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종신형 ‘역모기지’ 내년 도입

내년부터 65세 이상의 고령자는 주택을 은행 등에 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 일정 금액을 연금처럼 받을 수 있게 된다. 다만 공시가격으로 6억원 이하의 주택 1채만 보유하고 있어야 한다. 특히 공시가격으로 3억원 이하의 주택을 담보로 맡기면 재산세를 25% 깎아주고 연간 200만원 한도에서 대출이자에 대한 소득공제 혜택을 준다. 금융기관에는 주택금융공사가 주택가격이나 금리 등의 변동 위험에 대해 공적보증한다. 정부와 열린우리당은 16일 당정 협의를 열고 고령화 사회에 대비해 이같은 내용의 ‘종신형 역(逆)모기지 도입방안’을 확정, 발표했다. 당초 2008년 시행하려던 일정을 1년 앞당겨 법 개정 등을 통해 내년에 도입하기로 했다. 가입 대상은 부부 모두 만 65세 이상인 1가구 1주택자로 주택을 1년 이상 보유했어야 한다. 가압류나 가처분, 경매 등 주택에 대한 권리침해가 없어야 한다. 아파트의 경우 공시가격이 시가의 70∼80%라는 점을 감안하면 시가로 7억∼8억원짜리 아파트 보유자도 가입할 수 있을 것으로 보인다. 김석동 재정경제부 차관보는 “이같은 조건에 맞는 역모기지 잠재수요는 전국에서 77만가구로 추정된다.”면서 “이 가운데 2%인 1만 5000가구가 10년 이내에 가입할 것으로 예상된다.”고 말했다. 재경부는 감정가격으로 6억원짜리 주택을 가진 65세 고령자가 역모기지에 가입하면 사망할 때까지 월 186만원을 받을 것으로 추산했다. 아울러 집 값이 떨어지거나 가입자가 기대수명보다 오래 살아 원리금이 담보가액을 초과함으로써 손실이 발생하는 금융기관에는 주택금융공사가 공적보증을 해 종신지급이 가능토록 했다. 또한 가입자 가운데 전용면적 25.7평 이하의 주택을 가진 고령자로 주택가격이 3억원 이하, 연간 총소득 1200만원 이하이면 재산세 경감과 소득공제 등의 세제혜택을 받는다. 대출받을 때 역모기지 근저당 설정에 따른 등록세(설정액의 0.2%)와 국민주택채권 매입의무(설정액의 1%)도 면제된다. 정부는 주택금융공사의 보증보험료 수익에 대한 법인세와 금융기관이 보증 목적의 기금에 출연할 경우 증여세 부담을 각각 면제해 줄 방침이다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

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[사회플러스] “실거래가 반영 재산세부과 정당”

서울고법 특별5부(부장 이성룡)는 16일 전모씨 등 서울 강남구 대치·도곡·일원·양재동 일대 아파트 주민 166명이 강남구청장을 상대로 낸 재산세부과처분 취소 및 부당이득금반환 청구소송 항소심에서 “아파트 실거래가를 반영한 재산세 부과는 정당하다.”며 원심대로 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “아파트 등 공동주택에는 국세청 기준시가를, 단독주택이나 상가 등에 대해서는 면적을 기준으로 재산세를 부과한 것은 위법하거나 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다.”고 판시했다.

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재건축 프리미엄 실거래가 신고대상에

아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가 분담금 및 프리미엄이 실거래가 신고 대상에 포함될 전망이다. 건설교통부는 공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률을 개정해 현재 실거래가 신고 대상에서 제외된 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가부담금과 프리미엄을 실거래가 신고 대상에 포함시켜 과세 표준으로 활용할 계획이라고 14일 밝혔다. 현재 재건축·재개발 입주권은 토지분에 대한 관리처분계획상 감정평가금액만 신고하도록 하고 있어 강남권의 과도한 프리미엄이 과세 대상에서 누락, 세금을 적게 낸다는 지적이 있었다. 이에 따라 프리미엄과 추가분담금이 실거래가 대상에 포함되면 강남권의 재건축 입주권의 취득·등록세가 크게 늘어날 전망이다.건교부는 이와 함께 아파트 분양권에 대해 매매시점에서 실제 납부한 분양대금과 프리미엄을 합한 금액을 실거래가 신고 대상으로 포함시키기로 했다. 건교부 관계자는 “소득세법상 재건축·재개발 입주권을 주택으로 간주해 과세 대상에 포함시키고 있어 실거래 대상으로 포함시키는 데 큰 문제는 없다고 본다.”며 “시행시기는 충분한 내부 검토를 거쳐 확정할 것”이라고 말했다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

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[남북통합 ‘윈윈전략’] (상) 사회 파장과 주요대책

남북농업협력위원회 등 정부 차원의 경협사업이 본격화하면서 통일에 대한 논의가 적지 않다. 정부가 ‘평화공존’을 표방하고 있지만 한반도에서의 예기치 못한 통일 시나리오가 국내외에서 자주 거론되고 있다. 어떤 형태로든 통일이 이뤄진다면 남북 당국은 어떻게 대처해야 할까. 통일비용을 최소화하고 남북한에서 정치·경제·사회 등 각 부문을 안정화시킬 ‘윈-윈전략’은 준비된 것일까. 한국농촌경제연구원은 최근 농림부의 용역을 받아 이같은 물음에 대한 보고서 ‘통일에 대비한 남북한 통합대책’을 마련했다. 농업부문에 초점을 맞췄지만 북한의 산업특성을 감안할 때 통일시 비상대책과 다름없다. 서울신문이 13일 단독 입수한 이 보고서는 “남북한 통합을 위해 농업부문에서 단기적으로 준비해야 할 핵심 내용을 분석했지만 부분적으로는 남북 전체의 대책을 제시했다.”고 밝혔다. 통일 직후 예상되는 주요 상황과 대책을 비롯해 남북 통합대책을 세 차례에 나눠 짚어본다. ●‘엑소더스’ 억제할 ‘인센티브’ 제공해야 보고서는 통일시 식량난 타개와 최저생계 유지를 위해 남한으로 이주할 북한 주민은 180만명으로 추정했다.2003년 기준으로 북한 인구 2252만명의 8%에 해당된다. 또 잠재적으로 북한 농업인구의 80%인 660만명이 일자리 등을 찾아 남한이나 북한내 도시지역으로 이동할 것으로 보인다. 이같은 이농현상이 남한에선 25년 걸렸지만 북한에서는 매우 짧은 기간에 이뤄져 양측에서 실업·주택·환경·교통·빈곤 등 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 하지만 인구이동에 대한 강제적이고 물리적인 규제는 남북통합 차원에서 실효성이 떨어진다. 북한내 국유농장의 민영화 과정과 적대 계층으로 분류됐던 북한 주민 27%가 취업전선에 나서면서 임금격차에 따른 인구이동은 불가피하기 때문이다. 따라서 북한에 남으면 혜택을 주고 남한으로 이주하면 불이익을 받게 하는 방안이 적절하다. 첫째, 농장의 사유화 과정에서 분배받은 토지에 경작권을 주되 처분권은 일정기간 제한하고 주택도 점유권만 주고 소유권은 나중에 인정한다. 국영기업의 민영화를 추진하되 지분의 전매는 제한한다. 둘째, 북한에 남는 주민에게는 식량과 생필품 및 농자재를 싸게 살 수 있는 기회를 주고 생산한 농산물은 높은 가격으로 정부가 수매한다. 기초생활을 위한 보조금도 지급한다. 셋째, 남한으로 이주했을 경우 남한보다 상대적으로 서비스가 떨어지는 북한의 사회보장법을 따르게 한다. ●성인 1인당 식량 600g 북측에 지원해야 통일시 한반도 전체의 식량 부족량은 연간 1500만∼2000만t으로 분석된다.2004년 기준으로 남북한 전체의 곡물 수요는 식량과 가공용을 포함해 2490만t이지만 공급량은 928만t이다.1500만t 이상이 부족하다. 하지만 북한 주민의 식량수요가 남한에 근접하면 부족량은 2100만t으로 늘게 된다. 남한은 부족분을 수입해 왔지만 북한은 그렇지 못했다. 따라서 북한 주민에 대한 식량지원은 유상배분하는 것을 원칙으로 하되 통일 직후의 혼란기에는 무상으로 지원해야 한다. 북한의 협동농장 소속 농민의 1인당 연간 식량소비량 220㎏를 고려, 무상지원은 성인 1인당 하루에 600g의 식량으로 정하면 된다. 식량배급을 원하는 주민은 당국에 등록하고 나이에 따라 차등지급하는 게 바람직하다. ●농축산물 ‘최고가격제’로 시장 안정시켜야 급격한 통일로 북한의 배급체계가 붕괴되고 도·농 전체에서 식량과 생필품 부족에 따른 ‘초(超)인플레이션’이 발생할 가능성이 높다. 이 경우 북한 주민의 상당수가 빈곤계층으로 추락할 수 있다고 보고서는 지적했다. 따라서 쌀·보리·밀가루·콩 등의 기본 식량과 소·돼지·닭 등의 축산물 가격을 평시의 150∼200%로 제한, 남북 당국이 시장을 통제해야 한다. 또한 공급부족으로 각 지역에서 암거래 시장이 폭증할 것으로 예상됨에 따라 북한내 군마다 상설시장을 만들고 국영상점이나 협동상점은 농협이 맡아 생산과 소비를 연결시킬 필요가 있다. 아울러 북한내 농업생산의 안정을 위해 농지는 일시적으로 국유화한 뒤 실제 농사짓는 주민들에게 점차 유상분배할 필요가 있다. 이 경우 월남한 남쪽의 실향민들은 북쪽의 옛 땅을 되찾기 어려워질 전망이다. 백문일 이영표기자 mip@seoul.co.kr

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[세계인-우리는 이렇게 산다] 중국 전당포 성행…외국인 발길도 북적

｜베이징 이지운특파원｜“좀 더 쳐줄 수 없나요? 급전(急錢)이 필요해서요….” 직원의 표정이 탐탁지는 않아 보인다. 그래도 물건을 이리저리 훑어보는 게 어느 정도 형편을 봐줄 모양이다.‘협상’은 의외로 간단히 끝나고 학생으로 보이는 20대 초반의 젊은이는 몇푼을 받아쥐고 총총히 사라진다. 설(春節)을 며칠 앞두고 있던 지난주 베이징 도심의 한 전당포 풍경.1980년대 중반까지 서울에서도 그다지 어렵지 않게 찾아볼 수 있었던 장면을 떠올리게 한다.‘전당(典當)’이라는 글자가 새겨진 업소의 작은 유리 현관문이 제법 바삐 움직이고 안쪽에서 가벼운 실랑이가 벌어지는 이런 모습들이 요즘 베이징에선 그리 낯설지 않은 광경이다. 중국인민공화국의 출범과 함께 자본주의의 상징으로 낙인찍혀 전당업이 공식 금지된 과거를 생각해보면, 역시 또 하나의 ‘상전벽해(桑田碧海)’가 아닐 수 없다. ●부활하는 전당포 1949년 공화국 출범 이후 공식적으로 금지된 전당업이 서서히 부활한 건 80년대 개혁·개방이 시작되면서부터다. 하지만 그나마 구색을 갖춘 건 지난 10년 남짓이다. 그 넓은 중국땅에 전당포 수는 고작 1400개를 밑돌 정도다. 국가가 업계 진출을 엄격하게 관리하기 때문이다. 최근에는 업소 등기비용마저 200만위안(약 2억 6000만원)에서 300만위안(약 3억 9000만원)으로 올렸다. 이쯤되면 통념상의 전당포가 아니다. 제법 구색을 갖춘 사(私)금융이랄 수 있다. 베이징에서 전당포 경영자격을 받은 곳도 59개뿐이다. 그럼에도 올해 전국에서 ‘전당포 경영자격’ 신청 예상자가 500여명이라고 하니 전당업이 분명 신(新)산업으로 확장되는 양상임에는 분명하다. 아닌 게 아니라 지난 연말연시와 이번 설에는 매출이 20∼30% 늘었다고 업계 관계자들은 전하고 있다.“지난해 크리스마스부터 외국인 고객이 늘어나기 시작해 설 들어 절정을 이뤘다.”는 것이다. ●늘어나는 외국인 고객 “외국인이 갈수록 많아지고 있어요. 대부분 학생들이에요. 무슨 일 때문인지는 안 물어봐요, 업계 관행상…. 개인적인 문제는 절대 물어보지 않거든요. 그래도 느낌으로 대강은 알지요….” 주로 술값이나 유흥비로 펑크난 학비나 과외활동비 등을 메우려 하거나, 갑자기 꾸려진 여행팀에 참가하려는 학생들이 많다고 한다. 국적도 다양하다. 한국, 일본인에서 필리핀 등 동남아인, 미국사람, 유럽사람까지. 외국인 유학생이 많다는 건 한국 유학생도 주요 고객이라는 말과도 같다. 대부분은 알음알음 소개를 받아서 온다고 한다. 외국인 고객의 주축이 학생들이다 보니 주요 품목이라는 게 노트북, 카메라, 휴대전화, 시계, 반지 등이다.“학생들로부터는 귀금속이나 의류·액세서리 가운데 가끔 ‘명품’도 들어오는데 중고시장에서 거래되는 가격 정도로 쳐준다.”고 한 점원이 귀띔해준다. 외국인 가운데는 여행객도 많은데 귀국행 비행기표를 마련하기 위한 것이라고 한다. 심지어는 외교관도 있다고 하는데 쉽사리 믿기지는 않는다. ●역시 중소기업인이 단골 그러나 역시 업소의 주요 고객층은 중소기업주와 자영업자들이다. 거래량으로 따지면 주민이 60%가량으로 가장 많지만 금액수로 따지면 중소기업주와 자영업자들이 제일 많다. 중소기업인이나 자영업자들이 전당포를 찾는 이유는 세계 공통인듯 하다. 역시 은행 문턱이 높아서다.“은행은 수속이 복잡해요. 시간도 오래 걸리고. 평가비, 담보비, 변호사비 등을 내야해요. 전당포는 그렇지 않지요. 빠르고, 편하고….” ‘만만디’ 중국에서 전당포가 경쟁력을 얻어가는 이유인가보다. 이유는 또 있다.“이미 은행 대출이 있기 때문인 경우가 많죠. 은행 대출을 연장하거나 대출을 더 받으려면 기존 대출금을 갚아야 하잖아요. 그래서 전당포를 찾지요.” 특히 설을 앞두고는 많은 기업주들은 상여금 지급 압박을 느끼기 때문에 전당포의 대목은 설이다. 요즘 세상에 상여금을 주지 않으면 직원들이 그냥 나가버리기 때문에 사람을 잡아두려면 전당포를 이용해서라도 상여금을 줘야 하기 때문이다. “설을 앞두고 회사 공용차 몇대를 한꺼번에 맡기고 돈을 받아가는 기업주들도 많았어요.” jj@seoul.co.kr ■ 3만위안 넘으면 경매… 부동산만 처분금지 ｜베이징 이지운특파원｜중국의 전당포에는 사회주의 냄새가 물씬 풍긴다. 저당기한과 전당품 처분 방식에서 주택만 유독 달리 대접을 받는 일이 대표적이다. 저당기한은 보통 달로 계산한다. 계약 쌍방이 상의한 뒤 최종 저당기한을 확정하는데 일반적으로는 6개월을 넘지 않는다. 기한이 되면 연기도 가능하다. 그러나 기한이 됐는데도 물건을 찾으러오지 않으면 ‘저당관리방법’ 규정에 따라 처리된다. 물론 판매 처분이다. 다만 인민폐 3만위안(약 390만원)을 기준으로 처리 방식이 달라진다.3만위안 이하 저당품은 전당포가 마음대로 처리할 수 있지만 3만위안 이상의 저당품은 반드시 경매를 거쳐야 한다. ●주택은 절대 처분 금지 처분 금지 대상도 있다. 주택 등 부동산이다. 이유는 간단하다. 국가가 금지하기 때문이다. 전당포로선 억울하지만 돈을 갚지 않으면 잘 구슬러서 받아내는 수밖에 없다. 이자율을 낮춰주기도 하고 기간을 연장해주기도 한다. 그러나 인다(銀達)전당주식회사의 천타오(陳濤)는 “부동산을 저당잡히고 찾아가지 않은 사례는 겪어본 적도 없다.”면서 “주변에서도 한번도 본 적이 없다.”고 말했다. 그래서인지 전당 주요 품목 1등은 역시 부동산이다. 평균적으로 부동산이 전체 전당 물량의 60%쯤 되고 업소에 따라서는 90%나 되는 곳도 있다. 가격도 부동산은 후하게 쳐주는 편이다. 현장실사 등을 거쳐 보통 시세의 70%까지 값을 쳐준다. 부동산을 제외하고 주요 품목은 역시 승용차, 각종 채권, 귀금속 등이다. 한때는 주식이 엄청나게 전당포로 쏟아진 적도 있다고 한다.2003년 전당업계 총물량 가운데 70% 이상이 주식이었다는 통계도 있다. 그러나 2003년을 기점으로 주식시장이 내리막길을 걸으면서 국채 등이 그 자리를 대신했다. 자동차는 대개 50만위안(약 6500만원) 이상 고급차량이 주류라고 한다. 한달 관리비만 해도 5000위안(약 65만원)이 넘기 때문에 가격이 10만위안(약 1300만원) 미만의 차를 전당잡히면 나중에 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다. ●한국 사채보다 낮은 이자율 전당의 약점은 역시 수수료가 비싸다는 점이다. 부동산을 예로 들면 은행은 연 이자율이 5.58%이지만 전당은 월 3.2%, 즉 연 38.4%로 7배 가까이 비싸다. 그래도 한국의 어지간한 사채보다는 싸다. 전당포의 주 수익은 전당수속비에서 온다. 전당수속비는 가치평가비용, 보관비용, 보험 등 종합비용과 이자를 말한다. 이 두가지 비용은 국가가 허가한 합법적인 비용이다. 최근 중국 젊은이들은 집이나 차를 산 뒤 할부금 납부 등으로 일시적으로 ‘유동성 위기’를 겪으면 ‘월급카드’ 등을 맡기고 돈을 빌려간다. 은행감독원이 금지하는 일이지만 종종 벌어지는 일이라고 한다. 유학 지망생들이 유학 수속을 위해 유학서류를 전당잡히는 일도 많아졌다고 한다. 비자발급 과정 등에서 요구하는 20만위안(약 2600만원)의 출국 보증금을 전당포에서 해결하는 것이다. jj@seoul.co.kr ■ “저당품 평가사 귀한몸 웃돈 얹어서 스카우트” ｜베이징 이지운특파원｜“‘사람 빼가기’가 중국의 전당업에서도 예외가 아니에요. 보통 치열한 게 아니지요.” 인다(銀達)전당주식회사의 천타오(陳濤)가 전한 업계 상황이다. “지금까지 전국에 저당품 전문평가사를 육성하는 기관이 없었습니다. 갑자기 수요는 폭증하고 숙련된 인재는 달리니 현직에 있는 분들을 웃돈을 얹어 모셔오는 수밖에요….” 감정사가 필요한 분야는 주로 보석 분야다. 지금 전당포에서 일하는 감정사들의 대부분은 지질대학 보석감정과 졸업자라고 한다. 그는 “좋은 평가사는 복합적인 인재여야 한다.”고 했다. “평가사는 모든 분야의 지식을 알아야 하는데, 예를 들면 저당품의 진위(眞僞)나, 각종 상품의 품질과 가격 등 광범위하게 많은 경험을 축적해야 하지요. 특히 자주 시장에 가서 시세를 알아봐야 되는데, 그러려면 부지런해야겠지요.” 천타오는 “시대 발전의 추세를 보면 전당포의 앞날은 밝다.”고 단언했다. 그는 “왜냐하면 중국 정부가 비교적 전당업을 지지하고 있거든요. 본래 은행이 해야 할 일이지만 여러가지 현실적인 이유 때문에 수요자들과 거리가 생길 수밖에 없지요. 전당포가 발전할 수 있는 공간은 여기서 생기지요.” 중국의 전당포는 수천년 역사적 배경을 갖고 있고, 전체적으로 업계의 경험이 풍부하기 때문에 발전의 여지가 많다는 게 그의 지론이다. 하지만 최근 베이징에 있는 일부 전당포가 경영문제로 문을 닫기도 했기 때문에 전당업에 대한 투자는 조심하고 신중하게 해야 한다고 한다. 인다(銀達)는 현재 전국적으로 10여개의 점포를 갖고 있는 전당업계의 중견업체다. 올해 1개뿐인 베이징 영업장을 4개로 늘리는 것이 목표다. jj@seoul.co.kr

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[표준 주택가격 공시] 새달 판교분양 앞두고 수도권도 ‘들썩’

‘8·31대책’은 언제까지 공허한 메아리인가. 8·31대책이 나온 지 5개월이 지났지만 아직 시장에서는 약발이 먹히지 않고 있다. 서울 강남 집값은 재건축 대상 아파트를 중심으로 8·31대책 이전보다 오히려 올랐다. 반면 서울 변두리 지역은 값이 떨어지는 양극화 현상이 깊어졌다. 다음달 판교 분양을 앞두고 강남 아파트값 상승세는 용인·분당 등으로 확산되는 추세다. ●강남 재건축 중대형 강세 여전 대부분의 재건축 아파트는 8·31이전 수준을 회복한 지 오래다. 용산구 이촌동 중산아파트 18평형은 8·31대책 이전보다 7200만원, 잠실동 주공5단지는 모든 평형이 평균 8000만원 이상 올랐다. 압구정동 한양7차 46평형은 8·31대책 이후 1월말 현재 16억 2500만원으로 2억 7000만원 이상 뛰었다. 강남 재건축 아파트값은 지난 25일 대통령의 8·31대책 후속조치 마련 발표에도 불구하고 중대형 평형을 배정받을 수 있는 아파트를 중심으로 여전히 강세를 띠고 있다. 소형 평형을 분양받을 수 있는 아파트값은 조금 빠졌다. 개포주공 1단지 17평형은 지난달 20일 10억원을 돌파한 이후 추가 대책 발표 임박 소식에도 불구하고 오른 가격을 유지하고 있다.11평형과 13평형은 각각 1000만원씩 떨어진 4억 2000만원과 5억 5000만원에 거래되고 있다.15평형도 7억 2000만원 그대로다. 인근 L공인 관계자는 “강남 중대형에 대한 선호가 높아지면서 재건축 중에서도 나중에 비교적 큰 평형으로 바꿔 탈 수 있는 단지들은 강세다.”고 말했다. 지난 1월초 10억원을 돌파한 은마아파트 34평형은 여전히 강세다. 후속 조치 예정 소식에도 불구, 지난 설 이전 10억 7500만원에 거래가 이뤄지는 등 꾸준한 오름세다. 매물 양극화 현상도 심화된다. 팔겠다는 매물은 대부분 강북권에서 나오고 강남 아파트 매물은 많지 않다. 부동산대책은 당분간 강화될 것인 만큼 비인기지역은 올해안으로 처분하는 게 좋다는 의견이 지배적이어서 양극화 현상은 계속될 것으로 전망된다. ●용인·분당 아파트 매매가도 ‘요동´ 올해 분양시장 최대 이슈인 3월 판교 분양으로 인근 지역 집값도 다시 요동치고 있다.8월 판교 중대형 분양이 시작되면 바람이 더 거세질 것이란 기대감에 중대형이 크게 오르는 분위기다. 부동산114에 따르면 1월 용인과 분당의 경우 아파트 매매가 상승률이 각각 1.23%와 1.49%를 기록,8·31 이후 최대 오름세를 기록한 것으로 나타났다. 59평형 단일 평형인 용인 보정동 죽현마을LG자이 아파트값은 8·31대책 당시 11억원이었으나 1월말 현재 1억원 이상 오른 12억 5000만원을 호가한다.LG자이 부동산 심금자 팀장은 “오는 8월 판교 중대형 분양을 앞두고 있어 그때쯤 이 지역에 중대형 바람이 불면 더 오를 것이란 기대감이 아직도 크다.”고 말했다. 8·31대책 당시 9억 7500만원이던 분당동 샛별라이프 55평형은 1월말 현재 10억 5000만원이 됐으며, 분당 야탑동 탑진덕 아파트 48평형은 지난해 말 7억 9000만원에서 1월말 현재 8억 9500만원으로 올랐다. 전문가들은 세제 강화보다 대체 신도시 개발을 해법으로 지적한다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강남지역은 투기보다 실수요가 높은 데다 송파·판교신도시 입주 및 강북 광역개발이 본격화될 때까지 수요에 비해 공급이 부족한 만큼 가격 불안요인이 상존한다.”면서 “8·31대책에서 양도소득세 중과 등 세제를 강화한 탓에 매물이 사라져 가격이 더 올랐다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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[생활경제 3題] 입주권 장기보유공제 양도일까지

1주택자가 재건축 입주권을 팔았을 때 양도소득세 공제를 많이 받을 수 있는 ‘장기보유 특별공제 기간’을 재건축 사업시행일이 아닌 실제 양도일로 인정해야 한다는 결정이 나왔다. 국세심판원은 1가구 1주택자인 A씨가 재건축 사업으로 기존 주택을 대신해 받은 입주권을 팔았을 경우 입주권이 주택이 아닌 ‘부동산을 취득할 권리’임에도 주택을 장기보유한 것으로 간주해야 한다고 30일 결정했다. A씨는 1993년 2월 취득한 아파트가 2002년 1월 재건축사업 계획승인을 받자 당시 취득한 입주권을 2004년 6월에 처분했다.A씨는 아파트를 산 시점부터 입주권을 팔기까지 11년 4개월이 지났으므로 주택 보유기간이 10년 이상일 경우의 소득공제율 50%를 적용, 양도세 5511만원을 냈다. 그러나 세무서는 주택 보유기간을 취득일로부터 재건축사업 승인일까지인 9년으로만 보고 ‘5년 이상 10년 미만의 소득공제율 25%’를 적용, 양도세 5511만원을 더 내라고 A씨에게 통보했다.국세심판원은 A씨의 심판청구에 대해 “양도일 현재 다른 주택이 없었다면 입주권도 1가구1주택으로 보도록 규정하고 있다.”면서 “따라서 장기보유 특별공제 기간도 입주권을 판 양도일까지로 봐야 한다.”고 결정했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

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[달라진 세법] 세법 시행령 규칙 문답풀이

앞으로는 일정 요건을 갖춘 시민단체에 내는 기부금에 대해서도 소득의 10%까지는 공제를 받는다. 또 골프장과 대리운전업체는 캐디와 대리운전자의 수입을 신고해야 한다.9일 입법예고된 세법 시행령과 시행규칙의 내용을 문답으로 알아본다. ●소득세 관련 ▶기부금을 냈을 때 소득공제를 받을 수 있는 시민단체는. -원래 소득금액의 10%까지 기부금에 대해 소득공제를 받을 수 있는 지정기부금 단체는 주무관청의 감독을 받아야 한다. 시민단체는 이를 면제해 주는 대신 공익성과 객관성을 갖춘 단체라는 점을 입증하기 위해 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 먼저 ‘비영리 민간단체지원법’에 의해 등록된 단체여야 하고, 개인의 회비·후원금이 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다. 또 단체 해산시 잔여재산은 국가, 지자체, 유사목적의 다른 비영리단체에 귀속되도록 규정을 마련해야 한다. 행정자치부가 추천, 재정경제부가 심사한 뒤 지정한다. ▶골프장 캐디 등 인적 용역 제공자의 소득 파악을 강화한다는데. -캐디, 대리운전자, 간병인, 파출부 등은 사업자로부터 임금을 받는 것이 아니라 서비스를 제공받는 사람으로부터 대가를 받는다. 때문에 개인사업자로 분류 됐으나 소득신고의무가 없었다. 앞으로는 이들을 사실상 관리하는 골프장이나 용역업체 등에서 고용시간과 일시, 성격 등 소득자료를 국세청에 제출해야 한다. ▶영세사업자도 세무서에 지급조서를 직접 내야 하나. -현금영수증을 발급하는 기기를 이용, 간단하게 세무당국에 종업원들에게 지급한 임금 내역을 신고할 수 있다. 음식점에서 음식값을 받으면 현금영수증 기기에서 ‘수입’으로 분류돼 국세청에 연결되고 음식점 주인이 종업원에게 임금을 주면 기기가 ‘지급’으로 분류해 국세청에 통보하도록 돼 있다. ▶수입이 면세점 이하인 근로자에 대해서까지 소득을 파악할 필요가 있나. -저소득 근로자에게 보조금을 주는 근로소득보전세제(EITC)를 시행하기 위해서는 모든 근로자들의 수입을 파악해야 한다. 그래야 EITC 대상자를 선정할 수 있기 때문이다. ▶해외에서 벌어들인 소득에 대해 과세 범위가 얼마나 늘어나나. -지금은 월 150만원까지 세금을 면제해 주지만 앞으로는 100만원까지만 비과세 혜택을 준다. 단, 외항선과 원양어선의 선원은 현장 근무환경이 열악한 점을 감안, 현행대로 150만원까지 과세하지 않는다. ▶해외로 이사할 때 ‘1가구 1주택’ 비과세 기준이 바뀐다는데. -출국한 뒤 2년 안에 기존에 살던 집을 처분하도록 하는 규정을 신설했다. 나중에 귀국했을 때 집값이 폭등하더라도 양도세를 과세하지 않으면 형평성에 문제가 생기기 때문이다. ▶지방이전 공공기관과 기업의 종업원에 대한 지원은. -수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우 이전한 지역(시·군) 또는 근처 지역의 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 됐다면 종전 주택을 2년내에 팔면 비과세하기로 했다. ●법인세 관련 ▶기업이 ‘맞춤형 교육’을 위해 쓴 돈은 손비로 인정해 준다는데. -개정안에서는 종업원 교육비, 근로청소년을 위한 부설 교육기관의 운영비와 함께 채용을 조건으로 교육기관과 계약을 하고 지급하는 교육비, 현장에서 실습하는 학생(인턴십)에게 지급하는 수당도 손비로 인정해 준다. 기업의 다양한 인력수요에 탄력적으로 대응할 수 있도록 하기 위해서다. ▶기업이 내는 경조사비 영수증 제출 범위를 축소하는 이유는. -현재는 경조사비를 포함해 5만원 이상 접대비는 증빙서류를 내야 손비로 인정된다. 개정안에서는 현실적으로 경조사비 영수증을 받기 어렵고, 내는 금액도 많아졌다는 점을 감안해 경조사비에 대해서는 10만원까지 증빙서류가 없어도 인정해 주기로 했다. ▶주식양도명세서 제출 범위는. -지금은 일정 요건을 갖춘 대주주의 주식거래를 명세서에 적어 제출해야 했지만 앞으로는 지배주주 및 특수관계자의 주식거래분만 제출한다. 회사가 대주주의 주식변동 내역을 모두 파악하기 어렵다는 점을 감안한 조치다. ●조세특례제한법 관련 ▶경제자유구역 내에 외국인이 의료기관을 세워도 세금을 감면받나. -지금까지는 일정액 이상의 제조업, 관광업, 물류업만 감면대상이었지만 앞으로는 투자금액 500만달러 이상의 의료기관도 법인세 등을 감면해 준다. ▶중소기업 졸업기준이 바뀐다는데. -기업의 규모가 커져 일정기준을 넘으면 중소기업에서 제외하는데 현재는 자산총액 5000억원 이상의 상장법인으로 돼 있다. 앞으로는 자산총액 5000억원 이상인 비상장기업도 중소기업 범위에서 뺀다. ●부가가치세 관련 및 기타 ▶농지를 상속받은 뒤 매각할 때 양도세 감면 조건은. -8년 이상 경작한 농지를 상속받아 매각하면 1억원 범위 내에서 상속세를 감면해 줬다. 앞으로는 상속 받은 지 3년 안에 땅을 양도해야 세금을 깎아준다. ▶사업을 양도·양수할 때 부가세 비과세 요건은. -지금은 사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 이어받으면서 같은 사업을 할 때에만 세금을 면제해 준다. 앞으로는 사업의 동일성 부분은 따지지 않는다. 이 조항 때문에 불필요한 추징을 받는 예가 많았기 때문이다. ▶소형 음식·숙박점, 소매업에 대한 부가가치율 하향 조정은. -연 매출액 4800만원 미만인 소매업의 부가가치율은 20%에서 15%로, 음식·숙박업은 종전 40%에서 30%로 2년 동안 한시적으로 내린다. 부가율이 낮아지면 세금부담이 적어진다. ▶산학협력 활성화 지원책은. -산학협력단이 학술연구 등을 위해 수입하는 물품에 대해 부가세를 면제한다. 학술연구, 기술연구 등과 관련해 제공하는 연구용역에 대해서도 2008년까지 한시적으로 부가세를 면제한다. ▶제주도 면세점에서 내국인의 구입한도 확대폭은. -한번에 구입할 수 있는 한도가 35만원에서 40만원으로 늘어난다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

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주가 상승세 쭉~ 부동산은 “글쎄…”

주식형 펀드 ‘맑음’, 부동산 ‘흐림’, 채권 ‘흐린 뒤 갬’지난해에는 저금리 기조 마감과 부동산 시장 침체로 재테크 자금이 주식 관련 투자상품으로 본격 이동하기 시작했다. 그렇다면 올해 재테크 전략은 어떻게 짜야 할까. 서울신문은 3일 국민, 우리, 신한, 조흥, 하나은행에서 추천한 ‘재테크 고수’ 5명에게 새해 재테크 전략을 물었다. 이들의 답변은 비슷했다. 주가 상승률이 다소 둔화될 가능성이 있지만 상승세는 여전히 이어져 적립식 펀드 열풍이 지속될 것이고, 부동산 시장은 약세가 이어질 것으로 내다봤다. 지난해 금리 상승으로 수익률이 급격히 떨어진 채권에도 하반기부터는 관심을 가져야 한다고 조언했다. 보너스 금리를 주는 특판예금도 노리라고 했다. ●주식 관련 투자가 대세, 직접투자보다는 간접투자로 국민은행 PB사업부 조우석 재테크 팀장은 “주식 관련 투자상품에 대한 긍정적인 공감대가 확산되고, 퇴직연금 실시에 따른 주식 매수 기반도 점차 증가해 주식 시장이 전반적으로 호조세를 보일 것”이라고 말했다. 다만 “차익실현 매물 증가로 일시적인 조정이 예상된다.”고 덧붙였다. 우리은행 PB사업단 최재원 차장 역시 “주식시장이 상반기에 조정될 가능성이 있어 1200선까지 떨어질 수도 있지만, 하반기에는 1600선까지 올라갈 수도 있다.”고 내다봤다. 전문가들은 이에 따라 주식 관련 상품의 수익률이 강세를 이어갈 것이라고 입을 모았다. 주식 상품의 기초자산으로는 수출주도 3업종(반도체, 자동차,IT)의 주식과 내수 소비재 산업주, 금융주 등이 유망할 것으로 점쳐졌다. 신한은행 한상언 재테크 팀장은 “주식투자 비중을 높여 수익성을 추구하되, 철저한 리스크(위험) 관리가 요구된다.”면서 “펀드를 통한 간접투자와 분산투자 전략이 유리하다.”고 말했다. 우리은행 최 차장은 “국내 주식시장의 조정에 대비해 상반기에는 일본이나 중남미 신흥시장을 겨냥한 해외 주식형 펀드 비중을 높이는 게 좋을 것”이라고 조언했다. 조흥은행 김은정 재테크 팀장은 “적립식 펀드를 이용, 자동이체로 매월 일정금액을 투자해 가면서 주식이 빠질 때 추가로 불입하는 방법을 쓰면 더 높은 수익을 올릴 수 있다.”고 말했다. ●부동산 투자 피하고, 채권에도 관심가져라 부동산 시장은 올해에도 약세를 면치 못할 전망이다. 하나은행 VIP마케팅팀 김창수 팀장은 “‘8·31 부동산 대책’의 법제화에 따른 거래 위축이 불가피하고 주식시장 강세로 인한 투자 자금의 이탈로 부동산투자 메리트가 더욱 약화될 것”이라고 말했다. 다만 김 팀장은 “무주택자 입장에서는 판교 등에서 주택공급이 확대되는 하반기가 내집마련의 적기”라고 조언했다. 부동산 처분과 관련해 신한은행 한 팀장은 “현재 수익률이 유지될 가능성이 얼마나 되느냐를 기준으로 보유할 것과 팔 것을 구분해 대응해야 한다.”고 말했다. 금리는 상반기에 추가 상승이 예상되나 미국 연방금리 인상 종료와 국내 경기 활성화 등으로 하반기까지 상승세가 이어지기는 어렵다고 전문가들은 예상했다. 이에 따라 금리가 떨어질수록 수익률이 높아지는 채권에도 하반기부터는 관심을 가질 필요가 있다고 지적했다. 신한은행 한 팀장은 “특정금전신탁 등을 활용해 채권을 매입한 뒤 만기까지 길게 보유하는 것도 투자 전략”이라고 소개했다. 하나은행 김 팀장 역시 “2·4분기 이후에는 고정금리 및 확정형 채권상품이 정기예금보다 수익률이 높을 수 있다.”고 말했다. 이들은 여윳돈을 예금으로 굴릴 때에는 이자율이 높은 시중은행의 특판예금이나 저축은행의 정기예금에 가입하는 게 좋다고 조언했다. 또 현금 유동성을 위해 단기자금은 MMF(머니마켓펀드)나 MMDA(수시입출금식예금) 등 초단기 금융상품에 넣어 굴리는 방법도 추천됐다. 보험 가입과 관련해 하나은행 김 팀장은 “4월부터 생명보험 상품에 ‘제5회 경험생명표’가 적용됨에 따라 질병보험이나 어린이보험은 보험료가 5∼10% 오르고, 정기보험이나 종신보험은 6∼15% 인하된다.”면서 “정기·종신보험은 4월 이후에, 질병보험은 4월 이전에 가입하면 유리하다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

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[달라진 부동산세법] 양도소득세 납세 2題

올해부터는 1가구 1주택자가 재건축 입주권(딱지)을 취득하더라도 실수요 목적이 아니면 기존에 보유한 주택을 팔 때 양도소득세가 부과된다. 나대지와 잡종지 등 비사업용 토지에도 세율 60%의 무거운 양도세를 물린다. ■ 재건축 입주권 지난해까지 주택을 3년 이상 보유(서울·과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)한 1가구 1주택자가 입주권을 보유한 뒤 기존의 주택을 팔면 양도세를 내지 않았다. 하지만 앞으로는 입주권도 일종의 주택 개념으로 본다. 따라서 입주권은 일단 주택 수에 포함된다. 다만 실수요 목적, 즉 재건축 등을 통해 새로 짓는 집으로 이사가기 위해 입주권을 취득했다는 점이 입증되면 1가구 1주택 비과세 원칙이 적용돼 양도세가 부과되지 않는다. 이 경우는 세 가지다. 먼저 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 이미 보유하고 있던 양도세 비과세 대상 주택을 팔 때에는 실수요로 간주, 양도세를 부과하지 않는다. 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 기존 주택을 처분하지 않더라도 재건축 주택이 완공되기 이전이나 완공된 지 1년 이내에 기존 주택을 팔고, 재건축 주택으로 가족이 모두 이사해 1년 이상 살면 비과세 적용을 받는다. 취학·유학, 근무지 변경, 질병 요양 등의 경우는 가족의 일부가 재건축 주택으로 이사하지 않아도 된다. 보유하고 있던 주택이 재건축 대상에 포함돼 입주권으로 바뀐 뒤 일시적으로 거주할 대체주택을 취득한 경우에는 재건축 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 살아야 비과세된다. 재건축이 완공되기 이전이나 완공 뒤 1년 안에 대체주택을 팔아야 하고, 재건축 주택이 완공된 뒤 가족이 모두 이사해 1년 이상 살아야만 양도세를 내지 않는 규정은 똑같이 적용된다. ■ 비사업용 토지 비사업용 나대지와 잡종지로 분류된 토지는 올해에는 실거래가로 양도세를 과세하고, 내년부터 양도세 60%가 중과된다. 먼저 지방세법상 종합합산 과세 대상 토지는 비사업용으로 분류된다. 기준면적을 초과하는 공장건축물의 부속토지, 건축물이 없는 일반적 나대지 등이 포함된다. 또 별장이나 별장에 딸린 토지는 모두 비사업용으로 간주되고 주택에 딸린 토지는 기준을 초과할 때에만 적용된다. 하지만 비사업용 토지에 해당되더라도 사업이나 거주에 필수적인 것으로 인정되면 중과 대상에서 제외된다. 예컨대 운동선수 훈련용 토지, 옥외 식물원 등 휴양시설용 토지, 예비군 훈련장, 무주택자가 소유한 200평 이내의 토지 등이다. 다만 사업용으로 위장할 가능성이 있는 토지는 땅값에 비해 연간 수입액이 적을 경우 사업용 여부를 따진다. 주차장은 지가 대비 연간수입이 3% 미만이면 비사업용으로 본다. 토지 보유기간 중 얼마나 사업용으로 사용했는지 여부도 비사업용 토지를 구분하는 기준이다. 사업에 직접 사용된 기간이 ▲양도일 직전 3년 가운데 2년 이상 ▲양도일 직전 5년 가운데 3년 이상 ▲보유기간 가운데 80% 이상 중 한 가지라도 해당되면 사업용 토지가 된다. 해당 토지가 법에 의해 사용이 금지되는 등 부득이한 경우는 사업용에 쓰인 것으로 계산한다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

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서민주택 값 내리고 중대형은 오른다

올해 부동산 시장의 키워드는 ‘양극화’다. 부동산 시장 전문가들은 세제 강화 등으로 다주택자들이 비인기 지역, 소형 평형 위주로 매물을 내놓아 서민주택은 가격이 더 내려갈 것으로 내다봤다. 반면 서울 강남의 경우 재건축 연기 등으로 하반기에 공급 물량이 줄어 중대형을 중심으로 오름세를 보일 것으로 점쳤다. 토지 시장도 대체 토지 수요가 많은 행정중심복합도시, 기업도시 등 지역 위주로만 가격이 오를 것이란 전망이다. ●매매 ‘양극화’, 전세 ‘강세’ 지난해 발표한 8·31 대책의 입법이 완료되면 아파트 값 하락은 본격화될 전망이다. 종합부동산세 강화,2주택자 이상 양도소득세 중과 등 각종 세제 부담은 주택을 여러 채 가진 사람들로 하여금 여유 물건을 내놓도록 해 가격 하락을 견인할 것이란 분석이다. 또 2주택 이상 담보대출 만기 연장 불허, 재건축·재개발의 조합원 분양권도 주택으로 간주하는 등의 조치로 매물이 늘어 하락이 불가피하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “올해는 전반적인 아파트값 하락세가 불가피하다.”면서 “그러나 다주택 소유자들이 비인기 지역, 소형 평형을 먼저 처분하는 만큼 시장은 극도로 양극화될 것”이라고 전망했다. 서민 주택이 하락 국면에 직격탄을 맞을 가능성이 크다는 얘기다. 반면 강남권 중대형에 대해서는 희망섞인 전망이 많다. 강남권 아파트는 상반기까지 8·31대책 여파에다 입주 물량이 많아 하향 안정세를 보이겠지만 하반기에는 공급 물량이 줄고, 경기회복 가시화, 전셋값 인상 등으로 오를 가능성이 충분하다는 것이다. 유니에셋 김광석 팀장은 “강남권 재건축은 후분양제(건축 공정의 40%) 시행으로 2007년 이후에나 분양이 가능한데다 일반 택지마저 고갈돼 분양 가뭄에 시달릴 수 있다.”면서 “중장기적으로 수급 불균형이 점쳐지고 강남 중대형에 대한 선호가 여전히 높아 이 지역 아파트 값은 오를 것이란 분석이 지배적이다.”고 말했다. 한편 분양시장은 원가연동제 적용으로 투자 이익이 보장되는 경기도 분당 판교신도시가 최대 관심이다. 대부분 청약통장 가입자가 분양에 참여할 예정이어서 청약 광풍도 예상된다. 이밖에 김포 장기, 파주신도시 등 공영개발이 적용돼 분양가가 저렴한 대단위 2기 신도시도 관심 대상이다. 반면 전세는 ‘강세’가 예상된다. 집값이 떨어질수록 집을 사는 대신 전세를 얻으려는 수요가 늘고 강남 등 인기지역의 집주인들은 종부세 등 보유세 부담을 전·월세 세입자들로부터 보전받으려 하기 때문이다. 강남을 중심으로 분당, 과천, 용인, 평촌 등 범 강남권 아파트 전세가의 상승 가능성이 높다. 내집마련정보사는 올해 전세가격은 이사철에 크게 오르고 연 5∼7%의 상승률을 나타낼 것이라고 전망했다. ●재료있는 지역 대체수요로 뛸 듯 토지시장도 8·31 대책의 영향으로 전반적인 안정세지만 기업도시인 파주와 천안, 행정중심복합도시 인근 충청권 등 호재가 있는 지역을 중심으로만 가격이 올라 기타 지역과 ‘양극화’를 이룰 것이란 평이다. 건설산업전략연구소에 따르면 4조원대 보상금이 풀릴 행정중심복합도시, 기업도시 등 재료가 있는 지역은 대체토지 수요로 인해 가격이 뛸 전망이다. 그러나 세금을 무겁게 하고, 토지거래허가구역내 매수를 원천 봉쇄하는 등 관련 규제가 강화돼 거래는 활발하지 않을 것으로 분석됐다. 건설산업연구원은 올해 땅값 상승률을 1∼2% 수준의 보합세로 내다봤다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “부재 지주 땅은 3000만원 이상을 채권 보상하더라도 개발 기대감을 꺾기엔 부족하다.”면서 “충청권과 강원권 등 보상금이 일시에 풀리는 지역은 현지인 수요만으로도 인근 토지시장의 가격 상승을 부추길 것”이라고 말했다. ●상가는 경기가 좌우·주상복합은 부진 상가114 유영상 소장은 “상가시장은 정책보다 내수경기 활성도에 따라 좌우된다.”고 말했다. 전반적으로는 지난해에 이어 어려울 것으로 전망되지만 경기에 따라 청계천 주변과 강남권 등 핵심 상권은 강세를 보일 것이란 평이다. 배후 세대가 있는 단지내 상가도 비교적 안전하다는 평이다. 스피드뱅크 김은경 실장은 “상가 후분양제가 시행됐더라도 임대물을 이용해 선분양을 시행하는 상가들이 많고 돌발 사유로 공사 기간이 한없이 지연될 위험도 있어 새로 분양을 받기보다 기존 상가를 구입하는 편이 낫다.”면서 “입찰시 내정가 대비 150%선에서 낙찰받아야 임대 수익을 보장받을 수 있다.”고 조언했다. 주상복합에 대한 전망은 그다지 밝지 않다. 공급물량이 많은 데다 정부가 상반기부터 주거용 오피스텔에 대한 단속을 강화하기로 하면서 세금 회피 급매물들로 하락 내지 보합세가 점쳐진다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주하는 만큼 다주택자가 소유한 주거용 오피스텔은 팔 때 양도세 중과 대상이 된다. 한편 경매시장은 지난해에 이어 인기몰이를 이어갈 것으로 보인다. 지지옥션 강은 실장은 “우량 경매 물건이 풍부하면 경매시장은 호황으로 보는데 지난 12월말 기준으로 전국에서 경매가 진행 중인 물건은 6만건에 달한다.”면서 “특히 지난 달 30일부터 공인중개사의 입찰 대리가 가능해지면서 경매가 대중에게 가까워져 경매 시장은 더욱 활발해질 전망이다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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전매 규제·채권 상한 유의해야

판교 신도시가 내년 아파트 분양시장의 핵으로 떠오르고 있다. 그동안 판교 아파트 청약을 기다려온 청약통장 가입자들은 공급계획이 확정된 만큼 당첨 전략을 세워야 할 때다. 우선 공급 대상에 포함되면 당첨 확률이 높으므로 해당 여부를 잘 따져봐야 한다. ●청약저축 가입 우선공급 대상자 가장 유리 판교 아파트 청약에서 당첨 확률이 높은 사람은 청약저축 가입자. 주택공사가 공급하는 중소형 아파트 공급물량이 많은데다 내년 3월과 8월에 각각 청약기회가 주어진다.5년 이상 무주택 세대주이면서 60회 이상 불입했고 저축 총액이 많은 가입자가 당첨 확률이 높다. 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계 존속을 3년 이상 부양한 사람도 유리하다. 노부모 우선 공급 대상으로, 공급물량의 10%를 먼저 청약할 수 있기 때문이다. 우선 공급 대상에 포함되지 않는 가입자가 분양 아파트를 차지하기 위해선 높은 경쟁률을 감내해야 한다. 때문에 내년 3월에 주공이 공급하는 전용면적 25.7평 이하 10년짜리 공공임대아파트를 청약하는 것도 괜찮다. 어차피 전용면적 25.7평 이하 일반 분양 아파트는 10년간 되팔 수 없기 때문이다. 민영 임대 아파트는 2년6개월이면 분양전환이 가능하지만 주공이 내놓는 공공 임대보다 분양 전환가격이 비싸고 경쟁률이 높을 전망이다. ●청약예금 증액하면 1년 뒤에나 신청 자격 예금·부금은 25.7평 이하 민영 아파트를 청약할 수 있는 통장이다. 하지만 치열한 경쟁이 예상된다. 1순위 가운데 성남 지역 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)와 무주택우선 순위자(35∼40세 이상,5∼10년 이상 무주택 세대주)에게는 우선 당첨권이 주어진다. 성남 지역순위자와 무주택 우선공급 대상자는 당첨 확률이 높은 만큼 적극 청약하는 것이 유리하다. 반면 일반 1순위자의 당첨 기회는 ‘낙타가 바늘구멍 지나가기’ 만큼이나 어려울 전망이다. 두 차례의 청약기회를 최대한 살려야 한다. 중대형 아파트를 청약할 수 있는 통장 증액도 신중해야 한다. 일단 통장을 증액하면 1년 뒤에야 해당 평형 청약이 가능하다. 지금 증액해도 3,8월에 내놓는 아파트에는 청약할 수 없다는 얘기다. 25.7평 초과 평형에 청약할 수 있는 통장 가입자는 25.7평 이하에 비해 당첨 확률이 높다. 주공·민영이 분양하는 전용 25.7평 초과 중대형 임대 아파트 청약도 가능하다.2007년 예정된 주상복합 아파트 청약기회도 주어진다. 전용면적 25.7평 초과 아파트 청약기회는 8월 한번밖에 주어지지 않는다. 평형을 줄여 청약하는 것도 고려해볼 수 있다. ●동판교면 어때, 판교면 되지 두 차례의 기회를 적극 활용하는 것이 좋다. 판교 아파트 당첨이 목표라면 환경이 쾌적한 서판교 아파트만 고집하지 말고, 상대적으로 청약 경쟁률이 낮을 것으로 예상되는 동판교 아파트 청약에 관심을 가질 필요가 있다. 당첨이 되더라도 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 25.7평 이하는 10년,25.7평 초과는 5년간 되팔 수 없다는 것을 염두에 둬야 한다. 당첨 뒤 바로 처분할 수 없어 자금이 묶일 수 있다. 25.7평 초과 아파트는 겉으로 보이는 분양가 외에 채권을 별도로 사야 하므로 채권액을 쓸 때 주변 시세와 향후 집값 상승 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주변 시세 등을 감안해 채권상한액을 결정한다고 해도 25.7평 초과 아파트 평당 분양가는 1300만원을 넘어설 전망이다. 내년 3월 동판교부터 공급된다. 서판교는 저밀도로 개발돼 동판교보다 쾌적할 것으로 보이지만 훨씬 더 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 판교에는 하수처리시설, 쓰레기처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 소위 ‘기피시설’들이 함께 들어선다. 이런 시설과 인접한 블록은 피하는 것이 좋다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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서민 이자부담 늘고 ‘큰손쟁탈’ 더욱 치열

내년에 서민들의 빚 부담은 더욱 커지고, 부유층은 금융권의 전방위적인 ‘VIP마케팅’을 한껏 향유하는 등 금융고객 양극화가 심화될 것으로 전망됐다. 우리금융그룹이 7일 발표한 ‘2006년 국내 금융트렌드’ 보고서에 따르면 금리상승으로 가계의 이자부담이 급증하면서 내년 가계 신용이 악화될 것으로 전망됐다. 지난 9월 가계 빚이 500조원을 돌파면서 금리가 1%포인트만 올라도 연간 이자가 32조 5000억원(금리 6.5% 적용)에 이를 것이라는 예측이다. ●중산층 이하 신용악화 가능성 우리투자증권 유용주 연구위원은 “국내 경제시스템을 고려할 때 경기회복에도 불구하고 중산층 이하 가계의 부채상환 능력은 제고되지 못하고 있으며, 특히 처분가능소득보다 소비가 많은 구조를 벗어나지 못하고 있는 소득 하위계층의 신용악화 가능성이 높다.”고 예상했다. 가계 빚의 51.4%(9월말 기준)를 차지하고 있는 주택담보대출의 상환이 부동산 시장 침체와 거래 위축으로 힘들어질 가능성이 크고, 신용카드사들이 신용판매와 현금서비스 영업을 강화할 경우 카드빚까지 늘어날 전망이다. 실제로 개인의 자산 대비 금융부채 비율은 지난해 말 48.6%에서 올해 6월말 현재 49.3%로 악화됐다. 유 연구위원은 또 “고용없는 성장이 장기화됨에 따라 경기회복과 자산가격 상승의 수혜가 일부 계층에 편중되는 구조도 심화될 것”으로 분석했다.2003년 도시근로자가구의 상위 20% 소득은 하위 20%보다 5.22배 많았지만 지난해에는 5.41배로 늘어났다. ●갈수록 치열해지는 VIP시장 쟁탈전 부유층에 금융자산이 쏠리는 현상이 심화됨에 따라 은행 등 금융기관들은 내년에 ‘VIP 마케팅’에 더욱 심혈을 기울일 것으로 분석됐다. 메릴린치 분석에 따르면 금융자산을 100만달러 이상 보유한 한국의 ‘백만장자’는 지난해 말 7만 5000여명으로 전년에 비해 15% 증가했다.2003년부터는 은행 전체 수신에서 5000만원 이상 계좌의 수신 규모가 5000만원 미만 계좌의 수신 규모를 웃돌기 시작했다. 우리금융은 이에 따라 은행들이 내년에 강남이나 신도시, 지방 신흥 부유층 지역을 중심으로 프라이빗뱅킹(PB) 점포를 경쟁적으로 확대할 것으로 예상했다. 우리은행 관계자는 “대형고급 아파트 단지 예정 지역에는 입주 수년전부터 점포를 선점하려는 경쟁이 치열해지고 있다.”고 말했다. 유 연구위원은 “부유층 내에서도 계층간 차별화가 발생하고 있다.”면서 “은행들은 최상위 계층에 금융서비스를 집중시킬 것”이라고 밝혔다. 그러나 PB영업 본연의 목적인 자산관리 업무가 한국 금융시장에 뿌리내리기에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 유 연구위원은 내다봤다. ●‘빅5’에서 탈락하는 은행 발생할 수도 우리금융은 또 은행간 경쟁이 치열해지면서 은행권 ‘빅5’(국민, 우리, 신한·조흥, 하나, 한국씨티) 체제에서 뒤처지는 은행이 내년에 발생할 것으로 전망했다. 은행권의 경쟁은 양적 경쟁보다는 가격 경쟁과 고객서비스를 바탕으로 한 고객확보 싸움으로 전개될 것으로 보인다. 증권업계는 금융그룹 계열 증권사들이 약진하면서 비금융그룹계열 증권사와의 치열한 경쟁이 예상된다. 카드업계는 LG카드 매각을 계기로 2차 구조개편이 시작돼 전업계와 은행계 카드사간의 순위 다툼이 일어날 것으로 전망됐다. 금리 인상과 관련해 유 연구위원은 “내년에 2∼3차례의 콜금리 인상이 예상된다.”면서 “실세금리 상승으로 장기 확정금리상품에 대한 수요가 증가해 부동자금의 상당 부분이 흡수될 것”이라고 설명했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

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‘제2자유로 갈등’ 고양시장까지 가세

제 2자유로 파주 운정신도시 연결도로 노선과 관련, 고양시 주민과 강현석 시장이 주택공사와 파주시에 맞서 공동대응에 나서는 등 지역갈등이 심화되고 있다. 고양시 제2자유로 주민대책위원회(위원장 김인)와 주민 1200여명은 7일 제2자유로 설계자문위원회가 열린 성남시 분당 주택공사 본사와 유화선 파주시장의 소속정당인 한나라당사에서 집회를 갖고 운정 연결도로 노선이 대화·가좌마을을 우회하도록 요구했다. 이날 주택공사 본사집회엔 이례적으로 강현석 고양시장도 나와 “국익을 위해서도, 환경적으로도 고양 주민이 원하는 노선이 타당하다.”면서 “손학규 경기도지사와 얼굴을 붉히는 한이 있어도 주민안을 최선을 다해 관철하겠다.”고 말했다.대책위측은 그동안 건교부가 운정 제2지구 133만평에 대한 개발계획승인이전 대도시광역교통대책을 수립하도록 규정한 특별법시행령을 위반했고, 사업시행자인 주택공사가 설계자문위원회를 주도하는 것은 부당하다고 주장해왔다. 특히 “설계자문위원회는 건설기술관리법에 따라 공사의 설계 및 시공 등의 적정성 등 만을 심의하하도록 돼 있고, 노선에 대한 자문권한은 없다.”며 제3의 노선결정 협의체 구성을 제안했다.대책위는 운정 제2지구에 대한 개발금지 가처분과 행정소송, 감사원 감사 청구 등의 법적 조치를 준비하는 등 노선시비가 ‘신도시 개발금지’로 비화됐다. 주택공사는 그동안 제2자유로 끝부분 이산포 IC에서 고양시 가좌·대화마을을 관통, 운정지구로 직결시키는 노선을 설계했으나 대책위측과 고양시는 아파트 밀집지역의 주거환경침해와 도로변 송포벌 467만평에 대한 향후 개발장애 등을 들어 이산포 IC에서 장월평천을 따라 우회해 김포∼관산간 도로에 연결하는 노선을 요구해 왔다.고양 한만교기자 mghann@seoul.co.kr

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노량진·가좌 구역 내년 3월 첫 착공

내년 3월 노량진과 가좌뉴타운을 시작으로 서울시의 제2차 뉴타운 사업이 첫삽을 뜨게 된다. 서울시는 “2차 뉴타운 사업의 19개 전략 정비사업구역 가운데 ‘노량진 1주택재개발 구역’이 오는 8일 처음으로 사업시행 인가를 받을 예정”이라면서 “노량진 1구역과 가좌 1·2구역 등이 내년 3월부터 착공에 들어갈 것”이라고 5일 밝혔다. 서울시 노량진 1구역은 동작구 노량진동 122의 37일대 5300여평이다. 행정절차가 순조롭게 마무리되면 이 구역은 내년 3월쯤 구청장으로부터 관리처분계획을 인가받은 뒤 공사에 들어간다. 이 일대에는 2008년까지 용적률 200% 높이 15층 이하 범위에서 297가구가 들어서게 된다. 또 이곳에는 내년 12월까지 77억 8000여만원의 예산으로 3300여평 규모의 노량진 송학대공원이 조성된다. 가좌 1구역은 서대문구 북가좌동 75일대 6000여평,2구역은 남가좌동 240 일대 7800여평 규모다.2009년까지 용적률 240% 20층 이하에서 각각 361가구,469가구가 들어선다. 전략 정비사업구역은 12개 지구의 2차 뉴타운 사업의 효과적인 진행을 위해 개발 지원이 집중되는 구역이다. 주민동의 없이 자치구가 직접 구역을 지정한다. 이들 19곳은 모두 도시환경정비 기본계획이 수립된 상태다. 이 가운데 노량진 1과 가좌 1·2, 아현 등 4개 구역은 정비구역 지정 절차를 거쳐 조합설립 인가까지 마무리된 상태다. 시는 나머지 15곳에 대해서도 내년 상반기까지 조합설립 인가 절차를 끝내 사업을 원활하게 추진할 계획이다. 서울시 최창식 뉴타운사업본부장은 “노량진 1과 가좌 1·2 등 7개 전략정비사업 구역은 내년 상반기안에 착공될 수 있도록 유도할 계획”이라면서 “균형발전 촉진지구의 전략사업 구역 9곳도 모두 내년 상반기까지 사업시행 인가 절차를 마치도록 노력하겠다.”고 말했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

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[강남 집값 다시 ‘들썩’] “보유세 부담? 전세금에 떠넘기면 돼요”

강남 아파트값이 요지부동이다.‘8·31대책’의 충격으로 거품이 빠질 기미를 보였던 강남권 아파트값이 다시 고개를 들고 있는 것이다. 대책 발표 이후 2개월 동안 서서히 거래가 끊기고 가격이 빠지는가 했는데, 금방 상승세로 반전해 8·31대책 이전 수준으로 되돌아간 단지도 많다. 전문가들은 빗나간 예견, 일관된 정책 부재 등을 원인으로 꼽는다. 불안한 시장을 안정시키기 위해서는 정상적인 아파트 거래를 활성화시키고 엇박자 정책을 다듬는 일이 급선무라고 주문한다. “급매물이 급증하고 거품 제거가 확연하게 드러날 것이다. 더 이상 집값 폭등은 없다. 집값을 ‘10·29대책’ 이전 수준으로 되돌려 놓겠다.”정부가 8·31대책을 내놓으면서 제시한 집값 로드맵이다. 그러나 이런 예상은 빗나갔다. 적어도 대책 발표 3개월이 지난 시점에서 집값 거품제거는 피부에 와 닿지 않고 있다. 마치 8·31대책 관련 입법이 늦어져 일어난 현상으로 몰아 붙이고 있지만, 시장 흐름을 무시한 측면도 적지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 보유세·양도세 강화 등의 대책만으로는 ‘매물 증가·수요감소→거래부진·가격 경쟁→가격 하락’ 전망을 기대할 수 없다는 것이다. ●강남 대기 수요 여전…수요 예측 빗나가 정부는 대책 발표 이후 아파트 구매 수요가 크게 감소할 것으로 전망했다. 특히 강남 아파트는 세금 부담 때문에 찾는 사람이 전혀 없을 것으로 내다봤다. 그러나 예견은 빗나갔다. 전국적인 아파트 투자 수요는 줄었지만, 강남 아파트 수요는 여전하다. 김태호 부동산랜드사장은 “8·31대책 발표 이후 아파트값이 잠시 주춤했던 것은 사실”이라며 “그러나 거품이 많이 끼었던 강남 재건축 아파트값이 떨어지기도 했으나 상승세에 비하면 아주 미미하다.”고 말했다. 내릴 때는 서서히, 오를 때는 단번에 상승곡선을 가파르게 타는 강남 아파트값의 특징이 그대로 나타나고 있다. 김 사장은 “강남 아파트를 사려는 사람이 줄서 있다. 무거운 양도세를 무느니 차라리 갖고 있으면서 보유세 부담은 전세금에 전가하면 된다는 생각을 하는 집주인이 많다.”고 밝혔다. 또 “언론보도와 달리 강남 아파트시장에서 수요는 여전하다. 조금만 싼 물건이 나오면 언제든지 구입하겠다는 대기 수요자가 줄지어 있다.”고 말한다. ●급매물 미동…거품 제거 미약 강남권에 아파트를 여러 채 갖고 있는 사람은 예상과 달리 급매물을 쏟아내지 않고 있다.2007년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세율 50% 중과조치가 시행될 예정이지만 집주인들의 마음을 움직이기에는 역부족이다. 8·31대책 발표 직후에 나온 소량의 급매물이 소화된 이후 더 이상 급매물이 나오지 않는 이유가 있다. 주부 한정희(51)씨는 “급매물로 처분하느니 차라리 증여나 상속으로 정리하겠다.”며 “아파트값이 꾸준히 상승하면 보유세 정도는 감내할 수 있다.”고 말했다. 전세를 끼거나 금융기관 부채를 앉고 넘겨주는 변칙 증여·상속 등을 막을 수 없는 것도 아파트 급매물 감소의 원인이다. ●거래 활성화…시장 흐름 안정시켜야 기존 주택시장의 거래가 활성화되면 연간 2만가구 이상의 신규 공급효과를 기대할 수 있다. 시장 경제 원리에 따라 매물이 많이 나오면 값은 떨어진다. 하지만 최근 현상은 거꾸로 움직인다. 강남 아파트 매물은 늘어나지 않고 수요는 여전하기 때문에 가격 하락이 눈에 띄게 나타나지 않고 있다. 때문에 양도세가 무서워 매물을 거둬들이는 부작용을 제거해야 한다는 지적이 많다. 김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “다주택자들이 매물을 많이 내놓고 공급을 활성화하면 시장원리에 따라 집값이 자연스럽게 떨어질 것”이라면서 “양도세 중과쪽으로만 내몰 것이 아니라 거래 활성화 차원에서 양도세 부과를 완화해 주는 방안도 생각해볼 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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은행들 ‘두얼굴 마케팅’

‘부동산 부자는 대환영, 주식보유 고위공직자는 사절(?)’ 부자라면 발벗고 나서는 은행들이 ‘야누스’의 표정을 짓고 있다. 최근 거의 동시에 처음 시행되고 있는 고위공직자 주식 백지신탁제도와 종합부동산세 과세 대상자들을 대하는 태도가 사뭇 다르다. 백지신탁 상품은 되도록이면 팔지 않으려 하고, 부동산 부자들이 물게 될 종합부동산세 대행 서비스는 앞다퉈 무료로 해주고 있다. 지난 19일부터 시행된 주식 백지신탁제는 국회의원을 포함한 고위공직자 본인 및 배우자, 직계존비속이 직무와 관련해 보유한 주식 총액이 3000만원 이상일 경우 주식을 매각하거나, 법 시행 1개월 이내에 은행에 백지신탁하도록 하는 게 주요 내용이다. 은행은 고위공직자가 신탁을 의뢰하면 60일 안에 신탁받은 주식을 모두 처분하고, 이를 다시 운용해 해당 공직자가 자리를 떠나거나 신탁총액이 3000만원 이하로 떨어질 경우 되돌려 준다. 종합부동산세는 보유 주택의 기준시가 합계가 9억원, 개인별로 소유한 종합합산 과세대상 토지의 기준시가 합계가 6억원을 초과할 경우에 적용된다. 자진신고·납부기간은 다음달 1∼15일이다. ●“잘 해야 본전” 29일 은행권에 따르면 최근 시중은행들은 주식 백지신탁과 관련해 ‘청백리 백지신탁’ 등의 이름으로 상품을 내놓았지만 아직 신탁을 의뢰받은 은행은 한 곳도 없다. 실적(?)이 저조한 것은 ‘주식부자’ 국회의원들이 직접 처분할지, 은행에 맡길지, 아니면 행정자치부에 직무 관련성을 의뢰할지를 아직 결정하지 못한 게 주 이유다. 그러나 은행의 소극적인 대응도 한몫하고 있다. 시중은행 신탁사업부 관계자는 “백지신탁 관련 문의가 많이 오고 있다.”면서 “되도록이면 직접 처분할 것을 권유하고 있다.”고 말했다. 최근 보유주식을 처분한 국회 재정경제위원회 소속 한 의원은 “은행에 맡기려고도 했지만 부담을 느끼는 것 같아 직접 팔았다.”고 말했다. 은행들이 백지신탁에 부담을 느끼는 것은 ‘높은 사람들’의 자산을 잘못 운용해 손해가 날 경우 ‘후환(後患)’이 두렵기 때문이다. 더욱이 백지신탁은 수수료가 신탁가액의 1%밖에 안되고, 위탁자와 자산 운용을 놓고 일체의 상의도 할 수 없다. 시중은행 신탁담당자는 “비록 신탁을 받더라도 위험성이 높은 주식보다는 단순한 운영자금인 콜론(은행간 단기대출) 등에 안정적으로 투자할 수밖에 없다.”면서 “일반인을 상대로 한 신탁도 손해가 나면 은행의 입장이 난처한데 하물며 국회의원 돈을 극히 제한된 조건에서 굴리는 게 쉽겠느냐.”고 말했다. ●“종부세 신고 맡겨만 주세요” 백지시탁에 미적거리는 모습과는 달리 종부세 신고 무료 서비스에는 너나없이 달려들고 있다. 세액이 100만원이 넘으면 대상자들이 스스로 계산해서 신고·납부해야 하기 때문에 여간 까다롭지 않지만 은행을 통하면 10만원 이상의 신고대행료를 아낄 수 있다. 종부세 신고 대상자들은 대부분 프라이빗뱅킹(PB) 고객들이어서 각 은행들은 PB센터의 세무사를 중심으로 전담반을 꾸려 상담업무와 신고 및 납부를 대신해 주고 있다. 국민은행은 비거래 고객에게까지 무료로 신고를 대행해 준다. 시중은행은 물론 기업은행과 농협, 심지어 산업은행까지 신고 대행 서비스에 동참했다. 은행들이 종부세 신고 서비스에 열을 올리는 것은 신고 업무를 해 주는 과정에서 부동산 부자들의 자산내역을 속속들이 알아 낼 수 있기 때문이다. 평소 파악하지 못했던 고객의 자산을 알면 앞으로 PB영업에 큰 도움이 된다. 시중은행 PB센터의 한 세무사는 “우리나라 부자들은 보유 부동산을 밝히기를 꺼려하는데 종부세 시행으로 부자들이 그동안 숨겨놓은 자산까지 모두 파악할 수 있는 좋은 기회를 잡았다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

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24억짜리 집 종부세 560만원선

국세청은 21일 올해 도입된 종합부동산세 신고, 납부와 관련해 홈페이지(www.nts.go.kr)에 안내시스템을 마련했다. 종합부동산세를 일문일답으로 간추린다. ▶과세 기준일은. -매년 6월1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 개인이나 법인이다. 양도나 취득 시기는 잔금청산일과 등기(등록)일중 빠른 날이다. 과세기준일 매매가 이뤄져 취득시기가 성립한 경우는 매수자가 납세의무자가 된다. ▶과세대상은. -전국의 주택과 토지를 유형별로 구분, 합산한 가격을 기준으로 한다. 공시가격(아파트는 기준시가) 9억원 이상 주택 소유자, 공시지가 6억원 이상의 나대지나 잡종지 소유자(종합합산토지분), 공시지가 40억원 이상 사업용 토지 소유자(별도합산토지분)다. 올해는 인별(人別)로 합산한 것을 기준으로 부과하지만 내년부터는 가구별 합산으로 바뀔 가능성이 높다. ▶종부세 대상이 아닌 것은. -주거용 건물로 휴양·피서용으로 사용되는 별장, 일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 상가, 사무실 등이다. 골프장, 고급 오락장용 토지도 대상이 아니다. 별장, 골프장, 고급오락장용 건축물과 그 부속토지의 경우는 고율의 단일세율(4%)로 재산세를 부과하기 때문에 종부세는 과세되지 않는다. ▶종부세 과세표준은. -공시가격의 50%가 재산세 과세표준이 되는 게 원칙이다(공익 및 비영리사업 등 특수한 경우 감면되는 게 있다). 재산세 과세표준에서 주택분의 경우는 4억 5000만원, 종합합산토지는 3억원, 별도합산토지는 20억원을 각각 빼준다. 이렇게 해서 남는 게 종부세 과세표준이 된다. 과세표준 구간별 세율은 다르다. 누진공제액이 있다. ▶가령 주택가격이 24억원인 경우 내야할 종부세는. -재산세 과세표준(12억원)에서 4억 5000만원을 뺀 7억 5000만원이 종부세 과세표준이다. 이 구간의 경우 세율은 2%이므로 1500만원을 내야 하지만, 누진공제액 550만원을 빼주면 950만원이 된다. 여기서 이미 재산세로 낸 세금 중 199만원을 넘는 부분은 공제받는다. 재산세로 576만원을 냈다면 573만원이 낼 세금이 된다. ▶12월15일까지 자진해서 신고, 납부할 경우 혜택은. -세액 3%를 공제받는다. 따라서 위의 사례에서는 555만 8000원을 내면된다. 종부세로 낼 세액의 20%는 농어촌특별세를 추가로 내야 한다. ▶종부세도 세부담 상한제가 있나. -과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해 적용한다. 올해의 재산세와 세부담 상한 적용 전의 종부세액 합계가 전년도에 낸 것보다 50%를 초과할 수 없다. 예컨대 전년에 주택분 재산세 150만원, 종합토지세 50만원을 냈고 올해 주택분 재산세 250만원, 종부세(세부담 상한 적용전)는 100만원이라면 실제 종부세는 50만원만 내면 된다. ▶물납(物納)이나 분납(分納)은. -세액이 1000만원을 초과하면 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리·처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납을 할 수 있다. 곽태헌기자 tiger@seoul.co.kr

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상가 기준시가 17.3% 오른다

내년 1월1일 서울 등 수도권과 부산을 비롯한 5대 광역시의 오피스텔 기준시가는 평균 15%, 상업용 건물(상가)의 기준시가는 17.3% 오른다. 이에 따라 내년에 오피스텔과 상업용 건물을 처분하면 세금 부담은 늘어난다. 국세청 성윤경 재산세과장은 9일 “지난해에는 기준시가를 거래가격의 60%선으로 했으나 이번에는 70%선으로 높이면서 기준시가가 오르게 됐다.”고 설명했다. 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 양도소득세와 상속·증여세의 과세기준이 된다. 그러나 오피스텔과 상업용 건물이 서울 강남구를 비롯해 주택외 투기지역으로 지정된 곳에 있으면 양도소득세는 기준시가가 아닌 실거래가로 과세된다. 상속세와 증여세는 시가와 기준시가 등을 감안해 결정된다. 물론 주택외 투기지역이 아닌 곳은 기준시가 과세가 원칙이다. 주택외 투기지역은 재정경제부가 지정한다. 서울은 서대문·영등포·종로구만 주택외 투기지역이 아니다. 경기도의 고양·과천·광명·성남·김포·남양주·의왕·파주시 등은 주택외 투기지역이다. 인천은 남동구, 대전은 중구를 제외한 전 지역이 주택외 투기지역이다. 부산은 강서구 기장군만 주택외 투기지역이다. 광주·울산·대구의 경우 주택외 투기지역은 한 곳도 없다. 한편 국세청은 내년 1월1일 시행예정인 기준시가를 고시하기 전에 소유자와 이해당사자 등에게 고시예정가액을 11일부터 알려준다. 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)나 상가 등이 있는 세무서에서 ㎡당 가격을 알 수 있다. 고시예정가액에 대해 다른 의견이 있으면 이달 말까지인 열람기간중 세무서에 제시하면 된다. 국세청은 재검토 의견을 오는 12월30일까지 서면으로 개별 통지한다.곽태헌기자 tiger@seoul.co.kr

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“내년 아파트값 4.7% 하락”

내년 아파트값은 4.7% 떨어지고 전셋값은 4.1% 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 땅값은 거래 침체가 이어지면서 1% 안팎의 상승에 그쳐 안정세를 띨 것으로 전망됐다. 건설산업연구원 강민석 연구원은 “내년에는 매매 수요가 줄고 임대 수요는 증가해 매매 가격 하락과 전세가격 상승으로 이어질 것”이라며 원인으로 8·31대책에 따른 정책 변화를 꼽았다.8·31대책과 관련한 법률이 마련되고 시행에 들어갈 경우 집값 하락은 더욱 눈에 띄게 나타날 것으로 내다봤다. 공급 측면에서 볼 때 여러 채를 갖고 있는 사람들이 종합부동산세와 양도세 중과를 피하기 위해 처분하는 경우 매물 증가로 이어져 집값이 떨어질 것이라는 주장이다. 반면 집주인들은 보유세의 부담을 임대료에 전가, 전셋값 상승을 가져올 것으로 전망했다. 수요 측면에서는 투자자의 경우 보유세 부담으로 수익률이 떨어져 주택 수요를 감소시키고 실수요자도 주변 환경이 빼어난 곳을 빼고는 관망세를 보임에 따라 시장은 전반적으로 침체를 벗어나지 못할 것으로 내다봤다. 매매가 대비 전셋값 비율이 낮은 것도 가격 하락을 부채질한다. 최근 2∼3년간 매매가격이 전세가격에 비해 매우 높은 증가세를 유지한 것은 가격 상승에 대한 기대감을 의미하며, 전세가 비율이 낮을수록 매매가격 하락 가능성이 크다는 것이다. 낮은 전세가 비율은 매수자에게 부담으로 작용하고, 특히 투자적 성격의 주택 수요자에게는 주택구입의 부담이 더욱 증가해 수요 감소로 이어질 것으로 분석했다. 현재 전세가 비율은 전국적으로 50.2%, 서울은 44.2%이다. 회사채 수익률 상승으로 유동자금을 흡수, 집값 상승을 막는 효과도 기대된다. 내년 새 아파트 입주 물량이 31만가구로 풍부해 집값 상승을 완화시키는 역할도 할 것으로 보인다. 전셋값은 올해에 이어 내년에도 상승세가 지속될 것으로 보았다. 올해 6.4% 상승한 뒤 내년에도 4.1% 상승할 것으로 전망했다. 주택시장과 마찬가지로 토지시장 규제도 대폭 강화돼 예년의 상승률을 유지하기는 어려울 것으로 전망했다. 행정중심복합도시, 기업도시, 서울 뉴타운사업 등 각종 개발사업 등 개발호재가 이미 가격에 어느 정도 반영돼 상승률이 크게 둔화될 것이라는 견해다. 따라서 상승률은 1% 안팎으로 진단했다. 하지만 공공기관 지방 이전 및 배치계획안이 드러나면서 혁신도시 주변에서는 국지적 가격 상승도 점쳤다. 땅값 안정세와 더불어 거래량은 감소할 것으로 전망됐다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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