◎땅은 업무용가장 매입…용도위반 일쑤/전국이 투기장화…봉급자도 가담 부동산투기가 확산되면서 그 수법도 다양해지고 있다. 13일 건설부가 발표한 자료에 따르면 부동산을 재산증식이나 상속ㆍ증여수단으로 인식하는 경향이 일반화돼 전문투기꾼 뿐만 아니라 봉급생활자 까지도 투기에 가담하고 있으며 대상지역도 전국적으로 확산된 것으로 나타났다. 이에 따라 투기수법도 다양해져 주택의 경우 ▲명의신탁ㆍ가등기를 이용한 미등기 전매 ▲전매가 금지된 아파트 입주권 양도 ▲세대분리등 무주택자를 위장한 신규분양 ▲집을 세준뒤 전세금에 웃돈을 보태 다시 집을 사는 1가구 다주택보유 등이 널리 쓰이는 것으로 드러났다. 토지에 있어서도 개발지역ㆍ상가지역에서의 미등기전매가 성행하는 것을 비롯,▲업무용을 가장한 기업의 과다매입 ▲토지거래허가지역내의 용도 위반행위 ▲주민등록을 위장,농지매매증명을 받는 행위가 늘고 있다. 이처럼 투기가 극성을 이루는 원인으로는 각종 규제에 따른 공급부족이 가장 큰 요인으로 지적됐다. 주택의 경우핵가족화ㆍ농촌인구의 도시유입 외에 가수요까지 겹쳐 수요가 크게 늘었음에도 불구,주택공급가격을 89년11월까지 동결시킴으로써 신규 건설이 부진했던 것을 들고 있다. 토지의 경우도 농지전용규제ㆍ용도지역제한 등으로 개발이 제약된데다 개발지역의 지가상승에 따른 이익을 제대로 세금으로 환수하지 못한 점이 주요인으로 꼽혔다. 이 결과 부동산가격은 2∼3년새 크게 뛴 것으로 나타났다. 주택은 형태별로는 아파트가,지역적으로는 서울지역이 상승폭이 높았다. 서울지역 아파트값은 88년 한햇동안 18.4%,89년 19%가 오른데 이어 올들어 2월말까지 8.6%나 상승했다. 특히 강남등 일부지역의 중대형아파트는 매물이 적은 가운데 가수요까지 겹쳐 지난 1년동안 50%이상 올랐다. 전세값도 덩달아 급등,서울지역 아파트는 89년에 29.4%,올들어 2월까지 20.5%가 각각 올랐다. 또 토지가격도 87년부터 상승세를 보이고 있는 가운데 지방중소도시와 농지를 낀 도시주변의 녹지지역이 큰 폭으로 올랐다.

◎올 하반기도 7천 가구 공급/신도시중 교통여건 가장 좋아 산본신도시건설을 주관하고 있는 대한주택공사는 2일 주택건설규모를 4만2천5백가구로 확정하고 이 가운데 1차분 4천8백30가구를 5월중 분양하기로 했다. 첫번째로 분양되는 아파트는 25.7평이하의 주공아파트 4천32가구와 삼익건설이 짓는 39∼57평형 7백98가구이다. 이어 하반기에는 주공임대아파트 1천1백가구와 중대형아파트 6천가구 등 7천1백가구가 공급될 예정이다. 주택공사는 전체 주택의 68%인 2만8천5백가구를 직접 건설,이중 1만4천2백50가구는 임대하고,1만4천2백50가구는 분양하기로 했다. 또 나머지 1만4천가구중 1만3천가구는 민간건설업체들이 분양하도록 하고 1천가구는 단독주택으로 짓기로 했다. 주택공사는 서울과 시화지구 등 서해안신개발지를 잇는 개발축상에 있는 산본신도시의 지역성 특수성을 살려 수도권 5개 신도시 가운데 교통여건이 제일 좋은 곳으로 개발하기로 했다. 또 산본역접경지 1만평에 대형 유통업체를 유치하고 산본역과 시청까지 30m폭의 쇼핑몰을 조성할 계획이다.

◎5개 신도시 25.7평 넘는 중대형아파트만 적용/“빠르면 새달 첫선”한양서 「산본지구」대상 추진 빠르면 다음달 하순쯤 주택상환사채가 첫선을 보여 연말까지 분당 등 5개 신도시에서 1만여 가구분이 발행될 전망이다. 그러나 한때 발행에 적극적인 움직임을 보였던 주택건설업체들이 사채의 전량소화여부,선분양추진에 따른 이해득실,앞으로의 주택경기전망 등을 고려,사채발행에 신중을 기하고 있다. 또 첫 발행업체가 어느 지역의 아파트를 대상으로 어느 정도의 이율로 발행하는지 업체들끼리 눈치작전을 펴고 잇어 발행물량은 상황에 따라 증감될 것으로 예상된다. 27일 주택사업자 협회에 따르면 주택상환사채발행을 추진중인 업체는 우성건설 현대산업개발 등 33개업체이며,발행예정물량은 1만2천1백19가구,금액으로는 4천7백82억원어치이다. 업체별로는 제일먼저 사채를 발행할 것으로 알려진 ㈜한양이 1천4백가구분으로 가장 많고 1백∼4백가구가 주류를 이루고 잇다. 주택상환사채란 회사채의 일종으로 만기일에 아파트로 상환이 보장된다. 또 매입자가 사정에 따라 아파트를 원하지 않을 경우는 일반사채와 똑같이 원리금이 현금으로 상환된다. 주택상환사채는 분양절차상 일반적인 방식으로 분양되는 아파트보다 몇개월 또는 그보다 훨씬뒤에 분양될 아파트를 대상으로 발행되며 전용면적 25.7평 초과 아파트에만 발행이 허용된다. 또 발행물량한도는 분양예정가구수의 절반이내,발행금액은 분양가격의 60% 이내로 제한되고 사채금액은 발행회사에 따라 일시불로 하거나 분납할 수도 있다. 주택상환사채는 주택건설업체가 주택은행과 원리금지급보증 계약을 맺은 후 건설부의 승인을 받아 발행하고 일간지에 공고한 뒤 주택은행에서 청약신청을 받는다. 올해 5개 신도시에서 분양될 아파트중 25.7평을 넘는 중대형은 3만2천가구로 이중 사채발행이 가능한 물량은 1만6천가구에 이르고 있다. 이들 아파트를 일반분양받는 것이 유리한지,주택상환사채를 매입하는 것이 나은지는 주택시장동향에 따라 크게 좌우된다. 청약과열현상이 빚어지고 인기가 있을 때는 사채매입이 유리하고 청약미달사태가 발생할 때는 일반분양이 나을 것으로 부동산전문가들은 보고 있다. 인기가 있을 때는 사채를 사더라도 채권 입찰제 적용시 일반분양 당첨자의 최저채권매입액만큼만 매입해도 되고 장기적인 계획을 세워 이사를 갈 수 있는 이점이 있다. 이에 반해 인기가 시들해질 때는 일반분양을 택하는 것이 장기간 많은 목돈을 묶어놓지 않아도 되고 원하는 아파트를 폭넓게 고를 수 있기 때문에 유리하다. 주택상환사채 매입청약순위는 일반분양때와 똑같다. 주택청약예금에 가입한지 9개월이 지난 사람이 1순위,3개월이상 경과한 사람이 2순위이다. 같은 순위에서 경쟁이 있을 때는 추첨으로 결정되고 1,2순위에서 미달하면 아무나 청약할 수 있다. 또 아파트의 동ㆍ호수는 잔여분을 일반분양할 때 추첨으로 결정된다. 주택상환사채는 전매가 금지되는 것은 일반분양과 같으나 이민ㆍ사망등 특별한 사유가 없는 한 중도해약을 할 수 없는게 다르다. 첫 발행업체가 될 한양은 산본지구에 짓는 34∼50평형 1천4백가구분의 4백억원어치 사채발행을 위해 지난주 주택은행과 지급보증계약을 체결했다. 발행금리는 연 10%로 일반회사채보다 다소 낮은 수준이다. 한양측은 건설부로부터 발행승인을 받으면 미리 매입희망자로부터 신청을 받아 발행규모를 최종 확정,정식으로 청약을 받을 예정이어서 빠르면 다음달 하순쯤 발행할 수 있을 것이라고 회사측은 밝혔다. 이처럼 매입희망자를 미리 파악하는 것은 상법 4백87조의 규정에 따라 한 구좌라도 미달되면 사채발행자체가 무효가 되는데다 회사의 이미지에 큰 손상을 끼치기 때문이다. 한양측은 산본이 분당보다 입지적으로 불리한 편이지만 효과적인 공간배치,양질의 내장재사용,공기의 획기적인 단축,보안시설설치를 계획하고 있기 때문에 소화에 어려움은 없을 것으로 보고있다. 주택상환사채발행계획이 6개월전에 확정됐음에도 발행이 이처럼 늦어지는 것은 최초발행에 적지않은 위험부담이 따르기 때문이다. 무엇보다도 전량소화여부가 미지수이고 선례가 없어 사채발행이율을 어느 수준에서 결정하느냐도 어려운 과제이다. 사채발행에 있어서 이율은 발행업체의 인기와 평가의 척도가 되고 소화에 큰 영향을 미치기 때문에 인기업체는 이율을 낮게,그렇지 못한 업체들은 높게 책정할 것으로 보인다. 현재 사채발행을 추진하고 있는 업체들은 신도시아파트의 미분양사태가 빚어져 사채매입자들이 아파트구입을 포기하고 현금 상환을 원할 경우 자금압박이 가중될 것을 우려,발행에 신중을 기하고 있다. 또 집값및 전세값안정대책과 관련,선분양제도가 도입될 경우 굳이 사채를 발행하지 않아도 되기 때문에 정부정책의 추이와 경쟁업체의 동태를 관망하고 있는 실정이다. 그러나 정부는 아파트공급을 촉진하고 아파트수요를 분산하기위해서는 사채발행이 시급한 것으로 보고 다음달 주택건설업체와 간담회를 갖고 사채발행을 독려할 계획인 것으로 알려졌다.

국내승용차시장에서 지난 2년간 꾸준히 증가해온 중ㆍ대형차의 비중이 올들어 더욱 큰 폭으로 늘고 있다. 13일 관련업계에 따르면 지난 1월 한달동안 현대ㆍ대우ㆍ기아등 국내 완성차 3사가 판매한 모두 3만8천5백77대의 승용차 가운데 중ㆍ대형차는 전체의 41.1%인 1만5천8백59대로 나타나 지난해 같은 기간의 31.9%에 비해 국내 승용차의 중ㆍ대형화가 가속화되고 있음을 입증하고 있다. 지난해 1월 한달동안 국내시장에 판매된 3만5천3백35대의 승용차중 중ㆍ대형은 1만1천2백95대로 판매대수 면에서도 올해에 4천5백여대가 더 늘어났다. 한편 지난해 전체로는 이들 3사가 국내에서 판매한 49만9천9백49대의 승용차중 중ㆍ대형차가 25%인 12만6천5백86대로 87년의 7.7%,88년의 19.8%에 이어 꾸준한 증가추세를 보였었다.

건설부는 6일 분당,평촌,산본등 3개 신도시에서 상반기중 조기분양하기로 한 1만6천67가구의 분양일정,평형별분양계획을 확정,발표했다. 일정을 보면 분당시범단지2차분 3천7백39가구는 3월5일에,평촌 3천5백92가구 및 산본 4천36가구는 5월25일에,분당 3차분 4천7백가구는 6월15일에 분양된다. 규모별로는 전용면적 25.7평이하가 1만8백40가구,중대형이 5천2백27가구이며 소형아파트중 3천4백30가구는 임대된다. 건설부관계자는 5개 신도시에서 택지를 분양받은 건설업체들이 조기분양을 희망하고 있어 상반기중 공급물량이 더 늘어날 가능성이 많다고 말했다. 분양가격은 분당지구의 경우 1차분과 같은 평당 1백50만∼1백86만원선,평촌ㆍ산본지역은 분당보다 땅값이 낮아 1백45만∼1백80만원선이 될 것으로 전망된다. 또 채권입찰 상한제는 분당1차분처럼 전용면적 40ㆍ8평을 넘는 대형아파트에만 적용될 것으로 알려졌다.

◎건설부,시행령ㆍ업무지침 개정… 3월 시행/건립비율 40%서 60%로 높여/세입자 주거대책도 세우게 오는 3월부터 도시불량주택 재개발지구에는 전체건립가구의 60% 이상을 전용면적 25.7평이하의 국민주택규모로 지어야 한다. 또 주민들의 동의없이는 도심재개발사업을 할 수 없게 된다. 건설부는 16일 재개발사업에 따른 아파트투기와 전매를 막고 민원을 해소하기 위해 이같이 도시재개발법시행령과 업무지침을 고쳐 3월 하순부터 시행하기로 했다. 이번에 국민주택규모의 건립비율을 종전의 40% 이상에서 60%이상으로 높이기로 한 것은 주민들이 거주목적 보다는 차익을 노려 중대형 아파트를 많이 지어 전매함으로써 투기를 조장하고 재정착이 크게 저조한 때문이다. 재개발사업에 참여하는 건설업체등 제3자의 참여요건도 강화하여 지금까지 주민들의 동의없이도 사업비의 10분의 1이상만 예치하면 재개발사업에 참여할 수 있었으나 이 조항을 삭제하고 토지면적의 2분의1 이상을 소유한 사람이나 토지및 건축물소유자 총수의 3분의2 이상을 추천을 받으면 제3개발자로 지정받을 수 있었던 것도 이 두가지를 모두 충족해야만 지정을 받을 수 있도록 했다. 이번 제도개선에서는 재개발사업을 촉진하기 위해 불량주택 재개발구역을 여러곳으로 나누어 이주할 곳을 마련한 뒤 순차적으로 개발하는 순환재개발방식을 도입하기로 하는 한편 세입자에 대해 별도의 주거대책을 수립하고 주거대책비도 지급하기로 했다. 이밖에 민원을 해소하기 위해 공청회및 반상회등을 통해 주민들의 의견을 최대한 수렴하도록 하고 재개발사업이 끝난후 재산평가를 할 때 부시장을 위원장으로한 가격평가위원회의 평가에 앞서 감정평가사의 평가를 별도로 받도록 했다.