‘11·15대책’과 종합부동산세 부과 충격으로 매매시장이 숨고르기에 들어갔지만 청약 시장은 연일 대박을 터뜨리고 있다. 많은 전문가들은 앞으로 송파신도시, 광교신도시 등 유망물량이 남아 있지만 오는 2008년 새로운 청약제에서 불리해지는 신혼부부, 사회초년병, 유주택자 등은 지금 청약에 적극 나서는 편이 유리하다고 지적한다. 이달 청약통장 가입자들이 우선 청약할 수 있는 서울·경기·인천 등 수도권 아파트는 34곳 1만 2262가구(주상복합 포함)나 된다. ●25.7평 이상 청약예금 가입자→도심권 중대형 주상복합 삼성물산·SK건설·쌍용건설 등 메이저 건설사에서 ‘남산조망권+역세권+도심접근성’을 장점으로 세운 중대형 주상복합을 남산 일대에서 분양한다. SK건설은 회현동 1가 31의1에서 30층 타워형 2개동 42∼91평형 233가구를 분양한다. 청약예금 1000만원(42·45평형)과 1500만원(51∼91평형) 가입자가 신청할 수 있다. 삼성물산은 서울 중구 남대문로 5가 716에 28∼37층 2개동 45∼80평형 136가구를 분양한다. 타워형이다. 평형에 따라 남산 및 용산공원 조망이 가능하다.45·49평형은 서울시 예치금 1000만원,55∼80평형은 예치금 1500만원이 대상. 쌍용건설은 중구 회현 2-3 구역 일대 재개발 사업을 통해 이달말 주상복합 쌍용플래티넘 33층 2개동 52∼94평형 236가구를 분양한다. 지하철 4호선 명동역이 걸어서 5분 거리에 있다. 분양가는 평당 2000만원대다. ●청약저축→유망 택지지구 전용 25.7평 이하 공공물량 서판교, 분당, 과천 등과 가까워 수도권 노른자위 입지로 꼽히는 의왕 청계지구에서 대한주택공사가 2개 단지 612가구를 이달 말 공공분양 한다.30평형 79가구,33평형 533가구다. 주택공사측은 “의왕시 거주자에게 전체 물량이 우선공급된다.”면서 “물량이 남으면 서울 등 다른 수도권지역으로 넘어간다.”고 말했다. 입주는 2007년 6월. 용인 죽전지구와 동백지구 사이에 있는 용인 구성지구에서는 주택공사가 공공분양 아파트 2개 단지 765가구를 이달 말 분양한다.6블록 30,34평형 367가구와 7블록 30,34평형 398가구다. 계약일로부터 10년간 전매가 금지된다. 용인 흥덕지구에서 경기지방공사가 34평형 504가구를 내놓는다. 전체 물량의 30%는 용인시에서 1년 이상 거주한 사람에게 돌아간다. 계약일로부터 10년간 전매가 금지된다. 분양가는 상대적으로 싼 평당 1000만원대. ●청약부금·예금 300만원→전용 25.7평형 이하 재건축·재개발 물량 민간 건설업체들이 짓는 재건축·재개발 물량이 많다. 청약부금(서울 기준 300만원)과 청약예금 300만원은 공공·민간택지에서 민간업체가 짓는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약할 수 있는 통장이다. 강서구 방화동 일대에서 대우건설이 방화건우아파트(모두 341가구)를 재건축해 부금과 예금 300만원 가입자 몫으로 25평형 57가구와 31평형 1가구를 6일부터 일반분양한다.2009년 지하철 9호선 개통, 방화뉴타운 개발 등의 호재가 있다. 분양가는 평당 1380만∼1470만원이다. 구로구 고척동 일대 고척 2구역을 재개발한 대우 푸르지오(모두 622가구)중 24평형 281가구와 32평형 75가구도 부금·예금 300만원 통장 몫이다. 현대산업개발이 서대문구 북가좌 1구역 재개발 사업으로 짓는 가재울뉴타운 아이파크(모두 364가구)중 26평형 61가구와 33평형 46가구, 동부건설이 송파구 오금동 일대 석우시장을 재건축하는 센트레빌(121가구) 33평형 85가구도 있다. 모두 평당 2000만원을 넘을 것으로 보인다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

오는 2008년부터 2년간 부동산 가격이 본격적으로 조정국면에 들어설 것이라는 분석이 나왔다. 현대경제연구원은 3일 ‘부동산 대책의 본질과 접근 전략’ 보고서에서 “단기적으로 국지적 수급불안 요인과 내년 대통령 선거를 앞둔 규제 완화 기대심리 등으로 가격 안정을 낙관할 수 없으나,‘11·15 공급대책’ 발표로 향후 아파트 물량이 꾸준히 나올 것으로 예상돼 2008년부터 약 2년간 조정 국면이 본격 가시화될 것”이라고 전망했다. 연구원은 “2008년부터 뉴타운과 판교 등 서울과 수도권의 신규 아파트 입주 물량이 30% 이상 늘어날 것”이라며 “이에 따라 최근 2∼3년간 공급 물량이 집중된 지역, 가장 많이 공급됐던 중대형 평형에서 가격의 하향 안정이 예상된다.”고 진단했다.특히 “금리 상승과 주택담보 대출 규제 강화, 다주택자의 양도소득세 중과, 종합부동산세 과표 적용률 상향 등으로 부동산 기대수익률이 낮아져 투기적 수요도 위축될 것”이라고 내다봤다. 연구원은 또 부동산 가격의 ‘10년 주기설’로 볼 때 2001년 하반기부터 오른 가격이 올해 말부터 안정 국면에 접어들고 2008년부터 조정국면에 진입할 것으로 예상했다. 연구원은 부동산 안정화 정책으로 ▲강남지역 재건축 규제 완화로 초과 수요 완화▲뉴타운, 신도시, 기업도시 등의 개발을 병행하고 비강남권의 교육·교통·문화부문 격차 해소▲양도세 등 중과제도의 일시 완화로 매물 확대 유도▲부동자금의 투기화 방지를 위해 간접투자 금융상품 개발▲중장기 주택수급 로드맵 마련▲부처간 중앙·지방정부간 협력 강화를 통한 정책 신뢰성 회복 등을 제안했다.안미현기자 hyun@seoul.co.kr

‘8·31대책’ ‘3·30대책’ ‘버블 경고’ 등 정부의 각종 대책에도 불구하고 9월 서울 강남지역 아파트의 평당 최고가가 5000만원을 넘어서는 등 아파트 실제 거래가격이 계속 오르는 것으로 나타났다. 반면 강남·서초·송파 등 강남 3개구의 9월 거래량은 올 상반기에 가장 높았던 3월보다도 20%이상 줄었다. ●강남 중대형,“로또 당첨돼도 입성 어렵네.” 30일 건설교통부의 아파트 실거래가 공개 자료에 따르면 삼성동 아이파크 55평형의 경우 7∼9월 두 건이 거래됐는데 가격은 27억원(33층)에서 32억원(19층)으로 올라 평당 5818만원을 기록했다.88평형은 9월 하순 1건의 거래가격이 44억원(43층)으로 평당 5000만원이었다. 다음은 도곡렉슬로,9월 거래된 50평형이 24억 5000만원으로 평당 4900만원으로 나타났다. 같은 달 대치동 동부센트레빌 53평형 거래가는 25억 8000만원(12층)으로 평당 4868만원이었다. 압구정동 구현대 1차 43평형 가격은 16억 6000만원(8층),54평 23억 9700만원(4층),65평형은 29억원(10층)이었다. 평당 가격은 각각 3860만,4439만,4462만원. 분당파크뷰는 54평형이 20억원(20층),78평형이 34억 9000만원(22층)에 각각 거래됐다. 이 거래가는 9월 가격이고, 아파트 시세가 9월을 기점으로 11월 중순까지 급등한 것을 감안하면 최근 가격과는 더 차이가 벌어졌을 것으로 예상된다.‘로또’ 1등 당첨금이 평균 17억원 수준임을 감안하면 ‘로또’에 당첨돼도 강남 중대형 입성은 어렵다는 얘기다. ●강남 3월보다 거래 24% 줄어 강남 아파트 가격은 올랐지만 거래는 오히려 위축된 것으로 나타났다. 강남 3개구의 9월 거래량은 1893건으로 올 상반기 거래가 가장 많았던 3월(2491건)보다 24%나 적었다. 버블 경고가 있었던 5월부터 8월(971건→503건→462건→750건)까지는 월 평균 1000건도 거래가 되지 않았다. 그러나 가격 상승은 거래량과 별개로 움직였다. 부동산114 김규정 차장은 “일반적으로 거래가 늘면 가격이 올라가지만 강남의 경우 거래가 줄었음에도 불구하고 가격이 대부분 오른 것으로 나타났다.”면서 “공급 대비 수요가 계속 늘면서 매도 호가가 상승했고 거래가 되는 가격 수준도 급등한 것으로 보인다.”고 말했다. 정부는 내년부터 2주택자 양도세 중과가 실시될 예정이어서 올해 매물이 대거 쏟아질 것이라 공언했지만 결과는 보기 좋게 빗나갔다는 얘기다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

수도권에서 중대형 주택의 주요 수요계층인 40∼54세 인구가 오는 2022년까지 계속 늘어나는 것으로 추산됐다. 특히 경기도의 이 연령대 인구는 2023년 전후까지 비교적 많이 증가하는 것으로 파악됐다. 그러나 중소형 주택의 수요계층인 25∼39세 인구는 수도권에서 2008년을 정점으로 주는 것으로 나타났다. 28일 통계청 인구추계에 따르면 전국 40∼54세 인구는 올해 1137만 5400명에서 2013년 1259만 4700명으로 정점을 찍은 뒤 줄어드는 것으로 예측됐다. 그러나 서울·경기·인천 등 수도권 지역 이 연령대 인구의 정점은 전국 평균보다 10년이나 늦다. 그만큼 경기도 지역의 중대형 주택 수요가 계속 늘어난다는 얘기다. 수도권 지역의 40∼54세 인구는 2006년 558만 9100명이며 2012년 644만 2900명,2021년 673만 2300명에 이어 2022년 677만 4700명으로 최고를 기록하게 된다.2022년의 이 연령대 인구는 올해보다 118만 5600명 늘어나게 된다. 지역별로는 경기도가 올해 258만 7200명에서 정점인 2023년에 349만 7000명으로 90만 9800명 늘어나 서울·인천보다 증가폭이 클 것으로 추산됐다. 비수도권에서는 대전시의 40∼54세 인구 상승세가 두드러질 것으로 전망됐다. 대전시의 이 연령대 인구는 2006년 34만 1500명에서 2024년 40만 1300명으로 최고를 기록한 뒤 줄 것으로 예측됐다. 반면 부산시는 이 연령대 인구가 올해 90만 6500명으로 최고치를 기록했으며 내년부터 줄어 2012년에는 87만 9900명,2021년에는 78만 700명으로 각각 예상됐다. 대전을 제외하면 지방 광역시의 중대형 주택 주수요계층의 인구는 앞으로 큰 변화가 없을 것으로 분석됐다. 한편 수도권 중소형주택 수요는 당분간 줄 것으로 전망됐다. 중소형 주택에 대한 수요계층인 25∼39세의 수도권 인구는 올해 666만 8700명에서 2008년 672만 5800명으로 정점을 찍은 뒤 계속 줄어 2023년 541만 4800명이 될 것으로 추산됐다. 김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

연말에 청약저축 가입자용 공공 아파트 물량이 수도권에서 대거 쏟아진다.9개 지역에서 청약 접수에 들어가며 대부분 ‘알짜’ 택지지구로 분류된다. 규모도 3800가구로 큰 편이다. 국민임대 2곳(1101가구)도 나온다. ●성남 도촌지구 입주후 전매 가능 26일 닥터아파트에 따르면 ‘미니 판교’로 불리는 성남 도촌 택지지구 청약 접수가 29일 시작된다. 중소 평형 408가구다. 입주후 곧바로 전매할 수 있는데다 분양가가 900만원대(29평형 52가구 평당 938만원,32평형 356가구 958만원)여서 분양 시장의 ‘로또’로 불린다. 택지개발지구여서 분양 물량의 30%인 123가구는 2002년 6월28일부터 거주해온 현지인의 몫이다. 총 24만 2272평 규모로 5242가구가 공급되며, 입주는 내년 12월이다. 분당 야탑동과 경기도 광주시 사이에 있고, 서울 강남권과의 거리가 분당보다 가깝다. 인천도시개발공사는 인천의 투자 1번지로 손꼽히는 송도신도시 4공구 4블록에서 웰카운티4단지 33∼65평형 465가구를 12월에 분양한다. 물량이 확정되진 않았지만 중대형 평형이 많아 청약저축 가입자에게 돌아가는 물량은 33평형 80∼90가구로 보인다. 인천시에서 1년 이상 거주한 사람들이 대상이다.33평형(전용 25.7평)의 경우 원가연동제 적용을 받아 10년간 전매가 금지된다. ●후분양 시범단지 청계지구 내년 입주 의왕 청계지구에서는 대한주택공사가 2개 단지에 612가구를 12월에 공공분양을 한다.30평형 79가구,33평형 533가구다. 서판교, 분당, 과천 등지와 가까워 수도권의 노른자위로 꼽힌다. 후분양 시범단지여서 공사가 진행 중이며, 내년 6월쯤 입주할 수 있다. 택지지구여서 전체 물량의 30%가 의왕시 거주자에게 돌아간다. 청계지구는 북쪽으로 청계산, 남쪽으로는 백운호수가 있어 주거환경이 좋은 편이다. 용인 흥덕지구에서는 경기지방공사가 34평형 504가구를 12월 분양한다. 물량의 30%는 용인시에서 1년 이상 거주한 사람에게 돌아간다.10년간 전매가 금지된다. 흥덕지구는 북쪽으로 광교테크노밸리, 남쪽으로 영통지구가 연결돼 있어 향후 대규모 생활권이 형성될 전망이다. 분양가도 상대적으로 싼 1000만원대다. 또 용인 죽전지구와 동백지구 사이에 위치한 용인 구성지구에서는 대한주택공사가 공공분양 아파트 2개 단지 765가구를 12월에 분양한다.6블록 30평형,34평형 367가구와 7블록 30평형,34평형 398가구로 이뤄진다.10년간 전매가 금지된다. ●용인 구성 국민임대 1101가구 공급 용인 구성지구에서는 분양 전환이 되지 않는 국민임대 아파트 1101가구(2개 단지)가 나온다.20평형 389가구(2블록),17∼25평형 712가구(5블록)이며 12월 중 공급된다. 총 1111가구 중 전용면적 15평 이상인 25평형 142가구만 청약저축 가입자 몫이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “향후 공급될 최고의 신도시는 서울 송파(2009년)와 수원 광교(2008년)”라면서 “그러나 성남 도촌 및 의왕 청계는 강남권과 가깝고, 용인 흥덕은 향후 광교와 합쳐질 수 있어 관심 지역으로 보아도 전혀 손색이 없는 만큼 청약통장 소지자들은 적극 청약에 나서야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

연말 서울 강남 일대에서 평당 3500만원 안팎의 고가 아파트 분양이 이어진다.‘11·15대책’으로 최근 진정 기미를 보이는 부동산시장에 또 한 차례 집값 폭풍을 몰고오지 않을지 걱정된다. 지금까지 분양가가 가장 비쌌던 아파트는 최근 현대건설이 성수동에서 분양한 서울숲 힐스테이트 92평형으로 평당 3241만원이었다. 26일 업계에 따르면 이수건설은 강남구 삼성동 8의 2 일대에 짓는 ‘브라운스톤 레전드’의 펜트하우스(64·90·109·110평형) 분양가를 평당 3200만원으로 정했다. 모두 54가구로 이뤄지는 이 주상복합 아파트는 이달말 분양 승인을 거쳐 다음달 초 청약을 받을 예정이지만 이미 예약 신청자만 80명이 넘는다. 주종을 이루는 76·77·83평형(48가구)의 분양가는 평당 2400만∼2850만원선이다. 관계자는 “당초 평당 평균 3500만원선으로 분양 승인을 신청하려 했으나 (강남구청에서)3000만원 이상은 어렵다고 해서 2900만원까지 낮춘 것”이라고 말했다. 계룡건설산업이 이달중 도곡동에서 분양할 계획인 46가구 주상복합 아파트인 ‘도곡 계룡 리슈빌’(60∼181평형)의 자체 산정한 분양가는 평당 3500만∼3900만원이다. 이 회사의 한 관계자는 “최근 분위기로 볼 때 분양승인이 어렵지만 그 이하로 내놓으면 손해여서 분양을 내년으로 넘길 각오도 하고 있다.”고 말했다. GS건설이 다음달 서초구 서초동에서 내놓는 190가구 규모의 주상복합인 아트자이(오피스텔 26가구 포함)의 경우 평당 분양가(오피스텔 제외)는 3000만원 이상이다. 이 회사의 한 관계자는 “중대형(54·62·101평형) 중심의 고급으로 지을 예정이어서 50평대도 최소 평당 3000만원을 넘을 것”이라고 말했다. 서초구청의 승인과정에서 평당 평균 2700만원선으로 낮아질 수도 있다. 일부 건설업체들은 다음달 강남에서 분양될 소가구 규모의 빌라들도 사실상 평당 3000만원 안팎을 받겠다는 계획을 세워놓고 있다. 업계 관계자는 “강남구 삼성동의 경우 전체 아파트 중 50평형대 이상은 4%에 불과하다.”면서 “강남에 고급 아파트 수요는 넘치는데 재건축 규제로 공급은 없는 상태여서 크고 고급스럽게 짓는다면 비싸도 팔릴 수 있을 것”이라고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

청약통장 인기가 시들해지는 가운데 청약저축과 부금 가입자는 줄어든 반면 청약예금 가입자는 늘어난 것으로 나타났다. 22일 건설교통부와 금융결제원에 따르면 지난 10월말 현재 전국 청약통장 가입자는 713만명으로 한 달 전보다 3만명 줄었다. 청약통장 가입자가 최고치를 기록했던 지난 4월(728만 4000명)보다는 15만명 줄었다. 통장 종류별로 청약저축은 지난 9월 234만명에서 지난달 232만명으로 줄었고 청약부금도 195만명에서 191만명으로 감소했다. 청약예금의 경우 총 287만명에서 289만명으로 늘었다. 이 중 전용 25.7평 초과∼40.8평 이하 중대형 아파트에 청약할 수 있는 통장 가입자는 62만명에서 63만명으로,25.7평 이하 통장은 86만 7000명에서 87만 4000명으로 각각 증가한 데 따른 것이다. 특히 정부의 신도시 아파트 공급물량 확대 및 조기공급 계획 발표에도 불구하고 신규 통장 가입 변화를 가늠케 하는 3순위자는 148만명에서 145만명으로 줄었다. 하지만 1순위자와 2순위자는 각각 422만명과 146만명으로 전달에 비해 큰 변화가 없었다. 업계 관계자는 “청약 통장 신규 가입자가 줄어드는 것은 청약제도가 오는 2008년부터 부양가족, 무주택기간 등을 감안한 가점제로 바뀌어 유주택자들의 당첨기회가 줄어들기 때문으로 보인다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

GS건설은 28일부터 경남 창원시 중앙동 ‘창원 자이’아파트(조감도) 136가구를 분양한다.47∼56평형 중대형으로 이뤄졌다. 창원·안민터널을 통해 부산·진해 등을 쉽게 오갈 수 있다.(055)274-9999.

국세청이 고분양가 논란을 일으킨 문제 건설업체에 대한 세무조사를 시작하면서 분양을 앞둔 건설사들 사이에 긴장이 고조되고 있다. 가뜩이나 고분양가 논란으로 지방자치단체의 눈치를 보는 가운데 세무조사까지 받을 처지에 놓이자 지자체의 분양가 인하 권고에 협조적으로 나서거나 아예 분양을 미루는 분위기다. 17일 건설업계에 따르면 시흥 능곡지구에서 당초 이번 주 동시분양에 나서려던 5개 업체는 이날 분양승인권자인 시흥시의 권고대로 분양가를 일부 낮춰 제출해 겨우 사업승인을 받았다. 업체들은 지난 10일 모델하우스를 열었으나 분양가 책정을 놓고 사업승인이 지연되면서 분양 일정이 23일로 미뤄졌다. 시흥시 관계자는 “세무조사 소식이 전해지면서 업체들이 평당 900만원대 초반으로 책정한 중대형 아파트 분양가를 880만원대로 조정해 신청했다.”고 말했다. 태영과 한림건설도 마산 ‘메트로시티’의 분양가를 놓고 시와 줄다리기를 벌이다 결국 지난 16일 오후 시의 권고 가격을 전격 수용했다. 분양 일정을 연기하는 움직임도 많다. 포스코건설은 화성 동탄신도시에 짓는 주상복합아파트 ‘메타폴리스’를 당초 연내 분양할 예정이었지만 무기한 연기했다. 평당 평균 1400만∼1500만원대에 분양하려고 했으나 고분양가 논란 우려를 낳을 수 있다는 지적 때문으로 여겨진다. 충북 청주에서 2164가구의 주상복합아파트를 분양하는 신영도 분양승인 과정에서 한바탕 홍역을 치를 전망이다. 회사측은 분양가를 평당 평균 1150만원선으로 정했지만 청주시와 시민단체는 평당 1000만원이 넘는 것을 반대한다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

며칠 전 뜻밖의 전화가 걸려왔다. 지난해 미국 모대학 연구소의 초빙연구원 자격으로 떠났다가 돌아온 민간경제연구소의 지인이었다. 대화는 자연스레 부동산으로 옮겨갔다. 걱정스러운 그의 얘기는 대충 이랬다. 뉴욕을 비롯한 미국의 대도시에는 온통 국내 부유층들의 무분별한 주택구입 열풍으로 혼란스럽고, 이들이 미국 주택가격을 올리는 주범으로 낙인찍혀 있다고 했다. 이들의 자녀 교육에 대한 극성이 도를 넘어 교사들이 당황하고 있으며, 미국 부모들도 혀를 내두를 정도라는 것이다. 강남 대신 미국을 택한 ‘비강남 아줌마’들 또한 자식 공부를 위해 식당 등에서 일용직을 마다하지 않는 것을 보면서 자괴감을 느꼈다고 한다. 정말 너무 하다 싶었지만, 막상 돌아와서 보니 ‘오죽했으면 떠났겠느냐.’는 동정심이 반사적으로 생겼다고 했다. 강남에 사는 한 고위 관료 얘기도 비슷하다. 지난해 고교생인 딸을 미국의 보딩스쿨(기숙학교)에 보냈다고 했다. 연 4만달러가량 든다고 했다. 부인의 요구를 처음에는 거절했지만 막판에 어쩔 수 없었다고 한다. 강남권에서 고등학생 1명을 과외공부시키려면 연간 4000만원 가량 드는데, 왜 못 보내느냐고 따지더라는 것이다. 조그만 중소기업체에 다니는 40대 중반의 회사원은 지난해 7월말 미국으로 연수를 가면서 당시 8·31 부동산대책을 곧이곧대로 믿고 자신의 아파트를 처분하고 갔는데 돌아와서 보니, 집값이 너무 올라 울상이라고 한다. 건설교통부 자료에 따르면 실제 지가 상승과 공시지가 현실화 등으로 우리나라의 지가총액은 2001년 1307조원이던 것이 지난해에는 2176조원으로 뛰었다.66.5% 상승했다. 반면 경상GDP(국내총생산)는 622조원에서 785조원으로 26% 증가했다. 지가총액 대비 GDP비율이 2.1배에서 3.7배로 뛴 셈이다. 땅값 상승이 집값 상승으로 전가됐다는 얘기다. 초·중·고 유학생 출국자수도 급증 추세다. 지난해말 기준 2만 400명으로 2001년도 7944명에 비해 3배 가까이 늘었다. 해외여행·연수 등에 쏟아붓는 돈(서비스수지)만도 연간 200억달러에 육박한다. 안타까운 일이다. 하지만 우리 국민의 주택과 교육에 대한 남다른 열정을 감안하더라도 이같은 현상을 한번쯤 있을 수도 있는 우리의 자화상으로 받아들이기에는 상황이 너무 심각하다. 정부는 지난 몇년 동안 무려 8차례에 걸쳐 양도세 중과세 등 강도높은 부동산대책을 내놓았지만, 시장은 꿈쩍도 하지 않았다. 정부가 아무리 변명해도 저간의 대책은 ‘강남’의 실체를 잘못 인식했고, 중대형·고급화를 지향하는 베이비붐 세대의 수요급증을 예측하지 못한 점은 자명해졌다. 참여정부 이후 9번째로 발표된 공급확대 위주의 11·15대책도 결국 공급을 더 늘릴 테니 그때까지 믿고 기다려 달라는 애원으로밖에 들리지 않는다. 청와대와 해당 부처 관료 문책만으로 해결될 일은 더더욱 아니다. 이쯤되면 답이 나올 법도 하다. 해법을 달리해야 한다. 외과가 아닌 내과수술로 전환해야 한다. 주택따로, 교육따로의 정책입안이 지속되는 한 답은 요원하다. 같이 묶는 패키지정책을 써야 한다. 교육인프라가 전제되지 않는 주택은 매력적일 수가 없음이 이미 입증됐다. 지방자치단체의 역할 분담도 있어야 한다. 주택외 양질의 교육·의료·법률 서비스 문호도 빨리 열어야 한다. 돈 싸들고 해외로 나가는 행렬을 가만히 놓아둘 수는 없지 않겠는가. 그 주체는 정부와 함께 정치권이 앞장서야 한다. 입법기능을 가진 정치권이 정부 관료들에게 총대(정부법안)를 메게 한 채 뒷짐지고 훈수나 질책을 일삼는 일은 그만둬야 한다. 당리당략을 버리고 진정 국민 모두를 위한 정책입안에 머리를 싸매야 한다. 실패로 규명되고 있는 그동안의 고강도 세금대책도 국회에서 통과됐다는 점을 반면교사로 삼았으면 싶다. 주병철 경제부 차장 bcjoo@seoul.co.kr

“수도권 신도시에서 지금보다 25% 싼 분양가로 서민 주택이 공급된다는데…. 집값이 내리지 않을까요?”2010년까지 164만가구를 공급하는 내용의 ‘11·15대책’이 발표되면서 실수요자의 고민이 크다. 강남 수요를 대체할 분당 수준의 신도시가 내년 초에 나온다지만 이번에 발표된 대책만으로는 집값을 안정시키기에 역부족이란 지적이다. 무엇보다 정부 말대로 분양가가 지금보다 25%나 내려갈지도 믿을 수 없다는 반응이다. 전문가들은 2008년 실시될 청약가점제에서 높은 점수를 받을 수 없는 실수요자들은 향후 집값 조정이 미미할 것으로 보이는 만큼 지금 매수하는 편이 유리하다고 지적한다. ●신도시 중소형 분양가 25% 내릴 수 있나 정부는 송파·김포 등 6개 신도시내 중소형 아파트 분양가격이 현재보다 25% 저렴할 것이라고 밝혔다. 감정가 대신 조성원가(110%) 기준으로 택지를 공급하고, 용적률을 완화하고, 사업기간 단축으로 보상비를 줄이는 방법을 활용하면 가능하다는 얘기다. 이 경우 송파 신도시는 평당 1000만원 수준에서 분양된다. 이에 대한 전문가들의 반응은 회의적이다. 세중코리아 김학권 사장은 “정부 계산대로 송파 신도시가 2009년 9월에 분양되려면 늦어도 2008년 초까지 건설업체에 토지 분양이 끝나야 한다.”면서 “내년 9월에나 개발계획 승인이 날 예정이고 과거처럼 일사천리로 토지수용이 가능한 것도 아니어서 사업 지연이 불가피해 비용이 올라갈 수밖에 없다.”고 말했다. 또 조성원가의 110% 수준으로 택지를 공급해도 보상비가 많이 들어가면 분양가는 기대하던 것보다 높아질 수 있다. 송파 신도시의 경우 군부대 이전비도 변수다. 이밖에도 용적률이 높아지면 교통 유발 요인도 커져 간선시설 개발비 부담도 커질 수 있다. ●강남 대체 효과있는 신도시서 중소형 물량 2만여가구 불과 김포, 파주, 양주, 광교, 검단, 송파 등 6개 신도시 중에서 강남 수요를 흡수할 수 있는 물량은 송파(4만 9000가구)와 광교(3만 4000가구) 2개 정도다. 그러나 이들 중 임대 물량과 분양가 인하 혜택이 없는 중대형을 제외한 순수 중소형 일반분양 물량은 두 개 신도시를 합쳐도 2만 8000가구에 불과하다. 송파의 경우 중대형 40%와 임대 50%를 적용하면 중소형 일반분양 물량은 1만 4700가구 정도다. 광교(임대 30%, 중대형 42% 기준)는 1만 3500여가구다. 고준석 신한은행 부동산 팀장은 “강남에 10만가구가 추가 공급되고, 부동산에 몰리는 유동자금을 흡수할 대체 투자처가 나와야 강남 집값이 조정을 받을 것”이라면서 “신도시가 제 기능을 하려면 10년은 걸리는데다 해당 물량에 당첨된다는 보장도 없는 만큼 실수요자는 내집 마련에 나서는 게 유리하다.”고 말했다. 박합수 국민은행 부동산팀장도 “정부 대책대로 신규 물량은 3∼4년 이후에 공급되고 그 사이 공급 측면에서 별다른 변화가 없어 아파트 가격이 떨어지지 않을 것”이라면서 “향후 하향 안정기가 오더라도 자체 호재없이 상승한 지역을 중심으로 값이 빠질 것으로 보이는 만큼 입지를 잘 선택해 매수에 나서는 게 현명하다.”고 지적했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부는 서울 강남지역이 집값 상승의 진원지 역할뿐 아니라 투기의 온상이라는 점에서 강남권 재건축 용적률 완화에 대해 반대 입장을 견지해 왔다. 그제 발표된 ‘11·15 대책’에서도 이 부분은 제외됐다.1990년대 이후 강남은 재건축을 중심으로 강북보다 높은 집값 상승률을 기록해 왔으며 강남에서 촉발된 상승세가 수도권 전역과 전국적으로 확산되는 양상을 보였다. 정부의 주택정책 핵심 대상지는 강남이었고 따라서 강남에 진입하려는 수요를 어떻게 차단할 것이냐가 정부의 고민이었다. 이에 관한 최근 정부 정책은 크게 두 가지로 대별된다. 하나는 강남대체 신도시 건설을 통해 강남의 주택 수요를 흡수하는 정책이다. 예를 들어 판교 신도시, 검단 신도시 등이 대표적인 것이다. 둘째는 강남의 투기수요를 차단하기 위한 것으로 조세적 접근으로 양도세와 종부세를 강화한다는 정책이다. 일부 주택전문가들은 강남의 주택수요를 해결하기 위해서는 재건축 용적률(현재 잠실주공5단지 용적률은 138%)을 완화하는 것이 가장 효과적인 방안이라는 의견을 제시하고 있다. 서울의 강남권(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 단지의 용적률을 250%로 상향조정할 경우 분당급 신도시 1개를 건설하는 주택공급 효과를 낼 수 있다는 주장이다. 재건축의 사회경제적 효과와 실익을 좀더 따져 보자. 재건축은 두 가지 상반된 얼굴을 지니고 있다. 긍정적 측면으로 재건축을 통해 주택공급이 확대될 수 있다는 것이다.1990년대 재건축을 통해 주택의 가구수 증가 통계를 보면 2.5배가량 된다. 그리고 재건축은 건설경기 활성화를 가져오고 동시 주거환경 개선효과를 기대할 수 있을 것이다. 그러나 재건축은 고층·고밀화로 인한 교통문제, 상하수도 등 한계용량을 초과하고 일조권·통풍장애·도시경관 문제 등이 발생된다. 아울러 50년 이상 사용 가능한 주택을 20여년 만에 다시 허물고 재건축함은 국가적인 자원 낭비로 경제적 손실이 적지 않다는 점이다. 도시 및 주거환경정비법 제2조에는 주택 재건축사업을 ‘정비 기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업’으로 규정하고 있다. 강남의 재건축사업에서 용적률을 250% 수준으로 상향 조정할 경우 주택공급이 확대되고 상당부분 중대형 아파트 수요를 흡수할 수 있음은 분명하다. 그러나 이러한 사회경제적인 긍정적 효과를 발휘하자면 몇가지 선행해야 할 조건이 있다. 첫째, 용적률 완화가 가져올 개발이익의 환수 장치가 보다 치밀하게 조정될 필요가 있다. 용적률 완화가 엄청난 수익을 남기는 주택사업으로 치부된다면 강남 부동산투기는 불난 집에 기름을 붓는 격이 될지도 모른다. 둘째, 강남의 용적률 완화는 강남권 이외의 서울 지역 및 여타 대도시 지역과의 형평성 문제가 제기될 수 있다. 강남권에만 혜택이 주어진다는 정책의 불공평성 문제가 심각하게 대두될 것이다. 셋째, 이러한 문제를 해결하기 위한 재건축사업 관련 도시 밀도 조정에 대한 새로운 제도 정립이 필요하다. 강남권이든 어떤 지역이든 용적률을 상향 조정할 수 있는 지역과 그렇지 못한 지역의 합리적 구분을 위한 기준이 필요하다. 서구 도시의 경우 도심에 가까울수록 용적률은 높게, 도심에서 멀어질수록 낮아지는 것이 일반적 패턴이다. 그리고 다핵심 도시의 경우 부도심에 가까운 지역은 용적률을 높이고 부도심에서 멀어지는 지역에는 낮게 하는 원칙이 적용된다. 그러나 서울의 경우 도심 주거지역보다 교외지역 주거지나 신도시 용적률이 더 높다. 도시 토지이용의 합리성과 체계가 결여된 결과이다. 용적률을 높여 주택공급을 확대하는 것은 주택난 해결에 한 방안이 될 수 있다. 동시에 중요한 것은 도시 전체의 밀도조정 및 체계적 토지이용을 다시 점검해야 한다는 사실이다. 하성규 중앙대 도시계획학 교수

앞으로 신도시에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 평당 700만∼1000만원 수준에서 책정될 전망이다. 공공택지 분양가를 현재보다 최대 25%까지 낮추기 때문이다. ●어떻게 낮추나 분양가 인하 효과는 해당 택지의 사업단계, 당해 지역의 지가 및 조정된 용적률과 녹지율 등에 따라 차이가 있다. 그래서 일률적으로 말할 수는 없지만 최대 25%까지 인하될 수 있을 것으로 정부는 예상하고 있다. 정부는 조성원가의 110% 수준으로 택지를 공급하고 용적률을 분당신도시 수준으로 높이고 광역교통시설 설치비 재정 분담, 사업기간 단축에 따른 보상비 절감 및 공사기간 단축 등을 통해 분양가를 낮춘다는 계획을 세웠다. ●중대형는 분양가 인하 혜택 없을 듯 전용 25.7평 이상 중대형 아파트의 경우 사업기간 단축, 용적률 상향조정 등 사업자의 분양가 인하효과는 있지만 분양가를 주변시세의 90% 선에서 받도록 하는 채권입찰제가 적용되고 있어 소비자들이 내는 실제 구입비용에서는 사실상 큰 차이가 없다. 채권입찰제가 가격안정에 기여할 수 있도록 내년 2월 말까지 분양가 제도개선위원회에서 개선안을 마련할 방침이다. 민간택지 아파트의 분양원가 공개 및 분양가 상한제 적용 등도 함께 검토된다. ●송파신도시 중소형은 평당 1000만원 공공택지내 예상 중소형 분양가가 평당 700만∼1000만원으로 차이가 크게 벌어지는 것은 조성원가의 가장 큰 부분을 차지하는 땅값과 보상비가 지역별로 다르기 때문이다. 최대 관심지역인 송파신도시는 군부대시설 이전 비용을 감안, 평당 분양가격이 최대 1000만원에서 정해질 전망이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

일명 ‘미니 판교’로 불리는 성남 도촌 택지지구 분양이 오는 29일로 다가왔다. 평당 분양가는 1000만원 미만으로 책정될 예정인 데다 입주 후 바로 전매까지 가능해 연말 분양시장의 ‘로또’로 떠오르고 있다. 성남 도촌지구는 성남시 중원구 도촌동 일대 24만 2000여평 규모의 택지개발지구다. 분당 야탑동과 경기도 광주시 사이에 있어 서울 강남권과의 거리가 분당보다 가깝다. 모두 5242가구가 들어선다. 그중 아파트인 주공의 휴먼시아는 5040가구가 지어진다.29일에는 청약저축 가입자를 상대로 중소형 아파트 408가구에 대한 분양이 1차로 이뤄진다. 분양면적 기준 30평형 52가구와 33평형 356가구로 이뤄진다. 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있다. 무엇보다 사업승인 시점이 빨라 원가연동제나 채권입찰제(중대형)가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하다. 교 2차 중소형 아파트는 원가연동제가 적용되고 전매금지 기간도 10년이나 되는데다 평당 분양가는 평균 1134만원이었다. 이에 따라 ‘성남 도촌지구 당첨=단기 시세차익’으로 볼 수 있다. 실제 도촌지구 인근 분당 야탑동 SK뷰 32평형은 현재 평당 2000만원선인 6억∼6억 5000만원을 호가한다. 도촌 휴먼시아 33평형은 평당 1000만원인 3억 3000만원에 분양된다고 가정하면 입주 예정인 내년 12월에는 3억원 이상의 차익을 낼 수 있다는 계산도 된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부가 3기 신도시 분양가를 20∼30% 낮추기로 함에 따라 신도시 분양가격이 전용면적 25.7평 이하의 중소형 기준으로는 평당 700만∼1000만원대에 책정될 것으로 전망된다. 건설교통부는 10일 현재 추진 중인 신도시 중 개발계획 단계에 있어 아직 보상작업이 본격화되지 않은 송파, 김포(2단계), 파주(3단계), 양주, 인천 검단 등의 분양가를 최고 30%까지 낮출 방침이라고 밝혔다. 이에 따라 내년 초에 발표될 강남 대체 신도시나 2008년 분양될 송파신도시의 중소형 분양가는 평당 1000만원 내외에서 나올 것으로 전망된다. 인천검단, 김포, 파주, 양주 등의 경우 평당 700만∼800만원으로 떨어질 것으로 보인다. 가장 관심을 끄는 송파신도시의 경우 중소형은 평당 900만∼1000만원, 중대형은 평당 1300만∼1500만원에서 분양가격이 결정될 가능성이 높다는 분석이 많다. 분양가격 인하방안으로는 ▲택지비를 기존의 감정가격이 아닌 조성원가의 110%선에서 공급 ▲사업기간을 6개월∼1년 단축하고 용적률도 200% 수준으로 완화 ▲분양가에 전가되던 기반시설 설치비용에 대해 3∼5% 재정지원하는 등의 방법이 검토되고 있다. 하지만 이미 실시설계가 거의 마무리된 파주 1·2차나 수원 광교 신도시의 경우 용적률 완화가 쉽지 않고 용적률을 올리더라도 분양가 인하폭은 크지 않을 것으로 보인다. 중대형 아파트의 가격을 낮추기 위해 채권입찰제 적용기준을 시세의 90%에서 70∼80%로 낮추는 방안도 검토되고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

#사례 1 인천 검단에 사는 학습지 교사 최모(37·여)씨는 요즘 울화가 치밀어 밤잠을 설친다. 저축에다 대출을 끼고 이루려던 내집 장만의 꿈이 눈앞에서 날아가 버렸기 때문이다. 신도시 발표로 검단지역의 집값이 평당 1000만원선으로 오르면서 당초 사려던 1억 2000만원짜리 아파트가 며칠 사이 2억원으로 껑충 뛰었다. 중소기업에 다니는 남편과 함께 월 250여만원의 소득으로 금실좋게 살아왔지만 일이 이렇게 되자 괜한 부부싸움만 늘고 있다.“집값이 떨어진다.”고 노래를 부르던 정부 말을 믿고 내집 장만을 늦춰온 자신이 원망스러울 뿐이다. #사례 2 경기도 과천시 별양동에서 5년째 부동산 중개업을 하고 있는 김모(57)사장은 최근 매매 거래를 위해 계약금을 치를 때 매도자가 앉은 자리에서 1억원 정도 매도 가격을 높여 부르는 일은 아주 일반적이라고 소개했다. 매물이 귀해 사려는 사람이 안달하는 매도자 우위의 장세여서 위약이 속출, 호가를 좀 높여 부르는 것은 애교라는 것이다. 추가 호가 제의가 먹혀들수록 집값은 계속 오른다고 김 사장은 덧붙였다. #사례 3 한 부동산 전문가는 최근 공무원들이 상담하러 오는 사례가 부쩍 늘어난 게 새로운 경향이라고 지적했다. 투자에 가장 보수적인 집단으로 꼽혀온 공무원들마저도 최근 ‘일단 집을 사고 보자’는 실수요자로 전환했다는 얘기다. 이번 집값 이상 급등은 기존 투기꾼이 아닌 무주택 서민들을 중심으로 이뤄지고 있다는 점을 뒷받침하는 단면이라고 그는 덧붙였다. 참여정부가 집값을 잡기 위한 방안을 거듭 내놓으며 고심하지만 요즘 같은 이상급등 장세에서는 백약이 무효처럼 느껴진다. 기반시설을 국민세금으로 부담하고 용적률을 높여 분양가를 낮추는 것은 물론 민간아파트 분양원가를 공개해 집값 인하를 추진할 수 있다는 보도가 나와도 시장은 꿈쩍하지 않는다. 많은 부동산 전문가들은 공급과 규제 등 지금까지 나올 만한 대책은 이미 다 나온 만큼 정부는 조급한 마음을 버리고 기존 대책들이 조화를 이루도록 점검하고 개선하는 노력을 기울일 필요가 있다고 지적한다. 부동산 114 김희선 전무는 “서둘러 추가 대책을 내놓기보다 기존 대책들의 문제점을 짚어볼 필요가 있다.”면서 “예컨대 판교 중대형 등에 적용한 채권입찰제에 따른 고분양가 등 의도는 좋지만 역효과로 시장 혼란을 초래한 대책들은 다시 한번 점검하고 개선점을 모색해야 한다.”고 지적했다. 분양시장뿐만 아니라 매물이 없어 호가가 치솟는 기존 시장의 문제도 손을 대야 한다는 주문이다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “최근 부동산 시장의 이상급등은 매물 부족으로 생긴 문제인 만큼 시장에 매물이 많이 나오도록 유도하는 방안을 강구해야 한다.”면서 “이를 위해 양도소득세 감면을 고려해야 한다.”고 말했다. 강남 수요를 흡수할 수 있는 공급대책도 절실하다는 지적이다. 신한은행 고준석 부동산 팀장은 “강남 재건축 규제를 완화하고 신도시를 소비자들이 원하는 강남과 가까운 곳에 지어야 한다.”면서 “용적률을 높여 고급 중대형을 많이 짓는 한편 이와 별도로 중소형 임대에 대한 청사진도 함께 내놓아야 소비자들에게 심리적 안정감을 줄 수 있다.”고 말했다. 무주택 소비자들은 분양 시장에 적극 뛰어들어야 한다는 지적도 있다. 스피드뱅크 김광석 실장은 “민간아파트의 분양원가마저 공개되더라도 서울에서는 앞으로 더 좋은 물량이 나오기를 기대하기 어렵다.”면서 “서울 성동구 성수동, 용인 흥덕지구, 경기도 시흥 등 입지가 좋고 가격 측면에서 메리트(이점)도 있는 단지에 적극 청약해 연말까지 통장을 해소하는 전략으로 가는 게 유리할 수 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

경기도 시흥시 능곡택지지구 1484가구에 대한 청약 접수가 오는 13일부터 시작된다. 평당분양가는 전용면적 25.7평은 700만원대 후반, 전용 30평 이상은 800만원대 후반이다. 시흥 능곡지구는 한국토지공사가 시흥시 능곡ㆍ군자ㆍ화정ㆍ광석동 일대에 조성하는 면적 29만평의 택지지구로 총 5765가구가 조성된다. 분양 아파트는 신안종합건설 394가구(33평형), 우방 203가구(33평형), 엘드 272가구(33평형), 신일 315가구(42∼48평형), 우남건설 300가구(43∼74평형) 등이다.10일 시흥시 정왕동 인근에서 모델하우스를 공개한다. 전용면적 25.7평 이하 중소형 평형은 분양가 상한제가 적용된다. 중대형은 사업 승인을 일찍 신청해 분양가 상한제나 채권입찰제가 적용되지 않는다. 이들 아파트 분양가는 인근 장현동(평당 650만∼710만원선), 월곶동(평당 550만원선) 등 주변의 시세보다 높다. 지구 주변에는 시흥∼안산 39번 국도, 영동고속도로, 제2경인고속도로, 서울외곽고속도로, 서해안고속도로 등이 인접해 있어 주변 도시로의 진·출입이 편리할 것으로 보인다. 평균 용적률은 147%이며, 녹지율은 27.8%여서 주거 환경도 쾌적할 전망이다. 초등학교 2곳과 중·고교 각각 1곳이 새로 들어선다. 인천 남동, 안산 시화, 반월공단 등 경기 서북부 지역의 각종 산업단지와 가까워 이들 지역의 배후 주거지로서의 수요가 있을 것으로 보인다. 인근에는 장현지구(90만평·1만 5000가구), 목감지구(50만평·1만 1000가구)도 함께 개발 중이다. 박상언 유엔알 대표는 “서울 접근성이 떨어지고 주변이 미개발 지역이어서 입지 메리트는 크지 않지만 교통여건은 좋아질 전망이어서 눈여겨볼 만하다.”면서 “평당 분양가가 주변 시세보다 높아 고분양가 논란이 우려되지만 지금까지 추세를 볼 때 이 인근에서 나올 단지들은 더 높은 수준에서 책정될 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난해 ‘8·31대책’이 발표된 이후 정부와 많은 전문가들은 대책의 효과가 본격화되는 2006년 하반기에는 집값이 크게 안정될 것으로 예상했었다. 국민들도 대개 내심 ‘정부의 정책이 이제는 어느 정도 효과가 있겠지.’하는 기대감을 가졌을 것이다. 그러나 8·31대책이 발표된 지 1년이 지난 지금 이런 기대감은 완전히 빗나가고 말았다. 지난주 아파트 매매가격 변동률은 올 들어 최고치를 기록했다. 현재의 추세라면 올해 수도권 주택가격 상승률은 대략 10%에 육박할 것으로 예상된다. 비록 건교부 장관의 신도시 발표가 일부지역 아파트값 급등의 도화선이 되기는 했지만, 이러한 조짐은 이미 9월부터 나타나고 있었다. 그렇다면 왜 가격이 이렇게 다시 오르는 것일까?최근의 가격 상승은 지역이나 상품유형 등에서 지금까지와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 올봄까지 가격 상승세는 당연히 인기지역의 중대형 아파트에 국한된 것이었다. 그러나 최근의 주택가격 상승은 상대적으로 비인기지역이며, 아파트뿐 아니라 연립주택과 단독주택으로까지 번지고 있다. 규모도 중대형보다 중소형이 강세이다. 왜 이런 현상이 벌어지는 것일까? 그것은 지금까지 정부정책의 효과를 믿고 내집 마련을 미뤄왔던 실수요자들이 일제히 내집 마련으로 돌아섰기 때문이다. 정부 정책의 효과를 믿었던 실수요자들이 최근 전세가 상승과 매물 부족 등의 어려움을 겪으며 태도를 바꾸고 있는 것이다. 판교 등의 분양을 기다렸던 사람들도 마찬가지이다. 정부의 청약기준이 날로 까다로워지고, 인기지역은 경쟁률이 매우 높다. 더군다나 신규 아파트는 분양가가 기존 주택에 비해 너무 높다. 설사 당첨된다고 해도 자금마련이 문제이다. 그래서 신규 주택시장의 수요자들이 재고 시장으로 서둘러 이동하고 있다. 그러나 재고 주택시장도 사정은 마찬가지이다. 양도세 부담을 피해 나올 수 있는 물건은 이미 동이 났다. 상대적으로 가격이 낮았던 지역도 뉴타운이니, 신도시이니 하는 개발 호재로 가격이 들썩이고 있다. 그동안 상대적으로 박탈감을 느꼈던 이곳 지역주민의 심리적 보상감도 한몫 거들고 있다. 가장 곤혹스러운 이들은 뒤늦게 내집을 마련하려는 사람들일 것이다. 강남의 고가 아파트도 아니요, 재건축 대상도 아니다. 오로지 높은 전세가격 부담을 피해 내집 마련에 나서지만 꿈을 이루기가 여의치 않다. 정부는 최근의 시장 불안을 해소하기 위해 공급확대의 신호를 주고 있다. 그러나 재개발, 신도시 등의 공급정책이 더이상 시장에 안정적인 신호가 되지 못하고 있다. 시민들의 집값 불안과 불신은 논리적인 추론이나 계산에 의한 것이 아니다. 그저 최근 몇년의 시장 경험이 더 피부에 와 닿을 뿐이다. 그렇다면 이제 공급방식에 대한 진지한 재검토가 필요한 게 아닌가 묻고 싶다. 그런데도 정부는 또 투기세력을 운운하고 있다. 인천 검단지역의 집값이 급등하자 투기단속이 시작됐다. 강력한 정부의 투기억제 대책에도 불구하고, 아직도 투기꾼 때문에 집값이 오른다는 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 더 이상 정부정책의 목표가 투기꾼과의 싸움이 아니기를 바란다. 강남의 집값 안정이어서도 안 될 것이다. 그저 내집 마련이 꿈인 소박한 서민들의 애로를 풀어줄 수 있는 ‘주거 안정대책’이 필요할 뿐이다. 부디 앞으로 있을 정부의 신도시 발표는 이런 기대감을 저버리지 않기를 바란다. 김현아 한국건설산업연구원 도시계획학 부연구위원

설익은 신도시 계획 발표로 투기 열풍에 휩쓸린 인천 검단과 파주 운정에 투자자들이 몰리면서 이 지역 아파트에 과연 투자 메리트가 있는지 관심이 쏠리고 있다. 많은 전문가들은 이미 오를 대로 오른 곳이어서 수익성이 크다고 보기는 어렵지만 실수요자들이라면 지금 사두는 것도 괜찮다는 조언을 한다. 파주 신도시와 떨어져 있었으나 이번 3차 확대 발표로 일대가 연결되면서 신도시 발표의 최대 수혜지로 꼽히는 교하지구의 경우 올해 초만 해도 분양가(평당 700만원대) 수준이던 시세가 지금은 평당 1100만원 수준으로 올랐다. 파주 운정신도시 내 월드메르디앙 1차 48평형은 최고 5억 5000만원으로 한 달새 무려 5000만원이나 뛰었다. 현대아이파크, 동문굿모닝힐, 벽산 등도 현재 32평형 기준 3억 5000만원을 호가한다. 분양가의 3배 수준이다. 인천 검단지구도 마찬가지다.D건설이 지난해 이 지역에서 분양한 1000가구 규모의 30평형대 분양가는 1억 7520만원으로 평당 584만원 수준이었다. 그러나 검단지구에 포함된 원당지역의 경우 신도시 발표 전 2억 5000만∼2억 6000만원이던 원당자이 33평형은 현재 3억 5000만원으로 올라 있다. 앞으로 이들 아파트의 가격 상승이 얼마나 이어질지가 가장 큰 관심사다. 주변 집값이 계속 오르는 추세를 감안할 때 앞으로 이 두 곳에도 고분양가 아파트가 나와 상승 효과를 이루면서 일대 아파트값이 계속 오를 것이란 전망이 적지 않다. 모두 원가연동제 대상이고 중대형의 경우 채권입찰제도 적용돼 분양가가 주변 아파트 값의 90%선에서 결정되기 때문이다. 원가연동제만 적용되는 중소형의 경우 분양가의 큰 부분을 차지하는 택지비가 기존 감정가로 공급되는 대신 조성 원가의 110%로 공급되어 저렴할 수 있겠지만 보상비 등을 감안하면 얘기가 달라진다. 아무래도 기존 수준(파주 평당 700만원대, 검단 평당 500만원대)의 가격은 나오지 않을 것이란 시각이 우세하다. 이러한 것을 감안, 박상언 유엔알 대표는 지금 주변 아파트를 사두는 게 차라리 유리하다고 지적한다. 앞으로 기반시설이 계속 따라 붙는 등 개발이 이어지면 가격은 올라갈 여력이 있기 때문이다. 화성 동탄 신도시 아파트값은 2001년 12월 동탄신도시 개발계획 승인 이후 10월 현재 평균 60∼70% 정도 올라 있다. 동탄 인근 병점동 신미주 33평형은 2001년 12월 9900만원에서 최근 1억 8000만원을 호가된다. 그러나 지금은 단기간 급등 상태여서 추격 매수는 무리라는 시각이 많다. 박상언 대표는 “단기간에 가격이 많이 오른 상태이고 입지적인 조건을 따져볼 때에도 파주 운정이나 인천 검단에 투자하는 것보다는 차라리 가격이 비슷한 서울 강서구나 광진구 등 다른 지역의 아파트를 사는 게 유리하다.”고 말했다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “앞으로 분양원가 공개 등으로 분양가가 파주 운정의 한라비발디 아파트(평당 1300만원)까지 올라가도록 정부가 용인하진 않을 것으로 본다.”면서 “그러나 두 곳 모두 교통 혼잡이 예상되는 지역이어서 인근에 직장이 있는 게 아니라면 그다지 추천할 대상은 아니다.”라고 말했다. 고준석 신한은행 부동산팀장도 “신도시 개발 특성상 시간이 흐를수록 아파트값이 오르지만 두 곳 모두 앞으로 인구 유입이 크게 늘어날 만한 곳은 아니다.”면서 “검단신도시의 경우 인천 등 수도권 서부 수요자가 대부분이고 파주도 자급자족을 위한 수요 정도가 예상돼 기존 신도시만큼의 파급효과를 기대하기는 어렵다.”고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교 낙첨자 효과에 신도시 훈풍까지 가세하면서 강남을 비롯한 서울 수도권 전역 아파트 값이 강하게 자극받고 있다. 문제 지역 전셋값도 계속 상승중이다.9월초 촉발된 전세대란으로 상승세를 타기 시작한 집값 강세는 내년에도 지속될 전망이다. 29일 업계에 따르면 신도시 건설 발표와 무관하게 재건축 아파트는 연일 강세다. 은마아파트 34평형은 이전 최고점인 12억 5000만∼13억원을 회복했다. 고덕동 고덕주공2단지 18평형은 일주일 사이 7000만원 올라 8억 5000만원에 호가된다. 개포 주공1단지 13평형은 9월말 6억 7000만원에서 최근 7억 7000만원,17평형은 11억 7000만원에서 13억원으로 올랐다. 인근 부동산 관계자는 “판교 중대형 가격이 높았던 탓에 현금 보유 낙첨자들의 문의가 늘고 있다.”면서 “‘판교도 그 정도였는데’라는 인식 때문인지 빠졌던 재건축 집값이 가파르게 오르고 있다.”고 말했다. 일반 아파트는 더 강세다. 닥터아파트에 따르면 봉천동 우성 44평형은 6750만원, 가양동 중앙하이츠 45평형은 1억원 올랐다. 오륜동 올림픽선수촌 52평형은 1억 7000만원 올랐고, 압구정동 구 현대10차 50평형과 한양4차 69평 모두 1억원 올랐다. 서울 아파트의 최근 1주일간 매매가 상승률은 1.34%로 전주(0.81%)보다 0.53%포인트 올라 상승폭을 키웠다. 재건축 변동률도 같은 기간 1.90%로 전주(1.60%)에 이어 상승세다. 전세는 문제 지역 위주로 계속 오른다. 중랑구 상봉동 태영데시앙2단지 32평형이 1500만원 오른 1억 5000만∼1억 8000만원이다. 강북구 미아동 SK북한산시티 43평형이 1500만원 오른 1억 6000만∼1억 8000만원이다. 최근 일주일간 서울 전세가 상승률은 평균 0.30%로 전주(0.27%)에 이어 계속 오름세다. 지역별로는 강서 0.67%, 강북 0.66%, 중랑 0.64%, 금천 0.60%, 양천 0.54%, 강동 0.52%, 서초·동작 0.41% 등으로 내린 곳은 없다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr