되었다는 비판도 제기된다. 초기 제도를 운영하되 효과를 지속적으로 평가하여 조정해 갈 수 있도록 유연한 제도 설계가 필요하다. 마지막으로 FTA 관련 노사정간 사회적 대화 복원이 시급하다. 노동배제적 FTA 추진은 필요적으로 노동계를 강경투쟁으로 몰고 갈 수밖에 없다. 상급 노동계도 ‘신자유주의 반대’와 같이 무조건적·이념적 반대가 아니라 업종별 협의채널 마련을 요구하여 현장 착근될 수 있는 지원제도 설계가 이루어지도록 조합원들에 책임지는 자세로 임해야 한다. 무역개방화 시대에 노동정책은 노사관계나 근로자 권리보호와 같은 협의의 영역 외에도 산업구조의 고도화 및 산업의 장기적 경쟁력 향상을 위한 산업정책과 궤를 같이해야 한다. 산업정책과 노동정책의 유기적 연결, 더 나아가 전략적 통합 논의가 필요한 시점이다. 조준모 성균관대 경제학 교수

지방대학들은 요즈음 신입생 충원과 재학생 유지 및 취업에 있어 심각한 위기에 직면하고 있다. 신입생 미충원율을 포함하여, 어렵게 모집한 신입생이 휴학하거나 지역간·학교간 이동을 시도하기 때문이다. 여기에 더하여 취업률 역시 수도권 대학에 비하여 취약하여 바야흐로 생존을 위한 획기적 변화를 요구받고 있는 것이다. 이제 대학들은 과거처럼 ‘성장과 규모’의 지향과는 기본적으로 다른, 과감한 구조적 개혁과 질적 변화를 도모하지 않으면 안 된다. 그리고 존립과 발전을 기약하는 화두로 특성화와 구조개혁을 말하지 않을 수 없게 되었다. 좋게 보면 제자들을 잘 되게(?) 하는 일인데 무슨 노력인들 못하겠는가 하는 생각도 없지 않지만, 솔직하게 말하면 나는 이런 교육적 현실에 익숙할 수가 없다. 그리고 때로는 과연 ‘대학은 무엇을 하는 곳인가?’라는 근본적 회의에 빠질 때도 많다. 사실 이러한 지방대학의 위기는 지난 10∼20년간의 방만한 대학정원 확대정책과 대학의 소극적 위기대응에서 비롯된 것이다. 즉, 현재의 대학 위기는 백화점식 양적 팽창에 주력해온 지난 대학정책의 필연적 결과이자, 자체 노력 없이 유지되어온 대학의 안전망이 경쟁력을 상실하게 한 까닭이기 때문이다. 좀더 비판적으로 말한다면 무임승차의 즐거움과 남 탓으로 일관하던 과거의 관행들이 현재의 위기를 자초한 측면도 크다는 지적이다. 나아가 대학들이 특성화에 사활을 걸고 좌충우돌하는 모습은 참으로 안타깝다. 비교우위와 경쟁력을 강조하는 것도 필요하기는 하지만, 장만 서면 계획서를 들고 이리저리 쫓아다니거나 변신의 귀재가 되는 것도 대학의 본연의 모습은 결코 아니다. 특성화란 기본적으로 경쟁력 있다고 하는 일부 학과와 학문분야를 선택, 집중지원하게 되어 있다. 따라서 대학 공동체 구성원들의 공생에 관한 합의와 실천이 필요하며, 이 과정에서 비 특성화 학과(학부)의 재구조화와 학과·학문·계열간 연계체제 구축을 통한 중층적 종합적 학문구조의 생성 노력이 필요함이 지적되고 있다. 예컨대 기초과학과 응용과학의 통합이라든가, 외국어학과와 경영행정계열의 통합 연계, 철학·역사·심리학·국문학 등을 기초로 하여 예술과 창작·영상·애니메이션 등을 중층으로 구성하는 문화콘텐츠 개발 등과 같은 간 학문적인 통합 학문구조를 만들어 단위대학 전체의 학문적 재구조화를 시도할 필요가 있다. 이는 기존의 전통적 학문구분과 학과체제에 기초한 대학편제를 과감하게 재구조화하는 접근이며, 특히 지방 소규모 대학에서 효과가 있는 전략이 될 것이다. 한편 기초학문, 그리고 대학 본연의 기능인 교육과 연구의 상대적 소외와 부실도 매우 긴요한 현안문제이다. 기술의 진보나 지식의 축적은 경쟁을 통하여 보다 높은 수준으로 향상될 수 있다. 그러나 이를 창의적으로 활용하고 재편·발전시키는 아이디어는 오히려 다른 분야의 아이디어가 주효할 수도 있다는 점을 유념하여야 한다. 인문사회분야나 기초과학분야의 성장과 발전이 없는 경영효율은 마치 불만만 터트리는 입(口)을 무시하다가 온 몸이 굳어버리게 된 ‘이솝우화’를 연상케 한다. 그런 점에서 대전의 한 대학이 산업대학으로서는 이해가 안되는 문화예술관을 건립하여 수준 높은 경쟁력과 창의력의 원천으로 활용한다는 구상은 참으로 신선하고 선도적인 것이라 여겨진다. 한편 특성화나 경쟁력의 강조가 자칫 교육활동의 강화와 내실화에 역행하게 된다면 이 역시 주요한 경계 대상이다. 대학 특성화나 경쟁력 강화가 아무리 중요하다 하지만 기본적으로 교육활동에 기반을 두지 못하는 연구 활동은 취약하게 되어 있고, 연구결과의 피드백이 없는 교육활동은 문제라고 할 수 있다. 경쟁력과 특성화가 더욱 강조될수록 교육활동의 내실화와 중요성은 더욱 커진다. 이해준 공주대 사학 교수

대부분의 아파트가 답답한 동(棟)간 거리와 초고층 설계 일변도인 것과 달리 지난 2002년 말 입주한 화곡동 대우푸르지오는 15층을 넘지 않는 저밀도 아파트로 눈길을 끈다. 강서구 화곡동 1091 일대에 위치한 이 단지는 시범주공아파트를 재건축해 10∼15층 50개동 34∼71평형으로 이뤄져 있다. 총 2176가구의 대규모 단지로 주차 공간이 4254대에 달한다. 본래 이름은 ‘대우그랜드월드’였지만 옛 브랜드가 낡은 이미지를 준다는 이유로 2004년 5월 ‘화곡 대우푸르지오’로 바꿨다. 2000년 2차 동시분양 1순위에서 14.48 대 1의 경쟁률로 전 평형이 마감됐었다.38평형은 7가구 분양에 353명이 몰려 50.4 대 1의 경쟁률을 보였다. 국내 최초로 지능형 아파트 1등급 인증을 받았고 살기좋은 아파트 대상, 서울시 조경심사 은상도 수상했다. ●‘살기좋은 아파트´ 대상 받아 화곡 대우푸르지오는 단지 환경이 상당히 좋다. 콘트리트 옹벽 대신 커다란 바위와 꽃나무로 산벽을 만들고,12층 중층 아파트로 용적률을 낮춰 쾌적성을 더했다. 산을 이용한 산책로, 실개천 등 자연환경을 최대한 살렸고 수명산이 옆에 있어 공기가 맑다. 또 단지내 10여곳에 한빛마당, 흙내음원, 실개천, 중앙공원 등 테마를 살려 시각적인 아름다움과 편안함을 강조했다. 특히 각 테마공원에 나무가교, 수변정자, 분수, 수경시설을 설치해 입주민들이 여유롭게 휴식할 수 있도록 했다. 대규모(1.2㎞) 산책로도 눈에 띈다. 교통도 편리하다. 지하철 5호선 우장산역이 걸어 10분 이내 거리다. 화곡역도 도보로 이용이 가능하다. 남부순환로, 공항로, 강서로, 등촌로 등 이용이 편리하고 차로 5분이면 올림픽대로에 진입할 수 있다. 다만 단지가 대로변에 위치하지 않아 진입로가 좁은 게 ‘옥의 티’로 지적된다. 아파트 가격이 저평가되는 이유이기도 하다. 발산초등, 화곡중, 덕원여중고, 화곡고, 덕원예고, 명덕외고, 명덕고 등 주변에 학교가 많다. 이마트와 송화시장, 화곡시장,88체육관 등 편의시설도 인근에 있다. 송화시장은 걸어 4분 거리이며, 국내 최대 규모급인 서남권농산물도매센터까지는 차로 10분 가량 걸린다. ●내년 말 지역난방 시설 설치 관리비가 저렴하다. 지금은 중앙공급식이어서 61평형의 경우 여름엔 16만∼17만원, 겨울엔 최고 25만원 정도 나온다. 이르면 내년 말부터 지역난방식으로 바뀌어 더욱 저렴해질 것이란 설명이다. 박상대 기쁨드리는 공인중개사 사장은 “8·31 대책 발표 이후 1000만∼2000만원 가량 빠졌다.”면서 “화곡 대우푸르지오의 경우(34평형,3억 6000만∼4억 4000만원) 88체육관 터를 개발한 롯데낙천대(34평형,4억 1000만∼4억 8000만원)보다 환경이 좋은데도 가격이 저평가돼 있다.”고 말했다. ■ 도움말 내집마련정보사 김정용 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

임기 단축까지 거론한 대통령의 에스컬레이터식 연정 제의에도 불구, 한나라당은 ‘무시 전략’을 유지할 예정이다. 국민들이 냉소적 반응을 보이는 데 굳이 맞장구를 칠 필요가 없다는 판단이다. 자칫 연정 논의구도에 휘말릴지 모른다는 우려도 배어 있다. 그러나 일부 의원들은 ‘적극 대응’을 주문했다. 논거는 ‘무대응 전략’으로 일관하지 말고 본격적인 정계 개편의 방법론을 모색하면서 이슈를 선점하자는 것이다. 수요모임 대표인 박형준 의원이나 남경필 의원은 구체적으로 “개헌 논의를 공론화해서 여권의 정략적 의도에 휘말리지 말고 정면돌파하자.”고 한 목소리를 냈다.고진화 의원은 한걸음 더 나아가 의원연찬회 이틀째인 31일 “지도부는 수세적 대응을 고수할 게 아니라 현재의 정세를 냉철하게 분석하고 평화체제 구축이나 지역주의 돌파 등 미래의 과제에 적극적으로 대처하기 위해 가칭 ‘평화와 미래를 위한 국민정치협상회의’를 구성하자.”고 촉구했다. 그러나 강재섭 원내대표는 “대통령이 ‘내 임기를 다 못 채우더라도 뭘 하겠다.’라는데 대통령이라는 자리는 하루라도 비울 수 없는, 억조창생을 책임지는 자리”라면서 “한나라당은 거기(연정론)에 대꾸할 가치도 없다.”고 선을 그었다.공성진 의원은 ”노 대통령은 중층자아병, 쉽게 얘기하면 자아균열 현상이 굉장히 강하다.”는 막말성 주장으로 대통령의 연정 드라이브를 회화적으로 비판해 파문을 예고했다. 박근혜 대표는 이날 연찬회 정리 발언에서 “연정 발언이 점입가경이다.”며 “대통령이 (연정에)정치 역정의 마지막을 걸겠다고 했는데 정작 걸어야 할 것은 경제다.”라고 ‘쐐기’를 박았다.홍천 이종수기자 vielee@seoul.co.kr

8월 부동산종합대책을 앞두고 서울 강남·북 아파트값이 대조를 이루고 있다. 강남권은 재건축 아파트를 중심으로 가격이 떨어지고 거래가 중단되는 등 장기 조정국면에 들어섰다. 반면 강북 아파트값은 강북 광역개발 등의 호재를 타고 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 부동산114에 따르면 최근 4주간 집값 변동률이 높은 지역은 마포구(0.90%), 성동구(0.88%), 동작구(0.74%), 영등포구(0.68%), 동대문구(0.63%), 노원구(0.60%)순이었다. 강북 뉴타운개발이 힘을 받으면서 집값이 오를 것이라는 기대감이 많기 때문으로 풀이된다. 상계동 주공5단지 11평형은 한 달새 2000만원이 오른 1억 4000만원을 부르고 있다. 중층 주공 아파트 단지도 리모델링의 9평 상한선이 없어지면서 관심이 한층 높아져 1000만원 정도 올랐다. 최근 입주한 마포구 상암동 6,7단지 아파트뿐만 아니라 주변의 기존 아파트에도 찾는 손님이 늘고 있다. 성산시영아파트 22평형은 재건축 기대감까지 겹쳐 최근 한달간 가격이 2000만원 정도 올라 호가가 2억 4500만원을 형성하고 있다. 그러나 강남 아파트값은 미미하지만 4주 연속 내림세를 나타냈다. 강동구(-0.49%), 강남구(-0.30%), 서초구(0.09%), 송파구(0.21%) 등 강북에 비해 상대적으로 하락세를 보였다. 정부의 8월 대책이 고급 아파트 및 다가구 소유자에 집중될 것으로 예상되고 재건축 규제완화 기대감이 사라질 것이라는 전망이 나오고 있기 때문이다. 특히 재건축 아파트가 가격 약세를 주도하고 있으며, 일반 아파트값도 약세를 보이고 있다. 강남구 개포동 주공2단지 8평형은 2억 9000만원에서 2억 7500만원으로 하락했다. 서초구 반포동 한신1차 32평형과 한신3차 50평형도 각각 5000만원 정도 값이 내렸다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해로 을사늑약 100주년, 해방 60주년을 맞는 우리에게 일본은 여전히 전율할 ‘과거의 모습’ 그대로 다가서는 위협이자 교훈이다. 극우 제국주의 세력의 부활이라는 점에서 구체적 위협이고, 그 위협을 과거 우리가 체험했다는 점에서는 실체적 교훈이다. 일왕 아키히토는 지난 6월 사이판을 방문해 이곳에 건립된 신사를 참배했다. 그런가 하면 일본 내에서는 군대 보유를 법제화한 자민당의 수정헌법 초안이 전모를 드러냈으며, 이 와중에 독도문제와 역사왜곡으로 말썽을 빚는 등 일본발 파열음이 끊이지 않고 있다. 이를 지켜보는 우리의 심정은 착잡하다. 패권지향적 ‘곤조’를 앞세운 일본의 왜구적 행적이 우리에게는 조건반사적 위협인 까닭이다. 근래 이런 일본의 패권 추구와 조선왕조의 종말을 두고 다양한 탐구가 있었지만 대부분의 경우 조선의 문제를 대륙의 일부로 인식하는 방법론상의 우를 되풀이하곤 했다. 즉 해양의 조건이 조선의 운명에 결정적인 영향을 끼쳤음을 간과한 것이다. 조선은 물론 현재의 한반도 문제를 얘기할 때 바다는 결코 우회할 수 없는 경로임에도. 이에 대해 우리 해양문화의 인문적 정체 규명에 매달려 온 역사민속학자 주강현 박사는 “조선왕조의 몰락이 외세에 의한 것임은 알지만, 외세가 어떤 경로로 우리에게 다가왔는지를 알지 못하고 있으며, 알려고도 하지 않는다.”고 비판한다. 학자들까지도 ‘조선은 바다를 버렸고, 바다는 조선을 등졌다.’는 ‘통렬한 인과’와 ‘치명적인 과오’를 외면하는 몽상적 관념론에 젖어 있다는 지적이다. 그는 새 저서 ‘제국의 바다 식민의 바다’(웅진지식하우스 펴냄)에서 이 문제를 두고 ‘왜 조선은 세계화의 조류에서 밀려났으며, 일제의 식민지가 됐는가.’,‘일본이 독도 영유권을 주장하는 저의와 근거는 무엇이며, 동해라는 명칭이 어떻게 일본해로 둔갑했는가.’라고 묻고 ‘바다’에서 그 답을 구한다. 바다를 보는 그의 시각은 ‘제국과 식민’‘전근대와 근대’‘중심과 변방’의 중층적 얼개로 촘촘히 짜여져 있다. 대항해시대 이후 세계사의 지형을 바꾼 문명의 충돌과 교류가 오로지 바다에서 이뤄졌으나 우리는 철저하게 바다를 외면해 고립과 낙후를 피할 수 없었다는 지적이다. 저자는 최근 다시 대륙 침탈을 기도하는 일본을 ‘신왜구’로 규정하고, 그 역사적 뿌리를 들추기 위해 한국은 물론 일본, 미국, 러시아 등지를 샅샅이 훑는 대장정에 오른다. 메이지유신과 정한론의 본산인 가고시마와 시모노세키는 물론 왜구의 침탈사를 간직한 진해와 거문도, 한·일 선린과 대결의 전초기지인 쓰시마와 이키제도, 대항해시대 일본과 서방의 교류처였으며, 조총의 원형인 철포가 처음 전래된 다네가시마와 나가사키 데지마 등지를 찾아 감춰진 ‘사실(史實)’과 ‘의도’를 명쾌하게 들춰낸다. 책은 역저라는 평가가 부끄럽지 않을 만큼 천착과 모색의 흔적이 깊게 밴, 역사서이자 우리의 미래를 이끄는 기획서이기도 하다.1만 8000원. 심재억기자 jeshim@seoul.co.kr

중·대형 평형도 리모델링을 통해 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있게 되면서 서울 강남권과 용산구 동부이촌동에 몰려 있는 리모델링 추진 단지들이 수혜를 볼 전망이다. 특히 중·대형 평형 소유자들의 반대로 리모델링이 지지부진했던 단지들 사이에서도 속속 리모델링 여론이 조성되고 있다. ●강남권·이촌동 중·대형 수혜 서울·경기 지역에서 리모델링을 추진 중인 곳은 현재 28개 단지 9800가구에 이른다. 대부분 압구정동이나 동부이촌동 등 인기 지역에 몰려 있다.‘전용면적 30%, 최대 9평’규제가 완화됨에 따라 상당수 단지가 사업 여건이 좋아지거나 주민 동의를 받기 쉬워질 것으로 보인다. 함치선 GS건설 리모델링 부장은 “이번 규제완화로 리모델링 사업을 추진중인 강남권과 용산구 동부이촌동에 있는 중·대형 아파트가 수혜를 볼 것으로 예상된다.”면서 “평수가 늘어나는 만큼 공사비도 추가돼 부담은 크지만 그 만큼 가치는 높아진다.”고 말했다. 강남구 압구정동 미성 1차 34평형(전용면적 25.7평)의 경우 규제 완화와 상관없이 기존과 마찬가지로 7.7평 정도 커진다. 그러나 51평형(전용면적 42평)은 리모델링으로 늘어나는 평수가 기존 9평에서 13평으로,58평형은 9평에서 15평이 커진다. 서초구 잠원동 신반포 21차의 40평형(전용면적 31평)은 기존과 마찬가지로 9평 정도 커지지만 45평형(전용면적 35평)은 10.5평까지 늘어난다. ●가격 상승 주도할까? 반면 용산구 동부이촌동 로열맨션의 경우 평형에 상관없이 쾌적성 문제로 확장 평수는 4∼5평에 지나지 않을 것이란 설명이다. 동부이촌동 현대아파트 55평형(전용면적 47평)과 57평형(전용면적 47평)의 경우에도 20%까지만 증축하기로 했다.30%까지 증축을 하게 되면 동간 거리가 줄어들어 쾌적성이 떨어진다는 주민 의견에 따른 것이다. 큰 평형의 경우 세대수가 많지 않고 거래가 활발하지 않아 리모델링으로 눈에 띌 정도의 가격 상승은 없을 것이라는 게 대체적인 의견이다. 그러나 평수가 커지는 만큼 아무래도 큰 평형들이 가격 상승 차원에서는 유리하다는 지적이다. ●리모델링 열기 확산되나 송파구 잠실주공 5단지, 대치동 은마, 방배동 경남아파트, 압구정 현대1차, 서초동 삼풍아파트, 분당 서현동 현대아파트, 풍남동 극동아파트, 여의도 삼부나 한양아파트, 목동일대 중층단지 등에서도 리모델링 사업성을 검토해봐야 한다는 목소리가 높아지고 있다는 게 인근 부동산중개업소의 설명이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “지지부진하던 리모델링 사업이 이번 평형 상한 완화 조치로 기존 조합원들의 리모델링 동의를 이끌어내는 데 탄력을 줄 것”이라면서 “특히 강남구 압구정동, 서초구 방배동, 용산구 동부이촌동 등의 중대형 아파트 리모델링 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

오는 8월 말 발표될 부동산대책 내용이 솔솔 흘러나오면서 부동산시장이 촉각을 곤두세우고 있다. ●분양원가 공개·보유세 강화 등 다각 검토 예상되는 대책은 판교 공공개발과 중대형 공급확대, 분양원가 공개, 종합부동산세 등 보유세 강화, 거래세 인하, 양도소득세 탄력세율 적용 등이다. 문제는 이 대책들이 엄청난 파괴력을 지니고 있다는 점이다. 수요자나 주택보유자 모두 이를 염두에 두고 포트폴리오를 짜지 않을 수 없게 됐다. 정부는 공급확대와 가수요 억제정책을 병행한다는 기본 원칙을 정해 두고 있다. 공급확대 차원에서 신도시 건설과 뉴타운사업 및 단독주택지 재건축 활성화 등이 포함돼 있다. 판교에 중대형 공급을 늘릴 가능성도 있다. 민영주택의 분양원가 공개도 긍정적으로 검토중이다. 주택개발이나 공급에 공공성을 높인다는 원칙을 감안한다면 분양원가 공개는 하지 않더라도 과다한 분양가를 받기 쉽지 않을 전망이다. ●신규 분양 뜨고 기존 주택 지고… 이렇게 되면 분양 아파트 분양가가 기존 주택가격보다 낮아질 가능성이 크다. 특히 판교를 공공개발하게 되면 분양가는 크게 낮아진다. 대상도 뉴타운지역, 서울 인근 수도권까지 확대될 전망이다. 수요자 입장에서는 굳이 기존 주택을 살 필요가 없어지는 셈이다. 반면 기존 주택의 경우 용인이나 분당이 타격을 입을 가능성이 크다. 판교의 분양가가 내려가고, 수도권 노른자위 지역에 중대형 공급이 늘어나면 이들 지역의 집값은 하락이 불가피하기 때문이다. ●소형 의무비율 완화땐 저밀도단지 수혜 강남권 중대형 평형 공급확대 차원에서 소형 의무비율 해제를 검토키로 했다. 만약 이를 해제하거나 일부 완화하면 저층·중층 모두에게 혜택이 돌아가게 된다. 일부 중층 재건축 아파트는 소형 의무비율 규정 때문에 재건축을 할 수 없는 경우가 많았다. 이를 맞추다 보면 조합원 물량조차 제대로 확보하기가 어렵기 때문이다. 저밀도 재건축 단지도 소형 의무비율을 풀게 되면 중대형을 많이 지을 수 있어 조합원들에게 많은 혜택이 돌아간다. 하지만 정부가 소형 의무비율을 완전히 풀 가능성은 거의 없다. 다소 완화하는 방안이 유력하다. 이 경우 중층은 별다른 혜택을 보지 못할 전망이다. 반면 저밀도 단지는 채산성이 높아질 것으로 보인다. ●다주택자 여러모로 타격 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 것이다. 현재 종부세의 주택부과 대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만 종부세법의 개정논의가 급물살을 타면서 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 이밖에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간 증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등 허점이 많아 재검토가 필요하다는 지적이다. 정부는 종부세 부과대상을 6억원 이상으로 확대하고, 세율도 높이는 방안을 강구중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 과다보유자의 경우 세부담이 늘어난다는 것이다. 투기지역의 양도소득세 탄력세율 적용도 다주택자 등에게 불리한 항목이다.2007년 전국적으로 실거래가 과세가 실시되면 현행 투기지역의 실거래가과세는 실효성이 없기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻어가고 있다.15% 범위에서 세율을 상향 조정할 수 있는 탄력세율이 적용되면 3주택자는 중과세율(60%)에 15%포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용된다. 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. 일각에서는 탄력세율 적용이 정부가 당초 계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 원칙에 위배된다는 지적도 나온다. 또 무거운 세금 때문에 보유자들이 장기보유로 돌아서면 공급부족이 심화될 것이라는 분석도 있다. 정책 수립시 감안해야 할 대목이다. ●기반시설 부담금제 뉴타운 등에 도움 8월 말 대책에는 2007년 시행 예정이던 기반시설부담금제의 조기 도입안이 포함될 것으로 점쳐진다. 공급확대나 재건축 규제 완화에는 개발이익환수 장치가 선행돼야 하기 때문이다. 기반시설부담금제가 도입되면 개발이익의 상당수는 공공부분에 흡수된다. 하지만 지금까지 사업추진이 더디거나 불가능했던 뉴타운지역이나 단독주택 밀집지의 개발이 가능해져 이들 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘북창비결’은 조선 명종 때 도사(道士)로 유명한 북창(北窓) 정렴(鄭 1506-1549)이 썼다고 하는 비결인데, 난해한 부분이 많다. 이 예언서는 19세기 말 또는 20세기 초에 처음으로 모습을 드러냈으며 그 때부터 줄곧 ‘정감록’의 일부가 되어 있다. ‘북창비결’의 저자로 알려진 정렴은 매월당 김시습, 토정 이지함과 더불어 조선의 3대 기인(奇人)으로 손꼽힌다. 꽤 흥미로운 인물인 셈이라 한 번쯤 짚고 넘어갈 필요가 있다.‘북창비결’을 비롯해 그가 저술한 책의 내용을 간단히 검토해 보는 것도 한낱 쓸데없는 일만은 아닐 것이다. ●북창 정렴은 조선시대를 대표하는 도사(道士) 정렴은 다재다능한 선비였다. 그는 천문(天文), 지리(地理), 의약(醫藥), 복서(卜筮)는 물론, 불교와 도교에 모두 정통하였고, 음악과 그림에도 능통했다고 한다. 문집인 ‘북창집(北窓集)’ 외에도 ‘북창비결(北窓秘訣)’,‘용호비결(龍虎秘訣)’,‘동원진주낭(東垣珍珠囊)’,‘유씨맥결(劉氏脈訣)’ 등의 저자로도 알려져 있다. 뿐만 아니라 이미 전호에서도 인용한 ‘궁을가(弓乙歌)’ 역시 정렴의 글이라 한다. 계곡(溪谷) 장유(張維)의 글을 보면, 정렴은 유·불·선 3교에 두루 통달하였으나 사상적 중심은 유교에 있었다고 한다. 도사라기보다는 유학자였다는 주장이다. 그러나 이 말은 조선시대가 유교를 국시(國是)로 삼았기 때문에 나온 말에 불과한 것 같다. 장유가 정렴을 위해 지은 글을 자세히 살펴보면, 정렴은 “한 번 산에 들어가 며칠 동안 마음을 가다듬고 수양한 다음 내려올 때면 산 아래 100리 간에 일어난 일을 자기 눈으로 직접 본 것처럼 훤히 알아 맞혔다.”고 했다. 굉장히 높은 수준의 점쟁이였다는 말이다. 정렴에겐 남다른 풍모가 있어 성수익(成壽益)과 같은 조선후기의 학자는 정렴을 신인(神人)이라 평했다. 성수익은 일찍이 정렴이 중국에 가서 유구(琉球·오키나와)의 사신을 만난 이야기를 예로 든다. 당시 유구 사신은 정렴을 보자마자 소스라치게 놀라 자신도 모르는 사이 뜰 아래로 내려가 절을 올렸다고 한다. 유구 사신이 소지한 책자에는 ‘모년(某年) 모월(某月) 모시(某時) 중국에 들어가면 진인(眞人)을 만날 수 있다.’고 돼 있었다. 유구 사신은 정렴을 바로 그 진인(眞人)이라 생각했다. 그래서 유구 사신은 여러 시간 동안 정렴에게서 주역(周易)을 배웠다. 그와 대담하는 동안 놀랍게도 정렴은 일본말을 유창하게 했다고 한다(‘삼현주옥 三賢珠玉’). 정렴이 과연 언제 어디서 일본어를 배웠는지는 누구도 모른다. 사람들은 정렴이 대단한 인물이라 믿었고, 특히 지관으로서 뛰어난 능력을 가졌다고 보았다. 그래서 이런 이야기가 만들어졌다. 언젠가 한 번은 정렴의 사촌이 아버지 묏자리를 부탁하러 왔다고 한다. 사양하던 끝에 정렴은 묏자리 하나를 점지해 주었는데, 땅을 파자 온통 물구덩이였다. 모두들 당황했으나 정렴은 시종일관 그 자리만을 고집했다. 결국 구덩이에 큼지막한 돌멩이 몇 개를 채워넣고 장례를 마치게 됐다. 이것은 이른바 수중명당(水中明堂)이었다. 훗날 무덤 안에 채워넣은 돌멩이 숫자만큼 무덤 주인공의 자손들이 문과에 급제했다는 것이다. 정렴이 수중명당을 정했다든가 일본어에 능통했다, 또는 100리 안팎에서 일어난 일을 모두 알아 맞혔다는 이야기는 액면 그대로 믿을 수 없다. 그러나 그가 아버지를 따라 중국에 가서 유구의 사신을 만난 것, 주역과 풍수지리에 밝았던 점 그리고 도가적 수련을 즐겼던 것만큼은 사실이었다. 정렴은 점술에 능했기 때문에 그에 관해 많은 전설이 남아 있다. 그 중 특이한 이야기 하나가 있어 간단히 소개할까 한다. 본래 그는 슬하에 몇 명의 자녀를 두었다고 하는데 아이들을 좀체 귀여워하지 않았기 때문에, 아내의 불평이 무척 심했다. 그러던 어느 날 갑자기 정렴의 어린 자녀들이 한꺼번에 죽어버렸다. 가족과 친지들은 깜짝 놀라서 죽은 아이들을 자세히 살펴보았더니 큼지막한 구렁이였다. 소년 시절 정렴은 길을 가다 우연히 구렁이 하나를 죽인 적이 있었다 한다. 그 구렁이가 정렴에게 복수하려고 둔갑술을 빌려 그의 자녀로 태어났다. 그는 이런 사실을 미리 눈치챘기 때문에 아이들을 전혀 귀여워하지 않았다 한다. 구렁이가 변해 아이들이 될 이치는 없다. 방금 말한 이야기는 정렴이 세상살이에 만족하지 못해 후세에 혈육을 남기려 하지 않았다는 뜻으로 풀이해야 맞을 것 같다. 뒤에 다시 말하듯 정렴은 아버지를 비롯한 가족과 불화하였다. 정렴은 여러 면에서 재능이 빼어났지만 불우했고, 그래서인지 일찍 세상을 떠났다. 그의 때이른 죽음에 대해서도 이를 미화하는 설화가 있어 주목된다. 요컨대 정렴은 친구를 위해 자기 목숨을 떼어줬다는 이야기가 남아 있다. 선조 때 정승을 지낸 윤두수(尹斗壽)가 정렴의 친한 친구였다고 한다. 그런데 윤두수는 어디선가 자신이 단명하다고 들었기 때문에 무엇이든지 다 아는 친구 정렴에게 매달렸다. 정렴은 친구의 간청을 외면할 수 없어 마침내 신선들이 모여 있는 곳을 알려주며 찾아가서 수명을 빌라고 했다. 덕분에 윤두수는 수명을 연장하게 됐다. 그러나 신선들은 천기를 누설한 죄로 정렴의 수명을 줄이기로 했고, 정렴은 친구를 위해 사십대 초반에 세상을 등질 수밖에 없었다고 한다. 만일 정렴이 오래 살았더라면 윤두수에 못지않은 큰 인물이 되었을 것이라는 기대가 후대에 널리 퍼져 있었기 때문에 이런 전설이 만들어졌을 것이다. 정렴의 능력은 특히 방외(方外)에서 빛났던 모양으로, 이능화(李能和)는 ‘조선도교사’에서 정렴을 김시습·권극중·이지함·곽재우에 비견되는 조선 최고의 도사로 손꼽았다. ●정렴은 정치에 희생된 불우한 인물 위에서 간단히 암시했듯이 도사 정렴은 말년이 무척 불우했다. 그가 39세 되던 해, 명종 즉위년(1545)이 사건의 발단이었다. 아버지 정순붕(鄭順朋)은 윤원형, 이기 등 세력자들과 함께 을사사화(乙巳士禍)를 일으켜 많은 선비들을 억울하게 죽이고 귀양보냈다. 정순붕은 이른바 소윤의 핵심세력으로서 명종 초년 세도가로 행세했다. 하지만 정렴은 이런 아버지에 대해 불만이 컸다. 그는 사화로 인해 명망 있는 선비들이 억울하게 당하는 것을 슬프게 생각했다. 아울러 권력을 잡기 위해 그런 일을 일으키는 아버지의 말로가 평탄하지 못할 줄을 미리 내다보았다. 그랬기 때문에 을사사화가 일어나자 정렴은 곧 세상을 등지고 숨어 살다시피 했다. 그는 아버지를 만류해 사화를 막아내지 못하였다는 자괴감과 세상에 대한 불만을 술과 시로 달래며 소일했다. 그런 사실은 ‘조선왕조실록’에서도 확인된다.“정렴은 성품이 명민하고 착한 일을 좋아하여 마음속으로 자기 아비가 하는 짓을 그르게 여겨 일찍이 간(諫)하여 말렸으나 아버지 정순붕이 따르지 않았다. 동생인 정현이 부자간에 이간질하여 온 집안에 변고가 일어나려 하였다. 정렴은 아버지의 이해를 받지 못한 채 양주(楊州)의 시골집에 가 있거나 산사(山寺)에 머물러 지낸 것이 실로 여러 해였다(명종 즉위년 8월28일 무오). 또 다른 기록에 보면, 아버지 정순붕은 둘째아들 정현과 공모하여 큰아들 정렴을 죽이려고까지 했다.‘집안에 변고’란 이런 비극적인 사건을 일컫는 말이다. 요컨대 정렴은 현실정치에 관해 아버지와 다른 입장을 취했기 때문에 하마터면 죽음을 당할 지경이었다. 아버지와 아우로부터 버림받은 정렴은 산중에 파묻혀 지내다가 슬픔을 안고 죽어버렸던 것이다. 그것은 비극이었고,‘이 점을 지금까지 선비들은 슬퍼하고 있다.’고 할 지경이었다(실록, 명종20년 10월29일 임진). 자세히 알고 보니 정렴은 너무도 불우한 재사였다. 집안의 저버림을 당한 그는 불교와 도교에 침잠했고, 천문, 풍수지리, 수학, 음악 및 미술로 마음을 달래려 했던 것이다. 그의 초인적 능력에 대한 호평은 대부분 사후에 내려진 것이었을 뿐, 그의 인생은 처참했다. ●‘북창비결’은 덕과 지혜를 최우선으로! ‘북창비결’은 말세의 한 가지 조짐을 음주의 폐습과 음란한 풍토에서 찾았다. 이런 예언에서 인터넷 성매매와 호스트 바가 횡행하는 오늘날의 세태를 떠올릴 수 있지만 그런 해석은 지나치게 현재적인 입장을 반영하는 것에 지나지 않는다.‘북창비결’에선 말세가 되면 남쪽에서부터 나라가 망한다고도 했다. 좀더 정확히 말해 “물과 물이 있는 서남쪽의 독이 궁궐에까지 미칠 것”이라고 했다. 우리나라의 서남쪽이라면 제주도와 전라남도에 해당한다. 이 구절은 조선 말기의 동학농민운동 또는 이재수의 난 같은 것을 떠올리게 하는데 반드시 이런 사건을 미리 염두에 둔 예언이었다고 보기는 어렵다. 많은 경우 딱 들어맞는 예언은 도리어 그런 사건이 일어난 뒤 소급해서 조작된 예언서라는 증거가 될 뿐이다. 어쨌거나 말세가 되면 ‘쥐의 아비 시체가 온 나라에 누워 있고, 뱀의 형 집 연기가 천리 밖에서 나리라.’고 했다. 쥐의 아비와 뱀의 형이 누군지 모르겠다. 혹시 쥐의 해와 뱀의 해보다 한 해 앞선 시점 또는 해당 되는 해의 첫머리에 전쟁이 일어난다는 경고가 아닐까 하는 생각이 든다. 참고로, 임진왜란은 뱀해보다 한 해 전인 용해에 일어났고, 병자호란은 쥐해에 있었다.‘북창비결’의 독자들은 이 두 전쟁이 정확히 예언됐다며 이 예언서가 믿을 만하다고 생각했을 수도 있다. 그런 환란이 닥치면 ‘여덟 줄의 백성이 다섯 달 동안 시체로 쌓일 것이다. 그 때는 소나무와 잣나무를 심을 것이요, 제비와 기러기가 가고 오는 시절이로다.’ 요점은 말세에 무수히 많은 사람들이 비명횡사한다는 것이다. 방금 인용한 구절을 나름대로 짐작해보면 이렇게도 풀이된다.‘소나무와 잣나무’는 임진왜란 때 명군(明軍)을 이끌고 와서 싸운 이여송(松)과 이여백(栢) 형제를 가리킨다. 그런가 하면,‘제비와 기러기가 가고 오는’ 것은 병자호란 이후 포로와 사신들의 연행(燕行)길이 잦아졌다는 점을 지적한 것이다. 연행을 글자 그대로 풀이하면 ‘제비가 간다.’는 것이다. 당시 전쟁포로와 사신 행차가 기러기 떼마냥 연이어 서울과 연경을 오갔기 때문에, 이를 암시하는 구절로 볼 수 있다. 그러나 북창 정렴이 과연 임진왜란과 병자호란이 일어날 것을 정확히 예언했는지는 아무도 모른다. ‘북창비결’에서 발견되는 흥미로운 점은 난세를 극복할 사람이 누군가 하는 점이다.‘재물에 인색한 사람은 먼저 집에서 죽고, 아무 재주도 없는 선비는 저절로 길에서 죽는다.’ 남에게 베풀기 좋아하는 사람, 참된 지혜를 갖춘 사람만 난세에도 살아남는다는 것이 ‘북창비결’의 대답이다. 지혜와 덕이 부족한 사람이라면 애써 십승지(十勝地) 같은 데를 찾아 피난해도 결국 아무 ‘쓸데가 없다.’고 단언했다. 그런 사람들은 ‘가는 곳마다 하늘에서 떨어져 죽는 기러기 신세를 후회하리라.’고 했다. 정리하면,‘북창비결’은 덕과 지혜를 처세의 으뜸으로 친다는 사실이다. 표현은 다르지만 비슷한 취지의 주장이 ‘정감록’에 실린 다른 예언서에서도 전혀 없지는 않다. 어쨌든 말세에 피난할 장소를 거론하면서도 정말 중요한 것은 인간의 덕성을 온전히 갖추는 일이라고 말한 점은 인상적이다. ●곡식이 풍부한 평야지대로 가라! 그러면서도 ‘북창비결’은 말세의 피난지에 상당한 비중을 할당하고 있다.‘정감록’에 실린 다른 예언서들과 마찬가지로 피난지를 강조하고 있다는 이야기다. 만일 차이가 있다면 ‘북창비결’이 선호하는 피난지역이 다르다는 점이다.‘충청도와 강원도는 살 수가 없고, 경기도 동쪽에서는 어육(魚肉)이 난다.’ 다른 예언서에서도 강원도, 특히 오대산 이북을 위험지역으로 선포한 점은 쉽게 확인된다. 하지만 강원도에 이웃한 경기도 동부 및 충청도까지 위험지역으로 본 것은 ‘북창비결’의 특징이다. ‘바라건대 내 자손들은 산에 올라가지 말고 물에 들어가지 말지어다. 흰 것에 의지하는 자는 살겠고, 풍년 든 곳에 가까이 있으면 살리라.’ 이른바 십승지란 태백산, 소백산, 덕유산, 지리산 등 백두대간의 명산대천을 말하며 다른 예언서에서는 피난지로서 중시된다. 그러나 ‘북창비결’엔 그와 전혀 다른 의견이 제시돼 있다. ‘흰 것에 의지한다.’는 것이 구체적으로 무엇을 말하는지 모르겠지만 ‘풍년’을 위기 극복의 상징으로 보았던 점으로 미루어 물산이 풍부한 평야지대를 선호했다는 증거로 해석된다.‘돈과 곡식이 쌓인 시골에서 마을 사람들을 구조할 것이네.’라고도 했다. 이런 점으로 보아 ‘흰 것’은 백미, 즉 흰쌀이나 당시의 화폐였던 무명일 가능성이 아주 높다. 여기서 다시 한 번 ‘북창비결’이 말세의 조짐을 흉년에서 읽었던 사실을 머릿속에 떠올리게 된다. 흰쌀과 흰 베가 많이 나는 곡창지대라면 우리나라의 지리적인 조건상 서쪽일 것이다. 그래서였는지 ‘북창비결’은 말세에 ‘기강은 서쪽에서 지탱한다.’고 하였다. 서쪽의 곡창지대라면 전라북도의 김제 만경평야를 비롯해 충청남도의 내포평야, 경기도의 김포평야, 황해도의 연백평야 등이 생각난다. 그런데 황해도는 처음부터 고려대상에서 제외된다. 조선시대는 서북에 대한 차별이 극심했고,‘정감록’은 어느 예언서에서나 이를 기정사실로 보고 있기 때문이다. 그밖에 ‘북창비결’은 경기도와 충청도 역시 피난지로 삼지 말라고 심각하게 경고했다. 그런 점을 고려할 때 나라가 지탱해야 될 서쪽은 김제 만경 평야로 대표되는 호남평야였을 것으로 풀이된다. 마땅한 피난지와 관련해 ‘명승지(名勝地)라는 곳이 먼저 혹독한 화를 당한다.’고 말한 대목도 유념할 만하다. 정감록의 다른 예언서와는 전적으로 달리 ‘북창비결’은 십승지 자체를 부정한 것 같은 느낌이 들 지경이다. 그러나 그렇게까지 극단적으로 생각할 이유는 없다.‘양쪽으로 끊어진 산맥, 물이 깊은 곳 섬에 숨어라.’고 말한 구절이 있다. 명산대천 또는 섬에서 말세의 피난처를 구한 흔적이 다소나마 감지된다. 그런 충고는 산에 올라가지 말고 물에 들어가지 말라던 ‘북창비결’의 또 다른 구절과 모순된다. 하지만 내용상의 이 같은 모순은 예언서의 역사를 감안할 때 도리어 당연할 것이다. 현재 남아 있는 예언서란 오랜 세월에 걸쳐 수많은 사람들이 베껴 쓰는 과정에서 조금씩 개작(改作)돼온 것이 분명하다. 따라서 예언서의 논지가 중층적이거나 상호 배치된 경우가 없을 도리가 없다. (푸른역사연구소 소장)

집값·땅값 폭등이 사회적 이슈로 등장한 이후 거래가 끊기자 일부 악덕 부동산업자들이 갖가지 사탕발림으로 고객을 유혹하고 있다. 특히 내집마련에 조급해진 서민들의 애타는 심정을 이용, 거래를 부추기거나 거짓 가격 정보를 흘리는 경우도 있어 주의가 요구된다. 가격이 급등하고 있는 지방 토지 시장에서는 불법 거래도 은밀하게 이뤄지고 있어 철저한 단속이 시급하다. 부동산투기를 조장하는 업체에 대한 감시가 심해지면서 고객을 잡기 위한 방법도 교묘해지고 있다. 중개업자들 가운데는 거품을 우려, 구매를 머뭇거리는 주부들에게 “강남 아파트 살 사람이 줄서 있다. 돈을 맡긴 고객이 수두룩하다.”며 계약을 서두르도록 유도하는 악덕 업자도 있다. 서울 강남 압구정동 한 중개업자는 “참여정부가 끝나면 강남 중층 아파트 재건축도 풀릴 것이고, 강남구는 이미 고층 아파트 건립을 정해놨다.”는 등의 달콤한 말로 고객을 유혹했다. 불법거래는 토지시장에서 심각하다. 허가구역으로 묶여 외지인 거래가 어려워지자 현지인의 이름을 빌려 사주겠다는 불법 거래가 극성을 부리고 있다. 이들은 현지인 이름으로 땅을 구입, 소유권을 이전하면서 매입가보다 훨씬 높게 가압류를 하는 편법을 이용한다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 재건축 아파트가 ‘사면 초가’에 빠졌다. 사업성을 떨어지게 하는 각종 법률 규제와 함께 사업의 투명성을 확보하는 차원의 행정 규제도 연일 쏟아지면서 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 이제 재건축 대상 아파트가 더이상 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받지 못하게 됐다. 투자 메리트가 사라진 만큼 세심한 투자 자세가 요구된다. 가격이 비싸더라도 사업승인을 받아 규제 대상에서 벗어난 아파트를 구입하는 것이 바람직하다. ●대상 단지 80%에 적용… 사업성 급전직하 부동산 114에 따르면 서울 주요 재건축 추진 단지는 102곳에 이른다. 이 중 사업승인 신청을 접수했거나 승인을 받아 규제를 피할 수 있는 단지는 23곳에 불과하다. 나머지는 정부의 강도 높은 규제를 적용받아 당초 예상과 달리 사업성이 크게 떨어지고 사업 추진도 지지부진해질 것으로 전망된다. 정부의 재건축 정책 방향은 우선 저층 저밀도 아파트에 대해서는 재건축을 허용하되 중층 이상 아파트의 재건축은 가능한한 묶어둔다는 것이다. 안전에 이상이 없는데도 초고층 재건축 바람을 타고 값이 크게 오른 서울 압구정동 일대 아파트에 대해 당분간 재건축 사업을 내주지 않겠다는 뜻을 담고 있다. 강남 압구정동 현대·미성 아파트 등과 대치동 은마 아파트, 여의도 대부분의 아파트는 원활한 재건축 추진이 물건너 갔다고 보면 된다. 가장 큰 타격은 개발이익환수제에 따른 수익성 악화. 지난 19일 이후 사업승인을 받는 아파트는 모두 개발이익환수제가 적용된다. 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 면적만큼 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 것이 주요 내용이다. 이미 사업승인을 받았더라도 20일 이전까지 분양승인을 받지 못한 아파트는 임대주택 의무건립 비율이 10%로 줄어든다. 강남구 삼성동 AID차관, 해청1단지, 대치동 도곡2차아파트와 송파구 잠실 주공1단지, 시영, 강동시영1차 재건축 조합들이 서울 5차 동시분양에 참여하기 위해 부랴부랴 분양 승인을 신청한 것도 개발이익환수제 도입에 따른 임대 아파트 의무 건립을 피하기 위한 조치였다. ●조합·컨설팅사 등 수사 확대될 듯 지난 19일 이전에 분양 신청을 하지 못했더라도 사업 승인을 받았다면 임대주택 의무비율은 10%로 줄어든다. 반포동 한신1차와 잠원동 한신 5,6차, 서초동 세종, 삼호2차 등이 해당되는 단지다. 19일 이후 사업 승인을 신청하지 못한 추진위 구성∼건축 심의 단계에 있는 79개 단지는 평형 규제까지 더해진다. 전체 연면적의 50% 이상을 25.7평 이하 소형 평형으로 짓고 후분양을 해야 한다.19일 이전 사업승인 신청을 접수한 단지는 평형 규제는 피할 수 있으나 임대아파트 의무건립 비율은 적용된다. 잠원동 대림, 반포우성, 신반포7차, 반포한양 등이 여기에 해당한다. 행정규제 역시 팍팍해진다. 재건축 일반 분양 아파트 분양가가 비싸다는 지적에 따라 사업 전반에 걸쳐 강도 높은 행정 규제가 시작됐다. 사업 추진 단계마다 투명성을 확보하기 위해 현미경을 들이대면 사업 속도는 떨어질 수밖에 없다. 조합과 컨설팅사, 시공사에 이르기까지 검찰·경찰의 수사가 뻗칠 전망이다. ●추진 단계별 희비 교차 개발이익환수제와 후분양제 적용에 이어 소형 평형 의무비율 규제를 받는 단지는 수익성이 극도로 떨어지고 재건축 추진이 진통을 겪을 것으로 전망되면서 가격이 하락세로 접어들었다. 강동구 둔촌주공 16평형은 정부 조치 이후 2000만∼3000만원이 떨어진 4억 2000만원 수준이다. 반면 각종 악재를 피한 단지는 강보합세를 띠고 있다. 다음달 동시분양에 내놓기 위해 분양 승인을 신청한 단지 아파트는 거래는 없지만 호가 상승이 눈에 띈다. 잠실주공1단지, 잠실 시영,AID아파트 조합원 아파트값은 여전히 강세를 보이고 있다. 강남 대치동 아파트 주변 부동산중개업소들은 강남권 아파트를 찾는 수요자들이 꾸준히 있지만 매물이 없어 거래를 성사시키지 못하고 있다고 설명했다. 신세계부동산 김영일 사장은 “앞으로 강남에서는 중대형 아파트의 희소성이 커질 것으로 전망된다.”면서 “중대형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원 지분이 인기를 끌 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘재건축 냉랭, 재개발 날개’ 재건축 시장이 주춤하고 있다. 개발이익환수제 도입 등 정부의 강력한 재건축 규제에 시장이 썰렁하다. 값도 떨어지고 있다. 특히 서울 강남지역 재건축 사업은 조합·시공사에 대한 세무조사 및 경찰 수사, 공정위의 조사 등으로 사면초가에 빠졌다. 이달 18일부터는 개발이익환수제도 적용된다. 앞으로 서울 재건축 사업이 결코 녹록하지 않을 것으로 전망된다. 반면 재개발 시장은 상대적으로 평온한 분위기다. 재건축 투자자들의 발길을 재개발로 돌릴 수 있기를 은근히 기대하는 눈치다. 은평 뉴타운 등 서울시가 적극적으로 펼치고 있는 뉴타운사업도 재개발 시장을 밝게 해준다. ●개발이익환수제로 사업성 크게 떨어져 이달 18일부터 재건축 개발이익환수제가 적용된다. 그동안 정부가 재건축 시장에 대해 행정적인 제재를 가하다가 이제부터는 도시 및 주거환경정비법으로 전방위 압박을 가할 수 있게 됐다. 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 의무적으로 임대아파트를 짓도록 하는 것이 주요 내용이다. 정부는 당초 늘어나는 용적률이 30%포인트 이하이면 임대주택의무건설 대상에서 빼줄 방침이었으나 강남 중층 아파트 재건축 가격이 급등하자 용적률이 소폭이라도 늘어나면 모두 임대 아파트를 의무적으로 짓도록 한 것이다. 이렇게 되면 강남 재건축 아파트라도 오는 18일 이전까지 사업승인을 받지 못하면 사업성이 크게 떨어져 투자 메리트가 떨어진다. 또 사업승인은 받았지만 분양승인을 얻지 못한 단지에서는 용적률 증가분의 10%를 임대 아파트로 공급해야 하는 부담을 안게 된다. ●뉴타운 예정지 땅값은 상승세 반사이익은 재개발로 돌아간다. 서울시가 강력하게 추진하는 뉴타운 사업의 효과가 눈에 보이기 시작했다. 재개발사업이 끝난 성북구 길음동 뉴타운의 경우 아파트값이 강세를 띠고 있다. 일부 아파트는 프리미엄이 7000만∼1억원 오르기도 했다. 이를 반영하듯 뉴타운 예정지는 땅값이 오르고 있다. 서울시는 올해 뉴타운 10곳, 균형개발촉진지구 3곳을 골라 확정할 방침이다. 이르면 8월부터 구역지정에 들어갈 것으로 보인다. 재개발 사업이라고 무조건 덤벼들었다가는 낭패를 보기 십상이다. 재건축 사업 이상으로 복잡하고 이해관계가 얽히고 설켜 있다. 따라서 재개발사업의 성공은 조합의 추진력과 단합, 사업 시기를 얼마나 앞당기느냐에 달려 있다. 조합이 양분되거나 이해관계로 다툼이 생기면 사업 추진이 늦어지고 이렇게되면 투자 자금이 오랜 기간 묶여 투자수익률이 크게 떨어진다. 조합 비대위가 구성됐거나 법정 다툼이 있는 구역인지를 확인한 뒤 구입하는 것이 좋다. 조합원 대비 사업 구역이 넓은 곳이 유리하다. 조합원 자격을 얻기 위해 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 ‘쪼개기’가 많은 지역도 가려야 한다. 조합원이 늘어나면 수익률은 그만큼 떨어질 수 있다. ●재개발 투자 ‘쪼개기’ 등 주의할 점 많아 지분이 많은 땅을 골라야 한다. 아파트 배정은 조합원이 갖고 있는 재산에 대한 감정평가액을 기준으로 하기 때문이다. 감정평가액이 비싸면 중대형 평형을 배정받을 수 있다. 대개 중대형 아파트는 조합원이 우선 차지하지만 감정가격이 낮을 경우 중소형 평형을 배정받거나 부담금을 많이 내야 한다. 도로에 붙어 있거나 땅 모양이 좋은 곳, 상업시설과 가까운 곳이 감정평가액이 높다. 사업 면적이 넓은 곳을 고르는 것도 중요하다.1000가구 이상 지을 수 있는 재개발 구역에 투자할 것을 권한다. 단지가 커야 중대형 아파트를 많이 배정할 수 있다. 좁은 부지에 조합원만 많은 곳에서는 중대형 아파트 배정을 놓고 경쟁을 벌여야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 압구정동 현대아파트 등 강남권 중층아파트(10∼15층 규모)의 초고층 재건축 추진사업에 연루된 설계·시공사의 조사가 이번 주 시작된다. 건교부 관계자는 “4월까지 서울 4차 동시분양 참여 업체에 대한 조사가 마무리됨에 따라 이번 주부터는 중층 재건축 단지에 대한 조사에 나서겠다.”면서 “우선 중층 재건축 단지를 초고층 재건축으로 제안한 업체부터 불러 조사하겠다.”고 1일 밝혔다. 조사대상은 강남구 압구정동과 대치동, 서초구 잠원동 등 집값이 크게 오른 중층 재건축 단지이다. 건교부는 이 가운데 우선 압구정동 현대아파트의 초고층 재건축 설계를 의뢰한 시공사 H사와 이를 직접 설계한 설계업체 G사를 이번 주에 불러 조사를 벌일 계획이다. 건교부 관계자는 “건교부가 강남 재건축단지의 초고층 재건축이 불가능하다는 입장을 밝힌 이후에 설계를 했다면 이는 명백한 시장교란 행위에 해당한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 재건축과의 전쟁을 벌이면서 서울 재건축단지 가격이 하향세로 돌아서고 있다. 이런 추세가 일반 아파트까지 확산될지 여부는 아직 단언할 수 없다. 재건축시장의 안정세가 단기에 끝날 수 있고, 거꾸로 재건축시장의 위축으로 다른 주택시장까지 얼어붙을 수도 있다. 시장의 불투명성이 커지면서 내집마련 수요자들은 매수타이밍 선정에 어려움을 겪고 있다. 부동산전문가들은 대체로 “신규 분양은 골라서, 기존 주택은 기다렸다가 청약하라.”고 당부한다. 정부가 당분간 집값에 공세적으로 대응하면서 집값이 떨어질 것으로 보기 때문이다. ●추가대책 나올까 정부는 재건축 시장이 이번 주말을 고비로 안정세로 접어들 것으로 분석한다. 건교부의 조사와 검찰·경찰의 수사로 인해 재건축아파트 투기세력이나 시장교란 세력이 잠적할 것이란 판단에서다. 여기에 재건축조합들이 분양가를 낮추기 시작하면 재건축 아파트시장 안정세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 건교부 역시 다음주중에는 최근 분양을 앞둔 단지의 재건축 추진과정 조사 결과를 발표한 뒤 중층(12층 정도) 재건축 단지 조사에 곧바로 착수할 계획이다. 이 과정에서 재건축 관련 제도 보완이 이뤄질 전망이다. 건교부는 추가대책에 대해서는 일단 부인하고 있지만 만약 집값상승세가 지속될 기미가 있으면 곧바로 추가 처방을 내놓을 것으로 보인다. 부처별로 어느 정도 방안을 마련해 놓은 것으로 알려졌다. 이른바 ‘5월 대책설’이다. 시장이 안정되더라도 가수요는 막되 공급을 늘리는 차원의 추가 대책이 가을쯤 나올 가능성이 있다. ●매수 타이밍은 언제? 정부의 집값 억제 의지가 워낙 강해 당분간 집값상승은 기대하기 어려울 전망이다. 따라서 지금 주택을 매입하는 것은 다소 위험하기 때문에 좀더 관망세를 유지하라는 지적이 많다. 세중코리아 김학권 사장은 “기존 주택 매입은 하반기가 적기”라면서 “분양주택은 분양가의 큰폭 하락을 기대하기 어려우므로 무작정 미루기보다 자신이 목표로 정한 아파트를 골라 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “리스크가 큰 재건축 아파트는 당분간 투자를 안하는 것이 바람직하다.”고 밝혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “경기 회복속도 등을 감안하면 집값이 크게 오르거나 내릴 여지가 크지 않으므로 가을 전세시장을 본 뒤 매입시기를 결정해도 늦지 않다.”면서 “매수 타이밍은 물량이 많은 올 겨울쯤이 적절하다.”고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“구청은 입이 열 개라도 할 말이 없다. 도대체 종잡을 수 없는 것이 주택정책이다.” 정부가 뒤늦게나마 재건축 비리에 칼을 들이댔지만 국민들은 박수를 쳐주기보다 우선 원망의 목소리를 높이고 있다. 재건축 비리를 곪아터질 때까지 방치했던 정부가 여론에 이끌려 마지못해 손을 보는 것 아니냐는 불신감도 팽배하다. 주택정책이 오락가락하고 재건축 행정이 형식적으로 흐르는 사이 비리는 더욱 커지고 교묘해졌다는 지적이다. 정부는 이번 재건축 비리 수사를 단순히 재건축 아파트 분양가를 끌어내리겠다는 전시행정보다 재건축 사업 전반에 걸친 투명성을 확보하고 법질서를 확립한다는 차원에서 접근해야 할 것으로 지적된다. ●아파트값 상승, 정책 엇박자가 도화선 재건축 비리 원인을 따지자면 정부도 결코 자유롭지 못하다. 부동산 전문가들은 “부처간 ‘엇박자’정책과 사업 전반에 걸친 지자체의 감독소홀이 오히려 시장을 혼란 속으로 몰아넣고 그러는 사이 비리는 더욱 커졌다.”고 지적한다. 임시방편적으로 주택정책을 쏟아내는 데 급급했을 뿐 다듬어지고 세련된 정책을 내놓지 못해 일어난 결과라는 것이다. 정부 정책의 혼선이 가져다준 주택시장 실패의 전형적인 사례로 서울 강남 중층아파트 초고층 재건축 논란을 꼽는다.1가구 3주택 양도세 중과 논란, 재건축 임대주택 의무화 시행시기 등도 같은 경우다. 서울 강남 압구정동 일대 한강변 아파트에 초고층 재건축을 허용하겠다는 소문은 지난해 말부터 솔솔 피어나기 시작했다. 불씨는 서울 강남구가 지폈다. 올 2월에는 그럴듯한 그림까지 제시하면서 초고층 아파트 건립 분위기를 띄웠다. 강남구는 압구정동 일대 현대·한양·미성 아파트 11개 단지 1만여가구가 오는 7월쯤부터 30∼60층의 탑상형 초고층 아파트로 재건축된다고 밝혔다. 도시공간구조를 바꿔 주거환경을 쾌적하게 하겠다는 취지였다. 부동산 시장은 특히 정책에 민감하게 반응한다는 사실을 알고 있는 지자체가 다듬어지지 않은 개발계획을 흘리면서 시장이 요동을 치기 시작했다. 건설교통부도 뒤이어 용적률이 허용하는 범위 안에서 초고층을 허용할 수 있다는 취지의 정책을 내놓았다. 시장은 요동쳤다. 압구정동 구현대1차 65평형 시세는 연초 12억 5000만원했던 것이 초고층 재건축 허용 발표 이후 껑충껑충 올라 4개월 동안 1억 2000만원이나 폭등했다. 건교부가 다시 ‘2·17대책’을 내놓으면서 초고층 아파트 불허 방침을 밝혔지만 각종 규제에 묶여 사업을 추진하지 못했던 조합과 주민들은 한번 부풀려진 기대감을 버리지 못했고, 일감을 확보하는 데 혈안이 돼 있던 건설사는 제멋대로 설계조감도를 만들어 주민들을 선동하고 있다. 흔히 건설사가 조합 간부를 내세워 재건축을 무리하게 추진하는 과정에서 검은 돈이 오가는 비리가 발생한다. ●형식적인 감독, 분양가 상승 부추겨 재건축 사업은 기초 지자체가 쥐고 있다. 조합설립, 분양승인, 관리처분, 준공허가 등의 모든 과정을 구청이 감독한다. 하지만 형식적인 감독은 조합과 컨설팅사, 시공사의 비리를 키우고 있다. 한통속인 조합과 업체가 짜맞춰 신고한 분양가를 검증도 하지 않은 채 그대로 승인해주고 있다. 언론·시민단체의 지적이 격해지면 분양가를 조정하는 시늉만 냈다. 지금까지는 동시분양 아파트 분양가를 조정해봤자 평당 몇 만원 정도에 그쳤다. 동시분양 아파트 분양가 적정성 여부를 나름대로 검증했던 소비자단체는 지자체가 끄떡도 하지 않자 올해부터 이를 포기했다. 동시분양제가 폐지되면 공개적인 분양가 승인과정도 알려지지 않을 것으로 전망된다. 재건축 비리·분양가 비리가 터진 서울 4차동시분양 아파트에서도 조합과 시공사, 구청은 분양가를 평당 20만원 정도 낮추는 선에서 사건을 얼버무리려 하고 있다.32평형 분양가가 6억 6000만원인 점을 감안할 때 불과 조정폭은 1%에 불과하다. 사업 추진 과정에서 비리를 발견하거나 분양가가 부풀려진 것을 알면서도 모른 체하는 것은 조합과 시공사, 행정관청이 비리를 눈감아줄 만한 이해관계가 얽혀 있다는 것을 알 수 있다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “사업승인권자의 수박 겉핥기식 감독이 비리를 덮어버리고 더욱 키우는 결과를 가져왔다.”면서 “재건축 사업의 개발이익 수혜자가 누구인지를 정확히 따져 응당한 과세를 하는 시스템을 마련하는 것이 급선무”라고 지적했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr