‘애물단지’ 취급을 받았던 중소형 청약예금의 몸값이 치솟고 있다. 청약예금은 37∼41평(전용면적 25.7평 초과∼30.8평 이하)을 분양받을 수 있다. 이 통장 서울·부산 기준 예치금은 600만원(광역시 400만원, 시·군 300만원)이다. 그동안 건설업체들이 크기가 애매하다는 이유로 공급을 꺼려 분양시장에서 찬밥 신세나 다름 없었다.‘장롱통장’으로도 불렸다. 이 때문에 분양을 기다리다 전용면적 25.7평 이하의 중소형에 청약하는 사람도 많았다. 하지만 올해는 전국에서 이 통장을 위한 물량이 줄줄이 대기중이어서 관심을 끈다. 27일 업계에 따르면 올해 수도권 신도시와 택지지구 등 인기지역에서 ‘미니 중대형’으로 불리는 전용면적 25.7평 초과∼30.8평 이하 물량 5000여가구가 분양된다. 계획이 잡힌 것만 이 정도다. 아직 평형이 확정되지 않은 경기 파주시 교하읍 일대에 들어서는 파주신도시 등의 물량을 합치면 더욱 늘어날 전망이다. 이 평형대 분양 면적은 37∼41평형 정도. 발코니 확장이 허용된 이후 실제 사용 공간이 중대형의 대표주자인 40∼50평형처럼 늘면서 소비자의 선호도도 높아졌다. 이에 따라 업체들도 공급을 늘리는 추세다. 서울에서 GS건설은 9월쯤 중랑구 묵동에서 주상복합아파트 374가구 중 102가구를 분양한다.39평짜리다. 경기지역에서도 이같은 물량이 많다.GS건설은 5월쯤 경기 용인시 마북동 자이 아파트 309가구 중 30가구를 전용면적 30.8평인 40평형으로 분양한다.GS건설은 역시 올 하반기쯤 용인시 성복동 자이도 2개 필지 3460여가구 중 820여가구를 39평형으로 분양한다. 현대건설도 다음달 용인시 상현동 힐스테이트 아파트 860가구 중 193가구를 38평형으로 분양한다. 신동아건설은 11월쯤 경기 고양시 덕이동 파밀리에 아파트 3560여가구 중 710여가구를 38평형으로 분양한다. 포스코건설은 화성시 태안읍·동탄면 일대에 들어서는 동탄신도시 메타폴리스 주상복합아파트 388가구를 40평형으로 분양한다. 인천에서는 한화건설이 5월쯤 소래논현지구에서 에코메트로 2차분 4238가구 중 202가구를 39평형으로 분양한다.GS건설도 5월 인천 연수구 동천동 송도지구에서 1069가구 중 213가구를 39평형으로 분양할 예정이다. 포스코건설도 5월 같은 곳에서 더샵 센트럴파크 729가구 중 170가구를 39평형으로 분양할 계획이다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

삼성물산 건설부문이 올 상반기 판교신도시에서 남쪽으로 5㎞ 떨어진 경기 용인시 수지읍 동천동에서 14만여평 규모의 동천 래미안(조감도)을 분양한다.33∼75평형 이상의 중대형 아파트와 단독주택 2402가구 중 2012가구가 일반 분양될 예정이다. 삼성물산은 동천 래미안을 프랑스·일본 등 선진국의 고급 주거단지를 벤치마킹해 세계 최고 수준으로 지을 계획이다. 질적으로 분당신도시 수준을 넘어 우리 주택문화에 새로운 이정표가 될 것으로 삼성물산은 기대하고 있다. 삼성물산 관계자는 27일 “동천 래미안은 자연 친화적이면서 미래형 첨단 복합단지로 조성할 방침”이라며 “현재 프랑스, 일본 등 해외의 선진 사례를 수집하고 있다.”고 말했다. 경부고속도로 판교 인터체인지(IC)와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 인근에 신분당선 연장선 동천역이 오는 2014년쯤 개통될 예정이다. 동천지구의 개발 면적은 14만 2000평이다. 땅주인 등으로 구성된 동천도시개발조합이 사업 시행자다. 조합측은 지난해 11월 용인시로부터 개발계획을 승인받아 현재 분양 전 단계인 실시계획안을 협의 중이다. 삼성의 ‘미니 신도시’로도 불린다. 조합측은 현재 가구단지가 난개발 형태로 들어선 이곳의 부지 매입을 모두 마쳐 곧 철거를 시작할 예정이다. 삼성물산은 이 신도시의 주택 형태를 다른 지역과 완전히 차별화할 계획이다. 아파트 동(棟)별로 판상형과 탑상형을 혼합 배치한다. 또 층수를 4∼30층으로 차이를 두고 자재도 기존 콘크리트 대신 벽돌·목재 등을 사용할 방침이다. 또 태양광 발전과 원격제어장치 등 첨단기술도 접목시킬 방침이다. 삼성물산은 이 지역을 최고급 타운하우스로 조성한다는 계획을 세웠다. 삼성물산 관계자는 “이 곳은 분당신도시 주상복합단지 맞은 편이고, 판교신도시와 바로 인접해 용인시 신봉 및 성복지구보다도 입지 여건이 좋다는 평가를 받고 있다.”며 “용인지역을 대표하는 랜드마크로 시공할 계획”이라고 말했다.1588-3588. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

“정부의 부동산 대책이 효과를 발휘할 수 있도록 수도권내 부족한 택지를 공급하는 데 토지공사의 역량을 집중하겠습니다.” 김재현 한국토지공사 사장은 노무현 대통령의 중동순방을 수행하기 위해 출국하기 전날인 23일 경기도 분당 토지공사 본사에서 서울신문과 인터뷰를 갖고 이같이 강조했다. 그는 “부동산 시장 안정을 위해 차질없이 택지를 공급하는 게 올해 최대의 경영 목표”라고 설명했다.2기 신도시를 비롯해 수도권내 택지 공급이 줄줄이 예정된 만큼 공공택지 공급 주체인 토공의 역할은 어느 때보다 중요하다. ▶토공이 올해 역점을 두고 있는 부분은 어디입니까. -부동산시장 안정을 위해 신도시 건설 등 공급이 제대로 이뤄지도록 돕는 것입니다. 이를 위해 설립 이래 최대 규모인 773만평의 택지를 올해 공급할 계획입니다. 지난해 공급한 택지(297만평)의 두 배가 넘습니다. 이중 (그동안 집값이 많이 오른 편인)수도권에 공급하는 비율이 69%나 됩니다. 내년 이후에도 공급이 잘 이뤄지도록 신규 택지 후보지도 전국 683만평 규모 수준으로 지정할 계획입니다. ▶보상비가 부동산 시장으로 다시 들어가 주택 가격을 올린다는 우려가 적지 않은데요. -이 문제를 최소화하는 데 역점을 두고 있습니다. 특히 보상비가 수도권의 땅을 사는데 들어가지 않도록 하겠습니다. 토지상환채권을 발행하려는 것도 보상금이 토지로 가는 것을 막기 위한 측면이 있습니다. ▶행정도시와 혁신도시는 잘 되고 있습니까. -순조롭게 진행되고 있습니다. 행정중심복합도시는 오는 7월 착공됩니다. 당초 계획대로 강제 수용을 최대한 줄여 협의보상률이 83.1%나 됩니다. 혁신도시는 오는 5월중 토지 보상에 착수해 오는 9월 대구, 울산 등 일부 지역에서 착공에 들어갑니다. ▶개성공단은 어떻습니까. -북핵 문제로 아직 분양이 남아 있는 개성공단 53만평(300개 업체)은 늦어도 오는 4∼5월중 분양할 계획입니다. ▶토공이 건설업체들에 비싼 값에 땅을 넘겨서 고분양가를 부추기는 게 아니냐는 말이 있습니다. 소위 ‘땅 장사’ 논란이 끊이지 않는데요. -택지 개발 과정을 이해하면 그런 얘기를 할 수 없습니다. 오해에 따른 것입니다. ▶구체적으로 설명해주시지요. -예컨대 토공이 전체 사들인 토지가 100이라면 이를 다 파는 게 아닙니다. 이중 52%는 도로 등 기반시설을 설치할 수 있도록 무상으로 주고 있습니다. 택지개발한 토지중 48%를 팔 수 있다는 얘기입니다. 이 중에서도 임대나 중소형 아파트, 학교 등 공공시설의 경우는 원가나 원가 이하로 팔고 있습니다. ▶그러면 어디에서 남나요. -중대형아파트 택지나 단독택지는 감정가로, 상업용지는 입찰가로 팝니다. 이런 부분에서 이익을 보고 있습니다. 토지공사는 정부로부터 금전적인 지원을 받고 있지 않습니다. 이익이 나면 정부에 배당으로 줍니다. 지난해의 경우 순이익 약 6000억원중 정부에 배당으로 나간 게 2000억원입니다. ▶나머지는 어디에 쓰이나요. -나머지는 국민임대, 행정중심복합도시, 경제자유구역, 산업단지 등 공공사업 재투자에 썼습니다. 공익성과 수익성을 잘 조화시키기 위해 노력하고 있습니다. 그리고 최근엔 개발이익이 해당 지역사회로 돌아갈 수 있도록 하는 데에도 노력하고 있습니다. ▶개발 이익을 지역에 어떻게 환원시키나요. -예컨대 현재 장성군 등 전국 47개 지방자치단체와 협약을 맺고 개발 이익을 지자체에 재투자하는 지역종합개발사업을 강화하고 있습니다. 곧 착공을 앞둔 남양주의 경우 개발 이익의 50%를 지역에 재투자합니다. 그런데 앞으로 원가공개 등에 따라 이익을 내지 못하는 형태로 갈 가능성도 있습니다. 신도시의 질이 떨어지지 않을까 걱정도 됩니다. ▶임대 주택 문제를 놓고 주공과 갈등을 빚기도 했는데요. 밥그릇 싸움이 아니냐는 비판도 있었고요. -오해에서 비롯된 게 아닌가 합니다. 정부 정책이 중형임대를 많이 공급하는 것이고 그 물량을 다 채우려면 현재의 상태로는 어렵지 않겠느냐 하는 차원에서 토공도 임대주택을 짓는 쪽으로 나온 것 같습니다. 토공이 임대주택을 한다면 펀드를 조성해서 할 것입니다. 직접 나서지는 않을 것입니다. ▶요즘 ‘무능력 공무원 퇴출제’가 화제가 되고 있는데요. -토공에서는 몇년 전부터 해오던 일입니다. 지난 2005년부터 1∼2급중 능력과 성과부진자 하위 5%를 보직퇴출자로 뽑아 현장부서에 파견하는 등으로 긴장을 주고 있습니다. ▶인사정책이 앞선다는 평이 많습니다. -신입사원을 뽑을 때 나이제한과 학력제한을 없앴습니다. 또 지난해부터는 지방대 출신을 입사자의 40% 수준까지 늘렸습니다. 토공이 전국에서 개발사업을 벌이는 만큼 지방대 출신이 중요합니다. 최근 청와대에 인사정책을 보고하기도 했습니다. ▶외국에서도 토공을 최근 자주 찾는 것 같은데요. 토공이 인정받는 강점이 무엇인가요. -‘U시티’(유비쿼터스 시티) 조성 기술입니다. 지난 2003년 착공한 화성 동탄을 시작으로 성남판교, 인천청라, 행정중심복합도시, 송파거여 등 앞으로 토공이 시행하는 모든 신도시가 U시티로 조성됩니다. 세계 각지에서 이 기술을 전수받으려 몰려들고 있습니다. 몽골 카자흐스탄 알제리 등과는 신도시 개발 기술 전수를 위한 양해각서(MOU)도 체결했습니다. ▶직원들에게 가장 강조하는 점은 무엇입니까. -물에 물탄 듯 술에 술탄 듯 일하는 것을 가장 경계해야 한다고 말하고 있습니다. 일은 적극적으로 해야 한다는 점도 강조하고 있습니다.1급 간부들에게는 대외 협상력을 갖추고 후배들에게 의지가 되는 ‘적극적인 리더십’을 보이라고 말하고 있습니다. ▶신바람나는 직장도 중요하겠지요. -가족 같은 회사 분위기를 조성해 직원들이 기분 좋게 일할 수 있는 일터를 만들고 싶습니다. 조직(2800명)의 40%가 3∼4년차의 새내기입니다. 현재 129명의 신입사원이 연수중인데 올해부터 신입사원 하나에 부장급을 한명씩 붙여 지도하도록 하는 ‘멘토제’를 도입했습니다. 정리 주현진기자 jhj@seoul.co.kr 사진 도준석기자 pado@seoul.co.kr ■ 기업문화 투명하게 대혁신 토지공사가 수년간 투명한 경영 문화를 만들겠다며 추진하고 있는 경영혁신이 지난해 기획예산처의 정부투자기관 경영평가 1위라는 영예로 돌아왔다. 김재현 사장은 토마토를 좋아한다. 경영혁신의 모토도 토마토다. 겉이 빨간 색이면 속도 빨갛게 익은 토마토처럼 투명한 토지공사가 되자는 취지에서다. 지난 2005년 신청, 추첨, 계약체결, 잔금 납부, 소유권 이전 등 토지 청약의 모든 과정을 인터넷으로 공개하는 ‘토지매수 고객에 대한 토마토 거래시스템’으로 구체화됐다. ●‘훌륭한 일터´ 추진 최근에는 ‘훌륭한 일터’라는 뜻의 GWP(great work place)를 기업문화로 추진중이다. 임·직원의 청렴의식을 높이고 부조리를 없애기 위해 ‘클린토공 청렴학교’에도 관심을 기울이고 있다. 사회공헌 활동 강화도 혁신활동의 일환이다. 최근 ▲국토사랑 ▲이웃사랑 ▲문화사랑 등을 주요내용으로 하는 토공만의 사회공헌 프로그램을 체계화했다. 본·지사 26개 지부 1200여명의 직원으로 구성된 ‘토공 온누리 봉사단’은 지부별로 사회복지기관과 자매결연을 맺어 활동을 펴고 있다. ●5년 연속 매출 4조원 이상 조직의 변화는 높은 경영성과로 이어졌다.2000년 261%였던 금융부채 비율은 지난해 135%로 낮아졌다.5년 연속 4조원 이상의 매출을 달성하는 등 창사 이래 최대 경영성과도 거두고 있다. 토공의 지난해 매출액은 전년보다 20%가량 증가한 5조 3740억원. 순이익은 5831억원. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ■ 김재현 사장은 누구 김재현 토지공사 사장은 사내에서 ‘불도저’로 통한다. 1990년 6공 시절 정부의 통일정책사업으로 추진된 통일동산과 자유로 조성사업 때의 일화 때문이다. 당시 김 사장은 이 사업의 총책임을 맡았다.8·15 광복절 기념으로 통일전망대 주차장∼오두산 전망대를 연결하는 오두산1교 개통 준비에 여념이 없었는데 개통을 불과 4개월 앞두고 시공상 문제점이 발견됐다. 마땅히 재시공을 해야 했지만 그럴 경우 광복절에 맞추기가 불가능하다는 게 주변의 지적이었다. 결국 기념행사에 맞춰 임시개통한 뒤 재시공하라는 지시가 떨어졌다. 하지만 그는 철거를 강행했다. 그뒤 4개월간 현장에 상주하며 매일 공정과 현장 상황을 일일이 체크해 오두산1교를 완벽한 상태로 개통시켰다. 이후 자유로도 개통됐다. 그의 이같은 밀어붙이기식은 토공의 조직 혁신에도 적용시켰다. 무능력자 퇴출제 도입, 입사연령 폐지, 지역파괴, 특별승진제 도입 등 혁신 정책을 주도해나갔다. 그래서 조직에 활력을 불어넣은 ‘혁신 전도사’로 통한다. 이같은 그의 자신감의 배경에는 토공 설립 원년(1979년) 멤버로 최고경영자 자리에 오른 경력이 뒷받침하고 있다. 지역 및 도시계획기사 1급, 토목기술사 자격을 가지고 있으며, 철탑산업훈장, 산업포장 등 수상 경력도 화려하다. 주말마다 산을 찾았으나 최근에는 가끔 골프도 즐긴다. 부인 정현옥(58)씨와 사이에 3남. ●프로필 ▲62세 ▲전남 고흥 출생(1945년) ▲순천 농림고 졸(1964년) ▲조선대 토목공학과 졸(1969년) ▲토지공사 입사(1979년) ▲지원사업처장(1993년) ▲택지본부장(1999년) ▲부사장(2001년) ▲사장(2004년)

올해 공시가격이 지난해보다 최고 60%까지 오르면서 보유세 부담도 최고 200%까지 늘어날 것으로 예상되고 있다. 이에 따라 절세(節稅) 방안에 대한 관심도 높아지고 있다. 보유세 부담 때문에 집을 처분하려면 오는 5월말까지 잔금을 받거나 소유권 이전 등기신청을 마쳐야 하는 만큼 서두르는 것이 바람직하다. 그러나 전문가들은 주택처분을 포함해 자녀에 대한 증여, 임대주택 사업 등 어떤 선택이 유리한지 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.●나머지 1채 팔려면 6월전 소유권 양도 우선 2주택 이상인 경우 양도소득세 부담액과 보유세 부담액을 따져봐야 한다. 보유세 부담이 많아졌다는 이유로 무조건 팔거나 증여했다가는 보유세를 내는 것보다 더 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 예컨대 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형(보유세 429만원)과 양천구 목동 신시가지 7단지 35평형(보유세 444만원) 두 채를 소유한 A씨의 경우 연말 내야 할 보유세는 총 873만원으로 예상된다. 반면 팔거나 자녀에게 줄 경우 내야 할 세금은 2억원을 훌쩍 넘을 수 있다. 은마아파트를 지난 2004년 4월(당시 시세는 4억 5000만원)에 구입했다고 가정할 때 양도세는 차익(5억 9000만원)의 절반 수준인 2억 9000만원선이다. 양도세율은 2주택자의 경우 양도차익의 50%,3주택자는 60%다. 그래도 손에 쥔 양도차익에 만족하고 집을 팔겠다면 6월 전에 잔금을 받거나 소유권을 넘기는 등 서둘러야 한다. A씨가 자녀에게 은마아파트를 증여할 경우 2억 2320만원이 증여세로 나간다. 증여받는 자녀의 취득·등록 비용 3000만원은 별도다. 시세를 다소 낮춰 현재 시세 10억 5000만원인 은마 31평형을 9억원에 신고해 증여해도 증여세는 1억 8090만원이나 된다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 20일 “다주택자일 경우 앞으로 가격 상승에 따른 차익을 고려해 한 번은 세금을 많이 내더라도 자녀에 대한 증여는 고려할 만하다.”고 말했다. 단 증여를 받을 자녀가 20대일 경우 반드시 소득이 있어야 가능하다. 별도가구로 분리 가능한 30대는 소득이 없어도 된다.●임대사업자 요건 제대로 알아야 다주택 소유자의 경우 앞으로도 장기로 주택을 계속 보유할 의사가 있다면 종부세 합산 배제 대상이 되는 임대사업용 주택으로 전환해 볼 수 있다. 그러나 장기임대사업 요건은 여간 까다로운 게 아니다. 우선 해당 주택이 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 규모 이하여야 하는 만큼 중대형 보유자들은 해당 사항이 없다. 또 같은 시(市)에 5채 이상 보유해야 가능하다. 앞으로 10년 이상 계속 임대해야 한다는 전제도 필요하다. 한편 종부세 과표적용률이 지난해 70%에서 올해 80%로 오른 것도 종부세 대상 가구의 부담을 늘렸다. 과표적용률은 2008년 90%,2009년 100%까지 높아질 예정이어서 공시가격이 오르지 않더라도 앞으로 세부담은 늘게 된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

경기도 용인과 파주 등 일부 수도권 중소형 아파트의 평당 전셋값이 중대형보다 더 비싼 것으로 나타났다. 20일 부동산 114에 따르면 용인시의 경우 36∼40평형 전세의 평당가격은 391만원이다.41∼45평형은 371만원,51∼55평형은 323만원 등으로 평수가 클수록 가격이 낮다. 경기 화성시도 36∼40평형대가 평당 328만원으로 가장 비쌌다.51∼55평형은 269만원에 불과했다. 반면 서울 전셋값은 20평형 이하는 평당 467만원,21∼25평형 530만원,36∼40평형은 596만원,41∼45평형 646만원,51∼55평형 814만원 등으로 평수가 클수록 전세가격이 높아지는 것으로 나타났다. 부동산 114측은 “용인 등은 2∼3년 전부터 중대형 아파트 공급이 상대적으로 많았던 데다 전세 수요자들이 생활비가 적게 드는 중소형을 선호하면서 나타난 현상”이라고 설명했다. 용인 신봉동 G부동산 관계자도 “용인 지역은 기반시설이 그리 좋지 않은 편인데다 중대형 물량이 많아 30평형대와 40∼50평형대의 전셋값 차이가 크지 않다.”면서 “저가 50평형대 전세도 다소 있어 역전현상도 일부 있다.”고 말했다. 예컨대 국민은행 시세조사에 따르면 일반거래가 기준 용인 신봉동 벽산 블루밍 33평형 전셋값은 1억 4500만원인 반면 삼성쉐르빌 1단지 51평형 전셋값은 1억 2000만원이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 강남구, 경기 과천·분당 등 소위 ‘버블세븐’ 지역의 올해 집값 보유세액이 상당히 늘어날 전망이다. 올 1월1일 기준 공동주택 공시가격이 지난해보다 최고 60% 가까이 오른 데다 종합부동산세 과표 적용률도 10%포인트 정도 높아졌기 때문이다. 이에 따라 서울 강남권 주요 아파트의 경우 세금 부담 상한선(전년보다 최고 200% 상승)까지 늘어나는 곳이 많을 것으로 보인다. 14일 김종필 세무사 등에 따르면 올해 공동주택 공시가격 상승에 따라 6억원을 넘는 종부세 대상 주택 보유자들의 세금 부담이 늘어난다. 실례로 서울 대치동 은마아파트 31평형은 공시가격이 전년보다 44.44% 오른 8억 3200만원이다. 이에 따라 보유세는 184만 8000원에서 427만 9000원으로 131.56% 증가할 것으로 예상된다. 또 강남구 삼성동 아이파크 55평형의 올해 공시가격은 지난해보다 32.8% 오른 21억 6800만원이다. 보유세는 지난해 1324만 3800원에서 올해 2342만 4960원으로 76.9% 증가한다. 재건축 단지를 대표하는 송파구 잠실주공5단지는 공시가격이 37.8%인 9억 5200만원으로 상승했다. 보유세가 지난해 225만 2400원에서 올해 511만 6800원으로 127.2% 증가한다. 반면 재산세만 내는 6억원 이하 주택의 보유세 상승은 비교적 미미하다. 용산구 한강로3가 쌍용스윗닷홈 34평형의 올해 공시가격은 3억 7400만원으로 지난해(3억 3200만원)보다 12.7% 올랐다. 재산세는 지난해 68만 4000원에서 올해는 한도액에 걸려 75만 2400원으로 10% 상승하는 데 그친다. 이는 재산세 한도액이 전년 대비 150%에서 지난해 하반기부터 공시가격 3억원 이하는 105%,3억원 초과∼6억원 이하는 110%로 제한됐기 때문이다.6억원 초과 주택만 한도액이 150%이다. 김종필 세무사는 “올해 공시가격 상승폭이 가파른 데다 종부세 과표 적용률도 80%로 높아져 6억원 초과 주택은 세금 폭탄을 면치 못할 것”이라고 말했다. 재산세는 7,9월에 나눠내고 종부세는 12월에 부과된다. 올해 공시가격이 예상보다 큰 폭으로 올라 주택시장에 어떤 변수가 될지 주목거리다. 공시가격에 대한 이의신청도 적지 않을 것으로 예상된다. 송파구 잠실동 S공인 관계자는 “주민들이 지난해 집값이 올라 공시가격 상승은 예상했지만 대부분이 이렇게 많이 오를 줄은 몰랐다는 반응”이라며 “보유세 부담이 지난해의 2∼3배나 되다 보니 걱정이 많다.”고 말했다. 부동산 전문가들은 종부세 과세 기준일인 6월1일 전에 보유세 회피 매물이 나올 수 있다고 보고 있다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 “이번 보유세 인상이 매수자의 투자 심리를 꺾는 것은 물론 매도자에게는 보유 비용을 높여 가격 하락 압력 요인으로 작용할 수 있다.”며 “올 2·4분기까지 집값 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다. 특히 고가의 중대형 아파트는 대출 규제까지 심해 거래 위축이 장기화될 전망이다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “보유세 부담을 줄이기 위해 투자가치가 낮은 수도권 외곽 지역의 주택을 팔 사람도 많을 것 같다.”고 말했다. 보유세 증가가 전·월세 가격 상승 요인으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다. 강남구 대치동의 한 중개업소 관계자는 “지난해에도 보유세 상승이 전·월세 상승으로 이어졌다.”며 “올해 전세 시장이 안정돼 있지만 사정이 급하지 않은 집주인은 임대료에 전가하려 할 것”이라고 말했다. 하지만 매물량이 크게 늘어나진 않을 것으로 보고 있다. 연말 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대감을 여전히 버리지 못하고 있어 올해까지 두고 보겠다는 사람도 많다는 것이다. 박원갑 소장은 “종부세를 내지 않으려면 최소한 5월 말까지 잔금을 받거나 소유권 이전등기를 마쳐야 하므로 지금부터 매도시기를 저울질해야 한다.”며 “하지만 보유세 부담보다 집값이 많이 오를 것으로 예상되면 보유해도 무방하다.”고 말했다. 이기철 주현진기자 chuli@seoul.co.kr

LG가 올해 연구개발(R&D)에 3조원을 투자하고 개발인력을 2만 1300명으로 1400명 늘리는 등 미래 투자를 대폭 강화한다. 투자비는 전년대비 20%, 인력은 7% 늘어난 것이다. LG는 14일 경기도 평택 LG전자 생산기술원에서 ‘LG 연구개발 성과 보고회’를 열고 이렇게 결정했다. 이로써 LG는 2003년 이후 연 평균 17% 이상의 R&D 투자 증가율을 기록하게 됐으며 같은 기간 연구인력은 42%가 늘어나게 됐다. ●구 회장,“R&D를 성장과 수익으로 연결시켜야” 구본무 LG 회장은 보고회에서 “R&D는 고객에게 새로운 가치를 제공하기 위한 출발점”이라면서 “지금까지의 R&D가 새로운 기술 자체를 중시했다면 이제는 고객 만족을 위해 더 나은 방식을 찾는 R&D로 생각의 지평을 확대해 가야 한다.”고 밝혔다. 보고회에는 구 회장을 비롯해 ㈜LG 강유식·김쌍수 부회장,LG상사 구본준 부회장,LG전자 남용 부회장,LG화학 김반석 사장 등 그룹 최고경영자(CEO)들과 계열사 연구소장·연구원 등 150여명이 참석했다. 구 회장은 참석자들에게 “여러분이 개발한 새로운 기술과 제품이 고객의 생활을 편리하게 만들 수 있을 것인가, 고객의 기대를 뛰어넘는 가치를 줄 수 있는가라는 질문을 수시로 스스로에게 던져야 한다.”고 강조했다. 그는 “고객과 시장에 대한 예민한 통찰력으로 R&D에서 시작된 고객 욕구의 만족이 생산과 마케팅 각 부문으로 이어지면 성장과 수익은 결과물로서 따라오게 될 것”이라고 밝혔다. ●3개 부문별로 나눠 집중 투자 LG는 전자 부문에서는 ▲휴대전화와 PDP·LCD TV의 원가혁신 및 차별화된 기술 확보 ▲카 인포테인먼트, 시스템 에어컨, 홈 네트워크 기술 표준화와 특허 경쟁력 강화 ▲친환경·저전력 제품개발 및 풀 HD-TV용 LCD 영상기술 확보 등에 집중키로 했다. 화학 부문에서는 ▲첨단 디스플레이 소재와 태양전지, 하이브리드카용 중대형 전지 등 클린 에너지 분야 기초소재 개발 ▲디자인 및 향 차별화를 통한 감성제품 개발 ▲성장호르몬, 당뇨병 치료제, 간 기능 개선제를 포함한 신약개발 등에 중점적으로 투자할 계획이다. 통신·서비스 부문에서는 ▲동기식 3세대 이동통신 서비스 EV-DO 리비전A 개발 ▲IP-TV 및 방송·전화·인터넷이 결합된 트리플 플레이 서비스 개발 ▲U시티를 포함한 유비쿼터스 비즈니스 육성에 주력키로 했다. 한편 이날 3도어 냉장고 인도어 아이스 메이킹 시스템 개발팀(LG전자), 편광판용 정전기방지 보호필름 개발팀(LG화학) 등 지난해 높은 성과를 거둔 20개 R&D팀들이 연구개발상을 받았다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

침체된 주택시장의 대안으로 타운하우스가 화두로 떠오르고 있다. 수도권 일대는 물론 교통과 입지가 좋은 서울 강남권에도 타운하우스 개념의 고급 주택이 속속 나오고 있다. 종전의 타운하우스에서 한 발 더 나아가 레저 개념까지 더한 타운하우스도 있다. ●타운하우스 시대 열리나 타운하우스란 단독주택처럼 개별 가구의 사생활을 보호받을 수 있으면서도 편의시설은 함께 이용할 수 있는 식의 집단 주거 형태를 말한다. 원래는 영국 시골에 살던 귀족들이 17세기쯤 도시로 진출하면서 수십 가구의 주택을 모아 커다란 궁전 같은 건물을 이뤄 살면서 비롯됐다. 우리나라에서는 2∼3층짜리 단독주택이 한데 어우러진 형태나 고급빌라식이 많다. 여러 채가 함께 사는 형태여서 방범도 괜찮은 편이다. 피트니스센터, 야외 수영장, 골프 연습장, 어린이놀이터 등 공동 편의시설을 효율적으로 함께 쓴다는 게 매력적이다. 집집마다 개별 정원이 있는 등 가구별 공간이 있고 소음이나 주차 문제가 없어 가구별 사생활도 보장된다. 아파트가 아니어서 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않지만 지나칠 정도로 중대형 평형 위주로 돼 있다.‘보통사람’들은 타운하우스에 접근하는 게 쉽지 않은 셈이다. 관리비가 아파트보다 더 드는 것도 단점이다. 수도권에 주로 많이 지어진다. 월드건설은 14일부터 파주 교하 택지지구에서 143가구(48평형 104가구·53평형 39가구)의 타운하우스 청약을 시작한다. 지상 4층의 연립형. 피트니스센터, 요가룸 등 1000여평의 커뮤니티 광장과 편의시설이 들어선다. 가격은 평당 1031만원. 타운하우스는 특히 올해 상반기 용인에서 많이 나온다. 죽전, 동백, 양지 등 6개 지역에서 9개 단지가 예정되어 있다. 이달 말 용인 양지에서 분양하는 한일건설의 ‘루와르밸리’ 52가구(100∼110평형)는 평당 2000만원대나 된다. 회사측은 13일 “프랑스 국가자문 건축가인 로랑 살로몽이 설계했다.”고 강조한다. 서울 강남권에서 나오는 타운하우스는 고급빌라에 가깝다. 논현동에서 분양하는 SK건설의 ‘논현 아펠바움’(134평·지하 2층∼지상 4층 총 4개동·38가구)은 평당 2200만∼2300만원. 반포동의 ‘반포2차 아펠바움’(118∼129평형 19가구)은 평당 1500만∼2000만원이다. ●레저형 타운하우스도 봇물 휴양지 인근에 짓는 별장형 아파트나 골프장에 있는 골프 빌리지 등 레저형 타운하우스도 많다. 스피드뱅크에 따르면 용평리조트 내에 단독주택형 콘도 포레스트 2차가 분양중이다.79∼156평형 107가구로 이뤄진다. 이중 79평형을 제외한 나머지 평형의 청약은 끝났다. 분양가는 평당 2000만원선. 용평리조트내 편의시설을 이용할 수 있다. 강원도개발공사는 강원도 평창의 사계절 종합리조트인 ‘알펜시아’ 내에 골프빌리지 396가구를 분양중이다. 골프장 전경을 한눈에 볼 수 있다. 호텔급 서비스도 받을 수 있다는 게 회사측의 얘기다.67∼167평형 중대형으로 이뤄진다. 분양가는 평당 2000만원선.67평형 분양가는 16억원,167평형 분양가는 43억원. 분양을 받으려면 회원권도 함께 사야 한다. 회원권은 정회원·준회원 2인용은 5억원. 국민은행 박합수 부동산PB팀장은 “일반적으로 아파트의 환금성이나 투자성을 타운하우스에서 기대하는 것은 어렵다.”면서 “여유있는 사람들의 주거 공간 정도로 이해하는 편이 바람직하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘묻지마 청약’ 열기가 사라지는 등 투자성이 떨어질 것으로 보이는 아파트는 분양 시장에서 고전하는 기조가 정착되고 있다. 7일 금융결제원에 따르면 롯데건설이 서울 종로구 평창동에서 짓는 아파트인 롯데캐슬로잔은 이날 3순위까지 청약을 마감한 결과 112가구 모집에 신청자가 46명에 불과했다.‘롯데캐슬로잔’의 청약 성적 부진은 평당 평균 2450만원이나 되는 비싼 가격이 부담으로 작용했다는 분석이 많다. 인근 롯데낙천대 중대형 아파트 가격은 평당 1700만원대(50평형)다. 반면 코오롱건설이 인천 송도신도시에서 같은기간 청약 신청을 받은 ‘송도 더 프라우’의 경우 청약 첫날인 지난 5일 126가구 모집에 966가구가 신청해 1순위에서 전 평형이 마감됐다. 경쟁률도 최고 11.4대1(2단지 50평형)이나 됐다. 평균 경쟁률은 7.7대1이었다. 주변시세 보다 분양가가 싸게 나온 게 인기를 모은 이유로 꼽힌다.평당 1310만원에 나온 50평형의 경우 주변 같은 평형의 일반 아파트보다 최고 500만원가량 싼 편이다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

신동아건설은 자사의 아파트 브랜드 ‘파밀리에’의 이미지(BI)를 바꾸고 신규 분양단지인 충남도청 이전 지역인 홍성에서 이를 최초로 적용한다. 홍성 신동아 파밀리에는 34∼51평형 등 총 716가구의 중대형 평형으로 이뤄진다. 단지 앞에 홍성역, 외곽순환도로가 있다. 서해안 고속도로 홍성IC가 인접해 있다. 청약은 이달 중순 쯤 받을 예정이다. 충남도청 예정지와는 차로 5분 거리.041-634-5700.

중대형아파트를 10∼20년간 임대해 사용할 수 있는 장기전세주택이 2010년까지 2만 4000여가구 공급된다. 서울시는 ‘장기전세주택’ 공급으로 소유의 개념이 강한 주택이 주거의 개념으로 전환하는 데 전기가 될 것으로 보고 있다. 오세훈 서울시장은 5일 ‘장기전세주택’을 서울의 대표 브랜드로 육성, 보급하기로 하고 지난 1월2일 ‘주택시장 안정대책’에 이어 이같은 내용의 후속대책을 발표했다. ●장기전세주택 5월 공급 장기전세주택은 26·33·45평형 등 3종류다.2010년까지 연차적으로 2만 4309가구를 공급한다.SH공사의 12개 택지지구 분양 물량 가운데 2852가구,SH공사의 국민임대 물량 가운데 1만 7731가구, 민간 재건축단지의 임대주택 매입물량 3726가구 등이다. 시는 2010년 이후에 매입할 민간 재건축단지 내의 임대주택(2만 927가구)을 감안하면 장기전세주택 공급물량은 장기적으로 4만 5236가구에 달할 것으로 전망했다. 올해에는 5월 송파구 장지지구 419가구,6월 강서구 발산지구 302가구,10월 발산지구 349가구,11월 장지지구 및 은평뉴타운 901가구 등 1971가구가 공급된다. ●노령자·신혼부부 등에 특별공급 서울시가 공급하는 장기임대주택은 올해까지는 기존 주택공급규칙이나 임대주택법에 따라 공급된다. 내년부터는 건설교통부와 협의, 관련 규정을 바꿔 신혼부부나 자가주택을 처분한 노령자를 우대하기로 했다.3자녀 이상 가정의 경우는 기존 전용면적 85㎡ 초과 아파트에도 청약우선 혜택을 주기로 했다. 문홍선 서울시 주택기획과장은 “공급 물량이 많지 않아 신혼부부나 노령자에게만 혜택을 줄 계획”이라면서 “분양물량의 일정규모를 특별공급하는 방식으로 공급된다.”고 설명했다. 특별공급분을 제외한 물량의 경우 45평형은 무주택가구주로, 소득에 관계없이 청약저축 가입자로서 불입액이 많은 사람 등의 순으로 공급된다.33평형은 청약저축에 가입한 무주택가구주로 전년도 도시근로자 소득의 100% 이내인 경우에,26평형은 도시근로자 소득의 70% 이내인 경우에 각각 청약할 수 있다. 한편 시세의 80%로 분양하는 ‘시세연동제’아파트는 철거민 특별공급분과 은평뉴타운이 대상에서 제외되면서 물량이 4500여가구로 크게 줄었다. 오는 2010년 우면 2지구에서 첫 공급이 이뤄진다. ●은평뉴타운 10월 분양원가 공개 ‘분양원가 공개’는 입주자 모집공고 때 공개하는 분양가 10개 항목과 SH공사 홈페이지를 통해 공개하는 ‘분양원가’ 공사감리비 58개 항목이다. 여기에 수요자들의 이해를 돕기 위해 부가가치세와 택지비 항목을 추가해 60개 항목을 공개한다. 정부의 공개 항목은 공사감리비 58개 항목이다. 분양원가 공개는 오는 4월 말 장지·발산지구가 첫 대상이다. 은평뉴타운 1지구(2817가구)의 분양가 공개는 올 10월쯤 이뤄진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 대출규제 강화로 올해 들어 소형 평형의 아파트값 상승률이 중대형 평형을 앞지른 것으로 나타났다.전문가들은 이런 현상이 대출 규제와 종합부동산세 등 보유세 강화와 무관치 않은 것으로 보고 있다. 스피드뱅크가 지난 1월6일부터 2월24일까지 서울지역 일반 아파트(재건축 대상 제외) 매매가 상승률을 조사한 결과 20평형 미만이 1.12% 올라 상승폭이 가장 컸다고 1일 밝혔다.이어 20평형대가 0.94%,30평형대가 0.62%를 기록해 중대형으로 분류되는 40평형대(0.39%)와 50평형 이상(0.22%)에 비해 상승률이 높았다.특히 올해 들어 소형 평형의 강세는 강남, 송파, 분당 등 인기지역에서 두드러졌다. 강남구의 경우 20평형대 미만이 1.68% 오른 반면 30평형대와 40평형대는 각각 0.1%와 0.03% 오르는 데 그쳤다.50평형 이상은 0.02% 떨어졌다. 이는 지난해 같은 기간 50평형 이상이 2.07%,40평형대가 1.73% 올라 30평형대(1.5%),20평형대(1.16%),20평형 미만(0.99%)에 비해 상승폭이 컸던 것과 대조된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

본격적인 이사철이 되면서 자금 부담이 적은 전셋집에 관심이 높아지고 있다. 서울을 비롯한 수도권에서 1억원 이하의 아파트가 전셋집으로 종종 나오고 있다. 어디가 좋을까. 20일 부동산 시세 및 정보 제공업 체인인 스피드뱅크 등에 따르면 전셋값 1억원 이하 아파트는 대체로 20평대 이하의 소형 아파트이다. 하지만 가구수는 500가구 이상의 비교적 중대형 단지가 전세물건이 많다. 서울 강남권에도 1억원 이하의 저렴한 아파트가 많다. 주로 재건축 대상 아파트여서 시설은 노후한 편이다. 개포시영, 개포주공 1∼4단지, 가락시영 1∼2차, 고덕시영, 고덕주공 등 소형평형 위주의 대규모 재건축 단지가 전세로 나와 있다. 강남에 직장을 둔 사람들이나 신혼부부라면 관심을 둘 만하다. 서울 개포동 중개업소 한 관계자는 “개포 주공아파트는 대단지여서 전세 물건은 넉넉한 편”이라며 “주공 1단지 13평형의 전세가는 5500만∼6000만원”이라고 말했다. 서울 가락동 중개업소 관계자도 “전세 물건은 나오는 대로 거래되고 있다.”며 “이곳의 수요는 꾸준해서 물량 회전 속도가 빠르다.”고 전했다. 가락시영 1차 17평형은 7500만∼8500만원선이다. 서울 강북에는 1억원 이하 전셋집 물건은 많지 않은 편이다. 일선 중개업소 관계자는 “오는 9월 청약가점제 시행으로 소형 평형대에 사는 세입자들이 계속 눌러앉아 전세시장에 나온 물건이 많지 않다.”며 “전세 물건이 간혹 나오지만 종전보다 수요가 그리 많지는 않은 편”이라고 설명했다. 경기 지역에는 전세 물량이 많아 가격이 소폭 하락한 단지도 있다. 구리시 인창동 주공 1단지 26평형은 9000만∼9500만원에 시세가 형성됐다. 그동안 겨울 비수기 영향으로 찾는 사람이 드물어 전셋값이 다소 약세를 보이고 있다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

서울에서 50평형 이상 대형 아파트의 절반 이상이 강남·서초·송파구 등 소위 ‘강남 3구’에 몰려 있다. 서초구 아파트의 평균 평수는 서울에서 가장 넓다. 서울에서 가장 좁은 노원구 아파트 평수보다는 12.4평 넓다. 20일 부동산 시세 제공업체 ‘부동산써브’에 따르면 서울지역 아파트 103만 6814가구(재건축 아파트 제외)를 조사한 결과 평균 31.8평인 것으로 집계됐다. 서울 지역 아파트중 50평형대 이상의 대형 아파트는 5만 7486가구로 전체의 5.5%다. 이 중 강남구(1만 3540가구)와 서초구(9001가구), 송파구(6940가구)에 51.3%인 2만 9481가구가 몰려 있다. 강남 3구 아파트의 평균 평형은 37.2평으로, 나머지 22개구 아파트 30.7평보다 6.5평이 넓다. 재건축 아파트를 포함할 경우 강남 3구는 평균 34.7평으로, 비강남권 30.4평형보다 4.3평이 넓었다. 강남과 비강남권 평균 평수 차이는 3년 전인 2004년 1월 조사 당시 6.0평보다 0.5평이 늘어났다. 아파트 평균 평수는 서초구가 38.9평으로 가장 넓었다. 강남구(36.8평), 용산구(36.7평), 송파구(36.4평)의 순이다. 동작구(34.1평), 광진구(33.8평), 영등포구(33.2평), 종로구(32.6평) 아파트도 서울 평균보다 넓었다. 반면 노원구(26.5평), 도봉구(29.0평), 중랑구(29.3평), 금천구(29.7평) 아파트는 30평을 밑돌았다. 채훈식 부동산써브 팀장은 “서울 강남 수요를 분산하고 강남·북이 균형있게 발전하려면 앞으로 강북에 중대형 아파트 공급을 대폭 늘려야 한다.”고 말했다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

올해 서울 강남 지역에서 나오는 일반 분양 물량은 500여가구에 불과한 것으로 나타났다. 13일 스피드뱅크에 따르면 올해 강남·서초·송파 등 강남 3구에서 분양을 계획중인 단지는 모두 5개 사업장이다. 이곳에서 짓는 물량은 766가구지만 이중 일반 분양 물량은 552가구다. 강남 3구 분양물량은 2004년 8165가구,2005년 3558가구,2006년 933가구로 매년 줄고 있다. 올해 강남지역에서 분양되는 단지는 대부분 중·소규모다. 중대형 평형이 많이 있어 고분양가 논란도 예상된다. SK건설은 강남구 논현동에서 SK아펠바움을 분양중이다. 아파트가 아닌 고급 연립이다. 지하 2층∼지상 4층 4개동(棟)으로 이뤄졌다.134평형 37가구,150평형 1가구 등 모두 38가구다. 이중 16가구를 일반분양중이다. SK건설은 또 오는 9월 강남구 역삼동 개나리5단지 아파트를 재건축해 총 240가구 가운데 34평형 48가구를 일반분양한다. 동부건설은 7월중 서초구 방배동에서 240가구 규모의 동부센트레빌을 일반분양한다.54∼60평형의 대형 위주다. 금호건설은 9월 방배동에서 주상복합아파트 84가구를 일반분양한다.40∼69평형의 중대형 중심이다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “강남권은 재건축을 제외하고 신규 공급을 늘릴 곳이 없다.”면서 “강남발 집값 불안을 방지하려면 강남을 대체할 분당급 신도시가 강남 수요를 흡수할 수 있는 입지에 지어져야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시의 마지막 민간 중대형 아파트인 980여가구에 대한 분양이 내년 6월 이후에나 가능할 전망이다. 대한주택공사는 13일 “판교 협의양도사업자 택지인 A20-2블록은 다음달부터 내년 5월까지 서현로 우회도로로 사용하기 위해 현재 관련 공사가 진행중”이라며 “한성 등 4개 업체와 택지공급 계약을 체결할 때 토지사용시기를 2008년 6월로 정할 예정으로 있으며 이 조건을 수용해야 택지를 공급할 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 이 사업지에서 일반 청약자를 상대로 한 아파트 980가구의 분양도 2008년 6월 이후에나 가능하다. 해당 건설사들은 반발하고 있다. 한성의 경우 이미 오는 5월 아파트 분양을 목표로 자사의 지분인 460가구(추정)에 대해 대우건설과 시공 계약을 체결한 상태다. 대우건설 관계자는 “지난해 소송으로 사업시기가 지연됐는데 토지사용시기를 늦출 경우 한성 등 해당 업체들의 경제적 손실이 불가피하다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

1·11 부동산대책에서 내놓은 제한적인 원가공개로는 집값을 잡기 어렵기 때문에 전면공개를 해야 한다고 전문가들은 촉구했다. 택지비 감정가와 기본형건축비 등에 대한 철저한 검증시스템도 갖춰야 한다고 지적했다. 국회에서도 1·11 대책에 한계가 있다고 판단해 전면공개를 추진하는 움직임을 보인다. 땅장사를 했다는 비난을 받고 있는 토공과 주공을 개혁해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 열린우리당 이미경 의원은 “7개 항목에 대한 원가공개는 시작일 뿐”이라면서 “1·11 대책으로도 해결되지 않으면 전면공개로 나아가야 할 것”이라고 밝혔다. ●건설사 경영 한나라 의원 “업계 공급위축 주장 엄살” 건설업체 사장 출신으로 원가공개에 적극 찬성 입장인 한나라당 김양수 의원은 최근 원가공개 항목을 45개로 늘리자는 주택법 개정안을 제출했다. 김 의원은 “7개 항목 공개는 아예 공개하지 않는 것과 같다.”면서 “주택공급이 위축될 것이라는 업계의 반발은 ‘엄살’일 뿐”이라고 일축했다.“ 열린우리당을 탈당한 임종인 의원도 열린우리당·민주노동당 의원들과 함께 58개 항목의 원가를 공개하자는 개정안을 마련했다. 국회 건설교통위원회에 소속된 열린우리당 의원은 12명이었으나 최근 5명이 탈당했다. 탈당 의원들이 어떤 입장을 취하는지가 1·11 대책의 변수로 작용할 전망이다. 재정경제부 당국자는 “1·11대책은 예정대로 2월 임시국회에서 법제화될 것”이라면서 “국민 대다수의 이익과 직결된 문제여서 누구든 공개적으로 반대하기는 어렵다.”고 전망했다. ●“땅장사 비난 토공·주공부터 개혁해야” 전문가들은 1·11대책에서 원가공개시 택지비의 기준을 실제 매입가가 아닌 감정가로 정한 것은 용도변경과 미래가치 반영을 통해 부풀려진 택지비를 상당 부분 인정해주는 결과를 낳을 수 있다고 우려했다. 기본형건축비(중대형의 경우 평당 372만 5000원)를 하향 조정하지 않으면 상한제의 의미가 없어진다는 우려도 있다. 서울대 김용창 교수는 “평당 건축비 300만원이면 호텔도 짓는다.”면서 “상한선을 높게 정하면 그 이하로 분양해도 될 아파트도 상한선까지 올라간다.”고 말했다. 기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr

1·11 부동산대책은 미완성의 정책이라고 전문가들은 입을 모은다. 실효성을 거두려면 보완을 해야 한다는 얘기다. 무엇보다 7개 항목의 원가공개는 허점 투성이다. 서울대 김용창 교수는 “사실상 공개가 아니다.”면서 “폭리구조가 드러나도록 정보를 공개한다는 데 의미가 있는데, 이런 시스템으로는 원가를 공개해도 검증을 못한다.”고 지적했다. ■ ‘미완의 정책’ 한계 및 대안 세종대 부동산경영학과 변창흠 교수도 “핵심은 비교와 검증이 가능해야 한다는 점인데, 공개를 해도 그 가격이 비싼 건지, 싼 건지 알 수 없는 상황”이라며 “이번 대책이 업계에 자율성을 주는 선에서 절충돼 있다.”고 꼬집었다. 건설업계 관계자는 “원가공개를 하더라도 대형건설사는 느긋하다.”고 업계 분위기를 전했다. ●검증 불가한 원가공개 1·11대책에 따라 민간이 공개하게 되는 7개 항목은 공공기관이 공개하는 61개 항목을 7개의 광주리에 담아놓는 식이다. 까닭에 공개 내역이 두루뭉술해지는 데다, 공공과 민간이 다른 기준으로 원가를 공개하는 탓에 비교·검증이 불가능하다. 경제정의실천시민연합 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 민간의 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”며 “정말 원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 말했다. 정부가 민간에까지 확대한 원가공개 내역은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목이다. 전면공개를 해야 한다는 지적은 그래서 나온다. ●불명확한 공개기준 항목별로 살펴보면 택지비 문제가 첫 손에 꼽힌다.1·11대책에서는 감정평가액을 택지원가로 인정해주기로 했다. 하지만 감정가로는 택지비에 포함된 거품을 걷어낼 수 없고, 투명성도 확보하기 어렵다는 지적이다. 윤순철 국장은 “감정가는 주변시세가 반영된 가격”이라며 “민원처리비, 리스크(위험) 비용 등에다 미래가치까지 포함돼 있어 실제 매입원가와는 거리가 멀다.”고 지적했다. 감정가는 토지 매입비보다 높기 마련이어서 원가로 볼 수 없다는 얘기다. 예를 들어,10년 전 평당 10만원에 사뒀던 땅이 평당 100만원으로 올랐을 경우 감정가는 현재 시점을 기준으로 정해지게 된다. 원가는 10배로 부풀려지게 마련이다. 감정가의 신뢰성 문제도 제기된다. 변창흠 교수는 “감정가는 감정평가사의 시각에 따라 결정된다고 해도 무리가 아닌데, 문제는 사업주가 감평사를 지정하는 과정에서 사업주의 입김이 반영된다는 데 있다.”고 지적했다. 사업주가 원하는 대로 감정가가 높게 책정될 가능성이 높다는 것이다. 끊이지 않는 토지 감정 비리 사건은 이같은 우려를 더하는 대목이다. 둘째로 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목으로 구성되는 기본형건축비의 문제도 지적된다. 대한전문건설협회 이석우 조사부장은 “하도급을 주는 과정에서 원가가 뻥튀기 되는데, 땅 파는 토공사에 실제 40억원이 든다면 200억원이 들었다고 원가를 매기는 식”이라며 “공사비 부풀리기는 100% 다 한다고 보면 된다.”고 말했다. 세부 공정에서도 이렇게 부풀리기가 만연되고 있는데, 수십개나 되는 공사 항목을 큰 묶음으로 모으게 되면 거품이 낄 수밖에 없다는 지적이다. 셋째로 가산비 내용도 불분명하다. 가산비는 체육시설이나 도서관 등 아파트 주민을 위한 편의시설 비용이다. 대한주택건설협회 관계자는 “호화롭게 짓는다고 하면 얼마든지 가산비도 부풀릴 수 있다. 브랜드 가치 차이를 누가 검증할 수 있겠냐.”고 우려했다. ●심사위 활동이 관건 결국 1·11 대책의 성공 여부는 이런 허점들을 어떻게 보완하느냐에 달렸다. 서울시립대 서순탁 교수는 “원가 공개 내역을 검증할 분양가심사위원회의 역할이 특히 중요하다.”면서 “지자체별로 구성하는 심사위에서 전문성과 공정성을 바탕으로 제대로 허실을 가려내느냐가 관건”이라고 강조했다. 김용창 교수는 “단순히 분양원가를 검증만 한다는 건지, 분양승인도 거부하는 효력까지 부여할 것인지를 명확히 해야 한다.”고 정부 정책의 불분명한 점을 지적했다. 경실련 정책위원장을 맡고 있는 경원대 홍종학 교수는 “1·11대책의 허점은 많지만 그래도 기본형건축비를 크게 낮추면 원가의 거품을 뺄 수 있을 것”이라며 기본형건축비 재조정을 촉구했다. 현행 기본형건축비는 중소형 기준 344만원으로 터무니없이 높아 적정수준으로 낮춰야 한다는 지적이다. 홍 교수는 또 원가인하에 따른 부실시공 가능성에 대해 “감리가 바로 서면 해결된다.”고 했다. 감리회사가 건설사의 하수인 비슷하게 돼 있는 현행 구조를 뜯어고쳐야 한다는 얘기다. 감정가에 대해서 우리은행 이성규 부부장은 “택지를 매입했던 시점의 감정가냐, 아니면 분양이 이뤄지기까지 금융비용이 포함된 감정가냐에 따라 그 차이가 엄청나다.”면서 “현재로선 기준이 없어 문제”라고 지적했다. 공정성을 위해 감정평가사 선정 과정도 투명해져야 한다는 지적이다. ■ 부동산시장 기상도 1·11 부동산 대책에 이어 1·31 대책이 잇따라 나오면서 집값이 잡힐지에 관심이 집중되고 있다. 부동산 시장이 연착륙을 할지, 경착륙을 할지를 놓고 의견이 엇갈린다. 급매물이 나와도 거래가 뜸하고, 사려는 사람도 팔려는 사람도 눈치만 보고 있는 상황이다. 전문가들은 이런 부동산시장 급랭기류가 당분간은 지속되겠지만, 상승 가능성이 항상 잠재해 있다고 지적한다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “상반기는 분양가 및 대출규제 등으로 주택가격이 더 오르지 않고, 하반기에는 강보합세가 예상된다.”면서 “투기 심리를 어떻게 잠재우느냐가 중요한데, 이번 대책도 별 게 아닌 것으로 판명나면 곧바로 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 하나금융경영연구소 관계자는 “분양원가 공개 및 분양가 인하를 중심으로 한 공급확대 정책 등으로 광풍은 잦아들 것”이라면서도 “연말 대통령선거에 따른 규제 완화 기대감은 여전할 것으로 보인다.”고 예측했다. 거래 급감 현상은 곧 해결되겠지만, 가격 급등으로까지 이어지지는 않을 것이라는 의견도 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “설이 지나면 실수요자 위주로 거래가 좀 살아날 것”이라면서도 “거래의 절대량이 크게 증가하는 것은 아니기 때문에 부동산 가격이 다시 강세로 전환되더라도 급등하는 일은 없을 것”이라고 진단했다. 임대주택 공급확대를 핵심 내용으로 한 1·31대책으로 장기적으로 중소형의 가격은 하향 안정세가 지속될 것이라는 관측도 있다. 부동산 114 김희선 전무는 “중장기적으로 정부의 부동산대책 발표 내용이 일관적으로 추진된다면 중소형의 시장가격이 훨씬 더 안정될 수 있을 것”이라면서 “청약에 대한 관심이 높아지는 등 준비수요는 늘어나겠지만, 당장 무리하게 집을 구매하겠다는 사람이 늘어나거나 시장에 영향을 주지는 않을 것 같다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “임대주택이 늘어나면 민영아파트 건축이 줄게 되는데, 그러면 어차피 집을 한 채 사는 입장에서 더 좋고 큰 아파트를 찾게 된다.”면서 “30평 이상 중대형 평형은 수요·공급의 원리에 의해 5∼6월쯤 가격 반전이 이뤄질 것”이라고 전망했다. ■ 되짚어 본 부동산정책 정부의 아파트 분양가격 정책은 경제사정과 맞물려 규제와 자율화를 되풀이하면서 냉탕과 온탕을 오갔다. 8일 재정경제부, 건설교통부 등 관계부처에 따르면 1963년 공영주택법에서 공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계해 결정하도록 하면서 정부의 가격통제가 시작됐다.1973년에는 가격통제 대상이 민영주택으로 확대됐다. 1977년에는 주택규모나 공영·민영에 관계없이 정부가 획일적으로 가격을 정해주는 강력한 분양가 상한제가 도입됐다. 국민들이 분양대금을 미리 내는 선분양 제도를 일반화시켜 집값을 확실한 정부 통제 하에 두겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. 정부의 부동산대책은 1989년에 원가연동제로 완화됐다. 외환위기 직후인 1999년부터는 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 소형주택을 제외한 모든 주택에 분양가 자율화가 실시됐다. 시민단체들은 “선분양으로 인해 파생된 모든 규제를 철폐했다면 당연히 후분양으로 선회해야 했다.”고 지적한다.‘선분양-상한제’,‘후분양-가격자율화’가 시장원리에 맞다는 주장이다. 경실련 아파트거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “정부는 그동안 선분양에다 분양가 자율화는 물론 국가가 강제로 수용한 택지를 헐값에 민간업체에 넘기고, 분양가를 부풀려 신청해도 아무런 통제 없이 승인해 줬으며, 미분양 대책까지 세워줬다.”면서 “공급자가 리스크(위험)를 걱정하지 않아도 되는 완벽한 공급자 중심의 시장이었다.”고 비판했다. 그는 1982년부터 18년간 대형 건설업체에 몸담았던 부동산 전문가다. 분양가 자율화 이후 신규 아파트의 분양가격이 천정부지로 치솟고, 기존 아파트의 가격까지 끌어 올리자 참여정부는 집값을 잡기 위한 대책을 잇따라 내놓았다.2005년 3월에 공공택지의 공공주택을 대상으로 원가연동방식의 상한제를 적용하기 시작했다가 이번에 민영아파트까지 대상을 넓힌 것이다. 민간의 자율에 맡겼던 분양가격을 정부의 통제에 두겠다는 얘기다. 하지만 경실련, 참여연대 등 시민단체는 정부의 이번 대책을 놓고 “건설업체의 폭리를 합법화시킨 ‘무늬만 원가공개’”라고 비난한다. 반면 건설업계는 “원가를 공개하고, 가격을 통제받는 제품이 어디 있느냐.”며 반(反)시장적 정책이라고 반발한다. 이번 대책으로 가장 큰 타격을 입게 된 중소건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 1·11 대책 발표 직후 “주택사업에서 손을 떼겠다.”고 반발했다. 대형업체의 모임인 한국주택협회도 “민간주택 분양원가 공개를 입법화하면 헌법소원을 낼 것”이라고 밝혔다. ■ ‘부동산 정책’ 이런 점은 걱정 정부의 부동산 정책이 자칫 건설경기 위축과 아파트 공급 축소, 부실시공을 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다. 민간 건설업체들은 “1·11 부동산 대책이 시행되면 결국 건설을 포기할 수밖에 없다.”면서 “공급이 축소돼 가격이 급등할 것”이라고 주장한다. 이익이 적어지면 값싼 건설자재를 쓸 수밖에 없어 아파트의 품질이 하향 평준화될 것이라고 말한다. 결국 소비자만 골탕을 먹는 결과가 초래될 것이라는 주장이다. 한국건설산업연구원 관계자는 “전국의 주택보급률은 평균 105.9%에 이르지만 수도권은 90%대에 머물러 주택수요가 여전히 많다.”면서 “원가공개와 분양가 상한제로 수익이 줄어들면 ‘수요가 있는 곳에 공급함으로써 이윤을 창출한다.’는 기업의 시장원리가 작동하지 않아 적재적소의 공급이 이뤄지기 어려울 것”이라고 말했다. 하나은행 김일수 부동산팀장은 “수도권에서는 대기수요가 너무 많은 반면 공급은 턱없이 부족하다.”면서 “정부의 신도시 계획과 공공주택 확대 계획은 몇년 내에 이뤄지기 어려워 결국 부동산 가격이 다시 오를 것”이라고 전망했다. 경일감정평가법인 관계자는 “원가공개로 일단 분양가는 낮아질 것”이라면서도 “사업을 발주하는 시행사들의 이익이 불투명해지면 개발을 추진하려는 시행사가 급격하게 줄어들 수 있다.”고 말했다. 대한주택건설협회 관계자는 “건설업체들은 값싼 중국산 자재를 쓰고 비숙련공을 고용하는 방법으로 원가를 맞출 수 있고, 결국 아파트 품질만 떨어질 것”이라고 우려했다. 하지만 경원대 홍종학 교수는 “현재의 주택수요 중에는 투기적 가수요가 많다.”면서 “부동산 개발은 전세계적으로 대표적인 고위험 고수익 사업인데 유독 한국에서만 짓기만 하면 ‘대박’이 터지는 저위험 고수익 구조가 형성됐다.”고 지적했다. 그는 “1990년대에 1000개도 안 되던 건설사가 1만 3000개로 급증한 사실은 그동안 건설사들이 얼마나 폭리를 취했는 지를 반영하는 것”이라면서 “건설업계의 폭리를 위해 소비자들이 계속 피해를 볼 수는 없지 않으냐.”고 말했다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “소비자가 공개된 원가에 대해 법적으로 문제삼지 못하게 한 것과, 강제수용으로 이뤄지는 공공택지개발에 민간업체의 참여를 허용한 것은 오히려 민간업체에 대한 특혜”라고 지적했다. 정부의 부동산 대책에 대한 업계의 주장이 일방적인 하소연과 으름장만은 아닌 듯하다. 부동산 정책을 맡고 있는 정부 당국자도 “공급위축 위험이 아주 없는 것은 아니다.”면서 “아파트 공급위축은 바람직스럽지 않다.”고 말했다. 그는 “심사위원간 가격깎기 경쟁이 빚어질 수도 있고, 이는 공급을 늦추고 결국은 원가를 높이는 요인으로 작용할 수 있다.”고 우려했다. 경제부처 한 국장은 “부동산에 거품이 없다는 박병원 전 재정경제부 차관의 발언은 집값 거품붕괴로 이어져서는 안된다는 경제정책 당국의 바람에서 나온 것”이라고 말했다. 정부가 원가공개에 미적지근한 태도를 보여왔던 까닭도 여기에 있다는 것이다. 기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr ●기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다. (02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@soeul.co.kr

“넓은 평형 많이 짓게 해달라고 할 때는 언제고….”“강남 못지않은 뉴타운을 만든다더니….” 서울시가 집값 상승 등을 이유로 뉴타운 사업의 속도를 조절하고, 뉴타운 내에 중대형 대신 중소 평형 비율 확대를 시사하면서 뉴타운 정책이 바뀌는 것 아닌가 하는 해석을 낳고 있다. 서울시는 7일 “현행 전용면적 18평 이하 20%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과 40%(20대40대40비율)로 돼 있는 도심재정비촉진지구(뉴타운)의 평형별 건립 비율을 탄력적으로 적용하겠다.”고 밝혔다. ●늘려달라고 할 때는 언제고 과거 뉴타운 평형비율은 18평 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과 20%(40대40대20비율)였다. 이것이 지금처럼 바뀐 것은 지난해 7월 도심재정비촉진법(도정법)이 발효되면서부터다. 이 비율은 도정법 제정에 앞서 서울시가 건설교통부에 강북의 뉴타운도 강남의 재건축단지처럼 큰 평형 비율을 높여 달라고 건의해 얻어낸 것이다. 내용상 1년 앞도 내다보지 못한 건의였던 셈이다. 이에 대해 서울시는 ‘20대40대40’ 비율의 원칙은 안 바꾸고 지어지는 가구 수보다 조합원이 더 많은 지역에만 적용하겠다고 강조했다. 하지만 2∼3년 전부터 지분 쪼개기 등으로 조합원이 늘어난 곳이 적지 않았던 만큼 이를 감안해 30대40대30 비율로 바꿨어야 했다는 지적도 나온다. ●강남 같은 강북 만든다더니 서울시 박희수 뉴타운사업단장은 이날 “강북 뉴타운에 40평형대 아파트를 40%를 짓는 것은 너무 많은 감이 없지 않다.”고 말했다. 이 비율을 줄일 수 있음을 시사한 대목이다. 하지만 도정법 제정 당시 서울시 관계자는 “40평형대 주택을 필요로 하는 월소득 400만원 이상의 수요층이 10만가구쯤 된다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다. 서울시가 큰 평형 비율을 높여 달라고 건교부에 건의한 배경이다. 부동산 전문가들은 “당초 신도시형인 은평뉴타운 등을 빼면 강북 뉴타운이 강남 수준을 지향하는 것 자체가 문제였다.”면서 “이번 평형 조정 등은 뉴타운에 대한 정책변화의 과정에서 나온 것 같다.”고 말했다. ●어디에 적용되나 서울시는 뉴타운 지구 가운데 재정비 촉진지구로 지정됐지만 아직 촉진 계획이 수립되지 않은 곳은 모두 탄력적인 비율 적용지역으로 꼽고 있다. 거여·마천, 북아현, 흑석, 수색·증산, 상계 등 3차 뉴타운 10곳 전체와 2차 뉴타운 가운데 한남, 중화 등 대략 15곳이 여기에 해당된다. 하지만 이 가운데 평형을 줄이고, 대신 가구 수를 늘려야 할 곳은 동대문구 이문·휘경지구와 영등포구 신길지구 등이 대상이 될 것으로 보인다. 이들 지역은 조합원 수가 건립 가구 수보다 많아 사실상 사업추진이 불가능한 곳이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“넓은 평형 많이 짓게 해달라고 할 때는 언제고….”“강남 못지않은 뉴타운을 만든다더니….” 서울시가 집값 상승 등을 이유로 뉴타운 사업의 속도를 조절하고, 뉴타운 내에 중대형 대신 중소 평형 비율 확대를 시사하면서 뉴타운 정책이 바뀌는 것 아닌가 하는 해석을 낳고 있다. 서울시는 7일 “현행 전용면적 18평 이하 20%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과 40%(20대40대40비율)로 돼 있는 도심재정비촉진지구(뉴타운)의 평형별 건립 비율을 탄력적으로 적용하겠다.”고 밝혔다. ●늘려달라고 할 때는 언제고 과거 뉴타운 평형비율은 18평 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과 20%(40대40대20비율)였다. 이것이 지금처럼 바뀐 것은 지난해 7월 도심재정비촉진법(도정법)이 발효되면서부터다. 이 비율은 도정법 제정에 앞서 서울시가 건설교통부에 강북의 뉴타운도 강남의 재건축단지처럼 큰 평형 비율을 높여 달라고 건의해 얻어낸 것이다. 내용상 1년 앞도 내다보지 못한 건의였던 셈이다. 이에 대해 서울시는 ‘20대40대40’ 비율의 원칙은 안 바꾸고 지어지는 가구 수보다 조합원이 더 많은 지역에만 적용하겠다고 강조했다. 하지만 2∼3년 전부터 지분 쪼개기 등으로 조합원이 늘어난 곳이 적지 않았던 만큼 이를 감안해 30대40대30 비율로 바꿨어야 했다는 지적도 나온다. ●강남 같은 강북 만든다더니 서울시 박희수 뉴타운사업단장은 이날 “강북 뉴타운에 40평형대 아파트를 40%를 짓는 것은 너무 많은 감이 없지 않다.”고 말했다. 이 비율을 줄일 수 있음을 시사한 대목이다. 하지만 도정법 제정 당시 서울시 관계자는 “40평형대 주택을 필요로 하는 월소득 400만원 이상의 수요층이 10만가구쯤 된다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다. 서울시가 큰 평형 비율을 높여 달라고 건교부에 건의한 배경이다. 부동산 전문가들은 “당초 신도시형인 은평뉴타운 등을 빼면 강북 뉴타운이 강남 수준을 지향하는 것 자체가 문제였다.”면서 “이번 평형 조정 등은 뉴타운에 대한 정책변화의 과정에서 나온 것 같다.”고 말했다. ●어디에 적용되나 서울시는 뉴타운 지구 가운데 재정비 촉진지구로 지정됐지만 아직 촉진 계획이 수립되지 않은 곳은 모두 탄력적인 비율 적용지역으로 꼽고 있다. 거여·마천, 북아현, 흑석, 수색·증산, 상계 등 3차 뉴타운 10곳 전체와 2차 뉴타운 가운데 한남, 중화 등 대략 15곳이 여기에 해당된다. 하지만 이 가운데 평형을 줄이고, 대신 가구 수를 늘려야 할 곳은 동대문구 이문·휘경지구와 영등포구 신길지구 등이 대상이 될 것으로 보인다. 이들 지역은 조합원 수가 건립 가구 수보다 많아 사실상 사업추진이 불가능한 곳이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr